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Négociez votre prêt immobilier
Négociez votre prêt immobilier Apport personnel, taux, assurance emprunteur, frais… Édition 2015 ACTUALISÉE Un guide édité par Offert par AJYM1402-7903 Obtenir un crédit immobilier, c’est un peu angoissant. On craint d’avoir des difficultés à le rembourser. Avec Garantie emprunteur de Malakoff Médéric, vous sécurisez votre emprunt face aux aléas de la vie : décès, invalidité, chômage… Et en plus, vous réalisez des économies importantes sur le coût de votre crédit. Renseignez-vous ! Vous avez tout à y gagner. Appelez-nous au 0 800 885 885 du lundi au vendredi de 8 h 30 à 20 h 30 ou le samedi de 9 h à 17 h S A N T É – P R É V OYA N C E – É PA R G N E – R E T R A I T E Sommaire Négociez votre prêt immobilier Obtenir son financement PAGES 4-7 CHAPITRE 1 Mobilisez votre apport personnel - Plus votre apport est élevé, plus le prêt est intéressant - Faites jouer la concurrence entre les banques - La loi protège l’emprunteur immobilier - Que se passe-t-il une fois l’offre acceptée Connaître les prêts immobiliers PAGES 8-11 CHAPITRE 2 Quels sont les différents types de prêts - Taux fixe, taux variable, prêt modulable… : comment s’y retrouver - Les garanties que la banque peut demander Les principaux prêts aidés accessibles aux primo-accédants Souscrire une bonne assurance décès-invalidité CHAPITRE 3 PAGES 12-16 Que recouvre l’assurance décès invalidité - Qu’est ce que la délégation d’assurance - L’assurance perte d’emploi - Veillez à bien remplir le questionnaire médical Peut-on s’assurer lorsqu’on est malade 4 Le lexique de l’achat immobilier PAGES 17-27 CHAPITRE 1 Obtenir son financement Même lorsque les taux des prêts immobiliers sont bas, il est toujours possible d’obtenir des conditions d’emprunt encore plus favorables : nos conseils pour y parvenir. Mobilisez votre apport personnel Au sens strict, l’apport personnel est le montant que vous pouvez personnellement investir dans votre projet sans avoir à l’emprunter (sachant que certains prêts peuvent être pris en compte en tant qu’apport personnel, voir page suivante). 4 NÉGOCIER VOTRE PRÊT IMMOBILIER Il s’agit, bien sûr, de vos économies, mais ce peut être aussi une somme provenant d’une donation consentie par vos parents ou reçue par héritage, ou encore provenant de la revente d’un bien. La « participation aux résultats » de l’entreprise, si vous avez la chance d’en bénéficier au sein de votre entreprise, est également prise en compte par les banquiers au titre de l’apport personnel. L’achat de sa résidence principale est, en effet, une des opérations autorisant un salarié à demander le déblocage anticipé de sa participation. “ Renseignez-vous auprès de votre employeur, vous pouvez peut-être bénéficier du prêt action-logement au taux très bas. L’apport personnel englobe également un certain nombre de prêts, tels que le prêt épargne logement (PEL), le prêt Action logement (ex-1 % logement ; renseignez-vous auprès de votre employeur, vous pouvez peut-être bénéficier de ce prêt avantageux au taux très bas) ou encore le prêt à taux zéro (PTZ) et les prêts « fonctionnaires ». NOTRE CONSEIL Faites le point sur le montant que vous êtes financièrement capable d’affecter chaque mois au remboursement du prêt. Sachez que la mensualité d’emprunt ne doit pas représenter plus de 30 à 33 % de vos revenus. Plus votre apport est élevé, plus le prêt est intéressant Dans l’idéal, compte tenu des frais d’achat (honoraires du notaire, droits fiscaux…), l’apport personnel doit être d’au moins 15 à 20 % du prix du logement (en principe, l’emprunt ne sert pas à financer les frais de notaire). NÉGOCIER VOTRE PRÊT IMMOBILIER 5 Plus votre apport personnel est important, plus la durée du prêt sera réduite, et plus votre banquier vous prêtera à un taux intéressant. Pour un banquier, votre apport personnel est le signe visible de votre stabilité et de votre capacité à épargner, donc à rembourser un emprunt, ce qui minimise à ses yeux le risque qu’il encourt à vous prêter une somme importante. Le risque étant moindre, il vous consentira logiquement les meilleures conditions de prêt. A contrario, il est plus difficile (mais pas impossible) d’emprunter sans aucun apport personnel. NOTRE CONSEIL Si vous projetez d’acheter un logement en copropriété, renseignez-vous systématiquement sur le montant des charges attachées au lot et interrogez le syndic pour savoir si des travaux sont prévus dans l’immeuble. Votre plan de financement doit impérativement tenir compte de ces dépenses futures. 6 NÉGOCIER VOTRE PRÊT IMMOBILIER LE SAVIEZ-VOUS ? Faites jouer la concurrence entre les banques Pour dénicher la meilleure offre, ne vous contentez pas de solliciter votre banque habituelle. Elle n’est pas forcément la plus intéressante. Mieux vaut contacter plusieurs prêteurs. Une démarche fastidieuse mais souvent payante. Si vous n’avez pas le temps ni le courage de vous lancer dans cette aventure, pourquoi ne pas vous adresser à un courtier en prêts ? Ce professionnel obtiendra généralement pour vous les meilleures conditions d’emprunt auprès des banques en fonction de votre dossier. En général, la prestation du courtier ne vous coûtera rien, ce professionnel étant directement rémunéré par la banque qui lui concède les frais de dossier qu’elle vous aurait demandés (soit 1 % environ, souvent plafonnés). UX FA Seul le taux du prêt est négociable. Les candidats à l’emprunt se focalisent trop souvent sur le taux proposé par le banquier. C’est, bien sûr, un élément essentiel, mais il existe d’autres leviers permettant de diminuer le coût du crédit : les frais de dossier et autres pénalités dues en cas de remboursement anticipé du prêt (jusqu’à 3 % du capital restant dû), les garanties demandées (hypothèque, privilège)… Un courtier en prêt vous aidera à négocier au mieux tous ces frais. La loi protège l’emprunteur immobilier Un emprunt immobilier est toujours un acte important. Afin que l’emprunteur puisse s’engager en toute connaissance de cause, la loi encadre strictement la procédure d’obtention et le contenu du contrat de prêt. Le contrat de prêt doit obligatoirement faire l’objet d’une offre préalable écrite, détaillant les conditions du prêt : coordonnées du prêteur, nature et objet du prêt, montant, taux, durée, garanties exigées… Vous recevrez cette offre de prêt en double exemplaire, le plus souvent par lettre recommandée avec accusé de réception (il ne vous en coûtera rien). L’offre préalable de crédit est valable pendant 30 jours à compter de sa réception. La banque s’engage donc à maintenir les conditions de l’offre pendant ce délai. Même si elle vous convient parfaitement, vous ne pouvez pas accepter l’offre tout de suite : vous disposez d’un délai obligatoire de réflexion de 10 jours. En d’autres termes, vous ne pouvez accepter l’offre de prêt qu’à partir du 11è jour suivant la date de sa réception. Par exemple, si vous recevez l’offre le 10 janvier, vous ne pourrez pas renvoyer votre acceptation avant le 21 janvier. Toute acceptation de l’offre avant l’expiration de ce délai serait nulle. Pour accepter l’offre, vous devez retourner un exemplaire de celle-là à votre banque, par courrier. Jusqu’à l’acceptation de l’offre, vous n’avez aucun versement à effectuer. Et votre banque ne peut, de son côté, débloquer aucune somme pendant cette période. Que se passe-t-il une fois l’offre acceptée ? Une fois l’offre acceptée, la banque ne peut plus modifier les conditions du prêt proposé. Néanmoins, le contrat de prêt ne devient définitif que si les trois conditions suivantes sont réunies : l’achat prévu doit être conclu dans les 4 mois suivant l’acceptation de l’offre. À défaut, le contrat de prêt est annulé et les sommes éventuellement versées (frais de dossier…) doivent vous être restituées ; le cas échéant, vous devez avoir obtenu tous les prêts que vous aviez demandés pour financer votre achat (un prêt à taux 0 %, par exemple) ; enfin, vous devez avoir souscrit votre assurance décès-invalidité. NÉGOCIER VOTRE PRÊT IMMOBILIER 7 CHAPITRE 2 Connaître les prêts immobiliers Différentes formules de prêts peuvent vous être proposées pour financer votre acquisition. Voici ce qu’il faut retenir à ce sujet. Quels sont les différents types de prêts ? La plupart des prêts bancaires sont des « prêts-habitat », appelés aussi prêts du secteur libre, par opposition aux prêts règlementés par l’État (ou aux prêts 8 NÉGOCIER VOTRE PRÊT IMMOBILIER épargne-logement). Chaque banque fixe librement le taux des emprunts, en fonction du montant emprunté, de la durée du prêt, de l’apport personnel… Distribués par les banques ayant passé une convention avec l ’État, les prêts règlementés (prêt conventionné, prêts à l ’accession s o c i a l e ) v o u s p e rmettent de bénéficier de frais réduits (frais d ’hypothèque…) et peuvent ouvrir droit à l ’aide personnalisée au logement (APL) sous certaines conditions. Quant au prêt à taux zéro Plus (PTZ+), il peut financer l ’achat d ’une résidence principale dans le neuf. Il est réservé aux primo-accédants (les personnes achetant pour la première fois leur logement), dont les revenus ne doivent pas dépasser un plafond déterminé. Votre Plan épargne logement (PEL) ou votre Compte épargne logement (CEL) peuvent aussi vous permettre d’obtenir un prêt à taux préférentiel, pour fi nancer l’achat ou les travaux d’une résidence principale. LE SAVIEZ-VOUS ? Taux fixe, taux variable, prêt modulable… : comment s’y retrouver ? Différentes formules de prêts peuvent vous être proposées. Avec un crédit à taux fixe, le taux de l’emprunt, et donc le montant des mensualités de remboursement, ne varie pas pendant toute la durée du prêt. Vous pouvez donc prévoir exactement ce que vous coûtera votre emprunt. Au contraire, avec un taux « variable » (ou révisable), le taux d ’intérêt est revu périodiquement, en général chaque année, en fonction d’un indice de référence. Soyez très vigilant si l’on vous propose cette formule car il est impossible d’être sûr à l’avance du coût global du crédit. Si vous optez finalement pour un taux révisable, il est conseillé d’opter pour un prêt révisable « capé », qui prévoit dès le départ un taux maximum qui ne peut pas être dépassé. Dans un prêt modulable, l’emprunteur peut choisir de modifier le montant de ses mensualités de remboursements, à la hausse comme à la baisse, dans certaines limites. Ce qui diminuera ou augmentera la durée du prêt. NÉGOCIER VOTRE PRÊT IMMOBILIER 9 Les principaux prêts aidés dont peuvent bénéficier les primo-accédants Certains prêts dits « aidés », sont réservés aux primo-accédants. Pour y être éligibles vous devez remplir certains critères, notamment de ressources. Focus sur les prêts les plus répandus. Type de Prêt Prêt à taux zéro (PTZ) Prêt d’accession sociale (PAS) Prêt action logement (ex : 1%) Montant minimal / maximal pouvant être emprunté De 18 000 € à 89 700 € (1) Aucun De 7 000 € à 25 000 € (2) Taux / durée du prêt Prêt sans intérêts / 12 à 25 ans Au maximum de 2,95 à 3,40 % pour un prêt à taux fixe (en fonction de la durée du prêt) / 2,95 % pour un taux variable (toutes durées confondues) / 5 à 25 ans avec possible allongement jusqu’à 35 ans 1 % sur 20 ans maximum Part de l’opération pouvant être financée à l’aide de ce prêt De 18 à 26 % maximum Jusqu’à 100 %. Ne peut pas être complété par un prêt classique souscrit auprès d’une banque 30 % maximum Plafonds de ressources Revenu fiscal de référence (n-2) compris entre 22 000 € et 115 200 € (1) Revenu fiscal de référence (n-2) compris entre 22 000 € et 115 200 € (1) Depuis le 9 mars 2015, une partie des prêts est accordée sans condition de ressources (3) Pourquoi ? Achat ou construction d’un logement neuf. Sous certaines conditions, achat d’un logement ancien avec travaux Achat d’un logement ancien / achat ou construction d’un logement neuf. Réalisation de travaux (amélioration ou économies d’énergie) d’un montant minimal de 4 000 € Réservé aux salariés et retraités du secteur privé (entreprises de plus de 10 salariés). (3) Achat d’un logement ancien / achat ou construction d’un logement neuf Où s’adresser ? Établissements bancaires ayant signé une convention avec l’État Établissements bancaires ayant signé une convention avec l’État En fonction de la taille de l’entreprise : service logement ou direction du personnel ++ +++ + (3) Efficacité du prêt (1) Varie en fonction du lieu de résidence et de la composition de la famille. Varie en fonction du lieu de résidence. (3) Le logement doit être la résidence principale de l’emprunteur. (2) 10 NÉGOCIER VOTRE PRÊT IMMOBILIER Pour garantir l’emprunt qu’elle vous consent, la banque vous demandera une garantie lui permettant de se rembourser sur la vente du bien si vous ne payez pas. Il peut s’agir d’un « privilège de prêteur de deniers » si le bien immobilier acheté existe déjà, ou d’une hypothèque si le bien immobilier que vous envisagez d’acheter n’est pas encore construit (en cas d’achat sur plan, par exemple) ou si vous prévoyez de réaliser des travaux sur un logement achevé. Dans les deux cas, le prêt sera constaté dans un acte notarié, ce qui entraînera le paiement d’honoraires spécifiques pour le notaire (qui s’ajoutent aux honoraires de vente). En cas de revente du bien avant le remboursement complet du prêt, vous devrez en outre supporter des frais de « mainlevée » (il s’agit d’un acte notarié nécessaire pour faire supprimer la garantie demandée par la banque, c’est-à-dire le privilège ou l’hypothèque), ce qui génère un surcoût imprévu souvent non négligeable. AI VR Les garanties que la banque peut demander Il est possible de faire garantir son prêt par une société de caution spécialisée Si vous choisissez de faire garantir votre prêt immobilier par une société de caution, l’emprunt est alors constaté dans un acte sous seing privé, ce qui vous permet d’économiser les frais de notaire correspondant au prêt et, éventuellement, les frais de mainlevée notariée. En contrepartie de son engagement de rembourser le prêt à votre place si vous êtes défaillant, vous verserez à la société de caution une rémunération de l’ordre de 1,5 % à 2 % du montant emprunté. En général, une partie de ces frais vous sera restituée une fois que vous aurez fini de rembourser votre prêt. NÉGOCIER VOTRE PRÊT IMMOBILIER 11 CHAPITRE 3 Souscrire une bonne assurance décès-invalidité La souscription d’une assurance décès-invalidité est une étape impor tante de tout emprunt immobilier. La loi vous permet de choisir librement votre assureur. Que recouvre l’assurance décès-invalidité ? Pour vous accorder votre prêt, le banquier va vous demander de souscrire une assurance garantissant le remboursement du prêt, en cas de décès ou d’invalidité. Il s’agit d’une précaution incontournable, qui sécurise à la fois l’emprunteur, sa famille et la banque. L’assurance décès-invalidité couvre le risque de décès, d’invalidité permanente et d’incapacité temporaire de travail de l’assuré. Si l’emprunteur vient à disparaître, l’assurance prend en charge le remboursement du capital restant dû à la date du décès. Faute d’assurance, les héritiers de l’emprunteur pourraient être obligés de vendre le bien immobilier pour rembourser cette dette. 12 NÉGOCIER VOTRE PRÊT IMMOBILIER De même, si l’emprunteur subit un arrêt de travail à la suite d’un accident ou d’une longue maladie, ou encore s’il est reconnu en invalidité permanente, l’assureur prendra en charge les mensualités de remboursement. LE SAVIEZ-VOUS ? NOTRE CONSEIL Si vous empruntez à deux (époux, partenaires de pacs…), l’assurance doit normalement garantir 100 % du capital emprunté. Ce pourcentage peut être réparti entre les emprunteurs (50 % sur chaque tête, 60 % et 40 %, 80 % et 20 %…) en fonction de leur participation financière au remboursement. Pour plus de sécurité, il peut être judicieux d’assurer chacun pour la totalité du capital emprunté (soit 100 % sur chaque tête). Une solution certes plus onéreuse, mais qui assure la prise en charge de la totalité du capital restant dû en cas de décès d’un des emprunteurs. Qu’est-ce que la délégation d’assurance ? La banque vous propose en principe un contrat de groupe préalablement négocié par elle avec une compagnie d’assurance (souvent une filiale de la banque). Problème, ces contrats groupe sont généralement coûteux pour les jeunes. Pour l’emprunteur, il peut être bien plus avantageux de passer par une assurance individuelle par le biais d’une « délégation d’assurance ». Depuis la loi Lagarde du 1er juillet 2010, vous avez tout à fait le droit de faire jouer la concurrence en passant par votre propre assureur. Ce dernier peut alors vous proposer un contrat individuel, dont les primes sont calculées en fonction de votre situation réelle (âge, situation professionnelle…). Le recours à une délégation d’assurance vous permet généralement de réaliser d’importantes économies sur votre projet immobilier (jusqu’à plusieurs milliers d’euros). Sachez que la banque ne peut pas refuser un contrat d’assurance qui offre un niveau de garantie équivalent à celui du contrat groupe qu’elle propose. Pour motiver son refus, la banque doit s’appuyer sur une liste limitative de critères, définis par le Comité consultatif du secteur financier (CCSF). NÉGOCIER VOTRE PRÊT IMMOBILIER 13 “ Le recours à une délégation d’assurance vous permet généralement de réaliser d’importantes économies sur votre projet immobilier NOTRE CONSEIL N’attendez pas le dernier moment pour rechercher votre assurance emprunteur. Avant même de signer la promesse de vente et de négocier votre crédit, demandez plusieurs devis d’assurance. Vous aurez ainsi le temps de comparer et de choisir l’assurance la mieux adaptée à votre situation et aux exigences de la banque qui vous aura accordé le crédit. 14 NÉGOCIER VOTRE PRÊT IMMOBILIER L’assurance perte d’emploi Bien que facultative, l’assurance perte d’emploi n’est pas à négliger. Cette assurance prend en charge le remboursement des mensualités d’emprunt en cas de chômage de l’emprunteur, indemnisé par Pôle Emploi. Selon le contrat, la prise en charge peut être totale ou partielle. En outre, elle est généralement limitée dans le temps. Le plus souvent, l’assurance ne prend effet qu’à la fin d’un délai de carence fixé à 6 ou 12 mois à compter de la signature du contrat. Si la perte d’emploi intervient pendant ce délai, l’assurance n’entrera pas en action. Les conditions de souscription de cette garantie varient selon les contrats : ancienneté du contrat de travail, âge de l’emprunteur… (lisez bien les propositions qui vous sont faites pour savoir ce qu’il en est). “ Les conditions de souscription de l’assurance perte d’emploi varient selon les contrats : ancienneté du contrat de travail, âge de l’emprunteur… Lisez bien les propositions qui vous sont faites pour savoir ce qu’il en est. Veillez à bien remplir le questionnaire médical Peut-on s’assurer lorsqu’on est malade ? La demande d’adhésion au contrat d’assurance décès-invalidité comporte un questionnaire sur l’état de santé du candidat à l’emprunt. Ce document doit permettre à l’assureur de mesurer le risque qu’il se propose de garantir. L’assureur peut notamment exclure la prise en charge de sinistres liés à certaines pathologies. Une personne ayant ou ayant eu de graves problèmes de santé est généralement considérée comme présentant un « risque aggravé » par les assurances, qui hésitent alors à la couvrir. Dans une telle situation, la convention Aeras (« S’assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé ») a pour but de faciliter la souscription d’une assurance emprunteur et l’obtention d’un emprunt immobilier. Cette convention est appliquée par tous les assureurs à deux conditions : le prêt immobilier ne doit pas dépasser 320 000 € (hors crédit relais, en cas d’achat de la résidence principale) et l’emprunteur doit être âgé de 70 ans au plus en fin de remboursement. NOTRE CONSEIL Répondez le plus exactement possible au questionnaire de santé. N’omettez pas de déclarer des traitements médicaux ou des interventions antérieures, même s’ils vous paraissent bénins. Cette précaution écartera tout risque que l’assureur réduise sa prise en charge, voire la refuse, en cas de décès ou d’invalidité, en invoquant des omissions ou de fausses déclarations de votre part. NÉGOCIER VOTRE PRÊT IMMOBILIER 15 Le mécanisme est le suivant : si l’état de santé de l’emprunteur ne lui permet pas d’être assuré aux conditions standards du contrat, son dossier est examiné par un service médical spécialisé. À l’issue de cet examen, la proposition d’assurance peut être assortie d’une exclusion partielle de garantie et / ou d’une surprime. Si une proposition d’assurance ne peut toujours pas être établie, le dossier est transmis à un troisième niveau. Seuls les cas les plus difficiles y sont traités. À cet ultime niveau, 20 % des dossiers font l’objet d’une proposition d’assurance. Pour en savoir plus : www.aeras-infos.fr Un «droit à l’oubli» pour les anciens malades du cancer Les anciens malades d’un cancer n’auront plus à le déclarer lorsqu’ils demanderont un crédit. Cet assouplissement important découle d’un protocole d’accord signé par les assureurs le 24 mars 2015, qui sera prochainement intégré dans la convention Aeras. Les personnes concernées sont les anciens malades dont le cancer est survenu avant l’âge de 15 ans et dont le traitement a pris fin depuis 5 ans. Également visés, les anciens malades du cancer dont le traitement a pris fin depuis 15 ans. Par ailleurs, une grille de référence permettra aux personnes atteintes de certains cancers, mais dont le traitement a cessé depuis moins de 15 ans, de s’assurer à un tarif normal. Les progrès réalisés dans la lutte contre les cancers et une meilleure connaissance des risques par les assureurs ont permis cette avancée. 16 NÉGOCIER VOTRE PRÊT IMMOBILIER CHAPITRE 4 Le lexique de l’achat immobilier • Avant-contrat ................................. p 18 • Carnet d’entretien (copropriété) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p 18 • Compromis de vente • Délai de rétractation ................... ................... p 18 p 19 • Diagnostic de performance énergétique (DPE) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p 20 • Dossier de diagnostic technique (DDT) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p 20 ......................... p 22 ............................. p 22 • État hypothécaire • Frais de notaire • Mandat de vente .......................... • Mesurage du lot (loi Carrez) • Droit de préemption .................... p 22 p 24 • Partages des charges (copropriété) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p 24 • Partage du coût des travaux (copropriété) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p 25 • Promesse de vente • Les diagnostics que le vendeur doit fournir à l’acheteur . . . . . . . . . . . . . p 21 ....... p 23 ....................... ........ p 27 .......................... p 27 • Règlement de copropriété • Titre de propriété p 26 NÉGOCIER VOTRE PRÊT IMMOBILIER 17 Avant-contrat l’obtention de votre financement bancaire. En outre, vous disposez systématiquement d’un délai de rétractation de 7 jours pour renoncer à l’achat après avoir signé un avant-contrat. Carnet d’entretien (copropriété) Lorsque vous avez enfin déniché le logement de vos rêves, vous devez officialiser votre accord avec le vendeur en signant un « avant-contrat », de préférence chez un notaire. C’est un passage obligé pour tout achat immobilier. Il existe deux sortes d’avant-contrat : le compromis de vente et la promesse de vente. Le choix pour l’un ou l’autre dépend principalement des usages locaux. Le compromis est plutôt utilisé par les notaires du sud de la Loire tandis que leurs confrères du nord préfèrent souvent la promesse de vente. Cela ne change pas fondamentalement la donne pour vous. En effet, promesse et compromis ont la même fonction : lier le vendeur et l’acheteur, permettre à ce dernier de trouver son financement bancaire et au notaire de réunir les nombreux documents et renseignements indispensables à la signature de l’acte d’achat définitif. Dans les deux cas, votre engagement est soumis à la réalisation de conditions, dites « conditions suspensives » : les principales étant l’absence d’inscription hypothécaire supérieure au montant du prix de vente et 18 NÉGOCIER VOTRE PRÊT IMMOBILIER Dans chaque copropriété qu’il gère, le syndic doit tenir à jour un carnet d’entretien de l’immeuble. Ce livret de santé doit notamment mentionner l’année de réalisation des travaux importants (ravalement, réfection des toitures, remplacement de l’ascenseur…) et l’identité des entreprises qui sont intervenues. Le carnet de santé doit être annexé à l’avant-contrat, mais vous pouvez demander au vendeur à le consulter avant-même la signature. Celui-ci doit vous en remettre une copie, à ses frais. Compromis de vente Dans le compromis de vente, le vendeur s’engage à vous vendre le logement et vous vous engagez à l’acheter. L’acte prévoit normalement le versement par l’acheteur d’un « dépôt de garantie », à titre d’acompte sur le prix de vente. Il est souvent égal à 10 % du prix, mais rien ne vous interdit de négocier un pourcentage moindre (5 % par exemple), surtout si le prix est élevé. Si le compromis est rédigé par un notaire ou un agent immobilier disposant d’une garantie financière, le dépôt peut être versé lors de la signature. Sinon, aucune somme ne peut vous être demandée avant l’expiration du délai de rétractation de 7 jours dont vous bénéficiez. Le compris est valable pendant un délai déterminé (3 à 4 mois en général) pendant lequel la vente définitive est suspendue à la réalisation d’un certain nombre de conditions dites « suspensives ». Notamment l’obtention de votre financement bancaire. Ainsi, si vous n’obtenez pas votre prêt, vous êtes dégagé de votre engagement et votre dépôt de garantie doit vous être rendu. En revanche, si toutes les conditions sont remplies, vous n’avez plus le droit de renoncer à l’achat, même en abandonnant le dépôt de garantie au vendeur. Celui-ci pourrait en effet vous faire condamner en justice à signer l’acte d’achat et à des dommages et intérêts. Délai de rétractation Après avoir signé un compromis ou une promesse de vente, vous bénéficiez toujours d’un délai de 7 jours pour revenir sur votre engagement. Le projet de loi Macron, en cours d’examen au Parlement, prévoit de porter ce délai à 10 jours ! Mais attention, ce droit joue uniquement pour l’achat d’un logement (résidence principale ou secondaire, bien locatif). Vous n’en bénéficiez pas si vous acheter un terrain, un parking ou un bien professionnel, par exemple. Une fois signé, l’avant contrat doit vous être adressé par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Il peut aussi vous être remis en main propre, mais seulement s’il a été conclu par l’intermédiaire d’un notaire ou d’un agent immobilier. Lorsque l’avant-contrat vous a été adressé par LRAR, le délai de 7 jours court à compter du lendemain du jour où la lettre a été présentée à votre domicile : si vous êtes absent lors du passage du facteur, l’avis de passage déposé dans votre boîte aux lettres fait démarrer le délai. Exemple Si la LRAR est présentée le 15 septembre 2015 à votre domicile, le délai de rétractation court à compter du lendemain, 16 septembre. Vous avez alors jusqu’au 22 septembre à minuit pour renoncer à l’achat. Si l’avant-contrat vous a été remis en main propre, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise. Si vous décider de renoncer à l’achat, vous n’avez pas à vous justifier : informez en simplement le vendeur de votre décision, par LRAR ou par huissier. On prend en compte la date d’expédition du courrier recommandé (le cachet de la poste fait foi) et non sa remise effective au destinataire. À noter Si vous aviez versé un dépôt de garantie ou une indemnité d’immobilisation, le notaire ou l’agent immobilier doit vous restituer les fonds dans un délai maximum de 21 jours. NÉGOCIER VOTRE PRÊT IMMOBILIER 19 Diagnostic de performance énergétique (DPE) Lorsqu’un logement vous intéresse, portez une attention particulière au Diagnostic de performance énergétique (DPE), qui doit vous être fourni par le vendeur. Ce document est établi par un professionnel certifié. Il vous informe sur les niveaux de consommation d’énergie et d’émission de gaz à effet de serre du bien. Cette information doit vous permettre d’estimer le montant prévisible des dépenses liées aux consommations d’énergie (électricité, gaz, fioul) que vous aurez à supporter dans le futur si vous devenez propriétaire du bien. En effet, l’étiquette « énergie » du DPE classe le logement en fonction de sa performance énergétique : de A (logement économe) à G (logement énergivore). Ce classement doit apparaître dès le stade de la petite annonce. Un classement médiocre peut être un argument pour négocier le prix à la baisse. Dossier de diagnostic technique (DDT) Pour que vous soyez correctement informé sur le bien qui vous intéresse, la loi oblige le vendeur à vous fournir un « Dossier de diagnostic technique » (DDT), pouvant contenir jusqu’à 9 documents : le constat de risque d’exposition au plomb; l’état mentionnant 20 NÉGOCIER VOTRE PRÊT IMMOBILIER la présence ou l’absence d’amiante; l’état relatif à la présence de termites; l’état des risques naturels et technologiques; le diagnostic de performance énergétique (DPE); l’état de l’installation intérieure de gaz; l’état de l’installation intérieure d’électricité; le diagnostic relatif à l’installation d’assainissement non collectif ; l’information sur la présence d’un risque de mérule (champignon qui attaque le bois). À ces divers constats et certificats, il faut ajouter l’attestation de superficie « loi Carrez », qui concerne les lots de copropriété. Votre notaire va, bien sûr, veiller à ce que tous les diagnostics requis vous soient fournis. N’hésitez pas à l’interroger si tel ou tel document vous paraît obscur. Les diagnostics que le vendeur doit fournir à l’acheteur Dès le stade de l’avant-contrat, le vendeur doit vous fournir un Dossier de diagnostic technique (DDT) qui peut regrouper jusqu’à neuf documents différents. Au DDT, il faut ajouter le certificat de mesurage du bien, lorsque la vente porte sur un lot de copropriété. Biens concernés Informations recherchées Durée de validité Diagnostic de performance énergétique - DPE Local, maison individuelles et parties privatives d’un lot de copropriété disposant d’un chauffage individuel ou collectif, quelle que soit la date de construction du bien Niveau de consommation d’énergie et d’émission de gaz à effet de serre du logement ; travaux préconisés pour réduire la facture de chauffage avec évaluation de leur coût et de leur efficacité 10 ans Risques naturels, miniers et technologiques Tout bien immobilier (maison, lot de copropriété…) situé dans le périmètre d’un plan de prévention des risques (PPR) ou d’une zone sismique Existence de risques naturels, miniers, technologiques ou sismiques 6 mois État de l’installation intérieure de gaz Tout logement (maison individuelle ou lot de copropriété) dont l’installation a plus de 15 ans lors de la vente Sécurité de l’installation ; évaluation des risques éventuels pour les occupants 3 ans État de l’installation intérieure d’électricité Tout logement (maison individuelle ou lot de copropriété) dont l’installation a plus de 15 ans lors de la vente État parasitaire termites Maisons individuelles et parties privatives des lots de copropriété. Le bien doit être situé dans une zone déclarée infestée par arrêté préfectoral Présence de termites 6 mois Information sur la mérule Tout immeuble bâti situé dans une zone déclarée infestée par arrêté préfectoral Présence de mérule (champignon qui attaque le bois) Non précisée par la loi Constat des risques d’exposition au plomb Maison individuelle et parties privatives des lots de copropriété. Le bien doit avoir été construit avant 1949 Présence de peintures et revêtements anciens contenant du plomb 1 an si du plomb est détecté ; illimitée sinon ou si les traces de plomb sont inférieures à certains seuils État relatif à l’amiante Parties privatives et communes dans les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 01.07.1997 Présence et état de conservation des matériaux contenant de l’amiante Illimitée État de l’installation d’assainissement non collectif Logements non raccordé au tout-à-l’égout Conformité du réseau non collectif 3 ans Superficie « Loi Carrez » Tout lot de copropriété principal (appartement, local professionnel, commerce) de 8 m2 et plus Superficie réelle des parties privatives Illimitée, sauf si des travaux ultérieurs modifient la superficie mesurée NÉGOCIER VOTRE PRÊT IMMOBILIER 21 Droit de préemption En cas de vente d’un logement, la commune bénéficie souvent d’un « droit de préemption urbain ». En clair, cela signifie que la commune est prioritaire pour l’achat du bien. Le notaire doit donc l’informer du projet de vente. Dans le jargon notarial, on parle de « purger » le droit de préemption. La mairie a alors deux mois pour faire connaître sa décision au notaire. Il s’agit d’une formalité incontournable, mais qui ne doit pas vous inquiéter outre mesure. En effet, il est très rare qu’une commune exerce son droit de préemption. État hypothécaire Le vendeur a souvent lui-même emprunté pour acheter le bien. L’emprunt est alors garanti par un privilège ou une hypothèque au profit de la banque. Entre autres documents 22 NÉGOCIER VOTRE PRÊT IMMOBILIER nécessaires à la préparation de l’acte de vente, le notaire doit demander un « état hypothécaire » auprès du service de publicité foncière. Dans le même temps, il interroge la banque pour connaître le montant restant à rembourser sur le prêt. La plupart du temps, l’existence d’un privilège ou d’une hypothèque n’empêche pas la vente d’avoir lieu car le solde du prêt est inférieur au prix de vente. Le notaire remboursera le prêteur avec une partie du prix et reversera le solde au vendeur. Frais de notaire C’est l’acheteur qui supporte les frais d’achat. Bien que l’on parle communément de « frais de notaire », ils sont principalement constitués par des droits fiscaux. Dans l’ancien, leur montant se situe généralement dans une fourchette variant entre 6 % et 10 % du prix de vente du bien, frais d’emprunt non compris. Notez qu’en cas d’achat sur plan (ou Vefa), les frais de notaire sont moindres. Lors de la signature de l’acte d’achat définitif, le notaire vous demandera de lui verser une « provision », destinée à couvrir le montant des frais et droits fiscaux. Cette somme correspond au montant approximatif des frais, lesquels ne seront connus à l’euro près qu’après l’acte signé et les formalités postérieures accomplies par le notaire : pour un achat immobilier, il s’agit de la publication de l’acte au service de la publicité foncière (ex bureau des hypothèques). Pour établir le montant de la provision, le notaire utilise des barèmes de frais préétablis, mis au point par la profession. Ces barèmes permettent de calculer rapidement le montant de la provision, en fonction de divers paramètres : type de bien, prix d’achat, montant du prêt… Après la vente, le notaire vous adressera un compte exact des frais : en général, il vous reversera un peu d’argent, la provision étant calculée assez largement afin que le notaire n’ait pas à vous réclamer un versement supplémentaire. visité dans une autre agence qui vous a fait signer un « bon de visite ». La jurisprudence est très claire sur ce point : seul l’agent qui a effectivement négocié la vente a droit à ses honoraires. Lorsque le mandat est « exclusif », le bien est mis en vente dans une seule agence. Vous devrez donc traiter avec le professionnel titulaire du mandat. Mais cela ne vous empêche pas, le cas échéant, de faire une offre de prix moins élevée ou même de demander au professionnel de baisser sa rémunération. Le saviez-vous ? Vous avez le droit de choisir votre notaire. Si le vendeur et vous-même avez chacun votre notaire, cela ne vous coûtera pas plus cher car les honoraires des deux professionnels ne seront pas additionnés, mais au contraire, partagés entre eux. Mandat de vente L’agent immobilier ne peut négocier la vente d’un bien que s’il est en possession d’un mandat écrit. En général, le mandat lui est confié par le vendeur : on parle alors de mandat de vente. Souvent le propriétaire met le bien en vente dans plusieurs agences, chacune étant alors titulaire d’un mandat « simple ». Dans ce cas, vous êtes libre de traiter avec le professionnel qui aura su vous convaincre d’acheter le bien. Et ce, même si vous l’aviez déjà Rappelons que les honoraires d’agence sont libres. Ils tournent généralement autour de 6 à 8 % du prix. Même si, formellement, ils sont mis à la charge du vendeur dans le mandat de vente, ils s’ajoutent au prix de base du bien et renchérissent d’autant le coût de l’opération pour l’acheteur. Le saviez-vous ? Il existe des agences immobilières « low cost » qui pratiquent des honoraires réduits (de 1 % et 4 %). NÉGOCIER VOTRE PRÊT IMMOBILIER 23 Mesurage du lot (loi Carrez) Lorsque vous achetez un « lot » de copropriété (appartement, maison individuelle dans une copropriété « horizontale », local professionnel…), la superficie privative du bien doit être indiquée dans l’avant-contrat et dans l’acte d’achat notarié définitif. C’est la règle posée par la fameuse « Loi Carrez ». En pratique, le vendeur doit vous rembourser le trop perçu. Si vous n’arrivez pas à vous entendre à l’amiable avec lui, vous avez un an, à partir de la signature de l’acte d’achat notarié pour saisir le tribunal de grande instance (TGI) et réclamer le remboursement du trop versé (32 000 € dans notre exemple). La superficie à prendre en compte doit être calculée selon des règles précises. Elle correspond à celle des planchers des locaux clos et couverts, déduction faite des espaces occupés par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres et des parties d’une hauteur inférieure à 1,80 m. Le saviez-vous ? Si la surface réelle s’avérait supérieure à celle indiquée dans l’acte d’achat, le vendeur ne peut rien vous réclamer car la loi ne protège que l’acheteur. L’obligation de mesurage ne concerne par les lots annexes (cave, garage, parking), ni les petits lots de moins de 8 m2. Si, après la vente, la superficie réelle du bien est inférieure de plus 5 % à celle annoncée, vous pouvez exiger une diminution du prix proportionnelle à la différence de surface. Exemple Vous achetez un appartement de 100 m2 pour 400 000 €. Après vérification, vous constatez que le bien ne mesure que 92 m2, soit une différence de 8 %. Vous pouvez exiger une baisse du prix de 32 000 € (soit 400 000 € x 8 %). 24 NÉGOCIER VOTRE PRÊT IMMOBILIER Partages des charges (copropriété) Lorsque vous serez copropriétaire vous aurez à payer les charges (vous devez en tenir compte dès le départ dans votre plan de financement). Chaque année, l’assemblée générale des copropriétaires vote un « budget prévisionnel » pour les charges courantes (les dépenses de fonctionnement de l’immeuble et l’entretien courant). Il est le plus souvent prévu que les copropriétaires verseront 4 provisions (ou avances) trimestrielles, chacune égale au quart du budget prévisionnel. Les provisions sont exigibles, en général, le 1er jour de chaque trimestre, soit : les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre. En cas de vente d’un lot, la loi prévoit le principe suivant : les provisions exigibles avant la notification de la vente au syndic par le notaire sont dues par le vendeur ; celles qui sont exigibles après la notification sont à la charge de l’acheteur. Exemple Vous signez l’acte d’achat notarié le 25 mars. Le notaire notifie la vente au syndic le 26 mars. Vous devrez payer la provision du 2ème trimestre (exigible le 1er avril) et les provisions suivantes. Il est souvent prévu dans l’acte que les charges du trimestre au cours duquel la vente est signée seront partagées « prorata temporis » entre le vendeur et l’acheteur. Sachez que le syndic n’est pas obligé de tenir compte de cet arrangement et peut s’en tenir aux règles légales. En revanche, l’arrangement est valable entre les parties. Partage du coût des travaux (copropriété) En copropriété, la plupart des travaux ne sont pas prévus dans le budget prévisionnel. Ils sont votés au coup par coup, en assemblée générale. L’assemblée vote aussi souvent, au moins pour les travaux onéreux (ravalement…) un échéancier d’appel de fonds pour le paiement des travaux. Quid des travaux votés avant la vente du lot ? Sont-ils à la charge du vendeur ou de l’acheteur ? La loi prévoit la règle suivante : celui qui est propriétaire du lot lors de l’appel de fonds doit le régler. Exemple L’assemblée générale a voté en janvier le ravalement qui sera financé en 3 appels de fonds, les 1er mars, 1er avril et 1er mai. La vente est signée le 25 mars et notifiée au syndic par le notaire le 26. Le vendeur doit payer l’appel de fonds du 1er mars ; l’acheteur paiera les appels de fonds du 1er avril et du 1er mai. NÉGOCIER VOTRE PRÊT IMMOBILIER 25 Le vendeur et l’acheteur peuvent prévoir une répartition différente. Par exemple, que les travaux votés avant la signature de l’avant-contrat seront entièrement à la charge du vendeur, quelle que soit la date des appels de fonds. Mais, ici encore, le syndic n’est pas obligé d’en tenir compte et a le droit d’appliquer la règle légale décrite ci-avant. Il peut donc réclamer les fonds en se basant sur l’échéancier voté en assemblée générale. Auquel cas, le vendeur et à l’acheteur doivent s’arranger entre eux, pour que celui qui aura payé en trop (en fonction de l’accord prévu dans l’acte de vente) soit remboursé par l’autre. Promesse de vente Dans la promesse de vente, le vendeur s’engage à vous vendre le bien et vous le réserve pendant un délai déterminé (3 à 4 mois en général), dit « délai d’option ». Pendant ce délai, il n’a plus le droit de vendre le bien à quelqu’un d’autre, même s’il reçoit une offre plus intéressante. En contrepartie, vous devez lui verser 26 NÉGOCIER VOTRE PRÊT IMMOBILIER une « indemnité d’immobilisation », souvent fixée à 10 % du prix (mais rien de ne vous interdit de négocier un montant moins élevé). Lorsque la promesse est signée via un notaire ou un agent immobilier, vous la verserez lors de la signature. Si vous traitez directement avec le vendeur, vous ne paierez l’indemnité qu’une fois expiré le délai de rétractation de 7 jours dont vous bénéficiez. À l’issue du délai prévu, vous pouvez « lever l’option », c’est-à-dire décider d’acheter le bien. Vous signerez alors la vente définitive chez le notaire et le montant de l’indemnité d’immobilisation sera déduit du prix. Vous pouvez aussi renoncer à l’achat. Si vous le faites parce qu’une condition suspensive ne s’est pas réalisée – par exemple, vous n’avez pas pu obtenir votre prêt – vous ne serez pas pénalisé : vous récupèrerez intégralement votre indemnité. En revanche, si vous renonciez à l’opération pour des convenances personnelles, le vendeur serait en droit de conserver l’indemnité d’immobilisation. Ce cas de figure reste rare en pratique. Règlement de copropriété Le règlement de copropriété définit les droits et les devoirs de chaque copropriétaire. Il décrit les parties privatives et communes de l’immeuble et les règles de fonctionnement de la copropriété. Si vous comptez acheter un lot de copropriété, demandez au vendeur une copie du règlement et étudiez le attentivement. Même si cette lecture vous semble fastidieuse, elle peut vous éviter des désagréments, car les dispositions du règlement de copropriété s’imposent à tout nouveau copropriétaire. Si une disposition du règlement de copropriété vous paraît obscure, n’hésitez pas à interroger votre notaire pour obtenir des éclaircissements. Titre de propriété À la fin du rendez-vous chez le notaire, après avoir signé l’acte d’achat définitif, vous êtes d’ores et déjà propriétaire du bien. Néanmoins, vous ne recevez pas immédiatement votre titre de propriété. Le notaire doit encore faire publier l’acte au Service de publicité foncière. Ce n’est qu’ensuite qu’il vous adressera votre titre de propriété. Le document qui vous sera remis n’est pas l’original de l’acte mais une copie, appelée « copie authentique » ou encore « expédition » dans le jargon notarial. L’original, appelé « minute » est en effet obligatoirement conservée par le notaire, à son étude. Pour vous permettre d’accomplir les démarches administratives nécessaires (souscription des abonnements EDF, téléphone…), le notaire va vous remettre plusieurs attestations établissant que vous êtes bien le nouveau propriétaire. NÉGOCIER VOTRE PRÊT IMMOBILIER 27 Réf : AJYM1506-7903 Crédits iconographie : illustration couverture, p. 3, « Le saviez-vous ? » (p. 6, 8, 10, 13) © Matthieu Mercier. Page 4 - © AndreyPopov, © Argonavt, page 5 - © ppart, © Mackon, © Dario Lo Presti, page 6 - © borzaya, © Vladimir Mucibabic, © boggy22, page 8 - © Ridofranz, © inxti, page 9 - © tetmc, © Mathier, page 11 - © inxti, page 12 - © shironosov, © cherezoff, page 13 - © Aleksander Kaczmarek, page 14 - © Alexander Bedrin, © triloks, © Ljupco, page 15 - © Szepy, © arka38, page 16 - © JeanPhilippe Wallet, page 17 - © Robert Kneschke, page 18 - © Halfpoint, page 20 - © ahmetemre, page 22 - © Denphumi, page 23 - © Pressmaster, page 24 - © photobank.ch, page 25 - © Dmitry Kalinovsky, © Dmitry Kalinovsky, page 26 - © photobank. ch, page 27 - © elxeneize, © Iakov Filimonov. Cet ouvrage a été réalisé par Particulier et Finances Éditions. © 2015 Particulier et Finances Editions, 14 boulevard Haussmann 75009 Paris. 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