La mise en location d`un logement et le code du logement.

La mise en location d’un logement et le code du logement.
Les problème rencontrés.
1) La simple apposition d’une affiche « appartement / studio / chambre à louer » permet-elle
une visite d’initiative par le Service d’Inspection Régionale selon l’article 13, §2, 2° du
Code bruxellois du Logement ?
2) La simple apposition d’une affiche « appartement / studio / chambre à louer » constitue-telle une infraction à un arrêté d’inhabitabilité pris par le bourgmestre?
3) Lorsqu’un immeuble est frappé d’un arrêté d’inhabitabilité, qu’en est-il lorsqu’on remet cet
immeuble en location, en infraction à l’arrêté du bourgmestre ?
1) La simple apposition d’une affiche « appartement / studio / chambre à louer » permetelle une visite d’initiative par le Service d’Inspection Régionale selon l’article 13, §2, 2° du
Code bruxellois du Logement ?
En vertu de l’article 13 du Code bruxellois du Logement, le Service d’Inspection Régionale peut
visiter les logements mis en location pour vérifier si ces derniers sont en conformité avec les
exigences de sécurité, de salubrité et d’équipement.
Plusieurs causes peuvent être à la base de telles enquêtes :
- l’introduction d’une demande de certificat de conformité, d’attestation de conformité ou
d’attestation de contrôle de conformité ;
- l’introduction d’une plainte ;
- la prise d’initiative du Service d’Inspection Régionale.
Une visite d’initiative peut-elle être menée alors même que le logement n’est pas encore
effectivement loué car seule une affiche « à louer » est apposée ?
« Nul ne peut mettre en location un logement qui ne répond pas aux exigences de sécurité, de
salubrité et d’équipement (…) ». Art. 5 du Code.
Lorsqu’une personne a la volonté de mettre en location un logement, la première étape par
laquelle elle doit passer est de rendre publique sa volonté en mettant une affiche « à louer » sur
le bien concerné. A partir de ce moment là, n’importe quelle personne est susceptible de
répondre favorablement à l’annonce et d’occuper effectivement les lieux.
Dans ce cas là, la conformité du logement devrait être avérée et une visite d’initiative pourrait être
possible.
Nous interprétons donc l’apposition d’une affiche « à louer » comme une « mise en location » au
sens de l’article 5 du Code dès lors que la mise sur le marché locatif d’un logement est
susceptible d’aboutir, du jour au lendemain, à un contrat de bail. Il ne serait donc pas logique,
dans ce sens, de permettre une visite d’initiative à partir de la seule entrée dans les lieux des
locataires.
2) La simple apposition d’une affiche « appartement / chambre / studio à louer » constituet-elle une infraction à un arrêté d’inhabitabilité pris par le bourgmestre ?
En droit pénal, pour qu’une infraction existe, trois éléments doivent être réunis.
i
1) L’élément légal : il faut que l’acte commis viole une disposition légale et qu’une peine soit
prévue en cas de violation de cette disposition.
Dans notre cas, il y a une violation de l’interdiction de continuer à mettre en location, de louer ou
de faire occuper les lieux, conformément à l’article 14 de l’ordonnance portant le Code bruxellois
ii
du Logement du 17 juillet 2003.
Une peine est prévue par l’article 15 du Code bruxellois du Logement en cas de violation de cette
disposition. Nous étudierons cela un peu plus bas dans le développement.
2) L’élément matériel : il faut qu’il y ait une réalisation, une manifestation de l’infraction dans
le monde extérieur. On ne pourrait pas punir la seule intention de faire quelque chose si
cette intention ne se manifeste en rien par des actes matériels.
Dans notre cas, l’affiche « à louer » constitue l’élément matériel, l’extériorisation de l’intention de
commettre une infraction dans le monde extérieur.
3) L’élément moral : c’est l’élément qui rattache les faits matériels à la conscience, à la
volonté de leur auteur.
Dans notre cas, il est évident que le propriétaire qui met son immeuble en location est tout à fait
conscient qu’il contrevient à un arrêté d’inhabitabilité. Ses facultés mentales ne sont pas altérées
par exemple.
Les trois éléments constitutifs de l’infraction étant réunis, nous pouvons affirmer que l’apposition
d’une affiche « à louer » suite à un arrêté d’inhabitabilité constitue bien une infraction.
3) Lorsqu’un immeuble est frappé d’un arrêté d’inhabitabilité, qu’en est-il lorsqu’on remet
en location cet immeuble, en infraction de l’arrêté du bourgmestre ?
A. Dans quels cas un bourgmestre peut-il prendre un arrêté d’inhabitabilité ?
L’article 135 de la nouvelle loi communale.
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Le §1 de l’article 135 de la nouvelle loi communale dit que : « Les communes ont pour mission
de faire jouir les habitants des avantages d’une bonne police, notamment de la propreté, de la
salubrité, de la sûreté et de la tranquillité dans les rues, lieux et édifices publics ».
Que signifie la notion de « salubrité » au sens de la nouvelle loi communale ?
L’insalubrité peut trouver son origine dans une propriété privée mais elle doit atteindre l’ordre
public pour que la commune puisse prendre une décision. Seules des considérations hygiéniques
peuvent donc entrer en ligne de compte pour décider qu’un immeuble est insalubre : provocation
ou propagation de maladies contagieuses qui menacent la santé publique, selon le Conseil
d’Etat.
Le bourgmestre, qui détient directement un pouvoir de police du §2 de l’article 135, peut donc
prendre, entre autre, un arrêté d’inhabitabilité par rapport à cet immeuble insalubre.
L’article 14, alinéa 1er du Code bruxellois du Logement.
Lorsqu’une interdiction de continuer à mettre le logement en location ou de louer celui-ci ou de le
faire occuper, est décidée par le Service d’Inspection Régionale, car le logement n’est pas
conforme aux exigences de sécurité, de salubrité et d’équipement, c’est au bourgmestre de
veiller à l’exécution de l’interdiction, par exemple, par un arrêté d’inhabitabilité.
B. Quelles sont les sanctions si le bailleur continue à mettre en location son immeuble
alors que celui-ci est frappé d’un arrêté d’inhabitabilité ?
Quid par rapport à la référence à l’article 11.1 du règlement général de police de BruxellesVille qui avait été faite ?
Pour qu’on puisse appliquer les sanctions d’un règlement de police à une infraction, il faut que
celle-ci soit prévue par le règlement.
Or, rien n’est dit dans le règlement général de police de Bruxelles-Ville quant au fait de continuer
à mettre en location un bien qui avait été frappé d’un arrêté d’inhabitabilité.
Pour information : la question avait été posée de savoir quelles étaient les peines de police car
l’article 11.1 du règlement général de police de Bruxelles-Ville est formulé comme suit : « Les
infractions aux dispositions du présent règlement sont punies de peine de police ».
Les infractions punies de peines de police s’appellent des contraventions (art. 1er C. pén.).
Les peines de police applicables aux personnes physiques sont les suivantes (art. 7 C. pén.) :
1.
2.
3.
4.
L’emprisonnement : il peut aller de 1 jour minimum à 7 jours maximum. (art. 28 C. pén.)
La peine de travail : elle peut aller de 20 heures à 45 heures. (art. 37ter C. pén.)
L’amende : elle peut aller de 5 euros à 125 euros. (art. 38 C. pén.).
La confiscation spéciale : (art. 42 et s. C. pén.).
Les articles 14, alinéa 2 et 15 du Code bruxellois du Logement.
L’alinéa 2 de l’article 14 dit qu’« un logement frappé par l’interdiction prévue à l’alinéa 1er ou par
une décision le déclarant insalubre, prise en application de l’article 135 de la nouvelle loi
communale, au motif que le logement ne remplit pas la condition prescrite par l’article 4 de la
présente ordonnance, ne peut être remis en location ou reloué qu’après que le bailleur aura
obtenu une attestation de contrôle de conformité ».
Ici, deux hypothèses sont regroupées :
-
il y a l’hypothèse dans laquelle le bourgmestre a pris un arrêté d’inhabitabilité pour
exécuter la décision d’interdiction de continuer à mettre en location, de louer ou de faire
occuper qui avait été prise par le Service d’Inspection Régionale.
-
Il y a l’hypothèse dans laquelle le bourgmestre a pris un arrêté d’inhabitabilité sur base
de l’article 135 de la nouvelle loi communale mais seulement si l’arrêté a été pris sur
base de la définition de salubrité au sens de l’article 4 du Code bruxellois du Logement :
« exigence de salubrité élémentaire, qui comprend des normes minimales relatives à
l’humidité, à la toxicité des matériaux, aux parasites, à l’éclairage, à la ventilation, ainsi
qu’à la configuration du logement, quant à sa surface minimale, la hauteur de ses pièces
et l’accès du logement ».
L’article 15 prévoit que le bailleur qui continue à mettre un logement en location, en violation des
dispositions de l’article 14 pourra se voir imposer, par le fonctionnaire dirigeant du Service
d’Inspection Régionale, une amende administrative pouvant aller de 3000 à 25000 euros par
logement et dépendant du nombre d’infractions constatées dans le chef du même bailleur.
Si nous résumons ce qui a été dit, les sanctions prévues ci-dessus ne s’appliqueront pas aux
infractions faites à un arrêté d’inhabitabilité pris par le bourgmestre sur base de l’article 135 de la
nouvelle loi communale avec comme cause originelle une insalubrité qui ne correspond pas à la
définition de salubrité du Code bruxellois du Logement.
C. En pratique, comment éviter des infractions à un arrêté d’inhabitabilité pris par le
bourgmestre ?
Il serait plus judicieux d’empêcher qu’on viole un arrêté d’inhabitabilité plutôt que de remédier à
l’infraction par des mesures coercitives.
- Ainsi, si le but est d’informer la population qu’un immeuble est frappé d’un arrêté d’inhabitabilité,
il serait bien d’y apposer une affiche le signalant.
L’article 8 du Code wallon du Logement prévoitiii que « lorsqu’un logement est déclaré interdit
d’accès ou inhabitable en vertu de l’article 7, le bourgmestre fait procéder à l’affichage de
l’ordonnance y relative sur le logement concerné aussi longtemps que celle-ci n’est pas levée.
L’administration communale tient à jour une liste des logements interdits d’accès ou déclarés
inhabitables. »
- Ainsi, si le but est d’interdire de pénétrer dans l’immeuble, il serait bien d’en condamner les
portes et les fenêtres.
Le fait de mettre des scellés pose problème car le bourgmestre n’a normalement pas le pouvoir
de le faire en vertu d’une quelconque loi.
La Cour de Cassation a cependant considéré, en 1881, que des scellés pouvaient être apposés,
à titre conservatoire, à chaque fois qu’un intérêt supérieur l’exigeait, même si aucune disposition
légale le prévoyait, ce qui est le cas ici, concernant le bourgmestre.
Le problème est alors le suivant : en cas de violation de scellés posés de cette manière là, on ne
pourra pas dire qu’il y a eu bris de scellés au sens de l’article 283 du Code pénal.
Septembre 2005
asbl Rassemblement pour le Droit à l’Habitat
Info : 02/502 84 63
i
ème
F. TULKENS et M. van de KERCHOVE, « Introduction au droit pénal : aspects juridiques et criminologiques », 6 ed.,
744 p., Kluwer, Bruxelles, 2002.
ii
M.B., 9 septembre 2003.
iii
Code wallon du Logement du 29 octobre 1998, M.B., 4 décembre 1998, tel que dernièrement modifié par le décret de la
région wallone du 20 juillet 2005, M.B., 25 août 2005.