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Le Bulletin
DE CHEUVREUX
N° 04 - 2006 (Décembre) - 11ème année
L’ÉDITO
■ Du côté de
votre notaire
P. 2
■ Du côté du
parlement
P. 2-4
■ Point de vue
P. 5
■ Flash Fiscal
P. 6-7
■ Du côté de l’Europe
P. 8-9
■ Le point sur
P. 9-10
■ Le dossier
P. 11-13
LA NOUVELLE REGLEMENTATION
DES VENTES A LA DECOUPE
■ Du côté des tribunaux
- Stratégie patrimoniale
- Immobilier institutionnel
et Promotion immobilière
- Copropriété
- Environnement
- Droit public
- Urbanisme
et Aménagement
- Droit bancaire et financier
- Droit des affaires
- Droit fiscal
P. 14-15
P. 16-17
P. 18
P. 19-20
P. 20-21
P. 22-23
P. 24-25
P. 25
P. 26
uel est l'évènement le plus marquant en 2006, dans notre
métier et dans le marché immobilier ?
Incontestablement, à notre sens, la nouvelle optique de rationalisation de la
gestion du patrimoine immobilier de l'Etat. Cette rationalisation s'est traduite,
tant par les créations de France Domaine et de la SOVAFIM, que par celle d'un
Conseil de l'immobilier de l'Etat.
La création de France Domaine permet de piloter les ventes des immeubles mal
adaptés aux missions publiques des ministères concernés, et les acquisitions
de nouveaux immeubles rénovés, neufs, et fonctionnels.
La création de la foncière étatique qu'est la SOVAFIM a pour objet le transfert
à son profit d'une partie du patrimoine jugé inutile de RFF (Réseau Ferré de
France) dans un objectif de cession de ces actifs dans les meilleurs délais et
dans les meilleures conditions ; ces cessions devant elles-mêmes favoriser la
construction de logements sociaux, sujet ô combien d'actualité, et diminuer
ainsi la pénurie de foncier.
Par ailleurs, un décret du Ministère de l'Economie et des Finances en date du
16 octobre a institué un Conseil de l'immobilier de l'Etat. Ce conseil suit et
évalue pour le compte du ministre chargé du domaine l'avancement de la
démarche de modernisation et l'évolution du parc immobilier de l'Etat.
L'Etat s'est ainsi doté d'une véritable «boîte à outils» qui lui permet à la fois
d'être efficient et de respecter ses missions, et de réduire la dette de l'Etat.
Les notaires, dans ce cadre, apportent leur savoir-faire, tant sur l'application
des règles du droit public immobilier que sur les subtilités du droit privé
contractuel.
Je vous souhaite à chacun une bonne et heureuse année 2007.
■ Conjoncture :
- Les Indices
- L’Immobilier parisien
Q
P. 27
P. 28
Bruno CHEUVREUX
Office certifié ISO
par
Directeur de la publication : Maître Ronan BOURGES
Ont participé à ce Bulletin : Antoine Allez, Nathalie Athimon, Adrienne d'Aumale, Julien Bernard,
Sophie Bolela, Ronan Bourges, Bruno Cheuvreux, Nathalie Clément, Thierry Croizé, Catherine Desmonts,
Malicia Donniou, Sylvine Fruit, Kristell Guilloux, Anne Kistner, Marie-Anne Le Floch, Carole Lvovschi, Nicolas
Moreau, Rémy Nerrière, Alix d'Ocagne, Véronique Pézard, Garance Philiparie, Sylvie Quéau, Karinn Quivy,
Michèle Raunet, Frédéric Recq, Dominique Richard, Antoine Urvoy, Frédéric Viera, Fabrice Zamolo.
N° QUAL / 2003 / 20002
Le Bulletin de Cheuvreux N° 4 - 2006 est édité par l’Etude Cheuvreux
Impression : La Renaissance Lochoise - 1 ter rue de la Tour 37601 Loches
Conception graphique : L.C création
ISSN : N°1764-3015 - Dépot légal : Troisième trimestre 2006
Le Bulletin de Cheuvreux© est protégé par les règles de la propriété littéraire et artistique.
Toute reproduction est strictement interdite sauf accord exprès de l’Etude CHEUVREUX.
ETUDE CHEUVREUX : 77, boulevard Malesherbes - 75008 Paris - Tél : (33) 01 44 90 14 14 - Fax : (33) 01 44 90 14 15
Le Bulletin sur internet : http://www.cheuvreux-associes.fr
u côté de l’Étude
Son intervention portera tout particulièrement sur la promesse et le
compromis de vente.
■ Xavier Boutiron interviendra du 6 au 8 Mars 2007 au côté du
Professeur Lécuyer au cours d'une formation Commundi ayant pour
thème : « Optimiser la transmission d'entreprises à titre gratuit : intégrer la réforme des successions et des libéralités dans vos projets ».
■ Damien Concé est intervenu le lundi 20 novembre 2006 à l'Hôtel
Meurice au côté du Professeur Lécuyer lors d'un Atelier Lexis-Nexis
consacré au statut du conjoint collaborateur (aspect civil, social et fiscal).
Rémy Nerrière interviendra le 8 février 2007 lors d’un séminaire
organisé par l’ADEF (Association des Etudes Foncières) ayant pour
thème « la sécurisation juridique de la transaction foncière ».
■
■ Bruno Cheuvreux a été interviewé par le Parisien Economie du 27 nov.
2006. L'article a pour titre « Faire une donation : quand, comment ? ».
u côté du parlement
Vente à la découpe
L’accord collectif sur les congés pour vente par lots du 16 mars 2005
vient d’être étendu à tous les bailleurs du secteur II et III, c’est-à-dire
tous les bailleurs personnes morales, et non plus simplement les
bailleurs affiliés aux associations signataires de l’accord (décret n°
2006-1366 du 10 novembre 2006 - lire le dossier sur la vente à la
découpe en p.11).
A NOTER AU JOURNAL OFFICIEL
Permis de construire à titre précaire
Le décret n°2006-1220 du 04 octobre 2006 relatif au permis précaire
vient d’être publié au Journal Officiel du 06 octobre. Le nouveau régime du permis de construire à titre précaire tel qu’institué par l’article
15 de l’ordonnance du 08 décembre 2005, est régi par les nouveaux
articles L. 433-1 à L. 433-7 du code de l’urbanisme. Le décret fixe le
champ d’application matériel et géographique du permis, ainsi que son
contenu. Il est applicable depuis le 1er novembre. Cependant à titre
transitoire pour l’application des dispositions de l’article L. 433-1 nouveau du code de l’urbanisme, et jusqu’à la complète entrée en vigueur
de l’ordonnance précitée, le renvoi aux chapitres II à IV du titre II du
livre IV nouveaux du code de l’urbanisme s’entend comme désignant
les règles de compétence, de forme et de procédure fixées au chapitre
Ier du titre II du livre IV anciens du même code (anciens articles
L. 421-1 à L. 421-9).
Lutte contre l’habitat dangereux ou insalubre
Relatif à la lutte contre l’habitat insalubre ou dangereux et à la sécurité
des immeubles collectifs d’habitation, le décret n° 2006-1359 du
8 novembre 2006 modifie le Code de la construction et de l’habitation
(CCH) et le Code de la santé publique (CSP).
Les nouveaux articles R. 511-1 à R. 511-10 du CCH déterminent la
procédure que doit suivre le maire lorsqu’il entend faire application de
la procédure prévue à l’article L. 511-2 du CCH concernant les
immeubles menaçant ruine.
Désormais lorsque des «désordres affectant les murs, bâtiments ou
édifices sont susceptibles de justifier le recours à la procédure (...) [de]
l’article L. 511-2» du CCH, le maire doit informer les propriétaires de
son intention d’y recourir et ainsi de les contraindre à faire des travaux,
pour que cesse le péril, ou à faire détruire le bâtiment. Il doit aussi les
inviter à présenter leurs observations et solliciter l’avis de l’architecte
des Bâtiments de France afin de ne pas porter atteinte à la réglementation sur les immeubles classés. Ainsi « l’arrêté du maire prescrivant
la réparation ou la démolition d’un bâtiment menaçant ruine» n’a plus
à être transmis «immédiatement au tribunal administratif ».
Plus-values de cession à titre onéreux de valeurs mobilières
Le décret n° 2006-1421 du 21 novembre 2006 aménage les conditions
d’application du régime d’imposition des plus-values de cession à titre
onéreux de valeurs mobilières et de droits sociaux réalisées par les particuliers et modifie l’annexe II du CGI. Le décret précise les obligations
déclaratives des personnes cédant des titres de sociétés soumises à
l’impôt sur les sociétés et souhaitant bénéficier de certaines mesures
d’exonération d’impôt sur les plus-values professionnelles introduites
par la loi de finances rectificative pour 2005.
Dans le cadre du dispositif d’exonération en faveur du dirigeant cédant
ses titres lors de son départ en retraite, le texte précise :
- qu’il devra fournir, sur demande de l’administration fiscale, tout document permettant d’établir qu’il a détenu les titres de manière continue
pendant une durée minimale de 5 ans,
- et que la date de départ à la retraite correspond à celle de l’ouverture des droits acquis dans le régime obligatoire de base d’assurance
vieillesse auquel il était affilié au titre de son activité de direction, ou
le cas échéant, dans le régime obligatoire de base auquel il était affilié
au titre de sa dernière activité (ex. : le gérant minoritaire de SARL non
rémunéré). Dans tous les cas, le dirigeant doit adresser à l’administration fiscale les documents reçus du régime concerné et sur lesquels
cette date figure.
Le Bulletin
DE CHEUVREUX
N° 04 - 2006 (Décembre)
DPE : contenu et compétences des diagnostiqueurs
Deux arrêtés précisant les modalités d’application du décret du 15 septembre relatif au diagnostic de performance énergétique (DPE) ont été
publiés au «Journal Officiel» du 28 septembre. Ces textes précisent
les méthodes et les procédures applicables de ce diagnostic qui
sera exigible lors de toute vente de bien immobilier bâti à partir du
1er novembre 2006 (obligatoirement annexé à la promesse - et si la
promesse est signée antérieurement au 1er novembre, il doit être
annexé à l’acte de vente). Ce diagnostic ne concernera les bâtiments
neufs qu’à partir du 1er juillet 2007.
Un Arrêté du 16 octobre 2006 définit quant à lui les critères de certification des compétences des personnes physiques réalisant le
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entre vifs sont exonérées de droits de mutation à titre gratuit, à concurrence de 75 % de leur valeur (CGI, art 787 B).
Pour bénéficier de cette exonération, un certain nombre de conditions
doivent être respectées et notamment la signature de deux engagements distincts :
- avant toute opération de transmission, un engagement collectif de
conservation d’une durée minimale de deux ans souscrit par le défunt
ou le donateur, par lui et ses ayants cause à titre gratuit, et par un ou
plusieurs autres associés ;
- après transmission, un engagement individuel de conservation
d’une durée de 6 ans souscrit par chacun des héritiers, donataires ou
légataires.
L’Administration vient de préciser que, lorsque les titres susceptibles
de bénéficier du régime de faveur prévu à l’article 787 B du CGI sont
détenus par un mineur dont les biens font l’objet d’une administration
légale pure et simple au sens de l’article 389-1 du Code civil, chacun
des deux parents peut souscrire seul un engagement, qu’il soit collectif ou individuel, au nom de son enfant mineur. Par ailleurs, en cas
d’administration légale sous contrôle judiciaire des biens d’un enfant
mineur (C. civ., art. 389-2), le parent administrant le patrimoine du
mineur a la capacité de signer, pour le compte du mineur, un engagement de conservation sans autorisation du juge des tutelles.
Rép. min. à Marini, n°22716, .10 Sénat Q, 19 oct. 2006,
p. 2655
diagnostic de performance énergétique et les critères d’accréditation
des organismes de certification. Jusqu’au 1er novembre 2007, les DPE
peuvent être exceptionnellement établis par des «techniciens qualifiés» non certifiés.
Création d’un Conseil de l’immobilier de l’Etat
Un décret du ministère de l’Economie, des Finances et de l’Industrie,
en date du 16 octobre (D. n° 2006-1267, 16 oct. 2006, JO 18 oct.
2006.), a institué un Conseil de l’immobilier de l’Etat. L’article 1er du
présent décret prévoit qu’« il est créé pour cinq ans un Conseil de l’immobilier de l’Etat, placé auprès du ministre chargé du domaine. Le
conseil formule régulièrement au ministre chargé du domaine des
recommandations et des préconisations opérationnelles pour améliorer
la gestion du patrimoine immobilier de l’Etat. Ce conseil suit et évalue
pour le compte du ministre chargé du domaine l’avancement de la
démarche de modernisation et l’évolution du parc immobilier de l’Etat.
Contrôle de la validité des mariages
La loi n° 2006-1376 du 14 novembre 2006 a pour objet de rapprocher
les règles de contrôle des mariages contractés par des Français à
l’étranger de celles applicables à tous les mariages célébrés en France.
Le texte en renforce le contrôle et modifie les dispositions de l’article
63 du Code civil relatives à la composition du dossier de mariage, en
prévoyant que les futurs époux doivent justifier de leur identité et
indiquer par avance l’identité des témoins. Toutefois, un nouvel article
74-1 autorise les futurs époux à désigner, avant la célébration du
mariage, de nouveaux témoins en lieu et place de ceux désignés lors de
la constitution du dossier. Par ailleurs, l’article 63 permet désormais à
l’officier d’état civil de déléguer l’audition des époux, notamment
lorsque l’un des futurs époux réside à l’étranger. D’autres dispositions
concernent les formalités de transcription à l’état civil français et le
contenu de l’acte d’opposition.
Plus-values immobilière : notion de résidence principale
lorsque l’un des époux est titulaire d’un logement de fonction
Les plus-values réalisées lors de la cession de la résidence principale
du cédant au jour de la cession sont exonérées d’impôt sur le revenu
(CGI, art. 150 U, II, 1°). Pour l’application de cette mesure, est
considéré comme résidence principale l’immeuble constituant la
résidence habituelle et effective du contribuable. Celle-ci doit s’entendre du lieu où le contribuable réside habituellement pendant la
majeure partie de l’année. Cette définition exclut donc toute pluralité
d’habitations principales. L’utilisation temporaire d’un logement ne
peut être regardée comme suffisante pour que le logement ait le caractère d’une résidence principale susceptible de bénéficier de l’exonération de plus-value immobilière. L’Administration vient de préciser
que lorsque l’un des époux est titulaire d’un logement de fonction, ce
logement constitue en principe le lieu de son habitation principale.
Néanmoins, le logement où résident effectivement et en permanence
son conjoint et ses enfants est considéré, pour le bénéfice de l’exonération des plus-values immobilières, comme l’habitation principale du
foyer.
Rép. min. à QE n° 100649, JOAN Q. 17 oct. 2006, p. 10829
REPONSES MINISTERIELLES
Vente d’un terrain supportant une sépulture privée et droit
d’accès des héritiers
La vente d’un terrain privé sur lequel est installée une sépulture est
une situation délicate qui soulève, notamment, deux questions : les
descendants conservent-ils une servitude de passage pour se rendre
sur la tombe lorsque cette servitude n’est pas prévue dans l’acte de
vente ? Lorsque aucun descendant ne s’occupe de la tombe pendant
trente ans, la prescription trentenaire s’applique-t-elle à cette servitude ?
Tenant compte de ce que l’inhumation régulière d’une personne décédée dans une propriété particulière confère à sa sépulture les caractères d’inaliénabilité, d’incessibilité et d’imprescriptibilité, le ministre
de la Justice a donné les indications qui suivent :
– obligation pour les nouveaux propriétaires d’entretenir la sépulture et
de s’abstenir de toutes dégradations ;
– bénéfice de plein droit d’une servitude de passage pour accéder à la
sépulture en faveur des héritiers du défunt. En conséquence et même
si ce point n’a jamais donné matière à jurisprudence, cette servitude du
fait de l’homme n’est pas susceptible de s’éteindre pour non-usage
trentenaire de la prescription. Le ministre incite cependant les héritiers et leurs conseils à stipuler dans le contrat de vente les modalités
d’exercice de cette servitude et le sort futur de la sépulture.
Rép. min. à QE n° 96869, JO AN 17 oct. 2006, p. 10902
Divorce à l’étranger - effet en France - exequatur
Une réponse ministérielle en date du 23 février 2006 rappelle qu’un
jugement de divorce prononcé à l’étranger produit ses effets en France
indépendamment de toute procédure d’exequatur, sauf s’il doit donner
lieu à un acte d’exécution sur des biens ou de coercition sur des
personnes.
La mention du divorce en marge des actes de l’état civil peut donc être
effectuée sans exéquatur.
Il est cependant toujours possible pour les parties qui souhaitent voir
reconnaître judiciairement l’opposabilité de la décision en France
d’introduire une instance en exequatur devant le TGI (ou de solliciter
la constatation de sa force exécutoire devant le président du TGI, pour
les jugements rendus par une juridiction de l’Union Européenne, sauf
au Danemark).
RJPF septembre 2006 n° 9
Rép Min n°17550 JO SÉNAT Q 23 février 2006 p 544
Droit de mutation à titre gratuit - titres détenus par un mineur
– cession de parts ou actions – engagement de conservation
Les parts ou les actions d’une société ayant une activité industrielle,
commerciale, artisanale, agricole ou libérale transmises après décès ou
Le Bulletin
DE CHEUVREUX
N° 04 - 2006 (Décembre)
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A NOTER AUX BULLETINS OFFICIELS le revenu modifié en conséquence. La loi a prévu corrélativement des
mesures de corrections pour certains revenus n’entrant pas dans le
champ d’application de cet abattement. L’administration fiscale rappelle ainsi dans une récente instruction les mécanismes de correction
prévus pour les revenus de capitaux mobiliers. L’abattement global
appliqué aux dividendes d’actions est ramené à 40 % (contre 50 %
auparavant) et l’abattement annuel de 1 220 ou 2 440 €, selon la situation familiale, est porté respectivement à 1 525 ou 3 050 €. En outre,
le montant retenu pour le calcul de certains revenus de capitaux mobiliers (rémunérations ou avantages occultes, revenus réputés distribués
à la suite d’une rectification des résultats de l’entreprise, etc.) est majoré
d’un coefficient de 1,25.
Inst BOI 5 I-11-06 : n° 193 du 27 novembre 2006
Loi ENL
Une circulaire DGUHC n° 2006-68 du 11 septembre 2006 relative à
la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement
vient d’être mise en ligne sur le site du Ministère du Logement.
L’objet de la circulaire est de présenter les 112 articles de la loi ENL en
indiquant pour chacun d’eux les conditions de son entrée en vigueur.
Droits d’enregistrement et hypothèque rechargeable
Le projet de loi de finances pour 2007 assouplit le régime des droits
d’enregistrement applicable à l’hypothèque rechargeable.
L’ordonnance du 23 mars 2006 a introduit l’hypothèque rechargeable
(lire notre Bulletin n°2-2006). Les particuliers ayant recours au crédit
hypothécaire par la transformation d’hypothèques en hypothèques
rechargeables, seraient exonérés :
- du droit fixe d’enregistrement de 125 € ;
- des 0,70 % dus au titre de la taxe de publicité foncière et de sa taxe
additionnelle ;
à condition que les avenants soient :
- conclus par une personne physique et portent sur une hypothèque
inscrite en garantie d’une obligation qu’elle a elle-même contractée ;
- inscrits avant le 1er janvier 2009.
Ces dispositions s’appliqueraient aux actes notariés dressés depuis le
27 septembre 2006.
Avant même que le projet de loi ne soit examiné par les députés à
partir du 17 octobre, l’administration fiscale commente cette mesure
afin d’en permettre une mise en œuvre immédiate. L’exonération
temporaire s’applique donc aux actes notariés dressés à compter du
27 septembre 2006.
Projet de loi de finances pour 2007 et Inst.BOI 7 A-2-06 du
12 octobre 2006
Dispositif d’attribution d’actions gratuites aux salariés et mandataires sociaux.
La loi de finances pour 2005 a institué un nouveau dispositif d’actionnariat salarié qui permet aux sociétés par actions d’attribuer selon un
régime fiscal et social favorable, sous certaines conditions et dans certaines limites, des actions gratuites à leurs salariés et mandataires
sociaux ou à ceux des sociétés qui leur sont liées.
La loi du 26 juillet 2005 pour la confiance et la modernisation de l’économie a étendu ce régime fiscal et social de faveur aux attributions
d’actions gratuites effectuées, dans les mêmes conditions, par des
sociétés dont le siège est situé à l’étranger aux salariés et mandataires
sociaux qui exercent leur activité dans des entreprises dont elles sont
mère ou filiale.
Une récente instruction commente ces dispositions.
Inst. BOI 5 F-17-06 6 n° 184 du 10 novembre 2006
Déduction spécifique en faveur des logements vacants remis en
location
Les logements vacants bénéficient d’une nouvelle déduction spécifique
temporaire (art 46 de la loi ENL). Cette déduction des revenus fonciers
concerne les logements ayant donné lieux au versement de la taxe
annuelle sur les logements vacants au titre de l’année qui précède celle
de la conclusion du bail et qui ont été données en location entre le
1er janvier 2006 et le 31 décembre 2007. Une instruction récente
détaille le régime du dispositif.
Instr. BOI 5D-3-06 du 2 octobre 2006
Nouveaux dispositifs d’encouragement à l’investissement
immobilier locatif
L’article 40 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement :
- supprime le dispositif «Robien social»;
- recentre le dispositif « Robien » et « Robien-SCPI » en aménageant
le volume global de l’avantage fiscal, la séquence de déduction et les
contraintes de loyer qui y sont attachés ;
- créé deux nouveaux dispositifs « Borloo-neuf » et « Borloo-SCPI »
applicables aux logements donnés en location dans le secteur intermédiaire (également dénommé dispositif « Borloo-populaire »).
Ces dispositifs se présentent comme des avantages fiscaux complémentaires à ceux accordés dans le cadre des dispositifs « Robienrecentré » et « Robien-recentré SCPI », lorsque le bailleur accepte de
donner en location son bien à des conditions de loyers plus restrictives
et à des locataires, autres que l’un de ses ascendants ou descendants,
qui respectent certains plafonds de ressources.
Le décret n° 2006-1005 du 10 août 2006 est le décret d’application de
ce dispositif : il décrit les obligations déclaratives et les plafonds de
loyers et de ressources afférents à ces nouveaux dispositifs.
L’instruction de la Direction générale des impôts n° 179 du 2 novembre
2006 (BOI 5 D-4-06) commente ces nouvelles dispositions et précise
leur articulation avec les règles du « Robien-classique » qui restent
applicables.
Direction générale des impôts, instr., 2 nov. 2006 (BOI 5 D4-06)
EN PROJET
La commission des Lois du Sénat propose de créer la fiducie
« à la française »
Réunie le mercredi 11 octobre 2006 sous la présidence de M. JeanJacques Hyest, la commission des Lois a examiné le rapport de
M. Henri de Richemont sur la proposition de loi n° 178 (2004-2005)
instituant la fiducie, présentée par M. Philippe Marini.
Le rapporteur a souligné que la fiducie - qui permet à une personne (le
constituant) de transférer temporairement ses biens dans un patrimoine d’affectation géré par un fiduciaire au profit d’un bénéficiaire constituerait, si elle était réellement introduite en droit français, une
innovation juridique considérable permettant de faciliter la constitution de sûretés et la gestion de biens pour le compte d’autrui. Il a indiqué que cet instrument pourrait en particulier être utilisé par les entreprises afin de leur permettre d’assurer des opérations de financement
complexes que le droit actuel n’autorise pas et éviterait qu’elles ne
recourent pour ce faire à des droits étrangers.
Les conclusions de la commission des Lois ont été examinées et
adoptées en première lecture en séance publique par le Sénat le mardi
17 octobre 2006. A suivre…
Imposition des revenus de capitaux mobiliers
A compter de l’imposition des revenus de 2006, l’abattement de 20 %
applicable à certains revenus est supprimé et le barème de l’impôt sur
Le Bulletin
DE CHEUVREUX
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oint de vue
« Immobilier »
LE DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE
Selon les dispositions de l’article L 271-4 du Code la Construction et
de l’Habitation, en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti,
de nombreux diagnostics techniques, fournis par le vendeur, sont
annexés à la promesse de vente, ou à défaut de promesse, à l’acte
authentique de vente.
Depuis le 1er Novembre 2006, un nouveau document doit être fourni :
il s’agit du « diagnostic de performance énergétique » (DPE) tel qu’il
est défini par l’article L134-1 du Code de la Construction et de
l’Habitation.
Le diagnostic de performance énergétique comprend notamment :
- l’identification du bâtiment ou du bien vendu ;
- un descriptif de ses équipements de chauffage, de production d’eau
chaude sanitaire, de refroidissement, de ventilation en indiquant, pour
chaque catégorie d’équipements, les conditions de leur utilisation et de
leur gestion ayant des incidences sur les consommations énergétiques ;
- l’indication de la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée
ainsi qu’une évaluation des dépenses annuelles résultant de ces
consommations ;
- l’évaluation de la quantité d’émissions de gaz à effet de serre ;
- le classement du bâtiment ou de la partie de bâtiment sur une échelle
établie en fonction de la quantité annuelle d’énergie consommée ou
estimée ;
- le classement du bâtiment ou de la partie de bâtiment sur une échelle
établie en fonction de la quantité d’émissions de gaz à effet de serre ;
- des recommandations visant à améliorer la performance énergétique
du bâtiment ou de la partie de bâtiment, accompagnées d’une évaluation de leur coût et de leur efficacité.
■ DEFINITION
Le diagnostic de performance énergétique a été crée par la loi n°20041343 du 9 décembre 2004. La création de ce document s’inscrit dans
une politique d’information de l’acquéreur, et de protection de l’environnement. En effet, il s’agit d’un document déterminant la quantité
d’énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation
standardisée du bâtiment ou d’une partie de bâtiment.
Il permet au consommateur de comparer et d’évaluer sa performance
énergétique. Il s’accompagne de recommandations destinées à améliorer
cette performance.
Par suite, le législateur a entendu inciter le futur occupant à effectuer
des travaux pour réaliser des économies d’énergie et contribuer de ce
fait à la réduction des émissions de gaz à effet de serre.
Ce diagnostic doit être établi par une personne ayant subi une formation particulière et ayant obtenu une certification de ses compétences.
Exceptionnellement, et ce jusqu’au 1er Novembre 2007, les DPE
peuvent être établis par des techniciens qualifiés non certifiés.
■ DOMAINE
Sont concernés, tout bâtiment ou partie de bâtiment clos et couvert, à
l’exception des catégories suivantes :
a) Les constructions provisoires prévues pour une durée d’utilisation
égale ou inférieure à deux ans ;
b) Les bâtiments indépendants dont la surface hors oeuvre brute au
sens de l’article R. 112-2 du code de l’urbanisme est inférieure à
50 mètres carrés ;
c) Les bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel, autres que
les locaux servant à l’habitation, qui ne demandent qu’une faible
quantité d’énergie pour le chauffage, la production d’eau chaude
sanitaire ou le refroidissement ;
d) Les bâtiments servant de lieux de culte ;
e) Les monuments historiques classés ou inscrits à l’inventaire en
application du code du patrimoine.
■ DUREE
Il résulte des premiers textes, que la durée maximale de validité du
DPE est fixée à 10 ans à compter de la date de son établissement.
Toutefois, cette durée de validité devra prochainement être confirmée
par un nouveau décret.
En revanche, on doit considérer qu’un nouveau DPE sera nécessaire si,
en cas de revente du bien avant l’arrivée du terme, une modification
des caractéristiques énergétiques a eu lieu.
■ SANCTIONS
Le texte mentionne que le DPE n’a qu’une valeur informative entre les
parties. Par suite, l’acquéreur ne peut se servir de ce document contre
le propriétaire. Le texte n’a indiqué aucune sanction concernant la non
production du document, à la différence des autres diagnostics.
La sanction de cette obligation légale peut être déterminée en appliquant la théorie générale des contrats. Aussi, en considérant qu’il y a
un défaut d’information de la part du vendeur, et par suite, un vice du
consentement, le fait de ne pas annexer de DPE emporterait, selon la
majorité des auteurs, soit un risque de versement de dommages et
intérêts par le vendeur, soit un risque de nullité de l’acte.
Par ailleurs, on peut considérer que l’obligation légale a un caractère
d’ordre public (protection de l’acquéreur et protection de l’environnement). Or, sont nulles toutes les clauses qui viseraient à écarter telle ou
telle obligation d’ordre public. Ainsi, le vendeur ne pourrait s’exonérer
de sa responsabilité ou transférer son obligation sur l’acquéreur.
■ CONTENU
Selon les deux arrêtés ministériels en date du 15 Septembre 2006, cinq
types différents de DPE sont prévus, à savoir :
- un premier type pour les maisons individuelles (c’est-à-dire des bâtiments comportant au plus, deux logements),
- un deuxième type pour les bâtiments collectifs à usage principal
d’habitation pour lesquels le propriétaire du bien mis en vente n’est pas
propriétaire de l’ensemble du bâtiment ou qu’il effectue une mise en
copropriété,
- un troisième type pour les bâtiments collectifs à usage principal
d’habitation proposés globalement à la vente,
- un quatrième type pour les bâtiments ou partie de bâtiments à usage
principal autres que l’habitation, pour lesquels le propriétaire du bien
mis en vente n’est pas propriétaire de l’ensemble du bâtiment ou qu’il
effectue une mise en copropriété
- un cinquième type pour les bâtiments à usage principal non résidentiel
proposés globalement à la vente.
Le Bulletin
DE CHEUVREUX
N° 04 - 2006 (Décembre)
Bruno MARTINEZ
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CHEUVREUX
- Flash Fiscal -
Flash Fiscal
-
Flash Fiscal
-
La nouvelle définition des travaux portant sur un immeuble
existant et concourant à la production d’un immeuble neuf
L’article 88 de la loi de finances rectificative pour 2005 du 30 décembre 2005 a
complété l’article 257 7° du Code Général
des Impôts en y incorporant des critères
permettant d’apprécier si des travaux réalisés sur un immeuble existant concouraient à la production d’un immeuble neuf.
Les critères posés par la loi sont les suivants : « Constituent notamment des
livraisons à soi-même d’immeubles, les travaux portant sur des immeubles existants
qui consistent en une surélévation, ou qui
rendent à l’état neuf :
1° soit la majorité des fondations
2° soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage
3° soit la majorité de la consistance des
façades hors ravalement
4° soit l’ensemble des éléments de second
œuvre tels qu’énumérés par décret en
Conseil d’Etat, dans une proportion fixée
par ce décret qui ne peut être inférieure à la
moitié pour chacun d’eux ».
Pour ce qui concerne les éléments de
second œuvre, un décret en Conseil d’Etat
a publié la liste suivante, codifiée sous
l’article 245 A de l’annexe II du CGI :
« I. … Les éléments de second oeuvre à
prendre en compte sont les suivants :
- les planchers ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de l’ouvrage ;
- les huisseries extérieures ;
- les cloisons intérieures ;
- les installations sanitaires et de plomberie ;
- les installations électriques ;
- et, pour les opérations réalisées en métropole, le système de chauffage.
II. La proportion prévue au 4° du c du 1 du
7° de l’article 257 du code général des
impôts est fixée à deux tiers pour chacun des
éléments mentionnés au I. »
Dans une instruction 8 A-1-06 du 8
décembre 2006 dont nous reproduisons de
larges extraits, l’Administration fiscale
apporte d’utiles précisions sur la définition
de chacun des éléments visés ci-dessus.
Le Bulletin
DE CHEUVREUX
N° 04 - 2006 (Décembre)
Cette nouvelle définition appelle alors un
certain nombre de commentaires, notamment vis-à-vis du régime Malraux.
Précisions sur la notion :
L’article 257 7° dressant une liste des travaux concourrant à la production d’un
immeuble neuf, il convient alors d’apprécier les contours de chacun des critères :
La majorité des fondations :
Sont visés les éléments qui composent le
socle et l’assise stable d’une construction,
en répartissant sa charge sur le sol. Sont
concernés les travaux de remplacement,
de renforcement ou de consolidation des
éléments de fondation existants.
La majorité des éléments hors fondations
déterminant la résistance et la rigidité de
l’ouvrage :
Il s’agit des éléments, précise l’instruction, sans lesquels ces caractéristiques de
solidité ne sont plus assurées, tels que les
experts et tribunaux peuvent les apprécier
en cas d’accident.
Sont ainsi visés :
Pour les éléments verticaux : murs porteurs intérieurs (murs de refends) ou extérieurs (murs pignons), piliers, colonnes et
poteaux lorsqu’ils sont porteurs.
Pour les éléments horizontaux : planchers
en béton (dalles), en bois (poutre ou
solives), toits terrasses (à pente nulle ou
faible) quand ils contribuent à la stabilité
de l’ensemble.
Eléments obliques assurant le contreventement.
Eléments de charpente quand ils contribuent à la stabilité de l’ensemble.
En outre, les travaux de toutes natures
affectant un élément déterminant de la
résistance ou la rigidité de l’ouvrage sont
à prendre en considération pour l’appréciation de ce critère. Par exemple : le
6
percement d’une ouverture nouvelle ou la
suppression d’une ouverture ancienne qui
affectent des murs porteurs. Sont par
contre exclus les travaux qui ont pour
objet le simple revêtement de planchers
porteurs (le cas échéant après un simple
ragréage) ou les travaux de simple réfection des éléments de couverture.
La majorité des façades :
Il s’agit ici des éléments verticaux
externes participant à la mise hors d’eau
de l’immeuble (murs, murs rideaux, murs
panneaux…) qui n’assurent qu’un rôle
d’habillage de l’immeuble, sans déterminer la résistance ou la rigidité de l’ouvrage. Ne sont cependant visés que les travaux qui affectent la consistance de la
façade, à l’exclusion des travaux de nettoyage ou de ravalement de la façade
(même s’ils concourent à l’étanchéité ou à
l’imperméabilité de la façade).
L’ensemble des éléments de second
œuvre :
L’article 245 A de l’annexe II du CGI
dresse une liste, à laquelle il convient
d’apporter les précisions suivantes :
pour les planchers non porteurs (ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de
l’ouvrage), sont visées les plates-formes
horizontales entre deux niveaux non
constitutives de la structure porteuse du
bâtiment. Mais ne sont pas pris en
compte les travaux de revêtement de ces
planchers.
En ce qui concerne les huisseries
extérieures, sont visés les éléments dormants et ouvrants assurant la mise hors
d’air du bâtiment tels que portes, fenêtres,
fenêtre de toit, portes-fenêtres, vitrages,
baies vitrées et verrières et le cas échéant,
les systèmes de fermetures équipant ces
éléments. Ne sont cependant pas à prendre en compte au titre des huisseries
extérieures les portes de garage.
Pour les cloisons intérieures, l’instruction
- Flash Fiscal -
Flash Fiscal
vise les cloisons distributives, fixes ou
amovibles, sous forme d’éléments à
maçonner ou de plaques à monter quelle
qu’en soit la nature et la composition.
Dans les installations sanitaires et de
plomberie, sont inclus les équipements
sanitaires (baignoires, bacs à douche,
cabines de douche, éviers, WC…) robinetterie, canalisations d’eau et/ou de gaz intérieures, équipement de production d’eau
chaude (à l’exclusion donc des éléments
de raccordement au réseau public).
Pour les installations électriques : tous les
composants du circuit électrique et les
équipements de production d’énergie électrique, à l’exclusions des éléments de raccordement au réseau électrique.
Enfin, dans le système de chauffage sont
visés tous les éléments intégrés à l’immeuble permettant de produire, transporter,
diffuser ou réguler la chaleur, à l’exclusion
des matériels de chauffage mobile.
Appréciation de l’ampleur des travaux :
Chaque immeuble doit être pris isolément,
sauf lorsqu’ils communiquent entre eux
horizontalement et verticalement et disposent des mêmes issues sur la voie
publique. Lorsque concomitamment à une
addition de construction (donc neuve) sont
réalisés des travaux portant sur de l’existant, il convient de considérer ces travaux
isolément.
En ce qui concerne les seuils, l’état neuf
est apprécié au regard du rapport existant
entre les éléments neufs et le total des éléments du lot à l’issue des travaux.
Il suffit que la majorité soit acquise pour un
seul des éléments visés à l’article 257 7°, à
l’exception des éléments de second œuvre
pour lesquels le seuil est de 2/3. Et ce
seuil de 2/3 doit être atteint pour chacun
des éléments de second œuvre (liste de
l’article 245 A de l’annexe II du CGI). Le
seuil est apprécié selon un critère physique
objectif approprié, tel que la surface, le
linéaire, le volume, ou en valeur. Il appartient au maître d’ouvrage de retenir toute
méthode dont il peut justifier la pertinence.
Le Bulletin
DE CHEUVREUX
N° 04 - 2006 (Décembre)
Ces nouvelles règles sont applicables aux
immeubles achevés à compter du 8
décembre 2006, date de la publication de
la présente instruction.
Observations sur ces nouveaux critères :
En ce qui concerne le choix des critères :
Jusqu’à présent, les critères étaient particulièrement subjectifs et n’étaient appréciés qu’à travers un faisceau d’indices. A
cet effet, le Conseil d’Etat avait posé
quelques principes : il y avait création
d’immeuble lorsque les travaux effectués
avaient pour effet d’apporter une modification importante au gros oeuvre de l’immeuble existant ou d’y réaliser des aménagements internes qui par leur importance, équivalent à une véritable reconstruction ou d’accroître leur volume ou leur
surface.
La présente instruction a le mérite de proposer des critères objectifs. Mais sont-ils
pour autant faciles à mettre en œuvre ?
Rien n’est moins sûr !
Les planchers par exemple, selon qu’ils
sont porteurs ou non, seront appréciés
comme élément de second œuvre ou
comme élément déterminant la résistance
et la rigidité de l’ouvrage. Des discussions
risquent de naître afin de savoir dans
quelle catégorie entrent lesdits planchers… et le recours à un expert pourrait
s’avérer nécessaire. La question se pose
de la même manière pour la charpente.
Contribue-t-elle à la stabilité de l’ensemble ?
L’appréciation des seuils risque aussi de
poser difficulté : l’instruction précise que
le maître d’ouvrage retient toute méthode
dont il peut justifier de la pertinence. Estce à dire que tout critère pertinent et
approprié ne pourra être remis en cause
par l’Administration fiscale ? Pourtant,
selon que l’on retient un critère en valeur
ou en métrage, la solution pourra être sensiblement différente, avec pour conséquence soit de laisser le choix au maître
d’ouvrage (mais peu probable connaissant
l’Administration fiscale) soit au contraire
7
-
Flash Fiscal
-
de voir toute justification potentiellement
remise en cause, bien que fondée sur des
critères objectifs, car ne correspondant
pas à ceux de l’Administration.
Comment enfin comparer, pour le cas des
éléments déterminant la résistance et la
rigidité de l’ouvrage, des murs porteurs et
des éléments de charpente (par exemple),
pour l’appréciation du seuil de 50 %.
Faut-il retenir un critère de surface pour
comparer les deux ? Ou de coût ? Il ne
s’agit pas ici (contrairement aux éléments
de second œuvre) que chaque élément
soit modifié selon un seuil déterminé mais
que l’ensemble soit modifié pour plus de
50 % (en majorité).
En conséquence, si la présence de critères plus précis et concrets est une bonne
chose, elle ne présuppose pas de l’absence de tout contentieux quand à l’appréciation des seuils et des travaux suffisants.
Les conséquences de cette instruction au
regard des travaux à 5,5 % de TVA :
Les difficultés ne naissent pas seulement
pour la question de savoir si les travaux
concourent à la production d’un immeuble
neuf ou non (et donc de la question de
savoir si la cession sera assujettie aux
droits d’enregistrement ou à la TVA). Elles
se posent aussi lorsque des travaux sont
réalisés et qu’il s’agit de savoir si ces derniers seront imposés à 19,6% ou à 5,5%.
Car bien évidemment, la TVA sera de 19,6 %
lorsque les travaux, concourent par leur
ampleur, à la production d’un immeuble
neuf, les critères étant les mêmes qu’ici.
Il conviendra une nouvelle fois d’être vigilant car l’apparente liberté laissée au
maître d’ouvrage pour déterminer les critères à utiliser, pourrait se transformer en
liberté pour l’Administration à redresser,
selon ses propres critères.
Maître Nicolas MOREAU
Maître Dominique RICHARD
[email protected]
u côté de l’Europe
★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★
système objectif et impartial d’aide à la personne pour l’acquisition ou
la location de logements modestes, note l’UEPC. Dans d’autres Etats
ou régions, le logement social est confié à des organismes publics
exerçant un monopole de droit ou de fait et bénéficiant d’aides directes
ou indirectes. Or, selon l’UEPC, «l’expérience a démontré que confier
à l’Etat les rôles de promoteur, vendeur, ou bailleur de logements
sociaux est loin d’être la méthode la plus efficace pour atteindre le but
d’attribuer un logement à chacun de manière objective».
Un réseau européen pour le logement social
19 sociétés d’Italie, d’Allemagne, de France et de Suède, gérant près
de 300 000 logements sociaux et publics viennent de créer
«Eurhonet» (the European Housing Network). Il s’agit d’un réseau
pour favoriser les échanges et transferts de pratiques innovantes en
Europe. Eurhonet s’est fixé quatre axes de travail : renforcer l’intégration sociale des populations défavorisées; accompagner le vieillissement de la population; améliorer l’impact environnemental du parc de
logements existants et optimiser la gestion de l’énergie; développer un
référentiel européen de «reporting» de la responsabilité sociale et
environnementale des entreprises du secteur du logement social et
public.
La 5ème Avenue est toujours la rue commerçante la plus
chère du monde
La 5ème avenue de New York conserve sa première place au classement des rues commerçantes les plus chères au monde, suivie par
Hong Kong (Causeway Bay) et Paris (Champs Elysées) qui conservent
leurs 2ème et 3ème places. C’est ce qui ressort du rapport Main Streets
Across the World. La progression la plus forte est réalisée par le Khan
Market à New Delhi (Inde) qui a progressé de 17 places à la 24ème
position. Les autres belles progressions sont : Bruxelles (rue Neuve)
qui gagne 5 places et arrive en 23ème position, et Bucarest, qui passe
de la 36ème à la 30ème place.
Le logement social au centre des débats des promoteurs
constructeurs
La session d’automne de l’UEPC (Union européenne des promoteursconstructeurs), qui a eu lieu à Oxford, a consacré une part importante
de ses travaux au logement social en Europe. Certains Etats (Espagne,
Portugal, Royaume-Uni) appliquent une politique de logement social
qui met tous les acteurs économiques sur le même pied, grâce à un
PAYS PAR PAYS
un immense projet de développement urbain baptisé
«Bolchoïe Domodedovo», en préparation dans la banlieue de
Moscou. Etalé sur 7 ans, ce projet prévoit la construction de
12 millions de m2 de logements. L’investissement prévu
devrait avoisiner 11 milliards de dollards, au rythme de 1,5
milliard par an. Par ailleurs, la société sud-africaine Sun
International travaille sur un projet de parc d’attractions de
3000 ha dans la région de Ramenskoïe, près de Moscou. Un
accord de principe a été conclu. Si le projet voit le jour, le
Parkland doit comprendre un «Disneyland, un casino, des
hôtels, des centres commerciaux, une piste pour voitures, un
parc safari, un stade, des terrains de golf et un centre de congrès.
POLOGNE :
La hausse de l’immobilier touche la province
Après Varsovie, Cracovie et Lodz, des villes de province sont touchées à leur tour par la fièvre de l’immobilier. Ainsi Poznan, où le prix du m2 dans l’ancien est
passé en un an de 630 à 900 Euros, voire Szczecin, le port sur
la Baltique proche de la frontière allemande, où la demande
est nourrie par des investisseurs allemands et néerlandais
spéculant sur les hausses à venir.
Lofts et appartements de luxe dans une usine de textile à Lodz
Le promoteur australien Opal Property Development a obtenu
toutes les autorisations nécessaires pour entamer la transformation d’une ancienne usine textile de Lodz, considérée
comme un monument industriel, en 410 lofts et appartements
de luxe de 70 à 200 m2. Il s’agit d’une cité ouvrière complète, construite au 19ème siècle, comprenant d’énormes usines
mais aussi des logements pour ouvriers, des magasins, une
école, un hôpital, une caserne de pompiers, une gare de chemins de fer. Dès avant le lancement des travaux, le promoteur
aurait reçu de nombreuses marques d’intérêt de futurs acheteurs, issus tant des élites culturelles du pays que d’investisseurs anticipant d’importantes plus-values.
Privatisation de la gestion des logements vers 2010
Le ministre russe du Développement régional a déclaré que
vers 2010, la grande majorité des logements en Russie seront
privatisés et que leur administration obéira aux règles du marché concurrentiel, à travers les sociétés de copropriétaires et
les sociétés de gestion. Il s’agit d’une réforme qui traîne
depuis des années, les locataires et les propriétaires de logements préférant garder l’ancien système hérité de l’époque
soviétique dans lequel des organismes publics subventionnés,
mais notoirement inefficaces voire corrompus, assurent la gestion des immeubles dans une situation de monopole, pour le
compte de l’administration municipale. Ce système égalitaire,
où, par exemple le chauffage collectif et la fourniture d’eau
chaude sont fortement subventionnés, profite autant, voire
plus, aux occupants de grands appartements de luxe qu’aux
familles démunies. La réforme devrait offrir à ces derniers des
compensations financières tandis que les habitants aisés
devraient payer pleinement les services dont ils bénéficient.
RUSSIE
Moscou attire des promoteurs du monde
entier
Ainsi, le promoteur des Emirats arabes Unis Nakheel pourrait
nouer un partenariat avec le groupe russe Coalco pour lancer
Le Bulletin
DE CHEUVREUX
N° 04 - 2006 (Décembre)
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PAYS PAR PAYS
GRANDE BRETAGNE
Pénurie de bureaux en 2007
La City de Londres devrait connaître une pénurie de
bureaux en 2007, en raison de la reprise de la demande dans la capitale financière de l’Europe, selon la banque
Merrill Lynch. En effet, depuis 10 ans, les grandes banques
d’investissement mondiales ont pénétré le marché et entraîné
avec elles des cabinets comptables et juridiques. La composante majeure de la demande de bureaux vient des cabinets
d’avocats américains. Selon la société d’investissement immobilier CBRE citée par Merrill Lynch, le taux de vacance des
bureaux de la City est passé de 16 % en 2004 à 7,5 % aujourd’hui. Au 2ème trimestre 2006, 400.000 m? étaient en
construction sur le «Square Mile» (2,6 km2) de la City.
d’Atisreal UK, ambitionne d’intégrer le Top 5 dans les prochaines années. Fuller Peiser emploie 220 personnes dans six
villes du Royaume-Uni. Avec un chiffre d’affaires annuel de
28,3 millions d’Euros en 2005, Fuller Peiser est un acteur de
premier plan dans les services immobiliers, notamment en
logistique, commerce et loisirs.
BENELUX
Le logement social, une priorité du gouvernement wallon
Le gouvernement de la Région wallonne a approuvé
son budget 2007. Certaines mesures ont été programmées pour donner un coup de pouce au logement social.
25 millions d’Euros supplémentaires seront ajoutés au plan
exceptionnel d’investissements de 1 milliard arrêté sous la
précédente législature. Cette somme servira à l’amélioration
du cadre de vie dans les habitations sociales. La politique de
création de logements sera consolidée, notamment avec les
crédits du plan stratégique et le lancement de partenariats
public-privé.
Londres : immeubles de prestige à vendre
7,1 milliards d’Euros d’immobilier commercial sont à vendre
dans la City. Parmi les immeubles de bureaux à céder, signalons la Tour Swiss Re, Tower Place et la Tour Aviva. Leurs
propriétaires veulent profiter de valeurs immobilières record
et d’une demande soutenue. L’an dernier, 9,6 milliards d’Euros
de biens ont été vendus dans ce quartier. Le taux de vacance
est redescendu pour la première fois depuis 4 ans sous les 9 %,
avec des loyers en hausse de 13 % depuis 9 mois.
ESPAGNE :
Succès du plan logement
Le Plan favorisant l’accession à la propriété lancé par
le gouvernement espagnol pour la période 2005/2008
devrait concerner 720 000 familles, un chiffre en hausse de
62,8 % par rapport au plan précédent qui n’avait permis de
satisfaire que 442 000 familles. Le budget de ce plan s’élève
à 6,82 milliards d’Euros.
Le Royaume-Uni devient la 1ère filiale d’Atisreal en
Europe
Atisreal, filiale de BNP PARIBAS immobilier, poursuit sa
stratégie de développement en Europe et acquiert 100 % de
Fuller Peiser, acteur de premier plan au Royaume-Uni en
immobilier d’entreprise. La nouvelle entité, qui prend le nom
e point sur
Le nouveau PLU de Paris
le jardin du Luxembourg que la loi «Urbanisme et Habitat» du 2 juillet
2003 a placé en dehors du champ d’application du PLU.
L’ancien plan local d’urbanisme comportait 11 zones principales
auxquelles s’ajoutaient 43 plans d’aménagement de zone et 7 POS de
quartier. Le nouveau PLU dans un objectif de simplification prévoit
désormais quatre grandes zones :
• La zone naturelle et forestière (17% du territoire) couvre les bois de
Vincennes et de Boulogne et leur assure une protection renforcée.
Le PLU de Paris a été approuvé par le Conseil de Paris lors de ses
séances des 12 et 13 juin 2006 ; il est applicable depuis le 1er septembre 2006.
Ce document couvre la totalité du territoire communal, à deux exceptions près :
les deux secteurs sauvegardés du Marais et du 7ème arrondissement où
l’Etat a gardé la responsabilité des plans de sauvegarde et de mise en
valeur (PSMV) ;
Le Bulletin
DE CHEUVREUX
N° 04 - 2006 (Décembre)
9
• La zone urbaine verte (9,3% du territoire) à vocation paysagère et
récréative s’applique aux parcs et jardins cimetières, stades, et autres
espaces peu construits.
• La zone des grands services urbains (GSU) (4,6% du territoire) est
une zone de conception nouvelle ; elle regroupe les principales
emprises (RFF, SNCF, AP-HP, Port autonome de Paris…) destinées à
accueillir les services publics et privés utiles au fonctionnement de la
ville (activités logistiques, hôpitaux, centres de tri des déchets, parcs
d’exposition…)
• La zone urbaine générale (66% du territoire) dans laquelle s’applique
le COS global de 3. Les secteurs de « maisons et villas » et les secteurs
d’aménagement échappent au COS. La zone urbaine générale est ellemême divisée en deux secteurs : le secteur de protection de l’habitat à
l’ouest et au centre (COS emploi limité à 1) ; le secteur d’incitation à la
mixité habitat emploi au nord, à l’est et au sud (COS identique de 3
pour l’habitat et l’emploi).
Les ZAC sont désormais régies par le PLU.
Le PLU comporte des orientations d’aménagement relatives à des quartiers ou à des secteurs à mettre en valeur, réhabiliter, restructurer ou
aménager. Ces orientations concernent 22 territoires de projets dans
lesquels des opérations d’aménagement sont déjà engagées ou en cours
d’étude.
Parmi ces territoires figurent notamment le quartier des Halles (1er),
l’hôpital Saint Lazare (10ème), le site des olympiades (13ème), Paris
Rive Gauche (13ème), Le secteur Beaugrenelle Front de Seine
(15ème), le secteur Clichy Batignolles (17ème) et Paris Nord Est (18 et
19ème).
Tout projet sur ces territoires doit être compatible avec les orientations
d’aménagement qui se présentent sous forme d’un schéma et d’un texte
explicatif.
■
Le logement social
Deux types de dispositions réglementaires imposent la réalisation de
logements sociaux :
• des emplacements réservés au nombre de 107, en vue de la réalisation de programmes de logements répondant à certains critères.
• une règle figurant à l’article 2 du règlement qui consiste à imposer
la réalisation de 25% de logements sociaux dans tout programme
d’habitation de plus de 800 m2 SHON, situés dans la zone « cible »,
déficitaire en logement social (45% du territoire parisien ouest et
centre de Paris ).
Parallèlement à l’approbation du PLU, un bonus de COS pour la
création de logements sociaux a été adopté par le Conseil de Paris le
12 juin 2006 : le COS de 3 pourra être abondé pour la réalisation de
logements sociaux.
■
Le bâti existant
Le PLU introduit des règles plus souples pour permettre l’évolution du
bâti existant notamment pour leur mise aux normes en terme d’accessibilité, hygiène, isolation phonique ou thermique ou de sécurité.
Les principales dispositions sont les suivantes :
■
Le mécanisme du COS de fait, c’est-à-dire la possibilité d’aménager ou
de reconstruire des bâtiments dans la limite des surfaces existantes est
maintenu. Mais les projets doivent respecter certains critères. Une
nouvelle condition a été ajoutée dans le secteur de protection de l’habitation : une attention particulière devra être portée aux immeubles
dont les caractéristiques architecturales préservées permettent d’envisager un retour à la destination originelle d’habitation.
Par ailleurs, il est interdit de transformer en logements des locaux
à rez-de-chaussée notamment s’ils ne bénéficient pas d’une double
exposition.
Les destinations et le COS
■
Dans la zone UG, le COS est conservé, à l’exception des secteurs
d’aménagement et des secteurs des maisons et villas.
Le COS fixe la surface maximale des constructions pouvant être réalisées sur un terrain. Il est fixé à 3. Afin d’encadrer les équilibres habitat / emploi, une distinction est faite entre les destinations privilégiées
qui peuvent bénéficier du COS maximum sur la parcelle et les destinations freinées qui doivent respecter un COS plus contraignant. A
titre d’exemple dans le secteur privilégiant l’habitation et freinant l’emploi, celui-ci ne peut bénéficier que d’un COS de 1 au maximum à l’intérieur du COS de 3. Ce mécanisme du COS intégré est différent du
régime antérieur ; en effet désormais sur une parcelle de 1000m2, il est
possible de construire 1000m2 de bureaux et 2000m2 de logements,
alors que dans le régime antérieur, on ne pouvait construire que
1000m2 de bureaux.
La protection du patrimoine
Plus de 4000 nouveaux bâtiments ou ensembles bâtis sont protégés.
■
Le commerce et l’artisanat
253,7 km de voies commerçantes sont protégés.
Trois niveaux de protection sont prévus : protection du commerce et de
l’artisanat (le changement de destination de locaux commerciaux existants
à rez-de-chaussée sur rue est interdit) ;
protection renforcée sur 19 km (obligation de réaliser à l’occasion
d’opérations immobilières des locaux destinés aux commerces ou à
l’artisanat, en rez-de-chaussée) ;
protection particulière de l’artisanat sur 21,5 km (l’artisanat ne peut se
transformer en une autre destination ; le commerce ne peut être transformé qu’en commerce ou artisanat).
■
Le stationnement
Il est prévu obligation de réaliser une place de stationnement pour
100 m2 de logements dans les programmes supérieurs à 1000 m2 (une
place au minimum par logement dans l’ancien POS). Pour les autres
destinations, il n’y a pas d’obligation.
L’ensemble du PLU est disponible sur le site Internet de la Ville
de Paris www.paris.fr.
Michèle RAUNET
www.paris.fr - rubrique «paris à la carte»
Le Bulletin
DE CHEUVREUX
N° 04 - 2006 (Décembre)
10
CHEUVREUX
Le Dossier
« DROIT IMMOBILIER »
LA NOUVELLE REGLEMENTATION DES VENTES A LA DECOUPE
L’expression «vente à la découpe» décrit la vente lot par lot de plusieurs locaux à usage d’habitation ou mixte, consécutive à la mise en copropriété de tout ou partie d’un immeuble détenu à l’origine par un seul propriétaire.
Cette pratique de vente est née avec la copropriété et a été largement utilisée comme le rappelle une étude récente de la Chambre des Notaires
de Paris par les professionnels commercialisant des immeubles faisant l’objet d’une rénovation ainsi que par les investisseurs institutionnels
(compagnie d‘assurance, caisse de retraite, foncières, SCPI...). Le plus souvent, ces institutionnels s’adressent à un commercialisateur ou
vendeur en bloc d’immeuble à un marchand de bien qui se chargera par la suite de les vendre lot par lot.
C’est dans les années 1997 à 1999, date de la reprise du marché immobilier, que ce mécanisme de vente a été le plus utilisé (près de 20% du
total des transactions des appartements anciens sur Paris contre 15% actuellement).
On peut néanmoins observer aujourd’hui une forte médiatisation de cette forme de vente qui est principalement le fait, d’une part du contexte
de hausse des prix sur le marché immobilier actuel, notamment sur le marché parisien et d’autre part de la crainte de certains locataires de
ne pouvoir acquérir leur logement.
Les pouvoirs publics ont réagi comme ils l’avaient fait en 1998 (élaboration d’un accord entre les bailleurs institutionnels et les associations
de locataires). La loi de finances pour 2OO5 adoptée le 31 décembre dernier contraint les marchands de biens à revendre dans les deux ans
un immeuble d’habitation qu’ils souhaitent vendre à la découpe sous peine de remise en cause du taux réduit de droit d’enregistrement. Le
délai est de quatre ans s’ils revendent l’immeuble occupé.
D’autres députés et élus de la Ville de Paris ont fait d’autres propositions (décote obligatoire du prix proposé au locataire, création d’un «permis de diviser ....) qui n’ont pas été retenues.
Les pouvoirs publics ont décidé de réformer l’accord du 9 juin 1998 organisant la procédure de vente à la découpe dans le but de renforcer la
protection des locataires. Un nouvel accord a été signé le 16 mars 2005 après trois mois de négociation au sein de la Commission nationale
de concertation et publié au Journal Officiel du 6 avril. Une majorité d’associations de locataires s’est néanmoins opposée à son extension. Il
a fallu attendre la modification de la réglementation sur ce point par la loi Aurillac du 13 juin 2006 pour que le pouvoir exécutif puisse étendre
à tous les bailleurs personnes morales l’accord du 16 mars 2005. Cette extension est intervenue par le récent décret n°2006-1366 du 10
novembre 2006. Ce nouvel accord devrait protéger «95% des locataires» selon Maître Philippe Pelletier, avocat.
Loin de toute polémique, nous souhaitons vous présenter dans les détails le nouveau régime applicable.
-ILE NOUVEAU DROIT DE PRÉEMPTION
EN CAS DE VENTE EN BLOC
diagnostic pour toute mise en copropriété d’un immeuble de plus de
quinze ans. L’article L 111-6-1 du même code oblige également à
procéder à l’établissement des diagnostics amiante et plomb avant
toute division d’immeuble en appartements. Ces diagnostics pourront
donc être également adressés aux locataires. La notification vaut offre
de vente pendant quatre mois (ce délai est plus long que pour les autres
droits de préemption). Ensuite, le locataire bénéficie également d’un
droit de préemption subsidiaire si le bailleur décide de vendre à des
conditions plus avantageuses.
Le législateur a voulu intervenir en amont de la procédure de vente à la
découpe en réglementant la vente en bloc par la loi n°2006-685 du
13 juin 2006 (dite loi Aurillac). Désormais, préalablement à la cession
en bloc d’un immeuble à usage d’habitation de plus de dix logements
(occupés ou libres), le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, notifier à chaque locataire les conditions de prix et de vente de l’entier
immeuble ainsi que du logement qu’il occupe et lui offrir un droit de
préemption (nouvel article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975).
Ce nouveau droit de préemption ne joue pas si l’acquéreur de l’immeuble entier s’est engagé à proroger les contrats de location pour une
durée de six années à compter de la signature de l’acte authentique de
vente. Cette prorogation s’imposera à tous les acquéreurs successifs
puisque les locataires concernés seront mentionnés dans l’acte authentique de vente.
Le bailleur a donc le choix préalablement à la vente : soit de proposer
la prorogation des baux, soit d’offrir la vente aux locataires en place.
Dans le second cas, il doit adresser un projet de règlement de copropriété avec la notification, ainsi que les résultats d’un diagnostic
technique sur l’état apparent du clos et du couvert et des canalisations
collectives. Il est fait référence indirectement à l’article L 111-6-2
du Code de la construction et de l’habitation qui oblige de faire un tel
Le Bulletin
DE CHEUVREUX
N° 04 - 2006 (Décembre)
Un nouveau droit de préemption est également offert à la mairie : le
bailleur doit préalablement à la conclusion de la vente en bloc communiquer au maire de la commune le prix et les conditions de la vente de
l’immeuble (la Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA) peut valoir communication). La commune a deux mois pour préempter.
Le dispositif a une limite : il concerne la vente de l’immeuble «en entier
et en une seule fois». Un auteur a fait remarquer qu’il suffit alors de
vendre préalablement un lot de copropriété (un commerce en pied d’immeuble par exemple) pour échapper aux nouvelles obligations. Si le
bailleur vend ensuite en bloc tous les lots à usages d’habitation, il
échappe également à la procédure de droit de préemption de l’article
10 de la loi du 31 décembre 1975 (vente après première division) qui
exclut la vente de l’ensemble des lots d’habitation. Le nouvel accord de
2005 sur la vente à la découpe est également exclu car ce dernier
11
implique nécessairement la délivrance d’un congé pour vente pour au
moins un lot. Il convient d’examiner maintenant cette nouvelle protection.
d’ensemble de vente de plus de dix logements (libres ou occupés) dans
un même immeuble, il devra respecter la procédure décrite ci-après.
■
- II LA PROTECTION DES LOCATAIRES EN CAS DE VENTE
DE L’IMMEUBLE PAR LOTS
■
La procédure de mise en vente obéit à des règles strictes qui ont pour
objectif de délivrer aux locataires une information complète sur le bien
qu’ils occupent et les modalités de la vente, et de les protéger dans certaines situations.
Le champ d’application de l’accord du 16 mars 2005
Il conviendra de préciser quels sont les acteurs (bailleurs/locataires)
concernés par l’accord avant d’aborder la notion de vente par lots.
a) La procédure d’information des locataires et des associations
L’accord prévoit une obligation d’information à toutes les étapes du processus.
a - les acteurs concernés
Sont concernés les locataires de baux d’habitation soumis à la loi du 6
juillet 1989. En effet, les locataires soumis à la loi du ler septembre
1948 ont droit à un maintien dans les lieux. Les locations soumises au
Code Civil ou au régime des « meublés » ne sont pas visées par l’accord.
• Dès son intention de mettre en vente par lots plus de dix logements,
le bailleur informe par écrit les associations de locataires représentatives ou affiliées à une organisation siégeant à la commission nationale
de concertation. Les différentes parties examinent alors les modalités
d’information des locataires.
Concernant les bailleurs, l’accord col1ectif s’inscrit dans le cadre de
l’article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986 qui prévoit que des
accords collectifs peuvent être conclus pour un même secteur locatif au
sein de la commission de concertation. Les accords s’imposent aux
organisations signataires et aux adhérents de ces organisations dans un
premier temps, puis ils peuvent être rendus obligatoires par décret pour
tous les logements du secteur locatif concerné.
Les secteurs locatifs visés sont numérotés de I à IV :
I : HLM
II : SEM, CDC, 1% construction et ses filiales
III : Compagnies d’assurance, établissement de Crédit et leurs filiales,
ainsi que toutes les personnes morales
IV : Bailleurs personnes physiques et SCI familiale
• Le bailleur rend publique son intention de vendre lors d’une réunion
avec tous les locataires et les associations (convocation écrite obligatoire).
Les locataires sont informés de leurs droits, et notamment ceux découlant de l’accord. Ils sont informés des règles générales applicables à
une copropriété, et notamment la nature et le niveau des charges particulières aux copropriétaires par rapport à ceux des charges locatives.
Les locataires sont ensuite informés des prix au mètre carré avec les critères de différentiation des prix entre les logements, des avantages qui
leur sont accordés pour une durée de six mois (notamment sur le prix)
du fait de l’ancienneté du locataire et de la durée du bail restant à courir. D’une manière générale, le prix proposé au locataire est un prix
inférieur au marché.
Les locataires sont également informés des possibilités de relogement
et des conditions du crédit du moment.
En l’espèce, un accord a été signé le 9 juin 1988 entre les organismes
bailleurs du secteur II et III et des organismes de locataires concernant
les congés pour vente par lots dans les ensembles immobiliers.
Le décret du 22 juillet 1999 a rendu obligatoire l’accord du 9 juin 1998
aux secteurs II et III qui ne concernaient à l’époque que les bailleurs institutionnels (CDC, 1%, banque et assurance. . .). Le secteur III a été étendu à toutes les personnes morales par la loi SRU du 13 décembre 2000.
• Après cette réunion, les associations (et elles seules) peuvent consulter les contrats de prestation de service liés à l’exploitation de l’immeuble. Si une association se constitue au cours de la procédure, cela
ne remet en aucun cas en cause les différentes étapes qui se sont
déroulées sans elle. Elles doivent être consultées pour les étapes
postérieures à leur création. En tout état de cause, elles n’interviennent
plus pour la suite des opérations.
L’accord du 9 juin 1998 a été révisé le 16 mars 2005. Le décret n°20061366 du 10 novembre 2006 vient de l’étendre à tous le secteur II et III.
Il s’applique donc à tous les bailleurs institutionnels (CDC l%,
Assurances, Banques… ) et tous les bailleurs personnes morales (SA
SCI . . .). Sont exclus le secteur HLM, les SCI familiales et les bailleurs
personnes physiques.
• Les locataires reçoivent ensuite une information individuelle écrite
qui reprend les information générales en précisant le prix de vente du
logement Cette information est donnée à titre indicatif et ne constitue
pas une offre de vente. Le bailleur pourrait à ce stade là, renoncer à
vendre l’immeuble par lots et le vendre en bloc occupé par exemple.
b - les opérations immobilières visées par l’accord
En 1998, l’accord était assez mal rédigé car il ressortait d’un consensus
entre les organismes bailleurs et les organismes représentatifs des locataires. Le nouvel accord signé en 2005 clarifie le champ d’application :
l’accord s’applique lorsqu’un bailleur met en vente plus de dix logements, libres ou occupés, dans le même immeuble. Cette précision
rejoint l’analyse de la jurisprudence (Cass civ 5 mai 2004).
• Trois mois après cette information écrite, le bailleur doit adresser par
lettre recommandée avec accusé de réception une offre de vente prévue
par la loi du 31 décembre 1975 (première vente après division de
l’immeuble). Le bailleur affirme par cet acte sa décision de vendre le
logement, offrant à l’occupant de l’immeuble la possibilité de l’acquérir
en priorité. Le locataire a deux mois pour se décider, délai porté à
quatre mois en cas de recourt à un prêt.
Il doit recevoir avec cette offre de vente les diagnostics et bilans techniques relatifs à l’immeuble, diagnostics qui portent sur les éléments
essentiels du bâti et des éléments d’équipement communs (voir 1ère
partie). Le bailleur communique également le récapitulatif des travaux
entrepris sur les parties communes de l’immeuble depuis 5 ans et
indique les travaux qu’il faudrait envisager dans l’avenir en précisant
quelle partie de ces derniers il serait prêt à prendre en charge avant la
vente.
L’accord organisant la délivrance des congés pour vente, il faut en
déduire qu’il n’est pas applicable:
- lorsque le bailleur ne souhaite pas vendre plus de dix lots, libres ou
occupés dans un immeuble
- lorsque le bailleur ne veut pas constituer de copropriété et vend l’immeuble en un seul bloc, les locataires restant dans leur logement (la loi
Aurillac a vocation alors à s’appliquer – voir 1ère partie)
- lorsque le bailleur vend par lots les logements occupés et qu’il ne
délivrera aucun congé pour vendre (art 15 loi de 1989), les locataires
restant dans leur logement.
• Le bailleur adresse ensuite un congé pour vendre conformément à la
loi du 6 juillet 1989. Aucun délai n’est à respecter entre cette notification et celle de la loi de 1975 qui ouvre les mêmes droits avec les
mêmes délais. Elle peut donc intervenir le lendemain de l’offre de
En pratique, dès lors que le bailleur pense qu’il va être dans l’obligation
de délivrer un congé pour vendre (et même un seul) dans une opération
Le Bulletin
DE CHEUVREUX
N° 04 - 2006 (Décembre)
La procédure de mise en vente
12
vente. La distinction réside dans le sort du locataire qui devra quitter le
logement à la fin du délai de préavis dans le second cas alors que l’offre
de vente de la loi de 1975 n’oblige pas le locataire à quitter les lieux.
Ce congé doit en tout état de cause respecter la loi du 6 juillet 1989 et
être délivré au moins six mois avant l’échéance de la fin du bail.
Néanmoins, dans certaines situations, nous verrons que le bail est
renouvelé malgré ce congé pour vente et dans une grande majorité des
cas depuis le nouvel accord de 2005, le bail sera prolongé au-delà du
terme initial.
- victime d’une incapacité permanente d’au moins 80%.
Le bailleur a donc l’obligation d’informer tous les locataires, de proroger le bail de certains et de renouveler le bail pour d’autres. Mais
quelles sont les sanctions applicables si le bailleur n’exécute pas ses
obligations ?
- III Les sanctions
« Pas d’obligation sans sanction » dit-on. L’accord de 1998 n’en avait
pas prévu expressément mais avait envisagé une procédure de conciliation. Le nouvel accord va prévoir dans certains cas un régime de nullité de plein droit des congés donnés aux locataires.
La loi Aurillac a généralisé cette sanction dés lors que les dispositions
de l’accord collectif ne sont pas respectées (nouvel article 15 II de la loi
du 6 juillet 1989).
• Le maire de la commune doit être informé de la décision de vendre le
logement.
A ce sujet, un arrêté municipal de la Ville de Paris du 21 avril 2005
oblige les bailleurs à adresser au maire tous les documents d’information qui ont été transmis aux locataires (diagnostics techniques…) ainsi
que toutes les propositions de renouvellement, de prorogation et de
relogement.
■
Dans le cadre d’une vente en bloc
b) la protection des locataires
a) Nullité pour non respect des engagements de prorogation
des baux
La sanction est la nullité de plein droit du congé pour vendre délivré en
méconnaissance de l’engagement de prorogation. Le locataire se maintient alors dans les lieux. La vente de l’immeuble n’est pas remise en
cause.
• Prolongement du bail
Le nouvel accord du 16 mars 2005 prévoit une prorogation de droit si
le locataire occupe le logement depuis plus de six ans, la durée de prorogation est calculée à raison d’un mois par année d’ancienneté (bail
prorogé dans la limite de 30 mois à compter de l’offre de vente de la loi
de 1975). Le bail est également prorogé de plein droit jusqu’à la fin de
l’année scolaire si le locataire a des enfants scolarisés.
Il faut signaler que l’article 11 de la loi du 6 juillet 1989 a été modifié
suite à l’accord du 9 juin 1998. Il est désormais possible, dans le cadre
d’une vente à la découpe, de conclure en accord avec le bailleur une
reconduction de bail pour une durée inférieure à la durée légale d’un
bail (6 ans). La reconduction du bail est établie par écrit entre les parties au plus tard quatre mois avant l’expiration du bail en cours. A l’expiration de la durée fixée par les parties pour le bail reconduit, celui-ci
est résilié de plein droit.
La loi Aurillac a également précisé que lorsque le congé pour vente est
delivré moins de deux ans avant le terme du bail, la reconduction du
bail est de droit, à la demande du locataire, afin de lui permettre, dans
tous les cas, de disposer du logement qu’il occupe pendant une durée
de deux ans à compter de la notification du congé pour vente. Une
durée de deux ans doit donc s’écouler entre le congé et la fin du bail.
En pratique, le bailleur aura intérêt, s’il souhaite la libération rapide
des lieux, à donner congé avec deux ans de préavis.
b) Nullité pour non respect du droit de préemption de la loi
Aurillac
Le nouvel article 10-I de la loi du 31 décembre 1975 prévoit une sanction importante dans le cas où le bailleur qui ne s’est pas engagé à proroger les baux en cours, ne procède pa à la notification du droit de préemption auprès des locataires. La sanction est la nullité de la vente de
l’immeuble dans son entier (et non pas simplement la nullité de la vente
du lot).
■
a) La procédure de conciliation
L’accord de 1998 avait prévu une procédure de conciliation en cas de
litige sur son application. L’article 188 de la loi SRU a complété l’article 20 de la loi du 6 juillet 1989 en donnant compétence à la commission départementale de conciliation pour toutes les difficultés résultant de l’application des accords collectifs prévus à l’article 41 ter. Cette
commission peut être saisie par le bailleur, les locataires et leurs organismes représentatifs. A défaut de conciliation entre les parties, elle
rend un avis qui peut être transmis au juge saisi par l’une ou l’autre des
parties.
Cela peut porter notamment sur la prise en compte par le bailleur des
situations difficiles des locataires (état de santé...).
Le nouvel accord ne mentionne pas cette conciliation puisqu’elle fait
désormais l’objet d’une disposition légale.
• Les acquéreurs prioritaires à l’achat
L’accord du 16 mars 2005 a étendu la liste des personnes pouvant
acquérir le logement : si le locataire ne peut acquérir son logement il
peut proposer comme acquéreur son conjoint, le partenaire avec lequel
il est pacsé, le concubin vivant avec lui depuis au moins un an, un
ascendant, un descendant ainsi que ceux de son conjoint, partenaire de
PACS ou concubin.
• Proposition de relogement ou renouvellement automatique de bail
Lorsque le locataire ne se porte pas acquéreur de son logement et qu’il
justifie d’un revenu inférieur à ceux du plafond de ressources PLI (en
2006, 57971 euros de revenu annuel imposable pour un ménage de
trois personnes sur Paris), une proposition de relogement doit lui être
faite avant la délivrance du congé pour vendre de la loi du 6 juillet
1989. Le seuil du montant des revenus correspondait avant l’accord du
16 mars 2005 à 80% du plafond de ressources PLI. Ce seuil concerne
donc aujourd’hui un plus grand nombre de locataires.
b) La nullité des congés-ventes
L’accord de 1998 n’avait prévu aucune sanction en cas d’inexécution
partielle ou totale. La doctrine a été partagée. Certains auteurs affirmaient qu’il n’y a pas de nullités sans texte et que la méconnaissance
de l’accord devait donc se traduire uniquement par des dommages et
intérêts. La jurisprudence ne semblait pas donner raison à cette thèse
(voir notamment l’arrêt du 5 mai 2004 (Cour de Cassation 3ème civ.)
rapporté dans notre Bulletin n°4-2004).
Le nouvel accord du 16 mars 2005 et la loi Aurillac affirment clairement que le congé pour vendre est nul en cas de non-respect des dispositions des accords collectifs.
L’accord a une durée d’un an, reconductible tacitement, les nouvelles
dispositions s’appliquant immédiatement aux phases et actes de l’opération non encore réalisés.
Dans certaines situations, le bail est renouvelé de plein droit et le locataire peut donc rester dans son appartement.
II s’agit du locataire :
- dont l’état de santé présente un caractère de gravité reconnu médicalement, l’empêchant de déménager,
- âgé de plus de 70 ans à la date d’expiration du bail (sauf assujettissement à l’lSF),
Le Bulletin
DE CHEUVREUX
N° 04 - 2006 (Décembre)
Dans le cadre d’une vente par lots
Rémy NERRIERE
13
CHEUVREUX
u côté des tribunaux
STRATÉGIE PATRIMONIALE
CONCUBINAGE
Concubinage - liberté de rupture
- convention
Aux termes d’une convention de concubinage, il avait été prévu que le concubin qui
renoncerait à son emploi pour élever les
enfants du couple pourrait exiger de l’autre,
en cas de rupture, une indemnité égale à la
moitié du salaire de l’autre à condition que
les enfants soient élevés à son foyer.
Le Cour de Cassation a annulé cette convention aux motifs que :
- les règles relatives à l’obligation alimentaire (proportionnalité avec les moyens et les
besoins) sont d’ordre public et que les parties ne peuvent y déroger,
- mais aussi que celle-ci constituait un
moyen de dissuader la concubin de rompre,
contraire au principe de la liberté individuelle.
C’est la première fois que la Cour de
Cassation reconnaît explicitement, en
matière contractuelle, le principe de libre
rupture du concubinage
Cass. 1ère civ. 20 juin 2006 - RJPF
septembre 2006 n° 9
DONATION
Donation - clause d’inaliénabilité
- congé pour vente non autorisé
par le donateur - nullité
M Y. avait fait donation à ses trois enfants
les Consorts J. de la moitié indivise de la
nue-propriété d’un immeuble à usage d’habitation se réservant expressément un droit
de retour et interdisant aux donataires de
vendre leurs droits sans son consentement.
Mme M., nue-propriétaire de l’autre moitié
indivise et bénéficiaire de l’usufruit sur la
totalité de l’immeuble l’avait donnée à bail
aux Consorts B-L., Mme M. et les Consorts
J. avaient délivré aux preneurs un congé
avec offre de vente. Ils assignaient les preneurs pour faire déclarer ce congé valable et
les locataires soulevaient la nullité. La Cour
de Cassation approuve l’arrêt de la Cour
d’Appel d’avoir relevé que : « le donateur
Le Bulletin
DE CHEUVREUX
N° 04 - 2006 (Décembre)
avait stipulé dans l’acte de donation une
clause d’inaliénabilité interdisant aux donataires de vendre sans son consentement et
d’en avoir déduit que le congé avec offre de
vente était irrégulier faute d’intervention du
donateur pour donner son consentement à la
vente et d’avoir retenu que ce consentement
ne pouvait être efficace que lors d’un nouveau congé ».
Cass. 3ème civ. 31 mai 2006 - Droit et
Pat. Hebdo n°617 du 6 septembre
2006 - RJPF n°9 Septembre 2006
le tuteur, sans que le prix ne soit dépensé.
La Cour de Cassation a prononcé la caducité
du leg au visa de l’article 1042 du Code
Civil (bien ayant péri pendant la vie du testateur).
Le commentaire de l’article conseille aux
rédacteurs de testament de préciser si le leg
d’un bien doit être reporté sur son prix en
cas de vente ultérieure.
Cass. 1ère civ. 7 juin 2006 - RJPF septembre 2006 n° 9
L’interdiction d’aliéner grevant
un bien donné - incapacité du
liquidateur du donataire pour la
levée de l’interdiction
DIVORCE
Visant l’article 900-1 du Code Civil la Cour
de Cassation rappelle que l’action en autorisation judiciaire d’aliéner, lorsqu’elle est
subordonnée à des considérations personnelles d’ordre moral et familial, inhérentes à
la donation, est exclusivement attachée à la
personne du donataire et ne peut être exécutée par son liquidateur.
Cass. 1ère civ. 4 juillet 2006 -JCPN
n°30-34 du 28 juillet 2006
Donation rémunératoire
- collaboration excédant la
contribution aux charges du mariage
Pour caractériser l’intention rémunératoire
d’un époux qui a remis à l’autre les fonds
nécessaires à une acquisition, le juge a pu se
référer au comportement ultérieur des époux
(sacrifice de la carrière de l’épouse pour
soutenir la carrière artistique de son
conjoint).
Cass. 1ère civ. 7 juin 2006 - RJPF
septembre 2006 n° 9
LEG
Caducité du leg de bien vendu par
le tuteur - art. 1042 du code civil
Un immeuble avait été légué par la testatrice à son neveu. Par la suite, la testatrice est
mise sous tutelle et l’immeuble est vendu par
14
Prestation compensatoire - espoirs
successoraux - art. 270 code civil
La Cour de Cassation a condamné la prise
en considération du patrimoine des parents
vivants de l’époux créancier de la prestation
compensatoire , s’agissant d’éléments ne
présentant pas à la date du divorce un caractère prévisible au sens des articles 270 et
suivants du Code Civil .
Cass. 1ère civ. 20 juin 2006 - RJPF
octobre 2006 n° 9
Participations aux acquêts
- divorce - procès-verbal de difficulté - effets sur la prescription de
l’action en liquidation
Un jugement avait prononcé le divorce entre
deux époux mariés sous le régime de la participation aux acquêts et avait ordonné la
liquidation du régime matrimonial le 7 mai
1996. Pour déclarer prescrite l’action en
liquidation de ce régime introduite le 18
septembre 2000 par le mari, la Cour d’Appel
de Riom retient, après avoir relevé que le
mari avait acquiescé au jugement de divorce
le 30 juin 1996, que le procès-verbal de difficulté établi le 1er juin 1999 par le notaire
liquidateur n’était pas interruptif de prescription, s’agissant simplement d’un acte
accompli en exécution du jugement de
divorce.
La Cour de Cassation au visa des articles
1578 alinéa 4 et 2244 du Code Civil casse au
motif que : « le procès-verbal de difficultés
faisait état de la créance de participation
du mari et pouvait dès lors être interruptif de
prescription ».
La liste de l’article 2244 du Code Civil énumérant la citation en justice, le commandement ou la saisie comme des actes pouvant
être interruptifs de prescription n’est donc
pas limitative.
Cass. 1ère civ. 11 juillet 2006 - Droit
et Pat. Hebdo n°622 du 11 octobre
2006
Divorce - principe d’égalité entre
époux - ordre public français
Si un jugement de divorce prononcé à
l’étranger est en principe reconnu de plein
droit en France, il faut néanmoins que celuici respecte l’ordre public français tant sur le
fond que quant à la procédure.
Sur la procédure : celle-ci doit être loyale et
contradictoire ; notamment l’assignation
doit être délivrée la véritable adresse du
défendeur.
Sur le fond : la décision étrangère doit respecter le principe d’égalité entre les époux
durant le mariage et lors de sa dissolution,
en vertu de l’article 5 du Protocole
Additionnel n° 7 de la Convention européenne des droits de l’Homme.
La Cour de Cassation a, par deux arrêts du
10 mai 2006, privé d’effets en France des
décisions marocaine et algérienne ayant prononcé la répudiation de l’épouse ou accueilli
la demande en divorce du mari basée sur la
«puissance conjugale de l’époux résultant
de la Charia».
Ces décisions font suite à deux autres de la
même Cour en date du 14 mars 2006 consacrant la soumission de la rupture du lien matrimonial au principe d’égalité entre les époux.
Cass. 1ère civ. 10 mai 2006 (2
espèces) - RJPF septembre 2006 n° 9
Partage de communauté - convention inopposable au tiers garantie
d’une dette entrée en communauté
du chef de l’époux non attributaire
Aux termes d’une convention de divorce par
consentement mutuel, un bien immobilier a
été attribué à l’épouse.
Après la publicité du divorce, l’URSSAF a
pris sur ce bien une hypothèque en garantie
d’une dette entrée en communauté du chef
du seul mari.
La Cour de Cassation refuse la mainlevée
demandée par l’épouse au motif qu’en vertu
de l’article 1483 du Code Civil, un époux
peut être poursuivi pour la moitié de la dette
entrée en communauté du chef de son
conjoint, nonobstant les accords passés entre
les ex-époux qui sont inopposables aux tiers.
Cass. 1ère civ. 10 mai 2006 - RJPF
octobre 2006 n° 9
Le Bulletin
DE CHEUVREUX
N° 04 - 2006 (Décembre)
Divorce - partage - récompenses
dues à l’un des époux - somme
remise par l’un des époux avant
son mariage puis imputée sur le
prix d’un immeuble acquis par la
communauté - bien propre
Constituent des biens propres dont la communauté doit récompense, la somme remise
lors d’une promesse de vente immobilière
par l’un des époux antérieurement à son
mariage et qui a ensuite été imputée sur le
prix de l’immeuble acquis par la communauté.
Cass. 1ère civ. 7 juin 2006 - BICC n°
648 du 15 octobre 2006
Détermination de la prestation
compensatoire - concubinage du
créancier - caractère précaire de
la relation
Par deux arrêts du 25 avril 2006, la Cour de
cassation affirme que le concubinage de
l’époux créancier de la prestation compensatoire doit être pris en compte pour le calcul
de ladite prestation, tant lors de la détermination initiale que lors de la révision de
celle-ci.
La Cour de Cassation a écarté les arguments
des Cours d’Appel tenant au caractère précaire du concubinage ou l’absence d’imprévisibilité du concubinage.
Ces arrêts s’ajoutent à celui de la même
Cour en date du 17 septembre 2003 (01 16249), prescrivant la prise en compte du
concubinage du débiteur de la prestation
compensatoire
Cass. 1ère civ. 25 avril 2006 (2
espèces) - RJPF septembre 2006 n° 9
REGIME
MATRIMONIAL
Séparation de biens
et dette fiscale
Dans un contrat d’époux mariés sous le régime de la séparation de biens, une clause
exclut tout recours entre eux au titre de leur
contribution aux charges du mariage. Après
leur divorce, l’époux sollicite, lors des opérations de liquidation du régime matrimonial, le remboursement par l’épouse des
sommes acquittées par lui au titre de l’impôt
sur les revenus de celle-ci. Pour condamner
l’épouse à rembourser le montant de l’impôt
sur le revenu du foyer acquitté par le mari au
prorata de ses revenus, la Cour d’Appel
énonce que l’impôt sur le revenu constituant
la charge directe des revenus personnels de
chacun des époux, il n’y a pas lieu d’effec15
tuer des calculs pour tenir compte des avantages qui auraient été personnels au bénéfice de la femme et qui auraient profité au
mari ou inversement. Au visa de l’article
1536 du Code civil, la Cour de cassation
casse la décision des juges du fond, énonçant que « la contribution des époux séparés
de biens à la dette fiscale, qui ne constitue pas
une charge du mariage, est déterminée au
prorata de l’impôt dont ils auraient été redevables s’ils avaient fait l’objet d’une imposition séparée ».
Cass. 1ère civ. 30 octobre 2006, n°
03-19.317, P+B
CONJOINT
SURVIVANT
Cumul de quotité disponible : la
Cour de Cassation rend un avis
officiel
La Cour de cassation a été saisie le 2 mai
2006 d’une demande d’avis ainsi libellée :
1.- «Depuis la loi du 3 décembre 2001, le
conjoint survivant peut-il cumuler sa vocation successorale ab intestat avec le bénéfice d’une libéralité lui octroyant un droit plus
étendu ?
2.- Dans l’affirmative, ce cumul est-il absolu ou limité, notamment par les droits à
réserve des cohéritiers ?
3.- En ce cas, la réserve peut-elle être
atteinte par le droit en usufruit du conjoint
survivant ?»
Sur le rapport de Monsieur le conseiller référendaire Chauvin et les conclusions de
Monsieur l’avocat général Sarcelet, elle a
rendu le 26 septembre 2006 l’avis suivant :
s’agissant des successions ouvertes depuis
le 1er juillet 2002, la loi n° 2001-1135 du 3
décembre 2001 ayant abrogé la règle de
l’imputation prescrite par l’article 767,
alinéa 6, ancien du Code civil, le conjoint
survivant peut cumuler les droits successoraux prévus aux articles 757, 757-1 et 7572 du Code civil avec une ou des libéralités
consenties en application de l’article 1094
ou de l’article 1094-1 du même code, sans
toutefois porter atteinte à la nue-propriété de
la réserve héréditaire ni dépasser l’une des
quotités disponibles spéciales permises
entre époux.
S’agissant des successions ouvertes à compter du 1er janvier 2007, la loi n° 2006-728
du 23 juin 2006 ayant réintroduit la règle de
l’imputation en insérant un article 758-6
dans le Code civil, le conjoint survivant ne
peut plus bénéficier d’un tel cumul. Cet avis
sera publié au journal officiel de la
République Française.
Cass., avis, 26 sept. 2006
IMMOBILIER INSTITUTIONNEL ET PROMOTION IMMOBILIÈRE
PROMESSE
DE VENTE
Promesse de vente contre droit
de préemption de la SAFER
Promesse de vente par télécopie
- validité de la notification
- exigence de la signature des deux
parties - art. L 271-1 CCH
- délai de rétractation
Dès lors qu’une procédure de préemption a
été formalisée régulièrement et avant l’expiration du délai de validité d’une promesse
de vente, le délai de caducité convenu entre
le vendeur et l’acquéreur évincé n’est pas
opposable à la SAFER et le fait que l’acte
authentique n’ait pas été signé avant son
expiration ne peut entraîner la caducité de la
vente.
Cass. 3ème civ. 20 septembre 2006
Des vendeurs envoient par télécopie un projet de promesse de vente. Les acquéreurs
remplissent le bordereau de rétractation.
Selon l’article L271-1 du CCH le délai de
rétractation court à compter de la notification de l’acte et cette notification est faite à
l’acquéreur par lettre recommandée avec
demande d’avis de réception ou par tout
autre moyen présentant des garanties équivalentes. Mais à partir de quel moment
considère t-on que la notification est valablement effectuée ?
La Cours d’Appel devait rechercher si l’acte
avait été signé par les vendeurs.
Selon la Cour de Cassation, pour que la notification soit valable et que le délai de rétractation démarre, il est nécessaire que la promesse de vente soit signée des deux parties.
Cass. 3ème civ. 13 septembre 2006
n°05-12.087 p+b -Bull. Lamy
Immobilier Octobre 2006
Promesse de vente
- délai d’obtention de prêt
- condition édictée dans l’intérêt
exclusif de l’une des parties - effets
Les époux M ont conclu avec les Consorts
XY une promesse de vente sous condition
suspensive d’obtention d’un prêt.
Les vendeurs considèrent que la promesse
de vente est devenue caduque du fait du non
respect du délai d’obtention du prêt alors
même que les acquéreurs ont obtenu leur
financement avant la date d’expiration de la
promesse.
La Cour d’Appel d’Aix en Provence retient
que « si la condition suspensive est stipulée
au bénéfice de l’acquéreur, le délai de réalisation de cette condition bénéficie également au vendeur ».
Au visa des articles 1134 et 1178 du code
civil, la Cour de cassation casse au motif «
que lorsqu’une condition est édictée dans
l’intérêt exclusif de l’une des parties, seule
cette dernière peut se prévaloir des conséquences juridiques de la défaillance de cette
condition ».
Cass. 3ème civ. 20 Juin 2006- Droit et
Pta. Hebdo n° 618 du 13 septembre
2006
Le Bulletin
DE CHEUVREUX
N° 04 - 2006 (Décembre)
BAIL COMMERCIAL
Bail commercial - affectation du
local - local monovalent
- déplafonnement
Des locaux loués construits en vue d’une
seule utilisation, dont l’affectation a toujours
été respectée, constituant un élément structurellement dépendant d’un tout indissociable permettant une unité d’exploitation et
pour lequel un changement d’affectation
nécessiterait des travaux de réparation d’un
coût important doivent être qualifiés de
locaux monovalents justifiant le déplafonnement lors du renouvellement du bail.
Cass. civ. 3ème 8 février 2006 - AJDI
Juillet/Août 2006 n°7-8 page 565
Renouvellement du bail commercial
- prise en compte des constructions
sur le terrain loué
- fixation du nouveau loyer
Des baux ont été consentis sur des parcelles
de terrain comportant une clause autorisant
le preneur à effectuer sur ces terrains toutes
les constructions utiles à son activité. Le
preneur sollicite le renouvellement du bail.
La Cour d’Appel estime que le montant du
loyer renouvelé doit être calculé sur la
valeur du seul terrain nu, car en l’absence
de clause réglant le sort des constructions en
fin de bail ou permettant leur prise en compte dans la détermination du loyer, il convient
de revenir au droit commun de l’article 555
du code civil selon lequel, en pareil cas, le
propriétaire qui n’a pas demandé au tiers
d’enlever les constructions, n’en devient
propriétaire qu’à la fin du bail.
Cet arrêt est cassé : le bail renouvelé étant
un nouveau bail, les bailleurs pouvaient,
lors du second renouvellement, solliciter la
prise en compte des modifications interve-
16
nues dans les biens loués pour la fixation du
prix du nouveau loyer.
Cass. 3ème civ. 27 septembre 2006 Jurishebdo n°247
Obligation du bailleur - extension
de l’art. 1719 code civil au
locataire-gérant - action directe
contre le bailleur
Un locataire avait donné son fonds en location-gérance. L’immeuble ayant été dégradé
(détérioration et interruption du fonctionnement d’un monte-charge) en raison de la
présence de squatters, le locataire-gérant
avait engagé une action contre le bailleur
pour obtenir la remise en état des lieux et
une indemnité.
La cour d’appel a donné raison au locatairegérant et la Cour de cassation confirme la
décision au motif que le tiers à un contrat
peut invoquer un manquement contractuel
dès lors que ce manquement lui a causé un
dommage. Or, il résultait des dégradations
une impossibilité d’utiliser normalement les
locaux loués. Le dommage causé par les
manquements des bailleurs au locatairegérant du fonds de commerce exploité dans
les locaux loués, est ainsi caractérisé.
Ainsi, l’article 1719 du code civil, qui prévoit les obligations de délivrance et d’entretien du bailleur, bénéficie au preneur mais
la Cour de cassation admet ici que le locatairegérant peut invoquer un manquement
contractuel si celui-ci lui cause un dommage.
Cass. Ass. Plén. 6 octobre 2006 Jurishebdo n°248
BAIL D’HABITATION
Constat de non exécution des
obligations locatives - indemnisation
du bailleur de plein droit
- obligation d’exécution des
travaux (non)
Le bailleur est en droit de demander la réparation intégrale du préjudice que lui cause
l’inexécution par le preneur des réparations
locatives prévues au bail, son indemnisation
n’est pas subordonnée à l’exécution de ces
réparations par le bailleur.
En conséquence, en combinaison avec la
jurisprudence de la même chambre du 3
décembre 2003, il suffit que le locataire
n’ait pas exécuté son obligation de réparation et que le préjudice du bailleur soit vérifié au jour où le juge statue (frais de remise
en l’état exposés par le bailleur ou, à défaut,
diminution de la valeur du bien) pour obtenir indemnisation.
Cass. civ. 3ème 25 janvier 2006 AJDI Septembre 2006 n°9 page 634
Vente à la découpe - congé pour
vente - non rétroactivité de
l’accord collectif du 16 mars 2005
La Cour de Cassation considère que malgré
l’article 7.1 de l’accord collectif du 16 mars
2005 qui énonce que ledit accord est, pour
les opérations en cours au jour de sa signature « d’application immédiate aux phases
et actes de l’opération non encore réalisés »,
celui-ci est inapplicable au locataire qui a
reçu un congé entraînant la déchéance
de plein droit de ce dernier de tout titre d’occupation sur le logement à une date antérieure à l’entrée en application de l‘accord
collectif.
Cass. 3ème civ. 20 septembre 2006 JCPN n°40 du 6 octobre 2006
Bail - cotitularité - habitation
effective des deux époux
- transcription du divorce
La Cour de Cassation a, dans un attendu de
principe, énoncé que le droit au bail du
logement est réputé, en vertu de l’article
1751 du Code Civil, appartenir aux deux
époux jusqu’à la transcription du jugement
de divorce en marge des actes d’état civil,
même si au moment de l’action du bailleur,
l’un des époux ne demeure plus dans les
lieux.
Ce principe était connu pour le paiement
des loyers mais vient d’être consacré quant
aux droits locatifs.
Cass. 3ème civ. 31 mai 2006 - RJPF
octobre 2006 n° 9
CREDIT-BAIL
Crédit-bail - absence de certificat
de conformité - absence de
délégation de la maîtrise d’ouvrage
- clause exonératoire de responsabilité non écrite
Dans un contrat de crédit-bail, de nombreuses clauses exonératoires de la responsabilité du crédit-bailleur ont été insérées.
Le crédit-bailleur conserve tout de même la
maîtrise de l’ouvrage jusqu’à l’achèvement
des travaux. A l’issue des travaux, le certificat de conformité n’est pas remis par la mairie, le crédit-preneur demande de ce fait la
résolution du contrat.
Selon la Cour de Cassation, l’absence de
délégation de la maîtrise de l’ouvrage pen-
Le Bulletin
DE CHEUVREUX
N° 04 - 2006 (Décembre)
dant l’achèvement des travaux rend la clause d’exonération «non écrite». Le contrat
devait alors s’exécuter comme un crédit-bail
ordinaire.
Cass. 3ème civ. 13 septembre 2006 Bull. Lamy Immobilier Octobre 2006
CONSTRUCTION
Construction voisine
- perte d’ensoleillement - trouble
anormal de voisinage (non)
La «réduction de moitié de l’angle de vision
et la diminution de l’ensoleillement sur les
pièces principales» liées au fait pour le
voisin de construire un pavillon en retrait de
10 mètres par rapport à la rue alors que le
voisin est à 4,9 m de retrait, ne constituent
pas un trouble excédant les inconvénients
normaux du voisinage. La Cour relève qu’il
s’agissait d’une «zone de forte densité urbaine […] que les terrains sont eux-mêmes de
faible largeur eu égard aux divisions autorisées, que l’alignement sur rue n’est pas
imposé par les règles d’urbanisme».
CA Paris, 11 octobre 2006, 2e ch. A,
n° 2005/11545
PROPRIÉTÉ
Droit de propriété - construction
empiétant sur le fonds voisin
- démolition - action possible
contre le maître d’ouvrage
L’action en démolition de constructions
empiétant sur la propriété voisine peut être
exercée non seulement contre le propriétaire actuel de ces constructions, mais aussi
contre le maître de l’ouvrage.
Cass. 3ème civ. 28 juin 2006 n° 0215.640 - BICC n°649 du 1er
novembre 2006
VENTE
Termites et connaissance
antérieure du vice
Le vendeur qui produit un état parasitaire
négatif de moins de deux mois échappe à la
garantie des vices cachés à l’égard de l’acquéreur quand bien même une présence
active de termites serait découverte ensuite,
à moins qu’il n’ait eu connaissance de la
présence de termites. Ainsi un vendeur a été
condamné, sur le fondement de la réticence
dolosive, pour avoir omis d’informer le futur
17
acquéreur d’une infestation passée et traitée.
En revanche, sa responsabilité n’est pas
engagée s’il n’avait pas connaissance de l’infestation de son immeuble même s’il savait
que l’immeuble voisin avait été infesté (CA
Nîmes, 1ère ch., 3 novembre 2004). Enfin,
la responsabilité du vendeur n’est pas non
plus engagée lorsque l’infestation porte sur
une partie très limitée du jardin (CA
Montpellier, 25 janvier 2005).
Rép. Def. n° 15-16 - art. 38435
Vente - amiante - transfert du
coût de désamiantage et de la
recherche d’amiante
L’obligation de recherche d’amiante pèse sur
le vendeur et son transfert à l’acquéreur
semble exclu depuis la loi SRU du 13
décembre 2000, qui a subordonné l’exonération de la garantie des vices cachés à l’annexion d’un état à la promesse de vente et à
la vente.
En revanche, il est possible de transférer le
coût des travaux de désamiantage et de
confinement à l’acquéreur, pourvu que ce
dernier ait reçu une information la plus complète possible (C.cass, 4 avril 2001).
S’agissant des parties communes d’un
immeuble en copropriété, toutefois si le syndic n’a pas fait procéder aux recherches à la
date convenue par les textes, il est possible
pour le vendeur de transférer les obligations
de recherche à l’acquéreur (CA Paris, 5
novembre 2002).
Rép. Def. n° 15-16 - art. 38435
VEFA
Redressement judiciaire de l’entrepreneur - retard de livraison indemnisation - responsabilité du
vendeur pour négligence
En l’espèce, des locaux devaient être livrés
au 4e trimestre 2002 ce qui n’est intervenu
que le 26 février 2004.
Le contrat prévoyait une clause permettant
de décaler le délai de livraison notamment
pour un motif lié au règlement judiciaire
d’une entreprise effectuant les travaux.
La Cour retient la responsabilité du vendeur
pour ne pas avoir vérifié la situation financière de son sous-traitant pour négligence
fautive en ne vérifiant pas la situation de
l’entreprise de gros oeuvre qui connaissait à
l’évidence de graves difficultés.
Le préjudice des acquéreurs résulte du manquement du vendeur à son obligation de
délivrance, commis en ne modifiant pas la
date prévue pour la livraison.
CA Paris 27 septembre 2006 Jurishebdo spécial n° 12
COPROPRIÉTÉ
LOI CARREZ
Mesurage erroné - restitution de
l’indu - action contre le mesureur
La réduction du prix de vente proportionnelle au déficit de superficie s’analyse en une
restitution de l’indu et non en un préjudice
indemnisable. En conséquence, un vendeur
ne peut appeler en garantie le professionnel
ayant opéré le mesurage erroné.
Toutefois, la jurisprudence reste susceptible
d’admettre l’allocation de dommages intérêts
pour perte d’une chance de vendre le bien au
même prix ou pour le dommage causé par la
restitution partielle du prix de vente.
Cass. civ. 3ème 4 janvier 2006 (deux
espèces) - AJDI Juillet/Août 2006 n°78 page 575
Lot - mesurage
- compétence des mesureurs
Le mesurage de la superficie de la partie privative d’un lot de copropriété en application
de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965,
qui est une prestation topographique n’ayant
pas pour objet la délimitation des propriétés,
ne relève pas de la compétence exclusive
des géomètres experts.
Cass. 3ème civ. 21 juin 2006 n° 0420.660 - BICC n°649 du 1er
novembre 2006
SYNDICAT DES
COPROPRIETAIRES
Point de départ de la prescription
décennale - désordres
- action individuelle
Les juges du fond doivent rechercher la date
à laquelle le copropriétaire a connaissance
de la cause des désordres dont il se plaint,
pour dire si son action en responsabilité
contre le syndicat est ou non prescrite.
Cass. 3ème civ. 24 mai 2006 n°0512.185
Constitution d’un syndicat
secondaire - nécessité de réunir
une assemblée spéciale
La création d’un syndicat secondaire ne peut
résulter ni d’une décision unanime, même
définitive, prise hors de toute assemblée
spéciale, ni d’une décision implicite.
Cass. 3e civ. 8 juin 2006 n°05-11.190
Le Bulletin
DE CHEUVREUX
N° 04 - 2006 (Décembre)
Convocation de l’assemblée
- carence du syndic - pouvoir du
président du conseil syndical
En pleine conformité avec les dispositions
de l’article 8 du décret du 17 mars 1967, le
président du conseil syndical peut procéder
à l’envoi d’une convocation à tous les copropriétaires en vue de la tenue d’une assemblée générale après avoir sollicité en vain du
syndic la convocation de ladite assemblée
générale des copropriétaires par une mise en
demeure adressée par lettre recommandée
demeurée infructueuse pendant plus de
huit jours.
La convocation à l’assemblée générale doit
être notifiée au syndic par les soins du président du conseil syndical, conformément
aux prescriptions de l’article 8 précité. Ce
dernier n’a pas à recueillir l’agrément du
syndic quant au jour et au lieu auxquels se
tiendra cette assemblée générale ; il n’a pas
non plus à fournir spontanément au syndic,
en dehors de toute contestation de ce dernier, la justification de ce qu’il a bien été
habilité par le conseil syndical à convoquer
l’assemblée générale des copropriétaires
aux lieu et place du syndic défaillant.
CA Paris 23e ch. B 15 juin 2006 AJDI Octobre 2006 n°10
ASSEMBLEE
GENERALE
Lots privatifs propriétés du syndicat
- vote des résolutions
- déduction des voix
Pour le vote des résolutions, les voix attachées aux lots appartenant au syndicat doivent être déduites du total des tantièmes.
Si le syndicat peut posséder des parties privatives, celles-ci ne lui permettent pas pour
autant de disposer de voix en assemblée
générale (art.16 loi du 10 juillet 1965).
Cass. 3ème civ. 21 juin 2006 n°0512.278, n°750 P+B,
Violation des règles de tenue d’une
assemblée - délai d’action en nullité
- art. 42 loi du 10 juillet 1965
L’action en nullité d’une assemblée générale
fondée sur l’irrégularité dans la désignation
du président de séance et du bureau doit
être introduite à peine de déchéance dans
les deux mois de la notification du procèsverbal.
18
La Cour de cassation confirme une nouvelle
fois que l’action en nullité d’une assemblée
générale doit, pour être recevable, être formée dans le délai de deux mois de l’article
42 de la loi du 10 juillet 1965. Elle l’affirme
cette fois-ci à propos de l’irrégularité dans la
désignation du président de séance et du
bureau (on parle depuis le décret du 27 mai
2004 de « scrutateurs »).
Cass. 3ème civ. 21 juin 2006 n°0515.752
Devanture de magasin
- modification - autorisation de
l’assemblée générale
La devanture du local commercial, même
partie privative, ne peut être modifiée sans
autorisation de l’assemblée générale des
copropriétaires.
CA Paris 14e ch. A 19 octobre 2005 AJDI Juillet/Août 2006 n°7-8
LOT
Démembrement de la propriété
d’un lot - nécessité du consentement
de chaque indivisaire à l’action en
nullité de l’assemblée
Le père est l’usufruitier du lot en cause et sa
fille nue-propriétaire. Il résulte des dispositions de l’article 23 de la loi du 10 juillet
1965 qu’ «en cas d’indivision ou d’usufruit
d’un lot, les intéressés doivent, sauf stipulation
contraire du règlement de copropriété, être
représentés par un mandataire commun ».
L’article 44 du règlement de copropriété
stipule qu’ « en cas d’indivision pour la
propriété d’un appartement ou d’un autre
local entre plusieurs personnes, celles-ci
devront déléguer l’une d’elles pour les
représenter auprès du syndic et assister aux
assemblées générales ». Si cette disposition
n’est pas contraire à la loi du 10 juillet 1965,
elle ne dispose que pour les rapports des
indivisaires et du syndic pour les convocations aux assemblées générales mais elle ne
confère pas à l’un seul des indivisaires le
droit d’agir en justice en méconnaissance
des dispositions de l’article 815- du code
civil qui dispose de que « les actes d’administration et de disposition relatifs aux biens
indivis requièrent le consentement de tous
les indivisaires ». Le consentement de la
fille était donc indispensable pour poursuivre l’annulation de l’assemblée.
CA Paris 23e ch. B 4 mai 2006 -AJDI
Septembre 2006 n°9
ENVIRONNEMENT
INSTALLATION
CLASSEE
Remise en état - détenteur
- législation sur les déchets
- autorité compétente
En l’espèce, le préfet du Calvados a pris un
arrêté le 9 juillet 2003 sur le fondement de
l’article L. 541-2 du Code de l’environnement et a mis en demeure le SMICTOM de
faire éliminer, dans un délai de deux mois,
dans un établissement autorisé à cet effet,
des lots de piles encore présents sur le site.
La Cour a considéré que « les dispositions
des articles L. 541-2 et L. 541-3 du code de
l’environnement, relatives à l’élimination des
déchets et sur le fondement desquelles a été
pris l’arrêté préfectoral contesté, relèvent d’un
régime juridique distinct de celui des installations classées pour la protection de l’environnement, ont un champ d’application qui
leur est propre et ne donnent compétence qu’à
l’autorité de police municipale pour en assurer l’application ; que, dès lors, l’arrêté du 9
juillet 2003 du préfet du Calvados mettant en
demeure le SMICTOM de la Vallée de
l’Authion de faire éliminer les stocks de piles
qu’il a déposés sur le site exploité par la société Zimaval Technologies, a été pris par une
autorité incompétente et est entaché d’illégalité pour ce motif ».
Cet arrêt rappelle que le maire est le seul à
pouvoir mettre en œuvre ces dispositions.
Sur ce sujet, un arrêt très attendu du Conseil
d’Etat doit être rendu en décembre.
CAA Nantes, 18 avril 2006,
n°05NT00316, Syndicat mixte intercommunale pour la collecte et le traitement des ordures ménagères de la
Vallée de l’Authion Code permanent
Environnement et nuisances, bulletin
350, 2006, p.3247
Installation classée - régime de
déclaration - mise en service
irrégulier - autorisation obligatoire
Une installation déclarée ne peut être regardée comme ayant été régulièrement mise en
service et bénéficier, à ce titre, de droits
d’antériorité, dès lors qu’elle n’était pas
encore en activité à la date d’entrée en
vigueur du décret la soumettant à autorisation. C’est ce qu’illustre un arrêt de la Cour
administrative d’appel de Bordeaux du 3
juillet 2006.
La solution retenue par la Cour administrative d’appel de Bordeaux n’est pas nouvelle.
Le Bulletin
DE CHEUVREUX
N° 04 - 2006 (Décembre)
Elle avait déjà été énoncée par le Conseil
d’Etat dans un arrêt déjà ancien (CE, 21
févr. 1969, n° 71.845, Sté industrielle des
Pyrénées-Orientales).
CAA Bordeaux 3 juillet
2006,
n°02BX01316, Association eaux et
terre du Berry
Installations classées - extension
- nouvelle autorisation - oui
Il ressort de l’article L. 512-15 du Code de
l’environnement que l’exploitant doit renouveler sa demande d’autorisation ou sa déclaration soit en cas de transfert, soit en cas
d’extension ou de transformation de ses installations, ou de changement dans ses procédés de fabrication, entraînant des dangers
ou inconvénients mentionnés à l’article L.
511-1. Dans cet arrêt, le Conseil d’Etat rappelle que la poursuite de l’exploitation est
subordonnée à la mise en œuvre d’une nouvelle procédure d’autorisation (et donc une
enquête publique) lorsqu’elle s’accompagne
d’une extension importante de l’installation
classée.
CE, 5 juillet 2006, n°257196, Sté
Gurdebeke. Revue mensuelle du Jurisclasseur Environnement, n°10, octobre
2006, p. 36
Installations classées
- changement notable - non
Il ressort de l’article 20 du décret du 21 septembre 1977 que « Toute modification
apportée par le demandeur à l’installation, à
son mode d’utilisation ou à son voisinage, et
de nature à entraîner un changement notable
des éléments du dossier de demande d’autorisation, doit être portée avant sa réalisation
à la connaissance du préfet avec tous les éléments d’appréciation.
Le préfet fixe, s’il y a lieu, des prescriptions
complémentaires dans les formes prévues à
l’article 18.
S’il estime, après avis de l’inspection des
installations classées, que les modifications
sont de nature à entraîner des dangers ou
inconvénients, mentionnés aux articles L.
511-1 et L. 211-1 du code de l’environnement, le préfet invite l’exploitant à déposer
une nouvelle demande d’autorisation ».
Dans cet arrêt, le Conseil d’Etat a considéré
qu’il n’y a pas eu violation de l’article 20
précité car l’autorisation contestée concerne
« une emprise et un tonnage annuel de
déchets identiques à ceux de l’autorisation
précédente et ne comportait d’autre modification des conditions d’exploitation que la
19
prise en compte d’un coefficient de densité
de compactage de 0,9, au lieu de 0,8 précédemment, dont la mise en oeuvre aura pour
effet mécanique l’allongement de quatre ans
de la durée de l’autorisation » et bien que
l’association requérante soutienne « que
cette prolongation créerait des risques ou
inconvénients supplémentaires pour le voisinage, ceux-ci ne sont établis ni par les
attestations fournies, ni par les documents
relatifs aux conditions d’exploitation du
centre et notamment au dispositif de captage et d’évacuation des gaz ».
CE, 5 juillet 2006, n°254246, Sté Sita
Centre Ouest
Revue mensuelle du Juris-classeur
Environnement, n°10, octobre 2006,
p. 36 et n°11, novembre 2006, p. 23
POLLUTION
Pollution - caractère du vice caché
Caractérise l’existence d’un vice caché la
Cour d’Appel qui déduit souverainement de
ses constatations que l’ampleur de la pollution, non connue de l’acquéreur, rendait
l’immeuble impropre à sa destination dès
lors que toute construction restait risquée
pour la santé ou la sécurité tant des participants au chantier que des futurs utilisateurs.
Cass. 3ème civ. 8 juin 2006 n°0419.069 - BICC n° 648 du 15 oct. 2006
RISQUES NATURELS
Plan de prévention
des risques naturels
- application anticipée - oui
Le 3 novembre 2005, le juge s’est de nouveau prononcé sur l’application anticipée
d’un projet de plan de prévention des
risques et a confirmé la légalité de l’arrêté
préfectoral du 22 novembre 2002 décidant
l’application anticipée du PPRI concernant
la vallée de la Seine et de l’Oise dans les
Yvelines. En l’espèce, le Préfet des Yvelines
« s’est fondé sur le fait que les dispositions
jusque là applicables ne permettaient pas de
garantir la sécurité publique et le libre écoulement des crues, et que la révision du plan
de prévention du risque d’inondation ne
pouvait être approuvée à bref délai ».
CAA Versailles, 2ème ch., 3 nov. 2005,
n° 04VE03238, Association syndicale
autorisée des propriétaires de l’Ile de
Vaux sur Seine
ENVIRONNEMENT
Revue mensuelle du Juris-classeur
Environnement, janvier 2006, n°1, p. 36
Plan de prévention des risques
naturels - application anticipée
- oui - travaux décidés par les
propriétaires
Le Conseil d’Etat rappelle que l’application
anticipée d’un plan de prévention des
risques naturels prévisibles peut être limitée
aux travaux décidés par les propriétaires : «
Considérant, en premier lieu, que l’article L.
562-2 du code de l’environnement a entendu
limiter la possibilité d’application immédiate
des projets de plans de prévention des risques
naturels prévisibles aux dispositions mentionnées aux 1° et 2° du II de l’article L. 562-1,
c’est-à-dire aux dispositions applicables aux
travaux décidés par les propriétaires, en en
excluant les dispositions des 3° et 4° du II du
même article qui seules permettent de prescrire des travaux de mise en conformité aux collectivités territoriales et aux particuliers ;
Considérant qu’en jugeant qu’était sérieux et
de nature à justifier, outre l’annulation des
jugements du tribunal administratif, le rejet
des conclusions aux fins d’annulation
- suite
accueillies par ces jugements, le moyen tiré de
ce que tant le titre 2, qui autorise et interdit
des travaux décidés par les propriétaires, que
le titre 3, qui ne s’applique lui aussi qu’à ces
travaux, relèvent tous deux des seuls 1° et 2°
du II de l’article L. 562-1 du code de l’environnement et pouvaient être rendus immédiatement opposables conformément à l’article L.
562-2, la cour administrative d’appel n’a pas
commis d’erreur de droit »
CE, 24 juillet 2006, n°283297,
Commune Andresy-en-Yvelines et a.
Revue mensuelle du Juris-classeur
Environnement octobre 2006, n°10, p. 39
Plan de prévention des risques
naturels - L. 600-1 du Code de
l’urbanisme - respect
Le juge vient rappeler que les dispositions
de l’article L. 600-1 du Code de l’urbanisme
sont applicables aux plans de prévention des
risques naturels prévisibles : « Considérant
(…) que les plans de prévention des risques
naturels prévisibles, documents comportant
une note de présentation et des plans graphiques établis par l’autorité administrative,
ont pour objet et pour effet de délimiter des
zones exposées à des risques naturels à l’intérieur desquelles s’appliquent des
contraintes d’urbanisme importantes ; que
ces contraintes s’imposent directement aux
personnes publiques ainsi qu’aux personnes
privées et peuvent notamment fonder l’octroi
ou le refus d’une autorisation d’occupation
ou d’utilisation du sol ; que, par suite, les
plans de prévention des risques naturels
constituent des documents d’urbanisme
tenant lieu de plan d’occupation des sols ou
de plan local d’urbanisme au sens des dispositions de l’article L.600-1 du code de
l’urbanisme précité ».
CAA Bordeaux, 1ère ch., 31 août
2006, n°04BX00807, Sté arboricole
et fruitière de l’Agenais
Revue mensuelle du Juris-classeur
Environnement novembre 2006, n°11,
p. 28.
Dossier spécial sur « Les
risques environnementaux
de l’entreprise » dans la
Revue mensuelle du Jurisclasseur Environnement d’octobre
2006.
DROIT PUBLIC
CONTRATS
ADMINISTRATIFS
DELEGATION DE
SERVICE PUBLIC
Contrat administratif
- contrôle de légalité
- transmission simultanée de la
délibération et du contrat signé
Délégation de service
public
- négociation
- égalité entre les candidats
La transmission simultanée au Préfet, afin
que celui-ci exerce son contrôle de légalité,
de la délibération autorisant le maire d’une
commune à signer un contrat et le contrat
signé est contraire à l’article 2 –I de la loi du
2 mars 1982 relative aux droits et libertés
des communes, des départements et des
régions, qui pose le principe en vertu duquel
les actes pris par les autorités communales
ne sont exécutoires qu’après leur publication ou leur notification et après leur transmission au préfet.
CAA Versailles, 13 juin 2006,
Commune de Sannois c/ Société RGC
Restauration, req. n°04VE02101, JCP
Administrations et collectivités territoriales n°40, 2 octobre 2006, p.1244
La présentation par un candidat d’une offre
dont le montant est très inférieur au montant
de son offre initiale, à l’issue de la négociation menée par la personne publique conformément à l’article L.1411-5 du code général
des collectivités territoriales, ne peut de ce
seul fait être considérée comme une offre
nouvelle traduisant un manquement de la
personne publique à ses obligations de
publicité et de mise en concurrence. La possibilité donnée par la personne publique de
présenter de nouvelles offres doit être appréciée au regard du seul principe d’égalité
entre les candidats.
CE, 9 août 2006, Compagnie générale
des eaux, req. n°286107, CPACCP
n°59, octobre 2006, p.89.
Le Bulletin
DE CHEUVREUX
N° 04 - 2006 (Décembre)
20
Délégation de service public
- adaptation en cours
de consultation
- intérêt du service
- discrimination entre candidats
La commune qui retient un candidat sur la
base d’un contrat de concession de service
public prévoyant au terme de la négociation
la réalisation d’un seul parc de stationnement souterrain, les deux autres parcs de
stationnement prévus à l’origine dans la
consultation n’étant traités qu’en option par
un avenant devant intervenir par la suite
sans toutefois que leur réalisation soit certaine, ne respecte pas le principe en vertu
duquel les adaptations qui peuvent être
apportées doivent être d’une portée limitée,
justifiées par l’intérêt du service et ne pas
présenter, entre les entreprises concurrentes, un caractère discriminatoire.
CAA Paris, 13 juin 2006,
Commune d’Asnières-sur-Seine, req.
n°03PA03602, AJDA n°33, 9 octobre
2006, p.1844.
COLLECTIVITES
LOCALES
Liberté du commerce
et de l’industrie
- principe d’égale
concurrence
Le Conseil d’Etat saisit l’occasion d’un
recours formé par l’Ordre des avocats au
barreau de Paris à l’encontre du décret n°
2004-1119 du 19 octobre 2004 portant création de la mission d’appui à la réalisation
des contrats de partenariat pour revisiter les
principes généraux de l’intervention économique des collectivités publiques.
Le Conseil d’Etat s’attache, dans un premier
temps, à délimiter au sein de la sphère d’intervention des personnes publiques un
domaine exclut du champ d’application des
règles de concurrence. Il s’agit des « activités nécessaires à la réalisation des missions
de service public dont elles [les personnes
publiques] sont investies et bénéficient à
cette fin de prérogatives de puissance
publique. »
Dans leur chronique sous le présent arrêt,
C. Landais et F. Lénica estiment que si le
bénéfice d’une telle exclusion semble légitime s’agissant des services publics à caractère administratif et des services publics à
vocation sociale, une justification devra sans
doute être apportée au cas par cas pour les
services publics industriels et commerciaux.
La mise à l’écart des règles de concurrence
de tout un pan de l’activité des personnes
publiques paraît d’autant plus nécessaire au
regard des contraintes que la Haute assemblée fait peser leurs interventions économiques : lorsqu’une personne publique
désire exercer une activité économique, elle
doit non seulement respecter le principe de
la liberté du commerce et de l’industrie,
mais également le droit de la concurrence.
Le Conseil d’Etat réaffirme et réactualise les
principes issus de la jurisprudence
Chambre syndicale du commerce en
détail de Nevers (CE. 30 mai 1930).
Traditionnellement, la légalité des interventions économiques des personnes publiques
était soumise à la réunion de deux conditions : un intérêt général suffisant associé à
une carence quantitative ou qualitative de
l’initiative privée. La décision Ordre des
avocats au barreau de Paris consacre un net
déclin du critère de la carence de l’initiative
Le Bulletin
DE CHEUVREUX
N° 04 - 2006 (Décembre)
privée. Le juge administratif énonce en effet
que « pour intervenir sur un marché, elles
[les personnes publiques] doivent, non seulement agir dans la limite de leurs compétences, mais également justifier d’un intérêt
public, lequel peut résulter notamment de la
carence de l’initiative privée. » Il ressort de
ces dispositions que la carence de l’initiative privée ne constitue plus que l’un des éléments constitutifs de l’intérêt public qui
devient ainsi l’unique critère d’appréciation
de la légalité des interventions économiques
des collectivités publiques.
Par ailleurs, le Conseil d’Etat clarifie les
rôles respectifs des principes dégagés de la
jurisprudence Chambre syndicale du commerce en détail de Nevers et de l’avis
contentieux du 8 novembre 2000, Société
Jean-Louis Bernard Consultants. Dans cet
avis, la Haute assemblée a admis qu’une
personne publique pouvait légalement se
porter candidate à l’attribution d’un marché
public ou d’une délégation de service public
à condition toutefois « que soient respectés
tant les exigences de l’égal accès aux marchés publics que le principe de la liberté de
concurrence. »
Ainsi, la légalité de l’intervention économique d’une collectivité publique doit-elle
être appréciée en deux temps :
• En premier lieu, la création d’un service
public doit être décidée conformément au
principe de la liberté du commerce et de
l’industrie ;
• En second lieu, le principe d’égale concurrence s’oppose à ce que l’intervention
publique s’effectue suivant des modalités
telles qu’en raison de la situation particulière dans laquelle se trouverait cette personne
publique par rapport aux autres opérateurs
agissant sur le même marché, elle fausserait
le libre jeu de la concurrence sur celui-ci. »
Pour mémoire on retiendra que le Conseil
d’Etat a rejeté la requête de l’Ordre des avocats au barreau de Paris en considérant
notamment que le décret n’a ni pour objet, ni
pour effet de méconnaître le principe de la
liberté du commerce et de l’industrie et le
droit de la concurrence, et qu’il n’est pas
contraire au principe d’égal accès à la commande publique.
Conseil d’Etat. 31 mai 2006, Ordre
des avocats au barreau de Paris, ADJA
du 11 septembre 2006, p. 1592,
chron. C. Landais et F. Lénica.
21
Liberté du commerce
et de l’industrie
- création d’un service public local
Les offices de tourisme sont soumis au respect du principe de la liberté du commerce
et de l’industrie. La Cour administrative
d’appel de Marseille estime ainsi que la
commercialisation par des offices de tourisme de voyages ou de séjours ne peut être
autorisée « que si l’intérêt général l’exige,
lorsque l’initiative privée est dans ce domaine inexistante ou insuffisante. »
Dans cet arrêt, la Cour administrative d’appel apprécie la légalité de l’intervention économique des offices de tourisme au regard
du principe de la liberté du commerce et de
l’industrie sans se demander si les modalités
d’exercice de cette activité ne sont pas
contraires au principe d’égale concurrence.
Dès lors, compte tenu de l’attachement
actuel de la Haute assemblée au principe du
caractère rétroactif de la règle jurisprudentielle et du renouveau des critères d’appréciation de la légalité des interventions économiques des collectivités publiques issu de
l’arrêt Ordre des avocats au barreau de Paris
commenté ci-dessus, on peut s’interroger sur
les risques d’annulation encourus par la
décision de la Cour administrative d’appel
de Marseille en cas de recours devant le
Conseil d’Etat.
CAA Marseille, 10 janvier 2006,
Chambre syndicale des agents de voyage de la région Côte-d’Azur, ADJA du
25 septembre 2006, p. 1723, chron.
A. Claeys.
Aides publiques aux entreprises
- restitution
- contentieux administratif
L’absence de réalisation des engagements
souscrits par une entreprise en contrepartie
de l’octroi d’une aide publique rend recevable l’action en justice d’un contribuable,
pour le compte de la commune, qui tend à
engager la responsabilité contractuelle de
l’entreprise.
CE. 7 juin 2006, M. Asselin, BJCL
2006, n° 8, p. 603.
Le Bulletin de
cheuvreux
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URBANISME ET AMÉNAGEMENT
CONCESSIONS
D’AMÉNAGEMENT
Conventions signées avant la loi
du 20 juillet 2005
- validation législative - portée
La loi n° 2005-809 du 20 juillet 2005 relative aux concessions d’aménagement valide
en son article 11 « les concessions d’aménagement, les conventions publiques d’aménagement et les conventions d’aménagement
signées avant la publication de la présente
loi» sous réserve des décisions de justice
passées en force de chose jugée.
On s’est interrogé sur la «conventionalité»
de cette disposition législative. Deux jugements émanant de deux tribunaux administratifs viennent de se prononcer sur cette
question mais ont retenu des interprétations
divergentes.
Le TA de Nantes dans une décision du 7
août 2006 a considéré que ces dispositions
«ne sont pas , au regard des buts d’intérêt
général qu’elles poursuivent , «incompatibles
avec les règles fondamentales posées par le
Traité de l’Union» ; que par suite, et bien qu’il
soit établi que la désignation de la SODEMEL pour aménager la ZAC «des Chênes»
est intervenue au terme d’une procédure qui
n’a pas respecté les formalités préalables de
publicité destinées à assurer les objectifs de
Convention d’aménagement
- contrats préalables - publicité et
mise en concurrence
Dans le cadre d’un projet de restructuration
urbaine, la commune de Saint-Cyr-l’Ecole a
lancé une procédure de consultation auprès
de cinq aménageurs nommément désignés
afin de lui permettre de préciser ses propres
orientations d’aménagement et d’apprécier
les conditions de réalisation des programmes de constructions. A l’issue de cette
consultation, la commune a signé avec le
lauréat sélectionné par le jury un protocole
d’accord le chargeant de déterminer les
conditions de faisabilité de l’opération projetée, de collaborer à l’organisation de la
concertation et d’élaborer un dossier de
création de ZAC.
Un des candidats évincés a formé un recours
contentieux afin d’obtenir l’annulation de la
décision du jury et la résiliation du protocole d’accord.
La Cour Administrative d’Appel de
Versailles considère que :
- D’une part, en raison de la nature même
de la mission confiée au lauréat dans le
Le Bulletin
DE CHEUVREUX
N° 04 - 2006 (Décembre)
transparence et d’égal accès à la commande
publique, M. et Mme Courtin ne sont pas fondés à évoquer cette illégalité à l’appui de leurs
conclusions».
Le TA de Rennes dans une décision du 13
avril 2006 adopte une position différente et
considère : «qu’il n’est pas contesté que la
convention publique d’aménagement en
cause a été conclue sans aucune formalité
préalable de publicité permettant la présentation de plusieurs offres ; que ce type de
convention n’est pas exclu du champ d’application des règles fondamentales posées par le
traité de l’Union, qui soumettent l’ensemble
des contrats conclus par les pouvoirs adjudicateurs aux obligations minimales de publicité et de transparence propres à assurer l’égalité d’accès à ces contrats ; que par la suite, le
maire de la commune de Chavagne ne pouvait légalement soumettre à l’approbation du
Conseil Municipal de la commune, ladite
convention, nonobstant les termes de l’article
11 de la loi du 20 juillet 2005».
La question de la conventionalité de la validation législative reste donc entière et présente une véritable insécurité juridique pour
le sort des conventions d’aménagement
conclues avant la loi du 20 juillet 2005.
TA Nantes, 07 août 2006, M et Mme
Courtin, n°041144 et 043563 ; TA
Rennes, 13.04.2006, M. et Mme
Josse,
n°0300729,
0304100,
0400336.
protocole d’accord et eu égard à l’absence de
rémunération sous la forme d’un prix versé
par la commune, ce protocole d’accord ne
présente ni le caractère d’un marché public
de prestations de services, ni un marché
d’études au sens des dispositions du Code
des marchés alors applicable, mais un
contrat administratif valablement conclu
dans le cadre des dispositions de l’article
L.300-4 du code de l’urbanisme ;
- D’autre part, les directives communautaires ne peuvent être invoquées à l’encontre
d’un acte administratif individuel, et qu’en
conséquence, il n’est pas possible de soulever le non respect des objectifs fixés dans la
directive du 18 juin 1992 relative aux marchés publics de services à l’encontre de la
décision du jury désignant le lauréat ;
- Enfin, ne constitue pas en l’espèce une
atteinte au principe d’égalité entre les candidats le fait que le lauréat ait réalisé l’année précédant le lancement de la consultation par la commune un diagnostic préalable
à la faisabilité du projet d’aménagement.
Notons que la solution rendue par la Cour
Administrative d’Appel l’a été sous l’empire
de la réglementation en vigueur en 1999.
22
Il conviendra de suivre l’évolution de la
jurisprudence sur ce point, et notamment en
ce qui concerne la réalisation des études
préalables à la phase opérationnelle des projets d’aménagement.
CAA Versailles, 20 juin 2006, Société
d’aménagement et de développement
des villes du Val-de-Marne, req.
n°03VE00208, Contrats et marchés
publics, octobre 2006, p.14.
POS/PLU
POS - délibération approuvant la
révision - insuffisance d’information
des conseillers municipaux
- annulation du POS
Est annulée une délibération approuvant un
POS en raison de l’insuffisance d’information des conseillers municipaux.
Dans cette affaire, le Conseil d’Etat approuve l’arrêt de la CAA qui a considéré que :
« la note explicative de synthèse informait de
manière insuffisante les conseillers municipaux, en ce qu’elle ne comportait ni la mention des observations qui ont été recueillies
dans l’enquête publique, ni une explication
des motifs et des choix retenus pour la révision».
CE, 06.10.2006, Commune de RueilMalmaison, n°270931.
PERMIS
DE CONSTRUIRE
Construction sans permis
- date d’appréciation de l’infraction
- incidence de la remise en vigueur
du permis - non
Dans cette affaire, un permis de construire
avait été délivré en 1990, puis annulé par
une décision du Conseil d’Etat en 1997. En
1998, un PV d’infraction avait été établi à
l’encontre de la construction. En 2002, sur
le fondement d’une requête en tierce opposition, le Conseil d’Etat a annulé sa précédente décision d’annulation et remis en vigueur
le permis de 1990.
Se posait la question de savoir si la construction devait être considérée comme réalisée
sans permis de construire. La Cour d’Appel
d’Aix suivie par la Cour de Cassation juge :
« Attendu que les faits de construction sans
permis ou en non-conformité au permis doivent s’apprécier à la date à laquelle les faits
sont commis, que la délivrance d’un permis de
régularisation ou la remise en vigueur d’un
permis annulé au moment des faits est sans
incidence sur la culpabilité mais est seulement de nature à interdire le prononcé d’une
mesure de restitution».
Cass. Crim, 27.06.2006, n°25-82876, Construction-Urbanisme, Nov.
2006, n°229.
Suspension du permis de construire
- permis de construire modificatif
- prise en compte en cas de référé
injonction - oui
Une commune avait délivré un permis de
construire, suspendu par la suite par le juge
des référés. Elle avait alors délivré deux permis de construire modificatifs permettant au
titulaire de reprendre les travaux de
construction. Le juge des référés a de nouveau été saisi afin d’enjoindre la commune à
constater l’infraction de construction sans
permis.
Le Conseil d’Etat considère que :« lorsque le
juge des référés a suspendu l’exécution d’un
permis de construire sur le fondement de l’article L. 521-1 du code de justice administrative, l’administration peut légalement prendre
un arrêté modifiant ce permis afin de remédier aux vices retenus par le juge des référés
pour en suspendre l’exécution ; que si le juge
des référés est alors saisi, sur le fondement de
l’article L. 521-3 précité, de conclusions lui
demandant d’enjoindre à l’autorité compétente de prendre les mesures prévues aux
articles L. 480-1 et L. 480-2 du code de l’urbanisme pour interrompre les travaux effectués après la délivrance du permis modificatif, il lui appartient, afin d’apprécier l’utilité
des mesures sollicitées, de prendre en compte
la mesure dans laquelle le permis modificatif
a remédié aux vices retenus par l’ordonnance
de suspension à l’encontre du permis initial».
En l’espèce, le CE sanctionne les juges du
fond qui n’ont pas pris en compte les permis
de construire modificatifs intervenus en vue
de régulariser le permis initial.
CE, 27.07.2006, Min. de l’équipement, n°287836, mentionné aux
Tables du Recueil Lebon, JCP A et CL
n°36, 04.09.2006, n°747.
Déclaration de travaux
- avis défavorable de l’architecte
des bâtiments de France (ABF)
- hors délai - prise en compte - oui
Dans l’arrêt rapporté, la société Bouygues
avait obtenu une décision de non opposition
à sa déclaration de travaux pour la réalisation de travaux soumis à déclaration de travaux. Un avis de l’ABF était nécessaire car
la construction était située en site inscrit au
titre de la loi du 2 mai 1930. L’ABF a émis
Le Bulletin
DE CHEUVREUX
N° 04 - 2006 (Décembre)
un avis défavorable après le délai de 2 mois
qui lui était imparti, retirant ainsi son avis
favorable tacite. Le maire a alors retiré sa
décision de non opposition aux travaux.
Le Conseil d’Etat valide le retrait au motif
que la circonstance que l’ABF ait émis un
avis tacite favorable «ne fait pas obstacle à ce
que, un avis exprès défavorable de l’architecte des bâtiments de France lui ayant été communiqué ultérieurement, le maire qui n’était
pas plus lié par cet avis que par le précédent,
tînt compte de cette dernière prise de position
dans l’exercice de ses propres compétences».
CE, 21.07.2006, Bregere, n°284416,
JCP A et CL n°41, 09.10.2006,
n°1232.
LOI LITTORAL
Loi Littoral - champ d’application
- notion d’espace urbanisé
- espèce - non
Le présent arrêt apporte des précisions
utiles sur l’application des articles L.146-1
et suivants du Code de l’urbanisme (loi
Littoral). En premier lieu, il considère que :«
la protection prévue à l’article L.146-6 du
Code de l’urbanisme est applicable à tout terrain situé sur le territoire d’une commune littorale et ayant des caractéristiques définies à
cet article, que ce terrain soit ou non situé à
proximité du rivage».
En second lieu, il affirme que les juges du
fond apprécient souverainement si un terrain
se trouve inclus dans un espace protégé.
En l’espèce, se posait la question de savoir
si un terrain se situait dans un espace urbanisé, échappant de ce fait à la protection de
la loi Littoral. Le Conseil d’Etat juge que la
présence de deux constructions situées sur
des parcelles contiguës dont le permis de
construire a été annulé et qui n’ont fait l’objet d’aucune régularisation, ne doit pas être
prise en compte pour apprécier le caractère
urbanisé de la zone. Ainsi, en l’espèce, le
projet en cause n’est pas situé dans une zone
urbanisée.
CE, 27.09.2006, Commune du
Lavandou, n°275922, mentionné aux
Tables du Recueil Lebon, ConstructionUrbanisme, novembre 2006, n°224.
ZAC
ZAC - modification du PAZ
- nécessité de modifier dossier
de création - espèce - non
La modification d’un Plan d’Aménagement
de Zone consistant à supprimer plusieurs
installations prévues au programme des
23
équipements publics n’affecte pas l’objet de
la ZAC ; la procédure de modification du
PAZ est donc régulière et n’entraîne pas
l’obligation de modifier le dossier de création.
Le Conseil d’Etat considère en effet que :«si
l’association requérante fait valoir que la
modification du PEP porte suppression de
plusieurs équipements initialement programmés, au nombre desquels un collège, une
bibliothèque, une piscine et une salle de sport,
il ressort des pièces du dossier que cette modification, motivée par l’évolution des besoins
en équipements, n’entraîne pas de réduction
de l’emprise affectée aux équipements publics
et n’affecte pas l’objet de la zone d’aménagement concerté, à vocation d’habitat, l’association requérante n’est pas fondée à soutenir
que la délibération litigieuse serait entachée
d’erreur manifeste d’appréciation à cet
égard».
CE, 03.04.2006, Collectif des associations des Pradettes, n°264633, AJDA
30.10.2006, p.2024.
PARTICIPATIONS
D’URBANISME
Programme d’aménagement
d’ensemble - détermination de
l’assiette - superficie du terrain
uniquement - non
Dans l’arrêt rapporté, une commune avait
institué un programme d’aménagement d’ensemble et avait fixé par délibération une
contribution par mètre carré constructible
du terrain d’assiette de la construction autorisée.
Le Conseil d’Etat sanctionne cette délibération et considère que : « les constructions
mises à la charge du bénéficiaire du permis
de construire afin d’assurer tout ou partie du
financement des équipements publics prévus
par le programme d’aménagement du secteur
doivent être déterminées en tenant compte, au
moins principalement, de la consistance des
constructions c’est-à-dire, le cas échéant, de
leur nature ou destination, de leur localisation et, dans tous les cas, de leurs dimensions». Dès lors, « le montant de la participation exigible de chaque bénéficiaire d’une
autorisation de construire ne pouvait légalement être sans lien avec l’importance de la
construction, et résulter, comme en l’espèce, de
la seule superficie constructible du terrain sur
lequel serait édifiée cette construction».
CE, 13.07.2006, Commune de
Montady, n°266093, publié au Recueil
Lebon, JCP A et CL n°36,
04.09.2006, n°745.
DROIT BANCAIRE ET FINANCIER
PRET
Taux effectif global - L 313 du
code de la consommation
- détermination des frais
et charges réelles
Ne doivent être intégrées au TEG que les
charges ayant un lien direct et exclusivement liées au prêt, ce qui n’est pas le cas de
l’assurance–incendie qui incombe à tout
propriétaire diligent indépendamment des
modalités de financement de son immeuble,
ni du prix de souscription de parts sociales
de l’établissement prêteur .
Cet arrêt excellemment bien motivé vient
battre en brèche celui désormais célèbre de
la 1ère Chambre Civile de la Cour de
Cassation en date du 23 novembre 2004,
arrêt très critiqué alors.
Les frais liés à l’assurance-incendie de l’immeuble n’ont pas de lien direct ou indirect
avec le crédit dans la mesure où toute personne normalement diligente assure ses
biens immobiliers contre un tel risque. Ces
frais sont déconnectés du crédit et n’ont pas,
par conséquent à figurer dans le TEG.
De même, les frais de souscription de parts
sociales par l’emprunteur auprès des
banques mutualistes ou coopératives ne doivent pas être intégrés dans le TEG car ces
frais ont vocation à être remboursés à l’emprunteur, ne constituant pas alors une charge réelle pour ce dernier.
La Cour d’Appel d’Orléans vient donc ici
réduire le périmètre des frais et charges
devant être inclus dans le TEG, périmètre
qui avait été étendu par la 1ère Chambre
Civile de la Cour de Cassation le 23
novembre 2004.
Dans l’attente d’un nouvel arrêt de la Cour
de Cassation.
CA Orléans ch. com. économique et
financière 6 avril 2006 - Revue Droit
Banc. et Fin. n°4 Juillet/Août 2006
Prêteur - établissement de crédit
- obligation de conseil
- emprunteur averti
Ne donne pas de base légale à sa décision la
Cour d’Appel qui, pour rejeter l’action en
responsabilité dirigée par un emprunteur
contre un établissement de crédit auquel il
reprochait de lui avoir octroyé des prêts dont
le remboursement dépassait ses facultés
contributives, retient que l’intéressé était
seul juge de l’opportunité de recourir à un
emprunt, la banque ne devant pas s’immis-
Le Bulletin
DE CHEUVREUX
N° 04 - 2006 (Décembre)
cer dans les affaires de ses clients, et qu’il
ne démontrait pas qu’il aurait été moins bien
informé sur sa situation financière que ne l’a
été l’établissement de crédit, sans rechercher si l’emprunteur pouvait être considéré
comme un emprunteur averti.
Cass. 1ère civ. 27 juin 2006 - BICC
n°649 du 1er novembre 2006
CAUTIONNEMENT
Cautionnement - non respect du
formalisme - nullité - influence de
la durée de l’engagement (non)
Un bailleur a assigné la caution en paiement
du montant d’un arriéré de loyers et charges
dû par la locataire.
La caution a soulevé la nullité de son engagement de caution pour défaut de respect
des formalités exigées par l’article 22-1 de la
loi du 6 juillet 1989.
La Cour d’Appel rejette l’exception de nullité, en retenant que l’alinéa 2 de la loi ne se
réfère qu’au cautionnement à durée indéterminée.
Cette décision est cassée au motif que l’article 22- 1 de la loi du 6 juillet 1989 en son
dernier alinéa n’opère pas de distinction
selon le caractère déterminé ou indéterminé
de la durée du cautionnement.
Cass. civ. 3ème 27 septembre 2006 Jurishebdo n°247
Nullité du cautionnement - non
respect du formalisme - preuve
nécessaire d’un préjudice (non)
Les irrégularités formelles d’un cautionnement accessoire à un bail d’habitation suffisent à prononcer la nullité dudit cautionnement sans qu’aucun grief ne soit établi.
La solution se doit d’être automatique et
supprime le pouvoir d’appréciation des
juges.
En effet, cet arrêt devrait stopper la jurisprudence des juges du fond qui estimaient
qu’aucune nullité n’était encourue à défaut
de la preuve d’un préjudice.
Cass. civ. 3ème 8 mars 2006 - AJDI
Septembre 2006 n°9 page 643
Cause du cautionnement - absence
de contrepartie - lien étroit avec
l’obligation principale
Le cautionnement a une cause dès lors que
le créancier consent un avantage au débiteur
24
principal.
La cause de l’engagement de caution réside
dans l’existence de la dette garantie ou le
crédit octroyé au débiteur. En l’espèce, la
caution tentait de démontrer que son engagement était nul car les contreparties obtenues en échange de son engagement étaient
faibles. De l’absence d’avantages tirés de
son engagement, la caution déduisait la nullité du cautionnement pour défaut de cause,
affirmant ainsi que le cautionnement n’a pas
de cause (donc est nul) lorsqu’il est excessif.
La Cour de Cassation ne l’a pas suivi sur ce
terrain, nous rappelant à une application
classique de la définition de la cause du
cautionnement.
Cass. com. 3 mai 2006 n°05-11-29 Revue Droit Banc. et Fin. n°4
Juillet/Août 2006.
DEVOIR DE MISE
EN GARDE
Principe de proportionnalité
- devoir de mise en garde
- caution profane
L’établissement de crédit manque à son
devoir de mise en garde lorsqu’il fait souscrire un cautionnement disproportionné à un
garant profane.
Au-delà des faits de l’espèce, il s’agit ici du
rappel de l’article L 341-4 du Code la
Consommation et de la définition du devoir
de mise en garde qui comprend pour le prêteur, l’obligation de se renseigner, celle de
ne pas accorder un crédit excessif et enfin
l’obligation d’avertir le client du risque de
non remboursement.
Cass .com. 3 mai 2006 n°04-19-315 Revue Droit Banc. et Fin. n°4
Juillet/Août 2006.
GARANTIE
A PREMIERE
DEMANDE
Garantie autonome - prise en
compte de l’exécution du contrat
principal (non)
La Cour de Cassation continue de clarifier la
distinction entre la garantie autonome et le
cautionnement. La garantie autonome justifiée se distingue du cautionnement dès lors
que la poursuite du garant n’implique pas
une appréciation de l’exécution du contrat
principal.
Cass. com. 7 juin 2006 n°05-11-779 Revue Droit Banc. et Fin. n°4
Juillet/Août 2006
chée par le créancier l’exécution de la décision la condamnant à paiement.
Cass. 1ère civ. 5 juillet 2006, n°0511.167, P+B
RESPONSABILITE
SURETES
ET GARANTIES
Recours avant paiement
- condamnation à désintéressement
n’est pas paiement
L’article 2032 du code civil permet à la caution, même avant d’avoir payé, d’agir contre
le débiteur pour être par lui indemnisée
lorsqu’elle est poursuivie en justice pour le
paiement.
La caution peut exercer contre le débiteur le
recours institué par l’article 2032, 1°du
Code civil tant qu’elle n’a pas acquitté la
dette garantie, peu important que fût recher-
Responsabilité de la banque - faute
- obligation de conseil ou de mise
en garde - charges excessives
Prive sa décision de base légale au regard de
l’article 1147 du code civil, une Cour
d’Appel qui, pour écarter la responsabilité
de la banque vis-à-vis d’emprunteurs profanes, au titre de son devoir de mise en
garde, se prononce sur la faisabilité du projet, par comparaison entre les seuls chiffres
d’affaires réalisés et les charges annuelles
de remboursement du prêt, pour en déduire
que la charge annuelle de ce remboursement n’était pas excessive, sans rechercher
si la charge du remboursement du prêt, en
s’ajoutant aux autres charges du fonds, pouvait être supportée par l’exploitation du
fonds à l’acquisition duquel le prêt était
affecté, peu important que ces emprunteurs
profanes aient disposé des mêmes informations.
Prive également sa décision de base légale
au regard du même article, une Cour
d’Appel qui, pour écarter la responsabilité
du courtier, au titre de son obligation de
mise en garde pour s’assurer que le prêt qu’il
conseille à des emprunteurs profanes n’est
pas excessif, retient qu’il n’est pas établi
qu’il aurait trompé les emprunteurs, sans
rechercher si la charge de remboursement
du prêt pouvait être supportée par l’exploitation du fonds à l’acquisition duquel le prêt
était affecté, peu important que ces emprunteurs profanes aient disposé des mêmes
informations.
Cass. com. 20 juin 2006 - n° 0414.114 - BICC n°649 du 1er
novembre 2006
DROIT DES AFFAIRES
PACTE
DE PREFERENCE
Bail commercial
- violation du pacte de préférence
- acceptation de l’offre
Aux termes d’un bail commercial, il était
convenu que le preneur disposerait d’un
droit prioritaire d’acquisition d’un délai de
deux mois.
Le propriétaire avait entrepris de vendre
l’immeuble en bloc et notifié au locataire le
prix convenu avec un acquéreur pour l’immeuble en cause. Le locataire avait fait
savoir qu’il se portait acquéreur, mais des
difficultés s’étaient produites sur le délai de
réalisation de la vente.
Le vendeur avait accordé des délais, puis ne
comparaissant pas, avait été sommé par l’acquéreur de signer l’acte.
La Cour d’Appel prononce la vente forcée au
motif que l’acceptation de l’offre de vente
avant l’expiration du délai de deux mois
convenu valait vente. Faute pour le vendeur
de régulariser l’acte authentique de vente,
l’arrêt de la Cour d’Appel vaudra acte de
vente et sera publié comme tel.
CA Paris, 5 octobre 2006 - Jurishebdo
spécial n°12
Le Bulletin
DE CHEUVREUX
N° 04 - 2006 (Décembre)
SOCIETE CIVILE
Vente de l’unique bien d’une SCI
- pouvoir du gérant
- nullité de la promesse de vente
Une SCI familiale, propriétaire d’un seul
immeuble, représentée par son cogérant,
avait conclu la vente de l’immeuble pour 5
millions d’euros, après une assemblée ayant
approuvé le principe de la mise en vente de
l’immeuble et de l’acquisition d’un ou de
plusieurs immeubles susceptibles d’être
loués à usage d’habitation en confirmant à la
gérance son accord «pour entreprendre
toutes démarches et prendre toutes mesures
afin de réaliser une telle vente et de telles
acquisitions».
Les associés minoritaires avaient contesté la
validité de la vente.
Le gérant prétendait que la promesse litigieuse et la vente à intervenir entraient dans
l’objet social et relevaient donc du seul pouvoir de la gérance.
L’objet social est « la propriété de tous biens
immobiliers situés en France, ainsi que
toutes opérations mobilières ou immobilières susceptibles d’en favoriser le développement pourvu qu’elles ne modifient pas le
caractère civil de la société» ; et les statuts
25
précisent «la gérance est investie des pouvoirs
les plus étendus pour agir au nom de la société en vue de la réalisation de l’objet social» .
La cour d’appel donne raison aux associés
minoritaires au motif que la gérance avait
outrepassé ses pouvoirs en concluant un
acte contraire à l’objet social, portant sur
l’unique bien de la société et ayant pour effet
son appauvrissement et non son développement comme le prévoit l’objet social.
Or le gérant ne justifie d’aucune démarche,
ni d’aucun projet d’investissement du prix
de l’immeuble dans l’acquisition d’un ou
plusieurs immeubles.
En conséquence, la promesse litigieuse, qui
n’engage pas la société à l’égard des tiers au
sens de l’article 1849, alinéa 1er du Code
civil, doit être déclarée nulle.
C’est semble-t-il un arrêt d’espèce ; il faut
donc attendre une confirmation par la Cour de
Cassation pour en tirer toutes les conclusions.
CA Paris, 19 octobre. 2006, 2ème ch.
B, n° 06/0894
Pour obtenir la copie d’un texte réglementaire ou
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Rémy NERRIERE
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DROIT FISCAL
TVA
VEFA - fait générateur et exigibilité
- date de l’acte - absence de garanties
du redevable - paiement échelonné
de la TVA
Aux termes de l’article 269 du CGI, suivi en
cela par la jurisprudence traditionnelle (voir
en ce sens : CE 24 octobre 1980 n° 16078
publiée à la RJF 12/80 n°955), le fait générateur et l’exigibilité de la TVA dans le cadre
de contrats de ventes en état futur d’achèvement a lieu à la date de l’acte constatant
l’opération. Il est néanmoins admis, ainsi
que le précise l’article 252 de l’annexe II du
CGI, que lorsque le règlement du prix se fait
par acomptes, le paiement de la taxe peut
avoir lieu au fur et à mesure des encaissements dès lors que le redevable présente des
garanties.
Dans le litige exposé devant la Cour administrative d’appel de Bordeaux, le contribuable n’a pas présenté de garanties mais a
cependant entendu régler la taxe au fur et à
mesure des encaissements. Pour lui donner
raison, la Cour a retenu l’argument selon
lequel l’article 269 du CGI ne serait pas
conforme à la 6ème directive (article 10 -2),
celle-ci prévoyant que le fait générateur et
l’exigibilité interviennent, en cas de livraison de biens donnant lieu à des acomptes ou
paiements successifs, au moment de l’expiration des périodes auxquelles ces
décomptes ou paiements se rapportent.
L’arrêt de la Cour administrative d’appel de
Bordeaux se rapproche ainsi de la décision
du TA de Grenoble du 18 janvier 2001
(n°99-1913 publiée à la RJF 12/01 n°1513
– décision frappée d’appel) mais reste en
contradiction avec l’arrêt du Conseil d’Etat
du 24 octobre 1980. Dans cette dernière
décision, la question de la conformité à la
6ème directive n’avait cependant pas été
évoquée.
CAA BORDEAUX 3e ch. 4 avril 2006
n°02-1880 - RJF 10/06 n°1174
PROCEDURE
FISCALE
Création du principe de fraude à la
loi - corollaire de l’abus de droit
Par un arrêt de Section du Contentieux du
27 septembre 2006, le Conseil d’Etat crée
en matière fiscale la notion de fraude à la loi,
en l’absence de toute procédure de répression des abus de droit.
Le Bulletin
DE CHEUVREUX
N° 04 - 2006 (Décembre)
La procédure de répression des abus de
droit, prévue à l’article L 64 du Livres des
Procédures Fiscales, est strictement encadrée de part son caractère pénal, et ne permet pas de faire obstacle à tout type d’abus.
Ainsi, la procédure n’est-elle pas applicable
en matière d’impôts directs locaux (à l’exception notable de la taxe professionnelle),
ni en matière de taxes assises sur les
salaires. De même, la procédure ne peut être
mise en œuvre qu’en cas de fraude portant
sur l’assiette de l’impôt, à l’exclusion d’une
fraude portant sur les moyens de paiement
de l’impôt (voir en ce sens l’affaire dite
des « fonds turbo », en matière de crédits
d’impôts).
Pour pallier ces restrictions, le Conseil
d’Etat consacre alors la notion de fraude à la
loi, lorsque la procédure de l’article L 64 ne
peut être mise en œuvre : il s’agit pour l’administration fiscale de démontrer qu’un acte
ou un montage présente un caractère fictif
ou n’existe que dans un but exclusivement
fiscal. Les critères sont ainsi identiques à
ceux retenus pour l’abus de droit.
Pour autant, le Conseil d’Etat ne peut assortir cet abus des mêmes effets : impossible
ici de sanctionner le contribuable par une
pénalité de 80 %. Ce principe de fraude à la
loi permet seulement à l’Administration fiscale de ne pas tenir compte d’actes de droit
privé opposables à des tiers, en l’absence
de toute nullité prononcée par le juge judiciaire. Les dispositions du droit public dont
le contribuable entendait bénéficier sont
simplement mises en échec.
La pénalité de 80 % étant non applicable,
rien n’empêche cependant l’Administration,
si les conditions sont réunies, de sanctionner
le contribuable pour mauvaise foi et ainsi,
lui réclamer une pénalité égale à 40 % du
montant de l’impôt éludé.
CE section 27 septembre 2006
n°260050 – Feuillet Rapide Francis
Lefebvre 39-06 n°1.
ses représentants ou ayant cause (article
1682 du CGI). La question posée à la
Chambre Commerciale de la Cour de cassation consistait alors à savoir si un comptable
du Trésor chargé du recouvrement d’impositions dues par une société en nom collectif
pouvait engager des poursuites à l’encontre
des associés en se prévalant du seul titre
exécutoire délivré à l’encontre de la société.
Prenant appui sur l’article 1682 du CGI
mais aussi sur l’article L 221-1 du Code de
commerce (les associés en nom collectif ont
tous la qualité de commerçant et répondent
indéfiniment et solidairement des dettes
sociales), le comptable du Trésor répondait
bien évidemment positivement. La Cour de
cassation ne l’a cependant pas suivi.
Dans sa jurisprudence civile, la Cour de cassation précise que toute exécution forcée
implique que le créancier soit muni d’un
titre exécutoire à l’égard de la personne
même qui doit exécuter et que le titre délivré à l’encontre d’une société n’emporte pas
le droit de saisir les biens des associés, fussent-ils tenus indéfiniment et solidairement
des dettes sociales, à défaut de titre exécutoire pris contre eux (voir notamment Cass
2ème civ. 19 mai 1998 Banque Occidentale
c/ Tapie). Il s’agissait alors de savoir si la
spécificité du droit fiscal commandait
d’édicter une solution différente.
La solution négative rendue par la Cour de
cassation est motivée par le fait que l’article
1682 du CGI ne vise que trois acteurs : le
contribuable lui-même, ses représentants et
ses ayants cause. Or, les associés d’une SNC
ne sont visés par aucun de ces trois termes,
ainsi que le rappelle en l’espèce la Cour de
cassation.
Dès lors, l’engagement d’actes de poursuite
à l’encontre d’associés d’une SNC nécessite
l’existence d’un titre exécutoire les visant
spécifiquement.
Cass. Com. 3 mai 2006 n°699 FS-PBR
- RJF 10/06 n°1174
Recouvrement par
le comptable du Trésor
- exigence d’un titre exécutoire
nominatif à l’égard
des associés d’une SNC
Le droit commun des procédures d’exécution prévoit l’obligation de détenir un titre
exécutoire afin d’engager des actes de poursuite à l’égard de personnes physiques ou
morales. Le droit fiscal prévoit quant à lui
que le rôle, régulièrement mis en recouvrement, est exécutoire non seulement contre le
contribuable qui y est inscrit, mais contre
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LES INDICES
CONSOMMATION
INDICES BOURSIERS
Au 13 Décembre 2006
Variation
Variation
Indice Immobilier :
depuis le 01/01/06
depuis 1 an
Indices des prix à la consommation (sources : INSEE)
Novembre 2006
Variation en %
Ens. des ménages :
Ens. des ménages :
Hors Tabac
Ménages urbains :
Ménages urbains
Hors tabac
:
114,47
mensuel : + 0,1
annuel : + 1,4
113,33
115
mensuel : + 0,1
mensuel : + 0,1
annuel : + 1,4
annuel : + 1,5
113,32
mensuel : + 0,1
annuel : + 1,5
(code Sicovam : QS0011018098)
1606,84
+ 54,89 %
+ 58,52 %
CAC 40 : 5483,46
+ 16,29 %
+ 16,80 %
TAUX MONÉTAIRES
Taux de Base Bancaire
Variat. annuelle
Depuis le 15/10/2001 :
CONSTRUCTION
Indice Nat. Bâtiment Tous corps d'Etat (BT01)
Août 2006
Variation en %
731,9
mensuel : + 0,47
1366
+ 7,05 %
Taux d'intérêt légal
Pour 2006 :
annuel : + 6,58
Indice coût de la construction (sources : INSEE)
Variation
Variation
2 ème trim. 2006
sur 1 an
sur 3 ans
+ 13,64 %
2,11 %
Argent au jour le jour (T4M) :
Au 2 décembre 2006 :
3,3283 %
CROISSANCE
Variation
sur 9 ans
PIB :
+ 28,86 %
1998 : +3,4%
1999 : +2,9%
2000 : +3,6%
2001 : +2,0%
2002 : +1,2%
2003 : +0,8%
2004 : +2,3%
2005 : +1,2%
2006 : +2,3%
(Prévision)
3,5
3
2,5
2
1,5
1
0,5
0
Indice de référence des loyers
2ème trim. 2006
105,45
6,60%
Variation annuelle
2,78
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
CONJONCTURE
Confiance des ménages et achat immobilier
En bref
Il existe une forte corrélation entre l’achat d’un logement et l’indice d’opinion des ménages tel
qu’il est déterminé par l’INSEE. Ce dernier connaît une baisse depuis le début de l’année 2005
avec une légère remontée en fin de troisième trimestre 2006, alors que l'évolution des prix tend
également à se stabiliser (voir tableau n°1). Les principaux indicateurs (opinion des ménages,
opportunité d'acheter et capacité future à épargner) sont par ailleurs également en très légère
remontée (voir tableau n°2). Tout ceci confirme l'analyse des experts immobiliers qui pronostiquent un « atterrissage » en douceur de l'évolution des prix.
Prix du mètre carré à Paris : toujours
proche des 6.000 euros [Les Echos]
Novembre aura ressemblé à octobre : à 5.984
euros, contre 5.963 euros le mois précédent,
le prix du mètre carré dans la capitale n'aura
pas fléchi, loin de là, mais il n'aura pas non
plus franchi le cap symbolique des 6.000
euros. Comme le note Philippe Guéneau,
directeur territorial du réseau Laforêt
Immobilier et auteur, à ce titre, de notre indicateur exclusif, « les acquéreurs se montrent
exigeants mais ils sont toujours là ». Quant
aux vendeurs, ils n'ont pas à se plaindre dès
lors qu'ils remettent sur le marché un bien
« zéro défaut ». Il partira vite alors et sans
négociation, précise en substance Philippe
Guéneau. Sinon, le logement restera longtemps sur le marché sauf à consentir un fort
rabais au terme de longues négociations.
C'est ce qui explique la différence de perception entre des observateurs qui assurent
que le marché est fluide et d'autres qui
pensent qu'il va s'asphyxier faute de concrétisations. En attendant, sur douze mois, la
progression atteint les 4 %.
Prix des logements parisiens et opinion des ménages (1991 - 2 ème trim. 2006)
5
Evolutions des prix des logements anciens à Paris au m2
4
Confiance des ménages - Indice INSEE
3
(Echelle de droite)
10
(Echelle de gauche)
5
0
2
-5
1
- 10
0
- 15
-1
- 20
-2
-3
- 25
-4
- 30
-5
- 35
- 40
-6
1991
92
93
94
95
96
97
98
99
2000
2001
2002 2003 2004
2005
Confiance des ménages (Mai 2005 - Novembre 2006)
© Etude CHEUVREUX
0
Opportunité d’acheter
Capacité future à épargner (échelle de gauche)
Indicateur résumé opinion des ménages
-5
0
-5
- 10
- 15
- 10
- 20
- 15
Logement : le ralentissement des autorisations de construction se poursuit en
France [Les Echos]
- 25
Au cours de la période août-octobre, le
nombre de permis de construire a progressé
de 3,9% et les mises en chantier ont augmenté de 2,6%.
Le nombre d'autorisations de construire a
- 20
- 30
- 25
Ma
i 05
Jui
n0
5
Jui
l. 0
5
Ao
ût
05
Sep
. 05
Oc
t. 0
5
No
v. 0
5
Dé
c. 0
Jan 5
v. 0
6
Fév
. 06
Ma
rs 0
6
Av
ril
06
Ma
i 06
Jui
n0
6
Jui
l. 0
6
Ao
ût
06
Sep
. 06
Oc
t. 0
6
No
v. 0
6
- 35
Le Bulletin
DE CHEUVREUX
N° 04 - 2006 (Décembre)
27
progressé en France de 3,9% et le nombre de
mises en chantier de 2,6% au cours de la
période août-octobre 2006 par rapport à la
même période de 2005, a indiqué mardi le
ministère français de l'Equipement dans un
communiqué. Sur la période, les permis de
construire ont concerné 139.550 logements
et les mises en chantier 106.376 logements.
Les autorisations avaient progressé de 4,1%
et le nombre de mises en chantier déjà de
2,6% au cours de la période juilletseptembre 2006, par rapport à un an plus tôt,
ce qui marquait une nette décélération par
rapport aux mois précédents. Sur les douze
derniers mois, l'évolution des autorisations
de construire affichait fin octobre une hausse
de 11,7% à 560.244 permis. Sur cette même
période, les mises en chantier ont progressé
de 8,7% à 429.483.
Entre août et octobre, les autorisations ont
progressé de 4,4% à 132.892 pour les logements ordinaires et reculé de 4,7% à 6.658
pour les logements en résidence. Les mises
en chantier ont augmenté de 3,2% à 100.757
logements ordinaires et se sont repliées de
8% à 5.619 résidences. Sur 12 mois, les
autorisations ont progressé de 11,7% à
533.299 pour les logements ordinaires et de
10,5% à 26.945 pour les résidences. Les
mises en chantier ont augmenté de 8,5% à
410.387 pour les logements ordinaires et de
13,6% à 19.096 pour les résidences.
En ce qui concerne les locaux non résidentiels (bureaux, commerces, entrepôts), les
autorisations de construire sont en hausse de
4,5% sur la période août-octobre et les mises
en chantier de 6,6%. Sur 12 mois, la
progression est de 9,9% et 9,8%.
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Décembre 2006 - Source : «Indicateur BERTRAND». Référence de l’Etude : Service d’expertise et de négociation immobilière, Thierry CROIZÉ / Nathalie CLÉMENT.
5
4
L’IMMOBILIER PARISIEN
3
Conjoncture
2
1
0
Indice Notaire / INSEE Paris (prix/m2 Appartements anciens)
-1
-2
-3
2 ème trimestre 2006
185,3
-4
-5
-6
Variation annuelle
+ 12,5 %
Variation sur 3 mois
+ 12,2 %
Evolution des prix et des volumes dans Paris et Petite Couronne
Source : Résultat 2 ème trimestre 2006 de la Chambre des Notaires de Paris www.paris.notaires.fr
Transactions immobilières
Total :
Volume
- 2,8 %
Chiffre d’Affaire
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+
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+
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Dont :
Appartements anciens libres
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Immeuble entier
2,4 %
13,3 %
4,5 %
4,7 %
0,9 %
20,6 %
7,9 %
2,9 %
16,5 %
13,8 %
0,2 %
45,5 %