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Focus sur le marché
tourangeau en 2013
Département :
un marché en plein ajustement
Avec une baisse moyenne des prix de 3,5 % en 2013, le marché
départemental tire globalement son épingle du jeu dans un
contexte économique difficile tout en faisant apparaître de
grandes disparités selon les secteurs géographiques et la
typologie des biens. Si Tours reste une référence de stabilité
quels que soient les millésimes, son agglomération tend à se
maintenir quand les produits offrent un bon rapport qualité/prix.
En rural, le marché peine mais s'avère contrasté en fonction de
l'attractivité des secteurs, sachant que Amboise conserve son
statut de micro marché et que le sud du département apparaît
plus touché.
Le marché de l’accession demeure dynamique sur les produits
génériques car les besoins existent mais l'offre reste insuffisante
sur les gammes recherchées, d'autant que des propriétaires
refusent de vendre à des prix remisés. Dans le même temps, le
marché pour investisseurs est particulièrement freiné à cause de
la morosité ambiante et du manque d'incitation fiscale dans le
neuf, sachant que la loi Duflot n'a pas suffisamment convaincu.
D'une manière générale, les volumes de transactions ont baissé
de l'ordre de 10 % par rapport à l'an dernier et les délais moyens
de vente ont augmenté pour dépasser les 3 mois. La fluidité du
marché est ralentie par la tendance des vendeurs à surestimer
leur bien de 15 à 20 %. Les produits avec défauts ou ceux qui se
situent au delà de certains seuils en terme de valeur (à apprécier
selon les secteurs) sont contraints de baisser leurs prix pour être
vendus. Les acquéreurs quant à eux sont attentistes et
exigeants. Ils rencontrent plus de difficultés pour obtenir des
crédits bancaires et profitent de la période pour négocier
âprement. Cela étant, le marché s'est ressaisi progressivement
au fil des mois, encouragé par les faibles taux d'intérêts ainsi
que par la réforme sur la plus-value applicable depuis septembre
dernier.
Le marché de la location a été perturbé en 2013 avec une
demande beaucoup plus faible, particulièrement pendant la
saison locative à Tours Centre, et surtout beaucoup plus
sélective, en s'orientant prioritairement sur les biens neufs ou
rénovés avec une étiquette énergétique satisfaisante. De ce fait,
la vacance locative a augmenté et les durées moyennes de mise
en location n'ont jamais été aussi longues pour les biens avec
défauts. Ce constat s'est inévitablement accompagné d'une
baisse relative des loyers ainsi que d'une prise de conscience
des propriétaires sur la nécessité de délivrer des logements en
bon état et au juste prix de loyer.
Tours :
un marché de référence
Malgré les travaux du tramway, les prix résistent depuis trois ans
dans Tours intra-muros selon un classement des quartiers
devenu immuable. Dans les secteurs les plus prisés (Cathédrale,
Prébendes, Halles) les prix des appartements anciens oscillent
entre 2 500 € et 3 600 € le m² alors que les appartements neufs
bénéficiant de tous les attributs (secteur recherché, terrasse,
garage,...) peuvent atteindre jusqu'à 4 500 €. Dans certains
quartiers moins cossus (Velpeau, Beaujardin, Bretonneau) mais
attractifs notamment pour les jeunes couples avec enfants, des
maisons de trois à quatre chambres peuvent se négocier à partir
de 250 000 €. Il est vrai que la configuration de Tours (entre la
Loire et le Cher) ne permet pas un développement des
opérations immobilières et donc une diminution des prix par le
jeu de l'offre et de la demande, en dépit de la volonté de
densification souhaitée par la municipalité au travers de son
nouveau PLU.
Au Nord, les effets du tramway commencent à se faire sentir,
parfois au détriment de Tours Centre, et permettent aux
quartiers desservis d'offrir une offre qualitative de biens neufs,
étant précisé que cette partie de Tours a été cette année, la plus
dynamique en matière de construction.
De son côté, le marché de la location a été ralenti et les loyers
se sont légèrement tassés pour atteindre une moyenne
mensuelle de 10 €/m². Les petites surfaces sont de plus en plus
concurrencées par les résidences étudiantes et par le
phénomène de la colocation. Les grands logements sont encore
recherchés sous réserve que leur loyer n'excède pas 800
€/mois. Les biens situés dans les immeubles des années 60 et
70 sont délaissés à cause de leurs charges et du manque de
rafraîchissement. Du fait de la vétusté du parc, le stock est
important sur Tours Centre en cette saison alors que le Nord
écoule plus facilement une offre importante de logements neufs
favorisés dans leur attrait par l'arrivée du tramway.
L'agglomération tourangelle :
un marché de report
L'agglomération tourangelle est marquée par l'attentisme des
prospects acquéreurs qui se traduit par une tendance baissière
des prix. Dans le même temps, la cherté de Tours profite à ses
couronnes, en permettant de récupérer des primo-accédants en
mal de budgets. Les communes les plus populaires (La Riche,
Joué-lès-Tours,
Saint-Pierre-des-Corps)
sont
les
plus
recherchées avec des prix d'appartements qui se situent parfois
en deçà de 2 200 € le m² dans l'ancien et aux environs de 3 000
€ dans le neuf, sachant que les maisons de trois à quatre
chambres se négocient autour de 200 000 €. La ville de Jouélès-Tours profite indéniablement du tracé du tramway qui lui
donne un accès direct à Tours.
Même les communes les plus huppées (Saint-Cyr-sur-Loire,
Saint-Avertin,
Fondettes,
Ballan-Miré)
connaissent
un
ralentissement de leur marché malgré leur attractivité
résidentielle, car l'ajustement des prix se fait difficilement. Les
appartements dans l'ancien se négocient entre 2 200 et 3 000 €
le m² alors que le neuf peut atteindre 3 500 €. En ce qui
concerne les maisons, plus demandées que les appartements,
leurs prix s'échelonnent de 220 000 € à plus de 500 000 €. Les
belles propriétés accusent quant à elle, des délais de réalisation
allongés et des baisses de prix significatives.
Paradoxalement, le marché de la location en agglomération se
porte relativement bien car il propose un bon rapport qualité/prix,
surtout pour les maisons qui sont recherchées par les familles au
contraire des appartements de petites surfaces qui sont
délaissés par les étudiants (sauf pour certaines résidences
étudiantes). Au delà des conditions tarifaires, cette situation
s'explique par une offre plus adaptée de logements neufs. Pour
une maison de trois chambres dans la 1 couronne de
l'agglomération tourangelle, le loyer moyen s'établit à 750€/mois.
ère
Le secteur rural :
un marché disparate
Le milieu rural a été particulièrement touché par la conjoncture
économique et le marché de l'ancien a parfois été anesthésié
sur certains secteurs. A l'origine de ce constat, la frilosité des
primo-accédants qui constituaient la première source de clientèle
ainsi que l'augmentation des prix des carburants qui entrave les
budgets. Sur ces marchés, de nombreuses opportunités existent
par défaut d'acquéreurs, surtout pour les produits atypiques. Le
Sud du département est particulièrement concerné avec des
maisons à partir de 50 000 € qui se vendent mal. Seule la ville
d’Amboise semble être préservée ainsi que Château-Renault,
dans une moindre mesure. Sur Amboise, la demande apparaît
soutenue avec une clientèle extra-départementale solvable
recherchant des demeures de charme. A un niveau inférieur, les
biens entre 130 000€ et 170 000 € trouvent facilement preneurs
auprès des primo-accédants. Sur Chinon, l'attractivité de la ville
et l'importance de sa zone de chalandise garantissent encore un
flux de demandes qui convergent vers des maisons n'excédant
pas 150 000 €.
Sur Château-Renault, la baisse des prix a permis un ajustement
rapide du marché qui permet de satisfaire la solvabilité des
petits budgets. L'attractivité des secteurs semi-ruraux semble
toutefois encore exister pour la construction de maisons
individuelles grâce à une offre de fonciers intéressante et des
aides aux financements (PTZ).
Le marché locatif n'est pas suffisamment représentatif pour en
établir une cartographie. Toutefois, il est très majoritairement
constitué de mono habitations proposant des loyers attractifs. Le
parc est souvent vétuste mais certains biens sont neufs ou
rénovés dans les règles de l'art. Il faut compter en moyenne 600
€/mois pour une maison de trois chambres avec jardin en
secteur rural.
Pour plus de renseignements sur les valeurs vénales et locatives
des principales communes d’Indre-et-Loire, consultez notre site
www.brosset-immobilier.fr
Vous pouvez aussi visionner l’intervention télévisuelle de Bruno
Brosset sur le marché, en consultant l’émission ECO ETC du 21
novembre 2013 sur le site de TV TOURS.
Bruno BROSSET
Président