Panorama

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Panorama

LES AGENCES
IMMOBILIÈRES
À VOCATION SOCIALE
Panorama
DÉCEMBRE 2015
Sommaire
Développer un réseau
professionnel4
Les AIVS®, un outil d’insertion
par le logement
4
Des compétences immobilières
au service des plus fragiles
4
L’animation du réseau
AIVS® 4
Des acteurs des politiques sociales
et du logement
5
La démarche ADEL pour renforcer la
professionnalisation du réseau
5
Gérer un parc de logements
accessibles et diversifiés
6
La gestion de logements de droit commun
comme cœur de métier
6
Une offre complémentaire adaptée
aux besoins des personnes
6
Un parc situé principalement dans le diffus 7
Des logements majoritairement
conventionnés8
Accueillir et accompagner
9
Accueillir, informer, orienter
9
Accompagner les ménages
9
Promouvoir l’insertion
des ménages
11
Les nouveaux ménages logés en 2014
11
Des ménages souvent sans logement 11
Une précarisation des ménages logés
12
L’accès durable à un logement
de droit commun
13
Notre réseau d’agences
14
Données 2014 collectées auprès du réseau AIVS®
Édito
Mobiliser des logements accessibles et de qualité dans le parc privé, c’est permettre à des personnes en situation de mal-logement de construire un projet
d’insertion durable. Le logement est une condition essentielle d’accès à l’emploi et
un élément clé pour permettre aux personnes de se stabiliser après un parcours
personnel souvent fait de ruptures. C’est ce projet global d’insertion que nous
défendons au sein de la Fapil.
Nos 45 agences immobilières à vocation sociale (AIVS ®) gèrent des logements
détenus principalement par des propriétaires privés et les louent à des ménages
rencontrant des difficultés d’accès au logement et exclus du marché immobilier « classique ». Ces derniers bénéficient alors d’un statut de locataire de droit
commun.
En prospectant, en aidant les propriétaires à remettre sur le marché des logements qui nécessitent des travaux, notre réseau d’AIVS® crée et développe un
parc social facilement disponible et accessible, en complémentarité avec les bailleurs sociaux.
Par leur action dans la proximité et par la mise en œuvre d’une gestion locative
adaptée qui prend en compte la situation des ménages, elles sécurisent le risque
locatif auprès des propriétaires privés et accompagnent les ménages dans leur
projet d’insertion.
Les AIVS® interviennent dans 50 départements, aux spécificités locales contrastées, mais tous confrontés à la problématique du mal-logement. Elles représentent
un levier d’action essentiel pour y répondre.
C’est pourquoi, plus que jamais, le soutien des pouvoirs publics est indispensable
pour développer le parc privé à vocation sociale. C’est par la mobilisation de tous
les acteurs locaux et nationaux que nous parviendrons à proposer des logements
de qualité pour tous ceux qui en sont exclus.
Thierry Debrand
Président de la Fapil
4
Développer un réseau
professionnel
Les AIVS ®, un outil d’insertion par le logement
Les AIVS® sont des agences immobilières associatives qui mettent leur savoir-faire
au service des ménages rencontrant des difficultés à accéder à un logement.
Elles participent à la mise en œuvre du Droit au logement en gérant des logements du parc privé avec des loyers accessibles et en développant, en plus d’une
gestion immobilière classique, un service spécifique de gestion locative de proximité auprès du locataire.
Cette gestion, qui se traduit concrètement par un soutien régulier du locataire
afin de l’aider à résoudre toute question liée au logement, favorise le maintien du
locataire dans son logement et améliore de manière globale ses conditions de vie.
Elle contribue pleinement à sécuriser les propriétaires privés qui ont confié leur
bien en gestion en prévenant les difficultés locatives.
Des compétences immobilières au service des plus fragiles
Les AIVS® répondent aux normes de professionnalisme des agents immobiliers
encadrées par la loi Hoguet. Titulaires d’une carte d’agent immobilier, elles bénéficient également d’un agrément délivré par la Préfecture pour l’activité d’intermédiation locative sociale, ainsi que pour celle d’ingénierie sociale, financière et
technique.
Par ailleurs, la Fapil a négocié un contrat avec la Compagnie Européenne de Garanties et de Cautions (CEGC), garant de référence dans le secteur de l’administration de biens où elle compte près de 5 0 00 entreprises clientes pour 5,6 milliards
d’euros de garanties délivrées.
Ce contrat permet aux AIVS® de satisfaire à l’exigence de sécurisation des fonds
des mandants prévue par la loi Hoguet.
L’animation du réseau des AIVS ®
La Fapil anime le réseau des AIVS®, déploie les outils nécessaires à leur activité et
au renforcement de leurs compétences, et porte leurs enjeux auprès des pouvoirs
publics.
Elle délivre aux agences un Label annuel en fonction d’un cahier des charges qui
définit leur vocation sociale, leurs publics cibles et leurs modalités d’intervention
sur le territoire.
5
La démarche ADEL pour renforcer la professionnalisation
du réseau
Soucieuse de renforcer la professionnalisation du réseau, la Fapil a lancé
fin 2015 la démarche ADEL (Animation d’une Démarche pour l’Évolution du
Label) : cette initiative vise, à partir de pratiques professionnelles développées
par certaines agences, à les partager et les diffuser dans le réseau, à les
améliorer le cas échéant, et à en inventer de nouvelles.
Avec ADEL, les agences immobilières à vocation sociale de la Fapil construisent,
plus que jamais, une relation locative sécurisée au profit des propriétaires et
des locataires.
Des acteurs des politiques sociales et du logement

45 AIVS® labellisées par la Fapil
400 salariés (ETP)
Les AIVS® sont investies dans l’élaboration et la mise en œuvre des politiques
publiques. Cet engagement se traduit par leur représentation dans les instances
locales et les lieux de programmation des politiques publiques.
siègent
à la Commission
de médiation DALO
siègent à la CCAPEX
participent
aux commissions
du SIAO et 27%
sont membres de
l’instance de
gouvernance du SIAO
siègent en
Commission Locale
de l’Habitat (ANAH)
sont membres
du Comité Directeur
du PLALHPD et 75%
sont consultées
sur le PLALHPD
6
Gérer un parc de logements
accessibles et diversifiés
15 836
logements gérés
+ 3%
Progression / 2013
12 217 logements
pérennes ordinaires
+ 8%
Progression / 2012
3 056 logements temporaires
563 logements en pensions de famille
La gestion de logements de droit commun comme cœur de
métier
Les logements pérennes représentent 77% de l’offre totale gérée par les AIVS®.
La gestion de cette offre de logements constitue une spécificité des AIVS® et favorise pleinement l’insertion des ménages. En effet, dans un logement « pérenne »,
le ménage est locataire de droit commun. Il a les mêmes droits et les mêmes
obligations que n’importe quel autre locataire.
+ 6%
Progression / 2013
+ 12%
Progression / 2012
12 217
2 388
logements pérennes
ordinaires gérés
ménages entrés en 2014
La grande majorité des logements pérennes gérés (84%) appartiennent à des
propriétaires privés ou SCI familiales, 14% sont issus de la production en Maîtrise d’Ouvrage d’Insertion par les associations. Les autres logements (2%) proviennent du parc des bailleurs sociaux et des collectivités.
Une offre complémentaire adaptée aux besoins des
personnes
Les AIVS® ont développé d’autres offres qui constituent ainsi une alternative au
logement ordinaire et permettent de proposer une solution adaptée à la situation
des ménages et à leurs besoins.
7
Des pensions de famille
Les pensions de famille associent des logements autonomes, des services et des
espaces collectifs animés par la présence quotidienne d’hôtes de maison ayant
une qualification dans le domaine social et / ou de l’insertion.
+ 12%
Progression / 2013
+ 25%
Progression / 2012
563
72
logements en pensions
de famille
Parce qu’elle contribue à favoriser le lien social tout en offrant un vrai « chez soi »,
cette offre d’habitat est particulièrement adaptée aux personnes seules qui ont
besoin de retrouver de la stabilité et une certaine sérénité face à des difficultés
souvent importantes (ruptures familiales et sociales, vieillissement, addictions,
troubles psychiques, etc.).
Des solutions temporaires de logement
Près de la moitié des AIVS® gèrent aussi un parc de logements à vocation temporaire, destiné à des ménages qui ont besoin de stabiliser leur insertion.
2 474 en location / sous-location
3 056
logements temporaires
gérés
792
(81% de l’offre temporaire gérée)
241 baux glissants (8%)
228 logements-foyers (7%)
113 en habitat plus spécifique (4%)
Si les logements temporaires prennent des formes diverses, la grande majorité
des logements (81%) sont en location / sous-location.
Un parc situé principalement dans le diffus
94% du parc des AIVS® est situé « dans le diffus » : ces logements sont donc le
plus souvent intégrés dans des copropriétés classiques, au sein de quartiers de
mixité sociale.
8
Afin d’accroître le nombre de logements mobilisés dans le diffus, plus de 33% des
AIVS® développent une activité d’assistance à maîtrise d’ouvrage et mettent ainsi
leur expertise technique au service des propriétaires bailleurs pour mener à bien
leur projet de réhabilitation et de rénovation.
Cette activité a permis de mettre à disposition 208 nouveaux logements en une
année : 26% pour des propriétaires privés, 37% pour des collectivités locales et
37% pour le compte d’organismes agréés en maîtrise d’ouvrage d’insertion et
d’organismes HLM.
Des logements majoritairement conventionnés
54% du parc total géré par les AIVS® est conventionné permettant de garantir des
loyers maîtrisés.
Parmi ces logements conventionnés :
58% le sont en PLAI ou ANAH TS
27% le sont en PLUS ou ANAH S
15% le sont en « Intermédiaire »
Même lorsque ces logements ne sont pas conventionnés, leurs loyers sont négociés à la baisse avec les propriétaires de manière à ce qu’ils soient accessibles
aux ménages défavorisés.
Pour mobiliser davantage de logements dans le parc privé, la Fapil milite pour
des conditions de conventionnement facilitées et plus attractives financièrement. Pourtant, malgré les freins, les AIVS® parviennent à convaincre les propriétaires
privés de s’engager dans ce dispositif : en 2014, 4 431 logements appartenant à
des propriétaires privés sont conventionnés avec l’Agence Nationale de l’Habitat
(Anah).
44% conventionnés en « Très Social »
38% conventionnés en « Social »
18% conventionnés en « Intermédiaire »
9
Accueillir et accompagner
Accueillir, informer, orienter
Au-delà de la gestion immobilière, près de 2 / 3 des AIVS® développent une
activité d’accueil, d’information et d’orientation des ménages en situation de
mal-logement.

19 473 ménages accueillis ou informés en 2014
Ces missions prennent des formes diverses (accueil téléphonique ou physique,
entretiens individuels, entretiens collectifs) et peuvent être cumulables en fonction
des besoins des ménages :
52% des ménages ont été informés et orientés via des permanences téléphoniques
34% des ménages ont été reçus lors de permanences d’accueil physique
7% des ménages ont été reçus dans le cadre d’entretiens individuels
5% des ménages ont participé à des réunions collectives dont 41% à un
atelier de Recherche de Logement sur des thématiques visant à faciliter
l’accès vers le logement
Accompagner les ménages
La mission d’accompagnement est réalisée par plus de la moitié des AIVS®,
l’autre moitié confiant cette compétence à des associations partenaires.
3 265
ménages
accompagnés
en 2014
ménages accompagnés
66 % des
sont logés dans le parc des AIVS®
ménages sont accompagnés
34 % des
en dehors du parc géré
Des formes diversifiées d’accompagnement
Les formes d’accompagnement varient en fonction des besoins des ménages et
des dispositifs mais le service proposé au ménage vise toujours à favoriser l’accès
et le maintien dans le logement et à améliorer ainsi ses conditions de vie.
10
21% des ménages accompagnés ont bénéficié d’un accompagnement thématique :
81% d’entre eux ont été accompagnés dans le cadre de la prévention d’une
procédure d’expulsion locative
14% d’entre eux ont été accompagnés dans le cadre du traitement de l’habitat indigne ou non conventionnel
5% d’entre eux ont été accompagnés dans le cadre d’un recours DALO
Un accompagnement dans la proximité
La durée de l’accompagnement est généralement plus longue quand le ménage
est logé par l’AIVS®.
En effet, lorsqu’il est réalisé auprès d’un ménage logé hors de la structure, l’accompagnement n’excède généralement pas 18 mois. En revanche, pour les ménages logés par l’AIVS®, 58% des accompagnements durent entre 18 et 36 mois,
ce qui témoigne d’une forte relation de proximité.
L’accompagnement social vient ainsi renforcer la gestion locative adaptée dont
bénéficient tous les ménages logés par les AIVS®.
11
Promouvoir l’insertion
des ménages
Les nouveaux ménages logés en 2014
En 2014, 3 252 nouveaux ménages ont pu accéder à un logement adapté et
abordable :
74 % ont accédé à un logement pérenne de droit commun
2% sont entrés en pension de famille
24 % ont bénéficié d’une autre offre de logement temporaire développée
par les AIVS® (dont 89% en location / sous-location et bail glissant, 7% en
résidence sociale et 4% en logement-foyer)
Des ménages souvent sans logement
Les ménages entrés en 2014 sont plus nombreux qu’en 2013 à être auparavant
dépourvus de logement (75% contre 64% en 2013), preuve d’une précarisation
de leur situation vis-à-vis du logement.
5% des ménages étaient à la rue
7% des ménages étaient en
structure d’hébergement
d’urgence
21% des ménages étaient en
structure d’hébergement
d’insertion
2% des ménages étaient
sortant d’institutions
hébergés chez un tiers
menacés d’expulsion
2% des ménages étaient en habitat
non conventionnel (camping, squats)
10% des ménages étaient en surpeuplement
L’étude approfondie des dossiers de candidature et notamment la réalisation d’un
diagnostic social, permet d’effectuer une orientation pertinente au regard du parcours résidentiel antérieur des personnes et de leurs besoins.
12
Une précarisation des ménages logés
Les AIVS® logent un public reconnu prioritaire au titre du Plan Départemental
d’Action pour le Logement et l’Hébergement des Personnes Défavorisées.
Composition familiale et ressources
24% des ménages ont un emploi
dont 80% en emploi précaire et / ou temps partiel
12% des ménages
sont au chômage
58% des ménages
sont bénéficiaires
des minimas sociaux
7% des ménages
ont d’autres ressources
48% des ménages sont
des personnes seules
31% des familles
monoparentales
14% des couples avec enfant(s)
6% des couples sans enfant
1% des cohabitants
Si la part de familles monoparentales reste stable (+ 1% / 2013 et +1 % / 2012),
le nombre de ménages bénéficiaires de minimas sociaux augmente (+ 4% / 2013
et + 8% / 2012) alors que le nombre de ménages ayant un emploi a tendance à
diminuer (- 2% / 2013 et - 1% / 2012).
Les actions des AIVS® pour faciliter l’insertion des personnes
condamnées et des sortants de prison et prévenir le risque de
récidive : le partenariat avec le secteur pénitentiaire.
Lorsqu’ils quittent l’établissement pénitentiaire après avoir purgé leur peine, les
anciens détenus sont trop souvent sans solution de logement ou d’hébergement,
sans ressources et sans réseau social : ils sont donc très fortement fragilisés. De
même, pour les personnes condamnées qui exécutent leur peine d’emprisonnement sous surveillance électronique et / ou en semi-liberté, une solution acceptable de logement ou d’hébergement contribue à leur insertion durable.
Pour répondre à ces enjeux, les AIVS® de la Fapil ont développé des actions
spécifiques. Pour les mener à bien, elles travaillent avec l’ensemble des acteurs
locaux de la Justice et avec des associations et des structures spécialisées.
Deux exemples :
13
L’accès durable à un logement de droit commun
L’action des AIVS® permet une insertion durable des ménages, grâce à une stabilisation et à une sécurisation de leur parcours résidentiel.
Lorsqu’ils quittent leur logement, plus de 8 ménages sur 10 trouvent une solution auprès d’un bailleur HLM ou dans le parc privé, en conservant ainsi leur
statut de locataire de plein droit. Preuve que, du point de vue du logement, leur
situation s’est améliorée.
51% accèdent à un logement HLM
8 ménages sur 10
conservent leur statut
de droit commun
28% accèdent à un logement
privé en bail direct
6% ont été réorientés vers
un logement pérenne en GLA
15% ont été réorientés vers une solution
adaptée ou un hébergement
La Clef 43 (Puy-en-Velay) accompagne des détenus de la Maison d’Arrêt du
Puy-en-Velay dans le cadre du dispositif « Unité de Préparation à la Sortie de
Maison d’Arrêt » initié en 2014. Ainsi, par des entretiens individuels et collectifs,
l’association informe les personnes sur leurs droits (accès aux soins, accès à
l’hébergement et au logement, etc.), sur les institutions et les dispositifs d’insertion existants sur le territoire et les accompagne dans la construction d’un projet
d’insertion (emploi, logement) à leur sortie.
De même, l’AISCAL (Caen) accueille et loge dans une offre pérenne des sortants
de prison ou des personnes en aménagement de peine qui rencontrent d’importantes difficultés d’accès au logement du fait, entre autres, d’une impossibilité de
retourner sur leur lieu de vie habituel (mesure d’éloignement, rupture familiale,
interdiction de séjour, etc.). Les personnes sont orientées vers l’AISCAL par une
association partenaire, Revivre, après une étape intermédiaire en centre d’hébergement ou en logement temporaire.
Parce qu’elles accèdent à un logement autonome de droit commun et bénéficient
d’une gestion locative adaptée, elles peuvent stabiliser leur situation et se donner
les chances de leur réinsertion.
14
Notre réseau d’agences

Accors (Guadeloupe)

HH Gestion (National)

Act Habitat (Haute-Savoie)

HH Gestion Alsace (Bas-Rhin)

Actilog (Haut-Rhin)

HH Gestion Gard (Gard)

ADLS (Drôme et Ardèche)

HH Gestion Lorraine (Lorraine)

AGIS 06 (Alpes-Maritimes)

Immobilière Ravel (Nord)

AISCAL (Calvados)

Immobilière Sociale de Plaine Commune

AI Soleil (La Réunion)

AIVS ALP (Gironde)

Immobilière Sociale 62 (Pas-de-Calais)

AIVS Aubervilliers (Seine-Saint-Denis)

ISBA (Bourgogne)

AIVS du Doubs (Doubs)

La Clef 43 (Haute-Loire)

AIVS Hérault (Hérault)

Laklé (Guyane)

AIVS Objectif Logement (Seine-Maritime)

Le Toit (Var)

AIVS Rennes Métropole (Ille-et-Vilaine)

Locarythm (Val-d’Oise)

AIVS SOLIHA Est Parisien

Maison de l’habitat de l’Ariège
(Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne)
(Seine-Saint-Denis)
(Ariège)

AIVS 59 (Nord)

AIVS 80 (Somme)

AIS 87 (Haute-Vienne)

ALIS (Haute-Corse)

Alizés 17 (Charente-Maritime)

ALMA (Finistère)

Soligone (Vaucluse)

Association Service Logement (Loire)

Solincité (Lot-et-Garonne)

Assimmo 18 (Cher)

Synergie Habitat (Lorraine)

F3 Immobilier (Seine-Maritime)

Tandem Immobilier (Oise)

Habitat et Humanisme Vendée (Vendée)

Territoires (Isère)

Régie Nouvelle HH (Rhône)

Se Loger en Terre Catalane
(Pyrénées Orientales)

Solidarité Habitat Île-de-France
(Île-de-France)
15
1
7
9 29
39
14
33
30
15
28
16
12 23
43
6
35
25
27 42
20
13
3
31
31
10
22
24
31
2
19
17
21
37
44
32
4
8
41
26
11
5
34
18
36
38
Territoires d’implantation d’une ou plusieurs AIVS ®
40
Avec le soutien du Ministère du Logement, de l’Égalité des territoires et de la Ruralité ; du Ministère des Affaires sociales,
de la Santé et des Droits des femmes ; de la Caisse de garantie du logement locatif social ; de l’Agence nationale de
l’habitat (Anah) et de la Fondation Abbé Pierre.
Conception, infographie et réalisation : Pascal Ridel ; Photographie : ©James Keogh
6, avenue du Professeur André Lemierre – 75020 Paris
[email protected] – www.fapil.net