immobilière - Notaires de France

Note de conjoncture
immobilière
N° 24 - JUILLET 2014
INDICES NOTAIRES-INSEE
APPARTEMENTS ANCIENS
Valeur de l’indice
(CVS)
2013 T4
2014 T1
France
métropolitaine
111,1
Ile-de-France
Province
Variation*
3 mois
MAISONS ANCIENNES
Valeur de l’indice
(CVS)
Variation*
3 mois
(CVS)
1 an
2013 T4
2014 T1
111,4
0,2%
-1,2%
102,3
102,1
-0,2% -2,0%
118,9
119,7
0,7%
-1,2%
107,4
106,4
-0,9% -2,3%
103,9
103,8
-0,2%
-1,1%
101,2
101,1
-0,1% -1,9%
(CVS)
1 an
* Variation 3 mois : évolution entre 2013T4 et 2014T1 * Variation 1 an : évolution entre 2013T1 et 2014T1.
Dans l’ancien, un marché encore désorienté
Analyse
LE MARCHÉ DE L’ANCIEN
En prix
Selon l’indice Notaires-INSEE, au premier
trimestre 2014, les prix des logements anciens
en France ont baissé sur un an de 1,7%.
Par rapport au trimestre précédent, selon les
données provisoires corrigées des variations
saisonnières (CVS), la stabilité prévaut (+0,2%);
les prix des appartements augmentent de
0,2% et ceux des maisons baissent dans les
mêmes proportions (-0,2%).
En Île-de-France, au premier trimestre 2014,
les prix des appartements anciens baissent de
1,2% et ceux des maisons de 2,3%. Sur un
trimestre, et à l’opposé du trimestre précédent,
les appartements s’apprécient de 0,7% tandis
que le prix des maisons recule de 0,9%.
En province, les prix baissent aussi sur un
an, dans une proportion moindre qu’en Ilede-France, mais de façon plus marquée, là
aussi, pour les maisons (-1,9%) que pour
les appartements (-1,1%). Sur un trimestre,
les prix des maisons comme ceux des
appartements sont quasi stables (-0,2% et
-0,1% respectivement).
Si l’on observe l’évolution sur un an des prix
médians des transactions au niveau des
départements, la tendance reste, comme le
trimestre précédent, incertaine, la majorité des
évolutions se situant entre -5% et +5%. D’un
trimestre sur l’autre, les évolutions changent de
sens pour un grand nombre de départements.
Au niveau des plus grandes villes de province
(les 14 villes à plus de 200 ventes par trimestre),
sept d’entre elles voient les prix de leurs
appartements baisser (Saint-Etienne, Lille,
Nice, Rennes, Grenoble, Nantes et Toulouse),
cinq enregistrent des prix stables (Dijon,
Montpellier, Marseille, Toulon et Lyon) et deux
des prix en hausse (Strasbourg et Bordeaux).
En maisons, parmi les agglomérations de
province les plus importantes (les 12 qui
comptent plus de 200 ventes par trimestre), la
tendance est hétérogène avec quatre baisses :
Béthune, Valenciennes, Nice et DouaiLens, quatre cas de stabilité : Lyon, Rouen,
Bordeaux et Lille, et autant de hausses :
Toulon, Toulouse, Marseille-Aix-en-Provence
et Nantes.
En synthèse, la tendance de fond qui semble
se dessiner est une baisse modérée des
prix, avec de forts contrastes locaux, mais
elle demeure incertaine. Les marchés restent
désorientés, comme en témoignent les faibles
variations à la hausse ou à la baisse d’un
trimestre à l’autre.
Focus
1 mois
Le délai supplémentaire pour
signer une promesse de vente
depuis la loi Alur.
Les indicateurs avancés, dont la fiabilité
s’améliore régulièrement, laissent attendre une
légère hausse entre juin et août. Au niveau
des communes et des agglomérations, les
évolutions devraient rester disparates, sans
tendance franchement marquée.
En Ile-de-France, les indicateurs avancés sur
les avant-contrats laissent anticiper des prix
de vente d’appartements quasi stables à l’été
2014 à Paris et dans les Hauts-de-Seine et
une légère remontée des prix des maisons en
Grande Couronne.
En volume
A fin mars 2014, le nombre de transactions
réalisées au cours des douze derniers mois
écoulés est estimé à 740 000 en France
métropolitaine, en hausse de 12% sur un
an, en partie due à l’augmentation des droits
d’enregistrement. La reprise des ventes de
logements dans l’ancien est un peu moins
forte en Ile-de-France (+9%) ; elle bénéficie
aussi bien au marché des appartements qu’à
celui des maisons. On reste cependant encore
loin des niveaux habituellement attendus en
Ile-de-France.
On assiste depuis plusieurs trimestres à une
augmentation de la durée de détention. Cette
hausse s’est accélérée au premier trimestre :
les niveaux atteints en province (10 ans et demi
en moyenne pour un appartement et 12 ans
pour une maison) sont les plus hauts depuis
plus de dix ans et supérieurs de près de 2 ans
à ce qu’ils étaient il y a cinq ou six ans.
Note de conjoncture
immobilière
N° 24 - JUILLET 2014
(Analyse)
des logements proposés à la vente en fin de
trimestre diminue légèrement par rapport à l’an
passé (- 0,9 %), il atteint 101 300 logements. ».
LE MARCHÉ DU NEUF
Selon l’Observatoire
Crédit Logement/CSA
de mai 2014, « jamais
depuis la fin des années
40, les taux des crédits
immobiliers n’étaient
descendus aussi bas ».
Selon la base de données Sit@del2 (extrait de la
note n°528 de juin 2014 du CGDD), « Le nombre
de logements autorisés, en données CVS
lissées, baisse de 2,2 % sur les trois derniers
mois par rapport aux trois mois précédents.
Celui des logements mis en chantier baisse de
2,7 % sur les trois derniers mois. » Le nombre
des autorisations délivrées au cours des douze
derniers mois (de juin 2013 à mai 2014) diminue
sur un an de 20,7% et celui des mises en
chantier de 8,5% pour s’établir à 312 066 unités.
L’individuel pur est en recul de 13,7%.
Pour ce qui est du marché de la maison
individuelle en diffus, selon Markémétron2
(extrait de la note de mars 2014), « Sur les douze
derniers mois, les ventes brutes de maisons
individuelles en diffus s’élèveraient à environ
110 200 unités et seraient en baisse d’environ
- 9% par rapport aux 12 mois précédents. Sur
le 1er trimestre de l’année, le nombre de ventes
est en hausse de + 8% environ par rapport au
1er trimestre de l’année 2013.».
Selon l’enquête ECLN du CGDD1 (extraits de
la note n°521 de mai 2014) sur le marché de la
promotion immobilière, « Au premier trimestre
2014, les ventes de logements neufs diminuent
de 5 % par rapport au premier trimestre de
l’année 2013. La baisse est modérée dans le
collectif (- 1,7 %) mais marquée dans l’individuel
(- 30,8 %). Afin de contenir les stocks élevés
dans ce contexte de faible niveau des ventes, le
nombre de logements mis en vente est en forte
baisse (- 31,5 %). Ainsi, le niveau de l’encours
1
2
Le crédit
Selon les données de la Banque de France, la
production de crédits nouveaux à l’habitat a
augmenté de 2,8% entre le premier trimestre 2013
et le premier trimestre de 2014. En glissement
annuel, la progression atteint 41,5%. Les taux
d’intérêt sont en baisse. Selon l’Observatoire
Crédit Logement/CSA de mai 2014, « jamais
depuis la fin des années 40, les taux des crédits
immobiliers n’étaient descendus aussi bas ».
Commissariat Général au Développement Durable.
Indicateur des ventes de maisons individuelles en diffus réalisé par Caron Marketing.
PRIX AU M2 MÉDIAN
DES APPARTEMENTS ANCIENS
AU 1ER TRIMESTRE 2014
Rennes
2 270 €
-3,3 %
Évolution sur un an :
1er janvier 2014 au 31 mars 2014 / 1er janvier 2013 au 1er mars 2013
Lille
2 910 €
-5,3 %
Caen
1 970 €
0,6 %
Amiens
2 150 €
-2,8 %
Rouen
2 090 €
-8,6 %
La Réunion
2 030€
-11,2 %
Évolution annuelle
du prix au m2
Inférieure à 0 %
De 0 % à 5 %
5 % et plus
ClermontFerrand
1 650 €
-5,7 %
Bordeaux
3 090 €
12,2 %
Bayonne
2 520 €
-5,1 %
Note de conjoncture
immobilière
Nîmes
1 570 €
-5,5 %
Strasbourg
2 270 €
2,0 %
Mulhouse
1 090 €
-2,1 %
Besançon
1 610 €
-4,3 %
Dijon
2 000 €
-0,7 %
Saint-Étienne
1 010 €
-6,8 %
Poitiers
1 500 €
0,0 %
Lyon
3 290 €
0,9 %
Grenoble
2 240 €
-3,2 %
Nice
3 460 €
-3,6 %
Toulon
2 190 €
-0,2 %
Toulouse
2 470€
-1,3 %
ns = non significatif (le volume de ventes ne permet pas de calculer des statistiques pertinentes)
Source : Bases immobilières des Notaires de France (les prix en Île-de-France sont une
valorisation des indices notaires–INSEE du 1er trimestre 2014).
N° 24 - JUILLET 2014
Orléans
1 930 €
-0,1 %
Nantes
2 500 €
-1,7 %
Limoges
1 160 €
0,0 %
Nancy
1 920 €
3,8 %
Paris
8 160 €
-1,6 %
Tours
2 210 €
6,4 %
La Guyane
La Guadeloupe
La Martinique
NS
Reims
1930 €
-1,2 %
Metz
1 800 €
8,3 %
Montpellier
2 530 €
-0,6 %
Marseille
2 420 €
-0,5 %
Haute-Corse
2 310 €
6,4 %
Corse-du-Sud
2 900 €
-2,4 %
Perspectives : un retour à la confiance ?
Le marché de l’immobilier ancien:
vers une reprise ?
Depuis plusieurs trimestres, nous lisons « bulle
immobilière », « vers une chute des prix », « un
blocage », « attention à la remontée des taux »,
« attentisme du marché », voire « déflation »...
Un regain de dynamique en termes de volume
est cependant constaté sur les derniers
mois et pourrait se poursuivre jusqu’à la fin
2014. Se loger est un besoin fondamental.
La densification concourt certainement au
maintien des prix. La demande est encouragée
à se concentrer de plus en plus au sein des
métropoles au nom du développement
durable. L’augmentation des zones protégées
et la nouvelle réglementation des zones
humides concourent ainsi à la densification. En
revanche, l’évolution des prix et des volumes
dans des secteurs en exode connaissent une
décroissance significative.
Le marché du neuf : en pleine
souffrance.
Le volume des ventes chute car les prix ne
peuvent pas baisser, du moins à court terme,
au regard notamment de l’augmentation des
Évolution sur un an :
1er janvier 2014 au 31 mars 2014 / 1er janvier 2013 au 1er mars 2013
les statistiques pour les maisons concernent l’ensemble de l’agglomération
(ville centre + banlieue)
Rouen
164 984 €
-0,6 %
Caen
191 250 €
-2,9 %
Tours
195 000 €
-1,8 %
Angers
195 000 €
2,6 %
Inférieure à 0 %
De 0 % à 5 %
5 % et plus
Lille
175 000 €
0,0 %
Amiens
150 000 €
0,3 %
Chartres
180 000 €
-10,0 %
Châteauroux
114 000 €
-11,5 %
Poitiers
155 000 €
1,3 %
Limoges
136 000 €
-6,2 %
Bordeaux
250 000 €
0,0 %
Montauban
155 000 €
3,3 %
Toulouse
262 388 €
2,9 %
ns = non significatif (le volume de ventes ne permet pas de calculer des statistiques pertinentes)
Source : Bases immobilières des Notaires de France (les prix en Île-de-France sont une
valorisation des indices notaires–INSEE du 1er trimestre 2014).
Reims
195 250 €
-7,0 %
Metz
183 450 €
5,3 %
Île-de-France
294 400 €
-2,3 %
Orléans
191 885 €
0,5 %
Nantes
251 000 €
6,8 %
La Réunion
185 000 €
4,8 %
Évolution annuelle
du prix de vente
Une stabilité de la
législation fiscale et
de la réglementation
liée au droit de
l’immobilier seraient
favorable à un climat
de confiance
C’est une loi positive sur l’aménagement
du territoire, mais une loi qui alourdit
considérablement le travail d’élaboration des
avant-contrats et qui fait revivre les ambitions
controversées de la loi de 1989 sur les rapports
locatifs. Surtout, l’encadrement des loyers
ne pourrait-il pas entraîner un effet contre-
Le Havre
165 000 €
-0,6 %
La Guyane
La Guadeloupe
La Martinique
NS
Tentons de garder confiance. L’immobilier
ancien résiste. Les acteurs de l’immobilier
neuf sont en train de se rebâtir un avenir
plus serein. Le temps de l’observation et de
l’écoute doit se terminer, la mise en place de
réelles mesures d’actions sont attendues.
Des solutions existent ! Dans les faits, nos
concitoyens réclament une stabilité de la
législation fiscale et de la réglementation liée
au droit de l’immobilier pour retrouver un climat
de confiance.
Quel impact de la loi ALUR sur le
marché ?
PRIX DE VENTE MÉDIAN
DES MAISONS ANCIENNES
AU 1ER TRIMESTRE 2014
Brest
158 000 €
-4,7 %
productif ? Doit-on attendre les conséquences
de cette loi avant de réunir les professionnels
de l’immobilier autour de la table ?
coûts de construction, et le demande des
investisseurs reste faible. Contrairement à celui
de l’ancien, le marché du neuf bénéficiait de
dispositifs attractifs, qui ont été « rabotés » année
après année. Ce secteur souffre par surcroît
d’un empilement de réglementations. Quand le
bâtiment va mal... Pour un investisseur privé,
tout cela réduit, voire annule, sa motivation,
bien souvent alimentée par une perspective
de rendement. Un grand nombre de primoaccédants sont désormais exclus par le niveau
de prix pratiqué dès lors qu’ils ont perdu
l’accès au PTZ+. Or, la baisse des taux ne suffit
pas à combler cette perte de solvabilité.
Les nouvelles annonces du gouvernement
sur ce sujet permettront-elles de relancer le
marché de l’immobilier neuf ?
Nîmes
202 500 €
12,3 %
Troyes
130 000 €
-8,5 %
Saint-Étienne
177 000 €
-2,7 %
Nancy
179 100 €
-1,6 %
Dijon
205 000 €
-6,8 %
Lyon
301 500 €
-1,0 %
Grenoble
305 740 €
-0,4 %
Toulon
341 150 €
1,8 %
Montpellier
300 000 €
4,5 %
Marseille /
Aix-en-Provence
311 250 €
5,5 %
Haute-Corse
NS
Corse-du-Sud
NS
Note de conjoncture
immobilière
N° 24 - JUILLET 2014
Prix de l’immobilier dans les communes du littoral français
Faire le tour des côtes françaises pour tenter
d’analyser l’évolution des prix dans ce secteur
particulier montre des disparités importantes selon
les régions. Il s’agit en effet d’un marché hétérogène,
composé très majoritairement, pour certaines
communes de résidences secondaires et pour
d’autres villes, moins touristiques, d’un marché plus
traditionnel de résidences principales.
Dans les grandes régions touristiques françaises,
dont la réputation dépasse le cadre national, le prix
médian au m2 de bon nombre de communes est
souvent supérieur à 4.000 Euros, dépassant même
les 5.000 Euros à Bandol ou au Lavandou. Si les
stations de la Côte-d’Azur restent en tête de ce
classement, les villes réputées du littoral atlantique
sont aussi concernées : Biarritz (4.459 Euros),
Arcachon (4.883 Euros), Trouville (4.074 euros) ou
Le Touquet-Paris-Plage (4.114 Euros), sont des
exemples qui confirment un niveau de prix élevé et
souvent largement supérieur à celui de métropoles
de plus grande importance, mais éloignées de la
mer.
D’autres communes, au parc immobilier plus
diversifié, affichent un prix médian compris entre
3.000 et 4.000 Euros. C’est le cas par exemple pour
Nice (3.564 Euros), Vallauris (3.539 Euros), Palavasles-Flots (3.886 Euros) ou La Rochelle (3.471 Euros).
Enfin certaines communes de littoral sans vocation
touristique marquée (villes industrielles, ports)
présentent des niveaux de prix médian au m2
nettement inférieur : 10 communes restent en
dessous du seuil de 2.000 Euros au m2. Ainsi
Dunkerque affiche un prix médian au m2 à
1.650 Euros, Saint-Nazaire est à 1.789 Euros et
Narbonne à 1.803 Euros. La clientèle de ces villes,
plus régionale, recherche avant tout de l’habitation
principale et l’effet « résidence secondaire » ne se
fait pas ressentir.
communes décrochent, mais beaucoup sont
concernées par une baisse plus maîtrisée, entre
-2 et -5 % (Cagnes-sur-Mer, Gruissan, Pornichet,
Sète).
Cependant
certaines
villégiatures
conservent un fort dynamisme (Capbreton avec +
17,2% ou Trouville-sur-Mer avec + 13 ,3%).
prix depuis les dix dernières années reste positive,
ce qui n’est plus forcément le cas à 5 ans pour
un certain nombre de communes comme par
exemple La Baule dont l’évolution à dix ans est de
30% d’augmentation mais une baisse de 14,7% à
5 ans ou Saint-Raphaël, dont l’évolution à dix ans
est de 40,1% d’augmentation mais une baisse à
5 ans de 5%.
Ce phénomène de baisse devrait permettre, dans
certains cas, le retour d’acteurs locaux sur des
marchés dont ils avaient été exclus, du fait de la
forte hausse des prix.
De façon générale, on note que l’évolution des
PRIX AU M2 DES
APPARTEMENTS ANCIENS
Le Havre
1830 € / -5,1 %
Le-TouquetParis-Plage
4110 € / -5,5 %
Cabourg
3080 € / -2,7 %
Saint-Brieuc
1110 € / 5,9 %
Évolution des prix au m2 médian
sur un an
Villers-sur-Mer
2820 € / -3,1 %
Saint-Malo
2760 € / 8,2 %
plus de 4000 €
Lorient
1570 € / -1,2 %
Les Sablesd’Olonne
3430 € / -1,5 %
3000 € à 4000 €
La Baule
-Escoublac
4400 € / 0,4 %
2500 € à 3000 €
2000 € à 2500 €
moins de 2000 €
La Rochelle
3470 € / -5,1 %
Royan
2760 € / -5,2 %
Arcachon
4880 € / 7,4 %
Anglet
3090 € / -7,8 %
Sète
2270 € / -4,3 %
Agde
3000 € / -0,2 %
Antibes
3960 € / -6,9 %
La GrandeMotte
3670 € / -2,5 %
La Ciotat
3250 € / -5,0 %
Narbonne
1800 € / 0,2 %
Hyères
3370 € / -4,3 %
Sanary-sur-Mer
4260 € / -1,6 %
Leucate
2500 € / -1,4 %
Evolution
Saint-Cyprien
2890 € / -4,1 %
Canet-enRoussillon
2740 € / 0,9 %
RocquebruneCap-Martin
5440 € / 2,1 %
Bandol
5080 € / -5,1 %
Le Grau-du-roi
3910 € / 3,7 %
Gruissan
2690 € / -4,1 %
Menton
4700 € / 2,4 %
Toulon
2130 € / -0,8 %
Six-fours-lesPlages
3930 € / -3,9 %
La Seyne-surMer
2790 € / -4,5 %
Comme dans le reste de la France, le tassement
des prix est sensible sur le littoral : on note une
baisse des prix médians sur un an dans près des
trois-quarts des communes analysées. Certaines
Définitions
Prix corrigés des variations
saisonnières (CVS)
Prix médians
Indices Notaires-INSEE
De même que la méthode de calcul des indices
permet de gommer les effets de structure, la
correction des variations saisonnières vise à
corriger ceux des fluctuations saisonnières.
Elle a pour but de rendre comparables les
évolutions entre deux trimestres consécutifs
sans que l’interprétation soit perturbée par
la saisonnalité. Par exemple, chaque année,
les prix des logements sont tirés vers le haut
au troisième trimestre, en particulier ceux
des maisons, en raison de la demande des
familles marquée par le calendrier scolaire.
Les indices Notaires-INSEE ne sont disponibles
que sur des zones géographiques où le nombre
de mutations est suffisamment important.
A des niveaux plus détaillés, nous utilisons
les prix médians. Le prix médian est tel que
50% des transactions ont été conclues à un
prix inférieur et autant à un prix supérieur. Il
représente le « milieu » du marché, mieux que la
moyenne, plus sensible aux valeurs extrêmes.
La méthode de calcul des indices NotairesINSEE repose sur des modèles économétriques
qui décomposent le prix d’un logement selon ses
principales caractéristiques (localisation, taille,
confort, etc.) de façon à s’affranchir au mieux des
effets de structure susceptibles de faire varier les
prix des transactions d’un trimestre sur l’autre.
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Contact : Andrée Sénès, Administrateur en charge du développement - Direction Formation et Développement - Conseil supérieur du
notariat. Comité éditorial : Bruno Delabre, Thierry Thomas, Vincent Chauveau, Andrée Sénès et Claude Taffin, Directeur scientifique
de DINAMIC. Édition : Conseil supérieur du Notariat - 60 bd de La Tour-Maubourg - 75007 Paris - Tél. 01.44.90.30.00 - www.notaires.fr Conception et réalisation : Bureau de Création - ISSN : 2100-241X. Mise en page : Alexis Fressard - Conseil en communication
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