Le financement Die Finanzierung

GINESTA IMMOBILIER
Le financement
des objets de luxe
et d’amateur
Die Finanzierung
CLAUDE GINESTA, DIPLÔME FÉDÉRAL D’EXPERT FIDUCIAIRE IMMOBILIER /
EIDG. DIPL. IMMOBILENTREUHÄNDER
LE FINANCEMENT EN GÉNÉRAL
Il existe en Suisse deux directives de financement pour
les acquéreurs et les propriétaires de biens immobiliers
qui doivent de façon générale être observées. Il s’agit de
la structure du financement et du calcul de la capacité
financière.
Les organismes de financement en Suisse nantissent les
objets immobiliers avec un capital (risque) maximum de 80
%. Par conséquent, en Suisse, le propriétaire du bien doit
en principe apporter 20 % minimum du prix d’achat sous
forme de capital propre. Le capital propre du propriétaire
peut être à sa disposition sous forme de capitaux d’épargne, de valeurs mobilières, de droits en cours d’acquisition
ou d’avoirs de caisses de retraite. Si les ressources sont très
élevées, le capital propre peut servir de base de calcul plutôt que le prix d’achat. Dans ce cas de figure, les hypothèques peuvent constituer 90 à 95 % du prix d’achat.
Pour des biens immobiliers normaux, on utilisera cependant le plus souvent une structure de financement classique. L’organisme de financement hypothèque 80% du
prix d’achat, le plus souvent répartit à 65 % sur l’hypothèque de premier rang et 15 % sur l’hypothèque de
deuxième rang. Les 20 % restant du prix d’achat sont apportés par le propriétaire en capital propre. Les hypothèques en Suisse, contrairement à d’autres pays européens, ne doivent pas intégralement être remboursées.
Généralement, l’hypothèque de deuxième rang est remboursée par amortissement (direct ou indirect) jusqu’à
l’âge de la retraite, au plus tard cependant en 20-25 ans.
L’hypothèque de premier rang continue souvent de courir au-delà de l’âge de la retraite. La capacité financière
joue bien évidemment un rôle important lors de la définition du plan de financement ainsi qu’à la retraite.
L’analyse de capacité financière vérifie les frais liés au logement par rapport aux revenus. Suivant les organismes
de financement, la proportion maximale de ces frais (intérêts de l’hypothèque, amortissement et frais annexes
d’entretien) est fixée à 1/3 du revenu net ou brut. Certains organismes fixent cette proportion à 28 % du revenu net, alors que d’autres financent le bien habité avec
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von Luxusund Liebhaberobjekten
DIE FINANZIERUNG IM ALLGEMEINEN
In der Schweiz gibt es für Eigenheimkäufer und -Besitzer
zwei Finanzierungsrichtlinien, welche generell beachtet
werden müssen. Die Finanzierungsstruktur sowie die
Tragbarkeitsrechnung.
Finanzierungsinstitute in der Schweiz belehnen Wohneigentum höchstens mit 80% (Risiko-) kapital. Daher muss
ein Eigenheimbesitzer in der Schweiz normalerweise
mindestens 20% des Kaufpreises in Form von Eigenkapital beisteuern. Das Eigenkapital kann dem Eigenheimbesitzer in Form von Sparkapitalien, Wertschriften, Anwartschaften oder Pensionskassenguthaben zur
Verfügung stehen. Bei besonders hohen Einkommensverhältnissen kann das Eigenkapital auch belehnt
werden, anstatt dem Kaufpreis anrechnen zu lassen. In
diesem Fall können die Hypotheken auch mal 90-95%
des Kaufpreises ausmachen.
Bei normalen Immobilien wird jedoch meist eine klassische Finanzierungsstruktur umgesetzt. Das Finanzierungsinstitut hypotheziert 80% des Kaufpreises, oft aufgeteilt in 65% 1. Hypothek und 15% als 2. Hypothek. Die
fehlenden 20% des Kaufpreises steuert der Eigenheimbesitzer mit seinem Eigenkapital bei. Die Hypotheken
müssen in der Schweiz, ganz im Gegensatz zu anderen
Ländern in Europa, nicht vollständig zurückgezahlt werden. Normalerweise wird die 2. Hypothek mittels (direkten / indirekten) Amortisation bis zum Pensionsalter,
spätestens aber in 20-25 Jahren zurückgezahlt. Die erste
Hypothek besteht oft über das Rentenalter hinaus.
Selbstverständlich spielt auch die Tragbarkeit, bei Beginn der Finanzierung wie auch im Pensionsalter des Eigenheimbesitzers, eine wichtige Rolle.
Die Tragbarkeitsrechnung überprüft die Belastung der
Wohnkosten im Verhältnis zum Einkommen. Je nach Finanzierungsinstitut wird eine maximale Belastungsgrenze der Wohnkosten (Hypothekarzinsen, Amortisation und Nebenkosten für Unterhalt) von rund 1/3 des
Brutto- bzw. des Nettoeinkommens festgelegt. Einzelne
Institute setzen die Grenze bereits bei 28% des Nettoeinkommens an, andere wiederum finanzieren Wohneigen-
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LE MAGAZINE SUISSE DE L’IMMOBILIER DE PRESTIGE
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tum bei Wohnkosten von rund 33% im Verhältnis zum
Bruttoeinkommen. Diese unterschiedliche Beurteilung
der Tragbarkeit kann einem Einkommensunterschied von
rund 10% gleichkommen. Während das eine Institut eine
Kreditverweigerung ausspricht und einen um rund 10%
höheren Lohn voraussetzt, kann ein anderes Institut
beim gleichen Lohn die Finanzierung bewilligen.
LES OBJETS DE LUXE ET D’AMATEUR
Le financement des biens immobiliers de luxe est différent
du financement habituel. Il est intéressant d’étudier de
plus près les directives spécifiques et les critères de financement des organismes de crédit (banques et assurances) :
LUXUS- UND LIEBHABEROBJEKTE
Die Finanzierung von Luxusimmobilien differenziert sich
von einer gewöhnlichen Finanzierung. Es lohnt sich, die
speziellen Richtlinien und Belehnungsgrundsätze von
Kreditinstituten (Banken und Versicherungen) etwas genauer zu betrachten:
Qu’appelle t’on un bien immobilier de luxe ? Les critères
varient en fonction des organismes de crédit. De façon
générale, les spécificités suivantes d’un objet peuvent
impliquer son classement dans les objets de luxe :
• Objet doté d’aménagements coûteux, tels que piscine, installation de baignade etc.
• Architecture dispendieuse, exceptionnelle
• Proportions généreuses, accueillantes (surface habitable à
partir de 250 m2 pour un appartement, de 300 m2 pour une
maison)
• Matériaux employés particulièrement onéreux (qui peuvent avoir pour conséquence un prix de construction au
m2 plus élevé)
• Jardin très recherché, à l’aménagement et à l’entretien coûteux
• Vue exceptionnelle, beaux quartiers
• Commune au régime fiscal avantageux à grand prestige social
• Riverain d’un lac ou d’un cours d’eau
La situation de l’objet compte bien sûr parmi les critères
les plus importants de classement des biens immobiliers
de luxe. On procède souvent à des constructions plus
chères et dispendieuses là où le prix du terrain est élevé
(par exemple à Genève-Cologny, Lausanne-Ouchy, Zürichberg, Côte d’Or zurichoise, région de la Marche dans
le canton de Schwyz, St Moritz). Le prix total (prix du
terrain et prix de la construction) est sans aucun doute
déterminant, mais varie beaucoup en fonction des régions. Ainsi, un objet à Morges (VD) ou à Meilen (ZH)
peut déjà figurer parmi les objets immobiliers de luxes à
partir de CHF 2.2 millions, alors qu’une maison à Cologny
(GE) ou dans la région de Erlenbach/ Küsnacht/Zollikon/Zürichberg (ZH) ne sera considérée comme un objet
de luxe qu’à partir d’une valeur de CHF 3.5 millions.
L’OBJET D’AMATEUR
Certains organismes de crédit ont créé une catégorie
supplémentaire pour les objets qui sont financés suivant
des principes de financements particuliers. Il s’agit des
objets d’amateur. Un objet d’amateur est un objet d’habitation particulier doté de caractéristiques inhabituelles, comme par exemple :
• Objet qui avait autrefois une autre utilisation (Ferme transformée en maison d’habitation, bâtiment industriel transformé en Loft)
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DAS SCHWEIZER MAGAZIN FÜR LUXUS-IMMOBILIEN
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frais de logement d’environ 33 % du revenu brut. Ces
différences d’évaluation de la capacité financière peuvent équivaloir à une différence de revenus d’environ 10
%. Alors qu’un organisme peut refuser d’accorder un crédit et demander un salaire supérieur d’environ 10 %, un
autre organisme pourra quant à lui donner son accord au
financement pour un salaire d’un montant identique.
Was sind exklusive Immobilien? Je nach Kreditinstitut
sind die Beurteilungskriterien vielfältig. Generell können
folgende Objekteigenschaften für eine Beurteilung als
Luxusobjekt sprechen:
• Objekte mit teuren Ausbauten wie z.B. Schwimmbäder, Badelandschaften
• Aufwendige, überdurchschnittliche Architekturen
• Grosszügige, einladende Grundrisse (Wohnfläche bei
Wohnungen ab 250m2, bei Häusern ab 300m2)
• Speziell teure verwendete Materialen (was hohen m3Preis bei den Erstellungskosten zur Folge haben kann)
• Sehr viel Umschwung, sehr aufwendig gestalteter und gepflegter Garten
• Erstklassige Aussichtlage, vornehmes Wohnquartier
• Steuergünstige Gemeinde mit hohem Sozialprestige
• See- oder Flussuferanstoss
Selbstverständlich ist die Objektlage das wichtigste Kriterium bei der Beurteilung einer exklusiven Immobilie.
An Lagen mit teuren Bodenpreisen (z.B. Genf-Cologny,
Lausanne-Ouchy, Zürichberg, Zürcher Goldküste, Marchregion im Kanton Schwyz, St. Moritz) wird oft aufwendiger und teurer gebaut. Der Gesamtpreis (Grundstückskosten und Baukosten) ist sicher massgebend, variiert jedoch je nach Region sehr. So kann beispielsweise ein
Objekt in Morges (VD) oder in Meilen (ZH) bereits bei CHF
2.2 Mio. als Luxusimmobilie gelten, während ein Haus in
Cologny (GE) oder der Region Erlenbach/Küsnacht/Zollikon/Zürichberg (ZH) erst bei einem Wert von CHF 3.5
Mio. als Luxusimmobilie gilt.
DIE LIEBHABEROBJEKTE
Einige Kreditinstitute haben eine weitere Objektkategorie geschaffen für Objekte, welche nach speziellen Finanzierungsgrundsätzen finanziert werden. Es handelt
sich dabei um Liebhaberobjekte. Ein Liebhaberobjekt ist
ein spezielles Wohnobjekt, welches unüblich ist und folgende Eigenschaften haben kann:
• Objekt, welches früher eine andere Nutzung hatte (Bauernhaus wird zu Wohnhaus ausgebaut, Industriebau wird
in Wohnlofts umgebaut)
• Bauten mit historischem Wert und / oder denkmalgeschützte Bauten
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• Bâtiment à valeur historique ou bâtiments classés patrimoine
• Objet difficile à vendre (par exemple sur une parcelle d’exploitation agricole)
• Disproportion notable entre la valeur du terrain et du bien
immobilier
• Objet très cher et luxueux situé dans un quartier d’habitation plutôt bon marché (vente plus difficile)
• Aménagements de nature très individuelle et qui peuvent ne
pas avoir la même valeur pour un autre propriétaire (par
exemple, Home cinema, installation Hi Fi dans toute la maison, aménagement de baignade avec très grande piscine,
garage de plus de 4 places pour une maison familiale)
La valeur courante d’un objet d’amateur ne s’explique
souvent pas de manière mathématique. Par exemple, la
rénovation dispendieuse d’une ferme coûte souvent plus
cher que la construction d’un bâtiment neuf. Pour l’organisme de financement, l’évaluation de la valeur courante est souvent une affaire d’appréciation car les méthodes d’évaluation de la valeur courante traditionnelles
(par comparaison des valeurs ou méthode hédoniste) ne
donnent pas de résultats probants.
Quels sont donc les facteurs qui varient pour le financement d’objets de luxe ou d’amateur par rapport aux
plans de financement traditionnels ? Chacune des différences est expliquée ci-dessous :
MODIFICATION DE LA STRUCTURE DE FINANCEMENT :
Les objets de luxe et d’amateur bénéficient d’un nantissement moindre. Le propriétaire doit apporter 35 à 40 %
de la valeur vénale en capital propre. L’hypothèque de
premier rang couvre environ 50 % de la valeur de l’objet,
alors que l’hypothèque de deuxième couvre environ 10 à
15 %. Dans la plupart des cas, l’hypothèque de deuxième
rang au moins doit être amortie avant la retraite (à hauteur minimale de 50 % de la valeur de l’objet).
MODIFICATION DU CALCUL DE LA CAPACITÉ
FINANCIÈRE :
Les propriétaires de biens immobiliers de luxe disposent
souvent de forts revenus et de capitaux propres suffisants. Le fort nantissement par capital tiers résulte souvent de considérations fiscales. Des aménagements peuvent aussi être effectués avec les liquidités non utilisées,
ou, pour une entreprise, employés pour les activités commerciales– avec pour objectif, bien sûr, d’obtenir un rapport plus élevé avec ces nouveaux aménagements. La capacité financière peut s’élever jusqu’à 33 % du salaire
brut en cas de bons revenus ou de fortune suffisante. En
fonction des revenus, il n’est pas rare de trouver des frais
liés au logement de 40 à 45 % des revenus totaux pour
le financement d’un objet de luxe.
MODIFICATION DES RELATIONS BANCAIRES
Le financement est souvent calculé par les organismes
de crédit en fonction de l’ensemble des relations d’affaire avec le client. Les autres relations d’affaire que le
client entretient avec l’organisme de crédit sont égale-
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• Schwer veräusserbares Objekt (z.B. auf Landwirtschaftsparzelle)
• Auffallendes Unverhältnis von Land- und Liegenschaftswert
• Sehr teurer und exklusives Objekt an einer Lage mit eher
günstigen Wohnbauten (geringe Marktgängigkeit)
• Ausbauten, welche sehr individuell sind und nicht ohne
weiteres einem anderen Besitzer ein Wert bedeuten (z.B.
eigenes Heimkino, ganzes Haus mit HiFi-Anlage verkabelt,
grosse Badelandschaft mit übergrossem Schwimmbad,
mehr als 4 Garagenplätze für ein Einfamilienhaus)
Oft sind die Verkehrswerte bei Liebhaberobjekten rechnerisch nicht nachvollziehbar. Beispielsweise kostet eine
aufwendige Renovation eines Bauernhauses oft viel
mehr als ein Neubau. Für das kreditfinanzierende Institut
ist die Verkehreswertbeurteilung oft Ermessenssache, da
traditionelle Verkehrswertbeurteilungen (mit Vergleichswerten oder Hedonische Modelle) keine richtigen
Ergebnisse erzielen.
Welche Faktoren sind nun in der Finanzierung von Luxus- oder Liebhaberobjekten im Vergleich zu traditionellen Finanzierungen unterschiedlich? Nachfolgend werden die einzelnen Unterschiede erläutern:
DIE VERÄNDERTE FINANZIERUNGSSTRUKTUR:
Luxus- und Liebhaberobjekte werden weniger hoch belehnt. Der Eigentümer muss bis 35-40% des Belehnungswertes in Form von Eigenkapital zur Finanzierung beisteuern. Die 1. Hypothek deckt rund 50% des Objektwertes ab, die 2. Hypothek oft weitere 10-15%. In den
meisten Fällen muss bis zur Pensionierung mindestens
die 2. Hypothek (als bis auf mindestens 50% des Objektwertes) amortisiert werden.
DIE VERÄNDERTE TRAGBARKEITSRECHNUNG:
Inhaber von exklusiven Immobilien verfügen oft über
hohe Einkommen und ausreichendes Eigenkapital. Die
hohe Belehnung mit Fremdkapital erfolgt oft aus steuertechnischen Überlegungen. Auch können mit den nicht
verwendeten Barmitteln Anlagen getätigt oder in einem
Unternehmen für die Geschäftstätigkeit eingesetzt werden – natürlich mit dem Hintergrund, bei diesen Alternativanlagen eine höhere Verzinsung zu erhalten. Die Tragbarkeitsrechnung kann bei guten Einkommens- und Vermögensverhältnissen auch höher als 33% des
Bruttolohns sein. Je nach Einkommensverhältnissen ist
ein Anteil von Wohnkosten am Gesamteinkommen von
40-45% keine Seltenheit bei der Finanzierung von Luxusobjekten.
DIE VERÄNDERTEN BANKBEZIEHUNGEN
Finanzierungen werden von Kreditinstituten oft unter
Berücksichtigung der gesamten Kundenbeziehung beurteilt. Weitere Geschäftsfelder, welche der Kunde mit dem
Kreditinstitut pflegt (z.B. Anlagen, Versicherungen, Geschäftsbeziehungen), werden in Betracht gezogen. Der
Kunde muss bei einer Finanzierung davon ausgehen,
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MODIFICATION DES TAUX D’INTÉRÊT
Les propriétaires d’objets de luxe sont souvent des clients
de tout premier ordre pour ce qui est de la solvabilité, et
bénéficient du fait de leur solvabilité et des sommes
hypothéquées souvent élevées de bonnes conditions de
crédit. En fonction de leur situation, (hauteur de nantissement, revenus, autres relations d’affaire) on peut
compter sur une marge client de 0,75% à 1% sur le taux
de refinancement correspondant (taux monétaire ou
taux du marché capital). De façon générale, les marges
client pour un financement normal sont de 1 à 1,2 %
plus élevées.
Pour résumer, on peut dire que le financement des biens
immobiliers de luxe et d’amateur doit être envisagé de
façon très différente. Vous trouverez ci-dessous quelques
conseils pour réussir le financement d’un objet de luxe
ou d’amateur :
• Renseignez-vous auprès de votre organisme de crédit afin
de savoir si votre objet est soumis à un financement normal ou à celui d’un objet de luxe ou d’amateur.
• Comparez les différentes conditions et critères de crédit.
Certains organismes de crédit ne sont pas intéressés par le
financement d’objet de luxe ou d’amateur et pratiquent
des conditions peu attractives.
• Demandez conseil à un professionnel indépendant. Il existe des conseillers professionnels en hypothèques et crédits
qui cherchent, contre paiement d’un honoraire, le financement qui vous convient le mieux, assorti des meilleurs taux
d’intérêt. Ils vous font gagner du temps et les honoraires
payés sont souvent plusieurs fois compensés par le taux
d’intérêt intéressant qu’ils obtiennent pour vous. Le potentiel d’économie est particulièrement sensible pour les objets de luxe.
• Accordez de l’importance à l’ensemble de vos relations
avec l’organisme de crédit. Evitez cependant de vous retrouver dans une «cage dorée» et prenez garde de ne pas vous
vendre «à tout prix» au bailleur de fonds.
L’auteur est titulaire d’un diplôme fédéral d’expert fiduciaire immobilier. Il dirige Ginesta Immobilier. Cette entreprise a été créée voilà 59 ans, et est spécialisée dans
la vente de propriétés dans le canton de Zurich, en particulier dans la région du Lac de Zurich et de Zurich.
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ment prises en compte (par exemple les placements, assurances, relations commerciales). Lors d’un financement, le client doit partir du principe qu’il est jugé par
l’organisme de financement de façon globale, et que des
«relations réciproques» de qualité sont garantes de
conditions favorables et bienveillantes.
dass er vom Kreditinstitut gesamthaft beurteilt wird und
„Gegengeschäfte“ für gute, wohlwollende Konditionen
gefordert sind.
DIE VERÄNDERTEN ZINSKONDITIONEN
Inhaber von Luxusobjekten sind von der Bonität her gesehen meist AAA-Kunden und geniessen dank ihrer Bonität sowie der meist hohen Hypothekarsumme gute
Kreditkonditionen. Je nach Situation (Belehnungshöhe,
Einkommensverhältnisse, weitere Kundenbeziehungen)
kann mit einer Kundenmarge von 0.75% bis 1% auf den
jeweiligen Refinanzierungssatz (Geld- oder Kapitalmarktsätze) gerechnet werden. Normalerweise liegen
die Kundenmargen von normalen Finanzierungen bei
rund 1% bis 1.2% deutlich höher.
Zusammengefasst kann festgestellt werden, dass die Finanzierung von Luxusimmobilien und Liebhaberobjekten
sehr differenziert betrachtet werden sollte. Nachfolgend
einige Tipps für die erfolgreiche Finanzierung von Luxusoder Liebhaberobjekte:
• Erkundigen Sie sich bei Ihrem Kreditinstitut, ob Ihr Objekt
einer normalen Finanzierung unterliegt oder als Luxusbzw. Liebhaberobjekt gilt.
• Vergleichen Sie die unterschiedlichen Konditionen und
Kreditkriterien. Einige Kreditinstitute sind nicht an der Finanzierung von Luxus- oder Liebhaberobjekten interessiert und unterbreiten unattraktive Konditionen.
• Lassen Sie sich von unabhängiger Stelle beraten. Es gibt
professionelle Hypothekar- und Kreditberater, welche gegen ein Honorar die für Sie optimale Finanzierung mit den
besten Zinskonditionen ausfindig machen. Sie sparen Zeit
und erhalten das gezahlte Honorar oft mehrfach in Form
von günstigen Zinskonditionen zurück. Besonders bei Luxusobjekten ist das Einsparungspotential erheblich.
• Messen Sie der Gesamtbeziehung mit dem Kreditinstitut
Bedeutung bei. Vermeiden Sie jedoch goldene Fesseln und
achten Sie darauf, sich nicht mit „Haut und Haaren“ dem
Kreditgeber zu verkaufen.
Der Autor ist eidg. dipl. Immobilentreuhänder und in leitender Stellung bei Ginesta Immobilien tätig. Das Unternehmen wurde vor 59 Jahren gegründet und ist auf den
Verkauf von Immobilien im Kanton Zürich, mit Schwerpunkt in der Region Zürichsee und Zürich, spezialisiert.
Herr Claude Ginesta hat während zwei Jahren bei einem
unabhängigen Beratungsunternehmen zahlreiche Eigenheime bei verschiedenen Banken und Versicherungen
finanziert und die Käufer während des Finanzierungsprozesses beratend begleitet.
Monsieur Claude Ginesta a procédé pendant deux ans,
pour le compte d’une entreprise de conseil indépendante, au financement de nombreux biens immobiliers auprès de diverses banques et assurances. A cette occasion,
il a conseillé les acquéreurs tout au long du processus de
financement.
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