Etude de Marché 2014

Transcription

TOULOUSE ET SON
AGGLOMÉRATION
ÉTUDE DE MARCHÉ 2014
DE L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE
ÉDITION 2015
LE PHENIX - TOULOUSE
1 e r R É S E A U PA R T E N A I R E
Edition 2015 - Etude de Marché 2014 sur l’immobilier d’entreprise de Toulouse et son agglomération
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TOULOUSE ET SON
AGGLOMÉRATION
SOMMAIRE
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ÉTUDE DE MARCHÉ 2014
DE L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE
ÉDITION 2015
CONSEIL
EN IMMOBILIER
D’ENTREPRISE
Édition 2015 - Étude de marché 2014 sur l’immobilier d’entreprise de Toulouse et son agglomération.
I. DONNÉES DE LA VILLE ....................................................................4
1.Démographie ....................................................................................4 2.
Développement économique ........................................................4 3.
Les liaisons rail-avion-route ..............................................................4 4.
Les grands projets sur l’agglomération ..........................................4
II. PRÉSENTATION DE L’ÉQUIPE ...........................................................4
III.LE MARCHÉ SECTEUR BUREAUX .....................................................6
1.
Évolution des transactions (hors comptes propres) ......................6 2.
Répartition par secteurs géographiques .......................................6 3.
Répartition par surface ....................................................................6 4.
Répartition Neuf / Seconde main (en m2) .....................................7 5.
Répartition Vente / Location (en m2) .............................................7 6.
Les valeurs du marché de bureaux ................................................8 7.
Le stock à 12 mois .............................................................................8 8.
Analyse 2014 et Perspectives 2015 du marché bureaux .............8
IV.LE MARCHÉ SECTEUR LOCAUX D’ACTIVITÉS / ENTREPÔTS ..........10
1.
Évolution des transactions ...............................................................10 2.
Répartition par secteurs géographiques (en m2) .........................10 3.
Répartition par surface ....................................................................10 4.
Répartition Neuf / Seconde main (en m2) .....................................11 5.
Répartition Vente/Location (en m2)................................................11 6.
Les valeurs du marché locaux d’activités / entrepôts .................11 7.
Le stock à 12 mois ............................................................................12
8.
Analyse 2014 et Perspectives 2015 du marché locaux
d’activités/entrepôts ........................................................................12
V.L’INVESTISSEMENT............................................................................13
Source : Observatoire de l’immobilier et du
foncier de Toulouse et son agglomération et
ses partenaires.
1.
Les valeurs de l’investissement ........................................................13 2.
Les transactions investissement en m2 ............................................13
3.
Répartition acquéreurs - vendeurs .................................................13
3
I.
DONNÉES DE LA VILLE
1.Démographie
Toulouse, 4ème ville Française
73 communes dans l’agglomération administrative
892 115 habitants dans l’agglomération administrative
Bassin de population : 1 250 251 personnes
Toulouse est la ville la plus dynamique de France
32 % de la population a moins de 30 ans
Plus de 100 000 étudiants à Toulouse
2.Développement économique
46 317 entreprises implantées sur le territoire avec une moyenne de création de 5 000 par an
450 000 emplois
Activités dominantes : industries de pointe de l’aéronautique et du spatial, nouvelles
technologies, commerce, transports, services divers
500 laboratoires
16 milliards d’euros par an d’exportation
30 milliards d’euros de PIB
2 pôles de compétitivités :
Le Cancéropole : 220 hectares - 265 000 m2 de laboratoire et bureaux - 5 000 personnes
Aerospace Valley : 94 000 emplois - 1 300 établissements - 8 500 emplois dans la
recherche 1er pôle français d’enseignement supérieur
3.Les liaisons rail-avion-route
Rail : Gare Toulouse Matabiau et 2 lignes de tramway en service ainsi que 2 lignes de métro
Air : un aéroport international 4eme de province (90 destinations)
Route : Six autoroutes (A61, A62, A64, A68, A621, A624) périphérique 33 km
4.Les grands projets sur l’Agglomération
Privatisation de l’aéoport Toulouse Blagnac et restructuration de Francazal
Implantation du siège Airbus Group
De nouvelles zones en développement : La cartoucherie / Blagnac aéroport et
Andromède/ Borderouge
Mise en service de la ligne de tramway Envol en avril 2015
II. PRÉSENTATION DE L’ÉQUIPE
Olivier
AUSTRY
Regional
Manager
4
Deborah
Anne-Marie
NESSI
VANDENELSKEN
Assistante de Assistante
Direction
Marketing
Guy
LECLERCQ
Bureaux
Anne
DUCASSE
Bureaux
Jean
Christophe
CHAUVET
Bureaux
Thierry
SAFFON
Locaux
industriels
Rémi
COURTAUD
Locaux
industriels
Antoine
MACEDO
Activités
Amélie
VINCENT
Commerces
Nicolas
URRUSTOY
Commerces
Cartographie Toulouse et son agglomération
5
III. LE MARCHÉ SECTEUR BUREAUX
1.Évolution des transactions (hors comptes propres)
2.Répartition par secteurs géographiques
Transactions en m2
60 000
40 512 m2
40 000
33
775m2
32 041m2
35 265 m2
20 000
0
T1
T2
T3
T4
Transactions en nombre
Commentaires :
TRANSACTIONS SIGNIFICATIVES 2014
1/ Comptes propres et direct promoteurs :
AKKA TECHNOLOGIES : 11 500 M2 - Blagnac Andromède (1T14)
SAFRAN : 25 000 m2 – Blagnac ( 2T)
Commentaires:
Rebond des transactions avec un volume supérieur à 32 000 m2 dont 12 000 m2
sont des comptes propres situés sur l’ouest Toulousain.
4 clés en mains représentent plus de 54 000 m2
Le site de Borderouge s’inscrit comme un nouveau secteur tertiaire Toulousain
2/Transactions significatives sur le 3ème trimestre:
CEGEDIM Labege 3 385 m2
NEXITY Toulouse 3 000 m2
ELTA Basso Cambo 2 955 m3
DALKIA Toulouse 2 012 m2
Le marché des bureaux est très dynamique à l’ouest, notamment grâce à
Andromède et Blagnac.
Le nombre de transactions reste stable par rapport à 2013.
3.Répartition par surface
Répartition du volume par niveau de surface
Commentaires :
On a enregistré plus de 230 transactions en 2014, ce qui témoigne d’une
certaine stabilité.
Plus de 40 % des transactions correspondent à des clés en mains et des comptes
propres.
Les surfaces inférieures à 500m2 représentent encore près de 70% des
transactions, signe que les TPE et PME françaises ont été dynamiques sur le
marché cette année.
6
LE MARCHÉ SECTEUR BUREAUX (suite)
4.Répartition Neuf / Seconde main (en m )
2
Commentaires :
Répartition en m2

Le marché de seconde main se rétracte légèrement
au profit du neuf qui capte 57% des volumes
commercialisés.

43% des demandes se sont positionnées sur des
produits neufs.

A l’horizon 2015 - 2016, le marché de seconde main
va considérablement s’accroître car vont basculer
dans l’ancien des bâtiments de la ZFU de + de 5 ans
n’ayant jamais été occupés
5.Répartition Vente / Location (en m )
2
44% 56% Achat Loca-on Commentaires ;
L’acquisition prend très légèrement le dessus sur la location en 2014. Les taux historiquement bas favorisent l’investissement.
113 641 m2 ont été achetés en 2014 contre 90 382 m2 en location.
7
6.Les valeurs du marché de bureaux
7.Le stock à 12 mois
Valeurs locatives Neuf / Seconde main
- TOULOUSE
Valeurs acquisitions Neuf / Seconde main
Commentaires :
- TOULOUSE
Les valeurs locatives sont plutôt basses en 2014, pour cause, le stock de seconde
main pèse pour 72%.
Les prix de vente se maintiennent malgré la baisse des surfaces commercialisées,
liée à la pénurie d’offre de qualité.
Commentaires :
L’offre disponible de seconde main a progressé de 18% entre 2013 et 2014 avec
153 700 m2 contre 130 500 en 2013.
Le seconde main est majoritaire sur le marché avec 130 700 m2 de disponible
et 23 000m2 de locaux dits «obsolètes». L’offre de qualité reste assez minoritaire.
8.Analyse 2014 et perspectives 2015 du marché bureaux
Analyse 2014
Le stock de bureaux est inégalement répartit notamment sur le site de Bordelongue qui a lui seul représente 30 000
m2 de bureaux neufs.
Le parc tertiaire est estimé à 4,2 millions de m2 en 2014.
+ de 40% des transactions correspondent à des clés en mains et comptes propres : 10% des grandes transactions ont
capté les 2/3 des surfaces commercialisées
Sur le marché de l’investissement, la collecte est toujours importante mais les investisseurs sont d’avantage attirés vers
les immeubles neufs avec des baux de longue durée alors que le marché de la construction est plutôt attentiste, ce
qui entraine une hausse de la rentabilité demandée pour les immeubles existants.
8
- TOULOUSE
- TOULOUSE
m2
m2
Stock en m2
Perspectives 2015
L’implantation du siège Airbus Group est incontestablement un booster pour l’économie locale
Le lancement des nouvelles zones tertiaires de «La Cartoucherie» et «Toulouse Mautaudran Aerospace» devrait offrir de
nouvelles opportunités sur le marché
Le marché de seconde main va s’accroitre en 2015 face à un stock de plus en plus vieillissant et une pénurie d’offre en
neuf.
De nouveaux clés en main vont voir le jour.
Toulouse a reçu le label «FRENCH TECH», et son économie continuera d’être portée par l’activité aéronautique et
particulièrement Airbus.
9
IV. LE MARCHÉ SECTEUR LOCAUX D’ACTIVITÉS /
ENTREPÔTS
1.Évolution des transactions
Transactions en m2
Répartition en m2
2
2
2
2
0 à 299 m2
28%
Transactions en nombre
300 à 999 m2
40%
Répartition en nombre
> 2 500 m2
12%
1 000 à 2 499 m2
18%
Commentaires :
Commentaires :
Le marché des locaux d’activités/entrepôts a été particulièrement
dynamique dans l’agglomération toulousaine, avec une progression des
volumes commercialisés de 38% par rapport à 2013, ce qui place l’année
2014, 30% au dessus de la moyenne des 5 dernières années. Les comptes
propres ont atteint le niveau record de 43% du marché. Hors comptes
propres, le marché se situe en deça de la moyenne espérée avec 106 000
m2, soit une diminution de 13 % par rapport à 2013.
13% des transactions représente 67 % des surfaces transactées.
Les très grandes opérations représentent 6 % du nombre des transactions mais
37 % des surfaces commercialisées
Les surfaces de + de 2 500 m2 représentent + de 60 % des transactions réalisées
en 2014.
TRANSACTIONS SIGNIFICATIVES EN 2014 :
Airbus Group : 41 000 m2 à Cornebarrieu
Denjean : 10 000 m2 à Toulouse Larrieu
Lieber Aerospace : 6 300 m2 à Fondeyre
2.Répartition par secteurs géographiques
Répartition des transactions de locaux d’activités en m2
Répartition des transactions d’entrepôts/logistique en m2
Commentaires :
Les secteurs du
Nord et de l’Est
ont été les plus
dynamiques avec +
de 60% des volumes
commercialisés.
L’axe historique
Nord/Sud
poursuit son
développement.
10
LE MARCHÉ SECTEUR LOCAUX
D’ACTIVITÉS / ENTREPÔTS (suite)
7.Les valeurs du marché locaux
d’activités/entrepôts
5.Répartition Neuf / Seconde main (en m )
2
Valeurs acquisitions Neuf / Seconde main
Valeurs locatives Neuf / Seconde main
Commentaires :
Commentaires :
Le recul des transactions dans l’ancien se poursuit, comme depuis 2012,
avec en 2014 le niveau le plus bas jamais atteint depuis ces 5 dernières
années : 20 000 m2.
Les valeurs locatives restent stables tant dans le neuf que dans l’ancien.
Le neuf, à l’inverse, connait une belle croissance, notamment car
le neuf permet de mieux répondre aux nouvelles normes et aux
contraintes imposées.
Dans l’ancien, les négociations éventuelles se sont essentiellement
traduites par des mesures d’accompagnement des bailleurs liées à des
travaux de rénovation ou de mise aux normes.
6.Répartition Vente / Location (en m )
2
Commentaires :
Avec des taux d’intérêt bas, les entreprises favorisent l’acquisition
lors de déménagement. Elles réalisent de cette façon une évolution
dans leur outil immobilier mais aussi un placement patrimonial.
11
LE MARCHÉ SECTEUR LOCAUX D’ACTIVITÉS /
ENTREPÔTS (suite)
8.Le stock à 12 mois
Source : Estimations OTIE
Commentaires :
Une offre stable en 2014 mais qui demeure hétérogène. Le seconde main peut être une offre difficile à présenter sur le marché ou une offre qui rénovée pourrait répondre
à une demande parce que bien située géographiquement. L’inadéquation est de plus en plus importante entre le seconde main et la demande.
Si l’offre en neuf diminue, elle est essentiellement liée au contexte économique difficile.
9.Analyse 2014 et perspectives 2015 du marché locaux d’activités / entrepôts
Analyse 2014
Pour l’activité, le volume tend à aussi à s’accroitre mais la hausse du stock pourrait être moins élevée sous l’effet de
transformations ou démolitions programmées.
Le marché de la logistique a été dynamique, axé sur une demande régionale. Les opérations en comptes propres
sur des bâtiments neufs supérieurs à 10 000m2 ont contribué à cette progression. La production neuve est en forte
hausse.
Notons aussi que deux secteurs géographiques sont sur-offreurs : le sud ouest et le nord, ils concentrent à eux deux
60% de l’offre totale.
Perspectives 2015
Le Marché est essentiellement constitué de locaux de seconde main, Bien que vieillissant, le marché des locaux
d’activités devrait rester dynamique en 2015. Pour soutenir le marché, la mise en adéquation offre / demande est
nécessaire.
Accélérer la rénovation des locaux en voie de déqualification est un enjeu majeur
Le niveau actuellement bas des taux d’intérêt, continue à favoriser les demandes à l’acquisition
Le développement de nouveaux produits en lien avec les modes de vie ainsi que le maintien de grandes plateformes
logistiques devrait apporter de belles perspectives en 2015 sur le marché de la logistique.
12
V. L’INVESTISSEMENT
1.Les Valeurs de l’investissement
3.Répartition des acquéreurs et vendeurs
Evolution des montants investis à Toulouse, en millions
d’euros
Répartition des acquéreurs en %
Commentaires :
Répartition des vendeurs en %
En 2014, Toulouse se situe au 3ème rang des métropoles régionales françaises derrière
Lyon et Marseille.
On constate une hausse de 71% des montants investis entre 2013 et 2014.
A Toulouse, les volumes investis atteignent 450 millions d’euros en 2014, dont la moitié
sont des bureaux.
Pour l’avenir, l’offre de produits de qualité reste insuffisante pour soutenir durablement
le marché
2.Transactions Investissement en m2
Commentaires :
Depuis 2010, une année record en surfaces vendues et volumes investis :
- 450 millions d’euros dont 220 millions en bureaux
- 4 opérations de bureaux > à 25 millions
Commentaires :
Quasi doublement des surfaces vendues grâce à la dynamique du marché
tertiaire :
92 300 m2 de bureaux
13 500 m2 de locaux d’activités

La production de nouveaux immeubles dynamise le marché

Le marché de seconde main sur des opérations de qualité ou des
immeubles anciens rénovés s’est bien porté en 2014

Pour l’avenir, l’offre de produits de qualité reste insuffisante pour
soutenir durablement le marché
13
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VALENCIENNES
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12 rue Eugène Chevreul
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RENNES
Benoît PLUMEL
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35706 RENNES cedex 7
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1 rue du Sénateur Girard
59300 VALENCIENNES
Tél. 03.27.28.24.24
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Tél. 04.70.96.69.83
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Stéphanie RECORS
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SARL BRICE ROBERT SUD OUEST - Adaptation : Arthur Loyd - Document non contractuel
ARTHUR LOYD : 63 implantations FRANCE et LUXEMBOURG