Zac de la Duchère - Lyon 9ème

Zac de la Duchère - Lyon 9ème
Réalisation d’un programme hôtelier sur l’îlot 35A du projet
de la ZAC de la Duchère à Lyon 9ème, en face de
l’échangeur n°35 de l’A6 situé en entrée nord-ouest de
l’agglomération de Lyon et à proximité des pôles
économiques Techlid et Vaise
Dossier de
consultation phase 1
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1 Préambule
La SERL, aménageur de la ZAC de la DUCHERE, souhaite relancer la consultation destinée à désigner une équipe
constituée d’un groupement d’opérateurs (promoteur, investisseur, enseigne hôtelière) associé à une équipe de
conception (architecte – BET Environnemental) afin de désigner le porteur de projet en charge de la construction
et de l’exploitation de l’hôtel et son concepteur.
La consultation portera sur la réalisation d’un programme hôtelier sur l’îlot 35A du projet de la ZAC de la Duchère à
Lyon 9ème, en face de l’échangeur n°35 de l’A6 situé en entrée nord-ouest de l’agglomération de Lyon et à proximité
des pôles économiques Techlid et Vaise.
La consultation s’organise en deux phases :
• 1ère phase = sélection de 3 à 5 équipes d’opérateurs (enseigne hôtelière, gestionnaire, promoteur,
investisseur …)/conception admis à présenter une offre et une esquisse,
• 2ème phase = Sélection sur projet hôtelier et esquisse
La SERL indemnisera les candidats concepteurs présentant une esquisse.
Le présent dossier de consultation comprend la présentation du projet et son cahier des charges ainsi que le
règlement de la consultation.
2 Présentation du site et de ses atouts
Le terrain choisi (35 A) pour l’implantation d’un complexe hôtelier bénéficie d’une position privilégiée :
• Une situation géographique privilégiée :
o A l’entrée de l’agglomération de Lyon, sur l’axe
Nord/sud (Paris/Marseille) au niveau de la sortie
Pérollier sur l’autoroute A6 : 108 200 véhicules /
jour sur l’autoroute A6 au niveau de l’hôtel,
o sur un site visible directement depuis l’A6,
o A l’entrée du quartier et à proximité des Monts
d’Or : 24 000 véhicules / jour sur l’avenue Ben
Gourion, 12 000 véhicules / jour sur l’avenue Rosa
Parks).
o sur un axe privilégié de renforcement des
transports en commun entre l’Ouest et la Part
Dieu dont la Sauvegarde sera l’un des pivots (en
lien avec le doublement du tunnel de la Croix
Rousse) qui situe l’hôtel à 30 mn de La Part Dieu:
•
proximité de plusieurs gares TER (Gorge de Loup et Vaise),
•
réseau TCL renforcé : plusieurs lignes de bus desservent directement l’hôtel, comme le C6
(services tous les jours de 5h à 0h30, fréquence minimale d’1 passage toutes les 12 minutes entre
7h et 20h) et le 89, et le centre du quartier.
•
implantation d’un parc-relais provisoire de 130 places dans le cadre du programme
d’aménagement en vis-à-vis de l’hôtel. L’implantation définitive n’est pas encore déterminée.
2
• A proximité d’un tissu économique riche et diversifié :
o à proximité de Techlid, le 2e pôle économique de l’agglomération de Lyon (plus d’1 million de m²
de bureaux et 6 600 entreprises pour 40 000 emplois), très facilement accessible en voiture (en 5
à 7 minutes) car distant d’1 sortie d’autoroute (au nord de celle où se trouve le site
d’implantation),
o à proximité du pôle économique de Vaise : 16 000 emplois sur Vaise dont 7 500 emplois sur le
quartier de Vaise Industrie (plus de200 établissements) et bientôt 10 000 emplois (d’ici 2016).
o Dans Lyon intramuros, au sein d’une zone franche urbaine (ZFU) : le classement de La Duchère en
Zone Franche en 2006 a permis de renforcer la compétitivité du quartier. La Duchère enregistre
une évolution du nombre d’établissements le plus fort des Zones Franches de l’agglomération. On
recense ainsi 470 établissements à La Duchère, soit une augmentation de 140 établissements (+
42 %) depuis 2006. (données Opale –septembre 2009). La prolongation de la zone franche pour
les 3 prochaines années a été actée fin 2011 dans le cadre de la Loi de finances 2012. La zone
franche se poursuit donc sur la période 2012-2014. Cette dynamique se traduit également par un
accroissement de l’offre immobilière qui va générer de nouvelles implantations :
 Sur le plateau de la Duchère, 12 000 m² de bureaux prévus dans le cadre du
programme d’aménagement (en plus des 7 500 m² existants). L’arrière de la parcelle, le
long de l’avenue Ben Gourrion (35B) est notamment destinée à recevoir une pépinière
d’entreprise qui fera l’objet d’une consultation ultérieure pour une livraison en 2016).
Par la suite, plusieurs parcelles situées à proximité du site d’implantation de l’hôtel permettront
d’envisager la création de nouveaux immeubles de bureaux.
 Entre le Plateau de la Duchère et Vaise centre, aménagement du programme
Greenopolis : création d’un parc d’activités mixtes de 20 000 m² (650 emplois attendus),
dont la livraison (en cours) se poursuivra par tranches jusqu’en 2013.
• A proximité d’équipements publics et privés d’envergure régionale :
o à proximité d’une clinique de grande renommée : la Clinique de la Sauvegarde- groupe CAPIO
(Centre IRM, Scanner, Urgences…) est l’une des plus importantes de l’agglomération (300 salariés,
120 praticiens, 22000 hospitalisations par an).
Le projet de réhabilitation (5000 m²) et la création d’un bâtiment neuf (entre 7 000 et 8 000 m²)
permettra le passage de 200 à 223 lits. Un parking souterrain de 290 places sous le stade de la
Sauvegarde a été livré fin 2008 et permet de faciliter l’accès aux visiteurs de la clinique de la
Sauvegarde ainsi qu’aux personnes fréquentant le quartier.
o à proximité d’une future halle d’athlétisme de 2000 spectateurs destinée à accueillir des
manifestations sportives d’envergure régionale (livraison 2012), le stationnement sous la Halle et à
proximité représente une capacité de 170 places.
o à proximité du pôle hôtelier de Lyon Nord-Ouest (12 hôtels pour 855 chambres, dont 305 sur le
segment économique), où sont implantées aujourd’hui de grandes enseignes de chaînes sur des
segments allant du super-économique au milieu de gamme,
3
• dans un secteur encore déficitaire en offre hôtelière :
o le IXe arrondissement de Lyon ne comptant aujourd’hui que 144 chambres hôtelières (toutes
situées à proximité des quais et aucune n’étant sur le segment économique contre 33 en superéconomique et 111 en milieu de gamme) alors que dans cet arrondissement 389 appartements
sont présents en résidence de tourisme (2 unités Park & Suites, Séjours & Affaires, Les Palatines,
Docks Ouest), et que le pôle hôtelier Nord-Ouest de Lyon est situé à proximité et compte de
nombreuses structures de taille importante,
o au sein du Grand Lyon où les performances du marché hôtelier progressent dans le temps, et sont
satisfaisantes en 2011 compte tenue d’une conjoncture fragile :
 les hôtels économiques ont enregistré 64.7 % de TO et 74.10 € de PM en 2011, soit un
RevPAR de 47.9 € en moyenne sur l’agglomération,
 les hôtels milieu de gamme ont enregistré 64.3 % de TO et 102 € de PM en 2011, soit un
RevPAR de 65.60 € en moyenne sur l’agglomération,
 les hôtels haut de gamme ont enregistré 63.6 % de TO et 140.50 € de PM en 2011, soit un
RevPAR de 89.40 € en moyenne sur l’agglomération .
(source : MKG Hospitality)
Ce projet s’intègre pleinement au Schéma de Développement de l’Hébergement Touristique du
Grand Lyon (2011-2015).
• dans un secteur encore déficitaire en offre de restauration : en dehors de la future brasserie du Plateau
de la Duchère et des restaurants implantés à Champagne et Mont D’or et au Pérollier, il n’existe pas
d’offre à proximité immédiate du dite.
• Enfin, au sein d’un quartier renouvelé bénéficiant d’une nouvelle attractivité
4
o au sein d’un secteur faisant l’objet d’un Grand Projet de Ville (GPV) devant profondément
remodeler son environnement urbain.
o Le projet de la Duchère mobilise d’importants moyens et est porté par un ensemble de
partenaires, la Ville de Lyon, le Grand Lyon, le Département du Rhône, la Région Rhône Alpes,
l’Etat, l’Europe, la Caisse des Dépôts et Consignations.
o Son ambition a été d’organiser un désenclavement physique et fonctionnel du quartier en
l’ouvrant vers l’ouest lyonnais, tout en l’accrochant à Vaise, notamment par la création de
nouveaux axes structurants dont l’avenue Rosa Parks.
3 Le programme
La programmation du pôle hôtelier (la résidence de tourisme n’est pas acceptée, ni en montage ni en
exploitation)
- Minimum 3 000m² - maximum 5 000 m² de surface de plancher
- Le nombre de chambres est de minimum de 80 et maximum 120 en prestation hôtelière
- Une attention particulière sur le design intérieur (chambres et parties communes) et sur l’image
architecturale extérieure,
- Un effort sur l’efficacité énergétique,
- Le confort de l’hôtel est de 3 étoiles minimum – 4 étoiles maximum (nouvelles normes) ; dans le respect du
modèle économique du positionnement de l’établissement,
- Un restaurant accessible à la clientèle de l’hôtel et également aux différents types de population :
o environ 400 m²
o intégré à l’offre hôtelière
o distinct mais devant présenter, au stade de la candidature de l’opérateur, le dispositif de
commercialisation et des garanties de réalisation. Dans ce cas, la salle de petit déjeuner devra
être distincte de l’espace de restauration
- Les services hôteliers complémentaires en lien avec les prestations attendues en fonction de la catégorie
proposée (Accueil 24h/24h 7j/7j ; salles de réunions modulables, bar, salle de remise en forme).
4 Les prescriptions architecturales et environnementales
La faisabilité architecturale
L’emprise foncière présente une forme de polygone qui offre sur sa partie sud une façade sur la future avenue
Rosa Parks et une autre sur l’avenue Ben Gourrion.
Cet îlot constitue une partie de la porte d’entrée Ouest du quartier, au contact de l’autoroute A6 et au débouché
de l’axe structurant Est Ouest (avenue Rosa Park). Il constitue en conséquence un affichage urbain à l’échelle de
l’agglomération et justifie le positionnement de l’hôtel.
Le traitement de l’angle construit à l’intersection des avenues Ben Gourion et Rosa Park doit être le reflet de cette
situation urbaine particulière, avec un bâtiment d’angle qui s’affiche comme une borne urbaine contemporaine
déclinant de façon lisible les notions de soubassement – corps de bâtiment et couronnement correspondant aux
différentes fonctions du programme.
Ce bâtiment s’inscrira dans un ensemble construit au niveau des deux avenues dont certains éléments sont
connus (îlot 39 – pignon 410). Il ne doit en conséquence pas exister pour lui-même, mais s’inscrire dans la
continuité urbaine. Plus que la recherche de l’objet, c’est une image urbaine qui est attendue avec une réflexion
sur la qualité et la pérennité des matériaux qui en composeront l’image.
5
De par sa situation en entrée de ville et angle d’axes routiers importants, ce site représente une opportunité de
reconstitution du tissu urbain tout en développant un potentiel économique intéressant.
L’urbanisme réglementaire appliqué à la zone URD :
L’emprise de l’hôtel devra être comprise dans une surface de 1 250 m². Ce terrain constituant l’assise du projet,
pour un minimum de 3 000 m² et ne devant pas dépasser 5 000 m² de Surface de Plancher.
Le terrain qui est classé en zone URD a fait l’objet d’une procédure de modification du PLU pour la définition
d’un polygone d’implantation permettant de déroger à la règle des espaces verts.
Stationnement
La règle du PLU impose 1 place pour trois chambres minimum.
Les candidats détermineront de façon précise les besoins liés à la fonction hôtel et restauration. Ceux-ci
comprennent le nombre d’emplacements réservés à la clientèle ainsi qu’au personnel de l’établissement. Pour
ces besoins, le stationnement des véhicules devra être obligatoirement prévu en sous-sol des constructions.
Pour les autres activités de l’établissement (restauration,...), il est admis que les besoins en stationnement
pourront être satisfaits par les aménagements publics (aires spécifiques ou en bordure des voies) et privilégieront
les principes de foisonnement en sous sol de l’hôtel, le midi, pour le restaurant.
L’avenue Rosa Parks prévoit un stationnement commun pour :
- taxi
- dépose minute bus
- les livraisons et les poubelles
Le cahier des charges des constructions nouvelles
Les groupements admis à présenter une offre devront tenir compte des prescriptions architecturales, urbaines et
environnementales qui seront reprécisées au terme de la phase 1 pour les candidats retenus.
Le programme hôtelier implanté au croisement des deux axes majeurs à l’entrée du quartier de la Duchère,
bénéficie d’une situation urbaine particulièrement privilégiée.
Il est essentiel que le projet architectural proposé s’inscrive dans la perspective du développement urbain de
l’ensemble du secteur en apportant des réponses pertinentes à la particularité de sa situation :
- façade sur l’avenue Rosa Parks,
- traitement de limite entre deux tissus
- traitement d’angle.
La performance énergétique
La performance énergétique du bâtiment devra tendre vers le niveau BBC (réglementation RT 2005).
Le quartier de la Duchère bénéficie d’un réseau de chauffage urbain qui dessert les logements et les bâtiments
de services administratifs, scolaires et culturels implantés sur le secteur.
Les besoins nouveaux liés au Projet Urbain sont pris en compte, notamment les questions du raccordement des
nouvelles constructions et de la production d’eau chaude sanitaire.
6
5 Organisation de la consultation
La consultation se déroule en deux phases : une sélection sur dossiers puis une sélection sur esquisse et offre
hôtelière.
Le présent dossier de consultation de la phase 1 intègre à la fois le cahier des charges et le règlement de la
consultation ainsi que des annexes :
- Présentation du site
- Schéma de Développement de l’Hébergement Touristique
- Modèle SERL de grille de références à remplir obligatoirement
Conditions particulières de la consultation – Phase 1
La première phase a pour objectif de sélectionner des équipes admises (3 à 5 maximum) à concourir. Les
candidats sont désignés par la SERL sur avis du Comité de Pilotage, après analyse des dossiers par la commission
technique.
COMPOSITION COMITE DE PILOTAGE
GRAND LYON
GRAND LYON
GRAND LYON
VILLE DE LYON
MAIRIE DU 9ème Arrondissement
MAIRIE DU 9ème Arrondissement
Equipe architecte en chef de la ZAC
GRAND LYON
SERL Aménageur
Vice-Président à l’urbanisme, en charge en
particulier de la ZAC de la Duchère, ou son
représentant
Vice-Président Chargé de l’attractivité et du
rayonnement
international,
ou
son
représentant
Vice Président Chargé de l’urbanisme
commercial, ou son représentant
Adjoint à la Politique de la Ville et Habitat, ou
son représentant
Maire du 9ème arrondissement, ou son
représentant
Adjoint au Maire du 9e arrondissement à la vie
économique et commerciale, ou son
représentant
Architecte urbaniste - ou son représentant
Directeur
de l’Aménagement, ou son
représentant
Directeur Général, ou son représentant
COMPOSITION COMMISSION TECHNIQUE
Equipe Architecte en chef de la ZAC
MISSION GPV LA DUCHERE
GRAND LYON
VILLE DE LYON
MISSION GPV LA DUCHERE
SERL Aménageur
Paysagiste, ou son représentant
Directeur, ou son représentant
Chef de projet
(DGDU Direction de
l’Aménagement) ou son représentant
Chef de projet (DAU) ou son représentant
Chargé de mission développement économique
ou son représentant
Directeur de projet – Référent Renouvellement
Urbain, ou son représentant
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SERL Aménageur
Chef de projet en charge du développement
économique et du commerce, ou son
représentant
Chargé de mission développement commercial et
hébergement touristique (DGDEI),
ou son
représentant
Chef de projet ou son représentant
GRAND LYON
TRIBU AMO DD
Les candidats non retenus seront informés par voie de courrier. Les équipes sélectionnées seront invitées à
répondre à la phase 2 de la consultation.
L’aménageur se réserve le droit de ne pas donner suite à la consultation.
Durée de validité des offres
La durée de validité des offres remises pour la phase 1 est de 180 jours, à compter de la réception des dossiers.
Retrait des dossiers et demande de renseignements
Le dossier de consultation est disponible sur support électronique uniquement. En effet, le maître d’ouvrage,
s’inscrivant dans une démarche de développement durable, ne remettra pas de dossier sous format papier. Le
dossier de la consultation de la phase 1 est donc téléchargeable via une plateforme internet à partir du 20 février
2012.
Procédure de téléchargement :
Les opérateurs, qui souhaitent télécharger le dossier de consultation devront en faire la demande par courriel
simultanément aux 3 adresses électroniques suivantes :
[email protected]
[email protected]
Ils recevront alors par mail, le lien pour le téléchargement du dossier.
Demande de renseignements :
Les demandes d’informations complémentaires doivent se faire par télécopie (04.72.61.50.11) ou par courriel à
l’adresse suivante : [email protected] ou [email protected]
Attention, la SERL dispose d’une sécurité Mail in Black, veillez à bien vous identifier.
Les demandes devront faire référence au projet :
« 02408 – ZAC de la Duchère / Ilot 35 - Consultation Opérateurs – Concepteurs / Phase 1 »
Les demandes de renseignements devront parvenir à la SERL au plus tard le 23 mars 2012 à 12h00. Les réponses
seront communiquées par écrit à l’ensemble des candidats.
Remise des dossiers
La date limite de dépôt des dossiers est le 30 mars 2012 à 12h00.
Les dossiers seront transmis au Directeur de la SERL sous plis recommandés ou déposés à l’accueil entre 8h30 et
17h du lundi au jeudi et entre 8h30 et 16h le vendredi, et porteront les mentions suivantes :
02408 ZAC de la Duchère
Ilot 35A - Consultation Opérateurs – Concepteurs
Phase 1 - « Ne pas ouvrir »
Les dossiers seront rendus sous format papier en 3 exemplaires couleurs reproductibles (sans agrafes, sans
couvertures thermocollées, …) et sous format informatique PDF (CD Rom).
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Planning de la consultation
o
Phase 1
Lancement de la consultation :
Délai de réponse - phase 1:
Sélection des candidats - phase 1 :
20 Février 2012
30 mars 2012
mi-avril 2012
o
Phase 2 (planning indicatif)
Lancement de la phase 2 :
Délai de réponse - phase 2 :
Audition des concurrents par le Cté de Pilotage
Sélection des lauréats - phase 2 :
Fin avril 2012
Début juillet 2012
Mi-juillet 2012
Fin juillet 2012
Le planning ci-dessus est à titre indicatif, il pourra évoluer.
Indications particulières
o
Phase 1
Les dossiers seront rendus sous format papier A4 en 3 exemplaires couleurs dont 1 reproductible (sans agrafe,
sans couverture thermocollée, …) et sous format informatique PDF (CD Rom).
Les grilles de références y compris la présentation du référent « conception qualité environnementale » devront
être transmises sous version informatique, format PDF (selon le modèle de l’aménageur).
Il n’est pas prévu d’indemnités à l’issue de la phase 1.
Le dossier de candidature devra être complet et présenter l’ensemble des éléments énoncés ci-dessous. Tout
dossier incomplet sera rejeté.
o
Phase 2
En phase 2 de la consultation, la sélection s’opèrera sur projet. Une indemnité de 10 000 € HT augmentée de
2 000 € HT pour une maquette blanche (total de 12 000 € HT) sera versée par l’aménageur à l’architecte
mandataire des équipes de conception non retenues ayant remis un dossier complet conforme aux règles fixées
par la phase 2. Le promoteur versera une prime au moins équivalente à son équipe de maitrise d’œuvre.
Il est précisé que la promesse synallagmatique de vente devra être signée dans un délai de trois mois à compter
du choix du lauréat en Comité de Pilotage. Le dépôt du permis de construire devra également se faire dans un
délai de trois mois à compter du choix du lauréat.
Constitution des groupements candidats
Cette consultation est une consultation d’opérateurs/concepteurs en vue de la cession de lots de terrain portant
droits à construire pour la réalisation d’un pôle hôtelier. Elle est ouverte à tout opérateur qui s’identifiera
clairement dans le dossier de candidature.
Les groupements d’opérateurs seront acceptés ; un opérateur devra se présenter comme mandataire.
Composition de l’équipe Promoteur/Investisseur/Exploitant /Architecte/BET:
• Un promoteur/investisseur ou groupement de promoteurs – investisseurs
• Un exploitant hôtelier -restauration OU un exploitant hôtelier et un exploitant restauration
• Une équipe d’architectes- Concepteurs
• un BET spécialiste de la conception - qualité environnementale des bâtiments.
Les candidats ne peuvent se présenter en agissant à la fois en qualité de candidat individuel et de membres d’un
ou de plusieurs groupements. Ils ne peuvent non plus se présenter en qualité de membres de plusieurs
9
groupements.
Indications particulières : chaque opérateur devra confier une mission complète de maitrise d’œuvre
l’architecte retenu à l’issue de la phase 2
à
Composition des dossiers de candidature
Les dossiers de candidature comporteront les éléments suivants :
1. Présentation et composition de l’équipe
Les références seront présentées selon le modèle de l’aménageur (cf. grille de références jointe au présent
règlement). Le nom et les coordonnées d’un interlocuteur unique par groupement lors de la phase candidature
devra être transmis de manière précise en introduction de la présentation.
Chaque membre de l’équipe (investisseur, hôtelier, constructeur le cas échéant, concepteurs et BET) remettra un
dossier particulier comprenant :
• ses coordonnées institutionnelles, titres et qualifications professionnelles
• le chiffre d’affaire des 3 derniers exercices et les coordonnées des établissements financiers de référence,
• a minima 3 références détaillées en matière de réalisations identiques ou similaires (cf. modèle joint),
• ses moyens humains et matériels.
2. Note d’intention
La note devra comprendre les éléments suivants :
• Intérêt pour le projet et approche en termes de programme, de produits (hôtelier, restauration, autres
services), de gammes de prix et de clientèle en lien avec le marché immobilier de la Duchère et de son
environnement.
• Organisation de l’équipe et répartition des rôles et missions entre les différents membres de l’équipe
• Propositions pour la prise en compte de la démarche HQE tout au long du projet
• Positionnement par rapport à la charge foncière: le prix de charge foncière plancher étant fixé à 200 € HT/
m² Surface de Plancher (surface de Plancher : décret du 29 décembre 2011 applicable au 1er mars 2012)
3. Engagement sur une surface de plancher
Les groupements devront afficher la Surface de Plancher retenue (et la correspondance avec la SHON) ainsi
qu’une surface moyenne approximative par chambre (y compris espace commun avec ou sans espace de
restauration) en fonction de la catégorie d’hôtel retenue.
Sélection à l’issue de la phase 1
La SERL sélectionnera des équipes sur avis du Comité de Pilotage et au regard de l’analyse faite par la commission
technique des dossiers de candidature.
Le choix des équipes se fera à l’aide des critères suivants :
– Pertinence du groupement, qualité des équipes de conception proposées
– Présentation de la répartition des rôles et des missions entre l’opérateur / l’investisseur /
l’exploitant ainsi que la préfiguration et la fiabilité du montage proposé
– Pertinence des notes d’intention et d’argumentation en faveur d’une configuration urbaine
– Références de l’opérateur et des membres de l’équipe de conception : architectes et bureaux
d’études,
– Contenu et qualité du type de produit proposé et respect des critères de programmation
hôtelière (nombre de chambre, services associés, …) en lien avec le marché local,
– Positionnement pour la restauration (typologie et cible): présentation de l’offre intégrée OU la
démarche de commercialisation proposée
– Prise en compte de la démarche environnementale dans le processus global du projet :
conception, réalisation, livraison.
10
Pour information les critères de sélection de la phase deux porteront sur
– Qualité du produit hôtelier : catégorie, nombre de chambre, clientèles visées, modes d’accueil et
de réception, politique tarifaire, communication
– Qualité de l’étude de marché
– Qualité du produit restaurant : politique tarifaire, descriptif, conditions de
commercialisation/planning
– Montage opérationnel et financier : charge foncière, conditions de lancement, délais
prévisionnels… y compris viabilité du montage proposé
– Qualité du projet architectural, respect du programme : intégration urbaine, parti architectural,
fonctionnement, principe de constructibilité, accessibilité, sécurité
– Qualité environnementale au regard du Référentiel Grand Lyon et des objectifs définis par
l’équipe de maîtrise d’œuvre de la Duchère, modalités d’organisation de la démarche HQE
Une audition des candidats sera programmée dans le cadre du Comité de Pilotage de la phase 2.
11
ANNEXES
Données de cadrage général du projet de renouvellement urbain
La Duchère, située sur les hauteurs du 9° arrondissement, en limite des communes résidentielles d’Ecully, de
Champagne au Mont d’Or, connaît depuis 2003 une mutation sans précédent
Construite entre 1958 et 1963 dans un contexte de pénurie aiguë de l’offre de logements, sur le modèle des
grands ensembles, ce quartier d’habitat social de 5 300 logements ne compte que 20 % de copropriétés contre
80 % de logements sociaux.
Suite à de nombreux dysfonctionnements, les acteurs publics engagent en 2003 un projet ambitieux de
renouvellement urbain. Le "Grand Projet de Ville" est mis en place pour ouvrir, réunir et faire la ville. Ce projet
entend désenclaver le quartier, améliorer durablement les conditions de vie des Duchérois et transformer l’image
de La Duchère pour en faire un quartier attractif de Lyon.
Le projet d’aménagement urbain qui vise à terme, la démolition de 1 700 logements sociaux (d’ici 2014) et la
création de 1 700 nouveaux logements diversifiés (d’ici 2016) s’accompagne d’actions importantes sur les volets
éducatifs, sociaux, culturels ou encore économiques pour développer durablement cette troisième colline de
Lyon. Il mobilise d’importants moyens et est porté par un ensemble de partenaires, la Ville de Lyon, le Grand
Lyon, le Département du Rhône, la Région Rhône Alpes, l’Etat, l’Europe, la Caisse des Dépôts et Consignations.
La « Mission Lyon La Duchère » assure la maîtrise d’ouvrage globale du projet, le management général du GPV
dans tous les champs d’action. Elle est garante de la cohérence d’ensemble du projet, de la maîtrise globale et
financière et de la participation des acteurs locaux. La Mission met en place les outils nécessaires pour conduire
ce projet global porté par les élus et les décideurs. Elle s’assure que tous les enjeux sont abordés de front et que
le calendrier du projet est respecté.
Par délibération en date du 29 mars 2004, le Conseil de Communauté du Grand Lyon a approuvé les dossiers de
création et de réalisation de la ZAC de la Duchère à Lyon 9e et a confié l’aménagement et l’équipement de la ZAC
à la SERL, par voie de convention publique d’aménagement.
Contexte et objectifs de l’opération d’aménagement
Le projet urbain du quartier a été défini pour soutenir, encadrer et favoriser la transformation de la Duchère.
Les principaux objectifs sont les suivants :
▪
▪
▪
▪
▪
▪
organiser le désenclavement physique et fonctionnel du quartier en l’ouvrant vers l’ouest lyonnais, tout
en l’accrochant à Vaise, notamment par la création de nouveaux axes structurants et par la revalorisation
du parc de Vallon,
diversifier l’offre de logements et favoriser l’arrivée de nouveaux habitants tout en conservant un nombre
d’habitants équivalent, ramener la proportion de logements sociaux de 80 à 60%,
créer une centralité forte en favorisant l’attractivité commerciale,
proposer une offre adaptée aux besoins en termes d’équipements publics pour améliorer l’offre de
services aux habitants,
poursuivre la réhabilitation du patrimoine de logements non affecté par les démolitions à court et moyen
termes,
maintenir et renforcer les dessertes de la Duchère par les transports collectifs.
12
Il s’agit également de diversifier les fonctions du quartier en renforçant la présence de l’immobilier d’activité ou
de services.
Le cœur du projet se concentre sur la recomposition totale de l’espace central que constitue le Plateau, tout en
visant à ouvrir l’ensemble des quartiers de la Duchère sur leur environnement, en les maillant dans une logique
plus urbaine avec le reste du 9° arrondissement (Vaise) et avec les communes proches de l’ouest lyonnais.
La mise en œuvre du projet nécessite la démolition de quelques 1 700 logements, d’ici 2012, parmi lesquels la
moitié environ a déjà été démolie
Un nombre équivalent aux logements démolis est reconstruit sur le site de la Duchère mais avec des typologies
variées comptant une forte proportion de logements en accession à la propriété
Le programme global de constructions neuves prévoit ainsi la réalisation, dans la zone, d’environ 159 000 m²
répartis de la manière suivante :
115 400 m² de logements, dont le quart affecté à des logements sociaux
26 600 m² d’équipements tertiaires, de services et commerces de proximité
17 000 m² d’équipements publics (écoles primaires, mairie annexe, crèche,
gymnase, bibliothèque, maison des fêtes et des familles, halle
d’athlétisme, etc.)
Stratégie en termes de développement économique
Le renouvellement urbain du quartier passe par l’implantation d’activités économiques et touristiques
nouvelles.
Le quartier bénéficie d’atouts indéniables :

Il est une porte d’entrée de la ville avec une proximité immédiate du centre de Lyon.

Il se situe aux portes du pôle économique Ouest de l’agglomération lyonnaise et jouit d’une accessibilité
forte avec un accès direct à l’autoroute A6 et au périphérique TEO.
Il profite à la fois, de l’environnement économique de Techlid et du quartier de Vaise :
▪
Techlid est le 2ème pôle tertiaire de l’agglomération lyonnaise (après la Part dieu) avec plus d’un million de
m² de locaux de bureaux et d’activité,
▪
Vaise représente un marché dynamique en croissance, qui s’est développé autour de 2 pôles majeurs, le
pôle numérique et textile de Vaise et le pôle multimodal avec le quartier Saint Pierre et Gorge de Loup.
Ces pôles seront complétés bientôt par un nouveau parc d’activités Greenopolis, au cœur de l’ancien
quartier de l’industrie qui devrait accueillir 650 emplois d’ici 2012.
Le positionnement du quartier sera renforcé avec l’aménagement de l’avenue Rosa Parks qui reliera directement
La Duchère à l’autoroute A6 et favorisera ainsi son désenclavement en direction de l’ouest lyonnais. Cette
nouvelle avenue reliera l’est du quartier (Balmont) aux communes limitrophes, aux centres commerciaux
périphériques, aux grandes écoles et au pôle d’emploi Techlid. Les travaux en cours se poursuivront entre 2010
et 2012.
Par ailleurs, La Duchère se situe de manière centrale sur un axe de renforcement des transports en commun entre
l’ouest lyonnais, Vaise et la Part Dieu dont la Sauvegarde sera le pivot. L’accessibilité en transports en commun,
(lignes 19, 89, 89 E, 44, 66 et 36) sera améliorée par :
13
▪
La création à la limite de l’échangeur du Pérollier, d’un parking relais provisoire, (parking dédié aux
échanges entre déplacements automobiles et les transports en commun) à l’entrée ouest de Lyon. Le
parc relais test, réalisé par SYTRAL, est en service depuis septembre 2011.
▪
Deux voies seront réservées aux bus en site propre (une dans chaque sens) sur l’avenue Rosa Parks.
Le projet de développement économique
Longtemps perçu uniquement comme un pôle d’habitation et de dynamique associative avec des activités
économiques de proximité, la Duchère se diversifie en termes de développement économique sous l’impulsion du
projet de renouvellement urbain.
Le développement économique est l’un des axes forts du projet. Il se décline autour de trois objectifs :
1/ Structurer et développer l’activité économique
Il s’agit de promouvoir le territoire auprès des acteurs économiques, renforcer l’offre de locaux d’activités en
direction des PME, développer les services à la population et aux entreprises, permettre l’ouverture du quartier
sur les pôles économiques environnants.
L’objectif affiché est de renforcer la présence de l’immobilier d’entreprise (plus de 10 000m² supplémentaire),
dans une zone restant à dominante résidentielle, mais à proximité de pôles importants d’activité économique.
2/ Dynamiser l’activité commerciale
Le projet vise la création d’un véritable cœur de quartier qui réponde aux besoins des habitants en termes de
diversité de commerces et soit également un lieu d’animation et de rencontre à l’échelle de l’ensemble de la
Duchère.
Le centre commercial du Plateau existant, le plus important va être démoli et l’activité commerciale transférée au
pied des immeubles de logements en cours de construction en cœur de quartier, dans l’idée d’accroître son
attractivité et de permettre sa diversification :
- Nouvelles implantations pour les deux moyennes surfaces alimentaires (Simply Market et LIDL) et création
d’une vingtaine de cellules commerciales.
Les premiers transferts de commerces ont été réalisés au cours de l’année 2010.
3/Favoriser l’emploi
La création de la Maison de l'Emploi et de la Formation de Lyon traduit la volonté d’intégrer un guichet unique sur
le territoire. Elle réunit les partenaires du Service Public de l’Emploi au sein d’un même réseau pour favoriser la
mutualisation des acteurs. Le Pôle de Services Duchère de la MdEF, installé en septembre 2008 accueille et
oriente toute personne (demandeur d’emploi, salarié ou responsable d’entreprise) vers la structure la plus
pertinente dans les domaines de l’ Emploi (avec la présence de Pôle Emploi), de l’insertion professionnelle, de la
formation professionnelle et information sur les dispositifs d’aides et de conseil en Gestion des ressources
humaines.
Les caractéristiques et les perspectives en immobilier d’entreprise et de service à la
Duchère
1/ Situation actuelle en terme d’offre immobilière
L’immobilier économique ou de service aujourd’hui à la Duchère représente un marché attractif qui enregistre
une demande en forte croissance, 140 établissements (au sens large du terme) se sont implantés depuis 2006
▪
Un immeuble de bureaux Lyon Ouest : 5 180 m²
14
▪
2 ensembles de locaux d’activités ; le village d’entreprise de Balmont géré par la SERL pour le compte de la
ville de Lyon (14 locaux et 10 bureaux) et le parc d’activité du Vallon à la Sauvegarde, sur l’avenue Ben
Gourion et appartenant à l’OPAC du Grand Lyon également bailleur des immeubles de logements du
secteur (15 locaux mixtes artisanat/bureaux sur 2 étages)
▪
2 immeubles de bureaux implantés à proximité de la Clinique de la Sauvegarde :
- le « Trait d’Union » (sociétés, professions libérales et 18 activités)
- le« Shératan » (10 activités)
A signaler la présence du secteur médical qui représente 46% des activités immatriculées sur le secteur de la
Sauvegarde et qui est liée à l’implantation de la clinique de la Sauvegarde (regroupant une centaine de médecins)
Le classement du site de La Duchère en Zone Franche Urbaine en 2006 a permis de renforcer la compétitivité du
quartier. La Duchère enregistre donc l’évolution du nombre d’établissements le plus fort des Zones Franches de
l’agglomération. On recense ainsi 470 établissements à La Duchère, soit une augmentation de 42 % depuis 2006.
(données Opale –septembre 2009)
L’extension du périmètre ZFU au site Greenopolis (ancien site SLI à Vaise) situé à proximité immédiate du quartier
permet également la création de 20 000 m² : 8 000 m2 de bureaux et 12 000 m2 de négoce-activités qui seront livrés
en 2011.
2/ Perspectives de développement
Cinq îlots ont été réservés dans le projet urbain pour l’implantation d’immobilier d’entreprises, bureaux, services
et locaux d’activités, mais aussi pour un hôtel de tourisme.
▪
Trois îlots (31, 32 et 33) situés sur le plateau, au cœur de l’opération de renouvellement urbain, sont
complètement intégrés à la nouvelle centralité de quartier. Ces îlots font l’objet de programme de
bureaux (totalisant 5 300 m²) en cours de réalisation.
▪
Deux îlots (34, 35) sont localisés à la Sauvegarde, à l’entrée du quartier et au contact des axes importants
de circulation (bretelle d’autoroute, connexion directe à Techlid), en vis-à-vis avec la clinique de la
Sauvegarde et près des bâtiments d’activité du Vallon.
Le site de la Duchère accueillera à terme de nouvelles activités commerces, bureaux, pépinière d’activités ainsi
que des équipements qui permettront d’accroître le rayonnement du quartier tel qu’un hôtel.
Le projet de renouvellement urbain de La Duchère comporte également, un programme important
d’équipements publics, de proximité en réponse aux besoins du futur quartier écoles, crèches, bibliothèque,
gymnase mais aussi d’une portée plus large à l’échelle de la Région comme la future Halle d’athlétisme qui
représentera une capacité d’accueil de 1600 spectateurs.
Il comprend également le réaménagement paysager de l’ensemble du Parc du Vallon sur 11 hectares et la
réalisation de liaisons piétonnes en direction d’Ecully et de Vaise.
3/Le projet de développement de la Sauvegarde à La Duchère
Le secteur de la Sauvegarde dans l’environnement immédiat du futur hôtel, a fait l’objet depuis 2003,
d’importants travaux de requalification et d’aménagements de proximité dans le cadre du Grand Projet de Ville:
résidentialisation des pieds d’immeubles, requalification des espaces extérieurs et des aires de jeux, réhabilitation
lourde de certains logements.
La requalification de la Sauvegarde sera poursuivie dans le cadre d’un projet global prévoyant
15
En matière d’habitat
o la démolition complète d’un immeuble de 100 logements avec reconstruction d’un programme
diversifié de logements
o la démolition de deux allées centrales (concernant 22 logements), la réhabilitation lourde des 80
logements conservés et la résidentialisation des pieds d’immeubles et espaces extérieurs.
o la construction de logements sur le pignon de l’immeuble 410 et sur l’îlot 39 situé en face
En matière d’équipements,
o école, crèche, réaménagement du stade de football dont la capacité est de 5000 spectateurs,
construction d’une Maison des Fêtes et des Familles
En matière d’immobilier
A court terme, deux îlots seront dédiés à l’immobilier d’entreprise et de service
o l’îlot 35A à l’angle nord de l’avenue Rosa Parks et de l’avenue Ben Gourion, objet de la présente
consultation pour la partie pôle hôtelier, l’autre partie (35B) étant destinée à recevoir une pépinière
d’entreprise qui fera l’objet d’une consultation ultérieure.
o l’îlot 34 en vis-à-vis, à l’angle sud de l’avenue Rosa Parks et de l’avenue Ben Gourion sur lequel est
également prévu un bâtiment à vocation économique. Dans un premier temps, cette parcelle sera
occupée par le parc relais provisoire du Sytral.
Projet de réaménagement de la clinique de la Sauvegarde
Immeuble le Vallon
Le réaménagement de la clinique de la Sauvegarde
Implantée à proximité immédiate du futur hôtel, la clinique de la Sauvegarde va bénéficier d’un important projet
de réaménagement entre 2010 et 2013 :
o Passage de 200 à 223 lits.
o Agrandissement et remise à neuf du bloc opératoire
o Réfection totale des services (Urgences, ambulatoire et chimiothérapie et soins intensifs)
16
Ce projet se matérialisera par la création d’un bâtiment neuf (entre 7 000 et 8 000 m²) et par la réhabilitation de
5 000 m².
Les travaux sont prévus en 2 phases :
▪ création de la partie neuve rue des Sources en prolongement du bâtiment existant en R+4: livraison fin
2011.
▪ Travaux de réhabilitation à partir de 2012
D’ores et déjà, la Clinique, qui bénéficie d’une très bonne renommée génère des besoins non négligeables en
terme d’hébergements (patients en chirurgie ambulatoire, visiteurs accompagnant les malades)
Un parking souterrain de 290 places sous le stade de la Sauvegarde a été livré fin 2008 et permet de faciliter
l’accès aux visiteurs de la clinique de la Sauvegarde ainsi qu’aux personnes fréquentant le quartier.
Chiffres-clés économiques
Le Grand Projet de Ville vise à implanter ou renouveler l’activité économique dans le quartier en vue d’en
diversifier les fonctions urbaines par :
-
l’augmentation de l’offre en immobilier d’entreprises et commerciale
le renforcement de l’animation locale
le développement d’outils dédiés à la création d’activités, telles que la Maison de la Création d’Entreprises ou
la coopérative d’activités Talents 9
La programmation d’une offre nouvelle en matière d’immobilier d’entreprise s’appuie sur le classement en Zone
Franche Urbaine (ZFU) depuis 2006 et par le développement d’une démarche de communication intégrée.
Le projet de territoire vise également à favoriser l’emploi et l’insertion économique des Duchérois en s’appuyant
sur :
-
les outils et dispositifs existants coordonnés par l’antenne Duchère de la Maison de l’Emploi et de la
Formation de Lyon (PLIE de Lyon, Pôle Emploi, Mission Locale, Ville de Lyon et acteurs associatifs)
les opportunités générées par le développement économique de la Zone Franche Urbaine
la priorisation par la programmation 2012 des actions visant à favoriser l’insertion professionnelle des publics
les plus exclus, notamment à travers les Ateliers Chantiers d’Insertion et des dispositifs d’accompagnement
renforcé.
1/ Commerces
FISAC d'1,83 M€ pour aider l’ensemble des commerçants de La Duchère (montant des subventions : Etat 505 000
euros et Ville de Lyon 120 000 euros)
Le FISAC permet d’aider les commerçants dans l’aménagement de leur local, il peut leur apporter un coaching et
soutient les actions d’animation et de communication.
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Plateau :
L’objectif est de créer un véritable cœur de quartier qui réponde à la fois aux besoins des
consommateurs en termes de diversité des commerces mais qui soit également un véritable lieu
d’animation et de rencontre à l’échelle de La Duchère.
On va passer de 4500 m2 à 6800 m2 de shon avec la réimplantation des surfaces commerciales dans
les RDC des constructions neuves sur la centralité (avenue du Plateau, place Abbé Pierre, avenue
Rosa Parks). Il s’agit à la fois d’un transfert de certaines activités existantes et d’activités nouvelles
sur une vingtaine de locaux
Déjà livré : Lidl et Simply market, Caisse d’Epargne, courtière en assurance, opticien, auto école.
Implantation prochaine : hammam/espace bien être, épicerie .
Balmont :
800 m² de locaux d’activité ont été livrés en 2011 (6 locaux commerciaux). Il s’agit essentiellement
de transférer les commerces existants (1 point chaud a ouvert en juin 2011) dans des locaux
commerciaux plus qualitatifs et plus visibles. La création du point chaud sera suivie de l’épicerie et
par le laboratoire médical. Les transferts de la pharmacie et du tabac-presse sont en cours de
négociation. 3 bureaux sont également créés sur le site.
Sauvegarde :
Sur le plan commercial, le projet de la Sauvegarde se situe dans une stratégie de regroupement des
activités existantes dans les locaux appartenant à GrandLyon Habitat. Le redéploiement de la clinique
de la Sauvegarde pourra générer des apports de clientèles complémentaires, de même que le
renforcement en terme d’emploi induit par les projets sur les ilots 34 et 35 situé à l’angle de Rosa
Parks et de Ben Gourion et l’amélioration de la liaison urbaine avec l’ouest.
2/ Immobilier d’entreprise
Construction de plus de 10 000 m2 de locaux d’activité à La Duchère + 20 000 m² sur Greenopolis :
- ilot 31 « Yellow square », 2 400 m² : 60 % des surfaces pré commercialisées. Travaux en
cours. Livraison en septembre 2012.
- ilot 32, 1 600 m² dédiés aux services médicaux (travaux : 3ème trim. 2011- 1er trim 2013)
- ilot 33 « Scéno », 1 800 m² (MDEF + maison de la création d’entreprise + siège SFIP
(travaux 2011 à 2012)
- îlot 35a - hôtel 3 étoiles de 100 chambres. Consultation relancée d’ici la fin de l’année .
- ilot 35b - pépinière d’entreprise (livraison en 2015). L’hôtel et la pépinière sont
programmés. à la Sauvegarde.
- Greenopolis : parc d’activité mixte de 20 000 m². Travaux en cours. Plus de 60 % des
surfaces pré commercialisées. 1ère livraisons fin 2011. Echelonnement jusqu’à début 2013.
3/ Zone Franche Urbaine
La Zone franche Urbaine de la Duchère a généré, depuis 2006, une croissance de 140 établissements
(de 330 à 470 soit + 42 %). Plus de 850 demandes d’implantation ont été traitées par le GPV la
Duchère.
La prolongation du dispositif est actuellement en discussion au Parlement.
4/ Creation d’entreprise
MCE (Maison de la création d’entreprise) : En 2010, la MCE a accueilli, conseillé et accompagné plus
de 300 personnes dans leur projet de création d’entreprise (plus de 1 000 depuis l’ouverture en
2007). Coopérative d’activité Talent 9 : depuis juin 2007, permet aux futurs créateurs de tester en
ZAC DE LA DUCHERE A LYON 9ème
CONSULTATION OPERATEURS – CONCEPTEURS
ILOT 35A HOTEL
grandeur nature la faisabilité de leur activité, tout en apprenant les paramètres de gestion de leur
activité. 60 créateurs accompagnés.
5/ Emploi - Insertion
884 demandeurs d’emploi (cat ABC) à Sept 2010 : -4 % par rapport à 2009.
153 demandeurs d’emploi de moins de 25 ans : - 3,8 % par rapport à 2008
Clauses d’embauche locale ZFU : 107 entreprises implantées dans la ZFU ont bénéficié d’une
exonération de charges sociales pour le recrutement de 325 personnes dont 50 personnes résidant à
La Duchère (soit 15% des embauches).
CLAUSES D'INSERTION
87 850 heures d’insertion pour 238 personnes générées depuis 2005 grâce aux clauses d’insertion
sur les marchés publics de la Duchère.
55 % des personnes sont issues des ZUS et 35 % sont des habitants de la Duchère.
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