Etude de Marché 2015 MONTPELLIER

Transcription

ÉTUDE
DE MARCHÉ
MONTPELLIER
ÉDITION 2016
YWOOD ODYSSEUM
Promoteur : Nexity
Investisseur : Foncière INEA
Architecte : A+ Architecture
ÉTUDE DE MARCHÉ 2015
> BUREAUX,
> ENTREPÔTS, LOCAUX D’ACTIVITÉS, LOGISTIQUE
> COMMERCES
1
www.arthur-loyd-montpellier.com
P3
MONTPELLIER EN QUELQUES CHIFFRES
P 4-5
L'AVIS DES ACTEURS DE MONTPELLIER
P6
LE RESEAU ARTHUR LOYD
P 34-35
Evolution des transactions
P9
Répartition Neuf / Seconde main
P9
Répartition par secteurs géographiques
P 10
Répartition Vente / Location
P 10
Répartition par niveau de surface
P 11
Typologie des utilisateurs
P 12
Les valeurs du marché
P 13
Le stock à 12 mois et production neuve
P 14
Conclusions et perspectives
P 15
BUREAUX
LOCAUX D’ACTIVITES
ET ENTREPÔTS
P 25
Répartition par secteurs géogrpahiques
P 26
P 17
P 27
Répartition Neuf / Seconde main
P 17
P 28
Répartition par secteurs géographiques
P 18
P 28
Répartition Vente / Location
P 18
Le foncier disponible
P 29
Répartition par niveau de surface
P 19
P 20
COMMERCES
P 21
Les tendances du marché de l'immobilier de commerce en France P 31
Le stock à 12 mois et production neuve
P 22
Le marché du centre ville de Montpellier
P 31
P 23
Le marché des pieds d'immeubles
P 31
Le marché de périphérie
P 32-33
Source : Observatoire de l'immobilier et du foncier de Montpellier et son agglomération et ses
partenaires / estimation Arthur Loyd de la part diffus hors observatoire
2
FONCIER D’ENTREPRISE
SOMMAIRE
ARTHUR LOYD MONTPELLIER - NÎMES
Département
INVESTISSEMENT
Département
BUREAUX
Département
LOCAUX
D’ACTIVITES
Benoit TIROT
Directeur
Général
Michel PEINADO
Directeur
Associé
Capucine LESFARGUES
Assistante marketing
Antoine GHYSELEN
Consultant
Sophie ALIGNAN
Consultante
Quentin PASTOUR
Négociateur
Sonia COLLING
Assistante commerciale
Guillaume GRANIER
Consultant
Basma LEMAABDI
Consultante
Département
COMMERCES
Raphaël PENCHINAT
Consultant
Manon AUDOUIN
Négociatrice
Philippe BARRERE
Consultant
Flavie DONATELLA
Assistante commerciale
Montpellier : Immeuble Olympie - 91 rue de Thor - 34000 MONTPELLIER - Tél : 04 67 20 00 00 - [email protected]
Nîmes : Immeuble L’Axiome - 150 rue Louis Landi BP 20030 - 30023 NÎMES Cedex 1 - Tél : 04 66 23 11 55 - [email protected]
L’ E Q U I P E
Une équipe de spécialistes dans leur domaine d'activité à votre service
Arthur Loyd - Etude de Marché 2015 - Edition 2016
3
MONTPELLIER EN CHIFFRES
Démographie
> Montpellier, 8ème ville Française
> Passage au rang de Métropole en 2015 avec de nouvelles compétences
> 31 communes dans la métropole administrative
> 434 000 habitants dans la métropole administrative
> Bassin de population : 700 000 personnes
> La plus forte croissance d émographique française (100 000 habitants
supplémentaires à l'horizon 2020)
> 43% de la population a moins de 30 ans
> 60 000 étudiants à Montpellier - Campus M
ontpellier Sud de France
Les grands projets
> Très fort développement démographique
> Développement des parcs d’activités (Eurêka extension, St Roch, ...)
> Bouclage de la ligne 4 du tramway en centre ville
> Création d’une gare TGV en 2018 et d’un quartier d’affaires
> Dédoublement de l’autoroute A9 et création d’une rocade Nord/Ouest
> Pôle régional de Gérontologie à Castelnau le Lez
> Cité intelligente en partenariat avec IBM
> Ecocité "De Montpellier à la Mer" (Montpellier, Castelnau le Lez,
Lattes, Pérols)
Développement économique
> 8ème marché tertiaire de France en 2014
> 29 000 entreprises implantées sur le territoire avec une moyenne de création
de 2 500 par an
> 170 000 actifs soit 45% de la population active du département de l’Hérault
Les liaisons rail-avion-route
> Activités dominantes : recherche et santé, nouvelles technologies, services
> Rail : Gare Saint-Roch modernisée en 2014 et 4 lignes de
aux entreprises
>3
ème
>4
4
ème
tramway en service
région française par la densité de la recherche publique (15 000 emplois)
> Air : Aéroport international (60 destinations)
rang national des aires urbaines pour les emplois stratégiques
> Route : Autoroute A9 (cinq sorties à Montpellier)
> Métropole labellisée French Tech
> Dédoublement A9 en cours (livraison 2017)
> Un des meilleurs incubateurs mondiaux : Le BIC
> Projet d'un T.C.S.P. dans le quartier Millénaire / Eurêka
CARTOGRAPHIE MONTPELLIER ET AGGLOMÉRATION
Montpellier Est : Montpellier - Millénaire, Eurêka,
Odysseum ; Castelnau-le-Lez - Castelnau 2000,
Mermoz ; Baillargues - Massane, La Biste ; Vendargues
- Salaison ; Saint Aunès - Saint Antoine, ...
Montpellier Sud : Pérols - Parc de l’Aéroport ;
Mauguio - La Louvade, Fréjorgues ; Montpellier Quartier gare nouvelle - Ode, Garosud, Tournezy, Près
d’Arènes ; Saint Jean de Védas La Lauze, Marcel
Dassault ; Villeneuve les Maguelonnes - Lazart,
Charles Martel, ...
Montpellier Ouest : Montpellier - Val de Croze ;
Fabrègues - Les Quatres Chemins ; Saint Georges
d’Orques - Mijoulan, ...
Montpellier Nord : Montpellier - Parc 2000,
Agropolis, Euromédecine ; Jacou - Clément
Ader ; Prades-le-Lez - Les Baronnes ; Saint
Clément de Rivière - Saint Sauveur, ...
Montpellier Centre : Centre ville historique,
Antigone, Richter, Port-Marianne, Nouveau Saint
Roch...
© Médiaplus
5
L'AVIS DES ACTEURS DE MONTPELLIER
Olivier CABRERA
Groupe DENUX
Directeur associé
Bernard DE FESQUET
CFC DEVELOPPEMENT
Président Directeur Général
CFC en quelques mots ?
CFC est une structure familiale, créée en 1928, qui s’appelait la Compagnie Française du Cinéma. C.F.C existe dans sa forme actuelle depuis 1991 avec
ses filiales Finances, Patrimoine et surtout CFC Développement. CFC Développement est un développeur au sens américain du terme : promoteur,
investisseur et gestionnaire. Nous avons développé à ce jour 200.000 m2 en région parisienne (essentiellement à Saint Quentin en Yvelines) et
60.000 m2 à Montpellier.
L’équipe est constituée de 8 collaborateurs.
Quand vous êtes-vous intéressé au marché de Montpellier ?
Mon 1er intérêt pour Montpellier date de 1976. J’étais à l’époque à la Banque Privée de Gestion Française (BPGF) et nous étions à l’origine
de l’aventure Parc Club. Nous avions sélectionné Montpellier parmi 12 cibles en France alors qu’elle n’était à l’époque que la 27ème ville
française. Mais tous les critères nous semblaient réunis pour garantir le développement du marché tertiaire alors qu’aucune structure de
commercialisation n’était présente sur la ville. Suite à mon départ de la banque en 81, nous avons travaillé avec Michel FERRIER sur le
lancement du concept Miniparc. En 84, je suis rentré au capital d’Interconstruction et nous avons lancé avec le Groupe DROUOT le concept
BUROPLUS. Notre 1ère opération réalisée a été le programme BUROPLUS Euromédecine.
Ce 1er programme semble vous avoir incité à vous positionner durablement sur Montpellier ?
J’avais demandé à Jean-Claude BEY de me rejoindre pour s’occuper du marché de Montpellier. Nous avons remporté à l’époque un appel
à projet pour le développement de 12 hectares à la ZOLAD, aujourd’hui connue sous le nom d’EUROMEDECINE. Nous avons développé
les programmes HENRI HAGUENOT, HENRI FOUQUET et HENRI BERTIN SANS. 1998 a constitué un virage important de mon histoire
montpelliéraine avec l’accès à des réserves foncières d’une filiale du groupe AXA. J’ai développé à cette période LES CENTURIES et le
STRATEGIE CONCEPT.
Plus récemment, nous avons construit les BELVEDERES à Malbosc, le PEGASE au Parc de l’Aéroport, le MUSTANG au Parc Eurêka et un clé
en main pour l’ESARC au Parc Hippocrate.
Cela représente depuis ma 1ère opération une moyenne de 2.000 m2 de bureaux par an sur Montpellier.
Comptez-vous poursuivre vos investissements sur Montpellier ?
J’ai pris la décision de m’installer avec mon équipe à Montpellier en 2011 car je suis persuadé du potentiel de ce marché. Nous avons
plusieurs sujets en cours comme l’HIPPOCAMPE ou un 2ème bâtiment au Parc Hippocrate. Et des idées pour la suite.
Quelles sont les forces de Montpellier et comment voyez-vous l’avenir ?
Montpellier est un centre culturel et intellectuel mondialement reconnu. Cette ville est un terreau pour la recherche et la culture inventive.
De plus, il y règne une ambiance de vie particulière. Mon expérience de 40 ans du tissu économique local me fait dire qu’il faut faire preuve
d’audace. Il faut aller chercher le nouveau IBM ou DELL qui entraînera dans son sillage une nouvelle dynamique. Pour cela, il faut réunir tous
les paramètres pour y arriver. Montpellier possède les atouts pour cela.
Le Pégase - Parc de l'aéroport
6
Le marché montpelliérain n’a pas perdu de sa vigueur :
en 2015, nous avons placé plus de 1.800 m² de surface
de bureaux, un chiffre quasi-équivalent à celui de 2014.
En terme de performance, nous avons atteint nos
objectifs avec un taux d’occupation maintenu au-dessus
des 98 %.
Nos revenus locatifs sont en légère baisse.
Pour nos immeubles de moins de 10 ans, les valeurs
locatives se maintiennent entre 130 et 145 € H.T/m²/an.
Pour les bâtiments plus anciens, l’année aura été plus
difficile en raison des exigences des preneurs.
Pour continuer à rester attractif, nous avons été obligés
de consentir des mesures d’accompagnement et surtout
d’investir dans l’amélioration de la qualité de notre
patrimoine.
Fort de ces bons résultats, notre groupe poursuit
sa politique de développement sur la Métropole de
Montpellier.
L’année 2016 devrait être tout aussi dense avec la
livraison de notre dernière réalisation le TERRA VERDE
et le positionnement sur l’acquisition d’un nouveau
programme de bureaux ou d’activités.
Le Génésis- Parc Eurêka
Daniel BRUSQ
Proudreed - Responsable de la gestion d'actifs - PACA / LR
Première foncière privée de France avec 2 milliards d’€uros
d’actifs, PROUDREED a toujours manifesté un intérêt pour le
marché montpelliérain en investissant dans un 1er temps dans
des opérations de sale and lease-back adossées à des typologies
d’immeubles variés : bureaux, logistique, activités, ERP négoce ...
Puis, en 2013, grâce aux équipes d’ARTHUR LOYD , nous avons eu
l’opportunité de nous porter acquéreur auprès de la SERM, sur la
ZI du Salaison à Vendargues, d’un ensemble immobilier de 9.000
m2 composé de bâtiments à usage d’entrepôt, bureaux et petite
activité avec une réserve de constructibilité.
Nous avons pris la décision de lancer en blanc la construction de
2 bâtiments industriels d’une surface totale développée de
3.500 m2 car nous étions persuadés du dynamisme du marché.
Après un an de commercialisation des équipes d’Arthur
Loyd, nous sommes fiers d’annoncer que nous avons réussi notre
pari : le site est sur le point d’être entièrement loué avec une
grande mixité d’activités : du photovoltaïque à l’éolien en passant
par le traitement de l’eau, le bureau d’études, l’électricité jusqu’au
restaurant …
Nous allons donc, tout naturellement, lancé un nouveau bâtiment
de 1.000 m2 qui verra le jour courant 4ème trimestre 2016.
Et, en 2015, PROUDREED a acquis le site BONNA SABLA sur la
RD 613 qui représente une assiette foncier de près de 11 hectares
qui verra, outre le maintien des activités de BONNA SABLA,
la réalisation de nouveaux bâtiments pensés pour une mixité
d’usage. Foncière long terme, PROUDREED attache également une
attention toute particulière à la qualité de ses réalisations dont les
composantes techniques et énergétiques sont conçues pour durer.
Cette acquisition significative est une nouvelle illustration de la
confiance de PROUDREED en le marché du Grand Montpellier et de
l’ensemble de ses acteurs qu’ils soient publics ou privés.
L’appétence de PROUDREED pour cette région et future Métropole
demeure d’actualité.
MBY - Multiparc du Salaison
Pierre PAGES
GSE Régions
Directeur développement
Languedoc Roussillon
Ecotel - Péripark Garosud
2015 aura été une année pleine et p rometteuse pour l’ensemble du groupe
GSE.
GSE Languedoc-Roussillon a renforcé sa place de contractant général
de référence sur la région avec la signature de projets ambitieux et
représentatifs du d éveloppement é conomique régional : le siège social
d’Achat Solutions/Agysoft sur Euromédecine, les bâtiments des Huiles
Cauvin et le siège d’IRIS SBM-Formulation dans le Gard, et, enfin, le
Péripark de Fulton à Garosud.
Dans le même temps, GSE Languedoc-Roussillon a réalisé les nouveaux
bâtiments du Multiparc ARES à Vendargues pour Proudreed, le pôle
Médical Castrimed à Castries, l’usine de Sakata Vegetabales dans le Gard,
et, enfin, la nouvelle p lateforme Chronopost dans l’Aude.
2015, marquera aussi un tournant pour le groupe GSE, puisque toutes ses
filiales, dont CCR, ont adopté la marque unique GSE, CCR devenant GSE
Régions, et partagent un même projet : "Ensemble, créons de la v aleur".
Les Corollys - Parc de l'aéroport
Jean-François LOUIS - Creatimmo
Président Directeur Général
Pour notre activité de contractant général, l'année 2015 aura
été un bon cru. Nous avons mis en chantier et livré plusieurs
bâtiments : AGIRADOM à Castries, le siège régional de COLAS
à Saint Jean de Védas, l'extension de SENTEIN à Euromédecine
et ANNEALSYS au Parc Eurêka. Ces conclusions sont le fruit de
plusieurs années d'une forte présence locale et de la maîtrise de
notre marché.
Pour notre activité de promotion, l'année aura été consacrée à la préparation de notre opération au Parc de l'Aéroport : LES
COROLLYS. Nous avons travaillé conjointement avec les équipes de Montpellier Métropole et de la SERM sur la conception d'un
immeuble phare à l'entrée de ce parc. Avec D.G.L.A comme architecte, nous avons opté pour un bâtiment de forme elliptique en
R+5 avec un patio végétalisé à l'intérieur du bâtiment. Nous avons voulu garantir la qualité du bâtiment en le labellisant BREEAM
niveau Good. Aujourd'hui, tout est prêt pour lancer cette opération qui développera 5.300 m2 de bureaux à la vente ou à la location.
Les travaux débuteront en juin pour une livraison au 3ème trimestre 2017.
7
BUREAUX
EUROMÉDECINE EXTENSION
PARC DE L'AÉROPORT
LES COROLLYS
LE MARCHÉ DES TRANSACTIONS Bureaux
2-RÉPARTITION NEUF / SECONDE MAIN
1-ÉVOLUTION DES TRANSACTIONS
transactions
ARCHIMEDE
NOMBRE DE
TRANSACTIONS
200
(en m2 comptes propres inclus)
196
2013
200
2014
2015
71 200 m2
NOMBRE DE M2 PLACÉS
64 600 m2
TERRA VERDE
Le marché de Montpellier confirme sa constante
progression. Avec 78.500 m2 placés, le marché enregistre
une hausse de 10% après une année 2014 elle-même en
augmentation de 10%.
80 000 m²
placés
60 000 m²
8 400 m²
16 700 m²
26 600 m²
Moyenne
annuelle de
64 260 m2
sur 5 ans
40 000 m²
56 200 m²
54 500 m²
51 900 m²
20 000 m²
Comptes propres
Transactions
0 m²
2013
Neuf
48%
194
78 500 m2
78 500 m2
Photo Claude O'SUGHRUE
Seconde
main
52% 2014
2015
Dans le détail, on s'aperçoit que ce sont les opérations en
comptes propres qui permettent cette hausse. En effet, elles
représentent 26.600 m2 en 10 opérations. Le lancement du
programme @7 CENTER permet d 'enregistrer en 2015 les
5 comptes propres suivants : FDI PROMOTION, TISSOT
PROMOTION, NEXITY, VINCI et CREDIT AGRICOLE. On
retiendra également la CHAMBRE DES METIERS au Nord
pour 6.000 m2 ou l'immeuble régional SUD DE FRANCE au
Parc des Expositions pour 2.000 m2.
Au niveau des transactions hors comptes propres, on note
un repli de 9% ce qui constitue une déception. C'est la
2ème année consécutive de baisse en raison du report de
plusieurs utilisateurs sur des opérations de construction.
Cela se répercute fortement sur la répartition neuf/seconde
main avec un volume quasi-identique. La surface moyenne
hors comptes propres est de 273 m2 et de 392 m2 comptes
propres inclus.
Le bilan global est satisfaisant pour Montpellier et
sa métropole même si le marché est de plus en plus
dépendant des opérations en comptes propres. Ce critère
sera à s urveiller lors des prochains exercices.
9
3-RÉPARTITION PAR SECTEURS GÉOGRAPHIQUES
m² transactés
Transactions Comptes propres
Le programme @7 CENTER pèse fortement dans la prédominance du secteur EST en
2015 qui représente 57% du v olume placé.
Nombre de transactions
Total
%
Nombre
%
Montpellier Est
28 500 m²
16 600 m²
45 100 m²
57%
97
49%
Montpellier Nord
5 800 m²
8 000 m²
13 800 m²
18%
24
12%
Montpellier Sud
9 200 m²
2 000 m²
11 200 m²
14%
47
24%
Montpellier Centre
7 200 m²
0 m²
7 200 m²
9%
23
12%
Montpellier Ouest
1 200 m²
0 m²
1 200 m²
2%
9
5%
51 900 m²
26 600 m²
78 500 m²
TOTAL
4-RÉPARTITION VENTE / LOCATION (en m
2
71%
de location
29%
200
Le secteur SUD arrive en 2ème position en nombre d'opérations avec 47 installations
(27 en 2014) notamment sur le Parc de l'Aéroport (BEEMO, ALTEDIA, ...).
Le secteur CENTRE est en repli cette année en raison de la diminution de la vacance
grandes s urfaces enregistrée en 2014.
Enfin, le NORD est porté par le compte propre de la CHAMBRE DES METIERS mais on
voit que le nombre de transactions continue de baisser (24 contre 38 en 2014).
hors comptes propres)
de vente
Le marché a été opportuniste en 2015 : la part des transactions à l'acquisition bondit de 16 à 29% pour un
total de 15.000 m2. C'est un des plus gros score jamais enregistré.
La grande majorité des transactions a été réalisée sur des immeubles de seconde main et notamment des
immeubles récents (OLYMPIE, ATRIUM, MAYOR,...). Parmi les 35 transactions à l'acquisition, on relèvera
URBASOLAR, ADMR ou LOGITRADE.
Le marché reste néanmoins largement dominé par la transaction locative avec 71% du volume placé. Il est
notamment intéressant de noter que des programmes comme LE MUSTANG, BUSINESS PLAZA et ARCHIMEDE
sont désormais totalement commercialisés.
Les investisseurs ont été très attentifs aux opportunités de marché. Les opérations d'investissements en 2015
ont été la MANTILLA par HERACLES INVESTISSEMENT, le BUSINESS PLAZA 1 et 2 par PERIAL, le LINER par la
FRANCAISE AM, l'@7 CENTER CREDIT AGRICOLE par UNIDELTA et l'@7 CENTER NEXITY par FONCIERE INEA,
soit un volume transacté de 25.000 m2.
10
Ce n'est pas la seule explication car on voit que le nombre de transactions dans ce
secteur est également très important (97 contre 68 en 2014). Les grosses transactions
ont été particulièrement présentes sur ce secteur (EXAPRINT, VERIFONE, POLE
EMPLOI, OCEASOFT, URBASOLAR,...).
Montpellier NORD
18 %
Montpellier EST
57 %
Montpellier
CENTRE
Montpellier
OUEST
2%
9%
Montpellier SUD
14 %
née
Mer
M
erra
édit
5-RÉPARTITION PAR NIVEAU DE SURFACE
• Répartition des transactions
par niveau de surface
• Répartition du volume par niveau de surface
52%
> 1 000
000m2
m2
000m2
m2
> >1 1000
500 - 999 m
500 - 999 m2
2
500- 999
- 999m2
m2
500
300 - 499 m 2
10%
300 - 499 m2
100
399m2
m2
100 -- 299
00 - 99
99m2
m2
0%
10%
12%
300- 499
- 499m2
m
300
20%
6%
2
75%
10%
40%
100- 299
- 399m2
m2
100
6%
35%
- 99m2
m2
0 0- 99
10%
20%
30%
40%
50%
60%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
des
transactions
inférieures à
300 m2
45%
La structure de marché est comparable à celle de 2014.
LE LINER
Avec 20 transactions supérieures à 1.000 m2, cette strate représente à elle seule 52%
du volume placé. Ce résultat était attendu en raison du démarrage du p rogramme
@7 CENTER, cela reste néanmoins un résultat intéressant.
L'ATRIUM
La strate intermédiaire 300-1000 m2 est identique à 2014 avec 22% du volume placé
pour 35 transactions. C'est sur ce segment qu'on trouve le potentiel de progression
du marché montpelliérain les prochaines années. En effet, on note que ce segment,
traditionnellement celui des entreprises nationales, est décevant depuis 2 ans.
Nous avons enregistré sur le 2ème semestre une hausse de la demande qui devrait se
traduire par de nouvelles transactions sur le 1er semestre 2016.
Enfin, la strate 0-300 m2 représente 75% du nombre de transactions soit
150 e nviron. C'est cette strate qui anime le marché avec une part importante des
PME/PMI r égionales ou locales.
11
6-TYPOLOGIE DES UTILISATEURS 2015
• Répartition Privé / Public
en volume de transaction
Public
8%
60%
• Origine des utilisateurs
50%
52%
• Activité des utilisateurs
30%
Activités financières et immobilières
40%
26%
Administration, Education, Santé, Social
Privé
92%
30%
Public
3%
28%
25%
Services aux entreprises
20%
12%
Autres activités
Rappel 2014
10%
Privé
97%
0%
13%
Internationaux Nationaux
Régionaux
On note une présence plus importante des acteurs Publics avec 8% du volume placé
(POLE EMPLOI, SNCF,…). Quelques m
ouvements devraient se produire en 2016 et nous
serons p articulièrement attentifs aux effets de la grande région sur le parc administratif.
Concernant la répartition par secteurs d'activités, c'est le pôle Immobilier et F inancier
qui a consommé le plus de volume en 2015 (@7 CENTER avec plusieurs promoteurs),
suivi des Administrations, Education, Santé et Social, ainsi que les Services aux
Entreprises toujours aussi actifs.
12
Locaux
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
LE MUSTANG
La proportion des acteurs Internationaux et Nationaux est de 59%. Même si nous avons
constaté la passivité des grandes entreprises sur le segment des surfaces moyennes,
elles ont été particulièrement actives sur les grandes opérations.
A noter enfin qu'une trentaine de transactions concerne des créations d'établissements.
7%
Services aux particuliers
7%
L'OLYMPIE
LES VALEURS DU MARCHÉ Bureaux
7-LES VALEURS DU MARCHÉ BUREAUX
2015 aura été marquée par la fin de la commercialisation des programmes neufs RT2005 et
par l'acclimation du marché aux valeurs des nouveaux programmes RT2012 et/ou labellisés.
• Neuf : Valeurs Location / Vente
Location
Vente
Centre Prime
165 €
2 450 €
Périphérie RT2012
155 €
2 200€
Périphérie RT2005
135 €
2 000 €
• Seconde main : Valeurs Location / Vente
Location
Vente
Centre Prime
147 €
2 000 €
Périphérie - 10 ans
ou totalement rénové
135 €
1 800 €
Périphérie + 10 ans
115 €
1 100 €
En effet, des programmes comme Le LINER ou La MANTILLA ont connu plusieurs transactions
à 160 et 165 € H.T/m2 ce qui constitue un virage important pour Montpellier. Le MUSTANG
de CFC DEVELOPPEMENT au parc EUREKA est même totalement commercialisé, ainsi
qu'OLEA au Golf de Baillargues. Le TERRA VERDE devrait enregistrer 2 signatures pour
les 3/4 de la surface totale au 1er trimestre. Cela va permettre de lancer les prochains
programmes avec plus de certitudes (COROLLYS, AMONITE, DIAMANT,...).
Les immeubles récents sont très demandés et trouvent preneurs à des valeurs
intéressantes : 135 € H.T/m2 à la location et 1.800 € H.T/m2 à la vente. C'est également
le cas pour les immeubles plus anciens qui font l'objet de rénovation importante comme
les CENTURIES ou la TOUR EUROPA.
Enfin, on a constaté des tensions sur
les immeubles les plus anciens avec
notamment des mises sur le marché

de la vente à des valeurs basses pour
Montpellier (1.100 €) et des mesures

d'accompagnements en location.
Il est important pour les propriétaires
d'assurer un entretien régulier de leurs

immeubles afin d'éviter qu'ils ne sortent du
marché.
Location : Loyer annuel m2/HT/HC
Vente : Prix moyen au m2/HT ou HD
LES CENTURIES
13
LE STOCK DU MARCHÉ Bureaux
8-LE STOCK À 12 MOIS ET PRODUCTION NEUVE IDENTIFIÉE EN 2017/2018
Neuf
Montpellier Est
23 900 m²
7 100 m²
Montpellier Nord 1 300 m²
Montpellier Ouest
0 m²
5 900 m²
Montpellier Centre 5 900 m2
5 000 m²
10 000 m²
Montpellier NORD
20 100 m2
14 200 m²
Montpellier Sud 17 800 m2
15 400 m²
27 100 m²
Montpellier Nord 19 600 m2
10 400 m²
Montpellier Centre 2 400 m²
31Montpellier 000 mE2st 20 100 m2
18 800 m²
9 200 m²
Montpellier Sud
Production neuve identifiée 2017/2018
Seconde main
4 000 m²
Montpellier
CENTRE
Montpellier Ouest 15 000 m²
20 000 m²
25 000 m²
30 000 m²
35 000 m² 0 m²
5 000 m²
10 000 m²
15 000 m²
Neuf
Seconde main
TOTAL
Production neuve
20 000 m²
74 400 m²
94 400 m²
45 300 m²
20 000 m²
Montpellier
OUEST
25 000 m²
30 000 m²
5 900 m2
Montpellier EST
31 000 m2
17 800 m2
Montpellier SUD
19 600m2
Mer
née
erra
édit
M
Les bonnes performances de commercialisation des programmes livrés en 2015 (MANTILLA, LINER, MUSTANG) provoquent
une situation de sous-offre provisoire sur le segment du neuf. En effet, le stock disponible de surfaces neuves pour l'année 2016 sera de
20.000 m2. Sur le TERRA VERDE, 4.000 m2 sont sous-option et devraient se signer courant 1er trimestre. Le marché du neuf immédiatement disponible sera concentré sur ce
programme et la fin de c ommercialisation du LINER et de la MANTILLA.
A noter également une opération intéressante offrant des surfaces neuves RT2012 à moins de 2.000 € H.T/m2 : PERIPARK MONTPELLIER à GAROSUD. Un 1er plateau de 650 m2 est immédiatement
disponible et une nouvelle tranche est mise en chantier en février.
Une autre opération 2016 : la restructuration complète d'un bâtiment du Parc Club du Millénaire en vente à la découpe petites surfaces de standing. Il faudra attendre 2017 et la livraison de l'@7 CENTER,
des COROLLYS, de l'AMONITE ou du DIAMANT pour retrouver un stock neuf confortable.
Concernant le stock de produits de seconde main, il est stable par rapport à 2014 avec 74.400 m2 dont une libération importante au Parc de l'Aéroport qui ne devrait pas intervenir avant la fin 2016.
Au total, le stock représente 14 mois de transactions (niveau 2015) et 17 mois sur le niveau moyen des 5 dernières années ; A noter néanmoins, la situation délicate du stock du secteur Nord suite aux
libérations successives.
14
CONCLUSIONS & PERSPECTIVES
Les conclusions essentielles sur 2015
Quelles perspectives ?
> Marché global de Montpellier : 78.500 m (transactions + comptes propres) soit une progression de 10%
> Forte hausse des comptes propres avec 26.600 m2 contre 16.700 m2 en 2014
> Baisse du volume de transactions à 51.900 m2 pour 54.500 m2 en 2014
> Stabilité du nombre de transactions avec 200 demandes placées : marché actif
> Surface moyenne comptes propres inclus : 392 m2
> Surface moyenne hors comptes propres : 273 m2
> La zone EST avec 57% du volume placé est prédominante - Bonne tenue des secteurs
SUD et CENTRE - Inquiétudes pour le secteur NORD
> 40.500 m2 de surfaces neuves placées soit 48% du marché total
> Léger sursaut de la demande Publique - Forte présence des entreprises Nationales et
Internationales sur les grandes surfaces - Accroissement des créations d'établissements
> Valeurs locatives des programmes RT2012 assimilées par le marché - Tensions pour
les produits les plus anciens
> Un bilan 2015 satisfaisant pour le marché de Montpellier Métropole
> Parc tertiaire de Montpellier : 1.775.000 m2
> Stock à 12 mois : 94.400 m2 soit 17 mois de la moyenne des 5 dernières années de
transaction et 14 mois sur les transactions 2015.
>
Principaux programmes neufs commercialisables en 2016 (pour une livraison
2017/2018) : COROLLYS, DIAMANT, PARC HIPPOCRATE, @7 CENTER, AMONITE,
HIPPOCAMPE,…
> Production neuve identifiée 2017/2018 : 45.300 m2
> Plusieurs transactions de grandes surfaces devraient se concrétiser au 1er semestre
2016
> Augmentation attendue du niveau de demandes des entreprises Nationales
> Les valeurs devraient se maintenir avec des tensions sur les produits les plus anciens
> Le marché devrait rester sur la dynamique des 3 dernières années
2
QUELQUES RÉALISATIONS ARTHUR LOYD DE 2015
BUSINESS SCHOOL
EUROMEDECINE
1 040 m2
ALTEDIA
LE FORUM
269 m2
NEPHROCARE
ALLIANCE II
295 m2
AMI SOFTWARE
ARCHIMEDE
412 m2
VOGO
LES CENTURIES
500 m2
ARDENCE
OLEA BAILLARGUES
127 m2
MGP
MONTPELLIER
213 m2
OCEASOFT
MONTPELLIER
1 269 m2
PMU
MONTPELLIER
293 m2
15
15
ENTREPÔTS
& LOCAUX D’
ACTIVITÉS
MULTIPARC DU SALAISON
VENDARGUES
PERIPARK - GAROSUD
MONTPELLIER
CAMPUS DU GOLF
MUDAISON
LE MARCHÉ DES TRANSACTIONS Activités / Entrepôts
2-RÉPARTITION NEUF / SECONDE MAIN
1-ÉVOLUTION DES TRANSACTIONS (hors comptes propres)
(hors comptes propres)
NOMBRE DE
TRANSACTIONS
12%
110
transactions
72 100 m
88%
Seconde main
80
2013
2014
2015
81 500 m2
80 000 m²
Neuf
99
90 000 m²
2
placés
110
72 100 m2
70 000 m²
60 000 m²
Moyenne
annuelle de
61 770 m2
sur 5 ans
52 000 m2
62 500 m²
50 000 m²
57 600 m²
40 000 m²
30 000 m²
On relève une quinzaine de transactions de produits neufs
pour 9.000 m2. Cela constitue une hausse mais reste
insuffisant pour renouveler le stock.
La moitié de ces transactions ont été réalisées au
MULTIPARC DU SALAISON et au PERIPARK MONTPELLIER
à Garosud.
De nouvelles surfaces seront proposées en 2016 sur ces
2 parcs ainsi qu'au CAMPUS DU GOLF à Mudaison.
La surface moyenne est de 655 m2. Les entrepôts
sont concernés par 2 transactions dans un
marché limité par l'offre.
41 300 m²
20 000 m²
10 000 m²
10 700 m²
0 m²
2013
Après une année historique, le marché des
locaux d'activités/entrepôts est en repli de 12%.
Il se situe néanmoins au-dessus de la moyenne
des 5 dernières années. Il a été actif en terme de
nombre de transactions (+11 par rapport à 2014)
dans la lignée des bons résultats de l'année
dernière.
19 000 m²
2014
Locaux d’activité
14 500 m²
Entrepôts
Les comptes propres ont développé 17.700 m2 en
12 opérations.
Le marché global de Montpellier Métropole est
de 89.800 m2 en 2015.
2015
17
m² transactés
Nombre de transactions
Volume
%
Nombre
%
Montpellier Sud
31 700 m²
44%
45
41%
Montpellier Est
23 200 m²
32%
51
46%
Montpellier Ouest
12 000 m²
17%
8
7%
Montpellier Nord
5 200 m²
7%
6
5%
TOTAL
72 100 m²
Une opération entrepôt de 8.000 m2 à Fabrègues (secteur OUEST) vient
modifier la répartition habituelle des transactions.
L'EST et le SUD restent les 2 secteurs les plus demandés en raison de la
proximité de l'autoroute et représentent 87% des transactions réalisées.
Les zones les plus demandées sont Garosud Montpellier (8 transactions),
Vendargues Salaison (10), Saint Jean de Védas (15) et Fréjorgues (12).
110
Montpellier NORD
4-RÉPARTITION VENTE / LOCATION (en m )
7%
2
65%
32 %
de location
35%
de vente
Montpellier
OUEST
17 %
Tout comme en 2014, la part acquisitive est très importante avec plus d'un tiers
des surfaces placées (25.400 m2 pour 20 transactions dont un des 2 entrepôts).
Grande nouveauté en 2015 : 5 bâtiments de plus de 1.000 m2 ont été vendus.
Avec près de 50.000 m2 en locatif, l'intérêt des investisseurs est fort pour ce secteur
d'activité ce qui laisse espérer de nouveaux développement dans les prochaines
années.
18
Montpellier EST
Montpellier
CENTRE
Montpellier SUD
44 %
née
Mer
M
erra
édit
5-RÉPARTITION PAR NIVEAU DE SURFACE
• M2 transactés
> 2 500 m2
29%
1 000 - 2 499 m2
24%
• Nombre de transactions
0 - 299 m2
12%
1 000 - 2 499 m2
11%
300 - 999 m2
35%
300 - 999 m2
38%
85 %
> 2 500 m2
4%
0 - 299 m2
47%
des transactions
inférieures
à 1 000 m2
ZI SALAISON
VENDARGUES
La surface moyenne est fortement en baisse avec 655 m2 pour 823 m2 en
2014.
Le segment des petites surfaces (- de 299 m2) a été particulièrement actif
avec 52 transactions (40 en 2014).
On relève 94 opérations inférieures à 1.000 m2 ce qui représente 85% du
total des mouvements.
On enregistre 16 transactions supérieures à 1.000 m2 ce qui constitue un
résultat moyen.
PRÉS D'ARÉNES
MONTPELLIER
Contrairement à l'année dernière, l'absence de grandes transactions a
pénalisé le marché d'environ 10.000 m2. Ce résultat s'explique plus par le
manque d'offres que de demandes.
CARBON 2.0
LAVÉRUNE
19
• Type de mouvement en
volume de transaction
60%
50%
36%
56%
40%
64%
GAROSUD
MONTPELLIER
30%
20%
Locaux / Régionaux
10%
Nationaux / Internationaux
0%
Le poids des acteurs locaux s'est renforcé en 2015
et pèse pour les 2/3 du marché. C'est un critère
positif pour ce marché si dépendant de son tissu
local.
17%
Création
Extension
Relocalisation
26%
Commerces
22%
Transports
PÉRIPARK GAROSUD
MONTPELLIER
Services aux entreprises
13%
Autres activités
13%
BTP / Construction
13%
Plus de la moitié des transactions concernent
des extensions de surfaces avec des entreprises
restant souvent à proximité de leur site actuel, ou
prenant des locaux complémentaires.
Services aux particuliers
A surveiller en 2016, le faible taux de création
constaté.
Industrie / Energie
Le secteur Négoce/Commerce et les Transports
sont les principaux consommateurs de surfaces
avec près de la moitié du marché.
20
27%
7%
6%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
7-LES VALEURS DU MARCHÉ LOCAUX D'ACTIVITÉS / ENTREPÔTS
• Locaux d'activités seconde main
Location
Acquisition
0 - 299 m2
70/80 €
750/850 €
300 - 999 m2
60/70 €
650/750 €
1 000 - 2 499 m2
50/60 €
540/650 €
Plus de 2 500 m2
45/55 €
480/580 €
CAMPUS DU GOLF
MUDAISON
Les loyers de Montpellier restent élevés en raison
de la faiblesse du stock. C'est d'autant plus vrai pour
les produits neufs en raison du niveau de charges
foncières. Toutes surfaces confondues, les valeurs
• Locaux d'activités neufs
Location
Acquisition
moyennes du neuf sont de 1.000 € à la vente et de 80
€ à la location.
0 - 299 m2
80/90 €
1 000/1 125 €
300 - 999 m2
75/85 €
950/1 050 €
L'écart est plus important pour les produits de
seconde main en fonction des prestations et de l'âge
du bâtiment mais on peut retenir 650 € à la vente et
60 € à la location.
1 000 - 2 499 m2
70/80 €
875/1 000 €
Location : Loyer annuel m2/HT/HC
Vente : Prix moyen au m2/HT ou HD
• Entrepôts de seconde main
Location
Acquisition
35/45 €
380/500 €
21
LE STOCK - Activités / Entrepôts
8-LE STOCK À 12 MOIS ET PRODUCTION NEUVE IDENTIFIÉE EN 2017/2018
Neuf
Seconde main
40 300 m²
44 500 m2 4 20 300 m2
3 Montpellier Est 4 200 m²
Montpellier Sud
Montpellier Ouest
Montpellier Nord
3 700 m²
16 600 m²
3 100 m²
4 000 m²
4 000 m² 4
0 m²
Production neuve identifiée en 2017/2018
7 100 m2
2 000 m2
5 000 m²
10 000 m²
4 000 m²
2 000 m²
1 000 m²
1 15 000 m²
20 000 m²
25 000 m²
30 000 m²
35 000 m²
40 000 m²
45 000 m²
50 000 m² 0 m²
500 m² 1 000 m² 1 500 m² 2 000 m² 2 500 m² 3 000 m² 3 500 m² 4 000 m² 4 500 m²
Production neuve
Montpellier NORD
4 000 m2
7 000 m²
Le stock à 12 mois est de 75.900 m2.
La production neuve identifiée pour 2017 sera proposée à la commercialisation dans l'année. On peut
donc estimer que le stock sera d'environ 83.000 m2 soit environ 14 mois de commercialisation. Nous
aurons à nouveau un marché sous-offreur en 2016, ce qui sera de nature à maintenir des niveaux de
loyer élevés.
Les produits neufs seront réalisés à Vendargues, Mudaison, Garosud et Lavérune.
En dehors de ces 4 opérations, nous aurons une offre exclusivement composée de locaux de seconde
main comparable à celle de 2014. Le parc est vieillissant.
Il manque des offres de grandes surfaces ou proposant des stockages extérieurs.
22
Montpellier
OUEST
7 100 m2
Montpellier EST
44 500 m2
Montpellier
CENTRE
Montpellier SUD
20 300 m2
Mer
née
M
erra
édit
> Baisse de 12% du marché des transactions avec 72.100 m2 placés - Niveau supérieur
à la moyenne des 5 dernières années
> Opérations en comptes propres : 17.700 m2 en 12 opérations
> Marché global de Montpellier : 89.800 m2 - Niveau satisfaisant
> Nombre de transactions à la hausse (110 pour 99 en 2014)
> 2 transactions d'entrepôts dont une à la vente
> Surface moyenne des locaux d'activités : 533 m2
> Surface moyenne des entrepôts : 7.250 m2
> Prédominance de l'axe A9 avec 87% du nombre de transactions réalisé à moins de
5 km d'une sortie d'autoroute
> Part à l'acquisition importante : 35%
> Forte présence des acteurs locaux et régionaux
> Bon maintien des valeurs locatives/prix de vente - Supérieures aux moyennes
nationales
> Stock disponible : 83.000 m2 (soit 14 mois de transactions)
> Le marché sera sous-offreur en petites et grandes surfaces en 2016
> Programmes neufs en 2016 : un nouvel MBY au MULTIPARC DU SALAISON, bâtiment
1C et 2B à PERIPARK MONTPELLIER à Garosud, les CARBONE2.0 à Mudaison et
Lavérune
> Un nouveau développement à Garosud et un appel à projet en préparation à Eurêka
Extension pour un programme mixte
> Une nouvelle opération de 3 hectares à Vendargues sera aménagée en 2016 pour une
livraison des bâtiments en 2017
> Risques identifiés pour la politique de comptes propres en raison de l'épuisement des
stocks de fonciers disponibles
> Comme en 2014, des opportunités à la vente seront sur le marché
> Nous attendons un bon niveau de la demande mais le marché devrait plafonner en
raison de la faiblesse du stock en grandes surfaces
QUELQUES RÉALISATIONS ARTHUR LOYD DE 2015
C2DIAG
MULTIPARC-VENDARGUES
281 m2
SFATD
MULTIPARC DU SALAISON
139 m2
SNEF
ECOPARC-ST AUNES
270 m2
CABIRON
GAROSUD-MONTPELLIER
1 169 m2
BASTIDE
GAROSUD-MONTPELLIER
899 m2
ECOTEL
GAROSUD-MONTPELLIER
795 m2
23
FONCIER D’ENTREPRISE
CASTRIES - VENDARGUES
LE MARCHÉ DES TRANSACTIONS Foncier d’entreprise
22
transactions
NOMBRE DE
TRANSACTIONS
1-ÉVOLUTION DES TRANSACTIONS
117 000 m2
22
13
2013
2014
2015
140 000 m²
120 000 m²
placés
24
117 000 m²
103 000 m²
100 000 m²
80 000 m²
Le marché foncier de Montpellier
Métropole est de nouveau en hausse.
Après avoir enregistré une a ugmentation
de 27% en 2014 , le volume transacté
est en progression avec 117.000 m2
(+ 14%) en 22 c essions.
Parmi ces opérations, nous retrouvons
2 promotions majeures : l'@7 CENTER à
Odysseum développant sur une p arcelle
de 18.000 m2 plus de 33.000 m2 de
bureaux et PERIPARK M
ONTPELLIER
sur Garosud pour un parc d'activité
mixte (bureaux/show-room/
activité) de 9.000 m2 sur un
Moyenne
macro-lot de 18.000 m2.
annuelle de
111 000 m2
sur 5 ans
Les sociétés à la recherche
de bâtiments d'activités
ont une nouvelle fois
massivement choisi cette option
en développant plus de 17.000 m2 en
14 opérations.
81 000 m²
60 000 m²
40 000 m²
20 000 m²
0 m²
2013
2014
2015
25
LE MARCHÉ DES TRANSACTIONS Foncier d’entreprise
m² transactés
Volume
%
Montpellier Est
56 500 m²
48%
Montpellier Sud
52 600 m²
45%
Montpellier Ouest
5 200 m²
5%
Montpellier Nord
2 600 m²
2%
TOTAL
116 900 m²
Aucune opération sur le Centre n'a été réalisée en 2016. La prochaine s'opérera en 2016 pour
le macro-lot PALOMAYA sur le rond point Pablo Picasso. A noter également sur le centre-ville
historique le lancement de la commercialisation de la ZAC Nouveau St-Roch.
Ce sont les secteurs Est et Sud qui restent les plus attractifs avec notamment les
2 opérations de promotion citées plus haut. Dans le détail, nous avons la répartition
suivante : 2 transactions à Eurêka, 1 à Odysseum, 4 à Via Domitia Castries, 2 à l'Ecoparc de
Saint Aunès, 2 à Vendargues Salaison et 2 à Garosud.
A noter également une transaction de foncier privé pour le transfert d'un utilisateur à Lattes.
Nous relèverons également les 2 cessions de foncier à Lavérune dans le secteur Ouest.
Montpellier
NORD
2%
Montpellier EST
48 %
Montpellier
CENTRE
Montpellier
OUEST
5%
Montpellier SUD
45 %
Mer
26
née
M
erra
édit
• Type de mouvement en
volume de transaction
70%
5%
Autres activités
60%
32%
61%
50%
11%
Industrie, énergies, BTP
40%
68%
30%
39%
32%
Activités financières et immobilières
20%
Nationaux/Internationaux
0%
51%
Services aux entreprises et aux particuliers
10%
Locaux/Régionaux
Création
Extension / Relocalisation
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
Sans surprise, ce sont les acteurs locaux qui priorisent le recours aux comptes propres. Avec 68% du volume
placé, ils représentent 15 des 22 opérations.
La rareté du foncier et le prix nous conduisent au développement de parcs d'activté en copropriété permettant
de mutualiser les coûts. Dans la grande majorité, les comptes propres sont réalisés dans le cadre de transfert
de sociétés déjà implantées dans le territoire.
Les services aux entreprises et aux particuliers sont les principaux utilisateurs de foncier avec la moitié du
volume transactée.
Les activités de promotion en ont consommé 32% soit 37.000 m2 pour la livraison de 42.000 m2 de nouveaux
bâtiments (bureaux et activité).
27
LES VALEURS DU MARCHÉ Foncier d’entreprise
4-LES VALEURS DU MARCHÉ FONCIER D'ENTREPRISE
m² SDP Tertiaire
m² foncier Activité
Montpellier Est
213 €
80 €
Montpellier Sud
250 €
93 €
Montpellier Ouest
NS
75 €
Montpellier Nord
216 €
94 €
Montpellier Centre
287 €
NS
242 €
86 €
Moyenne
Le prix moyen du foncier d'activité est de 86 € H.T/m2. Ce prix varie de 75 € à l'Ecoparc
de Fabrègues à 105 € à Garosud.
L'absence de purs fonciers destinés à de l'activité explique ce niveau de prix élevé.
L'extension de Via Domitia à Vendargues offre quelques possibilités limitées en nombre.
L'extension d'Eurêka programme quelques parcelles d'activités qui viendront créer un
peu de mixité dans ce quartier tertiaire.
VALEURS
2014
Au niveau des bureaux, le prix moyen SDP s'établit à 242 € H.T/m2 en intégrant le secteur
Centre, 220 € sans ce dernier. Ce prix est stable depuis quelques années et ne devrait
pas évoluer en 2016.
> Hausse de 14% du volume transacté à 117.000 m2
> Surface moyenne : 5.318 m2
> Surface tertiaire développée en comptes propres : 3.500 m2 - Surface tertiaire développée
en promotion : 33.000 m2
> Surface locaux d'activités développée en comptes propres : 17.000 m2 - Surface locaux
d'activités développée en promotion : 9.000 m2
> Zones en cours de commercialisation : Garosud extension, Ecoparc de Fabrègues Via
Domitia Extension,…
> Lancement en 2016 de la commercialisation d'Eurêka Extension et de Saint-Roch
> Moyenne des prix de foncier d'activité en légère hausse (Garosud)
> Maintien des prix m2 SDP tertiaires
En locaux d'activités, le choix sera limité. Il se trouvera sur les zones de Garosud Extension, l'Ecopole de
Fabrègues et de Via Domitia. Des opportunités de clès en main locatifs seront également étudiables sur la
zone de Vendargues Salaison.
En tertiaire, le chantier de l'@7CENTER est lancé et le TERRA VERDE sera livré en mai. L'extension du
Parc Eurêka (Verchant) connaîtra son vrai démarrage cette année. 2 appels à projets pour des programmes
mixtes (bureaux-résidences-pieds d'immeubles commerciaux) seront attribués au 1er trimestre et un autre
devrait être lancé pour un macro-lot mixte incluant de la petite activité.
Au sud, le chantier des COROLLYS (5.300 m2) sera lancé en juin sur la dernière parcelle disponible du Parc
de l'Aéroport.
Dans le centre-ville historique, le nouveau quartier St Roch représente une véritable opportunité de
dynamiser la demande tertiaire. Un appel à projet pour un programme phare incluant 3.000 m2 de bureaux
est en cours d'attribution. D'autres ilôts devraient être lancés en commercialisation sous peu. Dans le
quartier prime (Raymond Dugrand), DORAMAR sera livré en 2016 et le chantier du PALOMAYA lui succèdera
pour le 3ème côté du rond-point Pablo Picasso. Le 4ème lot devrait faire l'objet d'un dernier appel à projet
en 2016 ou 2017. Enfin, les travaux de la ligne L.G.V progressent. Un quartier d'affaires est programmé,
véritable atout d'attractivité économique pour la nouvelle métropôle.
28
St Roch
LE FONCIER DISPONIBLE
Eurêka extension
En coeur de ville, autour de
la gare, bureaux, commerces,
logements
Surface : 15 ha
Euromédecine
Pôle d'excellence en sciences
du vivant et de recherche.
Surface : 220 ha
Pôle tertiaire, incubateur d'entreprises innovantes, pôle service
Surface : 71 ha
Castries Vendargues
Via Domitia
Artisanat, industrie,
services et logistique
péri-urbaine
■
■
Parc 2000
ZFU - Village d'entreprises artisanales
et de services
Surface : 24 ha
■
■
■
■
■
■
■ ■
■
Saint Aunès - Extension
Pôle commercial, retail park
Surface : En cours d'étude
Ode à la Mer
■
Commerces, bureaux, logements
Surface : 250 ha
Marcel Dassault
Industrie, logistique, négoce
professionnel
Surface : 61 ha
Quartier gare nouvelle
Pôle d'affaires articulé autour de la
nouvelle gare
Surface : 350 ha
Ecoparc Fabrègues
Artisanat, services, logistique
Surface : 20 ha
Garosud extension
Sources : Montpellier Métropole,SERM,
Département de l'Hérault, Pays de
l'or agglomération, St Aunès, Hérault
aménagement.
Industrie, négoce professionnel,
industrie du tertiaire
Surface : 115 ha
Port Marianne République
Commerces et logements
dans un concept de
développement durable
Surface : 80 ha
29
COMMERCES
LE STELLA
LE MARCHÉ DU COMMERCE
1/ LES TENDANCES DU MARCHÉ DE
L'IMMOBILIER DE COMMERCE EN
FRANCE
L’année 2015 montre des premiers signes de reprise économique
dans le secteur du commerce de détail après une période
difficile due à la transformation des modes de consommation
et d’achat des consommateurs. La dynamique du marché se
crée grâce à l’attrait de nouvelles enseignes spécialisées :
alimentation en magasins spécialisés, culture/loisir, etc…
alors que les enseignes de l’équipement de la maison et de la
personne stagnent.
De nombreuses enseignes cherchent à créer des nouveaux
concepts ou à rationnaliser leurs offres afin de retrouver des
leviers de croissance, permettant ainsi de soutenir (ou de
relancer) leur développement après une période d’hésitation,
d’autres se positionnent sur de nouveaux marchés en dehors
des grandes métropoles (concepts adaptés à des zones de
chalandise de moindre importance).
Le chiffre d’affaire des magasins non spécialisés devrait
connaître un léger recul et notamment ceux des hypermarchés.
La France qui était à la deuxième place des pays européens en
termes de chiffre d’affaire réalisé en 2014 devrait se maintenir
sur le podium.
La France continue donc à attirer des nouvelles
enseignes : BURGER KING, RITUALS,… et accueille de nouveaux
concepts : KIABI KIDS, ….
Les centre commerciaux primes restent des valeurs sures pour
les enseignes attirées par la complémentarité des activités.
Les valeurs locatives stagnent. Les emplacements primes des
grandes métropoles sont toujours aussi recherchés pour la
visibilité procurée tandis que les emplacements 1 bis et 2 ont
tendances à subir une baisse de leurs valeurs locatives.
2/ LE MARCHÉ DU CENTRE VILLE DE
MONTPELLIER
Le centre-ville de Montpellier est un marché
qui reste dynamique et attire toujours
autant les enseignes.
Les principales locomotives sont le
Polygone, la rue de la Loge et la Grand Rue
Jean Moulin pour les commerces de détail
mass-market. D’autres rues ont su trouver
leur positionnement comme la rue de Montpellier connaît une très forte croissance démographique.
Pour faire face à ce défi, les collectivités développent de
l’Argenterie et la rue de l’Ancien Courrier
dans le secteur de l’équipement de la personne moyen/haut de nouveaux quartiers d’habitation sous forme de ZAC. Ces
gamme.
dernières années, les obligations règlementaires inscrites au
PLU et la volonté d’animer ces nouveaux quartiers ont permis
La requalification du boulevard du Jeu de Paume est toujours en cours
la création de nombreux commerces en RDC d’immeubles
et l’arrivée de NESPRESSO devrait permettre à terme d’attirer de
d’habitation neufs sur l’ensemble du territoire de la Métropole.
nouveaux occupants.
La programmation n’est pas évidente car ce n’est qu’à l’arrivée
La Socri se concentre à l’étude de ses projets : Création du Polygone de tous les nouveaux habitants que les commerces disposent
Saint Roch faisant le lien entre la gare Saint Roch le centre commercial de tout leur potentiel. Cela provoque des situations temporaires
actuel dont une extension en annexant les bâtiments de l’ancienne où l’offre est supérieure à la demande. Cette politique a
mairie est toujours à l’étude.
véritablement créée un nouveau marché dédié aux enseignes
de proximité : Avenue de l’Europe, Bassin Jacques Cœur, Parvis
Dans ce quartier de la gare Saint Roch, le parking-silo a été livré en de l’hôtel de ville, Grisettes, Constellation à Juvignac,…
2015 et l’ancien parking va accueillir la ZAC Nouveau St Roch. Le 1er
appel à projet a été attribué pour 2 hôtels et une brasserie.
Dans le nouveau quartier-prime, ce développement se poursuit
3/ LE MARCHÉ DES PIEDS
D'IMMEUBLES
notamment le long de l’avenue Raymond Dugrand avec les
Le 2ème appel à projet est en cours d’attribution. Il prévoit un socle
ronds-points Ernest Granier et Pablo Picasso comme points
commercial qui aura pour ambition d’assurer l’animation commerciale
de concentration. La Mantilla a été livrée en 2014 avec un
de ce secteur. Une surface alimentaire fait partie de la programmation
RDC commercial de 7.000 m2 équipé d’un parking public
souhaitée. Les chantiers devraient commencer en 2017.
souterrain. Les enseignes HABITAT, MONOPRIX et PICARD se
Le centre ville pâtit du manque de grandes surfaces supérieures à sont installées et d’autres devraient suivre. La Mantilla sera
150 m2 qui représentent pourtant les surfaces moyennes généralement accompagnée prochainement par Doramar (livraison en 2016)
et Palomaya (lancement du chantier en 2016), programmes
recherchées par les enseignes nationales.
immobiliers qui disposeront également de RDC commerciaux.
Enfin, toute l’attention sera portée sur la reprise du mégastore
VIVARTE aux Halles Castellane.
31
LE MARCHÉ DU COMMERCE
4/ LE MARCHÉ DE PÉRIPHÉRIE DE MONTPELLIER
Les bons emplacements de périphérie sont toujours aussi recherchés mais toujours aussi
rares, peu de projets de développement ont vu le jour ces dernières années provoquant un
faible taux de vacance et par conséquent peu de turn-over.
L’axe de l’avenue de la Mer reste le principal pôle commercial de la Métropole, très
convoité par les acteurs nationaux. D’autres zones commerciales sont également
très recherchées : Carrefour Saint Jean de Védas, Carrefour Trifontaine, Leclerc Saint
Aunès notamment mais ces dernières souffrent du manque de foncier disponible et par
conséquent de possibilité de développement.
La dernière extension de la zone commerciale de Saint Aunès a permis l’implantation de
l’enseigne CULTURA qui recherchait depuis de nombreuses années à pénétrer le marché
montpelliérain.
Comme pour le centre ville, les emplacements n°1 restent privilégiés, les emplacements
1 bis et 2 pâtissent d’un moindre intérêt et leurs valeurs locatives sont nécessairement
revues à la baisse.
Le programme FREY sur Ode à la Mer a obtenu ses autorisations administratives. Ce
programme développera dans un horizon 2018-2020 un ensemble commercial dernière
génération de 50.000 m2 de commerces mixés à 20.000 m2 de bureaux/hôtellerie et de
16.000 m2 de loisirs.
Odysseum aura également son lot de nouvelles enseignes : après avoir accueilli STARBUCK
COFFEE et COLOMBUS, le centre s’apprête à accueillir le 1er BURGER KING de Montpellier.
Mais l’arrivée phare devrait s’officialiser en 2016 avec l’arrivée probable d’une grande
enseigne internationale de textile dans les locaux occupés par le bowling.
32
• QUELQUES TRANSACTIONS ARTHUR LOYD MONTPELLIER
> SAINT AUNES - Ecoparc - 3.500 m2
Enseigne : CULTURA
> VENDARGUES - 450 m2
Enseigne : COURTEPAILLE
> SAINT MATHIEU DE TREVIERS - ZC Intermarché - 82 m2
Enseigne : GENERALE D'OPTIQUE
> JUVIGNAC - 1.400 m2
Enseigne : ALDI
> SAINT JEAN DE VEDAS - Zone des Deves - 400 m2
Enseigne : MAISON DE LA LITERIE
> SAINT JEAN DE VEDAS - 495 m2
Enseigne : TENDANCE CHAUSSURES
> LATTES - 240 m2
Enseigne : LDLC.COM
Jacou - Bocaud
• LES ZONES COMMERCIALES
Le Crès- L'Aube rouge
75 commerces
Locomotives : Bricomarché,
Intermarché Hyper
104 commerces
Locomotives : Carrefour, Babou
St Clément de Rivière -Trifontaine
68 commerces
Locomotives : Carrefour, Castorama
■
■
■
■
■
Juvignac - Les portes du soleil
104 commerces
Locomotive : Intermarché Hyper
■
■
Saint Aunès - ZAC St Antoine
■
92 commerces
Locomotives : Leroy Merlin, Retail
park
■
St Jean de Védas
Les Arcades de St Jean
118 commerces
Locomotives : Botanic, Leroy
Merlin, Decathlon, Carrefour
Montpellier - Odysseum
Lattes - Pérols
Fenouillet - Grand Sud
Montpellier
Prés d'Arènes
127 commerces
Locomotives : Decathlon, Ikea, Darty,
Géant Casino
309 commerces
Locomotives : Carrefour, Auchan
44 commerces
Locomotive : Géant Casino
33
LE RESEAU ARTHUR LOYD
Arthur Loyd, Conseil en lmmobilier d'Entreprise
Depuis 30 ans, Arthur Loyd fédère toutes les compétences de l'immobilier d'entreprise au service de
nos clients et mandants.
Avec plus de 60 implantations partout en France et 5 structures transversales dédiées, le réseau
Arthur Loyd vous apporte le conseil et le service de professionnels experts de leurs régions.
Notre modèle de développement, qui s'appuie sur la force d'un réseau de professionnels indépendants
ancrés sur leurs marchés et fédérés autour d'une marque et de valeurs fortes, vous garantit un
professionnalisme, un savoir faire et une réactivité à la hauteur des enjeux de votre projet immobilier.
Arthur Loyd, Conseil en Immobilier d'Entreprise, ce sont :
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une couverture unique en France.
Daniel DORCHIES,
Président
34
Arthur Loyd - Conseil en Immobilier d'Entreprise
1er réseau Partenaire partout en France
AIX EN PROVENCE (13)
Pierre-Laurent FIGUIERE
Le Triangle – 235 Rue Léon Foucault
13857 AIX EN PROVENCE Cedex 3
Tel : 04.42.39.93.99
[email protected]
BOURGES (18)
Benoît PLUMEL & Rachida PERRIOT
1 Rue Emile Deschamps
18000 BOURGES
Tel : 02.48.20.02.02
[email protected]
DIJON (21)
Carine PROVOST
10 Rue Jean Giono
21000 DIJON
Tel : 03.80.60.00.00
[email protected]
LA ROCHELLE (17)
Gilles DESVALLOIS
40 Rue Chaudrier - BP 1004
17087 LA ROCHELLE Cedex 2
Tel : 05.46.41.48.48
[email protected]
AMIENS (80)
Damien BOUSSEMART
6 Rue Colbert – Bât. D
80000 AMIENS
Tel : 03.22.92.00.00
[email protected]
BREST (29) / LORIENT (56)
Erwan LE ROUX
21 Rue de Lyon
29200 BREST
Tel : 02.98.46.28.14
[email protected]
FONTAINEBLEAU – MELUN (77)
Marc ARDILLY
3 Rue Grande
77300 FONTAINEBLEAU
Tel : 01.64.22.35.84
[email protected]
LAVAL (53)
Joël GASDON
52 bis Avenue de Chanzy
53000 LAVAL
Tel : 02.43.64.32.32
[email protected]
ANGERS (49)
Benoît PLUMEL
1 Place André Leroy
49000 ANGERS
Tel : 02.41.31.31.31
[email protected]
BRIVE-LA-GAILLARDE (19)
Yvon MARTIN
29 Place Jourdan
87000 LIMOGES
Tel : 05.40.16.32.20
[email protected]
ANGOULEME (16)
Julien BERTRAND
23 Place des Boissières
16000 ANGOULÊME
Tel : 05.45.94.61.48
[email protected]
CAEN (14)
Erwan DAVID
39 Rue Saint Sauveur
14000 CAEN
Tel : 02.31.15.60.00
[email protected]
FRÉJUS (83)
Sophie BODIN
Pôle d’Excellence Jean Louis
76 Via Nova
83600 FREJUS
Tel : 04.94.40.66.66
[email protected]
ANNECY / SAVOIE – LÉMAN (74)
Dimitri MENARD
59 bis Rue Vieille Route des Pensières
74290 VEYRIER DU LAC
Tel : 06.10.25.04.80
[email protected]
CHALON SUR SAONE (71)
Olivia SAUVAT-CORMIER
33 Avenue Monnot
71100 CHALON SUR SAONE
Tel : 03.85.41.42.00
[email protected]
AVIGNON (84)
Bertrand FILLIETTE
135 Avenue Pierre Semard
MIN. Bât D2
84000 AVIGNON
Tel : 04.90.25.25.00
[email protected]
CHARTRES (28)
Alexandre ROS
84 Avenue Maréchal Maunoury
BP 127
28000 CHARTRES
Tel : 02.37.88.10.10
[email protected]
BIARRITZ (64)
Patricia VIDAL
38 Rue Gambetta
64200 BIARRITZ
Tel : 05.59.22.09.33
[email protected]
BLOIS (41) / CHÂTEAUROUX (36)
Benoît PLUMEL & Estelle SEGURET
Le Victoria
23 Rue de la Vallée Maillard
BP 90708
41007 BLOIS CEDEX
Tel : 02.54.74.08.88
[email protected]
BORDEAUX (33)
Jean-Raymond BUNEL
69 Rue des Remparts
33000 BORDEAUX
Tel : 05.56.79.00.00
[email protected]
CHÂTEAUROUX
Benoît PLUMEL & Ouarda NECIB
Le Victoria
23 Rue de la Vallée Maillard
BP 90708
41007 BLOIS CEDEX
Tel : 02.54.74.08.88
[email protected]
GRENOBLE (38)
Guillaume WOUTAZ
4 Rue de l’Octant
38130 ECHIROLLES
Tel : 04.76.43.15.15
[email protected]
LA CIOTAT (13)
Helen SHACKLETON
297 Avenue du mistra
13600 LA CIOTAT
Tel : 04.42.72.17.00
[email protected]
LA GUADELOUPE (97)
Gregory BENHAMOU
Immeuble Le Forum
Avenue Ferdinand Forest
Jarry
97122 BAIE MAHAULT
Tel : 05.90.25.62.82
[email protected]
LE HAVRE (76)
Sylvain MONNIER
82 Avenue Foch
76600 LE HAVRE
Tel : 02.35.42.32.00
[email protected]
LE MANS (72)
François BOILLE & Benoît PLUMEL
39 Boulevard Demorieux
Bâtiment Epsilon
72100 LE MANS
Tel : 02.43.28.11.11
[email protected]
LILLE / DUNKERQUE / CALAIS /
BOULOGNE (59-62)
Benoît TIROT
Parc du Pont Royal – Bât A
251, Avenue du Bois
BP 60159
59832 LAMBERSART Cedex
Tel : 03.20.30.38.38
[email protected]
LIMOGES (87) / BRIVE-LA-GAILLARDE
(19)
Yvon MARTIN
29 Place Jourdan
87000 LIMOGES
Tel : 05.40.16.32.20.
[email protected]
MONTPELLIER (34)
Michel PEINADO
Immeuble Olympie
Parc Eurêka
91 Rue de Thor
34000 MONTPELLIER
Tel : 04.67.20.00.00
[email protected]
NANCY (54) / METZ (57)
Jean-Marc GILSON
Le Carré Rive Gauche
14 Bvd du 21ème Rgt d’Aviation
54000 NANCY
Tel : 03.83.36.78.26
[email protected]
NANTES (44)
Yvan QUILLEC
Immeuble Arbor Jovis
3 Boulevard du Zénith
44800 SAINT-HERBLAIN
Tel : 02.40.74.74.74
[email protected]
NICE-SOPHIA ANTIPOLIS (06)
Florence WERNERT
Drakkar
2405 Route des Dolines
06560 SOPHIA ANTIPOLIS
Tel : 04.93.65.48.55
[email protected]
NÎMES (30)
Michel PEINADO
Immeuble L’Axiome
150 Rue Louis Landi
BP 20030
30023 NÎMES Cedex 1
Tel : 04.66.23.11.55
[email protected]
ORLEANS (45)
Virginie SIRIEX - GUILLARD
81 Boulevard Alexandre Martin
45000 ORLEANS
Tel : 02.38.62.51.00
[email protected]
LA GUYANE (97)
Cécile ROUSSEAU
5 Avenue Louis Pasteur
97300 CAYENNE
Tel : 05.94.25.19.32
[email protected]
LYON (69)
Brice ROBERT
15 Rue Bossuet
69006 LYON
Tel : 04.72.83.08.08
[email protected]
CLERMONT FERRAND (63)
Cristelle FENET
17 Rue Jean Claret
La Pardieu
63000 CLERMONT FERRAND
Tel : 04.73.43.41.42
[email protected]
LA MARTINIQUE (97)
Christophe BEUNAICHE
Immeuble du Port
Avenue Maurice Bishop
97200 FORT DE France
Tel : 05.96.39.47.17
[email protected]
MARSEILLE (13)
Nicholas HILL
513/515 Avenue du Prado
13008 MARSEILLE
Tel : 04.42.72.17.00
[email protected]
PERPIGNAN (66)
Joëlle ESTELA-METOIS
9 Rue Camille Desmoulin
66000 PERPIGNAN
Tel : 04.68.34.48.25
[email protected]
COMPIEGNE (60)
Edouard BOUSSION
8 Avenue Flandres Dunkerque
60200 COMPIÈGNE
Tel : 03.44.300.600
[email protected]
LA REUNION (97)
Thierry MICHEL
11 Rue Jean Chatel
97400 SAINT DENIS
Tel : 02.62.97.48.48
[email protected]
MONTELIMAR (26)
Catherine BARUSTA
Le petit pélican
Boulevard Albert Lebrun
26200 MONTELIMAR
Tel : 04.75.04.25.83
[email protected]
POITIERS (86) / NIORT (79)
Eric TERRIERE & Emmanuel FERRU
6 Rue Bessie Coleman
Rond-point de l’Aéroport
86000 POITIERS
Tel : 05.49.52.20.20
[email protected]
PARIS – ILE DE France (75-92)
Pierre-Antoine MATRAND
104 Avenue du Pdt Kennedy
75016 PARIS
Tel : 01.45.200.500
[email protected]
REIMS (51)
Sébastien PHILIPPE
18 Rue Tronsson Ducoudray
51100 REIMS
Tel : 03.26.77.05.05
[email protected]
RENNES (35)
Benoît PLUMEL
119 Boulevard de Verdun
35000 RENNES
Tel : 02.99.87.01.01
[email protected]
VALENCE / MONTELIMAR / ROMANSSUR-ISÈRE (26)
Sébastien BESSON
67 Avenue Léon Gambetta
26000 VALENCE
Tel : 04.75.42.72.63
[email protected]
ROUEN (76)
Nadia THOREL
2 bis Rue Georges Charpak
Parc de la Vatine – BP 195
76130 MONT SAINT AIGNAN
Tel : 02.35.600.400
[email protected]
VICHY (03)
Mathieu PÉPIN
Centre d’Affaires Le Kube
47 Rue de l’Industrie
03300 CUSSET
Tel : 04.70.96.69.83
[email protected]
SAINT ETIENNE (42)
Michaël MARAS & Claire MARAS
4 Rue Tournefort
42000 SAINT ETIENNE
Tel : 04.77.73.77.37
[email protected]
SOISSONS (02)
Jean-Luc HERMENT
20 Grand Place Bernard et Jean Ancien
02200 SOISSONS
Tel : 03.23.555.555
[email protected]
TOULOUSE (31)
Olivier AUSTRY
12 Avenue Charles de Gaulle
31130 BALMA
Tel : 05.62.57.62.57
[email protected]
TOURS (37)
François BOILLE
47 Rue Edouard Vaillant
37000 TOURS
Tel : 02.47.75.07.50
[email protected]
TROYES (10)
Sébastien PHILIPPE
25 Avenue du Major Général Georges
Vanier
10000 TROYES
Tel : 03.25.40.99.99
[email protected]
VALENCIENNES (59)
François BRETON
1 Rue du Sénateur Girard
59300 VALENCIENNES
Tel : 03.27.28.24.24
[email protected]
VIENNE (38)
Stéphanie GAGNAIRE
30 Avenue Général Leclerc
38200 VIENNE
Tel : 04.37.02.17.55
[email protected]
STRUCTURES TRANSVERSES :
ASSET MANAGEMENT
Jean-Bruno BES DE BERC
75016 PARIS
Tel : 01.45.200.500
[email protected]
INVESTISSEMENT
Philippe LEIGNIEL
75016 PARIS
Tel : 01.45.200.500
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LOGISTIQUE
Didier TERRIER
15 Rue Bossuet
69006 LYON
T : 08.11.22.80.00
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VALORISATION
Philippe CAROL
15 Rue Bossuet
69006 LYON
Tel : 04.72.83.61.47
[email protected]
HÔTELLERIE
Eric PACAUD
75016 PARIS
Tel : 01.45.20.10.20
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3 000 transactions
MONTPELLIER
1 000 000 m2 commercialisés
chaque année
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> Logistique,
> Investissement,
> Asset Management,
> Valorisation
> Hôtellerie
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150 rue Louis Landi BP 20030
30023 NÎMES Cedex 1
Tél. 04 66 23 11 55
e-mail : [email protected]
www.arthur-loyd-nimes.com