Etude Golf en wallonie deloitte 2010

Transcription

Golf en Wallonie – Maillage du territoire
Centre d’ingénierie touristique de Wallonie
Mai 2010
CITW
2 avenue du Sergent Vrithoff
B-5000 NAMUR
Deloitte Finance
185, avenue Charles de Gaulle
92524 Neuilly-sur-Seine Cedex
France
Téléphone : + 33 (0) 1 40 88 28 00
Télécopieur : + 33 (0) 1 40 88 29 31
www.deloitte.fr
Neuilly-sur-Seine, le 25 mai 2010
A l’attention de Monsieur José CLOSSEN
Monsieur,
Vous avez mandaté Deloitte Conseil en juillet pour réaliser une analyse du marché du golf en Wallonie et faire des préconisations quant à
un développement de l’offre en termes de produit mais également de localisation en vue d’obtenir un maillage cohérent du territoire.
Suite au comité de pilotage du 30 octobre 2009, il a été établi que le développement de l’offre pouvait ne pas inclure uniquement des
projets à vocation touristique.
Les conclusions et recommandations présentées dans ce rapport résultent des estimations, hypothèses et autres données dégagées par
notre analyse de marché, disponibles ou prévalant en mars 2010. Leur validité est limitée dans le temps et devra faire l’objet de mises à
jour éventuelles à intervalles réguliers.
Dans la mesure où nos projections sont établies à partir d’estimations ou d’hypothèses qui sont par nature aléatoires ou sujettes à
variation, nous ne les présentons ni ne les garantissons comme les résultats qui seront effectivement réalisés.
Ce rapport est préparé à votre seule attention et pour présentation aux parties intéressées dans la mise en œuvre des préconisation de
ce rapport. Il ne peut être utilisé comme référence dans aucun document de nature contractuelle ou publicitaire sans autorisation
préalable de notre part. Sa diffusion totale ou partielle à des parties externes est également soumise à notre approbation.
Nous restons à votre entière disposition pour toute information complémentaire concernant ce document et vous prions d’agréer,
Monsieur, nos salutations distinguées.
Olivier PETIT
Associé
Dept. Tourisme, Hôtellerie & Loisirs
Deloitte Finance
Société par Actions Simplifiée au capital de 310.432 €
431 347 079 RCS Nanterre
TVA. FR 42 431 347 079
Member of
Deloitte Touche Tohmatsu
Table des matières
Table des graphiques, tableaux et illustrations
4
Executive Summary
5
Définitions
6
D.
A.
B.
C.
Préambule
7
1.
2.
8
9
Objectifs de la mission
Problématique générale
Environnement général
10
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
11
12
13
15
17
18
21
Localisation de la destination
Transports
Démographie
Économie
Tourisme : Offre
Tourisme : Demande
Conclusion
Marché du golf
1.
2.
3.
4.
5.
Marché du golf et son développement
Tourisme golfique en Europe
Structures de golf existantes
Approche économique
Synthèse
CITW – Golf en Wallonie : Maillage du territoire – Mai 2010
22
23
28
32
39
42
E.
F.
Structure et localisation de l’offre en Wallonie
45
1.
2.
3.
4.
5.
6.
46
48
51
63
64
65
Généralités
Structure de l’offre régionale
Focus par pôles
Synthèse des projets identifiés
Mise en perspective des projets avec l’existant
Synthèse
Préconisations
67
1.
2.
3.
4.
68
69
74
76
Introduction
Produits innovants
Indentification des zones et opportunités
Potentiel de développement
Annexes
81
1.
2.
3.
4.
5.
82
84
87
88
90
Descriptifs et définitions techniques
Comptes d’exploitations types
Niveaux de fréquentation des practices et académies
Impact environnemental du tourisme golfique
Emplois générés par l’activité golfique
© 2010 Deloitte Conseil, tous droits réservés
3
Table des graphiques, tableaux et illustrations
A.
Préambule
B.
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
17.
18.
19.
C.
Localisation générale
Réseau de transports de Wallonie
Temps de trajets entre les principales villes wallonnes ou limitrophes
Données démographiques
Densités de population en Belgique
Principales zone urbaines du Nord-Ouest de l’Europe
Volume de pop dans un rayon de 50 à 300 km de Namur
Evolution du taux de chômage en Belgique de 2005 à 2008
Répartition de l’emploi salarié par secteur d’activité en Belgique
Pib par habitant par arrondissement en 2007
Revenu moyen par déclaration par commune en 2007
Fréquentation par type d’attractions touristiques en 2008
Répartition des visiteurs par type d’attraction en 2008
Evolution des arrivées touristiques en Belgique de 1998 à 2008
Répartition des arrivées touristiques en Belgique en 2008
Concentrations touristiques en Belgique
Evolution des arrivées touristiques en Wallonie de 2000 à 2008
Répartition des arrivées par province
Répartition des arrivées par pays de résidence
D.
11
12
12
13
13
14
14
15
15
16
16
17
17
18
18
19
19
19
20
Structure et localisation de l’offre en Wallonie
30. Projets de golfs identifiés en Wallonie
E.
Préconisations
31. Golf semi-urbain
32. Communes où le prix de l’immobilier est le plus élevé
33. Projets recommandés en Wallonie selon leur priorité
F.
63
69
75
78
Annexes
34. Structures de comptes d’exploitation de golfs 9, 18 et 27 trous 85
35. Fréquentation et revenus potentiel des practices et académies 87
Marché du golf
20.
21.
22.
23.
24.
25.
26.
27.
28.
29.
Offre golfique en Europe du Nord Ouest
Evolution du marché golfique en Europe de 1985 à 2008
Répartition de l’offre et du nombres de golfeurs par province
Nombre de golfeurs par classe d’âge en 2008
Principaux marchés émetteurs, récepteurs et flux golfiques internat.
Structures de golfs, estimations des surfaces et montants d’invest.
Equipements nécessaires selon le niveau des golfeurs
Saisonnalité de la fréquentation d’un golf 18 trous en Wallonie
Répartition mensuelle du nombre de départs annuels d’un golf
Capacités de départ des golfs 9 et 18 trous en Wallonie
CITW – Golf en Wallonie : Maillage du territoire – Mars 2010
23
24
26
27
31
32
33
39
39
41
4
Executive summary
Offre et demande
– La Belgique affiche un des taux de croissance de l’offre golfique
les plus faibles du Nord Ouest de l’Europe (0% depuis 1995)
– Afin d’assurer un maillage cohérent du territoire, tout en limitant
les risques financiers, un total de 249 trous pourrait être
développé.
– Bien que le nombre de golfeurs ait progressé de 81% en
Belgique de 1995 à 2008, le taux de croissance reste nettement
inférieur aux moyennes nationales d’Europe du Nord – Ouest.
– Ces nouveaux développements seraient répartis sur 9 projets,
dont certains sont déjà initiés (Lacs de l’eau d’Heure)
– L’offre golfique existante est principalement positionnée sur un
segment 4/5 étoiles (76%), et 50% de l’offre est concentrée dans
la province du Brabant Wallon.
– Seul 3 des 34 golfs wallons bénéficient d’une
d’hébergement touristique, ils totalisent 41 chambres.
offre
– L’absence de personnalité belge sur le parcours professionnel est
une des conséquences visibles du déséquilibre de la répartition
de l’offre (en termes de gamme et de géographie) en Wallonie.
– Ces 9 projets comporteraient notamment les produits suivants :
Golf classique proposant le Daily fee,
Golf semi-urbain : golf intégrant également une infrastructure
séminaires et banquets, de l’hébergement et une offre bien-être
(fitness).
Residential Lifestyle Resort Community : produit incluant du golf,
de l’immobilier résidentiel et touristique, de l’hébergement marchand,
des infrastructures de loisirs et de sports et du commerce. Le golf ne
génère que 10% de l’activité du Resort, qui a vocation à dynamisé
l’activité économique locale.
Préconisations
– Les futurs golfs développés en Wallonie devront bénéficier d’une
demande locale forte, et de revenus réguliers et variés, afin de
minimiser le risque financier.
– En effet, le montant d’investissement important que nécessite un
golf, ainsi que les coûts d’exploitation en grande partie fixes, ne
permettent pas d’envisager un équilibre budgétaire avec une
fréquentation saisonnière.
– Une des priorités doit être d’assurer le développement d’un
« niveau d’entrée » ainsi que des opportunités de progression au
plus grand nombre.
5
Définitions
Termes généraux
– MICE : (Meeting, Incentives, Convention, Exhibition), il s’agit des
activités de tourisme d’affaires hors tourisme individuel. Les activités
MICE comprennent les réunions, séminaires, colloques, foires, congrès,
etc…,
Termes golfiques:
– Départ : Aire horizontale, souvent légèrement surélevée qui délimite
l'emplacement d'où l'on doit jouer pour commencer le trou. Des marques
de couleur différencient les départs de chacun en fonction de son niveau.
– Fairway : Surface engazonnée et bien entretenue, qui relie l'aire de
départ au green.
– Green : Surface de gazon très fin et très ras sur laquelle se trouve le
trou, signalé par un drapeau.
– Putting green : green d’entraînement.
– Green Fee : droit journalier que l’on acquitte pour jouer sur un parcours
– Un rough : En marge du fairway, zone moins léchée, où nous
n'enverront pas « volontairement » notre balle, et où herbe haute,
arbustes, forêt, corseront le jeu
– Bunkers : Obstacles généralement creux et remplis de sable, que l'on
trouvera sur le fairway ou aux abords du green, toujours à des endroits
stratégiquement choisis pour, une fois encore, corser le jeu.
– Obstacles d'eau : Lacs, étangs, ruisseaux ou rivières, ils agrémentent le
paysage et jouent leur rôle « d’obstacles ».
– Par : Nombre de coups idéal sur un trou
– Practice (ou Driving Range) : zone d’entrainement ou les joueurs
peuvent travailler leurs coups, à l’aide ou non d’un professeur,
– Practice à double entrée : il s’agit en fait d’un practice avec 2 zones de
départs (face à face), nécessite plus de terrain qu’un practice simple
mais largement moins que 2 practices séparés.
– Surface utilisable : terme utilisé en développement de golf, il s’agit de la
surface nécessaire au jeu du golf, hors zones protégées, marais et
pentes trop fortes
Equipements
– Equipement de Golf 2/3 étoiles : terme utilisé pour définir un produit se
dissociant d’un club de golf traditionnel
Golf traditionnel :(parcours de 18 trous, dont les revenus sont en grande
partie générés par les cotisations annuelles. Les visiteurs y sont tolérés plus
que bienvenus, et le club house n’est généralement pas accessible au grand
public)
– Les caractéristiques du golf 2/3 étoiles sont les suivantes :
Toutes les combinaisons de structure de golf permettant un intérêt durable
pour les joueurs débutants et expérimentés de tous niveaux. Cela peut être
des multiples de 6, 9 ou 18 trous de longueur variable. Un minimum de 15
trous et un practice éclairé seraient préférables.
Fonctionnement basé principalement sur le green fee avec possibilités de
cotisations annuelles,
Clubhouse accessible au public et multifonctionnel,
Qualité du parcours 3/4 étoiles avec des tarifs flexibles et raisonnables.
Offre variée et revenus basés sur le volume de green fees.
Produit lié autant que possible à une zone disposant de produits
complémentaires au golf (commerces, sports, activités de loisirs)
Produit en compétition avec les parcours 9 trous rustiques ou practices avec
petit parcours de 3 trous. L’attractivité est basée sur le volume de jeu et les
possibilités de progression en rejoignant un club classique ou en jouant
occasionnellement grâce au daily fee.
– Parcours Daily fee : Equipement basé sur la vente de green fee ou
de cotisations annuelle sans Droits de Jeu
Golf 18 trous de qualité avec des équipements de qualité intermédiaire,
Services annexes de qualité supérieure au golf 2/3 étoiles,
Positionnement marketing et de fournir un équipement de qualité et
abordable, sur le principe du « Pay when you Play »
Sources : ffgolf, Deloitte
6
A. Préambule
7
Préambule
Environnement
général
Marché
Marché du
Golf
Site
Structure de l’offre
en Wallonie
Projet
Préconisations
Annexes
Perf. Commerciales
1. Objectifs de la mission
Introduction
– L’objectif de la mission consiste à créer un document de synthèse
des infrastructures de golf en Wallonie afin de proposer des
volumes et/ou des stratégies de développement de l’offre golfique
en Wallonie.
– L’objectif de l’étude est d’émettre des suggestions concernant, le
positionnement, les composantes et les structures, pour différents
sites identifiés, proposés ou qui sont déjà destinés au
développement d’un équipement de golf, que ce soit par un
investisseur privé ou public.
Client et partenaire
– Notre client est le CITW – Centre d’Ingénierie Touristique de
Wallonie :
Il s’agit donc de considérer le Golf comme composante s’intégrant
dans un projet de développement touristique,
Toutefois, il sera nécessaire d’assurer tout développement futur par
une demande locale.
8
Préambule
Environnement
général
Marché
Marché du
Golf
Site
Structure de l’offre
en Wallonie
Projet
Préconisations
Annexes
Perf. Commerciales
2. Problématique générale
– La Belgique à l’un des taux de croissance parmi les plus faibles
d’Europe, à la fois en terme de nombres de nouveaux joueurs
(surtout les dernières années 2005-2008) mais aussi et de
manière plus importante, en terme de développement de
nouveaux équipements.
– Cela pourrait laisser penser que l’association souhaiterait
encourager de nouveaux golfeurs, tout en essayant de limiter le
développement de la concurrence (développement de nouveaux
golfs), en dehors de toutes autres formes que les Académies
avec le minimum d’équipements.
– La Belgique n’apparaît pas dans le classement des 15 premières
nations de golf en Europe avec 49 500 licenciés en 2008 (1
golfeur pour 215 habitants).
– L’existence d’une Association Nationale des propriétaires de golfs
n’est pas inhabituelle, mais il est particulièrement rare et ambigu
de voir une association de propriétaires de golfs apparaissant
comme un organisme national et financée en partie par la
cotisation obligatoire à la fédération nationale.
– Un élément fondamental de nos recherches était de vérifier si ces
phénomènes étaient dus au manque d’intérêt pour le golf en tant
que sport ou activité de loisirs, ou au manque d’équipement
approprié et d’opportunités.
– La répartition des parcours de golf en Wallonie est très irrégulière
avec des résidents en Brabant Wallon qui ont tous plusieurs golfs
accessibles en 10 minutes par la route, alors que les résidents du
Hainaut et du Luxembourg peuvent avoir jusqu’à 1 heure de route
pour atteindre le golf le plus proche.
– En outre, il apparaît nécessaire de définir l’approche envisagée :
Le développement d’équipements golfiques a pour objectif d’allonger
les saisons touristiques et d’améliorer l’activité commerciales des
hébergements touristiques. Cela, tout en s’assurant d’un équilibre
financier, plus facile a assurer avec une demande locale forte.
Définir une nouvelle approche si la relation Hôtel – Golf – Tourisme
ne paraît pas compatible
– Etant donné les montants d’investissement et les coûts
d’exploitation initiaux, il serait imprudent d’envisager un
développement de golf destiné en premier lieu à générer une
activité touristique, sans qu’il y ait une forte source locale de
recettes pour le golf et les infrastructures complémentaires, ou
des initiatives qui pourraient couvrir le développement de golf et
les coûts d’exploitation.
– De plus, l’AFG est en réalité « une association de propriétaires de
golf », avec seulement 34 membres, les propriétaires ou
présidents des golfs affiliés existants.
9
B. Environnement général
10
Préambule
Marché du Golf
Structure de l’offre en Wallonie
Préconisations
Annexes
1. Localisation de la destination
Région Wallonie
Tab 1 : localisation générale
2
– La Wallonie s’étend sur la partie sud de la Belgique ,
1
– La région compte 5 provinces :
7
8
Flandres
Brabant Wallon
6
Hainaut
3
Liège
4
5
Luxembourg
Allemagne
1
Namur.
– Avec plus de 200 000 habitants, Charleroi est la ville de
Wallonie la plus peuplée, juste devant Liège,
France
– La région Wallonne est bordée par d’importantes métropoles
étrangères, au niveau de chacune de ses frontières :
Pays-Bas : Eindhoven, Maastricht
Flandres : Anvers.
5
Ville
Population
- capitales
Agglomérations majeures
hors Wallonie
1
2
3
4
5
6
7
8
Principales villes Wallonnes 1
2
3
4
5
G.D
du
Luxembourg
4
France : agglomération Lilloise (Lille, Roubaix, Tourcoing),
Charleville-Mézières,
Légende
Luxembourg : Luxembourg ville,
Bruxelles
Allemagne : Aix-la-Chapelle, Düsseldorf,
3
2
Anvers (Flandres)
Eindhoven (Pays-Bas)
Aix-la-Chapelle (Allemagne) - Aachen
Charleville-Mézières (France)
Lille (France)
Maastricht (Pays-Bas)
Mönchengladbach (Allemagne)
Düsseldorf (Allemagne)
Mons
Charleroi
Namur
Liège
Arlon
472 071
407 667
295 000
54 036
232 432
179 815
260 018
581 122
hab.
hab.
hab.
hab.
hab.
hab.
hab.
hab.
91 152 hab.
201 593 hab.
107 939 hab.
190 102 hab.
26 929 hab.
Sources : Google Maps
11
Préambule
Marché du Golf
Préconisations
Annexes
2. Transports
– La Wallonie bénéficie d’un réseau autoroutier dense :
Tab 2: Réseau de transports de Wallonie
Les agglomérations principales de la région sont accessibles les
unes depuis les autres en 2H ou moins par la route,
2
7
Bruxelles ainsi que les agglomérations étrangères limitrophes (Lille,
Luxembourg, Aix-la-Chapelle, Cologne, Eindhoven, Maastricht) sont
également connectées à ce réseau autoroutier.
1
A4
A8
A16
A7
3
6
A A15
A26
5
4
– Toutefois cette, cette excellente accessibilité peut être un frein
au développement touristique :
B
A27
En effet, l’aller-retour pouvant se faire dans la journée, la
consommation d’un hébergement touristique ne se justifie pas.
– Le nord de la Wallonie bénéficie d’une desserte ferroviaire et
aérienne de grande qualité :
A4
Desserte à grande Vitesse par le Thalys de Liège, et à vitesse
normale de Mons, Charleroi et Namur,
Aéroports de Charleroi, Liège et Bruxelles.
Distance
Temps de
parcours
Charleroi
60 km
0h45
Mons
68 km
Liège
Villes
Transports
Distance
Temps de
parcours
Charleroi
100 km
1h05
1
Lille (France)
A4
E411 Bruxelles – Namur – Arlon - Luxembourg
0h50
Mons
130 km
1h22
2
Courtrai
A7
E19 : Bruxelles – Mons – Valenciennes (Fr)
97 km
1h10
Arlon
129 km
1h30
3
E429 : Lille – Tournai – Bruxelles (R0)
188 km
2h00
Lille
204 km
2h05
Mons
A8
Arlon
E42 : La Louvière – Charleroi – Liège
Lille
111 km
1h20
Luxembourg
169 km
1h50
Charleroi
A15
Luxembourg
212 km
2h15
Namur
6 Liège
A16
E42 : Tournai – A7 (Mons, Valenciennes)
A26
E25 : Liège – Bastogne – Neufchâteaux
7 Aix-la-Chapelle
A27
E42 : Vervier – Malmedy – St Vith
De Charleroi à…
(centre-ville)
Distance
Temps de
parcours
Mons
48 km
0h36
Arlon
175 km
Lille
Luxembourg
De Liège à…
(centre-ville)
Source :9INSEE
Légende
Tab 3 : Temps de trajet entre les principales villes wallonnes ou limitrophes
De Bruxelles à…
(centre-ville)
8
De Arlon à…
(centre-ville)
Bruxelles
4
5
Distance
Temps de
parcours
Mons
206 km
2h00
8 Charleville-Mézières
1h45
Lille
280 km
2h46
9 Luxembourg
122 km
1h20
Luxembourg
29 km
0h30
199 km
2h00
Sources : Viamichelin
Ligne Thalys Grande Vitesse
A
B
Ligne Thalys Réseau Classique
Aéroport Charleroi Bruxelles Sud
Aéroport Liège
Sources : Google Maps
12
Préambule
Marché du Golf
Préconisations
Annexes
3. Démographie
Dynamique démographique
– À fin 2008, la Wallonie comptait 3,46 millions d’habitants soit
32,4% de la population Belge.
Environ 117 300 habitants supplémentaires de 2000 à 2008,
Croissance annuelle moyenne modérée (+0,64%), inférieures aux
taux de croissance flamand et belge.
Tab 4 : Données démographiques (milliers d’habitants)
1990
2000
Var. annuelle moy. 90/00
2008
var. annuelle moy. 90/08
– Les provinces de Namur et du Luxembourg affichent les taux de
croissance annuels les plus forts (1% et 1,36%)
– Les communes affichant les densités de population les plus
élevées sont localisées :
Wallonie
Flandres
9 947,8
10 239,1
+0,29%
10 666,9
+0,70%
3 243,7
3 339,5
+0,29%
3 456,8
+0,64%
5 739,7
5 940,2
+0,34%
6 161,6
+0,71%
Source : INS
– Les provinces du Hainaut et de Liège sont les plus peuplées,
– Avec 1,3 et 1,05 million d’habitants, elles concentrent
respectivement 37,6% et 30,5% de la population wallonne.
Belgique
1990
1999
Var. an. moy. 90/99
2008
var. an. moy. 90/08
Brabant
Wallon
349, 9
n.d.
373,5
n.d.
Hainaut
Liège
1 278,0
1 279,5
0,01%
1 300,1
0,17%
998,2
1 019,4
0,21%
1 053,7
0,54%
Luxembourg
230,8
246,8
0,67%
264,1
1,36%
Namur
421,2
443,9
0,53%
465,4
1,00%
Source : INS
Tab 5 : Densités de population en Belgique
Sur un axe de Mons à Namur, englobant l’agglomération de
Charleroi,
A l’extrême Nord de la Wallonie, en périphérie de Bruxelles,
Dans la région de Liège et jusqu’aux frontières Allemande et
Hollandaise (grande proximité de Maastricht et d’Aix-la-Chapelle).
Les villes de Verviers et Spa affichent également des densités de
population parmi les plus importantes de Wallonie.
A l’extrême Sud-Est de la région, les villes d’Arlon et d’Aubange,
bénéficient de l’influence de la ville de Luxembourg.
Source : CITW
13
Préambule
Marché du Golf
Préconisations
Annexes
3. Démographie
Zones d’influences démographiques :
Tab 6 : Principales zones urbaines du Nord-Ouest de l’Europe
– Sur le territoire Belge et ses environs, les principales zones
urbaines et/ou industrielles sont principalement localisées à
proximité des fleuves :
Axe Dunkerque – Namur : cette zone suit notamment la Sambre. Il
s’agit de la principale zone urbaine de Wallonie. Les densités de
population les plus importantes sont observées sur cet axe.
Notons toutefois que Namur et Liège ne font pas partie de ces zones
malgré des densités de populations élevées.
Axe Lille – Gant – Anvers : cette zone recouvre une grande partie de
territoire Wallon. Elle s’étend jusqu’à la frontière hollandaise.
– La position centrale de la région Wallonne et sa proximité de
métropoles étrangères majeures lui permettent d’atteindre un
marché potentiel conséquent :
Tab 7 : Volume de population dans un rayon de 50 à 300 km autour de Namur –
Luxembourg (millions d’habitants)
2 millions d’habitants dans un rayon de 50 kilomètres de la zone
Namur/Luxembourg,
2 mio.
habitants
9 Millions d’habitants dans un rayon de 100 kilomètres de la zone
Namur/Luxembourg,
50 km
20 Millions d’habitants dans un rayon de 150 kilomètres de la zone
Namur/Luxembourg.
9.0 mio.
habitants
100 km
20 mio.
habitants
150 km
66 mio.
habitants
300 km
14
Préambule
Marché du Golf
Préconisations
Annexes
4. Economie
Chômage :
– Le taux de chômage en Wallonie s’élevait à 10,1% à fin 2008.
Chômage en baisse régulière, il a diminué de 2 points de 2004 à
2008 (soit -16,5%)
Tab 8 : Evolution du taux de chômage en Belgique de 2004 à 2008
30%
25%
20%
Niveau supérieur à la moyenne Belge et à la Flandres,
Seul la région de Bruxelles – Capitale affiche un niveau de chômage
supérieur.
Emploi
15,9%
15%
10%
5%
16,0%
12,1%
10,1%
8,5%
7,0%
5,4%
3,9%
0%
2004
– Le secteur tertiaire est prépondérant dans l’économie :
Il représente 77% des emplois en Wallonie contre 74% en Flandres
et 91% dans la région de Bruxelles – Capitale,
Toutefois près de la moitié des emplois du tertiaire sont concentrés
dans les activités de services non marchands (social, éducation,
santé, etc,..)
– Un secteur industriel encore très présent dans l’économie
Flandres
2005
2006
Wallonie
2007
2008
Bruxelles-Capitale
Belgique
Source : Ministère du travail et de l’emploi
Tab 9 : Répartition de l’emploi salarié par secteur d’activité en Belgique
Wallonie
62%
15%
6%
15%
15% des emplois salariés en Wallonie, mais plus de 19% de la
valeur ajoutée de la région
Les principaux employeurs privés sont des entreprises industrielles :
•
•
•
•
•
Industrie chimique : Baxter (1700 emplois), Exxonmobil (500
personnes), GlaxoSmithKline Biologicals (4000 emplois)
Minéraux non métalliques : Saint-Gobain
Métallurgie : Caterpillar (Gosselies),
Matériel de transport : Sonaca
Agroalimentaire : Coca-cola, Ferrero,
Flandres
57%
Bruxelles
17%
6%
76%
0%
tertiaire
20%
40%
commerces
Construction
19%
15%
60%
Industrie
2% 6%
80%
100%
Agriculture
Source : INS
15
Préambule
Marché du Golf
Préconisations
Annexes
4. Economie
De fortes disparités selon les provinces :
Tab 10 : PIB par habitant par arrondissement en 2007
En Indice, Wallonie = 100
– Les arrondissements de Wavre, Liège, Namur et Marche-enFamenne affichent un niveau de PIB par habitant supérieur à la
moyenne Wallonne :
Wavre : l’économie de cet arrondissement est dynamisée par la
proximité de la région Bruxelles-Capitale,
Namur et Liège sont toutes deux les villes principales de Province et
chef lieu d’arrondissement. Elles centralisent à ce titre les
administrations et sont plus attractives pour les entreprises.
– Au niveau communal, ce sont généralement les villes
périphériques des agglomérations principales qui affichent les
niveaux de revenus moyens les plus élevés :
Les communes de l’arrondissement du Brabant Wallon ainsi que
celles à proximité de la frontière du Luxembourg affichent les revenus
par habitant les plus élevés,
De même les communes au sud et à l’est de Liège, ainsi que celles
limitrophes d’Aix-la-Chapelle déclarent des revenus par habitant
annuels supérieurs à 27 500 €,
Source : Chiffres clés de la Wallonie N°10
Tab 11: Revenu moyen par déclaration par communes en 2007
En euros
Sur la ville de Charleroi, le revenu moyen est parmi les plus faibles
de Wallonie, alors que les 3 villes du sud de Charleroi bénéficient de
revenus moyens élevés
Cette répartition des revenus s’explique notamment par le fait
que les ménages disposant d’un niveau de vie confortable,
sinon élevé, tendent à se domicilier en retrait des villes afin de
bénéficier d’un meilleur cadre de vie.
– De manière générale, les arrondissements et villes à proximité de
la frontière française affichent les niveaux de vie les plus faibles.
Seules l’arrondissement de Tournai, qui bénéficie de l’influence de
l’agglomération lilloise affiche des niveaux de PIB et de revenus
moyens dans la moyenne Wallonne.
Source : Chiffres clés de la Wallonie N°10
16
Préambule
Marché du Golf
Préconisations
Annexes
5. Tourisme : Offre
Filières touristiques en Wallonie
– En Wallonie, le tourisme s’organise autour des filières suivantes :
Tourisme Culturel : 172 sites culturels étaient répertoriés en tant
qu’attractions touristiques en 2008 :
• 20 châteaux et citadelles,
• 18 demeures et monuments historiques,
• 134 musées,
• Les Grottes de Han, le domaine provincial de Chevetogne et le
parc Paradisio sont les attractions les plus visitées.
Tourisme Sportif : avec les infrastructures de randonnées pédestre,
équestre et cycliste, location de VTT avec GPS, sports de glisse (ski,
patin, luge), ou encore le golf.
Tab 12 : Fréquentation par type d’attractions touristiques en 2008
Type
Attractions nature
Attractions nautiques
Centres récréatifs et parcs
Châteaux et citadelles
Demeures et monuments historiques
Musées
Total
Nb
32
23
25
20
18
134
252
Visiteurs
1 933 235
1 089 759
2 746 950
761 534
695 484
2 001 159
9 228 121
Source : OTW
Tab 13 : Répartition des visiteurs par type d’attraction en 2008
Tourisme Nature : cette filière s’organise notamment autour des
différentes réserves naturelles, des grottes (16 sites répertoriés en
Wallonie), du tourisme fluvial, des sites naturels (notamment les
« lacs de l’eau d’heure »).
22%
21%
7%
8%
Parcs d’attractions : de nombreux parcs ont été développés en
Wallonie sur diverses thématiques : parcs naturels tels que
Paradisio, parcs aquatiques et aqualudiques (Walibi, Ardennes
Aventure).
12%
30%
Tourisme de Bien être : notamment autour des sources thermales
de Wallonie. Cette offre s’est essentiellement développée autour de
Spa et Chaudfontaine.
Attractions nature
Attractions nautiques
Centres récréatifs et parcs
Châteaux et citadelles
Demeures et monuments historiques
Musées
Source : OTW
17
Préambule
Marché du Golf
Préconisations
Annexes
6. Tourisme : Demande
Arrivées touristiques:
Tab 14 : Evolution des arrivées touristiques en Belgique de 1998 à 2008
1998 = 100
140
– En 2008, la Wallonie concentrait 21% des arrivées touristiques en
Belgique
Soit une croissance annuelle moyenne de +1,56% contre des taux de
+1,86% en Flandres et +2,51% au niveau de la région de BruxellesCapitale.
Au niveau national la croissance annuelle des arrivées touristiques
s’élève à +1,94 %
– Cette répartition de l’activité touristique en Belgique au détriment
de la région Wallonne est due au manque d’élément touristique
structurant de la région.
La Flandres bénéficie de 2 pôles touristiques majeurs avec sa région
« littoral » et la région de « Campine »,
+ 2,51%/an
120 +1,86%/an
120
Milliers
– De 2000 à 2008 la Wallonie a connu une progression de sa
fréquentation touristique de +près de 17% :
128
130
+1,56%/an
109
117
110
100
100
100
107
105
90
80
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Evo
00/08
Région flamande
Région wallonne
Région de Bruxelles-Capitale
Source : OTW
Tab 15: Répartition des arrivées touristiques en Belgique en 2008
L’attrait touristique de la région de Campine semble essentiellement
justifié par la présence de parcs touristiques de type « Center
Parcs »,
Le tourisme en région de Bruxelles-Capitale est essentiellement un
tourisme d’affaires drainé par les nombreuses entreprises mais
également par les institutions européennes.
23%
56%
– La durée moyenne de séjour en Wallonie était de 2,6 jours en
2008. Cette DMS, s’explique par une forte proportion de clientèle
d’affaires (Province du Brabant Wallon notamment) et
d’excursionnistes (clientèle à la journée).
21%
Région flamande
Région wallonne
Région de Bruxelles-Capitale
Source : OTW
18
Préambule
Marché du Golf
Préconisations
Annexes
Focus par province :
Tab 16 : Concentrations touristiques en Belgique
– Les provinces de Liège et du Luxembourg concentrent
respectivement 34% et 29% des arrivées touristiques en
Wallonie.
Les arrivées en Province de Liège ont progressé de + 13% entre
2000 et 2008
La Province du Luxembourg affiche une baisse régulière de sa
fréquentation touristique depuis 2000 (-6,2%).
– En 2008, la province de Namur représentait 16% de la
fréquentation touristique Wallonne,
La province affiche ainsi une perte de -7,3% des arrivées en 2008 par
rapport à 2000.
– Le Brabant Wallon et le Hainaut sont les provinces les moins
touristiques mais se développent fortement :
La fréquentation touristique du Brabant Wallon est essentiellement
due à une clientèle de transit. Elle représentait 8% des arrivées en
2008 et est en progression de 15% depuis 2000.
– Contrairement à la région Flamande, la Wallonie ne bénéficie pas
de la présence de pôle touristique majeur.
En Flandres le tourisme est principalement concentré dans les
régions du littoral et de Campine
En Wallonie, aucune concentration de nuitées n’apparaît réellement
sur la carte, la fréquentation est plus diffuse sur le territoire.
Source : CITW
Tab 17 : Evolution des arrivées touristiques en Wallonie de Tab 18 : Répartition des
2000 à 2008 (2000 = 100)
arrivées par province
200
16%
180
Milliers
13% des arrivées en Province du Hainaut. Les arrivées ont progressé
de +87% en 8 ans
13%
160
140
29%
34%
120
100
80
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Brabant wallon
Luxembourg
8%
Hainaut
Namur
Liège
Brabant wallon
Liège
Namur
Hainaut
Luxembourg
Source : OTW
19
Préambule
Marché du Golf
Préconisations
Annexes
Nationalités de clientèles :
– La clientèle Belge est la clientèle majeure en Wallonie, elle
concentre 48% des arrivées en 2008 contre 44% en 2000
Tab 19 : Répartition des arrivées touristiques par pays de résidence
2008
48%
16,7%
9%
10%
7%
Les arrivées belges ont progressé de plus de 20% en 8 ans et
prennent une part de plus en plus importante.
– Les clientèles étrangères les plus importantes sont les clientèles
d’Europe de l’Ouest :
Pays-Bas : 17% des arrivées. Cette clientèle est en hausse en
Wallonie (+16% d’arrivées de 2000 à 2008)
Grande Bretagne : la clientèle Britannique totalise 9% des arrivées en
2008. Elle est en recul ces dernières années. En 2008, près de 15%
de touristes britanniques de moins qu’en 2000,
2000
44%
0%
16,2%
20%
40%
12%
60%
9% 8,5%
80%
100%
Belges
Hollandais
Britanniques Français
Allemands
Américains
Espagnols
Italiens
Chinois
Japonais
Source : OTW
France : la clientèle française est en progression. Elle concentrait
10% des arrivées en 2008, et affichait une progression de +27% par
rapport à 2000
La clientèle Allemande, comme la clientèle Britannique affiche un
recul de -7% par rapport à 2000. Elle ne représente plus que 7% des
touristes contre 8,5% en 2000.
Les espagnols et Italiens représentent 2 à 3% des touristes, et sont
en progression (+66% pour les espagnols et +8% pour les Italiens)
– Des clientèles américaines et asiatiques encore peu présentes :
Le marché américain a contribué à 2,5% de la fréquentation
touristique en 2008, en recul de plus de 20% par rapport à 2000
Le Japon affiche la même tendance avec une baisse de 40% des
touristes en 8 ans. Les japonais comptent pour moins de 1% des
arrivées
Seul les touristes chinois sont plus nombreux en 2008 qu’en 2000
(+34%) mais restent encore peu (0,7% des touristes).
20
Préambule
Marché du Golf
Préconisations
Annexes
7. Conclusion
Forces
• Localisation stratégique de la Belgique au centre de l’Europe,
• Proximité de Bruxelles et des institutions européennes, facteur de
développement économique,
• Adéquation entre densité du réseau autoroutier et superficie du
territoire qui permet de rejoindre les villes principales entre elles en
moins de 2 heures,
Faiblesses
• Réseaux autoroutier et ferré à grande vitesse principalement
développé dans le nord de la région, à proximité de Bruxelles,
• Economie en reconversion, encore marquée par le déclin des
activités minières et d’industrie lourde,
• Manque d’élément touristique structurant en Wallonie,
• Absence de pôle touristique structuré,
• Densité du réseau ferroviaire, et connections avec les réseaux
Thalys et Eurostar vers les grandes agglomérations et capitales
européennes,
• Baisse de fréquentation des clientèles allemande et britannique.
• Densité du réseau autoroutier, permettant l’accès à des marchés
importants, notamment en Allemagne et Hollande (Cologne, Aix-laChapelle, Eindhoven, Maastricht), en moins d’1H30 depuis l’Est de
la Wallonie,
• Tendance de la population belge a chercher son lieu de résidence
à l’extérieur des grandes villes, afin de privilégier un meilleur cadre
de vie,
• Filières du tourisme vert et sportifs développées.
21
C. Marché du Golf
22
Préambule
Marché du Golf
Préconisations
Annexes
1. Marché du golf et son développement
Nord-Ouest de l’Europe continentale
– Ce tableau présente l’état actuel des marchés du golf en Europe
du Nord-Ouest
– Le tableau 19, en page suivante, illustre la croissance de l’offre et
de la demande golfique lors des 25 dernières années. La
construction de golfs a connu une croissance significative, voire
même une explosion entre 1985 et 1995. Les 10 années
suivantes ont été nettement plus calmes, permettant ainsi que la
croissance de la demande rejoigne le niveau de cette nouvelle
offre.
– La majorité de ces constructions de golf ont été durables.
Toutefois, en France, la création de presque 300 parcours, en
moins de 10 ans a provoqué un dépérissement généralisé de
l’offre en raison d’un manque d’études de marché, d’un manque
d’appréhension des problèmes de saisonnalité, des coûts
d’exploitation annuels, et des effets de l’introduction d’un système
de handicap centralisé par les fédérations nationales de golf.
– En outre, de nombreux golfs ont été développés de façon
indépendante avec peu de développement immobilier pour
couvrir le coût de construction du golf et pour absorber en partie
les coûts d’exploitation. En conséquence, de nombreux
programmes, notamment lancés par des Japonais incapables de
les commercialiser, ont été saisis par les créanciers et vendus
pour une fraction de l’investissement initial.
– Plus de 1090 nouveaux équipements golfiques ont été
construits en Europe Continentale du Nord-Ouest depuis 1995,
c’est-à-dire après le boom de 1985/95, ce qui représente une
progression de 58% de l’offre sur la période. Le nombre de
golfeurs a progressé de 180% depuis 1995 et de 678% depuis
1985, soit près de 1,5 millions de nouveaux golfeurs.
Tab 20 : Offre golfique en Europe du Nord-Ouest
Joueurs Population Population Parcours Population
2008
2008
par Joueur 2008
par golf
Rang
Pays
1
Angleterre*
910 900 50 763 000
56
1 897
26 760
2
Allemagne**
557 427 83 314 000
3
Suède
532 944
149
684
121 804
9 113 000
17
462
19 725
4
France
378 275 61 538 000
163
559
110 086
5
Espagne***
318 377 44 475 000
140
318
139 858
6
Pays-Bas
303 000 16 358 000
54
154
106 221
7
Irlande******
290 120
4 315 000
15
425
10 153
8
Ecosse*
245 500
5 117 000
21
578
8 853
9
Danemark
145 310
5 447 000
37
170
32 041
10
Norvège
121 389
4 681 000
39
169
27 698
11
Finlande
116 473
5 278 000
45
117
45 111
12
Autriche
104 172
8 299 000
80
149
55 698
91 791 59 131 000
13
Italie
14
Pays de Galle*
15
Suisse
S/Total- Top 15
Total Europe N-O ****
Reste de l’Europe *****
Belgique
*
**
***
****
*****
******
644
258
229 190
61 838
2 966 000
48
162
18 309
52 967
7 509 000
142
94
79 883
4 230 483 368 304 000
87
6 196
59 442
4 410 000 739 000 000
168
6 560
112 652
179 517 370 696 000
2 065
364
1 018 396
49 500 10 650 000
215
77
138 312
Wallonie
22 134
3 440 000
155
34
101 176
Golfeurs en Gde Bretagne + Irlande estimés à 2,5 millions.
La part de golfeurs dans la population est diminuée par la réunification.
Nombre de golfeurs tiré vers le haut par les expatriés et retraité britanniques,
irlandais, allemands et suédois.
38 pays affiliés a l’EGA (European Golf Association)
38 pays moins ceux du Top 15 listés au dessus
Chiffres tiré vers le haut par les membres internationaux, doubles licences,
etc…
Sources : ega-golf.org, eurostat, Deloitte
Europe Continentale du Nord-Ouest (ECNO) = Pays du Top 15 hors Iles Britaniques :
Allemagne, Suède, France, Espagne, Pays-Bas, Danemark, Norvége, Finlande, Autriche,
Italie et Suisse
23
Préambule
Marché du Golf
Préconisations
Annexes
Nord-Ouest de l’Europe continentale
Tab 21 : Evolution du marché golfique en Europe de 1985 à 2008
Golfeurs
Pays
– En incluant les Iles Britanniques, le marché
européen du golf représente :
1 golfeur pour 87 habitants,
1 parcours de golf pour 59 442 habitants
– En
excluant,
le
marché
britannique,
traditionnellement
très
important,
les
statistiques des 10 premiers marchés
d’Europe continentale du Nord-Ouest sont :
– En excluant également l’Espagne et l’Italie,
non réellement comparables en raison de
leurs localisations et de leurs climats différents
de ceux des pays d’Europe du Nord-Ouest, les
statistiques sont :
1 golfeur pour 86 habitants
2008/9
1
Angleterre* 910 900 595 000 53%
2
Allemagne** 557 427
67 332 728%
3
Suède
532 944 107 000 398%
63 724 494%
4
France
378 275
5
Espagne*** 318 377
29 521 978%
6
Pays-Bas
303 000
16 055 1787%
7
Irlande****** 290 120
93 700 210%
8
Ecosse*
245 500 183 000 34%
9
Danemark
145 310
25 000 481%
10
Norvège
121 389
5 600 2068%
11
Finlande
116 473
6 011 1838%
12
Autriche
104 172
5 024 1973%
13
Italie
91 791
18 000 410%
14
P. Galles*
61 838
37 015 67%
15
Suisse
52 967
11 000 382%
S/Total- Top 15
4 230 483 1 262 982 235%
Top 10 hors Iles
Britanniques
1 terrain de golf pour 138 312 habitants
Population
Nb
par
2008
Golfeur
50 763 000
56 1 897
83 314 000
149
684
9 113 000
17
462
61 538 000
163
559
44 475 000
140
318
16 358 000
54
154
4 315 000
15
425
5 117 000
21
578
5 447 000
37
170
4 681 000
39
169
5 278 000
45
117
8 299 000
80
149
59 131 000
644
258
2 966 000
48
162
7 509 000
142
94
368 304 000
87 6 196
Totale
Parcours de Golf
Golfeurs
Nb Evo 1985
/parcours
1985
/ 2008
2008
480 1 300
46%
815
190
260%
1 154
181
155%
677
156
258%
1 001
84
279%
1 968
32
381%
683
257
65%
425
444
30%
855
51
233%
718
9
1778%
995
18
550%
699
23
548%
356
61
323%
382
115
41%
563
30
213%
683 2 951
110%
2 669 158
343 267
678%
297 634 000
112
3 040
9 237
679
348%
Europe 38 ****
Reste de l’Europe
*****
4 410 000
1 312 032
236%
739 000 000
168
6 560
672
978
120%
179 517
49 050
266%
370 696 000
2 065
364
493
27
1248%
Belgique
Flandres
Wallonie
49 500
27 366
22 134
9 300 432% 10 650 000
7 210 000
3 440 000
215
263
155
77
643
18
328%
– En Belgique, le marché golfique représente :
1985
Evo.
85/08
Golfeurs en Gde Bretagne + Irlande estimés à 2,5 millions en raison des parcours « Daily fee » qui ne nécessitent pas
de licence fédérale.
Concentration des golfers diluée par la réunification, fortes concentrations autour de Frankfort/Dusseldorf, Munich,
** Berlin et Hamburg
*** Nbre de golfeurs accru par les expatriés et retraités britanniques, irlandais, allemands et suédois.
**** 38 pays affiliés a l’EGA (European Golf Association)
***** 38 pays moins ceux du Top 15 listés au dessus
****** Chiffres tiré vers le haut par les membres internationaux, doubles licences, etc…
Sources : ega-golf.org, eurostat, Deloitte
*
24
Préambule
Marché du Golf
Préconisations
Annexes
Belgique / Wallonie
Parcours de golf
– La construction de parcours de golfs en Belgique est divisée en
deux périodes :
La période avant 1985, avec le développement de 18 « Royal »
Golfs,
La période de « boom » de 1985 à 1995, avec la construction de 59
parcours
– La Wallonie et la Belgique dans son ensemble ont été
sujettes à une stagnation virtuelle de la construction de
terrains de golfs depuis 1995 (0% de croissance). C’est un
contraste important avec le reste du Nord Ouest d’Europe
Continentale, qui a connu 1090 nouveaux golfs, soit une
croissance de 58% sur la même période.
– La demande golfique, sur les 15 dernières années et également
au sein des 10 pays d’Europe Continentale du Nord Ouest a
progressé de 180% soit 1,5 Millions de nouveaux licenciés
enregistrés par leurs fédérations respectives.
– Les Pays-Bas et l’Allemagne, limitrophes de la Wallonie, ont
affichés des taux de croissances respectifs de +256% et +145%
de 1995 à 2008, ce qui représente environ 450 000 nouveaux
joueurs. Ces 2 marchés représentent 836 000 golfeurs en 2009.
– La Belgique, Flandres et Wallonie réunies, a enregistré 22 500
nouveaux golfeurs sur la même période, soit une croissance de
81% des licenciés pour 0 nouvelles infrastructures.
– La part la plus importante et la plus dynamique de la croissance
de la demande en Europe du Nord Ouest, a eu lieu dans des
pays avec des populations plus faibles et des climats moins
propices au golf qu’en Belgique : Danemark, Norvège, Suède,
Finlande, Autriche, Suisse.
Le Belgique et la Wallonie n’ont connu aucune croissance pendant
cette période, stagnant ainsi à 77 installations,
Une croissance identique à celle des pays limitrophes aurait
impliqué la création de 44 nouveaux parcours de golf
Joueurs
Le nombre de joueurs de golf en Europe Continentale du Nord-Ouest
a affiché une croissance de +678% sur la période 1985 – 2008. En
Belgique, cette croissance s’est élevé à +447%.
De 1995 à 2008, le nombre de joueurs dans la zone a progressé de
180%, contre 81% en Belgique, dont la progression de la demande
est freinée par le manque d’infrastructures adaptée et leur mauvaise
répartition sur le territoire.
Depuis 1985, 1,5 millions de nouveaux golfeurs ont été dénombrés
sur les 10 premiers pays golfique d’Europe Continentale du Nord
Ouest, dont 40 200 en Belgique.
Pendant les années 2000 à 2008, période de développement
économique, le nombre de joueurs de golf n’a progressé que de
33% contre une moyenne de 72% en Europe Continentale du Nord
Ouest.
Cependant, le problème majeur est la grande hétérogénéité à
la fois dans les infrastructures et dans la répartition des
golfeurs par province ou plus précisément dans les cercles de
20 km, autour des principales agglomérations de notre
benchmark
– L’absence de personnalité belge sur le circuit international est
une des conséquences visibles du déséquilibre de la répartition
des structures de golfs.
25
Préambule
Marché du Golf
Préconisations
Annexes
Tab 22 : Répartition de l’offre golfique et du nombre de golfeurs par province en Wallonie en comparaison avec les moyennes d’Europe
Population
Golfs
Trous
18 Trous
Golfeurs*
Population/
18 trous
Population/
Golfeur
Europe Continentale du Nord-Ouest
201 537 000
2 558
2 312 000
78 787
87
Nord Ouest Europe + GB & Irl.
265 000 000
5 620
3 820 000
47 153
69
N.W. Europe + GB & I - (2)
265 000 000
5 620
4 820 000
47 153
55
Belgique
10 650 000
77
Wallonie
3 434 000
34
676
37,6
21 262
91 438
162
Wallonie + 50% de la population de Bruxelles
3 958 000
34
676
37,6
22 486
105 391
176
Bruxelles x 50% + Brabant Wallon.
894 000
13
334
18,6
11 221
48 180
80
Brabant Wallon
370 000
13
334
18,6
9 997
19 940
37
Wallonie hors Brabant Wallon
3 064 000
19
342
19,0
11 265
161 263
272
Hainaut
1 294 000
4
81
4,5
2 208
287 556
586
Liège
1 047 000
9
144
8,0
5 534
130 875
189
Luxembourg
261 000
2
33
1,8
463
142 364
564
Namur
462 000
6
90
5,0
1 836
92 400
252
Sources : Deloitte
– La Wallonie compte 21 262 golfeurs licenciés,
Soit 1 golfeur pour 162 habitants contre 1 golfeur pour 87 habitants
en moyenne dans la zone ECNO (Europe Continentale du NordOuest)
– Au niveau des infrastructures de golf, le Brabant Wallon,
bénéficiant de la proximité de Bruxelles, concentre également 13
des 34 golfs et 50% des trous de golf de Wallonie.
– Le Brabant Wallon concentre 9 997 golfeurs soit 47% des
licenciés de Wallonie :
– L’offre est répartie de manière très hétérogène. En effet, alors
que la moyenne de la Zone ECNO est d’1 golf pour 78 787
habitants, les statistiques pour la Wallonie sont les suivantes :
Liège avec 5534 licenciés concentre 26% des golfeurs wallons,
Le Hainaut représente 10,4% des golfeurs
Namur concentre 8,6% des golfeurs wallons
Luxembourg représente 2,2% des golfeurs de Wallonie
1 golf pour 91 438 habitants en Wallonie
1 golf pour 19 940 habitants en Brabant Wallon
1 golf pour 130 875 et 142 365 en provinces de Liège et Luxembourg,
1 golf pour 287 556 en province du Hainaut.
Bien qu’il ne s’agisse que de statistiques, ne reflétant pas la réalité du maillage. Il apparaît clairement que la répartition de l’offre golfique
par province est très hétérogène en Wallonie.
26
Préambule
Marché du Golf
Préconisations
Annexes
Profil moyen du golfeur en Europe continentale:
– Age :
En Europe près de 60% des golfeurs sont âgés de 50
ans et plus:
– Sexe :
65% de golfeurs hommes contre 35% de femmes
– Sport pratiqué par des catégories sociales élevées :
• Revenus 5 fois supérieurs au salaire minimum,
• Médecins, avocats, métiers de la finance, chefs d’entreprises,
salariés cadres et cadres supérieurs en activité ou à la retraite.
– Au point de vue personnel :
•
•
2 fois plus divorces que dans la moyenne nationale
Hobbies : Voyages, gastronomie, tennis, bien-être (spa, fitness).
Tab 23 : Répartition des golfeurs par classe d’âge en 2008
Les « 51 ans et + » représentent 58% des golfeurs
80 et +
76-79
72-75
68-71
64-67
60-63
56-59
51-55
46-50
42-45
38-41
34-37
30-33
26-29
22-25
19-21
16-18
14-15
12-13
- de 12 ans
20 000
10 000
0
Femmes
10 000
20 000
30 000
Hommes
Source : ffgolf
27
Préambule
Marché du Golf
Préconisations
Annexes
2. Tourisme golfique en Europe
Tourisme Golfique
– Le profil du touriste golfique se réparti en 3 catégories:
Les groupes masculins se déplaçant principalement en voiture pour
des week-ends prolongés, ou en avion pour une semaine. Il s’agit de
groupes de 4 à 12 personnes qui s’hébergent en général dans des
hôtels,
Les couples n’ayant plus d’enfants à charge, de 50 ans et plus,
voyageant de 2 à 4 couples, et qui résident en hôtel pour 2 à 3 nuits.
Toutefois une grande partie de cette clientèle est également
consommatrice de séjours à la semaine (7 jours), en location si
chaque chambre dispose de sa propre salle de bains.
Familles pratiquant le golf dans le cadre des vacances avec les
enfants. Elles recherchent principalement des hébergements de type
locatifs (résidences de tourisme, locations saisonnières, etc.),
notamment en raison de leur flexibilité par rapport à l’hôtellerie
(restauration) et des différences de prix (élément majeur pour une
famille qui dépense plus de 200€ de green fees par jour). Les
périodes de fréquentation sont liées aux vacances scolaires.
– Pour les 2 premières catégories, la saisonnalité est caractérisée
par des pics de fréquentation au nord de l’Europe de mars à mijuin, et une seconde saison de mi-septembre à fin octobre. 65%
de cette clientèle vient au printemps et 35% en automne.
– Les vacances de golf sont le 3ème ou 4ème motif de séjour de
manière générale, sauf pour les ménages les plus passionnés.
– Comme toute forme de tourisme international, le tourisme
golfique est très sensible aux variations des taux de change.
Marchés émetteurs
– Iles Britanniques
Les golfeurs se déplaçant en voiture se dirigent principalement vers
les côtes françaises et britanniques. Historiquement, la clientèle
britannique se déplace vers le Pas-de-Calais, la Normandie, le
Bretagne et pour les longs séjours autour de Bordeaux, Biarritz et de
la Provence (Côte d’Azur).
La Suède, le Danemark, les Pays-Bas et la Finlande ont essayé
d’attirer la clientèle britannique avec un succès limité.
Les vols courts courriers sont concentrés sur le sud de l’Espagne,
l’Algarve et la Côte d’Azur pour des raisons climatiques, mais aussi
pour la forte disponibilité et la flexibilité des prix de l’ hébergement
(locatif, hôtels, résidences, etc.) hors juillet /août.
L’existence de packages touristiques incluant une offre golf proposés
par des tour opérateurs spécialisés sur le golf ou les grands Tour
Opérateurs généralistes représente un véritable plus pour la clientèle.
Il s’agit d’une grande tendance aujourd'hui sur le marché du tourisme
golfique
– Etats-Unis:
Les golfeurs américains qui voyagent en Europe sont en majeure
partie composés des familles d’origine irlandaise qui retournent dans
leur pays au moment des vacances. Ils se dirigent pour la plus part
vers la côte du Sud-ouest (Killarney) mais aussi vers Dublin
(destination plus masculine, généralement « père et fils »)
L’Ecosse, lieu de naissance du golf, a notamment développé le golf
par la notoriété des venues, lors des tournois, de St.
Andrew/Carnoustie, Gleneagles, Muirfield et Turnberry/Troon,
bénéficiant d’une culture du golf vieille de 400 ans. L’écosse
bénéficie aujourd’hui d’une bonne fréquentation des clientèle
golfiques en provenance des Etats Unis et du Japon.
28
Préambule
Marché du Golf
Préconisations
Annexes
Marchés émetteurs (suite)
– Etats-Unis (suite) :
L’Italie bénéficie très peu du marché américain malgré la forte
émigration nationale. Ce phénomène s’explique par le fait que
l’émigration vienne du sud, et les meilleures infrastructures sont
localisées dans le nord du pays. En outre, l’Italie est peu connue en
tant que destination golf, en grande partie en raison du manque de
golfeurs italiens sur le circuit professionnel.
Le marché américain impacte peu la fréquentation des golfs de Côte
d’Azur. Lorsque c’est le cas, cette fréquentation est essentiellement
due à la renommée internationale de Cannes, St. Tropez et de
Monaco, des nombreux événements qui s’y déroulent et des hôtels
de luxe.
L’Américain n’est pas un bon voyageur, au mieux il parle un peu
espagnol, et connaît l’offre de tourisme golfique de son pays, du
Mexique, Porto Rico, des Bermudes, des Bahamas et des Caraïbes.
– Suède
Etant donné, la brièveté des journées en hiver et leur longueur en
été, les touristes golfiques suédois vont aussi loin vers le sud, que
leur budget le leur permet, pendant la période de janvier à avril
– Pays-Bas
Le Pays Bas a connu une croissance de golfeurs parmi les plus
dynamiques en Europe, sans pouvoir (autorisations) développer le
nombre de structures suffisantes dans les zones appropriées.
Les hollandais et surtout les golfeurs sont voyageurs. Les atouts de
l’est de Wallonie la rende particulièrement attractive pour ce marché,
au niveau des courts séjours en voiture. Cependant, l’offre
d’hébergement doit être adaptée car cette clientèle est très exigeante
à ce niveau et recherche un rapport qualité/prix intéressant.
– Reste de l’Europe
Comme les suédois, les golfeurs du Nord Ouest de l’Europe
cherchent le soleil de novembre à avril, selon leurs possibilités
financières, sinon ils se retournent vers les sports d’hiver
traditionnels.
Les colonies ou dépendances françaises ne parviennent pas à attirer
les touristes non-francophones en nombre malgré des budgets
marketing et communications importants ces dernières années.
– Long courrier
Le tourisme golfique long courrier est rarement généré sur les
périodes de basse saison. Il peut éventuellement être annexé à des
événements commerciaux ou de loisirs majeurs tels que le Festival
de Cannes, un grand prix de Formule 1, un tournoi de tennis du
Grand Chelem ou une course hippique importante, mais le golf n’est
pas l’objectif initial du séjour touristique.
Comme avec la plupart du tourisme dans l’hémisphère nord, le client
tend à se déplacer vers le sud. En raison, de l’encombrement que
représente le matériel de golf, les européens préfèrent se déplacer
en voiture, mais pour trouver le soleil pendant l’hiver (novembre à
avril), ils peuvent avoir besoin de prendre l’avion, selon le budget et
le temps dont ils disposent.
Ainsi, Les Pays Bas affichent le nombre de golfeurs par club, le plus
élevé en Europe avec presque 2 000 golfeurs par parcours, contre
une capacité optimale de 500/600 golfeurs par parcours.
Hormis quelques parcours d’exception, principalement situés sur la
côte, les golfs sont plats, sans grand intérêt et surchargés.
29
Préambule
Marché du Golf
Préconisations
Annexes
Tourisme récepteur
– Iles Britanniques :
De mai à octobre, largement dépendant du marché domestique. En
mai/juin et septembre/octobre, les nord-américains et les européens
très riches viennent sur les côtes d’Ecosse, d’Irlande et du sud de
l’Angleterre,
La Grande Bretagne dispose de nombreux complexes hôtel/golf. Le
concept a démarré avec les brasseurs Whitbread avec la chaîne
« the Country Club Hotels », maintenant commercialisée par Marriott.
concentration de golfeurs par habitant, et par la culture des
entreprises d’insérer le golf dans les événements d’affaires
(séminaires, conférences, etc,…)
– Suède
La Suède ne parvient pas à se commercialiser en tant que
destination de tourisme golfique hors de ses pays voisins, et hors du
tournoi Midnight Sun (Tournoi International organisé sur 4 jours, fin
juin. Il se déroule 24h/24),
– Reste de l’Europe (Nord de l’Afrique et Turquie inclus)
15 structures de ce type existent aujourd’hui en Grande-Bretagne
avec une clientèle d’affaires séminaires et conférences du lundi au
vendredi et une clientèle de loisirs les week-ends.
Les régions des lacs en Autriche et en Italie, attirent une grande
partie de leur tourisme golfique international depuis l’Allemagne, en
tant que destinations accessibles en voiture.
Chaque hôtels propose un golf 27 trous ou plus, une piscine
couverte, un fitness et une offre MICE. Ils sont positionnés en
catégorie 3 étoiles, sur des sites localisés à 20 km des
agglomérations majeures.
Le Maroc est dans une phase de développement de golf très forte
avec un risque de sur-capacité. L’équilibre financier est basé sur
d’importantes ventes immobilières à une clientèle d’Europe du Nord,
comme cela s’est passé dans la région de Murcia en Espagne entre
2000 et 2005. Le développeur espagnol Fadesa, en faillite avait de
grands complexes en cours de construction au Maroc et en Espagne.
La chaîne « De Vere Hotels » a développé le concept dans les
années 80 – 90, en reconvertissant des bâtiments historiques et sur
un positionnement 4 étoiles. Leur fleuron, l’hôtel le Belfry, un
développement contemporain, est une exception. Cet établissement
accueille actuellement le siège de la PGA (Professional Golfer’s
Association) avec 3 golfs 18 trous et l’Académie Nationale de la PGA.
Le Belfry est au cœur de la région des « Midlands », avec la
présences de villes majeures dans toutes les directions :
Birmingham, Leicester, Coventry, Northampton, Wolverhampton,
etc...,
Le concept est très orienté vers la notoriété de la marque.
– Etats-Unis :
Plus ou moins 90% des revenus touristiques des Etats-Unis sont
d’origine domestique générés par les différences de climat, la
La Costa del Sol et l’Algarve restent principalement fréquentées par
les clientèles britanniques, suédoises et allemandes.
Le golf en France est largement concentré autour de la Provence, du
Pays Basque, et des côtes du nord du pays. Très peu de tourisme
golfique national (interne) est généré,
Même sur la côte d’Azur, le tourisme golfique est conditionné par
l’accessibilité automobile.
La Turquie a déclaré son intention de rivaliser avec la Costa del Sol
et l’Algarve en développant 100 parcours de golf sur les 15
prochaines années. Le développement a commencé avec déjà près
de 20 parcours ouverts et d’autres en construction. Cette activité se
développe dans la région d’Antalya/Belek
30
Préambule
Marché du Golf
Préconisations
Annexes
Tourisme récepteur (suite)
– Long courrier
Ce marché est dominé par les flux des américains et japonais se dirigeant en grande partie vers les lieux de golf historiques, notamment en Irlande et
en Ecosse, et vers les parcours « links » construits dans les dunes. Ces golfs sont très attractifs car ils représentent l’origine du jeu, et affichent des
tarifs de 150 à 300 € par personne pour une tournée 18 trous.
Tab 24 :Principaux marchés émetteurs, récepteurs et flux touristiques golfiques internationaux
Marchés émetteurs
Marchés récepteurs
Flux de tourisme golfique internationaux
31
Préambule
Marché du Golf
Préconisations
Annexes
3. Structures de golf existantes
– Le tableau ci-dessous présente les structures de golf les plus courantes, de la plus basique à la plus complète, ainsi que des montants
d’investissements et surfaces indicatifs (pouvant varier selon le lieu d’implantation)
Tab 25 : Structures de golfs les plus courantes et estimations des surfaces et montants d’investissements
Localisation
Place ou parc en ville
Equipements principaux
Notes
Surface
Green Dernier Cri
Surface artificielle
Budget (1)
600 / 1 000 m²
175 000 €
9 trous Pitch and Putt
4 ha
750 000 €
Place ou parc en ville
Practice avec filet + Putting Green
700 / 1 300 m²
250 000 €
Parc Public
Practice / Académie
Green Dernier Cri
9 trous Pitch and Putt
Practice avec filet + Putting Green
Utilisation occasionnelle du centre
Parcours 9 trous
Académie + parcours 9 trous
Parcours 18 trous
Académie + parcours 18 trous
Practice a double entrée
5 ha
1 000 / 2 500 m²
4 ha
2 500 / 5 000 m²
5 ha
400 m²
15 ha
21 ha
40 ha
46 ha
6 ha
600 000 €
300 000 €
750 000 €
750 000 €
600 000 €
25 000 €
1 250 000 €
1 850 000 €
3 500 000 €
4 100 000 €
750 000 €
9 trous = 1 500 m
18 ha
1 750 000 €
Cf produits innovants
25 ha min
Parc Public
Centre sportif
Académie
Académie + 9 trous
Golf Semi-urbain
Golf municipal
Surface artificielle
Filets et tapis de sols
Bunkers, App./Greens
90 ha
6 000 000 €
18 + 9 + Académie
Clubhouse 750 m²
75 /80 ha.
7 250 000 €
Pay & Play haut de gamme
(4 x 9 loops) + 6 + Académie
Clubhouse - 1 200 m²
115 ha
11 000 000 €
Club privé 3 étoiles
C/H = 1 250 m²
80 ha
9 000 000 €
Fitness, Sauna, Hammam, Tennis
120 ha +
11 500 000 €
Fully integrated Spa + etc
170 ha +
15 000 000 €
Resort
18 + 9 trous + Académie
3 X 9 trous loops + 6 trous +
Académie
4 x 9 trous loops + 6 trous +
Académie
3 étoiles
27 trous de Golf
90 ha +
11 000 000 €
Resort
4 étoiles
36 /54 trous de Golf
150 ha +
16 000 000 €
Resort
5 étoiles
45 / 72 trous de Golf
250 ha +
25 000 000 €
Pay & Play(E)
18 + 9 + 6 + Académie
(2)
(1) Budget d’investissement indicatif pour les infrastructures de golfs et clubhouses uniquement
Pay & Play : Parcours de golf sur lequel un joueur peut jouer en s’acquittant uniquement d’un droit d’entrée (pas de Membership annuel)
32
Préambule
Marché du Golf
Préconisations
Annexes
– Le tableau ci-dessous présente les structures de golf les plus adaptées selon le niveau des joueurs, ainsi que les surfaces nécessaires pour
les développer, la distance idéale de localisation par rapport au domicile du joueur et les niveaux de prix envisageables:
Tab 26 : Equipements nécessaires selon le niveau des golfeurs
Débutant
N°
Type d’équipement
1
Practice
2
Intermédiaire
Min Surf.
N°
4 ha
6
Complexe sportif
polyvalent
0,5 ha
7
3
Académie
7+ ha.
8
4
Pitch & Putt
4 ha
9
5
Simulateurs – (chacun)
35 m²
10
coût par visite
Distance du lieu
de résidence
5/20 Euros
Moins de 10km
coût par visite
Distance du lieu
de résidence
Académie avec petit parcours
Expérimenté
Min Surf.
N°
9 ha.
11
Equipement municipal de bonne
qualité
Daily Fee / Equipement
commercial
Min Surf.
80 ha
Parcours municipal - 9 trous +
académie
Golf intégré dans un équipement
sportif
Golf intégré dans une structure
touristique
25 ha
12
21 ha
13
Club privé
65 ha
22 ha
14
Resorts
100 ha
35 m²
15
35 m²
5 à 30 Euros
Moins de 15kms
coût par visite
Distance du lieu
de résidence
80 ha
10 à + de 100 Euros
Moins de 50 kms.
33
Préambule
Marché du Golf
Préconisations
Annexes
Putting green – Town Hall Square / Town Park
– Ce produit est essentiellement un « outil test », ne permettant de
« créer » de nouveaux golfeurs, que si un équipement évolutif est
disponible à proximité afin de satisfaire un intérêt éventuel pour le
golf
– Le Putting green sera développé comme suit selon sa localisation
Installation
Surface
Surf. Nécessaire
Heures d’ouverture
Personnel
Personnel supp.
Options
Urban Square
Town Park
De Pâques à la Toussaint
A l’année ou saisonnière
Synthétique
Synthétique ou herbe naturelle
600 m²
1 000 m²
11 : 00h - Variable
11 : 00h - Variable
1 personne pendant les heures d’ouverture
Jardinier municipal à temps partiel
Snack Bar - Franchise
– Ce type d’équipement peut être accompagné par un point de
restauration simple fournissant des prestations boisson (café, jus,
bières), qui pourra éventuellement être sous traité
– Les marchés cibles seraient les personnes recherchant une
première expérience du golf :
Nouveaux retraités, employés de bureaux pendant la pause déjeuner
ou après la fin de journée,
Personnes faisant du shopping ou retraités pendant la semaine
Parc public – « 9 trous Pitch & Putt »
– Nécessitant environ 4 hectares, la localisation idéale de ce type
d’équipement est dans un parc public, accessible à pied depuis
un centre de population, un site touristique ou un centre sportif.
Financé et entretenu par la collectivité (municipalité), le montant
d’investissement devra être bien maîtrisé.
Des tarifs de l’ordre de 4 à 6€, comprenant la location de 2 clubs
paraissent cohérents
– Ces petits terrains sont parfaitement adaptés aux sites
touristiques, académies, ou en compléments des terrains de sport
ou des hôtels.
– Ils peuvent également venir en complément des terrains de golfs
classiques,
– Avantages par rapport à des parcours 18 trous traditionnels :
Réduit le terrain nécessaire ainsi que les coûts de maintenance,
Réduction du temps de jeu : de 45 min à 2 H au lieu de 4H ou plus
Fort potentiel de jeu : plus de 70 000 départs par an
Tarifs inférieurs pour les joueurs, permet d’élargir le marché
– Cependant, ces produits sont rarement rentables s’ils sont
exploités de façon indépendante. Ainsi, la municipalité doit
prévoir un risque de perte annuelle de l’ordre de 15 000 à
20 000 € par an.
Familles en début de soirée et les week-ends
– Selon la taille du parcours de golf, le prix pour 9 trous de
« Putting » débutera à 1€ (location du club incluse)
– Ce type de produit est une 1ère marche très précieuse à l’échelle
du golf.
34
Préambule
Marché du Golf
Préconisations
Annexes
Practices et académies
– Alors que l’investissement est comparativement bas, les
décisions relatives à l’emplacement de ces équipements
nécessitent la plus grande attention.
– Un grand nombre de golfeurs et de parcours de golf sans practice
ni académie sont nécessaires à proximité.
– Par ailleurs, le fait qu’une académie ou un practice soit rattaché à
un complexe sportif, permet une meilleure visibilité et ainsi
d’accéder à de nouveaux marchés. Le fait d’être rattaché a une
salle de sport ou une piscine municipale améliore les synergies
de management en permet de partager les coûts de direction,
d’accueil, maintenance et ainsi de réduire les coûts d’exploitation.
– Les practices gérés indépendamment et sans parcours de golf à
proximité, n’attirent pas de touristes, et doivent être envisagés à
proximité des centres de population majeurs ou en tant que partie
intégrante d’un produit touristique structurant.
– Chaque practice ou académie qui inclue un golf inférieur à 9
trous, coure un risque supplémentaire au niveau des charges
salariales et des équipements spécifiques à prévoir.
Golf 9 trous
– La surface nécessaire au développement d’un golf 9 trous
complet peut varier de manière importante:
Un parcours respectant les normes haut de gamme, soit une
longueur entre 2 700 et 3 300 mètres nécessite de 25 à 30 hectares
et 65% de l’investissement d’un parcours18 trous du même standing.
– L’image typique du golf 9 trous est un parcours de qualité
médiocre. Un parcours de qualité est pourtant tout à fait
envisageable en 9 trous.
– De bons parcours de 6 et 9 trous nécessitent un design
spécifique et une analyse du marché. Toutes les clientèles ne
peuvent pas se permettre ou n’ont pas l’envie de passer du
temps ou de dépenser l’argent pour un parcours 18 trous de
grande qualité (5 à 7 heures en comptant l’arrivée, le jeu, le
temps de se changer, un repas ou une boisson au clubhouse, et
60 à 120 €, voire plus par personne).
Golf 18 trous
– Les golfs peuvent être classés de la même façon que les hôtels
avec un classement par étoiles, leur positionnement tarifaire, qui
sélectionnent ainsi la clientèle
– Le développement d’un golf 18 trous peut nécessiter de 32 à 60
hectares voire plus. Toutefois la longueur du parcours n’est pas
le seul critère de classement :
Le design, la taille (de 250 à 800 m²) et la qualité des greens peuvent
représenter jusqu’à 50% du coût de construction.
Certains des meilleurs parcours d’Ecosse et d’Irlande sont 20% plus
courts que leurs équivalents américains, mais plus difficiles
techniquement.
Un golf de 900 mètres de longueur (9 x Par 3 trous) nécessite un peu
moins de 6 hectares utilisables,
35
Préambule
Marché du Golf
Préconisations
Annexes
Golf 18 trous (suite)
– Bill Amick, un architecte de golf américain a développé un golf 18
trous, en utilisant alternativement des Par 3 et des Par 4 pour un
terrain Par 63 sur approximativement 35 hectares.
– Alors que ces terrains n’accueilleront jamais un tournoi majeur, ils
ont été salués pour leur difficulté technique et le plaisir de jeu par
certains des meilleurs joueurs du monde comme Jack Nicklaus et
Greg Norman
– Les nouvelles conception de départs permettent plus de flexibilité
pour créer des parcours de 4 700 mètres jusqu’à 6 700 mètres
de longueur
– L’évolution de ces structures est également une progression
digne d’attention. Jusqu’alors les départs étaient classés par sexe
(pour homme ou femme), stigmatisant ainsi des joueurs trop
jeunes, trop âgés ou peu expérimentés qui devait jouer sur les
départs pour « femmes ». Les pays golfiques émergents ont
adopté un système avec des piquets de différentes couleurs, afin
de supprimer toute stigmatisation.
Clubs de membres privés
– Peu de clubs en Europe Continentale sont véritablement des
« clubs privés ». Par définition, les membres sont les actionnaires
du club ou les titulaires du bail.
– Le club peut être géré dans un but de rentabilité ou simplement
pour maintenir les équipements en état (Association à but non
lucratif). Pour les clubs plus récents, il peut y avoir un droit
d’entrée plus ou moins important (remboursable ou non) de
manière à financer les coûts de développement.
– Le Membership est géré par un comité qui débat et décide
également le volume de Green Fees annuel et du tarif, du
montant des provisions pour renouvellement, des tarifs
d’inscriptions annuels, et de tout ce qui concerne la politique
tarifaire du Clubhouse. Dans ce scénario, il n’y a ni développeurs
ni actionnaire majoritaire.
– Un développeur peut créer un club de membres privés, avec une
phase de cession basée sur la vente de Memberships (parts de la
société d’exploitation et des installations golfiques).
– Ce système est souvent lié à un programme immobilier, dans
lequel le développeur commercialise les parts de l’exploitation du
golf conjointement aux parts de copropriété immobilière
(immobilier et golf indissociables)
– Le développeur ayant construit le terrain de golf réalise une
marge sur ces prix de vente habituellement de l’ordre de 15% à
40%, et en moyenne autour de 25%. Il ne garde aucun pouvoir de
décision ni aucune obligation vis-à-vis de l’exploitation, car toutes
les parts sont cédées avec l’immobilier.
– Le développeur peut, dans certains cas, conserver quelques
parts dans la copropriété immobilière ou dans l’exploitation du
golf, notamment lorsque le projet est situé dans une zone
touristique avec un fort taux d’ensoleillement annuel et des jours
longs (possibilités de jeu importantes et niveau de rentabilité
élevé).
36
Préambule
Marché du Golf
Préconisations
Annexes
Entreprises commerciales
– Il peut s’agir de simples complexes golfiques gérés de façon
indépendante, contrôlés à 100% par le propriétaire.
– Traditionnellement, ce type de structure propose un accès en
«Daily Fee» pour le grand public, mais également un système
d’inscriptions annuelles. Toutefois, le contrôle et la prise de
décisions restent exclusifs au propriétaire. Aucune intervention
des inscrits n’est possible, alors que dans d’autres structures, ils
peut arriver que les joueurs souscrivant à une cotisation annuelle
confondent leur rôle individuel ou collectif avec celui du
propriétaire (association sportive, golfs municipaux)
– D’autres structures commerciales peuvent également inclure de
l’hôtellerie, de la restauration, un infrastructure séminaires &
banquets, mais de même le centre de décision reste exclusif.
Golfs municipaux
– Les collectivités locales d’Europe Continentale ont toujours été
réticentes à investir dans les équipements golfiques sous la
forme d’équipement sportifs locaux.
– Ce raisonnement est en contraste total avec les piscines
municipales qui nécessitent un investissement initial plus
important en terme de construction, et qui représentent des
pertes annuelles ainsi que des coûts de maintenance nettement
plus importants.
– Cela pourrait également être comparé avec un centre
d’athlétisme amateur, dont le coût de développement est assez
important mais qui génère peu de revenus.
– Les golfs municipaux se répartissent en 2 catégories:
Les golfs développés dans le cadre du développement de l’activité
touristique,
Les golfs créés pour encourager le jeu localement
– Développements touristiques :
Dans les climats européens, les projets de golf municipaux sont par
nature dans les zones qui ont une forte activité en juillet/août, mais
qui cherchent à prolonger le pic saisonnier traditionnel (5/6
semaines).
Ils sont habituellement situés sur des destinations balnéaires qui ne
bénéficient pas des infrastructures et/ou du climat adéquats pour
assurer une activité à l’année.
Des golfs municipaux ont également été développés dans des
destinations de sports d’hiver avec l’objectif de créer une deuxième
saison de Juin à Octobre de manière à assurer la stabilité de l’activité
économique sur toute l’année.
De manière générale, il est considéré que des séjours de 2 nuitées et
plus dus au tourisme golfique génèrent sur l’économie locale
(hébergements, restauration, cadeaux, autres activités,) 5 à 8 fois le
montant dépensé en green fees.
Toutefois, très peu de golfs municipaux peuvent survivre sans un
nombre important de joueurs locaux. Ceci peut entraîner d’importants
conflits avec les joueurs inscrits à l’année. Ces derniers risquent en
effet de se sentir prioritaires sur les touristes en pleine saison, alors
que l’objectif initial du développement golfique était pour attirer ces
touristes. Ce phénomène se produit couramment les week-ends
lorsque l’association sportive réserve le parcours pour une
« compétition entre membres », qui peut être ouverte mais alors
fortement réglementée.
37
Préambule
Marché du Golf
Préconisations
Annexes
– Développements du jeu local :
Hors des Iles Britanniques, le financement municipal du golf à
vocation de la demande local n’est pas habituel. Même la Suède, qui
a une des concentrations de golfeurs par rapport à la population les
plus importantes, a cherché des stratégies alternatives à l’implication
à long terme, préférant diverses formes de subventions.
Au Royaume-Uni, le golf a été considéré comme une partie
essentielle de l’offre sportive municipale avec de véritables parcours
18 trous ou plus. Plus récemment, les développements ont étés plus
modestes et attachés à des centres sportifs. Ce type de structure
permet d’une part de développer le golf par une plus grande visibilité
et notamment des publics les plus jeunes et sportifs, mais également
en réduisant les coûts fixes fonctionnels en partageant la réception,
les commerces, la restauration ainsi que les coûts de maintenance.
La Suède a pris une position similaire, mais en raison d’hivers
difficiles et des contraintes de luminosité, le fait plutôt sous la forme
de practices sous des dômes gonflables qui sont utilisés
pratiquement tout au long de l’année pour le golf, le tennis, les
entrainements de football et d’autres activités telles que des
expositions, foires et réunions.
38
Préambule
Marché du Golf
Préconisations
Annexes
4. Approche économique : développement et exploitation
Organisation
Saisonnalité de l’exploitation
– La restauration du club house très souvent sous-traitée :
Risque élevé de conflit d’intérêt, entre le gestionnaire du restaurant et
celui du golf (horaires d’ouverture, acceptation de la clientèle
extérieure, prestations proposées)
– Double facturation des practices :
Droit d’accès : 10 à 15€ + Redevance de jeu : 3 à 4€ par sceau de
balles utilisé,
– Les membres traditionnels des club de golfs en Wallonie, ont
approximativement les habitudes de jeu telles que présentées cidessous. Toutefois, les volumes de jeu seront différents.
– Notons que dans les destinations non-touristiques, il peut y avoir
une baisse de la fréquentation durant les périodes de vacances
scolaires, du fait des départs en vacances des membres.
– L’activité par jour de la semaine et par heure du jour est
également à prendre en compte.
Elément rare dans le monde du Golf, certainement un des obstacles
au développement du golf.
Tab 27 : Saisonnalité de la fréquentation d’un golf 18 trous en Wallonie avec des potentiels de 25 000 et
30 000 départs par an
Jan
Fév
Mar
Avr
Mai
Jui
Juil
Aoû
Sep
Oct
Nov
Dec
Tab 28 : Répartition mensuelle du nombre de départs annuels
d’un golf en Wallonie
Total
% des jeux annuels 2%
4%
8%
11%
16%
14%
10%
9%
12%
8%
4%
2%
100%
Départs annuels 25 000 25 000 25 000 25 000 25 000 25 000 25 000 25 000 25 000 25 000 25 000 25 000
Jours 31
28
31
30
31
30
31
31
30
31
30
31
365
Semaines 4,5
4
4,5
4,25
4,5
4,25
4,5
4,25
4,25
4,5
4,25
4,25
52
Nb jeux par jour 16
36
65
92
129
117
81
73
100
65
33
16
W/E- W/Day Split 50%
50%
50%
50%
50%
50%
50%
50%
50%
50%
50%
50%
Semaine 11
25
44
65
89
82
56
53
71
44
24
12
W/E 28
63
111
162
222
206
139
132
176
111
59
29
20%
18%
16%
14%
12%
10%
8%
Jan
Fév
Mar
Avr
Mai
Jui
Juil
Aoû
Sep
Oct
Nov
Dec
Tot
% des jeux annuels 2%
4%
8%
11%
16%
14%
10%
9%
12%
8%
4%
2%
100%
Départs annuels 30 000 30 000 30 000 30 000 30 000 30 000 30 000 30 000 30 000 30 000 30 000 30 000
Jours 31
28
31
30
31
30
31
31
30
31
30
31
365
Semaines 4,5
4
4,5
4,25
4,5
4,25
4,5
4,25
4,25
4,5
4,25
4,25
52
Nb jeux par jour 19
43
77
110
155
140
97
87
120
77
40
19
W/E- W/Day Split 50%
50%
50%
50%
50%
50%
50%
50%
50%
50%
50%
50%
Semaine 13
30
53
78
107
99
67
64
85
53
28
14
W/E 33
133
194
267
247
167
159
212
133
71
35
75
6%
4%
2%
0%
Jan Fév Mar Avr Mai Juin Juil Aoû Sep Oct Nov Dec
Périodes de saturation du golf durant laquelle les golfs traditionnels risquent de refuser les visiteurs
Périodes pendant lesquelles le taux d’occupation est inférieur à 50%
39
Préambule
Marché du Golf
Préconisations
Annexes
Marketing
– Il existe de nombreux segments de clientèles et de nombreuses
stratégies commerciales sur les clientèles existantes et
potentielles :
Tourisme golfique, retraités locaux, couples aisés, familles, hommes
d’affaires locaux ou en déplacements, etc….
Le Yield Management est peu développé dans l’industrie golfique, et
peu d’initiatives sont menées pour attirer de nouvelles clientèles.
Développement d’un parcours de golf :
– Le coût de construction peut varier de manière importante selon
la nature du sol, la taille des greens, le nombre de départ, les
équipements techniques :
Le green peut varier de 250 à 800 m² et peut représenter jusqu’à
50% du coût de construction
– Eléments benchmark sur des golfs 3 et 4 étoiles :
Coûts d’exploitation
– Le budget d’exploitation annuel d’un golf 18 trous, hors
restauration (clubhouse), est de l’ordre de 800 k€ :
Ce qui représente 16 000 green fees à 50€,
Ou plus traditionnellement 400 inscription annuelles à 1 500€ + 4 000
green fees,
800 k€ n’incluent pas le retour sur investissement attendu par le ou
les propriétaires, ni les charges financières éventuelles.
– La pondération est identique à celle des coûts de construction, il
faut compter 65% de 800 k€ pour un golf 9 trous (indépendant et
de qualité égale) soit de l’ordre de 520 k€.
– Notons par ailleurs que :
80% des coûts sont fixes,
Une fois le seuil de rentabilité atteint, les revenus supplémentaires
sont presque intégralement du bénéfice,
Coût de construction d’un golf : 200 k€ par trou (estimation très
sommaire),
Il faut considérer environ 4 millions d’Euros pour un golf 18 trous, 3
étoiles supérieur (hors foncier, clubhouse et bâtiments réservés à
l’entretien)
– Pondération du coût de développement :
Un parcours 9 trous indépendant (non lié à un autre parcours), coûte
environ 65% du coût d’un golf 18 trous à critères équivalents (normes
et distances),
Les économies d’échelle sont significatives au fur et à mesure que le
nombre de trou augmente (si construction en même temps)
40
Préambule
Marché du Golf
Préconisations
Annexes
Volume de jeu
Tab 29 : Capacités de départ des golfs 9 et 18 trous en Wallonie
Capacité des golfs 18 trous
Heures Capacité
Capacité Jours Capacité Index
Jours Capacité
de
par
par Jour par Mois par Mois Météo Jouables Indexée
Départs Heure
– Un golf 18 trous représente un potentiel de 51 000 départs par an
– Un golf 9 trous dispose d’un potentiel de 69 000 départs par an,
– Le volume de jeu d’un parcours est impacté à la fois par la durée
des jours et par la météo.
– En considérant l’impact de la météo et des heures de coucher du
soleil :
Indexation à 34 000 départs maximum par an pour un golf 18 trous,
Indexation à 45 000 départs par an pour un golf 9 trous,
– Un golf 27 trous configuré en 3 x 9 trous permet pratiquement
d’obtenir 2 fois la capacité d’un 18 trous.
Janvier
Février
Mars
Avril
Mai
Juin
Juillet
Août
Septembre
Octobre
Novembre
Décembre
Total
Performances
– La plupart des golfs d’Europe continentale affichent un taux
d’occupation inférieur à 40%,
– La majorité des clubs affiche une perte opérationnelle pendant
70% des périodes d’ouverture
Perte ou gain
opérationnel
Coûts annuels
=
Heures d’ouvertures
annuelles
-
Revenus
horaires
Janvier
Février
Mars
Avril
Mai
Juin
Juillet
Août
Septembre
Octobre
Novembre
Décembre
Total
2
3
6
7
8
9
9
8
7
6
3
2
24
24
24
24
24
24
24
24
24
24
24
24
48
72
144
168
192
216
216
192
168
144
72
48
31
28
31
30
31
30
31
31
30
31
30
31
1 488
2 016
4 464
5 040
5 952
6 480
6 696
5 952
5 040
4 464
2 160
1 488
30%
40%
50%
60%
70%
80%
80%
80%
80%
70%
55%
30%
51 240
9
11
16
18
22
24
25
25
24
22
17
9
446
806
2 232
3 024
4 166
5 184
5 357
4 762
4 032
3 125
1 188
446
221
34 769
Capacité des golfs 9 trous
Heures Capacité
Jours
Capacité Jours Capacité Index
Capacité
de
par
Jouable
par Jour par Mois par Mois Méteo
Indexé
Départs Heure
s
4
24
96
31
2 976
30%
9
893
5
24
120
28
3 360
40%
11
344
8
24
192
31
5 952
50%
16
2 976
9
24
216
30
6 480
60%
18
3 888
10
24
240
31
7 440
70%
22
5 208
11
24
264
30
7 920
80%
24
6 336
11
24
264
31
8 184
80%
25
6 547
10
24
240
31
7 440
80%
25
5 952
9
24
216
30
6 480
80%
24
5 184
8
24
192
31
5 952
70%
22
4 166
5
24
120
30
3 600
55%
17
1 980
4
24
96
31
2 976
30%
9
893
68 760
221
45 367
41
Préambule
Marché du Golf
Préconisations
Annexes
5. Synthèse
Offre
• En moyenne, les 10 premiers marchés golfiques d’Europe
Continentale du Nord Ouest (ECNO) comptent 1 parcours de golf
pour 97 365 habitants contre 1 pour 138 312 en Belgique
• Plus de 1090 parcours de golfs ont été développés sur la zone
ECNO depuis 1995 (+ 58%) contre aucun développement en
Belgique.
• La répartition de l’offre par province apparaît très inégale en
nombre mais également en niveau de gamme. L’absence de
personnalité belge sur le circuit professionnel en est une
conséquence
Demande
Tourisme golfique
• Le golf arrive en général en 3ème ou 4ème motif de séjour,
• La clientèle britannique qui se déplace en voiture se dirige
essentiellement vers les côtes britanniques ou vers les côtes
françaises,
• La clientèle américaine voyage peu pour le golf en zone ECNO. Elle
peut consommer du golf lors d’un séjour touristique, mais qui a un
autre but.
• La clientèle suédoise recherche les destinations soleil de janvier à
avril en raison de la brièveté des journées en hiver
• La Belgique compte 1 golfeur pour 215 habitants, la Wallonie 1
golfeur pour 155 habitants contre une moyenne des 10 premiers
marchés de la zone ECNO à 1 golfeur pour 112 habitants,
• L’offre étant saturée aux Pays-Bas, les Hollandais et notamment les
golfeurs voyagent beaucoup. Ils cherchent en premier lieu des
parcours de qualité, accessibles en voiture et de l’hébergement
souvent à des prix modestes.
• Le nombre de golfeurs en Belgique a connu une croissance de +81%
depuis 1995 soit + 22 500 golfeurs.
• L’accessibilité de la destination en voiture reste un facteur décisif
pour l’attractivité.
• En comparaison la zone ECNO a vu son nombre de golfeurs croître
de 180%.
• L’Allemagne et les Pays-Bas ont affiché des taux de croissances
respectifs de + 145% et +256% entre 1995 et 2008 ce qui
représente 450 000 golfeurs supplémentaires.
• Des pays avec des populations plus faibles et des climats moins
propices ont supporté la plus forte partie de la croissance de la
demande golfique depuis 1995
42
Préambule
Marché du Golf
Préconisations
Annexes
5. Synthèse
Produits existants
Structures existantes
• Putting green : green d’entraînement. Doit être utilisé comme outil test
afin de faire découvrir le golf à un prix faible. Il nécessite des
infrastructures plus complètes à proximité afin satisfaire « l’appétit » de
nouveaux golfeurs potentiels.
• Clubs de membres privés: Clubs dont les membres sont les
actionnaires ou les titulaires du bail. Ces clubs peuvent être gérés dans
but de rentabilité ou simplement avec l’objectif de maintenir les
équipement en état. Pour les clubs les plus récents, il peut y avoir un
droit d’entrée plus ou moins important afin de financer le développement.
Ce type de structure peut être développer par un promoteur qui se
retirera au fur et à mesure de la cession des memberships. Les décisions
sont prises par un comité, il n’y a pas d’actionnaire majoritaire.
• 9 trous Pitch & Putt : parcours financés par la collectivité. Ils sont
généralement localisés dans des parcs publics, dans des lieux
touristiques ou en complément des complexes sportifs. Ce type
d’infrastructure permet de faire découvrir le golf à un plus grand
nombre par une meilleure visibilité (localisation) et des tarifs nettement
inférieurs à un club de golf traditionnel.
• Practices et Académies : Comparativement aux autres produits, le
coût d’investissement est inférieur. Toutefois, l’emplacement est
primordial. Ces produits doivent se situer à proximité d’un golf sans
académie, et si possible attachés à un équipement sportif (salle de
sport, piscine municipale) afin de réduire les coûts d’exploitation et
d’assurer un maximum de visibilité.
• Golf 9 trous : ils souffrent généralement d’une image de moyenne
qualité. Un parcours 9 trous peut toutefois être de bonne qualité et
représenter une bonne alternative à un golf 18 trous pour des golfeurs
ne voulant ou ne pouvant pas y consacrer autant de temps ni d’argent.
Ce type d’équipement peut, selon le design, nécessiter de 6 à 30
hectares.
• Golf 18 trous : Parcours les plus fréquents, leur qualité peut varier
énormément d’un parcours à l’autre. Bien que ne faisant pas l’objet
d’un classement officiel, ils peuvent être classés comme des hôtels,
selon leur positionnement en gamme, la qualité et le design du
parcours, les tarifs pratiqués, et leur ouverture à une clientèle plus ou
moins large.
• Entreprises commerciales : Cela peut être un simple golf ou un resort
touristique intégrant de l’hôtellerie, de la restauration, une offre
séminaires & congrès. Contrairement au club, le pouvoir de décision est
généralement centralisé sur un actionnaire majoritaire.
• Golfs municipaux : Les collectivité d’Europe continentale ont toujours
été réticentes à investir dans le golf en tant qu’activité sportive. Ils
peuvent être développés selon 2 philosophies :
Développement touristique : dans le but d’atténuer les pics de saisonnalité
en augmentant la fréquentation avant et après les pics saisonniers. Ils
sont généralement développés sur des destinations balnéaires ou de
montagne. Ils nécessitent également une source de fréquentation locale
importante,
Développement du jeu local : la municipalité investit dans le golf en tant
qu’infrastructure sportive pour offrir une opportunité supplémentaire à la
population. Dans ce cas, elle doit être prête à assumer une part de déficit
annuel comme elle le fait pour d’autres équipements (patinoire, piscine)
43
Préambule
Marché du Golf
Préconisations
Annexes
5. Synthèse
Approche économique
• Organisation : restauration du clubhouse fréquemment sous-traitée, avec un risque de conflit d’intérêt entre les gestionnaires de la restauration et les
dirigeants du golf
• En Wallonie, de nombreux practices pratiquent une double facturation : droit d’entrée de 10 à 15€ plus une redevance de jeu : 3 à 4€ le seau de balles.
• Saisonnalité et fréquentation :
La saisonnalité est le facteur à la fois des conditions climatiques et de la longueur du jour. Ainsi, les possibilités de jeu sont beaucoup plus importantes de
Mai à Septembre que de Janvier à Avril.
Mai et juin sont les mois les plus fréquentés
Baisse de l’activité pour certains golfs lors des vacances scolaires car les membres partent en vacances en famille.
Un parcours 18 trous dispose d’un potentiel de 51 000 départs par an, indexé à 34 000 en raison du climat en Wallonie
Un parcours 9 trous dispose d’un potentiel de 69 000 départs par an, indexé à 45 000 en raison du climat
La plupart des golfs d’Europe Continentale affichent un taux d’occupation inférieur à 40%
• Développement d’un golf :
Compter 4 millions d’euros pour un golf 18 trous 3 étoiles supérieur,
Compter 65% du coût d’un 18 trous pour un 9 trous de qualité équivalente s’il est développé seul. Economies d’échelle importantes
Les greens peuvent varier de 250 m² à 800 m² et représenter jusqu’à 50% du coût de construction.
• Coûts d’exploitation:
800 000 € de coûts d’exploitation annuels pour un golf 18 trous (hors restauration du club house), soit 400 cotisations à 1 500€ + 4 000 green fees (50€)
Pondération identique aux coûts de construction selon la taille (9 trous = 800 000€ * 65%)
80% des coûts sont fixes
• Marketing :
De nombreux segments possibles : Retraités locaux, couples aisés, hommes d’affaires, familles, etc,…
Yield management peu développé et peu d’initiatives sont menées pour développer la clientèle.
44
D. Structure et localisation de l’offre
en Wallonie
45
Préambule
Marché du Golf
Préconisations
Annexes
1. Généralités
– Les hypothèse présentées ci-après tiennent compte d’une
approche conservatrice.
– Les cercles rouges représentent une zone de 20 km de diamètre
autour des agglomérations les plus importantes (concentration de
population)
– Les cercles verts représentent une zone de 20 km de diamètre
autour des zones touristiques majeures.
Hypothèses d’évolution de l’offre
– Sur les 15 premiers marchés golfiques en Europe, le nombre de
parcours de golfs a connu une croissance de 58% entre 1995 et
2008
Sur la même période, aucun nouveau parcours n’a été développé en
Wallonie,
Hypothèses d’évolution de la demande
– De même que pour l’offre, le niveau de demande peut être
comparé par rapport à la population. Ce qui donne les moyennes
suivantes :
Pays
1 golfeur pour 87 hab.
Top 15 hors Iles Britanniques
Top 15 hors Espagne et Italie
Top 9 (15 pays - Iles Britanniques, Espagne et Italie)
– Ainsi, la moyenne pour les 9 marchés les plus proches de la
Wallonie (1) s’élève à 1 golfeur pour 87 habitants :
En outre ces moyennes sont tirées vers le bas, par
•
Si l’on appliquait le niveau de croissance européen moyen à la
Belgique, il faudrait développer 44 nouveaux parcours.
– Une seconde approche, consiste à analyser le nombre moyen
d’habitants par parcours de golfs :
Pays
•
•
Population/ nb golfs
Pays du Top 15 d’Europe
59 442
Top 15 hors Iles Britanniques
92 580
Top 15 hors Espagne et Italie
47 099
Top 9 (15 pays - Iles Britanniques, Espagne et Italie)
65 897
Population/ nb golfeurs
Pays du Top 15 d’Europe
La France dont le nombre de golfeurs par rapport à la population
est plus faible en raison d’un grand nombre de zones rurales
(densité de population insuffisante pour assurer le fonctionnement
d’un golf à l’année).
L’Allemagne dont la moyenne est minorée par la réunification. Le
marché golfique est nettement moins développé en Ex-RDA.
La Suisse, dont le relief limite le développement de l’offre sur une
partie du territoire et ainsi ne permet pas un développement
optimal du marché.
– Ainsi, une moyenne potentielle d’1 golfeur pour 80 habitants
paraît cohérente en Wallonie.
– Ainsi, au regard des caractéristiques de la Wallonie (Superficie
du territoire, densité de population, relief), une moyenne d’1 golf
pour 65 000 habitants paraît cohérente.
(1)
(Allemagne, Autriche, Danemark, Finlande, France, Norvège, Pays Bas, Suède et Suisse)
46
Préambule
Marché du Golf
Préconisations
Annexes
1. Généralités
– 44 parcours de golf (environ 800 trous) devraient être développés
en Belgique pour atteindre le même niveau de croissance que les
autres pays de la zone.
– Il convient toutefois d’être prudent sur le nombre de golf à
développer et leur envergure afin de ne pas sous évaluer le
risque d’investissement.
– Selon les normes du Nord Ouest de L’Europe, 300 nouveaux
trous de golf seraient nécessaires en Wallonie pour atteindre
la moyenne régionale d’1 golf pour 65 000 habitants.
Soit l’équivalent de 17 parcours de 18 trous
– La quasi-absence d’offre dans l’extrême sud-est de la région est
également à noter. Cette partie du territoire jouxte d’importantes
concentrations de population à Luxembourg Ville ainsi que les
villes d’Esch en Longwy dans le nord de la France.
– Bien que la région de Tournai présente un profil similaire, avec la
proximité d’agglomérations importantes (Lille, Courtrai), il est
primordial de prendre en compte l’offre déjà significative autour
de Lille,
– Ainsi, en considérant une moyenne Européenne d’1 golfeur
pour 80 habitants, le potentiel latent serait de 20 000 à 27 000
nouveaux golfeurs en Wallonie à début 2010.
– Le Brabant Wallon concentre 50% des trous de golf en Wallonie
et 13 parcours sur les 34 de la région (38%). 334 des 670 trous
de cette province sont dus aux golfs « multi-parcours » (27 à 51
trous).
– En considérant le phénomène de « sur-offre » dans le périmètre
du « Grand Bruxelles » ainsi que dans la province du BrabantWallon, il convient de n’envisager aucun développement dans
cette province.
– A l’inverse, une demande importante spécifique apparaît dans
le nord-est de la Wallonie :
Présence de marchés dynamiques dans les agglomérations d’Aix-laChapelle et Düsseldorf en Allemagne,
Influence de Maastricht et Eindhoven aux Pays-Bas,
Demande interne belge générée à la fois par la Wallonie et la
Flandres pour visiter les collines et forêts des provinces de Liège et
de Luxembourg.
47
Préambule
Marché du Golf
Préconisations
Annexes
2. Structure de l’offre régionale
– Comme précédemment précisé, le développement de l’offre
golfique en Belgique est divisée en 2 périodes : Avant 1985, les
« Royal Golf Clubs » et de 1985 à 1995 « le Boom » du
développement.
– La Belgique comptait autant de parcours de golf en 1996 qu’en
2008. Les nouveaux équipements développés depuis 1995 ont
été des extensions de golfs existants, des remplacements de
structures fermées, principalement des practices ou des golfs très
rustiques.
– Sur les 25 parcours 18 trous de Wallonie, 11 sont classés parmi
les 1000 meilleurs parcours d’Europe (selon le guide Peugeot),
ce qui représente une part très élevée de l’offre. Ils peuvent être
notés comme suit :
– Bien que les golfs ne fassent pas l’objet d’un classement étoilé
officiel, il est possible d’envisager une comparaison entre les
golfs et les classements hôteliers.
– C’est aussi ce déséquilibre qui pourrait être considéré comme un
des freins majeurs du développement du golf en Wallonie.
– Le tableau ci-dessous présente la répartition d’une offre classique
en hôtellerie ainsi que la répartition de l’offre golfique par
catégorie en Wallonie :
Golfs en Wallonie
%
Trous
Catégories
Hôtels
1 étoile
25%
5
15%
15
2%
2 étoiles
33%
5
15%
63
9%
15%
85
13%
Nb
Trous%
Golf
Note
Province
3 étoiles
30%
5
Royal Fagnes (Spa)
Royal Waterloo, (1)
17/20
17/20
Liège
Brabant Wallon
4 étoiles
10%
11
32%
263
39%
5 étoiles
2%
8
24%
249
37%
Royal G.C. Sart Tilman
Château de la Tournette
Royal Hainaut
Royal Waterloo (2)
16/20
15/20
15/20
15/20
Liège
Brabant Wallon
Hainaut
Brabant Wallon
Total
100%
34
675
100%
Bercuit
Falnuée
FiveNations
Mont Garni
14/20
14/20
14/20
14/20
Brabant Wallon
Namur
Namur
Hainaut
Rigenée
14/20
Brabant Wallon
– Cette concentration d’équipement haut de gamme pourrait être
considérée comme positive pour un tourisme haut de gamme,
mais comme un frein pour le développement structuré du jeu au
sein de la région Wallonne
– Seulement 22% de la capacité golfique (en nb de trous) est en
catégorie 2/3 étoiles, le niveau d’entrée pour des golfeurs
potentiels.
– 56% des équipements, et 76% des trous sont classés en 4 et 5
étoiles
– La situation peut être résumée comme suit :
«The Ability to Pay » as opposed to « the opportunity to play »
Le développement de l’offre a été conditionné par l’aspect financier
plutôt que dans une démarche visant à rendre le golf accessible au
plus grand nombre.
48
Préambule
Marché du Golf
Préconisations
Annexes
– Il ne s’agit pas d’un jugement social, mais d’un indicateur du fait
que la structure existante, combinée avec l’action de l’AFG, ne
conduit pas au développement des infrastructures nécessaires à
l’incitation de la pratique domestique du golf. La consommation
locale est pourtant essentielle afin de remplir les critères
d’investissements et d’équilibre financier.
– Au niveau touristique, la Wallonie n’est ni la Costa del Sol ni la
Côte d’Azur. Une base solide locale de revenus réguliers est
donc nécessaire pour éviter d’être trop exposé aux problèmes de
saisonnalité et trop dépendant de l’activité touristique.
49
Préambule
Marché du Golf
Préconisations
Annexes
Région Wallonne
1
4
6
5
2
3
Légende
Golfs 3 à 9 trous
Aire de 20 km autour d’un site touristique
Golfs 18 trous
Aire de 20 km autour d’une ville majeure
Golfs 27 trous et +
Zone d’influence des agglos limitrophes
7
Numéro de cercle
50
Préambule
Marché du Golf
Préconisations
Annexes
3. Focus par pôles
Cercle 1 : Ottignies
– Ce cercle couvre une grande partie du Brabant Wallon et de la
périphérie sud de Bruxelles. Il est classique, de trouver un certain
nombre d’équipements golfiques haut de gamme en périphérie
des Capitales internationale, avec un grand nombres
d’administrations, et d’entreprises internationales.
– Ce cercle concentre près de 50% de l’offre golfique Wallonne.
– Le Brabant Wallon représente la plus forte concentration de clubs
haut de gamme et peu de produits intermédiaires après les 2
académies : l’Académie de Bruxelles à l’hippodrome et le « Golf
start village ».
– Outre les résidents de Brabant Wallon, ces golfs bénéficient des
apports des 2 autoroutes qui longent les villes de Namur et
Charleroi jusqu’à Bruxelles. Ainsi, d’important flux se déplacent
vers le nord, en raison d’un manque d’offre à proximité de
Charleroi et Namur.
– Toutefois, il paraît nécessaire d’analyser plus précisément le
maillage de ce territoire et surtout la part de golfs «fermés au
visiteurs» en Brabant Wallon, et notamment le week-end.
– Le groupe Dolce ayant un positionnement axés sur le séminaire,
son cœur d’activité se trouve sur la semaine (lundi à jeudi). Ainsi,
le développement d’un golf qui viendrait en complément d’activité
séminaires en semaine et ouvert aux daily fees le Week-end
pourrait avoir sa place sur le marché.
Manques identifiés sur le marché:
Golf de qualité mais accessible financièrement,
Golf « Daily fee ».
– L’offre hôtelière est inexistante sur les golfs de Brabant Wallon.
Elle permettrait pourtant d’attirer des séminaires résidentiels, ou
autres manifestations, et ainsi constituer un moyen d’intéresser
de nouveaux golfeurs à travers des sessions « Découverte Golf »
intégrées aux séminaires.
– A l’inverse, l’hôtel Dolce à la Hulpe, seul hôtel 5 étoiles de
Wallonie, ne dispose d’aucun équipement golfique, bien que
disposant du terrain suffisant (70 hectares). Ce qui est en
opposition avec le positionnement de la chaîne qui propose des
golfs dans chacune de ses propriétés en France, au RoyaumeUni ou en Allemagne.
51
Préambule
Marché du Golf
Préconisations
Annexes
3. Focus par pôles
1
1– Ottignies
2
9
6
51
7
5
59
37
3
19
28
57
2
47
13
Légende
Parcours de Golf de la Province du Brabant Wallon et de Bruxelles
0
Golfs 3 à 9 trous
22
Royal Amicale Anderlecht
19
L’empereur (Golf au bout du monde)
57
Château de la Tournette
0
Golfs 18 trous
6
Château de la Bawette
28
Golf d’Hulencourt
59
Royal Waterloo Golf Club
77
Golf du Bercuit
Golf de Louvain la Neuve
9
Brussels Golf Glub Acdy & T.C
37
47
47
55
Avernas (Prov de liège)
13
Golf de la Bruyère
51
51
Golf de Sept Fontaines
0
Golfs 27 trous et plus
Golf de Rigenée
52
Préambule
Marché du Golf
Préconisations
Annexes
3. Focus par pôles
Cercle 2 : Charleroi
– L’agglomération de Charleroi et ses environs dispose de 4 golfs
dans un périmètre de 20 km. 3 de ces golfs sont situés à
l’extrême nord du cercle et 2 sont dans le Brabant Wallon.
– Seul le golf de Pierpont, un golf assez rustique, avec un hôtel de
20 chambres 2 étoiles standard, est situé dans le cercle. Le
domaine, détenu par un Suédois et actuellement en vente, est
situé en province du Hainaut.
– A l’extrême sud, un modeste golf 9 trous a été créé sur la base
aérienne de Florennes, et un Practice intégré dans un centre
sportif et social à Bertransart.
Projets / développements
– Un projet de parcours 9 trous est en cours sur le practice de
Bertransart
– Un golf 18 trous est en projet à Ragnies, à 5 km au sud de Thuin.
Son ouverture est prévue en 2010. (Contact : M. J.Hardy)
– Nous étudierons l’implantation d’un golf au Lac de l’eau d’Heure,
site pour lequel une étude est actuellement en cours pour la
création d’un golf 9 trous et d’une académie (Contact : M.
Lemercinier - directeur)
Manques identifiés sur le marché:
Cercle 3 : Namur
– 3 golfs ont été identifiés dans ce cercle.
Le Golf d’Andenne est un modeste 9 trous situé à environ 15 kms à
l’est de Namur
Falnuée est à 15 km au nord-ouest de Namur et doit ouvrir 10
chambres d’hôtel en catégorie 3 étoiles
Rougemont situés à 6 km au sud ouest
– Le Royal Château d’Ardenne, est situé hors du cercle, à environ
30 km au sud de Namur, mais reste accessible très facilement via
l’A4
– Visiblement, un projet de golf 18 trous avec une développement
d’immobilier résidentiel, est envisagé par une compagnie
hollandaise à proximité de Dinant. Toutefois, ce projet semble
être à l’arrêt. En outre, un 9 trous avec une académie est à
l’étude à Sart Bernard au sud.
Manques identifiés sur le marché :
Golf Daily fee au nord de Namur près de l’A4, entre les jonctions 10
et 14, les entrées de Namur. La zone de Perwez à Emines apparaît
parmi les premiers choix.
Académie de golf et Daily fee, le plus près possible au sud du Ring
Golf de qualité et Country Club, en périphérie sud de Charleroi, sur
un axe entre Thuin & Gerpinnes, qui pourrait notamment comprendre
une composante d’immobillier résidentiel.
53
Préambule
Marché du Golf
Préconisations
Annexes
3. Focus par pôles
2/3 – Charleroi / Namur
1
20
3
1
49
64
21
23
2
4
Légende
Parcours de Golf de la Province de Namur
0
Golfs 3 à 9 trous
11
Golf d’Andenne
23
Florennes Avia Golf Club
0
Golfs 18 trous
44
Royal Château d’Ardennes
49
Rougemont – golf de Namur
0
64
64
Bertransart (école de golf)
20
20
Golf de Mazy - Falnuée
21
21
Five Nations
54
Préambule
Marché du Golf
Préconisations
Annexes
3. Focus par pôles
Cercle 5 : Mons
Cercle 4 : Tournai
– Théoriquement, Tournai est la seule agglomération majeure
autour de laquelle l’offre golfique est inexistante. Les populations
de Lille, Tournai, Roubaix, Tourcoing, Courtrai et Mons sont des
sources potentielles de marché. L’offre conséquente de bonne
qualité autour de Lille, explique en partie l’absence de nouveaux
développements.
Golf
Localisation
Capacité
Classement
Golf de Bondues
Nord de Lille
36 trous
4 ½ étoiles
Brigode
Villeneuve d’Ascq
18 trous
3 ½ étoiles
Thumières
Thumières
18 trous
3 ½ étoiles
Golf du Sart
Villeneuve d’Ascq
18 trous
2 étoiles
Golf des Flandres
Est de Roubaix
9 trous
1 étoile
Projets/développements
– 3 golfs sont actuellement en projet mais sans avancée tangible,
ils semblent en phase de recherche d’investisseurs
1 projet à Molenbaix: Golf 18 trous + académie + projet immobilier
important. Il est en attente de validation par le conseil communal,
1 projet 18 trous à Rumillies à l’Est de Tournai (Contact : M. T.Decarne),
ce projet semble en phase de recherche d’investisseur,
1 projet 9 trous, à Antoing au Sud-Est de Tournai, jouxtant le centre des
sports de glisse (Contact : SA Price de Ligne), il semble également en
recherche d’investisseur.
Le golf d’Enghien situé dans la province de Tournai, s’appuie
essentiellement sur la demande du sud-ouest de Bruxelles, voire de
Mons, mais n’impacte que très peu le marché de Tournai.
– 2 golfs existent au Nord et au Nord-Ouest de Mons.
Le Royal Hainaut, 36 trous
Le Mont Garni, 24 trous,
– Ils font tous 2 partie des 1 000 meilleurs parcours européens, et
ont adapté leurs tarifs en conséquence, même si chacun propose
un petit parcours (9 et 6 trous).
– La renommée des golfs, l’ambiance renfermée et BCBG des
clubhouses ainsi que les prix d’entrée peuvent être
considérés comme dissuasif pour les nouveaux golfeurs.
Projets/développements
– Des projets seraient vraisemblablement à l’étude à Boussu (à
l’ouest de Mons) et à Havay (Sud sud est de Mons), mais peu
d’informations sont disponibles sur ces projets.
2 projets pourraient être développés avec une composante
immobilière :
•
•
1 golf haut de gamme (positionnement 4/5 étoiles, au sud de Mons, sur
un axe de Dour à l’ouest à Givry à l’Est.
1 produit moyen de gamme (2/3 étoiles), à l’est et à l’ouest de Mons,
dans les zones où le cercle se chevauche avec ceux de Charleroi et
Tournai.
Selon la réalisation des projets en cours et leur positionnement, des
besoins pourraient apparaître au Nord de Tournai en s’appuyant sur
la demande des agglomérations voisines.
55
Préambule
Marché du Golf
Préconisations
Annexes
3. Focus par pôles
4 - Tournai
4
A
B
C
D
5
E
F
France
G
39
26
H
Légende
0
Golfs 3 à 9 trous
0
Golfs 18 trous
0
26
Royal Golf Club du Hainaut
A
Golf de Bondues
E
Golf de Brigode (E);
39
Golf du Mont Garni
B
Inesis Golf Park
F
Golf Lille Métropole (F)
C
Golf des Flandres
G
Mérignies golf club (G)
D
Golf du sart
H
Golf de Thumeries (H)
56
Préambule
Marché du Golf
Préconisations
Annexes
3. Focus par pôles
5 - Mons
1
67
5
2
45
13
39
Légende
26
Parcours de Golf de la Province du Hainaut
0
Golfs 3 à 9 trous
13
Golf de la Bruyère (cf carte Brabant Wallon)
0
Golfs 18 trous
26
Royal Golf Club du Hainaut
0
39
Golf du Mont Garni
45
Golf de Pierpont
67
Golf Club d’Enghien
57
Préambule
Marché du Golf
Préconisations
Annexes
3. Focus par pôles
Cercle 6 : Liège
–
3 golfs sont présents dans le rayon de Liège.
Le Royal Sart Tilman et Gomzé au sud, sont tous deux des golfs haut
de gamme de 18 trous.
Le golf de Bernalmont, un 9 trous, situé à moins de 3 kilomètres du
centre-ville de Liège.
– Toutefois, l’aspect international avec l’accès aux marchés des
agglomérations allemandes et hollandaises limitrophes, présente
des perspectives nettement plus importantes.
– Les golfs de Mergelhof et Henri-Chapelle (11 chambres)
fonctionnent avec ces marchés, mais ne disposent pas des
infrastructures complémentaires qui leur permettraient de se
positionner en tant que resort ou même comme Country Club.
– Verviers peut être considéré comme le véritable épicentre du
marché potentiel du « Carré d’or » constitué par les villes de
Liège, Maastricht, Aix-la-Chapelle et Spa.
– Cette zone bénéficie de la présence de 6 golfs (22% de l’offre en
Wallonie), de flux de populations importants, d’une infrastructure
touristique de premier ordre avec les sources thermales, le
patrimoine naturel exceptionnel et un réseau autoroutier de
grande qualité.
– Verviers est ainsi accessible en moins de 90 minutes par la route
depuis Köln (1h15), Düsseldorf (1h20) et Eindhoven (1h30).
– La zone Sud-Est de la ville de Liège représente une des zones
les plus appropriées pour le développement d’un tourisme
golfique :
D’une part, parce qu’elle est frontalière de l’Allemagne et de la
Hollande, deux des marchés du golf les plus dynamiques en Europe.
D’autre part, car la zone dispose d’une patrimoine naturel
exceptionnel (extrémité nord du Parc National des Ardennes, vallées
de la Meuse et de l’Ourthe, parc naturel de Haute Fagnes).
– Sur une zone de 70 km autour de Verviers, on peut estimer plus
de 5 millions d’habitants, et plusieurs agglomérations majeures
qui peuvent se déplacer rapidement dans la région grâce à un
réseau autoroutier très dense.
– Les golf de Sart Tilman et de Spa, vivent des « healthy
memberships » et limitent leur capacité d’accueil des visiteurs
notamment pendant les week-end. Ces 2 golfs font partie des 300
meilleurs parcours d’Europe.
– 48% des visiteurs du Royal Golf Club de Fagnes (spa) sont des
étrangers :
26% de Hollandais,
15% d’Allemands,
1% de Britanniques,
1% de Français,
5% autres nationalités
11% de Flamands
41% de Wallons d’autres clubs.
58
Préambule
Marché du Golf
Préconisations
Annexes
3. Focus par pôles
– La localisation idéale pour un développement équilibré de golf,
incluant une composante immobilière, de l’hébergement
touristique ainsi que des activités annexes, apparaît dans une
zone définie par les 4 points suivants :
– 3 golfs 9 trous sont à l’étude :
À Petit Rechain à l’Est de Liège à la jonction des 2 autoroutes,
Jupille (Nord-Ouest)
Eupen (Nord-Est)
À Saint George au Sud-Ouest de Liège,
Ferrières (Sud-Ouest)
Malmedy (Sud-Est
À Nandrin au Sud Ouest également.
– D’autres opportunités apparaissent, selon l’accessibilité et la
démographie, à l’ouest de Liège dans une région bordée
approximativement par :
Waremme, (Nord-Ouest)
Juperelle, (Nord-Est)
Huy (Sud-Ouest)
Jemeppe, (Sud-Est)
– Les produits « Semi-urbains » dépendent en grande partie de
l’espace disponible. Cependant, à première vue, le critère
d’accessibilité permet de retenir les zones suivantes :
De manière générale, il manque un véritable resort golfique en
Wallonie. Même les plus grands golfs tels que le Royal Waterloo,
Sept Fontaines, Henri Chapelle, Royal Hainaut ou encore le Château
de la Tournette proposent peu d’offre complémentaire, qu’il s’agisse
d’hôtel, de résidence, d’offre MICE, tennis, Spa, Fitness ou autre
équipements bien-être.
Seule une zone d’un diamètre de 20 km autour de Verviers semble
disposer des atouts et des accès aux marchés suffisants pour créer
une véritable destination golf pour le tourisme Wallon.
Awans / Aéroport (ouest de Liège) : point de jonction :
•
•
De l’A3 (en provenance de Bruxelles),
De l’A15 (depuis Namur et Charleroi),
•
De l‘A13 (depuis Hasselt / Anvers)
Oupeye / Bassenge (Nord de Liège), point de jonction :
•
•
De l’A3 (Bruxelles – Aix-la-Chapelle - Köln),
De l’A15 (depuis Namur et Charleroi),
•
•
De l‘A13 (depuis Hasselt / Anvers)
De la N663 (depuis Maastricht)
59
Préambule
Marché du Golf
Préconisations
Annexes
3. Focus par pôles
Pays-Bas
6 - Liège
38
Allemagne
27
8
100
50
25
52
Légende
0
Golfs 3 à 9 trous
0
0
Parcours de Golf de la Province de Liège
5
Avernas (cf carte Brabant Wallon)
38
Golf Mergelhof
Golfs 18 trous
8
52
Golf de Bernalmont
50
Royal Sart-Tilman
Royal Golf Club des Fagnes
100 Golf du Haras
25
International Gomzé Golf Club
27
Golf & Country Club Henry Chapelle
60
Préambule
Marché du Golf
Préconisations
Annexes
3. Focus par pôles
Cercle 7 : Arlon
– La seule infrastructure de golf identifiée dans un diamètre de 20
kilomètres autour d’Arlon est le club de Virton qui propose un
practice et un parcours 6 trous
– L’offre reste donc très limitée, malgré une population locale avec
un niveau de vie élevé, la proximité de Luxembourg et du
manque d’infrastructures golfiques à proximité des villes d’Esch
et de Longwy .
Selon le positionnement du golf du Bois d’Arlon, vraisemblablement 4
étoiles ou plus, un manque existerait donc en catégorie 3 étoiles,
avec daily fee et comprenant au minimum 24 trous et des practices.
– Le seul golf structuré de la province du Luxembourg, est le golf
de Durbuy, situé à l’extrême nord-ouest du territoire, soit à 80
kilomètres de la zone Arlon/Luxembourg/Esch/Longwy.
Domaine du Château du Bois d’Arlon (Mme Fontaine): le domaine
de 218 hectares compte un hôtel 4 étoiles de 10 chambres, avec un
spa. Il est idéalement situé à proximité de la sortie 31 de l’autoroute
A4. A moins qu’une extension importante de l’hôtel ne soit envisagée,
la clientèle de l’hôtel aura un impact minime sur les résultats
économiques et commerciaux du golf. Il sera toutefois nécessaire de
vérifier avec les propriétaires la façon dont ils envisagent le
développement du golf et son positionnement.
2 projets d’académies de golf ont été identifiés, dont 1 porté par le
Maire, M. Birren qui recherche un partenaire investisseur,
Un projet de golf 9 trous avec une académie à Vaux sur Sûre semble
également à l’étude.
61
Préambule
Marché du Golf
Préconisations
Annexes
3. Focus par pôles
7 - Arlon
18
Légende
0
Golfs 3 à 9 trous
0
Golfs 18 trous
0
Parcours de Golf de la Province de Luxembourg
66
66
Golf Découverte Virton
18
18
Golf Club Durbuy (Bluegreen)
66
62
Préambule
Marché du Golf
Préconisations
Annexes
4. Synthèse des projets identifiés
Projet identifiés
Tab 30 : Projets de golfs identifiés en Wallonie
– 18 projets de golf actuellement en cours ou à l’étude en Wallonie
ont été identifiés.
– Seuls les projets prévoyant au moins 6 trous sont inclus dans ce
recensement et présentés ci-après.
N°
Ville
1
19
11
4
2
3
12
18
13
14
5
9
7
Projet
6
10
1
Molenbaix
2
Rumillies
Golf 18 trous
3
Antoing
Académie + 2*9 trous (2 phases)
4
Lasne "Sport Village"
Extension 6 trous
5
La Louvière
Académie + 6 trous
6
Nalinnes (Bertransart)
Golf 9 trous
7
Ragnies – Thuin
Golf 18 trous
8
Lacs de l'Eau d'Heure
Académie + 9 trous
9
Sart Bernard
Académie + 9 trous
8
Académie + Golf 18 trous
10
Dinant
Golf 18 trous
11
Waremme
Académie + 18 trous
12
Nandrin
Golf 9 trous
13
St Georges/Meuse
Golf 9 trous
14
Petit Rechain
Golf 9 trous
15
Vaux Sur Sûre
Académie + 9 trous
16
Château du Bois d'Arlon
Golf 18 trous
17
Arlon
Académie + 6 trous
18
Wanze
Golf 18 trous
19
Enghien
Extension + 9 trous
Total
8 académies et 234 trous de golf
15
16 17
Légende
Golfs 3 à 9 trous
Golfs 18 trous
Golfs 27 trous et +
Sources : Google Maps, AFG, Deloitte
Sources : AFG, CITW, Deloitte
63
Préambule
Marché du Golf
Préconisations
Annexes
5. Mise en perspective des projets identifiés avec l’offre existante
Région Wallonne
1
4
6
4
1
11
2
5
2
3
3
12
13
14
5
9
6
7
10
8
15
Légende
Golfs 3 à 9 trous
Golfs 18 trous
Golfs 27 trous et +
Projet
Numéro de cercle
7
16
17
64
Préambule
Marché du Golf
Préconisations
Annexes
6. Synthèse
Offre
• Aucun nouveau parcours de golf en Wallonie depuis 1995, contre
une progression de 58% au niveau Européen
• Une offre inégalement répartie sur le territoire : 38% des golfs et
50% en nombre de trous sont localisés en Brabant Wallon
• Une offre élitiste :
76% des trous de golfs en niveaux 4/5 étoiles, contre 22% en 2/3 étoiles
(niveau idéal pour permettre de générer de nouveaux golfeurs en raison
notamment de tarifs modérés et de l’absence de sélection à l’entrée)
Manques et projets identifiés sur le marché
• Eu égard :
Aux moyennes observées sur les marchés européens comparables (1
golfeur pour 87 habitants)
Aux caractéristiques du territoire Wallon (superficie, densité de
population, relief)
• Une moyenne d’un golfeur pour 80 habitants en Wallonie paraît
cohérente, soit un potentiel de 20 000 à 27 000 golfeurs
Parmi les 25 golfs de Wallonie, 11 font partie de 1000 meilleurs golfs
européens (guide Peugeot)
• Un potentiel de développement estimé à 17 parcours de 18 trous
(soit 306 trous) afin d’éviter un phénomène de sur offre et
d’engendrer des risques d’exploitation trop importants
65
Préambule
Marché du Golf
Préconisations
Annexes
4. Synthèse
Manques et projets identifiés sur le marché
• Cercle 1 – Ottignies / Brabant Wallon :
Golf de qualité mais accessible financièrement, proposant le Daily fee
Hôtel Dolce la Hulpe, ne dispose pas de golf malgré le positionnement
de la chaîne sur un créneau séminaire/golf
• Cercle 2 – Charleroi :
3 projets identifiés :
o 1 parcours 9 trous sur le practice de Bertransart,
o 1 projet 18 trous à Ragnies (ouverture prévue en 2010),
o 1 étude en cours pour un 9 trous sur le site des lacs de l’eau d’Heure.
Manques identifiés : Académie et Daily fee au plus près du Ring, Golf
Country Club au sud de Charleroi.
• Cercle 3 – Namur :
2 projets identifiés :
o 18 trous avec immobilier résidentiel à l’étude à proximité de Namur,
• Cercle 5 – Mons :
Projets visiblement à l’étude à Bossu et Havay, mais peu d’informations
sont disponibles sur ces développements.
Manques identifiés : produit moyen à haut de gamme avec immobilier au
sud de Mons :
o Au sud de Mons sur un axe entre Dour et Givry
o A l’ouest et à l’est de Mons, là où le cercle se chevauche avec ceux de
Tournai et Charleroi.
• Cercle 6– Liège :
Marché très important en raison de la proximité des marchés étrangers
(Grandes agglomérations allemandes et hollandaises à proximité).
3 projets de golfs 9 trous identifiés à Petit Rechain, Saint George et à
Nandrin.
Manques identifiés: Véritable resort golfique intégrant du golf, de
l’hébergement, une offre de loisirs variée et de l’offre séminaires et
congrès. La meilleure localisation pour ce type de projet se situe dans un
rayon de 20 km autour de Verviers.
o 1 projet de 9 trous avec Académie à l’étude à Sart Bernard.
Manque identifié : Golf Daily Fee au nord de Namur entre les deux
sorties d’autoroute (10 et 14) de Namur.
• Cercle 4 – Tournai :
3 projets trous à Molenbaix (18), Rumilles (18) et à Antoing (9) :
o Ceux de Rumilles et Antoing semblent actuellement en sommeil,
o Celui de Molenbaix prévoit également une académie et est en phase active.
Manque identifié : Selon la réalisation des projets en cours. Potentiel
intéressant en s’appuyant sur la demande des agglomérations voisines.
• Cercle 7 – Arlon :
Offre très limitée, un seul golf 6 trous à Virton
Projets :
o Domaine du Château du bois d’Arlon : un golf est envisagé
vraisemblablement en positionnement 4 étoiles ou plus pour accompagner
l’hôtel 4 étoiles de 10 chambres
o 2 académies en projet et 2 golfs à l’aérodrome de St Hubert et à Vaux sur
Sûre.
Manques identifiés : selon le positionnement du golf du Bois d’Arlon, il
manquerait un golf 2/3 étoiles, avec daily fee et practice
66
E. Préconisations
67
Préambule
Marché du Golf
Préconisations
Annexes
1. Introduction
– Comme
présenté
précédemment,
il
apparaît
qu’un
développement golfique à vocation uniquement touristique
serait risqué en Wallonie à moins qu’une collectivité soit prête à
financer les déficits d’exploitation.
– Toutefois, conformément au profil de la clientèle golfique, il sera
impératif de considérer :
La proximité d’un bassin de population majeur,
La proximité de zones résidentielles à tendances haut de gamme,
– L’alternative envisagée est de développer des produits golfiques
en s’appuyant sur une demande locale, ce qui permettrait :
De couvrir les charges d’exploitation annuelles,
De disposer d’une offre golfique structurée à la fois en termes de
maillage géographique et de possibilité de progression pour des
joueurs potentiels afin de développer le golf en tant qu’activité de
loisirs en Wallonie.
– A ce niveau, les manques identifiés apparaissent notamment sur
des catégories de golf 2/3 étoiles, idéales pour des golfeurs
débutants (difficulté technique et moyens financiers nécessaires
moins importants)
L’accessibilité autoroutière du site.
– 2 produits innovants, adaptés au manque d’offre identifiés en
Wallonie sont présentés ci-après :
Le golf semi-urbain : concept qui conviendrait dans un objectif de
développer le jeu local,
Le « Residential Lifestyle Resort Community » qui s’intégrerait
parfaitement dans un objectif de compléter une offre touristique
existante.
La priorité doit être d’offrir un « niveau d’entrée durable» au
plus grand nombre avec des opportunités de progression
pour les joueurs intéressés.
– Un produit de type «resort touristique», intégrant du golf, de
l’hébergement touristique, une offre de loisirs complémentaire,
une structure d’offre MICE pourra être envisagé dans une zone à
proximité de Verviers :
Zone bénéficiant de la proximité des marchés Allemands et
Hollandais
(Aix-la-Chapelle,
Düsseldorf,
Köln,
Eindhoven,
Maastricht),
Patrimoine touristique important : bien-être avec les sources de Spa
et Chaudfontaine, patrimoine naturel,
Zones non urbanisées importantes.
68
Préambule
Marché du Golf
Préconisations
Annexes
2. Produits innovants
– Outre les produits de golf classiques présentés précédemment, 2
produits conçus ces 10 dernières années par Michael Holmes et
qui ont été adaptés à la Wallonie :
Golf Semi-Urbain
Residential Lifestyle Resort Community
Les composantes produit seront spécialement conçues pour venir en
complément les unes des autres selon les périodes de l’année, de la
saison, de la semaine ou de la journée.
Tab 31 : Golf Semi-urbain
Développement d’un golf Semi-urbain – Carrefour d’axes
routiers majeurs
Projet de golf semi-urbain
– Ce concept permet d’offrir un équipement de golf abordable aussi
bien techniquement que financièrement aux débutants, associé à
un éventail d’activités complémentaires (loisirs, shopping,
etc,…,).
(à proximité des agglomérations majeures)
Infrastructure
séminaires
Golf
– Le club house constitue le point central du concept, il dispose
notamment de possibilités de restauration (pub, restaurant), et
permet d’assurer une activité 18H par jour en raison de la mixité
du produit et des marchés visés.
– Les activités fondamentales (golf, hébergement, et fitness/Spa)
doivent être détenues par la même structure qui les exploitera en
direct ou en confiera la gestion à un exploitant unique (mandat de
gestion, contrat de location, etc…).
– A l’inverse, les activités périphériques pourront être cédées afin
d’optimiser le retour sur investissement du développeur
(propriétaire). Ce dernier pourra être soit une collectivité locale
seule, soit un investisseur privé associé à une collectivité locale.
Clubhouse
Pub Restaurant
Fitness
Surface minimales en M²
Options supplémentaires
Practice
50 000
9 trous - 1 200 m
100 000
Clubhouse
10 000
Hôtel
5 000
Salles de séminaires
2 500
• Cinéma multiplexe
• Commerces, hypermarché, « Factory
Outlets »
Fitness
2 500
• Complexe sportif
– L’objectif de ce produit est d’offrir :
Une progression régulière et un équipement abordable pour les
golfeurs débutants autant que pour les golfeurs expérimentés qui
n’ont pas forcément les moyens financiers, les opportunités ou l’envie
de payer la contribution annuelle pour le « membership » d’un club
privé
Hôtel
Total
170 000
• Equipements de golf supplémentaires
• Parcs et promenade
Equipements de golf suppl.
6 trous - 600 m.
40 000 m²
9 trous - 900 m
75 000 m²
9 trous - 2 750 m
230 000 m²
18 trous - 6 000 m
500 000 m²
69
Préambule
Marché du Golf
Préconisations
Annexes
Clubhouse / Pub / Restaurant
– Le clubhouse doit être conçu comme un pub/auberge traditionnel
et devra être en mesure de répondre à tout type de restauration à
tout moment de la journée :
Clients de l’hôtels : Petits déjeuners, déjeuners, dîners,
Golfeurs externes : Boissons chaudes et froides, restauration le midi
et le soir,
Clients « MICE » : boisson d’accueil, pauses, repas groupes midi et
soir
d’après-midi et aux revenus « passifs » des inscriptions
annuelles.
– Les équipements, l’accessibilité, la tarification et les heures
d’ouvertures devront être adaptés à tous les types de clientèle, et
notamment à la clientèle de retraités qui représente une
excellente source d’utilisation en journée et en semaine.
– Les activités aquatiques sont coûteuses en installation et en
gestion. Toutefois une petite piscine pour la natation à contre
courant et des activités d’aérobic aquatique ainsi qu’un Sauna et
un hammam pourront être envisagés
Le golf
– Un salon de beauté pourra également être envisagé
– Le golf devra au minimum disposer de :
Practice à double entrée éclairé avec abris
Practice bunkers
Green en herbe naturelle
Green avec revêtement synthétique (sous abris de toile et éclairé)
Golf de 9 trous minimum
Dans la mesure du possible, concevoir le golf comme activité
scolaire, activité familiale, une attraction pour les groupes de jeunes
(16/25 ans), jeunes couples, couples n’ayant plus d’enfants à charge,
retraités actifs
Le concept du clubhouse sera déterminant pour être en mesure
d’attirer toutes ces clientèles, et d’assurer la promotion du golf pour
tous les groupes d’âges et de revenus.
Fitness
Hôtel
– L’hôtel sera de capacité moyenne, 50 à 80 chambres 2 et 3
étoiles.
Catégories 2 à 3 étoiles considérées par rapport aux normes
françaises (Ibis est classée en 2 étoiles en France et en Grande
Bretagne)
La mixité des catégories peut-être compensée par une proportion de
chambres supérieures (junior suites, suites)
– Comme les autres services annexes au golf, l’hôtel devra être
relié au clubhouse par des chemins piétons couverts et paysagés
– Indépendamment du golf, du fitness et des commerces locaux,
l’hôtel permettra d’apporter au moins 100 couverts par jour au
restaurant/pub du clubhouse.
– Le fitness devra être abordable, également pensé pour une
utilisation intensive, contrairement au pics traditionnels de fin
70
Préambule
Marché du Golf
Préconisations
Annexes
Conception raisonnable
– Eléments à prendre en compte :
La fragilité économique d’un golf en raison des problèmes
climatiques,
Le manque de structure observé jusqu’à présent
développement de l’offre et au niveau de la tarification,
dans le
L’impact des coûts du clubhouse dans l’exploitation d’un golf, autre
que dans les « Country club ».
– Le concept de golf semi-urbain s’adresse aux aspects de
saisonnalité mensuel, hebdomadaire, quotidien voir horaire.
– Les économies d’échelles sont significatives car les postes
administratif (Directeur général, comptabilité, marketing, etc, …)
ainsi que les parties techniques et communes (cuisine centrale,
accueil, etc,…) ne nécessitent pas d’être multipliés
– Le concept doit permettre d’attirer des clientèles de tout âge et de
tout niveau social,
– La nature multi produit et multi marché de ce concept, associée à
une concentration des fonctions administratives (pro-shop,
accueil/réception du golf, de l’hôtel, du restaurant, du fitness) au
sein du clubhouse / bar / restaurant permet de dégager des
niveaux de marge plus importants pour l’exploitation et pour la
communication.
– Ce produit est l’« Ikea » du monde du golf.
71
Préambule
Marché du Golf
Préconisations
Annexes
Residential Lifestyle Resort Community
– Il s’agit d’un projet de resort complètement intégré, prévoyant des
équipement golfiques, des équipements touristiques, de
l’immobilier résidentiel et touristique. Ce type de projet intègre
ainsi à la fois des résidents à l’année et des touristes nationaux et
internationaux tant d’affaires (séminaires, conférences, etc.) que
de loisirs.
– Ce produit reprend les éléments des « Golf Resort Community »
américains classiques, le Country Club et une forme de Resort de
type Center Parc. Toutefois, contrairement aux resorts classiques
qui consistent à exploiter une zone en créant un environnement
clos, le « Residential Lifestyle Resort Community » a pour objectif
d’accroître l’attractivité d’une zone existante en y introduisant des
produits innovants et complémentaires.
– Le Residential Lifestyle Resort Community permet ainsi de
dynamiser l’économie locale et d’atténuer les phénomènes de
saisonnalité.
– Il ne s’agit pas d’un développement golfique proprement dit. Si le
golf peut occuper jusqu’à 60% de la surface du terrain, il
représentera en définitive moins de 10% du coût de
développement et de l’activité du resort.
Caractéristiques principales du projet :
25 % de résidences principales,
25 % de résidences secondaires,
25 % de résidences de vacances avec ou sans gestion locative,
25 % de services tels que des hôtels, restaurants, place du village,
boutiques, centre d’affaires / bureaux équipés, crèche, résidence
seniors, clubhouse, loisirs d’intérieur, équipements de bien-être
(fitness, spa), équipements sportifs de grand standing.
– Sports & Activités de loisirs:
54 trous de golf et académie internationale de golf,
Club de tennis, extérieur et éclairé + courts couverts,
Centre équestre,
2/3 terrains de football et pistes d’athlétisme,
Salle omnisports (structure gonflable),
Piscine extérieure d’agrément (collective),
– Centre de bien-être comprenant :
Piscine intérieure,
Centre de remise en forme avec des saunas, un hammam, des salles
de soins,
Centre de rééducation pour les patients en convalescence, victimes
d’accidents de la route, sportifs blessés ou encore victimes
d’accidents cardio-vasculaires, etc.
La surface du site couvrirait environ 300 hectares dont :
– Construction :
+/- 160 000 m² SHON de constructions :
72
Préambule
Marché du Golf
Préconisations
Annexes
Residential Lifestyle Resort Community (suite)
Emplois & Impacts économiques
– Le Resort devrait compter un minimum d’un millier de résidents à
l’année.
– Le projet devrait créer environ 400 emplois durables (à temps
complet et à temps partiel) dont une grande majorité d’emplois à
l’année, contrairement aux produits touristiques existants, qui
subissent une saisonnalité prononcée.
– En outre, le projet devrait générer des retombées indirectes
durables sur l’emploi des communes environnantes, en particulier
de mi-mars à fin novembre, lorsque la population totale du site
atteindra 2 500 personnes et plus.
– Renforcement d’infrastructures golfiques existantes reconnues
pour leur capacité à attirer une fréquentation touristique à fort
pouvoir d’achat. Ce constat est atténué en Wallonie par le
manque d’infrastructures d’hébergement appropriées, le déficit
d’animation durant les périodes de forte activité golfique et la
concurrence croissante de destinations émergentes telles que la
Turquie, le Maroc et la Tunisie.
– Création du premier Resort Touristique et résidentiel au niveau
national, mettant en avant les valeurs, les traditions et
l’authenticité régionale auprès d’une clientèle internationale
avisée, grâce à un résidentiel détenu en majorité par des Belges..
– Création d’un complexe sportif de grand standing, de notoriété
nationale et internationale.
– Revenus supplémentaires pour les collectivités territoriales.
– La population du Resort apportera un pouvoir d’achat
supplémentaire profitant aux petits commerces qui subissent
aujourd’hui une tendance globale au report des achats sur les
supermarchés, au détriment de l’artisanat.
– Les impôts fonciers et autres taxes représenteront une source de
revenus complémentaires considérables pour les collectivités
locales et départementales.
– La réflexion conceptuelle à l’origine de ce projet consiste à créer
un authentique resort touristique et résidentiel proposant une
gamme variée d’opportunités de logements, pouvant inclure des
résidences seniors. Cela couvrira tous les besoins du marché, de
l’appartement de 60 m² à la villa de 300 m².
– Créations de nombreux besoins en main d’œuvre au niveau local
(peu d’emplois nécessiteront l’importation de savoir-faire
spécifiques).
Le développement d’un resort résidentiel de renommée
internationale intégrant un golf, un offre loisirs, une offre MICE
(Residential Lifestyle Resort Community) dans la province de
Liège, apparaît comme l’opportunité phare pour la Wallonie
d’assurer une meilleure reconnaissance, appréciation et un
meilleur impact touristique pour le bénéfice des résidents,
commerçants, et pour les autorités locales
– Création d’un volume d’activité touristique peu saisonnière, avec
un impact économique significatif.
73
Préambule
Marché du Golf
Préconisations
Annexes
3. Identifications des zones et opportunités
– Excepté le projet envisagé au Lac de l’eau d’Heure, la zone
idéale pour envisager des développements golfiques, dans le but
de générer une activité touristique paraît se situer au Nord-Est de
la Wallonie et dans la Province de Liège.
– Cette zone paraît la plus appropriée pour le développement d’un
tourisme international, avec de l’hébergement, notamment du fait
de sa proximité avec les marchés allemands et hollandais
– La région de Tournai est peu pourvue en termes d’offre sur la
partie Wallonne. Toutefois plusieurs golfs ont été développés à
quelques kilomètres de Tournai des côtés français et flamand.
– La proximité des villes de Lille, Roubaix et Courtrai, et le potentiel
de golfeurs qu’elles représentent seraient largement de nature à
avoir un impact sur des « excursions golf » (séjour à la journée
sans hébergement). En outre, la population de l’agglomération de
Tournai représente un potentiel supplémentaire
– Arlon est également une opportunité et le développement
envisagé au Domaine du Château du Bois d’Arlon nécessite des
recherches plus approfondies, voire des négociations avec les
propriétaires et les autorités locales (Maire d’Arlon)
– Le sud-ouest de Charleroi, (Ragnies près de Thuin), bénéficiera
d’un golf 18 trous en 2010. Ce développement est également
situé dans la zone d’influence de Mons, il pourra donc s’appuyer
à la fois sur la population de Charleroi et sur celle de Mons.
– La carte en page suivante, présente les zones résidentielles les
plus prisées, sur lesquelles les développements de golfs
pourraient s’appuyer en termes de demande locale.
74
Préambule
Marché du Golf
Préconisations
Annexes
3. Identifications des zones et opportunités
Tab 32 : Communes sur lesquelles le prix de l’immobilier est le plus élevé
75
Préambule
Marché du Golf
Préconisations
Annexes
4. Potentiel de développement
– Il est évident que l’offre golfique n’a pas connu de développement
lors des 10 dernières années;
– Statistiquement, il existe un potentiel pour un développement
d’un minimum de 12 nouveaux golfs, et une demande théorique
latente de 20 000 à 27 000 personnes qui pourraient être attirées
par le golf si elles avaient des infrastructures appropriées
accessibles.
– Selon M. De Coster, chaque golf de Wallonie affilié à l’AFG
bénéficie « Healthy memberships » et n’a aucun problème
financier. En outre, une grande partie des clubs n’ont pas la
capacité d’accueillir des visiteurs le week-end en raison de la
présence des membres et des compétitions.
– Cependant, chaque développement nécessite une étude
indépendante et un dialogue avec les investisseurs de manière à
s’assurer que les impacts de la saisonnalité sur l’exploitation sont
connus et pris en compte dans la conception du produit.
– Il est peut être précipité de s’engager, sur plus de 5 nouveaux
développements dans un futur proche même si les projets les
plus avancés, dont la construction commencera dans les
prochains mois, ne devraient pas ouvrir au jeu avant l’été 2013
au plus tôt.
Recommandation en termes de maillage
– Commercialement parlant, la répartition existante et la
localisation des golfs en Wallonie est relativement cohérente
avec 50% de l’offre à proximité de Bruxelles et 22% autour de
Liège.
– Mais d’un point de vue social, 75% de la surfaces Wallonne ne
concentre que 26% de l’offre golfique.
– De plus, 76% des produits existants sont positionnés sur une
catégorie 4/5 étoiles selon M. De Coster représentant de l’AFG.
– Par conséquent, le niveau d’entrée (2/3 étoiles) doit être
développé selon les centres de population. Les cercles de la
carte de Wallonie et notamment les zones ou plusieurs cercles se
superposent indiquent des zones idéales de ce point de vue.
– Toutefois, si l’initiative du développement golfique vient du CITW,
il est a noté qu’une partie de la mise en œuvre des
recommandations pourra être faite conjointement, voire confiée
intégralement au ministère de la santé, de l’éducation et du sport.
– Il s’agit en effet de l’opportunité d’avoir accès à un terrain de golf
à moins de 20km de son lieu de résidence.
– La seule exception possible, avec une ouverture en 2012, serait
un développement dont le zonage, l’acquisition du foncier, le
financement et toutes les autorisations administratives se feraient
sur place
76
Préambule
Marché du Golf
Préconisations
Annexes
Le golf discipline Olympique
– En 2009, le golf a été élu discipline olympique pour les jeux
Olympiques d’été de 2016 au Brésil.
– Si la Belgique décide de présenter des golfeurs, un centre
national ou régional d’entraînement sera nécessaire. Cet
équipement devra notamment inclure :
Des parcours de golfs en nombre suffisant
Des infrastructures d’entraînement,
Priorité des projets
– Conformément aux analyses présentées précédemment, le
tableau en page suivante présente les projets de golf
envisageables en Wallonie et leur priorité selon :
Les manques identifiés (type d’offre et quantité),
La notion de maillage du territoire,
Les projets déjà en cours de développement ou à l’étude,
Les besoins de la Wallonie en termes d’image et de tourisme
golfiques.
Des infrastructures sportives et d’accueil : salles de sport,
hébergement pour les jeunes à fort potentiel, structures éducatives
(scolaires)
– Chaque projet est également noté de 1 à 5 selon sa facilité de
mise en œuvre et son risque :
– Ce centre devra être développé en prenant en considération les
parcours de golfs environnants.
Mise en œuvre : 1 représente une facilité de mise en œuvre
importante, et 5 une mise en œuvre très complexe voire difficile,
– Etant donné le manque d’hébergement sur les parcours de golf
existants, ce problème mérite donc d’être étudié. De nombreux
pays ont déjà leur centre national, bien souvent en partenariat
avec la PGA (Professional Golfers Association).
Risque : 1 représente les projets les moins risqués sur le plan
financier.
– Notre suggestion de Residential Lifestyle Resort Community dans
un périmètre de 20 km autour de Verviers aurait la capacité
d’accueillir de tels besoins et d’assurer une base suffisante pour
l’accueil de compétitions de jeunes.
– En effet, non seulement le resort offrirait 45 trous de golf et une
académie du 21ème siècle, mais bénéficierait en plus un accès
possible aux golfs de Spa (Royal Fagnes), Gomzé, Royal Sart
Tilman, Five Nations and Durbuy pour les visiteurs nationaux et
internationaux
77
Préambule
Marché du Golf
Préconisations
Annexes
Priorité des projets (suite)
Tab 33 : Projets recommandés en Wallonie selon leur priorité
Prio
-rité
Localisation
1
Molenbaix
2
Lacs de l'Eau d'Heure
3
Spa (+/- 10 kms)
4
S. / S.E. de Charleroi
5
Arlon
6
Tournai / Rumillies
7
Sud de Mons
8
Nd/ Nd Ouest de Liège
9
A4 à proxi.de Perwez
10
Sud de Charleroi
Produit
Catég Trous
Facilité
Risque
MOE
Residential Golf & Country Club
3/4 *
18 (?)
3
2
Daily Fee
3*/3+
15
1
2
Resid.Lifestyle Resort Community
4*
45
4
1
Golf semi-urbain
2/3*
27
2
2
Daily Fee
3*/3+
27
2
2
Daily Fee
3*/3+
27 (?)
3
3
Daily Fee
3*/3+
27
3
3
Golf semi-urbain
2/3*
27
1
2
Daily Fee
3*/3+
27
2
2
Residential Golf & Country Club
4*
27
3
2
TOTAL
267
– Molenbaix : Ce projet est prioritaire en raison de sa localisation à
l’intersection des zones d’influences de Tournai et de Courtrai
ainsi que de sa conception déjà très avancée.
Nous n’avons été informés de ce projet de golf 18 trous (27?) 4* qu’à
la fin de notre étude. Il apparaît toutefois comme un projet de
première importance en raison de l’envergure du programme
immobilier qui y est lié. Il bénéficie d’une localisation de qualité à
proximité de la Flandres et de Tournai où sont domiciliées une partie
des grandes fortunes françaises.
Ce projet est ambitieux, il prévoit de l’immobilier haut de gamme, de
l’hôtellerie et un golf. Ce dernier contribuera au positionnement de
l’offre immobilière et de l’hôtel. Il sera important de s’assurer d’un
positionnement homogène pour toutes les composantes.
– Site des Lacs de l’Eau d’Heure : ce projet apparaît comme un
des premiers en termes de priorité, en raison de sa facilité de
mise en œuvre et de la faiblesse du risque :
Une projet d’académie avec un parcours 9 trous est actuellement à
l’étude sur le site qui accueille par ailleurs une base de loisirs.
Rajouter un parcours de 6 trous permettrait d’obtenir une offre plus
complète pour tous les niveaux de golfeurs, sans alourdir de manière
importante les coûts d’exploitation.
Aucune structure de golf 2/3*, c’est-à-dire permettant de pratiquer le
golf sur des équipements de qualité à tarifs raisonnables, n’a été
identifiée.
– Residential Lifestyle Resort Community à proximité de Spa :
Ce projet apparaît également dans les premiers en raison de son
intérêt stratégique et d’un risque financier faible. Il s’agit d’un
équipement structurant qui d’une part donnerait plus de visibilité au
golf en Wallonie, mais qui permettrait également d’accueillir un
éventuel centre national d’entrainement en vue de préparer des
joueurs aux Jeux Olympiques
En outre, ce projet paraît peu risqué. D’une part, il se trouve à
proximité de bassins de population majeurs et par conséquent d’une
source importante de clientèle potentielle. D’autre part, les
composantes immobilières et touristiques du projet permettront de
financer une grande partie du développement, diminuant ainsi le
risque financier.
Enfin, les équipements commerciaux et touristiques permettront de
maintenir une activité stable à l’année.
La difficulté de mise en œuvre réside dans la possibilité d’obtenir le
foncier nécessaire au développement (de l’ordre de 300 hectares).
– Golf semi-urbain au sud / sud-est de Charleroi
La proximité de l’agglomération de Charleroi ainsi que le manque
d’offre structurée laissent la place à un projet de golf semi-urbain 2/3
étoiles.
Il s’agit d’une offre entrée de gamme, à tarifs modérés visant une
cible de clientèle très large. Le risque d’exploitation est réduit en
raison de la complémentarité positionnement/importance du bassin
de population.
78
Préambule
Marché du Golf
Préconisations
Annexes
Priorité des projets (suite)
– Daily Fee à Arlon
Projet de golf daily fee positionné en 3 étoiles / 3 étoiles supérieur.
Dans l’état actuel des choses, le seul équipement golfique existant
est une académie à Virton.
Ce projet tient compte de la réalisation du projet du domaine du
Château d’Arlon en tant que golf privé 4 étoiles ou 4 étoiles
supérieur. S’il s’avérait que ce dernier était finalement un golf 3
étoiles, ouvert au grand public (daily fee) avec une entrée séparée du
château, le projet daily fee serait remis en question.
– Daily Fee à Tournai / Rumillies
Ce projet s’appuierait sur la demande locale de la ville de Tournai. Il
se positionnerait sur une catégorie moyen de gamme (3 étoiles/3
étoiles supérieur) afin de viser une cible la plus large possible.
Le risque de ce projet reste toutefois parmi les plus élevé des projets,
en raison de l’importance de l’offre à proximité de Lille et de Courtrai.
En outre 2 projets de golfs ont été identifiés.
Si l’un des projets de golf identifiés s’avérait avoir un positionnement
similaire (Daily fee 3*), ce développement serait remis en question.
Le positionnement de ce projet devra être adapté en fonction de la
réalisation du projet de Molenbaix.
– Daily Fee au sud de Mons:
Golf semi-urbain au Nord / Nord Ouest de Liège
Ce projet n’apparaît pas dans les éléments à développer en priorité
dans une optique de maillage du territoire en raison de l’offre
existante à proximité de Liège.
Toutefois, l’offre existante est essentiellement composée de golfs
privés et/ou haut de gamme et située au Sud-Est de Liège.
L’envergure de l’agglomération de Liège, sa localisation stratégique
et la proximité d’un patrimoine touristique important diminuent
considérablement le risque d’un projet à tarifs modérés.
– Daily Fee à Proximité de Perwez
Ce projet bénéficierait notamment des flux de l’autoroute A4 qui
remontent depuis Namur vers Bruxelles.
Cette clientèle potentielle ne dispose aujourd’hui que d’une offre de
golf privé nécessitant de souscrire un membership annuel.
Une offre moyen de gamme, proposant le Daily Fee trouverait
aisément sa place sur le marché.
– Residential Golf & Country Club au Sud de Charleroi
Il s’agit d’un produit haut de gamme (4 étoiles) incluant de
l’immobilier résidentiel. Il s’appuierait sur la population aisée de
Charleroi (Catégories socioprofessionnelles supérieures notamment).
Un potentiel existe pour un projet 3 étoiles/3 étoiles supérieur au sud
de Mons. Comme pour Tournai, il s’agit d’un projet moyen de gamme
visant une large cible.
Le
développement
immobilier
permettrait
de
réduire
considérablement les risques d’investissement et d’exploitation. En
effet, outre la marge de promotion permettant de financer en partie le
développement du golf, une partie des frais d’exploitation peuvent
être imputer sur les charges de copropriété.
Toutefois, la présence de 2 golfs existants et l’envergure modérée de
l’agglomération de Mons rend ce projet plus risqué (niveau de risque
3 et difficulté de mise en œuvre à 3 également).
La difficulté de mise en œuvre est due au foncier nécessaire pour un
projet de ce type.
79
Préambule
Marché du Golf
Préconisations
Annexes
Risques et enjeux
– Le tableau présentant les produits golfiques existants ne reflète
pas le fait qu’un golf 9 trous ou moins, développé et exploité de
façon indépendante, est obligé de réduire la qualité de son
produit pour limiter l’impact des coûts fixes annuels en relation
avec le chiffre d’affaire et la saisonnalité.
– Certaines personnes peuvent sourire en apprenant qu’un golf
indépendant peut avoir des coûts opérationnels de 540 000 €.
C’est parce que ce type de produit existe rarement.
– Les golfs d’Avernas, Andenne, Greenhouse à Saint Vith et le golf
d’Haras sont des équipements utiles, mais ils peuvent être
classés comme rustiques et généralement comme des « choix
sentimentaux » faits par les investisseurs, avec le père ou le fils
le plus âgé comme président, secrétaire, « greenkeeper » ou
professeur.
Une décision volontaire de la part d’une autorité locale ou régionale
d’allonger la saison touristique en sachant que cela implique un
support financier annuel, justifié par les retombées économiques
générées sur l’économie et l’emploi
En mesure d’attirer une demande locale suffisante pour ne pas
dépendre des revenus touristiques,
De nature à générer des marges suffisante sur un développement
immobilier pour justifier l’investissement golfique
Un complexe intégrant des activités affaires (salles de séminaires),
une diversité de produits et de loisirs de façon à assurer une activité
constante
– Un des points frappant qui ressort de l’état des lieux de l’offre est
le nombre de practices et d’académies indépendants en phase
d’étude. Ceci est d’autant plus dommage que ces projets sont
isolés, ou développés avec un petit golf 3 ou 6 trous, et
présentent donc un risque d’exploitation supplémentaire.
– D’importantes subventions existent pour certains types de
développement de golfs. Toutefois, chaque projet doit être étudié
et calibré de façon à assurer des revenus d’exploitation suffisant
pour subvenir aux dépenses opérationnelles et fonctionnelles. Si
ce n’est pas le cas, le projet doit être :
Une décision volontaire et consciente de la part de la collectivité
locale de créer une gamme d’activités de loisirs pour ses citoyens
80
F. Annexes
81
Préambule
Marché du Golf
Préconisations
Annexes
1. Descriptifs et définitions techniques
PAY & Play
– Equipements golfiques ouvert aux joueurs ne souhaitant pas
s’acquitter d’une inscription (ou cotisation) annuelle à un club
traditionnel.
Le golfeur paie un “Green Fee” à chaque fois qu’il souhaite jouer sur
le parcours de son choix, au lieu de payer un forfait annuel pour un
accès illimité, et sans charges supplémentaires sur un seul parcours.
Ce type d’infrastructure permet aux nouveaux joueurs, ainsi qu’aux
plus adeptes, une grande flexibilité de pratique du golf selon leur
moyens, leur niveau de jeu, leur volonté et leur disponibilité en
temps.
Les golfs publics municipaux entrent dans cette catégorie, au même
titre que les parcours également dénommés « Daily Fee Courses »
Parcours de 18 Trous
– Le parcours de golf traditionnel se compose de 18 trous. C’est-àdire 18 défis individuels, de longueur variable entre le point de
départ (tee) jusqu’au « green », en passant par le « fairway ».
Le trou est situé sur le green et indiqué par un drapeau, qui permet
au jouer de visualiser la localisation exacte du trou afin d’anticiper
ses coups.
Le temps de jeu optimal pour un parcours de 18 trous est de l’ordre
de 4h30.
En règle générale, la longueur d’un parcours 18 trous se situe entre
4 800 et 6 500 mètres
– Un parcours de 18 trous nécessite au minimum 35 hectares de
terrain utilisable, et en moyenne 55ha.
Round.
– En termes de statistiques et de jeu, un « round » est une tournée
du parcours effectuée par une personne, (quelque soit le nombre
de trous).
Un Départ - (Flight)
– Un groupe de golfeurs commence son parcours, avec un Départ
(Tee Time), programmé environ toutes les dix minutes. Ce
groupe, (de 2 à 4 joueurs) s’appelle un « Flight ».
– Il ne faut pas confondre un départ, (le début du jeu) avec « les
départs - the tee », qui sont les points de frappe initiaux sur
chaque trou.
Parcours de 9 Trous
– Comme son nom l’indique, il se compose de 9 trous. Sa longueur
peut varier énormément selon sa vocation.
La construction d’un parcours de 9 trous de 900m à 2 000m peut
faire office d’étape de jeu intermédiaire pour les débutants avant de
progresser vers un grand parcours.
Un parcours de 1 500m à 3 000m présente une offre et un challenge
supplémentaire (difficulté supplémentaire), pour des golfeurs
(débutants ou expérimentés), qui ne veulent pas consacrer plus
d’une demi-journée ni un budget plus important pour une partie de
golf.
– Le temps de parcours pour 9 trous peut varier entre 1 heure et 2
heures selon la longueur du parcours.
82
Préambule
Marché du Golf
Préconisations
Annexes
1. Descriptifs et définitions techniques
– Ces 2 types d’équipements sont destinés à l’apprentissage et à
l’amélioration de la pratique de jeu.
– Les installations existantes
d’équipements et de qualité.
varient
fortement
en
termes
– De manière générale, un practice est une zone d’entrainement,
« self service » avec possibilité de leçons /stages individuels ou
en groupes. Le joueur s’entraîne à frapper les balles depuis le
même endroit.
– Une académie propose généralement des infrastructures plus
développées et une tendance à des services plus personnalisés,
nécessitant la présence de « Pros » de golfs et de moniteurs
certifiés. Ces derniers peuvent-être employés du golf ou alors des
partenaires du golf exerçant à leur compte.
83
Préambule
Marché du Golf
Préconisations
Annexes
2. Comptes d’exploitations types
Données de cadrage
– Les données et tableaux présentés en pages suivantes n’incluent
pas :
L’exploitation de l’activité restauration du Clubhouse,
Les charges financières liés à l’acquisition du terrain, aux locations,
aux coûts de construction et à la rémunération de l’investisseur.
– Des économies d’échelles significatives apparaissent des lors
que les coûts principaux sont répartis sur des équipements
complémentaires (clubhouse, offre séminaire, etc…)
– Une fois le seuil de rentabilité atteint, les revenus
supplémentaires générés par le golf sont pratiquement
intégralement du bénéfice.
– Les données de Benchmark supposent une demande suffisante
pour le produit.
– Les chiffres mentionnés pour les golfs 18 et 27 trous sont
calculés par rapport à des produits de type club de membres
traditionnels, de catégorie 3 /4 étoiles.
– Il est généralement compliqué pour un golf 9 trous, développé de
façon indépendante, de supporter les coûts fixes d’un tel
positionnement. Bien souvent, le produit et le service proposé
sont revus à la baisse afin de respecter l’équilibre budgétaire.
– Les données présentées sont Hors Taxes si cela est applicable
– Le charges de personnel incluent un niveau de charges sociales
de 45% et une rémunération variable de 15% du Chiffre d’Affaires
pour le directeur du golf et le responsable de l’entretien du
parcours
– Les données présentées ne prennent pas en compte les
difficultés topographiques, géologiques particulières, ni toutes
autres contraintes spécifiques à un site en particulier.
– Environ 80% des coûts d’exploitation d’un golf sont fixes ou semifixes.
84
Préambule
Marché du Golf
Préconisations
Annexes
Tab 34 : Structures de comptes d’exploitation pour des golfs 9, 18 et 27 trous
Benchmark sur l'exploitation d'un Golf - 18 trous
(H.T., Hors restauration, Loyer, Finance ou R.O.I)
Nbr
PM
Total
REVENUS
REVENUS
Cotisations annuels
Cotisations annuels
%
Green Fees
S/Total
Practice
Locations
Stages
Pro-Shop
S/Total
(€)
(€)
500
1 000 500 000
7 500
40 300 000
800 000
48 000
40 000
24 000
56 000
168 000
6%
5%
3%
7%
21%
968 000
TOTAL REVENUS
FRAIS D'EXPLOITATION
Masse Salariale
Administration
Entretien du Parcours
Supervision du Parcours
Pro-Shop/ Accueil
Entretien C/House
Total Masse Salariale
Green Fees
S/Total
Practice
Locations
Stages
Pro-Shop
S/Total
Nbr
%
%
18 T
PM
Total
(€)
(€)
350
450
157 500
Cotisations annuels
5 000
25
125 000
282 500
16 950
2 825
14 125
33 900
Green Fees
S/Total
Practice
Locations
Stages
Pro-Shop
S/Total
316 400
TOTAL REVENUS
6%
1%
0%
5%
12%
TOTAL REVENUS
85 000
180 000
45 000
95 000
50 000
455 000
Masse Salariale
Administration
Pro-Shop/ Accueil
Entretien C/House
FRAIS FONCTIONNELS
Administration
Entretien Parcours
Entretien C/House
Coûts Généraux
Total Autres Coûts
80 000
140 000
75 000
65 000
360 000
FRAIS FONCTIONNELS
Administration
Entretien Parcours
Entretien C/House
Coûts Générales
Total Autres Coûts
TOTAL DEPENSES
815 000
RESULTAT BRUT
153 000
2,5
6,0
2,5
5,0
2,5
19
REVENUS
Nbr
%
%
18 T
PM
Total
(€)
(€)
750
1 200
900 000
15 000
35
525 000
1 425 000
85 500
71 250
42 750
99 750
299 250
6%
5%
3%
7%
21%
1 724 250
25 500
54 000
47 500
20 000
147 000
Masse Salariale
Administration
Pro-Shop/ Accueil
Entretien C/House
32 000
56 000
30 000
26 000
144 000
FRAIS FONCTIONNELS
Administration
Entretien Parcours
Entretien C/House
Coûts Générales
Total Autres Coûts
TOTAL DEPENSES
291 000
TOTAL DEPENSES
RESULTAT BRUT
25 400
RESULTAT BRUT
0,8
30%
1,8
30%
-
0%
2,5
50%
1,0
40%
6
40%
40%
40%
40%
3,0
120%
7,8
130%
3,0
120%
6,0
120%
3,0
120%
23
120%
130%
120%
120%
102 000
234 000
54 000
114 000
60 000
564 000
96 000
182 000
90 000
78 000
446 000
1 010 000
714 250
85
Préambule
Marché du Golf
Préconisations
Annexes
– Détail des charges pour les postes Administration, Coûts généralux, Pro/Shop Accueil, et pour les frais d’entretien du parcours
Administration & General
• Equipement de bureau (matériel
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
informatique, photocopieuse, etc..)
Contrats de maintenance
(informatique)
Téléphone & Communication
Fournitures de bureaux
Affranchissement
Publicité
Marketing
Impression
Voyages
Honoraires
Assurances
Comptabilité
Frais divers
Coûts Généraux
•
•
•
•
•
•
Entretien Bâtiment
Taxes municipales
Chauffage
Nettoyage
Electricité
Traitement des déchets et eaux
usées
• Location d’équipements
• Transport
• Frais divers
Pro shop accueil
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Frais d’entretien du parcours
Coûts des ventes
Fournitures de bureaux
Uniformes
Fret
Dépenses pour le practice
Vestiaire
Location de voiture de golf
Entretien des voitures de golf
Frais divers
•
•
•
•
•
•
•
•
Engrais
Pesticides
Réparation d’équipements
Location d’équipement
Electricité
Carburant
Réparation des équipements d’irrigation
Frais divers
86
Préambule
Marché du Golf
Préconisations
Annexes
3. Niveaux de fréquentation des practices et académies
– Les tableaux ci-dessous présentent les niveaux de fréquentations et de revenus potentiels pour un practice, et des parcours de golfs 3, 6 et
9 trous.
Tab 35 : Niveaux de fréquentation et de revenus potentiel pour des practices et académies
Practice
Académies de Golf - Niveaux Débutants
3 trous - 300 m
Ind.
Prix /
Metéo Seau
S/Total
6 trous - 600m.
9 trous - 900m.
Jours
Seaux /
Jour
janvier
31
30
40%
3,5
1 302
15%
56
4
223
20%
74
8
595
30%
112
12
1 339
février
28
45
45%
3,5
1 985
15%
85
4
340
20%
113
8
907
30%
170
12
2 041
mars
31
80
55%
3,5
4 774
15%
205
4
818
20%
273
8
2 182
30%
409
12
4 910
avril
30
120
65%
3,5
8 190
15%
351
4
1 404
20%
468
8
3 744
30%
702
12
8 424
Tx de
Rounds
captage
Prix
Revenu
Tx de
Rounds
captage
Prix
Revenu
Tx de
captage
Rounds
Prix
Revenu
mai
31
160
75%
3,5
13 020
15%
558
4
2 232
20%
744
8
5 952
30%
1 116
12
13 392
juin
30
200
85%
3,5
17 850
15%
765
4
3 060
20%
1 020
8
8 160
30%
1 530
12
18 360
juillet
31
180
90%
3,5
17 577
15%
753
4
3 013
20%
1 004
8
8 035
30%
1 507
12
18 079
août
31
180
90%
3,5
17 577
15%
753
4
3 013
20%
1 004
8
8 035
30%
1 507
12
18 079
septembre
30
150
75%
3,5
11 813
15%
506
4
2 025
20%
675
8
5 400
30%
1 013
12
12 150
octobre
31
100
65%
3,5
7 053
15%
302
4
1 209
20%
403
8
3 224
30%
605
12
7 254
novembre
30
60
50%
3,5
3 150
15%
135
4
540
20%
180
8
1 440
30%
270
12
3 240
décembre
31
30
45%
3,5
1 465
15%
63
4
251
20%
84
8
670
30%
126
12
Total
365
105 754
4 532
18 129
6 043
48 345
9 065
1 507
108 776
– Le taux de captage correspond à la part de la clientèle du practice qui se dirige vers l’académie :
Le parcours de 3 trous étant le plus facile mais également le moins intéressant, il affiche le taux de captage le plus faible,
En revanche le parcours 9 trous étant plus long, il présente plus d’intérêt et affiche un taux de captage plus important.
87
Préambule
Marché du Golf
Préconisations
Annexes
4. Impact environnemental du développement golfique
– Depuis plusieurs années, les architectes de golfs, les personnels
d’entretiens des parcours ainsi que les propriétaires tentent
d’adopter des pratiques «Eco-friendly». L’impact environnemental
est intégré à la majorité des projets.
– Sur une surface moyenne de 55 hectares pour un golf 18
trous, environ 40% de la surface est composée de dénivelés,
lacs, zones boisées, nouvelles plantations et autres zones
naturelles.
– La prise en compte de l’écologie au niveau des parcours de golf
progresse de façon beaucoup plus importante que dans le
secteur agricole :
Etant donné les bonnes pratiques de gestion du terrain, ces zones
peuvent permettre le développement et la protection d’une faune et
d’une flore sauvage.
Les architectes de golf identifient les variétés d’arbres spécifiques et
anciennes, et réalisent le plus souvent le parcours de façon à
conserver ces espèces, qui sinon auraient besoin de plusieurs
années pour repousser.
– Etant donné le budget et le terrain nécessaire, un architecte de
golf moderne doit de plus en plus essayer de créer un parcours
qui, dès son ouverture, donne l’impression qu’il a toujours fait
partie du paysage.
Les 33 hectares (60% * 55 ha) restants peuvent être divisés de la
façon suivante :
Surface de
terrain
% des 55 ha
Maintenance
nécessaire
Traitement
nécessaire
Léger dénivellé
14 ha.
25%
Faible
Très Faible
Fairways
15 ha.
27%
Haute
Moyenne
Greens
2 ha.
4%
Très Importante
Très importante
Tees
1 ha.
2%
Importante
Importante
Bunkers (sable)
1 ha.
2%
Importante
Très importante
La tendance au développement de golf, avec des résidences
surplombant les fairways est dépassée, aujourd’hui les joueurs de
golf veulent avoir l’impression d’être en pleine nature.
– Le développement d’un parcours de golf nécessite l’utilisation
d’eau et de plantation de gazon qui certes n’existent pas dans
une zone boisée ou sur des coteaux. Toutefois, il apparaît plus
pertinent de comparer le golf avec des activités génératrices de
revenus et créatrices d’emplois. Celle concernant le plus la
nature étant l’agriculture.
88
Préambule
Marché du Golf
Préconisations
Annexes
4. Impact environnemental du développement golfique
– La plupart des pratiques d’agriculture modernes suppriment les
haies, taillis et les zones non productives afin d’optimiser la
rentabilité des machines agricoles nécessaires à la production à
prix compétitifs de céréales, ou de racines (betteraves, pommes
de terre).
– Ces zones font donc l’objet d’un traitement avec pesticides et
engrais. Ainsi, la création d’espaces plus importants peut avoir
pour conséquence que la surface de terrain traitée et arrosée
atteigne jusqu’à 97% de la zone agricole.
– Une étude de 2007, sur l’utilisation des pesticides et engrais dans
la vallée du Pô, réalisée par l’institut National Italien de la
Statistique et le Conseil National de Recherche, a conclu que les
parcours de golf utilisaient moins de la moitié du volume de
produits par hectare que la culture intensive de Betteraves,
blé, pommes de terre et tomates.
– Ratios significatifs de l’étude :
Azote : Un golf nécessite 24% du volume par hectare nécessaire à
l’agriculture
Phosphate : Un golf nécessite 11% du volume par hectare
nécessaire à l’agriculture
Potassium : Un golf nécessite 43% du volume par hectare
nécessaire à l’agriculture
– Le volume d’eau à l’hectare nécessaire pour le golf est de
manière générale la moitié du volume nécessaire à
l’agriculture.
89
Préambule
Marché du Golf
Préconisations
Annexes
5. Emplois générés par l’activité golfique
– Une étude récente de l’INSEE estimait que l’agriculture
représente 1,3 personne pour 100 hectares (soit 0,013 personne
par hectare).
65% des emplois sont concentrés par les propriétaires de terrains et
leur famille proche.
Par ailleurs 92% de la population active en agriculture est masculine.
– Un golf de 18 trous (55 hectares) représente au minimum 24
emplois à temps pleins, soit 0,436 emplois par hectare
Ainsi, en terme d’emplois créés le rapport
est de 1 à 33,5 en faveur du golf
– Un golf 18 trous avec clubhouse emploie plus de 20
personnes en équivalent temps plein. Ce chiffre peut
progresser selon le niveau de service et la politique d’ouverture
(horaires) du bar et du restaurant du clubhouse.
– La répartition des emplois peut aller jusqu’à 50 % de femmes et
50% d’hommes.
Golf 18 trous (55 hectare)
Temps pleins
Temps partiels
et saisonniers
Golf
Maintenance et entretien du parcours
5
2
Reception, direction & Administration
4
2
Commissaire et animateur de parcours
1
3
Nettoyage du clubhouse
2
1
Moniteurs et personnel de formation
1
2
13
10
Equipe de cuisine
5
4
Service au bar
3
4
Equipe de restaurant
3
4
11
12
24
22
Sous Total
Restauration du Clubhouse
Sous Total
TOTAL
90
© 2010 Deloitte

Etude Golf en wallonie deloitte 2010

Transcription

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Responsable Section - CE Dassault Aviation Argenteuil

Règlement - Golf de Moliets

Equipe PACA 07.02.15 (Barbaroux)

Tournoi de St Quentin en Yvelines

440 €/Junior - Golf National

Dubaï - B2B Voyages

1150 € 1305 - Jiva Hill Golf Club

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