6 raisons de choisir la gestion locative

5. Assurer les revenus locatifs
Les risques financiers en cas d’impayés sont lourds,
surtout si les loyers présentent une source de revenu
essentielle pour un foyer, et particulièrement en cas
d’endettement pour l’achat du bien immobilier.
Pour s’en prémunir, il existe des assurances
« loyers impayés » d’un coût proche de 5%
des loyers d’un propriétaire bailleur (coût d’une assurance acquise par un particulier auprès d’une banque
ou d’un assureur, hors Robien). Par
ailleurs, ces assurances ne couvrent généralement
que 12 à 18 mois d’impayés.
Par le biais d’un contrat de gestion locative,
le gérant bénéficiant d’un « contrat groupe »,
le taux peut descendre à 2 % des loyers (plafonné en
général à un maximum de 90 000€) et couvre toute
la période des impayés, ainsi que les frais de procédure (relance, mise en demeure, etc).
De plus, un administrateur de biens peut obtenir une
autorisation de prélèvement bancaire de la part du
locataire (si celui-ci en est d’accord), un service qui
n’est pas accessible aux particuliers.
6. Déduire les honoraires
de gestion des revenus fonciers
Les honoraires d’un administrateur de biens pour la
gestion locative sur Paris et la région parisienne sont
généralement compris, selon les tâches effectuées
par celui-ci, entre 5% et 8%HT des sommes encaissées.
Avec l’assurance loyers impayés (environ 2 % TTC), les
honoraires sont compris entre 7% et 10% HT des
sommes encaissées.
Cependant, la déductibilité des honoraires
facturés par l’administrateur de biens, tant sur sa
gestion que sur l’assurance, permet de réduire le
coût effectif de la prestation en moyenne de 30%.
> RAPPEL
La gestion directe d’un bien immobilier par un propriétaire bailleur ne donne lieu à aucune déduction
fiscale, même en cas de dépenses réelles (recommandés, billets de train pour aller sur place si le
bien loué est dans une ville différente du lieu d’habitation du propriétaire bailleur...).
Seul un travail facturé par un prestataire est
déductible des impôts.
SYNDIC DE COPROPRIÉTÉS
Yves Gratade au 01 41 43 83 73
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ESTIMATION DE BIENS IMMOBILIERS
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TRANSACTION
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GESTION LOCATIVE
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POUR LES PROPRIÉTAIRES
REPÈRE 15 BAILLEURS
Votre bien immobilier prend de la valeur
6 raisons
de choisir
la gestion
locative
De la recherche d’un locataire au suivi
de travaux en passant par la révision du loyer
et la déclaration fiscale, la gestion locative,
dont les honoraires sont déductibles
des revenus fonciers, présente de nombreux
avantages. Elle soulage le propriétaire
bailleur d’un travail conséquent et couvre
la majeure partie des risques juridiques et
financiers qu’il encourt, tout en optimisant ses
revenus.
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1. Maximiser la rentabilité
du bien immobilier
La renégociation des loyers au terme de chaque bail
est essentielle depuis que les loyers augmentent
plus vite que l’inflation (voir REPÈRE 11
« Renégocier le loyer »).
Un bon gérant ne se contente donc pas de pratiquer
une reconduction tacite du bail sur la base de l’Indice
de Référence des Loyers1, mais engage une véritable
renégociation du loyer dans le cadre de la réglementation. Pour évaluer la valeur locative réelle du bien,
un travail de recherche sur des biens comparables
s’impose, grâce aux données de l’Observatoire des
Loyers et grâce aux fichiers propres du professionnel mandaté pour la gestion locative. Ces données
permettent au gérant de garantir la meilleure rentabilité possible aux biens qu’on lui confie.
2. Gagner du temps
La gestion d’un bien immobilier est très consommatrice de temps. Selon une étude parue dans
« Le Particulier »2, les tâches à effectuer par un propriétaire bailleur représentent en moyenne 102
heures pour 3 années de bail soit 34 h./an, soit
1 semaine à temps plein de travail par an !
TEMPS À CONSACRER AUX TÂCHES DE GESTION
Encaissement des loyers, envoi des quittances,
récupération des taxes
Revalorisation du loyer, régularisation des charges,
entretien et suivi des travaux éventuels (demande et
comparaison des devis), calcul du revenu foncier pour
déclaration fiscale
À l’entrée du locataire : publication de l’annonce,
environ 40 contacts et 10 visites, vérification des
références établissement du contrat et du bail, de l’état
des lieux d’entrée.
À la sortie du locataire : établissement de l’état des lieux
de sortie et remboursement du dépôt de garantie, éventuellement corrigé de la somme nécessaire aux
travaux de remise en état.
TOTAL
PAR
MOIS
PAR
AN
SUR
3 ANS
1h
12h
36h
16h
48h
14h
4h
102h
Attention >. Ces durées ne tiennent pas compte
d’événements exceptionnels qui peuvent survenir :
impayés, travaux, sinistres, etc.
La gestion locative libère les propriétaires
bailleurs d’une charge de travail non négligeable, qui
peut s’alourdir dès qu’un problème apparaît.
3. Eviter les poursuites judiciaires
Depuis l’année 2000, plusieurs dizaines de textes
réglementaires sont venus modifier les relations
contractuelles entre locataires et propriétaires bailleurs. Ces dispositions imposent de nouvelles obligations, telles que les diagnostics amiante, plomb,
DPE, etc. Rares sont les propriétaires bailleurs au faîte
de la connaissance de ces contraintes récentes qui
peuvent les mettre en péril juridique.
Savez-vous que les accidents survenus dans des
locaux loués peuvent donner lieu à des poursuites
judiciaires de la part des locataires ? Les poursuites
peuvent relever du pénal (électrocution par faute
d’installation électrique aux normes, ...).
Les conseils d’un professionnel, par exemple lors de
la visite préalable du bien, peuvent minimiser les
risques encourus par le propriétaire, s’ils sont
suivis des travaux nécessaires.
Par ailleurs, un professionnel rigoureux évite
au propriétaire d’avoir recours à la justice en réparation des dommages imputable au locataire, car
il tient des dossiers exhaustifs et actualisés,
écartant un grand nombre de risques locatifs. Par
exemple, il vérifie les obligations du locataire vis à vis
de l’assurance, de l’entretien de la chaudière, du
ramonage des conduits de cheminée…
Exemple : Une propriétaire bailleur n’ayant pas pris la
précaution de demander chaque année l’attestation d’assurance à sa locataire, a été obligée de régler les
83 000 € de travaux consécutifs à un incendie provoqué
par celle-ci. Les assurances de la propriétaire ont en effet
refusé de couvrir un sinistre provoqué par une locataire non
assurée. La condamnation de la locataire en justice est
effective mais intervient à plus d’un an du sinistre et ne
garantit pas le rembousement …
Exemple issu des minutes du Tribunal d’Instance du XVIIIe
arrondissement de Paris, dernier trimestre 2006.
4. Garantir la tranquillité d’esprit
Sans forcément envisager le pire, la délégation de
gestion d’un bien immobilier procure une réelle tranquillité d’esprit, ne serait-ce qu’en instituant un
intermédiaire entre le propriétaire bailleur et ses
interlocuteurs :
le locataire, avec lequel la relation peut se détériorer en cas d’incident
les prestataires (assureurs, entrepreneurs de travaux), dont les propositions et devis ne semblent pas
toujours lisibles ou comparables
le Syndic et les autres copropriétaires, interlocuteurs incontournables
l’administration (impôts, services municipaux,
organismes sociaux…)
Cet intermédiaire garantit la prise en charge de
tous les problèmes pouvant survenir le long du bail.
S’il informe le propriétaire de toutes ses actions sur
le bien concerné, il ne demande son intervention que
sur les sujets définis préalablement par celui-ci.
Quelques exemples d’interventions du gérant :
- prévenir les impôts au moment du départ du locataire,
de façon à ce que la taxe d’habitation lui soit imputée et
n’échoie pas au propriétaire.
- surveiller l’état du bien, et initier des travaux en cas de
besoin (jusqu’au suivi de chantier et à l’assistance aux rendez-vous d’expertise), voire gérer les relations avec la
Mairie ou demander des subventions ANAH3 pour la
réhabilitation du bien.
- éventuellement, représenter le propriétaire à l’Assemblée de
copropriété.
1 - L’IRL, indice publié par l’INSEE, applicable depuis
le 1er janvier 2006, est proportionnel à l’inflation
et inférieur à 3% par an.
2 - Le Particulier du mois d’octobre 2004, n°981
3 - Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat