Un immeuble étranger ne peut plus mener à un impôt

Un immeuble étranger ne peut plus mener à un impôt des personnes physiques plus élevé
Un bien immobilier non donné en location situé en Belgique est repris dans la base imposable à l’impôt des
personnes physiques en fonction du revenu cadastral. Ce revenu cadastral est censé représenter le revenu
net annuel estimé du bien. Vu que la dernière péréquation cadastrale date du 1 er janvier 1975, le revenu
cadastral est indexé chaque année. Pour la taxation à l’impôt des personnes physiques, le revenu cadastral
des biens immobiliers non donnés en location est en outre majoré de 40%.
En revanche, un immeuble non donné en location situé à l’étranger, est repris dans la base imposable à
l’impôt des personnes physiques sur la base de la valeur locative du bien. Le revenu cadastral d’un immeuble
situé en Belgique est généralement inférieur à sa valeur locative. Néanmoins la notion de ‘valeur locative’
n’est pas définie dans la loi et selon l’administration, la valeur locative est considérée d’être « le loyer brut
moyen annuel qui, en cas de location, aurait pu être recueilli ».
La différence entre ces deux méthodes pour déterminer la base imposable est la raison pour laquelle une
question préjudicielle a été posée à la Cour européenne de Justice. Question de savoir si cette différence
constitue une violation du principe de la libre circulation des capitaux.
La Cour de Justice de l’Union européenne a répondu dans un arrêt récent (11 septembre 2014) que cette
différence constitue effectivement une violation du principe de la libre circulation des capitaux au sein de
l’Union européenne. Le propriétaire d’un immeuble situé à l’étranger sera soumis à un impôt des personnes
physiques supérieur dans le cas où la valeur locative du bien est plus élevée que le revenu cadastral d’un
bien similaire sis en Belgique.
Selon la Cour, il incombe au juge national de vérifier si les habitants du Royaume qui sont propriétaires d’un
immeuble à l’étranger sont imposés à un taux plus élevé que les habitants qui ont un immeuble comparable
sis en Belgique. Le fait de posséder un immeuble à l’étranger a des conséquences dans la détermination du
taux d’imposition applicable : les revenus du bien immobilier sis à l’étranger sont certes uniquement imposés
dans l’Etat de résidence, mais ces revenus sont néanmoins pris en compte pour déterminer le taux applicable
à l’impôt des personnes physiques aux autres revenus imposables en Belgique (exonération avec réserve de
progressivité).
L’arrêt est essentiel pour les propriétaires d’un bien situé à l’étranger dont la valeur locative, telle que définie
par l’administration, conduit à un revenu supérieur au revenu cadastral qui serait applicable à une habitation
comparable en Belgique. Dans le cas où l’habitation est située dans un Etat qui attribue aux biens immobiliers
un revenu forfaitaire comparable au revenu cadastral belge (cf. la France), les propriétaires belges peuvent
invoquer cette décision pour exiger de pouvoir déclarer ce revenu étranger forfaitaire.
Brigitte Lievens
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