etude logement globale

ETUDE LOGEMENT GLOBALE
SYNTHESE DU DIAGNOSTIC
Avril 2016
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 Objet de l’étude
Cette étude s’inscrit dans le travail conduit actuellement par la Ville de Besançon visant à réviser le
PLU existant en lien avec les réflexions sur le PRU2.
Dans ce contexte, l’objectif de l’étude est :
-
D’évaluer les besoins en logements à court et moyen terme à l’échelle de la Ville de
Besançon, de l’Agglomération et du bassin de vie à partir des objectifs globaux du SCOT
et du PLH (en apportant un regard critique sur ces objectifs) et des réflexions sur le PRU2.
-
D’analyser qualitativement la demande de logements et ses spécificités à l’échelle de la
Ville de Besançon, de l’Agglomération et du bassin de vie pour en tirer des préconisations
en termes d’offre à développer sur la Ville de Besançon.
-
De prioriser et territorialiser une programmation en matière d’habitat à l’échelle de la
Ville, pour les principaux sites de projet publics (Vauban, Viotte, les Vaîtes, PlanchesRelançons, Hauts de Chazal, Prés-de-Vaux, Planoise, Brûlard-Grette, Saint-Jacques).
© Adequation – GTC Etude logement globale Synthèse du diagnostic– Ville de Besançon - Avril 2016
 Synthèse du diagnostic
DEMOGRAPHIE
Après avoir perdu près de 2 000 habitants entre 2007 et 2011, la ville de Besançon retrouve une
croissance démographique significative correspondant à un gain moyen de 500 habitants par an
entre 2011 et 2013 (population municipale, source INSEE). Cette tendance semble se prolonger ces
dernières années comme le montre l’estimation réalisée à partir des données de la taxe d’habitation.
Le nombre de ménages et leur répartition selon
le nombre de personnes à charge est fourni par la
taxe d’habitation (dernière situation au 1er janvier
2015). En calant ces données sur celles de l’INSEE
et en tenant compte des évolutions récentes, il
est possible d’estimer la population en 2015.
Dans le détail, l’amélioration démographique est liée essentiellement à la forte progression du
nombre de ménages n’ayant aucune personne à charge : étudiants, jeunes isolés et personnes
âgées. L’évolution positive du nombre de ménages ayant 3 et 4 personnes à charge entre 2012 et
2015 est notable mais encore insuffisante pour pérenniser la croissance sur le long terme et
rééquilibrer durablement les structures d’âge.
© Adequation – GTC Etude logement globale Synthèse du diagnostic– Ville de Besançon - Avril 2016
EMPLOI
L’évolution démographique observée intervient dans un contexte difficile en termes d’emplois lié à
la crise économique nationale, même si la Ville de Besançon connaît une évolution relativement
favorable par rapport à celle des 19 villes comparables au plan national.
Taux d'évolution par an du nombre d'emplois entre 2007 et 2012
Besançon et villes comparables
Nîmes
0,70%
Aix-en-Provence
Dijon
0,32%
Rouen
0,32%
Perpignan
0,10%
Tours
0,00%
Amiens
-0,01%
Besançon
-0,14%
Caen
Avignon
-0,20%
-0,24%
Brest
-0,29%
Nancy
-0,37%
Angers
-0,42%
Limoges
-0,46%
Metz
-0,71%
Orléans
-0,76%
Le Mans
-2,50%
Evolution
annuelle
du
nombre d’emplois entre
2007 et 2012 :
- CAGB : 0,0%
- Besançon : -0,14% (-99
emplois/an)
- CAGB hors Besançon :
+0,54% (+98 emplois/an)
-0,20%
Clermont-Ferrand
Mulhouse
A l’échelle de la CAGB, la
perte d’emploi de la villecentre est compensée
par un gain équivalent
sur le reste du territoire :
0,47%
Source :
INSEE, traitement
GTC
-1,01%
-1,79%
-2,00%
-1,50%
-1,00%
-0,50%
0,00%
0,50%
1,00%
1,50%
Cette relative résistance est en partie due à la forte présence des emplois publics (45% des emplois
dans l’administration publique, l’enseignement, la santé et l’action sociale en 2012 selon l’INSEE
contre 41% dans les villes de référence). Et il y a lieu de souligner le facteur positif du confortement
de la position de l’Armée à Besançon.
Dans le cadre de la mise en place de la
nouvelle Région, le maintien de ce
réservoir d’emplois au plan local
constitue donc une priorité.
Le dynamisme économique de la villecentre (80% des emplois de
l’agglomération) profite à l’ensemble
de la zone d’emploi, ce qui a pour effet
de limiter le taux de chômage.
En outre ce taux de chômage reste
mesuré et augmente moins vite à
Besançon (+0,3 % entre 2014 et 2015)
que dans d’autres villes comparables.
© Adequation – GTC Etude logement globale Synthèse du diagnostic– Ville de Besançon - Avril 2016
MARCHE IMMOBILIER
La production de logements doit à la fois permettre de stabiliser la population et d’accompagner la
croissance démographique. A Besançon, le point mort - ou point d’équilibre - est estimé à 500-550
logements par an.
La production de logements à l’échelle de l’agglomération de Besançon reste satisfaisante sur une
période longue (depuis 2008, moyenne de 1000 logements construits /an dont 600 à Besançon),
comparativement aux villes de référence. Elle se compose de l’activité issue de la construction pour
soi (maisons en diffus), du lotissement, de la construction de logements sociaux et de logements en
promotion immobilière.
Ce volume n’atteint pas la production de 1100 logements par an pour l’agglomération, dont 730 à
Besançon que fixe le Programme Local d’Habitat. Pour atteindre cet objectif global de production, la
part de la promotion immobilière devrait représenter à Besançon environ 550 logements /an en plus
des 180 logements sociaux et individuels purs qui complètent la production.
Aujourd’hui, les 2/3 de la production de logements sont réalisés à Besançon, mais on notera que
relativement à leur poids démographique, les communes de l’agglomération produisent plus de
logements que Besançon.
L’essentiel de la production de logements est de forme collective. Cette part est de 80 % à Besançon
contre 20% en périphérie. Cette structuration du marché le rend plus sensible aux cycles immobiliers,
l’activité de construction de maisons étant moins sensible à ces effets conjoncturels.
© Adequation – GTC Etude logement globale Synthèse du diagnostic– Ville de Besançon - Avril 2016
Cette production de logements issus de l’activité de la promotion immobilière représente donc
l’essentiel de la production de logements sur le territoire. Elle a atteint 2 fois (en 2010 et 2011) le
volume de ventes annuelles nécessaire pour satisfaire l’objectif de production du Programme Local
de l’Habitat.
Besançon capte
un peu plus de
80 % de l’activité
en promotion
immobilière de
l’agglomération
(estimation
Adéquation)
Au cours des dernières années, deux tendances dominantes ont pu être observées :
- Une baisse des ventes liée à une baisse du nombre de logements mis sur le marché. A
cet égard, le marché bisontin s’est comporté comme beaucoup de marchés français
fragilisés par la suppression du dispositif de defiscalisation « Scellier » en 2012. La forte
baisse des ventes à investisseurs consécutive à cette suppression a conduit les
opérateurs à ralentir leur développement.
- Une augmentation quasi continue des prix de vente, avec des écarts significatifs au sein
du territoire : Besançon concentre les gammes de prix les plus élevées dans le marché du
collectif neuf, suivent les communes à l’Ouest de Besançon, structurées et desservies par
les infrastructures de transports.
Cette augmentation des prix est liée notamment à la part croissante des petits logements au sein des
programmes développés en promotion immobilière (en règle générale, plus le logement est petit,
plus son prix /m² est élevé). Cette spécialisation de l’offre répondait à un besoin : satisfaire la
demande des petits ménages, qui ont contribué à la croissance démographique de la ville-centre. On
a ainsi pu constater que la croissance démographique récente est essentiellement liée à
l’installation d’étudiants, de jeunes adultes et dans une moindre mesure de personnes âgées.
A Besançon, d’après l’INSEE :

1 ménage sur 2 est composé d’1 personne ;

3 ménages sur 4 sont composés au maximum de 2 personnes.
Les familles ne représentent ainsi plus qu’1/4 des ménages.
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On a pu observer l’installation de familles avec enfants dans les autres communes de
l’agglomération mais aussi et surtout dans la couronne éloignée de l’aire urbaine.
Cette évolution a pour conséquence de marquer les équilibres structurels de la population.
Il est donc nécessaire que les opérateurs-constructeurs de logements réinvestissent la cible
familiale à l’échelle de la CA du Grand Besançon, et cela notamment dans la ville-centre, et que
cette production future soit adaptée aux budgets des ménages locaux.
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LA VACANCE DANS LE PARC DE LOGEMENTS
Le taux de vacance observé dans le
parc Bisontin reste contenu par
rapport à celui des villes de
référence, 8,4% contre 9,6% en
moyenne.
Cette vacance :
- concerne à la fois le parc privé
et le parc public (617
logements HLM vacants vacance subie ou organisée selon le répertoire du parc
locatif social au 1er janvier 2015,
soit un taux de vacance de 3,7%),
- est en grande partie liée à la fluidité du marché, c’est-à-dire au temps de latence entre 2
occupants (59% des logements vacants le sont depuis moins d’un an),
- et se manifeste donc logiquement de manière plus accentuée dans le parc de petits
logements dans la mesure où ils sont concernés par une plus grande rotation dans leur
occupation.
Elle est très faible dans les logements neufs, qui sont recherchés de manière privilégiée par les
ménages.
UN ENJEU PRINCIPAL : retenir et attirer les familles avec enfants à Besançon
LES OBJECTIFS ET LES MOYENS RETENUS
Cet objectif nécessite, dans le cadre des stratégies déployées à différentes échelles (Schéma de
Cohérence Territoriale, Programme Local de l’Habitat, Plan Local d’Urbanisme), de diversifier l’offre
de logements à construire et de valoriser le parc existant.
1. Produire plus de logements et diversifier cette production :
-
-
Diversifier la production de logements en développant notamment des formes d’habitat
adaptées à l’accueil des familles et susceptibles également de s’insérer dans le tissu urbain
(forme urbaine et densité adaptées, introduction de logements intermédiaires et de maisons
denses dans les programmes d’aménagement) en profitant de la proximité des équipements,
commerces et service et de la desserte en transports en commun (tramway notamment) ;
Diversifier davantage les prix pratiqués en augmentant la part de logements abordables au
sein de la production, pour correspondre au budget d’un plus grand nombre de ménages ;
Intensifier la production de logements destinés à des catégories de ménages à revenus
intermédiaires (revenus mensuels se situant entre 1700 € et 2500 € pour une famille
composée de 3 et 4 personnes) ;
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-
-
Pour cela, il est nécessaire de renforcer les dynamiques partenariales avec les différents
intervenants locaux et nationaux dans le domaine de l’habitat (aménageurs, constructeurs,
promoteurs, acteurs de la promotion immobilière et de l’investissement locatif, bailleurs
sociaux…).
Un autre levier pourrait être utilisé dans un cadre intercommunal, en répartissant de
manière plus équilibrée les charges de centralité.
2. Valoriser le parc existant :
-
Intensifier les actions de requalification et poursuivre le renouvellement urbain favorable à
une diversification générationnelle et sociale du peuplement des quartiers concernés, en lien
avec la politique d’attribution des logements locatifs sociaux et d’accompagnement des
demandeurs.
Cet objectif aura un impact direct sur le taux de vacance, qui reste haut dans le parc construit
des années 50 à 70 (programmes de logements sociaux qui ne correspondent plus aux
attentes des ménages notamment).
Ces orientations sont d’autant plus justifiées et envisageables que le contexte immobilier est
favorable :
-
retour des investisseurs via le dispositif Pinel, avec le bénéfice de son maintien en 2017,
-
taux d’intérêts exceptionnellement bas,
-
prêt à taux zéro (PTZ) élargi vis-à-vis des propriétaires-occupants de la classe moyenne,
-
attente des ménages qui ont retardé leurs projets ces dernières années en raison de la crise
économique,
et que de nombreux terrains sont disponibles sur la Ville de Besançon qui a la capacité d’en initier
l’aménagement sous maîtrise publique. Ces terrains représentent environ 40 % du potentiel de
production de logements des 15 prochaines années.
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 Etude conduite par les cabinets Adéquation et Guy Taïeb
Conseil
Le cabinet ADEQUATION a acquis une expérience reconnue auprès des acteurs immobiliers, des
aménageurs et des collectivités locales depuis maintenant 25 ans, et ce sur l’ensemble du territoire
national.
Il est spécialiste des observatoires des marchés de la promotion privée et des missions d’études et
de conseil dans le domaine de l’immobilier, sur l’ensemble des segments de marché (logement libre,
social, spécifique et hébergement temporaire).
Au côté des collectivités ou de leurs aménageurs, il propose des solutions opérationnelles et
adaptées pour la mise en œuvre des stratégies d’extension urbaine ou de renouvellement urbain :
conditions de développement d’une offre immobilière mixte, optimisation des parcours résidentiels,
assistance à la consultation d’opérateurs immobiliers (rédaction de cahier des charges et motivation
des candidatures). Ces missions concernent à la fois les secteurs de rénovation urbaine (de type
ANRU), les projets de reconversion de sites industriels ou les sites d’extension urbaine.
www.adequation.fr
GTC développe une approche visant à « mettre l’humain au cœur des objectifs en matière
d’habitat ».
Ses méthodes originales de travail sont basées sur une approche des conditions de vie des habitants,
fondée sur un choix d’indicateurs relatifs aux diverses formes du mal-logement, aux difficultés de
parcours résidentiels des catégories de populations et contribuant à l’émergence des besoins en
logements endogènes.
Il contribue à la formalisation des politiques locales de l’habitat, en développant une approche
pédagogique et opérationnelle, mettant en avant des préoccupations sociétales : quel équilibre entre
construction, satisfaction des besoins des populations et préservation de l’environnement ?
Comment lutter contre des taux d’effort excessifs dans un contexte de marché libre ? Comment
répondre au mieux aux besoins des ménages à faibles ressources ? Comment faire de l’habitat un
facteur de développement social ? Comment faciliter les parcours résidentiels des ménages, aux
grandes étapes de la vie ? …
www.guytaiebconseil.fr
 Les interlocuteurs sur la mission
ADEQUATION (responsable du groupement)
Coralie COSTET, directrice de l’agence de Lyon
04.72.00.87.87 / [email protected]
GTC
Philippe BRONSART, co-gérant, responsable de l’agence de Blois
02.54.78.37.71 / [email protected]
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