droit des obligations contrats et biens

Transcription

DROIT DES OBLIGATIONS
CONTRATS ET BIENS
P. 113Le notaire garant de la protection de l’acquéreur
emprunteur dans la vente d’immeuble
P. 115
Le viager : prêt et vente d’immeuble
P. 117
Réformes des obligations, les notaires sont concernés
P. 119Crédit et surendettement :
actualités et impact des réformes à venir
P. 121La vente de l’immeuble hypothèque :
purge des inscriptions et distribution du prix
CONTRAT ET BIENS
P. 123Vente d’immeuble : pratique notariale des avant-contrats,
impact de la réforme du droit des obligations
P. 125Pratique de l’indivision :
le notaire et les modes de cessation de l’indivision
P. 127Pratique de l’indivision : l’heure des comptes
P. 129Pratique de l’indivision :
cession de droits indivis et vente de biens indivis
P. 131Les enjeux civils et fiscaux de la pratique notariale
du droit des biens
P. 133
Pratique du démembrement de propriété
P. 135
L’impact des lois ALUR et MACRON sur les baux d’habitation
111
DROIT DES OBLIGATIONS · CONTRATS ET BIENS
Le notaire garant de la protection
de l’acquéreur emprunteur
dans la vente d’immeuble
Pratique des lois SRU et SCRIVENER II - Impact de la réforme des obligations
Objectifs et contenu pédagogique
Si la vente d’immeuble demeure un contrat consensuel, le législateur a néanmoins instauré de nombreux
dispositifs pour accroître la protection de l’acquéreur non professionnel, dont la mise en œuvre incombe au notaire
La transposition de la directive européenne 2014/17/UE du 4 février 2014 (relative au crédit concernant
les biens immobiliers à usage résidentiel) doit intervenir au plus tard le 21 mars 2016. Elle modifiera la loi
SCRIVENER II. Avant transposition, la formation donnera un aperçu des modifications attendues.
Après transposition, elle détaillera ces modifications.
Méthode et outils pédagogiques
. Exposé théorique
. Applications, préconisations et conseils pratiques
. Échanges interactifs entre les formateurs et les participants
Supports pédagogiques
. Support de travail avec textes et jurisprudence
. Articles de doctrine
. PowerPoint
Intervenants
RÉF. CSN
Se reporter
à l’annexe CSN
PUBLICS
Notaires
Clercs
NIVEAUX
Intermédiaire
ou expert
PLUS-VALUE
Acquérir une parfaite
connaissance
et maîtrise
de ces législations
d’ordre public
Bien appréhender
la réforme du crédit
après transposition de
la directive européenne
. Charlotte Guilloteau Palisse
. Agnès Monger
ividuel *
ind
+050 0
0
+075
7
heures
350 €
HT
* Ce tarif correspond aux inscriptions libres, sous réserve de session programmée. Valable jusqu’au 31 décembre 2015.
CRIDON LYON
Partenaire expert du notaire
113
CONTRAT ET BIENS
• Délimiter et comprendre le champ d’application de chacun des dispositifs
protecteurs de l’acquéreur non professionnel
• Intégrer les dernières évolutions législatives et jurisprudentielles du droit
positif (loi du 1er juillet 2010, Loi ALUR…)
•M
aîtriser parfaitement les techniques et modalités de purge des différents
délais de rétractation dont bénéficie l’acquéreur non professionnel
(courrier recommandé, remise en mains propres, formulaire détachable…)
•D
éterminer les conditions de régularité d’une offre de prêt immobilier
•R
édiger la condition suspensive d’obtention de prêt
• Connaître les sanctions encourues en cas de violation de chacun de ces dispositifs
Plan
d’intervention
1
Loi SRU
.C
hamp d’application
- l’objet du contrat
- les parties au contrat
.M
odalités de purge du délai de rétractation
-n
otification et techniques équivalentes
- remise mains propres
- le cas particulier de la vente d’un lot
de copropriété (loi Alur)
.M
odification substantielle
.L
es sanctions de la violation de l’article
L 271-1 du CCH
.L
’exercice par l’acquéreur de sa faculté
de rétractation
- l a forme de la rétractation
- les effets de la rétractation
2
Loi SCRIVENER II
.C
hamp d’application
.F
ormation du contrat de prêt
- l’offre de prêt
. les mentions obligatoires de l’offre
. le TEG
. l’assurance emprunteur
. la notification de l’offre
. l’irrégularité de l’offre
- l’acceptation de l’offre
. le délai d’acceptation
. la forme de l’acceptation
.L
’interdépendance du contrat de prêt
et du contrat de vente : la condition
suspensive d’obtention de prêt
- la renonciation à la condition suspensive
- quid des diligences supplémentaires
imposées à l’acquéreur ?
- la réalisation de la condition : émission
d’une offre de prêt ou accord de principe ?
- la défaillance de la condition
. le droit d’invoquer la défaillance
. l’obligation de restituer toutes ses sommes
à l’acquéreur
. la faute de l’acquéreur
.P
résentation de la directive européenne
DROIT CIVIL DE LA FAMILLE
DROIT INTERNATIONAL PRIVÉ
DROIT DES COLLECTIVITÉS LOCALES
DROIT COMMERCIAL
DROIT RURAL
DROIT DE LA CONSTRUCTION ET DE L’URBANISME
EXPERTISES TRANSVERSALES
DROIT DE L’ENVIRONNEMENT
MANAGEMENT ET PRODUCTIVITÉ
DROIT FISCAL ET FISCAL INTERNATIONAL
PROCÉDURE · SAISIES · PÉNAL
En savoir plus sur nos formations www.cridon-lyon.fr
Le viager
prêt et vente d’immeuble
En attestent les questions posées au CRIDON, le notaire est de plus en plus fréquemment sollicité par des clients
ayant besoin de ressources complémentaires, et qui envisagent de vendre leur logement à charge de rente viagère
ou plus rarement de contracter un prêt viager.
. La présente formation a pour but :
- p our le prêt viager et la vente à charge de rente, d’expliquer les mécanismes
d’amortissement viager d’un capital et d’exposer leurs modalités
- pour la vente, d’expliquer l’opportunité d’anticiper l’évolution de la
relation contractuelle (révision, rachat, départ du vendeur du logement
dont il s’était réservé l’usage), les conséquences du décès de l’une ou l’autre
des parties, ou de la vente (ou donation) du bien acquis à charge de la rente
. Exposé théorique et échange de questions et réponses avec l’auditoire
. Possibilité de formation dans les locaux du Cridon à la demande
d’une étude, d’une Chambre ou d’un Conseil régional…
RÉF. CSN
Se reporter
à l’annexe CSN
PUBLICS
Notaires
Clercs
NIVEAUX
Débutant
Intermédiaire
Confirmé
CONTRAT ET BIENS
. Le choix entre la vente ou le prêt doit s’effectuer en toute connaissance de cause,
en fonction de la situation familiale et fiscale de chaque client, et de ses attentes
. Plan détaillé
. Textes et jurisprudences cités et articles de doctrine pertinents
. PowerPoint
Intervenants
. Bertrand Desfossé
PLUS-VALUE
Acquisition d’une
expertise pour
conseiller le client
dans son choix entre
prêt ou vente et
anticiper les pièges
. Françoise Delattre
. Pierre Faivre
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0
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7
heures
ividuel *
ind
350 €
HT
CRIDON LYON
115
Plan
d’intervention
1
Le prêt viager hypothécaire
. Caractéristiques
- l es parties au contrat de prêt
- s es montants et destination
- l a garantie : hypothèque sur un immeuble
d’habitation appartenant à l’emprunteur
.C
onclusion du contrat de prêt
- d émarchage, publicité
- offre préalable, contenu, délai
de réflexion, acceptation notariée,
expertise de l’immeuble hypothéqué
- modalités de versement du prêt
- s anctions pénales
.R
emboursement
- e n principe, le remboursement en capital
et intérêts (capitalisés) n’est exigible
qu’au décès de l’emprunteur ou du survivant
d’eux. Passif déductible ?
- cas d’exigibilité anticipée
ou de remboursement anticipé volontaire
-m
ontant du remboursement
-m
odalités de remboursement
(remboursement spontané, après saisie,
attribution judiciaire, pacte commissoire)
2
La vente d’immeuble
contre rente viagère
.F
ormation du contrat
- u ne vente immobilière particulière :
. les parties au contrat
. l’objet du contrat
. la cause de l’obligation du vendeur : la rente
viagère : crédirentier, débirentier, rente sur
une seule tête, rente sur plusieurs têtes, rente
réversible, rente réductible, taux de la rente,
montant de l’arrérage, fiscalité de la vente
(assiette des droits de vente, plus-value)
et des arrérages de la rente
- un contrat synallagmatique reposant
sur l’équilibre des aléas
. le contrat de rente viagère est un contrat
synallagmatique aléatoire
. existence de l’aléa lié à l’incertitude
quant à la durée de la vie humaine
. sanctions de l’absence d’aléa
.E
ffets du contrat de rente viagère
- le rapport d’obligation entre crédirentier
et débirentier :
. la créance de rente viagère
. l’exigibilité de la rente
. l’extinction de la rente à son terme
et/ou avant ce terme
. le principe d’ordre public de variabilité
des rentes viagères
. les garanties du paiement de la rente
- la libre disposition du bien acquis en
contrepartie de la rente et la transmission
de l’immeuble acquis contre rente viagère :
. les transmissions entre vifs
. la transmission à cause de mort : incidence
du décès du débirentier, prise en compte de la
rente dans le passif successoral, partage du bien
acquis contre rente viagère
DROIT COMMERCIAL
DROIT RURAL
Réforme des obligations,
les notaires sont concernés
• La réforme des obligations sera bientôt applicable et les notaires doivent
en connaître le contenu et l’impact sur leur pratique quotidienne afin d’acquérir
de nouveaux réflexes, conseiller leurs clients et adapter la rédaction de leurs actes
• Tel est l’objectif de cette formation généraliste :
- d ès avant l’adoption de la réforme : en donner un aperçu,
anticiper ses incidences prévisibles
- après adoption, l’approfondir
RÉF. CSN
Se reporter
à l’annexe CSN
N.B. : des formations spécifiques au prêt et à l’avant-contrat sont également proposées.
. Exposé théorique et mise en situation
PUBLICS
Notaires
Clercs
NIVEAUX
Initiation ou
approfondissement
CONTRAT ET BIENS
. Support de travail
. Articles de doctrine pertinents
. PowerPoint
Deux intervenants parmi
. Bruno Lagarde
PLUS-VALUE
Modifier ses réflexes
juridiques en intégrant
la réforme, percevoir
les incidences
concrètes de celle-ci
sur la pratique
. Agnès Monger
+050 0
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ividuel *
ind
7
heures
350 €
HT
CRIDON LYON
117
Plan
d’intervention
1
Le contrat
. Pourparlers
. Contrat préparatoire
. Équilibre du contrat
. Durée (prorogation, renouvellement, tacite reconduction)
. Cession
.C
lauses autorisant la sortie de contrat (dédit) ou sanctionnant son inexécution
(clause résolutoire, clause pénale)
2
Le régime général des obligations
. Obligation conditionnelle et obligation à terme
. Obligations cumulatives, alternative, facultative, solidaire,
conjonctive, indivisible
. Paiement (subrogation, compensation, remise de dette, confusion)
. Action paulienne et action oblique
.O
pérations translatives (subrogation, cession de créance et/ou de dette, novation, délégation)
DROIT COMMERCIAL
DROIT RURAL
Crédit et surendettement :
actualités et impact des réformes à venir
celle des obligations et transposition d’une directive européenne
en crédit immobilier
RÉF. CSN
Se reporter
à l’annexe CSN
PUBLICS
Notaires
Clercs
NIVEAUX
Tous niveaux
CONTRAT ET BIENS
•L
e crédit à la consommation a été réformé par la loi dite Lagarde
no 2010 - 737 du 1er juillet 2010. Les lois no 2013 - 672 du 26 juillet 2013
de séparation et de régulation des activités bancaires et Hamon no 2014 - 344
du 17 mars 2014 relatives à la consommation ont apporté des compléments
•C
ette réforme a précisé le régime des prêts substitutifs et partiellement
modifié le champ d’application respectif des lois Scrivener1 [articles L311-1
et suiv C.consom] et Scrivener2 [articles L312-1 et suiv C.consom]
•E
lle a également modifié les dispositions sur le surendettement
et le rétablissement personnel
•C
ette législation doit être connue du Notariat. En effet :
- l e montant des prêts concernés pouvant aller jusqu’à 75 000 €
(voire plus pour les prêts substitutifs), les prêteurs peuvent exiger
un titre exécutoire et/ou une hypothèque
- la régularisation d’une vente par une personne surendettée impose des précautions
•D
e même faut-il connaître la jurisprudence la plus récente en matière
de TEG et TAEG
. Cas pratiques
. Plan détaillé
. Textes et jurisprudences cités et articles de doctrine pertinents
. PowerPoint
PLUS-VALUE
Acquisition d’une
expertise pour
la rédaction des actes
de prêt et de vente
Intervenant
+050 0
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7
heures
ividuel *
ind
350 €
HT
CRIDON LYON
119
Plan
d’intervention
1
Le crédit
2
. Règles communes au crédit
à la consommation et au crédit immobilier
- d éfinition du TEG
(article L.313-1 c.consom)
- définition du taux usuraire
- regroupement de crédits
- intermédiaires de crédit
. Règles propres au crédit à la consommation :
champ d’application
- déroulement de la phase précontractuelle
- f ormation du contrat de crédit
- e xécution du contrat de crédit
- contrats spéciaux de crédit
- procédure et sanctions
. Règles propres au crédit immobilier
La loi de 2010 y a apporté peu de modifications. Mais elles vont
être prochainement réformées. En effet, la directive 2014/17/UE
du 4 février 2014 sur les contrats de crédit aux consommateurs
relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel dite
« crédit hypothécaire » doit être transposée en droit français
avant le 21 mars 2016.
- c hamp d’application
- a ssurance de groupe
Le surendettement
.S
urendettement remédiable
- ouverture de la procédure
- déroulement de la procédure
devant la commission de surendettement
.S
urendettement irrémédiable :
rétablissement personnel
- rétablissement personnel
sans liquidation judiciaire
- rétablissement personnel
avec liquidation judiciaire
- fichier des incidents de paiement (FICP)
3
Actualités et cas pratiques
. Jurisprudence récente en matière de TEG
. Cas pratiques :
- vente d’immeuble par une personne
en surendettement ou rétablissement
personnel : précautions à prendre
- prêt destiné à refinancer divers prêts
à la consommation et/ou immobiliers :
quelle est la législation applicable ?
- affectation hypothécaire en garantie de la
dette d’un tiers. Le constituant est-il une
caution ? Doit-il recevoir une offre de prêt ?
DROIT COMMERCIAL
DROIT RURAL
La vente de l’immeuble hypothèque
Purge des inscriptions et distribution du prix
. La pratique notariale quotidienne révèle que de plus en plus d’immeubles
ou de droits réels immobiliers sont vendus alors qu’ils sont grevés d’inscriptions
hypothécaires dont le montant dépasse parfois le prix.
Afin de transmettre un immeuble ou des droits réels immobiliers libres
de toute inscription, la procédure de purge s’impose.
. En quoi consiste cette procédure ? Qui peut la mettre en œuvre et comment ?
Quels sont, lors de la distribution du prix, les droits des créanciers inscrits
sur l’immeuble et le cas échéant, ceux du créancier titulaire d’une inscription
provisoire d’hypothèque judiciaire, de ceux du syndicat des copropriétaires ?
du Trésor ? À quel stade les radiations peuvent-elles être opérées ?
Autant de questions auxquelles répond la présente formation.
RÉF. CSN
Se reporter
à l’annexe CSN
PUBLICS
Notaires
Clercs
NIVEAUX
Initiation ou
approfondissement
. Échange avec l’auditoire
. Support de travail avec textes et jurisprudence et articles de doctrine pertinents
. PowerPoint
Un intervenant parmi
PLUS-VALUE
Contrôle, maîtrise
et expertise
des procédures
de purge et de
distribution du prix
d’un immeuble vendu
en dehors de toute
saisie immobilière
et/ou procédure
collective
. Jean-Jacques Bourdillat
+050 0
0
+075
ividuel *
ind
7
heures
350 €
HT
CRIDON LYON
121
CONTRAT ET BIENS
. Cas pratiques
Plan
d’intervention
1
Introduction
2
La procédure de purge des hypothèques
et privilèges immobiliers
. La purge est-elle une faculté ou une obligation ?
. Qui peut la mettre en œuvre
. Envers quels créanciers doit-elle être menée ?
. En quoi consiste-t-elle :
- contrôle du prix
- transformation du droit de suite sur l’immeuble en un simple
droit de préférence sur son prix
- purge amiable ou conventionnelle
- purge formaliste ou légale
3
La distribution du prix et la radiation des inscriptions
. La distribution purement consensuelle
. La distribution amiable
. La distribution judiciaire
DROIT COMMERCIAL
DROIT RURAL
Vente d’immeuble
Pratique notariale des avant-contrats
impact de la réforme du droit des obligations
. Exposé théorique et mises en situation pratique
. Proposition de clauses
. Articles de doctrine pertinents
. PowerPoint
RÉF. CSN
Se reporter
à l’annexe CSN
PUBLICS
Notaires
Clercs
NIVEAUX
Intermédiaire
ou confirmé
PLUS-VALUE
Acquérir une véritable
expertise dans la
rédaction
des avant-contrats
de vente immobilière
Intégrer les incidences
de la réforme du droit
des obligations
sur la rédaction
des avant-contrats
Intervenant
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0
+075
ividuel *
ind
7
heures
350 €
HT
CRIDON LYON
123
CONTRAT ET BIENS
. Contrat consensuel en application de l’article 1583 du Code civil, la vente immobilière
s’inscrit cependant aujourd’hui dans un processus long où l’expression de la volonté
des parties doit être conciliée avec la multiplication des règles impératives.
Dans ce contexte, la régularisation d’un avant-contrat est devenue quasi-systématique
et constitue une étape importante pour déterminer les attentes des parties à la vente.
Le choix de l’avant-contrat puis sa rédaction sont au cœur de l’activité du notaire
qui se doit de prévenir toute difficulté d’exécution.
. La présente formation permettra aux participants de perfectionner la rédaction des avantcontrats (PSV-PUV-Pacte de préférence) par l’analyse complète de leurs clauses les plus
fréquentes (clause de réitération, séquestre, condition suspensive, dépôt de garantie…).
Elle sera également l’occasion d’appréhender les outils juridiques de nature
à anticiper toute difficulté d’exécution desdits contrats.
. La réforme du droit des obligations devrait impacter significativement
le régime des avant-contrats :
- avant publication de l’ordonnance portant réforme du droit des obligations,
la présente formation dressera un aperçu synthétique des incidences prévisibles
de ladite réforme
- après publication de l’ordonnance, la formation aura vocation à présenter
de façon détaillée et complète les dispositions relatives aux avant-contrats
de vente immobilière
Question clé ou problématisation
·M
aîtriser les caractéristiques essentielles de chaque avant-contrat (PUV-PSV-Pacte de préférence)
·D
éterminer les avantages et les inconvénients de la PUV et de la PSV
· Parfaire la rédaction des clauses sources de difficultés (condition suspensive, séquestre, réitération…)
· Intégrer les dernières évolutions jurisprudentielles (notamment en matière de publicité foncière
des avant-contrats, de régime des conditions suspensives…)
· Appréhender les incidences du projet de réforme du droit des obligations ou de l’ordonnance après
publication sur la rédaction des avant-contrats
· Apprécier le rôle de l’acte authentique au stade de l’avant-contrat
1
2
Pacte de préférence
. Définition et conditions de validité
. Transmission du pacte
. Modalités de purge
- opérations donnant naissance au droit
- i ncidence du changement de destination
du bien sur la purge d’un pacte
- a ssiette du bien vendue différente
de l’assiette du bien objet du pacte
. Violation du pacte
- caractériser les hypothèses de violation
- quelles sanctions pour la violation du pacte ?
- la responsabilité notariale
Promesse synallagmatique
de vente
. La clause de réitération
- la nature de l’acte réitératif
- l es conséquences de la défaillance
d’une partie à la date de réitération
lorsque toutes les conditions sont réalisées
. Le dépôt de garantie et la clause de séquestre
- l es modalités de versement du dépôt
de garantie
- le rôle de la somme
- la convention de séquestre proprement dite
. La faculté de substitution
- définition et régime
. L’authenticité
3
Promesse unilatérale de vente
. Définition et éléments caractéristiques
- le droit d’option
- l’indemnité d’immobilisation
- l’enregistrement de la promesse
. Rétractation du promettant
- la position de la cour de cassation
- les palliatifs
. Cession de la promesse
- la cession du droit d’option
- la clause de substitution
. Publicité de la promesse
4
Conflit entre acquéreurs successifs
et publicité foncière
. Rappel des textes du Décret du 4 janvier 1955
. Les solutions jurisprudentielles antérieures à 2010
. Les revirements de jurisprudence de 2010 et 2011
. La responsabilité du notaire
5
Condition suspensive
. Définition et régime
- de l’importance d’enfermer la réalisation
des conditions dans un délai exprès
- la dualité de régime
- vers une nouvelle distinction entre la
condition elle-même et le délai de réalisation ?
- le jeu de l’article 1178 du Code civil
. Mise en œuvre de l’article 1178 du Code civil
DROIT COMMERCIAL
DROIT RURAL
Pratique de l’indivision :
le notaire et les modes
de cessation de l’indivision
. La présente formation permettra aux participants de mieux appréhender
les différentes missions dans l’établissement de liquidation-partage
d’indivisions et les subtilités de l’acte de partage. Elle sera aussi l’occasion
de faire le point sur les difficultés procédurales du partage.
. Mises en situation par cas pratiques
RÉF. CSN
Se reporter
à l’annexe CSN
PUBLICS
Notaires
Clercs
NIVEAUX
Intermédiaire
et confirmé
CONTRAT ET BIENS
. Pour chaque indivisaire, le droit au partage est un principe fondamental.
Le notaire est alors classiquement au centre des opérations liquidatives
d’indivisions tant conjugales que successorales.
. Support de doctrine pour aller plus loin
. PowerPoint
Intervenants
PLUS-VALUE
Une meilleure
appréhension
de la méthodologie
du partage
. Barthélemy Barthelet
+050 0
0
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ividuel *
ind
7
heures
350 €
HT
CRIDON LYON
125
Questions clés
. Connaître les grands principes du partage
. Maîtriser les comptes à établir et savoir constituer la masse
. Appréhender le rôle du notaire tant en partage amiable
qu’en partage judiciaire
1
Propos introductifs
.D
istinction des différents types d’indivision (universelle, particulière…)
.N
écessité de comptes
.N
otion et portée de l’effet déclaratif
2
Les différentes formes amiables du partage
.C
onsensualisme de l’article 835 du Code civil
.P
artage sous seing privé, publicité foncière et notion d’actes équipollent
. Notion de partage partiel et ses utilisations, distinction avec le partage provisionnel
.P
ossibilités de partage cumulatif
.M
odalités des attributions préférentielles et conséquences
3
Constitution, évaluation et sort de la masse à partager
.L
a masse à partager de l’article 825 du Code civil
(biens existants, biens subrogés, rapport et réduction)
.L
a date de jouissance divise de l’article 829 du Code civil
.L
es attributions et le principe d’égalité en valeur
(quid des partages forfaitaires et/ou transactionnels)
4
Aperçu des difficultés procédurales
dans l’intervention judiciaire
.L
’introduction de l’instance en partage judiciaire et les conditions
de l’article 1360 Code de procédure civile
.L
a commise du notaire et son rôle, le cas échéant, sous le contrôle du juge
.L
a licitation préalable
.L
a présence d’un incapable
.L
e cas de l’indivisaire taisant
DROIT COMMERCIAL
DROIT RURAL
l’heure des comptes
. Les liquidations d’indivisions soulèvent couramment des difficultés.
Que l’actif indivis soit vendu ou partagé et attribué à l’un des indivisaires,
le notaire doit procéder à la liquidation de l’indivision existante. Il fait alors
face à différentes problématiques : quotités d’acquisition inégales,
financement inégal (emprunt/apport), occupation privative d’un bien,
travaux d’amélioration, indivisaire gérant…
RÉF. CSN
Se reporter
à l’annexe CSN
.L
a présente formation permettra aux participants de correctement traiter
toutes les étapes d’une liquidation d’indivision et d’anticiper certaines
difficultés.
PUBLICS
Notaires
Clercs
NIVEAUX
Intermédiaire
et confirmé
. Fiche reflex récapitulative
. PowerPoint
PLUS-VALUE
Une meilleure
appréhension du dossier
face aux indivisaires par
la maîtrise des aspects
juridiques et liquidatifs
Intervenants
+050 0
0
+075
ividuel *
ind
7
heures
350 €
HT
CRIDON LYON
127
CONTRAT ET BIENS
Questions clés
. Distinguer les différents types d’indivision (universelle, particulière…)
. Maîtriser les relations pécuniaires entre indivisaires
. Connaître le régime des différentes créances et dettes de l’indivision
. Savoir établir les comptes d’indivision (compte des indivisaires/compte
général d’indivision)
. Savoir prendre en compte le passif
1
Propos liminaires
. Notions d’indivision, de partage
et d’effet déclaratif
. Le compte de fruit de l’article
815-10 du Code civil
- conditions
- qualification
. Distinction indivision universelle/indivision
particulière
2
. Le compte d’administration
de l’article 815-8 du Code civil
. Les comptes d’indivisaires
des articles 864 et 867 du Code civil
. Le compte général d’indivision
3
. L’avance en capital de l’article
815-11 alinéa 4 du Code civil
- conditions et procédure
- qualification (partage provisionnel
ou partage définitif )
La nécessité de comptes
L’indivisaire débiteur
. La jouissance privative de l’article
815-9 du Code civil
- la notion
- évaluation
- p rescription de l’article 815-10
du Code civil
. La détérioration de bien indivis de l’article
815-13 alinéa 2 du Code civil
- notion
- évaluation
- imprescriptibilité
4
L’indivisaire créancier
. La conservation et l’amélioration du bien
indivis de l’article 815-13 du Code civil
- conditions et valorisation
- imprescriptibilité
. Le financement de l’acquisition indivise
- la qualification de créance de 815-13
pour le remboursement et l’apport
- les limites de cette qualification
. La rémunération de l’indivisaire gérant
de l’article 815-12 du Code civil
DROIT COMMERCIAL
DROIT RURAL
cession de droits indivis et vente
de biens indivis
. Qu’elle soit d’origine conventionnelle, post-communautaire, successorale
ou encore post-sociétale, l’indivision est une situation à laquelle le notaire
est souvent confronté. La cession de droits indivis et la vente du bien indivis
sont des opérations fréquentes qui soulèvent des difficultés variées.
RÉF. CSN
Se reporter
à l’annexe CSN
. La présente formation permettra aux participants de maîtriser l’ensemble
des aspects de ces différentes opérations.
PUBLICS
Notaires
Clercs
NIVEAUX
Intermédiaire
et confirmé
. Fiche reflex récapitulative
. PowerPoint
Intervenants
PLUS-VALUE
Une meilleure
appréhension du dossier
face aux indivisaires par
la maîtrise des aspects
juridiques des différentes
opérations
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7
heures
350 €
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CRIDON LYON
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CONTRAT ET BIENS
Questions clés
. Distinguer la cession de droits indivis de la vente du bien indivis
(nature et régime de chacune)
. Mieux appréhender la purge du droit de préemption du coïndivisaires
. Maîtriser les différentes procédures judiciaires permettant d’obtenir
la vente du bien indivis (tant en vente de gré à gré qu’en adjudication)
. Maîtriser ces opérations à l’égard du cessionnaire ou de l’acquéreur
(sûretés pouvant garantir son prêt, existence d’un droit à rétractation…)
1
Cession de droits indivis
. La nature de l’opération
- l a nature déclarative ou translative
de l’opération
- les conséquences de la qualification
. Cession de droits indivis et sûreté
- les sûretés existantes du chef du cédant
- les sûretés garantissant le paiement du prix
. Le droit de préemption du coïndivisaire
- domaine d’application
- modalités de purge
- exercice du droit et conséquences
- la violation de l’article 815-14 du Code civil
2
Vente de bien indivis
. Le principe de l’unanimité
- la portée du principe de l’article 815-3
du Code civil
- la sanction de la violation de l’article 815-3
du Code civil
. Les dérogations menant à l’adjudication
- les conditions et procédure de l’article
815-5-1 du Code civil
- la demande en partage judiciaire
. Les dérogations menant à la vente
de gré à gré
- conditions de l’article 815-4 du Code civil
- règles de procédure
. Vente du bien indivis et sûretés
- les sûretés existantes du chef du cédant :
la purge
- les sûretés à prendre du chef du cessionnaire
pour garantir le paiement du prix
DROIT COMMERCIAL
DROIT RURAL
Les enjeux civils et fiscaux de la
pratique notariale du droit des biens
Droits réels, accession, prescription acquisitive
. Exposé théorique des principes directeurs du droit des biens
. Résolution de nombreux cas concrets tirés des questions récurrentes
soumises au Cridon
. Préconisations et conseils pratiques
. Dossier de formation complet (résumé de l’ensemble de la formation dispensée,
cas pratiques, décisions de jurisprudence et articles de doctrine pertinents)
. PowerPoint
Intervenants
RÉF. CSN
Se reporter
à l’annexe CSN
PUBLICS
Notaires
Clercs
NIVEAUX
Tous niveaux
PLUS-VALUE
Acquérir de sérieuses
bases en droit
des biens
Maîtriser les modes
d’acquisition primaires
de la propriété
immobilière
Comprendre les
contours des droits
réels pouvant être
constitués
sur la chose d’autrui
. Agnès Monger et Pierre Faivre
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CONTRAT ET BIENS
. R appeler les principes généraux des droits réels (droit de superficie,
usufruit, droit réel sui generis, servitudes…) et leurs limites
. Sensibiliser le praticien à l’ingénierie du démembrement de propriété
. Maîtriser les conditions d’acquisition et de preuve
de la propriété immobilière
. Analyser les enjeux civils des modes d’acquisition primaires de la propriété
. Envisager systématiquement le traitement fiscal de ces modes d’acquisition
de la propriété (droits d’enregistrement, TVA…)
. Assister le praticien dans la rédaction des actes de notoriété acquisitive
et de renonciation à l’accession
Plan
d’intervention
1
Les modes d’acquisition
de la propriété
. La prescription acquisitive
- les conditions de la prescription
. l’objet de la possession
. les conditions de la possession utile
. les conditions de durée
- les effets de la prescription acquisitive
. la mise en œuvre de la prescription
le rôle de la volonté des parties
l’acte de notoriété
. l’effet attributif de la prescription
l’acquisition rétroactive de la propriété
les aspects fiscaux
. L’accession immobilière
- l e principe de l’accession :
l’unification foncière
. l’accession naturelle
. l’accession artificielle
les constructions par le propriétaire
du sol avec les matériaux d’autrui
les constructions sur le terrain d’autrui
le traitement fiscal de l’accession artificielle
- l a renonciation à l’accession immobilière :
la dissociation foncière
. la renonciation à l’accession
. la preuve et l’opposabilité
de la dissociation foncière
. le traitement fiscal de la dissociation
de la propriété
2
La constitution de droits réels
sur la chose d’autrui
. Les droits réels régis par le Code civil
- l’usufruit
. l a constitution de l’usufruit
(problématiques civiles et fiscales)
. l’exercice de l’usufruit
. l’extinction de l’usufruit
les causes d’extinction
les conséquences pratiques
les conséquences fiscales
- le droit d’usage et d’habitation
- les servitudes
. l a constitution des servitudes
(problématiques civiles et fiscales)
. l’exercice des servitudes
la division des fonds concernés
l’aggravation de la servitude
les charges d’entretien
. l’extinction des servitudes
. Les droits réels sui generis
- les enjeux de la distinction
entre droit réel et obligation personnelle
- les contours des droits réels sui generis
- la notion d’obligation réelle : une alternative
DROIT COMMERCIAL
DROIT RURAL
Pratique du démembrement
de propriété
Le démembrement de propriété est incontournable en pratique
(succession, donation, cession, accession, gestion…). Il apparaît important
d’approfondir les techniques de démembrement et leurs limites.
. Exposé théorique et mises en situation pratique
. Préconisations et conseils pratiques
. Support de travail avec textes, jurisprudence et éléments clés
. PowerPoint
RÉF. CSN
Se reporter
à l’annexe CSN
PUBLICS
Notaires
Clercs
NIVEAUX
Intermédiaire
ou confirmé
PLUS-VALUE
Maîtriser les contours
du démembrement
de propriété et savoir
en éviter les pièges
Intervenants
. Agnès Monger
+050 0
0
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ividuel *
ind
7
heures
350 €
HT
CRIDON LYON
133
CONTRAT ET BIENS
. La présente formation permettra aux participants de maîtriser l’ensemble
des aspects civils de l’usufruit, du quasi-usufruit, droit d’usage
ou d’habitation ou encore du droit de jouissance spéciale
. Maîtriser les principes généraux du démembrement et leurs diverses
applications (objet, durée, usufruits successifs…)
. Mieux appréhender les modalités de constitution et de cession des droits réels
.A
ssister le praticien dans la rédaction de conventions régissant les rapports
entre usufruitier et nu-propriétaire (accession, charges des travaux, répartition du
passif et quasi-usufruit)
.D
éterminer les causes d’extinction du démembrement et ses conséquences
Plan d’intervention
rappel des contours des différents droits réels démembrés
(usufruit, droit d’usage et droit de jouissance spéciale)
1
Les principes généraux du démembrement de propriété
.L
a constitution et la cession des droits réels démembrés
- distinction entre les deux opérations
- modalités de l’acquisition en démembrement
- constitution d’usufruit successif
- évaluation du droit
.L
es rapports entre titulaire du droit réel et propriétaire grevé
- charges, travaux et constructions sur le bien démembré
- tenue au passif successoral
.L
’extinction des droits réels démembrés
- causes de l’extinction (renonciation, décès, consolidation, donation…)
- conséquences
2
Les problématiques pratiques du démembrement de propriété
.L
’objet du démembrement
- usufruit de biens consomptibles : le quasi-usufruit
- clause bénéficiaire de contrat d’assurance-vie
- démembrement de parts sociales
- usufruit de portefeuille de valeurs mobilières
.A
liénation du bien démembré
- principe de réparation du prix ou report possible du démembrement
- incidents du décès de l’usufruitier
- apport en société de l’immeuble démembré
.C
apitalisation et partage d’indivision démembrée
DROIT COMMERCIAL
DROIT RURAL
L’impact des lois ALUR et MACRON
sur les baux d’habitation
. Mesurer l’ampleur de la réforme des rapports locatifs
. Intégrer les indispensables à la conclusion d’un bail
RÉF. CSN
Se reporter
à l’annexe CSN
. Améliorer sa gestion locative
. Maîtriser l’incidence des modifications lors de la vente d’immeuble
. Supports visuels
. Cas pratiques
. Exemples jurisprudentiels
PUBLICS
Notaires
Clercs
NIVEAUX
Débutant
à confirmé
CONTRAT ET BIENS
. PowerPoint
. Dossier documentaire (textes, jurisprudences, articles de doctrine)
PLUS-VALUE
Être parfaitement
à jour des réformes
successives
Intervenants
. Éric Morgantini
+050 0
0
+075
ividuel *
ind
3h30
350 €
HT
CRIDON LYON
135
Plan
d’intervention
L’application de la loi dans le temps
1
Le nouveau bail
. Champ d’application
. Vie et mort du contrat
. Incidences financières
2
Autres changements
. Colocation
. Meublés
. Vente de l’immeuble loué
DROIT COMMERCIAL
DROIT RURAL

droit des obligations contrats et biens

Transcription

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