La note de l`immobilier de bureaux des Hauts La note de l

La note de l'immobilier de bureaux des HautsHauts-dede-Seine
n°7 – Bilan 2014
Dans un contexte économique et budgétaire préoccupant pour l’ensemble du secteur public local, le Département des Hauts-deSeine a fait le choix de maintenir un niveau exceptionnel d’investissements public à hauteur de plus 500 M€ par an
(588 M€ au titre de l’année 2015) afin de répondre aux besoins générés par le dynamisme des Hauts-de-Seine. Par des
aménagements structurants déployés sur l’ensemble du territoire à la fois dans le domaine des routes et des transports, du
logement et de la rénovation urbaine, mais aussi de la culture et des loisirs, le Département joue aussi un rôle de soutien à
l’emploi.
Cette politique volontariste se traduit également à travers le lancement de grands projets d’intérêt métropolitain faisant appel à de
grandes signatures architecturales : la Cité musicale départementale de l’Ile Seguin (Shigeru Ban et Jean de Gastines) ; la
construction / restructuration du musée départemental Albert Kahn (Kengo Kuma) ; l’Arena – Nanterre La Défense (Christian de
Portzamparc).
Musée Albert-Kahn :
Kengo Kuma & Associates
Cité musicale: Shigeru Ban Architects Europe Jean de Gastines Architectes
Indicateurs au 1er janvier 2015
Hauts-de-Seine
Volumes transactés en 2014
832 500 m²
Nombre de transactions en 2014
1 651 700 m²
dont % surfaces neuves /
restructurées
800 100 m²
*
675 400 m²
dont programmes
neufs/restructurés > 5 000 m²
849 000 m²
**
1 380 000 m²
Loyer top (HT HC/m²/an)
672 700 m²
**
309 €
|
2 118 400 m²
439 800 m²
**
**
4 024 000 m²
464 €
** Évolutions par rapport au 1er janvier 2014
|
Sources : CBRE et Immostat
**
20 %
**
1 709 300 m²
**
623 500 m²
**
2 724 700 m²
800 €
**
*
2 938
228 300 m²
560 €
Loyer moyen (HT HC/m²/an)
*
14 %
235 300 m²
Projets à construire
Total Ile-de-France
1 585
31 %
Offre future certaine
* Évolutions par rapport à 2013
Paris
766
Offre disponible
Aréna Nanterre La Défense :
Atelier Christian de Portzamparc
**
**
297 €
**
PARC DE BUREAUX ET ZONES TERTIAIRES
Le plus important développement tertiaire de la région
Les zones tertiaires dans les Hauts-de-Seine
Au 1er janvier 2015, les Hauts-de-Seine concentrent 26 %
du parc de bureaux construits en Ile-de-France avec près de
14,3 millions de m², derrière Paris intra-muros (16,7
millions de m²).
Au cours des dix dernières années, 2,8 millions de bureaux
ont été construits dans les Hauts-de-Seine, soit 38 % du
total des bureaux construits en Ile-de-France
Croissance
depuis 10 ans
La Défense
Parc de
bureaux
3 346 700 m²
Péri-Défense
2 825 300 m²
+ 22 %
Neuilly-Levallois
1 395 900 m²
+4%
Boucle Nord
1 943 800 m²
+ 51 %
Boucle Seine Ouest
2 712 500 m²
+ 25 %
Seine Sud
1 199 600 m²
+ 46 %
Périphérie Sud
811 000 m²
+ 35 %
Ouest Résidentiel
84 700 m²
+2%
Au 1er janvier 2015
+ 15 %
14 319 700 m²
+ 24 %
Paris QCA
6 447 400 m²
+2%
Ile-de-France
55 528 900 m²
+ 15 %
Total Hauts-de-Seine
Source : estimations CBRE à partir de la base ORIE
Source : CBRE
OFFRE IMMÉDIATEMENT DISPONIBLE
1,65 million m²
[Titre du document] | [Choisir la date]
d’offre disponible,
stable en 1 an
11,5 %
de vacance immédiate
Évolution de l'offre disponible de bureaux dans les Hauts-de-Seine
(en fin de période)
400 000 m²
350 000 m²
300 000 m²
« Le département
concentre 41 % de
l’offre immédiate de la
région Ile-de-France
(pour 26 % du parc) »
250 000 m²
200 000 m²
150 000 m²
100 000 m²
50 000 m²
0 m²
La Défense
PériDéfense
2009
2010
NeuillyLevallois
2011
Boucle
Nord
2012
Source : CBRE
2
Boucle
Seine Sud Périphérie
Seine Ouest
Sud
2013
2014
Répartition de l’offre immédiatement disponible et du taux de vacance
31 %
d’offre neuve ou
restructurée
43 %
du stock disponible
localisés à La Défense
et en Péri-Défense
Offre disponible
part > 5 000 m²
Taux de
vacance
% neuf/
restructuré
La Défense
376 000 m²
74 %
11,2 %
47 %
Péri-Défense
332 900 m²
25 %
11,8 %
17 %
Neuilly-Levallois
154 900 m²
3%
11,1 %
27 %
Boucle Nord
278 300 m²
53 %
14,3 %
30 %
Boucle Seine Ouest
281 400 m²
33 %
10,4 %
31 %
Seine Sud
140 500 m²
60 %
11,7 %
34 %
Périphérie Sud
83 100 m²
38 %
10,2 %
29 %
1 651 700 m²
46 %
11,5 %
31 %
372 000 m²
23 %
5,8 %
14 %
4 024 000 m²
34 %
7,2 %
20 %
Au 1er janvier 2015
Total Hauts-de-Seine
Paris QCA
Ile-de-France
Sources : CBRE et Immostat
14 %
du stock disponible
< 1 000 m²
Évolution de l'offre immédiatement disponible dans les
Hauts-de-Seine par surface (en fin de période)
1 000 000 m²
900 000 m²
800 000 m²
« L’offre disponible
sur le créneau
1 000 m² à 5 000 m²
progresse dans
l’ensemble des
localisations
700 000 m²
600 000 m²
500 000 m²
400 000 m²
46 %
du stock disponible
> 5 000 m²
300 000 m²
200 000 m²
100 000 m²
0 m²
2008
< 500 m²
2009
500 - 1 000 m²
2010
2011
1 000 - 3 000 m²
2012
2013
3 000 - 5 000 m²
2014
> 5 000 m²
Source : CBRE
Une offre immédiate stable sur un an pour le marché le plus offreur d’Ile-de-France
Début 2015, 1,65 million de m² de bureaux sont immédiatement disponibles dans les Hauts-de-Seine. Le taux de vacance
s’élève à 11,5 %, reflet d’un stock abondant en comparaison de l’Ile-de-France (7,2 %) et de Paris QCA (5,8 %).
Les petites et moyennes surfaces (< 5 000 m²) composent 54 % du stock immédiat, offrant un large choix d’implantation aux
TPE / PME. De plus, pour les grandes offres, les propriétaires apparaissent davantage ouverts à la division, ce qui pourrait encore
[Titre du document] | [Choisir la date]
accroître l’offre de petites et moyennes surfaces.
À La Défense, 75 % de l’offre immédiate concernent des surfaces > 5 000 m² avec, à la disposition des entreprises, des actifs
neufs (D2, Carpe Diem, Majunga), restructurés (Eqho, Between, Europe, First) ou rénovés (Egée, Pacific, tour W, la Grande Arche).
En Péri-Défense, Nanterre et Rueil-Malmaison concentrent 60 % du stock disponible du territoire. Les surfaces comprises entre
1 000 m² et 5 000 m² dominent.
Dans le secteur de Neuilly-Levallois, le stock se consomme progressivement à Levallois-Perret tandis qu’il augmente sensiblement
à Neuilly-sur-Seine suite à des livraisons importantes à l’image des immeubles Alegria et 164 Peretti.
La Boucle Nord présente la vacance la plus élevée. 10 immeubles > 5 000 m² représentent 53 % du stock avec notamment 4 neufs
à l’image de West Plaza à Colombes, Pointe Metro 2 à Gennevilliers ou Kléber à La Garenne-Colombes.
Boulogne-Billancourt et Issy-les-Moulineaux totalisent 81 % de l’offre de la Boucle Seine Ouest et 8 des 9 offres > 5 000 m², dont
les immeubles In/Out et Kinetik à Boulogne-Billancourt ou encore le solde à louer de Noda à Issy-les-Moulineaux.
Dans le territoire Seine Sud, le stock progresse de + 13 % en un an. 7 offres > 5 000 m² composent 60 % du stock avec en outre
les immeubles neufs Area Prima à Châtillon ou le Fairway à Montrouge, commune qui concentre 47 % du stock de la zone.
La Périphérie Sud présente le taux de vacance le plus contenu. Clamart et Le Plessis-Robinson totalisent près de 2/3 du stock.
3
OFFRE FUTURE
Sur les 740 000 m²
en chantier, seuls
31 % des surfaces
restent à
commercialiser
Surfaces livrables à horizon 2017 dans les Hauts-de-Seine
(programmes neufs et restructurés> 5 000 m²)
500 000 m²
400 000 m²
« Le département
concentre 40 % de
l’offre future certaine
de la région »
300 000 m²
415 900 m²
200 000 m²
d’offres futures
certaines > 5 000 m²
100 000 m²
0 m²
2015
dont 57 %
de surfaces neuves ou
restructurées
2016
Surfaces déjà commercialisées
2017 et +
Surfaces à commercialiser
Source : CBRE
Échelonnement de l'offre future certaine > 5 000 m² neuve et
restructurée dans les Hauts-de-Seine
150 000 m²
soit 15
immeubles en chantier
à commercialiser
« Les livraisons
d’immeubles à
commercialiser seront
moins nombreuses »
100 000 m²
50 000 m²
3
lancements
« en blanc » en 2014
0 m²
2015
Péri-Défense
Boucle Seine Ouest
2016
Neuilly-Levallois
Seine Sud
2017 et +
Boucle Nord
Source : CBRE
Une offre future en fort recul en raison du peu de lancement d’opérations « en blanc »
L’offre future certaine > 5 000 m² (tout type de surfaces confondus) dans les Hauts-de-Seine recule de - 40 % en un an pour
représenter 415 900 m², un des plus bas niveaux observés au cours des 10 dernières années. Ce stock futur comprend
235 300 m² de surfaces neuves ou restructurées. Les lancements « en blanc » ont été limités à seulement 3 opérations en 2014
[Titre du document] | [Choisir la date]
contre 8 en 2013 et 11 en 2012.
À La Défense, aucune livraison n’est programmée, l’offre future se compose désormais essentiellement de surfaces rénovées et de
libérations en l’état.
En Péri-Défense, 3 restructurations sont attendues au 1er semestre 2015 dont 2 à Rueil-Malmaison, la livraison de Nework
développé dans le cadre de l’aménagement de « Coeur de quartier » à Nanterre étant prévue fin 2016.
Dans la zone Neuilly-Levallois, 2 libérations seront effectives à Neuilly-sur-Seine en 2015, le bâtiment B du programme Ecowest
sur les quais de Seine à Levallois-Perret étant attendu début 2017.
Dans la Boucle Nord, l’offre future apparait limitée avec une seule livraison attendue (Le Belgique à La Garenne-Colombes).
La Boucle Seine Ouest présente le niveau d’offres futures le plus important du département (26 % du total). 2 restructurations
(Lemnys à Issy-les-Moulineaux et Cristallin à Boulogne-Billancourt) seront achevées en 2015, le programme neuf Campus - Pont
d’Issy étant attendu pour fin 2016.
Le territoire Seine Sud est celui qui a enregistré le plus de lancements « en blanc » au cours des 18 derniers mois : 5 immeubles
sont en construction dont 4 à Montrouge avec notamment White, Le Sonate et Voluto.
4
OFFRE
OFFRE FUTURE
De nombreux projets de construction envisagés, plus particulièrement dans le Nord des Hauts-de-Seine
Les 39 projets de construction et les 3 restructurations envisagées dans les Hauts-de-Seine représentent un potentiel d’1,4
million de m² (51 % du total régional) avec des délais glissants, dépendants de la conjoncture et des évolutions du marché.
À La Défense, 7 projets de construction de tours (Phare, Air², Ava, Trinity, Alto, Hermitage et Eria) sont recensées.
La Boucle Nord compte le plus grand nombre de projets, notamment localisés à Asnières-sur-Seine et Gennevilliers.
Dans la Boucle Seine Ouest, des projets d’aménagement d’envergure sont envisagés à l’image de celui du Pont d’Issy.
En Péri-Défense, 4 projets sont notamment prêts à démarrer à Nanterre.
Localisation des programmes neufs et restructurés, immédiats et futurs > 5 000 m²
BOUCLE NORD
Superficie (m²)
Nombre
Immédiat
61 600 m²
4
En cours
18 500 m²
1
Projeté
318 900 m²
10
NEUILLY-LEVALLOIS
PÉRI-DÉFENSE
Superficie (m²)
Nombre
Superficie (m²)
Nombre
32 900 m²
3
Immédiat
35 600 m²
3
Immédiat
En cours
43 700 m²
4
En cours
19 600 m²
1
Projeté
172 600 m²
7
Projeté
45 600 m²
3
LA DÉFENSE
Superficie (m²)
BOUCLE SEINE OUEST
Superficie (m²)
Nombre
67 000 m²
5
En cours
86 700 m²
4
Projeté
245 100 m²
7
Immédiat
174 800 m²
7
En cours
0 m²
0
474 800 m²
8
Projeté
SEINE SUD
[Titre du document] | [Choisir la date]
Immédiat
Nombre
Superficie (m²)
Nombre
45 800 m²
3
En cours
66 900 m²
5
Projeté
53 200 m²
3
Immédiat
PÉRIPHÉRIE SUD
Superficie (m²)
Nombre
Immédiat
21 100 m²
2
En cours
0 m²
0
69 800 m²
4
Projeté
Source : CBRE
5
TRANSACTIONS
Évolution des volumes de bureaux commercialisés
en Ile-de-France (en millions de m²)
832 500 m²
commercialisés en
2014
soit + 8 %
en volume sur un an,
+ 4 % en nombre
3,0
50 %
2,5
45 %
2,0
40 %
1,5
35 %
1,0
30 %
0,5
25 %
0,0
20 %
07
08
09
10
11
12
13
14
Reste
Poids des Hauts-de-Seine
Ile-de-France
en Ile-de-France (échelle de droite)
04
05
06
Hauts-de-Seine
« En 2014, le
département a
concentré 39 %
des volumes
commercialisés
de la région. »
Source : CBRE / Immostat
29 transactions
> 5 000 m²
(pour 405 700 m²)
Évolution des volumes de bureaux commercialisés dans les
Hauts-de-Seine
250 000 m²
200 000 m²
« La Défense et
Neuilly-Levallois ont
animé le marché des
grandes transactions
(19 transactions sur
les 29 réalisées). »
150 000 m²
Stabilité
des volumes
commercialisés sur
le marché < 5 000 m²
(soit 426 700 m²)
100 000 m²
50 000 m²
0 m²
La
Défense
PériNeuillyDéfense Levallois
2009
2010
2011
Boucle
Nord
2012
Boucle
Seine
Ouest
2013
Seine Sud Périphérie
Sud
2014
Source : CBRE / Immostat
Des volumes commercialisés soutenus par le dynamisme de La Défense et Neuilly-Levallois
En 2014, les volumes commercialisés s’inscrivent en hausse de + 4 % par rapport à la moyenne annuelle de la période 2008 à 2013.
Les 29 transactions > 5 000 m² signées ont représenté 49 % du total commercialisé. Les volumes sont stables sur le créneau
[Titre du document] | [Choisir la date]
< 5 000 m². Les entreprises font face à un contexte économique toujours préoccupant, les renégociations sont nombreuses et
s’imposent souvent pour de nombreuses entreprises contraintes de naviguer à vue, davantage focalisées sur la restauration de leurs
marges au dépend de leur projet de déménagement.
À La Défense, le marché locatif a repris des couleurs avec 13 transactions > 5 000 m² dont 3 > 20 000 m² (KPMG dans la tour
Eqho, Axa Real Estate dans Majunga et HSBC dans Cœur Défense). La baisse des loyers économiques et l’offre de qualité disponible
se sont ajoutées aux atouts du quartier d’affaires (centralité, accessibilité, services, visibilité, etc.) pour dynamiser le marché.
En Péri-Défense, les volumes continuent à se contracter malgré 5 grandes locations conclues, dont 3 à Rueil-Malmaison.
Neuilly-Levallois a enregistré des volumes transactés records grâce à 6 mouvements > 5 000 m² parmi lesquels le groupe L’Oréal
dans Ecowest et So West Plaza à Levallois-Perret et ceux de 3 entreprises venant de Paris (Groupe Henner, Group M, Webedia).
La Boucle Seine Ouest est en retrait par rapport aux 2 années précédentes. Si le marché < 1 000 m² a été dynamique, seulement
2 grandes transactions ont été finalisées dont celle de Solocal Group dans City Lights à Boulogne-Billancourt.
Les territoires Seine Sud et Périphérie Sud restent animés par les TPE / PME locales, seulement 2 transactions > 5 000 m² ont été
signées.
6
TRANSACTIONS
Les TPE / PME : moteurs du marché
En
80 %
2014, les transactions < 5 000 m² ont
concentré
la
moitié
des
des transactions en 2014 ont concerné
des surfaces < 1 000 m²
volumes
commercialisés du département.
La Boucle Seine Ouest demeure le 1er marché
Boulogne-Billancourt, Levallois-Perret et
Neuilly-sur-Seine ont concentré 49 %
des transactions < 1 000 m²
des Hauts-de-Seine pour les TPE / PME avec
Boulogne-Billancourt
en
tête
(21
%
des
transactions du département) autour notamment
des activités de création, communication, médias
Évolution du nombre de transactions dans les Hauts-de-Seine
par créneau de surfaces
- audiovisuel, TIC - numérique.
Neuilly-Levallois (24 % des transactions) se
caractérise par une forte présence du
secteur
700 tr.
600 tr.
juridique - conseil.
487
500 tr.
En Péri-Défense (20 % des mouvements) et
dans la Boucle Nord (8 %), les entreprises du
400 tr.
300 tr.
secteur industriel au sens large sont les plus
200 tr.
représentées dans les mouvements.
127
101
100 tr.
et Périphérie Sud (4 %) se caractérisent par une
29
22
Les territoires Seine Sud (7 % des mouvements)
0 tr.
< 500 m²
bonne représentativité des activités de conseil, des
2009
500 - 1 000 m² 1 000 - 3 000 m² 3 000 - 5 000 m²
2010
TIC et du numérique.
2011
2012
2013
> 5 000 m²
2014
Source : CBRE / Immostat
Références de transactions locatives au 2ème semestre 2014
Preneur
Superficie
État des
locaux
Levallois-Perret
L'Oréal
30 000 m²
Restructuré
N.C
Puteaux (La Défense)
Axa REIM France
26 000 m²
Neuf
530 €
HSBC
23 440 m²
Rénové
N.C
Neuilly-sur-Seine
Group M
10 920 m²
Neuf
N.C
Courbevoie (La Défense)
Air Liquide
9 960 m²
Restructuré
N.C
Courbevoie (La Défense)
Dalkia
8 320 m²
Restructuré
N.C
Ampère (futur e+)
Courbevoie (La Défense)
Société Générale
8 000 m²
Restructuré
N.C
Libertis
Levallois-Perret
Webedia
7 360 m²
Rénové
420 €
Tour Eqho
Courbevoie (La Défense)
Banque de France
5 620 m²
Restructuré
450 €
T3
Green Office
Rueil-Malmaison
American Express
5 340 m²
Neuf
N.C
T4
Antony Parc 2
Antony
InfoPro Digital
5 110 m²
Rénové
N.C
T4
Seine Way
Rueil-Malmaison
Vinci
4 860 m²
Restructuré
N.C
T3
Aristide
Bagneux
Sonovision Itep
4 620 m²
Neuf
220 €
T4
Libertis
Levallois-Perret
Fimalac
4 400 m²
Rénové
420 €
T3
Rives de Paris
Montrouge
Sade-Cgth
3 840 m²
Etat d'usage
340 €
T3
140, avenue Marcel Paul
Gennevilliers
GDF SUEZ - Cofely
3 560 m²
Rénové
N.C
T3
Coeur Défense
Courbevoie (La Défense)
JLL SAS
3 340 m²
Rénové
N.C
T3
Carre Champerret
Levallois-Perret
Open
3 050 m²
Rénové
N.C
T4
Up West
Boulogne-Billancourt
Catalina Marketing France
3 050 m²
Neuf
N.C
Immeuble / Adresse
T4
So Ouest Plaza
T4
Majunga
T4
Cœur Défense
Courbevoie (La Défense)
T4
Silvergreen
T4
Tour Eqho
T3
Tour Europe
T4
T4
T4
[Titre du document] | [Choisir la date]
Trimestre
Commune
Source : CBRE / Immostat
Valeur (HT
HC/m²/an)
N.C : Non communiqué
7
VALEURS LOCATIVES
Des loyers faciaux stabilisés mais des avantages
commerciaux toujours au point haut
En 2014, la pression à la baisse sur les valeurs locatives faciales
Localisation des transactions signées en 2014 par
tranche de loyers faciaux
dans les Hauts-de-Seine s’est atténuée, les avantages
commerciaux restant particulièrement élevés.
Pour des prises à bail > 1 000 m² d’au moins 6 ans fermes,
2
à
3
mois
de
franchise
de
loyers
par
année
d’engagement sont en moyenne accordés par les bailleurs.
En 2014, 50 % des transactions ont été signés entre
220 € et 350 € HT HC/m²/an.
À La Défense, les loyers vont de 300 € pour des surfaces
rénovés dans des immeubles anciens jusqu’à 530 € pour les
meilleurs actifs du quartier d’affaires.
Les loyers des immeubles neufs ou restructurés à BoulogneBillancourt, Levallois-Perret et Issy-les-Moulineaux se
situent entre 400 et 480 € HT HC/m²/an tandis qu’ils peuvent
atteindre jusqu’à 560 € HT HC/m²/an à Neuilly-sur-Seine.
Loyers moyens des bureaux au 1er janvier 2015
(valeurs faciales en € HT HC/m²/an, évolution annuelle)
en € HT HC/m²/an
Neuf/Restructuré/
Rénové
État d’usage
415 €
340 €
Péri-Défense
246 €
183 €
Neuilly-Levallois
416 €
309 €
=
Boucle Nord
223 €
134 €
=
Boucle Seine Ouest
324 €
247 €
=
Seine Sud
267 €
=
177 €
=
Périphérie Sud
173 €
=
163 €
Total Hauts-de-Seine
309 €
235 €
=
Paris QCA
584 €
429 €
=
297 €
=
218 €
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La Défense
Moyenne Ile-de-France
Source : CBRE
Contacts Pôle Attractivité et Emploi
Responsable Observatoire et Promotion du territoire
Isabelle Sahakian
Tél : 01 41 91 27 36
Courriel : [email protected]
Chef de projets Promotion du territoire
Sophie Pradayrol
Tél : 01 47 29 35 18
Courriel : [email protected]
Site : www.hauts-de-seine.net
Note réalisée par le département Études & Recherche de CBRE
Tél : 01 53 64 36 35 / Courriel : [email protected]
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