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8 octobre 2004
Modifié le 18 octobre 2013
Liste des changements apportés
depuis l’approbation du P.L.U.
ZONES A
DE PROTECTION DE L’AGRICULTURE
Les nouvelles dispositions issues de la loi solidarité et renouvellement
urbains et de son décret d’application (article R 123-7 du code de l’urbanisme)
édictent que doivent être classés en zone agricole “les secteurs de la commune,
équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou
économique des terres agricoles” où “les constructions et installations nécessaires
aux services publics ou d’intérêt collectif et à l’exploitation agricole sont seules
autorisées. Est également autorisé le changement de destination des bâtiments
agricoles identifiés dans les documents graphiques du règlement”.
Le nouveau zonage du P.L.U. dénommé « A » , qui se substitue à
l’ancien zonage « NC » du P.O.S., accueillera donc exclusivement des
constructions ayant un lien direct avec l’activité agricole, les activités
accessoires, annexes, d’une activité agricole, ainsi que des équipements
publics.
En conséquence la zone « A » du P.L.U. est la zone où l’activité agricole est
privilégiée. Elle est donc, par essence, moins permissive que la zone NC du P.O.S.,
mais mieux caractérisée. Des amendements au règlement du P.O.S. ont
nécessairement été apportés en fonction d’une part des observations sur la pratique
réglementaire ci-après reprises et d’autre part du nouveau régime juridique.
Cela s’est traduit par :
 un objectif de respect de la qualité architecturale des bâtiments
existants lors de travaux, et un souci d’intégration à l’environnement rural et
paysager.
 une limitation des droits à construire pour toute construction
n’ayant aucun lien avec l’activité agricole. Il faut rappeler que la zone agricole est
en principe inconstructible. Pour l’essentiel, les prescriptions réglementaires assurent
“la gestion” des bâtiments autres qu’agricoles existant dans ces zones (partie A points
1 et 2 ci-après).
 un régime d’autorisation favorable au milieu agricole , tant en ce
qui concerne les constructions nécessaires à l’activité agricole que celles constituant
Rapport de Présentation du Règlement
Zones A de protection de l'agriculture
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l’accessoire de cette activité. Le changement de destination des constructions à usage
agricole est facilité pour sauvegarder ce patrimoine (partie B points 3 et 4 ci-après).
 un régime pour les garages des habitations existantes ou
nouvelles, pour les abris des animaux non agricoles, et pour les piscines
familiales (partie C points 5, 6 et 7 ci-après).
 la problématique du changement de destination des “friches” ou
bâtiments abandonnés dont le devenir, en terme de nouvel usage, doit être
compatible avec le caractère d’une zone agricole (partie D point 8).
A)
GESTION DE L’EXISTANT
1.
Pour les constructions existantes à usage d’habitation, sont
autorisés :
a)
“L’extension mesurée à la condition qu’elle n’augmente pas le
nombre de logements et sans que la construction puisse dépasser
170 m² de S.H.O.N. totale définitive après travaux, dans le respect
de la qualité architecturale du bâtiment existant et dans un souci
d’intégration à l’environnement rural et paysager”.
Cette formule remplace l’expression du P.O.S. “la création de pièces
supplémentaires destinées à une amélioration justifiée des conditions
d’habitabilité”. Il a été tenu compte des difficultés pratiques d’application
de la notion très subjective d’amélioration des conditions d’habitabilité.
Ensuite, dans le souci de remédier à des extensions démesurées, a été
privilégiée la formule “d’extension mesurée”. Cette notion est appréciée
par les tribunaux. D’ailleurs dans un arrêt, le Conseil d’Etat a considéré que
constituent des travaux excédant une extension mesurée ceux
destinés à plus du quart de la S.H.O.N. de l’habitation existante (CE 6
nov 1987, Commune de Lannilis c/ Alber).
Enfin, pour être cohérent avec la norme appliquée aux constructions
nouvelles, il a été introduit une limite de surface hors œuvre nette. Celle-ci
a aussi pour objet de mettre un frein aux extensions à répétition, qui dans
ce cas vont à l’encontre de la mesure introduite dans la règle. La S.H.O.N.
maximale retenue après débat avec le groupe technique, est de 170 m².
b)
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“La reconstruction à l’identique après sinistre d’une habitation sur
la même unité foncière, dès lors que cette habitation a été
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régulièrement édifiée, dans la mesure où elle n’augmente pas le
nombre de logements, où elle ne constitue pas une gêne pour le
caractère de la zone, et où elle est réalisée dans une architecture
en harmonie avec le site”.
La formulation nouvelle ci-dessus pour le P.L.U. a pour objet de mettre un
frein aux reconstructions excédant de manière significative la
constructibilité antérieure : maison hors de proportion avec celle
antérieure, voire la réalisation d’un petit lotissement si l’unité foncière le
permet.
La reconstruction à l’identique est entendue dans le volume existant.
Toutefois, de manière à rester cohérent avec les règles définies pour les
constructions nouvelles, il est retenu de permettre la reconstruction
jusqu’à un maximum de 170 m² de S.H.O.N. pour les constructions
antérieures qui n’auraient pas atteint cette surface. La norme actuelle
de 250 m² est apparue trop élevée, et celle de 150 m² pour les logements
de gardiennage insuffisante.
Enfin, la reconstruction après sinistre est reconnue explicitement par
l’article L 111-3 du code de l’urbanisme. Le P.L.U. de la communauté
urbaine n'admet plus que la reconstruction après sinistre, alors que
le P.O.S. permettait toute reconstruction (après sinistre ou après
démolition volontaire).
c)
“Les travaux visant à améliorer le confort ou la solidité des
bâtiments dans le volume existant, dans le respect de la qualité
architecturale du bâtiment existant, et dans un souci d’intégration
à l’environnement rural et paysager”.
Il a seulement été précisé que les travaux devaient être réalisés dans le
volume existant. L’objectif recherché de respect de la qualité architecturale
et de préservation du caractère rural a eu pour conséquence d’ajouter une
exigence supplémentaire d’insertion à l’environnement.
171
2.
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Pour les autres usages :
a)
La reconstruction à l’identique d’un bâtiment (autre qu’à usage
d’habitation) détruit par un sinistre dès lors qu’il a été
régulièrement édifié.
b)
Pour les constructions et installations à usage industriel, artisanal,
commercial, de services, de bureaux et cultuel,
dans la mesure où ils ne portent pas atteinte au caractère agricole
de la zone, dans le respect de la qualité architecturale du bâtiment
existant et dans un souci d’intégration à l’environnement rural et
paysager :
1- les travaux visant à améliorer la solidité des bâtiments (sans
conditions ),
2- l’extension mesurée des bâtiments aux conditions suivantes
réunies (qui étaient celles du P.O.S.) :
- entraînant permis de construire, déclaration de travaux ou de
clôture, autorisation d’installations et travaux divers,
- pour les activités (il s’agit ici de préciser le terme antérieur
d’« établissement » qui pouvait au P.O.S. laisser des doutes sur son sens)
existant à la date du 26 novembre 1979 (approbation de la
1re révision du P.O.S.) (Il faut entendre par là que s’il s’agit, par
exemple, d’agrandir un bâtiment actuellement affecté à du
commerce, cette affectation commerciale devait déjà l’être à cette
date de référence, même si éventuellement l’enseigne n’était pas la
même ou si les produits vendus étaient différents ; ou encore, autre
exemple, que l’affectation actuelle d’industrie devait déjà l’être à
cette date, même si éventuellement ce n’était pas la même société
ou la même production. En revanche on ne peut passer d’un adjectif
à l’autre, par exemple agrandir un bâtiment qui était à usage
industriel avant le 26.11.1979 pour faire un usage commercial. Cela
est conforme avec le règlement de la zone A et l’esprit de la loi qui
sont très stricts sur les changements d’affectation et sur la vocation
des zones agricoles).
.
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à l’intérieur de l’unité foncière telle qu’elle existait le 10 juillet
1989 (ouverture de la 3e révision du P.O.S.).
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c)
Pour les constructions et installations à usage sportif, social,
sanitaire, médical, culturel ou de loisirs :
l’extension dans la limite de 50 % au-delà de la surface hors œuvre
nette existant au 26 novembre 1979 (approbation de la 1 re révision
du P.O.S.) (comme dans le P.O.S. antérieur), les travaux visant à
améliorer la solidité des bâtiments dans la mesure où ils ne portent
pas atteinte au caractère agricole de la zone, dans le respect de la
qualité architecturale du bâtiment existant et dans un souci
d’intégration à l’environnement rural et paysager.
B)
RÉGIME D’AUTORISATION FAVORABLE A L’AGRICULTURE
3.
Pour les constructions à usage d’habitation.
a)
Est autorisée la construction à usage d’habitation de l’exploitant
directement liée aux besoins de l’exploitation et celle nécessaire au
bon fonctionnement de l’exploitation agricole et exigeant une
présence permanente. La construction doit être implantée à
proximité immédiate du bâtiment principal de l’exploitation
agricole, sauf impossibilité technique (dans ce cas sans pouvoir
excéder 100 mètres de distance par rapport au bâtiment principal
de l'exploitation), dans la limite de 170 m² de S.H.O.N., et dans un
souci d’intégration à l’environnement rural et paysager.
Le logement des agriculteurs apparaissait régi par deux règles NC au P.O.S.
: celle du 1er alinéa pour les constructions dépendant d'une exploitation agricole (sans
limite de surface), et celle du dernier alinéa pour le logement des personnes dont la
présence permanente est nécessaire (avec une limite de 150 m²).
La rédaction du P.O.S. (article NC 2 § I-1 1er alinéa) disposait : "Sont
autorisées, pour les constructions à usage d'habitation, les constructions dépendant
d'une exploitation agricole, à condition d'être intégrées ou accolées aux constructions
à usage agricole existantes ou édifiées en même temps, ou d'en être distantes de
moins de 100 mètres".
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Cette rédaction avait été instaurée lors de la révision approuvée en 1993
pour freiner la tendance à construire des habitations, prétendument pour des
agriculteurs, en rase campagne. Mais elle fait l'objet de détournements, notamment
de permis de construire demandés pour un bâtiment agricole parfois sommaire plus
un logement, et le bâtiment agricole prétexté n'est pas construit dans bon nombre de
cas.
De nombreux maires ont appelé notre attention sur les détournements de
la règle par des agriculteurs qui réalisent des maisons d’habitation non nécessaires à
l’exploitation agricole ou par des agriculteurs “prête-nom”. (Le seul moyen de faire
face aux constructions non conformes au règlement du P.O.S. ou obtenue par fraude
est de saisir la justice).
Il arrive, une fois le permis de construire accordé et avant même
d'entreprendre tous travaux, que le pétitionnaire transfère son permis à autrui,
membre de la famille ou étranger à la famille n'ayant aucun rapport avec la
profession agricole. Les maires demandent si l'on peut refuser le transfert ; on ne le
peut pas. Il faudrait limiter le nombre de logements sur une même exploitation. Il
arrive aussi que l'habitation une fois construite est vendue à un tiers étranger à
l'agriculture.
L'agriculteur et sa famille sont parfois autant de prête-noms, d'autant que
le P.O.S. ne limite pas le nombre d'habitations. Des maires demandent d'empêcher
qu'un agriculteur construise une maison prétendument pour lui ou quelqu'un de sa
famille, la revende aussitôt, puis renouvelle éventuellement plusieurs fois cette
opération.
La principale difficulté réside dans la précision à apporter sur la notion de
construction liée à une activité agricole. Les juridictions se réfèrent à des critères
tels que la proximité de la construction avec le corps de l’exploitation, les
caractéristiques mêmes de l’exploitation telles que la nature des productions, le lien
avec la terre ou les instruments agricoles, mais aussi le rapport entre le projet et
l’étendue de l’exploitation. Les juridictions se réfèrent aussi à la profession du
pétitionnaire.
Une réponse ministérielle du 2 septembre 1985 exprime que peuvent être
autorisés en zone NC les locaux d'habitation liés aux exploitations agricoles,
nécessaires à la bonne marche de l'exploitation, qu'il s'agisse des logements des
enfants ou des ascendants à condition dans ce dernier cas qu'ils aient une utilité
directe pour l'exploitation.
Il a été envisagé de limiter la construction à 150 m² de SHON, par
référence à la norme fixée dans le P.O.S. pour les logements des personnes dont la
présence permanente est nécessaire et qui concerne uniquement les activités autres
qu’agricoles. D'autres propositions ont envisagé 200 m². Au vu des échanges avec
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nos partenaires publics, c’est 170 m² qui a été retenu. Cette norme sera également
appliquée pour toutes les constructions, y compris l’extension des constructions
existantes.
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Est supprimée la condition selon laquelle la construction doit être intégrée
ou accolée aux constructions à usage agricole : la pratique a démontré que cela
pouvait être préjudiciable, mais la notion des 100 mètres de distance a été préservée.
Le principe est que l’habitation doit être à proximité immédiate du siège de
l’exploitation, et ce n’est que s’il y a impossibilité technique qu’elle peut s’en
éloigner, mais jusqu’à 100 mètres maximum, jamais plus loin. La
considération d’une intégration à l’environnement a été ajoutée.
En résumé, la disposition édictée par le règlement du P.L.U., citée en
tête du présent point trois, aboutit à autoriser :
- « l’habitation de l’exploitant », et il a été ajouté, à la suite de
la
demande
de
la
chambre
d’agriculture
lors
de
la
consultation administrative, « directement liée aux besoins de
l’exploi-tation »,
-
ainsi que « l’habitation nécessaire au bon fonctionnement de
l’exploitation
agricole
et
exigeant
une
présence
permanente ».
4.
Pour les constructions à usage agricole.
a)
Sont autorisées les constructions nouvelles et installations classées pour la
protection de l’environnement nécessaires à l’exploitation agricole.
b)
Pour permettre aux exploitants en place d’évoluer et de pérenniser leur
exploitation au besoin par une diversification de leur activité, une
disposition réglementaire a été introduite, à savoir : “sont autorisées les
constructions destinées à la vente ou à la transformation des
produits de l’exploitation, dans la mesure où cette activité
constitue l’accessoire de l’exploitation agricole, implantées à
proximité immédiate du bâtiment principal de l'exploitation, sauf
impossibilité technique (dans ce cas sans pouvoir excéder 100
mètres de distance par rapport à celui-ci), dans le respect de la
qualité architecturale du
bâtiment existant et dans un souci d’intégration à un
environnement rural et paysager”. Cela répond à une exigence
économique du monde agricole.
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C)
RÉGIME DES GARAGES, DES ABRIS POUR ANIMAUX ET DES
PISCINES
5.
Pour les garages des habitations existantes ou nouvelles
Le règlement du P.O.S. autorisait (article NC 2 § I-17) les garages dans la
limite de 20 m² sur les unités foncières supportant une habitation.
Les communes de Quesnoy-sur-Deûle, Wambrechies, Halluin et
Bousbecque ont signalé que ces maisons, isolées résidentielles ou en coron, sont
occupées par des familles qui ont plusieurs voitures; elles se sont étonnées que la
taille des garages fût limitée en zone NC alors qu'elle ne l’était pas en zone urbaine;
elles ont demandé de permettre des garages plus grands pouvant accueillir deux
véhicules, avec une superficie de 30 ou 40 m², invoquant pour certaines d’entre elles
que les habitations possèdent souvent de grands terrains. Cela éviterait le
stationnement problématique sur des voies souvent assez étroites.
Les terrains ne sont pas toujours de grande taille ; il y a même aussi des
petites maisons d’ouvriers agricoles implantées en bande sur des parcelles petites et
étroites en lanières. Il est décidé de porter la norme à 40 m² en zone agricole
A : « les garages dans la limite de 40 m² par unité foncière supportant une
habitation, dans le respect de la qualité architecturale du bâtiment existant,
et dans un souci d’intégration à l’environnement rural et paysager. Sauf
impossibilité liée à la configuration de l’unité foncière, les garages doivent
être accolés à la construction à usage d’habitation ».
La configuration du parcellaire présente souvent le cas de petites maisons
d’ouvriers agricoles qui ont été construites côte à côte sur des parcelles étroites. Il est
alors impossible d’ajouter un garage sur l’unité foncière. La solution qui a été
envisagée était de proposer que le règlement autorisât leur édification sur un terrain
situé à proximité immédiate, souvent en face des maisons, de l’autre côté de la voie.
Mais cela comporte le risque de créer des bandes de garages isolées et donc très
visibles de la voie publique. De plus, les représentants de l’agriculture sont réticents à
un empiétement dans l'espace agricole. C’est pourquoi le projet de P.L.U. arrêté en
mai 2003 ne prévoyait la possibilité de créer des bandes de garages.
Des maires sont intervenus à nouveau sur cette problématique, en faisant
notamment valoir que les véhicules ne bénéficiant pas de garage et qui stationnent
sur la voie souvent étroite entravent la circulation. Aussi la communauté urbaine a-t-
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elle finalement estimé que l’on pourrait autoriser des rangées de garages en dehors
du terrain supportant l’habitation afin de répondre aux besoins, mais en l’encadrant
fortement par des conditions qui seraient de nature à limiter le mitage,
préoccupation à la fois de la communauté et des représentants du milieu agricole.
En définitive le P.L.U. édicte la disposition suivante : « Est autorisée la
construction de bandes de plus de deux garages sur une même unité
foncière aux conditions cumulatives suivantes :
- être liée à la présence d’un linéaire bâti ancien existant dans la
-
-
6.
zone,
être dans l’impossibilité de réaliser le garage sur l’unité foncière
supportant l’habitation,
sans pouvoir excéder 40 m² par habitation composant le linéaire,
s’implanter, soit en continuité de ce linéaire, soit en fond de
parcelles de ce même linéaire, soit en reconstitution du front
bâti,
s’intégrer harmonieusement dans le milieu environnant par le
choix des matériaux, des couleurs et de l’accompagnement
végétal ».
Les abris pour les animaux non agricoles
A la demande du milieu agricole, il est prévu une disposition réglementaire
pour les abris pour animaux n’ayant pas de lien avec l’activité agricole:
« Les abris pour animaux, en dehors de l’activité agricole, dans la
limite de 30 m² de surface hors œuvre brute au total, par unité foncière
supportant une habitation, dans le respect de la qualité architecturale du
bâtiment existant et dans un souci d’intégration à l’environnement rural et
paysager. Sauf impossibilité liée à la configuration de l’unité foncière ou à
une autre législation, ils doivent être accolés à la construction à usage
d’habitation ».
7.
Les piscines familiales
Le maire de Wambrechies a appelé l’attention sur le caractère du
règlement de la zone agricole qui n’autorise que ce qu’il liste à l’article 2. Celui-ci
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s’oppose à la réalisation de piscines familiales de plein air puisqu’elles ne figurent pas
dans l’énumération, alors qu’une habitation en zone urbaine peut comporter une
piscine. Or il existe des habitations en zone A, non seulement celles des agriculteurs
ou les petites rangées de maisons anciennes d’ouvriers agricoles, mais aussi des
maisons résidentielles implantées depuis plusieurs dizaines d’années. Après
discussion, la commission mixte a accepté la proposition de permettre ce type
d’installation d’agrément.
L’article A2 § I-A-3-c du P.L.U. autorise les piscines d’agrément
familial à condition qu’elles soient à proximité immédiate de l’habitation et
qu’elles s’intègrent dans l’environnement paysager.
D)
PROBLÉMATIQUE DES CHANGEMENTS DE DESTINATION
Situation au P.L.U approuvé le 8 octobre 2004
8.
Afin d’éviter que des anciens corps de ferme ne tombent en ruine plusieurs
années après le départ de l’exploitant à défaut d’un repreneur, il a paru indispensable
d’envisager le devenir de ces patrimoines, d’autant qu’une demande existe quant à la
reconversion de ces sites, mais en préservant le caractère rural de ces zones
naturelles.
De même, notre attention a été attirée sur des bâtiments artisanaux,
industriels, commerciaux qui étaient le siège d'activités à présent éteintes. Pour éviter
leur délabrement en l'absence de repreneurs économiques, un changement de
destination pouvait être envisagé.
Nous avions donc initialement prévu un dispositif autorisant les
reconversions de tous bâtiments en gîtes ruraux, chambres d'hôtes, chambres
d'étudiants à la ferme, auberges de campagne, salons de réception, magasins
d'antiquités, de brocantes ou d'artisanat d'art, fermes équestres.
Mais l'article R 123-7 du code de l'urbanisme édicte expressément que
"sont seules autorisées en zone A les constructions et installations nécessaires aux
services publics ou d'intérêt collectif et à l'exploitation agricole".
Dans plusieurs réponses écrites à des parlementaires le ministère affirme le
caractère strict de la notion de nécessité par rapport à l'exploitation agricole. Il
n'admet que les aménagements accessoires de bâtiments agricoles tels que les gîtes
dans la mesure où ces activités sont directement liées à l'exploitation agricole et en
demeurent l'accessoire. Tout autre changement de destination est exclu, y compris
tous changements sur les bâtiments existants non agricoles.
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Cependant, pour résoudre la reconversion d'anciens bâtiments agricoles en d’autres
usages que ces limitations, la loi Urbanisme et habitat du 2 juillet 2003 est venue
introduire un article L 123-3-1 dans le code de l’urbanisme qui permet aux P.L.U. de
désigner individuellement les bâtiments agricoles qui, en raison de leur intérêt
architectural ou patrimonial, peuvent faire l'objet d'un changement de destination,
dès lors que ce changement ne compromet par l'exploitation agricole. Mais cette loi
est intervenue alors que le projet de P.L.U. de la communauté urbaine était déjà
arrêté. Aussi a t-il été décidé de prendre le temps nécessaire pour établir cet
inventaire des bâtiments concernés en collaboration avec la chambre d’agriculture et
la direction départementale de l’agriculture. Des procédures ultérieures de
modification du P.L.U. pourront être engagées à cette fin.
Dans le cadre du P.L.U. approuvé le 8 octobre 2004, nous avions
retenues les dispositions ci-après.
Ont été maintenus (avec quelques ajustements) des principes qui
figuraient déjà en zone naturelle du P.O.S. pour les changements de destination,
à savoir :
* tout changement de destination de bâtiments à usage agricole de plus de
15 ans doit être réalisé dans le volume existant,
* à condition que l’unité foncière soit desservie au minimum par les réseaux
d’eau et d’électricité,
* la nouvelle destination ne doit pas entraîner de renforcement des réseaux
existants, notamment en ce qui concerne la voirie, l’assainissement et l’eau
potable,
* le bâtiment existant doit présenter un intérêt architectural et un caractère
traditionnel ; sont notamment exclus les cas de bâtiments provisoires,
sommaires, en parpaings, en briques creuses ou plâtrières (ces deux
derniers cas ont été ajoutés suite à l’enquête publique), ou métallique,
* les travaux de restauration doivent respecter rigoureusement la qualité
architecturale du bâtiment, et contribuer à la mise en valeur et à la
sauvegarde du patrimoine rural,
* il a été ajouté d’une part que les bâtiments et les surfaces imperméabilisées
existants doivent être suffisants pour satisfaire les besoins de
stationnement (dans le but d’une gestion économe de l’espace non
agricole), et d’autre part que les travaux contribuent à la mise en valeur et
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à la sauvegarde du patrimoine rural, de manière à être soucieux de l’aspect
qualitatif du patrimoine.
Les nouvelles destinations autorisées étaient alors les suivantes :
« Dans la mesure où ils sont directement liés à l'exploitation agricole et en
demeurent l'accessoire : les locaux de vente de produits à la ferme, les
gîtes ruraux, chambres d'hôtes, dans la limite de cinq gîtes ou chambres,
les gîtes de groupe, les chambres d'étudiants à la ferme, les fermesauberges, les fermes équestres ».
Situation au P.L.U approuvé en 2009 : 1ère phase d’inventaire des
bâtiments agricoles appelée « IBAEA ».
8 bis.
Depuis la dernière révision, lors du passage du POS au PLU, plusieurs
réformes de l’urbanisme sont intervenues : La loi de Solidarité et de
Renouvellement Urbains ( SRU) du 13 décembre 2000 et la loi « Urbanisme et
Habitat » du 2 juillet 2003. Cette dernière loi a introduit dans le code de l’urbanisme
l’article L.123-3-1 qui dispose que : « Dans les zones agricoles, le règlement peut
désigner les bâtiments agricoles qui, en raison de leur intérêt architectural ou
patrimonial, peuvent faire objet d'un changement de destination, dès lors que ce
changement ne compromet pas l'exploitation agricole. » L’article R.123-12 du
même code, issu du décret du 9 juin 2004, est rédigé dans les mêmes termes.
La procédure de révision du document d’urbanisme étant à un stade très avancé au
moment de l’entrée en vigueur des dispositions de la loi « urbanisme et habitat » et
de ses décrets d’application, les auteurs du PLU s’étaient engagés, à l’époque, à
mettre en œuvre ultérieurement les dispositions offertes par le nouveau texte en ce
qui concerne le changement de destination des bâtiments agricoles.
Ainsi, le PLU approuvé, et en vigueur autorise certains changements de destination
listés dans le règlement, sous réserve de respecter 4 conditions cumulatives ; cellesci ont pour objectifs principalement de prendre en considération le bâti agricole
présentant un caractère architectural et de ne pas renforcer les équipements publics
existants.
Cette disposition réglementaire introduite dans le PLU, ne peut trouver à
s’appliquer à défaut d’un inventaire repris au sein du document de planification
urbaine, inventaire exigé par la loi Urbanisme et Habitat.
Il est nécessaire d’effectuer cet inventaire pour rendre effective cette possibilité de
changement de destination.
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Il s’agit d’intégrer dans le document de planification urbaine ce premier
inventaire, celui-ci concerne donc le recensement des bâtiments agricoles des
exploitations en activité, susceptibles de faire l’objet d’un changement de
destination.
L’objectif recherché, par cette démarche d’inventaire a été de répondre en
priorité aux acteurs directement concernés par la zone A à savoir, les
exploitants agricoles. Ce phasage en deux temps est rendu nécessaire de par
l’étendue de la zone A et la quantité de bâtiments concernés (plus de 800
fermes identifiées en zone A). Le premier inventaire, concerne 51 communes,
listées en annexe, et plus de 350 bâtiments.
Il était donc indispensable de répondre à cette première cible en utilisant la
possibilité de changement de destination sur les bâtiments agricoles présents
sur des exploitations toujours en activités afin de sauvegarder le bâti rural
présentant des caractéristiques patrimoniales et architecturales et de conforter
l’activité agricole en permettant une diversification agricole répondant aux
besoins actuels et futurs.
La justification de cette démarche d’inventaire trouve son essence
dans trois objectifs essentiels :

Préserver et diversifier les activités agricoles dans la zone A

Protéger le patrimoine rural, présentant un intérêt architectural

Préserver le paysage
Il est à noter que LMCU a privilégié une acception du terme « patrimonial » dans
le sens d’un patrimoine traditionnel.
Compte tenu de ces objectifs, il a, ainsi, été décidé de ne retenir que les
bâtiments présentant un intérêt architectural intéressant en matériaux et
structures d’origine : bois, briques , tuiles..
A contrario les bâtiments du type hangar en tôles ondulées, murs en briques
creuses en plâtrière (bâti vite), barres métalliques, toiture en tôle ondulée ou
« fibro » mur en parpaings……ou tout autre type de matériau pouvant
dénaturer le bâtiment d’origine et porter préjudice au caractère architectural,
n’ont pas été retenus.
Néanmoins, certains bâtiments dont le corps de ferme présente des
caractéristiques d’origine mais dénaturés par de légères extensions ont été
retenues de la même manière.
Un important travail d’inventaire a donc été mis en place, par le biais d’un
partenariat technique et financier entre LMCU et la Chambre d’Agriculture,
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partenaire expert de par ses relations privilégiées avec le monde agricole. Ont été
également fortement associés à cette démarche, les services de l’État, et la
Direction Départementale de l’Agriculture et de la Forêt (DDAF).
Ainsi, l’objet de la présente modification est de transcrire dans le document de
planification urbaine, l’inventaire des bâtiments agricoles en activité susceptibles
de faire l’objet d’un changement de destination, sachant que la liste des
changements de destinations étant, par rapport à celle présente au PLU, grevée
de trois destinations supplémentaires.
Il est à noter que pour bénéficier de ces changements de destinations, être dans
l’inventaire est une condition nécessaire mais insuffisante, il convient de répondre
aux conditions ci-après.
Les conditions du changement de destination
Seules, les exploitations étant en activité sont donc concernées par la
démarche d’inventaire, c'est-à-dire celles répondant aux critères d’affiliation
au régime social des exploitants agricoles et maîtrisant une activité
juridiquement agricole au sens du code rural.
Le fait d’être répertorié dans l’inventaire des bâtiments agricoles est une
condition nécessaire mais insuffisante pour pouvoir prétendre aux
changements de destination autorisés. Il faut en sus d’être répertorié
dans cet inventaire, répondre à des conditions précises.
A ce titre ne pourront faire l’objet d’un changement de destination, que
les bâtiments des exploitations en activité, identifiés cartographiquement
et étant répertoriés dans l’inventaire (annexé au PLU) répondant aux
conditions suivantes:
L’inventaire opéré, répertoriant de manière précise les bâtiments faisant l’objet
de la présente démarche, rend inutile la présence du critère « de plus de
quinze ans » pour les bâtiments à usage agricole. Ce critère est donc retiré.
-les travaux doivent être réalisés dans le volume existant ;
-le bâtiment existant doit présenter un intérêt architectural ou un
caractère traditionnel (sont notamment exclus bâtiments provisoires,
sommaires, en parpaings, métalliques, en briques creuses en plâtrière) ;
-l’unité foncière concernée doit être desservie au minimum par les
réseaux d’eau et d’électricité. La nouvelle destination ne doit pas
entraîner de renforcement des réseaux existants, notamment en ce qui
183
8 octobre 2004
concerne la voirie, l’assainissement et l’eau potable. De plus les bâtiments
et les surfaces imperméabilisées existants doivent être suffisants pour
satisfaire les besoins en stationnement ;
-les travaux de restauration doivent respecter rigoureusement les
caractéristiques architecturales du bâtiment et contribuer à la mise en
valeur et à la sauvegarde du patrimoine rural.
Le parti pris a consisté à reconduire les principes existants déjà dans le PLU qui
avaient fait l’objet d’un consensus de tous les partenaires associées à la
procédure de révision lors du passage du POS en PLU .
En conséquence à l’inventaire s’applique les conditions listées dans le
règlement du PLU. Cette combinaison a pour but, la préservation de la zone
agricole et de ses finalités, sans dérive résultant du recours abusif à une
utilisation des changements de destination dénaturant cette zone. La volonté
est donc, notamment, de valoriser un patrimoine rural présentant un intérêt
architectural et d’éviter, par la même, à défaut d’adoption de mesures de
préservation, une déliquescence à terme, de ce patrimoine. Cet objectif de
préservation concourre également à la diversification de l’activité agricole.
Les destinations autorisées
Les nouvelles destinations doivent être, comme les précédentes, par ailleurs
toujours en vigueur, l’accessoire d’une activité agricole existante.
Ainsi, pour les bâtiments identifiés au plan local d’urbanisme, les
destinations autorisées seront celles déjà déclinées dans le règlement de
la zone « A », pour les usages suivants, à savoir :
- Les locaux de vente de produits à la ferme ;
- Les gîtes ruraux et les chambres d ’hôtes ( dans la limite de 5 tout
compris*) ;
- Les gîtes de groupe ;
- Les chambres d ’étudiants à la ferme ;
- Les fermes - auberges ;
- Les fermes équestres ;
*Pour ne pas compromettre le caractère de la zone agricole, s’agissant des
gîtes ruraux et chambres d’hôtes, il y a lieu de considérer que pour un même
ensemble bâti, il ne peut être autorisé qu’un maximum de 5 :
A titre d’exemples : 3 gîtes ruraux + 2 chambres d’hôtes ou
4 chambres d’hôtes + 1 gîte rural ou
184
8 octobre 2004
3 chambres d’hôtes + 2 gîtes ruraux
Éléments de définitions :
Sièges d’exploitations :
Exploitations répondant aux
critères d’affiliation au régime
social des exploitants agricoles
et maîtrisant une activité
juridiquement agricole au sens
du code rural.
Ensemble bâti :
Ensemble de bâtiments (accolés
et/ou indépendants) présents au
sein d’une même exploitation.
Unité bâtie :
Ensemble de bâtiments accolés
au sein d’un même ensemble
bâti.
Les différents bâtiments ont des
fonctions bien distinctes.
Les nouvelles destinations ajoutées en 2009 par Lille Métropole
Il est apparu opportun, suite à la demande du monde agricole, d’ajouter
les destinations suivantes :
- Les salles de réceptions ;
- Le logement de fonction de l’exploitant agricole ;
- L’aménagement des bâtiments pour l’accueil du public en vue d’actions
pédagogiques et d’activités de découverte et de promotion du monde
agricole.
185
8 octobre 2004
Situation au P.L.U approuvé en 2015 2ème phase d’inventaire des bâtiments
agricoles appelée « IBA2 ».
Compte tenu des enjeux de préservation et de valorisation d’un patrimoine commun
et très identitaire que représentent les ensembles agricoles qui ponctuent les
campagnes de la Métropole Européenne de Lille , la seconde phase appelée
« Inventaire des Bâtiments Agricoles n°2 » prend en compte un nouveau champ
d’application de l’article L.123-3-1 et vient s’ajouter au premier inventaire « IBEA »
destiné aux bâtiments agricoles en activité (approuvé en 2009) sans le remettre en
cause. L’objectif de la seconde phase appelée « Inventaire des Bâtiments Agricoles
n° 2 » est de cibler les bâtiments agricoles qui ne sont plus en activité.
En effet, dans le cadre de l’IBEA, les bâtiments agricoles sans activité ne peuvent
pas faire l’objet de changement de destination, leur reconversion est difficile et leur
préservation peut être compromise.
Il est à noter que la Métropole Européenne de Lille a privilégié dans le cadre de la
démarche IBA2 une acceptation du terme « patrimonial » de l’article L.123-3-1 du
code de l’urbanisme dans le sens du patrimoine traditionnel et culturel et, pour cette
raison, a décidé de ne retenir que les fermes. En effet, ces bâtiments répondent aux
critères de la loi et semblent les plus intéressants sur le plan de la valeur
patrimoniale, architecturale et identitaire. Plus de 400 fermes sans activité agricole
situées en zone A sont potentiellement concernées par l’IBA2.
Dispositif IBA2
Les auteurs du PLU ont fait le choix d’un dispositif partenarial qui privilégie une
entrée « projet », c'est-à-dire une inscription à l’IBA2 ferme par ferme par des fiches
prescriptives qui viennent alimenter l’inventaire sur la base d’un projet au fur et à
mesure des demandes et par voie de remaniements du PLU successifs par le biais
de la déclaration de projet valant mise en compatibilité du PLU.
Ces fiches qui comportent des prescriptions spécifiques à chaque ferme font partie
du règlement du PLU. Elles spécifient l’intérêt patrimonial de la ferme, désignée par
un repérage cartographique et établissent des règles de réhabilitation, énoncées en
fonction des caractéristiques architecturales et paysagères de la ferme.
Cette méthode au cas par cas est régie par un « cadre réglementaire général »
intégré dans le règlement de la zone A article 2, 11,12, 13 qui pose les conditions de
changements de destination et les contours de la démarche de préservation du
patrimoine agricole rural.
Les conditions de changement de destination
Les conditions relatives à l’existant
-
Seuls, les bâtiments considérés comme des fermes ou parties de fermes
présentant un intérêt patrimonial sont concernés par la démarche IBA2.
-
Est considéré comme « ferme » un bâti ou un ensemble de bâtis détruit au
minimum qui est ou qui a été un siège d’exploitation d’une activité agricole
186
8 octobre 2004
abritant ou ayant abrité, au minimum les produits agricoles ou les cheptels
animaliers et une habitation généralement celle de l’exploitant.
-
Une ferme présente un intérêt patrimonial si elle est représentative d’une des
valeurs énoncées ci-après :
 Valeur de référence : la ferme offre un exemple d’un ensemble architectural et
paysager représentatif d’une période significative de l’histoire rurale.
 Valeur de repère : la ferme ou une partie de la ferme constitue un repère
visuel.
 Valeur de rareté : la ferme ou une partie de la ferme apporte un témoignage
rare pour la commune.
 Valeur de mémoire : la ferme ou une partie de la ferme témoigne d’un fait
historique pour l’histoire de la commune.
 Valeur de savoir faire constructif : la ferme ou une partie de la ferme est
représentative d’un savoir faire lié à la construction traditionnelle du bâtiment
ou d’une technicité constructive particulière.
 Valeur ethnologique : la ferme ou une partie de la ferme est directement
associée à des événements ou des traditions vivantes ayant une signification
pour l’histoire de la commune.
-
A contrario les bâtiments du type hangar en tôles ondulées, murs en briques
creuses, en plâtrière (bâti vite), barres métalliques, toiture en tôle ondulée ou
«fibro» mur en parpaings, ne sont pas retenus.
-
La démolition peut être exigée pour tout type de bâti pouvant porter préjudice au
caractère architectural ou patrimonial de la ferme.
Le fait d’être une ferme d’intérêt patrimonial est une condition nécessaire mais
insuffisante pour pouvoir prétendre aux changements de destination. Il faut en sus
respecter des conditions supplémentaires liées à l’usage envisagé dans la ferme.
Les conditions relatives à l’usage projeté
-
Le changement de destination doit être envisagé dans une ferme dont
l’exploitation n’est plus en activité.
-
L’activité projetée doit être compatible avec la zone agricole et avec le caractère
patrimonial de la ferme. Ce principe implique d’une part que, conformément au
Projet d’Aménagement et de Développement Durable du PLU visant le
renforcement du commerce dans les centres villes et les centralités de quartiers,
l’implantation du commerce dans les fermes de l’IBA2 est limitée aux commerces
liés à la ruralité et aux spécificités du territoire.
-
D’autre part, l’imperméabilisation supplémentaire des sols est interdite.
-
Le projet est réalisé dans le volume existant.
-
L’activité ne doit pas nécessiter de création ou de renforcement de réseaux
publics notamment en ce qui concerne la voirie, l’assainissement et l’eau potable.
187
-
8 octobre 2004
Les travaux envisagés doivent respecter rigoureusement les caractéristiques
architecturales et paysagères de la ferme et contribuer à la mise en valeur et à la
sauvegarde du patrimoine rural. Ainsi les prescriptions sur les travaux portent à la
fois sur le bâti mais également sur les éléments naturels (végétation et réseau
hydraulique) considérés dans le cas des fermes comme un ensemble
indissociable.
Prescriptions relatives à la préservation et à la mise en valeur des fermes de la
métropole lilloise.
La démarche IBA2 porte une attention particulière aux travaux envisagés lors du
changement de destination. Les prescriptions émises dans le règlement de la Zone A
et dans la fiche liée à chaque ferme sont attentives aux caractéristiques de chaque
ferme de la métropole. L’objectif premier est leur préservation et mise en valeur.
-
Les travaux envisagés doivent privilégier une intégration adaptée au paysage et à
la morphologie de la ferme.
L a composition des façades doit être harmonieuse.
Les techniques de restauration devront respecter l’aspect, les dimensions et les
méthodes de mise en œuvre des matériaux traditionnels de la région.
Les aires de stationnement doivent être traitées de manière paysagère afin de
limiter leur impact visuel.
Les éléments végétaux structurant le paysage sont à préserver ou à renouveler
dans les mêmes caractéristiques.
E)
188
DIVERS
.
Les autres autorisations déjà permises en zone NC qui ne sont pas
contraires à la nouvelle législation ont été reprises pour la zone A.
.
La formulation concernant les équipements publics a tenu compte de la loi
S.R.U. : constructions et installations nécessaires aux services publics
ou d’intérêt collectif.
.
Par ailleurs, sont autorisés les terrains spécialement aménagés pour
l'accueil des gens du voyage inscrits en emplacement réservé au plan.
.
Dans les secteurs affectés au domaine public ferroviaire repérés au
plan, sont seules autorisées les constructions et installations
nécessaires au fonctionnement du service public ferroviaire, qui
doivent être situées à proximité immédiate des voies et être de nature
à porter atteinte le moins possible aux sites et paysages.
8 octobre 2004
-
Sont autorisées les carrières, les briqueteries et les installations classées
nécessaires au fonctionnement des carrières ou liées à leur
remblayage.
F LES SECTEURS DE TAILLE ET DE CAPACITÉ D’ACCUEIL LIMITÉES
Les zones naturelles et agricoles ne peuvent par principe accueillir de
constructions incompatibles avec le caractère de ces zones.
Toutefois, afin de permettre la réalisation de constructions non directement
liées à l’activité agricole, la loi du 12 juillet 2010 portant engagement
national pour l’environnement, dite Grenelle 2, a précisé qu’il pouvait être
créé des secteurs de taille et de capacité d’accueil limitées (article L 123-1-5
14° du code de l’urbanisme).
Ainsi, « dans les zones naturelles, agricoles ou forestières, le
règlement peut délimiter des secteurs de taille et de capacité d’accueil
limitées dans lesquels des constructions peuvent être autorisées à la
condition qu’elles ne portent atteinte ni à la préservation des sols agricoles
et forestiers ni à la sauvegarde des sites, milieux naturels et paysagers », à la
condition de préciser « les conditions de hauteur, d’implantation et de
densité
des
constructions
permettant
d’assurer
leur
insertion
dans
l’environnement et leur compatibilité avec le maintien du caractère naturel,
agricole ou forestier de la zone ».
Lille Métropole Communauté Urbaine a décidé d’instaurer un secteur
de taille et de capacité d’accueil limitées à Wavrin pour permettre la création
d’une pension de famille destinée à des personnes dont l’âge et l’état de
santé nécessitent un logement adapté . L’installation de cet équipement en
zone agricole est justifiée par les activités déjà menées dans la ferme des
petites haies, dont le projet de réinsertion s’appuie sur les activités de
culture maraichères.
Ce secteur est donc délimité sur les parcelles de la ferme des petites
haies, B 0070, B 009 et une partie de la parcelle B 1021, sur lesquelles le
Centre d’Hébergement et de Réinsertion Sociale et la pension de famille
nécessaires seront situés.
189
8 octobre 2004
Les secteurs de taille et de capacité d’accueil limitées sont
matérialisés par un zonage « AL » pour le caractère limité. Le secteur instauré
pour l’installation de la pension de famille à Wavrin, est classé en « AL1 ».
Il convient donc d’adapter certains articles du règlement de la zone A :
- Article 1 : règles inchangées.
- Article
2:
des
constructions
liées
aux
activités
et
équipements existants sont autorisées, notamment celles
relatives à l’hébergement des personnes en parcours de
réinsertion sociale.
- Articles 3 à 6 : règles inchangées
- Article 7 : Un recul de 3 m des limites séparatives est
obligatoire, les constructions en limite de propriété ne sont
donc pas autorisées, afin de permettre un accompagnement
paysager périphérique.
- Article 8 : règles inchangées
- Article 9 : en dehors des secteurs de parc, la zone A ne
comporte pas de règles d’emprise au sol, toutefois, des
constructions étant autorisées dans ce secteur, l’emprise au
sol est limitée à 60%, afin de contenir les projets de
constructions.
- Article 10 : les hauteurs à l’égout des toitures, réduites de 9
mètres à 6 mètres, et les hauteurs absolues réduites de 16,50
mètres à 11 mètres, sont plus basses que la règle générale,
pour assurer une meilleure intégration dans l’environnement.
- Article 11 : règles inchangées.
- Article 12 : Aucune règle, en dehors des secteurs de parc, ne
figurant dans le règlement de la zone agricole, une norme
spécifique pour les structures d’hébergement est instaurée,
soit une place de stationnement pour deux chambres, en
accompagnement des structures d’hébergement.
- Article 13 : Des règles relatives à l’accompagnement paysager
sont instaurées afin de limiter l’impact des constructions sur
la plaine agricole.
- Article 14 : Non réglementé (inchangé).
190

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