Le surloyer - Institut national de la consommation

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FICHE PRATIQUE
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LE SURLOYER
OU SUPPLÉMENT DE LOYER DE SOLIDARITÉ
Le supplément de loyer de solidarité (SLS), plus connu sous le terme de “surloyer” que nous utiliserons
dans cette fiche, c’est la somme qui s’ajoute au loyer des locataires des HLM et autres logements sociaux
dont les ressources viennent à dépasser les plafonds autorisés pour leur attribution.
Le surloyer vise à inciter ces locataires à quitter leur logement social au profit de ceux qui ont vocation
à en bénéficier. Au risque, en éliminant les classes moyennes, de transformer des ensembles immobiliers
en “ghettos”. C’est pourquoi le législateur, éternellement partagé entre le souci de garantir la vocation
sociale de ces logements et le souhait d’y maintenir une certaine mixité d’habitants, en durcit ou en assouplit périodiquement les règles.
QUELS LOGEMENTS SONT CONCERNÉS
PAR LE SUPPLÉMENT DE LOYER DE SOLIDARITÉ ?
La plupart des logements HLM sont passibles d’un surloyer, mais
pas tous… et pas uniquement.
Sont concernés par le surloyer :
– les logements appartenant ou gérés par des organismes HLM
et construits, améliorés ou acquis avec l’aide financière de l’État,
de prêts locatifs aidés (PLA) du Crédit foncier, conventionnés
ou non ;
– les logements conventionnés ouvrant droit à l’aide personnalisée au logement (APL) au profit des locataires, qu’ils appartiennent à des sociétés d’économie mixte ou à d’autres personnes morales – sauf s’ils ont été financés au moyen de prêts
conventionnés des banques et établissements financiers ou s’ils
ont bénéficié d’une subvention de l’Agence nationale de l’habitat (Anah) ;
– les logements financés dans le cadre de la loi du 13 juillet 1928
(“ILM 28”) gérés ou non par des bailleurs organismes HLM.
– dans un quartier classé en zone urbaine sensible (ZUS) où
règne un déséquilibre accentué entre l’habitat et l’emploi, ces
quartiers étant délimités par décret ;
– dans les zones géographiques ou quartiers exemptés de surloyer par le programme local de l’habitat.
Pour savoir si une commune ou un quartier relèvent ou non du
surloyer, on peut se renseigner auprès de la mairie ou de la préfecture.
Par ailleurs, sont exonérés de surloyer :
– les logements financés à l’aide d’un prêt conventionné accordé par une banque ou un établissement financier ;
– les logements ayant bénéficié d’une subvention de l’Agence
nationale de l’habitat (Anah) ;
– les immeubles à loyer moyen situés dans les départements
d’outre-mer.
Mais tous ces logements sont dispensés de surloyer s’ils sont
situés :
– dans une zone de revitalisation rurale (ZRR), caractérisée par
une très faible densité de population. La liste des communes
situées dans ces zones est fixée par arrêté ;
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No 1461
28 janvier - 3 février 2008
I
COMMENT EST CALCULÉ LE SUPPLÉMENT
DE LOYER DE SOLIDARITÉ ?
À l’heure où nous publions cette fiche pratique, il n’existe
toujours pas de barème national obligatoire, bien que la loi
no 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour
le logement (“loi ENL”) en ait posé le principe. En effet, les décrets d’application n’ont pas encore été publiés. Pour l’instant,
on continue d’appliquer les barèmes établis par les bailleurs
sociaux et, à défaut, le barème national supplétif.
Le barème a été fixé
par le bailleur
Le bailleur dispose d’une large latitude pour établir son barème, mais sa liberté est néanmoins encadrée :
– il n’a pas le droit de demander de surloyer aux locataires dont
les ressources ne dépassent pas d’au moins 20 % les plafonds
de ressources autorisées pour l’attribution de leur logement ;
– il est obligé d’appliquer un surloyer si le dépassement atteint
60 % ;
– les valeurs des éléments de calcul de son barème ne peuvent
être supérieures à celles qui figurent dans les deux tableaux ciaprès.
Que trouve-t-on dans un barème ?
Un barème est composé de trois séries d’éléments :
– le seuil de dépassement de ressources à partir duquel un surloyer sera demandé : 20 %, 30 %, 40 %…
– des coefficients de dépassement de ressources, qui tiennent
compte du taux de dépassement et – mais c’est facultatif – du
nombre et de l’âge des personnes vivant au foyer. Ces coefficients (ou multiplicateurs) seront identiques pour tous les logements de l’organisme situés dans le département, mais ils ne
doivent pas dépasser les maximums autorisés par l’article
R. 441-22 du code de la construction et de l’habitation, sauf
lorsque le dépassement des plafonds de ressources est égal ou
supérieur à 80 % ;
Taux de dépassement
du plafond de ressources
Coefficient de dépassement
jusqu’à 20 %
de 20 % à 30 %
de 30 % à 40 %
de 40 % à 60 %
de 60 % à 80 %
80 % et plus
pas de surloyer
0,75 (au plus)
1 (au plus)
1,5 (au plus)
de 1,5 à 2
2 (au moins)
– le montant par mètre carré habitable des suppléments de loyer
de référence. Ce montant est en principe identique pour tous
les appartements d’un immeuble ou d’un groupe d’immeubles,
mais des modulations sont possibles entre immeubles ou
groupes pour tenir compte de leur qualité ou de leur localisation.
Ces montants par mètre carré sont au moins égaux (en moyenne) aux valeurs applicables lorsque l’organisme n’a pas fixé de
barème (cf. page suivante), mais ils peuvent atteindre le triple.
Supplément de loyer mensuel maximum
(par mètre carré habitable)
Paris et communes limitrophes
1,50 ê/m2
Autres communes de l’agglomération
de Paris
Communes des zones d’urbanisation
et des villes nouvelles d’Île-de-France
1,20 ê/m2
Reste de l’Île de France
Agglomérations et communautés
de plus de 100 000 habitants
Zones d’urbanisation et villes nouvelles
hors Île-de-France
0,96 ê/m2
Départements d’outre-mer
Reste du territoire
0,24 ê/m2
Pour calculer le surloyer qui sera demandé au locataire, on multipliera la surface habitable du logement par le coefficient de
dépassement de ressources du locataire et par le montant du
supplément par mètre carré.
Un exemple : un organisme HLM, dans une ville nouvelle d’Îlede-France, a fixé son barème dans les limites maximales autorisées. Un locataire d’un appartement de 65 m2 dont les ressources dépassent de 50 % les plafonds autorisés paiera donc
65 (surface) x 1,5 (coefficient) x 1,20 (supplément) = 117 ê.
L’information des locataires
La loi ne prévoit pas d’informer les locataires, mais une circulaire
ministérielle du 29 avril 1996 préconise qu’avant toute mise en
application du supplément de loyer, le bailleur fournisse aux
locataires une information complète leur permettant de vérifier le montant exigé.
Cette information doit comporter au moins :
– l’indication que le supplément de loyer est calculé avant plafonnement (cf. encadré ci-dessous) en application du barème
national ou du barème de l’organisme – auquel cas, la délibération fixant ce barème est jointe ;
– le détail du calcul du supplément de loyer exigé du locataire
(calcul du dépassement du plafond de ressources ; coefficient
de dépassement; montant du supplément de loyer de référence;
supplément de loyer avant plafonnement ; plafond du supplément de loyer et loyer après plafonnement) ;
Le surloyer est plafonné
Le total du loyer et du surloyer ne peut pas excéder 25 % (ou, si l’on préfère, le quart) des ressources de l’ensemble des
personnes vivant au foyer. Dans le cas contraire, le surloyer serait réduit à proportion. Dans les agglomérations couvertes
par un programme local de l’habitat, ce plafond peut atteindre 35 %.
II
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28 janvier - 3 février 2008
– l’indication que toute modification de la situation de l’ensemble des personnes vivant au foyer pourra être prise en compte
en cours d’année civile si le locataire en informe le bailleur.
Le bailleur n’a pas défini de barème
Rare en HLM, cette situation est quasiment la règle dans le patrimoine des autres bailleurs sociaux. Ceux-ci sont malgré tout
obligés de demander un surloyer aux locataires dont les ressources dépassent d’au moins 60 % les plafonds autorisés, en
utilisant les valeurs réglementaires figurant dans ces deux tableaux :
Supplément de loyer mensuel maximum
(par mètre carré habitable)
Paris et communes limitrophes
0,50 ê/m2
Autres communes de l’agglomération
de Paris
Communes des zones d’urbanisation
et des villes nouvelles d’Île-de-France
0,40 ê/m2
Reste de l’Île de France
Agglomérations et communautés
de plus de 100 000 habitants
Zones d’urbanisation et villes nouvelles
hors Île-de-France
0,32 ê/m2
Départements d’outre-mer
Reste du territoire
0,08 ê/m2
Taux de dépassement
du plafond de ressources
Coefficient de dépassement
60 % à 80 %
80 % et plus
1,5
2
Le cas particulier des conventions globales
de patrimoine
Les organismes HLM ont désormais la possibilité de passer une
convention globale de patrimoine avec l’État (le conventionnement APL traditionnel s’effectue opération par opération),
comportant des engagements spécifiques et en particulier en
termes d’accueil des personnes en difficulté économique et sociale.
En contrepartie, et pour garantir une certaine mixité sociale,
la convention peut prévoir des plafonds de ressources supérieurs
aux plafonds réglementaires et déroger aux règles relatives au
surloyer présentées cette fiche pratique. Les associations de locataires représentatives sont obligatoirement consultées sur le
projet.
LE CONTRÔLE DES RESSOURCES DU LOCATAIRE
Les ressources du locataire sont contrôlées chaque année au
regard des plafonds réglementaires.
De quelles ressources et de quels plafonds
parle-t-on ?
Depuis le 1er janvier 2008, et compte tenu de la suppression de
l’abattement forfaitaire de 20 %, on ne prend plus en compte
le revenu imposable mais le “revenu fiscal de référence” tel qu’il
apparaît désormais sur l’avis d’imposition.
Pour déterminer si le locataire est passible du surloyer, on procède comme pour l’attribution d’un logement social : on additionne les revenus imposables perçus par les personnes
vivant au foyer au cours de l’avant-dernière année précédant
le questionnaire.
Ainsi, pour l’enquête 2008, les locataires doivent produire
l’avis d’imposition reçu au troisième trimestre 2007 et correspondant aux revenus perçus en 2006.
Ces ressources sont comparées aux plafonds de ressources applicables pour l’attribution des logements en vigueur à la date à
laquelle le surloyer est exigé (voir tableaux en page suivante).
L’enquête annuelle
Chaque année, les locataires reçoivent un questionnaire qu’ils
doivent compléter de renseignements concernant l’ensemble
des personnes vivant au foyer, et retourner accompagné des avis
d’imposition ou de non-imposition correspondants.
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Le locataire dispose d’un mois pour répondre. À défaut, une lettre
de rappel lui est adressée en recommandé. S’il persiste à ne pas
répondre, l’organisme lui facturera un surloyer calculé forfaitairement sur la base du dépassement maximal, et ce aussi longtemps qu’il n’aura pas communiqué les avis d’imposition et les
renseignements demandés. S’il s’avère alors que le supplément
forfaitaire était supérieur au supplément effectivement dû, le
trop-perçu lui sera remboursé. Mais les frais de dossier qui lui
auront été demandés (au maximum 22,87 ê) restent définitivement acquis à l’organisme.
Les informations concernant les conséquences d’un défaut de
réponse figurent dans la lettre de rappel.
Les locataires bénéficiant de l’aide personnalisée au logement
(APL) ou de l’allocation logement ne recevront pas de questionnaire ou, s’ils le reçoivent, ne sont pas tenus d’y répondre.
Que faire en cas de diminution
de ressources ?
Il existe un décalage de deux ans entre la date à laquelle ont été
perçus les revenus pris en compte et celle à laquelle est calculé
le surloyer. Ce décalage dans le temps pourrait être préjudiciable
au locataire dont les ressources ont diminué dans l’intervalle.
Si les revenus du ménage ont baissé au cours de la dernière année civile, ou des douze derniers mois, d’au moins 10 % par rapport aux revenus figurant sur le dernier avis d’imposition demandé, le locataire en informera son bailleur. Son surloyer sera
calculé sur la base des chiffres les plus récents.
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III
PLAFOND DE RESSOURCES ANNUELLES EN VIGUEUR EN 2008
HLM autres que logements financés à l’aide de PLA d’intégration
Ces plafonds sont majorés de 30 % lorsque le logement a été financé à l’aide d’un prêt locatif social (PLS)
et de 50 %, pour l’application du surloyer, lorsqu’il s’agit d’un “ILM 28” (cf. page I ).
Catégories de ménage
Paris et communes
limitrophes
Île-de-France (hors
Paris et communes
limitrophes)
Autres régions
Une personne seule
23 553 ê
23 553 ê
20 477 ê
Deux personnes ne comportant aucune personne
à charge, à l’exclusion des jeunes ménages
35 200 ê
35 200 ê
27 345 ê
Trois personnes ou une personne seule avec
une personne à charge ou jeune ménage
sans personne à charge
46 144 ê
42 314 ê
32 885 ê
Quatre personnes ou une personne seule
avec deux personnes à charge
55 093 ê
50 683 ê
39 698 ê
Cinq personnes ou une personne seule
avec trois personnes à charge
65 548 ê
60 000 ê
46 701 ê
Six personnes ou une personne seule
avec quatre personnes à charge
73 759 ê
67 517 ê
52 630 ê
Par personne supplémentaire
+ 8 218 ê
+ 7 523 ê
+ 5 871 ê
HLM financés à l’aide d’un PLA d’intégration
Ces plafonds sont révisés chaque année au 1er janvier, en fonction de l’évolution annuelle du Smic constatée au 1er octobre.
Catégories de ménage
Paris et communes
limitrophes
Île-de-France (hors
Paris et communes
limitrophes)
Autres régions
Une personne seule
12 956 ê
12 956 ê
11 261 ê
Deux personnes ne comportant aucune personne
à charge, à l’exclusion des jeunes ménages
21 120 ê
21 120 ê
16 407 ê
Trois personnes ou une personne seule avec
une personne à charge ou jeune ménage
sans personne à charge
27 686 ê
25 388 ê
19 730 ê
Quatre personnes ou une personne seule
avec deux personnes à charge
30 303 ê
27 875 ê
21 955 ê
Cinq personnes ou une personne seule
avec trois personnes à charge
36 050 ê
33 001 ê
25 686 ê
Six personnes ou une personne seule
avec quatre personnes à charge
40 568 ê
37 135 ê
28 947 ê
Par personne supplémentaire
+ 4 521 ê
+ 4 138 ê
+ 3 228 ê
• Le jeune ménage : il s’agit d’un couple dont la somme des âges révolus est au plus égale à 55 ans. Il n’est plus exigé que le couple soit
marié depuis moins de cinq ans.
• Le couple : depuis 2007, le terme s’applique aux personnes mariées, vivant en concubinage ou pacsées.
• Les personnes à charge : sont considérées comme telles les enfants du locataire ou de son conjoint, qui n’ont pas établi de déclaration
fiscale en leur nom propre ; les ascendants du locataire ou de son conjoint, non imposables, âgés de plus de 65 ans ou de 60 ans en cas
d’inaptitude au travail ; les ascendants, descendants ou collatéraux du locataire ou de son conjoint, titulaires d’une carte d’invalidité et non
imposables.
• Le conjoint : marié(e), partenaire de Pacs, concubin(e), peu importe dès lors qu’il ou elle est cosignataire du bail.
IV
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28 janvier - 3 février 2008
PEUT-ON CONTESTER LE SUPPLÉMENT DE LOYER ?
Le locataire conteste le barème
En théorie, le locataire peut contester le barème fixé par le bailleur, s’il ne respecte pas les limites légales, devant le tribunal
administratif. En pratique, ce n’est plus possible – car ce recours
ne pouvait être engagé que dans les deux mois à compter de
la date à laquelle il en aurait eu connaissance. Or, tous les barèmes sont déjà anciens.
En tout état de cause, le préfet ayant déjà effectué ce contrôle
avant la mise en application du barème, un recours administratif aurait sans doute été voué à l’échec.
Le locataire conteste la façon
dont son surloyer a été calculé
– le barème choisi par le bailleur distingue trois catégories d’immeubles, en fonction de leur qualité et de leur localisation. Le
locataire conteste que son immeuble soit classé dans la première
(et meilleure) catégorie, alors qu’il souffre d’un défaut d’entretien
et nécessite une véritable réhabilitation ;
– le locataire n’est pas d’accord avec la façon dont ses ressources
ont été appréciées au regard du plafond (par exemple : conjoint
considéré à tort comme inactif) ;
– la somme du loyer et du surloyer demandé dépasse le quart
des ressources du ménage…
Si le locataire s’estime victime d’une erreur d’évaluation du supplément et que ses démarches amiables n’aboutissent pas à la
rectification souhaitée, il peut saisir le tribunal d’instance de
son domicile.
Cette fois-ci, le locataire ne conteste pas le barème mais la façon
dont il est appliqué au cas par cas. Quelques exemples :
Marie-Odile Thiry-Duarte
LES TEXTES
Une section du code de la construction et de l’habitation (CCH) est consacrée au supplément de loyer de solidarité : ce sont
les articles L. 441-3 à L. 441-15 et R. 441-19 à R. 441-31.
Le champ d’application :
–
–
–
–
les logements HLM : article L. 441-1, par renvoi de l’article L. 441-3,
les logements conventionnés des sociétés d’économie mixte : article L. 481-3,
les logements conventionnés des autres personnes morales : article L. 441-13,
les “ILM 28” : article L. 442-10.
Les exclusions :
– les logements situés dans une zone de revitalisation rurale ou dans un quartier classé en zone urbaine sensible : article
L. 441-3 alinéa 4,
– dans le programme local de l’habitat : article L. 441-3-1,
– les logements financés à l’aide d’un prêt conventionné bancaire : article L. 441-14,
– les logements ayant bénéficié d’une subvention de l’Anah : article L. 441-14,
– les ILM dans les départements d’outre-mer : article L. 441-14.
Le calcul des plafonds de ressources :
– article L. 442-10,
– arrêté du 29 juillet 1987 (JO du 19 août 1987) relatif aux plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les
habitations à loyer modéré et des nouvelles aides de l’État en secteur locatif, modifié par les arrêtés du 11 mars 1994, 26 juin
1998, 11 décembre 1998, 3 mai 2001, 19 novembre 2001 et 3 décembre 2007.
Institut national de la consommation
80, rue Lecourbe – 75015 Paris – <www.conso.net>