Property Times Deuxième Couronne T1 2016

Transcription

PROPERTY TIMES
Jeu égal
Deuxième Couronne T1 2016

Près de 59 000 m² de bureaux ont été commercialisés sur le marché de la
Deuxième Couronne au 1er trimestre 2016. Ce résultat, supérieur de 14% à celui
enregistré un an plus tôt, reste cependant loin de la moyenne décennale de ce
marché (115 000 m² commercialisés en moyenne au 1 er trimestre chaque année).

Tous les marchés, hormis celui de Saint-Quentin-en-Yvelines, ont progressé
d’une année sur l’autre. Toutefois, certains résultats, notamment ceux du Pôle de
Roissy et de Marne-la-Vallée, ont pour point de comparaison un début d’année
2015 catastrophique.

Malgré un recul de 14% en un an, les transactions de petites surfaces ont porté
l’essentiel (37%) de l’activité du marché de la Deuxième Couronne au 1er
trimestre 2016. En progression de 66% d’une année sur l’autre, les surfaces de
plus de 5 000 m² ont, elles, concentré 30% de la demande placée avec près de
18 000 m² de bureaux placés via 2 transactions seulement.

Les valeurs locatives sont demeurées stables sur les immeubles les plus
qualitatifs du secteur, avec un loyer prime à 235 €/m²/an et un loyer moyen de 1 ère
main à 210 €/m²/an. Le loyer moyen de 2nde main a, en revanche, progressé de
7% en 3 mois pour s’établir, au 1er trimestre 2016, à 150 €/m²/an.

L’offre immédiate sur le marché de la Deuxième Couronne a de nouveau
progressé au cours des 3 derniers mois (+3%) pour dépasser les 1,2 million de
m² de bureaux disponibles. Tous les secteurs ont vu leur niveau de disponibilités
augmenter sur la période, dans des proportions allant de 2% à Saint-Quentin-enYvelines à 7% pour le pôle de Roissy.

Après deux années 2014 et 2015 particulièrement dynamiques, avec
respectivement 308 000 et 238 000 m² inaugurés, le volume de production neuve
de bureaux en Deuxième Couronne devrait être plus faible en 2016, avec 134
000 m² actuellement en cours de construction.
20 Avril 2016
Sommaire
Contexte économique
2
Deuxième Couronne
3
Deuxième Couronne Sud
5
Pôle de Roissy
7
Marne-la-Vallée
9
Saint-Quentin-en-Yvelines
11
Définitions
13
Graphique 1
Demande placée de bureaux en Deuxième couronne, en milliers de m²
250
200
150
100
Contacts
David Bourla
Head of Research - France
+33 (0)1 53 76 91 91
[email protected]
Magali Marton
Head of EMEA Research
+33 (0)1 49 64 49 54
[email protected]
cushmanwakefield.com
50
0
Marne-la-Vallée
Deuxième Couronne Autres
Pôle de Roissy
Source: Immostat
PROPERTY TIMES
1
Contexte économique
Graphique 2
Confiance dans la reprise en 2016
Croissance du PIB en France, %
L’économie française aura finalement fait mieux que les
anticipations avec un taux de croissance du produit intérieur
brut (PIB) de 0,3% au 4ème trimestre 2015. Sur l'ensemble de
l’année, la croissance s'élève donc à +1,1 % en 2015 après un
petit +0,2 % en 2014. Bien qu’en repli au 4ème trimestre
(+0,2% contre 0,5% au 3ème trimestre) la consommation des
ménages aura accéléré de 1,4% en 2015 après +0,6 % en
2014, portée par une amélioration globale du pouvoir d’achat. Il
s’agit de la plus forte augmentation depuis 2010. La
consommation reste le moteur de la croissance française, alors
que l’activité des entreprises reste en deçà de sa moyenne de
long terme quel que soit le secteur d’activité considéré.
L’impact des attentats de janvier et novembre aura finalement
été limité, et n’aura entrainé un ralentissement que sur certains
secteurs des services marchands.
Les prévisions de croissance pour 2016 indiquent une
progression du PIB de 0,4% pour le 1er trimestre et entre 1,3%
et 1,5% pour l’ensemble de l’année 2016 selon les organismes
consultés.
0,8
0,6
0,4
0,2
0,0
-0,2
-0,4
Source: INSEE
Graphique 3
Enquêtes de conjoncture, indices
110
100
Indicateurs de confiance : mieux pour les affaires,
moins bien pour les ménages
Depuis l’été, l’indicateur du climat des affaires oscille autour de
100. Il évolue d’un ou deux points à la hausse ou à la baisse
selon les secteurs considérés. Le secteur du bâtiment est le
seul à afficher un indicateur autour de 90, reflet des difficultés
chroniques de ce secteur depuis quelques années.
Globalement, le sentiment est meilleur pour les entreprises de
services et moins bon pour l’activité industrielle. Dans sa
dernière note sur la situation des entreprises en Ile-de-France,
la Banque de France anticipe une amplification de la
croissance de l’activité dans les services marchands et identifie
le conseil et l’ingénierie informatique et technique comme les
secteurs les plus porteurs. Elle est nettement plus
conservatrice quant aux perspectives du secteur industriel dont
l’activité devrait être stable en 2016.
La confiance des ménages a, quant à elle aussi, enregistré
deux baisses consécutives en février et mars 2016. Cet
indicateur atteint ainsi son point le plus bas depuis août 2015
et s'écarte un peu plus de sa moyenne de longue durée.
90
80
70
60
Climat des affaires
Moral des ménages
Source: INSEE
Graphique 4
Taux de chômage en France métropolitaine, en %
11,0
10,5
10,0
9,5
9,0
Un taux de chômage toujours élevé
Le taux de chômage a enregistré une baisse au 4ème
trimestre 2015 mais reste globalement élevé (10,5%). En
France métropolitaine, le nombre de chômeurs diminue de 47
000, à 2,9 millions de personnes, auxquelles il convient
d’ajouter les 600 000 personnes sans emploi comptabilisées
par POLE EMPLOI.
8,5
8,0
Source: BITT
En Ile-de-France, le taux de chômage reste élevé (plus de 9%)
et les perspectives de croissance des effectifs (+2,2%
anticipés pour les services marchands) devraient se
matérialiser par le moindre recours à l’intérim. La situation
économique n’est donc pas encore créatrice d’emplois et de
besoins immobiliers supplémentaires.
PROPERTY TIMES
2
Deuxième Couronne
Graphique 5
Mieux mais toujours en-deçà des espérances
Demande placée en Deuxième Couronne, en milliers de m²
Près de 59 000 m² de bureaux ont été commercialisés sur le
marché de la Deuxième Couronne au 1er trimestre 2016. Ce
résultat, satisfaisant de prime abord car supérieur de 14% à
celui enregistré au 1er trimestre 2015, est encore loin des
performances attendues sur ce marché (115 000 m²
commercialisés en moyenne au 1er trimestre chaque année)
(graphique 5).
600
500
400
300
200
100
0
Tous les marchés, hormis celui de Saint-Quentin-en-Yvelines,
ont progressé d’une année sur l’autre. Toutefois, certains
résultats, notamment ceux du Pôle de Roissy et de Marne-laVallée, avaient été qualifiés de catastrophiques début 2015.
En progression de 66% d’une année sur l’autre, les surfaces
de plus de 5 000 m² ont concentré seulement 30% de la
demande placée au 1er trimestre 2016, avec près de 18 000 m²
de bureaux placés via 2 transactions : ADP sur l’immeuble
« Askia » de l’opération Cœur d’Orly (9 500 m²), et VALOPHIS
HABITAT sur 8 300 m² de bureaux neufs pour son nouveau
siège à Créteil.
Marne-la-Vallée
Pôle de Roissy
Source: Immostat
Tableau 1
Demande placée en Deuxième Couronne par tranche de
surface – T1 2016
Les surfaces intermédiaires sont, elles aussi, bien orientées
(+14%), avec 19 200 m² de bureaux commercialisés. Elles ont
notamment été nombreuses sur le marché de la Deuxième
Couronne Sud.
TRANCHE DE
SURFACE
EN M²
PART
EVOL.
SUR 1 AN
Moins de 1 000 m²
21 800
37%
-14%
Malgré un repli de 14% en un an, les transactions de petites
surfaces ont porté l’essentiel de l’activité du marché (37%) de
la Deuxième Couronne au 1er trimestre 2016.
De 1 000 à 5 000 m²
19 200
33%
+21%
Plus de 5 000 m²
17 800
30%
+66%
Surface totale
58 800
100%
+14%
Progression de la valeur moyenne de 2nde main
Le loyer prime inchangé reste positionné à 235 €/m²/an fin
mars 2016 (graphique 6).
La valeur moyenne des transactions de bureaux de 1ère main
est, elle aussi, stable, à 210 €/m²/an. Cette constante des
loyers vaut pour l’ensemble des sous-marchés de la Deuxième
Couronne.
Le loyer moyen des prises à bail des surfaces de 2nde main a,
en revanche, progressé de 7% en 3 mois pour s’établir, au 1er
trimestre 2016, à 150 €/m²/an. Les valeurs locatives des
transactions recensées au 1er trimestre 2016 s’échelonnent de
130 €/m²/an sur le pôle de Roissy à 150 €/m²/an sur le marché
de Saint-Quentin-en-Yvelines.
Source: Immostat
Graphique 6
Valeurs locatives en Deuxième Couronne, €/m²/an
300
250
200
150
100
Loyer prime
Loyer moyen 1ère main
Loyer moyen 2nde main
Source: Immostat - Cushman & Wakefield - Les loyers s’entendent HT et HC
PROPERTY TIMES
3
Nouvelle progression de l’offre immédiate
Graphique 7
L’offre de bureaux immédiatement disponible sur le marché de
la Deuxième Couronne a de nouveau progressé au cours des
3 derniers mois (+3%). Plus de 1,2 million de m² de bureaux
étaient ainsi disponibles fin mars 2016 (graphique 7).
Offre immédiate en Deuxième Couronne, en milliers de m²
Tous les secteurs de la Deuxième Couronne ont vu leur niveau
de disponibilités augmenter sur la période, dans des
proportions allant de 2% à Saint-Quentin-en-Yvelines à 7%
pour le pôle de Roissy (graphique 7). Avec 477 000 m²
disponibles fin 2016, la Deuxième Couronne Sud est, de loin,
le secteur le plus offreur. Elle est suivie de Marne-la-Vallée
(145 000 m²), et de Saint-Quentin-en-Yvelines (113 000 m²)
(graphique 7).
Les surfaces d’envergure demeurent majoritaires dans le stock
vacant (45%). Elles se concentrent pour l’essentiel en
Deuxième Couronne Sud. Les surfaces intermédiaires sont
elles aussi conséquentes, avec près de 490 000 m².
Le stock de la Deuxième Couronne est constitué à 80% de
surfaces de 2nde main, dont certaines, de plus en plus
inadaptées au besoin des utilisateurs, peinent à s’écouler.
Le taux de vacance de la Deuxième Couronne a augmenté
légèrement au cours des 3 derniers mois, passant de 6,1% fin
2015 à 6,3% fin mars 2016. Cette évolution à la hausse est
valable pour l’ensemble des sous-marchés du secteur
(graphique 8).
1 500
1 000
500
0
Marne-la-Vallée
Pôle de Roissy
Source: Immostat
Graphique 8
Taux de vacance en Deuxième Couronne
14%
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%
Peu de livraisons en 2016
Après deux années 2014 et 2015 particulièrement
dynamiques, avec respectivement 308 000 et 238 000 m² de
surfaces de bureaux livrées, le volume de production neuve en
Deuxième Couronne devrait être plus faible en 2016, avec
134 000 m² planifiés (graphique 9).
Le volume de livraison devrait être légèrement supérieur en
2017 avec près de 160 000 m² susceptibles de voir le jour. Ce
volume de production de nouvelles surfaces tertiaires est
encore hypothétique : 75 000 m² sont, pour l’heure, en chantier
et 85 000 m² attendent leur mise en chantier.
Le potentiel de livraisons attendu en 2018 est particulièrement
élevé avec un peu près de 710 000 m² dotés de permis de
construire mais seulement 50 000 m² d’ores et déjà en
chantier.
Marne-la-Vallée
Pôle de Roissy
Source: Immostat
Graphique 9
Livraisons d’immeubles de plus de 5 000 m² en Deuxième
Couronne, en milliers de m²
800
700
600
500
400
300
200
100
0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Livré
En chantier
Permis obtenus
Source: Cushman & Wakefield
PROPERTY TIMES
4
Graphique 10
Début d’année correct
Demande placée en Deuxième Couronne Sud, en milliers
de m²
Après une année 2015 difficile, avec la performance la plus
faible jamais enregistrée en termes de demande placée
(86 600 m²), le marché de la Deuxième Couronne Sud semble
mieux orienté en ce début d’année 2016. Avec 29 300 m² de
bureaux commercialisés au 1er trimestre 2016, il voit en effet
sa performance progresser de 40% d’une année sur l’autre.
Pour autant, ce résultat est encore loin de répondre aux
attentes (38 000 m² commercialisés en moyenne chaque
année au 1er trimestre) (graphique 10)
Cette embellie est avant tout liée aux bonnes performances
réalisées sur les créneaux des petites et moyennes surfaces.
Avec 31 transactions, contre 28 au 1er trimestre 2015, les
surfaces inférieures à 1 000 m² ont vu leur niveau de
commercialisation progresser de 47% d’une année sur l’autre.
La progression est encore plus marquée sur le segment des
surfaces comprises entre 1 000 et 5 000 m², avec 11 500 m²
de demande placée au cours des trois derniers mois, contre à
peine 4 500 m² un an plus tôt. Seules les surfaces d’envergure
voient leurs résultats baisser légèrement, la transaction de ce
trimestre - ADP sur l’immeuble « Askia » dans l’opération
« Cœur d’Orly » - ayant concerné une surface plus modeste
que celle enregistrée au cours du 1er trimestre 2015 (tableau
2).
Cette amélioration aura profité aux marchés de Vélizy et
d’Orly, dont les niveaux de demande placée ont fortement
progressé, avec respectivement 8 300 et 15 200 m², tandis que
le marché de Massy (8 500 m²) a vu son activité reculer de
54% d’une année sur l’autre.
Forte hausse des valeurs locatives moyennes de
2nde main
L’ensemble des marchés de la Deuxième Couronne Sud ont
vu leurs valeurs locatives moyennes de transactions de
bureaux de 2nde main progresser au cours du 1er trimestre
2016 (graphique 11).
Cette progression aura été particulièrement forte (+27%) sur le
marché de Vélizy, suite à une transaction intervenue sur
l’immeuble « Astrale », avec une valeur moyenne désormais
positionnée à 180 €/m²/an.
Le marché de Massy a, quant à lui, vu son loyer moyen de 2nde
main progresser de 13% pour atteindre 145 €/m²/an, au 1er
trimestre 2016. Sur le marché d’Orly, la progression a été plus
modérée (+5%), avec un loyer désormais établi à 160 €/m²/an.
250
200
150
100
50
0
Marché de Massy
Marché de Vélizy
Marché d'Orly
Source: Immostat
Tableau 2
Demande placée en Deuxième Couronne Sud par tranche
de surface – T1 2016
TRANCHE DE
SURFACE
EN M²
PART
EVOL.
SUR 1 AN
Moins de 1 000 m²
8 400
29%
+47%
De 1 000 à 5 000 m²
11 500
39%
+156%
Plus de 5 000 m²
9 500
32%
-11%
Surface totale
29 300
100%
+40%
Source: Immostat
Graphique 11
Valeurs locatives moyennes de seconde main en
Deuxième Couronne Sud, €/m²/an
200
180
160
140
120
100
Marché de Massy
Marché de Vélizy
Marché d'Orly
Source: Immostat - Cushman & Wakefield - Les loyers s’entendent HT et HC
PROPERTY TIMES
5
Les disponibilités atteignent un niveau record
Graphique 12
L’offre immédiate en Deuxième Couronne Sud a conservé une
tendance haussière au cours des trois derniers mois.
477 000 m² de bureaux étaient ainsi disponibles
immédiatement sur ce marché fin mars 2016, un niveau
désormais record (graphique 12).
Offre immédiate en Deuxième Couronne Sud, en milliers
de m²
Le marché de Vélizy (+10% en 3 mois), qui compte un nombre
important d’immeubles de grand gabarit vacants, constitue la
principale poche d’offre immédiate du secteur avec
213 000 m², soit 45% du stock vacant en Deuxième Couronne
Sud. Sur le marché de Massy, les disponibilités sont
demeurées stables d’un trimestre à l’autre, avec 163 000 m²
offerts à la commercialisation. Le stock du marché d’Orly, qui
avait fortement augmenté en 2015 sous l’effet de deux
livraisons d’immeubles neufs, s’est légèrement résorbé (-4%)
au cours des 3 derniers mois, pour représenter 100 400 m² fin
mars 2016 (graphique 13).
L’offre de bureaux immédiatement disponible en Deuxième
Couronne Sud consiste pour moitié en des immeubles de
grande taille, avec 22 offres actuellement sur le marché pour
un total de 221 000 m². Ce stock correspond à près de 3 ans
de commercialisation au rythme actuel. Cette situation de
suroffre importante se retrouve également sur le segment des
surfaces intermédiaires, avec plus de 142 000 m² actuellement
vacants pour un rythme de consommation moyen de
41 600 m² par an sur les 10 dernières années. Sur le segment
des surfaces inférieures à 1 000 m², l’offre est, elle aussi,
légèrement excédentaire.
Les évolutions du taux de vacance sont contrastées selon les
secteurs considérés : stable sur le marché de Massy (10,3%),
en baisse sur le marché d’Orly (9,1%). A l’inverse, le marché
de Vélizy a en revanche vu son taux de vacance augmenter
fortement au cours des trois derniers mois pour atteindre
17,4%, le taux plus élevé d’Ile-de-France (graphique13).
600
500
400
300
200
100
0
Marché de Massy
Marché de Vélizy
Marché d'Orly
Source: Immostat, Cushman & Wakefield
Graphique 13
Taux de vacance
20%
15%
10%
5%
0%
Marché de Massy
Marché de Vélizy
Marché d'Orly
Source: Immostat - Cushman & Wakefield
Peu de livraisons en 2016 et 2017…
Le potentiel de livraisons à venir d’ici à 2019 en Deuxième
Couronne Sud est conséquent, de l’ordre de 660 000 m², dont
521 000 m² toujours disponibles (graphique 14).
En 2016, 3 projets, représentant un total de 67 000 m²,
devraient voir le jour. Deux de ces immeubles proposent
encore des disponibilités : l’immeuble « Connect » (42 800 m²),
développé par AEW EUROPE à Vélizy-Villacoublay, et le
bâtiment « Libeccio » situé dans le quartier du Port à Choisyle-Roi, dont 3 400 m² sont toujours disponibles.
L’offre neuve pourrait ensuite clairement marquer le pas en
2017, avec seulement 15 900 m² susceptibles de venir
alimenter le marché de Massy. Ces deux opérations ne sont,
pour l’heure, pas encore en chantier.
Graphique 14
Disponibilités de première main (de plus de 5 000 m²)
certaines et probables en Deuxième Couronne Sud, en
milliers de m²
350
300
250
200
150
100
50
0
A plus long terme, les projets, essentiellement localisés sur les
secteurs de Vélizy et Orly, sont nombreux. Peu de lancements
de nouvelles opérations sont cependant réalisés en blanc et le
calendrier des livraisons tel qu’annoncé aujourd’hui est
susceptible d’évoluer fortement.
T2-T4 2016
Marché de Massy
2017
2018
Marché de Vélizy
2019
Marché d'Orly
PROPERTY TIMES
6
Pôle de Roissy
Graphique 15
Des résultats toujours décevants
Demande placée sur le Pôle de Roissy, en milliers de m²
Le marché tertiaire du pôle de Roissy avait connu un début
d’année 2015 catastrophique avec seulement 800 m² de
bureaux commercialisés. Avec près de 4 900 m² de demande
placée au 1er trimestre 2016, il enregistre une performance
nettement supérieure, mais malgré tout bien en deçà de sa
moyenne décennale du 1er trimestre qui s’établit à 7 800 m²
commercialisés (graphique 15).
Cette amélioration des niveaux de commercialisations est
essentiellement liée à la concrétisation d’une transaction sur le
créneau des surfaces intermédiaires (1 000 – 5 000 m²),
absentes un an plus tôt : l’installation de SHARP
ELECTRONICS France sur près de 3 700 m² dans « Le
Rostand » du Parc Paris Nord 2. Cette transaction a
représenté à elle seule plus des ¾ de l’activité du trimestre
(tableau 3).
Les commercialisations de petites surfaces sont, elles aussi,
en progression d’une année sur l’autre (+50%), avec pourtant
4 transactions contre 7 un an plus tôt. Pour autant, avec
seulement 1 200 m², elles enregistrent un résultat inférieur de
moitié à leurs performances habituelles (tableau 3).
Le marché de bureaux du Pôle de Roissy reste caractérisé par
une demande en grandes surfaces très épisodique ; il n’a
enregistré aucune transaction de ce gabarit au 1er trimestre
2016 (tableau 3).
Sans surprise, les commercialisations enregistrées ce trimestre
sur le marché tertiaire du pôle de Roissy ont été le fait
d’industriels et d’entreprises du secteur des transports et de la
logistique.
40
35
30
25
20
15
10
5
0
T1
T2
T3
T4
Source: Immostat
Tableau 3
Demande placée par tranche de surface sur le pôle de
Roissy – T1 2016
TRANCHE DE
SURFACE
EN M²
PART
EVOL.
SUR 1 AN
Moins de 1 000 m²
1 200
24%
+50%
De 1 000 à 5 000 m²
3 700
76%
NS
Plus de 5 000 m²
-
0%
-
Surface totale
4 900
100%
NS
Source: Immostat
Des valeurs locatives stables
Le loyer prime est stable depuis maintenant plusieurs années,
à 200 €/m²/an fin mars 2016 (graphique 16).
Les valeurs locatives moyennes, qui avaient connu des
réajustements à la baisse en 2014 sont, depuis, stables. Le
loyer moyen des prises à bail de surfaces de 1ère main se
positionne ainsi, au cours du 1er trimestre 2016, à 180 €/m²/an.
Le loyer moyen des transactions de bureaux de 2nde main
s’établit, quant à lui, à 130 €/m²/an, stable d’une année sur
l’autre (graphique 16).
Graphique 16
Valeurs locatives sur le Pôle de Roissy, €/m²/an
240
220
200
180
160
140
120
100
Loyer prime
Source: Cushman & Wakefield – Les loyers s’entendent HT et HC
PROPERTY TIMES
7
Nouvelle hausse des disponibilités après une
trêve en 2015
Après avoir atteint un pic en 2014, l’offre de bureaux
immédiatement disponibles sur le Pôle de Roissy s’était
résorbée de 12% en 2015. Cette trêve n’aura été que
passagère, les disponibilités ayant de nouveau progressé au
1er trimestre 2016 (+7% en 3 mois) pour atteindre 89 000 m² fin
mars (graphique 17).
Cette hausse du stock vacant est uniquement imputable aux
petites et moyennes surfaces, dont les niveaux de
disponibilités ont respectivement augmenté de 19 et 12% au
cours des trois derniers mois.
Avec près de 8 000 m² vacants fin mars 2016, les surfaces
inférieures à 1 000 m² présentent un stock cohérent avec les
niveaux de commercialisation observés sur le secteur. Le
segment des surfaces intermédiaires est en revanche
clairement sur-offreur, les disponibilités (45 000 m²)
correspondant à près de 5 ans de commercialisation. La
configuration est identique sur le segment des surfaces
supérieures à 5 000 m², avec plus de 36 000 m² de bureaux
vacants, alors que moins de 5 000 m² sont transactés chaque
année sur ce segment de surface depuis 2006 (graphique 17).
Le stock vacant du Pôle de Roissy, composé quasi
exclusivement de surfaces de 2nde main, se concentre pour
moitié sur la commune de Villepinte.
Le taux de vacance du Pôle de Roissy, à 7,4% fin mars 2016,
est de nouveau supérieur au taux francilien (7,1%) (graphique
18).
Graphique 17
Offre immédiate sur le Pôle de Roissy, en milliers de m²
100
80
60
40
20
0
Moins de 1 000 m²
Un peu plus de 61 000 m² de bureaux, d’ores et déjà dotés
d’un permis de construire, pourraient par ailleurs voir le jour à
Roissy-en-France en 2018. Il s’agit du solde du Parc Mail
(36 600 m²), et de l’ « International Trade Center » (24 900 m²).
Il est cependant fort probable que les dates de livraisons de
ces projets soient repoussées à 2019 voire au-delà.
Plus de 5 000 m²
Source: Immostat
Graphique 18
Taux de vacance
9%
8%
7%
6%
5%
4%
3%
2%
Un seul projet lancé en blanc
Les faibles niveaux de commercialisation observés sur le
marché du Pôle de Roissy ont incité les investisseurs et les
promoteurs à la prudence. Ainsi, seul un projet lancé en blanc
est actuellement en cours de construction sur la zone : « Le
Baïkal », 13 000 m développés par ADP à Tremblay en France
et livrables en 2017.
De 1 000 à 5 000 m²
Pôle de Roissy
Deuxième Couronne
Ile-de-France
Source: Immostat
Graphique 19
certaines et probables sur le Pôle de Roissy, en milliers de
m²
80
60
40
20
0
T2-T4 2016
2017
Aulnay-sous-Bois
Roissy en France
Villepinte
2018
2019
Gonesse
Tremblay en France
PROPERTY TIMES
8
Marne-la-Vallée
Graphique 20
Mieux qu’en 2015 mais toujours à la peine
Demande placée à Marne-la-Vallée, en milliers de m²
1er
Avec 2 900 m² de bureaux commercialisés au
trimestre
2016, le marché de Marne-la-Vallée voit sa performance
progresser de 32% d’une année sur l’autre. Ce résultat, qui a
pour point de comparaison l’un des pires trimestres de la
décennie, reste néanmoins bien inférieur aux performances
habituelles de ce marché (10 800 m² commercialisés en
moyenne chaque trimestre) (graphique 20).
Cette « embellie » toute relative est liée à la concrétisation
d’une transaction sur le segment des surfaces intermédiaires,
alors qu’aucune transaction de ce gabarit n’était intervenue au
1er trimestre 2015. Les 1 000 m² commercialisés sur ce
créneau de surfaces ont permis de compenser un recul de
14% sur le créneau des surfaces inférieures à 1 000 m²
(tableau 4).
Les transactions d’envergure ont, quant à elles, de nouveau
manqué au 1er trimestre 2016, après un 2ème semestre 2015
particulièrement actif (tableau 4).
Les commercialisations du trimestre ont concerné
exclusivement des surfaces de 2nde main, en état d’usage,
situées pour l’essentiel dans des immeubles des années 90.
Noisy-le-Grand est restée, de loin, la commune la plus
dynamique ce trimestre avec 63% des commercialisations.
Redressement de la valeur moyenne de 2
nde
main
Le loyer prime est stable depuis maintenant plusieurs années,
à 230 €/m²/an (graphique 21). Les surfaces neuves ou
restructurées actuellement vacantes ou en cours de
développement sont présentées à des valeurs légèrement
inférieures, autour de 210-220 €/m²/an.
Après s’être maintenu plusieurs années à 220 €/m²/an, le loyer
de transactions des bureaux de 1ère main a subi une légère
correction au cours du 1er trimestre 2016 (-5%) pour se
positionner désormais à 210 €/m²/an (graphique 21).
Après une correction importante en 2015, liée à une forte
proportion de transactions enregistrées sur des surfaces de
facture ancienne, le loyer moyen des transactions de bureaux
de 2nde main s’est redressé au cours des trois derniers mois
(+8%) pour atteindre 140 €/m²/an.
80
70
60
50
40
30
20
10
0
T1
T2
T3
T4
Source: Immostat
Tableau 4
Segmentation de la demande placée par tranche de
surface à Marne-la-Vallée – T1 2016
TRANCHE DE
SURFACE
EN M²
PART
EVOL.
SUR 1 AN
Moins de 1 000 m²
1 900
66%
-14%
De 1 000 à 5 000 m²
1 000
34%
NS
Plus de 5 000 m²
-
0%
-
Surface totale
2 900
100%
+32%
Source: Immostat
Graphique 21
Valeurs locatives à Marne-la-Vallée, €/m²/an
300
250
200
150
100
50
Loyer prime
Source: Immostat - Cushman & Wakefield – Les loyers s’entendent HT et HC
PROPERTY TIMES
9
Nouvelle hausse de l’offre immédiate
Graphique 22
Le retournement de tendance observé en 2015 sur l’offre de
bureaux immédiatement disponible sur le marché de Marne-laVallée s’est confirmé au 1er trimestre 2016. En hausse de 5%
en trois mois, le stock vacant atteint désormais 145 000 m², un
point haut historique correspondant à plus de 3 années de
commercialisation (graphique 22).
Offre immédiate à Marne-la-Vallée, en milliers de m²
Les disponibilités de surfaces de grand gabarit, qui avaient
déjà augmenté en 2015 sous l’effet de plusieurs libérations
avec, notamment, le retour sur le marché des immeubles
« East Side » (12 900 m²), « MN1 » (12 800 m²), ou encore
« Copernic 1 », se sont de nouveau alourdies au 1er trimestre
2016 (+12%) suite à la livraison du bâtiment C (8 400 m²) de
l’opération « Bellini » à Chessy (graphique 22).
Les surfaces intermédiaires, en repli en 2015, ont vu leur stock
vacant progresser de nouveau (+7%). Elles totalisent
dorénavant près de 70 000 m², un niveau nettement supérieur
aux capacités d’absorption du marché (13 100 m²
commercialisés en moyenne chaque année) (graphique 22).
En baisse de 21% d’une année sur l’autre, les surfaces
inférieures à 1 000 m² présentent, quant à elles, un volume
d’offre cohérent avec le volume de commercialisation
enregistré chaque année sur ce segment (14 800 m²)
(graphique 22).
Les disponibilités se concentrent pour l’essentiel sur la
commune de Noisy-le-Grand (45%) avec, notamment,
l’immeuble « MN1 » (12 800 m²) ou le « Shamrock »
(7 000 m²), et à Champs-sur-Marne avec la tour « East Side »
(12 900 m²).
Le taux de vacance, en progression d’1 point en 3 mois,
dépasse pour la première fois le seuil des 10% (10,3%), et
s’écarte du taux de la Deuxième Couronne dans son ensemble
(6,3%).
Peu de programmes en chantier
1er
Après la livraison, au
trimestre 2016, du bâtiment C de
l’opération « Bellini » à Chessy, près de 12 000 m² de bureaux
neufs ou restructurés supplémentaires devraient voir le jour
d’ici à la fin de l’année sur le secteur de Marne-la-Vallée. La
première tranche de l’opération « Carré Haussmann » à
Jossigny (8 000 m²) constitue le programme le plus important.
En 2017, l’offre neuve (33 900 m²) devrait se déplacer sur
Champs-sur-Marne et Serris. Toutefois, aucun des
programmes annoncés n’est encore en chantier.
Pour 2018, le potentiel de livraisons est, pour l’heure,
nettement plus important, mais aucun des chantiers n’a
démarré.
160
140
120
100
80
60
40
20
0
Moins de 1 000 m²
De 1 000 à 5 000 m²
Plus de 5 000 m²
Source: Immostat
Graphique 23
Taux de vacance
12%
10%
8%
6%
4%
2%
Marne-la-Vallée
Ile-de-France
Deuxième Couronne
Source: Immostat
Graphique 24
certaines et probables à Marne-la-Vallée, en milliers de m²
160
140
120
100
80
60
40
20
0
T2-T4 2016
Chessy
2017
Champs-sur-Marne
2018
Jossigny
2019
Montevrain
Serris
PROPERTY TIMES
10
Graphique 25
Début d’année désastreux
Demande placée à Saint-Quentin-en-Yvelines, en milliers
de m²
Le marché des bureaux de Saint-Quentin-en-Yvelines, qui
avait vu son activité chuter de 14% en 2015, a conservé une
tendance baissière au 1er trimestre 2016. Avec seulement
400 m² de bureaux commercialisés, soit 93% de moins qu’au
1er trimestre 2015, il enregistre même la pire performance
jamais réalisée par un marché francilien (graphique 25).
En l’absence de transaction d’envergure, le marché de SaintQuentin-en-Yvelines n’a pu compter, ce trimestre, sur l’appui
des commercialisations de surfaces intermédiaires, qui avaient
soutenu l’activité un an plus tôt avec 2 transactions pour un
total de 2 700 m², soit la moitié de la demande placée.
Rappelons que ce créneau de surfaces écoule
traditionnellement près de 5 000 m² par trimestre (tableau 5).
L’activité du 1er trimestre 2016 s’est donc exclusivement
concentrée sur le segment des petites surfaces avec 3
mouvements de surfaces modestes, la transaction la plus
significative portant sur 270 m². Avec seulement 400 m² de
demande placée, ce segment de marché a vu son activité
reculer de 85% d’une année sur l’autre. Là encore, ce résultat
est nettement inférieur aux performances habituelles du
marché (3 300 m² en moyenne par trimestre) (tableau 5).
Les 3 transactions réalisées au cours des 3 derniers mois ont
concerné exclusivement des locaux de 2 nde main.
Seules les communes de Montigny-le-Bretonneux et Voisinsle-Bretonneux ont enregistré des transactions ce trimestre.
Ailleurs, le marché a été atone.
Correction du loyer moyen de 2nde main
Le loyer prime demeure stable, à 230 €/m²/an (graphique 26).
Le loyer moyen de 1ère main, qui avait subi une correction en
2015, se positionnant à 200 €/m²/an en fin d’année, est
demeuré stable au 1er trimestre 2016 (graphique 26).
Après avoir été tirée vers le haut en 2015 grâce à plusieurs
signatures pour des surfaces supérieures à 1 000 m², à des
valeurs comprises entre 160 et 180 €/m²/an, la valeur moyenne
des transactions de bureaux de 2nde main a subi une correction
de 6% au 1er trimestre 2016 pour se positionner à 150 €/m²/an
(graphique 26).
160
140
120
100
80
60
40
20
0
T1
T2
T3
T4
Source: Immostat
Tableau 5
Demande placée par tranche de surface à Saint-Quentinen-Yvelines – T1 2016
TRANCHE DE
SURFACE
EN M²
PART
EVOL.
SUR 1 AN
Moins de 1 000 m²
400
100%
-85%
De 1 000 à 5 000 m²
-
0%
-100%
Plus de 5 000 m²
-
0%
-
Surface totale
400
100%
-93%
Source: Immostat
Graphique 26
Valeurs locatives à Saint-Quentin-en-Yvelines, €/m²/an
300
250
200
150
100
Loyer prime
Source: Immostat - Cushman & Wakefield – Les loyers s’entendent HT et HC
PROPERTY TIMES
11
L’offre immédiate semble se stabiliser
Graphique 27
En décrue régulière depuis 2010, l’offre de bureaux
immédiatement disponible sur le marché de Saint-Quentin-enYvelines semble se stabiliser, avec 113 000 m² disponibles fin
mars 2016 contre 111 000 m² trois mois plus tôt (graphique
27).
Offre immédiate à Saint-Quentin-en-Yvelines, en milliers
de m²
Si les disponibilités ont relativement peu évolué sur les
créneaux des moyennes et grandes surfaces, le stock de
petites surfaces a fortement progressé en seulement 3 mois
(+41%), totalisant 17 400 m² fin mars 2016, un niveau
légèrement supérieur aux capacités d’absorption du marché
(13 100 m² commercialisés chaque année sur ce segment de
marché). Sur le créneau des surfaces comprises entre 1 000 et
5 000 m² (-6% en 3 mois), 50 000 m² sont actuellement sur le
marché, un stock correspondant à près de 3 années de
commercialisation. Enfin, 45 600 m² sont disponibles sur le
segment des surfaces d’envergure, un niveau faible au regard
des volumes historiques mais encore légèrement excédentaire
(35 100 m² commercialisés en moyenne par an) (graphique
27).
L’offre immédiatement disponible sur le marché de SaintQuentin-en-Yvelines se compose aux 3/4 de surfaces de 2nde
main. Les disponibilités de 1ère main (26 400 m²) se
concentrent, pour l’essentiel, dans 2 immeubles : « Alcavert »
(15 000 m² restructurés) à la Verrière, et la Parc de Pissaloup
(7 400 m² de bureaux neufs) à Trappes.
Les communes de Guyancourt (40 100 m²), Montigny-leBretonneux (35 000 m²) et Trappes concentrent l’essentiel du
stock vacant.
A 7,8% fin mars 2016, le taux de vacance de Saint-Quentin-enYvelines demeure légèrement supérieur à ceux de l’Ile-deFrance (7,1%) et de la Deuxième Couronne dans son
ensemble (6,3%) (graphique 28).
Plusieurs opérations lancées en blanc
Un seul projet sera inauguré sur le marché de Saint-Quentinen-Yvelines en 2016 : l’opération « Hajimé », 12 900 m² de
bureaux restructurés par GA à Montingy-le-Bretonneux pour le
compte GE REAL ESATE et entièrement précommercialisés
auprès de NISSAN EUROPE.
200
150
100
50
0
Moins de 1 000 m²
De 1 000 à 5 000 m²
Plus de 5 000 m²
Source: Immostat, Cushman & Wakefield
Graphique 28
Taux de vacance
15%
10%
5%
0%
Ile-de-France
Deuxième Couronne
Source: Immostat - Cushman & Wakefield
Graphique 29
certaines et probables à Saint-Quentin-en-Yvelines, en
milliers de m²
60
En 2017, 3 projets, totalisant 23 000 m², devraient voir le jour.
Deux de ces opérations ont été lancées en blanc : « Albéro »
(Les Quadrants C »), 9 500 m² restructurés par B&C France, et
« Proxima V » (6 700 m² à Guyancourt) dont le démarrage en
blanc aussi a été annoncé.
50
L’année 2018 devrait, quant à elle, voir la livraison de
l’opération « Garden Ouest » développée par GECINA à
Montigny-le-Bretonneux.
10
40
30
20
0
T2-T4 2016
2017
Elancourt
Montigny le Bretonneux
Voisins-Le-Bretonneux
2018
2019
Guyancourt
Trappes
PROPERTY TIMES
12
Définitions
Demande placée :
Ensemble des transactions, à la location ou à la vente,
réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les
précommercialisations, les clés en main et les opérations pour
compte-propre, sous réserve de la levée des conditions
suspensives.
Offre immédiate :
Ensemble des surfaces vacantes proposées à la
commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches
de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective
du locataire.
Loyer moyen de 1ère main :
Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen
correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface
totale des transactions de première main (surfaces neuves ou
restructurées).
Loyer moyen de 2nde main :
Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen
correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface
totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves
ou restructurées).
Loyer prime :
Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de
transaction les plus élevées observées sur des immeubles
neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une
durée d’engagement ferme longue.
Production neuve de bureaux :
Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier
avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore
livrées.
Production neuve certaine de bureaux :
Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et
non encore livrées.
Production neuve probable de bureaux :
Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un
instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de
construire.
Production neuve potentielle de bureaux :
Ensemble des projets identifiés n’ayant pas encore obtenu
d’agrément et/ou de permis de construire.
PROPERTY TIMES
13
EMEA
France
John Forrester
Chief Executive
+44 (0)20 3296 2002
[email protected]
Antoine Derville
Président
+33 (0)1 49 64 90 70
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Olivier Gérard
Chairman
+33 (0)1 53 76 95 74
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et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman &
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Property Times Deuxième Couronne T1 2016

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