Grâce à Valorissimo®, votre investissement dans l ` immobilier neuf

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Grâce à Valorissimo ®,
votre investissement
dans
l’immobilier
neuf est aussi simple
à vivre
qu’à
gérer
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Sommaire
I.
II.
Investir dans l’immobilier neuf
La rentabilité aujourd’hui et pour demain
4
Un placement stable et sûr
4
Une fiscalité particulièrement favorable
5
Découvrir le dispositif Robien
Priorité aux économies d’impôts
6
Une location bien encadrée
7
Des loyers sur mesure
III.
8 à 9
Acheter avec les garanties Valorissimo®
La garantie contre la carence locative
10
Les autres garanties locatives
10 et 13
La garantie " Protection Revente Investissement "
11 à 12
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Investir dans l’immobilier neu
3 raisons
pour conforter votre strat
la rentabilité pour aujourd’hui
et pour demain
L’ investissement dans l’immobilier neuf
répond à la plupart de vos attentes :
• il peut vous permettre de vous constituer un patrimoine en optimisant votre
investissement grâce à des taux d’intérêts aujourd’hui très bas et au bénéfice
des loyers perçus qui sont, en grande
partie, défiscalisés.
• Si vous souhaitez disposer dès maintenant de revenus réguliers, l’immobilier neuf
offre aujourd’hui une excellente rentabilité
car la demande locative demeure très forte
dans la plupart des grandes villes.
• Enfin, si vous voulez préparer dès à
présent votre retraite, vous pourrez
disposer à terme d’un lieu de résidence que
vous pourrez occuper vous-même le
moment venu.
un placement stable et sûr
Peu sujet à de brutales variations conjoncturelles, voire spéculatives, contrairement
à d’autres types de placements,
l’investissement dans la pierre demeure,
au-delà de sa traditionnelle valeur
affective, l’investissement sûr et durable
par excellence.
Notr e conseil
L’objectif de Bouygues Immobilier est de
mettre tous les atouts entre vos mains pour
valoriser au maximum votre investissement
car sa réussite dépend de deux conditions
essentielles, seules capables de générer des
rentabilités locatives élevées et durables :
• la qualité de la construction et des
prestations,
• la qualité de son emplacement et de son
environnement.
Filiale du groupe Bouygues, Bouygues
Immobilier est un promoteur multi-spécialiste
4
qui maîtrise et gère l’intégralité du processus
de réalisation d’un projet immobilier, depuis
la recherche du terrain jusqu’à la livraison du
logement. Son savoir-faire et son professionnalisme, basés sur une expérience de bientôt
50 ans, sont les meilleures garanties de
valorisation de votre investissement. Grâce
à 21 implantations en Ile-de-France et dans
les plus grandes métropoles régionales,
vous bénéficierez d’une offre variée.
Cette très grande diversité de choix vous
permettra, à coup sûr, de sélectionner le
produit qui répond à votre attente.
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ratégie financière
une fiscalité
particulièrement favorable
Investir dans l’immobilier
vous permet de bénéficier :
• De la déduction forfaitaire sur les
loyers (appelés revenus fonciers)
Vous pouvez déduire forfaitairement de
vos revenus fonciers 14 % de vos loyers
et charges. Cette déduction vous permet
de couvrir, sans limitation de durée,
vos propres frais de gestion, les primes
d’assurances liées au logement et
l’amortissement du logement lui-même.
• Des charges déductibles de vos
revenus fonciers
Sont déductibles, pendant toute la durée
de votre prêt, les intérêts d’emprunt,
les frais de dossier, les commissions et
agios des banques, les frais d’inscription
hypothécaire, les honoraires du notaire
afférents à la rédaction de l’acte hypothécaire ainsi que les primes correspondant au
contrat d’assurance décès-invalidité
souscrit pour garantir le paiement de
l’emprunt. Sont également déductibles,
les frais réels de gérance, les dépenses
d’amélioration, de réparation et d’entretien, les primes d’assurance afférentes à
la garantie du risque des loyers impayés.
• De l’imputation des déficits fonciers
sur l’ensemble de vos revenus
Les déficits fonciers provenant des
dépenses peuvent être imputés sur le
revenu global dans la limite de 10 700 €.
La fraction du déficit supérieur à cette
limite ainsi que celle correspondant aux
intérêts d’emprunt ne sont imputables
que sur les revenus fonciers des dix
années suivantes.
Lorsque le revenu global est insuffisant
pour absorber le déficit foncier imputable, l’excédent de ce déficit est
imputable sur les revenus globaux des
cinq années suivantes.
Sans oublier, bien sûr, les autres
avantages de l’immobilier neuf que sont :
5
• l’exonération, sur certaines com-
• et les garanties liées à l’achat d’un
munes, du paiement de la taxe foncière
sur les propriétés bâties et des taxes
annexes durant l’année d’achèvement et
les deux années suivantes,
• les frais de notaire réduits par rapport
à l’immobilier ancien,
logement neuf : la garantie de bon fonctionnement de deux ans et la garantie
décennale.
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Découvrir le dispositif Robien
Tirez-en le meilleur parti en amortissan
En plus de ses qualités de placement sûr et durable, l'immobilier neuf
offre de nombreux autres avantages fiscaux et l’assurance d’importantes réductions d’impôts grâce au nouveau dispositif d'amortissement
Robien, en vigueur depuis le 3 juillet 2003, qui vous permet d’amortir
jusqu’à 65 % du prix de votre investissement sur 15 ans.
priorité aux économies
d’impôts
Pendant une première période de neuf ans,
vous pouvez déduire de l’ensemble de vos
revenus fonciers un amortissement égal à
50 % du prix total de votre acquisition,
frais de notaire et d’hypothèque compris,
à raison de :
• 8 % pour chacune des cinq premières
années,
• 2,5 % pour chacune des quatre années
suivantes.
A l’issue de cette période, sous certaines
conditions, le propriétaire peut, par période de trois ans et pendant six années supplémentaires au plus, continuer à bénéficier de la déduction de l’amortissement de
2,5 % par an.
Au total, il vous est donc possible
d’amortir 65 % du prix d’acquisition sur
15 ans.
Le point de départ de l’amortissement est
le premier jour du mois de l’achèvement de
l’immeuble ou de son acquisition, si elle
est postérieure. Le décompte s’effectue au
prorata temporis. Si vous deviez revendre
votre logement avant neuf ans, les
6
amortissements déduits seraient réintégrés
dans le revenu net foncier de l’année
de la remise en cause. Toutefois, aucune
réintégration n'est effectuée lorsque
ces événements interviennent en cas
d'invalidité (classé en 2ème et 3ème catégorie)
de licenciement ou de décès de l'un des
époux soumis à l'imposition commune.
A partir de la dixième année, vous avez la
possibilité de revendre votre bien. Dans ce
cas, vous ne pourrez plus bénéficier de
l’amortissement mais vous ne perdrez pas
les avantages acquis au cours des neuf
premières années.
Compte tenu des avantages exceptionnels
du dispositif Robien, le taux de déduction
forfaitaire sur les loyers est ramené de
14 % à 6 %.
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en
sant
jusqu’à 65 % du prix
une location bien encadrée
Pour bénéficier de l’amortissement
Robien, vous devez louer votre logement non meublé pendant une durée
d’au moins neuf ans à un locataire
sélectionné par vous ou par le service
de gestion que nous vous proposons.
Le logement doit être la résidence principale de ce locataire et cette location
doit prendre effet dans les 12 mois
qui suivent la date d‘achèvement ou
d’acquisition, si elle est postérieure.
N O U V E A U
Louez à vos enfants ou parents
Désormais, vous avez la possibilité de louer votre bien à un membre de votre
famille directe (ascendant ou descendant) non rattaché à votre foyer fiscal,
tout en bénéficiant du dispositif Robien sans perte de l’avantage fiscal.
Les logements ouvrant droit à
l’amortissement " Robien " doivent être
situés en France ou dans les
départements d’outre-mer, et achevés
depuis le 1er janvier 2003. De plus, le
montant du loyer au m2 doit respecter
un plafond selon l’implantation
géographique du logement.
Plafonds du loyer*
loyer mensuel au m2
(charges non comprises)
Zones
Zone A
Agglomération parisienne, la Côte d’Azur, le pays Genevois Français
18 €
Zone B
Agglomération de plus de 50 000 habitants et agglomérations chères situées
aux limites de l’agglomération parisienne et en zones littorales ou frontalières
Zone C
9€
Le reste du territoire
* plafonds pour les baux conclus en 2003 – révisables chaque année au 1 janvier.
er
7
12,5 €
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Dispositif Robien
des loyers sur mesure
La surface à prendre en compte pour la
détermination du loyer–plafond est la surface habitable augmentée de la moitié de la
surface des annexes, dans la limite de 8 m2
au maximum par logement. Ces annexes
sont des surfaces réservées à l’usage exclusif du locataire et comprennent les caves,
les remises, celliers, combles et greniers
aménageables (dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m), les balcons,
loggias et vérandas et, dans la limite de 9
m2, les terrasses privatives accessibles en
étage ou aménagées sur des ouvrages
enterrés ou semi-enterrés. Elles ne comprennent pas les parkings.
En ce qui concerne le parking :
• Dans le cas particulier de la maison
individuelle, comme il n’est pas possible
de distinguer la surface des annexes de
celle du stationnement, une surface de
12 m2, correspondant à la partie des
annexes affectée à l’usage de stationnement, est forfaitairement déduite de la
surface totale des annexes avant application du plafond de 8 m2. Les terrasses
carrelées en rez-de-jardin ne peuvent pas
être prises en compte dans les surfaces
annexes.
Notr e conseil
Pour bénéficier du dispositif Robien, vous
devez en faire la déclaration expresse dans
une note annexe établie sur un imprimé
fourni par l’administration fiscale comportant :
• l’adresse du logement concerné, sa date
d’acquisition, sa date d’achèvement, la date
de sa première location et la surface à
prendre en compte pour l’appréciation du
plafond du loyer,
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• le montant du loyer mensuel, charges non
comprises, tel qu’il résulte du bail,
• l’engagement de louer non meublé pendant une durée de neuf ans à des personnes
qui en font leur résidence principale,
• les modalités de décompte de la déduction
au titre de l’amortissement. Ces documents
doivent être joints à la déclaration des
revenus de la première année au titre de
laquelle la déduction est pratiquée.
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Exemple de calcul de surface
de référence :
• Vous louez à Lille (Zone B) un logement
• Vous louez une maison individuelle
neuf d’une surface habitable de 65 m2
avec une cave de 4 m 2 et un balcon de
8 m 2.
La surface de référence est égale à
65 + (4+8)/2 = 71 m 2.
Votre loyer ne devra pas dépasser
71 m 2 x 12,5€/m2 = 887,50€ par mois.
à la Roque d’Anthéron (Bouches du Rhône Zone C) d’une surface habitable de 96 m2
avec un garage de 18 m2.
La surface de référence est égale à
96 + (18-12)/2 = 99 m2.
Votre loyer ne devra pas dépasser
99 m2 x 9€/m2 = 891€ par mois.
Notr e conseil
Vérifiez avant d’acheter que le loyer proposé corresponde bien au marché local.
Les loyers annoncés par Bouygues Immobilier se situent toujours dans des prix de
marchés vérifiés et effectifs.
9
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Acheter avec les garanties
Valorissimo®
Pour ajouter de la tranquillité
à vos économies d’impôts,
choisissez Valorissimo®, la formule
exclusive de Bouygues Immobilier.
Pour sécuriser votre investissement dans l’immobilier neuf, Bouygues Immobilier met
à votre disposition les services exclusifs de Valorissimo® vous assurant la pérennité
de vos revenus locatifs et garantissant le maintien de la valeur de votre acquisition.
la garantie contre la carence
locative
100 % des loyers et des charges vous seront
remboursés pendant la période de carence
locative, c’est-à-dire la période nécessaire à
la recherche du premier locataire.
La période d’indemnisation est de 3 mois et
elle commence 1 mois après la survenance
du plus tardif d’un des deux évènements
suivants :
• la livraison de votre logement,
10
• la remise des clés de votre logement au
gestionnaire désigné.
Le loyer pris en compte pour le calcul de
l’indemnité est le montant du loyer tel qu’il
figurera sur le mandat de gestion qui sera
signé 2 mois avant la livraison.
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la garantie “Protection
Revente Investissement”
Si, dans les 9 années qui suivent votre
acquisition (5 années en cas de divorce),
vous revendiez votre bien immobilier
pour des raisons indépendantes de votre
volonté et si vous subissiez une perte à la
revente, la garantie "Protection Revente
Investissement" dont Bouygues Immobilier
vous fait bénéficier gratuitement vous
rembourserait intégralement la différence
entre le montant de votre achat et le prix
de revente, dans la limite d’un plafond
indiqué ci-dessous.
Quelles garanties pour
quelle indemnisation ?
L’indemnité est limitée à 24 000 € par
logement et couvre :
• la perte financière éventuelle subie
lors de la revente du logement (perte
financière = différence entre le prix d’achat,
frais de notaire inclus, et le prix de revente
net du bien).
• La prise en charge, en cas de revente, du
montant de la réintégration éventuelle
des sommes défiscalisées durant les 5
premières années de l’achat selon les
dispositifs fiscaux Robien ou équivalent, y
compris les frais fiscaux liés à cette
réintégration.
11
Comment fonctionne
la garantie " Protection
Revente Investissement " ?
Pour bénéficier de l’indemnisation
"Protection Revente Investissement", en
cas de perte financière, lors de la revente
de votre logement destiné à la location,
la revente doit avoir été imposée par des
circonstances indépendantes de votre
volonté :
• invalidité permanente totale à la suite
d’un accident,
• décès à la suite d’un accident,
• mutation professionnelle,
• licenciement,
• divorce.
La valeur du logement est garantie pendant
9 ans, sauf en cas de divorce où la garantie
est de 5 ans, et la revente doit avoir lieu
dans les 18 mois qui suivent l’un des
événements ci-dessus.
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Qui en sont les bénéficiaires ?
Vous bénéficiez personnellement de l’assurance "Protection Revente Investissement",
ainsi que votre conjoint, ou à défaut vos
ayants droit. Cette assurance est, pour vous
comme pour eux, totalement gratuite,
puisque souscrite par Bouygues Immobilier
auprès de ACE Insurance S.A.-N.V.
Quelles sont les conditions
à remplir pour en bénéficier ?
• Le logement que vous êtes contraint de
revendre doit être un logement destiné à la
location.
• En cas de mutation professionnelle, cette
garantie ne pourra intervenir qu’après un
délai de 3 mois à compter de la signature
de l’acte de vente chez le notaire, et vous
devrez justifier d’au moins une année de
présence, au sein de votre entreprise. La
garantie pour mutation professionnelle ne
joue pas pour les membres de la fonction
12
publique, ni pour une mutation à une distance inférieure à 100 kilomètres entre le
nouveau lieu de travail et l’habitation.
• En cas de licenciement, la garantie
"Protection Revente Investissement" ne
pourra intervenir qu’après un délai de
6 mois à compter de la signature de l’acte
de vente chez le notaire, et l’âge limite pour
bénéficier de la garantie est fixé à 55 ans.
• En cas de divorce, l’indemnité est répartie
à égalité entre les deux conjoints, ou
conformément au pourcentage des apports
de chacun lors de l’acquisition du bien. La
garantie n’est pas acquise en cas de vente
entre conjoints, descendants, ascendants.
La garantie " Protection Revente Investissement " est
un contrat d’assurance souscrit par Bouygues
Immobilier auprès de ACE Insurance S.A.-N.V. compagnie
d’assurances régie par le code des assurances. Contrat
n° 5005016. Voir conditions générales pour le détail
des garanties et des exclusions, sur simple demande.
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les autres garanties locatives
Vous êtes garanti durant 6 ans
fermes et non dénonçables, contre :
Les loyers impayés
Cette garantie évite les pertes
pécuniaires en cas de non-paiement
• Garantie limitée à 7 623 € TTC par sinistre,
par le locataire, des loyers et des charges.
• Aucun délai de carence, ni limite de
somme,
• aucune franchise,
• remboursement dès le 4ème mois depuis le
premier jour du premier impayé,
• indemnisation dans la limite de 24 mois,
portée à 30 mois si la procédure contentieuse est confiée à l’assureur.
En outre, elle vous assure :
La vacance locative
Cette garantie vous assure du versement
d’un revenu à l’occasion de la vacance du
bien lors de la relocation.
• Franchise d’un mois,
• indemnisation représentant 100 % du
loyer précédent (charges comprises) durant
4 mois,
• pas de prise en charge si la vacance intervient, pour des logements loués à des étudiants, durant les mois de juin à septembre.
Les détériorations
immobilières
Cette garantie couvre les dommages de
réparations consécutifs à des dégradations,
destructions et altérations à la charge des
locataires, les dommages matériels consécutifs à la procédure d’expulsion et les frais
d’honoraires de l’expert éventuel.
Dans le cadre de ce contrat d’assurances,
il vous faudra souscrire un contrat de
gestion, auprès du gestionnaire de biens
que Bouygues Immobilier se chargera de
sélectionner pour vous pour une durée
de six ans, correspondant à la durée de
votre contrat d’assurance.
Grâce à ce contrat particulièrement sûr
et avantageux, votre gestionnaire vous
déchargera de la recherche et de la mise
en place des locataires, du recouvrement
13
avec une franchise de 304 € par sinistre.
- D’une garantie contentieuse permettant
une protection juridique illimitée.
• Prise en charge des frais de justice et
d’intervention pour ce qui concerne les
opérations de recouvrement des impayés
(loyers, charges et taxes),
• prise en charge de la procédure d’expulsion
si nécessaire (actes d’huissier de justice, frais
et honoraires d’avocat).
- De la défense/recours assurant la protection juridique de l’assuré à l’occasion
d’un litige l’opposant à son locataire.
• Dans la limite de 2 287 € TTC par sinistre
(seuil d’intervention : les litiges dont l’intérêt
principal est supérieur à 381 €).
Les garanties locatives décrites dans ce paragraphe, font
l’objet d’un contrat d’assurance souscrit par Bouygues
Immobilier auprès de la SACAPP, société de courtage
d’assurances mandataire de la Compagnie L’Equité –
groupe Générali (entreprises régies par le code des assurances). Police groupe n° 7107874. Voir conditions
générales et conditions particulières pour le détail des
garanties et des exclusions, sur simple demande.
des loyers, de la gestion des quittances
et du règlement des charges.
En outre, les candidats locataires seront
rigoureusement sélectionnés par votre
gestionnaire et vous disposerez, quelles
que soient vos questions d’ordre
technique, juridique ou fiscal, d’un
interlocuteur compétent en matière de
gestion immobilière.
Le coût de cette gestion est déductible de vos revenus fonciers.
RGC DÉVELOPPEMENT
Document non contractuel - Illustrations et photos à caractère d’ambiance - janvier 2004.
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Siège social : 150 route de la Reine
92513 Boulogne-Billancourt CEDEX
Tél. : 01 55 38 27 37 - Fax : 01 55 38 57 37
e-mail : [email protected]