lotissements - Les services de l`État dans le Loiret

Présentation générale
Les modifications apportées par l’article 159 de la loi ALUR et les dispositions du décret du
27 février 2014 relatives aux procédures de lotissement, concernent le champ d'application
des permis d'aménager, la durée de validité des règles d'urbanisme en lotissement et les
modalités relatives aux modificatifs.
1. Le champ d'application des lotissements -
(article R.421-19 du code de
l’urbanisme)
Le décret n° 2014-253 du 27 février 2014 relatif à certaines corrections à apporter au
régime des autorisations d’urbanisme définit un nouveau critère de détermination des
lotissements soumis à permis d'aménager pour tenir compte des cas où des équipements
nécessaires à la desserte des lots sont situés hors du périmètre du lotissement.
Les équipements pris en compte sont les équipements dont la réalisation est à la
charge du lotisseur, qu'ils soient internes ou situés à l'extérieur du lotissement.
Sont soumis à permis d'aménager :
« Les lotissements qui prévoient la création ou l'aménagement de voies, d'espaces ou
d'équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis et propres au lotissement.
Les équipements pris en compte sont les équipements dont la réalisation est à la charge du
lotisseur »
2. La durée de validité des lotissements - (article L. 442-9 du code de l’urbanisme)
Dans les communes disposant d'un plan d'occupation des sols ou d'un plan local
d'urbanisme, les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement cessent
de s'appliquer au terme d'un délai de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation
de lotir.
Ces dispositions sont applicables, même lorsqu'une majorité de co-lotis en a demandé le
maintien. Les règles d’urbanisme cessent de s'appliquer dès l'entrée en vigueur de la loi si
le lotissement est couvert par un PLU ou un document d'urbanisme en tenant lieu.
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Sont concernés le règlement, les règles du cahier des charges s'il a été approuvé ou les
clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé.
Ne sont pas remis en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis
définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties
communes.
Ces dispositions ne sont pas applicables aux terrains lotis en vue de la création de jardins.
Toute disposition non réglementaire ayant pour objet ou pour effet d’interdire ou de
restreindre le droit de construire ou encore d’affecter l’usage ou la destination de
l’immeuble, contenue dans un cahier des charges non approuvé d’un lotissement, cesse de
produire ses effets le 24 mars 2019 si ce cahier des charges n’a pas fait l’objet, avant
l’expiration de ce délai, d’une publication au bureau des hypothèques ou au livre foncier.
3. Dispositions relatives à la modification des lotissements -
(articles L.442-
10 et 11 du code de l’urbanisme)
Modification des règles de majorité pour les lotissements
Les règles de majorité nécessaires pour modifier un lotissement fixées « aux 2/3 des
propriétaires représentant au moins les 3/4 de la superficie d'un lotissement, ou
inversement », sont modifiées :
« lorsque la moitié des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la
superficie d'un lotissement ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié
de cette superficie »
Les documents modifiables
Le champ des documents du lotissement modifiables s'applique, non seulement aux
dispositions des cahiers des charges approuvés par l'autorité administrative, mais aussi aux
dispositions de nature réglementaire des cahiers des charges non approuvés.
La mise en concordance des documents du lotissement avec le document d’urbanisme
devient possible pour tous les cahiers des charges de lotissement, même s’ils ne sont pas
approuvés par l’autorité administrative, au regard notamment de la densité maximale de
construction résultant de l’application de l’ensemble des règles du document d’urbanisme.
4. Effets de la suppression du COS dans les lotissements
La loi ALUR a supprimé les coefficients d’occupation des sols (COS) compris dans les
règlements des PLU. Ces dispositions sont d’application immédiate.
Pour les nouveaux projets de lotissements, la surface de plancher maximale doit toujours
être fixée, mais sera définie au regard de la combinaison des autres règles de densité
prévues par le règlement du PLU.
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Pour les projets autorisés avant la loi ALUR, les surfaces de plancher maximales fixées par
le permis d’aménager et la répartition des possibilités de construire établies par le lotisseur,
ne sont pas remises en cause.
Les lotisseurs peuvent continuer à répartir la surface de plancher.
Il est possible de faire évoluer le lotissement pour prendre en considération les incidences
de la suppression du COS. Le type de procédure de modification du lotissement à engager
sera fonction des lots déjà cédés, et de l’état d’avancement des travaux du lotissement.
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