Synthèse Gemofis marché des bureaux en Ile-de

L’immobilier d’entreprise au cœur des marchés
LES BUREAUX EN ÎLE DE FRANCE
SYNTHÈSE DU MARCHÉ
2011
AVERTISSEMENT METHODOLOGIQUE ⎜ SOMMAIRE
2
La présente synthèse a été rédigée à partir de données collectées par GEMOFIS, de sa connaissance du marché et des
éléments recueillis auprès des divers intervenants du secteur d’activité (agents immobiliers, promoteurs, propriétaires …), ainsi
que des organismes publics et parapublics, associations professionnelles (agences de développement économique, ORIE,
INSEE, …).
Ces données intègrent l’ensemble des informations (sauf informations confidentielles) en possession de GEMOFIS à la date
d’élaboration de la présente synthèse.
Pour plus de précisions, le lexique en annexe définit les principales notions utilisées dans cette synthèse ainsi que les règles
de calcul retenues.
La présente synthèse est une compilation des données des principaux pôles et zones de marché en Ile de France tels que
définis en page 8.
Bien que jugées fiables, les informations que nous avons utilisées pour cette synthèse ne peuvent être garanties, ni engager la
responsabilité de GEMOFIS.
La reproduction de tout ou partie de la présente étude est autorisée sous réserve d’en mentionner la source.
SOMMAIRE
1
2
3
4
5
6
Présentation du contexte économique
Marché de l’investissement
Présentation des territoires de la synthèse
Synthèse marché des bureaux
Perspectives 2012
Le marché des territoires d’études bureaux en Ile de France
Rédacteur
Patricia VEVAUD ⎜ Directrice du Département Etudes & Analyses
251 Boulevard Pereire, 75 852 PARIS CEDEX 17
T : 01 40 55 82 82 ⎜ F : 01 30 31 95 23 ⎜ [email protected]
LES BUREAUX EN ÎLE DE FRANCE ⎜ SYNTHESE DU MARCHE 2011
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L’immobilier d’entreprise au cœur des marchés
3
1
Présentation du contexte économique
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PRESENTATION DU CONTEXTE ECONOMIQUE
4
Au niveau mondial, la crise des dettes souveraines en Europe, et la perte du triple A par les Etats-Unis ont conduit à une
fragilisation du système bancaire et une perte de confiance généralisée. Les mesures d’austérité budgétaire ralentissent
également la reprise économique en pesant à la fois sur les entreprises et les ménages.
En France, après une année 2009 en récession, 2010 avait enregistré une croissance significative du PIB. Cependant, l’espoir
d’une reprise économique durable s’est éloigné courant 2011, bien que le PIB sur l'ensemble de l'année ait atteint
1 996 milliards d'euros en valeur et que la croissance (en volume) ait été de 1,7 % (1,4 % en 2010).
L’économie française a vu sa note dégradée tout comme les Etats-Unis, et la croissance est à l’arrêt depuis fin 2011. Les
différents indicateurs économiques ne donnent plus de signaux positifs :
Baisse des échanges,
Faible consommation des ménages (0,7 %),
Diminution des investissements des entreprises,
Hausse du chômage,
Remontée de l’inflation.
On note également des tensions sur le financement, et ce, malgré une baisse du taux directeur de la BCE, qui souhaite ainsi
améliorer le fonctionnement bancaire et relancer la croissance.
Dans ce contexte, les prévisions de croissance pour 2012 ont été revues à la baisse et se situent entre 0,7 % et 1 %.
En outre, la France entre en période électorale, ouvrant ainsi une période d’incertitudes et d’attentisme.
Pour l’Ile de France, on s’attend, comme au niveau national, à ce que l’économie soit affectée par le ralentissement de
l’activité. L’emploi salarié a baissé légèrement au troisième trimestre 2011. Le chômage progresse. Certains secteurs, tels que
l’information et la communication, restent toutefois épargnés. On note également une baisse des créations d’auto-entreprises.
France
métropolitaine
Ile de France
Part
543 941
12 012
2,21%
Nombre de logements *
31 818 884
5 378 228
16,90%
Population *
62 134 866
11 659 260
18,76%
Population active *
28 961 390
5 942 827
20,52%
Nombre d'emplois *
25 598 495
5 612 336
21,92%
5 239 807
1 054 496
20,12%
* so urce INSEE 2008
Création d'entreprises***
601 571
150 379
25,00%
** so urce INSEE 2009
dont en auto-entreprises
350 262
84 390
Territoire en km²
Nombre d'entreprises **
*** so urce INSEE 2010
En ce qui concerne l’immobilier d’entreprise francilien, la loi de finance rectificative pour 2010 est venue modifier le régime de
la taxe annuelle sur les bureaux, les locaux commerciaux et les locaux de stockage en Ile de France, ainsi que la redevance
pour création de bureaux, afin de financer le Grand Paris.
Ces modifications ont pour conséquence principale une forte augmentation des coûts liée à la fois à l’augmentation des tarifs
et à la modification des circonscriptions. De plus, une extension du champ d’application de ces taxes a été mise en place à
compter du 1er janvier 2011 (taxe sur les surfaces de stationnement, redevance pour création de bureaux étendue aux locaux
commerciaux et aux locaux de stockage).
Ces impacts en termes de coûts vont fortement influer sur les décisions d’implantation des entreprises et la concrétisation de
nouveaux projets, d’autant qu’à cette nouvelle donne financière s’ajoute la répercussion des mises aux normes des immeubles
(accessibilités handicapés, économie d’énergie, développement durable, …).
Par ailleurs, on observe à nouveau une tendance de l’ICC à de fortes augmentations, et malgré la mise en place de l’ILAT, ces
fortes augmentations ont un impact non négligeable sur les loyers.
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2
Marché de l’investissement
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MARCHE DE L’INVESTISSEMENT
6
Le marché de l’investissement en France en 2011 a connu une progression significative avec notamment de belles
performances au second semestre. Le volume investi s’établit entre 16,5 milliards € et 17,2 milliards €, soit une hausse de près
de 50 % par rapport à l’année 2010.
Cette reprise du marché, notamment au second semestre, peut s’expliquer par plusieurs facteurs :
l’abrogation annoncée d’avantages fiscaux,
le dynamisme du marché « utilisateur »,
l’immobilier valeur refuge,
l’attractivité du marché français aux yeux des investisseurs internationaux.
Concernant les actifs, ce sont les bureaux qui représentent la part la plus importante des investissements (70 %). Les
commerces représentent 16 %, l’hostellerie 9 % et les locaux industriels 5 % des sommes investies en 2011.
Ces investissements sont principalement le fait d’investisseurs français (65 %).
Ce sont les investisseurs disposant de fonds propres (compagnies d’assurances, caisses de retraite) qui ont été les plus actifs,
de même que les SCPI ou OPCI qui ont bénéficié d’un bon niveau de collecte, ainsi que quelques investisseurs privés n’ayant
pas recours à la dette.
On note également le retour d’acquéreurs-utilisateurs préférant investir dans l’immobilier pour sécuriser leur placement (plutôt
qu’en Bourse, marché plus volatile).
L’Île de France concentre la plus grande partie de ces investissements (74 %), notamment grâce à son parc de bureaux et à
son dynamisme économique.
Ainsi, l'investissement en bureaux en Île de France a représenté en 2011 un montant d'environ 10 milliards €, soit environ 89 %
des volumes investis sur ce type d’actifs au niveau national. Ce chiffre constitue le meilleur résultat depuis 2007.
Ces investissements se sont principalement effectués sur Paris et sa première couronne dans des marchés réputés matures et
situés dans des pôles tertiaires confirmés, à l'exception de la Défense qui a connu un montant d'investissement assez faible.
Paris et les Hauts-de-Seine représentent plus de 80 % du marché francilien.
Cette forte augmentation du volume investi est due, comme au niveau national, en grande partie à la hausse des grandes
transactions (Europe Avenue acquis par Generali Predica pour 450 millions d’euros), à des ventes de portefeuilles (portefeuille
IDF d’AXA acquis par Norges Bank) et à l’acquisition, encore limitée, d’opérations en blanc (la rareté de l’offre de bureaux
neufs a conduit certains investisseurs sur ce type d’opérations : Ilot Rocher Vienne dans le VIIIème arrondissement, Strato et
Rezo dans le XVIIème arrondissement parisien, ces mêmes investisseurs privilégient également les immeubles « verts »).
Les taux de rendement « prime » sont restés stables compte tenu de la recherche d’actifs ayant des caractéristiques identiques
par la majorité des investisseurs (actif « core »). A noter par ailleurs que les actifs de second marché éloignés de Paris ou des
transports en commun, enregistrant des vacances, n’ont quant à eux pas trouvé preneurs, bien souvent à cause d’un prix trop
élevé.
Pour 2012, le marché de l’investissement devrait se maintenir pour les actifs « core » toujours recherchés ainsi que les
programmes aux nouvelles normes environnementales et énergétiques . Les autres types d’actifs devraient quant à eux trouver
difficilement preneurs, sauf à être fortement décotés.
Ainsi les taux « prime » devraient rester stables (cependant liés à l’évolution des rendements obligataires) et les taux des actifs
secondaires seront toujours élevés.
Les banques deviendront de plus en plus sélectives quant à l’octroi de crédits et exigeront des niveaux de fonds propres de
plus en plus importants. En conséquence, ce seront à nouveau les investisseurs disposant de fonds propres qui seront les
principaux acteurs du marché.
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3
Présentation des territoires de la synthèse
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TERRITOIRES D’ETUDES
8
Nous avons déterminé nos territoires d'études de marché en fonction des pôles et des
zones de marché en immobilier d'entreprise. Ces pôles et zones de marché sont
déterminés par la concentration de parcs tertiaires ou de parcs industriels (locaux
d'activités et d'entreposages), géographiquement proches (pôle : 4-5 communes ou
zone : une dizaine de communes) et bénéficiant d'infrastructures communes. Ils
recouvrent près de la totalité de l’offre en Ile de France ainsi que de la demande placée
Pour la réalisation de cette synthèse, nous avons classé ces territoires d'études en
fonction de leur degré de distance par rapport au cœur de l'Ile de France, c'est-à-dire :
Paris intramuros qui constitue la 1ère zone de marché avec La Défense,
dénommée « Paris La Défense ».
La seconde zone de marché dénommée « Couronne 1 » comprend les
territoires d'études à proximité immédiate de Paris d'une part et à l'intérieur du
tracé de l'A86 d'autre part.
Au-delà de l'A86, se trouvent les territoires d'études constituant la 3ème zone de
marché de l'Ile de France (la plus éloignée de Paris), dénommée
« Couronne 2 ».
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Synthèse marché des bureaux
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MARCHE BUREAUX ⎜ OFFRE ET DEMANDE PLACEE
10
Offre et demande placée 2011 en Ile de France
Offre
Disponible
immédiatement +
6 mois
PARIS LA DEFENSE
1 086 500
COURONNE 1
2 014 149
COURONNE 2
1 140 692
TOTAL IDF
4 241 341
Variation
n/n-1
Ä
Ã
Ä
Ä
Demande placée
Part
Taux de
vacance
m² placés
25,62%
5,59%
1 066 611
47,49%
13,13%
943 511
26,89%
8,78%
364 438
8,88%
2 374 560
Variation
n/n-1
Ä
Ã
Ã
Ã
Part
44,92%
39,73%
15,35%
On observe une faible baisse de l'offre disponible à moins de 6 mois (- 0,77 %). Cette offre se répartit majoritairement sur la
« Couronne 1 » (seul secteur sur lequel le stock est en hausse), et le solde de façon quasi égale entre « Paris La Défense » et
la « Couronne 2 ».
Globalement, la demande placée est en hausse (11,9 %). Cette dernière a bénéficié d’un nombre important de transactions
supérieures à 5 000 m² (75) représentant 1 032 935 m² placés. Deux des trois plus importantes transactions de 2011 ont été
conclues en « Couronne 1 » (SFR à St-Denis pour 124 000 m² et Thales à Gennevilliers pour 87 500 m²). En « Couronne 2 »
ont également été enregistrées des transactions importantes en volume justifiant d’un placement en augmentation de 53 %
(Carrefour à Massy pour 85 000 m², Egis à St-Quentin-en-Yvelines pour 27 800 m², Telindus à Courtaboeuf pour 10 728 m²).
C'est « Paris La Défense » qui enregistre toujours le volume placé le plus important (près de 45 %) bien qu’en baisse de
4,62 % par rapport à 2010.
La part importante des pré-commercialisations sur les grandes transactions explique (avec les libérations sur le second
marché) que l’offre disponible se maintienne quasiment au même niveau que fin 2010. Ce sont d’ailleurs principalement les
surfaces neuves/restructurées ou à livrer qui trouvent preneurs, les surfaces de second marché peinent davantage à s’écouler.
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MARCHE BUREAUX ⎜ OFFRE ET DEMANDE PLACEE
11
Evolution de l'offre
19 438 074
15 340 134
12 997 994
+ 14,50 %
- 8,95 %
- 13,93 %
Couronne 1
2010
2011
1 140 692
1 252 849
2 014 149
1 759 089
1 086 500
1 262 324
Paris La Défense
Couronne 2
m² construits (source ORIE 2009)
Globalement en Ile de France, l'offre disponible à moins de 6 mois a diminué de 0,77 % en un an. La baisse de l'offre
disponible est plus marquée sur « Paris La Défense » et la « Couronne 2 » que sur la « Couronne 1 », qui enregistre pour sa
part une hausse de 14,5 %.
La demande placée enregistre une hausse globale de 11,9 %. Derrière ce chiffre, on observe des différences majeures de
résultats entre « Paris La Défense » qui voit une diminution de la demande placée, et les
« Couronnes 1 et 2 » où l'on observe une hausse du volume placé par rapport à 2010.
Si l'on compare aux années 2007 (2 214 078 m²) et 2008 (2 270 673 m²) post crise économique, l'année 2011 (2 374 560 m²)
constitue la meilleure de ces 5 dernières années en termes de placement après les années plus difficiles (conséquences de la
crise économique mondiale) que furent 2009 et 2010.
Evolution de la demande placée
- 4,62 %
+ 23,23 %
943 511
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2009
2010
2011
364 438
2008
Couronne 2
237 437
2007
357 718
Couronne 1
349 258
428 679
765 653
742 901
1 051 990
1 038 807
1 066 611
1 118 313
740 125
857 416
745 000
Paris La Défense
+ 53,49 %
MARCHE BUREAUX ⎜ OFFRE ET DEMANDE PLACEE
12
Etat de l'offre
Etat de l'offre en Ile de France
2 500 000
24%
2 000 000
31 %
1 500 000
76%
1 000 000
11 %
23 %
500 000
Neuf/Restructuré
0
Paris La Défense
Second marché
Couronne 1
Second marché
Couronne 2
Neuf/Restructuré
L'offre neuve/restructurée représente 24 % de l'offre totale francilienne.
Elle est en augmentation à « Paris la Défense » où elle représente 23 % du stock disponible (principalement la Défense dont
l’offre est constituée à 43 % de surfaces neuves/restructurées).
Les « Couronnes 1 et 2 » ont vu leur part d’offres neuves/restructurées diminuer de 2 points. Ce sont les pôles de
Boulogne/Issy, Colombes/Gennevilliers et Montreuil/Bobigny qui concentrent l’essentiel de l’offre neuve. St-Denis et
Rueil/St-Germain restent également des territoires offrant des opportunités.
A l’inverse, Paris et Levallois Péri-Défense sont en sous offre, du fait d’une absence de renouvellement du parc liée à une
raréfaction du foncier disponible. Seules les restructurations peuvent répondre à la demande.
L’offre neuve en « Couronne 2 » est constituée principalement de programmes restructurés. On trouvera le plus de
disponibilités (environ 30 000 m²) sur les territoires d’Orly/Rungis/Draveil et de St-Quentin-en-Yvelines.
39 % du volume placé l'ont été sur des surfaces neuves/restructurées ou à livrer. C’est la « Couronne 2 » qui enregistre la part
de placement la plus importante (secteurs Massy/Morangis, Velizy/Versailles et Sénart/Melun à l’échelle d’un marché de ville
nouvelle). En « Couronne 1 », les transactions SFR à St-Denis et Thales à Gennevilliers sur des programmes à livrer
représentent à elles seules 13 % des 49 % de volume placé sur du neuf/restructuré ou à livrer.
Etat de la demande placée
Etat de la demande placée en
Ile de France
1 250 000
1 000 000
22 %
39%
61%
750 000
49 %
500 000
59 %
250 000
Neuf/Restructuré ou à livrer
Second marché
0
Paris La Défense
Second marché
Couronne 1
Couronne 2
Neuf/Restructuré ou à livrer
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MARCHE BUREAUX ⎜ OFFRE ET DEMANDE PLACEE
13
Répartion de l'offre en Ile de
France (hors Paris la Défense)
Répartition de l'offre
14%
2 500 000
11 %
2 000 000
86%
1 500 000
19 %
1 000 000
Location
Vente
500 000
0
Couronne 1
Couronne 2
Location
Vente
L'offre à la vente « utilisateur » représente 14 % de l'offre francilienne hors Paris et la Défense, elle est proportionnellement un
peu plus importante en « Couronne 2 ».
Le marché est globalement sous offreur. Ce sont les territoires de Montrouge/Clamart et St-Quentin-en-Yvelines qui disposent
du volume d'offres à la vente le plus élevé.
17 % du volume placé l'ont été à la vente (part en augmentation : 9 % en 2010). C’est en « Couronne 1 » que l’on retrouve la
part la plus importante de volume placé à la vente, ce qui s’explique par la transaction SFR à St-Denis sur 124 000 m² à
construire.
Répartion de la demande
placée en Ile de France
Répartition de la demande placée
17%
1 250 000
1 000 000
13 %
83%
25 %
750 000
Location
Vente
500 000
6%
250 000
0
Paris La Défense
Couronne 1
Location
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Vente
Couronne 2
MARCHE BUREAUX ⎜ OFFRE FUTURE
14
Offre future
Offre future certaine en Ile de
France (605 100 m²)
99 000
Paris La Défense
250 900
714 300
31%
66 700
Couronne 1
69%
147 000
3 471 000
20 500
Couronne 2
21 000
545 000
m² disponibles à - d'1an
m² disponibles à +d'1an
m² disponibles à - d'1an
m² disponibles à +d'1an
Projets
L’offre future non pré-commercialisée livrable dans les 2 années à venir représente 605 100 m² dont un petit tiers livré en 2012.
Il s’agit ici de la part non pré-commercialisée des surfaces mises en chantier à fin 2011 (1 473 000 m² – source CAPEM).
L'offre future à moins d'un an (livraison 2012) représente ainsi près de 186 200 m² répartis à 53 % sur « Paris La Défense »
(principalement à la Défense), 36 % sur la « Couronne 1 » (principalement Levallois Péri-Défense, Montrouge/Clamart et StDenis) et 11 % sur la « Couronne 2 ».
L'offre à plus d'un an, soit 418 900 m², correspond aux surfaces mises en chantier et non pré-commercialisées au 31 décembre
2011, livrables en 2013. Proportionnellement, c’est encore sur « Paris la Défense » que l’offre sera la plus importante (60 %). La
« Couronne 1 » représente 35 %, et la « Couronne 2 » seulement 5 % (sur ce marché, les promoteurs préfèrent attendre un
bon niveau de pré-commercialisations avant de lancer de nouveaux programmes).
Toutes les autres opérations non lancées au 31 décembre 2011 (PC déposés ou projets) représentent 4 730 300 m². Elles sont
pour beaucoup en attente de pré-commercialisation et situées à 73 % en « Couronne 1 ».
On observe que la plupart de ces nouveaux programmes prennent en compte le développement durable et les nouvelles
dispositions réglementaires en la matière, de même que la performance énergétique. La proportion de bâtiments intégrant ces
notions est passée de 17 % en 2007 à plus de 80 % en 2012. Les certifications et labels environnementaux sont devenus un
critère important pour les grands utilisateurs et sont incontournables pour les investisseurs.
Quelques livraisons futures :
Programme
62/64 rue de Lisbonne
Ville
Promoteur / Investisseur
Surface disponible
Livraison
Paris (8è)
Gecina / Sagi
7 800
2012
24 rue Erlanger
Paris (16è)
Gecina
5 956
2012
PALATIS
15/21 rue Louis Lejeune
Montrouge (92)
Sodéarif
10 900
2012
NOVA
71 boulevard National
la Garenne Colombes (92)
8 500
2012
OVALIE
ZAC Victor Hugo
LE MAGISTERE
LE CAMILLE DONCIEUX
Saint Ouen (93)
Aviva
Bezons (95)
14 270
2012
3 428
2012
SOLTYS
38/46 rue du Rocher
Paris (8è)
Nexity / Deka
31 830
2013
CARPE DIEM
La Défense
Courbevoie (92)
Hines / Aviva
42 200
2013
IN / OUT
46 quai Alphonse Le Gallo
Boulogne Billancourt (92)
SFL
34 600
2013
STRATO / REZO
ZAC des Batignolles
Paris (17è)
Sodéarif / Tishman Speyer
26 326
2013
SOLARIS
6 rue Réaumur
Clamart (92)
Sercib
6 200
2013
CITY ONE
La Plaine St Denis
Saint Denis (93)
LE PARVIS
23/67 rue J Baptiste Oudry
Créteil (94)
18 800
2013
7 990
2013
CRYSTAL PLAZA
40 avenue Victor Basch
Massy (91)
Lazard
16 100
2013
EQHO
La Défense
Courbevoie (92)
Icade Vinci Immobilier
78 000
2014
MAJUNGA
La Défense
2014
Puteaux (92)
Unibail Rodamco
63 000
CARRE HAUSSMANN
Evry (91)
Investisseurs privés
10 000
2014
ORIGAMI
Mantes la Jolie (78)
Vinci Immobilier
3 200
18 mois ap accord
VELIZY SQUARE
Vélizy Villacoublay (78)
Gecina
15 500
22 mois ap accord
LE BELLINI
Serris (77)
Disneyland Resort Paris
23 000
24 mois ap accord
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MARCHE BUREAUX ⎜ VALEURS LOCATIVES
15
Les valeurs locatives les plus élevées se trouvent sur le
marché de « Paris La Défense ». Paris Rive Gauche
enregistre la plus haute valeur « prime » : 830 €/m², et la
valeur moyenne de second marché la plus élevée
se trouve à la Défense : 560 €/m². Sur ce marché, on
enregistre une augmentation généralisée des valeurs
« prime », cependant la moyenne de second marché est
en baisse.
Sur la « Couronne 2 », on observe globalement une
stagnation des valeurs moyennes de second marché,
cependant certains secteurs enregistrent une hausse. Elle
est significative sur Velizy/Versailles et Marne-la-Vallée. La
valeur « prime » la plus élevée se trouve sur
Massy/Morangis : 265 €/m².
Sur la « Couronne 1 », la situation est plus contrastée.
Certains territoires enregistrent une hausse des valeurs
moyennes de second marché (Boulogne/Issy, Ivry,
Montrouge/Clamart et Créteil/Boissy), sur les autres on
observe une baisse. La valeur « prime » est de
535 €/m² sur Levallois Péri-Défense, mais elle est
seulement de 285 €/m² sur Créteil/Boissy.
Valeur moyenne
second marché
Variation
n/n-1
800
180
Ã
Ã
Ã
Ã
Ã
Ã
Ä
Ã
Ã
Ù
Ã
Ã
Ä
Ä
Ä
Ä
Ã
Ä
Ã
Ù
Ã
Ä
Ù
Ù
Ù
Ã
Ä
Ù
Ù
Ä
265
Ä
11 ARGENTEUIL HERBLAY
129
13 VELIZY VERSAILLES
183
14 MASSY (MORANGIS)
139
15 ORLY RUNGIS (DRAVEIL)
152
17 MARNE LA VALLEE
127
18 NEUILLY (AULNAY )
115
19 PARIS NORD 2 ROISSY
140
20 MONTMORENCY GONESSE
104
21 CERGY PONTOISE
121
22 SEINE AVAL
145
23 ST QUENTIN EN YVELINES
138
24 COURTABOEUF ST AUBIN
112
25 EVRY
116
26 SENART (MELUN)
161
Ä
Ä
Ä
Ã
Ä
Ä
Ä
Ã
Ã
Ã
Ä
Ä
Ä
Ù
Ã
Ä
Ä
Ã
Ù
Ù
Ã
Ã
Ä
Ä
Ã
Ã
Ù
Ù
Ù
Ä
134
Ù
1 PARIS QCA NORD OUEST
450
2 PARIS NORD EST
300
3 PARIS RIVE GAUCHE
386
4 LA DEFENSE
560
PARIS LA DEFENSE
5 BIS
5 COLOMBES GENNEVILLIERS
197
LEVALLOIS PERI-DEFENSE
345
6 BOULOGNE ISSY
6 BIS
424
MONTROUGE CLAMART
280
205
7 IVRY
159
8 FONTENAY (CHAMPIGNY )
187
9 MONTREUIL BOBIGNY
165
10 SAINT DENIS
180
12 RUEIL ST GERMAIN
201
16 CRETEIL (BOISSY )
152
COURONNE 1
207
Valeur Prime
450
830
590
830
350
535
500
340
320
300
340
350
345
285
535
180
250
265
250
242
220
215
150
175
200
205
175
175
Variation
n/n-1
27 CHELLES MITRY
COURONNE 2
LES BUREAUX EN ÎLE DE FRANCE ⎜ SYNTHESE DU MARCHE 2011
GEMOFIS 2012 ⎜ www.gemofis.com
MARCHE BUREAUX ⎜ OFFRE
16
Part des surfaces > à 5 000 m² dans l'offre disponible
2 500 000
2 000 000
1 500 000
1 000 000
500 000
0
49 %
NC
Paris La Défense
32 %
Couronne 1
Couronne 2
< à 5 000 m²
Le stock le plus élevé, bien qu’en baisse, se situe sur le
pôle Paris QCA Nord Ouest (plus de 524 500 m² sur 796
programmes).
Le
pourcentage
de
surfaces
neuves/restructurées le plus important se trouve à la
Défense.
En « Couronne 1 », ce sont les territoires de
Boulogne/Issy, Levallois Péri-Défense, et Rueil/StGermain qui enregistrent les stocks les plus élevés. C’est
également à Boulogne/Issy que l’on trouvera le plus de
programmes supérieurs à 5 000 m².
On observe une offre disponible et un volume d’offres supérieures à 5 000 m² également très élevés sur le pôle de St Quentin
en Yvelines en « Couronne 2 » : 296 255 m² dont 145 574 m² de surfaces supérieures à 5 000 m². Marne-la-Vallée et
Cergy-Pontoise ont également des stocks supérieurs à 100 000 m² (intégralement de second marché pour Cergy-Pontoise).
Les taux de vacance les plus élevés concernent les pôles de St Quentin en Yvelines et Courtaboeuf/St Aubin en « Couronne
2 », et Colombes/Gennevilliers en « Couronne 1 ». A la différence des 2 premiers (dont le stock est constitué essentiellement
de second marché), Colombes/Gennevilliers a un volume neuf disponible représentant près de 36 % de son stock.
% de la
% du neuf
Nbre de
Disponible
% du > 5 000 m²
vente sur le
Taux de
Variation
Nbre de
programmes sur le stock
immédiatement
dont > 5 000 m²
sur le stock
stock
vacance
n / n-1 programmes
disponible
> 5 000 m²
+ 6 mois
disponible
disponible
1
PARIS QCA NORD OUEST
2
PARIS NORD EST
3
PARIS RIVE GAUCHE
4
LA DEFENSE
PARIS LA DEFENSE
5
COLOMBES GENNEVILLIERS
5 BIS LEVALLOIS PERI-DEFENSE
6
BOULOGNE ISSY
6 BIS MONTROUGE CLAMART
7
IVRY
8
FONTENAY (CHAMPIGNY )
9
MONTREUIL BOBIGNY
10 SAINT DENIS
12 RUEIL ST GERMAIN
16 CRETEIL (BOISSY )
COURONNE 1
11 ARGENTEUIL HERBLAY
13 VELIZY VERSAILLES
14 MASSY (MORANGIS)
15 ORLY RUNGIS (DRAVEIL)
17 MARNE LA VALLEE
18 NEUILLY (AULNAY )
19 PARIS NORD 2 ROISSY
20 MONTMORENCY GONESSE
21 CERGY PONTOISE
22 SEINE AVAL
23 ST QUENTIN EN YVELINES
24 COURTABOEUF ST AUBIN
25 EVRY
26 SENART (MELUN)
27 CHELLES MITRY
COURONNE 2
TOTAL IDF
6,17%
9,27%
2,40%
6,50%
5,59%
21,49%
15,53%
14,77%
12,60%
11,63%
4,78%
11,95%
14,25%
11,73%
7,65%
13,13%
4,03%
7,68%
7,89%
8,62%
9,77%
7,75%
7,15%
2,35%
12,19%
1,69%
17,42%
14,61%
6,92%
3,15%
524 500
190 000
120 000
252 000
1 086 500
264 411
291 006
330 181
233 734
75 933
42 978
185 904
227 172
285 316
77 514
2 014 149
27 034
97 859
87 402
85 327
130 148
43 803
64 809
16 097
111 100
12 408
296 255
82 301
68 158
17 991
Ä
Ã
Ä
Ã
Ä
Ã
Ã
Ã
Ã
Ä
Ã
Ä
Ã
Ã
Ä
Ã
Ä
Ä
Ä
Ä
Ä
Ä
Ä
Ä
Ä
Ä
Ã
Ä
Ä
Ä
796
310
135
37
1 278
92
234
177
115
55
49
85
89
139
59
1 094
28
61
57
36
83
24
33
25
41
36
83
45
68
31
154 014
90 473
206 458
130 756
24 501
7 570
96 186
110 241
133 345
28 759
982 303
5 465
31 483
31 995
35 918
27 363
21 133
5 156
0
40 937
0
145 574
16 919
0
0
58,25%
31,09%
62,53%
55,94%
32,27%
17,61%
51,74%
48,53%
46,74%
37,10%
48,77%
20,22%
32,17%
36,61%
42,09%
21,02%
48,25%
7,96%
0,00%
36,85%
0,00%
49,14%
20,56%
0,00%
0,00%
8,78%
8,88%
1 140 692
4 241 341
Ä
Ä
651
3 023
361 943
718 421
31,73%
16,94%
11
8
14
13
3
1
5
12
14
2
83
1
4
4
3
3
2
1
0
3
0
9
2
0
0
12,13%
21,05%
33,33%
43,65%
23,34%
35,72%
8,91%
31,57%
34,16%
32,14%
8,78%
50,75%
37,39%
31,52%
41,50%
31,48%
13,43%
5,52%
4,77%
41,93%
24,24%
0,00%
0,00%
7,14%
0,00%
16,12%
8,46%
7,08%
6,48%
60,90%
18,06%
8,13%
2,66%
27,52%
23,58%
11,21%
9,93%
9,68%
6,89%
27,35%
12,34%
24,86%
18,98%
13,52%
12,21%
11,37%
44,24%
5,70%
18,21%
24,05%
29,43%
29,38%
21,49%
32,56%
24,27%
32
63
11,39%
23,99%
21,92%
11,75%
LES BUREAUX EN ÎLE DE FRANCE ⎜ SYNTHESE DU MARCHE 2011
GEMOFIS 2012 ⎜ www.gemofis.com
MARCHE BUREAUX ⎜ DEMANDE PLACEE
17
Part des surfaces > à 5 000 m² dans la demande
placée
1 500 000
1 000 000
21 %
51 %
500 000
59 %
0
PARIS LA DEFENSE
COURONNE 1
COURONNE 2
< à 5 000 m²
C’est sur le pôle Paris QCA Nord Ouest que le
volume placé a été le plus élevé (498 600 m² pour
1 120 transactions). Et c’est sur Paris Rive Gauche
que le volume placé de surfaces supérieures à
5 000 m² a été le plus important (129 360 m² pour
10 transactions).
En « Couronne 1 », ce sont les secteurs de
Levallois Péri-Défense, Colombes/Gennevilliers et
St-Denis qui enregistrent le plus fort volume placé.
Levallois Péri-Défense et Boulogne/Issy sont les
pôles ayant enregistré le plus de transactions
supérieures à 5 000 m² (11).
C’est « Paris la Défense » et la « Couronne 1 » qui comptabilisent le plus de transactions supérieures à 5 000 m² (30
chacun).
Les volumes placés en « Couronne 2 » sont en augmentation mais restent beaucoup plus faibles, et seuls les pôles de
Massy/Morangis et St Quentin-en-Yvelines ont dépassé les 50 000 m² placés.
m² placés
1
PARIS QCA NORD OUEST
2
PARIS NORD EST
3
PARIS RIVE GAUCHE
4
LA DEFENSE
PARIS LA DEFENSE
5
COLOMBES GENNEVILLIERS
5 BIS LEVALLOIS PERI-DEFENSE
6
BOULOGNE ISSY
6 BIS MONTROUGE CLAMART
7
IVRY
8
FONTENAY (CHAMPIGNY )
9
MONTREUIL BOBIGNY
10 SAINT DENIS
12 RUEIL ST GERMAIN
16 CRETEIL (BOISSY )
COURONNE 1
11 ARGENTEUIL HERBLAY
13 VELIZY VERSAILLES
14 MASSY (MORANGIS)
15 ORLY RUNGIS (DRAVEIL)
17 MARNE LA VALLEE
18 NEUILLY (AULNAY )
19 PARIS NORD 2 ROISSY
20 MONTMORENCY GONESSE
21 CERGY PONTOISE
22 SEINE AVAL
23 ST QUENTIN EN YVELINES
24 COURTABOEUF ST AUBIN
25 EVRY
26 SENART (MELUN)
27 CHELLES MITRY
COURONNE 2
TOTAL IDF
Variation
Nbre de
dont > 5 000 m²
n / n-1 transactions
% du > 5 000
m² sur le
volume placé
% du neuf/à
% des
Nbre de
livrer sur le ventes sur
transactions
volume
le volume
> 5 000 m²
placé
placé
498 600
242 296
201 200
124 515
1 066 611
142 990
220 219
139 788
57 136
39 270
20 712
48 550
176 154
68 053
30 639
943 511
4 080
24 814
106 268
8 612
48 148
2 039
26 085
2 862
9 568
5 971
81 408
29 520
9 420
5 643
Ã
Ã
Ã
Ä
Ã
Ã
Ä
Ã
Ä
Ä
Ä
Ä
Ã
Ã
Ã
Ä
Ä
Ã
Ä
Ã
Ä
Ä
Ä
Ä
Ä
Ä
Ä
Ä
Ã
Ä
1 120
238
102
43
1 503
66
207
178
50
55
31
74
69
83
44
857
12
23
27
10
94
15
27
17
17
14
67
23
44
23
65 419
98 571
129 360
52 427
345 777
95 630
70 280
70 851
36 061
5 635
11 295
16 600
130 000
20 671
17 925
474 948
0
15 871
91 100
0
23 000
0
7 802
0
0
0
50 819
23 618
0
0
13,12%
40,68%
64,29%
42,10%
32,42%
66,88%
31,91%
50,68%
63,11%
14,35%
54,53%
34,19%
73,80%
30,37%
58,50%
50,34%
0,00%
63,96%
85,73%
0,00%
47,77%
0,00%
29,91%
0,00%
0,00%
0,00%
62,43%
80,01%
0,00%
0,00%
7
7
10
6
30
2
5
6
3
1
3
2
2
3
3
30
0
2
2
0
3
0
1
0
0
0
4
3
0
0
8,02%
30,13%
39,76%
26,50%
21,19%
66,36%
29,36%
41,47%
60,88%
33,00%
3,58%
27,08%
83,65%
47,88%
67,39%
50,85%
6,00%
88,87%
93,75%
36,48%
42,61%
0,00%
7,48%
0,00%
3,20%
5,02%
42,33%
71,45%
0,00%
87,77%
11,95%
6,48%
11,38%
21,89%
10,95%
3,75%
59,33%
25,71%
72,62%
6,10%
29,07%
25,27%
42,25%
1,29%
3,35%
8,76%
7,40%
0,00%
5,29%
0,00%
1,46%
0,00%
4,84%
0,00%
26,51%
9,84%
364 438
2 374 560
Ä
Ã
413
2 773
212 210
1 032 935
58,23%
43,50%
15
75
57,25%
38,51%
5,06%
16,18%
LES BUREAUX EN ÎLE DE FRANCE ⎜ SYNTHESE DU MARCHE 2011
GEMOFIS 2012 ⎜ www.gemofis.com
MARCHE BUREAUX ⎜ DEMANDE PLACEE
18
La moyenne de m² placés est en hausse, elle s’explique par
le grand nombre de transactions supérieures à 5 000 m² (75),
et plus encore par les 13 transactions portant sur plus de
20 000 m² représentant à elles seules 612 183 m² placés.
C’est le pôle de Massy/Morangis en « Couronne 2 » qui
enregistre la plus forte moyenne. On trouve ensuite le pôle de
la Défense, puis St-Denis et Colombes/Gennevilliers.
Ces 4 pôles atteignent des moyennes supérieures à
2 000 m²/transaction grâce à des transactions portant sur des
volumes élevés (SFR 124 000 m² à St-Denis, Carrefour
85 000 m² à Massy, et Thales 83 500 m² à Gennevilliers), à
l’exception de la Défense où les transactions de 2011 sont
majoritairement de l’ordre de 5 000 m².
498 600
242 296
201 200
124 515
1 066 611
142 990
220 219
139 788
57 136
39 270
20 712
48 550
176 154
68 053
30 639
943 511
4 080
24 814
106 268
8 612
48 148
2 039
26 085
2 862
9 568
5 971
81 408
29 520
9 420
5 643
Nbre de
transactions
1 120
238
102
43
1 503
66
207
178
50
55
31
74
69
83
44
857
12
23
27
10
94
15
27
17
17
14
67
23
44
23
m² moyens
placés
445
1 018
1 973
2 896
710
2 167
1 064
785
1 143
714
668
656
2 553
820
696
1 101
340
1 079
3 936
861
512
136
966
168
563
427
1 215
1 283
214
245
364 438
2 374 560
413
2 773
882
856
m² placés
1
PARIS QCA NORD OUEST
2
PARIS NORD EST
3
PARIS RIVE GAUCHE
4
LA DEFENSE
PARIS LA DEFENSE
5
COLOMBES GENNEVILLIERS
5 BIS
LEVALLOIS PERI-DEFENSE
6
BOULOGNE ISSY
6 BIS
MONTROUGE CLAMART
7
IVRY
8
FONTENAY (CHAMPIGNY )
9
MONTREUIL BOBIGNY
10
SAINT DENIS
12
RUEIL ST GERMAIN
16
CRETEIL (BOISSY )
COURONNE 1
11
ARGENTEUIL HERBLAY
13
VELIZY VERSAILLES
14
MASSY (MORANGIS)
15
ORLY RUNGIS (DRAVEIL)
17
MARNE LA VALLEE
18
NEUILLY (AULNAY )
19
PARIS NORD 2 ROISSY
20
MONTMORENCY GONESSE
21
CERGY PONTOISE
22
SEINE AVAL
23
ST QUENTIN EN YVELINES
24
COURTABOEUF ST AUBIN
25
EVRY
26
SENART (MELUN)
27
CHELLES MITRY
COURONNE 2
TOTAL IDF
SFR
LANDY PLEYEL - ST DENIS (93)
CARREFOUR
MASSY CAMPUS - MASSY (91)
THALES
CRISTAL - GENNEVILLIERS (92)
LES BUREAUX EN ÎLE DE FRANCE ⎜ SYNTHESE DU MARCHE 2011
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MARCHE BUREAUX ⎜ DEMANDE PLACEE
19
Les principales transactions > à 5 000 m²
AON et EDUCATION NATIONALE
CARRE SUFFREN - PARIS 15
APRIA RSA
TERRA NOVA - MONTREUIL (93)
KRAFT FOODS
SOLARIS - CLAMART (92)
GENERAL ELECTRIC
CITY LIGHTS - BOULOGNE (92)
EGIS
START - ST QUENTIN EN YVELINES (78)
STERIA
GREEN OFFICE - MEUDON (92)
EAU DE PARIS
MODUL’19 - PARIS 13
TELINDUS
SOLIS - LES ULIS (91)
FIVES STEIN
HUIT DOUZE SUR PARC –
MAISON–ALFORT (94)
EULER HERMES
TOUR FIRST - LA DEFENSE (92)
Preneur / Acquereur
BPCE
MINISTERE INTERIEUR OUTRE MER COLLEC TERRITORIALES
MINISTERE DE LA JUSTICE ET DES LIBERTES
SYSTRA
BPCE
AON FRANCE
GROUPE EXPRESS ROULARTA
INGENICO GROUPE
CONSEIL D'ETAT
ALCARA GIE
BAKER & MC KENZIE
AXA BANQUE
MAIRIE DE PARIS
EAU DE PARIS
LIBRAIRIE FERNAND NATHAN
GIDE LOYRETTE NOUEL
DEUTSCHE BANK FRANCE
CONSEIL REGIONAL D'ILE DE FRANCE
EDUCATION NATIONALE
LAGARDERE
OCE FRANCE
GROUPE EGIS
EUROPCAR FRANCE
HILTI FRANCE
DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA POSTE
BLIZZARD ENTERTAINMENT
ERDF
CARREFOUR PROPERTY FRANCE
TELINDUS FRANCE
ITRON FRANCE
SPORT AND FIVE
THALES
GENERAL ELECTRIC
COFACE
KRAFT FOODS FRANCE
STERIA
EULER HERMES
GRAS SAVOYE
AUDIOVISUEL EXTERIEUR DE LA FRANCE
VEOLIA TRANSDEV
THALES
HEINEKEN ENTREPRISE
GRT GAZ
SERVICES PETROLIERS SCHLUMBERGER
FRANCE TELEVISIONS
CHARTIS EUROPE
PRENEUR NON COMMUNIQUE
COMPASS GROUP FRANCE HOLDINGS
FAGOR BRANDT
PRENEUR NON COMMUNIQUE
PRENEUR NON COMMUNIQUE
SFR
ENDEMOL PRODUCTIONS
AGORA DISTRIBUTION - TATI - GIGA STORES
APRIA RSA - GAMEX
PRENEUR NON COMMUNIQUE
FIVES STEIN
CHOREGIE
CONSEIL GENERAL DU VAL DE MARNE
COMPUTACENTER FRANCE
Im m euble
Avant-Seine
Le Lumière
Parc du Millénaire
Le Farman
Pushed-Slab
Carré Suffren
26-28 rue de Châteaudun
Le Link
98-100 rue de Richelieu
Central Seine
1 rue Paul Baudry
Opéra Victoire
100 rue Réaumur
Modul’19
Olympique
22 cours Albert Ier
23 Roosevelt
24 rue du Général Bertrand
Carré Suffren
Washington Plaza
Citalys
Start
Val Saint-Quentin
ZAC de la Croix Bonnet
3 avenue du Centre
Immeuble Versailles Turgot
Rue Stéphenson
Massy Campus
Solis
ZAC de la Bonde
ZAC de la Croix Blanche
Cristal
City Lights
CityZen
Solaris
Green Office
Tour First
Quai 33
L'Ilot 10.1
Séreinis
23-25 avenue Morane Saulnier
H2O
City Zen 2
Le Palatin
EOS
Tour CB 21
32 avenue Pierre Grenier
200 avenue de Paris
Rueil Electra
23 boulevard Georges Clemenceau
77 avenue du Général de Gaulle
Landy Pleyel
Immeuble 521 - Parc des Portes de Paris
Plainespace
Terra Nova V
8-12 sur Parc
Centre commercial et d'affaires Okabé
Zone d'activités Europarc
Colonnadia
LES BUREAUX EN ÎLE DE FRANCE ⎜ SYNTHESE DU MARCHE 2011
GEMOFIS 2012 ⎜ www.gemofis.com
CP
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75012
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75013
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75002
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75008
75007
75015
75008
77144
78280
78960
78390
78280
78000
78180
91300
91940
91300
91700
92230
92100
92270
92140
92190
92400
92800
92130
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92360
92500
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92500
92400
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93200
93300
93200
93100
94220
94700
94270
94000
95700
Ville
Paris
Paris
Paris
Paris
Paris
Paris
Paris
Paris
Paris
Paris
Paris
Paris
Paris
Paris
Paris
Paris
Paris
Paris
Paris
Paris
Montévrain
Guyancourt
Voisins-le-Bretonneux
Bois-d'Arcy
Guyancourt
Versailles
Montigny-le-Bretonneux
Massy
Les Ulis
Massy
Sainte-Geneviève-des-Bois
Gennevilliers
Boulogne-Billancourt
Bois-Colombes
Clamart
Meudon
Courbevoie
Puteaux
Issy-les-Moulineaux
Issy-les-Moulineaux
Meudon
Rueil-Malmaison
Bois-Colombes
Puteaux
Issy-les-Moulineaux
Courbevoie
Boulogne-Billancourt
Châtillon
Rueil-Malmaison
Courbevoie
Clamart
Saint-Denis
Aubervilliers
Saint-Denis
Montreuil
Charenton-le-Pont
Maisons-Alfort
Le Kremlin-Bicêtre
Créteil
Roissy-en-France
Transaction
Location
Location
Vente utilisateur
Location
Vente utilisateur
Location
Location
Location
Location
Location
Location
Location
Location
Location
Location
Location
Location
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Location
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Location
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Location
Location
Location
Location
Location
Location
Location
Location
Vente utilisateur
Vente utilisateur
Vente utilisateur
Location
Location
Location
Vente utilisateur
Location
Location
Location
Location
Surface
43 367
38 000
32 000
26 800
18 899
15 000
14 476
10 200
10 000
9 500
9 423
9 250
9 000
8 100
8 000
7 300
7 200
5 484
5 000
5 000
8 000
30 000
10 000
8 871
7 479
7 000
5 000
85 000
10 728
6 100
5 500
83 500
50 000
29 516
25 000
23 000
22 000
18 286
14 536
12 025
9 100
9 000
7 770
7 600
6 000
6 000
5 900
5 815
5 470
5 408
5 246
124 000
7 000
6 000
5 900
11 295
6 000
5 635
5 400
7 802
Etat
Ancien
Ancien
A construire
Ancien
A construire
Rénové
Ancien
Rénové
Ancien
Rénové
Ancien
Rénové
Ancien
Neuf
Ancien
Rénové
Rénové
Rénové
Rénové
Rénové
Neuf
Rénové
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Neuf
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Ancien
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Ancien
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A construire
Ancien
Ancien
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Ancien
Neuf
Neuf
Rénové
Ancien
MARCHE BUREAUX ⎜ OFFRE ET DEMANDE PLACEE
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La dynamique la plus élevée se retrouve sur Paris, ainsi que sa périphérie, à l’exception des pôles Rueil/St-Germain et
Champigny/Fontenay.
On observe que la « Couronne 2 » enregistre les taux les plus bas à l’exception notable de Massy/Morangis, Courtaboeuf/StAubin et St Quentin-en-Yvelines, pôles qui ont bénéficié de transactions sur des volumes élevés (Carrefour à Massy, Telindus
aux Ulis, Egis à Guyancourt).
Le délai théorique d’écoulement du stock (lissé sur 3 ans) est de 74 mois à l’échelle de l’Ile de France (+ 1 mois par rapport à fin
2010) et le taux de vacance est de 8,88 % (en faible baisse).
17,42%
15,53%
14,77%
14,25%
14,61%
158
12,60%
11,95%
12,19%
11,73%
11,63%
135
9,77%
9,27%
8,62%
7,75%
7,68%
6,92%
4,78%
61
4,03%
46
47
51
CERGY PONTOISE
ORLY RUNGIS (DRAVEIL)
RUEIL ST GERMAIN
2,35%
VELIZY VERSAILLES
IVRY
41
COURTABOEUF ST AUBIN
36
39
MARNE LA VALLEE
35
SENART (MELUN)
MONTREUIL BOBIGNY
Taux de vacance
34
PARIS NORD 2 ROISSY
BOULOGNE ISSY
25
MONTROUGE CLAMART
25
31
LEVALLOIS PERI‐DEFENSE
MASSY (MORANGIS)
19
SAINT DENIS
PARIS QCA NORD OUEST
17
COLOMBES GENNEVILLIERS
PARIS RIVE GAUCHE 16
FONTENAY (CHAMPIGNY)
PARIS NORD EST
15
LA DEFENSE
14
CRETEIL (BOISSY)
11
ARGENTEUIL HERBLAY
8
9
29
33
27
34
1,69%
SEINE AVAL
3,15%
2,40%
62
MONTMORENCY GONESSE
6,17%
84
ST QUENTIN EN YVELINES
7,15%
6,50%
NEUILLY (AULNAY)
7,65%
EVRY
7,89%
Délai théorique d'écoulement du stock en mois
LES BUREAUX EN ÎLE DE FRANCE ⎜ SYNTHESE DU MARCHE 2011
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MARCHE BUREAUX ⎜ OFFRE
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Le délai théorique d’écoulement du stock est globalement en
hausse, mais cache des disparités.
On observe que l’offre de second marché s’écoule difficilement, ce
qui s’explique par une demande plus faible. Et d’autre part, par un
manque d’intérêt porté par les utilisateurs aux immeubles
d’ancienne génération dont l’obsolescence au regard des normes
actuelles (accessibilité, énergétique, développement durable, …)
rend la commercialisation très difficile, malgré bien souvent des
conditions financières attractives. C’est en « Couronne 2 » que l’on
trouve le plus ce cas de figure (principalement sur les
« anciennes » Villes Nouvelles de Cergy-Pontoise, St Quentin-enYvelines et Evry).
En revanche, l’offre neuve et la demande placée en découlant
tendent à engendrer un réel dynamisme sur les pôles concernés.
Ainsi les territoires offrant le plus de programmes neufs, même s’ils
ont un taux de vacance plus élevé que la moyenne, ont un délai
théorique d’écoulement du stock inférieur à la moyenne en Ile de
France. Il s‘agit principalement de Levallois Péri-Défense,
Colombes/Gennevilliers, Boulogne/Issy, Montrouge/Clamart, Ivry,
St-Denis et Montreuil/Bobigny, tous en « Couronne 1 ».
Les secteurs proches de l’équilibre sont essentiellement les pôles
parisiens et la Défense, ainsi que 2 territoires plus faiblement
tertiarisés
(Argenteuil/Herblay
au
Nord-Ouest
et
Fontenay/Champigny à l’Est).
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MARCHE BUREAUX ⎜ OFFRE ET DEMANDE PLACEE
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On observe une tendance à la pénurie d’offres neuves sur Paris ainsi que sur le secteur Levallois Péri-Défense.
Les « anciennes » Villes Nouvelles de Cergy-Pontoise et Evry cumulent à la fois une sur offre en termes de second marché
et un mauvais taux de placement. A ces secteurs, on peut rajouter les territoires de Neuilly-s/Marne (Aulnay) - peu tertiariséet Paris Nord 2/Roissy - dont les caractéristiques de marché rejoignent celles des « anciennes » Villes Nouvelles.
A l’inverse, les pôles de St-Denis et de Colombes/Gennevilliers se démarquent nettement et enregistrent une dynamique
élevée et un délai d’écoulement de l’offre neuve assez rapide.
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L’immobilier d’entreprise au cœur des marchés
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Perspectives 2012
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GEMOFIS 2012 ⎜ www.gemofis.com
MARCHE BUREAUX ⎜ PERSPECTIVES 2012
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Après une année 2010 en demi-teinte, mais enregistrant néanmoins un rebond significatif sur le marché des bureaux en Ile de
France, l’année 2011 a confirmé une reprise du marché, caractérisée par un nombre important de grandes transactions. On
attend cependant un ralentissement de l’activité au cours de l’année 2012, même si cette dernière est restée soutenue au 1er
trimestre qui enregistre encore de grandes transactions, initiées il est vrai en 2011.
Le taux de vacance du marché de bureaux francilien devrait rester aux alentours de 8 %. L’offre pourrait revenir au niveau de
2010, voir s’accroitre à la suite de nouvelles libérations de locaux de second marché souvent obsolètes au regard des normes
actuelles et à venir. Cependant, le nombre de m² livrables en 2012 est limité et en grande partie pré-commercialisé, ce qui
devrait amortir l’augmentation du stock.
Le schéma d’un marché à 2 vitesses déjà évoqué les années précédentes, devrait perdurer, avec une offre neuve recherchée
et donc facilement commercialisable, et une offre de second marché peinant à s’écouler.
Les utilisateurs ne laisseront pas de côté le sujet immobilier. Les recherches seront certainement motivées par des raisons
économiques, mais aussi de rationalisation, et n’oublions pas « les facteurs » de mises aux normes, économies d’énergies et
développement durable.
La prise de conscience des utilisateurs de ces derniers éléments devrait accentuer le phénomène de raréfaction de l’offre
neuve, et conduire certains à se positionner sur des programmes en pré-commercialisation (à construire ou à restructurer) ou
sur des offres de second marché rénovées.
Ce mouvement devrait cependant être plus limité qu’en 2011, les conséquences de la crise économique conduisant à des
reports de décision ou à des allongements de délais dans le meilleur des cas. La demande placée devrait ainsi marquer un
recul par rapport à 2011.
Une partie importante du parc tertiaire francilien va connaître une dégradation structurelle, les projets de restructurations
d’immeubles anciens deviendront plus que jamais nécessaires, mais dans un contexte économique difficile et avec quels
financements ?
Les valeurs locatives, hormis quelques hausses ponctuelles sur des marchés tendus, devraient se stabiliser, voire baisser pour
des programmes de second marché.
Crédit photos :
GEMOFIS, SERCIB, ABERDEEN, CFC, POLYTECH IMMOBILIER, AEROPORTS DE PARIS, PRAMERICA, DISNEYLAND RESORT PARIS,
LA FRANCAISE AM
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L’immobilier d’entreprise au cœur des marchés
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Le marché des territoires d’études bureaux IDF
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MARCHE BUREAUX ⎜ LES TERRITOIRES D’ETUDES
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Les synthèses de ces études sont téléchargeables librement au format pdf sur notre site
www.gemofis.com/etude-marche-immobilier-paris-etude-immobilier-entreprise
LES BUREAUX EN ÎLE DE FRANCE ⎜ SYNTHESE DU MARCHE 2011
GEMOFIS 2012 ⎜ www.gemofis.com
MARCHE BUREAUX ⎜ LEXIQUE
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Bureau
: lieu de travail des employés d'une entreprise, d'une administration
Délai théorique d'écoulement (du : délai qui permettrait d'écouler l'offre disponible immédiate fixée à un instant T en fonction des transactions
réalisées. Il est calculé selon la formule ci-après : (offre immédiate / moyenne annuelle de la demande
stock)
placée des 3 dernières années)x12. Exprimé en mois.
Demande placée/transaction
: ensemble des transactions à la location ou à la vente réalisées par les utilisateurs finaux (y compris les
clés en mains et les comptes propres). Exprimée en m²
Immeuble/programme neuf
: immeuble/programme construit depuis moins de 5 ans et immeuble restructuré (selon la définition ciaprès) depuis moins de 5 ans
Immeuble restructuré
: immeuble ayant subi des travaux de rénovation s'apparentant à une restructuration lourde
Immeuble/programme second
marché
: tous les immeubles/programmes de plus de 5 ans. On peut faire une sous distinction : immeuble récent =
construit depuis de moins de 10 ans, et immeuble ancien = construit depuis plus de 10 ans
Investisseur
: personne ou société qui acquiert un bien pour son rendement (actuel et futur) et non pour l'utiliser
Loyer/Valeur locative
: prix auquel un bien peut être raisonnablement loué. Il ne tient pas compte des avantages consentis par le
propriétaire (franchise de loyer, réalisation de travaux). Exprimé en euro hors taxes, hors charges par m² par
an.
Loyer moyen
: moyenne des loyers calculée à partir d'au moins 4 éléments après l'exclusion de la valeur la plus basse et
la plus haute. Exprimé en euro hors taxes, hors charges par m² par an.
Loyer "prime"
: loyer le plus élevé constaté sur un secteur donné se rapportant généralement aux immeubles neufs,
restructurés et aux meilleurs standings et emplacements. Exprimé en euro hors taxes, hors charges par m²
par an.
Offre immédiate (stock immédiat) : comprend les surfaces immédiatement disponibles à la location ou à la vente et celles proposées à la
commercialisation dans des immeubles existants disponibles dans un délai de 6 mois maximum
Offre future
: se rapporte à l'ensemble des surfaces disponibles dans le futur. On peut distinguer les disponibilités
certaines (locaux en cours de construction de restructuration ou rénovation, les locaux pour lesquels la date
de début de chantier est prévue), les disponibilités probables et éventuelles (opérations ou libérations
envisagées mais non confirmées par une action réelle)
Pré-commercialisation
Programme
: transaction réalisée avant la livraison d'un immeuble neuf ou restructuré
: immeuble ou ensemble d'immeubles de mêmes caractéristiques situé dans un même lieu généralement
clos
Projet "en blanc"
: bâtiment destiné à la location ou la vente dont la construction est lancée sans qu'il n'ait été précommercialisé
Projet "en gris"
: projet dont le chantier est prêt à débuter le permis de construire ayant été obtenu et purgé de tout recours
Utilisateur
: personne ou société qui acquiert un bien pour l'utiliser
Taux de dynamique
: rapport entre le volume placé et le parc existant. Le parc existant est estimé à partir des données recueillies
auprès de (se referer à l'avertissement méthodologique de l'étude). Exprimé en %
Taux de vacance
: rapport entre le stock immediat et le parc existant. Le parc existant est estimé à partir des données
recueillies auprès de (se referer à l'avertissement méthodologique de l'étude). Exprimé en %
Taux de rendement
: rapport entre le loyer net de charges et le prix de vente, selon que l'on parle de taux de rendement net ou
brut, les frais d'acquisition, droits et honoraires sont exclus ou inclus dans le prix de vente. Exprimé en %.
Sources des données utilisées dans cette synthèse :
Bases de données GEMOFIS : Offres de bureaux et transactions
ORIE : Observation Régional de l’Immobilier d’Entreprise : statistiques annuelles du parc de bureaux construits
INSEE : Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques : données et statistiques économiques
CAPEM : Centre d’Analyses et de Prévisions Immobilières : statistiques sur les mises en chantier
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GEMOFIS, LA FORCE D’UN RESEAU
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Une présence nationale
LILLE
T : 03 62 59 90 00 ⏐ Email : [email protected]
STRASBOURG
T : 03 88 60 33 61 ⏐ Email : [email protected]
LYON
T : 04 37 28 61 56 ⏐ Email : [email protected]
NICE
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et francilienne
PARIS
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Le Crystal, 6 rue Hélène Boucher, 78280 GUYANCOURT
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56 boulevard de Courcerin, 77435 MARNE LA VALLEE CEDEX 2
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Roissy en France , 95978 ROISSY EN FRANCE
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