MARCHE FRANÇAIS DE L`IMMOBILIER D

 MARCHE
FRANÇAIS DE L’IMMOBILIER
D’ENTREPRISE HAUSSE DE 44 % DES MONTANTS INVESTIS AU 1ER
TRIMESTRE Les chiffres du 1er trimestre 2013 montrent un marché français de
l’immobilier d’entreprise tout en contraste. « Avec 375 354 m² de
bureaux loués ou vendus aux utilisateurs en Île-de-France, la demande
placée recule de 17 % sur un an et de 25 % par rapport à la moyenne des
dix dernières années. Il s’agit aussi de son niveau le plus bas, sur un 1er
trimestre, depuis le début de la crise. L’explosion du chômage, au plus haut
depuis 1997, et la croissance quasi nulle de l’économie favorisent ainsi
l’inertie des utilisateurs, dont le manque de visibilité et la volonté de
maîtriser à tout prix leurs coûts immobiliers pèsent sur la consommation de
surfaces de bureaux. Le marché de l’investissement présente un autre
visage, puisqu’avec 2,6 milliards d’euros engagés dans l’Hexagone, l’activité
affiche une hausse de 44 % par rapport à la même période en 2012 »
annonce Olivier Gérard, Président de Cushman & Wakefield France.
Cette performance doit toutefois être relativisée. Ainsi, les volumes
investis depuis le début de 2013 sont bien inférieurs à la moyenne des
dix dernières années (3,4 milliards d’euros). Leur ampleur tient en
outre, pour une large part, à la concrétisation de quelques grandes
transactions. « Les trois premiers mois de l’année ont accentué les
tendances observées l’an passé. De grandes opérations, confirmant en
particulier l’intérêt d’investisseurs riches en fonds propres pour les actifs de
commerces ou des immeubles mixtes parisiens, ont permis de compenser la
baisse générale du nombre total de transactions et le fléchissement du
marché des bureaux » poursuit Olivier Gérard. MARCHE FRANÇAIS DE L’INVESTISSEMENT Évolution des montants investis 2,6 milliards d’euros ont été investis en France au 1er trimestre 2013,
soit une forte hausse de 44 % par rapport à la même période en 2012
(1,8 milliard d’euros) et un niveau légèrement supérieur à celui du 1er
trimestre 2011
(2,5 milliards d’euros). Faisant suite à un 4e
trimestre 2012 déjà animé, ce résultat est encore loin, toutefois, de la
moyenne des montants investis au cours d’un 1er trimestre depuis 10
ans (3,4 milliards d’euros). En outre, le regain d’activité d’une année
sur l’autre tient moins à un net desserrement du marché qu’à la
concrétisation de quelques grandes transactions. Sept transactions de
plus de 100 millions comptent ainsi pour 45 % de l’ensemble des
montants investis depuis le début de 2013. Les transactions comprises
entre 50 et 100 millions d’euros ont-elles aussi joué un rôle plus
décisif, avec 12 opérations contre une seule au 1er trimestre 2012. Le
nombre total de transactions demeure en revanche très bas (57
transactions au 1er trimestre 2013 contre 87 à la même époque l’an
passé). Montants investis selon la typologie d’actifs L’évolution la plus significative de ce 1er trimestre 2013 concerne la
forte progression des volumes investis en commerces. Avec 1,1
milliard d’euros, ces derniers concentrent 42 % des montants engagés
depuis janvier dans l’Hexagone contre une moyenne annuelle de 17 %
au cours de la dernière décennie. Ce segment de marché a
notamment profité de la vente de portefeuilles de galeries,
prolongeant les cessions déjà opérées en 2012 par des foncières
désireuses de recentrer leur patrimoine. Les trois premiers mois de
2013 ont également confirmé l’appétit des investisseurs pour des
boutiques de pied d’immeuble ou des actifs mixtes situés au cœur des
artères les plus fréquentées de l’Hexagone (118 et 76 avenue des
Champs-Élysées) ou au sein des principaux marchés du luxe
(8
place Vendôme, 6 rue de la Paix). Les bureaux, qui concentrent traditionnellement les trois quarts des
montants investis en France, n’en ont totalisé « que » 51 % au 1er
trimestre 2013 (1,3 milliard d’euros). Amorcée en 2012, la baisse des
montants investis en bureaux s’est donc accentuée en raison,
notamment, du nombre limité de grandes ou très grandes
transactions. La part des bureaux devrait toutefois s’accroître lors des
prochains trimestres du fait de la concrétisation attendue de quelques
opérations majeures (portefeuille Ivanhoe Cambridge) et, plus
généralement, de la mise sur le marché d’offres de grande taille dans
des pôles tertiaires établis (quartier central des affaires parisien, La
Défense, quartier des affaires de l’ouest). Quant aux actifs industriels, ils représentent 7 % du total des
montants investis en France (9 % sur l’ensemble de 2012). Répartition géographique des montants investis Avec 1,9 milliard d’euros, les volumes investis au 1er trimestre 2013 en
Île-de-France sont en forte hausse de 49 % sur un an et représentent
74 % du total des montants engagés dans l’Hexagone. Les bureaux ont
encore concentré la majorité des montants engagés en région
parisienne au 1er trimestre 2013 (67 %), mais l’Île-de-France doit aussi
son dynamisme à la vente de flagships situés sur les meilleures artères
parisiennes ou de quelques immeubles mixtes emblématiques (8 place
Vendôme, acquis par le fonds pétrolier de l’État d’Azerbaïdjan, 118
avenue des Champs-Elysées cédé à Pramerica). Conjuguées à la vente
de grands ensembles de bureaux (Tour Mirabeau, dans le 15e), ces
opérations confirment l’attrait d’un marché de Paris intra-muros qui
concentre 43 % de l’ensemble des montants engagés dans le pays
depuis janvier. Avec près de 680 millions d’euros, les montants investis en province
sont en hausse (+ 33 % sur un an) et représentés pour l’essentiel par
des opérations de commerces en périphérie, à l’exemple d’un
portefeuille de galeries et de retail parks cédé par Immochan à la CNP
pour 160 millions d’euros. Acteurs Les investisseurs Français concentrent 68 % des volumes investis dans
l’Hexagone au 1er trimestre 2013. Ils sont principalement représentés
par les compagnies d’assurances (CNP), les OPCI/SCPI (Amundi,
Primonial Reim) et les foncières (Gecina). Les investisseurs étrangers
représentent 32 % des volumes investis en France, part relativement
importante démontrant leur appétit pour le marché français au travers
de grandes opérations. Ainsi, les investisseurs étrangers sont à
l’origine de trois transactions supérieures à 100 millions d’euros : le
siège de Crédit Agricole CIB à La Défense, acquis par Blackstone, le 8
place Vendôme, acheté par Sofaz et le 118 avenue des ChampsElysées, acquis par Pramerica. Ces transactions viennent notamment
confirmer l’intérêt de nouveaux venus pour le marché français (Sofaz).
De façon générale, les investisseurs français et étrangers profitent des
opportunités proposées par des vendeurs cherchant à réduire leur
endettement (Crédit Agricole, Risanamento, etc.) ou des cessions
opérées par certaines foncières dans différentes typologies d’actifs
(Klépierre, Icade, etc.). MARCHE LOCATIF DES BUREAUX D’ÎLE-DE-FRANCE Évolution du volume de la demande placée Avec 375 354 m² au 1er trimestre 2013, la demande placée chute de
17 % par rapport à la même période en 2012. Il s’agit aussi du niveau
le plus bas enregistré sur un trimestre depuis le 3e trimestre 2009. Le
nombre total de transactions est particulièrement bas (521 contre 536
au 1er trimestre 2012 et 646 deux ans auparavant). C’est également le
cas du volume des ventes utilisateurs (- 75 % sur un an), dont le
marché continue de pâtir des divergences de vues entre cédants et
acquéreurs et du recul marqué de l’activité à Paris. Mais le fléchissement du volume de la demande placée d’une année
sur l’autre tient avant tout au rôle moins décisif des grandes
opérations. 13 transactions supérieures à 4 000 m² totalisant 118 929
m² ont été enregistrées au 1er trimestre 2013 (contre 23 totalisant 212
464 m² au 1er trimestre 2012), soit 32 % du volume de la demande
placée totale (47 % au 1er trimestre 2012). Aucun mouvement de plus
de 20 000 m² n’a par ailleurs été enregistré. Les très grandes
transactions ont ainsi fait défaut, alors qu’elles avaient limité la chute
de la demande placée en 2012. Comme l’indiquent quelques
mouvements, sous conditions suspensives, en cours de concrétisation,
les grandes transactions pourraient cependant revenir au premier plan
dans les prochains mois. De nouvelles opérations clés-en-mains,
prisées par des utilisateurs désireux de se positionner en amont pour
bénéficier de conditions de bail plus favorables, devraient notamment
être finalisées, confirmant l’importance de la part du neuf dans la
demande placée totale. Répartition géographique de la demande placée La demande placée est en berne dans la plupart des secteurs tertiaires
d’Île-de-France. Le marché de La Défense est particulièrement atone.
Seuls 12 291 m² y ont été placés au 1er trimestre 2013, après une fin
d’année 2012 animée par la décision d’Allianz de s’installer sur 28 500
m² dans la Tour Athéna et la location par le ministère de l’Écologie de
53 600 m² dans la Tour Esplanade. Quelques transactions en cours et
la livraison prochaine de plusieurs offres de grande qualité peuvent
toutefois laisser espérer un rebond de la demande placée dans les
mois à venir. Le Nord semble également à la peine, avec 18 225 m²
placés au 1er trimestre 2013 soit une chute de 68 % sur un an. Les
grandes transactions qui ont, à Saint-Denis notamment, contribué au
succès du secteur en 2012, y ont logiquement réduit le nombre
d’opportunités. Le Nord ne manque pas cependant de réserves
foncières, qui devraient être mises à profit pour attirer de nouvelles
grandes entreprises désireuses – à l’instar de SFR ou de la SNCF – de
mener d’importantes opérations de regroupement pour réduire leurs
coûts immobiliers. D’autres secteurs ont, à l’inverse, tiré leur épingle du jeu. Tel est le
cas du Sud Ouest dont la demande placée au 1er trimestre 2013 (46
604 m² placés et quatre transactions de plus de 4 000 m²) équivaut
d’ores et déjà au tiers de l’ensemble des mètres carrés loués dans ce
secteur en 2012. Le marché de Boulogne-Billancourt en particulier a
tiré parti de son offre abondante de grandes surfaces neuves ou de
bureaux de seconde-main de qualité pour attirer ou retenir les
utilisateurs désireux de rationaliser leur immobilier sans transiger sur
la qualité de leur adresse. Les mouvements enregistrés dans la ville
(Be In Sport dans La Factory, Europe 1 dans Cristal Monceau ou
encore Atlantis TV dans l’Alpha) ont par ailleurs consolidé son statut
de pôle majeur de la communication en Île-de-France. Le marché parisien a lui été relativement calme, avec 123 284 m²
loués ou vendus aux utilisateurs (- 33 % par rapport à la moyenne
enregistrée au cours d’un 1er trimestre depuis 10 ans). Seules deux
transactions supérieures à 4 000 m² y ont été recensées au 1er
trimestre 2013 (contre six au 1er trimestre 2012), illustrant les
opportunités offertes à des utilisateurs de se regrouper à moindre
frais tout en demeurant dans la capitale (Keolis au 20-22 rue Le
Pelletier dans le 9e) et la poursuite de l’absorption des rares offres de
qualité de Paris Rive Gauche. Répartition de la demande placée selon le secteur
d’activité La répartition de la demande placée par secteur d’activité apparaît
bien moins déséquilibrée que l’an passé. Au 1er trimestre 2013, aucun
secteur ne représente ainsi plus du tiers de la demande placée totale
supérieure à 4 000 m² quand les grandes entreprises de l’industriedistribution en constituaient à elles seules 43 % en 2012. Les
utilisateurs de l’industrie-distribution, et ceux des deux autres
secteurs habituellement à l’origine des plus grosses transactions en Îlede-France (banque-assurance et administration), ont du reste été
moins actifs depuis le début de l’année. Évolution de l’offre disponible à six mois Avec 4 096 325 m² disponibles à moins de six mois à la fin du 1er
trimestre 2013 en Île-de-France (soit un taux de vacance de 7,8 %),
l’offre de bureaux est en hausse de 12 % par rapport au 1er trimestre
2012 et de 6 % par rapport au 4e trimestre 2012. La hausse est
commune à la plupart des secteurs tertiaires d’Île-de-France.
Relativement contenue en 2012, l’augmentation de l’offre s’est
accentuée depuis le début de 2013 du fait du fléchissement de la
demande et de la poursuite des libérations. Le stock a également été
gonflé par l’arrivée sur le marché de grands ensembles tertiaires
neufs-restructurés, en particulier dans des secteurs des Hauts-deSeine déjà bien pourvus (Eqho à La Défense, In & Out à BoulogneBillancourt, West Plaza à Colombes, etc.). La hausse de l’offre devrait
se poursuivre au cours des prochains mois en raison de cette
accélération du rythme de la production de bureaux. Ainsi, près de
400 000 m² actuellement en cours de construction et devant être
livrés en 2013 sont encore aujourd’hui disponibles. Les mesures d’accompagnement restent déterminantes. Certains
utilisateurs ont ainsi profité de conditions de bail plus favorables pour
mener à bien leur projet immobilier, donnant lieu à de nouvelles
transactions marquant l’absorption progressive de biens neufs ou
récents livrés sur le marché depuis de longs mois (Etik à BoulogneBillancourt, Front Office et O² à Asnières-sur-Seine ou encore
Aristide à Bagneux). De tels mouvements devraient encore animer le
marché d’Île-de-France en 2013, contribuant en particulier à limiter le
recul de la demande placée dans quelques secteurs tertiaires très
offreurs. PERSPECTIVES DU MARCHE FRANÇAIS Le recul de la demande placée de bureaux et les performances en
demi-teinte d’un marché de l’investissement encore fragile ont
confirmé, en ce début d’année 2013, les tendances observées en 2012.
« Les conditions actuelles de marché offrent des opportunités aux
utilisateurs désireux de moderniser leur immobilier à moindre coût, mais le
rythme de la consommation de bureaux reste de manière générale
fortement ralenti par la morosité économique. Si la France pourrait
échapper à la récession, son économie restera à l’arrêt en 2013 et guère
vigoureuse en 2014, contribuant à de nouvelles destructions d’emplois et à
la frilosité des entreprises » explique Olivier Gérard. Le marché de
l’investissement fait meilleure figure. « La diversification des stratégies
d’allocation de grands institutionnels riches en fonds propres et le regain
d’intérêt d’investisseurs plus opportunistes permettent d’espérer une
correction limitée des volumes engagés en France en 2013. L’aversion au
risque n’en continue pas moins de peser sur l’activité, alimentée par la
dégradation du marché locatif, l’instabilité du système bancaire européen –
récemment illustrée par la gestion de la crise chypriote – et les incertitudes
liées à l’évolution fiscale en France. Or, le retour de la confiance reste un
préalable au redressement généralisé du marché français de l’immobilier
d’entreprise » conclut Olivier Gérard. Évolution des volumes investis en France (en
milliards d’euros) Source : Cushman & Wakefield France Évolution de la demande placée de bureaux en Îlede-France (en m²) Source : Cushman & Wakefield France A propos de Cushman & Wakefield Fondé en 1917, Cushman & Wakefield est le premier groupe privé mondial en
immobilier d’entreprise. Cushman & Wakefield occupe une position prédominante sur la plupart des marchés
immobiliers dans le monde, ainsi que le démontrent ses nombreuses implications dans
des missions et transactions immobilières de haute portée. Avec 253 bureaux répartis
dans 60 pays et plus de 14 000 collaborateurs, Cushman & Wakefield conseille ses
clients, tant utilisateurs que propriétaires ou investisseurs, et leur offre une gamme
complète de services intégrée à l’échelle mondiale, et ce pour tout type de biens
(bureaux, commerces, investissements, industriels et logistiques) : transaction locative,
investissement, service financier, audit et gestion de projet, gestion d’actifs immobiliers,
expertise. Des missions de conseil et études de marché peuvent également être
réalisées au niveau local ou international pour des promoteurs, des enseignes, des
utilisateurs
ou
des
investisseurs.
Leader
incontesté
de
l'immobilier
d’entreprise, Cushman & Wakefield publie de nombreuses études auxquelles vous
pouvez accéder sur notre site internet www.cushmanwakefield.fr