eurocommercial properties nv resultats annuels

Communiqué de Presse
(Traduction et extraits du communiqué de presse officiel
En cas de différence entre les 2 communiqués de presse, la version anglaise prévaut)
Date: 26 août 2016
Publication: Avant l’ouverture d’Euronext Amsterdam
EUROCOMMERCIAL PROPERTIES N.V.
RESULTATS ANNUELS 2015/2016
L’exercice financier 2015/16 a été l’un des meilleurs des 25 ans d’histoire d’Eurocommercial. De
nombreuses acquisitions qui ont renforcé les revenus locatifs et une baisse du coût des intérêts
financiers ont fait progresser le Direct Investment Result de 17,6% à €102 millions et le Direct
Investment Result par action de 5.4% à €2.15. L’actif net ajusté a progressé de 9.6% du fait de la
hausse de l’évaluation des actifs.
Synthèse des Résultats
.
Direct Investment Result, + 17.6%: Sur un an au 30 juin 2016, le Direct Investment Result a progressé de
17.6% à €102.8 millions, principalement en conséquence des acquisitions et de la baisse des intérêts
financiers. Par action (depositary receipt), le Direct Investment Result a progressé de 5.4% à €2.15.
.
Actif Net Ajusté, + 9,6%: L’actif net ajusté par action au 30 juin 2016 était de €43.00, en hausse de 9.6% sur
la valeur au 30 juin 2015, €39.24 et de 6,2% sur celle du 31 décembre 2015, €40.49.
.
Valeur des Actifs, + 5.4%: Sur l’année, la valeur des actifs au 30 juin 2016 a progressé de 5.4% sur juin
2015 et de 2.4% sur décembre 2015. Les hausses annuelles sont de 8.0% en France, de 3.0% en Italie et de
6.2% en Suède. Depuis décembre 2015 ces hausses sont respectivement de 3.6% en France, 0.8% en Italie
et 3.6% en Suède.
.
Dividende, + 3.5% : Il est proposé une progression du dividende annuel à €2.05 par action, à comparer avec
€1.98 versé en 2014/2015
Chiffre d’affaires, + 2.7%: Au global, sur 12 mois, les ventes dans les centres commerciaux
d’Eurocommercial ont progressé de 2.7% au 30 juin 2016 en comparaison sur la période identique de
l’exercice précédent. Sur 6 mois au 30 juin 2016, la progression est de 0.7%.
.
-1-
Croissance des loyers renégociés et renouvelés + 10%: , l’augmentation moyenne des loyers obtenue
dans le cadre de recommercialisation et de renouvellement a atteint 10%. A périmètre constant (surface
identique) sur 12 mois, et au global, la croissance des loyers a été de 1%. L’absence d’inflation s’est traduite
par une indexation à 0 sur la totalité des baux dans chacun des 3 pays.
.
Extensions et Rénovations : L’extension de 5500 m2 à Chasse Sud a ouvert, totalement louée, en juin
2016. Ce projet de €10.2 millions présente un rendement net sur investissement de 8%. Des rénovations ont
aussi été achevées à Val Thoiry et Bergvik. Les travaux de l’extension de 16000 m2 ont démarré cette année
et progressent de façon satisfaisante, 90% des surfaces sont pré-louées et l’ouverture attendue fin 2017.
Transactions immobilières : Sur l’exercice financier, la société a procédé à 4 acquisitions pour un coût total
proche de €400 millions. En octobre 2015, Eurocommercial a acquis 50% de Fiordaliso à Milan auprès de
Gruppo Finiper et à fin décembre 2015, elle a achevé l’acquisition de Collestrada à Pérouge. La société, a
également étendu – par l’acquisition des hypermarchés et de commerces dans les galeries- ses participations
dans 2 centres existants, Bergvik à Karlstad en novembre 2015 et I Gigli à Florence en avril 2016. Saint
Doulchard à Bourges a été cédé pour €42.2 millions le 1er mars 2016 et peu après la fin de l’exercice, un
engagement a été contracté pour la vente de Kronan à Karlskrona pour SEK185 millions (€19.6 millions).
-2-
Commentaires du CEO.
.
Cette année nous avons célébré les 25 années de cotation d’Eurocommercial sur la Bourse d’Amsterdam.
Depuis juin 1991 la société a évolué d’un portefeuille immobilier d’environ €140 millions à un portefeuille de
€3.5 milliards, joint-ventures incluses, aujourd’hui. Les dividendes ont progressé régulièrement et notre taux
d’occupation à 99% a été en permanence le meilleur de notre industrie.
.
Notre équipe senior de management a été extraordinairement impliquée et loyale avec une moyenne de
présence des directeurs de 24 ans. Ils ont à leur tour transmis leur engagement à leurs propres équipes à
Amsterdam, Milan, Paris et Stockholm. Nous pensons qu’il existe un véritable sentiment familial, chez
Eurocommercial et, comme dans toutes les bonnes familles, nous faisons de notre mieux pour transmettre
aux membres les plus jeunes notre savoir-faire immobilier et soutenir leur développement professionnel de
sorte qu’ils soient en mesure d’assurer la prospérité de la Société dans le futur.
.
Les défis pour une société immobilière de commerces comme la nôtre évoluent constamment, mais certains
critères fondamentaux persistent ; le plus important étant l’emplacement des actifs, la bonne adéquation des
bâtiments à leur usage et une compréhension profonde des besoins des commerçants. Internet est l’un de
nos plus récents défis, mais semble résulter en une demande de la part des commerçants les plus
performants et multi-réseaux pour des surfaces plus grandes et non réduites, ceci contribuant à conserver nos
taux de vacance à un bas niveau.
Pour finir, notre tâche est de donner à nos actionnaires un dividende prévisible et en croissance régulière ainsi
que l’évolution du socle d’actifs telle que nous l’avons conduite pendant 25 ans au travers de notre stratégie
d’investissement et grâce aux équipes hautement professionnelles et avec une culture ouverte et collégiale.
.
Très à propos pour notre 25ème anniversaire, 2015/16 a probablement été l’une de nos meilleures années. Nos
valeurs d’actifs, revenus et résultats ont tous fortement progressé et chacun de nos pays œuvrent sur des
projets d’extension et de rénovation. L’absence d’inflation a pesé sur l’indexation des loyers mais la
croissance moyenne des ventes dans nos centres a atteint 2.7% en rythme annuel, ce qui est encourageant
pour le futur. L’évaluation des actifs a bénéficié de la forte demande investisseur faisant pression à la baisse
des taux de rendement de sorte que notre portefeuille a progressé de 5.4% sur un an et à base comparable.
.
Les marchés des actifs commerciaux ont été soutenus en France, Italie et Suède, les valeurs progressent sur
fond de baisse des taux de rendement, ceci reflétant la très faible offre de « bons » actifs. Dans un futur
prévisible cette tendance ne devrait pas se modifier pour autant que les taux d’intérêt restent bas. Pour notre
portefeuille, la croissance relativement faible du PIB tant en France qu’en Italie est équilibrée par la forte
croissance suédoise. L’économie italienne se redresse régulièrement avec une croissance du PIB autour de
1% mais une consommation élevée reflétant une solide situation financière des ménages.
La sortie de la Grande Bretagne de l’Union Européenne ne devrait pas avoir un impact significatif sur nos
marchés du fait que les organisations britanniques ont peu directement investi sur l’immobilier européen, bien
que les grands investisseurs internationaux opèrent depuis Londres. A voir si ceci va se poursuivre.
Notre stratégie d’investissement demeure un développement prudent sur nos marchés actuels, ciblant comme
toujours la qualité du revenu locatif.
Détails des Résultats
.
Evolution des Loyers *
La hausse des loyers renouvelés et reloués a atteint 10% en moyenne sur l’ensemble du portefeuille sur
l’année, ce qui reflète positivement la demande locative sur nos emplacements. La croissance des loyers à
périmètre comparable des centres commerciaux a été de 1% sur 12 mois au 30 juin 2016 principalement du
fait d’une indexation annuelle des loyers nulle, ceux-ci sont tous liés aux inflations nationales, selon l’indice
des prix à la consommation. Les chiffres ci-après comparent les loyers à échéance (à surface identique), en
-3-
sus des renouvellements et les relocations, les composantes de la croissance locative incluent indexation et
loyers variables mais excluent les droits d’entrée.
Hausse moyenne
sur renouvellement
et relocation
% des baux en
renouvellement et
relocation
Nombre de baux
renouvelés et
relocations
Hausse des loyers à
périmètre
comparable
Total
10%
12%
193
1.0%
France
11%
8%
39
0.5%
Italie
13%
10%
92
0.8%
Suède
7%
26%
62
2.7%
*Hors extension
Croissance des Chiffres d’Affaires
Au global, à périmètre comparable (surface identique) les chiffres d’affaires dans les centres commerciaux
d’Eurocommercial sur 12 mois au 30 juin 2016 ont progressé de 2.7% comparé aux 12 mois 2015. Cette
croissance des chiffres d’affaires a été particulièrement soutenue en Italie et en Suède, en progression
respective de 3.7% et 5.4%. En France les chiffres d’affaires ont baissé de 0.5% sur la période, impactés par
les grèves, le climat (inondations) et les attaques terroristes. Excluant les centres de Paris, qui ont été
particulièrement affectés, le chiffre d’affaires France aurait progressé de 1.3%.
Evolution des chiffres d’affaires par pays*
12 mois au 30 juin 2016
6 mois au 30 juin 2016
Total
2.7%
0.7%
France
-0.5%
-1.6%
Italie
3.7%
1.1%
Suède
5.4%
3.8%
* Hypermarchés, Systembolaget et extensions exclus
Evolution des chiffres d’affaires par secteur
12 mois au 30 juin 2016
6 mois au 30 juin 2016
Mode
3.3%
0.8%
Chaussures
-1.5%
-5.4%
Cadeaux et Bijouterie
8.7%
8.5%
Santé Beauté
3.3%
2.4%
Sport
1.8%
-2.0%
Restaurants
2.3%
0.8%
Maison
8.0%
2.3%
Matériel électrique, Electronique
-0.2%
-1.1%
Hyper/Supermarché
2.5%
2.0%
* Extensions exclues
-4-
Coût d’Occupation
Les ratios du coût d’occupation total (loyer plus contribution aux charges marketing plus charges locatives et
taxes en proportion du chiffre d’affaires, TVA incluse) dans les centres d’Eurocommercial -en excluant les
hypermarchés et Systembolaget (Suède)- sont de 8.2% au global, soit, 8.7% en France, 8.1% en Italie et
7.8% en Suède.
Vacance et arriérés de paiement
La vacance chez Eurocommercial représente 0.8% du revenu locatif à juin 2016. Eurocommercial continuera
à veiller à ce que les coûts d’occupation restent raisonnables et les loyers supportables pour ses locataires.
Ceci se reflète dans les arriérés à plus de 90 jours qui demeurent inférieurs à 1% des loyers.
Sur un ensemble de 1630 locataires, il y en a 11 en liquidation judiciaire dont 9 acquittent toujours leurs
loyers.
Revenu locatif net
Le revenu locatif net, quote-part des joint-ventures incluse, sur 12 mois au 30 juin 2016 a progressé de 6.8% à
€155.4 millions contre €145.5 millions sur la même période au 30 juin 2015, principalement du fait des 4
acquisitions qui ont été conclues sur la période.
Direct Investment Result
Le Direct Investment Result annuel sur l’exercice 2015/2016 a progressé de 17.6%% à €102.8 millions contre
€87.4 millions sur l’exercice clôturant au 30 juin 2015, principalement du fait des acquisitions ci-dessus
mentionnées et d’une baisse des charges financières. Le Direct Investment Result par action (depositary
receipt) pour l’année clôturant au 30 juin 2016 a progressé de 5.4% à €2.15 contre €2.04 pour l’année
clôturant au 30 juin 2015, et ce après prise en compte de la progression annuelle de 11.2% du nombre moyen
d’actions (depositary receipts).
Le Direct Investment Result se définit comme les loyers nets après charges d’intérêts, de holding et d’impôts.
Le management considère que ce dernier illustre plus fidèlement la profitabilité sous jacente de la Foncière
que le “résultat après impôts” en normes IFRS qui inclut les plus et moins values latentes.
Dividende
Le Management propose de porter le dividende à €2.05 par action (depositary receipt) contre €1.98 par action
(depositary receipt) sur l’exercice précédent. Environ €4.4 millions du Direct Investment Result sera versé à la
prime de réserve en partie pour couvrir une perte temporaire des revenus due aux reconstructions et
extension sur Amiens, Carosello, I Gigli et Halmstad sur l’exercice 2016/2017.
Les porteurs d’actions (depositary receipts) se verront de nouveau offrir la possibilité d’opter pour un dividende
en actions (depositary receipt) issues de la prime de réserve au lieu du dividende en espèces versé le 30
novembre 2016. Le prix de ces actions nouvelles (new depositary receipt) sera annoncé le 28 octobre 2016.
.
Evolution de la valeur des actifs
Comme précédemment, l’ensemble des actifs immobiliers d’Eurocommercial a été indépendamment évalué
au 30 juin 2016 par les principales sociétés internationales d’expertise selon les standards établis dans le
« Red Book » de The Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). Les évolutions de valeur sur juin et
décembre 2015 sont portées dans le tableau ci-après, ainsi que les rendements nets.
Les données du rendement net sont dérivées du rapport entre les revenus nets attendus sur l’exercice à venir
et l’évaluation des actifs à la quelle ont été ajoutés les montants standardisés des coûts d’acquisition
(usuellement les taxes de transfert notionnelles) dans chacun des pays, l’objectif étant de répliquer les calculs
d’un investisseur institutionnel professionnel.
-5-
Evolution des Valeurs
Rendement net, coût acquisition inclus
12 mois au
30 juin 2016
6 mois au
30 juin 2016
Au 30 juin 2016
Rendements
Total
5.4%
2.4%
5.0%
France
8.0%
3.6%
4.4%
Italie
3.0%
0.8%
5.5%
Suède
6.2%
3.6%
5.0%
-6-
Evaluation par Actif Immobilier
Valeur Nette
Juin 2016
France (€ million)
4
Passage du Havre, Paris
3
Les Atlantes, Tours
3
Val Thoiry, Greater Geneva
3
Chasse Sud, Chasse-sur-Rhône
4
Plaine de France, Moisselles
4
74 rue de Rivoli, Paris
3
Les Portes de Taverny, Taverny
3
Amiens Glisy, Amiens
4
Centr'Azur, Hyères
2
Shopping Etrembières, Greater Geneva
3
Les Allées de Cormeilles, Cormeilles
3
Les Trois Dauphins, Grenoble
3
Les Grands Hommes, Bordeaux
TOTAL FRANCE
Italie (€ million)
2
I Gigli, Florence
3
Carosello, Carugate, Milan
3
Fiordaliso, Rozzano, Milan
3
Il Castello, Ferrara
1
Curno, Bergamo
2
Collestrada, Perugia
1
Cremona Po, Cremona
1
Centro Leonardo, Imola
1
I Portali, Modena
2
La Favorita, Mantova
1
Centro Lame, Bologna
2
Centroluna, Sarzana
TOTAL ITALIE
Suède (SEK million) ****
2
Bergvik, Karlstad
3
Ingelsta Shopping, Norrköping
2
Grand Samarkand, Växjö
2
Elins Esplanad, Skövde
3
421, Göteborg
3
Eurostop, Halmstad
3
Moraberg, Södertälje
2
Kronan, Karlskrona *****
2
Mellby Center, Laholm
TOTAL SUEDE
Valeur Nette Rendement net, frais Coût au 30 juin
Juin 2015 d’acquisition inclus
2016
405.40
146.70
135.80
*86.50
81.90
70.80
65.40
**60.40
55.40
49.40
46.10
40.10
18.20
1,262.10
366.50
139.30
122.80
65.90
76.10
64.50
62.60
48.90
53.70
46.80
43.50
39.70
18.00
1,148.30
3.7%
4.7%
4.7%
5.1%
5.2%
3.4%
4.8%
5.2%
4.9%
5.0%
5.2%
5.1%
3.8%
4.4%
189.42
65.00
136.76
72.03
63.70
20.72
25.92
23.08
21.64
51.67
44.74
26.78
18.27
759.73
***383.50
320.80
144.40
113.90
112.20
110.40
83.90
70.50
48.50
46.60
39.80
25.80
1,500.30
280.20
302.30
106.90
103.30
83.10
67.90
47.50
44.60
38.60
24.70
1,099.10
5.8%
5.3%
5.5%
5.8%
5.7%
5.6%
6.3%
6.0%
5.8%
6.2%
6.1%
6.2%
5.5%
304.35
202.27
140.80
84.92
35.60
114.03
87.21
64.97
47.24
34.21
30.00
14.89
1,160.49
***1,426.00
1,147.00
1,104.00
800.00
785.00
*762.00
458.00
185.00
184.00
6,851.00
689.00
1,044.00
996.00
758.00
762.00
666.00
440.00
186.00
178.00
5,719.00
4.8%
5.1%
4.5%
4.9%
5.0%
5.4%
5.8%
5.4%
5.0%
1,003.84
891.73
739.21
550.61
837.31
711.64
365.70
165.90
141.70
5,407.64
* Actifs en travaux sur l’exercice
** Acquisition d’une partie de l’hypermarché incluse
*** Acquisition hypermarché et galerie additionnelle incluse
**** 1€ = 9.4242 SEK
***** Actif en cession, contrat signé 30/09/2016
1
CBRE, 2 Cushman & Wakefield, 3 JLL, 4 Knight Frank
-7-
Actif Net, Valeur Ajustée et Valeur IFRS
La valeur nette ajustée au 30 juin 2016 était de €43.00 par action (depositary receipt), en progression de 9.6%
sur le 30 juin 2015 à €39.24 et de 6.2% sur le 31 décembre 2015 à €40.49. La valeur nette ajustée ne tient
compte ni de la fiscalité des plus values latentes ni de la juste valeur des dérivés financières (swaps de taux)
qui sont mise en place pour stabiliser la charge des intérêts.
La valeur nette IFRS par action (depositary receipt) au 30 juin 2016, après prise en compte de la fiscalité des
plus values -tous les actifs étant cédés simultanément- ainsi que de la juste valeur des contrats de swaps de
taux d’intérêt, était de €37.34, par comparaison elle atteignait €34.99 au 30 juin 2015 et €35.64 au 31
décembre 2015.
Le résultat net IFRS de l’exercice a atteint €207.4 millions à comparer avec l’exercice précédent de €167.8
millions, l’essentiel de la hausse provient de l’item « réévaluation des investissements et cession d’actifs » qui
est passé de €129.8 millions au 30 juin 2015 à €173.7 millions au 30 juin 2016 du fait de la progression de la
valeur du portefeuille et de la baisse des coûts financiers à €38.9 millions contre €46.2 millions sur l’exercice
précédent. Ces items font plus que compenser le mouvement de baisse des valeurs de marché des dérivées
financiers (contrats de swaps de taux) de €43.2 millions ( -€1.4 million sur l’année précédente) conséquence
de la poursuite de la baisse des taux. Le management estime que ce résultat net IFRS, par ce qu’il prend en
compte les variations de valeurs non matérialisées ne reflète pas fidèlement le résultat opérationnel sousjacent tel que définit dans le Direct Investment Result, selon le standard des foncières hollandaises.
Financement
Sur l’ensemble de l’exercice, Eurocommercial a conclu un total de €500 millions de prêts, nouveaux ou
refinancés, ceci représente environ un tiers du portefeuille de prêts. Les plus importantes transactions incluent
la joint-venture de la société en Italie qui a souscrit un nouveau prêt à 5 ans d’un montant de €160 millions
auprès des filiales à Milan de ING Bank et de BNP Paribas. Les fonds ont été en partie utilisés par la JV pour
rembourser son prêt Eurocommercial.
En avril 2016, un nouveau prêt à 5 ans a été souscrit auprès d’Unicrédit pour un montant de €179 millions
pour refinancer des prêts existants ainsi que l’acquisition de l’hypermarché et des boutiques de la galerie non
encore détenues sur le centre commercial de I Gigli. Peu après la fin de l’exercice, un nouveau prêt sur 4 ans
de SEK500 millions (c. €53 millions) a été signé sur un actif suédois à un taux fixe de 1.5% en remplacement
d’un prêt à échéance avril 2017. En août 2016, un emprunt in fine adossé à Bergvik de SEK 690 millions (c.
€73 millions) sur 7 ans a été souscrit auprès d’Allianz à un taux total plus faible que le taux d’intérêt moyen
portefeuille d’emprunt. Ces deux financements auront un impact positif sur la duration moyenne de la dette et
son coût financier. La Société poursuit ses efforts de renégociation des prêts à échéance 2017 et au-delà.
.
Le résultat de ces accords de nouveaux prêts à des conditions très favorables ont permis à la Société de
réduire ses charges financières à €38.9 millions, soit une baisse de 15.7%% sur l’exercice précédent. La
duration moyenne du portefeuille de prêts est proche de 5 ans et, à la fin de cet exercice 72% des intérêts
sont à taux fixes pour une durée moyenne de 7 années.
En consolidation proportionnelle, le ratio dette nette sur fonds propres ajustés est au 30 juin 2016 de 66% (30
juin 2015 : 53%) et le ratio dette nette sur valeur des actifs de 39% (30 juin 2015 : 34%). Le taux d’intérêt
moyen sur l’ensemble du portefeuille de prêts a été abaissé à 2.7% sur le trimestre contre 2.8% au 31 mars
2016 et 3.6% au 30 juin 2015, il inclut des marges en moyenne de 103 bps ( 30 juin 2015 : 91 bps.
.
10498 actions de performance (depositary receipt) qui avaient été attribuées aux employés en 2012 ont été
acquises en novembre 2015. En sus, 577188 actions ont été émises ce même mois pour les actionnaires qui
avaient opté pour le dividende en actions. Ainsi, au 30 juin 2016, 47978844 actions (depositary receipt) sont
émises en excluant les 279418 actions (depositary receipt) détenues en trésorerie.
-8-
Performances EPRA
Eurocommercial est un membre actif de l’EPRA (European Public Real Estate Association), une organisation
qui a pour but de promouvoir, de développer et de représenter le secteur de l’immobilier coté. La société à
adopté les Mesures de Performance EPRA qui contribuent à l’amélioration de la transparence, de la
comparabilité et du bien fondé des résultats publiés par les foncières cotées. Une information complémentaire
sur le calcul de ces données peut être trouvée page 12.
2015/16
2014/15
€2.06
€1.94*
Actif net EPRA par action
€42.55
€38.95
Actif “triple net) EPRA par action
€37.68
€35.24
Rendement net initial EPRA
5.1%
5.4%
Rendement net “topped-up” EPRA
5.1%
5.4%
Taux de vacance EPRA
0.8%
0.4%
27.6%
25.7%
Résultat net EPRA par action
EPRA cost ratio (including cost of direct vacancy)
réajusté pour inclure les investissements
Commentaires Pays
France
La croissance des loyers à périmètre comparable, en excluant les extensions, a été de 0.5% et duplique la
performance de l’exercice précédent. L’indexation a été de zéro et les contributions positives des loyers
variables, des renouvellements et des relocations ont été absorbées par une petite hausse de la vacance. Val
Thoiry, qui a été en travaux pour rénovation sur l’année, a généré la plus grande partie de la hausse des
loyers variables mais aussi celle de la vacance, une grande unité ayant été gardée vacante pour faciliter la
venue d’une nouvelle enseigne locomotive. Des négociations plus rapides sur cette année ont été
particulièrement gratifiantes avec 39 renouvellements et relocations, avec une hausse moyenne des loyers de
11%.
Les chiffres d’affaires sont en repli de 0.5% sur 12 mois à juin 2016, impactés par les grèves, des conditions
climatiques défavorables et les craintes terroristes. Excluant les actifs parisiens qui en ont été très
particulièrement affectés, la croissance des chiffres d’affaires aurait été de 1.3%. Les éléments les plus
performants ont été les 2 parcs commerciaux de Cormeilles et Chasse Sud, tous les deux ont vu leur ventes
progresser de 6.5% cette année.
L’extension de 5500m2 de Chasse Sud a ouverte, totalement louée, en juin 2016. Elle complète le succès du
parc commercial de 17500 m2 qui a ouvert en 2013. Ce développement additionnel regroupe 15 unités
situées entre l’hypermarché Géant et le parc préexistant, elles ouvrent aussi sur le parking. Les enseignes
incluent Marie Blachère, Beaumanoir et Picard surgelés ainsi que 2 restaurants, Buffalo Grill et Memphis
Coffee. Sur les 2 premiers mois d’activité de la nouvelle extension, les ventes sur le parc existant ont
progressé de 14%. Le coût total de cette extension est de €10.2 millions et génère un rendement net sur le
coût global de l’investissement de 8%.
Le 1er mars 2016, Eurocommercial a finalisé la vente de Saint Doulchard à Bourges au groupe Casino pour un
montant de €42.2 millions, soit 5.5% au-dessus de l’évaluation de décembre 2015. Cette somme sera affectée
au pipeline d’extension et de rénovation en France.
Toutes les autorisations nécessaires ont été obtenues sur l’extension de 5000 m2 d’Amiens Glisy. Les travaux
commenceront prochainement et doivent être achevés en décembre 2017. Incluant le coût du foncier, le coût
global est estimé à €19 millions et le rendement net attendu est de 6.5%.
-9-
Eurocommercial prévoit de déposer les propositions de planifications pour des extensions significatives de Val
Thoiry (env. 25000 m2) et Les Atlantes (env.15000 m2). La décision du maire de Bordeaux sur la
réorganisation et la rénovation de Les Grands Hommes est attendue prochainement.
Italie
Le principal contributeur à la croissance des loyers a été les 92 renouvellements et relocations sur l’année qui
ont généré une hausse moyenne autour de 13%. Les meilleurs résultats sur cet ensemble ont été Cremona
Po, Fiordaliso et Curno. La croissance annuelle des loyers à périmètre comparable à été de 0.8%. L’inflation
globale a été de 0.1% en 2015 et devrait rester stable en 2016.
La croissance des chiffres d’affaires est restée soutenue à 3.7% en moyenne annuelle au 30 juin. Les
meilleurs centres ont été Fiordaliso (8.3%), Collestrada 5.2%, Carosello (4.7%) et Cremona Po (4.5%)
reflétant la force des actifs, indépendamment de la taille des centres. Le coût d’occupation a été maintenu à
un niveau profitable et supportable de 8.1%.
En octobre 2015, la société a acquis 50% du centre commercial Fiordaliso à Milan, et en mars 2016 le parc
commercial attenant pour un prix d’acquisition total de €135 millions et un taux moyen de rendement net de
5.8%. Le centre regroupe 125 boutiques, ainsi qu’un hypermarché de 11800 m2 qui ne fait pas partie de la
transaction. Eurocommercial assure la gestion du centre et du parc commercial. Des travaux vont être
entrepris prochainement pour rénover une partie de la galerie.
En décembre 2015, Eurocommercial a aussi acquis le centre commercial Collestrada à Pérouges, une cité
prospère de 166000 habitants, dans le centre du pays et à mi-chemin entre Florence et Rome. La surface
locative brute du centre est de 28000m2 incluant un hypermarché de 11045 m2 loué à Ipercoop. La galerie est
composée de 50 boutiques, dont Zara, Media World, Bershka et McDonald’s, il est le centre dominant de sa
région et attire annuellement près de 5 millions de visiteurs. Une première rénovation a été déjà faite cette
année et des plans sont actuellement étudiés pour une rénovation conjointe à une possible extension.
En avril 2016 la société a acquis sur I Gigli les surfaces qu’elle ne détenait pas encore, soit l’hypermarché
15800 m2 et 9000 m2 de boutiques sur la galerie, le taux de propriété est désormais de 100%. Ultérieurement
à l’acquisition, l’hypermarché a été réduit à 10000 m2 environ et reloué à PAM. La restructuration des
surfaces libérées de l’hypermarché progresse selon les prévisions, elle consiste en une nouvelle galerie et de
grandes unités pour Primark (une des premières implantations en Italie) et l’agrandissement de Zara. Les
nouvelles unités doivent ouvrir mi- 2017.
Sur l’exercice, un accord a été signé avec Carrefour sur Carosello pour réduire l’hypermarché de de 28,000m²
à 21,000m². Cet espace est actuellement en une nouvelle galerie avec boutiques pour accueillir le grand
magasin Coin et la marque de chaussures Scarpe & Scarpe. Toutes les unités ouvriront cet automne.
Suède
La croissance annuelle des loyers a été de 2.7%. En l’absence totale d’indexation sur 2016, cette croissance
trouve son origine dans une combinaison de location et de hausse du loyer variable. Sur 12 mois arrêtés à fin
juin 2016, l’équipe suédoise Eurocommercial a traité 62 baux en renouvellement et en recommercialisation, en
générant une croissance moyenne de 7%. Une excellente performance a été atteinte sur le programme de
renouvellement de baux achevé à Grand Samarkand où 21 négociations ont résulté sur une hausse moyenne
de près de 12%. Ce même actif a aussi été un important contributeur aux 50% de croissance des loyers
variables. Ces derniers sont désormais acquittés par 46 locataires (près de 20% de l’ensemble des
locataires).
Les chiffres d’affaires des galeries ont été particulièrement soutenus sur l’année sur chacun des actifs et sur
tous les secteurs. Globalement la hausse annuelle a été de 5.4%. Les meilleures performances proviennent
de nos quatre plus grands centres à Ingelsta Shpping (8.7%), 421 (8.4%), Bergvik (7.1%) et Grand
Samarkand (6.4%). Ce climat commercial très positif a renforcé la demande locative pour une présence dans
nos centres, il en résulte seulement 2 unités vacantes et aucun arriéré de paiement.
- 10 -
.
La principale acquisition sur l’exercice a été l’achat « hors marché », à Bergvik, sur l’autoroute E18, à
l’extérieur de Karlstad de 19000 m2, de l’hypermarché et de sa galerie, celle-ci est en lien directe avec notre
galerie, acquise en 2005 et que nous avons récemment rénovée ; parmi les principaux locataires : H&M,
Lindex, Stadium et Clas Ohlson.
Ce nouvel actif a été acquis en novembre 2015 auprès de Konsum Värmland (le Coop régional) pour un prix
de €64.6 millions, reflétant un rendement net de 5.3%. L’actif comprend un hypermarché Coop de 11000 m2
loué sur un bail de 15 ans, 8000 m2 de boutiques et un nouvel espace restauration. Le centre commercial issu
de la combinaison des deux actifs atteint 32750 m2 de surface locative et 70 boutiques. En voisinage avec
IKEA et ICA Maxi, le centre restera dominant dans la région et offre une perspective pour une poursuite de la
hausse des loyers qui a atteint plus de 5% en moyenne annuelle sur les 10 ans de notre activité.
En juillet 2016 nous avons signé un engagement pour la vente de Kronan à un prix fixé de SEK185 millions
(€19.6 millions), en ligne avec la dernière évaluation et présentant un rendement net initial de 5.8%. Depuis
son acquisition en 2007, Eurocommercial a fait un grand travail de rénovation et de changement de locataires.
La vente doit être signée fin septembre 2016.
L’extension de Halmstad de 16000 m2 est en cours, les travaux sont exécutés par phases et l’ouverture est
prévue pour fin 2017. La galerie existante de 13500 m2 -H1M, KappAhl, Lindex et Systembolaget au nombre
des locataires- fait partie du projet et sera totalement rénovée. 90% de l’extension sont désormais pré-loués,
parmi les enseignes : Stadium, Coop, Nilson Group (Feet First), Jack and Jones, Vero Moda, Gina Tricot,
Cubus, Volt, BikBok, Carlings, MQ et Cassels. A l’achèvement le centre hébergera près de 90 locataires, et
sera le centre dominant pour cette région de la côte ouest et desservira 200000 habitants. Des pré-locations
en ligne avec leurs objectifs et des coûts de constructions inférieurs ou proches du budget permettra au global
d’atteindre les 7% de rendement sur les €75 millions de cet projet.
Nous poursuivons nos études pour un second tour d’extensions à Ingelsta Shopping, Grand Samarkand et
Elins Esplanad qui au total pourrait offrir 25000 m2 additionnels de nouvelles surfaces commerciales pour une
demande qui reste forte.
Engagements sur Extensions et Rénovations
Eurocommercial a cinq projets d’extensions et de rénovation en cours ou devant démarrer avant fin 2016. La
moitié du coût total de €200 millions a à ce jour été investie.
Centres commerciaux
Projet
Coût estimé
(€m)
Investi
(€m)
Rendement
attendu
Date
d’achèvement
I Gigli, Florence
Acquisition Hypermarché
et Galerie, restructuration
et rénovation
100
84.3
5.5%
Mi 2017
Amiens Glisy, Amiens
5,000m extension
19
7.3
6.5%
Fin 2017
Plaine de France,
Moisselles-Domont
Rénovation
3.5
1
-
Fin 2017
Eurostop, Halmstad
16,000m extension et
rénovation
Rénovation
75
15
7%
Fin 2017
4
0.2
-
Fin 2017
€201.5m
€107.8m
Fiordaliso, Rozzano, Milan
TOTAL
2
2
- 11 -
En sus de ces projets engagés, La Société travaille sur de possibles renforcements de centres, les
autorisations nécessaires doivent cependant être préalablement obtenues avant tout engagement.
Centre Commercial
Les Atlantes, Tours
Val Thoiry, Greater Geneva
Shopping Etrembières, Greater Geneva
Les Grands Hommes, Bordeaux
Carosello, Carugate, Milan
Curno, Bergamo
Collestrada, Perugia
I Portali, Modena
Ingelsta Shopping, Norrköping
Grand Samarkand, Växjö
Elins Esplanad, Skövde
Agenda financier
16 Septembre 2016
28 Octobre 2016
01 Novembre 2016 at 09:00
03 Novembre 2016
04 Novembre 2016
30 Novembre 2016
10 Février 2017
12 Mai 2017
25 Août 2017
Projet à l’étude
2
15,000m extension et rénovation
2
25,000m extension et rénovation
2
5,000m extension et rénovation
Réorganisation et rénovation
2
23,000m extension
2
3,500m nouveaux restaurants
2
8,000m extension et rénovation
2
13,000m extension et rénovation
2
8,000m extension
2
10,000m extension
2
5,000m extension
Publication Rapport Annuel 2015/6
Annonce du prix démission du dividende en action
Assemblée Générale Hôtel Schiphol A4, Rijksweg A4 3, Hoofddorp
Date Ex-dividende
er
Résultats 1 trimestre 2016/17
Date paiement du dividende
Résultats 6 mois 2016/17
ème
Résultats 3
trimestre 2016/17
Résultats annuels 2016/17
- 12 -
STATEMENT OF CONSOLIDATED DIRECT, INDIRECT AND TOTAL INVESTMENT RESULTS*
Twelve
Fourth
(€ ‘000)
Twelve
months
quarter
months
ended
ended
ended
30-06-2016 30-06-2015
30-06-2016
Fourth
quarter
ended
30-06-2015
Rental income
Service charges income
Service charges expenses
Property expenses
Interest income
Interest expenses
Company expenses
Other income
Current tax
Direct investment result 100% ownership
Direct investment result joint ventures
Total direct investment result
179,383
26,566
(29,763)
(29,029)
1,626
(38,946)
(14,645)
2,034
(145)
97,081
5,704
102,785
172,753
25,520
(28,168)
(25,697)
420
(46,200)
(12,297)
0
(51)
86,280
1,120
87,400
47,195
5,486
(6,283)
(9,115)
62
(10,307)
(4,867)
1,725
(134)
23,762
1,724
25,486
43,874
5,191
(5,913)
(6,692)
86
(11,539)
(3,727)
0
468
21,748
592
22,340
Investment revaluation and disposal of investment properties
Fair value movement derivative financial instruments
Debt extinguishment
Investment expenses
Deferred tax
Indirect investment result 100% ownership
Indirect investment result joint ventures
Total indirect investment result
173,707
(43,211)
0
(4,351)
(22,514)
103,631
983
104,614
129,835
(1,448)
(8,721)
(3,982)
(33,459)
82,225
(1,851)
80,374
73,447
(9,071)
0
(3,790)
(5,049)
55,537
2,671
58,208
92,399
43,605
0
(3,608)
(31,824)
100,572
(1,913)
98,659
Total investment result
207,399
167,774
83,694
120,999
2.15
2.19
4.34
2.04
1.87
3.91
0.53
1.22
1.75
0.50
2.30
2.80
Per depositary receipt (€)**
Total direct investment result
Total indirect investment result
Total investment result
STATEMENT OF ADJUSTED NET EQUITY*
(€ ‘000)
IFRS net equity per balance sheet
Derivative financial instruments***
Deferred tax liabilities****
Adjusted net equity
Number of depositary receipts representing shares in issue after deduction
of depositary receipts bought back
Net asset value - € per depositary receipt (IFRS)
Adjusted net asset value - € per depositary receipt
Stock market prices - € per depositary receipt
30-06-2016
30-06-2015
1,791,670
176,973
94,339
2,062,982
1,658,245
131,723
69,369
1,859,337
47,978,844
47,388,471
37.34
43.00
38.45
34.99
39.24
37.41
* This statement contains additional information which is not part of the IFRS condensed financial statements.
** The average number of depositary receipts on issue over the year was 47,729,745 compared with 42,916,246 for the previous
financial year.
*** The derivative financial instruments amount of €176,973 includes €1,517 derivative financial instruments for joint ventures.
****The deferred tax liabilities amount of €94,339 includes €3,770 deferred tax liabilities for joint ventures.
- 13 -
EPRA PERFORMANCE MEASURES*
Total (€’000)
30-06-2016 30-06-2015
98,434
2,057,695
1,822,133
EPRA earnings**
EPRA NAV***
EPRA NNNAV***
83,418
1,859,337
1,682,177
Per depositary receipt (€)
30-06-2016
30-06-2015
2.06
42.55
37.68
1.94
38.95
35.24
RECONCILIATION NAV, EPRA NAV AND EPRA NNNAV*
Equity balance sheet
Derivative financial instruments
Deferred tax liabilities
EPRA NAV***
Derivative financial instruments
Deferred tax liabilities****
Fair value borrowings*****
EPRA NNNAV***
Total (€’000)
Per depositary receipt (€)
30-06-2016 30-06-2015 30-06-2016
30-06-2015
1,791,670 1,658,245
37.34
34.99
175,456
131,723
90,569
69,369
2,057,695 1,859,337
42.55
38.95
(175,456)
(131,723)
(47,071)
(34,608)
(13,035)
(10,829)
1,822,133 1,682,177
37.68
35.24
*
**
These statements contain additional information which is not part of the IFRS financial statements.
The average number of depositary receipts on issue over the year was 47,729,745 compared with 42,916,246 for the previous
financial year. EPRA earnings have been restated for the previous financial year to include investment expenses.
*** EPRA NAV and EPRA NNNAV per depositary receipt are based on the diluted number of depositary receipts. The diluted number
of depositary receipts on issue at 30 June 2016 was 48,359,535 compared with 47,736,252 at 30 June 2015.
**** The calculation of the deferred tax liabilities takes into account the likelihood that the Company can recover the deferred tax in the
case of a possible sale.
***** The fair value of the borrowings with a fixed interest rate from drawdown date to maturity is based on the confirmations received
from the bank.
- 14 -
CONSOLIDATED STATEMENT OF PROFIT OR LOSS
(€ ‘000)
Twelve
months
ended
30-06-2016
Twelve
months
ended
30-06-2015
Fourth
quarter
ended
30-06-2016
Fourth
quarter
ended
30-06-2015
Rental income
Service charges income
Service charges expenses
Property expenses
Net property income
179,383
26,566
(29,763)
(29,029)
147,157
172,753
25,520
(28,168)
(25,697)
144,408
47,195
5,486
(6,283)
(9,115)
37,283
43,874
5,191
(5,913)
(6,692)
36,460
Share of result of joint ventures
Investment revaluation and disposal of investment
properties
6,687
173,707
(731)
129,835
4,395
73,447
(1,321)
92,399
Interest income
Interest expenses
Fair value movement derivative financial instruments
Debt extinguishment
Net financing cost
1,626
(38,946)
(43,211)
0
(80,531)
420
(46,200)
(1,448)
(8,721)
(55,949)
62
(10,307)
(9,071)
0
(19,316)
86
(11,539)
43,605
0
32,152
Company expenses
Investment expenses
Other income
Profit before taxation
(14,008)
(4,988)
2,034
230,058
(11,918)
(4,361)
0
201,284
(4,359)
(4,298)
1,725
88,877
(3,384)
(3,951)
0
152,355
Current tax
Deferred tax
Total tax
Profit after taxation
(145)
(22,514)
(22,659)
207,399
(51)
(33,459)
(33,510)
167,774
(134)
(5,049)
(5,183)
83,694
468
(31,824)
(31,356)
120,999
4.34
4.31
3.91
3.83
1.75
1.74
2.80
2.75
Per depositary receipt (€)*
Profit after taxation
Diluted profit after taxation
CONSOLIDATED STATEMENT OF COMPREHENSIVE INCOME
Twelve
(€ ‘000)
months
ended
30-06-2016
207,399
Profit after taxation
Foreign currency translation differences (to be recycled
(8,132)
through profit or loss)
Actuarial result on pension scheme (not to be recycled
2,126
through profit or loss)
(6,006)
Other comprehensive income
Total comprehensive income
201,393
Per depositary receipt (€)*
4.22
Total comprehensive income
4.19
Diluted total comprehensive income
Twelve
months
ended
30-06-2015
167,774
Fourth
quarter
ended
30-06-2016
83,694
Fourth
quarter
ended
30-06-2015
120,999
(1,603)
(8,143)
2,624
(1,045)
(2,648)
165,126
(508)
(8,651)
75,043
114
2,738
123,737
3.85
3.78
1.56
1.55
2.87
2.82
* The Company’s shares are listed in the form of bearer receipts on Euronext Amsterdam. One bearer depositary receipt represents
ten ordinary registered shares.
- 15 -
CONSOLIDATED STATEMENT OF FINANCIAL POSITION
(€ ‘000)
30-06-2016
30-06-2015
3,275,928
5,000
90,596
1,899
247
0
3,373,670
2,821,226
4,800
42,598
1,865
237
353
2,871,079
32,874
124,452
157,326
31,875
169,133
201,008
19,630
39,700
3,550,626
3,111,787
78,136
183,586
261,722
78,712
58,162
136,874
Creditors
Borrowings
Derivative financial instruments
Deferred tax liabilities
Provision for pensions
Total non-current liabilities
Total liabilities
Net assets
10,106
1,221,103
175,456
90,569
0
1,497,234
1,758,956
1,791,670
10,312
1,102,060
132,076
69,369
2,851
1,316,668
1,453,542
1,658,245
Equity Eurocommercial Properties shareholders
Issued share capital
Share premium reserve
Other reserves
Undistributed income
Net assets
241,291
522,063
820,917
207,399
1,791,670
238,353
524,098
728,020
167,774
1,658,245
Property investments
Property investments under development
Investment in joint ventures
Tangible fixed assets
Receivables
Derivative financial instruments
Total non-current assets
Receivables
Cash and deposits
Total current assets
Property investments held for sale
Total assets
Creditors
Borrowings
Total current liabilities
- 16 -
CONSOLIDATED STATEMENT OF CASH FLOWS
For the twelve months ended
(€ ‘000)
Cash flow from operating activities
Profit after taxation
Adjustments:
Increase in receivables
Increase in creditors
Interest income
Interest expenses
Movement stock options and performance shares granted
Investment revaluation and disposal of investment properties
Derivative financial instruments
Debt extinguishment
Deferred tax
Current tax
Other movements
Result joint ventures
Cash flow from operations
Dividend received from joint ventures
Current tax paid
Derivative financial instruments
Borrowing costs
Interest paid
Interest received
Total cash flow from operating activities
Cash flow from investing activities
Acquisitions
Capital expenditure
Property sales
Investment in joint ventures
Additions to tangible fixed assets
Cash flow from financing activities
Net proceeds issued shares
Borrowings added
Repayment of borrowings
Stock options exercised
Debt extinguishment
Performance shares settled – shares issued
Depositary receipts bought back
Dividends paid
Decrease in non-current creditors
Net cash flow
Currency differences on cash and deposits
Increase in cash and deposits
Cash and deposits at beginning of year
Cash and deposits at end of year
- 17 -
30-06-2016
30-06-2015
207,399
167,774
(659)
6,475
(1,626)
38,946
749
(174,828)
43,211
0
22,514
145
(82)
(6,687)
135,557
(1,980)
1,471
(420)
46,200
459
(129,825)
1,448
8,721
33,459
51
717
731
128,806
1,978
(1,129)
(9,407)
(2,458)
(39,142)
1,678
(48,480)
87,077
0
(232)
(2,036)
(1,833)
(46,286)
738
(49,649)
79,157
(265,649)
(56,665)
42,204
(33,049)
(870)
(314,029)
(25,576)
(23,850)
12,902
(43,329)
(719)
(80,572)
0
618,563
(367,657)
100
0
(111)
0
(68,706)
(69)
182,120
(44,832)
154
(44,681)
169,133
124,452
162,299
291,830
(303,546)
30,925
(8,721)
0
(26,766)
(60,429)
(418)
85,174
83,759
2
83,761
85,372
169,133
CONSOLIDATED STATEMENT OF CHANGES IN SHAREHOLDERS’ EQUITY
The movements in shareholders’ equity in the financial year ended 30 June 2016 were:
(€ ‘000)
30-06-2015
Profit after taxation
Other comprehensive income
Total comprehensive income
Issued shares
Profit previous financial year
Dividends paid
Performance shares granted
Performance shares settled – shares issued
Performance shares vested
Stock options exercised
30-06-2016
Issued
share
capital
Share
premium
reserve
Other
reserves
238,353
524,098
728,020
(6,006)
(6,006)
2,886
241,291
167,774
207,399
(19)
749
363
(242)
522,063
(526)
242
100
820,917
Total
207,399
1,658,245
207,399
(6,006)
201,393
0
0
(68,706)
749
(111)
0
100
1,791,670
Undistributed
income
Total
207,399
(2,886)
99,087
52
Undistributed
income
(99,087)
(68,687)
The movements in shareholders’ equity in the previous financial year ended 30 June 2015 were:
(€ ‘000)
30-06-2014
Profit after taxation
Other comprehensive income
Total comprehensive income
Issued shares
Profit previous financial year
Depositary receipts bought back
Dividends paid
Performance shares granted
Stock options exercised
30-06-2015
Issued
share
capital
Share
premium
reserve
Other
reserves
213,875
385,838
687,129
(2,648)
(2,648)
24,478
(19)
459
- 18 -
167,774
137,820
39,380
(26,766)
238,353
99,790
167,774
524,098
(39,380)
(60,410)
30,925
728,020
167,774
1,386,632
167,774
(2,648)
165,126
162,298
0
(26,766)
(60,429)
459
30,925
1,658,245
PROPERTY EXPENSES
Property expenses in the current financial year were:
(€ ‘000)
Direct property expenses
Bad debts
Centre marketing expenses
Insurance premiums
Managing agent fees
Property taxes
Repair and maintenance
Shortfall service charges
Indirect property expenses
Accounting fees
Audit fees
Depreciation fixed assets
Dispossession indemnities
Italian local tax (IRAP)
Legal and other advisory fees
Letting fees and relocation expenses
Local office and accommodation expenses
Pension contributions
Salaries, wages and bonuses
Social security charges
Performance shares granted (IFRS 2)
Travelling expenses
Other local taxes
Other expenses
30-06-2016
30-06-2015
606
2,230
750
1,885
3,236
1,847
581
11,135
406
2,108
662
1,911
2,794
1,424
392
9,697
393
339
639
327
1,706
1,639
1,766
1,501
164
5,567
2,235
173
911
334
200
17,894
29,029
384
286
621
477
1,269
1,593
1,710
1,480
157
4,589
1,847
102
668
536
281
16,000
25,697
30-06-2016
36
43
21
100
30-06-2015
41
38
21
100
COUNTRY SPREAD TOTAL PROPERTY INVESTMENTS (incl. joint ventures)
(%)
France
Italy
Sweden
- 19 -
SEGMENT INFORMATION
2016
(€ ‘000)
For the twelve months ended
30/06/2016
Rental income
Service charge income
Service charge expenses
Property expenses
Net property income
Share of result of joint ventures
Investment revaluation and disposal of
investment properties
Segment result
Net financing cost
Company expenses
Other income
Investment expenses
Profit before taxation
Current tax
Deferred tax
Profit after taxation
France
63,145
8,211
(9,697)
(8,061)
53,598
0
Italy
87,560
9,867
(9,624)
(16,064)
71,739
0
Sweden
37,497
10,868
(12,647)
(5,685)
30,033
0
95,761
149,359
43,187
114,926
41,174
71,207
(€ ‘000)
(135)
(135)
179,987
335,357
(83,456)
(14,008)
981
(4,998)
233,876
(194)
(26,283)
207,399
Total
The
proportional
Netherlands* consolidation
0
3,464,728
Adjustments
joint
ventures
(8,819)
(2,380)
2,205
781
(8,213)
6,687
Total IFRS
179,383
26,566
(29,763)
(29,029)
147,157
6,687
(6,280)
(7,806)
2,925
0
1,053
10
(3,818)
49
3,769
0
173,707
327,551
(80,531)
(14,008)
2,034
(4,988)
230,058
(145)
(22,514)
207,399
Adjustments
joint
ventures
(188,800)
Italy
1,500,300
Sweden
707,328
5,000
0
0
0
5,000
0
5,000
0
709
20,306
7,107
0
1,290,222
0
747
9,227
9,554
0
1,519,828
0
59
3,426
14,116
19,630
744,559
0
384
604
100,764
0
101,752
0
1,899
33,563
131,541
19,630
3,656,361
90,596
0
(442)
(7,089)
0
(105,735)
90,596
1,899
33,121
124,452
19,630
3,550,626
Creditors
Non-current creditors
Borrowings
Derivative financial instruments
Deferred tax liabilities
Provision for pensions
32,108
9,053
392,061
13,637
0
0
28,300
1,600
850,499
148,420
32,199
0
20,176
25
253,650
14,916
62,140
0
5,907
0
0
0
0
0
86,491
10,678
1,496,210
176,973
94,339
0
(8,355)
(572)
(91,521)
(1,517)
(3,770)
0
78,136
10,106
1,404,689
175,456
90,569
0
Total liabilities
446,859
1,061,018
350,907
5,907
1,864,691
(105,735)
1,758,956
As per 30/06/2016
Property investments
Property investments under
development
Investment in joint ventures
Tangible fixed assets
Receivables
Cash and deposits
Property investments held for sale
Total assets
(€ ‘000)
For the twelve months ended
30/06/2016
France
1,257,100
Total
The
proportional
Netherlands* consolidation
0
188,202
0
28,946
0
(31,968)
0
(29,810)
0
155,370
0
0
France
Italy
Sweden
The
Netherlands*
Total
proportional
consolidation
Adjustments
joint
ventures
Acquisitions, divestments and
capital expenditure (including
capitalised interest)
(19,857)
358,136
80,365
0
418,644
(140,915)
* The Netherlands represents assets and liabilities of Eurocommercial Properties N.V. and its offices in Amsterdam and London.
- 20 -
Total IFRS
3,275,928
Total IFRS
277,729
SEGMENT INFORMATION continued
2015
(€ ‘000)
For the twelve months ended
30/06/2015
Rental income
Service charge income
Service charge expenses
Property expenses
Net property income
Share of result of joint ventures
Investment revaluation and disposal of
investment properties
Segment result
Net financing cost
Company expenses
Investment expenses
Profit before taxation
Current tax
Deferred tax
Profit after taxation
France
62,062
7,240
(8,441)
(7,436)
53,425
0
57,791
Italy
75,253
8,003
(8,003)
(13,129)
62,124
0
46,667
Sweden
36,621
10,609
(12,056)
(5,195)
29,979
0
23,909
The
Netherlands*
0
0
0
0
0
0
(384)
111,216
108,791
53,888
(384)
(€ ‘000)
Total
proportional
consolidation
173,936
25,852
(28,500)
(25,760)
145,528
0
127,983
Adjustments
joint
ventures
(1,183)
(332)
332
63
(1,120)
(731)
1,852
Total IFRS
172,753
25,520
(28,168)
(25,697)
144,408
(731)
129,835
273,511
(55,949)
(11,918)
(4,360)
201,284
(51)
(33,459)
167,774
1
0
0
(1)
0
0
0
0
273,512
(55,949)
(11,918)
(4,361)
201,284
(51)
(33,459)
167,774
Total
proportional
consolidation
2,863,226
Adjustments
joint
ventures
(42,000)
Italy
1,099,100
Sweden
620,626
The
Netherlands*
0
4,800
0
0
0
4,800
0
4,800
0
513
23,224
307
3,414
39,700
1,215,458
0
1,106
5,229
0
11,225
0
1,116,660
0
96
3,045
46
17,343
0
641,156
0
150
719
0
138,267
0
139,136
0
1,865
32,217
353
170,249
39,700
3,112,410
42,598
0
(105)
0
(1,116)
0
(623)
42,598
1,865
32,112
353
169,133
39,700
3,111,787
Creditors
Non-current creditors
Borrowings
Derivative financial instruments
Deferred tax liabilities
Provision for pensions
38,798
9,094
398,558
13,222
0
0
15,823
1,653
541,898
102,328
19,710
0
20,114
25
219,766
16,526
49,659
0
4,140
0
0
0
0
2,851
78,875
10,772
1,160,222
132,076
69,369
2,851
(163)
(460)
0
0
0
0
78,712
10,312
1,160,222
132,076
69,369
2,851
Total liabilities
459,672
681,412
306,090
6,991
1,454,165
(623)
1,453,542
As per 30/06/2015
Property investments
Property investments under
development
Investment in joint ventures
Tangible fixed assets
Receivables
Derivative financial instruments
Cash and deposits
Property investments held for sale
Total assets
(€ ‘000)
For the twelve months ended
30/06/2015
France
1,143,500
France
Italy
Sweden
The
Netherlands*
Total
proportional
consolidation
Adjustments
joint
ventures
Acquisitions, divestments and capital
expenditure (including capitalised
interest)
86,460
11,541
(9,617)
0
88,384
(43,908)
* The Netherlands represents assets and liabilities of Eurocommercial Properties N.V. and its offices in Amsterdam and London.
Total IFRS
2,821,226
Total IFRS
44,476
The financial statements of the Company as per 30 June 2016 are in the process of being prepared and audited. The Annual Report enclosing these
financial statements will be published on www.eurocommercialproperties.com on 16 September 2016. The figures in this press release have not been
audited by an external auditor.
- 21 -