Calcul de capacité théorique de la zone à bâtir – rapport explicatif

RÉPUBLIQUE ET CANTON DE NEUCHÂTEL
DÉPARTEMENT DE LA GESTION DU TERRITOIRE
SERVICE DE L'AMENAGEMENT DU TERRITOIRE
Calcul de capacité théorique de la zone à bâtir – rapport explicatif
Formule de calcul
1.
_
Bases
La formule de calcul de capacité théorique est basée sur :
•
le projet de la norme SIA 504 422 mise en consultation en septembre 2005;
•
la pratique du service de l'aménagement du territoire (SAT);
•
le mode de calcul utilisé le plus fréquemment dans le canton.
La norme SIA, difficilement compréhensible et peu claire n'a pas encore été mise en vigueur. La
formule proposée ci-après reprend les éléments principaux de la norme SIA en les simplifiant.
Dans le cas où la norme SIA serait publiée, elle remplacera la présente formule cantonale.
_
La pratique du SAT et l'observation du développement de l'urbanisation permettent de proposer
des fourchettes de valeur réalistes et transposables à l'ensemble du canton.
Certains urbanistes utilisent déjà des formules de calcul comparables à celle proposée ci-dessous
mais dont les résultats des calculs et les possibilités d'interprétation sont trop différentes pour obtenir
des résultats fiables.
2.
But
La formule de calcul proposée permettra d' :
•
apprécier le respect de l'article 15 LAT;
•
évaluer la capacité des zones à bâtir (habitants potentiels) sur l'ensemble du territoire cantonal à
partir de résultats analogues;
•
effectuer un contrôle de conformité sur une base identique pour toutes les communes;
•
examiner si le potentiel de la zone à bâtir en vigueur est épuisé.
Actuellement, en raison des diverses méthodes utilisées, une comparaison entre plusieurs
communes, voire la fusion des calculs de différentes communes ne permet pas un résultat
exploitable par régions ou pour le canton. Certains calculs de capacité intégrés dans les dossiers
de révision ou de modification de plan d'aménagement (PAL) sont incomplets et doivent être
repris par le SAT.
3.
_
Application de la formule de calcul
Cette formule de calcul doit être appliquée aux zones d’habitation peu ou pas construites et sera
requise lors de modification partielle de PAL touchant aux zones d’habitation ou mixte et lors de
CH-2003 NEUCHÂTEL TIVOLI 5 CASE POSTALE 46
TÉL. 032 889 67 40 / 032 889 67 41 FAX 032 722 03 84
2
révision de PAL. Elle peut être également utilisée pour les zones mixtes, de centre et d'ancienne
localité non construites.
Pour les zones construites ou largement construites, il est difficile de déterminer les réserves de
capacité résultant d'une densification. On se contentera d'estimer la population résidente (par
secteur) et, le cas échéant, d'évaluer le pourcentage d'habitants et d'emplois que l'on peut obtenir sur
les parcelles libres ou par la densification.
Cette formule est difficilement applicable aux zones d'activités, industrielles et commerciales. En effet,
même si les droits à bâtir sont connus, il est impossible de faire une estimation fiable du nombre
d'emplois sans connaître le type d'entreprise qui va s'installer dans ces zones. Pour ces types de
zone, la comparaison entre la surface construite et la surface libre de construction sera suffisante
pour définir et justifier les besoins de nouvelles zones à bâtir.
4.
Formule de calcul
SBB x (1-SC) = SNB ; SNB x Ind = SBP ; SBP x DS = U ; U x T = T ; U – T = H
SBP/U
H
U = SBB x(1- SC) x Ind x DS = T+ H
SBP/u
Exemple de tableau Excel pour le calcul de capacité
Type de
zone
SBB
m2
SC
%
SNB
m2
Ind
SBP
m2
DS
%
SBP
U
U
T/H
%
T
H
ZHFD
ZRD
ZHMD
ZHHD
ZM
ZART
10000
12
8800
0.30
2640
100
60.0
44
2
1
43
8000
10
7200
0.40
2880
90
55.0
47
2
1
46
6000
8
5520
0.60
3312
90
50.0
60
3
2
58
8000
8
7360
0.80
5888
100
45.0
131
3
4
127
7500
4
7200
0.60
4320
75
80.0
41
50
20
20
8200
3
7954
0.75
5966
0
0
0
0
0
47700
8
44034
0.57
25006
47
36.6
322
9
28
294
(1)
(1)
TOTAUX
(1)
(1) valeur pondérée
(1)
(1)
3
5.
Définition, explication de la formule de calcul
Valeurs utilisées pour le calcul de capacité
Abréviations
Commentaires
SBB -> Surface brute à bâtir
m
2
Surface des parcelles à calculer par type de zone, évent. par
secteurs.
SC -> Surface de circulation ou
prévue pour la circulation publique
%
Pour les secteurs libres de construction, un pourcentage de
la SBB doit être évalué pour réaliser le réseau de desserte
(routes, chemins) afin que la surface nécessaire soit déduite
de la surface à bâtir.
SBB x (1SC) m2
Correspond à la surface brute à bâtir moins la surface de
circulation.
SNB -> Surface nette à bâtir
Cette surface est celle sur laquelle s'applique les droits à
bâtir.
Ind -> Indice d'utilisation du sol
--
Reprendre l'indice d'utilisation fixé par le règlement
communal pour la zone considérée.
Lorsque le règlement fixe une densité, il s'agit de
transformer cette dernière en indice de la manière suivante :
densité / 3 (3 correspondant à la hauteur moyenne d'étage
de 3.00 m).
Exemple : une densité de 2,5 m3/m2 divisé par 3 correspond
à un indice de 0.83.
SBP -> Surface brute de plancher
DS -> Degré de saturation
SNB x Ind
m2
Cette surface correspond au résultat obtenu en multipliant la
SNB par l'Ind.
%
Ce degré s'exprime en % et correspond à la part déjà
utilisée de la SBP (secteur partiellement construit) ou à un
facteur de correction. On peut, selon les cas, admettre que
l'ensemble du secteur ne pourra pas être réalisé en utilisant
le maximum de la densité ou de l'indice d'utilisation du sol.
Pour viser une utilisation judicieuse des terrains, ce degré
correspond à 100% pour un secteur libre de construction.
SBP/U -> Surface brute de plancher
par unité
m2/U
Cette surface correspond à celle utilisée par un habitant ou
un poste de travail (unité). Elle est déterminée en fonction du
type de zone et du type d'habitat défini pour la zone. Il est
démontré que cette surface augmente régulièrement pour
l'habitat. Ainsi, les chiffres de l'ARE font état d'une
occupation moyenne de 34 m2 par habitant en 1980 et de 45
m2 en 2000. Elle est plus importante dans une commune
rurale que dans une ville.
Les surfaces fixées au point 6, basées sur la pratique
cantonale et les chiffres de l'OFS sont à reprendre pour le
calcul des capacités.
U -> Unité
--
Nombre d'habitants et d'emplois
T/H -> Pourcentage des places de
travail
--
Il ne s'agit que de définir le pourcentage des places de
travail admises dans la zone considérée (puisque les
emplois dans les zones d'activités ne peuvent pas être
évaluées). Il est généralement admis entre 2 et 5% de
places de travail dans les zones résidentielles et 50% dans
les zones mixtes, d'ancienne localité ou de centre.
T -> Places de travail
Capacité théorique résultant de la formule.
4
H -> Habitants
6.
Capacité théorique résultant de la formule.
Surface brute de plancher par unité
Les surfaces suivantes, correspondant à une moyenne, sont à reprendre pour le calcul de la capacité
théorique :
Type de zone
Surface de plancher par unité (SBP/U)
ZHFD -> Zone d'habitation à faible densité
– habitat individuel
60 m2
ZHFD -> Zone d'habitation à faible densité
– habitat individuel, habitat groupé et habitat terrasse
55 m2
ZRD -> Zone résidentielle densifiée
55 m2
ZHMD -> Zone d'habitation à moyenne densité – habitat 55 m2
groupé, habitat terrasse et locatif
ZHMD -> Zone d'habitation à moyenne densité – habitat 50 m2
locatif
ZHHD -> Zone d'habitation à haute densité
– habitat locatif
45 m2
ZM -> Zone mixte
ZAL -> Zone d'ancienne localité
ZCV -> Zone de centre
80 m2 à 100 m2 en raison des surfaces commerciales
et/ou artisanales.
Les zones de centre des villes ne peuvent pas être
calculées sur la base de la formule. Il s'agit de faire des
estimations des potentiels de densification.
7.
Conclusion
Cette formule n'a pas la prétention de régler tous les problèmes pour calculer la capacité d'un plan
d'aménagement. L'objectif du SAT est d'obtenir au moins des chiffres comparables pour les secteurs
affectés à l'habitation. Pour cette raison, il est indispensable que tous les professionnels de
l’aménagement utilisent la même méthode. Aussi, cette manière de faire sera requise lors de toute
révision ou modification partielle d’un plan d’aménagement.
Pour pouvoir disposer d'un résultat fiable sur l'ensemble du territoire, cette formule devra être
complétée par des méthodes empiriques, tels l'évaluation des potentiels dans les zones largement
bâties et le dénombrement des parcelles pouvant être construites.
Un fichier Excel avec la formule de calcul sera à disposition sur le site Internet du SAT.
Service de l’aménagement du territoire
Neuchâtel, le 13 décembre 2006