Elections, facteur de ralentissement du marché de l`immobilier ?

JLL Capital Markets 2016
Elections,
facteur de ralentissement
du marché de l’immobilier ?
Executive Summary
De nombreuses élections majeures vont se dérouler dans
le monde dans les 12 prochains mois : présidentielles
américaines, législatives aux Pays-Bas, présidentielles et
législatives en France et législatives en Allemagne. Une
période électorale est souvent synonyme d’incertitude
et ce contexte particulier est-il un facteur de
ralentissement pour le marché de l’immobilier, qu’il
s’agisse du marché locatif ou de celui de l’investissement ?
Nous avons étudié les 3 dernières grandes périodes
électorales en France (2002/2007/2012) pendant l’année qui
précède et l’année des élections. Nous avons analysé les
cycles du marché locatif et de l’investissement pour
tendance générale et au contexte économique du moment.
L’analyse a porté sur les volumes placés et investis ainsi que
sur la structure des marchés avec notamment un focus
pour le locatif et sur les investisseurs internationaux pour
l’investissement.
L’histoire nous démontre que c’est le contexte
. Lors
des 3 précédentes échéances électorales, l’analyse des
marchés locatifs et d’investissement pendant la période
électorale ne fait pas ressortir de rupture notable dans le
cycle en cours. Toutefois, les élections ont pu avoir un effet
marginal sur certains segments de marché.
Les acteurs du marché immobilier doivent-ils pour
autant se désintéresser du sujet ? Non, car « Tout n’est
pas politique mais la politique s’intéresse à tout » (Machiavel).
En effet, le passé récent nous montre que l’immobilier a été
impacté durablement dans son fonctionnement par des
mesures prises par les gouvernements.
secteur de l’immobilier, on retiendra que les choix faits
dans le passé ont été avant tout dictés par le contexte
économique et budgétaire de l’époque. Entreprises et
investisseurs ont donc tout intérêt à focaliser leur attention sur
les indicateurs macro-économiques qui détermineront les
des taux d’imposition, c’est avant tout de stabilité dont ont
besoin les entreprises et les investisseurs sur ce marché.
Sur le marché locatif, la décision de déménagement
entreprises
La tendance générale du marché locatif est alignée sur
l’économie
Les périodes d’accélération ou de ralentissement du
marché locatif sont alignées avec les périodes de
croissance ou de récession économique et les élections
ne perturbent pas cette dynamique (graphique 1). On
constate sur la période électorale de 2001-2002 que le marché
a fortement ralenti dans la période de crise économique et
On remarque une très forte relation entre le Climat des
Affaires et l’activité du marché locatif. Pendant les périodes
où le Climat des Affaires est supérieur à 100 points le marché
locatif connaît des épisodes de forte croissance et atteint des
niveaux supérieurs à la moyenne de long terme (graphique 2).
A l’inverse en période de Climat des Affaires durablement
dégradé les performances du marché sont en baisse ou
en-dessous de la moyenne.
Graphique 2 : Demande placée et climat des affaires
Demande placée et climat des affaires
130,00
3000 000,00
120,00
110,00
2500 000,00
100,00
90,00
2000 000,00
amont et ont été, pour une majorité d’entre elles, motivées par
la rationalisation de l’immobilier via des regroupements sur de
grands immeubles.
70,00
60,00
50,00
1000 000,00
40,00
30,00
500 000,00
20,00
10,00
16
15
20
Climat des affaires moyen de l'année
Pr
Demande placée en Ile-de-France
év
isi
on
20
13
14
20
20
11
12
20
10
20
09
20
08
20
07
20
06
20
05
20
20
03
04
20
02
20
01
20
20
00
-
La lecture de l’évolution du Climat des Affaires en France
depuis 15 ans semble démontrer que les périodes électorales
ne créent pas de sentiment d’inquiétude particulier et que
Graphique 1 : Demande placée et cycles économiques en
Ile-de-France
6,00
3000 000,00
80,00
1500 000,00
20
alors que sur la période 2006-2007 le marché a été porté par
une forte croissance économique. En 2011-2012 l’activité
locative est restée élevée en dépit du ralentissement du PIB
grâce au nombre important de clés-en-mains et comptespropres qui ont pesé pour plus de 20% de l’activité contre moins
de 10% habituellement. Ces opérations de taille importante sont
les performances économiques. Le marché locatif reste
fortement lié à ces deux paramètres et suit les mêmes
tendances.
5,00
2500 000,00
4,00
3,00
2000 000,00
2,00
1,00
1500 000,00
- 1,00
1000 000,00
- 2,00
- 3,00
500 000,00
structure du marché et en particulier sur les grandes
transactions et sur la demande publique ?
L’analyse des transactions de plus de 5 000 m² fait apparaître
- 4,00
-
Taux de croissance du PIB
15
16
Pr
Demande placée en Ile-de-France
év
isi
on
20
14
20
13
20
20
11
12
20
10
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09
20
08
20
07
20
06
20
05
20
20
03
04
20
02
20
01
20
20
20
00
- 5,00
Période électorale (année qui précède et année des élections présidentielles)
réalisation plus long crée un effet retard entre la réalité
économique et le nombre d’opérations réalisées.
On constate qu’une baisse du Climat des Affaires
en-dessous des 100 points entraîne le nombre de
transactions de plus de 5 000 m² sous le seuil des 60
transactions annuelles (2001-2002 / 2009 / 2103-2015).
En 2001-2003 on peut remarquer une légère divergence : le
nombre des grandes transactions est tombé à un niveau très
faible en 2001-2002 avant que le Climat des Affaires ne passe
sous le seuil des 100 points et le nombre de transactions a
rebondi au moment où le Climat des Affaires était à son plus
bas niveau en 2003. Cette divergence peut trouver son
explication dans la combinaison de l’éclatement de la bulle
internet en 2000, la crise économique qui a suivi et le contexte
particulier des élections de l’époque dont l’issue était
extrêmement incertaine. Cette conjonction de facteurs ne s’est
pas retrouvée lors des cycles électoraux suivants (cumul d’une
La durée de réalisation des grandes transactions fait que le
point bas du marché peut se trouver décalé dans le temps par
rapport à la baisse du Climat des Affaires comme en 20082009 et en 2012-2013. Dans les deux cas le Climat des Affaires
a plongé mais le nombre de transactions n’a baissé que l’année
suivante. Ces fortes baisses du Climat des Affaires sont
intervenues à proximité d’échéances électorales (juste après
les présidentielles de 2007 et l’année des présidentielles de
2012) mais sont surtout à rapprocher de l’amorce de la crise
des sub-prime 2007) et de la forte baisse de la croissance
économique (2008 et 2012).
Les crises ont un effet de traine sur le marché des grandes
transactions. Comme on peut le constater en 2003-2005 et en
2014-2015, la remontée du Climat des Affaires n’a pas entraîné
de hausse immédiate des grandes transactions alors même
que ces deux périodes n’étaient pas des périodes électorales
susceptibles de créer des incertitudes sur le marché.
Graphique 3 : Evolution comparée des grandes transactions et
du Climat des Affaires moyen
120
120
110
110
100
100
90
90
80
80
70
70
60
60
50
50
40
40
30
30
20
20
10
10
0
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Nombre de transactions > 5000 m
Climat des affaires moyen
Période électorale (année qui précède et année des élections présidentielles)
Les utilisateurs du secteur public étant immédiatement
dépendants des décisions émanant de l’Etat, on peut facilement
imaginer que les périodes pré-électorales puissent être
marquées par un attentisme de leur part, ou au contraire par
une logique de « bouclage accéléré » de certaines opérations.
Les transactions réalisées par le secteur public au sens large
montrent que, l’Etat et les collectivités locales représentent
en moyenne 13% de la demande placée de plus de
1 000 m² sur les 15 dernières années (graphique 4). L’activité
du secteur public demeure très volatile puisqu’elle varie sur une
échelle de 1 à 5 sur les 15 dernières années.
Graphique 4 : Activité et poids du secteur public dans le marché
Activité et poids du secteur public dans le marché
300 000
30%
250 000
25%
200 000
20%
150 000
15%
100 000
10%
50 000
5%
-
0%
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Demande placée > 1000 m du secteur public
Ratio sur la demande placée > 1000 m
Période électorale (année qui précède et année des élections présidentielles)
L’activité du secteur public pendant la période électorale
mettre sur seul le compte des élections ?
Sur la période 2001-2002 on note une accélération des
transactions, mais qui restent toutefois en-deçà du niveau
moyen d’activité du secteur. L’accélération se produit en 2002,
l’année des élections, qui est aussi l’année où l’offre augmente
et les valeurs locatives baissent en Ile-de-France créant un
effet d’opportunité. Sur la période 2003-2006 on remarque une
progression constante du niveau d’activité du secteur public et
de son poids dans le marché alors que les services de l’Etat se
regroupent sur de nombreuses opérations neuves ou en projet.
Sur cette période le poids du secteur public est supérieur à la
moyenne.
L’activité décroche brutalement en 2007, année électorale, et en
2008 pour repasser sous la moyenne ; de nouveau les raisons
sont à chercher dans le niveau de l’offre en baisse et des prix
au plus haut. En 2009-2010, le secteur public redevient plus
actif dans une période où l’offre disponible est importante et les
prix orientés à la baisse.
Sur la période électorale 2011-2012 on remarque une très forte
progression de l’activité du secteur public qui passe de
110 000 m² à 280 000 m². Cette très forte hausse d’activité
s’explique notamment par la comptabilisation de l’opération
Balard du Ministère de la Défense pour 135 000 m². Cette
Le marché de l’investissement est exclusivement porté par
Les volumes d’investissement ne démontrent pas de
sensibilité au contexte électoral
En ce qui concerne le marché de l’investissement, nous faisons
le même constat que pour le marché locatif : les volumes
investis résultent d’une dynamique alignée sur les
, sur la
performance relative de l’immobilier par rapport aux autres
classes d’actifs et sur la capacité du marché à répondre à cette
demande.
Ainsi, comme nous l’avons constaté par le passé (graphique 5),
les périodes électorales s’inscrivent dans un cycle de marché
de hausse du marché poussé par l’abondance de capitaux, des
compression des taux ; les élections de 2011-2012, se situent
dans une période de retour à la normale du marché après la
crise de 2009 avec une normalisation des volumes et des prix.
pendant la période électorale.
Graphique 5 : Volumes d’investissements en Ile-de-France
25000000 000
20000000 000
l’année qui correspond à la purge du permis de construire.
Les élections accentuent probablement le caractère volatile de
l’activité de l’Etat au sens large dans le marché, mais les
facteurs qui sous-tendent son activité se trouvent surtout dans
les conditions de marché en termes d’offre et de prix.
15000000 000
10000000 000
5000000 000
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Période électorale (année qui précède et année des élections présidentielles)
Les volumes d’investissements en immobilier d’entreprise
dépendent avant tout des volumes de capitaux prêts à s’investir
et de la performance relative de ce support par rapport à
d’autres classes d’actifs.
Ces dernières années on a souvent évoqué le niveau record
des levées de fonds des assurances vie ou des SCPI en
France. Par exemple, le niveau de collecte nette moyen des
SCPI a été multiplié par 4 entre 2009 et 2015 et est venu
directement alimenter le marché de l’investissement immobilier.
de l’apport de capitaux en provenance de l’étranger. On peut
retenir également qu’entre 2010 et 2015 les capitaux levés par
les fonds d’investissement ont doublé, passant de 54 milliards
de $ à 120 milliards de $ dont une partie est allouée à la France
(source Preqin). L’Europe est la 2ème destination ciblée par les
fonds d’investissement internationaux et, au seul 2ème trimestre
2016 sur les 27 milliards de $ collectés plus de 9 sont destinés
à l’Europe et donc en partie à la France (source Preqin). De tels
mouvements de capitaux expliquent la dynamique de
croissance du marché de l’investissement ces dernières
années.
Au-delà des volumes croissants de capitaux disponibles dans le
monde, on peut retenir également le marché de l’investissement
immobilier a démontré son attractivité comme support
d’investissement lui permettant de capter une part croissante
des capitaux. Ainsi, entre les actions, les supports très
sécurisés (type livret) et l’immobilier (via les SCPI), ce
dernier support est largement surperformant depuis 2000
(graphique 6).
Graphique 6 : Performances comparées du CAC 40, du Livret A
et des SCPI base 100 année 2000
250
244
225
200
175
150
138
125
Un investisseur qui aurait placé 100 euros en 2000 sur les
valeurs du CAC 40 aurait vu son investissement baisser à
sur une SCPI « moyenne ».
Cette performance relative a dopé la collecte des supports
comme les SCPI et les assurances vie qui sont venus alimenter
la demande du marché via des transferts d’épargne. De
nouveaux, les volumes et les tendances se manifestent de
manière autonome par rapport au calendrier électoral et sont
liées au benchmark que les investisseurs peuvent faire par
rapport aux autres supports d’investissement (graphique 7).
Graphique 7 : Evolution de la rémunération du Livret A et de la
collecte nette des SCPI
4500000 000
4,50%
4000000 000
4,00%
3500000 000
3,50%
3000000 000
3,00%
2500000 000
2,50%
2000000 000
2,00%
1500000 000
1,50%
1000000 000
1,00%
0,50%
500000 000
0,00%
2001
2002
2003
2004
2005
2006
Collecte nette des SCPI
2007
2008
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
CAC 40
2007
2008
Livret A
2009
2010
SCPI
2011
2012
2013
2014
2015
2012
2013
2014
2015
Si les investisseurs domestiques ne sont pas sensibles au
contexte électoral, cette incertitude supplémentaire pour les
investisseurs étrangers vient s’ajouter au risque pays, voire au
risque change pour les capitaux hors zone Euro. Est-ce une
marché, même temporairement ?
25
2011
Les élections détournent-elles les investisseurs étrangers
du marché ?
78
50
2010
Taux de rémunération du Livret A
100
75
2009
L’analyse des volumes investis par les internationaux en
Ile-de-France démontre qu’il n’en n’est rien. Les élections
nationales n’ont pas d’effet sur l’appétit des étrangers
pour l’immobilier parisien (graphique 8). En 2006 le montant
des investissements réalisés par les étrangers sur le marché
parisien a progressé de 76% par rapport à 2005 et reste stable
en 2007. Pendant cette période, les investisseurs internationaux
dominent le marché et leur part atteint un sommet à 60% des
volumes investis en 2006. Lors de la dernière échéance
électorale de 2011-2012, le montant des investissements
étrangers sur le marché parisien est resté en hausse sur les
deux années et leur poids dans le marché est passé de 30% à
42%. D’ailleurs on retiendra aussi que 2012 est l’une des
années, depuis la crise, où la part des investissements
internationaux a été la plus élevée.
Graphique 8 : Part des capitaux étrangers dans les volumes
d’investissement en Ile-de-France
20000000 000
15000000 000
10000000 000
5000000 000
2005
2006
2007
2008
2009
Capitaux étrangers investis en France
2010
2011
2012
2013
2014
“Vous avez beau ne pas vous occuper
de politique, la politique s’occupe de
vous tout de même.” Montalembert
L’immobilier est absent des campagnes présidentielles ou
législatives en France et n’est généralement mentionné que
dans le cadre de la politique du logement. Toutefois on a
constaté dans le passé que le fonctionnement du marché a pu
être réellement affecté par les politiques menées par les
gouvernements en place.
La suppression de l’agrément en 1985. Dans le milieu
des années 80, le gouvernement a supprimé les deux
agréments utilisateur et promoteur en Ile-de-France. Cette
libéralisation a permis la production de 8 millions de mètres
carrés de bureaux en l’espace de 6 ans sur la période
1988-1993. Cette production très rapide de bureaux a
toutefois entraîné une crise de surproduction dans les
années 90 avec une envolée du taux de vacance et une
baisse durable des prix.
25000000 000
2004
Absent du discours des candidats, l’immobilier est
toujours plus ou moins directement impacté par les
2015
Capitaux nationaux
Les élections n’ont semble-t-il pas d’impact sur l’appétit des
investisseurs pour le marché immobilier. Si l’absence de
l’immobilier dans le discours électoral peut être une explication,
on peut aussi mettre cette absence de lien sur le compte du
haut niveau de transparence du marché français et par
l’existence d’un cadre juridique stable garantissant la pérennité
de l’environnement quelle que soit la majorité en place.
La baisse des droits de mutation en 1999. Dans la
les droits de mutation ont été réformés et l’immobilier
réforme avec une baisse des taux de mutation de 20% à
6%. Il en a résulté une raréfaction des transactions sur les
marché plus liquide dont les volumes ont fortement
progressé.
La création du régime SIIC en 2003. Dans le but de
renforcer l’attractivité de l’immobilier coté, le régime SIIC,
inspiré des REITs américains, a été créé en 2003. Ce
régime a été assorti, de 2005 à 2011, d’une clause
Hausse des droits de mutation sur les immeubles
tertiaires de plus de 5 ans en Ile-de-France (2016). Une
taux réduit sur les plus-values en cas de vente à une SIIC
(art 210-E). Pendant cette période on estime à environ
15 milliards d’euros les transactions réalisées sous le
régime de l’article 210-E, soit plus de 20% des volumes
pour création de bureaux, locaux commerciaux et locaux de
avantageux, ce sont une quarantaine de transactions qui ont
été réalisées, représentant 28% des volumes. Le régime
SIIC a permis au compartiment immobilier coté de se
l’obligation de détention de 5 ans peut avoir un effet
ralentisseur sur le marché en gelant les actifs dans le bilan
des SIIC. On retiendra que 2016 est la dernière année de
« gel » pour les actifs acquis en 2011, année où la part des
transactions sous le régime 210-E avait atteint un record.
Ces dernières années, il n’y a pas eu de mesure phare à
destination de l’immobilier comme celles citées ci-dessus alors
que les besoins budgétaires ont poussé à un alourdissement de
Réforme de la Taxe Annuelle sur les Bureaux en
Ile-de-France et sur la Redevance pour Création de
Bureaux (2011 et 2015). Les deux taxes ont été remaniées
en 2011 et leur coût a fortement augmenté (40% dans la
plupart des communes, voire plus de 100 % dans certains
cas). L’application des nouveaux tarifs de la RCBCE sur des
projets de développement a contribué à geler de nombreux
Hausse du taux départemental des droits de mutation
(2014). Le gouvernement a autorisé en 2014 une hausse
des taux départementaux des droits de mutation d’un
maximum de 3,8% à 4,5%. A l’origine, cette hausse devait
être de 2 ans mais dès 2015 le dispositif a été pérennisé.
achevés depuis plus de 5 ans en Ile-de-France, a pris effet
équilibres pour les acteurs du secteur :
Le projet du Grand Paris et notamment les nouvelles
infrastructures de transports qui seront livrées de manière
nouveaux transports auront un impact sur la géographie des
marchés en Ile-de-France et potentiellement sur les prix.
La mise en place progressive de la Métropole du Grand
Paris (MGP) jusqu’en 2020. Ce nouvel échelon dans la
géographie francilienne devrait progressivement centraliser
certaines compétences qui sont aujourd’hui celles des
communes comme notamment la délivrance des
autorisations de construire.
La loi Macron et l’ouverture des commerces le
dimanche : dans Paris 12 zones de tourisme international
sont dorénavant autorisées à ouvrir jusqu’à minuit et le
dimanche. La cartographie de ces zones correspond aux
principaux axes « prime » parisiens, accentuant la
segmentation du marché. La possibilité d’ouverture étendue
pourrait stimuler la compétition entre les enseignes sur ces
secteurs à l’avenir.
Conclusion
En conclusion il ressort que le marché locatif et celui de
l’investissement restent avant tout alignés sur la tendance
par les élections.
fonctionnement des marchés mais au contraire les actions qui
sont menées après les élections. Au-delà du résultat du vote, et
de la couleur politique des gouvernements, on retiendra que les
mesures ciblées en faveur de l’immobilier ont surtout été prises
en période de croissance économique. A l’inverse, les périodes
de crise et en particulier budgétaires ont vu les hausses de la
A l’avenir entreprises et investisseurs ont donc tout intérêt
climat des affaires, qui conditionneront la politique de
l’Etat après les élections.
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