Référentiel Coût global HSocial

Transcription

Référentiel
coût global
applicable
au logement
social
Sophie Langlois – Huanhuan Qian
Mai 2011
Référentiel coût global
Version 1 – mai 2011
1
Sommaire
I. Introduction ..................................................................................... 3
II. Méthode de travail et construction du référentiel ......................... 8
A. Principes retenus par Nantes Habitat .................................................................................... 9
B. Reconstitution du Coût Global .............................................................................................. 11
C.
Identification des éléments qui pèsent sur le Coût Global ........................................... 13
1. Les éléments qui pèsent sur les coûts de gestion (hors charges) .............................. 13
2. Les éléments qui pèsent sur les coûts d’exploitation .................................................... 14
3. Les éléments qui pèsent sur les coûts de maintenance ............................................... 14
4. Les éléments qui pèsent sur les charges........................................................................ 14
D.
Identification des éléments de conception qui influent sur le Coût Global ................ 16
1. Implantation du bâtiment dans son environnement .......................................................... 16
2. Forme architecturale du bâtiment ........................................................................................ 16
3. Orientation du logement ........................................................................................................ 17
4. Organisation du logement ..................................................................................................... 17
5. Organisation des parties communes................................................................................... 17
6. Matériaux de l’enveloppe du bâtiment ................................................................................ 18
7. Équipements techniques et maintenabilité ......................................................................... 18
E. Analyse de la structure des coûts techniques d’une construction neuve ...................... 19
III. Outil d’analyse en coût global ...................................................... 21
A.
Taux de rotation ...................................................................................................................... 21
1. Critère « typologie » ........................................................................................................... 21
2. Critère « Orientation-Luminosité-Vue» (OLV) ................................................................ 22
3. Critère « organisation » ..................................................................................................... 23
4. Critère « fenêtre dans la cuisine » ................................................................................... 23
5. Critère « nuisance sonore » .............................................................................................. 23
6. Formule de calcul ............................................................................................................... 24
B. Coûts de gestion générés par la rotation ............................................................................ 24
1. Calcul des frais de dossier : .............................................................................................. 24
2. Calcul des frais de travaux entre deux locations ........................................................... 25
C.
Calcul des coûts de nettoyage des parties communes ................................................ 26
D.
Fiche de maintenance et remplacements des composants ......................................... 26
1. Les sols ................................................................................................................................ 27
2. Les façades ......................................................................................................................... 27
3. Les menuiseries extérieures ............................................................................................. 28
4. Les toitures .......................................................................................................................... 28
5. Le chauffage - la production d’ECS - la VMC ................................................................ 29
E. Démolition ................................................................................................................................ 31
F. Tableau d’amortissement ...................................................................................................... 31
G.
Tableau récapitulatif d’un projet ....................................................................................... 32
IV. Conclusion ..................................................................................... 33
VI. Annexes ......................................................................................... 34
2
I. Introduction
Le patrimoine immobilier d’un office public de l’habitat nécessite une attention très
particulière au regard des multiples enjeux qu’il revêt. Il est, d’une part, l’outil
incontournable pour le bailleur qui développe son activité grâce à son attractivité et à
sa pérennité (les bâtiments ont souvent des durées de vie importantes). Il évolue
continuellement en fonction de l’usage qui en est fait ainsi que par son intégration
spatiale et sa dimension esthétique. Il est, d’autre part, pour l’habitant, un lieu de vie
confortable, équilibré, adapté à ses ressources. Enfin, il est le mode d’expression des
maîtres d’œuvre et un levier économique pour les entreprises qui le construisent, le
maintiennent en état, le réhabilitent, le démolissent, … Toutes les phases de la
chaîne d’ouvrage sont essentielles, il ne faut pas les négliger quand on sait que
l’investissement initial ne correspond parfois qu’à 25% du coût global de l’ouvrage
sur sa durée de vie ou qu’une grande part des coûts de maintenance et d’exploitation
dépendent en majeure partie de l’attention portée à la phase de conception.
La maîtrise et l’optimisation des coûts sont aujourd’hui des préoccupations qui ne
peuvent exister au détriment de la qualité de l’ouvrage elle-même impactée par les
nouvelles réglementations, les nécessaires innovations techniques, le prix des
matières premières et de l’énergie. Cette gestion est d’autant plus nécessaire que les
bailleurs sociaux doivent tenir compte des loyers pratiqués. Il faut donc activer de
nombreux leviers et promouvoir de multiples partenariats pour surmonter les
contraintes qui se présentent à un maître d’ouvrage et les transformer en
opportunités. Ainsi, le calcul en coût global propose une approche pertinente et
appropriée au secteur du logement social. Il permet de convaincre pour se lancer
dans des opérations innovantes, mais également de prendre des décisions quant
aux procédés constructifs utilisés, au choix de l’enveloppe extérieure du bâtiment ou
de l’organisation intérieure des logements…
On retrouve une littérature assez fournie dans ce domaine tant le coût global est
adaptable à de nombreux secteurs d’activité. S’il existe une norme, des réflexions et
des documents sur le coût global dans le bâtiment, ces documents s’appliquent à
des bâtiments publics, d’activités tertiaires ou d’activités industrielles, mais jamais à
des bâtiments de logements et encore moins au logement social. Il existe également
de multiples manières d’appréhender le coût global c’est pourquoi les approches
sont multiples. On retrouve par exemple le coût global élémentaire qui ne prend en
compte que les gains énergétiques réalisés et la gestion des coûts d’entretien ; le
coût global élargi qui propose une approche dynamique et intègre l’humain de façon
plus importante, en tenant compte de la qualité de vie et des impacts
environnementaux potentiels. Toutefois, on ne peut réduire le principe du calcul en
coût global à une série d’éléments intuitifs juxtaposés. Il s’agit en fait de confronter
les points de vue et les expériences pour formuler des hypothèses qui ne peuvent
3
pour autant pas être vérifiées systématiquement. Nous conservons donc une part
d’incertitude et une probabilité de défaillance qu’il faut réduire au strict minimum.
Arriver à ce résultat nécessite la confrontation et la consolidation de données
collectées par des personnes de métiers différents.
Cette première version du référentiel coût global de Nantes Habitat décrit point par
point la méthodologie adoptée. Il est le fruit du travail d’une équipe pluridisciplinaire
qui a œuvré pendant deux ans à sa réalisation. Loin de s’en tenir à une approche
purement financière, il permet de visualiser et de comprendre les choix qui ont été
opérés. Chacun peut, en fonction du contexte et de ses impératifs, adapter le
référentiel. Il constitue ainsi un outil utilisable en l’état ou devient une base de travail
évolutive pour évaluer plusieurs solutions d’investissement.
4
Éléments de contexte
Le présent document a pour objet de :
-
présenter la méthode utilisée par Nantes Habitat pour élaborer ce référentiel,
l’expliquer, et argumenter les choix réalisés ;
présenter les paramètres et les hypothèses de la gestion prévisionnelle du
patrimoine ;
donner des éléments pour alimenter la réflexion stratégique sur le devenir d’un
patrimoine ;
mettre en évidence les évolutions à apporter dans la rédaction des
programmes, des règlements de consultation :
proposer des outils pour une prise en compte du coût global lors de l’analyse
des projets en phase de concours de maîtrise d’œuvre.
Cette méthode d’évaluation en Coût Global, adaptée à la spécificité du logement
locatif social, permet d’optimiser l’investissement et le fonctionnement d’un bâtiment
dès sa conception, en visant un triple objectif :
-
-
la meilleure adaptation possible aux exigences fonctionnelles, donc aux
attentes des utilisateurs et du gestionnaire ;
la recherche d’un coût total optimisé pendant la durée de vie prévue théorique
du bâtiment, au profit des habitants, de l’environnement, de l’investisseur
gestionnaire ;
la préservation des ressources en énergie primaire, en eau, en matière
première, la diminution des déchets non recyclables ou non réutilisables, la
gestion des impacts négatifs de cette activité sur l’environnement.
L’une des principales contraintes du champ de la construction réside dans la
difficulté de maîtriser les coûts et bénéfices différés du cycle de vie d’un
ouvrage.
Les opportunités offertes par l’élargissement du concept de développement durable,
et notamment les aspects environnementaux, au champ de la construction ont
accentué l’intérêt d’une évaluation quantitative et qualitative des évènements
intervenant à moyen et long terme relatifs aux choix effectués lors de la conception,
en vue d’intégrer dans le calcul économique l’ensemble des coûts et bénéfices d’une
opération (économiques, environnementaux et sociaux).
Concrètement, il s’agit d’anticiper dès la phase de conception d’un ouvrage les
contraintes, les coûts, le fonctionnement, l’entretien et le maintien en état d’usage et
de services, la déconstruction. En outre, la notion de bénéfice ne sera pas abordée
dans la suite du document. En effet, non seulement les objectifs des opérateurs de
logements sociaux sont en premier lieu la maîtrise des charges et des loyers pour les
5
occupants, la maîtrise de l’ensemble des coûts pour le gestionnaire, la préservation
des ressources (financières ou naturelles), mais s’il fait des bénéfices, ces derniers
sont réinvestis au profit des habitants actuels et futurs. Une opération de construction
ou de requalification de logements sociaux se doit, réglementairement, d’être
équilibrée sur la durée des emprunts : les calculs d’équilibre d’opération sont
effectués sur des bases forfaitaires connues et reconnues par les différents acteurs
(Etat, collectivités territoriales, organisme de logements sociaux, Caisse des dépôts,
...).
L’approche en Coût Global vise donc à proposer au maître d’ouvrage ou au
gestionnaire une analyse économique et environnementale permettant d’estimer les
coûts intervenant sur l’ensemble du cycle de vie d’un ouvrage, de mieux prendre en
compte leurs impacts dans les choix d’investissement, d’intégrer les coûts
environnementaux de remplacement des composants du bâtiment.
Le référentiel permet une meilleure appréhension des coûts et une optimisation des
budgets d’exploitation et de maintenance en lien avec la qualité des projets. Elle
pourra également être un outil de choix aux différents stades de la conception, en
particulier lors des concours de maîtrise d’œuvre. Il est un outil d’aide à la décision
dans les choix stratégiques de gestion du patrimoine.
Dans le cas d’opérations de constructions neuves, le calcul en Coût Global permet le
classement hiérarchique des propositions en prenant en compte la conception des
volumes et des espaces, des matériaux, des composants, le tout fondé sur la durée
de vie du bâtiment.
Dans le cas de bâtiments existants, cette méthode permet d’éclairer la réflexion
stratégique en vue de la requalification, de la maintenance ou de la démolition, en
prenant en considération de multiples paramètres.
Pour la mise en place du référentiel Coût Global à Nantes Habitat, nous nous somme
inspirés de la norme ISO/DIS 15686-5 et du guide d’analyse Coût Global pour des
bâtiments publics1. Suivant l’usage des bâtiments, le Coût Global peut être
complètement différent, les logements locatifs sociaux présentent des spécificités
telles que :
-
-
des bâtiments à usage privatif, destinés à la location, dont le gestionnaire n’a
pas la maîtrise de l’usage par les locataires, bien qu’il prenne en compte au
maximum leurs besoins, leurs attentes et leurs désirs ;
des obligations réglementaires sur l’entretien ;
une compensation des investissements, de l’entretien et de la gestion par les
loyers et les charges récupérables ;
1
Ministère de l’économie, de l’industrie et de l’emploi, mai 2010, Guide relatif à la prise en compte du coût global dans les marchés publics
de maîtrise d’œuvre et de travaux.
6
-
-
une population logée répondant à des plafonds de ressources dont les loyers
et les charges doivent être maîtrisés ;
la nécessité d’optimiser l’ensemble des les coûts dans l’intérêt des locataires
et du gestionnaire, tout en maintenant l’attractivité des bâtiments et la
solvabilité des ménages ;
le souci constant de pérenniser la qualité du patrimoine et d’en maintenir sa
valeur.
Rappel important : au stade du concours le référentiel est un outil d’aide à la décision
et non une prévision réelle du coût global de l’opération. Ce coût ne peut en effet être
calculé qu’après la phase Avant projet Définitif. Dans le tableau récapitulant des
résultats d’analyse en Coût Global d’un projet au stade du concours, on trouve les
cinq grandes familles de coûts (T.T.C.).
7
II. Méthode de travail et
construction du référentiel
Le projet de référentiel Coût Global a démarré en 2009, suivi par un groupe de travail
interne multidisciplinaire. Un cadre méthodologique général a été défini au
démarrage, il a évolué de manière empirique au fur et à mesure des réflexions du
groupe. Dans un premier temps tous les éléments nécessaires à l’analyse ont été
listés, ces éléments ont été regroupés en cinq grandes catégories selon la norme
ISO :
Investissement
Exploitation
Maintenance
Remplacement
Démolition
Pour concrétiser la démarche, la deuxième étape a consisté à reconstituer le Coût
Global d’un groupe de bâtiments du patrimoine de Nantes Habitat voué à la
démolition. Les résultats ont permis d’identifier dans un premier temps, les éléments
ayant un impact important sur le Coût Global puis dans un second temps, de repérer
le moment de la vie d’un projet où ces éléments impactent le Coût Global.
Par la suite, les coûts de fonctionnement actualisés ont été reconstitués : chaque
élément constitutif du Coût Global et en particulier des coûts de gestion a fait l’objet
d’une pondération pour bâtir un calcul représentatif du poids réels des différents
éléments.
Enfin, la modélisation a été testée sur plusieurs projets au stade du concours de
maîtrise d’œuvre, amendée et rendue opérationnelle.
8
Pilotage du projet : Matthieu JOUBERT, directeur de projet développement durable
Animation du groupe de travail et rédaction du guide : Sophie LANGLOIS, expert
patrimoine
Accompagnée de Huanhuan QIAN, stagiaire
Composition du groupe de travail :
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Jérôme Barbedet, responsable gestion du patrimoine
Isabelle Bourget, responsable gestion du patrimoine
Katell Brieuc, responsable du pôle habitat spécifique et commerces
Sylvie Davias, responsable du pôle comptabilité fournisseur
Céline Gicquel, chargé d’opération au service maîtrise d’ouvrage
Pascal Guerin, gérant logements
Noella Henrio, conseiller clientèle
Laetitia Héry, responsable du service projets urbains
Franck Marolleau, acheteur
Christophe Mouchard, responsable du pôle contrôle de gestion
Christophe Orhon, responsable du service exploitation
Fabien Rapin, gestionnaire contrats de maintenance
A. Principes retenus par Nantes Habitat
Pour l’élaboration de cet outil d’analyse, plusieurs règles ont été posées afin de se
projeter dans le temps. Un bâtiment a comme particularité une durée de vie qui peut
être très longue : suivant son usage, son mode de gestion, son implantation
géographique ou les matériaux mis en œuvre, les hypothèses de longévité ne sont
pas les mêmes. D’autre part, le calcul en Coût Global prend en compte ou non des
notions de rentabilité financière des investissements.
1. Le coût du terrain et les coûts financiers sont pris en compte dans
l’analyse du Coût Global pour le patrimoine de Nantes Habitat, mais les
externalités2 ne sont pas prises en compte. Néanmoins les externalités liées à
la qualité environnementale des bâtiments sont prises en compte.
2. Les impacts de localisation dans la ville et d’environnement de la
construction ne sont pas pris en compte dans le référentiel. En effet, lors de
l’analyse d’un projet en phase concours les contraintes liées au choix de la
localisation sont les mêmes pour tous les projets.
2
Dictionnaire web d’Alternatives Economiques : Une externalité se produit lorsqu’une action économique a des effets sur des tiers sans
que ces effets donnent lieu à un paiement ou à une transaction. On distingue des externalités positives, comme l’effet de l’installation d’un
apiculteur sur les récoltes de fruits, et des externalités négatives, telles que l’installation d’une porcherie industrielle sur un site résidentiel
réduit la valeur des propriétés alentours.
9
Bien que le critère d’implantation soit primordial dans le Coût Global, la rareté
foncière sur Nantes ne rend pas pertinent l’intégration de ce paramètre. Au
moment de la construction d’un bâtiment l’évolution de son environnement
n’est imaginée que positivement, l’impact d’une évolution négative ne peut
être modélisé.
3. Pour tout calcul les coûts doivent être exprimés en euros constants et
un taux réel d’actualisation à 3,5% sera appliqué (taux conforme aux
hypothèses prises dans le calcul du prix d’équilibre permettant de vérifier la
faisabilité financière d’une opération).
4. En 2011, pour un programme donné le choix du projet a un impact très
faible sur les modalités de financement et les montants de subventions
propres au logement social. Ces éléments ne sont donc pas pris en compte
dans le référentiel, en cas d’évolution, il sera nécessaire de les intégrer.
5. En accord avec la Direction Finance et Gestion, la durée de vie des
bâtiments est fixée à 60 ans. En effet la durée d’amortissement comptable
des bâtiments et de la plupart des composants est de 55 ans. Nous avons
considéré qu’un bâtiment continuait à être exploité au-delà de sa stricte durée
d’amortissement comptable. A noter : certaines études canadiennes prennent
en compte un cycle de vie de 75 ans, d’autres structures prennent en compte
la durée des emprunts.
6. La durée d’emprunts pour les nouvelles constructions est de 40 ans,
celle pour les requalifications est de 25 ans, et celle des améliorations
est de 15 ans : la requalification comprend des modifications structurelles des
bâtiments, l’amélioration correspond à des changements de composants en
les adaptant aux évolutions techniques et réglementaires.
7. Les bâtiments seront démolis ou déconstruits au bout de 60 ans, il faut
donc intégrer ces coûts. La valeur résiduelle du foncier après démolition n’est
pas prise en compte, c’est un nouveau cycle qui commence.
8. Le coût moyen d’investissement est de 150 000 € TTC par logement
toutes dépenses confondues pour les nouvelles constructions et de 40 000 €
TTC/logement pour les requalifications (coûts vérifiés par différentes
simulations financières).
Note : le coût toutes dépenses confondues intègre le foncier, les
aménagements de terrain et la viabilisation, les travaux, tous les honoraires
d’études, le bureau de contrôle, le coordinateur Sécurité Protection Santé. Les
frais d’assurance et les intérêts d’emprunts sont intégrés à un autre niveau.
10
B. Reconstitution du Coût Global
Cette analyse a d’abord eu pour objectif de comprendre et de s’approprier tous les
éléments constituant le Coût Global. Ensuite le groupe a défini de manière partagée
les différentes phases du cycle de vie des bâtiments à étudier. À partir de l’étude du
groupe de bâtiments test, nous avons identifié les composants qui pèsent sur les
coûts d’investissements et ceux qui induisent des coûts récurrents tout au long du
cycle de vie du bâtiment, analysé les frais liés à l’activité de location et ceux liés à la
gestion quotidienne d’un parc de logements.
Nantes Habitat ne dispose pas d’une comptabilité analytique, reconstituer l’ensemble
des dépenses depuis la construction des bâtiments s’est avéré complexe. Il a ainsi
été décidé d’utiliser d’une part les données chiffrées spécifiques au groupe étudié
(essentiellement liées aux investissements techniques et à la maintenance des
équipements), et d’autre part, d’utiliser des données extrapolées à partir des chiffres
moyens de Nantes Habitat. Cette approche a été confrontée aux données connues
par agence et par groupe de ces dix dernières années, permettant ainsi de pondérer
les moyennes antérieures.
Le patrimoine choisi pour cette analyse est le groupe La Lande, situé dans le quartier
Bellevue à Nantes. Ce groupe a été construit en 1956, mis en service en 1958. Il
regroupe quatre immeubles « linéaires », trois immeubles « plots » comprenant au
total 117 appartements, trois commerces et 25 pavillons individuels, soit 142
logements. Ces logements répondent aujourd’hui à une offre locative très sociale
c'est-à-dire avec des quittances très basses liées au prix du mètre carré (m²) mais
également à de petites surfaces et un faible niveau d’équipements. Les bâtiments
sont situés dans un environnement urbain attractif, proche des transports publics,
mais ils sont identifiés comme obsolètes autant par leur état technique et leur
conception que par la morphologie des logements. Enfin, l’assiette foncière3 est
intéressante et permet une densification de la ville sur elle-même.
La question du devenir de ce patrimoine étant établie depuis longtemps, il a bénéficié
de peu de réinvestissement au cours des dix dernières années. Pendant les périodes
précédentes, la politique de loyer pratiquée n’a permis que d’effectuer l’entretien
courant du patrimoine et le renouvellement des composants de chauffage.
Le schéma ci-après représente l’ensemble des dépenses depuis la construction et la
mise en service du bâtiment jusqu’à fin 2009. On entend par exploitation, la taxe
foncière, les intérêts d’emprunts, les dépenses liées au bon fonctionnement des
bâtiments et notamment la part non récupérable des contrats d’exploitation
(chauffage, nettoyage des parties communes, entretiens des espaces extérieurs). On
3
Base d’imposition de la taxe foncière
11
entend par frais de gestion l’ensemble des dépenses liées à la gestion de
l’entreprise, tant administrative que financière, les frais de personnel (compris la part
non récupérable
pérable des agents de proximité et les dépenses liées à la remise en
location des logements).
remplacements
4%
maintenance
7%
déconstruction
3%
investissements
22%
exploitation
12%
frais gestion
22%
charges
chauffage
(récupérables)
16%
charges
récupérables
14%
Répartition 1 : Coût Global du groupe de La Lande avec peu de maintenance et d’entretien
remplacements
11%
maintenance
7%
déconstruction
3%
investissements
20%
exploitation
11%
frais gestion
20%
charges
récupérables
13%
charges
chauffage
(récupérables)
15%
Répartition 2 : Coût Global du groupe La Lande avec une maintenance et un entretien conforme
aux objectifs de PSP (Plan Stratégique de Patrimoine) de Nantes Habitat
12
La répartition 1 correspond au Coût Global réel reconstitué, la répartition 2 est
conforme aux objectifs actuels d’entretien, de maintenance et de
remplacement qui ont pour finalité de maintenir la qualité technique et
l’attractivité des bâtiments. Ces deux graphiques font apparaitre que
l’investissement initial représente environ 20% du Coût Global, l’ensemble des
charges récupérables représentent plus d’un quart du Coût Global (elles sont
totalement répercutées sur les locataires au travers des charges quittancées). Les
frais de gestion représentent également environ 20% du Coût Global.
L’étape suivante a permis de déterminer les éléments susceptibles de faire
varier cette répartition et de mettre en évidence les étapes où les choix décisifs
sont opérés.
C. Identification des éléments qui pèsent sur le Coût
Global
Suite à la reconstitution du Coût Global du groupe La Lande, en plus des cinq
familles de coûts présents dans la Norme ISO, nous avons identifié d’autres qui sont
propres au patrimoine de Nantes Habitat :
-
les frais de gestion
les coûts de maintenance
les charges
1. Les éléments qui pèsent sur les coûts de gestion (hors
charges)
Les coûts de gestion comprennent une part importante liée à l’organisation de la
structure, mais également à son statut. En effet, les organismes de logements
sociaux ont une obligation d’un seuil d’effectif de terrain minimum pour 100
logements.
Une part des frais de gestion est liée à la rotation des logements. Le taux de rotation
moyen pour Nantes Habitat est de 10% par an, il est stable depuis plusieurs années,
mais il varie de manière importante en fonction de :
•
la typologie des logements : de 3% par an pour un type 5 à plus de 15% pour
un type 2 (le programme définit la typologie des logements souhaités par
Nantes Habitat, celle-ci varie d’un projet à l’autre en fonction des choix
d’implantation et d’organisation de l’architecte) ;
13
•
•
la qualité des logements, leur fonctionnalité, leur orientation, la localisation
dans le bâtiment. Les logements à rez-de-chaussée sont par exemple moins
prisés que ceux en étage. Ces éléments sont figés en phase de conception du
projet ;
la qualité de l’environnement qui peut évoluer au cours de la vie du bâtiment,
mais une partie est travaillée au stade de la conception.
2. Les éléments qui pèsent sur les coûts d’exploitation
Ils sont liés à la nature, la quantité et la qualité des équipements techniques du
bâtiment, mais également à sa performance thermique. Ces éléments, très
dépendants du coût des matières premières, subiront probablement l’effet de
l’augmentation des prix (difficile à prévoir sur le long terme) mais la réduction des
besoins en énergie et en eau aura un impact considérable sur les coûts
d’exploitation.
3. Les éléments qui pèsent sur les coûts de maintenance
Ils sont très fortement liés au choix des matériaux mis en œuvre dès la construction
(le choix des matériaux est primordial sur certains composants : vieillissement
prématuré, difficultés d’entretien,…), mais également pour ce qui concerne le
logement à la rotation.
En effet, lors de la relocation il est souvent nécessaire d’effectuer des travaux d’une
part, parce que l’on constate une usure prématurée des composants d’un logement
lorsque celui-ci change souvent de locataire, d’autre part parce que les critères
d’attractivité changent. On est parfois amené à changer un revêtement de sol en bon
état mais ne correspondant plus du tout aux tendances du moment.
L’organisation des parties communes peut favoriser des regroupements, engendrer
de forts passages non souhaités (hall traversant par exemple), de grandes surfaces
à maintenir en état.
La forme du bâtiment, l’accessibilité des façades et des toitures sont autant
d’éléments qui influent les coûts de maintenance.
4. Les éléments qui pèsent sur les charges
On entend par charge l’ensemble des dépenses variables liées à la production de
chauffage et d’eau chaude, à l’entretien des VMC et des chaudières ou chauffe-bains
individuels, au nettoyage des parties communes, à l’entretien des espaces
extérieurs, à l’entretien des ascenseurs. Les charges se décomposent en une partie
récupérable et une partie non récupérable, cette répartition est définie par décrets.
14
La maîtrise des charges est un enjeu important, pour le locataire mais également
pour le bailleur qui perçoit les loyers.
Enveloppe du bâtiment
Dans un contexte de raréfaction des énergies fossiles, d’augmentation des coûts de
l’énergie et de réglementation thermique de plus en plus exigeante, la qualité de
l’enveloppe du bâtiment est primordiale.
La qualité thermique de l’enveloppe prend en compte, son isolation thermique et les
menuiseries extérieures mais également la forme du bâtiment. La durabilité et la
qualité de l’isolant sont décisives si l’on souhaite réduire les pertes d’efficacité dans
le temps, ainsi que les pollutions lors du renouvellement ou de la déconstruction.
Chauffage - Production Eau Chaude Sanitaire – Ventilation Mécanique
Contrôlée
Les bâtiments construits conformément à la RT2005 (réglementation thermique
2005) ou RT2012, ont des besoins faibles en chauffage. L’enjeu majeur devient de
ce fait la production d’eau chaude et la ventilation des logements. Pour que la
ventilation reste performante l’entretien des systèmes d’extraction et le nettoyage des
grilles d’arrivée d’air frais et d’extraction sont indispensables, générant de nouvelles
charges pour les habitants. La maintenabilité (accès, position, poids …) est un
élément d’abaissement ou de renchérissement des charges, ce choix s’opère dès la
conception du bâtiment.
Équipements sanitaires
Le choix des équipements sanitaires, surtout la robinetterie, a une influence sur la
consommation d’eau. Leur qualité peut aussi impacter les charges du locataire. A
noter : l’entretien des robinetteries est à la charge de l’usager.
Parties communes
L’entretien des parties communes est une charge importante pour les habitants. Les
coûts diffèrent en fonction des surfaces, des matériaux et de l’organisation des
espaces. Les choix sont opérés pendant la phase de conception. Par exemple, outre
le fait que du carrelage est plus facile à entretenir qu’un revêtement de sol en PVC, il
donnera un meilleur aspect de propreté et aura besoin d’être changé moins souvent.
L’éclairage naturel ou non des parties communes a un impact direct sur la
consommation électrique, même si cette dernière reste faible avec des détecteurs de
présence et des ampoules « basse consommation ». L’éclairage est souvent perçu
comme une charge importante par les habitants.
15
L’accessibilité des châssis fixes à nettoyer ou des luminaires à changer aura
également un impact sur les charges. Enfin, la mise en place d’un ascenseur pour un
faible nombre de logements pèse lourd dans le décompte de charge.
D. Identification des éléments de conception qui influent
sur le Coût Global
Les éléments déterminés en phase de conception ont un impact considérable et
durable sur le Coût Global d’un bâtiment. Ce chapitre propose donc une approche
globale de ces enjeux. Bien que certains paragraphes reprennent des éléments de la
partie C, ils ne sont pas évoqués dans le même contexte. La complémentarité entre
ces deux parties est tout de même importante et elles ne peuvent s’envisager l’une
sans l’autre dans le cadre d’une approche en Coût Global pour des bâtiments neufs.
1. Implantation du bâtiment dans son environnement
L’environnement urbain influence directement la gestion locative : les logements à
proximité des commerces et des transports en commun sont toujours plus faciles à
louer et à relouer, les frais de gestion locative y sont donc moins importants.
Bien que Nantes Habitat ait rarement le choix sur l’environnement urbain de ses
nouvelles constructions, le choix d’implantation d’un projet sur un terrain a une
influence directe sur les coûts ultérieurs. L’exploitation de la pente, la prise compte
du climat ou de micro climat, permettent d’exploiter au mieux le potentiel de
rafraîchissement et de protection solaire. Par exemple, les obstacles autour des
bâtiments peuvent modifier les vents ou faire de l’ombre. La végétation peut apporter
de l’humidité mais aussi de l’attractivité.
2. Forme architecturale du bâtiment
Une forme architecturale complexe coûte plus chère qu’un « cube », mais ce surcoût
peut être compensé par la pérennité des matériaux mis en œuvre, par la prise en
compte dès la conception de l’accessibilité pour l’entretien.
Les constructions sur pilotis, les porches outre le fait qu’ils contribuent à la diminution
de la performance énergétique, augmentent les coûts d’entretien courant et de
maintenance par les surfaces à traiter et les usages non maîtrisés qu’ils favorisent.
16
3. Orientation du logement
L’orientation permet d’optimiser les apports thermiques, la luminosité et la ventilation
naturelle, elle a donc un impact sur les charges, mais aussi sur la gestion locative
rendant le logement plus ou moins attractif, augmentant ou diminuant ainsi la
rotation.
4. Organisation du logement
Une conception du logement adaptée aux modes de vie des locataires facilite
également la location et la relocation. La séparation jour/nuit dans le logement, une
cuisine éclairée naturellement pouvant être indépendante ou non, une fenêtre dans
la salle de bains sont autant d’élément qui faciliteront la location et amélioreront la
durée d’occupation par le locataire.
En fonction des habitudes culturelles ou sociales certains aménagements sont plus
ou moins appréciés, par exemple une cuisine ouverte, un grand séjour avec des
petites chambres,… Il peut être intéressant de mixer différentes solutions au sein
d’un même groupe pour en diversifier l’occupation. On peut aussi laisser la possibilité
de faire évoluer les logements dans le futur grâce à des cloisons amovibles
modulaires.
Enfin, un logement situé en rez-de-chaussée près de l’ascenseur, sera difficile à
louer, le taux de rotation y sera élevé. C’est un handicap qui perdurera sauf à en
modifier l’usage.
5. Organisation des parties communes
L’organisation des parties communes a une influence sur la gestion locative et sur la
gestion technique. La conception des espaces peut favoriser les regroupements ou
des usages non appropriés, tandis que d’autre favoriseront une vie collective plus
harmonieuse et donc un entretien moins important.
Les halls traversant doivent souvent être supprimés pour n’avoir plus qu’un seul
accès, ils génèrent donc un investissement différé pour la fermeture et parfois la
réorganisation des circulations. Dans l’analyse en Coût Global ils sont identifiés
clairement comme un facteur de risque.
Lors de l’analyse de projets, on s’aperçoit que la surface des parties communes et
les matériaux qui les composent entrainent des frais de gestion et de maintenance
différent.
17
6. Matériaux de l’enveloppe du bâtiment
L’analyse des matériaux de façade doit être appréhendée en prenant en compte le
coût initial, les coûts d’entretien mais aussi la maintenabilité (Selon la norme NF X
60-010 c’est l’aptitude dans des conditions données d'utilisation, aptitude d'un
appareil, d'une machine ou d'une installation à être maintenue ou rétablie, sur un
intervalle de temps donné, dans un état dans lequel elle peut accomplir une fonction
requise), le recyclage des produits lors du remplacement ou lors de la démolition.
Suivant les matériaux mis en œuvre, les interventions de nettoyage ou ravalement
auront une périodicité de 15 ans, 20 ans ou seules des interventions d’entretien
seront nécessaire (briques, pierre …).
7. Équipements techniques et maintenabilité
Le mode de chauffage collectif ou individuel, le type de production et de distribution
se décident dès la conception du bâtiment, le positionnement des équipements
techniques également, doit permettre leur remplacement, leur entretien périodique
par des accès sécurisés intégrés au bâtiment voire leur modification pour une autre
source d’énergie.
Au final on constate que 80% des dépenses de gestion, de charges récupérables ou
non, d’entretien, de maintenance ou de remplacement se décident au stade de la
conception des projets. Le chapitre suivant analyse les postes des investissements
initiaux et leur impact sur le Coût Global.
18
E. Analyse de la structure des coûts techniques d’une
construction neuve
La structure des coûts des constructions neuves a été établie à partir de l’analyse de
plusieurs projets d’immeubles collectifs en cours de réalisation à Nantes Habitat. Le
regroupement par lot a été réalisé en combinant les structures de consultations des
entreprises et les familles de composants d’un bâtiment.
Cette décomposition est conforme à ce que l’on rencontre traditionnellement dans
une opération de construction de logements en structure maçonnée ou béton, celle
d’une construction en structure bois est différente (elle sera étudiée dans une version
ultérieure, la gestion de la construction bois étant encore mal maîtrisée). Cette
répartition a pour objectif de faire apparaître l’importance des lots sur lesquels
aucune intervention ultérieure n’aura lieu, les lots dont certains composants feront
l’objet d’interventions et ceux dont les composants seront tous renouvelés au moins
une fois au cours de la vie du bâtiment.
Composant/lot
Gros œuvre – terrassement VRD4
Chauffage – ECS5 – VMC6
Charpente+couverture / étanchéité
Peinture – revêtement muraux
Menuiseries extérieures
Menuiseries intérieures
Electricité
Cloisons – plafonds
Plomberie
Métalleries - portails
Ravalement / Habillage de façades
Sols durs – faïences
Sols souples
Appareil élévateur
Espace vert
% moyen
43,0%
6,0%
5,7%
5,6%
5,5%
5,4%
5,2%
5,1%
5,0%
4,4%
3,2%
2,3%
1,6%
1,5%
0,5%
La répartition des coûts de la construction par lots
Les lots gros œuvre-terrassement VRD, cloisons-plafonds, sols durs et
faïence représentent plus de 50% des coûts initiaux. Ils comportent des composants
qui ne sont pas (ou rarement) renouvelés au cours de la vie de l’immeuble. Seule
une restructuration ou un défaut constructif peuvent amener à les modifier fortement,
mais cette hypothèse n’est pas retenue dans cette étude. Toute optimisation des
dépenses sur ces postes contribuera à baisser le Coût Global de l’opération et
pourra dégager des marges de manœuvre sur les lots à maintenance récurrente.
4
VRD : Voirie et Réseaux Divers
ECS : Eau chaude sanitaire
6
VMC : Ventilation Mécanique Contrôlée
5
19
Les menuiseries intérieures, l’étanchéité ou la charpente-couverture représentent
environ 10% des coûts initiaux et sont renouvelés une fois partiellement au cours de
la durée de vie du bâtiment.
Les lots électricité, plomberie, métallerie, menuiseries extérieures et ascenseurs
représentent environ 23% des coûts initiaux, ils sont composés d’éléments qui seront
renouvelés une fois.
Les lots façade, sols souples, installations de chauffage, production d’eau chaude et
ventilation, revêtements muraux représentent environ 17% des coûts initiaux, leurs
composants sont renouvelés plusieurs fois au cours des soixante années de vie du
bâtiment.
Lors de l’investissement initial, toutes les optimisations de coût sur des composants
non renouvelés sont définitivement pérennes à condition de prendre également en
compte les coûts de déconstruction de retraitement des déchets et
environnementaux.
Les composants qui sont remplacés au cours de la vie d’un bâtiment par le
gestionnaire:
-
-
finitions de façades ;
menuiseries extérieures et occultations, compris portes de hall et locaux
annexes ;
chauffage - Production Eau Chaude Sanitaire – Ventilation ;
étanchéité ou couverture ;
sols souples ;
finitions murs et plafonds dans les parties communes (les finitions dans les
logements sont des embellissements à la charge du locataire, leur
remplacement à la relocation est uniquement lié à l’usage) ;
éclairage des parties communes ;
les équipements sanitaires du logement.
Pour chacun de ces composants le référentiel présente en annexe, la durée de vie,
et la fréquence de maintenance ou de remplacement. Le coût initial, les coûts de
maintenance ou remplacement, les coûts de traitement des déchets, les coûts
environnementaux de production, sont pris en compte lors des calculs permettant de
comparer les projets et sont propres à chacun d’entre eux.
Le chapitre suivant présente les différents documents réalisés pour effectuer un
calcul du coût global sur 60 ans d’un projet de construction neuve et ensuite
comparer les différents projets d’un concours.
20
III. Outil d’analyse en coût global
Pour formaliser ce travail, un outil de calcul du Coût Global a été crée sous forme de
tableur avec onze onglets qui correspondent à :
-
-
Une page de garde avec description du projet
Quatre onglets d’analyses sur :
o Taux de rotation
o Coûts de gestion
o Coûts du nettoyage des parties communes
o Coûts de maintenance et remplacement des composants identifiable au
stade du concours
Un tableau d’amortissement prévisionnel
Un tableau de remboursements d’emprunts prévisionnel
Deux tableaux de coefficients d’actualisation (à réviser tous les ans)
Un tableau récapitulatif de l’analyse du projet.
Les chapitres suivants détaillent le contenu de ces différents onglets.
A. Taux de rotation
Ce tableau permet de calculer un taux de rotation théorique pour chaque logement et
pour l’ensemble d’un projet. Le taux de rotation sur les départs a été utilisé pour la
mise en place du référentiel, il a été analysé sur une période de dix ans. Une rotation
signifie le départ d’un locataire de son logement : Nantes Habitat calcule le taux de
rotation mensuel et annuel sur les locataires entrants et les locataires sortant, l’écart
entre les deux taux provient de l’immobilisation des logements pour travaux ou pour
recherche de locataires. La conception du logement a une influence directe sur son
attractivité, ce qui peut se traduire par un taux de rotation plus ou moins élevé.
Cinq critères de conception ont été retenus pour estimer un taux de rotation
théorique. Ce taux est calculé pour chaque logement, en faisant la moyenne de ce
taux pour tous les logements, on obtient le taux de rotation du projet étudié.
1. Critère « typologie »
Le programme définit pour chaque type un nombre de logements ou un pourcentage
du nombre de logements total, mais la répartition de la typologie peut varier en
fonction du projet. C’est un des critères déterminants du taux de rotation d’un
logement. D’une manière générale, un petit logement tourne plus qu’un grand, ceci
est confirmé par une analyse du taux de rotation des dix dernières années à Nantes
Habitat.
21
Le résultat de cette analyse donne le taux moyen de rotation par typologies suivant :
typologie
taux de rotation
T1
15%
T2
12%
T3
10%
T4
7%
T5
6,5%
T6 et plus
3%
Pour ce critère, la valeur du taux de rotation est utilisée directement comme
coefficient de pondération.
2. Critère « Orientation-Luminosité-Vue» (OLV)
Un logement avec un salon bien orienté, laissant entrer la lumière, permettant
d’emmagasiner de la chaleur l’hiver et de garder suffisamment de fraîcheur l’été est
souvent plus apprécié par les locataires qui l’évoquent lors de rencontres ou
d’ateliers d’usage.
Les critères d’orientation et de la luminosité sont regroupés pour être analysées en
même temps, car souvent la bonne orientation garantit la luminosité d’une pièce.
Ce critère est noté sur une échelle de 4 :
SE-S
N-NE
1,4
E-SO
1,2
O-NO
0,8
0,6
La valeur du critère s'étale sur une échelle de quatre niveaux, compris entre 0,6 et
1,4 la valeur de l’orientation est majorée ou minorée de 0,1 en fonction de la qualité
des vues, notamment présence de vis-à-vis ou vue très dégagé.
À Nantes, le vent d’hiver provient principalement de l’Ouest Sud-Ouest.
Un salon
1,4.
Un salon
noté 1,2.
Un salon
0,8.
Un salon
0,6.
orienté Nord ou Nord-est est considéré comme défavorable et sera noté
orienté Ouest ou Nord-ouest est considéré comme moyen moins et sera
orienté Est ou Sud-ouest est considéré comme moyen plus et sera noté
orienté Sud ou Sud-est est considéré comme très favorable et sera noté
Il faut également noter que ce critère influe sur les charges de chauffage.
22
3. Critère « organisation »
Ce critère comporte deux sous-critères :
La séparation Jour / Nuit :
Les chambres et les espaces de vie (salon, salle à manger, cuisine) doivent être
séparés dans les logements de type 3 et plus. Dans les cas suivants, on peut
considérer que les espaces J/N ne sont pas séparés :
-
un espace jour se place entre deux espaces nuit ;
les chambres sont à l’entrée du logement et l’espace de vie est à l’opposé de
l’entrée ;
le séjour doit être traversé pour aller des chambres à la salle de bains.
La conception des pièces :
Agencement des pièces, optimisation des surfaces,…
-
le salon ne doit pas servir de circulation pour les T3 et plus ;
les chambres doivent être de forme orthogonale sur trois côtés ;
les cuisines ouvertes sur le séjour doivent pouvoir être séparées et répondre
aux exigences du programme ;
un long couloir au milieu de l’appartement correspond souvent à la simple
orientation du logement.
Si deux des critères ci-dessus sont respectés le logement la note du logement est de
1,25 ;
Si un des critères ci-dessus est respecté la note du logement est de 1,10 ;
Un logement avec les espaces J/N bien séparés avec les pièces bien conçues est
noté 1.
4. Critère « fenêtre dans la cuisine »
À partir du type 3, il nous semble nécessaire d'avoir des fenêtres dans la cuisine.
Pour les T2 et les T1, un coin cuisine sans fenêtre est considéré comme adapté.
On note 1,25 pour une situation « adaptée ».
On note 1 pour une situation « non adaptée ».
5. Critère « nuisance sonore »
Le logement ne doit pas avoir de sources de nuisance sonore apparente
(l'ascenseur, la chaufferie) près d'une chambre. Même si la réglementation
23
acoustique est respectée, la proximité de certains équipements peut être un motif de
refus par crainte de nuisance ou de départ en raison d’une sensibilité forte aux bruits.
Ce critère prend également en compte l’intimité des chambres au RDC.
On note 1,25 pour un logement avec présence d’une nuisance sonore.
On note 1 pour un logement sans nuisance sonore.
6. Formule de calcul
Le taux de rotation théorique d’un logement est calculé selon la formule suivante :
taux de rotation estimé d'un logement = (coeff. Typologie) × (coeff. OLV) ×
(coeff. Organisation) × (coeff. Fenêtre cuisine) × (coeff. Nuisance sonore)
Pour un projet donné, en faisant la moyenne des taux de rotation théoriques de tous
les logements, on obtient le taux théorique du bâtiment.
NB : Les critères caractérisant l’attractivité du site, l’environnement urbain et naturel
ne sont pas pris en compte dans ce calcul bien qu’ils puissent jouer un rôle dans le
taux de rotation. De plus, lors d’un concours, ces critères sont les mêmes pour
chacun des candidats. Enfin, l’adaptation au site se retrouve généralement dans les
surfaces de façade et de parties communes. Ces critères seront l’objet d’une étude
ultérieure.
B. Coûts de gestion générés par la rotation
Suite au calcul du taux de rotation, les coûts de gestion peuvent être estimés. Ces
coûts comprennent les coûts de gestion locative (frais de dossier), les coûts de
gestion technique (travaux à la relocation), la vacance technique générée par les
travaux et la vacance commerciale7.
1. Calcul des frais de dossier :
Ces frais sont calculés à partir de nombre d’heures de travail des agents concernés.
En faisant l’hypothèse d’un seul passage en commission d’attribution de logement, le
temps de travail en agence :
- chargé de clientèle : entre 5h30 et 7h
- gérant logement : entre 10h30 et 14h (états des lieux entrant et sortant,
gestion des travaux nécessaire entre 2 locataires)
- secrétaire de secteur : 30 min
7
La vacance est le délai entre le moment où le locataire quitte le logement et le moment où le nouveau emménage. Elle est qualifiée de
« technique » ou « commerciale » en fonction des raisons de cette vacance.
24
Le coût humain en agence d’un changement de locataire représente environ 355€.
Les frais de structure compris siège étant globalement équivalent aux frais de
personnel agence, le coût de relocation d’un logement est établi à 710€.
2. Calcul des frais de travaux entre deux locations
En prenant l’hypothèse d’un usage normal du logement par les locataires, le montant
moyen des travaux entre deux locataires dépend de l’âge du logement.
Hypothèses :
Pendant les 5 premières années :
- pas de travaux entre 2 locations ;
- pas de vacance technique entre 2 locations.
Coûts de gestion liés aux travaux : 0€/rotation
Entre la 6ème année et la 15ème année :
- coût des travaux : 1 500 € TTC/ logement (valeur 2010) ;
- durée des travaux (vacance technique) : 1 mois.
Coûts de gestion liés aux travaux : (1 500 € + 433 €)/rotation
À partir de la 6ème année :
- coût des travaux : 3 000 € TTC/ logement (valeur 2010) ;
- durée des travaux (vacance technique) : 1 mois.
Coûts de gestion liés aux travaux : (3 000 € + 433 €)/rotation
NB : La durée réelle de la vacance technique est entre 1 et 2 mois. Un loyer mensuel
est en moyenne de 433 €, calculé à partir des données patrimoines de NH.
Le nombre de rotation par an d’un groupe se calcule selon la formule suivante :
nb de rotation = taux de rotation (théorique) du groupe × nb total des
logements du groupe
La vacance commerciale est très variable, elle est normalement inférieure à 1 mois
et se superpose souvent à une partie de la vacance technique.
Le coût annuel de la gestion locative = nb de sorties/an × (coût humain + coût
travaux + vacance technique + vacance commerciale)
nb de sorties/an = taux de rotation × nb total logements
25
Dans le tableau de calcul, deux coefficients d’actualisation sont utilisés :
-
-
pour les travaux entre deux locations, les I.C.C. (Indices du Coût de la
Construction) sont appliqués pour la maintenance suivant le tableau en
annexe ;
Pour les frais de dossiers, perte de loyer (vacance commerciale et technique),
le taux réel d’actualisation de 3,5% par an est appliqué.
Les calculs se font suivant la formule :
Coût de gestion (année N) actualisé = (coûts travaux valeur année 0 × coeff.
maintenance année N + vacances × coeff. d’actualisation + frais de dossier ×
coeff. d’actualisation) × nb de logements vacants dans l’année.
NB : le coefficient d’actualisation doit être révisé au moins tous les 5 ans.
C. Calcul des coûts de nettoyage des parties communes
À Nantes Habitat, le nettoyage des parties communes est effectué par des
entreprises de nettoyage mais également par les AGP (agents de gérance de
proximité) et les AEI (agent entretien immeubles). C’est une charge récupérable
auprès du locataire, il est donc important de la maîtriser pour solvabiliser au mieux
les ménages.
Le coût du nettoyage effectué par les entreprises est calculé en fonction de la
surface des parties communes. La surface nettoyée comprend : le hall, les escaliers,
les paliers d’étages et les ascenseurs. Ce coût est de 11,21 € par an et par m2
(chiffre 2010).
Le coût du nettoyage effectué par les AGP et les AEI est d’environ 150 € par
logement par an (valeur 2010), ils interviennent en complément de la prestation des
entreprises pour augmenter la fréquence de nettoyage en particulier dans les halls.
Les coûts de nettoyage sont actualisés au taux d’actualisation réel de 3,5% par an.
D. Fiche de maintenance et remplacements des
composants
Les fiches de composants sont à créer et à faire remplir par les architectes au
moment du concours, elles permettent l’estimation des coûts de maintenance et de
remplacements. La périodicité de remplacement est celle définie dans le plan
pluriannuel de maintenance. Pour les matériaux nouveaux dont nous n’aurions pas
encore connaissance, il est nécessaire de se renseigner auprès des fabricants.
26
Les coûts de remplacement sont ceux de l’investissement initial affecté d’un
coefficient d’actualisation, les coûts de maintenance sont un pourcentage de
l’investissement initial affecté d’un coefficient d’actualisation (tableaux en annexe).
Les composants identifiés comme devant être renouvelés, connus au stade du
concours et ayant des coûts de maintenance et de remplacement importants sont :
-
les sols (notamment les sols souples) ;
les menuiseries extérieures, dont on distingue les fenêtres et les occultations ;
les composants liés au chauffage, la production d’eau chaude sanitaire et la
VMC ;
les composants de finitions des façades du bâtiment ;
les toitures.
1. Les sols
En fonction de la nature du matériau du revêtement de sol, la durée de vie et la
fréquence d’intervention sont différentes. Dans la fiche de description des
composants, les différents types de sol sont donc analysés séparément.
Pour chaque type de sol, les informations suivantes doivent être renseignées :
-
le matériau ;
la surface totale ;
le coût unitaire (/m²) de maintenance ;
le coût unitaire (/m²) de remplacement ;
la fréquence de maintenance sur 60 ans ;
la fréquence de remplacement sur 60 ans ;
le mode de traitement des déchets et son coût.
Grâce à ces informations, un coût total actualisé sur 60 ans de maintenance et un
coût total actualisé sur 60 ans de remplacement peuvent être calculés.
2. Les façades
En fonction de la nature du matériau de finition de façade, la durée de vie et la
fréquence d’intervention sont différentes. Dans la fiche de description des
composants, les différents types de revêtement de façades sont donc analysés
séparément.
Pour chaque type de façade, les informations suivantes doivent être renseignées :
-
le matériau ;
la surface totale ;
27
-
le coût unitaire (/m²) de maintenance/nettoyage ;
la fréquence de maintenance/nettoyage sur 60 ans ;
le mode de traitement des déchets et son coût ;
les matériels spécifiques à utiliser.
coût total actualisé sur 60 ans de remplacement peuvent être calculés.
3. Les menuiseries extérieures
Les fenêtres et les occultations sont traitées séparément dans cette analyse. En
fonction de la nature du matériau et du type d’ouverture ou de fonctionnement, la
durée de vie et la nécessité d’intervention sont différentes pour les deux éléments.
Les informations suivantes doivent être renseignées pour les fenêtres et les
occultations:
-
le matériau et le système d’ouverture ;
la surface totale ;
le coût unitaire (/m²) de maintenance/peinture ;
la fréquence de maintenance/nettoyage sur 60 ans ;
coût total actualisé sur 60 ans de remplacement peuvent être calculés pour les
fenêtres et les occultations.
4. Les toitures
Toitures terrasses et toitures à pente seront dissociées, et pour chacun des types de
toitures les informations suivantes sont nécessaire :
-
le matériau ;
la surface totale ;
le coût unitaire (/m²) de maintenance ;
la fréquence de maintenance sur 60 ans ;
28
coût total actualisé sur 60 ans de remplacement peuvent être calculés pour les
toitures.
Les accès à la toiture, l’accessibilité des façades et des équipements, les systèmes
de protection des travailleurs pour les interventions ultérieures, sont pris en compte
pour la détermination d’un coefficient de majoration des coûts de maintenance ou de
remplacement, c’est le coefficient de maintenabilité.
5. Le chauffage - la production d’ECS - la VMC
Trois éléments thermiques sont analysés, le chauffage, la production de l’eau
chaude sanitaire et la ventilation mécanique contrôlée.
Pour le chauffage on distingue le chauffage collectif et le chauffage individuel.
En cas de chauffage collectif, les composants à analyser sont :
-
la chaufferie (coût de maintenance/logt, durée de vie, prix de remplacement) ;
le réseau de chauffage (mètre linéaire) ;
les radiateurs (durée de vie, nombre total, prix de remplacement).
En cas de chauffage individuel :
- chaudière individuelle (durée de vie, coût de remplacement) ;
- radiateurs (durée de vie, nombre total, prix de remplacement).
Pour la production d’ECS, en cas de production collective :
- chauffe eau collectif (coût de maintenance/logt, durée de vie, prix de
remplacement) ;
- mètre linéaire du réseau de distribution d’eau chaude.
En cas de production individuelle, il faut préciser le coût de la maintenance des
chauffes bain par logement et par an, la durée de vie, le prix de remplacement.
Pour la VMC, en cas de chauffage collectif, l’entretien de la VMC est d’environ 35
€/logt/an, en cas de chauffage individuel, l’entretien de la VMC se fait en même
temps que celui de la chaudière.
Les données ci-dessous reprennent les données constatées et les périodicités de
renouvellement pratiquées à Nantes Habitat depuis une vingtaine d’année. La durée
de vie des radiateurs est celle de radiateurs aciers à convection ; actuellement ce
type de matériel n’est plus utilisé en construction neuve.
29
Elles ne prennent pas en compte les coûts de production de chaleur et de
combustible. Ceux-ci sont comparés à partir des données de déperditions et de
consommations transmises par le bureau d’étude au stade du concours.
Production de chauffage, compris ECS, hors production d’eau chaude solaire
maintenance
Chaufferie collective liée à un
réseau de chaleur
Chaufferie cogénération avec
chaudière
réseau
Chaudière collective classique
Chaudière collective
condensation
Chaudière collective basse
température
Chaudière individuelle
classique
Chaudière individuelle à
condensation
Chaudière individuelle basse
température
durée de vie
Prix
remplacement
60 €/logt/an
-
170 €/logt/an
-
600 €/logt
40 ans
50 €/logt/an
20 ans
335 € mètre
linéaire
200 €/logt
50 €/logt/an
20 ans
350 €/logt
50 €/logt/an
20 ans
250 €/logt
50 €/logt/an
15 ans
1 000 €/unité
50 €/logt/an
15 ans
1 100 €/unité
50 €/logt/an
15 ans
1 000 €/unité
Régulation individuelle
-
15 ans
Radiateur
Radiateur/convecteur
électrique
-
50 ans
Compris dans
chaudière
individuelle
270 €/unité
-
25 ans
70 €/unité
Production d’ECS individuelle et eau chaude solaire collective
Réseau
Chauffe bain individuel
ballon électrique individuel
Thermodynamique individuel
Solaire collectif
Solaire individuel
maintenance
durée de vie
-
40 ans
95 €/logt/an
95 €/logt/an
95 €/logt/an
95 €/logt/an
95 €/logt/an
15 ans
15 ans
15 ans
20 ans
20 ans
Prix
remplacement
160€ mètre
linéaire
350 €/unité
350 €/unité
2 500 €/unité
3 000 €/logt
30
VMC
maintenance
Groupe d’extraction
Bouche d’extraction
Compris dans
l’entretien du
chauffage
Compris dans
l’entretien des
équipements
individuels
durée de vie
Prix
remplacement
25 ans
1 000 €/logt
30 ans
20 €/unité
(1 par pièce
humide)
E. Démolition
Selon la norme, pour les bâtiments tertiaires, la démolition représente environ 7%
des coûts d’investissement (les études, la conception et la construction). Dans
l’exemple du groupe de La Lande, la démolition représente environ 13,6% des coûts
d’investissement.
Le « Guide relatif a la prise en compte du coût global dans les marchés publics de
maîtrise d’œuvre et de travaux » préconise de prendre un coût prévisionnel de
65€/m2 de SHOB (Surface Hors Œuvre Brute) avec néanmoins la remarque
suivante : « La difficulté d’estimer les coûts de déconstruction est surtout liée à
l’incertitude de classer des déchets dangereux à cette échéance. Il est en effet
probable que les catégories de déchets nocifs soient bouleversées d’ici là. »
Les coûts de déconstruction seront donc estimés sur la base de 65€ /m2 de SHOB,
dont 35€ht/m2 de SHOB de déconstruction physique et 30€ht/m2 de recyclage, de
décharge et/ou d’incinération. Ce coût ne tient pas compte de la remise en état du
terrain après démolition.
F. Tableau d’amortissement
Nous établissons un tableau d’amortissement pour l’ensemble des investissements,
qu’ils soient initiaux, ponctuels ou récurrents reprenant les durées d’emprunt et les
taux d’intérêts définis par l’organisme. Le cumul de l’ensemble des coûts est ramené
à la surface habitable de chaque projet et le Coût Global des projets est comparé sur
cette base.
Une hypothèse de prise en compte des recettes de loyer et de charges n’a pas été
retenue car pour être pertinents ces éléments doivent intégrer la vacance financière
et les impayés, non liés à la qualité des projets, mais qui interviennent dans les
calculs d’équilibre financier des opérations de constructions.
31
G. Tableau récapitulatif d’un projet
Rappel important : au stade du concours le référentiel est un outil d’aide à la décision
et non une prévision réelle du coût global de l’opération. Ce coût ne peut en effet être
calculé qu’après la phase Avant projet Définitif. Dans le tableau récapitulant des
résultats d’analyse en Coût Global d’un projet au stade du concours, on trouve les
cinq grandes familles de coûts (T.T.C.).
La répartition des coûts est différente de celle présentée en page 11 du présent
document. En effet l’analyse ne porte que sur les éléments identifiables au stade du
concours et des composants tels que, les équipements sanitaires, les espaces
extérieurs sont manquants. Par ailleurs les frais de gestion généraux de l’organisme
ne sont pas pris en compte diminuant de manière importante le poste frais de
gestion. Il ne s’agit en effet à ce stade que de ceux liés à la rotation des logements,
les frais généraux étant les mêmes pour tous les projets.
Familles de coûts :
- Investissement (coût de construction vérifié par un économiste)
- Exploitation :
Frais de gestion
Nettoyage des parties communes
Entretien des Equipements thermiques
Energie
Nettoyage des façades
- Maintenance et remplacements :
Des façades
Des menuiseries extérieures
Des toitures
Des équipements de chauffage ECS VMC
Des ascenseurs
- Démolition
On retrouve dans le tableau les différents coefficients d’actualisation (I.C.C., inflation,
taux réel d’actualisation, etc.) qui ont été utilisés pour l’analyse. Ce tableau peut être
utilisé directement pour la comparaison des différents projets au moment du
concours Moe.
32
IV. Conclusion
Ce référentiel Coût Global adapté au logement social propose une approche
renouvelée des modes de décision dans le cadre de construction de logements
neufs et de requalifications. Bien plus qu’un simple outil, il réinterroge notre manière
de projeter une opération sur l’ensemble de sa durée de vie pour une gestion
optimisée de nombreux paramètres dont le principal bénéficiaire est le locataire. Le
bailleur ne peut s’en tenir à une logique exclusivement financière ou simplement
esthétique, il doit prendre en compte de nombreux paramètres cohérents avec les
attentes, les besoins et les désirs des habitants. En effet, le référentiel ne s’en tient
pas à une approche purement technique et constitue en cela une avancée majeure
dans les interrelations entre le maître d’ouvrage, le maître d’usage et le maître
d’œuvre.
L’ambition est donc grande et la tâche difficile tant les éléments à prendre en compte
sont divers et parfois subjectifs. Le groupe de travail s’est donc attaché dans cette
première version à faire apparaître ce qui était le plus significatif et ce qui, au regard
de l’expérience de Nantes Habitat, constituait des éléments incontournables
impactant fortement le maintien en état du bâtiment et son attractivité. Cette
approche ne doit pas mettre de côté l’innovation technique et sociale en évoluant
régulièrement afin de s’adapter au contexte dans lequel cette dynamique
d’amélioration continue s’inscrit.
Le référentiel Coût Global appliqué au logement social est donc un chantier en
renouvellement permanent. Chaque acteur doit s’en emparer et l’intégrer comme une
référence à suivre pour chaque opération mais également pour y apporter sa
contribution par une évaluation partagée et contradictoire. Enfin, outil d’échange
avec les autres Offices, il doit permettre de démultiplier les initiatives et les
collaborations pour faire avancer les bailleurs sociaux vers de nouvelles
perspectives.
33
V. Annexes
Exemple de synthèse d’un bâtiment
34
Exemple de calcul de coût de gestion
35
Exemple de calcul de coût de gestion (suite)
36
Estimation d'un taux de rotation théorique avec des éléments de la conception
logements locatifs
typologie
T1
T2
T3
T4
fenêtres dans nuisanc
organisation intérieure
la cuisine
e sonore
J/N séparé
J/N non
J/N
pièces
OK
séparé
séparé
ou J/N non
taux de
moyen moyen
pièces
pièces
>T5 mauvais
bien
non
oui
oui non
+
rotation
séparé
mal
bien
estimé
pièces mal
conçues
conçues
conçues
Orientation-Luminosité-Vue
T5
N°
appt 15,0% 12,0% 10,0% 7,0% 6,5% 3,0%
1
1
2
1
3
1
4
1
5
1
6
1
7
1
8
1
9
1
10
1
11
1
12
1
13
1
14
1
15
1
16
1
17
1
18
1
taux de rotation du groupe
1,4
1,2
0,8
0,6
1,25
1,1
1
1
1,25
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1,25
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
10,5%
4,6%
3,9%
3,9%
4,3%
21,9%
9,6%
5,3%
21,9%
9,6%
8,8%
8,3%
4,6%
21,9%
9,6%
8,8%
9,0%
6,6%
9,6%
le taux de rotation d'un logemet est très lié à sa conception, pour simplifier l'analyse, 5 critères sont retenus pour le calcul
formule de calcul :
taux de rotation estimé d'un logement = (Coeff. Typologie) × (coeff. OLV) × (coeff. Organisation) × (coeff.fenêtre cuisine) × (coeff.
Nuisance sonore)
37
Exemple de calcul de prise en compte des composants
38
Extrait du tableau de remboursements d’emprunts
39
Table de calcul des coefficients d’actualisation pour des interventions ponctuelles
40
Table de calcul des coefficients d’actualisation pour des interventions ponctuelles (suite)
41
Table de calcul des coefficients d’actualisation pour des interventions récurrentes
42
Table de calcul des coefficients d’actualisation pour des interventions récurrentes (suite)
43
Extrait du tableau des composants pris en compte dans le plan de maintenance
LIBELLE
COMPOSANT
ASCENSEUR
ASCENSEUR
ECLAIRAGE
ASCENSEUR
ASCENSEUR
HABILLAGE
CABINE
ASCENSEUR
ASCENSEUR
MACHINERIE
ASCENSEUR
ASCENSEUR
PLAFOND
ASCENSEUR
ASCENSEUR
PORTES
ASCENSEUR
ASCENSEUR SOL
POMPE DE
ASSAINISSEMENT
RELEVAGE
RESEAU ENTERRE
ASSAINISSEMENT
EAU FROIDE
RESEAU ENTERRE
ASSAINISSEMENT
EU / EV / EP
CHAUDIERE A
CHAUFFAGE
CONDENSATION A
VENTOUSE
CHAUDIERE A
CHAUFFAGE
TIRAGE NATUREL
CHAUFFAGE
CHAUDIERE VMC
CHAUFFE-BAIN A
CHAUFFAGE
TIRAGE NATUREL
CHAUFFE-BAIN A
CHAUFFAGE
VENTOUSE
CHAUFFE-BAIN
CHAUFFAGE
VMC
PLANCHER
CHAUFFAGE
CHAUFFANT A EAU
PLANCHER
CHAUFFAGE
CHAUFFANT
ELECTRIQUE
RADIATEUR A EAU
CHAUFFAGE
CHAUFFAGE
COLLECTIF
RADIATEUR A EAU
CHAUFFAGE
CHAUFFAGE
INDIVIDUEL
RADIATEUR
CHAUFFAGE
ELECTRIQUE
CHAUFFAGE
ROBINET
LOT LIBELLE
Durée
de vie
20
INTERVENTION
1
PERIODICITE
INTV1
INTERVENTION 2
PERIODICITE
REMPLACEMENT
INTV2
0
0
0
0
0
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0
0
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0
0
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0
0
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0
20
30
20
30
20
20
60
60
15
15
15
15
15
15
60
60
20
20
20
15
44
CHAUFFAGE
CHAUFFAGE
CHAUFFAGE
CHAUFFAGE
CHAUFFAGE
CHAUFFAGE
CHAUFFAGE
CHAUFFAGE
CHAUFFAGE
CHAUFFAGE
CHAUFFAGE
CHAUFFAGE
CHAUFFAGE
CHAUFFAGE
CHAUFFAGE
CHAUFFAGE
CHAUFFAGE
CHAUFFAGE
CHAUFFAGE
CHAUFFAGE
CHAUFFAGE
CHAUFFAGE
CHAUFFAGE
THERMOSTATIQUE
THERMOSTAT
D'AMBIANCE
BRULEUR
CHAUDIERE
COLLECTIVE
CHEMINEE
CHAUFFERIE
COLONNE
CHAUFFAGE
COLONNE
MONTANTE EAU
CHAUDE
CONDENSEUR
CONDUIT DE
CHEMINEE
ECHANGEUR ECS
GROUPE DE
MAINTIEN DE
PRESSION
PANNEAU EAU
CHAUDE SOLAIRE
POMPE A
CHALEUR
POMPE
CHAUDIERE
POMPE DE
CIRCULATION
POMPE DE
DECHARGE
CONDENSEUR
PREPARATEUR
ECS
REGULATEUR
RESEAU ENTERRE
DISTRIBUTION
PRIMAIRE
RESEAU ENTERRE
DISTRIBUTION
SECONDAIRE
RESEAU ENTERRE
ECS
SURPRESSEUR
VANNE DE PIED
DE COLONNE
CHAUFFAGE
VASE
D'EXPANSION
15
20
20
50
30
0
0
0
0
0
0
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0
0
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0
0
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0
0
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0
0
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
30
20
60
20
20
30
30
20
20
20
20
20
60
60
30
20
30
30
45
ELEC COURANT
FAIBLE LOG
ELEC COURANT
FAIBLE PC
ELEC COURANT
FAIBLE PC
ELEC COURANT
FAIBLE PC
LOG ELECTRICITE
COURANT FAIBLE
COMBINE
INTERPHONE
CONTROLE
D'ACCES
CONTROLE
D'ACCES DES
LOCAUX ANNEXES
30
20
20
INTERPHONIE
20
ELEC COURANT
FORT LOG
LOG ELECTRICITE
COURANT FORT
30
ELEC COURANT
FORT PC
PARATONNERE
60
ELEC COURANT
FORT PC
ELEC COURANT
FORT PC
ELEC COURANT
FORT PC
ELEC COURANT
FORT PC
ELEC COURANT
FORT PC
ELEC COURANT
FORT PC
ELEC COURANT
FORT PC
ELEC COURANT
FORT PC
ELEC COURANT
FORT PC
ELEC COURANT
FORT PC
ELEC COURANT
FORT PC
ELEC COURANT
FORT PC
HALL ECLAIRAGE
LOCAL COMMUN
ECLAIRAGE
PALIER
ECLAIRAGE
PARKING
ECLAIRAGE
PARTIES
COMMUNES
ARMOIRE
ELECTRIQUE
PARTIES
COMMUNES
DISTRIBUTION
ELECTRIQUE
CHAUFFERIE /
SOUS STATION
ARMOIRE ELEC
EXTERIEUR
ECLAIRAGE
APPLIQUE
EXTERIEUR
ECLAIRAGE
INDEPENDANT
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0
MISE EN
SECURITE DE
L'INSTALLATION
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0
0
0
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
20
ELEC COURANT
FAIBLE PC
BRANCHEMENT
ELECTRIQUE
VOITURE
CAVEAU
ECLAIRAGE
COULOIR DE
CAVES
ECLAIRAGE
0
EXTENSION
0 D'INSTALLATION
0 DEPOSE/REPOSE
0
30
100
30
30
30
30
30
30
60
30
30
30
46
ELEC COURANT
FORT PC
EQUIPEMENTS
SANITAIRES
EQUIPEMENTS
SANITAIRES
EQUIPEMENTS
SANITAIRES
EQUIPEMENTS
SANITAIRES
EQUIPEMENTS
SANITAIRES
EQUIPEMENTS
SANITAIRES
EQUIPEMENTS
SANITAIRES
EQUIPEMENTS
SANITAIRES
EQUIPEMENTS
SANITAIRES
EQUIPEMENTS
SANITAIRES
EQUIPEMENTS
SANITAIRES
EQUIPEMENTS
SANITAIRES
EQUIPEMENTS
SANITAIRES
EQUIPEMENTS
SANITAIRES
FACADE
FACADE
FACADE
FACADE
FACADE
FACADE
FACADE
FACADE
FACADE
RESEAUX
ELECTRIQUE /
TELECOM
ALIMENTATION
EC/EF
BAIGNOIRE
BALLON DE
STOCKAGE ECS
BALLON ECS
INDIVIDUEL
60
0
0
0
0
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
REVISION
0
0
0 DEPOSE
REVISION
REFECTION DE
PEINTURE
REMISE EN
ETAT
REMISE EN
ETAT
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
MISE EN
PEINTURE
REFECTION DES
JOINTS
REFECTION DE
PEINTURE
MISE EN
PEINTURE
REJOINTOIEMENT
REFECTION DE
0 DEPOSE/REPOSE
30
15
15
BIDET
100
COLONNE
EVACUATION EU /
EV
30
DOUCHE
30
EVIER
30
EV MACHINE A
LAVER
30
LAVABO
30
LAVE MAIN
30
ROBINET GAZ
55
WC
30
COLONNE
MONTANTE EAU
FROIDE
FACADE BARDAGE
AMIANTE CIMENT
FACADE BARDAGE
ARDOISE
FACADE BARDAGE
BOIS
FACADE BETON
BRUT
FACADE BETON
CARRELE
FACADE BETON
PEINT
FACADE BETON
TEXTURE
FACADE BRIQUE
FACADE ENDUIT
0
30
0
50
60
60
30
100
100
100
100
100
100
NETTOYAGE
REMISE EN
ETAT
NETTOYAGE
NETTOYAGE
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
47
FACADE
FACADE
FACADE
FACADE
FACADE
FACADE
FACADE
FACADE
FACADE
MENUISERIES
EXTERIEURES
MENUISERIES
EXTERIEURES
MENUISERIES
EXTERIEURES
MENUISERIES
EXTERIEURES
MENUISERIES
EXTERIEURES
MENUISERIES
EXTERIEURES
MENUISERIES
EXTERIEURES
MENUISERIES
EXTERIEURES
MENUISERIES
EXTERIEURES
MENUISERIES
EXTERIEURES
MENUISERIES
EXTERIEURES
MENUISERIES
EXTERIEURES
CIMENT PEINT
FACADE ENDUIT
ENDUIT
MONOCOUCHE
FACADE ENDUIT
ENDUIT
TRADITIONNEL
FACADE I.T.E.
BARDAGE
AMIANTE CIMENT
FACADE I.T.E.
BARDAGE BOIS
FACADE I.T.E.
BARDAGE
FINITION AUTRE
FACADE I.T.E.
BARDAGE
FINITION PVC
FACADE I.T.E.
COLLE AVEC
ENDUIT
FACADE I.T.E.
VETURE
FACADE PIERRE
JALOUSIES PVC
LOG MENUISERIES
ACIER
LOG MENUISERIES
ALUMINIUM
LOG MENUISERIES
BOIS
LOG MENUISERIES
MIXTE
LOG MENUISERIES
PVC
MENUISERIES
ACIER PC
MENUISERIES
ALUMINIUM PC
MENUISERIES
BOIS PC
MENUISERIES
MIXTE PC
MENUISERIES PVC
PC
PANNEAU
COULISSANT
OCCULTANT
PEINTURE
100
NETTOYAGE
0 PEINTURE
NETTOYAGE
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
REVISION
REFECTION DE
PEINTURE
0
0
0 DEPOSE
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
REFECTION DE
PEINTURE
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
NETTOYAGE
0 REVISION
0 DEPOSE/REPOSE
NETTOYAGE
REFECTION DE
0 PEINTURE
0 DEPOSE/REPOSE
NETTOYAGE
NETTOYAGE
0 REVISION
0 REJOINTOIEMENT
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0 DEPOSE/REPOSE
100
60
60
30
30
30
60
100
20
30
0
REFECTION
PEINTURE
30
30
60
0
REFECTION
PEINTURE
REFECTION
PEINTURE
30
30
20
30
60
0
REFECTION
PEINTURE
0
REFECTION DE
PEINTURE
REFECTION
PEINTURE
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
30
20
REFECTION
PEINTURE
48
MENUISERIES
EXTERIEURES
MENUISERIES
EXTERIEURES
MENUISERIES
EXTERIEURES
MENUISERIES
EXTERIEURES
MENUISERIES
EXTERIEURES
MENUISERIES
EXTERIEURES
MENUISERIES
EXTERIEURES
MENUISERIES
EXTERIEURES
MENUISERIES
EXTERIEURES
MENUISERIES
EXTERIEURES
MENUISERIES PC
MENUISERIES PC
MENUISERIES PC
MENUISERIES PC
MENUISERIES PC
MENUISERIES PC
SOL LOG
SOL LOG
SOL LOG
SOL LOG
SOL LOG
SOL LOG
SOL PC
SOL PC
SOL PC
PERSIENNES
ACIER
60
PERSIENNES BOIS
30
PERSIENNES PVC
30
VOLETS
BATTANTS BOIS
VOLETS
BATTANTS PVC
VOLETS
ROULANTS ACIER
VOLETS
ROULANTS
ALUMINIUM
VOLETS
ROULANTS BOIS
VOLETS
ROULANTS PVC
VOLETS
ACCESSOIRES
HALL D'ENTREE
PORTE
CAGE D'ESCALIER
PORTE BOIS
CAGE D'ESCALIER
PORTE
METALLIQUE
CAGE D'ESCALIER
S/S PORTE BOIS
CAGE D'ESCALIER
S/S PORTE METAL
CAVE PORTE BOIS
PARQUET
SOL CARRELE
SOL PLASTIQUE
SOLPLASTIQUE
AMIANTE
SOL STRATIFIE
SOL TEXTILE
PORCHE/PRE
HALL SOL
ASPHALTE
PORCHE/PRE
HALL SOL BETON
PORCHE/PRE
HALL SOL
CARRELE
60
REFECTION
PEINTURE
REFECTION
PEINTURE
30
60
30
0
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0 ELECTRIFICATION
0 DEPOSE/REPOSE
0 ELECTRIFICATION
0 DEPOSE/REPOSE
0 ELECTRIFICATION
0 DEPOSE/REPOSE
0 ELECTRIFICATION
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0
0
0
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
DEPOSE/REPOSE
DEPOSE/REPOSE
DEPOSE/REPOSE
DEPOSE/REPOSE
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0 DEPOSE/REPOSE
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
REFECTION
PEINTURE
20
30
0
0
CHANGEMENT
TABLIER
CHANGEMENT
TABLIER
CHANGEMENT
TABLIER
CHANGEMENT
TABLIER
20
30
30
0
30
30
30
30
30
30
20
20
20
10
PEINTURE
60
60
60
49
SOL PC
SOL PC
SOL PC
SOL PC
SOL PC
SOL PC
SOL PC
SOL PC
SOL PC
SOL PC
SOL PC
SOL PC
SOL PC
SOL PC
SOL PC
SOL PC
SOL PC
SOL PC
SOL PC
SOL PC
SOL PC
SOL PC
SOL PC
CAGE D'ESCALIER
NEZ DE MARCHE
CAGE D'ESCALIER
SOL BETON
CAGE D'ESCALIER
SOL BETON PEINT
CAGE D'ESCALIER
SOL
CAOUTCHOUC
CAGE D'ESCALIER
SOL CARRELE
CAGE D'ESCALIER
SOL PVC
CAGE D'ESCALIER
SOL VINYL
AMIANTE
CAGE D'ESCALIER
S/S SOL BETON
CAGE D'ESCALIER
S/S SOL BETON
PEINT
CAGE D'ESCALIER
S/S SOL
CAOUTCHOUC
CAGE D'ESCALIER
S/S SOL PVC
CAGE D'ESCALIER
S/S SOL VINYL
AMIANTE
CAVE SOL BETON
CAVE SOL TERRE
BATTUE
COULOIR DE CAVE
SOL BETON
HALL SOL BETON
PEINT
HALL SOL
CAOUTCHOUC
HALL SOL
CARRELE
HALL SOL PVC
HALL SOL VINYL
AMIANTE
LOCAL COMMUN
SOL BETON
LOCAL COMMUN
SOL CARRELE
PALIER / COULOIR
SOL BETON PEINT
30
60
60
0
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
PEINTURE
0
0
0
0
PEINTURE
0
0
0
0
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
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0
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0
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0
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0 CREATION
0
0
0
0
0 SUPPRESSION
0
0
0
0 CREATION
0
0
0
0
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0
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0
0
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0
0 DEPOSE
0
0
0
0 CREATION
0
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
15
0
0
30
0
60
PEINTURE
20
30
60
60
30
10
30
60
60
60
60
PEINTURE
30
60
10
30
60
60
30
PEINTURE
0
0
50
SOL PC
SOL PC
SOL PC
SOL PC
PALIER / COULOIR
SOL
CAOUTCHOUC
PALIER / COULOIR
SOL CARRELE
PALIER / COULOIR
SOL PVC
PALIER / COULOIR
SOL VINYL
AMIANTE
30
60
20
ETANCHEITE
MULTICOUCHES
AUTOPROTEGEE
25
TOITURE
ETANCHEITE
MULTICOUCHES
VEGETALISEE
50
ETANCHEITE
MULTI.
PROTECTION
LOURDE
25
TOITURE
TOITURE
TOITURE
ETANCHEITE PAR
MEMBRANE
TOITURE ARDOISE
FIBRE CIMENT
TOITURE ARDOISE
NATURELLE
25
30
60
TOITURE
TOITURE BAC
30
TOITURE
TOITURE
BARDEAU
BITUMEUX
30
0
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0
0 DEPOSE
REVISION DES
RELEVES
TOITURE LIGNE
VIE
15
TOITURE
TOITURE PLAQUE
ONDULEE
60
TOITURE
TOITURE POINTS
ACCROCHE
15
TOITURE
TOITURE TUILE
60
TOITURE
TOITURE TUILE
BETON
TOITURE ZINC
TOITURE
VERRIERES
30
VENTILATION
BOUCHES VMC
15
60
45
REVISION DES
RELEVES +
REPRISE
PARTIELLE
10 ans
ENTRETIEN
DES VEGETAUX
0 DEPOSE/REPOSE
REVISION DES
0 RELEVES
REVISION DES
RELEVES +
PROTECTION +
REPRISE
0 PARTIELLE
REVISION DES
RELEVES +
PROTECTION
DEMOUSSAGE
NETTOYAGE
DEMOUSSAGE
NETTOYAGE
DEMOUSSAGE
NETTOYAGE
DEMOUSSAGE
NETTOYAGE
0 DEPOSE/REPOSE
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0 DEPOSE
0 REMANIAGE
0
TOITURE
TOITURE
0
30
TOITURE
TOITURE
0
VERIFICATION
DES POINTS
D'ACCROCHE
DEMOUSSAGE
NETTOYAGE
VERIFICATION
DES POINTS
D'ACCROCHE
DEMOUSSAGE
NETTOYAGE
DEMOUSSAGE
NETTOYAGE
REVISION
CHANGEMENT
VITRAGE
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0
0 DEPOSE/REPOSE
0
0 DEPOSE
0
0 DEPOSE/REPOSE
ANNUELLE
0
ANNUELLE
0 REMANIAGE
0
0 DEPOSE/REPOSE
0 REMANIAGE
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0 DEPOSE/REPOSE
51
VENTILATION
VENTILATION
VENTILATION
VENTILATION
VENTILATION
EXTRACTEUR
GROUPE VMC
MOTEUR
TOURELLE DE
VENTILATION
VMC GAINE
VNR
30
30
30
30
30
0
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0 DEPOSE/REPOSE
0 DEPOSE/REPOSE
0 DEPOSE/REPOSE
52
Bibliographie
Calcul du Coût Global : Objectifs, méthodologie et principes d’application selon la Norme
ISO/DIS 15686-5, 10 février 2009
CERTU, Guide Pratique : Prendre en compte l’exploitation et la maintenance dans la
conduite de projet immobilier
Guide relatif à la prise en compte du Coût Global dans les marchés publics de maîtrise
d’œuvre et de travaux – Ministère de l’économie de l’industrie et de l’emploi, mai 2010
Guidance on Life-Cycle Cost Analysis Required by Executive Order 13123, January 2003
H. Paul Barringer, P.E. Barringer & Associates, Inc. « A Life Cycle Cost Summary », may
2003
Haitham JOUMNI, L’approche en Coût Global : Eléments de méthodologie, critères
d’arbitrage et démarche d’évaluation dans le champ de la construction, 2009
INGEXPERT INTERNATIONAL, Faire évoluer votre maintenance, Octobre 2008
MIQCP, Ouvrages Publics & Coût Global – Une approche actuelle pour les constructions
publiques, janvier 2006
Patrick DAMONGEOT, présentation « Le coût global d’un bâtiment » - CETE de l’EST
Philippe OUTREQUIN, Catherine CHARLOT, Le coût global
d’accompagnement des collectivités et des bailleurs, 12 mai 2009
comme
outil
Richard DÉTENTE, mémoire de stage « Le Coût Global Durable » © - cas du logement
social, de Mai à Septembre 2007
UNTEC, présentation « Coût Global », 11 septembre 2008
Jean-René ALBANO, la maintenance des bâtiments en 250 fiches pratiques –Editions du
Moniteur 2ème édition mai 2009
Jean-Luc FOURNIER – Mike SISSUNG – Ginger Formation
Norme AFNOR NF 60 010
53
Webographie
BBC EcoConstruction
http://www.bbc-ecoconstruction.fr
Site spécialisé dans la construction de basse consommation
France inflation
http://www.france-inflation.com/
Site présentant le taux d’inflation en France depuis 1901
Le Moiteur
http://www.lemoniteur.fr/
Magasine d’actualité en continu et des services de la construction
Nantes Habitat
http://www.nantes-habitat.fr/
Site officiel de Nantes Habitat présentant son offre de logement social
L’office de l’habitat
http://www.odh.fr
Site de conseil pour la construction,
L’union sociale pour l’habitat
http://www.union-habitat.org/
Site présentant les offices publics de l’habitat
54

Référentiel Coût global HSocial

Transcription

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