TABLE DES MATIÈRES

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la fiscalité immobilière
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Numéros
Pages
Inhoud. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Table alphabétique . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Zaakregister . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Table des décisions citées . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
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CHAPITRE I
IMPOSITION DES REVENUS IMMOBILIERS
À L’IMPÔT DES PERSONNES PHYSIQUES
Section I
Principes
11.
2.
Revenus immobiliers imposables. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Double imposition des revenus immobiliers. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41
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Section II
Le revenu cadastral
§ 1. — Le revenu cadastral : notion
13.
14.
15.
Revenu moyen normal net annuel. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Immeubles par destination pour le calcul du revenu cadastral . . . . . . . . . . . . . . . Exclusion des véhicules, matériels et outillages. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
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43
§ 2. — Fixation du revenu cadastral
16.
17.
Un revenu cadastral par parcelle cadastrale. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Calcul du revenu cadastral . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43
44
§ 3. — Évaluation, réévaluation, révision du revenu cadastral
18.
19.
10.
Réévaluation sur déclaration spontanée du contribuable. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Évaluation ou réévaluation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Révisions du revenu cadastral . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44
44
45
§ 4. — Procédure
11.
12.
Notification du revenu cadastral par l’Administration et droits d’investigation. Réclamation. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45
46
§ 5. — Réduction du revenu cadastral
13.
14.
Principe : réduction pour improductivité. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Conditions d’obtention de la réduction. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47
48
§ 6. — Exonération du revenu cadastral
15.
16.
Principe. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Conditions de l’exonération . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50
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§ 7. — La déduction pour habitation
A. Ancien régime
17. 18. 19. 20. 21. Ancien régime de la déduction pour habitation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Notion d’habitation et montant de la déduction. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Une déduction pour habitation par conjoint ou cohabitant légal . . . . . . . . . . . . . Majoration de la déduction pour habitation. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Déduction pour une seule habitation. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52
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B. Nouveau régime
22. Exonération totale du revenu cadastral de l’habitation. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55
Section III
Le précompte immobilier
§ 1. — Débition du précompte immobilier
23. 24. 25. 26. Principe. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Base : le 1er janvier de l’exercice d’imposition. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Répartition en cas de mutation immobilière . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (suite) — Inopposabilité des répartitions conventionnelles à l’Administration. . 56
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§ 2. — Base d’imposition et taux du précompte immobilier
27. 28. 29. Le précompte immobilier est devenu un impôt régional. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Taux général. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Additionnels au précompte immobilier. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57
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§ 3. — Exonération du précompte immobilier
30. Exonérations fédérales et régionales. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59
A. Région wallonne
31. 32. 33. 34. 35. 36. 37. 38. 39. Les exonérations du précompte immobilier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a)Les immeubles affectés sans but de lucre à certaines activités
(C.i.r. 1992/Rég. w., art. 253, 1°). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b)Les immeubles des États étrangers (C.i.r. 1992/Rég. w., art. 253, 2°). . . . . . . . c) Les immeubles ayant le caractère de domaines nationaux
(C.i.r. 1992/Rég. w., art. 253, 3°). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . d)Nouveau matériel et outillage (C.i.r. 1992/Rég. w., art. 253, 3°bis). . . . . . . . . . e) Petit matériel et outillage (C.i.r. 1992/Rég. w., art. 253, 4°) . . . . . . . . . . . . . . . f) Sites Natura 2000 et réserves naturelles ou forestières
(C.i.r. 1992/Rég. w., art. 253, 5°). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . g)Les biens improductifs. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Applications. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59
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B. Région flamande
40. Les exonérations du précompte immobilier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41/42. a)Immeubles affectés sans but de lucre à certaines activités
(C. fl. Fisc., art. 2.1.6.0.1., 1°) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43. b)Les immeubles des États étrangers (C. fl. Fisc., art. 2.1.6.0.1., 2°) . . . . . . . . . . 44. c) Les immeubles ayant le caractère de domaines nationaux
(C. fl. Fisc., art. 2.1.6.0.1., 3°) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45. d)Le nouveau matériel et outillage (C. fl. Fisc., art. 2.1.6.0.1., 4° à 6° et 9°) . . . . 46. e) Biens immobiliers régis par le décret forestier (C. fl. Fisc., art. 2.1.6.0.1., 7°) . 46-1.f)
Les biens immobiliers classés (C. fl. Fisc., art. 2.1.6.0.1., 8°) . . . . . . . . . . . . . . . 62
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47. g)Biens immobiliers affectés au commerce de détail ou à l’artisanat et transformés
en habitation (C. fl. Fisc., art. 2.1.6.0.2., 1°) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48/49. h)Les biens immobiliers rénovés (C. fl. Fisc., art. 2.1.6.0.2., 2°) . . . . . . . . . . . . . . 63
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C. Région de Bruxelles-Capitale
50. L’exonération pour immeubles insalubres et certains immeubles publics. . . . . . . 50-1. L’exonération pour le matériel et l’outillage – Nouveaux incitants fiscaux. . . . . 64
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§ 4. — Réduction du précompte immobilier
51. Principe : régime fédéral et régime régional . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64
A. Régime fédéral
52. 53. 54. 55. 56. 57. a)Réduction pour habitation modeste (C.i.r. 1992, art. 257, 1°). . . . . . . . . . . . . . b)Réduction pour habitation occupée par un grand invalide de guerre ou par
une personne handicapée (C.i.r. 1992, art. 257, 2°). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c) Réduction pour enfants à charge ou pour personne handicapée à charge
(C.i.r. 1992, art. 257, 3°). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . d)Réduction pour immeuble improductif (C.i.r. 1992, art. 257, 4°) . . . . . . . . . . . Réduction sur demande — Dégrèvement d’office . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Notion d’occupation pour les réductions décrites sous les nos 53 et 54. . . . . . . . . . 65
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B. Particularités en Région wallonne
58. 59. Principes. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Réductions particulières
a)Réduction pour habitation modeste (C.i.r. 1992/Rég. w., art. 257, 1°). . . . . . . 60. b)Réduction pour immeuble occupé par une personne handicapée ou un grand
invalide de guerre (C.i.r. 1992/Rég. w., art. 257, 2°) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61. Réduction pour les immeubles occupés par un chef de famille comptant au moins
deux enfants à charge ou une personne handicapée (C.i.r. 1992/Rég. w., art. 257, 3°).
61-1. Réduction pour les immeubles occupés par un chef de famille ayant à sa charge
une personne, autre que celles visées ci-dessus, de sa famille, ou de la famille de
son conjoint ou de son cohabitant légal ou de fait, à l’exception de ce conjoint
ou cohabitant légal (C.i.r. 1992/Rég. w., art. 257, 3°bis) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62. Habitation à usage mixte (privé et professionnel). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62-1. Une seule habitation à désigner par le contribuable . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68
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C. Particularités en Région flamande
63. 64. Principes (C. fl. Fisc, art. 2.1.4.0.1) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Règles particulières
a)Réduction du précompte immobilier pour habitation modeste (C. fl. Fisc,
art. 2.1.5.0.1, § 1, 1°). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65. b)Réduction du précompte immobilier pour les ménages comptant au moins
deux enfants donnant droit aux allocations familiales (C. fl. Fisc, art. 2.1.5.0.1,
§ 1, 2°) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66. c) Réduction du précompte immobilier pour personne handicapée et pour habitation
occupée par un grand invalide de guerre (C. fl. Fisc, art. 2.1.5.0.1, § 1, 3°). . . . 66-1. d)Réduction du précompte immobilier pour les habitations répondant à certaines
performances énergétiques (C. fl. Fisc, art. 2.1.5.0.1, § 2, 1° à 5°) . . . . . . . . . . . 67. e) Réduction pour improductivité et inoccupation (C. fl. Fisc., art. 2.1.5.0.2.,
§ 1, 3°, et § 2). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68. Particularités relatives aux réductions. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71
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§ 5. — Imputation du précompte immobilier
A. Ancien régime
69. 70. 71. 72. 73. 74. Maintien du régime de l’imputation du précompte immobilier . . . . . . . . . . . . . . . Principe : imputation limitée . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Imputation limitée à l’habitation occupée . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Non-imputabilité. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Imputation et intérêts déductibles du revenu cadastral. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Réduction et imputation du précompte immobilier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74
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B. Nouveau régime
75. Suppression de l’imputation du précompte immobilier. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76
§ 6. — Restitution du précompte immobilier
76. Restitution avec intérêts moratoires. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76
§ 7. — Immeuble affecté à une activité professionnelle
77. Déduction du précompte comme charge professionnelle. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77
Section IV
Détention d’immeubles
§ 1. — Introduction
78. 79. 80. 81. Revenus immobiliers imposables globalement. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Revenus professionnels immobiliers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Changement d’affectation d’un immeuble durant la période imposable. . . . . . . . Changement de propriétaire durant la période imposable . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77
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§ 2. — Immeubles occupés par le contribuable
A. Immeuble occupé à titre privé en Belgique
82. 83. 84. 85. L’habitation
a)Ancien régime applicable jusqu’au 1er janvier 2005 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Nouveau régime applicable au 1er janvier 2005. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Les autres biens privés : taxation sur base du revenu cadastral majoré . . . . . . . . Les biens immeubles non bâtis : revenu cadastral indexé, non majoré . . . . . . . . . 78
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B. Immeuble occupé à titre privé et situé à l’étranger
86. 87. 88. Immeuble occupé à l’étranger. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Pays étrangers sous convention avec la Belgique. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Pays étrangers sans convention avec la Belgique. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79
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C. Immeubles affectés à l’activité professionnelle du propriétaire
89. Pas d’imposition. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80
§ 3. — Immeubles loués
A. Immeuble belge donné en location
à une personne physique qui l’occupe à titre privé
90. 91. 92. Immeubles loués non bâtis : imposition du revenu cadastral indexé. . . . . . . . . . . Immeubles loués bâtis : imposition du revenu cadastral indexé majoré de 40%. Immeuble partiellement loué. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81
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B. Immeuble belge donné en location
à un agriculteur ou horticulteur
193. Principe : imposition du revenu cadastral. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 194. Exception : bail de carrière et bail authentique. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81
82
C. Immeuble belge donné en location à une personne morale
autre qu’une société en vue de la mise à disposition à une ou plusieurs
personnes physiques exclusivement à des fins d’habitation
195. Imposition du revenu cadastral indexé, majoré de 40 % (C.i.r. 92, art. 7, 2°, bbis). . 82
D. Immeuble belge donné en location à un locataire
l’affectant à une activité professionnelle
196. Principe : imposition du loyer réel net. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 197. Montant imposable
a)Le loyer brut, déduction faite d’un forfait pour frais. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 198. b)Le loyer brut majoré des avantages locatifs. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83
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E. Requalification des revenus immobiliers en revenus professionnels :
location à une société personnelle
199. Principe — Ratio legis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100. Conséquences de la requalification. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85
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F. Immeuble belge donné en location à une personne physique
l’affectant partie à l’habitation et partie à son activité professionnelle
101. Immeuble loué partiellement à des fins privées et professionnelles. . . . . . . . . . . . 102. Immeuble loué à un locataire déduisant le loyer en tant que frais professionnels. 86
87
G. Immeubles situés à l’étranger et donnés en location
103. Imposition du loyer réel net . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88
H. Immeubles loués meublés
104. Imposition séparée des revenus locatifs mobiliers et immobiliers . . . . . . . . . . . . . 105. Clause contractuelle à conseiller. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88
88
I. Imposition des revenus immobiliers
comme revenus professionnels
106. Revenus immobiliers provenant d’une activité professionnelle. . . . . . . . . . . . . . . 107. Imposition du loyer réel net . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89
90
J. Imposition des revenus immobiliers comme revenus divers
108. Revenus immobiliers provenant d’activités spéculatives. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109. Revenus de la sous-location d’un immeuble. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90
90
K. Taxation des loyers payés anticipativement
110. Report de la taxation. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91
L. Taxation des indemnités afférentes à la résiliation anticipée d’un bail
111. Taxation comme revenu immobilier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91
M. Location et TVA
112. Concession d’un droit d’exercer une activité professionnelle . . . . . . . . . . . . . . . . . 92
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CHAPITRE II
IMPOSITION DES REVENUS IMMOBILIERS
À L’IMPÔT DES SOCIÉTÉS
Section I
Principes
113. 114. 115. 116. Imposition des revenus immobiliers comme bénéfices. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Le revenu imposable est le revenu réel. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Pas d’imposition sur base du revenu cadastral. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Déduction du précompte immobilier comme charge professionnelle. . . . . . . . . . . 93
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Section II
Amortissement des immeubles
§ 1. — Principes
117. 118. 119. 120. 121. a)Amortissement des immeubles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b)Non-amortissement des terrains mais réduction de valeur éventuelle. . . . . . . c) Amortissement d’un terrain par erreur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . d)Ventilation du prix d’achat. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . e) Amortissement de l’usufruit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94
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§ 2. — Immobilisations corporelles comptabilisées à l’actif
122. Comptabilisation des immobilisations corporelles à l’actif. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 123. Point de départ de l’amortissement
a)Principe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 124. b)Applications. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 125. Comptabilisation de l’acompte. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 126. Immeubles en construction. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97
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§ 3. — Valeur amortissable
127. Principe : amortissement basé sur la valeur d’investissement ou de revient. . . . . 128. Valeur d’acquisition : amortissement du prix d’achat et des frais accessoires . . . 129. Les frais d’acquisition des terrains : controverse quant à l’amortissement ou
à la déduction des frais d’acquisition. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 130. Prix de revient : notion. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 131. Amortissement des travaux ou déduction annuelle. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132. Valeur d’apport : valeur conventionnelle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98
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§ 4. — Taux et type d’amortissement
133. 134. 135. 136. 137. Taux d’amortissement généralement pratiqués. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Fixation des taux d’amortissement en fonction de cas particuliers. . . . . . . . . . . . Modification du taux d’amortissement. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Amortissement dégressif. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Amortissements accélérés ou exceptionnels . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101
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103
§ 5. — Première et dernière annuités d’amortissement
138. Première annuité d’amortissement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139. Dernière annuité d’amortissement. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103
103
§ 6. — Frais de construction, transformation, aménagement
d’immeubles effectués par le locataire
140. Position de la question. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 141. Risque de rejet de déduction par l’Administration . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 104
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142. Régime fiscal à la fin du bail. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 104
Section III
Immeuble mis à disposition d’un travailleur,
d’un administrateur ou d’un associé de la société
143. Taxation comme avantage en nature . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 105
CHAPITRE III
ACQUISITION ET REVENTE D’IMMEUBLES
PAR UNE PERSONNE PHYSIQUE
Introduction
144. Principe : imposition des revenus du patrimoine privé. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 145. Trois types de gains en capital . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 106
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Section I
Gains en capital immobilier réalisés
dans le cadre d’une activité professionnelle
§ 1. — Principe
146. Taxation des plus-values comme revenu professionnel. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107
§ 2. — Notion d’affectation à l’exercice de l’activité professionnelle
147. Immeubles affectés à l’exercice de l’activité professionnelle. . . . . . . . . . . . . . . . . . 148. Exploitation industrielle, commerciale, agricole ou professions libérales. . . . . . . 107
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§ 3. — Trois types de plus-values
149. 150. 151. 152. a)Les plus-values réalisées. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Aliénation soumise à condition suspensive ou résolutoire. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b)Les plus-values exprimées. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c) Les plus-values latentes. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108
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§ 4. — Obtention à titre gratuit
153. Obtention à titre gratuit : calcul de la plus-value. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 154. Donation ou legs : calcul de la plus-value . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 110
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§ 5. — Taxation des plus-values réalisées
155. a)La réévaluation des immeubles acquis avant 1950. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 156. b)Le régime de l’immunité temporaire sous condition de remploi (C.i.r. 1992,
art. 47) — Principe. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 157. Type d’immeubles visés : les immeubles ayant la qualité d’immobilisations
corporelles
158. Type d’opérations visées. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 159. Montant à remployer et objet du remploi. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 160. Délai du remploi. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 161. Défaut de remploi. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 162. Régime de l’immunité temporaire. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 163. Condition de forme. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 164. Contribuables visés . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 165. c) Plus-value réalisée sur un avoir investi depuis moins de cinq ans. . . . . . . . . . . 166. d)Plus-value réalisée sur un avoir investi depuis plus de cinq ans . . . . . . . . . . . . 111
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de vastgoedfiscaliteit
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§ 6. — Gains en capital réalisés sur les immeubles non bâtis
des exploitations agricoles ou horticoles
167. Principe : exonération. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 114
§ 7. — Gains en capital réalisés lors de la cessation des activités
de l’exploitant ou du titulaire d’une profession libérale, charge ou office
168. Cessions dans le cadre d’une cessation d’activité. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115
A. Régime de taxation dans le chef du cédant
169. 170. 171. 172. 173. 174. 175. 176. 177. Taxation des plus-values. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Cessation de l’activité : notion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Imposition des revenus résultant de la cessation. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Créance du prix de cession : douteuse ou irrécouvrable. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Cession moyennant paiement d’une rente viagère. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Cession des immobilisations corporelles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Montant de la plus-value et taux d’imposition à 16,5 %. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Cession des stocks : taxation au taux progressif. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Plus-values réalisées ultérieurement (éléments non cédés lors de la cessation
d’activité). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 178. Sort des intérêts d’emprunts après la cessation de l’activité professionnelle . . . . 115
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B. Régime d’immunisation dans le chef du cédant
179. Immunisation des plus-values sur les immeubles non bâtis des exploitations
agricoles ou horticoles. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 180. Immunisation de la quotité monétaire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 181. Continuation de l’entreprise par le conjoint, un héritier ou un successible (exonération des plus-values). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 182. Apport de l’entreprise à une société : immunisation des opérations répondant à
des besoins légitimes de caractère financier ou économique. . . . . . . . . . . . . . . . . . 121
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Section II
Gains en capital réalisés sur des immeubles bâtis ou non bâtis
en dehors d’une activité professionnelle mais entrant
dans le cadre d’opérations spéculatives occasionnelles
183. Principe : taxation au taux de 33 % . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 184. Champ d’application : des opérations spéculatives occasionnelles. . . . . . . . . . . . . 185. Des opérations immobilières réalisées par des professionnels tels que des notaires,
architectes, entrepreneurs ou agents immobiliers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 123
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Section III
Gains en capital réalisés sur des immeubles non bâtis situés en Belgique
par des personnes physiques, en dehors de l’exercice d’une activité
professionnelle et en dehors d’activités spéculatives
§ 1. — Champ d’application
186. Gestion normale d’un patrimoine privé. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 187. Contribuables visés . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 127
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§ 2. — Conditions de taxation au titre de revenus divers
188. 189. 190. 191. 192. Conditions. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) L’immeuble doit être non bâti et situé en Belgique. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Mode d’acquisition et durée de détention des biens aliénés. . . . . . . . . . . . . . . . Acquisition sous condition suspensive. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Opérations non imposées. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 127
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193. 194. 195. 196. 197. c) La plus-value doit être réalisée à l’occasion d’une cession d’immeuble à titre
onéreux. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Cession de droits réels sur immeubles non bâtis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Dérogations : cessions non imposables. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Partage de communauté et sortie d’indivision sous régime de séparation des biens.
Délais et taux de taxation : 33 % ou 16,5 %. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129
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§ 3. — Base imposable
198. 199. 200. 201. Différence entre deux termes. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Premier terme : le prix de cession ou la valeur vénale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Second terme : le prix d’acquisition ou la valeur vénale. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Récupération des pertes. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 131
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Section IV
Gains en capital réalisés sur des immeubles bâtis situés en Belgique
par des personnes physiques en dehors de l’exercice d’une activité
professionnelle et en dehors d’activités spéculatives
§ 1. — Principes
202/203. Plus-values imposables . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 204. Notion d’immeuble bâti ou non bâti. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 205. Plus-values exonérées. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 133
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§ 2. — Base imposable
206. 207. 208. 209. 210. 211. Différence entre deux termes. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Premier terme : le prix de cession ou la valeur vénale. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Second terme : le prix d’acquisition ou la valeur vénale. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Majoration du prix d’acquisition par année écoulée . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Travaux supportés par le propriétaire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Régimes particuliers : cession de droits réels, rente viagère, etc.. . . . . . . . . . . . . 135
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§ 3. — Pertes
212. Imputation des pertes. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 136
§ 4. — Personnes concernées
213. Contribuables visés. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 136
Section V
Gains en capital réalisés par des personnes physiques sur des immeubles
à l’occasion d’apport de branche d’activité ou d’universalité de biens
(C.i.r. 1992, art. 46, § 1, 2°)
214. Apports de branches d’activité ou d’universalités . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 137
CHAPITRE IV
ACQUISITION ET REVENTE D’IMMEUBLES
PAR UNE SOCIÉTÉ
215. Principe : toute plus-value réalisée rentre dans le bénéfice imposable . . . . . . . . 138
Section I
Plus-values latentes et plus-values exprimées
216. Immunisation et condition d’intangibilité. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 138
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de vastgoedfiscaliteit
NumérosPages
Section II
Plus-values réalisées sur des immobilisations corporelles
217. Pas de régime de faveur ou de taxation distincte. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 218. 1er tempérament : immunisation de la quotité monétaire de la plus-value. . . . . . 219. 2e tempérament : le régime du report de taxation moyennant remploi. . . . . . . . . 139
139
140
Section III
Plus-values réalisées sur des immeubles-marchandises
220. Bénéfices imposables. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 140
Section IV
Plus-values réalisées sur des immeubles situés à l’étranger
221. Principe. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 222. Immeuble situé à l’étranger dans un pays sans convention . . . . . . . . . . . . . . . . . . 223. Immeuble situé à l’étranger dans un pays avec convention . . . . . . . . . . . . . . . . . . 140
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Section V
Plus-values réalisées à l’occasion d’un apport
de branche d’activité ou d’universalité
224. 225. 226. 227. 228. Immunisation temporaire. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Conditions d’immunisation. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Régime de la société bénéficiaire de l’apport . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Régime de la société apporteuse. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Caractère facultatif du régime de neutralité fiscale. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 141
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Bibliographie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 143
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