de trésorerie Quelques dispositifs d`optimisation

de Jean-Paul BARBET,
Directeur du Marché
des Entreprises
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L’immobilier locatif
Quelques dispositifs d’optimisation
patrimoniale
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cas la garantie en capital est valable à une date précise, souvent à l’échéance du produit. Si
l’entreprise devait solder son placement par anticipation, la valeur de remboursement serait celle
"du marché", c’est-à-dire qu'elle pourrait être inférieure ou supérieure au montant initialement
investi. Certaines entreprises acceptent une petite prise de risque sur le capital et demandent à
traiter des produits à capital garanti à hauteur de 95% par exemple hors droits d’entrée
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L’immobilier locatif :
Quelques dispositifs d’optimisation patrimoniale
Quelles opportunités pour l’investissement immobilier ?
Différentes législations existantes permettent de cumuler à la fois un investissement
immobilier patrimonial et un avantage fiscal*. Les réformes entreprises dans ce
domaine depuis fin 2008 ont profondément modifié le paysage fiscal et font l’objet de
nombreux articles dans un contexte économique général plus difficile.
Il faut toutefois ne pas se laisser séduire par une fiscalité souvent attrayante en
oubliant d’analyser sur le fond le support d’investissement que représente le bien
immobilier. L’emplacement de ce bien conditionne le premier volet de l’enrichissement
patrimonial à en espérer à terme. Il est donc nécessaire de le choisir avec soin, soit
dans des zones très attractives (grandes métropoles par exemple), soit dans des
zones en développement offrant de vraies perspectives avec l’avantage d’un coût au
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La qualité du bien réalisé et en particulier son adéquation avec les normes techniques
les plus récentes, est également un facteur important à prendre en considération.
Mais il faut aussi veiller au professionnalisme du gérant du bien, et aux garanties qu’il
apporte. La vie du produit, c'est-à-dire sa capacité à rester attractif dans le temps par
la qualité de la gestion, constitue le deuxième volet d’enrichissement.
En effet, la législation fiscale actuellement en vigueur sur les plus values immobilières
des personnes physiques impose de conserver le bien pendant au moins 15 ans pour
en être exonéré. Cette durée va bien au-delà de la période de détention minimale
prévue par les dispositifs abordés ci-après pour bénéficier pleinement de la
défiscalisation recherchée.
* en fonction des textes en vigueur.
Quel dispositif adopter ?
Loi Scellier, Location en Meublé Non Professionnel « Bouvard », loi Malraux…Ces
différents régimes s’adressent aux personnes physiques résidentes fiscales françaises
désireuses de réduire ou d’effacer leur impôt sur le revenu. Comme tous dispositifs, ils
ont à la fois des avantages et des inconvénients. Ceux-ci doivent être pris en compte
dans le respect du plafonnement global qui tient compte des réductions et crédits
d’impôts obtenus par le contribuable (voir pour cela le n° précédent de Patrimoine
Entreprise, disponible sur notre site Internet entreprises.societegenerale.fr). Le choix
doit donc être fait avec soin au travers d’une étude patrimoniale permettant de
déterminer le régime le mieux adapté, sachant qu’en outre les régimes peuvent se
cumuler entre eux. Toutefois, pour un même logement, le régime « Scellier » et «
Malraux » sont exclusifs l’un de l’autre.
La loi Scellier
C’est sans doute le dispositif le plus connu et le plus usité en matière d’investissement
locatif défiscalisant. A ce titre, il a fait l’objet d’une présentation spécifique dans le
précédent numéro de Patrimoine Entreprise. Nous vous invitons à vous y reporter.
Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) « BOUVARD »
Une location en meublé met à disposition un logement déjà équipé et directement
habitable par le locataire. Les revenus issus de cette activité relèvent les Bénéfices
Industriels et Commerciaux (BIC).
Le statut de « professionnel » est acquis lorsque les trois conditions cumulatives
suivantes sont remplies : l’un des membres du foyer fiscal est inscrit en cette qualité
au registre du commerce et des sociétés ; les recettes annuelles tirées de cette
activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal sont supérieures à 23 000 €/an et,
enfin, ces recettes excèdent les revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l’impôt
sur le revenu.
A contrario, si l’une de ces trois conditions n’est pas remplie, le loueur bénéficie
du statut de « non professionnel ».
Le dispositif « LMNP BOUVARD » concerne uniquement des investissements dans
des résidences de services.
La Loi Malraux
Le dispositif Malraux concerne des immeubles anciens ayant bénéficié d’une
restauration complète et destinés à la location nue à titre de résidence principale. Ces
logements doivent être situés dans certains quartiers urbains. Le produit de la location
est imposé dans la catégorie des revenus fonciers.
Le tableau comparatif des différents régimes fiscaux en vigueur pour les
investissements immobiliers réalisés vous permettra d’appréhender par une grille de
lecture rapide les principales caractéristiques des réductions fiscales encore en vigueur
pour cette année 2010 et les évolutions connues à ce jour pour l’avenir.
(1) IR : Impôt sur le Revenu.
(2) SCPI : Société Civile de Placement Immobilier.
(3) ZPPAUP : Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysagé.
(4) Pour les investissements réalisés en 2011 et 2012, les réductions d’impôts sont respectivement de
15% et 10%.
Toutefois, pour les acquisitions de logement respectant la norme « bâtiment basse consommation », la
réduction d’impôt est de 25% pour 2011 et 20% pour 2012.
(5) Sous réserve du respect des plafonds de loyers et de ressources du locataire.
L’investissement immobilier peut prendre différentes formes et/ou utiliser différents
dispositifs fiscaux.
Il s’agit d’une opération structurante dont il est recommandé de mesurer préalablement
les impacts patrimoniaux immédiats et à terme (impôt sur le revenu, ISF,
transmission…).
Nos Conseillers en Gestion de Patrimoine sont à votre écoute. Ils pourront rechercher
avec vous les solutions les mieux adaptées à vos objectifs et à votre profil
d’investisseur en tenant compte également des éventuels aménagements des textes
sur les niches fiscales. Suite à un entretien personnalisé, ils pourront vous mettre en
relation avec Primaxia (filiale de la Société Générale) concernant la recherche, la
sélection et la gestion d’un bien immobilier locatif. Ils vous conseilleront également
dans l’optimisation du financement, la protection de votre bien, de vos revenus…et de
vos proches.
Eric LE BLASTIER
Vice Président Directeur Général PRIMAXIA
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