LES VACANCES EN TEMPS PARTAGÉ

LES VACANCES
EN TEMPS PARTAGÉ
Daniel DE SURVIRE
&
Michel LECHAU
LES VACANCES
EN TEMPS PARTAGÉ
Guide d'achat et d'utilisation
de la multipropriété
2e édition revue et mise à jour
L'Harmattan
L'Harmattan Inc.
5-7, me de l'École-Polytechnique 55, rue Saint-Jacques
75005 Paris
Montréal(Qc)
FRANCE
CANADAH2Y lK9
L'Harmattan Hongrie
Hargita u. 3
1026 Budapest
HONGRIE
L'Harmattan Italia
Via Bava, 37
10214 Torino
ITALIE
@ L'Harmattan, 2000
ISBN: 2-7384-9686-5
Extrait des publications (D. Desurvire )
-Congreso
Editorial Idearium
de derecho
-
[Conclusiones de los plenarios
IV
societario], Universidad de Mendoza,
Facultad de Ciencias Jurfdicas y Sociales (Argentine), "La
concentrati6n de empresas" (1986).
- Rivista delle società (A. Guiffrè editore), "Les bons de
souscription d'actions:
un nouveau produit financier"
(Travaux exécutés en collaboration avec Jean Guyénott,
professeur de droit commercial à Paris II et Marcelo U.
Salerno, professeur de droit civil à l'université de BuenosAires), Milano, 1996).
- La Ley (Buenos Aires, afio Liv n° 98 à 102), "La
organizaci6n juridicial en Francia: reformas y reflexiones"
(mai 1990).
- Estudios Universales [Mélange. Hommage à Juan Bautista
Alberdi], Universidad de Concepcion (Chili), "Derecho y
Bicentenario" (2-1991).
- Éditions L'Harmattan [collection "Logiques juridiques"
dirigée par G. Marcou agrégé de droit public] : "Histoire de
la banqueroute et faillite contemporaine" (1993).
. Éditions L'Harmattan [collection Logiques juridiques]:
"Le timeshare ou la multipropriété échangée - Les nouveaux
droits des acquéreurs après la directive C.E. du 26 octobre
1994" (1995).
- Ediciones universidad de Concepci6n (Chili): "La quiebra
a través de los tiempos", Revista de Derecho, Facultad de
Ciencias Jurfdicas y Sociales (1996).
. Éditions L'Harmattan:
"L'hébergement
touristique au
secours du patrimoine monumental ancien" (1998).
- Éditions l'Harmattan: "Stupéfiants et psychotropes, un
sépulcre pour l'humanité. Une enquête qui réprouve la
politique de l'autruche et la complaisance intellectuelle
autour des drogues délétères" (2000).
Recommandations
Ii min aire s
"La difficulté n'est pas de comprendre les idées
nouvelles, elle est d'échapper aux idées anciennes qui ont
poussé leurs ramifications dans tous les recoins de l'esprit des
personnes ayant reçu la même formation".
John Maynard Keynes.
Or, le Timeshare est un concept novateur dont la
philosophie relève du même esprit puisque tous les ingrédients
du concept existent de jure et facto. La difficulté consistait
seulement à rassembler des éléments, les réorganiser et les
emboîter: un peu de temps, un peu d'espace, une économie
fondée sur la notion de partage ou d'échange, le tout
redistribué en harmonie entre l'offre et la demande.
Au hasard d'une visite à une foire exposition ou lors
d'une rencontre avec un utilisateur en villégiature sur un
même site de vacances, vous avez été séduit par la présentation
d'un concept de voyage: des vacances qui s'échangent, des
destinations toujours nouvelles. De cette formule, vous ne
reteniez auparavant qu'un vague cliché enfermé dans
l'appellation générique de multipropriété. Mais après une
première approche, vous découvrez un tout autre produit,
symbiose de l'échange d'hospitalité avec l'acquisition d'un
droit de jouissance en temps partagé sur un bien immeuble.
À ce moment, vous avez peut-être déjà signé un contrat
préliminaire de réservation, sachant que votre engagement ne
deviendra définitif qu'au terme d'un délai de rétractation. Ce
délai, déjà mis en place par le législateur français mais plus
récemment par les instances européennes (C.E.), a pour objet
d'amener l'acheteur à se familiariser avec le time-sharing
grâce à la documentation publicitaire fournie par le vendeur.
Ce droit de réflexion post-contractuel (rétractation ou
réflexion) permettra aussi: de laisser à l'acquéreur le temps
d'examiner tranquillement sa situation financière; conforter
sa décision quant au choix de son achat, voire élargir le champ
de ses investigations auprès d'organes
représentatifs et
indépendants, sinon vérifier lui-même certains renseignements
Les vacances en temps partagé
s'agissant de la probité du cédant (le vendeur); examiner la
santé économique et financière de la société (situation fiscale,
Urssaf), l'accréditation du mandataire et ses garanties (l'agent
immobilier ou la société de commercialisation du produit), le
poids des charges de la multipropriété ; reconnaitre le type de
montage juridique adopté (société civile, commerciale ou
coopérative) ; saisir l'opportunité du lieu d'attribution et de la
période choisis; adopter le meilleur rapport qualité/prix des
offres concurrentes et l'option de financement préférable.
Ces quelques recherches sont simples à entreprendre et
ne nécessitent aucun frais important!. Par ailleurs, nous nous
efforcerons dans le parcours de cet ouvrage d'apporter toutes
les indications nécessaires à leur mise en œuvre, sachant que la
mauvaise presse qui entache parfois le concept est souvent liée
à une acquisition de ce type avec une firme étrangère non
protégée par une législation garantissant les droits des
consommateurs, notamment sur les fondements du droit
européen, ou le fait du choix d'une résidence ou d'un site
mal adapté aux besoins du cessionnaire (l'acquéreur).
Là aussi, notre rôle consistera à apporter dans le
détailles éléments d'information indispensables, à savoir:
-
où acheter une unité/temps partagé et les risques
inhérents à une telle acquisition en territoire étranger;
- quelle période choisir en fonction des obligations
professionnelles ou du temps libre de chacun;
-la capacité d'hébergement et le confort qu'il convient
de retenir selon les besoins de l'acquéreur.
4Bien que le nombre de multipropriétaires échangistes2
satisfaits reste honorable dans le monde et même en France où
le rejet de ce concept de loisir fut largement entretenu ces
dernières années, les indicateurs de ce nouveau marché font
état de la mauvaise préparation intellectuelle de l'utilisateur
face à la modernité de cette formule, quant à l'appréhension
psychologique résultant du démembrement juridique de la
propriété en terme de jouissance ou d'un droit d'utilisation
!
De la meilleW'efaçon, le Minitel et Internetpermettent d'accéderà œ
nombreux services spécialisés dans ce domaine et nous vous proposons
à la suite une sélection de serveurs télématiques (voir infm, note 61).
2
Nous utiliserons aussi le tenne "timesharer"
pour désigner r acquéreur,
qui se décline aussi comme multipropriétaire, associé ou cessionnaire.
8
Recommandations
liminaires
temporel. Tant de personnes restent captives du vieux démon
de la propriété, qu'il semble toujours difficile de conjurer
cette quête de la matérialité absolue et parfaite en matière de
possession foncière (voir infra, chap. III, A,2°/f).
Ce pourquoi, l'achat en timeshare mérite d'être
soi~neusement étudié pour espérer à l'usage en tirer le
meilleur parti. Mais surtout, il importe de pénétrer ce monde
inconnu avec un regard neuf car ce concept de loisir n'a rien
de commun avec toutes les autres formules de vacances
traditionnelles. Imaginez un séjour de vacances de quinze
jours dans une résidence 4 ou 5 étoiles pour un coOt voisin du
cinquième de ce ~ue vous auriez payé au titre d'un simple
résident hôtelier! Sachez alors que vous êtes associé à
l'exploitation du bien que vous occupez et qu'à ce titre, vous
bénéficiez d'un statut privilégié dans cet établissement. Enfin,
laissez-vous séduire par l'exotisme d'une maison que vous
emportez avec vous au bout de chacun de vos voyages. Vous
reconnaîtrez toujours votre bien tel que vous l'avez choisi et
tel que vous souhaitez le retrouver d'un continent à l'autre,
mais avec des différences qui sont propres à l'architecture du
site et respectueux des traditions et des couleurs locales.
Les catalogues fournis par les bourses d'échanges ne
laissent rien au hasard; les équipements, la place, la situation
et le confort vous sont reproduits sans débordement
publicitaire ni tromperie, puisque le réseau d'échanges n'est
nullement propriétaire des lieux que vous convoitez. En
l'occurrence, celui -ci n'est qu'un prestataire de service à
l'instar d'une agence de voyage et son intérêt converge donc
principalement avec celui de ses adhérents.
Nonobstant la déplorable réputation dont souffre le
concept sous l'influence négative des médias, des statistiques
plus sérieuses" font état d'une large satisfaction dans les rangs
3 Nous verrons plus bas (derniers commentaires ~ B/2°) que ce codt
estimatif comprend les frais d'adhésion et d'échange au réseau
international et les charges de multipropriété annuelles dont le titulaire
est redevable comme dans une copropriété. Ces charges cumulées
représentent autour de 20% le montant de la note d'hôtel que le
vacancier aurait dO normalement débourser pour prétendre aux mêmes
capacité d'hébergement et de confort.
4
Nos sources proviennent essentiellement d'études réaJisées par des
instituts indépendants: Appendix A., Ragatz Associates, (Reader's
9
Les vacances en temps partagé
des acquéreurs, ainsi que nous venons de l'évoquer plus haut.
A cet endroit, nous ne saurions éluder les vrais problèmes que
ne manquèrent pas de soulever légitimement les associations
cons uméristes , comme nous n'ignorons pas l'âpreté des
intérêts médiatiques des professionnels de la communication,
pour lesquels l'information est aussi un commerce et passe
aussi par des méthodes parfois peu honorables pour vendre un
papier ou/aire monter l'audimat.
Arnaque ou escroquerie, certains mots chargés de sens
véhiculent de véritables bombes dans l'esprit du public. Ce
pourquoi, le langage délétère doit être perçu avec lucidité et
discernement par les futurs acquéreurs, en particulier durant la
période de rétractation (ou devrait-on dire, de réflexion)
qu'impose la loi et au terme de laquelle ceux-ci confirmeront
leur achat, ou se rétracteront sans pénalité et sans avoir à
justifier de leur décision. Dans cet intervalle, ces acquéreurs
feront l'objet d'innombrables
conseils et d'exhortations
venant de voisins éclairés, ou de collègues de bureaux qui
prodiguent sur tout un jugement péremptoire et croient
généralement beaucoup savoir!
Sensible, donc fatalement vulnérable aux critiques qui
habituellement fusent de partout, l'acheteur dépité se laissera
volontiers convaincre devant les arguments faciles d'une
conversation de salon, où l'incrédulité fait souvent illusion
entre personnes prétendument initiées. Conscients du danger
subjectif que présente cette prévenance relationnelle5, les
professionnels se dotent de moyens publicitaires ayant pour
objet d'aider les acquéreurs à réaliser leur choix dans la
sérénité d'une situation reproduite en grandeur réelle. Pour
cette raison, les prospects (les clients potentiels) sont
gracieusement invités sur place, à l'exceptiC?n des frais de
Digest Eurodata et An Annual Report of the World-Wide Resort
Timesharing Industrie 1992) World Travel and Tourism Council,
Cabinet de Consultants Ernst and Yong, Ron Haylock, I.N.S.E.E.,
O.M.T., C.N.T. et Bipe Conseil.
5
En général, cette imprégnation s'opère autour d'un défaut œ
communication entretenu par de mauvais clichés sans le vécu d'une
véritable expérience de terrain. Ce pourquoi, les détractems s'attaquent
plus facilement à la périphérie du produit (les méthodes de vente,
l'absence de protection des consommateurs) sans chercher à reconnaI1re
les qualités intrinsèques du produit (son contenu, son cot1t).
10
Recommandations
liminaires
déplacement, par les promoteurs du concept à l'occasion
d'opérations ditesfly & buy (s'envoler et acheter)'.
Notre mission se bornera ici à faire état d'une stricte
partialité autour de la réalité de l'économie montante de ce
concept achevé, qui depuis une vingtaine d'années s'avère
aussi solide que durable dans le monde. Les utilisateurs de
cette formule n'y entendent en général que leur intérêt et font
peu de cas des critiques au fil de leurs voyages. Il existe certes
parmi les vendeurs quelques brebis galeuses, mais l'amalgame
s'avère trop facile, sinon qu'il invite à la prudence. C'est
justement parce que cette industrie a réussi qu'elle devient à
son tour comme toutes les autres formes d'exploitation
commerciale, la cible privilégiée de quelques tricheurs. De
sorte, il appartient aux pouvoirs publics d'encadrer l'espace
contractuel de bornes juridiques incontournables' et aux
consommateurs de se préserver un minimum de vigilance,
notamment à l'aide du matériel que nous nous proposons de
leur offrir en lecture (voir infra: Actualité bibliographique).
Dans cet esprit, aucun vendeur ne se risquerait à
conseiller le présent ouvrage, s'il n'était pas lui-même disposé
à respecter les règles et pourvu de bonnes intentions eu égard
à la déontologie instituée par l'Organisation du Timeshare en
Europe8 et des obligations qui en découlent. Cette inclination
constitue, selon nous, un gage de bonne foi susceptible
d'encourager la confiance de l'acquéreur, à la condition que
ce dernier n'entende pas que la remise éventuelle de ce
document constitue une garantie, mais bien la délivrance d'un
, L'éloignement
probable de la résidence n'offre pas à l'acquéreur un
accès facile. C'est pourquoi les promoteurs organisent des séjours d'une
semaine (voyage en sus) aux personnes intéressées, ainsi plongées en
immersion totale. Cette invitation s'accompagne d'une réunion œ
présentation du concept de loisir. L'opération ne saurait cerencJant
,constituer un engagement ou une promesse d'achat pour le prospect.
Ce qui aujourd'hui est chose faite grâce à la loi n° 86-18 du 6 janvier
1986 relative aux sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à
temps partagé et par la directive européenne (94/47/C.E.) du 26 octobre
1994 concernant la protection des acquéreurs pour certains aspects des
contrats portant sur l'acquisition d'un droit d'utilisation à temps partiel
de biens immobiliers, aujourd'hui transposée en droit français.
8
L'O.T.E. a adopté lors du Congrès de Tenerife fin octobre 1999 une
Charte qui fixe les règles de conduite des professionnels
du concept.
Il
Les vacances en temps partagé
manuel pratique d'achat et d'utilisation qui n'engagent
aucunement les auteurs dans la négociation d'un achat.
Nous avons commencé cette analyse en dénonçant les
effets pervers d'un rejet médiatique systématique de tout
concept nouveau, comme si la réussite pour asseoir sa
réputation devait en passer par les affres d'un bizutage de la
presse écrite ou par le prisme déformant de l'audiovisuel. La
libre entreprise ne saurait en effet devenir l'otage du discours
médiatique, en particulier lorsque celui-ci est empreint d'une
consternante vacuité intellectuelle. À l'occasion de la mise en
œuvre d'un droit communautaire de la consommation (Guide
du consommateur européen dans le Marché unique),
Christiane Scrivener, commissaire européen, mit en exergue le
primat selon lequel "le consommateur doit fournir l'effort
nécessaire pour s'informer, les pouvoirs publics quant à eux,
ayant le devoir d'y répondre". En l'occurrence, dans tous les
secteurs d'activité, il revient au citoyen de faire son travail de
consommateur.
Trop d'assistance
consumériste affaiblit
l'acquéreur, entretient son incapacité présumée et place
systématiquement celui-ci dans une position de victime
potentielle voire d'assisté. Il importe dont que l'acheteur
(personne physique non professionnelle)
conserve son
indépendance à égalité de force avec les intérêts commerciaux
des uns et les prescriptions anticonsommatistes des autres.
La liberté d'entreprise est un droit fondamental que le
législateur doit bien entendu protéger des malveillances ou de
la corruption. Mais la censure délibérée de la presse est une
entrave inacceptable à cette liberté, surtout lorsque, peut-être
par facilité ou par manque d'imagination, celle-ci porte
insidieusement ses coups dans la même direction, se servant de
boucs émissaires pour entretenir une suspicion sans
ménagement. Sachons seulement qu'il existe des bons et des
mauvais choix; des vendeurs soucieux de fidéliser leur
clientèle et respectueux de celle-ci pour préserver leur avenir
commercial et le métier qu'ils pratiquent; d'autres moins
scrupuleux capables de vendre n'importe quoi à n'importe
qui, pourvu qu'ils parviennent à un chiffre des ventes record
même s'ils doivent pour ce faire compromettre à court terme
la réputation de l'industrie qu'ils représentent.
Tout produit nouveau, comme ce fut le cas des
assurances-vie à leur création, est victime de son succès dès
lors qu'il est capté dans un tourbillon commercial sans avoir
préalablement bien défini ses marques et ses limites.
12
[HHP
lYRE
I
Qu'est-ce que le timeshare ?,
« Si je devais transposer une équivalence
métaphorique au phénomène des vacances en temps partagé,
la physique nucléaire m'offrirait probablement la meilleure
réponse »10. En l'occurrence, c'est l'atomisation de la
propriété qui permet de dégager les énergies et les capacités
nécessaires à l'exploitation de cette matière civile: en
multipliant l'usage d'un bien, on augmente d'autant les
richesses qu'il enferme; en morcelant la propriété en temps et
en espace, force est de constater que le «Timeshare» est bien
une matière fissile. Le modèle de vacances que nous vous
proposons de découvrir doit être appréhendé avec sérénité,
puisqu'il s'agit seulement de s'abandonner à un nouveau
style de vacances, non de s'initier à l'alchimie d'une formule
juridique absconse ou de pénétrer les arcanes d'une doctrine
ésotérique1t. Cette appréhension balayée, le futur acquéreur
saura aisément maîtnser le produit, sachant qu'il n'est rien de
plus simple que de n'avoir pas à gérer l'organisation d'un
, ...ItUn mariage
de la multipropriété avec un réseau d'échanges
international". La difficulté ne consiste pas à expliquer de quoi il est
question et ce que contient le produit, mais de dépasser les préjugés qui
sclérosent le concept. Voyons-là un parti pris fabriqué par les marchands
de sommeil pour reprendrel' expression d Alain. Autrement dit, quelques
militants consuméristes ont méthodiquement altéré la réputation de ce
mode de vacances en le disqualifiant sur l'autel de l'escroquerie.
L'opinion publique pénétrée de clichés négatifs ne sait plus aujourd'hui
faire la part des choses. Cette dilution confuse de critiques et de doutes
ponctués de mises en scènes télévisuelles qui affectent de bonnes
intentions, conditionne dans l'inconscient collectif un réflexe de rejet
instantané dès]' évocation du mot "timeshare".
10
Préambule à l'intelVention de Daniel Deswvire (Conférence œ
l'A.R.D.T.M. : Quels financements pour le tourisme à la Martinique?
Schœlcher, le 19 septembre 1997).
11
Dans un ouvrage précédent d' une construction technique différente (V.
supra, page4 et infine), l'auteur (D. Desurvire) permet aux utilisateurs
avertis, aux praticiens et enseignants d'approfondir leurs connaissances
et de faciliter une recherche pointue dans ce domaine bien précis.
13
Les vacances en temps partagé
hébergement lointain, ni les soucis qu'entraine la propriété
d'une résidence secondaire, ni à faire appel aux services
d'une agence de voyage. Ici, tout se passe comme si vous
n'étiez propriétaire que d'un habitat sans les tracas de sa
gestion (un droit de jouissance sur un bien immeuble) et
qu'une fois réalisé votre investissement (l'hébergement), vous
n'ayez plus jamais à supporter le poids d'un lourd budget
pour amener avec vous en vacances votre famille ou vos amis.
A) Aperçu
du droit françai s
1°) Plusieurs
définitions
mais un seul concept final
La multipropriété (ou pluripropriété)
aujourd'hui
mieux installée sous le vocable anglo-saxon "timeshare" (en
anglais littéral: temps partagé), tire son originalité de la
combinaison du temps (période) et de l'espace (logement)
grâce au concours d'une bourse d'échanges autorisant les
adhérents à échanger leurs vacances. Cette fusion spatiotemporelle s'organise de telle manière que l'exercice du droit
de jouissance ne peut jamais coïncider au même moment et au
même endroit entre les attributaires d'un même logement.
En d'autres termes, cette formule permet de diviser en
tranches de semaines la jouissance d'une même unité; c'està-dire pour chaque associé de disposer d'une occupation
exclusive et successive sur un appartement ou une maison
pour une période limitée chaque année et cela, pendant le
temps que durera la société ou jusqu'à l'échéance du contrat
d'occupation qui s'inscrit sur l'acte d'acquisition.
Ainsi, ce droit de jouissance pour chacun des
utilisateurs durera autant d'années que le contrat le prévoit,
c'est-à-dire (voir infra, chapitre III, ~ A-2°/e) :
à vie, lorsque ce droit d'occupation est assorti d'un
droit réel inscrit comme une propriété immobilière (Suisse) ;
. pour une période de 99 ans renouvelable, lorsque les
bases juridiques du timeshare reposent sur le droit des sociétés
comme en France (droit quasi-perpétuel) ;
pour X années; 1°) lorsque la résidence est assise sur
une concession immobilière et, par voie de conséquent, cessera
d'exister à l'échéance d'une emph¥téose ou d'un bail à
construction (de 18 à 99 ans) ; 2°) pUISentre les associés et le
cédant, selon les termes d'un contrat multilocatif (Grèce), ou
d'un système modulable à points (coupons-séjours, floating),
ou encore suivant une convention qui détermine une durée
.
.
14
Qu'est-ce que le timeshare?
limitée ou modulable des périodes d'usage et de la capacité
d' hébergement, ainsi que l'échéance finale de ce droit
d'occupation cyclique des utilisateurs de l'immeuble social.
De manière générale, la convention portant sur un droit de
jouissance pourra porter sur 3 ans, .5 ans, 8 ans, 30 ans.. .
suivant la période établie au contrat d'acquisition. Au surplus,
la modularité du système flottant ne détermine l'expiration du
contrat d'occupation qu'à l'épuisement de la prestation payée
par avance (coupons-séjours), c'est-à-dire suivant la fréquence
de l'usage, la période saisonnière (la haute ou la basse saison
n'ayant pas la même valeur) et le nombre de vacanciers y
séjournant. Le renouvellement des coupons fait alors l'objet
d'un prolongement proportionnels des droits
+
2°) Organisation, charges collectives
constitutifs à l'installation
a - Nature des droits consentis
et documents
Cette utilisation collective alternée et renouvelée
chaque année d'un même ensemble résidentiel, assure à
chacun des associés un droit de séjour individuel dans un
appartement pour une semaine ou plus. Ce droit est attaché
aux parts ou actions qu'il détient dans la société, soit:
. en fonction de l'importance d'un lot désigné dont la
jouissance lui est attribuée (surface du logement, nombre de
personnes pouvant y séjourner, équipements individuels) ;
. suivant la période déterminée au calendrier (saison ou
époque de l'année correspondant à une couleur) ;
. et enfin pour le temps qu'il appartient à l'associé
d'occuper ou d'échanger le logement dans sa période qui lui
est affecté (nombre de semaines achetées).
+
Lors de la constitution du dossier d'acquisition, le
cédantU délivre un état descriptif de division (répartition des
locaux avec leur attribution définitive sur les bases d'un plan
d'infrastructure et de superstructure de l'édifice immobilier)
sur lequel apparaît un tableau d'affectation des parts ou des
12Nous verrons plus loin que le législateur européen préféra ce terme à
celui de vendeur puisque la transaction porte généralement sur tUle
cession de valeurs mobilières affectées ou non à un bien immeuble
selon la législation en vigueur au lieu de l'implantation immobilière.
15
Les vacances en temps partagé
actions détenus par les associés désignant les droits de leurs
attributaires à l'intérieur du resort (la résidence).
Ces droits, qui sont représentés par des actions ou des
parts, comprennent l' attri bution en jouissance d'un lot pour
une période déterminée que le titulaire peut échanger par
l'intermédiaire d'une bourse d'échanges, ou encore louer
pour son compte voire prêter sa période. Ces mêmes droits
s'inscrivent dans les statuts de la société d'attribution en
jouissance à temps partagé et résultent de la répartition du
capital social définie au tableau d'affectation des parts à
colonnes dans lequel apparaissent clairement:
- le numéro du groupe de parts et les numéros de parts
ou actions désignant le lot attribué;
- le nombre de parts (indivisible) constituant un lot;
- le numéro du lot et sa localisation au sein de
l'ensemble immobilier (bâtiment, étage, appartement) ;
le(s) numéro(s) de(s) semaine(s) au calendrier
-
constituant la ou les période(s) de jouissance choisie(s) au
moment de l'achat, les semaines pouvant ne pas se suivre.
+
En outre, ce document présente une disposition fidèle
de la résidence avec ses équipements collectifs et ses
installations commerciales s'il y a lieu. Il fait également
mention de la bourse d'échanges internationale à laquelle le
programme se trouve affilié. En annexe se trouve également
un inventaire du mobilier contenu dans les appartements.
Lorsque l'immeuble est neuf, ou a moins de dix ans, les
acquéreurs de parts ou actions disposent de plusieurs types de
protection juridiques (garantie décennale, garantie de bon
fonctionnement, garantie d'isolations thermique et phonique
etc.). Par ailleurs, si la cession a lieu sous la forme de vente en
l'état futur d'achèvement, le contrat comporte la garantie
d'achèvement prévue par le code de la construction et de
l'habitation. Le cédant aura la bonne idée d'y adjoindre un
plan de masse (avec une carte présentant une vue aérienne ou
des images virtuelles sur CD-ROM ou Internet selon l'état
d'avancement des travaux). Ces documents sont d'ordinaire
fournis avec le dossier précontractuel ou inclus dans la
publicité dès l'engagement initial (provisoire) de l'acquéreur.
Un règlement de jouissance, destiné à informer
l'associé de ses droits et obligations, doit lui être livré dans le
même temps que l'état descriptif de division. Ce règlement
16
Qu'est-ce que Ie timeshare?
comprend des informations juridiques et techniques ayant
pour objet principal de définir l'usage des parties privatives de
l'immeuble social et accessoirement, d'organiser les modalités
d'utilisation
des équipements collectifs lorsque ceux-ci
existent. Bien qu'en général cette liste ne soit pas exhaustive,
on y trouve essentiellement:
- une présentation de la configuration de la résidence
avec ses installations commerciales et/ou gratuites lorsqu'il
s'agit de salles de sport, de loisir et de matériel de détente;
- une police intérieure avec le rappel des obligations
financières des associés liées aux charges d'entretien et
d'intendance pour la gestion des biens collectifs;
les modalités d'exercice du droit de jouissance, avec
éventuellement l'indication que les charges d'occupations
(communications
téléphoniques,
frais de blanchisserie,
électricité, location de matériel de sport ou de loisir etc.) sont
dues par les seuls occupants, c'est-à-dire les titulaires lorsque
ce sont eux qui occupent effectivement leur pér~ode, ou les
timesharers échangistes placés dans l'appartement par les
bourses d'échanges internationales. En d'autres termes, les
charges d'occupation correspondent aux dépenses courantes
ou aux consommations personnelles de l'occupant des lieux;
sommes que l'on ne saurait ind6ment faire payer au
multipropriétaire titulaire de la place mais non occupant;
. enfin, la désignation du réseau d'échanges auquel la
résidence aura adhéré (cette affiliation n'est pas obligatoire).
~
Les parties communes sont entretenues grâce à une
participation des associés aux charges collectives à l'instar
d'une copropriété. Ces charges de multipropriété (frais de
gestion, entretien, consommation d'eau et d'électricité dans
les espaces collectifs etc.) sont dues proportionnellement à
hauteur des apports de chaque associé dans le capital social
(nombre de semaines, période, surface d' habitation, situation).
À ce titre, la loi de 1986, qui pose le principe de la
péréquation des charges proportionnelles aux apports,
interdit au gérant de la S.A.I.J.T.P/3 de faire supporter aux
.
13
Une autre forme de société d'attribution existe sous l'empire des
articles L. 212-1 et suivants du Code de la construction et œ
l'habitation. Aussi, nous utiliserons à la suite l'acronyme S.A.I.J.T.P.
pour mppeler qu'il s'agit bien de "~ociétés d Attribution d Immeubles
17
Les vacances en temps partagé
associés déjà acquéreurs de parts ou actions dans la
résidence, les charges de multipropriété inhérentes aux lots
invendus. Vendus ou pas, chaque lot a son propriétaire. En
l'occurrence, les semaines restant disponibles à la vente sont la
propriété du promoteur (associé dans la S.A.I.T.P.), lequel en
assume à ses frais l'entière administration des parts qu'il
détient. De sorte que ces charges communes divisées en autant
de semaines
contenues
dans le calendrier,
autant
d'appartements compris dans l'immeuble, et autant d'associés
qui se partagent lots et périodes, ne sauraient, sauf anomalie
rapidement décelable, s'avérer individuellement prohibitives.
b - Consistance
de ces droits
Que le timesharer ait acquis des parts ou des actions,
elles lui confèrent des droits d'occupation de même nature
(usus). Traditionnellement appelés droits sociaux, ils sont la
propriété divisible de leur titulaire. À cet égard, bien des
confusions sont faites sur la notion de propriété, laquelle est
source de richesse mais de difficultés d'appréhension.
La S.A.I.J.T.P. est, dans la majeure partie des cas (sauf
autres hypothèses de montages juridiques qui seront exposés
plus loin), propriétaire (abusus), copropriétaire voire locataire
(bail à construction, emphytéose) de l'immeuble dans lequel
sont exercés les droits d'occupation.
Chaque utilisateur
(personne physique) détient un droit de propriété incorporel
sur les parts de cette société, mais non directement sur
l'immeuble, car seul est conféré à l'utilisateur un droit de
jouissance temporaire ou quasi définitif sur cet immeuble.
c - L'organisation
de ces droits
Elle résulte d'une part, des statuts et d'autre part, du
règlement de jouissance. Les statuts définissent principalement
les caractéristiques de la société, déterminent les règles
relatives au capital social et aux parts ou actions, fixent les
droits et obligations des associés, donc des utilisateurs. De
plus, sont établies des règles propres à assurer l'administration
de la société, en précisant les modalités de fonctionnement, les
pouvoirs dévolus à la gérance et aux assemblées générales.
Le règlement de jouissance concerne davantage
l'immeuble ou l'ensemble immobilier et définit les principes
en l.ouissance à Iemps £.artagé", loi n° 86-18 du 6 janvier 1986.
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Qu'est-ce que le timeshare?
d'usage des espaces communs et des parties privatives. C'est
dans cet acte que sont déterminées les modalités de gestion des
charges concernant non seulement celles liées à l'utilisation
des services de la résidence, mais aussi celles qui sont
inhérentes à la conservation de l'immeuble.
En outre, ce document produit une présentation fidèle
de la configuration de la résidence avec ses équipements
collectifs de loisirs et de détente s'il y a lieu, puis fait mention
de la bourse d'échanges à laquelle le programme est affilié.
En annexe se trouve également une liste du mobilier, lequel
fera à l'usage l'objet d'un inventaire contradictoire.
d - Les espaces
communs
et les équipements
collectifs
Ces éléments comprennent les halls et couloirs d'accès,
ascenseurs, parking et s'il y a lieu, tennis, piscine, fitness etc.
Ils sont entretenus au moyen d'une participation versée par
l'ensemble des associés selon les modalités qui sont prévues
au règlement de jouissance. Ces dépenses peuvent être
réparties en proportion du nombre des parts détenues par
associé, avec ou sans pondération suivant qu'il peut être tenu
compte du nombre d'occupants appelés à séjourner par
appartement. Les charges relatives à ces espaces communs et
équipements collectifs au même titre que les autres postes sont
soumis à l'approbation d'un budget annuel voté en assemblée
générale des associés (à l'instar d'une copropriété bâtie).
e - La pondération
des charges
Les charges sont généralement réparties entre les
associés proportionnellement à leurs droits dans le capital
social, c'est-à-dire en fonction du nombre de parts ou actions
détenu par chacun d'eux. Cependant, cette règle doit parfois
recevoir quelques correctifs dans le règlement de jouissance,
de manière à ce que certaines charges, selon leur type, soient
réparties de façon plus rationnelle ou équitable. Un cas
remarquable pouvant illustrer cette préoccupation est celui des
charges de chauffage ou de climatisation.
Si la résidence est implantée sur un site où le climat
entre l'hiver et l'été peut varier de manière sensible et que par
hypothèse, la saison haute soit l'été (station balnéaire), ces
périodes ont une valeur marchande supérieure à celles de
l'hiver. Au regard de la répartition des parts, pour tenir
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Les vacances en temps partagé
compte de cette différence, les acquéreurs des périodes d'été
auront par exemple 250 parts et les acquéreurs de périodes
d'hiver auront 80 parts pour un même lot. Il en résultera que
les charges de chauffage seront réparties en fonction de ce
critère créant ainsi un déséquilibre assez sensible.
Paradoxalement, l'associé titulaire de parts donnant vocation à
jouissance pendant la période d'été devra acquitter les charges
de chauffage pour un montant très supérieur à celui dont les
parts confèrent un droit d'occupation durant la période
d'hiver. L'application de cette règle proportionnelle doit
donc être pondérée pour maîtriser au mieux cet écart. On
imaginera réciproquement la même anomalie pour une
résidence située dans une station de sports d'hiver.
Une solution existe cependant, puisque cette catégorie
particulière de charges pourrait être comprise dans la famille
des charges d'occupation (voir supra, même chapitre, ~ A2°/a), donc payées par les occupants successifs suivant un
barème forfaitaire ou par relevé du compteur électrique dans
l'hypothèse d'une installation de chauffage individuel.
f - La légitimité
des charges
Le paiement des charges est la contrepartie naturelle de
la détention d'un bien. En timeshare, cette règle y trouve son.
application puisque les charges vont concerner non seulement
l'entretien de l'immeuble, mais dans un sens plus large, tout
ce qui relève de l'administration de la résidence.
Aussi, la loi du 6 janvier 1986 n'étant pas très précise
à ce sujet, il s'est révélé nécessaire de définir dans le règlement
de jouissance les charges par catégories et de répartir les
dépenses, lesquelles:
- sont liées à la propriété et à la conservation du bien;
- concernent plus diversement l'administration de la
société constituée en S.A.I.l.T.P. ;
- sont relatives aux prestations fournies par le régisseur
de la résidence et le personnel attaché à cette résidence;
regroupent les consommations d'énergie et de fluides
(éclairage des halls, arrosage des pelouses etc.) ;
- sont inhérentes à l'occupation
des locaux par
l'utilisateur (voir supra, même chapitre, ~ A-2°/a).
-
+
Les charges de gestion (excepté celles correspondant au
dernier tiret) sont déterminées annuellement par l'assemblée
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