Exemple simple de calcul pour le financement d`une

Exemple de calcul pour une rénovation
Exemple simple de calcul pour le financement d'une rénovation
Situation initiale
Markus et Sandra Meier vivent avec leurs deux enfants dans
une maison individuelle, achetée il y a cinq ans pour 800 000
CHF avec l'aide du Credit Suisse1. La maison a été construite
en 1995. Lors de l'achat, ils ont fait appel à un expert
immobilier indépendant qui a attiré leur attention sur les
réparations à venir. Suite à l'apparition de certains problèmes
et à des souhaits de modernisation, ils se décident pour une
rénovation.
Globalement, Sandra et Markus Meier ont un revenu mensuel
brut de 12 500 CHF et des économies de 50 000 CHF.
Rénovation
Sandra et Markus Meier aimeraient éliminer les problèmes et
en même temps en profiter pour moderniser et économiser de
l'énergie. Le couple ne sait pas vraiment comment aborder la
rénovation, ils font donc finalement appel à un architecte.
L'expert examine la maison, établit un besoin de modernisation et prend en compte leurs souhaits de modernisation.
Concernant les frais de fonctionnement futurs, il recommande à Sandra et Markus Meier de mettre l'accent sur des
éléments de construction économes en énergie lors de la rénovation de la cuisine et des pièces humides. Il estime les
coûts pour tous les travaux et les éléments à un total de 120 000 CHF, dont 100 000 CHF sont à compter en
constructions et transformations génératrices de plus-value, car elles augmentent la valeur vénale de la maison d'un
montant équivalent de 100 000 CHF. Finalement, il établit pour la famille une liste de tous les travaux à réaliser.
Avec ces informations, Sandra et Markus Meier réfléchissent alors à la planification. Pour profiter des avantages fiscaux
des travaux générateurs de plus-value, ils sollicitent l'avis de leur conseiller fiscal.
Comme il s'agit, lors de l'élimination de certains problèmes, de dépenses garantissant le maintien de la valeur, ces coûts
peuvent être totalement déduits de leurs revenus imposables. En ce qui concerne la modernisation prévue, il s'agit d'un
investissement visant à économiser l'énergie, qui est en principe déductible. Le conseiller fiscal vérifie ensuite comment
réaliser ces déductions fiscales de façon optimale pour la famille. Sur la base du montant des dépenses déductibles et de
l'investissement à économie d'énergie, il leur recommande de répartir les frais de réparation ainsi que de modernisation sur
plusieurs périodes fiscales. De cette façon, ils peuvent contrer plusieurs fois la progression fiscale.
Avec les indicateurs suivants, les devis estimatifs des artisans et leur planification, Sandra et Markus Meier prennent,
quelques semaines après, un rendez-vous de conseil avec leur expert hypothécaire du Credit Suisse:
Valeur vénale actuelle (avant travaux):
800 000 CHF
Hypothèque actuelle (nantissement à 75 %): 600 000 CHF
Investissements planifiés:
120 000 CHF
Dans ce cadre, 100 000 CHF se rapportent à des investissements générateurs de valeur. Ils peuvent être imputés à
100 % à la valeur vénale.
Epargne disponible:
Nouvelle valeur vénale (après travaux):
1
50 000
900 000 CHF
Cet exemple est purement fictif avec des personnages inventés.
1
Exemple de calcul pour une rénovation
L’expert hypothécaire fait les calculs suivants concernant l'augmentation de l'hypothèque existante et l'admissibilité:
Montant
(en CHF)
Remarques
Financement
Nouvelle valeur vénale (après travaux)
900 000
100%
Fonds propres dans l'hypothèque
existante (200 000 CHF) et
économies (50 000 CHF)
250 000
27,8%
1re hypothèque
594 000
66%
2 hypothèque
56 000
6,2%
e
Frais de logement
Frais d'intérêts annuels de la 1re
hypothèque (à 5%)2
29 700
Frais d'intérêts annuels de la 2e
hypothèque (à 5%)2
2 800
Amortissement annuel:
(calculé sur 20 ans)3
2 800
Selon le modèle d'amortissement (direct ou indirect)
différents avantages fiscaux se présentent.
Entretien annuel et frais accessoires
(calculés à 1% de la valeur vénale)
9 000
Electricité, eau, chauffage, assurances, maintenance du
bien immobilier ou petites réparations, entretien
Frais de logement annuels4
44 300
Frais de logement mensuels
3 692
Charge
Revenu brut mensuel
12 500
Charge hypothécaire mensuelle
29,5%
Règle de base: au maximum 33% du revenu brut mensuel
Avec un total de 72,2%, la famille Meier reste dans la limite de 80% de nantissement de son bien immobilier. Avec un
taux de 29,5%, ils remplissent les critères d'admissibilité, car ils se situent en dessous du tiers du revenu brut.
L'augmentation de l’hypothèque pour la rénovation de la maison individuelle est donc possible.
L'hypothèque actuelle sera globalement augmentée de 50 000 CHF pour passer à 650 000 CHF. Avec l’expert
hypothécaire du Credit Suisse, Sandra et Markus Meier choisissent ensuite le modèle d'hypothèque approprié pour
l'augmentation. L’expert leur explique que le montant d'augmentation peut être ajouté à l'hypothèque existante à la date
de prolongation suivante.
Grâce à une planification et à un financement bien pensés, la famille Meier va progressivement pouvoir profiter de sa
maison rénovée. Pendant la réalisation, les Meier envoient les copies des factures à traiter à leur expert hypothécaire, afin
que le Credit Suisse puisse régler les coûts après vérification.
Contact pour une prise de rendez-vous
Horaires:
Téléphone:
du lundi au vendredi, de 7h30 à 17h30
0844 100 111
credit-suisse.com/hypotheques
2
Ces 5% sont une moyenne à long terme pour garantir l'admissibilité également en cas de taux d'intérêt plus élevé.
Avec l'amortissement, l'hypothèque ou une partie de celle-ci est remboursée par des montants identiques, généralement annuels. La deuxième
hypothèque est soumise à une obligation d'amortissement. Elle doit être en général remboursée en l'espace de 20 ans, au plus tard à la fin des 65 ans
du titulaire.
4
Les frais annuels du propriétaire du logement se composent des charges d'intérêt, du montant de l'amortissement et des frais accessoires. Ils ne
devraient pas dépasser un tiers du revenu brut annuel.
3
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