Etat des lieux. Vétuste. Dégradation

GER17 - ÉTAT DES LIEUX : DOSSIER
LIVRET DE PROCÉDURE
(Exclusif et interne au cabinet)
ÉTAT DES LIEUX
Le thème de l’état des lieux ne laisse personne indifférent, qu’il s’agisse
de son élaboration, de son contenu ou de sa gestion.
Le sujet, s’il fait beaucoup parler, ne répond en droit qu’à très
peu de règles et il peut être intéressant de les rappeler afin d’éviter des erreurs et
surtout des polémiques synonymes de pertes de temps et d’énergie.
Livret des
procédures AB
Mise à jour tenant compte des recommandations et précisions relatives à l’état des lieux de la
Commission nationale de concertation (CNC)
Date du document : 02/2012
L'ÉTAT DES LIEUX, QU'EST-CE QUE C'EST ?
Il n'existe pas de définition de l'état des lieux. On s'accorde à dire qu'il s'agit de la transcription écrite d'une
“photographie“ d'un endroit à un instant donné. Cela suppose qu'elle soit objective.
A QUOI SERT UN ÉTAT DES LIEUX ?
A constater en tout premier lieu que le bailleur a rempli son obligation de délivrance.
Cela va signifier en outre "délivrer les lieux en bon état (sauf disposition contractuelle contraire dans les baux exclus
de la loi de 1989)" et pour le locataire "les entretenir, ne pas les transformer et ne pas les dégrader".
Pour pouvoir prouver qu'une des parties n'a pas exécuté ses obligations, il faut disposer d’une base de référence
au départ du contrat et à son terme (ou reprise des lieux).
QUEL EST LE CONTENU DE L’ÉTAT DES LIEUX ?
En sus de l'état général, l'état des lieux doit contenir une description précise :
- de la désignation des lieux (description de chaque pièce, cave, grenier etc.) ;
- des matériaux et des supports (la peinture est un matériau, la fenêtre est le support ; la peinture peut être écaillée
mais le support, c'est-à-dire la fenêtre, en bon état) ;
- des éléments d'équipement loués (ils doivent être mentionnés dans le bail et pas seulement dans l'état des lieux).
Il faut absolument utiliser des termes objectifs et techniques adéquats.
Il faut également décrire l'état des parties extérieures dont le locataire a la jouissance (jardin, etc.)
Le document peut le cas échéant être accompagné de photographies (équipements, décorations etc.) qui seront
également signées par les parties en présence.
QUAND DOIT ÊTRE DRESSE L'ÉTAT DES LIEUX ?
Bien que le Code civil soit muet sur ce point, nous estimons, et ce en conformité avec l'article 3 de la loi du
6 juillet 1989, qu'il est indispensable de le faire avant l'emménagement du locataire et après son déménagement.
QUELLE EST LA FORME D'UN ÉTAT DES LIEUX ?
L’état des lieux doit être dressé par écrit et être établi contradictoirement c'est-à-dire entre le propriétaire ou son
représentant et le locataire. Il sera alors établi en double exemplaire sur papier libre et signé par les deux parties.
RAPPEL : Il faut que toutes les feuilles du document soient paraphées quand bien même elles seraient
attachées.
UN ÉTAT DES LIEUX, C'EST OBLIGATOIRE ?
La CNC (Commission Nationale de Concertation), dans sa recommandation du 28 novembre 2006, a considéré qu’il
était obligatoire d’effectuer un état des lieux d’entrée et de sortie comme indiqué par l’article 3 de la loi du 6 juillet
1989. Ils doivent être réalisés contradictoirement entre les parties.
QUE SE PASSE-T-IL S'IL N'Y A PAS EU D'ÉTAT DES LIEUX A L'ENTRÉE ?
Rappelons qu’aux termes de l’article 1731 du Code civil – «S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est
présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.»
Il faut distinguer les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989 et les autres.
Pour les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989, l’article 3 de la loi de 1989 prévoit qu'un état des lieux est joint au
contrat. Si l'une des parties s'oppose à l'établissement de l'état des lieux contradictoire, l'autre peut demander à un
huissier d'intervenir. L'huissier convoque les deux parties par LR/AR au moins 7 jours à l'avance.
État des lieux : dossier
2
L’absence d’état des lieux (cas par exemple d’une nouvelle gérance avec locataire en place) peut être très
préjudiciable au bailleur car à la sortie, il ne pourra réclamer au locataire aucune réparation ne pouvant prouver qu'il
a délivré les lieux en bon état.
Si c'est le locataire qui s'oppose à l'établissement de l'état des lieux, et que le bailleur peut le prouver, alors la
présomption de l'article 1731 peut retrouver application.
Dans tous les autres baux, à défaut d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu les locaux en bon
état et devra les rendre dans le même état.
PEUT-ON FAIRE DES OBSERVATIONS APRÈS L'ÉTAT DES LIEUX D’ENTRÉE ?
Dans le cadre des baux soumis à la loi du 6 juillet 1989 (article 3, al. 3), le locataire peut faire des annotations
complémentaires (modification état des lieux, courrier à annexer au document etc.) dans le mois qui suit le début de
la période de chauffe pour les éléments relatifs au chauffage.
Pour tous les autres baux, l'état des lieux est définitif dès qu'il est signé.
Le bailleur n’est pas tenu de prendre en compte les autres remarques émises postérieurement par le locataire.
QUAND DRESSE-T-ON L'ÉTAT DES LIEUX DE SORTIE ?
L'état des lieux de sortie, comme son nom l'indique, est établi à la sortie du locataire qui doit normalement être
concomitante avec la fin du bail ou la restitution effective des locaux.
Mais attention, si le locataire quitte le logement avant la fin du préavis, signe l'état des lieux de sortie et remet toutes
les clefs au bailleur ou à son représentant, il n’a plus la garde du bien objet du contrat de bail. Cette garde est
transférée au propriétaire ou à son mandataire exclusif.
Si un sinistre survient après la date de restitution des clefs, le locataire sera exonéré de toute responsabilité.
Rappelons que le dépôt de garantie, pour les baux soumis à la loi de 1989, doit être rendu dans les deux mois de la
RESTITUTION des clefs.
QUE CONTIENT L’ÉTAT DES LIEUX DE SORTIE ET A QUOI SERT-IL ?
Comme l’état des lieux d’entrée, l’état des lieux de sortie doit être une « photographie » objective de l’état des biens
loués. Il va être comparé à l’état des lieux d’entrée (s’il existe) ce qui invite à bien relever le maximum
d’informations. L’état des lieux de sortie, comme celui d’entrée, doit être établi contradictoirement ou à défaut par
huissier.
La recommandation de la CNC rappelle qu’il est préférable que l’état des lieux soit réalisé dans des locaux vides.
Elle indique que les états des lieux d’entrée et de sortie doivent reposer sur un document de même composition.
COMMENT EXPLOITE-T-ON L’ÉTAT DES LIEUX DE SORTIE ?
Après avoir établi la comparaison entre les deux états des lieux, il faut distinguer :
- ce qui relève de la vétusté et qui ne peut être imputé au locataire ;
- ce qui relève d’un défaut d’entretien et qui est imputable au locataire après application d’un abattement pour
vétusté ;
- ce qui relève de la dégradation volontaire ou accidentelle.
L’article 1730 du Code civil, comme la loi de 1989, prévoient que le locataire doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue
excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure (malfaçon, vice de construction et cas fortuit en
sus pour la loi de 1989).
Au titre des réparations locatives telles qu’elles sont définies par le décret du 26 août 1987, par l’article 1754 du
Code civil et par le contrat de bail soumis à la loi de 1989, le locataire doit restituer les lieux en bon état d’entretien
et de réparation. A défaut, le bailleur dispose de deux solutions :
1°/ Il fait exécuter les réparations et les impute au locataire sur justificatif joint au décompte ;
2°/ Le locataire a dégradé le bien mais des réparations ne sont pas nécessaires pour sa remise en location (ex. :
carrelage rayé). Il n’a donc pas respecté son obligation de ne pas dégrader les lieux.
État des lieux : dossier
3
Dans cette hypothèse, le bailleur peut faire établir un devis de changement puis convenir avec le locataire d’un
montant forfaitaire qui représentera non pas des réparations locatives mais des dommages et intérêts. Il s’agit
alors de la contrepartie de l’absence d’exécution de l’obligation de conservation en bon état des lieux loués.
Dans ce cas de figure, il faut très clairement faire ressortir la notion de dommages et non de réparations. Si le différend est porté devant les tribunaux, le magistrat examinera la qualification donnée par les parties aux sommes demandées. L’indemnisation du bailleur en raison de l’inexécution par le preneur des réparations locatives prévues
au bail n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations.
Lorsque le locataire a procédé à des travaux de transformation, même si elles améliorent le bien, le bailleur peut
exiger la remise en état initial s’il n’a pas donné son accord pour leur réalisation (ex : remplacement d’une baignoire un peu ancienne par une douche).
Les embellissements correspondent plus à un vocabulaire d’assurance que d’état des lieux. Ils concernent principalement les revêtements muraux. Le bailleur n’est pas tenu d’indemniser le locataire qui les a réalisés.
USAGE ou VÉTUSTÉ ?
Il n’y a pas de définition légale ou réglementaire de la vétusté, celle-ci est laissée à l’appréciation souveraine du
juge du fond, compte tenu de l’élément considéré et de la durée d’occupation.
Voici les définitions retenues par la CNC :
Vétusté : « État d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et
éléments d’équipement dont est constitué l’immeuble ou le logement. Elle est la conséquence de
l’usage normal de la chose louée ; elle est à la charge du bailleur. »
Usage normal de la chose louée : « logement n’ayant pas subi de dégradations volontaires ou
accidentelles, ayant été entretenu correctement et dont les éléments subissent une altération physique
normale et naturelle dans le temps. Il correspond aussi à un usage de la chose conforme à sa
destination. »
Usage anormal de la chose louée : « logement ayant subi des dégradations volontaires ou accidentelles
soit à un instant précis soit dans le temps, par négligence ou défaut d’entretien. C’est aussi celui qui
n’est pas conforme à sa destination. »
FRANCHISE DE VÉTUSTÉ :
Voici la définition retenue par la CNC :
- Franchise de Vétusté : « Période durant laquelle les équipements du bien loué ne subissent pas
d’altération. Certains équipements, dans le cadre de leur usage normal (un lavabo, par exemple), ne
subissent pas d’altération physique sensible pendant leurs premières années de fonctionnement. Une
franchise ou « période de neutralisation » peut être appliquée sur le coût de remplacement à l’identique.
En cas de franchise, les coefficients d’abattement pour vétusté ne sont mis en œuvre qu’au delà de
cette période..
La franchise est donc la période au cours de laquelle il n’est pas appliqué d’abattement pour vétusté en début de
vie théorique des matériaux ou équipements constituant les éléments du logement.
Dans les premières années d’utilisation d’un équipement ou d’un bien neuf, il n’est pas nécessaire de réparer, de ce
fait, le principe est qu’il existe un délai de franchise au cours duquel la totalité du montant des réparations liées à un
défaut d’entretien ou à une dégradation locative sont à la charge du locataire.
Ce délai de franchise est fixé en fonction des équipements (cf. grille de vétusté).
Il existe des cas dans lesquels il n’y a pas de prise en compte de la vétusté. Ce sont notamment la perte ou la
disparition de :
- portes et quincaillerie ;
- radiateurs, convecteurs, chaudières, cumulus, chauffe-eau ;
- appareils électriques comme prises, interphone, fusibles, douilles, prises TV ;
- cartes magnétiques et clefs ;
- vitres ;
- intervention pour nettoyage, débarras d’objets laissés dans les lieux, détartrage des sanitaires...
Comme indiqué précédemment, et sauf si les équipements étaient neufs à l’entrée dans les lieux, l’état constaté à
l’entrée dans les lieux se substitue à la connaissance de la date de la pose.
État des lieux : dossier
4
GRILLE DE VÉTUSTÉ
Selon la recommandation de la CNC, l’élaboration d’une grille de vétusté a pour but de définir les modalités de prise
en compte éventuelle de la vétusté dans l’évaluation de la réparation locative, de donner, pour les seuls besoins de
cette évaluation, une durée de vie théorique des matériaux et équipements susceptibles de subir une vétusté, et de
définir des coefficients d’abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives.
Comme déjà indiqué, il n’existe pas de textes réglementaires relatifs aux grilles de vétusté de sorte qu’aucune grille
officielle n’a été élaborée. Cependant, certains bailleurs ont défini leur propre grille de vétusté. Les durées de vie
des éléments composant le logement ne sont pas non plus les mêmes en fonction des grilles élaborées. Par
exemple, certaines ne comportent pas de quote-part résiduelle restant à la charge du locataire alors que d’autres,
au contraire, considèrent qu’une part résiduelle doit être laissée à sa charge, quel que soit l’âge de l’élément.
Les parties ont la possibilité d’annexer au contrat de bail (et non à l’état des lieux), une grille de vétusté lui
donnant ainsi une valeur contractuelle.
Le locataire est exonéré de son obligation de prendre en charge les réparations locatives si elles sont en réalité
occasionnées par vétusté, par malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeur.
Des accords collectifs peuvent être négociés entre un et plusieurs bailleurs et les associations de locataires selon
les dispositions de l’article 42 de la loi du 23 décembre 1986.
QUELLE EST LA DIFFÉRENCE ENTRE DÉGRADATION ET TRACES D’AMÉNAGEMENT ?
Le bailleur ne peut s’opposer aux aménagements du locataire. Les aménagements peuvent consister par exemple
à la pose de meubles dans la cuisine. Lorsque le locataire va partir et démonter ces éléments, le bailleur ne sera
pas à même de lui demander d’enlever les chevilles ou de lui retenir une certaine somme pour cela.
En revanche, si le mur est « maculé » de chevilles, il y a un usage anormal de la chose engageant la responsabilité
du locataire qui doit donc réparation au bailleur.
PEUT-ON DES L’ENTRÉE DU LOCATAIRE PRÉVOIR UN BARÈME RELATIF AUX RÉPARATIONS ?
L’article 4 f) de la loi du 6 juillet 1989 répute non écrite toute clause par laquelle le locataire s’engage par avance à
des remboursements sur la base d’une estimation faite unilatéralement par le bailleur au titre des réparations
locatives. De ce fait, le bailleur ne peut pas faire accepter au locataire un tarif de réparations à l’entrée dans les
lieux. Le bailleur peut toutefois le soumettre au locataire pour qu’il en prenne connaissance. Lors de l’état des lieux
de sortie, ce tarif peut servir de base de négociation pour arrêter l’éventuelle somme due par le locataire au titre des
dommages et intérêts engageant sa responsabilité contractuelle.
QUI PAIE L’ÉTAT DES LIEUX ?
Dans les baux ne relevant pas de la loi de 1989, la charge de l’état des lieux est contractuelle.
L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit «Un état des lieux, établi contradictoirement par les parties lors de la
remise et de la restitution des clés ou, à défaut, par huissier de justice, à l’initiative de la partie la plus diligente et à
frais partagés par moitié, est joint au contrat».
Il est rappelé en outre que la loi dite ENL «Engagement National pour le Logement» du 13 juillet 2006 dans son
article 84 est venue modifier l’article 4 k) de la loi du 6 juillet 89 qui répute comme non écrite la clause qui imposerait
au locataire la facturation de l’état des lieux dés lors que celui-ci n’est pas établi par un huissier de justice dans le
cas prévu par l’article 3.
LITIGES
La commission départementale de conciliation est compétente pour les litiges relatifs à l’état des lieux. Elle peut être
saisie par le bailleur ou le locataire.
LE PRÉ-ÉTAT DES LIEUX POUR QUOI FAIRE ?
Le pré-état des lieux, appelé également « visite conseil » est un constat de l’état des lieux à titre purement
indicatif, avant l’établissement de l’état des lieux final lors de la restitution des locaux par le locataire. Il a
uniquement pour but d’informer le locataire sur les réparations, les remises en état, les remplacements d’éléments
et les prestations d’entretien à entreprendre dans le logement et le coût éventuel des travaux et réparations
locatives fixées par le décret n° 87-712 du 26 août 1987, qui resteraient à sa charge lors de son départ du
logement.
État des lieux : dossier
5
Le « pré-état des lieux » n’est pas obligatoire et n’a pas de valeur contractuelle ; il n’est pas signé par les parties au
contrat de bail et ne repose sur aucun texte législatif ou réglementaire.
Élément de dialogue entre les parties, le « pré état des lieux » n’est pas nécessairement matérialisé par un écrit.
Néanmoins, dans toute la mesure du possible, il est souhaitable qu’un écrit soit élaboré à l’issue de la
visite‑conseil. Un double est alors remis au locataire. Une évaluation approximative sur les coûts peut être donnée
à cette occasion. Il permet souvent d’éviter de nombreux conflits et doit être réalisé sur la base de l’état des lieux
d’entrée de façon à ne pas faire supporter au locataire sortant des réparations qui ne lui incomberaient pas.
Il est recommandé (CNC) que le pré-état des lieux soit proposé et effectué le plus tôt possible après réception du
congé de façon à ce que le locataire ait le temps d’effectuer, par lui même ou par les entreprises qu’il aura choisies,
les travaux de réparations locatives nécessaires qui seraient éventuellement à sa charge.
Il est également préférable que la « visite-conseil » et l’état des lieux final soient réalisés par le même préposé du
bailleur, de façon à éviter des positions divergentes du bailleur entre le pré-état des lieux et l’état des lieux final.
CONSEILS/RECOMMANDATIONS
- bannir les imprimés d’état des lieux avec simplement des cases et des croix sans autre commentaire ;
- bien noter tous les équipements et notamment le nombre et l’emplacement des prises électriques afin qu’en cas de
«piratage» par le locataire, la remise des lieux en état d’origine puisse être exigée ;
- pour une bonne organisation, entrer les états des lieux en traitement de texte afin de rationaliser cette tâche qui
prend beaucoup trop de temps ;
- si les locataires sont partis sans prévenir, faire convoquer immédiatement les parties par huissier pour pouvoir
relouer après l’expiration du délai de 7 jours ;
- prévoir un barème de vétusté ainsi qu’un barème de référence pour calculer les réparations locatives (cf. annexe),
et faire avaliser par le locataire, lors de l’état des lieux de sortie, le calcul définitif des réparations locatives ;
- le tribunal d’instance peut être saisi des problèmes de restitution de dépôt de garantie par simple déclaration au
greffe ;
- le rédacteur doit rester impartial ;
- éviter l’emploi d’abréviations à défaut de celles référencées sur le formulaire de constat d’état des lieux ;
- être aussi précis et détaillé dans l’état des lieux d’entrée que dans l’état des lieux de sortie.
En pratique, si au départ du locataire il faut procéder au remplacement d’un élément, il ne peut lui être demandé
systématiquement le remboursement intégral. Il faut alors appliquer un coefficient de vétusté et réduire la demande
d’autant.
Le bailleur connaît approximativement l’âge des équipements. Lors de la prise du mandat et de la visite des lieux, il
sera nécessaire de noter ces dates et d’en expliquer la raison au bailleur.
En règle générale, il faut porter des annotations figurant sur le constat des lieux d’entrée et la raison pour laquelle il
est appliqué un pourcentage en fonction de ces annotations comme indiqué ultérieurement dans les tableaux. C’est
la raison pour laquelle le tableau «dégradation», hormis la date d’occupation, indique «neuf», «bon état», «état
moyen», «mauvais état», avec si possible la date (année) de réalisation des travaux ou d’installation des
équipements.
La vétusté est traitée très différemment selon les bailleurs et les administrateurs de biens. Par conséquent, nous
vous recommandons de bien respecter cette procédure.
État des lieux : dossier
6
VÉTUSTÉ/DÉGRADATION
VÉTUSTÉ
On rappelle les principes qui gouvernent la vétusté à savoir qu’elle ne peut être mise à la charge du locataire.
Cela signifie que si, au départ du locataire, on change un élément, on ne peut lui demander systématiquement le
remboursement intégral. Il faut appliquer un coefficient de vétusté et réduire la demande d’autant.
En pratique, on constate l’état des lieux à l’entrée. Si l’appartement est neuf, il n’y a pas de difficulté pour situer le
point de départ de la vétusté.
Le bailleur connaît approximativement l’âge des équipements. Lors de la prise du mandat et de la visite des lieux, il
sera nécessaire de noter ces dates et d’en expliquer la raison au bailleur.
En règle générale, on partira des annotations figurant sur le constat des lieux d’entrée et on appliquera un
pourcentage en fonction de ces annotations comme indiqué ultérieurement dans les tableaux. C’est pourquoi le
tableau « dégradation », hormis la date d’occupation, indique « neuf », « bon état », « état moyen », « mauvais
état ».
La vétusté est traitée très différemment selon les bailleurs et les administrateurs de biens.
Les développements suivants sont une synthèse et une prise de position.
On détermine une durée de vie de chaque équipement.
Le défaut d’entretien peut entraîner une dégradation. La prise en compte de la part à régler par le locataire fera
l’objet d’un abattement pour vétusté.
DÉGRADATION
Dans les premières années d’utilisation d’un équipement ou d’un bien neuf, il n’est pas nécessaire de réparer, de ce
fait, on part du principe qu’il existe un délai de franchise au cours duquel la totalité du montant des réparations liées
à un défaut d’entretien ou à une dégradation locative sont à la charge du locataire.
Ce délai de franchise est fixé en fonction des équipements. Les tableaux suivants reprennent les pourcentages qui
restent à la charge des locataires.
Il existe des cas dans lesquels il n’y a pas de prise en compte de la vétusté. Ce sont notamment :
- perte ou disparition de :
- portes et quincaillerie ;
- radiateurs, convecteurs, chaudières, cumulus, chauffe-eau ;
- appareils électriques comme prises, interphone, fusibles, douilles, prises TV… ;
- cartes magnétiques et clefs ;
- vitres.
- intervention pour nettoyage, débarras d’objets laissés dans les lieux, détartrage des sanitaires, ...
Comme indiqué précédemment, et sauf si les équipements étaient neufs à l’entrée dans les lieux, l’état constaté à
l’entrée dans les lieux se substitue à la connaissance de la date de la pose.
État des lieux : dossier
7
GRILLE DE VÉTUSTÉ
APPAREILS SANITAIRES – PLOMBERIE (lavabos, éviers, bidet, baignoire, WC traditionnels)
DURÉE D’OCCUPATION
NEUF
BON ÉTAT
MAUVAIS ÉTAT
< à 10 ans
100 %
80 %
0%
= à 10 ans et < à 15 ans
90 %
70 %
= à 15 ans et < 20 ans
80 %
50 %
= à 20 ans et < 25 ans
60 %
30 %
= à 25 ans et < à 30 ans
40 %
20 %
au delà de 30 ans
20 %
10 %
PERSIENNES, VOLETS ROULANTS, MENUISERIES INTÉRIEURES ET EXTÉRIEURES REVÊTEMENTS DE
SOLS ET MURS (carrelage, parquet et faïence)
DURÉE D’OCCUPATION
NEUF
BON ÉTAT
ÉTAT MOYEN
MAUVAIS
ÉTAT
< à 10 ans
100 %
80 %
50 %
0%
= à 10 ans et < à 15 ans
80 %
70 %
30 %
= à 15 ans et < à 20 ans
70 %
50 %
10 %
= à 20 ans et < à 25 ans
60 %
30 %
= 25 ans et < à 30 ans
30 %
10 %
au delà de 30 ans
10 %
PEINTURES – PAPIERS PEINTS – MOQUETTE et SOLS PLASTIQUES
DURÉE D’OCCUPATION
NEUF
BON ÉTAT
ÉTAT MOYEN
MAUVAIS
ÉTAT
< à 2 ans
100 %
80 %
50 %
0%
= à 2 ans et < à 4 ans
85 %
50 %
30 %
= à 4 ans et < à 6 ans
70%
30 %
10 %
= à 6 ans et < à 8 ans
50 %
10 %
= à 8 ans et < à 10 ans
30 %
au delà de 10 ans
10 %
L’état moyen s’entend d’un revêtement de murs défraîchi par la lumière ou la poussière mais non dégradé ou d’un
revêtement de sol normalement usé, légèrement défraîchi ou taché.
Exemple : Moquette neuve à l’entrée dans les lieux.
Au départ du locataire au bout de 18 mois, la moquette est très tachée et doit être remplacée.
Le locataire supporte la totalité du coût de remplacement.
Si le locataire part au bout de 6 ans, il supporte 50 % du coût du changement etc.
État des lieux : dossier
8
MEUBLES SOUS ÉVIERS –VASQUES EN RÉSINE - VIDE ORDURE INDIVIDUEL – ÉLECTRICITÉ RADIATEUR
DURÉE D’OCCUPATION
NEUF
BON ÉTAT
ÉTAT MOYEN
MAUVAIS
ÉTAT
< à 5 ans
100 %
80 %
50 %
0%
= à 5 ans et < à 6 ans
90 %
70 %
40 %
= à 6 ans et < à 8 ans
80 %
50 %
30 %
= à 8 ans et < à 10 ans
70 %
30 %
20 %
= à 10 ans et < 15 ans
60 %
20 %
10 %
= à 15 ans et < à 20 ans
40 %
10 %
au delà de 20 ans
20%
BORDEREAU DE PRIX
OPÉRATIONS À EFFECTUER À LA SORTIE
Au départ du locataire on établit un décompte. Si les charges locatives peuvent être régularisées et les réparations
locatives prises en compte, ce sera le décompte final. A défaut, une provision sera éventuellement demandée au
locataire.
Afin de pallier les difficultés au départ du locataire lorsqu’il y a dégradation mais que l’élément ne doit pas
obligatoirement être remplacé, on peut convenir d’un dédommagement au profit du bailleur, dédommagement qui
prendra la forme de dommages et intérêts.
Pour fixer le montant de ces dommages et intérêts, il faut connaître le prix qui aurait dû être payé en cas de
remplacement de l’équipement.
Il convient donc de dresser une liste des principales dégradations constatées et de faire chiffrer par les artisans
locaux, le montant du travail à effectuer.
Il sera proposer ce chiffrage au locataire, au moment de l’état des lieux de sortie puisque l’article 4 de la loi du
6 juillet 1989 interdit que ce soit fait préalablement.
La présente liste n’est qu’indicative. Chacun la complétera en fonction de ses besoins.
État des lieux : dossier
9
BORDEREAU DE PRIX ÉTABLI ENTRE L’ADMINISTRATEUR DE BIENS ET LES ARTISANS LOCAUX
ÉQUIPEMENTS
UNITÉ
REVÊTEMENTS MURAUX ET PLINTHES
Peinture (comprenant préparation des supports)
On peut distinguer différents types de peintures (laque, peinture
glycéro, etc.)
Réfection des murs suite à pose de chevilles trop importantes en
nombre ou compte tenu des endroits
Papier peints
m²
Tissu
m²
Faïence
m²
Réfection des joints
m²
unité
REVÊTEMENTS SOL
Moquette (indiquer les différentes qualités)
m²
Parquet
m²
Lino
m²
Dalles plastiques
m²
Carrelage
m²
État des lieux : dossier
10
PLOMBERIE
Robinet
unité
Flexible
unité
Rideau douche ou pare douche
unité
Remplacement évier
unité
Baignoire
unité
Bouche
unité
Bidet
unité
WC
unité
Réfection des joints
unité
ÉLECTRICITÉ
Convecteur
Douilles
Prises
ÉQUIPEMENTS PARTICULIERS
Meubles sous éviers ou vasque
unité
Électroménager (absence d’éléments)
unité
FERMETURE INTÉRIEURE
FERMETURE EXTÉRIEURE
CHAUFFAGE
Radiateur
Bouton de réglage
Robinet ou vanne
Humidificateur
État des lieux : dossier
11