Diagnostics et recherches foncières

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Table alphabétique
Partie 1 - État de l'immeuble : une information croissante de l'acquéreur
1 - Renforcement constant de la protection de l'acquéreur immobilier
2 - Informations à disposition de l'acquéreur
3 - Logement décent
Partie 2 - Diagnostic de l'immeuble bâti
Titre 1 - Mise en place du dossier de diagnostic technique de l'immeuble bâti
4 - Regroupement des diagnostics techniques dans un document unique
5 - Entrée en vigueur du dossier de diagnostic technique
Chapitre 1 - Production du dossier de diagnostic technique
Section 1 - Champ d'application du dossier
6 - Immeubles vendus soumis à l'obligation de produire un dossier de diagnostic
technique
7 - Production du dossier de diagnostic technique en cas de vente d'un immeuble
destiné à être démoli
8 - Contenu du dossier de diagnostic technique de l'immeuble
9 - Diagnostic internet
10 - Diagnostic des moisissures et du taux d'humidité
11 - Diagnostic acoustique
12 - Frais de réalisation des diagnostics techniques
Section 2 - Annexion du dossier dès la promesse de vente
13 - Moment de production du dossier de diagnostic technique
14 - Annexion au cahier des charges en cas de vente publique
Section 3 - Production d'un dossier en cours de validité
15 - Obligation pour le vendeur de fournir un dossier non périmé à la signature de la
promesse de vente et de l'acte authentique de vente
16 - Sanctions encourues par le vendeur en l'absence d'un diagnostic valable
Chapitre 2 - Professionnels compétents pour établir le dossier de diagnostic technique
17 - Exigences professionnelles à respecter depuis le 1er novembre 2007 par les opérateurs
réalisant les diagnostics
18 - Recours à une personne physique ou une personne morale
19 - Organisation des professionnels du diagnostic immobilier - Convention collective
20 - Caractère commercial de l'activité de diagnostic immobilier
21 - Rémunération du diagnostiqueur
22 - Surveillance par la DGCCRF de l'activité de diagnostiqueur
Section 1 - Certification des compétences des opérateurs
23 - Obligation pour le diagnostiqueur de faire certifier ses compétences
Sous-section 1 - Organisme certificateur
24 - Organisme certificateur accrédité
25 - Exigence d'impartialité de l'organisme certificateur
Sous-section 2 - Procédure de certification des compétences
26 - Procédure de vérification des compétences à réaliser chaque type de
diagnostic, renforcée depuis 2012
27 - Interdiction d'être titulaire de plusieurs certifications dans chaque domaine
28 - Vérification des connaissances théoriques et pratiques de l'opérateur
29 - Surveillance de la qualité des diagnostics et du maintien des connaissances
professionnelles
30 - Compétences certifiées pour 5 ans
31 - Transfert de certification à un autre organisme accrédité
32 - Liste des opérateurs certifiés
Section 2 - Assurance professionnelle des opérateurs
33 - Obligation de souscrire une assurance
34 - Montant des garanties
Section 3 - Impartialité et indépendance des opérateurs
35 - Obligation d'impartialité et d'indépendance
36 - Interdiction du commissionnement
Section 4 - Justification du respect des exigences professionnelles
37 - Remise par l'opérateur d'une attestation sur ses qualités professionnelles
38 - Mention de la certification des compétences dans les différents diagnostics
39 - Sanction pénale encourue par le professionnel non-compétent
40 - Sanction pénale encourue en cas de recours à un professionnel non compétent
Section 5 - Responsabilité de l'opérateur dans l'exercice de sa mission
Sous-section 1 - Étendue de la responsabilité
41 - Responsabilité de l'opérateur en cas d'erreur dans le diagnostic
42 - Obligation de conseil du diagnostiqueur
43 - Obligation de moyens dans la réalisation du diagnostic
44 - Limites à l'obligation de moyens
45 - Diagnostic commandé par un vendeur professionnel
Sous-section 2 - Garantie due par l'opérateur
46 - Garantie couverte par une assurance professionnelle
47 - Participation au coût des travaux destinés à faire disparaître le vice
48 - Pas de garantie au titre de la restitution du prix de vente
49 - Garantie du vendeur de mauvaise foi à l'égard du diagnostiqueur dont la
responsabilité est engagée
50 - Proposition d'indemnisation
Titre 2 - Diagnostics obligatoires à produire par le vendeur dans le cadre du dossier de diagnostic
technique
Chapitre 1 - Amiante
Section 1 - Dispositif juridique relatif à la recherche d'amiante
Sous-section 1 - Réglementation issue du décret du 7 février 1996 codifié
51 - Lutte contre les risques d'exposition à l'amiante
52 - Évolution de la réglementation sur l'amiante
Sous-section 2 - Restructuration du dispositif amiante à compter du 1er février 2012
53 - Réorganisation en 2012 des dispositions réglementaires amiante figurant
dans le code de la santé publique
54 - Apports du décret n° 2011-629 du 3 juin 2011
55 - Entrée en vigueur du nouveau dispositif amiante fixée au 1er février 2012,
sous réserve de mesures transitoires
56 - Classification en 3 listes des matériaux à diagnostiquer
57 - Modalités d'intervention d'office du préfet en cas d'urgence
Section 2 - Obligation de repérage de la présence d'amiante
58 - Protection et information de l'acquéreur
59 - Repérage réalisé d'office par le préfet
Sous-section 1 - Repérage des flocages, calorifugeages et faux plafonds contenant de
l'amiante (liste A)
60 - Maintien de l'obligation de repérer les flocages, calorifugeages et faux
plafonds
61 - Schéma récapitulatif
§ 1 - Étendue du repérage
62 - Matériaux recherchés
63 - Immeubles soumis au repérage
§ 2 - Réalisation du repérage
64 - Repérage par un professionnel de la construction
65 - Procédure de repérage des matériaux de la liste A applicable depuis le
1er janvier 2013
66 - Dispositions transitoires
67 - Phase préparatoire au repérage
68 - Prélèvements et analyses
69 - Évaluation de l'état de conservation
70 - Remise du rapport de repérage
§ 3 - Obligations résultant du repérage
71 - Mesures à prendre après évaluation de l'état de conservation
§ 4 - Sanctions
72 - Amende
§ 5 - Aides financières
73 - Subventions
Sous-section 2 - Repérage des matériaux et produits de la liste B contenant de l'amiante
74 - Repérage renforcé de l'amiante
75 - Immeubles soumis au repérage des matériaux de la liste B contenant de
l'amiante
76 - Matériaux et produits à repérer
77 - Procédure de repérage des matériaux de la liste B applicable depuis le 1er
janvier 2013
78 - Modalités du repérage
79 - Recours à un professionnel de la construction
80 - Phase préparatoire
81 - Inspection des locaux
82 - Prélèvements et analyses
83 - Évaluation des matériaux et produits contenant de l'amiante
84 - Remise du rapport de repérage
85 - Sanctions pénales
Sous-section 3 - Repérage avant démolition de l'immeuble (liste C)
86 - Protection des riverains et de l'environnement
87 - Sanction pénale
Sous-section 4 - Professionnels habilités à intervenir dans les opérations de repérage
§ 1 - Professionnels chargés du repérage
88 - Opérations de repérage de l'amiante réalisées par un diagnostiqueur
dont les compétences sont certifiées
89 - Responsabilité des professionnels chargés du repérage
§ 2 - Organismes chargés des mesures d'empoussièrement et des analyses
90 - Organismes accrédités pour les mesures d'empoussièrement
91 - Laboratoires d'analyse
Sous-section 5 - Réalisation des travaux de désamiantage
92 - Obligation pour le propriétaire de supprimer le risque d'exposition à l'amiante
93 - Réalisation d'office des travaux par le préfet
94 - Entreprises habilitées à procéder aux travaux de désamiantage
Sous-section 6 - Documents à constituer, à actualiser et à communiquer dans le cadre
des repérages de l'amiante
95 - Clarification de la nomenclature des documents à produire
§ 1 - " Dossier amiante - parties privatives " constitué pour les parties privatives
d'habitation
96 - Constitution d'un dossier amiante pour les parties privatives
d'immeubles collectifs d'habitation
97 - Information des occupants, de certains services publics et des
travailleurs intervenants dans l'immeuble
98 - Mise en conformité des dossiers techniques établis avant le 1er février
2012
§ 2 - " Dossier technique amiante " constitué pour les parties communes
d'habitation et pour les autres bâtiments (DTA)
100 - Propriétaires tenus de constituer un dossier technique amiante
101 - Finalité du document
102 - Mise en conformité des dossiers techniques amiante établis avant le
1er février 2012
I - Contenu du DTA
104 - Mentions figurant obligatoirement dans le dossier technique
amiante
105 - Fiche récapitulative
II - Actualisation du DTA et de la fiche récapitulative
106 - Mise à jour du DTA et de la fiche récapitulative
III - Information sur le risque d'exposition à l'amiante
107 - Communication obligatoire du dossier technique amiante
108 - Mise à disposition du dossier technique amiante
109 - Communication de la fiche récapitulative
110 - Transmission du rapport de repérage de la liste A au préfet
Section 3 - Obligation d'établir un état amiante en vue de la vente
111 - Protection de l'acquéreur immobilier
112 - Constat amiante établi selon les nouveaux repérages à compter du 1er avril 2013
113 - État ou constat " amiante "
114 - Cas particulier des logements vendus après division de l'immeuble
115 - Litiges liés à la présence d'amiante pour les ventes conclues avant l'entrée en
vigueur de l'article L. 1334-13 du code de la santé publique
116 - Clarification des documents relatifs à l'amiante à produire en cas de vente
117 - Distinction entre l'état amiante délivré lors de la vente et le repérage amiante
obligatoire avant tous travaux de démolition
Sous-section 1 - Obligation de produire l'état amiante au plus tard à la date de toute
promesse de vente ou d'achat
118 - Moments de production du constat amiante
119 - Condition suspensive d'obtention d'un état amiante
Sous-section 2 - Immeubles et personnes visés
§ 1 - Immeubles bâtis
120 - Permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997
§ 2 - Personnes privées ou publiques
121 - Propriétaire vendeur de l'immeuble
§ 3 - Cas particulier des ventes de lots de copropriété
122 - Documents à fournir
Sous-section 3 - Élaboration de l'état amiante
123 - Personnes habilitées à établir le constat
124 - Déclarations du vendeur sur la réglementation applicable à l'état " amiante "
125 - Durée de validité de l'état amiante
126 - Coût du diagnostic
Sous-section 4 - Sanction de la non-production de l'état amiante
127 - Vendeur ne pouvant s'exonérer de la garantie des vices cachés
128 - Cas du vendeur professionnel
129 - Cas des immeubles dont le permis a été délivré après le 1er juillet 1997
Sous-section 5 - Conséquences d'un état révélant la présence de produits et matériaux
contenant de l'amiante
130 - Choix de signer la promesse
131 - Travaux de désamiantage
§ 1 - Vente conclue en dépit d'un état révélant la présence d'amiante
132 - Absence de recours contre le vendeur
§ 2 - État amiante erroné
133 - Exclusion du recours en garantie des vices cachés et de l'action en
nullité pour défaut de délivrance
134 - Responsabilité encourue du vendeur en cas de mauvaise foi
135 - Recours contre le professionnel du repérage et le vendeur
professionnel
Chapitre 2 - Plomb
136 - Lutte contre le saturnisme
137 - Réforme du dispositif de lutte contre le saturnisme opérée par la loi du 9 août 2004
Section 1 - Obligations des propriétaires dans la lutte contre le saturnisme
138 - Obligation pour le propriétaire de faire cesser le risque d'exposition au plomb
139 - Présence de plomb dans les bâtiments habités ou fréquentés par un mineur
140 - Tableau des différents modes de repérage de la présence de plomb
141 - Schémas récapitulatifs des procédures de lutte contre le risque d'exposition au
plomb
Sous-section 1 - Repérage du risque d'exposition au plomb décidé par le préfet
142 - Rôle du préfet dans l'identification du risque d'exposition au plomb
143 - Réalisation du diagnostic
144 - Entrée dans les lieux sur ordonnance judiciaire
145 - Caractère positif du diagnostic
146 - Information par le propriétaire sur le risque de saturnisme
147 - Présence de plomb dans les canalisations
Sous-section 2 - Réalisation des travaux d'élimination du risque d'exposition au plomb
§ 1 - Décision de procéder à des travaux
148 - Injonction du préfet
149 - Décision du propriétaire dans un délai de 10 jours
§ 2 - Réalisation des travaux
150 - Travaux envisagés
151 - Contrôle de la concentration de plomb dans l'immeuble traité
152 - Nouveaux travaux d'élimination du risque de saturnisme
§ 3 - Financement des travaux
153 - Aides financières et fiscales
154 - Frais avancés par l'État
Sous-section 3 - Repérage du plomb dans les immeubles d'habitation
§ 1 - Mise en place du constat de risque d'exposition au plomb (CREP)
155 - Objectif du CREP
156 - Production obligatoire du CREP
157 - CREP portant sur les parties communes des immeubles collectifs
d'habitation
§ 2 - Élaboration du CREP
158 - CREP réalisé par un professionnel
159 - Protocole de réalisation du CREP
160 - Caractère positif du CREP
161 - Contenu du CREP
162 - Diffusion du CREP
Section 2 - Obligation d'établir un constat de risque d'exposition au plomb en vue de la vente
163 - Protection de l'acquéreur immobilier contre le risque de saturnisme
164 - Sort des états des risques d'accessibilité au plomb (ERAP) en cours de validité
165 - Cas particulier des logements vendus après division de l'immeuble
Sous-section 1 - Moment de production du constat de risque d'exposition au plomb
166 - Obligation de produire le CREP dès l'avant-contrat
167 - Condition suspensive d'obtention d'un CREP
Sous-section 2 - Immeubles à diagnostiquer
168 - Bâtiments d'habitation construits avant 1949
169 - Immeuble en copropriété ou appartenant à plusieurs titulaires de droits réels
ou de parts du bien
170 - Canalisations
171 - Coût du CREP
Sous-section 3 - Production d'un constat de risque d'exposition au plomb valide
172 - CREP daté de moins d'un an
173 - Actualisation éventuelle du CREP lors de la signature de l'acte authentique
de vente
174 - Validité permanente du CREP négatif
Sous-section 4 - Sanction de la non-production d'un constat de risque d'exposition au
plomb valide
175 - Impossibilité pour le vendeur de s'exonérer de la garantie des vices cachés
Sous-section 5 - Conséquences d'un constat révélant des risques d'exposition au plomb
177 - CREP qualifié de " positif "
178 - Choix de signer la promesse de vente en dépit d'un CREP positif
179 - Information obligatoire des tiers et réalisation de travaux de suppression du
risque d'exposition au plomb
Chapitre 3 - Termites
180 - Organisation de la lutte et de la protection contre les termites
181 - Textes applicables en matière de lutte contre les termites
Section 1 - Obligations des propriétaires en matière de lutte et de protection contre les
termites
182 - Détection et éradication des termites
Sous-section 1 - Déclaration de la présence de termites
183 - Déclaration obligatoire
184 - Formalités de la déclaration
185 - Sanction pénale en l'absence de déclaration de la présence de termites
Sous-section 2 - Recherches de la présence de termites
§ 1 - Recherches par les propriétaires à la demande du maire
186 - Recherches sur injonction du maire
187 - Justification des recherches par un état parasitaire
188 - Sanction pénale en l'absence de recherche des termites
§ 2 - Recherches effectuées d'office par le maire
189 - Recherches après autorisation du juge
190 - Frais des recherches
Sous-section 3 - Travaux préventifs et d'éradication des termites
§ 1 - Démolition des immeubles infestés
191 - Incinération sur place ou traitement avant transport
192 - Déclaration de la destruction des termites
193 - Sanction pénale en matière de démolition d'immeubles infestés
§ 2 - Travaux préventifs ou d'éradication des termites
I - Exécution des travaux par le propriétaire
194 - Travaux ordonnés par le maire
195 - Justification des travaux par une attestation
196 - Sanction pénale pour non-réalisation des travaux
II - Exécution d'office des travaux par le maire
197 - Travaux après autorisation du juge
198 - Frais des travaux
§ 3 - Financement des travaux
199 - Aides financières et fiscales
Section 2 - Obligation de produire en cas de vente un état du bâtiment relatif à la présence de
termites
200 - Protection de l'acquéreur immobilier contre les termites
201 - Obligation d'information sur l'existence d'une ancienne infestation et mauvaise foi
du vendeur
Sous-section 1 - Moment de production de l'état du bâtiment relatif à la présence de
termites
202 - Annexion de l'état du bâtiment dès la promesse de vente
Sous-section 2 - Immeubles à contrôler
203 - Immeubles bâtis
204 - Immeubles situés dans une zone contaminée ou susceptible de l'être à court
terme
205 - Immeubles en copropriété ou appartenant à plusieurs titulaires de droits
réels ou de parts du bien
Sous-section 3 - Élaboration de l'état du bâtiment relatif à la présence de termites
§ 1 - État réalisé par un professionnel expert
206 - Personnes habilitées à établir l'état du bâtiment relatif à la présence de
termites
§ 2 - Contenu de l'état
207 - Méthodologie de réalisation de l'état parasitaire
208 - Indication sur la présence ou non de termites
§ 3 - Validité de l'état
209 - État daté de moins de 6 mois
§ 4 - Coût de l'état
210 - Frais d'établissement de l'état
Sous-section 4 - Sanction de la non-production de l'état du bâtiment relatif à la présence
de termites
211 - Impossibilité pour le vendeur de s'exonérer de la garantie des vices cachés
Sous-section 5 - Conséquences de la production d'un état révélant la présence de
termites
213 - Choix de signer l'acte de vente
214 - Obligation pour le vendeur de déclarer la présence de termites
215 - État du bâtiment relatif à la présence de termites erroné
216 - Obligation d'information du diagnostiqueur
217 - Garantie du vendeur de mauvaise foi à l'égard du diagnostiqueur dont la
responsabilité est engagée
Chapitre 4 - Mérule
218 - Politique de protection et de lutte contre la mérule
Section 1 - Obligations des propriétaires en matière de lutte et de protection contre la mérule
Sous-section 1 - Déclaration de la présence de mérule
219 - Déclaration obligatoire
220 - Formalités de la déclaration
221 - Pas de sanction pénale en l'absence de déclaration de la présence de
mérule
Sous-section 2 - Éradication de la mérule
222 - Incinération sur place ou traitement avant transport
223 - Déclaration de destruction de la mérule
224 - Pas de sanction pénale en matière de démolition d'immeubles infestés
Section 2 - Obligation de produire en cas de vente une information sur la présence d'un risque
de mérule
225 - Protection de l'acquéreur immobilier contre la présence de mérule
Sous-section 1 - Moment de production de l'information sur la présence d'un risque de
mérule
226 - Annexion de l'information dès la promesse de vente
Sous-section 2 - Bâtiments faisant l'objet d'une information
227 - Immeubles bâtis
228 - Immeubles situés dans une zone contaminée
Sous-section 3 - Nature de l'information sur la présence d'un risque de mérule
229 - Contenu de l'information sur la présence d'un risque de mérule
230 - Durée de validité de l'information
231 - Pas de sanction en l'absence de production de l'information
Chapitre 5 - Installation intérieure de gaz
232 - Diagnostic de l'installation intérieure de gaz de plus de 15 ans
233 - Entrée en vigueur de l'obligation de produire un état de l'installation intérieure de gaz
Section 1 - Immeubles et installations à diagnostiquer
Sous-section 1 - Installation de gaz des immeubles d'habitation
234 - Immeubles concernés
ou de parts du bien
Sous-section 2 - Installation intérieure de gaz de plus de 15 ans
236 - Installation de plus de 15 ans
237 - Installation intérieure utilisant tout type de gaz
Section 2 - Réalisation de l'état de l'installation intérieure de gaz
238 - Professionnels habilités à établir l'état de l'installation intérieure de gaz
239 - Contenu de l'état de l'installation intérieure de gaz
240 - Document tenant lieu d'état de l'installation intérieure de gaz
Section 3 - Annexion de l'état de l'installation intérieure de gaz à l'acte de vente
241 - Moment de production de l'état
242 - Annexion d'un état de moins de 3 ans
243 - Inopposabilité de la clause d'exonération de garantie pour vice caché en cas de
non-production d'un diagnostic valide
Chapitre 6 - Performance énergétique de l'immeuble
244 - Diagnostic de performance énergétique (DPE)
245 - Communication du diagnostic au candidat acquéreur
246 - Obligation, depuis le 1er janvier 2011, de faire référence au classement énergétique du
bâtiment dans les annonces immobilières
247 - Diagnostic de la performance énergétique des immeubles collectifs (DPE collectif et
audit énergétique)
248 - DPE vente non éligible au crédit d'impôt en faveur du développement durable
249 - Transmission des DPE à l'ADEME
250 - Observatoire des DPE
251 - Information sur la rénovation thermique des bâtiments publics et des bâtiments du
secteur tertiaire
Section 1 - Immeubles dont la performance énergétique est contrôlée
252 - Diagnostic de tous les bâtiments quelle que soit leur affectation
253 - Bâtiments dispensés de DPE
254 - Bâtiments disposant d'équipements destinés à réguler la température intérieure
255 - Immeuble à construire
Section 2 - Réalisation du diagnostic de performance énergétique (DPE)
256 - Élaboration du DPE par un diagnostiqueur compétent
257 - Nouvelles modalités de réalisation du DPE obligatoires depuis le 1er avril 2013
258 - Mise en jeu de la responsabilité du professionnel en cas de DPE erroné
259 - Plan d'actions pour améliorer la qualité des DPE
260 - Guides d'aide à l'élaboration des DPE
Sous-section 1 - Mesure de la performance énergétique du bâtiment
261 - Mesure de la performance énergétique en France métropolitaine
262 - Choix entre plusieurs méthodes de calcul de la performance énergétique
263 - Méthodes mises à disposition des diagnostiqueurs
Sous-section 2 - Contenu du DPE
264 - Caractéristiques techniques des équipements consommateurs d'énergie
265 - Recommandations pour améliorer la performance énergétique du bâtiment
266 - Rapport d'inspection des chaudières
267 - Contenu du DPE variant selon le type de bâtiments diagnostiqués
268 - DPE propre aux centres commerciaux
269 - Différents modèles de DPE
270 - Étiquette énergie et étiquette climat
Section 3 - Annexion du diagnostic de performance énergétique à l'acte de vente
271 - DPE non annexé à l'acte de vente d'immeuble à construire
272 - Annexion aux ventes de bâtiments situés en France métropolitaine
273 - Moment de production du DPE
274 - Annexion d'un DPE de moins de 10 ans
275 - Valeur simplement informative du DPE
Chapitre 7 - Installation intérieure d'électricité
276 - Obligation d'annexer à l'acte de vente un état de l'installation intérieure d'électricité de
plus de 15 ans
277 - Entrée en vigueur de l'obligation de produire un état de l'installation électrique
Section 1 - Immeubles et installations à diagnostiquer
Sous-section 1 - Installation d'électricité des immeubles d'habitation
ou de parts du bien
Sous-section 2 - Installation intérieure d'électricité de plus de 15 ans
280 - Installation de plus de 15 ans
Section 2 - Réalisation de l'état de l'installation intérieure d'électricité
281 - Professionnels habilités à établir le diagnostic électricité
282 - Phase préalable à l'inspection du diagnostiqueur
283 - Contenu de l'état de l'installation intérieure d'électricité
284 - Examen de l'installation d'électricité par le diagnostiqueur
285 - Rédaction du rapport de visite
286 - Document tenant lieu d'état de l'installation intérieure d'électricité
Section 3 - Annexion de l'état de l'installation intérieure d'électricité à l'acte de vente
287 - Moment de production de l'état
288 - Durée de validité de l'état de l'installation électrique
289 - Inopposabilité de la clause d'exonération de garantie pour vice caché en l'absence
de diagnostic valable
Chapitre 8 - Risques naturels et technologiques
290 - Obligation d'annexer à l'acte de vente un état des risques naturels et technologiques
291 - Information complémentaire sur les dommages subis par le bâtiment à la suite d'une
catastrophe naturelle ou technologique
Section 1 - Champ d'application de l'état des risques naturels et technologiques
292 - Personnes devant produire l'état des risques naturels et technologiques
293 - Situation d'un bâtiment en zone à risques
294 - Zones à risques naturels ou technologiques
295 - Contenu de l'état des risques naturels et technologiques
296 - Modèle d'imprimé
Section 2 - Annexion à l'acte de vente de l'état des risques naturels et technologiques
297 - Moment de production de l'état des risques
298 - Annexion d'un état des risques de moins de 6 mois
299 - Sanction en l'absence de production de l'état des risques
Chapitre 9 - Assainissement non collectif
300 - Obligation, à compter de 2011, d'annexer à l'acte de vente le document de contrôle de
l'installation d'assainissement non collectif
301 - Contrôle des installations d'assainissement collectif
Section 1 - Contrôle des installations d'assainissement non collectif
Sous-section 1 - Immeubles à contrôler
Sous-section 2 - Modalités de contrôle des installations
303 - Objet du contrôle de l'installation d'assainissement non collectif
304 - Fréquence du contrôle périodique des installations d'assainissement non
collectif
305 - Rapport de visite dressé par la commune
306 - Sort des contrôles réalisés avant le 10 mai 2012
Section 2 - Annexion du rapport de visite à l'acte de vente
307 - Rapport de visite à annexer à l'acte de vente
308 - Moment de production du rapport de visite
309 - Durée de validité du rapport de visite
310 - Rapport de visite établi avant la publication de l'arrêté du 27 avril 2012
311 - Inopposabilité de la clause d'exonération de garantie pour vice caché en l'absence
d'un rapport de visite valable
312 - Obligation, pour l'acquéreur, de mettre en conformité l'installation d'assainissement
individuelle
Titre 3 - Autres vérifications techniques de l'immeuble
313 - Information complémentaire de l'acquéreur
Chapitre 1 - Sécurité et confort de l'immeuble
Section 1 - Structure de l'immeuble
314 - Informations disponibles sur la structure du bâtiment
315 - Carnet d'entretien
316 - Diagnostic technique global de l'immeuble en copropriété
317 - Diagnostic réalisé dans le cadre des ventes à la découpe
318 - Dossier d'interventions ultérieures sur l'ouvrage (DIUO)
319 - Procédure de carence dans la gestion de la copropriété
320 - Immeuble menaçant ruine ou insalubre
Section 2 - Équipements de l'immeuble
321 - Informations sur la conformité des équipements
322 - Accessibilité des bâtiments aux personnes handicapées
323 - Ascenseur
324 - Installation de chauffage
325 - Piscine
326 - Détecteur de fumée
327 - Borne de recharge des véhicules électriques et stationnement sécurisé des vélos
Section 3 - Confort de l'immeuble
328 - Informations sur le niveau de confort de l'immeuble
329 - Assainissement
330 - Réglementation thermique - Performance énergétique de l'immeuble
331 - Équipements de raccordement des eaux pluviales
Chapitre 2 - Risque d'atteinte à la santé des occupants de l'immeuble
332 - Informations sur les risques sanitaires
333 - Amiante
334 - Légionellose
335 - Plomb
336 - Radon
337 - Diagnostic relatif à la gestion des déchets avant la démolition d'un bâtiment ou sa
réhabilitation lourde
Partie 3 - Recherches foncières
338 - Recherches sur le terrain nu ou supportant un immeuble bâti
339 - Cartorisque - Information du public sur les risques majeurs
Chapitre 1 - Risques technologiques et installations classées
340 - Prévention des risques technologiques et réglementation sur les installations classées
Section 1 - Informations sur les risques technologiques
Sous-section 1 - Information sur la situation de l'immeuble en zone à risques technologiques
341 - Modes d'information de l'acquéreur sur les risques technologiques affectant le bien
vendu
342 - État des risques technologiques
343 - Immeuble sinistré
344 - Immeuble en copropriété endommagé par une catastrophe technologique
Sous-section 2 - Prescriptions d'urbanisme applicables à l'immeuble situé en zone à risques
technologiques
345 - Prescriptions prévues par les documents de planification
346 - Prescriptions imposées par le plan de prévention des risques technologiques
(PPRT)
347 - Servitude d'utilité publique
Section 2 - Informations relatives aux installations classées
348 - Pollution du sol
349 - Terrain supportant une installation classée
350 - Exploitation de l'installation classée
Chapitre 2 - Risques naturels
351 - Immeubles menacés par des risques naturels
352 - État des risques naturels ou sismiques menaçant l'immeuble
353 - Mine
354 - Cavités souterraines et marnières
355 - Carrières
356 - Radon
357 - Sol argileux
358 - Érosion du sol
359 - Servitudes grevant le terrain situé en zone inondable
360 - Carte des zones inondables
361 - Risques de crues
Chapitre 3 - Archéologie préventive
362 - Immeubles situés sur un site archéologique
Section 1 - Situation de l'immeuble sur un site archéologique
363 - Consultation de la carte archéologique nationale
Section 2 - Prescriptions archéologiques grevant l'immeuble
364 - Décision du préfet de région
365 - Permis de construire - Installations classées
Section 3 - Diagnostic et fouilles archéologiques
Sous-section 1 - Diagnostic archéologique
366 - Organisme chargé du diagnostic
367 - Convention de réalisation du diagnostic
Sous-section 2 - Fouilles archéologiques
368 - Possibilité de conclure un contrat avec un opérateur de fouilles
Sous-section 3 - Contrôle des opérations de diagnostic et de fouilles
369 - Contrôle des opérations d'archéologie préventive
Section 4 - Redevance d'archéologie préventive
370 - Réforme de la redevance d'archéologie préventive depuis le 1er mars 2012
Sous-section 1 - Assiette de la redevance
371 - Opérations soumises à la redevance d'archéologie préventive
372 - Opérations exonérées de la redevance d'archéologie préventive
Sous-section 2 - Calcul de la redevance
373 - Redevances forfaitaires
Sous-section 3 - Perception de la redevance
374 - Modalités de perception de la redevance d'archéologie préventive
375 - Juridiction compétente en cas de litige
376 - Vérification par l'acquéreur du paiement de la redevance
Chapitre 4 - Divisions foncières et rôle du géomètre-expert
377 - Contrôle des divisions de terrain
Section 1 - Intervention du géomètre-expert
378 - Délimitation des servitudes
379 - Fixation des limites de propriété
380 - Immeuble en copropriété
381 - Descriptif du terrain - Bornage
382 - Document d'arpentage
Section 2 - Divisions foncières
383 - Réforme des autorisations d'urbanisme
384 - Division d'une parcelle bâtie depuis moins de 10 ans
385 - Divisions constitutives ou non de lotissement
386 - Divisions de terrains situés en zones naturelles à protéger
387 - Permis valant division
Bibliographie et Adresses utiles
388 - Bibliographie
389 - Adresses utiles
390 - Sites internet
A
B
C
D
E
F
G
H
I
J
K
L
M
N
O
A
Accessibilité aux personnes handicapées 322
ADEME (Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie) 249
Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie (ADEME), (v. ADEME)
Agenda d'accessibilité programmée (Ad'AP) 322
Aide financière
amiante 73
plomb 153
termites 199
Amiante 51 et s.
constat en cas de vente, (v. État amiante)
document de repérage 95 et s.
document pour la vente 116
dossier amiante - parties privatives 96
dossier technique amiante 100
fiche récapitulative 105
liste A 62
liste B 76
liste C 86
réglementation 52
Annonce immobilière 270
classement énergétique 246
DPE 246
Annuaire
opérateur de diagnostic 32
Appareil à détection rapide 68
Appareil à fluorescence X 145
Archéologie préventive 362 et s.
Argile 357
Arrêté d'insalubrité 320
Arrêté de péril 320
Ascenseur 19, 322
Assainissement 300 et s.
Assainissement collectif 301
Assainissement non collectif
contrôle périodique 304
mise en conformité 312
rapport de visite 305
Assurance professionnelle 33
Attestation d'entretien annuel 266
Attestation de compétences 37
Audit énergétique 247
Autorisation d'occupation temporaire 373
B
Bail emphytéotique administratif 373
Bâtiment du secteur tertiaire
rénovation thermique 330
Bâtiment public
rénovation thermique 330
Borne de recharge électrique 327
Bruit 11
Bureau
P
Q
R
S
T
U
V
W
X
Y
Z
DPE 269
C
Cadastre 338
Calorifugeage 62
dossier technique 98
Canalisation 170
Carnet d'entretien 315
Carrière 355
Cartorisque 339
Cavité souterraine 354
Centre commercial
DPE 257, 268, 269
Certificat de conformité 240
Certification 17 et s.
Chaudière 266
Clause abusive 128
Commissionnement 36
Compétence 17 et s.
attestation 37
Condition suspensive
absence de termites 202, 213
obtention de l'état amiante 119
obtention du constat de risque d'exposition au plomb 167
Confort de l'immeuble 328 et s.
Consommation énergétique de l'immeuble 330
Constat amiante, (v. État amiante)
Constat de risque d'exposition au plomb (CREP), (v. CREP)
Contrat de partenariat 373
Contrôle de l'installation d'assainissement collectif 301
Contrôle de l'installation d'assainissement non collectif 300, 302, 303
redevance 303
Contrôle périodique
assainissement non collectif 304
Contrôle technique 314, 352
Convention collective 19
Copropriété
carnet d'entretien 315
catastrophe technologique 344
constat amiante 122
constat de risque d'exposition au plomb 157, 169
diagnostic de performance énergétique 247
diagnostic technique avant mise en 316
état amiante 123
état relatif à la présence de termites 205
installation intérieure d'électricité 279
installation intérieure de gaz 235
procédure de carence 319
rôle du géomètre-expert 380
Coût
diagnostic 12
Crédit d'impôt
CREP (Constat de risque d'exposition au plomb) 155 et s.
canalisation 170
communication aux tiers 179
condition suspensive d'obtention 167
constat positif 160, 177 et s.
contenu 161
coût 171
durée de validité 172 et s.
immeuble concerné 168 et s.
parties communes 157
personne habilitée 158
protocole de réalisation 159
sanction de la non-production 175 et s.
tableau récapitulatif 8
Crue 361
D
Déchets
diagnostic 337
Démolition
diagnostic déchets 337
repérage de l'amiante 86 et s., 117
Déontologie 19
Département d'outre mer (DOM), (v. DOM)
Détecteur de fumée 326
DGCCRF (Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes) 22
Diagnostic acoustique 11
Diagnostic archéologique 366 et s.
Diagnostic de performance énergétique (DPE), (v. DPE)
Diagnostic de performance numérique 9
Diagnostic déchets 337
Diagnostic électricité, (v. État de l'installation intérieure d'électricité)
Diagnostic erroné 41 et s.
Diagnostic internet 9
Diagnostic technique avant mise en copropriété d'un immeuble de plus de 10 ans 316
Diagnostic technique global (DTG) 316
Diagnostiqueur, (v. Opérateur de diagnostic)
Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF), (v. DGCCRF)
DIUO (Dossier d'interventions ultérieures sur l'ouvrage) 318
Division d'immeuble
constat de risque d'exposition au plomb 165
état amiante 114
immeuble insalubre 320
immeuble menaçant ruine 320
Division d'une parcelle bâtie depuis moins de 10 ans 384
Division de faible importance 385
Division de terrain 377 et s.
intervention du géomètre-expert 378 et s.
Division de terrains situés en zone naturelle à protéger 386
Document de contrôle de l'installation d'assainissement non collectif 300, 302, 303
DOM (Département d'outre-mer) 261
Dossier amiante - parties privatives 96 et s.
vente 116
Dossier d'interventions ultérieures sur l'ouvrage (DIUO), (v. DIUO)
Dossier de diagnostic technique 4 et s.
contenu 8
coût 12
entrée en vigueur 5
moment de production 13
sanction 16
tableau récapitulatif 8
validité 15
vente publique 14
Dossier technique
flocage, calorifugeage, faux plafond 98
Dossier technique amiante 100 et s.
contenu 104
fiche récapitulative 105
vente 116
DPE (Diagnostic de performance énergétique) 244 et s.
ADEME 249
annonce immobilière 246
centre commercial 268
chaudière 266
collectif 247
communication 245
contenu 267
copropriété 247
DPE-G 261
durée de validité 274
équipements 264
étiquette climat 270
étiquette énergie 270
Guadeloupe 261
immeuble à construire 271
immeuble exclu 253
méthode de calcul 262, 263
modèle 269
observatoire 250
valeur informative 275
vierge 257
DPE collectif 247
DPE erroné 258
DPE vierge 257
E
Échange 6
Équipement de l'immeuble 321 et s.
ERAP (État des risques d'accessibilité au plomb) 164
Érosion du sol 358
État
document 116
État amiante 111, 113, 114
condition suspensive d'obtention 119
constat erroné 133
constat positif 130 et s.
coût 126
date 125
division d'immeuble 114
lot de copropriété 122, 123
État de l'installation intérieure d'électricité 276 et s., 284, 285
contenu 283, 284
copropriété 279
document équivalent 286
immeuble concerné 278
installation concernée 280
rapport de visite 285
sanction de la non-production 289
État de l'installation intérieure de gaz 232 et s.
certificat de conformité 240
copropriété 235
installation concernée 236, 237
État des risques d'accessibilité au plomb (ERAP), (v. ERAP)
État des risques technologiques ou naturels 290 et s., 342, 352
immeuble concerné 293, 342
modèle 296
zone à risques 294
État relatif à la présence de termites dans le bâtiment 200, 202, 203
contenu 208
copropriété 205
coût 210
état erroné 215
état positif 213
méthodologie 207
Étiquette climat 262, 270
Étiquette énergie 270
Étude thermique
RT2012 330
Exigence professionnelle 17 et s.
Expropriation 319
Extincteur 326
F
Faux plafond 62
Fédération interprofessionnelle du diagnostic immobilier (FIDI), (v. FIDI)
Fédération nationale des experts de la construction et de l'immobilier (FNECI), (v. FNECI (Fédération nationale des experts de la construction et de
l'immobilier))
Fiche récapitulative 105
vente 116
FIDI (Fédération interprofessionnelle du diagnostic immobilier) 19
Flocage 62
FNECI (Fédération nationale des experts de la construction et de l'immobilier) 19
Fouilles archéologiques 368
Frais
diagnostic 12
Fraude 22
G
Garantie des vices cachés
amiante 127 et s., 133
opérateur de diagnostic 47
plomb 175
système d'assainissement 329
termites 211, 213
Géomètre-expert 378 et s.
Grenelle de l'environnement 330
Guadeloupe
DPE-G 261
Guide GA X 46-034 78
H
Hôpital
DPE 269
Hôtel
DPE 269
Humidité 10
I
Impartialité des opérateurs 35
Indemnisation 46, 47, 50
Indépendance des opérateurs 35
Information sur la présence d'un risque de mérule 225 et s.
Inondation 359 et s.
Insecte xylophage, (v. Termite)
Installation classée 348 et s.
servitude d'utilité publique 347
vérification relative aux prescriptions archéologiques 365
Installation de chauffage 324
Internat
DPE 269
Internet 9
L
Label Haute performance énergétique 330
Légionellose 334
Logement décent 3
Logiciel
DPE 263
Lot de copropriété, (v. Copropriété)
Lotissement 385
M
Maison de retraite
DPE 269
Maison individuelle
amiante 63, 75
constat de risque d'exposition au plomb 168
état des risques naturels et technologiques 293
état parasitaire relatif à la présence de termites 203
Marnière 354
Mauvaise foi du vendeur 49, 134, 201
Mérule 42, 218 et s.
démolition des bâtiments infestés 222
obligation de déclaration en mairie 219, 223
travaux d'éradication 222
zone contaminée 228
Mesurage loi Carrez 8
Méthode de calcul 262, 263
Méthode de calcul 3CL-DPE 263
Méthode de calcul Comfie-DPE 263
Méthode de calcul DEL6-DPE 263
Mine 353
Moisissure 10
N
Norme NF P 45-500 239
Norme NF X 46-010 94
Norme NF X 46-030 159
Norme NF X 46-031 160
Norme NF X 46-032 151
Norme XP C 16-600 284
Norme XP P 03-201 207
Norme XP P 45-500 239
Note de renseignement d'urbanisme 2
Nuisance sonore 11
O
Obligation de conseil 42
Obligation de moyens 43
Observatoire
DPE 250
Opérateur de diagnostic 17 et s.
activité commerciale 20
annuaire 32
assurance 33
attestation de compétences 37
carte professionnelle 35
certification des compétences 23 et s.
garantie du vendeur 49
impartialité 35
indépendance 35
liste 32
organisme professionnel 19
rémunération 21, 36
responsabilité 41 et s.
surveillance 29
P
Performance énergétique de l'immeuble 244, 245, 247, 330
Permis groupé 387
Permis valant division 387
Personne handicapée 322
Perte de chance 47, 135, 258
Piscine 325
Plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRNP) 352
Plan de prévention des risques technologiques (PPRT) 342, 346
Plomb 136 et s.
canalisation 147
constat en cas de vente, (v. Constat de risque d'exposition au plomb)
enquête environnementale 142
immeubles d'habitation 155 et s.
information des locataires 146, 179
procédure de diagnostic de l'immeuble 141
réglementation 137
repérage du risque d'exposition au 142 et s.
PPRT (Plan de prévention des risques technologiques) 342, 346
Préjudice indemnisable 48
Prix de vente
restitution 48
Professionnel du diagnostic 17 et s.
Q
Qualité
diagnostic 29
R
Radon 336
Rapport de contrôle périodique 266
Rapport de repérage amiante
vente 116
Rapport de visite de l'installation d'assainissement non collectif 300, 302, 303
annexion à l'acte de vente 307
contenu 305
Récapitulatif standardisé d'étude thermique
RT2012 330
Redevance d'archéologie préventive 371 et s.
Réglementation thermique 330
Rénovation thermique
bâtiment du secteur tertiaire 330
bâtiment public 330
Repérage de l'amiante 58 et s.
aide financière 73
avant démolition 86 et s., 117
d'office par le préfet 59
laboratoire d'analyse 91
organisme accrédité pour les mesures d'empoussièrement 90
professionnel chargé du repérage 64, 78, 88, 90
renforcé 74
sanction pénale 85, 87
Repérage du risque d'exposition au plomb 142 et s.
Réseau de chaleur 262
Réseau de froid 262
Rétrocommission 36
Risque naturel 290 et s., 351 et s.
Risque sanitaire 332 et s.
Risque technologique 290 et s., 342 et s.
RT2005 330
RT2012 330
S
Santé des occupants 332 et s.
Saturnisme, (v. Plomb)
Sécurité de l'immeuble 314 et s.
Servitude administrative 338
Servitude d'utilité publique (risques technologiques) 347
Servitude grevant le terrain situé en zone inondable 359
Site archéologique 362 et s.
Stationnement sécurisé des vélos 327
Surveillance
diagnostiqueur 22, 29
T
Taux d'humidité 10
Termite 180 et s.
condition suspensive d'absence de 202, 213
démolition des immeubles infestés 191 et s.
financement des travaux 199
obligation de déclaration en mairie 183 et s., 214
obligation de recherche 186 et s.
réglementation 181
travaux préventifs ou d'éradication 191 et s.
zone contaminée 204
Théâtre
DPE 269
Travaux
indemnisation 47
Travaux d'élimination du risque d'exposition au plomb 141, 148 et s.
avance des frais par l'État 154
contrôle 151, 152
financement 153 et s.
hébergement provisoire des occupants 150
partie commune 150
Travaux d'éradication des termites 191 et s.
aide financière 199
Travaux de désamiantage 92
aide financière 73
entreprise habilitée 94
obligation résultant du repérage 71
réalisés d'office par le préfet 93
transmission de l'obligation à l'acquéreur 131
Travaux de sortie d'insalubrité 156
V
Véhicule électrique 327
Vélo 327
Vendeur
mauvaise foi 49, 134, 201
Vendeur professionnel 45, 128, 176, 212
Vente à la découpe 317
Z
Zone à risques miniers 353
Zone à risques naturels ou sismiques 294, 351 et s.
Zone à risques technologiques 294, 342 et s.
Zone contaminée par les termites 204
Zone d'assainissement collectif 329
Zone d'assainissement non collectif 300, 302, 303
Zone inondable 359 et s.
Zone naturelle sensible 386
Partie 1 : État de l'immeuble : une information croissante de l'acquéreur
1
Renforcement constant de la protection de l'acquéreur immobilier
Comme en matière de consommation quotidienne, la protection du
« consommateur immobilier » est omniprésente. Elle se manifeste notamment par une inflation de textes spécifiques destinés à fournir le maximum d'éléments
à l'acquéreur immobilier afin qu'il ne s'engage pas à la légère dans une acquisition considérée dans la plupart des cas comme « l'achat de sa vie ». Ainsi,
cette information doit être la plus complète possible en cas de recours à un prêt pour payer en tout ou partie le prix de vente (v. l'étude «Financement de
l'acquisition»). De la même façon, l'acquéreur dispose désormais d'un droit de réflexion ou de rétractation (v. l'étude «Réflexion-rétractation»). Mais c'est en
matière de renseignements sur l'immeuble vendu que l'on constate une augmentation significative de la réglementation. Les nombreux textes mis en place
permettent ainsi à l'acquéreur de s'informer :
- sur le bâtiment lui-même (grâce aux diagnostics obligatoires et aux vérifications techniques faites à sa diligence) : voir nos 4 et s. ;
- sur le terrain (recherches foncières sur l'environnement de celui-ci, sur ses possibilités d'utilisation) : voir nos 338 et s.
2
Informations à disposition de l'acquéreur
Les renseignements sur l'immeuble vendu sont obtenus par l'acquéreur :
- grâce au vendeur auquel la réglementation impose de fournir certaines informations ;
- en s'informant directement auprès du vendeur, des autorités publiques ou de certains organismes privés (ex. : syndic de copropriété).
1° Informations délivrées par le vendeur
Au moment de la vente de l'immeuble, le propriétaire a l'obligation de :
- procéder à certains diagnostics techniques de l'immeuble visant à détecter la présence d'amiante (v. nos 51 et s.), de plomb (v. nos 136 et s.), de
termites (v. nos 180 et s.), à contrôler les installations intérieures de gaz (v. nos 232 et s.), d'électricité (v. nos 276 et s.) et les installations
d'assainissement non collectif (v. n° 300) ou à déterminer la performance énergétique de l'immeuble (v. n° 244) ;
- transmettre à l'acquéreur les informations sur les risques technologiques ou naturels (v. nos 290 et s., 342 et s.), ou sur la présence d'un risque de
mérule (v. nos 225 et s.).
Le non-respect de ces obligations par le vendeur peut être sanctionné par la nullité de l'acte, entraîner une action en diminution du prix ou empêcher la
stipulation d'une clause d'exonération de garantie.
Par ailleurs, le propriétaire a une obligation générale d'information de l'acquéreur sur le bien qu'il vend, au titre de l'article 1602 du code civil qui précise que
le vendeur est tenu d'expliquer clairement ce à quoi il s'oblige.
2° Informations recueillies par l'acquéreur
L'acquéreur doit faire preuve de diligence en se renseignant de son côté sur l'état ou la situation de l'immeuble. Ces informations peuvent lui permettre
d'avoir connaissance :
- des risques que peut présenter l'immeuble au regard de sa santé ou de celle des occupants (présence d'amiante, de plomb, de légionnelles, de
radon, etc.) ;
- des règles applicables en matière de sécurité de l'immeuble (risques technologiques ou naturels, ascenseurs, piscines, installation de gaz,
chauffage, etc.) ;
- du confort de l'immeuble (logement décent, performance énergétique du bâtiment, assainissement, etc.) ;
- des possibilités de réaliser son projet lié à l'acquisition de l'immeuble (divisions foncières, travaux et découverte de vestiges archéologiques, etc.).
Une grande majorité de ces informations peut être obtenue grâce au certificat d'urbanisme de l'article L. 410-1 du code de l'urbanisme dont le contenu a été
modifié par l'ordonnance n° 2005-1527 du 8 décembre 2005 portant réforme des autorisations d'urbanisme (v. l'étude «Acte authentique de vente»).
le formulaire relatif à la note de renseignements d'urbanisme est supprimé. Selon le ministère du développement durable, le certificat
d'urbanisme dit « d'information » de l'article L. 410-1, a, du code de l'urbanisme peut avantageusement la remplacer puisqu'il informe de la
même façon sur le droit applicable à un terrain et, de surcroît, offre une garantie juridique supplémentaire en « cristallisant » les droits du
demandeur (
Rép. min. n° 13317 : JOAN Q, 11 mars 2008, p. 2092).
3
Logement décent
Les pouvoirs publics se préoccupent de plus en plus de l'état général de l'immeuble. Ainsi, la loi Solidarité et renouvellement
urbains du 13 décembre 2000 oblige désormais le bailleur à délivrer au locataire un logement décent ( C. civ., art. 1719, 1°, mod. par L. n° 2009-323,
25 mars 2009, art. 58 L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 6, al. 1er et 2, art. 20-1, 24-1 et 41-1).
Un décret du 30 janvier 2002 a fixé les caractéristiques d'un logement décent (
D. n° 2002-120, 30 janv. 2002 : JO, 31 janv.).
Exemple : la nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent
pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.
Grâce à ce texte, l'acquéreur peut savoir si le logement qu'il s'apprête à acheter est bien conforme à la définition du logement décent. Cette conformité est
d'autant plus importante s'il achète en vue de louer.
Même s'il est toujours possible de recourir à un diagnostic pour vérifier visuellement la décence d'un logement au regard des critères définis par le décret du
30 janvier 2002, les pouvoirs publics n'envisagent pas de rendre obligatoire ce diagnostic « décence » ( Rép. min. n° 7902 : JO Sénat Q, 15 oct. 2009, p.
2425).
Sur les caractéristiques du logement décent et des sanctions encourues par le bailleur : voir le Dictionnaire Permanent Gestion immobilière.
Partie 2 : Diagnostic de l'immeuble bâti
Titre 1 : Mise en place du dossier de diagnostic technique de l'immeuble bâti
4
Regroupement des diagnostics techniques dans un document unique
Répondant aux attentes des professionnels de la vente, le
gouvernement a mis en place le « dossier de diagnostic technique » dans le cadre de l'ordonnance du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction.
Ce dossier est destiné à réunir dans un seul document les états, constat et diagnostic que le vendeur doit obligatoirement présenter en cas de vente de tout
ou partie d'un bâtiment (v. nos 51 et s.). Sa mise en place s'accompagne d'une amélioration et d'une harmonisation des obligations et procédures applicables
aux différents diagnostics immobiliers qui lui sont rattachés. Le gouvernement en a profité également pour renforcer et homogénéiser les critères de
compétence, de garanties et d'indépendance des opérateurs réalisant ces diagnostics (v. nos 17 et s.).
CCH, art. L. 271-4 à L. 271-6, créés par ord. n° 2005-655, 8 juin 2005, art. 18 : JO, 9 juin
5 sept. 2006, D. n° 2006-1653, 21 déc. 2006 et D. n° 2010-1200, 11 oct. 2010
CCH, art. R. 271-1 à R. 271-5, mod. par D. n° 2006-1114,
même si la garde des Sceaux est consciente que la multiplication des diagnostics techniques annexés à l'acte de vente entraîne une
augmentation considérable de son nombre de pages, il n'est pas question de revenir sur cette obligation d'information et de protection des
acquéreurs. Une réflexion pour améliorer la présentation formelle de ces documents est, selon elle, toutefois envisageable (
Rép. min.
n° 3151 : JO Sénat Q, 5 févr. 2009, p. 322).
5
Entrée en vigueur du dossier de diagnostic technique
Lors de la mise en place du dossier de diagnostic technique par l'ordonnance du
8 juin 2005, le ministère du logement a précisé que l'entrée en vigueur de ce document unique était subordonnée à la parution des décrets qui devaient
préciser la durée de validité des documents compris dans le dossier ainsi que les conditions à remplir par les professionnels pour exercer leur activité. Tant
que ces textes n'étaient pas parus, les obligations en vigueur à l'époque restaient applicables ( Communiqué de presse, min. logement, 24 juin 2005).
Les textes d'application de l'ordonnance ont été publiés. Il s'agit :
- du décret n° 2006-1114 du 5 septembre 2006 (JO, 7 sept.) qui a, notamment, défini les conditions de compétence, d'indépendance et d'assurance
des personnes chargées d'établir les différents documents compris dans le dossier de diagnostic technique (v. nos 17 et s.) ;
- du décret n° 2006-1653 du 21 décembre 2006 (JO, 23 déc.) qui a fixé les durées de validité de chacun des diagnostics (v. n° 15).
Toutefois, l'entrée en vigueur du décret relatif aux compétences des diagnostiqueurs a été reportée au 1er novembre 2007, pour permettre aux organismes
professionnels de mettre en place leur procédure de certification. Les obligations pesant sur les diagnostiqueurs ne devaient être respectées qu'à compter
de cette date. En attendant, les diagnostics pouvaient être établis par des contrôleurs techniques ou des techniciens qualifiés. Des dispositions transitoires
avaient d'ailleurs été prises, à ce titre, par les pouvoirs publics.
dans le cadre de l'extension et de l'adaptation à Mayotte des règles relatives au logement, l'ordonnance du 26 avril 2012 précise que le
dossier de diagnostic technique entrera en vigueur le 1er janvier 2015 dans ce département d'outre-mer, sauf pour l'état des risques
naturels et technologiques qui est obligatoire à compter du 1er janvier 2013 ( CCH, art. L. 281-2, 2°, créé par ord. n° 2012-576, 26
avr. 2012, art. 3, III : JO, 27 avr.).
Chapitre 1 Production du dossier de diagnostic technique
Section 1 : Champ d'application du dossier
6
Immeubles vendus soumis à l'obligation de produire un dossier de diagnostic technique
L'obligation de fournir un dossier de
diagnostic technique vise les vendeurs de tout ou partie d'un immeuble bâti ( CCH, art. L. 271-4, I, al. 1er partiel). C'est donc lors de la vente d'un bâtiment
que le dossier devra être produit. Le champ d'application du dossier unique s'explique par la nature même des diagnostics le composant. En effet, selon le
bâtiment vendu, les recherches vont porter sur la présence de plomb, d'amiante (éléments utilisés dans certains produits de construction), sur l'état des
installations électrique ou de gaz (équipements que l'on retrouve, par nature, dans un bâtiment), ou sur la performance énergétique du bien (connaissance
des moyens de régulation de la température intérieure d'un bâtiment).
Le lien étroit entre la nature de l'immeuble (bâtiment) et le diagnostic est cependant moins marqué en ce qui concerne la recherche de termites ou les risques
naturels et technologiques menaçant le bien vendu : voir nos 203 et 293.
L'affectation et l'ancienneté du bâtiment ont une incidence uniquement au regard de certains diagnostics devant composer le dossier de diagnostic technique
(ex. : le constat de risque d'exposition au plomb n'est produit qu'en cas de vente d'un immeuble à usage d'habitation construit avant le 1er janvier 1949).
S'agissant de l'échange, même si l'article L. 271-4 du CCH ne vise expressément que les ventes et sous réserve de l'appréciation des tribunaux, il est
recommandé de faire procéder aux diagnostics des biens échangés, compte tenu de la nature juridique de cette opération ; en effet, chacune des parties se
retrouve dans la position de vendeur et d'acquéreur et doit, à ce titre, fournir ou pouvoir disposer d'une information exhaustive sur l'état du bien : voir l'étude
«Échange».
7
Production du dossier de diagnostic technique en cas de vente d'un immeuble destiné à être démoli
Même si la
réalisation de certains diagnostics peut paraître superfétatoire lors de la vente d'un bâtiment en vue de sa démolition, le vendeur a tout intérêt à respecter les
obligations s'imposant à lui en vertu des articles L. 271-4 et suivants du CCH. La production des documents concernant l'amiante et le plomb est primordiale
car la présence de ces produits peut faire courir de graves risques sanitaires non seulement aux personnes chargées de procéder à la démolition mais
également à la population riveraine.
A défaut de produire les différents documents obligatoires lors de la signature de l'acte de vente, le vendeur s'expose également aux sanctions prévues par
le CCH (impossibilité de s'exonérer de la garantie des vices cachés, demande de résolution de la vente ou de diminution du prix) : voir n° 16.
le diagnostic amiante est, de toute façon, obligatoire avant toute démolition d'un immeuble : voir n° 86.
Rép. min. n° 32577 : JOAN Q, 24 févr. 2009, p. 1800
8
Contenu du dossier de diagnostic technique de l'immeuble
En mettant en place le dossier de diagnostic technique de l'immeuble vendu, les pouvoirs publics ont
voulu uniquement simplifier la présentation des différents diagnostics immobiliers, mais en aucun cas réformer ces documents. Chacun d'entre eux conserve ses spécificités relatives à
la portée des investigations techniques (états portant sur les parties privatives ou communes), à la présence d'un zonage (termites, risques, mérule) ou aux sanctions résultant de
l'absence d'un des états (exclusion de la garantie des vices cachés, résolution du contrat, etc.).
Le dossier de diagnostic technique de l'immeuble vendu comprend :
- le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) ( C. santé publ., art. L. 1334-5 et L. 1334-6) : voir n° 163 ;
- l'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante ( C. santé publ., art. L. 1334-13) : voir n° 111 ;
- l'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment ( CCH, art. L. 133-6) : voir n° 200 ;
- l'état de l'installation intérieure de gaz de plus de 15 ans ( CCH, art. L. 134-6) : voir n° 232 ;
- l'état des risques naturels et technologiques ( C. envir., art. L. 125-5, I) (dénommé, à compter du 1er juillet 2013, état des risques naturels, miniers et technologiques) : voir n°
290 ;
- le diagnostic de performance énergétique ( CCH, art. L. 134-1) : voir n° 244 ;
- l'état de l'installation intérieure d'électricité de plus de 15 ans ( CCH, art. L. 134-7) : voir n° 276 ;
- le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif ( C. santé publ., art. L. 1331-11-1) : voir n° 300 ;
- l'information sur la présence d'un risque de mérule ( CCH, art. L. 133-9, créé par L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 76, I : JO, 26 mars) : voir n° 225.
CCH, art. L. 271-4, I, mod. par L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 76, II
le mesurage du lot de copropriété, rendu obligatoire par l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, ne figure pas parmi les documents joints au dossier de diagnostic
technique qui est annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte authentique de vente. Il doit, en effet, être mentionné dans l'acte de vente lui-même : voir
l'étude «Lot de copropriété» (
Rép. min. n° 766 : JO Sénat Q, 1er nov. 2007, p. 1991).
A l'occasion de la 58e session de l'Assemblée de liaison des notaires de France qui s'est tenue en décembre 2007, cette formation a proposé que le Conseil supérieur du notariat
élabore, en collaboration avec les pouvoirs publics, un formulaire unique de présentation des diagnostics, avec note de synthèse obligatoire en introduction et développement selon une
norme unique ( Proposition A. L. 2007-18).
Bibliographie :
J. Gasté et X. Ricard, Quels sont les diagnostics à fournir en matière de vente en contexte international, JCP N 2014, n° 22, p. 25.
Diagnostics ou informations à produire par le vendeur dans le cadre du dossier de diagnostic technique du bâtiment
Bâtiment vendu
Nature du bâtiment
Diagnostic ou information obligatoire
Date de
Termites (si
délivrance
bâtiment
du permis Amiante Plomb
situé en
de
(v. nos (v. nos
zone
construire
111
163 contaminée)
ou date de
et s.)
et s.)
(v. nos 200
construction
et s.)
(1)
Bâtiment à Maison
Avant le
usage
individuelle 01/01/1949
d'habitation
A compter du
01/01/1949
OUI
OUI
OUI
NON
Avant le
01/07/1997
OUI
NON
A compter du
01/07/1997
NON
NON
OUI
Installation Installation Performance
Risques
intérieure intérieure
énergétique
naturels et
de gaz de d'électricité
(sauf
technologiques Assainissement Mérule
plus de
de plus de
bâtiments
(si bâtiment
non collectif (2) (v. n°
15 ans
15 ans
exclus
situé en zone à
(v. n° 300)
225)
risques)
(v. nos 232 (v. nos 276 expressément)
os
os
et s.)
et s.)
(v. n 244 et s.) (v. n 290 et s.)
OUI
OUI
OUI
OUI
OUI
OUI
Parties
privatives
d'un
immeuble
collectif
Avant le
01/01/1949
OUI
OUI
A compter du
01/01/1949
OUI
NON
Avant le
01/07/1997
OUI
NON
A compter du
01/07/1997
NON
NON
Avant le
01/01/1949
OUI
NON
(3)
A compter du
01/01/1949
OUI
NON
Avant le
01/07/1997
OUI
NON
A compter du
01/07/1997
NON
NON
Autre bâtiment
Avant le
(établissement recevant 01/01/1949
du public, local de
A compter du
travail, etc.)
01/01/1949
OUI
NON
OUI
NON
Avant le
01/07/1997
OUI
NON
A compter du
01/07/1997
NON
NON
Parties
communes
d'un
immeuble
collectif
OUI
OUI
OUI
OUI
OUI
OUI
OUI
NON (4)
NON (5)
NON (5)
OUI
OUI
OUI
OUI
OUI (4)
NON
NON
OUI
OUI
NON
OUI
(1) La date de délivrance du permis de construire est à prendre en compte pour le diagnostic réalisé en matière d'amiante (v. n° 120) alors que, pour la recherche de plomb, seule la
date de construction du bâtiment doit être retenue (v. n° 168).
(2) Le vendeur a l'obligation de produire le document établi à l'issue du contrôle de l'installation d'assainissement non collectif depuis le 1er janvier 2011 : voir n° 300.
(3) Le constat de risque d'exposition au plomb porte exclusivement sur la partie privative du bâtiment affectée au logement (v. n° 169). Le vendeur a toutefois la possibilité d'informer
l'acquéreur des résultats de la recherche du plomb dans les parties communes (v. n° 157).
(4) L'état du bâtiment relatif à la présence de termites porte exclusivement sur la partie privative du lot : voir n° 205.
(5) Les états des installations intérieures de gaz et d'électricité portent exclusivement sur la partie privative du lot : voir nos 235 et 277.
Caractéristiques principales des diagnostics ou des informations
Document à produire
Nature du
diagnostic
Type de document
Moment de production
(1)
Durée de
validité
Sanction encourue par le vendeur en l'absence de document ou
en présence d'un document non valable lors de la signature de
l'acte authentique
Amiante
Rapport de repérage
ou
Dossier amiante - parties
privatives
ou
Fiche récapitulative du dossier
technique amiante (v. n° 116)
Promesse de vente
ou à défaut Acte
authentique de vente
Plomb
Constat de risque d'exposition
au plomb
Promesse de vente ou à
défaut Acte authentique de
vente
1 an (2)
Impossibilité de s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante
État relatif à la présence de
termites dans le bâtiment
vente
6 mois
Installation intérieure
de gaz de plus
de 15 ans
État de l'installation intérieure de
gaz
ou
Certificat de conformité
de moins de 3 ans délivré
par l'installateur
ou
Diagnostic de moins de 3 ans
délivré par les distributeurs de
gaz
(v. n° 240)
vente
3 ans
Installation intérieure
d'électricité de plus
de 15 ans
État de l'installation intérieure
d'électricité
ou
Attestation de conformité de
moins de 3 ans délivrée par
l'installateur
ou
Diagnostic de moins de 3 ans
délivré par les distributeurs
d'électricité
(v. n° 286)
vente
3 ans
Diagnostic de performance
énergétique (modèle 6.1, 6.2 ou
6.3)
(v. n° 269)
vente
10 ans
Aucune (valeur informative du DPE)
État des risques naturels
et technologiques
vente (3)
6 mois
Résolution du contrat
ou
Diminution du prix de vente
Termites
Performance
énergétique
Risques naturels
et technologiques
Permanente Impossibilité de s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante
Assainissement non
collectif
Document de contrôle
de l'installation d'assainissement
non collectif
vente
3 ans
Mérule
Information sur la présence d'un
risque de mérule
vente
- (4)
Aucune
(1) En cas de vente publique, le document est annexé au cahier des charges.
(2) Il n'y a pas lieu d'établir un nouveau constat de risque d'exposition au plomb si celui-ci établit l'absence de revêtements contenant du plomb ou leur présence à des concentrations
inférieures aux seuils réglementaires (v. n° 174).
(3) Un état des risques naturels et technologiques doit être produit à la signature de l'acte authentique si le terrain d'assise du bâtiment est classé en zone à risques après la
signature de la promesse de vente (v. n° 297).
(4) Sur la durée de validité de l'information sur la présence d'un risque de mérule : voir n° 230.
9
Diagnostic internet
A l'heure où les technologies de l'information et de la communication (TICs) prennent une place prépondérante dans notre
société et notamment dans notre vie quotidienne, se pose la question de savoir s'il faut rendre obligatoire un diagnostic sur la qualité des lignes de
communications électroniques des locaux en général, et plus particulièrement des logements. En effet, un bon accès à internet peut constituer un critère de
choix pour l'acquéreur, surtout si cet accès est indispensable pour l'exercice d'une profession à domicile. Pour autant, le gouvernement n'envisage pas de
modifier la réglementation actuelle sur le dossier de diagnostic technique pour y inclure un diagnostic de performance internet (DPI). Il estime que la qualité du
réseau internet n'est pas intrinsèque au logement mais dépend de la longueur de ligne entre l'habitation et le central téléphonique. Par conséquent, l'occupant
ne dispose d'aucun moyen d'action pour améliorer lui-même la ligne existante. Les pouvoirs publics rappellent cependant que les opérateurs téléphoniques
proposent des tests d'éligibilité gratuits sur le niveau d'accessibilité aux services internet ( Rép. min. n° 17673 : JO Sénat Q, 26 mai 2011, p. 1399).
Malgré la position du gouvernement sur cette question, une proposition de loi a été déposée au Sénat en septembre 2011 en vue d'imposer l'établissement
d'un diagnostic de performance numérique en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble d'habitation. Ce diagnostic serait destiné à évaluer la qualité et la
rapidité de l'accès aux services de communication au public en ligne et au courrier électronique ( Proposition de loi n° 802, Sénat, 22 sept. 2011).
10
Diagnostic des moisissures et du taux d'humidité
A la suite de la parution, en février 2011, d'un livre blanc sur la qualité de l'air intérieur
de l'habitat (« L'air c'est la vie... un enjeu sanitaire majeur »), plusieurs parlementaires ont interpellé le gouvernement sur une possible évolution de la
réglementation en la matière.
cette requête n'est pas anodine car les risques sanitaires ne sont pas négligeables ; un taux élevé d'humidité et les moisissures qui en
découlent sont à l'origine de nombreuses pathologies (troubles respiratoires, allergies, maladies de la peau, cancers, perturbations
endocriniennes).
Mais à l'instar d'internet (v. n° 9), la réponse du ministère de l'écologie et du développement durable est négative. Il refuse, au moins à court terme,
d'instaurer un tel diagnostic, même en cas de vente ou de location. Selon lui, la présence d'humidité et de moisissures résulte de défauts d'entretien,
d'erreurs de conception lors de travaux de réhabilitation ou de modes d'occupation du bâtiment inadéquats. Ces agents pathogènes ne sont, en aucun cas,
intrinsèques ni à un climat ni à un type de construction. Un entretien régulier et une bonne aération du logement doivent permettre de remédier aux problèmes
d'humidité tant que des travaux curatifs ne sont pas mis en oeuvre. Une plaquette éditée par le ministère rappelle les quelques gestes quotidiens à adopter
pour assainir les habitations. D'autres recommandations doivent prochainement être diffusées, destinées à concilier une qualité de l'air intérieur et des
travaux d'économie d'énergie qui rendent les bâtiments de plus en plus hermétiques.
Rép. min. n° 120589 : JOAN Q, 22 nov. 2011, p. 12283
Toutefois, dans le cadre de la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (loi ALUR) du 24 mars 2014, le législateur a décidé d'imposer une
information sur la présence d'un risque de mérule. Ce champignon qui se développe particulièrement dans les milieux humides peut en effet provoquer
d'importants dégâts sur les structures en bois : voir n° 225.
11
Diagnostic acoustique
Sources de nombreux conflits de voisinage, les nuisances sonores feront peut-être prochainement l'objet d'un diagnostic.
C'est en tout cas ce que préconise, dans le secteur de l'habitat, l'Académie nationale de médecine. Selon elle, l'acquéreur doit pouvoir connaître les risques
acoustiques auxquels il s'expose en achetant un logement, à l'instar de ceux déjà compris dans le dossier de diagnostic technique (amiante, plomb,
termites, etc.).
Pour recommander l'instauration d'un diagnostic acoustique, cet organisme s'appuie sur les différentes études menées dans ce domaine ces dernières
années qui démontrent que les nuisances sonores peuvent être à l'origine de troubles divers (acouphènes, fatigue auditive, perturbations du sommeil) ou de
certaines pathologies (dépression, hypertension artérielle), que ces nuisances aient pour origine des bruits de comportement (bruits domestiques), des
bruits liés aux activités (commerces, entreprises, ateliers artisanaux, manifestations sportives ou culturelles, etc.) ou des bruits de chantiers (publics ou
privés).
les constructions neuves sont moins concernées par les problèmes de bruit car les récentes réglementations imposent des critères
d'isolation phonique stricts. Les bruits de voisinage touchent, en fait, surtout de nombreux immeubles anciens qui recèlent des défauts
acoustiques liés à des erreurs de conception, notamment lors de travaux de rénovation : fenêtres et entrées d'air mal posées, coffrets de
volet roulant non isolés, double vitrage inadapté, etc.
Rapport Académie nationale de médecine, « Les nuisances sonores de voisinage dans l'habitat - analyse et maîtrise », 5 juin 2012
12
Frais de réalisation des diagnostics techniques
En principe, les dépenses d'établissement du dossier de diagnostic technique de
l'immeuble vendu sont à la charge du vendeur, la production de ce document constituant le prix de l'exonération de la garantie de vices cachés dont il peut
bénéficier. Il doit en supporter le coût en l'absence de clause mettant ces frais à la charge de l'acquéreur, et ce, dans la mesure où cette dépense ne fait
pas partie des frais d'actes et autres accessoires à la vente que l'article 1593 du code civil met à la charge de l'acquéreur ( Cass. 3e civ., 21 sept.
2011, n° 10-22.939).
En revanche, rien n'empêche aux parties de convenir que l'acquéreur doit supporter les frais de réalisation des diagnostics (
2013, n° 11-22.591, n° 7 FS - P + B).
Cass. 3e civ., 16 janv.
Voir l'étude «Prix de vente et frais».
Section 2 : Annexion du dossier dès la promesse de vente
13
Moment de production du dossier de diagnostic technique
Le vendeur doit fournir le dossier de diagnostic technique dès la signature
de la promesse de vente (promesse unilatérale ou promesse synallagmatique), ce qui exclut normalement, au stade de l'avant-contrat, tout recours aux
conditions suspensives d'obtention d'un certificat. Si la vente ne fait toutefois l'objet d'aucune promesse, le dossier est alors annexé à l'acte authentique de
vente ( CCH, art. L. 271-4, I, al. 1er partiel).
dans le cadre des débats parlementaires portant sur le projet de loi portant engagement national pour l'environnement, dite loi Grenelle 2,
le législateur avait souhaité décaler en amont le moment de la présentation du dossier de diagnostic technique (DDT) pour éviter que les
diagnostics soient établis dans la précipitation juste avant la signature du compromis de vente au détriment de leur qualité, faute de temps
pour les réaliser. Le DDT devait alors être tenu à la disposition des visiteurs dès que le bâtiment était proposé à la vente. Si cette
pour les réaliser. Le DDT devait alors être tenu à la disposition des visiteurs dès que le bâtiment était proposé à la vente. Si cette
obligation n'était pas respectée, la personne qui proposait le bien encourait l'amende prévue pour les contraventions de 5e classe, soit
1 500 € ( Projet loi n° 458, AN, 11 mai 2010, art. 1er, I, 9° bis). Finalement, cette mesure a été abandonnée lors du passage du texte
devant la commission mixte paritaire.
14
Annexion au cahier des charges en cas de vente publique
est annexé au cahier des charges (
En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique du bâtiment
CCH, art. L. 271-4, I, al. 1er partiel).
Section 3 : Production d'un dossier en cours de validité
15
Obligation pour le vendeur de fournir un dossier non périmé à la signature de la promesse de vente et de l'acte
authentique de vente
1° Durées de validité des diagnostics
Pris en application de l'article L. 271-5 du CCH, un décret du 21 décembre 2006 a fixé la durée de validité des documents compris dans le dossier de
diagnostic technique de l'immeuble. Ainsi, à la date de la promesse de vente ou à celle de l'acte authentique de vente, les diagnostics suivants doivent avoir
une ancienneté inférieure à la durée de validité indiquée dans le tableau ci-dessous.
les durées de validité des différents diagnostics ont été fixées pour permettre aux acquéreurs de se prémunir de la présence des risques
sanitaires ou sécuritaires du bâtiment. Aussi, le gouvernement n'envisage pas, à court terme, d'élaborer de nouvelles durées de validité (
Rép. min. n° 53738 : JOAN Q, 4 nov. 2014, p. 9342).
Type de document joint au dossier de diagnostic technique
Durée de validité du document
Constat amiante
(1)
Constat de risque d'exposition au plomb (CREP)
1 an
État du bâtiment relatif à la présence de termites
6 mois
État de l'installation intérieure de gaz réalisée depuis plus de 15 ans
3 ans
État de l'installation intérieure d'électricité réalisée depuis plus de 15 ans
3 ans
Diagnostic de performance énergétique
10 ans
État des risques naturels et technologiques
6 mois (2)
(1) Comme sous le régime antérieur, aucune durée de validité n'est prévue pour l'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits
contenant de l'amiante. Ce document conserve donc une validité permanente.
(2) L'article R. 271-5 du CCH ne précise rien sur la durée de validité de l'état des risques naturels et technologiques. Rappelons toutefois que l'article
R. 125-26 du code de l'environnement indique que cet état doit avoir été établi moins de 6 mois avant la date de conclusion de la promesse de vente ou de
l'acte réalisant ou constatant la vente auquel il est annexé : voir n° 298.
Sur la durée de validité du document de contrôle des installations d'assainissement non collectif produit obligatoirement à compter de 2011 : voir n° 300.
CCH, art. R. 271-5, créé par D. n° 2006-1653, 21 déc. 2006 : JO, 23 déc.
Communiqué, 22 janv. 2007 : min. Logement
La loi ALUR du 24 mars 2014 a intégré dans le dossier de diagnostic technique l'information sur la présence d'un risque de mérule ( CCH, art. L. 271-4, I,
9°, mod. par L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 76, II : JO, 26 mars). Le législateur n'a toutefois pas fixé la durée de validité de cette information. Un décret
devrait certainement y remédier prochainement.
2° Mise à jour des diagnostics
Si l'un des diagnostics produits au moment de la promesse de vente est périmé à la date de signature de l'acte authentique, il doit être remplacé par un
document actualisé qui est alors annexé à cet acte.
Une dérogation à cette règle est toutefois prévue pour le CREP si celui-ci établit l'absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de tels
revêtements à des concentrations inférieures à certains seuils définis par arrêté (v. n° 160). Dans ce cas, le constat initial est joint au dossier de diagnostic
technique.
Par ailleurs, si entre la promesse et la réitération de la vente par acte authentique, le terrain d'implantation de l'immeuble se trouve inscrit dans une zone à
risques naturels ou technologiques, le dossier unique est complété à la signature de l'acte authentique par un état des risques mis à jour.
CCH, art. L. 271-5, al. 2 à 4
Dès lors que le diagnostic en cours de validité doit être annexé soit à la promesse de vente, soit à l'acte authentique de vente, conformément à l'article
R. 271-5 du CCH, le fait d'annexer à une offre de vente un état parasitaire antérieur de plus de 6 mois à celle-ci ne constitue pas une irrégularité ( Cass.
3e civ., 10 févr. 2015, n° 13-27.103).
16
Sanctions encourues par le vendeur en l'absence d'un diagnostic valable
L'ordonnance ayant instauré le dossier de diagnostic
technique reprend les sanctions déjà prévues pour chacun des diagnostics. Ainsi, lors de la signature de l'acte authentique, le vendeur ne peut pas
s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante en l'absence de CREP, ou de l'un des états relatifs à l'amiante, aux termites, à l'installation de
gaz ou d'électricité, ou du document de contrôle de l'installation d'assainissement non collectif, en cours de validité. En l'absence d'état des risques naturels
et technologiques, l'acquéreur peut demander la résolution du contrat ou une diminution du prix de vente. S'agissant du diagnostic de performance
énergétique, l'acquéreur ne peut pas se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations contenues dans le document, celles-ci n'ayant qu'un
caractère indicatif ( CCH, art. L. 271-4, II, mod. par L. n° 2006-1772, 30 déc. 2006, art. 47). Enfin, à l'occasion de l'instauration, par la loi ALUR du 24 mars
2014, de l'information sur la présence d'un risque de mérule, le législateur n'a prévu aucune sanction en l'absence de production d'une telle information.
En revanche, aucune sanction particulière n'a été prévue pour l'absence de production du dossier de diagnostic technique dans son ensemble. Cela peut
s'expliquer par le fait que celui-ci constitue, en fait, un regroupement de plusieurs diagnostics dont la non-production entraîne des sanctions qui s'appliquent
différemment selon la nature du document (absence d'exonération de garantie des vices cachés, résolution du contrat ou diminution du prix). Ces sanctions
ne sont toutefois encourues qu'au moment de la signature de l'acte authentique. Or, pour éclairer le consentement de l'acquéreur, il est important pour lui de
disposer de l'intégralité du dossier de diagnostic technique lors de la signature de la promesse de vente qui engage les parties définitivement. Disposer de
cette information à cet instant précis est d'autant plus important que l'acquéreur dispose d'un délai de 7 jours pour se rétracter après la signature du contrat.
L'obligation légale d'annexer le dossier à la promesse de vente n'étant pas sanctionnée en soi, il appartient, le cas échéant, à l'acquéreur de recourir, dans la
pratique, aux conditions suspensives d'obtention des différents certificats : voir n° 119 et voir les études «Promesse synallagmatique de vente Compromis» et «Réflexion-rétractation».
Bibliographie :
G. Durand-Pasquier, De l'incidence des obligations d'informations légales du vendeur sur le contrat de vente d'immeuble, JCP N 2008, n° 16, p. 17. C. Corgas-Bernard, Délivrance tardive du dossier de diagnostic technique : L'absence de sanction ou presque, JCP N 2008, n° 18, p. 15.
Chapitre 2 Professionnels compétents pour établir le dossier de diagnostic technique
17
Exigences professionnelles à respecter depuis le 1er novembre 2007 par les opérateurs réalisant les diagnostics
L'encadrement de l'activité de diagnostic immobilier se révèle indispensable pour fiabiliser les prestations des opérateurs et offrir aux vendeurs,
intermédiaires et acquéreurs de meilleures garanties, notamment en matière d'assurance. C'est pour cette raison que, dans le cadre de la mise en place du
dossier de diagnostic technique de l'immeuble, le gouvernement a souhaité que les diagnostics soient effectués par des personnes présentant des niveaux
d'exigence professionnelle, adaptés à chaque type de constat ou d'état, et disposant d'une organisation et de moyens appropriés.
exceptionnellement, le DPE affiché à l'intention du public de certains ERP peut être réalisé par un agent de la collectivité publique : voir n°
256.
Les opérateurs doivent donc :
- faire certifier leurs compétences : voir nos 23 et s. ;
- souscrire une assurance couvrant leur responsabilité professionnelle : voir n° 33 ;
- faire preuve d'impartialité et d'indépendance : voir n° 35.
CCH, art. L. 271-6
Fixées par les articles R. 271-1 à R. 271-4 du CCH, ces exigences professionnelles n'entreront toutefois en vigueur qu'à compter du 1er novembre 2007 (
D. n° 2006-1114, 5 sept. 2006, art. 6).
Sur les décisions déjà rendues en matière de responsabilité des diagnostiqueurs : voir nos 89 et 216.
18
Recours à une personne physique ou une personne morale
Le professionnel auquel recourt le vendeur pour faire établir les différents
diagnostics immobiliers peut être soit une personne physique dont les compétences ont été certifiées, soit une personne morale employant des salariés qui
disposent des compétences certifiées dans les mêmes conditions ( CCH, art. R. 271-1).
Les opérateurs ne sont pas amenés à établir tous les diagnostics figurant dans le dossier de diagnostic technique. En effet, le rapport de visite établi à
l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif est élaboré par la commune : voir n° 305.
19
Organisation des professionnels du diagnostic immobilier - Convention collective
1° Déontologie de la profession
Certaines organisations professionnelles regroupant des opérateurs de diagnostic, comme la Fédération interprofessionnelle du diagnostic immobilier (FIDI)
ou la Fédération nationale des experts de la construction et de l'immobilier (FNECI), ont pour mission de faire respecter l'indépendance, l'intégrité et la
compétence technique des opérateurs pour garantir la qualité du diagnostic. A cette fin, elles ont publié, sur leur site internet, des règles de déontologie
applicables aux différents acteurs intervenant en la matière.
Par ailleurs, certaines professions (notaires, géomètres-experts) et organismes privés (Institut technologique FCBA, Association française de normalisation :
AFNOR) ont tenté de mettre en place des certifications des diagnostics réalisés par les professionnels.
visant toute expertise en général, la norme NF X 50-110 fixe les prescriptions générales de compétence requises pour réaliser une
expertise conforme aux exigences du client et aux règles légales et réglementaires applicables. Cette norme est disponible auprès de
l'AFNOR (11, avenue Francis-de-Pressensé, 93571 Saint-Denis La Plaine Cedex ; site Internet : http://www.afnor.fr).
2° Mise en place d'une convention collective
La FNECI, la Fédération des indépendants experts et bureaux de contrôle ascenseurs (FIEBCA) et différentes organisations syndicales de salariés ont
signé, les 9 septembre 2009, 12 novembre 2009 (régimes de prévoyance, de maladie, d'accident, de décès et de suspension du contrat de travail) et
10 mars 2010 des accords professionnels en vue de l'élaboration de la convention collective nationale (CCN) du diagnostic technique du bâti. Selon ces
accords, la convention collective devrait s'adresser aux opérateurs qui sont amenés, directement en tant qu'employeur ou indirectement en tant que
prestataire en lien avec des professionnels indépendants du diagnostic :
- d'une part, conformément à l'article L. 271-6 du CCH, à réaliser les diagnostics obligatoires figurant dans le dossier de diagnostic technique de
l'immeuble vendu ;
- d'autre part, à élaborer d'autres diagnostics au titre d'activités habituelles mais non exclusives, comme le mesurage de la loi Carrez, le diagnostic de
décence d'un logement, le dépistage du radon ou des légionelles, l'état descriptif de division d'un immeuble mis en copropriété, le contrôle de la
sécurité des piscines ou l'évaluation des risques de santé et de sécurité des travailleurs.
les structures réalisant les diagnostics et les expertises techniques dans le cadre du contrôle périodique des ascenseurs prévu par l'article
L. 125-2-3 du CCH seront également soumises à cette convention collective.
La CCN a vocation à englober l'ensemble des activités de diagnostic puisque tous les futurs constats, états, diagnostics, études, non prévus par l'article
L. 271-6 ou l'article L. 125-2-3 du CCH, mais qui pourront relever d'une pratique habituelle des diagnostiqueurs techniques devront faire l'objet d'un avenant
pour être inclus dans la liste des activités de diagnostics immobiliers relevant du champ d'application de la convention.
Tous les salariés de ces entreprises et sociétés en bénéficieront, qu'ils exercent leur activité en France métropolitaine ou en outre-mer, sous réserve pour
ces derniers territoires des adaptations qui ont été convenues entre les entreprises concernées et les organisations représentatives des salariés et à
l'exception du barème des rémunérations minimales annuelles (non encore négocié).
CCN Diagnostic technique du bâti, accord du 10 mars 2010, non étendu Avis 9 févr. 2011, NOR : ETST1103546V : JO, 9 févr.
NOR : MTST1021841V : JO, 22 août Avis 17 nov. 2009, NOR : MTST0926682V : JO, 17 nov.
20
Avis 22 août 2010,
Caractère commercial de l'activité de diagnostic immobilier
L'activité de diagnostic immobilier exercée de façon habituelle et dans un
but lucratif entre dans la catégorie des fournitures de services. Elle est, à ce titre, réputée acte de commerce ( C. com., art. L. 110-1, 6°). Les litiges
résultant de l'exercice de cette activité peuvent donc relever de la compétence du tribunal de commerce désigné conventionnellement par les parties.
L'affaire dans laquelle la chambre commerciale de la Cour de cassation a été amenée à se prononcer oppose une société de diagnostic à un professionnel
qui, aux termes d'une convention, est autorisé à exploiter le savoir-faire et les méthodes de la société en matière de diagnostic immobilier, à charge pour lui
de verser des redevances. N'étant plus payée, la société décide, conformément à la clause attributive de compétence prévue au contrat, d'assigner l'expert
devant le tribunal de commerce de Toulouse. Celui-ci soulève alors l'incompétence de la juridiction consulaire. Selon lui, son activité consiste à émettre une
opinion sur l'état ou la consistance d'un immeuble, et ne comporte ni gestion d'affaires d'autrui, ni fourniture de matériel quelconque, ni mise à disposition
temporaire de main-d'oeuvre. A ce titre, elle doit être considérée comme une activité civile dont le contentieux lié à son exercice est examiné par le TGI
territorialement compétent, en l'espèce celui de Bourges. En effet, n'ayant pas la qualité de commerçant, il estime qu'en vertu de l'article 48 du nouveau
code de procédure civile, la société ne peut pas lui opposer la clause d'attribution de compétence, celle-ci devant être réputée non écrite.
Cette argumentation n'est toutefois pas retenue par les juges. Selon eux, l'activité d'expert immobilier (englobant, avec la réalisation des diagnostics, toutes
les opérations participant à la pérennité, l'optimisation et la transmission du patrimoine) n'est pas purement intellectuelle et revêt un caractère commercial dès
lors qu'elle est exercée à titre habituel et lucratif. Par conséquent, ayant été contractée par des personnes agissant en qualité de commerçant, la clause
lors qu'elle est exercée à titre habituel et lucratif. Par conséquent, ayant été contractée par des personnes agissant en qualité de commerçant, la clause
désignant le tribunal de commerce compétent pour connaître des litiges est opposable à l'expert.
Cass. com., 5 déc. 2006, n° 04-20.039, n° 1372 F - P + B : Bull. civ. IV, n° 236 ; Petites affiches, 13 juill. 2007, p. 13, note P. Schultz
L'administration fiscale a pris acte de la décision de la chambre commerciale de la Cour de cassation. Les revenus issus de cette activité entrent, par
conséquent, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux en vertu de l'article 34 du CGI ( BOI-BIC-CHAMP-60-50, 720).
21
Rémunération du diagnostiqueur
22
Surveillance par la DGCCRF de l'activité de diagnostiqueur
La prestation du diagnostiqueur n'est pas liée à la conclusion du contrat de vente puisque les diagnostics
doivent être établis en amont de celle-ci. Quelle que soit l'issue de l'opération, le professionnel doit être rémunéré pour les prestations qu'il a effectuées. S'il
éprouve des difficultés pour percevoir sa rémunération, il doit alors engager une action judiciaire à l'encontre de son client ( Rép. min. n° 96641 : JOAN
Q, 8 nov. 2011, p. 11845).
A l'instar des agents immobiliers, la direction générale de la concurrence,
de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) peut surveiller l'activité des diagnostiqueurs immobiliers. Cette mesure, figurant dans la loi
relative à la consommation du 17 mars 2014, permet aux agents de la DGCCRF de contrôler que ces professionnels respectent bien les exigences de
certification, d'assurance, d'impartialité et d'indépendance auxquelles ils sont soumis.
Ces agents sont autorisés à accéder à tous les locaux et saisir tous les documents nécessaires à leur enquête. Ils peuvent également enjoindre aux
professionnels de cesser tout agissement illicite ou de supprimer toute clause illicite, sous peine d'une amende administrative qui peut varier de 1 500 € à
15 000 € selon la gravité de la sanction pénale encourue par le diagnostiqueur méconnaissant la réglementation. Cette amende administrative se cumule, le
cas échéant, avec l'amende pénale infligée à raison des mêmes faits à l'auteur du manquement, sans toutefois dépasser le maximum légal le plus élevé.
C. consom., art. L. 141-1, III, 10°, et VII à X mod. par L. n° 2014-344, 17 mars 2014, art. 76, I, 3°, c et 5° : JO, 18 mars
par L. n° 2014-344, 17 mars 2014, art. 113
C. consom., art. L. 141-1-2, créé
Section 1 : Certification des compétences des opérateurs
23
Obligation pour le diagnostiqueur de faire certifier ses compétences
L'entrée en vigueur des règles de certification des
diagnostiqueurs a été fixée au 1er novembre 2007 et subordonnée à la parution d'arrêtés interministériels. Cette nouvelle procédure vise tous les
professionnels appelés à effectuer un diagnostic immobilier, même lorsqu'ils interviennent en dehors d'une opération de vente (ex. : établissement d'un
dossier technique amiante, d'un constat de risque d'exposition au plomb précédant tous travaux réalisés sur les parties communes de certains immeubles
d'habitation, etc.). Aussi, depuis le 1er novembre 2007, les dispositions relatives aux professionnels réalisant un diagnostic immobilier ne font plus référence
au « contrôleur technique ou technicien de la construction » mais à la personne répondant aux qualités requises par l'article L. 271-6 du CCH.
Comme le précise l'article R. 271-1 du CCH, il est recouru soit à une personne physique dont les compétences ont été certifiées par un organisme accrédité
dans le domaine de la construction, soit à une personne morale employant des salariés ou constituée de personnes physiques qui disposent des
compétences certifiées dans les mêmes conditions. Par conséquent, les sociétés, personnes morales, qui emploient des diagnostiqueurs ne peuvent pas
être certifiées.
Même si elle peut paraître complexe dans sa mise en oeuvre, la procédure de certification des compétences s'adresse à tous les candidats sans exigence
de prérequis. L'expérience professionnelle est certes un atout pour obtenir la certification mais elle ne saurait, en aucun cas, dispenser l'opérateur de la
procédure. En effet, le dispositif a pour objectif de corriger certains dysfonctionnements apparus dans la pratique professionnelle et dénoncés
régulièrement par les pouvoirs publics (v. n° 35). Le professionnel qui exerce déjà cette activité doit donc faire certifier ses compétences tous les 5 ans,
comme le prévoient les textes réglementaires, sans qu'il puisse s'y soustraire ( Rép. min. n° 253 : JOAN Q, 13 nov. 2007, p. 7106).
Sous-section 1 : Organisme certificateur
24
Organisme certificateur accrédité
Le professionnel chargé de réaliser les différents diagnostics immobiliers doit faire certifier ses
compétences par un organisme accrédité dans le domaine de la construction.
L'organisme certificateur est accrédité, conformément à la norme NF EN ISO/CEI 17024, par un organisme signataire de l'accord européen multilatéral pris
dans le cadre de la coordination européenne des organismes d'accréditation. L'accréditation est accordée en considération de l'organisation interne de
l'organisme en cause, des exigences requises des personnes chargées des missions d'examinateur et de sa capacité à assurer la surveillance des
organismes certifiés.
CCH, art. R. 271-1, al. 3
25
Exigence d'impartialité de l'organisme certificateur
L'organisme délivrant des certifications de compétences n'est autorisé, en aucun
cas, à établir les documents figurant dans le dossier de diagnostic technique, sous peine d'encourir une contravention de 5e classe, soit une amende de
1 500 € ( CCH, art. R. 271-1, al. 3 in fine et R. 271-4, b, mod. par D. n° 2010-1200, 11 oct. 2010, art. 1er et 3 : JO, 13 oct.).
La récidive est punie conformément aux dispositions des articles 132-11 et 132-15 du code pénal.
Sous-section 2 : Procédure de certification des compétences
26
Procédure de vérification des compétences à réaliser chaque type de diagnostic, renforcée depuis 2012
La certification
des compétences du diagnostiqueur se fonde sur ses connaissances techniques dans le domaine du bâtiment et son aptitude à établir les documents
composant le dossier de diagnostic technique ( CCH, art. R. 271-1, al. 2).
Des arrêtés interministériels ont fixé, dans un premier temps, les modalités de la certification des compétences pour chaque diagnostic réalisé sur le
bâtiment. Mais, à la fin de l'année 2011, les pouvoirs publics ont renforcé ces procédures pour les professionnels intervenant dans les domaines du plomb,
des termites, du gaz, de l'électricité et de la performance énergétique. Le dernier arrêté relatif à l'amiante devrait paraître prochainement.
Hormis le texte intéressant les « diagnostiqueurs gaz » entré en vigueur le 1er juillet 2012, les nouvelles procédures s'appliquent depuis le 1er février 2012.
Des dispositions transitoires ont toutefois été prévues pour les certifications en cours de validité.
Parmi les nouveautés, il faut signaler :
- l'interdiction pour l'opérateur d'être titulaire de plusieurs certifications pour la réalisation de chaque diagnostic : voir n° 27 ;
- l'obligation, pour les titulaires d'une licence professionnelle « bâtiment et construction, spécialité diagnostics techniques de l'immobilier », de passer
l'examen théorique, ce dont ils sont exemptés jusqu'à présent (v. n° 28) ;
- un renforcement du processus de surveillance des professionnels (v. n° 29) ;
- la nécessité de faire recertifier ses compétences avant la date de fin de validité de la certification en cours (v. n° 30) ;
- la mise en place d'une procédure de transfert de certification (v. n° 31) ;
- l'instauration de mentions pour les diagnostiqueurs intervenant dans le domaine du plomb et dans celui de la performance énergétique : voir nos 143
et 256.
Que ce soit dans le cadre des anciennes procédures ou dans celui des nouvelles, les grandes phases de la procédure sont quasiment identiques pour tous
les diagnostics.
Le tableau ci-dessous précise les textes de référence de l'ancienne et de la nouvelle procédure de certification pour chacun des diagnostics.
Domaine
d'intervention de
l'opérateur
Texte fixant la procédure de certification des compétences
Amiante
Entrée en vigueur de la nouvelle
procédure de certification des
compétences
Texte renforçant la procédure, à paraître
Arr. 21 nov. 2006, NOR : SOCU0611884A : JO, 5 déc.
1er juillet 2012
Gaz
Arr. 6 avr. 2007, NOR : SOCU0751182A, mod. par arr. 15 déc. 2011, NOR :
DEVL1130783A : JO, 21 déc.
1er février 2012
Électricité
Arr. 8 juill. 2008, NOR : DEVU0811952A, mod. par arr. 2 déc. 2011, NOR :
DEVL1130779A : JO, 21 déc.
1er février 2012
Performance
énergétique du
bâtiment (1)
Arr. 16 oct. 2006, NOR : SOCU0611888A, mod. par arr. 13 déc. 2011, NOR :
DEVL1130801A : JO, 24 déc.
1er février 2012
Plomb
Arr. 21 nov. 2006, NOR : SOCU0611885A, mod. par arr. 7 déc. 2011, NOR :
DEVL1128741A : JO, 22 déc.
1er février 2012
Termites
Arr. 30 oct. 2006, NOR : SOCU0611887A, mod. par arr. 7 déc. 2011, NOR :
DEVL1130786A : JO, 18 déc. et par arr. 14 févr. 2012, NOR : DEVL1202050A : JO,
23 févr.
(1) Les certifications délivrées avant le 30 mars 2008 et en cours de validité restent valables jusqu'au 30 mars 2013 afin de permettre aux organismes de
prendre en compte les nouvelles modalités de réalisation du DPE mises en place par un arrêté du 8 février 2012. Après cette date, la recertification
intégrant le dispositif 2012 du DPE est nécessaire Arr. 8 févr. 2012, NOR : DEVL1202653A, art. 3.
27
Interdiction d'être titulaire de plusieurs certifications dans chaque domaine
28
Vérification des connaissances théoriques et pratiques de l'opérateur
Dans le cadre de la réforme des procédures de
certification des compétences (v. n° 26), les pouvoirs publics ont décidé d'interdire pour l'opérateur d'être titulaire de plusieurs certifications dans chaque
domaine de diagnostic. Ils souhaitent ainsi éviter qu'un professionnel certifié par des organismes différents puisse continuer à exercer son activité alors qu'il
a été radié par l'un d'entre eux. Le diagnostiqueur doit donc déclarer sur l'honneur que la certification (ou recertification) qu'il demande est la seule. Le nonrespect de cette règle est sanctionné par le retrait de toutes les certifications.
La certification consiste à vérifier au travers d'un examen
théorique et d'un examen pratique que les candidats disposent, pour chacun des diagnostics, des connaissances requises pour élaborer les documents.
une certification spécifique est mise en place pour les professionnels chargés d'établir un état relatif à la présence de termites dans les
DOM (
Arr. 30 oct. 2006, NOR : SOCU0611887A, art. 3, al. 2).
Dans le cadre des anciennes procédures de certification, les candidats pouvaient être dispensés de l'examen théorique si leurs compétences avaient été
validées par une licence professionnelle « bâtiment et construction - spécialité diagnostics techniques de l'immobilier et pathologies du bâtiment ». Cette
dispense a disparu dans les nouvelles procédures qui sont applicables depuis le 1er février 2012 ou le 1er juillet 2012 (v. n° 26).
29
Surveillance de la qualité des diagnostics et du maintien des connaissances professionnelles
Prenant acte des reproches
fréquents faits sur la qualité des différents diagnostics réalisés par les opérateurs, les pouvoirs publics ont donné les moyens aux organismes de
certification de multiplier les contrôles sur ces documents.
Dans le cadre des nouvelles procédures de certification (v. n° 26), les organismes procèdent au moins à un contrôle de la personne qu'ils ont certifiée dès
la 1re année du cycle de certification (sauf s'il s'agit d'une recertification). Les autres opérations de surveillance sont réalisées entre le début de la 2e année
et la fin de la 4e année de ce cycle et de chaque cycle après recertification. La vérification de l'activité se fait sur 5 rapports au minimum établis sur les
12 derniers mois (ou 4 rapports pour la première inspection).
La surveillance consiste pour l'organisme de certification à vérifier que la personne certifiée :
- se tient à jour des évolutions techniques, législative et réglementaire dans le domaine concerné ;
- exerce réellement l'activité pour laquelle elle a obtenu la certification.
Pour cela, il y a lieu de vérifier la conformité aux dispositions réglementaires, normatives ou bonnes pratiques professionnelles en vigueur de plusieurs
documents établis par la personne certifiée.
A l'exception des « diagnostics amiante » (jusqu'à présent), ces organismes peuvent, par ailleurs, demander aux diagnostiqueurs qu'ils ont certifié la liste de
tous leurs rapports élaborés depuis le 1er janvier 2010 (1er janvier 2012 pour les diagnostics réalisés dans le domaine du plomb). Pour permettre un examen
exhaustif de toutes les situations juridiques dans lesquelles un diagnostic est rendu obligatoire, les professionnels doivent indiquer à quelle mission se
rattache l'examen de l'immeuble ou de l'installation et les conclusions de chaque rapport.
30
Compétences certifiées pour 5 ans
La certification est délivrée pour 5 ans. A l'issue des 5 ans, les opérateurs doivent faire recertifier leurs
compétences selon la même procédure. Toutefois, dans le cadre des nouvelles procédures de certification (v. n° 26), le professionnel doit faire recertifier
ses compétences avant la date de fin de validité de la certification en cours. L'organisme peut néanmoins accorder un délai supplémentaire n'excédant pas
un an en cas de force majeure.
A l'issue des 5 ans, les opérateurs doivent faire recertifier leurs compétences selon la même procédure.
sauf cas de force majeure, la cessation d'activité dans le secteur concerné est un critère de retrait de la certification dans ledit secteur.
31
Transfert de certification à un autre organisme accrédité
32
Liste des opérateurs certifiés
Dans le cadre des nouvelles procédures de certification (v. n° 26), les
pouvoirs publics ont mis en place une procédure de transfert de certification, pour la durée de validité restant à courir, auprès d'un autre organisme
accrédité qui est dénommé « organisme d'accueil », à condition que la certification ne soit pas suspendue et qu'une procédure de recertification ne soit pas
en cours.
La liste des opérateurs dont les compétences ont été certifiées est tenue à la disposition du public par chaque
organisme certificateur.
Toutefois, ces listes étant établies diagnostic par diagnostic, il est difficile pour le consommateur de trouver les coordonnées d'un professionnel susceptible
Toutefois, ces listes étant établies diagnostic par diagnostic, il est difficile pour le consommateur de trouver les coordonnées d'un professionnel susceptible
de réaliser plusieurs diagnostics immobiliers. Aussi, s'inspirant des recommandations du Conseil national de la consommation (CNC) du 27 mars 2007 (v. n°
35), le ministère du logement a réfléchi à la mise en place d'un dispositif sécurisé permettant de publier et d'actualiser en temps réel, région par région, une
liste unique des diagnostiqueurs certifiés. Nécessitant l'accord de tous les organismes certificateurs, cette base de données destinée à l'information du
grand public devait, en principe, être opérationnelle dans le courant de l'année 2009 ( Rép. min. n° 16049 : JOAN Q, 23 déc. 2008, p. 11182).
Cet annuaire des diagnostiqueurs immobiliers est, depuis la fin de l'année 2010, disponible sur le site du ministère du logement à l'adresse suivante :
http://diagnostiqueurs.application.developpement-durable.gouv.fr
Section 2 : Assurance professionnelle des opérateurs
33
Obligation de souscrire une assurance
34
Montant des garanties
Les opérateurs sont obligés de souscrire une assurance destinée à couvrir la responsabilité
professionnelle engagée en raison des documents qu'ils élaborent ( CCH, art. L. 271-6, al. 2).
Pour couvrir sa responsabilité professionnelle, l'opérateur doit souscrire une assurance dont le montant de la garantie ne
peut être inférieur à 300 000 € par sinistre et 500 000 € par année d'assurance ( CCH, art. R. 271-2).
Section 3 : Impartialité et indépendance des opérateurs
35
Obligation d'impartialité et d'indépendance
Les opérateurs doivent n'avoir aucun lien ni avec le propriétaire ou son mandataire, ni avec
une entreprise amenée à réaliser des travaux sur les bâtiments pour lesquels ils établissent un diagnostic ( CCH, art. L. 271-6, al. 3).
S'appuyant sur une enquête menée au second semestre 2006 par la direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des
fraudes (DGCCRF) et révélant de nombreuses anomalies dans les prestations proposées par les diagnostiqueurs, le Conseil national de la consommation
(CNC) a créé un groupe de travail afin de clarifier les règles de compétence, d'impartialité et d'indépendance de ces professionnels. Les membres de ce
groupe recommandent aux pouvoirs publics d'encadrer de façon drastique l'activité des opérateurs afin de renforcer l'information précontractuelle des
consommateurs et d'éviter les pratiques frauduleuses. Ils préconisent de mettre en place plus particulièrement :
- une carte professionnelle mentionnant les références de l'assurance de responsabilité civile professionnelle, des certifications obtenues en matière
de diagnostic, de l'employeur et de la qualification professionnelle ;
- une liste des diagnostiqueurs certifiés, actualisée en temps réel et accessible au public (v. n° 32).
Communiqué CNC, 27 mars 2007
36
Rapp. CNC sur la vérification des compétences en matière de diagnostic immobilier, 27 mars 2007
Interdiction du commissionnement
Au titre de leur obligation d'indépendance et d'impartialité, les opérateurs ne doivent avoir aucun lien avec
le propriétaire ou son mandataire, ni avec les entreprises amenées à réaliser les travaux sur le bâtiment diagnostiqué (v. n° 35). C'est la raison pour laquelle
les pouvoirs publics ont interdit la pratique du commissionnement par le décret n° 2010-1200 du 11 octobre 2010.
Entré en vigueur immédiatement, soit le 14 octobre 2010, ce texte prévoit que l'opérateur (ou son employeur) ne peut accorder, directement ou indirectement,
à un agent immobilier (personne visée à l'article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970) intervenant comme intermédiaire dans la vente ou la location d'un bien,
aucun avantage, ni rétribution, sous quelque forme que ce soit. Si tel est le cas, le diagnostiqueur contrevient à son obligation d'indépendance et d'impartialité
imposée par l'article L. 271-6 du CCH et encourt, à ce titre, une amende de 1 500 € (v. n° 39). De la même manière, ce professionnel ne peut recevoir
aucune rémunération de la part d'une entreprise pouvant réaliser des travaux en relation avec les diagnostics qu'il établit ( CCH, art. R. 271-3, al. 3 et 4,
mod. par D. n° 2010-1200, 11 oct. 2010, art. 2 : JO, 13 oct.).
alors même que la pratique du commissionnement est interdite, les pouvoirs publics se penchent actuellement sur la question de savoir si
des liens capitalistiques, directs ou indirects, pouvant exister entre une agence immobilière et une entreprise de diagnostic (ex. :
développement de filiales ou signature de conventions entre les deux parties) ne soulèveraient pas des difficultés au regard de
l'indépendance et de l'impartialité des opérateurs (
Rép. min. n° 68861 : JOAN Q, 24 févr. 2015, p. 1370).
Les juges se sont également prononcés sur ce point en condamnant la pratique du commissionnement. Même s'ils ne remettent pas en cause la licéité de la
pratique du commissionnement en matière commerciale, ils estiment en revanche que de tels agissements sont de nature à porter atteinte à l'objectivité de
l'opérateur qui tente d'échapper aux effets modérateurs de la libre concurrence. En effet, ce dernier peut être incité à minimiser ou taire un diagnostic
défavorable afin d'éviter que l'acheteur potentiel soit dissuadé d'acquérir le bien et, par voie de conséquence, que le prescripteur du diagnostic manque son
affaire. Le diagnostiqueur pourrait se mettre alors en position de dépendance économique vis-à-vis de son donneur d'ordres, incompatible avec l'exigence
légale d'indépendance et d'impartialité ( TGI Angers, 22 mars 2010, n° 08/01575 CA Angers, 17 mai 2011, n° 10/01124).
Bibliographie :
A.-L. Soulé, C. Demay, Commissionnement hors la loi ! Dimag 2010, n° 38, p. 9.
Section 4 : Justification du respect des exigences professionnelles
37
Remise par l'opérateur d'une attestation sur ses qualités professionnelles
38
Mention de la certification des compétences dans les différents diagnostics
39
Sanction pénale encourue par le professionnel non-compétent
Afin de permettre à toute personne de vérifier que le
professionnel auquel il fait appel répond aux exigences requises pour réaliser les différents diagnostics, ce dernier doit lui remettre une attestation sur
l'honneur que ses compétences ont été certifiées et qu'il dispose des personnels et moyens nécessaires pour remplir sa mission ( CCH, art. R. 271-3,
al. 1er, mod. par D. n° 2010-1200, 11 oct. 2010, art. 2 : JO, 13 oct.).
Pour justifier de son aptitude à réaliser sa mission,
l'opérateur doit non seulement remettre une attestation de compétence (v. n° 37) mais également mentionner dans chaque diagnostic qu'il établit le fait que
ses compétences, pour chaque type de repérage, ont été certifiées par un organisme certificateur nommément désigné ( CCH, art. R. 271-3, al. 2, mod.
par D. n° 2010-1200, 11 oct. 2010, art. 2 : JO, 13 oct.).
La personne qui établit un diagnostic technique alors qu'elle ne
respecte pas les conditions requises de compétence, d'assurance, d'impartialité et d'indépendance, est punie d'une contravention de 5e classe, soit une
amende de 1 500 € ( CCH, art. R. 271-4, a, mod. par D. n° 2010-1200, 11 oct. 2010, art. 3, I : JO, 13 oct.). La sanction pénale ne s'appliquera toutefois pas
au seul diagnostiqueur en infraction mais également à toute personne faisant appel à un professionnel non compétent (vendeur, intermédiaire) (v. n° 40).
40
Sanction pénale encourue en cas de recours à un professionnel non compétent
L'opérateur qui réalise un diagnostic alors qu'il
ne satisfait pas aux exigences professionnelles n'est pas le seul à être sanctionné pénalement (v. n° 39). Toute personne qui fait appel à lui (vendeur ou
intermédiaire) encourt également l'amende de 1 500 € ( CCH, art. R. 271-4, c, mod. par D. n° 2010-1200, 11 oct. 2010, art. 3, III : JO, 13 oct.).
avant la modification opérée par le décret du 11 octobre 2010, seul le vendeur encourait la sanction de l'article R. 271-4 du CCH.
Section 5 : Responsabilité de l'opérateur dans l'exercice de sa mission
Sous-section 1 : Étendue de la responsabilité
41
Responsabilité de l'opérateur en cas d'erreur dans le diagnostic
En matière de diagnostic immobilier, l'opérateur peut engager sa
responsabilité professionnelle lorsque l'acquéreur découvre postérieurement un vice affectant l'immeuble vendu, non décelé au moment du repérage. Celleci est, en effet, retenue dès lors qu'il s'avère que l'expert s'est limité au strict cadre de sa mission alors que le vice aurait pu être révélé par une recherche
plus approfondie de sa part.
Sur la possibilité de mettre en cause la responsabilité du diagnostiqueur ayant établi un DPE erroné : voir n° 258.
42
Obligation de conseil du diagnostiqueur
Le professionnel en charge d'une mission légale ou réglementaire de diagnostic est tenu d'une
obligation de conseil et doit s'enquérir, par lui-même, des caractéristiques complètes de l'immeuble pour accomplir sa mission.
1° Responsabilité engagée en cas de manquement à l'obligation de conseil
La responsabilité délictuelle de l'opérateur, sur le fondement de l'article 1383 du code civil, est incontestablement engagée envers les acquéreurs au titre
du manquement à son obligation de renseignement lorsque l'opérateur a joint à l'acte authentique de vente un état parasitaire contradictoire à celui qu'il avait
établi un mois auparavant. En l'espèce, le premier diagnostic signalait « des dégradations de termites et la présence d'insectes vivants » alors que celui établi
un mois après mentionnait « des dégradations de termites mais pas d'insectes vivants observés ». Selon les juges, même si l'état parasitaire, annexé à l'acte
authentique de vente, a été élaboré conformément aux prescriptions réglementaires (réalisation d'un état des lieux au moment de l'accomplissement de sa
mission), l'opérateur a entretenu dans l'esprit des acquéreurs profanes la croyance que le bâtiment vendu était exempt de termites. Or, au titre de son
obligation de conseil, il aurait dû leur faire part de ses premières observations, d'autant plus que le deuxième document précisait bien « qu'il annulait et
remplaçait le précédent état parasitaire ». Par ailleurs, en sa qualité de spécialiste avisé, il ne pouvait ignorer le fait qu'en l'espace d'un mois, les termites ne
pouvaient pas disparaître sans la mise en oeuvre d'un traitement curatif sur l'immeuble ( CA Bordeaux, 1re ch., sect. B, 30 avr. 2007, n° 05/03135).
2° Découverte d'autres insectes xylophages dans ou hors cadre de l'état parasitaire
Les professionnels qui procèdent à la recherche de termites peuvent, à l'occasion de leur investigation, découvrir la présence d'autres insectes xylophages
ou champignons se révélant dangereux pour la construction. Pour autant, ont-ils l'obligation de mentionner cette présence dans l'état du bâtiment relatif à la
présence de termites ? Au titre de leur obligation de conseil, on peut se demander s'ils ne doivent pas communiquer cette information au propriétaire. Le
modèle d'état parasitaire proposé par l'arrêté du 29 mars 2007 (v. n° 207) présente, à ce titre, une rubrique « Constatations diverses ». Sur ce point, la cour
d'appel de Rennes encadre strictement l'information communiquée aux acquéreurs par l'intermédiaire de cette rubrique. Selon elle, le diagnostiqueur ne doit
pas se contenter de remplir cette case mais doit attirer l'attention des acheteurs profanes en la matière, par tout procédé (ex. : calligraphie différente) sur le
risque sérieux que peut présenter l'existence d'insectes xylophages ( CA Rennes, 4e ch., 20 mars 2008, n° 06/04251). De toute façon, la communication
de ces informations complémentaires à l'acquéreur, à travers la lecture de l'état parasitaire, est source de difficultés pour l'exécution de la vente. Si
l'acquéreur n'a pas pris la précaution d'étendre la condition suspensive de la production d'un état parasitaire négatif aux autres insectes (notamment ceux
visés par la norme NF EN 335-1 intitulée « Durabilité du bois et des matériaux dérivés du bois - Définition des classes d'emploi »), il se verra logiquement
opposer la clause d'exonération de la garantie des vices cachés pour ces autres parasites, sans pouvoir faire jouer la condition suspensive en cas
d'absence de termites (sauf à pouvoir renégocier le prix à l'amiable avec le vendeur avant la signature de l'acte authentique).
Les experts sont liés avec le seul propriétaire vendeur à qui il appartient de répercuter l'information, à moins qu'ils aient été missionnés par l'acquéreur luimême. Il leur est donc conseillé de n'agir qu'après avoir été missionnés par un bon de commande qui informera le vendeur de la possible révélation d'autres
insectes. Une clause mentionnera alors que le vendeur fera ou non son affaire personnelle de la révélation de cette information et attirera son attention sur
le fait que la production de l'état parasitaire en annexe de l'acte authentique aura pour effet de porter à la connaissance de l'acquéreur cette information. On
peut donc s'interroger sur l'utilité d'insérer une condition suspensive de la production d'un état négatif de la présence de tous insectes et champignons visés
par la norme NF EN 335-1.
De leur côté, les juges adoptent des solutions différentes selon les zones géographiques touchées par la prolifération des autres insectes xylophages ou
champignons. Ainsi, s'agissant de la mérule, présente notoirement en Bretagne, la cour d'appel de Rennes n'hésite pas à condamner, pour manquement à
son devoir de conseil, le diagnostiqueur qui ne pousse pas plus en avant ses investigations, comme la recherche des risques d'humidité propice aux
champignons ( CA Rennes, 4e ch., 15 juin 2006, n° 05/638 : Bull. inf. C. cass., 15 nov. 2007, n° 2240 CA Rennes, 4e ch., 18 mai 2006, n° 05/01699).
En revanche, la cour d'appel de Caen limite la mission de l'opérateur à la simple découverte de mérules par un examen visuel des parties accessibles (
CA Caen, 1re ch., sect. civ., 31 oct. 2006, n° 06/02037 : Bull. inf. C. cass., 15 nov. 2007, n° 2240). Cependant, la jurisprudence relative à la mérule pourrait
changer à la suite de l'instauration, par la loi ALUR du 24 mars 2014, de l'information sur la présence de risque de mérule dans le dossier de diagnostic
technique. Ce document doit être fourni dès lors que le bâtiment vendu est situé dans une zone délimitée par arrêté préfectoral où des foyers de mérule ont
été identifiés ( CCH, art. L. 271-4, I, 9°, mod. par L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 76, II : JO, 26 mars) : voir n° 225.
En tout état de cause, le diagnostiqueur est condamnable pour ne pas avoir mentionné, dans l'état parasitaire, les désordres affectant la structure d'une
charpente ou tout autre élément de bois qu'il était à même de constater sans investigations approfondies en sa qualité de professionnel, alors qu'il s'est
engagé dans son rapport de visite à signaler « l'état défectueux, la présence ou l'absence des insectes, voire des champignons » ainsi que « les désordres
de structures de gros oeuvre s'ils affectent de manière apparente les bois de gros oeuvre » ( CA Bordeaux, 1re ch. civ., sect. A, 12 sept. 2011, n°
08/05673 CA Rouen, 1re ch. civ., 3 oct. 2012, n° 11/02981). La cour d'appel de Rouen va encore plus loin en considérant que, même s'il n'est pas
missionné pour établir un état parasitaire, l'immeuble étant situé hors zone contaminée, le professionnel chargé de rédiger une fiche de normes de surface et
d'habitabilité doit toutefois être vigilant sur les risques parasitaires qui pourraient résulter du pourrissement parfaitement visible d'une partie des bois du bâti
et en informer de ce fait les parties ( CA Rouen, 1re ch., sect. civ., 5 oct. 2011, n° 10/03798).
Dès lors que le diagnostiqueur a mentionné dans l'état parasitaire la présence d'agents de dégradation biologique du bois, avec les termes génériques de
champignons lignivores et de coniophores des caves, et que l'acquéreur reconnaît avoir pu visiter le bien vendu et constater cette dégradation du bois, les
juges peuvent en déduire que celui-ci a eu connaissance au jour de la vente de la présence de champignons pouvant altérer la structure de l'immeuble. Il ne
peut ainsi pas se prévaloir de la garantie des vices cachés au titre de la présence de mérule, en l'absence de caractère caché des désordres ( Cass. 3e
civ., 17 févr. 2015, n° 13-26.752).
Voir aussi l'étude «Vices cachés».
43
Obligation de moyens dans la réalisation du diagnostic
La Cour de cassation met à la charge du professionnel une obligation de
moyens d'inspecter le bâtiment, c'est-à-dire de procéder à la recherche effective des matériaux sans se limiter aux éléments visuels qu'il a pu observer lors
de sa visite avec le propriétaire ( Cass. 3e civ., 21 mai 2014, n° 13-14.891, n° 687 FS - P + B + I). Elle condamne ainsi fermement les juges du fond qui,
interprétant l'ancienne réglementation applicable en l'espèce, avaient précisé qu'il appartenait au propriétaire de pallier son manque d'information sur les
documents relatifs à la construction ou à des travaux de rénovation par une recherche confiée à un architecte ou à un cabinet spécialisé ( Cass. 3e civ.,
2 juill. 2003, n° 01-16.246, n° 792 FP - P + B + I : Bull. civ. III, n° 141 Cass. 3e civ., 3 janv. 2006, n° 05-14.380).
Le diagnostiqueur n'a pas non plus rempli sa mission de manière approfondie en s'abstenant d'effectuer un sondage sonore des parois ( CA Agen, ch.
civ., 15 nov. 2011, n° 10/01378), de tester la résistance de plaques ( Cass. 3e civ., 21 mai 2014, n° 13-14.891, n° 687 FS - P + B + I) ou de faire un frottis
sur la tranche accessible des couvre-joints et signaler dans son rapport des éléments de construction en fibro-ciment décelables à la seule inspection
visuelle ( CA Paris, ch. 4-1, 22 janv. 2015, n° 13/13140), alors que l'expertise, réalisée à la suite de la découverte de l'amiante par l'acquéreur, faisait
apparaître que l'année de construction du bien vendu aurait dû inciter le professionnel à être prudent et à procéder à un tel sondage ( Cass. 2e civ.,
17 sept. 2009, n° 08-17.130). Il en est de même lorsqu'il n'a pas repéré un revêtement de sol amianté sous un parquet flottant qui était pourtant visible dans
les placards ou au niveau des découpes du parquet autour des huisseries ( CA Grenoble, 4 sept. 2012, n° 11/00444). Il lui appartient de réclamer les
clés pour accéder à des locaux communs situés en sous-sol dont il ne peut ignorer l'existence, sauf à indiquer clairement dans son rapport qu'il n'a pas pu y
pénétrer ( CA Douai, 1re ch., 1er oct. 2012, n° 11/05251).
En matière d'état parasitaire, le professionnel doit mettre en oeuvre tous les moyens pour conclure à la présence ou l'absence de termites le jour de sa
mission de repérage. Ainsi, sa responsabilité peut être engagée si celui-ci établit un diagnostic attestant de l'absence d'activité des termites alors que,
compte tenu des antécédents d'invasion et du constat dans le document ou dans le rapport d'expertise, de nombreux dégâts dus aux termites sur l'ensemble
compte tenu des antécédents d'invasion et du constat dans le document ou dans le rapport d'expertise, de nombreux dégâts dus aux termites sur l'ensemble
des bois ou de traces importantes d'activité de capricornes, il aurait dû pratiquer un examen complet et attentif des lieux pour détecter tout risque d'activité
des termites ( Cass. 3e civ., 12 sept. 2012, n° 11-18.122). Or, en établissant « un état parasitaire ne présentant pas de termites en activité », il oblige les
acquéreurs, ayant prévu une condition suspensive rédigée en ce sens, à réitérer la vente par acte authentique ( CA Poitiers, 1re ch., sect. civ., 14 févr.
2007, n° 03/02646 CA Agen, ch. civ., 15 nov. 2011, n° 10/01378). Sur les modalités de réalisation de l'état parasitaire : voir n° 207.
44
Limites à l'obligation de moyens
La mission du technicien est de procéder à une recherche approfondie qui ne peut être limitée
contractuellement et par avance. Seuls des obstacles techniques pertinents, ou insurmontables, ou inhabituels, peuvent justifier une limitation de l'étendue de
l'inspection, à condition que le contrôleur le précise dans son rapport. Il en est de même si le vendeur ne lui rend pas accessible et sécurisé le contrôle
d'éléments non vérifiés composant la structure du bâtiment ( Cass. 3e civ., 15 déc. 2009, n° 07-13.469).
Par ailleurs, on ne peut pas reprocher au professionnel de ne pas avoir repéré des matériaux contenant de l'amiante dès lors qu'ils sont présents dans un
local qui ne figurait pas dans l'ordre de mission ( Cass. 3e civ., 7 déc. 2005, n° 04-17.919) ou qu'ils sont indécelables dans le cadre d'une simple
inspection visuelle ( Cass. 3e civ., 26 juin 2013, n° 12-13.277 Cass. 3e civ., 19 mai 2015, n° 14-15.335) en raison du fait, comme en l'espèce, que des
plaques de plâtre ont été fixées en première épaisseur ( CA Versailles, 3e ch., 3 févr. 2011, n° 09/07274) (v. n° 117).
En tout état de cause, en matière de vente, l'obligation de moyens s'imposant à l'opérateur est tempérée lorsque le vendeur, agissant en sa qualité de
professionnel de la vente immobilière, restreint en pleine connaissance de cause sa mission : voir n° 45.
45
Diagnostic commandé par un vendeur professionnel
Si les juges n'hésitent pas à condamner les opérateurs, au titre de leur devoir de
conseil, lorsqu'ils ont été mandatés par un vendeur profane, ils sont, en revanche, plus réticents à les sanctionner pour un diagnostic commandé par un
professionnel de la vente immobilière.
En l'espèce, après avoir indemnisé l'acquéreur du préjudice résultant de la découverte postérieure à la vente de l'infestation du bâtiment par des termites
souterrains, un vendeur décide d'assigner en paiement de diverses sommes le contrôleur technique chargé de procéder à la recherche parasitaire, ainsi
que son assureur. Il fonde son action sur le manquement du professionnel à ses obligations de résultat et de conseil. Il lui reproche d'avoir réalisé le « simple
examen des charpentes » conformément au contenu de la mission qu'il lui avait confiée alors qu'il n'aurait pas dû se contenter de cette seule recherche dont
il savait le caractère insuffisant dans le cadre d'une vente immobilière. Par ailleurs, en sa qualité de professionnel du diagnostic, le technicien aurait dû le
mettre en garde sur l'inadéquation de ce repérage pour lequel il n'avait pas les connaissances techniques pour en apprécier la portée exacte. Toutefois, les
juges ne retiennent pas les arguments du vendeur et rejettent sa demande en condamnation de l'opérateur. Les juges considèrent que le vendeur ayant
commandé le diagnostic a agi en qualité de professionnel de la vente immobilière. A ce titre, il ne peut pas ignorer la législation en matière de protection des
acquéreurs contre les termites. C'est donc en pleine connaissance de cause et dans un souci d'économie qu'il a restreint la mission du contrôleur technique
en le chargeant de procéder à un simple examen des charpentes au lieu de réclamer un état parasitaire conforme au décret n° 2000-613 du 3 juillet 2000
(désormais codifié). Conscient des risques encourus en demandant un diagnostic superficiel et incomplet de l'immeuble, il ne peut donc pas lui reprocher de
ne pas avoir décelé la présence de termites souterrains dont la recherche dépassait le cadre de sa mission, et de surcroît, d'avoir manqué à son devoir de
conseil ( Cass. 3e civ., 27 sept. 2006, n° 05-15.924, n° 974 FS - P + B).
Sous-section 2 : Garantie due par l'opérateur
46
Garantie couverte par une assurance professionnelle
47
Participation au coût des travaux destinés à faire disparaître le vice
L'opérateur habilité à procéder aux repérages amiante doit avoir contracté une
assurance professionnelle destinée à garantir les dommages consécutifs à une mauvaise exécution de sa mission et, notamment, aux erreurs de diagnostic
(v. n° 33). Dès lors, le coût des travaux éventuels peut être pris en charge par l'assureur dont il est conseillé de reporter sur l'état les coordonnées afin
qu'elles soient conservées aux minutes du notaire.
Il semble possible de condamner le professionnel au
remboursement, de tout ou partie, du coût des travaux de réparation si, du fait de l'erreur, des travaux doivent être immédiatement mis en oeuvre. C'est en
tout cas ce qui découle de jurisprudences relatives aux termites et insectes xylophages ( Cass. 3e civ., 26 sept. 2001, n° 99-21.764 CA Poitiers, 1re
ch., sect. civ., 14 févr. 2007, n° 03/02646 Cass. 3e civ., 12 sept. 2012, n° 11-18.122 CA Rouen, 1re ch. civ., 3 oct. 2012, n° 11/02981) (v. n° 215) ou
à l'amiante ( Cass. 3e civ., 21 mai 2014, n° 13-14.891, n° 687 FS - P + B + I CA Orléans, 19 déc. 2013, n° 12/03375).
En revanche, l'erreur du diagnostiqueur dans le repérage d'amiante ne peut justifier sa condamnation à garantir le vendeur professionnel de l'indemnisation
versée à l'acquéreur, sur le fondement de la garantie des vices cachés ( Cass. 3e civ., 7 oct. 2009, n° 08-12.920, n° 1128 FS - P + B) : voir l'étude
«Vices cachés».
la condamnation du vendeur, au titre de la garantie des vices cachés, s'explique en l'espèce par la présence d'amiante, le préjudice à
réparer correspondant pour l'essentiel aux travaux nécessaires à son enlèvement. Or, ce préjudice ne peut être lié à l'erreur du contrôleur
puisque si ce dernier avait correctement effectué sa mission et décelé l'amiante, les frais de désamiantage auraient quand même dû être
engagés par le vendeur.
Le juge refuse de condamner le professionnel qui aurait sous-estimé gravement le coût annuel de chauffage dans son DPE, à réparer le préjudice subi par
l'acquéreur qui se trouve obligé de réaliser de gros travaux de rénovation thermique. Il estime que ce manquement à un devoir d'information et de conseil
s'analyse tout au plus en une perte de chance pour l'acquéreur de renoncer à acquérir le bien litigieux ou de l'acquérir à des conditions plus avantageuses (
Cass. 1re civ., 20 mars 2013, n° 12-14.711). Cette perte de chance est également indemnisable en cas de constat amiante erroné ( CA Paris, ch. 4-1,
22 janv. 2015, n° 13/13140).
48
Pas de garantie au titre de la restitution du prix de vente
Même si le diagnostiqueur, qui a commis une faute dans le cadre de sa
mission, est responsable envers les vendeurs au regard de la résolution de la vente, les juges ne peuvent pas contraindre le professionnel à les garantir de
la restitution du prix et des divers frais, celle-ci ne pouvant constituer dans cette hypothèse un préjudice indemnisable ( Cass. 3e civ., 5 déc. 2007, n°
06-15.332). A l'occasion de cette espèce, la Cour de cassation rappelle une règle qu'elle a déjà été amenée à préciser dans des affaires précédentes
mettant en cause la responsabilité d'autres professionnels des transactions immobilières ( Cass. 1re civ., 14 oct. 1997, n° 95-19.083, n° 1572 P) (pour un
notaire) ( Cass. 1re civ., 21 nov. 2006, n° 04-18.804) (pour un technicien réalisant le mesurage d'un lot de copropriété) ( Cass. 3e civ., 8 nov. 2006,
n° 05-16.948, n° 1141 FS - P + B) (pour une société d'architectes).
Il en est de même pour la réduction de prix prévue par l'article 1644 du code civil au titre de la garantie des vices cachés. Elle ne constitue pas non plus un
préjudice indemnisable pour lequel le vendeur pourrait être garanti par le diagnostiqueur ( Cass. 3e civ., 17 nov. 2009, n° 08-20.049).
Cependant, rien n'empêche les juges de condamner le professionnel fautif à verser une indemnité équivalant au prix de vente restitué, pour le dommage
causé : voir l'étude «Notaire».
49
Garantie du vendeur de mauvaise foi à l'égard du diagnostiqueur dont la responsabilité est engagée
Le vendeur doit, au
titre de la réticence dolosive, garantir le professionnel de sa condamnation pour diagnostic erroné, dès lors qu'il l'a induit en erreur en ne révélant pas la
présence du vice.
En l'espèce, après avoir vu sa responsabilité engagée pour avoir délivré un état parasitaire erroné, un diagnostiqueur intente une action à l'encontre des
vendeurs afin que ces derniers le garantissent de ses condamnations. Pour faire droit à sa demande, les juges constatent que, par leur mauvaise foi et leur
mutisme, les vendeurs ont induit en erreur le technicien sur la présence de termites. L'examen du dossier fait apparaître que les propriétaires ont eu
connaissance de l'infestation de leur maison par les termites lorsqu'ils ont été amenés à remplacer certaines pièces du parquet qui menaçait de s'effondrer.
Ils ont, par ailleurs, caché cette information essentielle au professionnel en ne lui transmettant pas les factures de l'artisan ayant réparé le sol. Ce dernier
aurait pu, en effet, être questionné par le diagnostiqueur sur la nature des travaux qu'il avait réalisés. Certes, les vendeurs ont essayé d'opposer le fait que,
même s'ils avaient dissimulé quelques informations sur l'existence des termites, l'établissement d'un diagnostic erroné incombe uniquement au professionnel
à la suite d'une négligence de sa part. Selon eux, seule sa responsabilité doit être retenue. Mais les juges ne les suivent pas en ce sens. Pour eux, les
vendeurs ont véritablement commis une réticence dolosive, en adoptant volontairement une telle attitude ayant conduit le technicien à la faute. Et la sanction
est sévère puisque les magistrats les condamnent à le garantir de la totalité, et non partiellement, des condamnations prononcées à son encontre ( Cass.
3e civ., 19 nov. 2008, n° 07-17.880, n° 1150 FS - P + B).
Sur l'impossibilité pour le vendeur de mauvaise foi de s'exonérer de la garantie des vices cachés : voir nos 134 et 201.
50
Proposition d'indemnisation
Le fait que le diagnostiqueur puisse, dans le cadre d'une solution amiable, s'engager à prendre en charge les
travaux nécessaires pour faire disparaître les matériaux contaminés découverts après la vente (en l'espèce, des travaux de désamiantage), ne vaut pas
reconnaissance de responsabilité ( Cass. 3e civ., 6 juill. 2011, n° 10-18.882, n° 871 FS - P + B). De même, une proposition d'indemnisation présentée par
l'assureur de l'opérateur et formulée à titre transactionnel n'implique pas que la compagnie d'assurances renonce de façon non équivoque à faire valoir ses
droits dans le litige portant sur l'éventuelle responsabilité de son client dans l'accomplissement de sa mission. Sa responsabilité ne peut donc pas être
engagée sur le fondement de cette proposition amiable ( Cass. 3e civ., 5 juin 2012, n° 11-18.591).
Titre 2 : Diagnostics obligatoires à produire par le vendeur dans le cadre du dossier
de diagnostic technique
Chapitre 1 Amiante
Section 1 : Dispositif juridique relatif à la recherche d'amiante
Sous-section 1 : Réglementation issue du décret du 7 février 1996 codifié
51
Lutte contre les risques d'exposition à l'amiante
L'amiante, utilisé dans de nombreux matériaux de construction, a révélé depuis plusieurs
années son caractère cancérogène et présente aujourd'hui un risque sanitaire majeur. Une réglementation a été peu à peu mise en place afin de lutter
contre les risques d'exposition à l'amiante et protéger ainsi la population. Mais le Conseil d'État et les rapports parlementaires récents consacrés à l'évolution
de la politique sanitaire en la matière ont dénoncé une absence de référence législative. Le législateur a encadré, à l'occasion du vote de la réforme de
l'hôpital, le dispositif de lutte contre l'amiante en adoptant les articles L. 1334-12-1 et L. 1334-14 à L. 1334-17 du code la santé publique. C'est donc
désormais la loi qui impose aux propriétaires de faire procéder aux diagnostics des bâtiments et de réaliser des travaux en cas de présence d'amiante, dont
les modalités d'application sont déterminées par les textes réglementaires. A cette occasion, le législateur a donné au préfet le pouvoir de mettre en oeuvre
ces obligations en cas de carence des propriétaires. Celui-ci peut, en cas d'urgence, faire réaliser les repérages et diagnostics obligatoires et faire exécuter
d'office les mesures conservatoires nécessaires pour faire cesser le risque d'exposition à l'amiante, aux frais du propriétaire ou de l'exploitant de l'immeuble
( C. santé publ., art. L. 1334-12-1, L. 1334-14 à L. 1334-17, mod. par ord. n° 2010-177, 23 févr. 2010, art. 7, 24° et 25°) : voir nos 58 et s.
Une seconde obligation s'impose à tout propriétaire qui souhaite vendre son bien immobilier. Ce dernier doit en effet produire un constat précisant la
présence ou l'absence de matériaux et produits contenant de l'amiante, au plus tard à la date de toute promesse de vente ou d'achat. Ce constat sera
annexé à la promesse et à l'acte authentique : voir nos 111 et s.
Pour plus de détails sur la réglementation applicable en matière d'amiante : voir le Dictionnaire Permanent Construction et urbanisme.
52
Évolution de la réglementation sur l'amiante
1° Textes relatifs à la recherche d'amiante
Avant la restructuration de la réglementation entrée en vigueur le 1er février 2012 (v. n° 55), les modalités d'application de la réglementation amiante,
désormais fixée par voie législative (v. n° 51), étaient issues à l'origine :
- du décret n° 96-97 du 7 février 1996 relatif à la protection de la population contre les risques d'exposition :
• obligation de recherche de la présence éventuelle de flocages et calorifugeages contenant de l'amiante dans les immeubles bâtis ;
• constitution d'un dossier technique récapitulant les informations liées à l'amiante ;
- du décret n° 97-855 du 12 septembre 1997 complétant le décret du 7 février 1996 : obligation de recherche de la présence éventuelle de faux
plafonds contenant de l'amiante dans les immeubles bâtis ;
- du décret n° 2001-840 du 13 septembre 2001 (réforme générale du décret du 7 février 1996) :
• extension de l'obligation de repérage à d'autres matériaux et produits ;
• définition des mesures à prendre en cas de présence d'amiante ;
• constitution et actualisation d'un dossier technique « amiante » et d'une fiche récapitulative de ce dossier ;
• obligation de repérage de l'amiante avant toute démolition de l'immeuble.
L'arrêté du 22 août 2002 a, par ailleurs, fixé les modalités de repérage des produits et matériaux contenant de l'amiante.
le gouvernement a reconduit, pour une nouvelle durée de 4 ans, le groupe de travail national, dénommé « amiante et fibres », chargé de
réfléchir sur l'évolution législative et réglementaire des mesures prises en la matière (bâtiment, produits et déchets, environnement
extérieur, installations et moyens de transport). Créé à l'origine par un décret du 31 janvier 2008 et placé auprès des ministres de la
construction, de l'environnement, du travail et de la santé, il a également pour mission d'assurer le suivi des propositions qu'il fait (
D.
n° 2013-761, 21 août 2013 : JO, 23 août).
2° Textes relatifs à l'amiante en matière de vente d'immeubles bâtis
Les règles régissant le constat « amiante » sont l'article L. 1334-7 du code de la santé publique (devenu l'article L. 1334-13) et le décret n° 96-97 du
7 février 1996, article 10-1 modifié par le décret n° 2002-839 du 3 mai 2002 : obligation de produire un constat « amiante » au plus tard à la date de toute
promesse de vente ou d'achat à compter du 1er septembre 2002 ( C. santé publ., art. R. 1334-15, R. 1334-16, al. 2, R. 1334-18 et R. 1334-29-7, mod. par
D. n° 2011-629, 3 juin 2011, art. 1er : JO, 5 juin).
Sur l'annexion du constat « amiante » au dossier de diagnostic technique de l'immeuble vendu : voir nos 4 et suivants.
Sous-section 2 : Restructuration du dispositif amiante à compter du 1er février 2012
53
Réorganisation en 2012 des dispositions réglementaires amiante figurant dans le code de la santé publique
Un décret
du 3 juin 2011 a procédé à une restructuration des dispositions réglementaires relatives à la prévention des risques liés à l'amiante dans les bâtiments. La
réécriture des articles R. 1334-14 et suivants du code de la santé publique a pour objectif essentiel de rendre plus pédagogique l'ensemble du dispositif. Le
coeur même de la réglementation subsiste : nature des différents diagnostics amiante (flocages/calorifugeages/faux plafonds, dossier technique amiante,
repérage avant démolition), mesures d'empoussièrement et seuil de déclenchement des travaux, délai de réalisation des travaux, compétences et obligations
des opérateurs de diagnostic ( C. santé publ., art. R. 1334-14 à R. 1334-29-9, R. 1337-2 à R. 1337-5, et ann. 13-9, mod. par D. n° 2011-629, 3 juin 2011,
art. 1er à 3 : JO, 5 juin).
le Conseil d'État a validé le décret du 3 juin 2011 en rejetant les demandes en annulation de la nouvelle réglementation en ce qu'elle
méconnaîtrait certaines dispositions de la Charte de l'environnement (
CE, 26 févr. 2014, n° 351514).
Deux arrêtés du 12 décembre 2012 ont mis en place les nouvelles modalités de réalisation des repérages des matériaux et produits des listes A et B (
Arr. 12 déc. 2012, NOR : AFSP1242167A : JO, 28 déc. Arr. 12 déc. 2012, NOR : AFSP1242168A : JO, 28 déc.). Ces textes sont applicables depuis le
1er janvier 2013, date à laquelle ont été abrogés les textes pris en la matière dans le cadre de l'ancien dispositif réglementaire, à savoir les arrêtés des
7 février 1996 (relatif aux flocages et calorifugeages), 15 janvier 1998 (relatif aux faux plafonds) et 22 août 2002 (relatif au dossier technique amiante et à
la fiche récapitulative).
Un délai a toutefois été accordé aux repérages effectués dans le cadre d'une vente immobilière. Le constat amiante, prévu par l'article R. 1334-29-7 du code
de la santé publique, est établi selon les nouvelles modalités de repérage uniquement depuis le 1er avril 2013 ( Arr. 12 déc. 2012, NOR : AFSP1242167A,
art. 8 Arr. 12 déc. 2012, NOR : AFSP1242168A, art. 8).
La nouvelle procédure de repérage des matériaux de la liste C effectué avant tous travaux de démolition a été fixée par un arrêté du 26 juin 2013 (
26 juin 2013, NOR : AFSP1316786A : JO, 6 juill.) qui abroge l'arrêté du 2 janvier 2002 (NOR : EQUU0200046A).
Arr.
Par ailleurs, un arrêté du 21 décembre 2012 a actualisé les recommandations générales de sécurité figurant dans le dossier technique amiante ainsi que le
modèle de la fiche récapitulative ( Arr. 21 déc. 2012, NOR : AFSP1243362A : JO, 30 déc.).
54
Apports du décret n° 2011-629 du 3 juin 2011
La réorganisation du code de la santé publique par le décret du 3 juin 2011 met l'accent sur les
obligations incombant à chaque catégorie de propriétaires : propriétaires d'une maison individuelle, propriétaires de parties privatives et/ou de parties
communes d'immeubles collectifs d'habitation, propriétaires d'autres bâtiments ( C. santé publ., art. R. 1334-14 à R. 1334-19, mod. par D. n° 2011-629,
3 juin 2011, art. 1er : JO, 5 juin).
Les bâtiments devant être diagnostiqués sont toujours les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
il faut toutefois signaler un changement dans le champ d'application de la réglementation. Sous l'ancien régime, la recherche des flocages
puis des calorifugeages s'imposait aux bâtiments dont le permis de construire avait été délivré avant le 1er janvier 1980 (pour les premiers)
et le 29 juillet 1996 (pour les seconds) : voir n° 63. Dans le nouveau dispositif, les pouvoirs publics ont choisi pour l'ensemble des
diagnostics la même date limite du 30 juin 1997 pour la délivrance du permis de construire.
Quelle que soit la nature du repérage effectué, le professionnel doit remettre au propriétaire, à l'issue de la recherche, un rapport de diagnostic contre
accusé de réception.
55
Entrée en vigueur du nouveau dispositif amiante fixée au 1er février 2012, sous réserve de mesures transitoires
Les
nouveaux articles R. 1334-14 et suivants du code de la santé publique sont entrés en vigueur le 1er février 2012. Des dispositions transitoires ont cependant
été prévues pour les dossiers techniques « Amiante » réalisés avant cette date qui doivent alors être actualisés pour être conformes aux nouvelles
dispositions (v. n° 76). En revanche, la suppression de l'agrément des laboratoires chargés de mesurer l'empoussièrement a été immédiate, soit à compter
du 6 juin 2011 (v. n° 90).
à titre exceptionnel, une prorogation supplémentaire a pu être demandée au préfet, avant le 5 août 2011, par les propriétaires qui
n'avaient pas achevé les travaux de désamiantage dans les délais de prorogation qui leur avaient été accordés (
D. n° 2011-629,
3 juin 2011, art. 10 : JO, 5 juin).
56
Classification en 3 listes des matériaux à diagnostiquer
Les matériaux contenant de l'amiante qui doivent être diagnostiqués sont
désormais regroupés dans la nouvelle annexe 13-9 du code de la santé publique sous 3 listes :
- liste A pour les flocages, calorifugeages et faux plafonds (figurant anciennement à l'article R. 1334-15 du code de la santé publique : v. n° 62) ;
- liste B pour les matériaux examinés anciennement dans le cadre du dossier technique amiante (figurant toujours sous l'actuelle annexe 13-9
complétée du code de la santé publique : v. n° 76) ;
- liste C pour ceux recherchés dans le cadre du diagnostic avant démolition.
Les listes A et C sont identiques à celles en vigueur sous l'ancien dispositif réglementaire. En revanche, une différence est à noter pour le dossier technique
« Amiante » : les toitures, les bardages, les façades légères ainsi que les conduits en toiture et façade doivent dorénavant être examinés, ce qui n'était pas
imposé auparavant : voir n° 76.
57
Modalités d'intervention d'office du préfet en cas d'urgence
Contrairement aux dispositifs de lutte contre le saturnisme et de lutte
contre l'insalubrité, le préfet ne disposait pas jusqu'à très récemment d'actions coercitives pour faire respecter la réglementation amiante. La loi du 21 juillet
2009 réformant l'hôpital lui a donné le pouvoir de mettre en oeuvre les obligations incombant aux propriétaires défaillants. Celui-ci peut, en cas d'urgence,
faire réaliser les repérages et diagnostics obligatoires et faire exécuter d'office les mesures conservatoires pour faire cesser le risque d'exposition à
l'amiante, aux frais du propriétaire ou de l'exploitant de l'immeuble ( C. santé publ., art. L. 1334-15 et L. 1334-16, mod. par L. n° 2009-879, 21 juill. 2009,
art. 105).
Le décret du 3 juin 2011 qui a réécrit le dispositif réglementaire amiante (v. n° 53) a défini les modalités d'intervention du préfet qui sont entrées en vigueur le
1er février 2012. Il peut ainsi exiger la réalisation d'une expertise de l'immeuble pour vérifier que la réglementation amiante a bien été respectée et déterminer
les éventuelles mesures complémentaires nécessaires. Il assure le suivi des dossiers de désamiantage grâce aux informations que le propriétaire aura
l'obligation de lui communiquer. Ce dernier doit lui signifier :
- dans un délai de 2 mois à compter de la date de remise du rapport de repérage ou des résultats des mesures d'empoussièrement ou de la dernière
évaluation de l'état de conservation des matériaux, les mesures conservatoires qu'il a mises en oeuvre ;
- et dans un délai d'un an à compter de ces mêmes événements, les travaux qu'il envisage de réaliser et l'échéancier qu'il se fixe.
C. santé publ., art. R. 1334-29-8 et R. 1334-29-9, créés par D. n° 2011-629, 3 juin 2011, art. 1er : JO, 5 juin
par D. n° 2011-629, 3 juin 2011, art. 1er : JO, 5 juin
C. santé publ., art. R. 1334-29, al. 3, créé
Section 2 : Obligation de repérage de la présence d'amiante
58
Protection et information de l'acquéreur
59
Repérage réalisé d'office par le préfet
La réglementation contre les risques d'exposition à l'amiante révèle une volonté d'information à
l'égard des occupants de l'immeuble. En cas de vente du bâtiment, l'acquéreur doit également être informé de la situation de l'immeuble au regard de cette
réglementation, des travaux effectués ou des mesures à prendre à l'avenir. Par la cession de l'immeuble, lui est transmise l'obligation de respecter la
législation sur l'amiante, inhérente à la qualité de propriétaire. C'est la raison pour laquelle il est important de connaître le processus réglementaire de
détection et de surveillance de l'amiante dans les constructions.
Depuis l'adoption de la loi réformant l'hôpital (v. n° 51), le préfet de département peut prescrire au
propriétaire ou, à défaut, à l'exploitant de l'immeuble, la réalisation du repérage de l'amiante si celui-ci n'a pas été effectué conformément à l'article L. 133412-1 du code de la santé publique : voir n° 57.
Sous-section 1 : Repérage des flocages, calorifugeages et faux plafonds contenant de l'amiante (liste A)
60
Maintien de l'obligation de repérer les flocages, calorifugeages et faux plafonds
Les immeubles concernés par cette obligation
(v. n° 58) ont dû déjà faire l'objet de ce diagnostic, qui devait être effectué, dans le cadre de l'ancien dispositif réglementaire, avant le 31 décembre 1999. En
effet, l'article 9, aujourd'hui abrogé, du décret n° 96-97 du 7 février 1996 imposait la recherche de calorifugeages, flocages et faux plafonds selon un
calendrier limité venant à échéance le 31 décembre 1999. Le décret n° 2001-840 du 13 septembre 2001 ainsi que le décret n° 2011-629 du 3 juin 2011 ont
maintenu cette obligation. Les propriétaires qui n'y auraient donc pas encore satisfait sont tenus de procéder à ces recherches.
61
Schéma récapitulatif
§ 1 : Étendue du repérage
62
Matériaux recherchés
Les propriétaires des immeubles mentionnés à l'article R. 1334-14 du code de la santé publique doivent rechercher la
présence des matériaux et produits de la liste A contenant de l'amiante ( C. santé publ., art. R. 1334-15 à R. 1334-18, mod. par D. n° 2011-629, 3 juin
er
2011, art. 1 ). Les matériaux soumis au repérage sont :
- les flocages : résultat de l'application de fibres et éventuellement d'un liant sur un support, pour constituer un revêtement présentant un aspect
superficiel fibreux velouté ou duveteux ;
- les calorifugeages : matériau utilisé comme isolant thermique pour éviter les déperditions calorifiques des équipements de chauffage, canalisations
et gaines ;
- les faux plafonds : produits composés d'éléments rapportés en sous-face d'une structure portante et à une certaine distance de celle-ci. Ils sont en
général constitués d'une armature suspendue et d'un remplissage de panneaux légers discontinus formant une trame.
63
Immeubles soumis au repérage
L'obligation de recherche de la présence de flocages, calorifugeages et de faux plafonds contenant de
l'amiante s'impose aux propriétaires, personnes privées ou publiques, de tout immeuble bâti dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
Les propriétaires de bâtiments d'habitation ne comportant qu'un seul logement doivent procéder à la recherche des matériaux et produits de la liste A,
uniquement en cas de vente.
Si le propriétaire des bâtiments autres que d'habitation n'est pas identifiable, l'obligation incombe à l'exploitant de l'immeuble (
14, III, mod. par D. n° 2011-629, 3 juin 2011, art. 1er).
C. santé publ., art. R. 1334-
§ 2 : Réalisation du repérage
Depuis le 1er novembre 2007, la personne intervenant dans les opérations de repérage
et de diagnostic amiante doit répondre aux conditions de compétence des professionnels appelés à réaliser les diagnostics immobiliers compris dans le
dossier de diagnostic technique de l'immeuble vendu, prévu par les articles L. 271-4 à L. 271-6 du CCH ( C. santé publ., art. R. 1334-23, al. 1er partiel,
mod. par D. n° 2011-629, 3 juin 2011, art. 1er).
64
Repérage par un professionnel de la construction
65
Procédure de repérage des matériaux de la liste A applicable depuis le 1er janvier 2013
Un arrêté du 12 décembre 2012 a
défini les modalités de réalisation des repérages des flocages, calorifugeages et faux plafonds ( Arr. 12 déc. 2012, NOR : AFSP1242167A : JO,
28 déc.). L'ancienne procédure fixée par les arrêtés des 7 février 1996 et 15 janvier 1998, désormais abrogés, a en fait été reconduite tout en étant
précisée.
Le nouveau schéma de repérage est applicable depuis le 1er janvier 2013. Toutefois, le constat amiante qui doit être annexé à l'acte de vente, est établi
selon les nouvelles modalités de repérage uniquement à compter du 1er avril 2013 ( Arr. 12 déc. 2012, NOR : AFSP1242167A, art. 8).
Le repérage se déroule en trois phases :
- une recherche de la présence de matériaux contenant de l'amiante, sans travaux destructifs, comme sous l'ancienne procédure ( Cass. 3e civ.,
26 juin 2013, n° 12-13.277 Cass. 3e civ., 25 juin 2013, n° 12-30.146). L'examen du bâtiment doit être exhaustif. Il ne doit pas se contenter d'un
simple examen visuel ; il doit effectuer les vérifications n'impliquant pas de travaux destructifs, comme tester la résistance de plaques susceptibles
de contenir de l'amiante ou accéder au comble par l'intermédiaire d'une trappe qui est à sa disposition ( Cass. 3e civ., 21 mai 2014, n° 13-14.891,
n° 687 FS - P + B + I). Si certaines parties de l'immeuble sont inaccessibles, l'opérateur de repérage doit le mentionner dans son rapport et indiquer les
raisons pour lesquelles il n'a pas pu y accéder : voir aussi n° 81 ;
- une identification et une localisation de ceux-ci. En cas de doute sur la présence d'amiante dans les matériaux repérés, un prélèvement est effectué
pour analyse par un laboratoire accrédité (v. n° 68). Dans ses conclusions, le professionnel doit préciser les critères lui ayant permis de conclure à
la présence d'amiante (matériau ou produit qui par nature ne contient pas d'amiante, marquage du matériau, document consulté, résultat d'analyse) ;
- une évaluation de leur état de conservation. Des grilles d'évaluation sont mises à la disposition des opérateurs en annexe de l'arrêté du
12 décembre 2012.
les résultats d'évaluation (score de 1 à 3) demeurent identiques à ceux des anciens textes abrogés. Les évaluations périodiques, qui
étaient en cours au moment de la mise en place du nouveau repérage, doivent être réalisées conformément au nouvel arrêté à compter
du 1er janvier 2013 (
Arr. 12 déc. 2012, NOR : AFSP1242167A, art. 8, al. 2).
Arr. 12 déc. 2012, NOR : AFSP1242167A, art. 3 à 5
Les repérages des flocages, calorifugeages et faux plafonds réalisés avant le 1er février 2012, date d'entrée en vigueur
du nouveau dispositif réglementaire amiante, tiennent lieu du repérage des matériaux et produits de la liste A ( D. n° 2011-629, 3 juin 2011, art. 4, I : JO,
5 juin).
66
Dispositions transitoires
67
Phase préparatoire au repérage
Avant d'entamer sa mission, l'opérateur doit recueillir auprès du propriétaire les informations sur l'immeuble à
diagnostiquer (plans, croquis, permis de construire, accès aux différentes parties du bâtiment) et les anciens rapports de repérage. Il organise une première
reconnaissance des lieux en compagnie de celui-ci et définit les éventuels démontages nécessaires. Il peut y avoir lieu d'établir, lors de cette phase
préparatoire, un plan de prévention imposé par la législation du travail ( Arr. 12 déc. 2012, NOR : AFSP1242167AA, art. 2).
encourt une sanction pénale l'entreprise qui omet d'indiquer dans le plan de prévention des risques la présence d'un matériau qui, compte
tenu de son ancienneté, était fortement susceptible de contenir de l'amiante et auquel des travailleurs non qualifiés et non protégés ont
eu accès (
Cass. crim., 19 mars 2013, n° 12-82.236).
68
Prélèvements et analyses
En cas de présence de flocages, calorifugeages et faux plafonds, et s'il existe un doute sur la présence d'amiante,
des prélèvements doivent être effectués par l'opérateur en vue de leur analyse par un organisme accrédité ( C. santé publ., art. R. 1334-20, II, mod. par
er
D. n° 2011-629, 3 juin 2011, art. 1
C. santé publ., art. R. 1334-24, al. 1er, mod. par D. n° 2011-629, 3 juin 2011, art. 1er Arr. 12 déc.
2012, NOR : AFSP1242167A, art. 4, mod. par arr. 26 juin 2013, NOR : AFSP1316787A, art. 1er : JO, 3 juill.). Le diagnostiqueur peut engager sa responsabilité
en n'effectuant qu'un unique prélèvement qui peut se révéler insuffisant pour obtenir un résultat fiable de la part du laboratoire ( CA Bordeaux, 1re ch.
civ., sect. A, 6 déc. 2011, n° 10/04025).
les pouvoirs publics attirent l'attention des professionnels sur une utilisation exclusive des appareils, actuellement mis sur le marché,
tendant à leur faciliter les repérages d'amiante dans les locaux. Grâce à leur expérience et aux informations dont ils disposent, les
opérateurs accrédités sont à même de détecter des matériaux et des produits contenant de l'amiante. Les appareils à détection rapide
d'amiante peuvent les y aider. En revanche, les diagnostiqueurs ne peuvent pas conclure à l'absence d'amiante en se référant seulement
aux conclusions de l'appareil. En cas de doute sur la présence d'amiante, ils doivent obligatoirement procéder à des prélèvements de
matériau et les faire analyser par un laboratoire accrédité par le COFRAC, conformément à la réglementation. Ce n'est qu'au vu des
résultats d'analyse qu'ils peuvent conclure à l'absence ou non d'amiante dans les locaux ( Communiqué de presse, 26 mai 2009 :
http://www.sante-sports.gouv.fr).
69
Évaluation de l'état de conservation
Si l'analyse révèle la présence d'amiante, le diagnostiqueur procède, par zone homogène, à l'évaluation
de l'état de conservation des flocages, calorifugeages et faux plafonds contenant de l'amiante.
Il doit remplir une grille d'évaluation (v. n° 71). Cette grille réglementaire tient compte de :
- l'accessibilité du matériau (protection physique ou non, étanche ou non) ;
- son degré de dégradation ;
- son exposition à des chocs et vibrations ;
- l'existence de mouvements d'air dans le local.
Les grilles d'évaluation ont été définies en annexe à l'arrêté du 12 décembre 2012.
Arr. 12 déc. 2012, NOR : AFSP1242167A, art. 5 et ann. I à III
Pour plus de détails sur l'évaluation de l'état de conservation : voir le Dictionnaire Permanent Construction et urbanisme.
70
Remise du rapport de repérage
Une fois la recherche effectuée, l'opérateur de diagnostic établit un rapport de repérage qu'il remet au
propriétaire contre accusé de réception. Le contenu de ce rapport est fixé par l'article 6 de l'arrêté du 12 décembre 2012. Les conclusions du professionnel
sont rappelées au début du rapport. Elles doivent pouvoir être comprises par toute personne non spécialiste ( C. santé publ., art. R. 1334-20, III, mod. par
D. n° 2011-629, 3 juin 2011, art. 1er Arr. 12 déc. 2012, NOR : AFSP1242167AA, art. 6).
Sur l'obligation pour le diagnostiqueur de transmettre une copie du rapport de repérage lorsque les évaluations de l'état de conservation des matériaux
amiantés préconisent des mesures d'empoussièrement, ou des travaux de confinement ou de retrait de ceux-ci : voir n° 110.
§ 3 : Obligations résultant du repérage
71
Mesures à prendre après évaluation de l'état de conservation
Des mesures appropriées doivent être prises, en fonction du résultat
du diagnostic établi par la grille suivante.
si le propriétaire n'est pas exactement informé des quantités d'amiante affectant son immeuble, il ne peut pas lui être reproché de ne pas
avoir mis en oeuvre les mesures de surveillance, de confinement ou de retrait des matériaux contenant de l'amiante (
Cass. 3e civ.,
25 juin 2013, n° 12-30.146).
1° Les matériaux ne sont pas dégradés (état de conservation 1)
Le propriétaire a l'obligation de procéder à un contrôle périodique de l'état de conservation des matériaux, dans un délai de 3 ans maximum à compter de la
date de remise des résultats ou à l'occasion de toute modification substantielle de l'ouvrage ( C. santé publ., art. R. 1334-27, 1°, mod. par D. n° 2011-629,
3 juin 2011, art. 1er).
2° Les matériaux commencent à se dégrader (état de conservation 2)
Le propriétaire a l'obligation de procéder à une surveillance du niveau d'empoussièrement par un organisme habilité. Le résultat de la mesure
d'empoussièrement peut amener le propriétaire à respecter encore d'autres obligations ( C. santé publ., art. R. 1334-27, 2° et 3° et R. 1334-28, mod. par
D. n° 2011-629, 3 juin 2011, art. 1er) :
- si le niveau d'empoussièrement est inférieur ou égal à 5 fibres par litre : un contrôle périodique de l'état de conservation des matériaux et produits
doit être effectué dans le délai maximal de 3 ans ;
- si le niveau d'empoussièrement est supérieur à 5 fibres par litre : le propriétaire doit faire procéder à des travaux de confinement ou de retrait de
l'amiante. Ces travaux doivent être achevés dans un délai de 36 mois à compter de la date de remise des résultats.
Pendant la période précédant les travaux, des mesures conservatoires appropriées doivent être mises en oeuvre pour maintenir le niveau
d'empoussièrement à moins de 5 fibres par litre.
Sur la possibilité pour le préfet de faire réaliser les travaux d'office en cas d'urgence : voir n° 93.
3° Les matériaux sont fortement dégradés (état de conservation 3)
Le propriétaire doit faire procéder à des travaux de confinement ou de retrait de l'amiante. Ces travaux doivent être achevés dans un délai de 36 mois à
compter de la date de remise des résultats. Pendant la période précédant les travaux, des mesures conservatoires appropriées doivent être mises en
oeuvre pour réduire l'exposition des occupants et maintenir le niveau d'empoussièrement le plus bas possible.
A l'issue des travaux, un contrôleur technique ou un technicien indépendant de l'entreprise qui a effectué les travaux doit procéder à un examen visuel de
l'état des surfaces traitées et à une mesure du niveau d'empoussièrement qui doit se révéler inférieur à 5 fibres par litre.
Si les travaux ne conduisent pas à un retrait total de l'amiante, un contrôle périodique dans le délai maximal de 3 ans doit être effectué par un diagnostiqueur.
C. santé publ., art. R. 1334-29, mod. par D. n° 2011-629, 3 juin 2011, art. 1er
Sur la possibilité pour le préfet de faire réaliser les travaux d'office en cas d'urgence : voir n° 93.
§ 4 : Sanctions
72
Amende
Le propriétaire qui ne respecte pas les obligations imposées en matière de repérage des flocages, calorifugeages et faux plafonds encourt
une contravention de 3e ou 5e classe, c'est-à-dire une amende respectivement de 450 € ou de 1 500 € au plus ( C. santé publ., art. R. 1337-2 à R. 13375, mod. par D. n° 2011-629, 3 juin 2011, art. 3).
§ 5 : Aides financières
73
Subventions
Des aides financières peuvent être accordées pour les travaux, dans l'habitation, relatifs aux interventions sur des matériaux contenant
de l'amiante. Il peut s'agir :
- de subventions de l'Agence nationale de l'habitat (Anah) pour la réalisation de travaux d'amélioration (à l'exclusion des travaux d'entretien), comme
les travaux d'élimination ou d'isolation des matériaux contenant de l'amiante, les diagnostics techniques relatifs à l'amiante à la condition qu'ils soient
suivis des travaux qu'ils préconisent ;
- d'aides fiscales :
• déduction des revenus fonciers au titre de l'article 31 du CGI des dépenses de recherche et d'analyse de la nocivité de l'amiante, celles-ci
constituant des dépenses d'entretien ( Rép. min. n° 10390 : JOAN Q, 13 avr. 1998, p. 2097). Cette déduction s'applique tant aux locaux
d'habitation qu'aux locaux professionnels et commerciaux ;
• TVA à taux réduit ou intermédiaire : sont soumises au taux réduit de TVA à 5,5 % les livraisons à soi-même des travaux réalisés dans les
logements sociaux visés aux 2 à 8 du I de l'article 278 sexies du CGI, consistant à protéger les occupants contre le risque d'exposition à
l'amiante, et ce, depuis le 1er janvier 2014 ( CGI, art. 278 sexies, IV, A, 4° et B, mod. par L. fin. 2014, n° 2013-1278, 29 déc. 2013, art. 29, II,
C, 3° : JO, 30 déc. L. fin. 2014 n° 2013-1278, 29 déc. 2013, art. 29, III, A). En revanche, relèvent du taux de 10 %, depuis le 1er janvier
2014, les travaux d'enlèvement, de fixation ou d'isolation des matériaux contenant de l'amiante, portant sur les locaux d'habitation achevés
depuis plus de deux ans. Les opérations de diagnostic sont, quant à eux, imposées au taux normal de 20 % ( CGI, art. 279-0 bis BOITVA-LIQ-30-20-90-30, 200 et 210).
Pour tout renseignement sur les subventions, il est possible de consulter les délégations locales de l'Anah ou de consulter le site http://www.anah.fr
Sous-section 2 : Repérage des matériaux et produits de la liste B contenant de l'amiante
74
Repérage renforcé de l'amiante
L'obligation de recherche incombant aux propriétaires d'immeubles bâtis a été étendue par le décret du
13 septembre 2001 à des matériaux autres que les flocages, calorifugeages et faux plafonds. Il s'agit de matériaux accessibles sans travaux destructifs,
susceptibles de libérer des fibres d'amiante lors d'interventions d'entretien ou de maintenance, et dont la liste figure à l'annexe 13-9 du code de la santé
publique (v. n° 76). Cette nouvelle contrainte de repérage s'est inscrite, dans un premier temps, dans le cadre de la constitution d'un dossier technique
amiante que tout propriétaire doit établir. Mais le nouveau dispositif réglementaire amiante issu du décret du 3 juin 2011 a dissocié le repérage des matériaux
et produits de la liste B du dossier lui-même. Ce repérage ainsi que le dossier technique amiante ne sont d'ailleurs plus soumis à aucun délai de réalisation.
cette recherche d'amiante, étant à l'origine indissociable du dossier technique amiante, devait être réalisée dans le délai qui était accordé
aux propriétaires pour établir le dossier, à savoir :
- le 31 décembre 2003 pour les IGH et les ERP classés de la 1re à la 4e catégorie, à l'exception des parties privatives des
immeubles collectifs d'habitation ;
- le 31 décembre 2005 pour les immeubles de bureaux, les ERP classés dans la 5e catégorie, les immeubles destinés à l'exercice
d'une activité industrielle ou agricole, les locaux de travail et les parties à usage commun des immeubles collectifs d'habitation.
75
Immeubles soumis au repérage des matériaux de la liste B contenant de l'amiante
76
Matériaux et produits à repérer
Les immeubles concernés par ce
diagnostic et par l'établissement du dossier sont tous les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, que leur
propriétaire soit une personne publique ou privée ( C. santé publ., art. R. 1334-14 à R. 1334-18, mod. par D. n° 2011-629, 3 juin 2011, art. 1er). En
revanche, les maisons individuelles et les parties privatives des immeubles collectifs d'habitation ne sont pas visées, sauf en cas de vente.
La liste des matériaux et produits de la liste B à rechercher figurant en annexe 13-9 du code de la santé
publique est reproduite dans le tableau suivant.
Programme de repérage de l'amiante (C. santé publ., 1re partie (réglementaire), ann. 13-9, liste B)
Composant
de la construction
Partie du composant
à vérifier ou à sonder
1. Parois verticales intérieures
Murs et cloisons « en dur » et poteaux
(périphériques et intérieurs)
Cloisons (légères et préfabriquées), gaines et
coffres
Enduits projetés, revêtements durs (plaques menuiserie, amiante-ciment) et entourages de poteaux
(carton, amiante-ciment, matériau sandwich, carton + plâtre), coffrage perdu
Cloisons (légères et préfabriquées), gaines et
coffres
Enduits projetés, panneaux de cloisons
2. Planchers et plafonds
Plafonds, poutres et charpentes, gaines et
coffres.......................................................
Enduits projetés, panneaux collés ou vissés
Planchers .......................................................
Dalles de sol
3. Conduits, canalisations et équipements
intérieurs
Conduits de fluides (air, eau, autres fluides, etc.) Conduits, enveloppes de calorifuges
.......................................................
Clapets/volets coupe-feu
.......................................................
Clapets, volets, rebouchage
Portes coupe-feu
.......................................................
Joints (tresses, bandes)
Vide-ordures ....................................................... Conduits
4. Éléments extérieurs
Toitures
Plaques, ardoises, accessoires de couverture (composites, fibres-ciment), bardeaux bitumineux
Bardages et façades légères
Plaques, ardoises, panneaux (composites, fibres-ciment)
Conduits en toiture et façade
Conduits en amiante-ciment : eaux pluviales, eaux usées, conduits de fumée
C. santé publ., 1re partie (réglementaire), ann. 13-9
1° Éléments à diagnostiquer depuis le 1er février 2012
En restructurant le dispositif réglementaire amiante, le décret n° 2011-629 du 3 juin 2011 a regroupé les matériaux à diagnostiquer sous les 3 listes A, B et C
(v. n° 56). La liste B correspond à l'ancienne liste des matériaux à repérer dans le cadre du dossier technique « amiante », à une différence près : sont
inclus dans la nouvelle liste les toitures, les bardages, les façades légères ainsi que les conduits en toiture et façade.
les références aux flocages, calorifugeages et faux plafonds dans l'ancienne liste des matériaux diagnostiqués au titre du dossier
technique « amiante » ne figurent plus dans la nouvelle liste B puisque ces matériaux font désormais l'objet de la liste A. C'est la raison
pour laquelle on ne retrouve plus, comme composants de la construction à vérifier, les ascenseurs et monte-charge (rubrique 4) : en effet,
seuls les flocages étaient à repérer dans les trémies de ces équipements.
2° Mise en conformité des dossiers techniques amiante
Même si la nouvelle obligation de repérage des toitures, bardages et autres conduits n'est effective que depuis le 1er février 2012 (v. n° 55), il était dans
l'intérêt des propriétaires de faire analyser ces éléments de construction, dès la parution du décret du 3 juin 2011, pour se mettre tout de suite en conformité
avec la réglementation. En tout état de cause, les dossiers techniques « amiante » non conformes à cette date devront être complétés :
- soit lors de la vente suivante ;
- soit en même temps que la prochaine évaluation de l'état de conservation des flocages, calorifugeages et faux plafonds présents dans le bâtiment
diagnostiqué ;
- soit, dans les autres cas, avant tous travaux sollicitant les matériaux et produits de la liste B et au plus tard avant le 1er février 2021.
D. n° 2011-629, 3 juin 2011, art. 4, II et 5
77
Procédure de repérage des matériaux de la liste B applicable depuis le 1er janvier 2013
Un arrêté du 12 décembre 2012 a
défini les modalités de réalisation des repérages des matériaux et produits contenant de l'amiante de la liste B ( Arr. 12 déc.
2012, NOR : AFSP1242168A : JO, 28 déc.). Ce texte remplace l'ancienne procédure qui avait été fixée par un arrêté du 22 août 2002, désormais abrogé.
Le nouveau schéma de repérage est applicable depuis le 1er janvier 2013. Toutefois, le constat amiante qui doit être annexé à l'acte de vente est établi selon
les nouvelles modalités de repérage uniquement à compter du 1er avril 2013 (
78
Modalités du repérage
Arr. 12 déc. 2012, NOR : AFSP1242168A, art. 8).
Le repérage consiste à :
- rechercher la présence des matériaux et produits de la liste B accessibles sans travaux destructifs : voir n° 81 ;
- identifier et localiser les matériaux et produits qui contiennent de l'amiante : voir n° 82 ;
- évaluer l'état de conservation des matériaux et produits contenant de l'amiante et leur risque de dégradation lié à leur environnement : voir n° 83.
C. santé publ., art. R. 1334-21, I, mod. par D. n° 2011-629, 3 juin 2011, art. 1er
Arr. 12 déc. 2012, NOR : AFSP1242168A, art. 3 à 5
La norme NF X46-020 homologuée par l'AFNOR ( Déc. n° 2002-69, 20 oct. 2002 : JO, 22 nov.) fixe très précisément les conditions techniques du
repérage. Cette norme, adoptée sous l'empire de l'ancien arrêté du 22 août 2002, a été révisée en décembre 2008. Ses annexes ont été enrichies pour tenir
compte de la pratique professionnelle et une place importante est désormais faite à la prévention des risques.
Cette norme est accompagnée d'un guide d'application pour la réalisation des diagnostics amiante dans le cadre de la vente (guide référencé GA X46-034
d'août 2009).
79
à un opérateur dont les compétences sont certifiées (
80
Pour la réalisation du repérage, le propriétaire doit s'adresser, depuis le 1er novembre 2007,
C. santé publ., art. R. 1334-23, al. 1er partiel, mod. par D. n° 2011-629, 3 juin 2011, art. 1er).
Recours à un professionnel de la construction
Phase préparatoire
Le propriétaire doit remettre au technicien les documents disponibles décrivant l'ouvrage, les produits et les matériaux (plans,
croquis, rapports d'expertise antérieurs). Le technicien établit alors un plan d'intervention et procède ensuite à une reconnaissance des lieux.
Le propriétaire (ou son mandataire) prépare et finalise avec l'opérateur un plan de prévention (v. n° 67), afin de prendre les mesures nécessaires pour
assurer sa sécurité et celle des autres personnes lors du repérage.
Arr. 12 déc. 2012, NOR : AFSP1242168A, art. 2
81
Inspection des locaux
Une recherche de visu des matériaux et produits dont la liste est définie en annexe 13-9 du code de la santé publique
permet au technicien d'attester de l'éventuelle présence d'amiante. Elle s'effectue sans travaux destructifs, ne porte ni sur les composants de la
construction qui ne figurent pas sur cette liste ni sur les lieux inaccessibles ( Cass. 3e civ., 26 juin 2013, n° 12-13.277 Cass. 3e civ., 25 juin 2013, n°
12-30.146 Cass. 3e civ., 19 mai 2015, n° 14-15.335). Il ne doit pas se contenter d'un simple examen visuel ; il doit effectuer les vérifications n'impliquant
pas de travaux destructifs, comme tester la résistance de plaques susceptibles de contenir de l'amiante ou accéder au comble par l'intermédiaire d'une
trappe qui est à sa disposition ( Cass. 3e civ., 21 mai 2014, n° 13-14.891, n° 687 FS - P + B + I). Si certaines parties de l'immeuble sont inaccessibles,
l'opérateur de repérage doit le mentionner dans son rapport et indiquer les raisons pour lesquelles il n'a pas pu y accéder ( Arr. 12 déc.
2012, NOR : AFSP1242168A, art. 3 Cass. 3e civ., 18 oct. 2011, n° 10-24.950).
lorsqu'il n'est pas démontré que la présence d'amiante est perceptible par un simple visuel, la responsabilité du diagnostiqueur qui a réalisé
sa mission conformément au protocole ne peut pas être engagée alors même que celui-ci aurait pu, dans le cadre d'une solution amiable,
s'engager à prendre en charge les travaux de désamiantage nécessaires, cette proposition ne valant pas reconnaissance de
responsabilité. Les juges refusent, en l'espèce, de prendre en compte des photographies, prises par les acquéreurs avant l'acquisition, de
papiers peints décollés pouvant rendre perceptible la présence d'amiante dans le cadre du contrôle visuel, au motif que ces documents ne
sont pas datés et qu'aucun élément ne permet de les dater (
Cass. 3e civ., 6 juill. 2011, n° 10-18.882, n° 871 FS - P + B).
S'il a connaissance d'autres produits ou matériaux réputés contenir de l'amiante, il les repère également. Ainsi en est-il des tôles ondulées en fibrociment
amianté ( Rép. min. n° 58846 : JOAN Q, 6 juin 2006, p. 5940). En revanche, la détection de l'amiante par des travaux destructifs ne relève pas de la
mission de l'opérateur, l'inspection n'étant que visuelle comme le précise l'article R. 1334-26 du code de la santé publique ( CA Paris, 2e ch., sect. A,
9 avr. 2008, n° 07/09156 CA Caen, 1re ch. civ., 24 sept. 2013, n° 11/02134). Toutefois, le diagnostiqueur ne remplit pas sa mission de manière
approfondie en s'abstenant d'effectuer un sondage sonore des parois ( CA Agen, ch. civ., 15 nov. 2011, n° 10/01378 Cass. 2e civ., 17 sept. 2009,
n° 08-17.130), de faire un frottis sur la tranche accessible des couvre-joints et signaler dans son rapport des éléments de construction en fibro-ciment
décelables à la seule inspection visuelle ( CA Paris, ch. 4-1, 22 janv. 2015, n° 13/13140) ou en ne repérant pas un revêtement de sol amianté sous un
parquet flottant qui était pourtant visible dans les placards ou au niveau des découpes du parquet autour des huisseries ( CA Grenoble, 4 sept. 2012, n°
11/00444). Il lui appartient de réclamer les clés pour accéder à des locaux communs situés en sous-sol dont il ne peut ignorer l'existence, sauf à indiquer
clairement dans son rapport qu'il n'a pas pu y pénétrer ( CA Douai, 1re ch., 1er oct. 2012, n° 11/05251).
82
Prélèvements et analyses
83
Évaluation des matériaux et produits contenant de l'amiante
En cas de doute ou lorsqu'un produit ou matériau est considéré comme « susceptible de contenir de l'amiante »,
l'opérateur de repérage procède à des prélèvements dont l'analyse par un organisme accrédité permettra de conclure à la présence éventuelle d'amiante.
Dans ses conclusions, il doit préciser les critères lui ayant permis de conclure à la présence d'amiante (matériau ou produit qui par nature ne contient pas
d'amiante, marquage du matériau, document consulté, résultat d'analyse) ( Arr. 12 déc. 2012, NOR : AFSP1242168A, art. 4, mod. par arr. 26 juin 2013,
NOR : AFSP1316787A, art. 2 : JO, 3 juill.).
Lors de la troisième phase du repérage, l'opérateur évalue l'état de
conservation des produits et matériaux et leur risque de dégradation lié à leur environnement. Une grille d'évaluation est mise à la disposition des
diagnostiqueurs en annexe à l'arrêté du 12 décembre 2012 ( Arr. 12 déc. 2012, NOR : AFSP1242168A, ann. I).
Cette évaluation peut conduire à l'émission de recommandations qui consistent :
- soit en une « évaluation périodique » de l'état de conservation des matériaux et des causes de dégradation ;
- soit en une « action corrective de 1er niveau » (remplacement, recouvrement ou protection des seuls éléments dégradés) ;
- soit en une « action corrective de second niveau » (mesures conservatoires pour limiter le risque de dégradation et de dispersion des fibres
d'amiante, analyse complémentaire des matériaux, protection ou retrait de ceux-ci, et contrôle périodique du bon état de conservation des autres
matériaux restant accessibles).
84
Remise du rapport de repérage
85
Sanctions pénales
Une fois la recherche des matériaux et produits de la liste B effectuée, l'opérateur de diagnostic établit un
rapport de repérage qu'il remet au propriétaire contre accusé de réception. Le contenu de ce rapport est fixé par l'article 6 de l'arrêté du 12 décembre 2012.
Les conclusions du professionnel sont rappelées au début du rapport. Elles doivent pouvoir être comprises par toute personne non spécialiste ( C. santé
publ., art. R. 1334-21, III, mod. par D. n° 2011-629, 3 juin 2011, art. 1er Arr. 12 déc. 2012, NOR : AFSP1242168AA, art. 6).
Le propriétaire qui ne respecte pas l'obligation de repérage de ces produits et matériaux encourt une contravention de
5e classe, c'est-à-dire une amende de 1 500 € au plus ( C. santé publ., art. R. 1337-3 à R. 1337-5, mod. par D. n° 2011-629, 3 juin 2011, art. 3).
Sous-section 3 : Repérage avant démolition de l'immeuble (liste C)
86
Avant toute démolition d'immeubles bâtis construits avant le 1er juillet 1997, y compris les
maisons individuelles, tout propriétaire doit procéder au repérage dans le bâtiment de l'ensemble des matériaux contenant de l'amiante. Cette obligation a été
instaurée dans un souci de respect de l'environnement et dans le but d'assurer la protection des riverains.
Protection des riverains et de l'environnement
Le résultat de ce repérage doit être transmis aux personnes ou entreprises qui exécutent les travaux de démolition afin qu'elles mettent en oeuvre les
mesures de protection adéquates.
Tout matériau contenant de l'amiante doit alors être retiré avant la démolition.
Cette obligation est reprise dans le nouveau dispositif réglementaire entré en vigueur le 1er février 2012. Les matériaux recherchés font l'objet de la liste C de
l'annexe 13-9 de la partie réglementaire du code de la santé publique.
C. santé publ., art. R. 1334-19, mod. par D. n° 2011-629, 3 juin 2011, art. 1er
Arr. 26 juin 2013, NOR : AFSP1316786A : JO, 6 juill.
Sur l'obligation pour l'acquéreur de réaliser un repérage de l'amiante avant tous travaux de démolition, même en possession d'un constat amiante délivré lors
de la vente : voir n° 117.
87
Sanction pénale
Le propriétaire qui ne respecte pas cette obligation de repérage avant démolition de l'immeuble s'expose à une amende de
5e classe de 1 500 € au plus ( C. santé publ., art. R. 1337-3, mod. par D. n° 2011-629, 3 juin 2011, art. 3).
Pour plus de détails sur la procédure de repérage avant tous travaux de démolition : voir le Dictionnaire Permanent Construction et urbanisme.
Sous-section 4 : Professionnels habilités à intervenir dans les opérations de repérage
§ 1 : Professionnels chargés du repérage
88
Opérations de repérage de l'amiante réalisées par un diagnostiqueur dont les compétences sont certifiées
Le repérage
des flocages, calorifugeages, faux plafonds et des autres matériaux contenant de l'amiante doit être effectué, depuis le 1er novembre 2007, par un
opérateur dont les compétences ont été certifiées et qui doit être indépendant et impartial ( C. santé publ., art. R. 1334-23, al. 1er, mod. par D. n° 2011629, 3 juin 2011, art. 1er) (v. nos 17 et s.).
Il ne doit avoir aucun lien avec le ou les propriétaires, ou leur préposé, qui font appel à lui, ni avec une entreprise susceptible d'organiser ou d'effectuer des
travaux de retrait ou de confinement.
89
Responsabilité des professionnels chargés du repérage
Sur la responsabilité du diagnostiqueur dans l'accomplissement de sa mission :
voir nos 41 et s.
§ 2 : Organismes chargés des mesures d'empoussièrement et des analyses
90
Organismes accrédités pour les mesures d'empoussièrement
Jusqu'au 5 juin 2011, les mesures d'empoussièrement étaient
effectuées par des organismes agréés selon des modalités et conditions définies par arrêté du ministre chargé de la santé, pris après avis de l'Agence
française de sécurité sanitaire de l'environnement et du travail, en fonction de la qualification des personnels de l'organisme, de la nature des matériels dont
il dispose et des résultats des évaluations auxquelles il est soumis. L'agrément était accordé par arrêté du ministre de la santé ( C. santé publ., art.
R. 1334-18, al. 1er, mod. par D. n° 2006-1675, 22 déc. 2006, art. 3, I : JO, 27 déc.).
Le décret du 3 juin 2011 qui a procédé à la réécriture du dispositif réglementaire amiante (v. n° 53) a allégé, depuis le 6 juin 2011, les modalités de
reconnaissance des compétences des laboratoires chargés de mesurer l'empoussièrement. Ces organismes qui sont amenés non seulement à effectuer les
prélèvements d'air mais également l'analyse et le comptage des fibres d'amiante n'ont plus besoin d'être agréés par arrêté. Leur accréditation demeure
toutefois obligatoire ( C. santé publ., art. R. 1334-25, mod. par D. n° 2011-629, 3 juin 2011, al. 1er : JO, 5 juin D. n° 2011-629, 3 juin 2011, art. 9).
Les règles d'accréditation des laboratoires ont été définies, jusqu'au 31 décembre 2012, par un arrêté du 21 décembre 1998 ( Arr. 21 déc.
1998, NOR : MESP9824014A : JO, 26 déc.). Depuis le 1er janvier 2013, elles sont fixées par un arrêté du 19 août 2011 ( Arr. 19 août
2011, NOR : ETSP1123262A : JO, 1er sept.).
Les modalités de réalisation des mesures d'empoussièrement sont, depuis le 2 septembre 2011, régies par un autre arrêté du 19 août 2011 (
2011, NOR : ETSP1123255A : JO, 1er sept.).
91
Arr. 19 août
Laboratoires d'analyse
Les analyses de matériaux et produits, dans le cadre du repérage des flocages, calorifugeages et faux plafonds et
autres matériaux et produits contenant de l'amiante, sont réalisées par un organisme accrédité par le Comité français d'accréditation (ou par tout autre
organisme d'accréditation européen) répondant aux exigences définies par arrêté du ministre de la santé. Cet arrêté précise notamment les méthodes
devant être mises en oeuvre pour vérifier la présence d'amiante dans le matériau ou le produit ( C. santé publ., art. R. 1334-24, al. 1er, mod. par D.
n° 2011-629, 3 juin 2011, art. 1er Arr. 6 mars 2003, NOR : SANP0320890A : JO, 19 mars).
L'arrêté fixant les nouvelles modalités d'accréditation des laboratoires, s'intégrant dans le nouveau dispositif réglementaire entré en vigueur le 1er février
2012, devrait être publié avant l'été 2013 ( Rép. min. n° 8114 : JOAN Q, 11 juin 2013, p. 6057).
Sous-section 5 : Réalisation des travaux de désamiantage
92
Obligation pour le propriétaire de supprimer le risque d'exposition à l'amiante
Le propriétaire ou, à défaut, l'exploitant du
bâtiment doit prendre toutes les mesures nécessaires pour contrôler et réduire l'exposition à l'amiante repéré dans les locaux (v. n° 71) ( C. santé publ.,
art. L. 1334-12-1, créé par L. n° 2009-879, 21 juill. 2009, art. 105, 1° : JO, 22 juill.).
si le propriétaire n'est pas exactement informé des quantités d'amiante affectant son immeuble, il ne peut pas lui être reproché de ne pas
avoir mis en oeuvre les mesures de surveillance, de confinement ou de retrait des matériaux contenant de l'amiante (
Cass. 3e civ.,
25 juin 2013, n° 12-30.146).
Depuis le 1er février 2012, le dispositif réglementaire amiante est soumis aux nouveaux articles R. 1334-14 et suivants du code de la santé publique qui ont
fait l'objet d'une réécriture par un décret du 3 juin 2011 (v. n° 53). Cette réorganisation du dispositif ne modifie cependant ni les modalités de réalisation des
travaux de désamiantage ni les règles de dérogation au délai d'achèvement de ceux-ci. Le gouvernement précise toutefois que les travaux de retrait ou de
confinement engagés avant le 1er février 2012 sont réputés satisfaire aux nouvelles dispositions désormais applicables. Les dérogations accordées
antérieurement demeurent valables jusqu'à leur date d'expiration ( D. n° 2011-629, 3 juin 2011, art. 6 : JO, 5 juin).
93
Réalisation d'office des travaux par le préfet
En cas de carence du propriétaire ou de l'exploitant, le préfet peut prescrire la mise en oeuvre
des mesures nécessaires pour supprimer le risque d'exposition à l'amiante ( C. santé publ., art. L. 1334-15, 1°, créé par L. n° 2009-879, 21 juill. 2009, art.
105, 2° : JO, 22 juill.). En cas d'urgence, il peut même fixer un délai pour terminer les travaux de désamiantage. S'ils ne sont pas exécutés dans le délai
imparti, les travaux sont effectués d'office à la demande du préfet et aux frais du propriétaire ou de l'exploitant qui sont recouvrés comme en matière de
contributions directes ( C. santé publ., art. L. 1334-16 partiel, créé par L. n° 2009-879, 21 juill. 2009, art. 105, 2° : JO, 22 juill.).
Sur les modalités d'intervention d'office du préfet depuis le 1er février 2012 : voir n° 57.
94
Entreprises habilitées à procéder aux travaux de désamiantage
Les entreprises amenées à effectuer des travaux d'encapsulage ou
de retrait d'amiante doivent fournir un certificat délivré sur la base de la norme NF X 46-010 d'août 2012. La certification est délivrée ou maintenue par
l'organisme certificateur dans les conditions fixées par la norme NF X 46-011 d'août 2012 ( Arr. 14 déc. 2012, NOR : ETST1242392A : JO, 2 févr. 2013 et
rect. 18 mai).
les entreprises de désamiantage ont l'obligation de faire recertifier leurs compétences selon le nouveau référentiel, avant le 1er janvier
2014. Les entreprises effectuant le retrait de l'enveloppe extérieure des bâtiments doivent respecter cette obligation avant le 1er juillet
2014, sous réserve qu'elles aient déposé leur demande de certification auprès d'un organisme certificateur avant le 31 décembre 2013 (
D. n° 2012-639, 4 mai 2012, art. 6, II et III, mod. par D. n° 2013-594, 5 juill. 2013, art. 7, 2° et 3° : JO, 7 juill.).
La liste des entreprises certifiées peut être consultée sur le site http://www.qualibat.com
Sous-section 6 : Documents à constituer, à actualiser et à communiquer dans le cadre des repérages de l'amiante
95
Clarification de la nomenclature des documents à produire
Le nouveau dispositif réglementaire amiante issu du décret du 3 juin 2011
donne une liste précise des dossiers à constituer en fonction des repérages qui sont effectués sur les matériaux ou produits des listes A et B. Ces
documents sont :
- le dossier intitulé « dossier amiante - parties privatives » : voir nos 96 et suivants ;
- le « dossier technique amiante » : voir nos 100 et suivants.
En revanche, le diagnostic de la liste C réalisé avant démolition est constitué uniquement par le rapport de repérage.
§ 1 : « Dossier amiante - parties privatives » constitué pour les parties privatives d'habitation
96
Constitution d'un dossier amiante pour les parties privatives d'immeubles collectifs d'habitation
Les propriétaires des
parties privatives d'immeubles collectifs d'habitation doivent constituer, conserver et actualiser un dossier intitulé « dossier amiante - parties privatives ». Ce
dossier contient :
- le rapport de repérage des matériaux et produits de la liste A contenant de l'amiante (flocages, calorifugeages et faux plafonds) ;
- le cas échéant, la date, la nature, la localisation et les résultats des évaluations périodiques de l'état de conservation, des mesures
d'empoussièrement, des travaux de retrait ou de confinement de ces matériaux et produits ou des mesures conservatoires mises en oeuvre.
C. santé publ., art. R. 1334-29-4, I, mod. par D. n° 2011-629, 3 juin 2011, art. 1er
97
Information des occupants, de certains services publics et des travailleurs intervenants dans l'immeuble
Le « dossier
amiante - parties privatives » est tenu à la disposition des occupants des parties privatives concernées, lesquels sont informés de l'existence et des
modalités de consultation de ce dossier.
Il est communiqué, sur leur demande à différentes autorités sanitaires et sociales et aux agents chargés du contrôle des constructions. Les propriétaires
communiquent également ce dossier à toute personne physique ou morale appelée à organiser ou effectuer des travaux dans l'immeuble bâti. Ils doivent par
ailleurs conserver une attestation écrite de cette communication.
C. santé publ., art. R. 1334-29-4, II, mod. par D. n° 2011-629, 3 juin 2011, art. 1er
98
Mise en conformité des dossiers techniques établis avant le 1er février 2012
99
Sanctions pénales
Les dossiers techniques portant sur les flocages,
calorifugeages et faux plafonds qui ont été constitués avant le 1er février 2012, date d'entrée en vigueur du nouveau dispositif réglementaire, tiennent lieu du
« dossier amiante - parties privatives ». Ils doivent toutefois être mis à jour en cas de découverte d'autres matériaux de la liste A ainsi qu'en cas de travaux
sur les matériaux repérés ( D. n° 2011-629, 3 juin 2011, art. 5, al. 1er).
L'absence d'établissement et de communication du « dossier - parties privatives » est sanctionnée par une amende de
5e classe de 1 500 € au plus ( C. santé publ., art. R. 1337-3-1, mod. par D. n° 2011-629, 3 juin 2011, art. 3).
« Dossier technique amiante » constitué pour les parties communes d'habitation et pour les
§ 2 : autres bâtiments (DTA)
100
Propriétaires tenus de constituer un dossier technique amiante
Les propriétaires qui sont chargés de constituer et conserver un
dossier technique amiante sont les propriétaires :
- des parties communes d'immeubles collectifs d'habitation ;
- des bâtiments autres que d'habitation.
C. santé publ., art. R. 1334-29-5, I, al. 1er, mod. par D. n° 2011-629, 3 juin 2011, art. 1er
101
Finalité du document
Le dossier technique amiante (DTA) a un double objectif. Celui-ci permet de :
- rassembler l'ensemble des informations sur la présence d'amiante afin qu'elles puissent être aisément consultées, notamment par les travailleurs qui
interviennent dans les bâtiments ;
- décrire les procédures générales de sécurité à respecter à l'égard des matériaux et produits contenant de l'amiante.
Bibliographie :
L'amiante dans les bâtiments : réglementation 2001, Brochure min. Équip.
102
Mise en conformité des dossiers techniques amiante établis avant le 1er février 2012
Les dossiers techniques amiante établis
avant le 1er février 2012, date d'entrée en vigueur du nouveau dispositif réglementaire, devront être mis à jour, soit :
- lors de la vente suivante ;
- en même temps que la prochaine évaluation de l'état de conservation des flocages, calorifugeages et faux plafonds présents dans le bâtiment
diagnostiqué ;
- dans les autres cas, avant tous travaux sollicitant les matériaux ou produits de la liste B et au plus tard avant le 1er février 2021.
D. n° 2011-629, 3 juin 2011, art. 4, II et 5
103
L'absence d'établissement et de communication du dossier technique amiante est sanctionnée par une amende de 5e classe de
C. santé publ., art. R. 1337-3-2, mod. par D. n° 2011-629, 3 juin 2011, art. 3).
Sanctions pénales
1 500 € au plus (
I. Contenu du DTA
104
Mentions figurant obligatoirement dans le dossier technique amiante
Le dossier technique amiante comporte :
- les rapports de repérage des matériaux et produits des listes A (flocages, calorifugeages et faux plafonds) et B (éléments durs de construction)
contenant de l'amiante.
les repérages des matériaux des listes A et B peuvent faire l'objet d'un seul rapport (
in fine
Arr. 12 déc. 2012, NOR : AFSP1242168A, art. 6 in fine et ann. III) ;
- le cas échéant, la date, la nature, la localisation et les résultats des évaluations périodiques de l'état de conservation, des mesures
d'empoussièrement, des travaux de retrait ou de confinement de matériaux et produits contenant de l'amiante et des mesures conservatoires mises
en oeuvre ;
- les recommandations générales de sécurité à l'égard de ces matériaux et produits, notamment procédures d'intervention, y compris les procédures
de gestion et d'élimination des déchets ;
- une fiche récapitulative.
Élaboré dans le cadre du nouveau dispositif réglementaire, un arrêté du 21 décembre 2012 a défini, d'une part, les consignes générales de sécurité, et
d'autre part, le contenu de la fiche récapitulative.
C. santé publ., art. R. 1334-29-5, I, mod. par D. n° 2011-629, 3 juin 2011, art. 1er
Arr. 21 déc. 2012, NOR : AFSP1243362A : JO, 30 déc.
Le rapport doit mentionner que l'opérateur dispose des compétences pour réaliser le diagnostic amiante.
105
Fiche récapitulative
Un arrêté du 21 décembre 2012 propose un modèle de fiche récapitulative du dossier technique amiante. Le document
mentionne les informations minimales qui doivent figurer dans la fiche, à charge pour le propriétaire de compléter par toutes informations utiles et spécifiques
aux bâtiments concernés ( Arr. 21 déc. 2012, NOR : AFSP1243362A, ann. II : JO, 30 déc.).
Ce nouveau modèle de fiche récapitulative regroupe l'essentiel des informations qui devaient déjà être mentionnées dans l'ancienne version proposée par
l'arrêté du 22 août 2002. La forme de ce document n'est pas intangible et peut donc être adaptée si besoin est.
II. Actualisation du DTA et de la fiche récapitulative
106
Mise à jour du DTA et de la fiche récapitulative
Les propriétaires qui ont l'obligation d'élaborer un dossier technique amiante doivent le
tenir à jour et intégrer les éléments relatifs aux matériaux et produits contenant de l'amiante découverts à l'occasion de travaux ou d'opérations d'entretien (
C. santé publ., art. R. 1334-29-5, I, mod. par D. n° 2011-629, 3 juin 2011, art. 1er).
Le document est actualisé lors de toute opération de repérage, de surveillance ou de travaux portant sur des matériaux et produits contenant de l'amiante.
Toute autre information relative à ces matériaux et produits portée à la connaissance du propriétaire doit également y figurer.
A cette occasion, la fiche récapitulative doit également être mise à jour et rendue conforme avec le nouveau modèle défini par l'arrêté du 21 décembre 2012.
Arr. 21 déc. 2012, NOR : AFSP1243362A, art. 3 : JO, 30 déc.
III. Information sur le risque d'exposition à l'amiante
107
Communication obligatoire du dossier technique amiante
Le propriétaire doit communiquer le dossier technique amiante, sur leur
demande à différentes autorités sanitaires et sociales, aux agents chargés du contrôle des constructions, aux inspecteurs de la jeunesse et des sports,
aux personnes chargées de l'inspection des installations classées et des installations nucléaires de base et à la commission consultative départementale de
sécurité et d'accessibilité.
Les propriétaires communiquent également ce dossier à toute personne physique ou morale appelée à organiser ou effectuer des travaux dans l'immeuble
bâti. Ils doivent par ailleurs conserver une attestation écrite de cette communication.
C. santé publ., art. R. 1334-29-5, II, 2°, mod. par D. n° 2011-629, 3 juin 2011, art. 1er
108
Mise à disposition du dossier technique amiante
Le dossier technique amiante est tenu à la disposition des occupants de l'immeuble bâti
concerné, des employeurs, des représentants du personnel et des médecins du travail lorsque l'immeuble comporte des locaux de travail.
Ces personnes sont informées des modalités de consultation du dossier.
C. santé publ., art. R. 1334-29-5, II, 1°, mod. par D. n° 2011-629, 3 juin 2011, art. 1er
109
110
Communication de la fiche récapitulative
Le propriétaire doit communiquer la fiche récapitulative, dans un délai d'un mois après sa
constitution ou sa mise à jour, aux occupants de l'immeuble bâti et, si cet immeuble comporte des locaux de travail, aux employeurs ( C. santé publ., art.
R. 1334-29-5, III, mod. par D. n° 2011-629, 3 juin 2011, art. 1er).
Transmission du rapport de repérage de la liste A au préfet
Si le résultat de l'évaluation de l'état de conservation des flocages,
calorifugeages et faux plafonds conduit à la réalisation de mesures d'empoussièrement ou de travaux de désamiantage, le diagnostiqueur doit transmettre
une copie du rapport de repérage au préfet de département du lieu d'implantation du bâtiment ( C. santé publ., art. R. 1334-23, al. 2, mod. par D. n°
2011-629, 3 juin 2011, art. 1er).
Nouveauté
juillet 2015 Un arrêté, qui devrait être publié avant l'été 2013 ( Rép. min. n° 8114 : JOAN Q, 11 juin 2013, p. 6057) mais qui ne l'a été finalement qu'en juin 2015,
précise les modalités de transmission du rapport au préfet. Il ne s'applique qu'aux évaluations dont les résultats sont transmis au propriétaire à compter du
1er juillet 2015.
Cette transmission est faite dans un délai de 15 jours à compter de la date de transmission des résultats de l'évaluation au propriétaire, par courrier
recommandé avec avis de réception, ou par dépôt à la préfecture contre remise d'un récépissé.
L'annexe de l'arrêté définit les informations minimales à faire figurer dans le document transmis au préfet.
L'obligation concerne les rapports de repérage de la liste A réalisés dans tout ou partie des immeubles bâtis, à l'exception des immeubles d'habitation ne
comportant qu'un seul logement et des parties privatives des immeubles collectifs d'habitation ( C. santé publ., art. R. 1334-17 et R. 1334-18).
Arr. 1er juin 2015, NOR : AFSP1415173A : JO, 25 juin
Section 3 : Obligation d'établir un état amiante en vue de la vente
111
Protection de l'acquéreur immobilier
Le vendeur d'un immeuble bâti a l'obligation de produire un état mentionnant la présence ou, le cas
échéant, l'absence de matériaux ou produits de construction contenant de l'amiante. La production de ce document doit se faire dans les conditions et selon
les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6 du CCH ayant instauré le dossier de diagnostic technique : voir nos 4 et s. A défaut, aucune clause
de garantie des vices cachés résultant de l'amiante ne peut être intégrée dans l'acte ( C. santé publ., art. L. 1334-13, mod. par ord. n° 2005-655, 8 juin
2005, art. 20 CCH, art. L. 271-4, II, al. 1er).
L'obligation de présenter cet état est entrée en vigueur le 1er septembre 2002 (
D. n° 2002-839, 3 mai 2002, art. 10).
Conformément à la réglementation applicable en matière de dossier de diagnostic technique, le constat « amiante » doit être annexé à la promesse de vente
ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente : voir n° 118.
112
Constat amiante établi selon les nouveaux repérages à compter du 1er avril 2013
Les repérages des matériaux et produits
contenant de l'amiante des listes A et B qui sont effectués dans le cadre de la vente immobilière sont réalisés selon les nouvelles procédures de recherche
er
à compter du 1 avril 2013 ( Arr. 12 déc. 2012, NOR : AFSP1242167A, art. 8 Arr. 12 déc. 2012, NOR : AFSP1242168A, art. 8). Avant cette date, ils
peuvent être établis selon les modalités anciennement fixées par les arrêtés des 7 février 1996 (relatif aux flocages et calorifugeages), 15 janvier 1998
(relatif aux faux plafonds) et 22 août 2002 (relatif au dossier technique amiante et à la fiche récapitulative) : voir n° 53.
Les repérages des matériaux des listes A et B réalisés dans les maisons ou les parties privatives des logements, selon les nouvelles procédures, peuvent
faire l'objet d'un seul rapport. Il doit comporter le texte d'information sur les conséquences sanitaires liées à l'amiante, figurant en annexe III de l'arrêté relatif
au repérage des matériaux de la liste B ( Arr. 12 déc. 2012, NOR : AFSP1242167A, art. 6 in fine Arr. 12 déc. 2012, NOR : AFSP1242168A, art. 6 in
fine et ann. III).
113
État ou constat « amiante »
114
Cas particulier des logements vendus après division de l'immeuble
115
Litiges liés à la présence d'amiante pour les ventes conclues avant l'entrée en vigueur de l'article L. 1334-13 du code
de la santé publique L'annexion obligatoire du constat « amiante » à l'acte de vente de certains immeubles devrait, à l'avenir, limiter les litiges entre
L'article L. 1334-13 du code de la santé publique ainsi que le nouvel article R. 1334-29-7 du même code traitent de
l'« état » de présence ou d'absence d'amiante, alors que l'ancien article R. 1334-24 de ce même code employait le terme de « constat » de présence ou
d'absence d'amiante. Ces deux termes font pourtant référence au même document. En tout état de cause, l'« état » ou le « constat » se rapportent bien au
document à établir au plus tard à la date de la promesse de vente ou d'achat.
Toute division d'immeuble en vue de créer des locaux à usage
d'habitation, qu'elle soit en propriété ou en jouissance, qu'elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, est interdite si cette
opération n'a pas été précédée d'un diagnostic amiante en application de l'article L. 1311-1 du code de la santé publique. Dès lors, les propriétaires qui
mettent en vente des locaux d'habitation provenant d'une division réalisée en méconnaissance de cette interdiction encourent une peine de 2 ans
d'emprisonnement, une amende de 75 000 € et une interdiction temporaire d'exercer une activité professionnelle ou sociale ( CCH, art. L. 111-6-1, al. 3,
mod. par L. n° 2009-323, 25 mars 2009, art. 86 : JO, 27 mars).
le vendeur et l'acquéreur relatifs à la présence d'amiante. Sous le régime antérieur au 1er septembre 2002, date d'entrée en vigueur effective de
l'article L. 1334-7 du code de la santé publique (devenu, depuis, l'article L. 1334-13), des recours ont été intentés par les acquéreurs à la suite de la
découverte d'amiante dans les locaux vendus. Les tribunaux ont été et vont encore être amenés (pour les procédures en cours) à se prononcer sur la
nature des vices constitués par la présence d'amiante et les conséquences juridiques au regard du contrat de vente.
1° Litige lié à l'application d'une réglementation antérieure
En l'espèce, une société avait été contrainte de réaliser des travaux de désamiantage après avoir découvert de l'amiante dans les bureaux qu'elle avait
acquis. Elle s'était, par la suite, retournée contre le vendeur, lui reprochant de lui avoir dissimulé la présence d'amiante lors de la vente alors qu'il avait eu
connaissance de la présence de ce matériau lors de travaux de dépose d'un flocage plusieurs années auparavant. Pour débouter l'acquéreur de son action,
les juges se sont fondés sur l'absence de dangerosité de la présence d'amiante dans les locaux. Le niveau d'empoussièrement mesuré à la suite du dépôt
du flocage était, en effet, inférieur à la norme légale et les analyses réalisées ultérieurement démontraient une concentration en fibres d'amiante non
décelable. La société, à l'époque, n'était donc aucunement contrainte de procéder à des travaux de déflocage. Les juges ont estimé que ni la réticence
dolosive ni la faute délictuelle ne pouvaient être retenues à l'encontre du vendeur, aucune circonstance de l'espèce ne permettant d'établir qu'il ait
volontairement dissimulé un risque avéré de toxicité ( Cass. 3e civ., 12 juin 2002, n° 00-22.723).
2° Litige lié aux déclarations du vendeur
La présente décision, rendue sous l'empire du dispositif applicable avant le 1er septembre 2002, conserve son intérêt car les juges attirent l'attention des
vendeurs sur la portée des déclarations qu'ils formulent dans l'acte de vente, notamment lorsque celles-ci portent sur les documents établis par des
professionnels à une période charnière de modification de réglementation. En mai 1996, une société vend un immeuble de bureaux aux termes d'un acte
dans lequel elle déclare que les locaux entrent dans le champ d'application du décret du 7 février 1996. Elle y précise, par ailleurs, que l'immeuble ne contient
pas d'amiante comme l'indique, en annexe de l'acte, la copie du rapport de diagnostic réalisé en septembre 1995. Les locaux font, par la suite, l'objet de
ventes successives dans lesquelles les mêmes déclarations relatives à l'amiante sont reprises. Le dernier acquéreur, après avoir découvert la présence
d'amiante dans les locaux, assigne son vendeur en garantie des vices cachés, mais également la société qui a été chargée du diagnostic à l'époque. Ayant
été condamné au titre de sa responsabilité délictuelle, le cabinet d'expertise exerce une action récursoire contre les premiers vendeur et acquéreur de la
chaîne de transactions. Les juges du fond font droit, en partie, à sa demande en condamnant solidairement le premier vendeur à payer 60 % des sommes
déboursées par le cabinet de diagnostic pour indemniser le dernier acquéreur. Le vendeur conteste alors cette décision au motif que le préjudice incombe au
seul diagnostiqueur qui, n'ayant pas procédé à une visite détaillée et un recensement exhaustif des locaux, n'a pas été en mesure de constater la présence
d'amiante dans les flocages, décelée plus tard par une autre société de diagnostic. La Cour de cassation écarte cette argumentation et rejette le pourvoi
formé contre l'arrêt d'appel. Comme l'ont bien souligné les juges du fond, le vendeur commet une faute en déclarant, dans l'acte de vente, que les locaux
entraient dans le champ d'application des nouvelles dispositions, et en affirmant simultanément que l'immeuble ne contenait pas d'amiante en s'appuyant sur
les conclusions d'un rapport d'expertise qui avait été expressément réalisé au visa de la réglementation antérieure au décret de février 1996. Le fait que la
date avant laquelle le diagnostic obligatoire devait être réalisé au regard des nouvelles règles n'était pas atteinte, soit le 31 décembre 1999 (v. n° 60) n'a
d'ailleurs pas pour effet de l'exonérer de sa responsabilité. Par ailleurs, selon les Hauts magistrats, le lien de causalité entre la faute commise par le premier
vendeur et le préjudice subi par le dernier acquéreur est, quant à lui, caractérisé par la reprise de la mention relative à l'absence d'amiante dans les
différents actes de vente successifs. Or, rien ne démontre que le premier acquéreur ait eu connaissance du fait que le cabinet d'expertise avait informé son
client qu'il établissait le diagnostic conformément à la réglementation applicable en 1995 et non selon les nouvelles dispositions. Aucune faute ne pouvant
être reprochée à celui-ci, le dommage découle, par conséquent, du comportement fautif du premier vendeur.
Cass. 3e civ., 5 nov. 2008, n° 07-17.054, n° 1088 FS - P + B
116
Clarification des documents relatifs à l'amiante à produire en cas de vente
Le reproche régulièrement fait à l'ancien dispositif a
été de ne pas permettre d'identifier clairement les documents à établir pour les différents repérages. La nouvelle rédaction du dispositif amiante donne une
liste précise des dossiers à produire lors de la vente en fonction des repérages des listes A et B (v. le tableau ci-dessous) ( C. santé publ., art. R. 133429-7, mod. par D. n° 2011-629, 3 juin 2011, art. 1er).
Documents établis en fonction des différents repérages amiante
Catégorie de propriétaires
Liste des
matériaux à
repérer
Document à produire en cas de vente
Propriétaires d'une maison individuelle
Listes A et B
Rapport de repérage des listes A et B (1)
Propriétaires des parties privatives d'immeubles collectifs
d'habitation
Listes A et B
Rapport de repérage du « Dossier amiante - parties privatives »
pour la liste A et rapport de repérage pour la liste B (1) (2)
Propriétaires des parties communes d'immeubles collectifs
d'habitation (syndicats de copropriétaires)
Listes A et B
Fiche récapitulative du « Dossier technique amiante » (2)
Propriétaires d'autres bâtiments que ceux mentionnés ci-dessus
(propriétaires de l'immeuble ou syndicats des copropriétaires) (3)
Listes A et B
Fiche récapitulative du « Dossier technique amiante »
(1) Les repérages des matériaux des listes A et B réalisés dans les maisons ou les parties privatives des logements, selon les nouvelles procédures,
peuvent faire l'objet d'un seul rapport. Il doit comporter le texte d'information sur les conséquences sanitaires liées à l'amiante, figurant en annexe III de
l'arrêté relatif au repérage des matériaux de la liste B
Arr. 12 déc. 2012, NOR : AFSP1242167A, art. 6 in fine
Arr. 12 déc.
2012, NOR : AFSP1242168A, art. 6 in fine et ann. III.
(2) La vente d'un lot de copropriété (parties privatives et quote-part des parties communes) entraîne la production du rapport de repérage du « Dossier
amiante - parties privatives » et de la fiche récapitulative du « Dossier technique amiante » relative aux parties communes.
(3) Si le propriétaire n'est pas identifiable, l'obligation incombe à l'exploitant de l'immeuble ( C. santé publ., art. R. 1334-14, III, mod. par D. n° 2011-629,
3 juin 2011, art. 1er : JO, 5 juin).
117
Distinction entre l'état amiante délivré lors de la vente et le repérage amiante obligatoire avant tous travaux de
démolition Le propriétaire qui souhaite réaliser des travaux de démolition sur l'immeuble qu'il a acquis quelque temps auparavant doit faire procéder à
un repérage des matériaux amiantés, comme le prévoit l'article R. 1334-19 du code de la santé publique, et ne pas se contenter du diagnostic amiante établi
lors de la vente du bien, surtout si ce dernier s'est révélé négatif. Un repérage avant démolition peut permettre de révéler des matériaux contenant de
l'amiante restés inaccessibles lors de la simple inspection visuelle qui s'impose au diagnostiqueur chargé d'élaborer le constat lors de la vente. En effet, cette
nouvelle recherche doit être exhaustive et peut nécessiter des sondages destructifs ou des démontages particuliers ( Arr. 2 janv.
2002, NOR : EQUU0200046A, ann. II, 2 Arr. 26 juin 2013, NOR : AFSP1316786A, art. 4), ce qui n'est pas autorisé dans le cadre du repérage applicable
aux opérations de vente (v. n° 78) ( CA Versailles, 3e ch., 3 févr. 2011, n° 09/07274 CA Amiens, 1re ch., sect. 1, 2 févr. 2012, n° 10/00297 CA
Riom, ch. com., 21 août 2013, n° 12/01664).
Sous-section 1 : Obligation de produire l'état amiante au plus tard à la date de toute promesse de vente ou d'achat
118
Moments de production du constat amiante
Devant être joint au dossier de diagnostic technique, l'état (constat) amiante doit être annexé à
la promesse de vente ou à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente de certains immeubles bâtis. Toutefois, même s'il est produit lors de la
promesse de vente, il doit également être fourni lors de la signature de l'acte authentique. En effet, de façon générale, le vendeur ne peut pas s'exonérer de
la garantie des vices cachés correspondante en l'absence, lors de cette signature, d'un des documents en cours de validité compris dans le dossier de
diagnostic technique ( C. santé publ., art. L. 1334-13, mod. par ord. n° 2005-655, 8 juin 2005, art. 20 CCH, art. L. 271-4, I, 2° et II, al. 1er C. santé
publ., art. R. 1334-24) : voir n° 15.
avant la mise en place du dossier de diagnostic technique auquel est joint l'état amiante, le moment de production du document n'était pas
clairement déterminé. En effet, sous l'ancienne rédaction de l'article L. 1334-13 du code de la santé publique, le législateur précisait que
l'état relatif à l'amiante devait être annexé à toute la promesse unilatérale de vente ou d'achat, et à tout contrat réalisant ou constatant
la vente de certains immeubles bâtis. De son côté, l'ancien article R. 1334-24 indiquait que le constat était produit, au plus tard, à la date
de toute promesse de vente ou d'achat. De ces deux textes, il en résultait déjà que le document devait être annexé aussi bien à l'avantcontrat qu'à l'acte authentique. Toutefois, selon la cour d'appel de Versailles, le constat amiante devait être produit dès la promesse de
vente si les vendeurs voulaient bénéficier de la clause d'exonération de garantie des vices cachés. A défaut de joindre le document au
compromis, la clause stipulée au profit des vendeurs devait être réputée non écrite, les juges faisant prévaloir les dispositions protectrices
légales sur le principe de liberté contractuelle posé par l'article 1134 du code civil (
CA Versailles, 3e ch., 21 déc. 2006, n° 05/05024).
119
Condition suspensive d'obtention d'un état amiante
Dans certains cas, le vendeur et l'acquéreur souhaitent se lier rapidement et signer
la promesse dans l'urgence avant même que le diagnostic amiante soit établi. Le rédacteur de l'avant-contrat peut ainsi imaginer pallier l'absence de constat
en insérant une condition suspensive d'obtention d'un état ne révélant pas la présence d'amiante. Or, cette solution semble peu envisageable, en application
des textes. En effet, les articles L. 1334-13 et R. 1334-29-7 du code de la santé publique exigent bien que le document soit annexé dès la promesse de
vente. Ainsi, par application stricte de ces textes, le principe est que l'avant-contrat ne doit être établi que si le propriétaire vendeur est à même de produire
l'état amiante.
Si l'insertion d'une condition suspensive n'est sans doute pas à conseiller, en pratique, les parties sont souvent dans l'obligation d'y recourir, l'état amiante
n'étant pas forcément établi le jour de la signature de la promesse. Dans cette hypothèse, une attention particulière doit être apportée à la rédaction de la
clause. En effet, le degré de protection de l'acquéreur immobilier variera selon le libellé de la condition. Une clause ne prévoyant seulement que la
« réalisation » du diagnostic ne permet pas à l'acquéreur de se dégager de la vente en cas de constat positif révélant la présence d'amiante. Celui-ci ne peut
alors invoquer ni la nullité de la promesse pour absence d'annexe d'état amiante, ni la défaillance de la condition suspensive, ni le maintien d'office de son
droit légal de rétractation jusqu'à l'obtention des résultats de la recherche ( CA Rennes, 4e ch., 8 mars 2007, n° 05/06979) : voir l'étude «Promesse
synallagmatique de vente - Compromis».
Sous-section 2 : Immeubles et personnes visés
§ 1 : Immeubles bâtis
120
Permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997
L'obligation de produire un constat amiante concerne tous les immeubles bâtis, quel
que soit leur usage, dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Sont également visées les maisons individuelles et, pour les immeubles
collectifs, les parties communes comme les parties privatives ( C. santé publ., art. R. 1334-14, mod. par D. n° 2011-629, 3 juin 2011, art. 1er).
§ 2 : Personnes privées ou publiques
121
Propriétaire vendeur de l'immeuble
L'obligation de produire un état amiante en vue de la vente incombe aux propriétaires d'immeubles bâtis,
qu'ils soient personnes privées ou personnes publiques.
En effet, cette obligation est attachée au type d'immeuble vendu (v. n° 120) et non à la qualité de son propriétaire. Sont donc visées toutes les catégories de
propriétaires sans distinction, qu'il s'agisse d'un particulier, d'un organisme HLM, d'une collectivité territoriale, etc.
§ 3 : Cas particulier des ventes de lots de copropriété
122
Documents à fournir
Le vendeur d'un logement soumis au statut de la copropriété doit fournir, en vue de l'annexer à la promesse de vente ou
d'achat et à l'acte constatant la vente, un état amiante aussi bien pour les parties communes que pour les parties privatives : voir n° 116.
Sous-section 3 : Élaboration de l'état amiante
Sur les compétences des opérateurs amenés à réaliser le constat « amiante » : voir nos 88 et s.
123
Personnes habilitées à établir le constat
124
Déclarations du vendeur sur la réglementation applicable à l'état « amiante »
125
Durée de validité de l'état amiante
Sur la responsabilité encourue par le vendeur qui
déclare annexer un diagnostic amiante conforme à la réglementation en vigueur alors qu'il sait que le document a été établi selon la réglementation
antérieure : voir n° 115.
Comme sous le régime antérieur, le décret du 21 décembre 2006 relatif aux durées de validité des
documents constituant le dossier de diagnostic technique n'a prévu aucune durée de validité pour l'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux
ou produits contenant de l'amiante. Ce document conserve donc une validité permanente ( Communiqué de presse, 22 janv. 2007 : min. Logement).
Est-il possible d'utiliser un état bien antérieur au jour de la vente lorsque l'immeuble n'a connu aucune modification ? La réponse peut être tirée de l'ancien
article R. 1334-24 du code de la santé publique qui prévoit que la fiche récapitulative du dossier technique amiante pouvait être substituée au constat
lorsque ce dossier était constitué. C'est donc admettre que l'état peut avoir une date bien antérieure à la conclusion de l'acte de vente, notamment lorsque le
dossier technique amiante n'a pas évolué. La fiche récapitulative n'aura pas non plus évolué.
Une telle possibilité est essentielle pour les parties communes. Il n'est pas possible d'établir un constat pour chaque mutation.
126
Coût du diagnostic
Le prix d'établissement d'un état amiante, variable selon la surface de l'immeuble, est libre. Il s'agit alors de faire jouer la
concurrence entre plusieurs professionnels.
Il paraît possible de mettre à la charge de l'acquéreur le coût de l'établissement du constat annexé à la vente. La liberté contractuelle est ici totale. Mais la
pratique semble dans sa majorité l'imputer au vendeur.
Sous-section 4 : Sanction de la non-production de l'état amiante
127
Vendeur ne pouvant s'exonérer de la garantie des vices cachés
Si le propriétaire vendeur ne produit pas de diagnostic lors de la
signature de l'acte authentique de vente, celui-ci ne peut stipuler dans l'acte aucune clause d'exonération de la garantie des vices cachés à raison des vices
constitués par la présence d'amiante ( C. santé publ., art. L. 1334-13 CCH, art. L. 271-4, II, al. 1er).
L'acquéreur qui a conclu la vente malgré l'absence de diagnostic annexé et qui découvre, une fois la propriété acquise, la présence d'amiante dans le
bâtiment, dispose contre le vendeur d'une action en garantie des vices cachés : voir l'étude «Vices cachés».
Difficulté de mise en oeuvre de la garantie des vices cachés
La mise en oeuvre de la garantie des vices cachés en matière d'amiante répond aux conditions habituelles dont celle de l'existence du vice au
jour de la vente et à sa connaissance par le vendeur non professionnel (le vendeur professionnel est toujours présumé le connaître : v. n°
128). La preuve que la présence d'amiante est antérieure à la vente est dans ce cas possible. En revanche, la preuve que le vendeur avait
connaissance du vice semble difficile à apporter. Établir que le vendeur savait que l'empoussièrement de l'air était tel qu'il mettait en danger la
santé des occupants paraît très délicat. La mise en oeuvre de la garantie des vices cachés est donc limitée, à moins de considérer que la
présence d'amiante est en elle-même constitutive d'un vice à défaut de toute dégradation. Il faut attendre une interprétation
jurisprudentielle sur ce point.
128
Cas du vendeur professionnel
Par application de la législation sur les clauses abusives, une clause d'exonération de garantie des vices cachés
insérée dans un contrat de vente conclu par un vendeur professionnel peut être sanctionnée de la nullité. La sanction posée par l'article L. 271-4, II,
er
alinéa 1 du CCH est donc dénuée d'intérêt pour le professionnel. Elle ne vise que le vendeur particulier : voir aussi n° 135.
Sur la garantie des vices cachés due par les vendeurs professionnels et les actions qu'ils peuvent exercer à l'encontre des diagnostiqueurs : voir l'étude
«Vices cachés» et aussi n° 216.
129
Cas des immeubles dont le permis a été délivré après le 1er juillet 1997
L'obligation d'annexer un constat à la promesse et à l'acte
authentique concerne tous les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Pour les bâtiments dont le permis a été
er
délivré après cette date, l'obligation n'est pas à remplir. En effet, depuis le 1 juillet 1997, l'utilisation de matériaux et de produits de construction contenant de
l'amiante est interdite.
Un immeuble édifié après cette date est présumé construit sans élément contenant de l'amiante. Or, qu'en est-il lorsque l'acquéreur, nouveau propriétaire,
découvre malgré tout dans le bâtiment, des matériaux de construction contenant de l'amiante ? L'acquéreur peut diriger une action contre le vendeur en
qualité de constructeur ou contre le constructeur lui-même au titre de la responsabilité décennale : voir l'étude «Responsabilité et assurances
constructions».
Sous-section 5 : Conséquences d'un état révélant la présence de produits et matériaux contenant de l'amiante
130
Choix de signer la promesse
131
Travaux de désamiantage
Le diagnostic peut révéler la présence de produits et matériaux contenant de l'amiante dans l'immeuble vendu.
Ainsi, l'acquéreur peut accepter ou refuser d'acquérir le bien et donc de signer la promesse. S'il accepte de se porter acquéreur malgré cette présence
avérée, les obligations incombant au propriétaire d'immeuble en matière de lutte contre les risques d'exposition à l'amiante lui seront transmises (v. n° 131).
L'acquéreur qui accepte de conclure l'avant-contrat malgré la présence d'amiante devra alors procéder aux travaux
de désamiantage imposés par la réglementation : voir nos 92 et s.
Dans ce cas, il semble possible, du point de vue de la liberté contractuelle, que l'acheteur négocie une baisse du prix de vente avec le vendeur, à moins que
ce dernier s'engage à procéder lui-même aux travaux. La baisse négociée du prix correspond au coût des travaux à engager pour désamianter l'immeuble.
Cela suppose qu'une expertise soit menée pour évaluer de manière certaine le montant des travaux nécessaires.
l'acquéreur ne peut pas reprocher au vendeur, qui a été chargé de démolir les bâtiments avant le transfert du bien, d'avoir laissé des
gravats contenant de l'amiante si, juste après la prise de possession du terrain, ce premier n'a pas pris les précautions nécessaires pour
sécuriser le site et en empêcher l'accès à des tiers tentés d'effectuer des dépôts sauvages de déchets de chantier (
CA Riom, ch.
com., 21 août 2013, n° 12/01664).
Dans le cadre d'une procédure collective, le montant des travaux, même s'il a pu être sous-estimé par le repreneur initial de l'entreprise, s'impose au
repreneur substitué ( Cass. 3e civ., 18 juin 2008, n° 07-12.966, n° 672 FS - P + B) : voir l'étude «Procédures collectives».
§ 1 : Vente conclue en dépit d'un état révélant la présence d'amiante
132
Absence de recours contre le vendeur
Si le diagnostic révèle la présence effective d'amiante, l'acquéreur qui accepte de conclure la vente
en connaissance de cause n'a plus aucun recours possible contre le vendeur ( Cass. 3e civ., 25 juin 2013, n° 12-30.146). En effet, lorsque le
propriétaire a annexé un état positif, la présence d'amiante n'est plus un vice caché mais apparent, car connu de l'acquéreur et accepté par lui.
En revanche, si l'état annexé est négatif et qu'il se révèle ensuite erroné, l'acquéreur dispose de certains recours (v. nos 134 et s.).
§ 2 : État amiante erroné
133
Exclusion du recours en garantie des vices cachés et de l'action en nullité pour défaut de délivrance
L'acquéreur peut
découvrir, après avoir conclu la vente, la présence dans le bâtiment de matériaux et produits de construction contenant de l'amiante, alors que l'état annexé
en mentionnait l'absence.
La réglementation relative à la lutte contre les risques d'exposition à l'amiante impose seulement d'annexer un état et non d'annexer un état exact.
L'acquéreur ne dispose dans ce cas d'aucune possibilité de recours en garantie des vices cachés contre le vendeur. Ce dernier a en effet rempli son
obligation d'annexer le document établi par un diagnostiqueur dont les compétences sont certifiées et qui a souscrit une assurance professionnelle pour ce
type de mission (v. n° 17). De fait, une action en nullité de la vente n'est pas non plus envisageable. Annuler le contrat serait pénalisant pour le vendeur qui
n'a commis aucune faute.
Les juges ont précisé que l'acquéreur ne pouvait pas, par ailleurs, invoquer le manquement du vendeur à son obligation de délivrance dès lors que l'acte de
vente ne comprenait aucun engagement spécifique du vendeur à livrer un immeuble exempt d'amiante ( Cass. 3e civ., 29 janv. 2008, n° 06-21.817
Cass. 3e civ., 23 sept. 2009, n° 08-13.373, n° 1056 FS - P + B + R + I : Petites affiches, 4 nov. 2009, p. 4, note M. Brusorio Aillaud CA Amiens, 1re ch.,
sect. 1, 2 févr. 2012, n° 10/00297). La clause insérée dans l'acte de vente indiquant qu'un tuyau contenant de l'amiante a été remplacé par un autre tuyau
n'a aucune portée sur les conditions de la vente. Il ne peut pas être déduit de cette clause de remplacement que l'absence d'amiante est une condition
essentielle de la vente ( CA Grenoble, 4 sept. 2012, n° 11/00444).
Le fait que l'amiante soit détecté après la vente, de façon très localisée, dans des matériaux non dégradés pouvant être supprimés par des travaux d'un
montant raisonnable, n'a pas pour effet de rendre l'immeuble impropre à sa destination, comme le donner en location ( Cass. 3e civ., 5 juin 2012, n° 1115.628) : voir l'étude «Délivrance du bien vendu».
En revanche, un recours contre le professionnel ayant procédé au repérage est possible : voir n° 135.
134
Responsabilité encourue du vendeur en cas de mauvaise foi
La clause d'exonération de la garantie des vices cachés est inapplicable
lorsqu'il est démontré que le vendeur est de mauvaise foi. En l'espèce, même si le diagnostic établi préalablement à la vente avait fait apparaître la présence
d'amiante sur quelques éléments de l'immeuble, l'ampleur de la présence d'amiante en structure rendant ainsi l'immeuble inhabitable et justifiant sa destruction
n'avait pas pu être décelée avant la vente par la faute du comportement du vendeur. Le diagnostiqueur n'avait pas pu mener d'investigation plus approfondie
faute pour le vendeur de lui rendre accessible et sécurisé le contrôle des éléments non vérifiés composant la structure du bâtiment. Par ailleurs, des travaux
réalisés par le vendeur avaient abouti à masquer des plaques d'amiante en structures. Au regard de tous ces éléments, les juges en ont déduit que la
mauvaise foi du vendeur justifiait l'inapplication de la clause d'exonération de la garantie des vices cachés ( Cass. 3e civ., 15 déc. 2009, n° 07-13.469).
En revanche, si la mauvaise foi du vendeur n'est pas établie, la clause d'exonération de garantie des vices cachés s'applique (
n° 10-18.882, n° 871 FS - P + B).
Cass. 3e civ., 6 juill. 2011,
dans une autre affaire, un défaut d'information à l'encontre des acquéreurs aurait pu être reconnu dès lors que le vendeur avait
connaissance de la présence de matériaux amiantés pour les avoir lui-même achetés et utilisés pour des travaux de rehaussement de la
maison. Les devis commandés à cette occasion mentionnaient explicitement la nature de ceux-ci. Certes, à l'époque des travaux (19681972), le public n'était pas sensibilisé sur les dangers de l'amiante. Mais le vendeur l'était sans conteste au moment de la vente. Le résultat
négatif du diagnostic amiante devait donc l'inciter à révéler l'existence de ces produits non visibles pour l'opérateur. Mais même s'il s'en est
abstenu, sa responsabilité n'a pas pour autant été retenue par les juges dans cette affaire particulière. En effet, l'acquéreur avait luimême failli à son obligation de repérage avant tous travaux de démolition imposée par l'article R. 1334-27 du code de la santé publique
(v. n° 117). La défaillance du vendeur dans l'information de l'acquéreur n'avait donc pas de relation directe de cause à effet avec le
préjudice subi par ce dernier. Quand bien même le nouveau propriétaire serait convaincu, à tort ou à raison, de l'absence d'amiante dans
l'immeuble, il doit faire établir un autre diagnostic avant d'entamer les travaux de démolition (
CA Versailles, 3e ch., 3 févr. 2011, n°
09/07274).
Le défaut d'information du vendeur qui avait connaissance de la présence d'amiante au moment de la vente peut également être condamné au titre de la
réticence dolosive. Cette condamnation peut entraîner le versement de dommages-intérêts correspondant au coût des travaux de désamiantage ( Cass.
3e civ., 16 mars 2011, n° 10-10.503, n° 299 FS - P + B).
Sur les modalités d'établissement de la mauvaise foi du vendeur pour écarter la clause de garantie des vices cachés : voir l'étude «Vices cachés».
135
Recours contre le professionnel du repérage et le vendeur professionnel
Sur la responsabilité de l'opérateur dans
l'accomplissement de sa mission de repérage : voir nos 41 et s.
La Cour de cassation a précisé qu'en cas de diagnostic erroné, le préjudice certain résultant de la présence d'amiante dans le bien vendu correspondait au
coût des travaux de désamiantage ( Cass. 3e civ., 21 mai 2014, n° 13-14.891, n° 687 FS - P + B + I). Selon les juges, du fait de la présence d'amiante
dans les murs et plafond de la pièce principale du bâtiment, il n'est pas possible de procéder à des travaux sans prendre des mesures particulières très
contraignantes et onéreuses, tant pour un simple bricolage que pour des travaux de grande envergure, afin d'éviter une dispersion de l'amiante dans l'air.
Par ailleurs, tant que les travaux de désamiantage ne sont pas réalisés, l'acquéreur se retrouve dans l'obligation de veiller à l'état de conservation de
l'immeuble.
A l'instar de la position adoptée par les juges en cas de DPE erroné (v. n° 258), la perte de chance pour les acquéreurs d'obtenir des conditions de vente
qui leur soient plus favorables du fait de la présence d'amiante constitue un préjudice indemnisable ( CA Paris, ch. 4-1, 22 janv. 2015, n° 13/13140).
Si le vendeur est un professionnel de l'immobilier (ex. : marchand de biens, agent immobilier), l'acquéreur peut également rechercher la responsabilité de
celui-ci, selon les principes généraux de la responsabilité civile qui impliquent l'existence d'une faute imputable au professionnel ( Rép. min. n° 58693 :
JOAN Q, 27 sept. 2005, p. 9006).
Chapitre 2 Plomb
Jusque dans la moitié du xxe siècle, le plomb a été utilisé dans les peintures. La dégradation des peintures est une
cause de pollution et une source d'intoxication. Ingéré ou inhalé, le plomb provoque notamment le saturnisme, maladie particulièrement développée chez les
jeunes enfants résidant dans des logements anciens dégradés. Mais les écailles de peinture ne sont pas la seule source d'intoxication. Les risques résident
également dans les canalisations en plomb, les rejets industriels et atmosphériques (carburants plombés) ou dans l'alimentation.
136
Lutte contre le saturnisme
137
Réforme du dispositif de lutte contre le saturnisme opérée par la loi du 9 août 2004
Ayant très rapidement montré ses
insuffisances, le dispositif initial de lutte contre le saturnisme, instauré par la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998, a été réformé par la loi relative à la politique de
santé publique n° 2004-806 du 9 août 2004 qui a procédé à une réécriture des articles L. 1334-1 et s. du code de la santé publique. Cette loi privilégie la
suppression du risque d'exposition au plomb et non plus celle du seul risque d'accessibilité. Elle a revu par ailleurs le champ d'application de l'état des
risques d'accessibilité au plomb (ERAP) qui, à cette occasion, a été rebaptisé « constat de risque d'exposition au plomb » (CREP). Le CREP consiste à
repérer les revêtements contenant du plomb mais également les facteurs de dégradation du bâti qui sont à l'origine de l'aggravation du risque d'intoxication. Il
est obligatoirement produit lors des ventes des bâtiments d'habitation construits avant le 1er janvier 1949, consenties sur l'ensemble du territoire national (v.
nos 163 et s.).
C. santé publ., art. L. 1334-1 à L. 1334-12, mod. par L. n° 2004-806, 9 août 2004, art. 72 à 77 et par ord. n° 2010-177, 23 févr. 2010, art. 7, 18° à 25° :
JO, 25 févr.
Ce dispositif est complété par :
- un décret n° 2006-474 du 25 avril 2006 modifiant les articles R. 1334-1 à R. 1334-13 du code de la santé publique ( C. santé publ., art. R. 1334-1
à R. 1334-13, mod. par D. n° 2006-474, 25 avr. 2006 : JO, 26 avr.) ;
- quatre arrêtés relatifs :
• au constat de risque d'exposition au plomb ( Arr. 19 août 2011, NOR : ETSP1123269A : JO, 1er sept.) ;
• au contrôle des travaux en présence de plomb, réalisés en application de l'article L. 1334-2 du code de la santé publique ( Arr. 12 mai
2009, NOR : SASP0908775A : JO, 27 mai) ;
• aux travaux sur parties communes nécessitant l'établissement d'un constat de risque d'exposition au plomb ( Arr. 25 avr.
2006, NOR : SANP0620649A : JO, 26 avr.) ;
• au diagnostic du risque d'intoxication par le plomb des peintures ( Arr. 19 août 2011, NOR : ETSP1123271A : JO, 1er sept.) ;
• une circulaire interministérielle de mise en oeuvre de la réforme ( Circ. intermin. DGS/EA2 n° 2007-321, 13 août 2007 : BO min. Santé,
n° 2007/9).
à l'occasion d'une action collective en annulation des nouveaux textes réglementaires pris en avril 2006, le Conseil d'État a confirmé la
légalité des décrets et arrêtés pris en matière de lutte contre le saturnisme. Outre le fait qu'il a validé l'usage des appareils à fluorescence
X (v. n° 160), il a écarté les moyens tirés de l'absence de consultation du Haut conseil de la santé publique et du défaut de signature
d'autres ministères (
CE, 6 juill. 2007, n° 294599).
Pour plus de détails sur la politique de lutte contre le saturnisme : voir le Dictionnaire Permanent Construction et urbanisme.
Section 1 : Obligations des propriétaires dans la lutte contre le saturnisme
138
Obligation pour le propriétaire de faire cesser le risque d'exposition au plomb
139
Présence de plomb dans les bâtiments habités ou fréquentés par un mineur
140
Tableau des différents modes de repérage de la présence de plomb
Dans le cadre de la vente de son immeuble, le
propriétaire peut être obligé d'annexer à l'avant-contrat et à l'acte authentique un constat de risque d'exposition au plomb pour pouvoir s'exonérer de la
os
garantie des vices cachés (v. n 163 et s.). Mais, en dehors de l'hypothèse du transfert du bien immobilier, il est également amené à jouer un rôle dans la
lutte contre le saturnisme. Ainsi, lorsqu'un diagnostic sur le risque d'intoxication au plomb est décidé par le préfet, le propriétaire se doit de laisser un libre
accès à l'immeuble pour que les recherches soient faites (v. nos 142 et s.). Par ailleurs, il peut être contraint à effectuer certains travaux pour faire
disparaître ce risque d'intoxication (v. nos 148 et s.).
L'ensemble du dispositif mis en place par la loi du
9 août 2004 est axé sur le dépistage des risques de saturnisme infantile. La procédure de suppression des risques d'exposition au plomb, prévue par
l'article L. 1334-2 du code de la santé publique, concerne donc les immeubles ou parties d'immeubles habités ou régulièrement fréquentés par un mineur,
comme le précise expressément l'article L. 1334-1 du même code. En aucun cas, cette procédure ne se limite qu'aux hypothèses d'exposition au plomb au
domicile d'un mineur. Elle s'applique également lorsque les risques sont localisés dans les parties communes d'un immeuble ( CAA Versailles, 4e ch.,
24 janv. 2012, n° 11VE00611).
Selon la nature des opérations qui sont à l'origine de la
recherche du plomb, le repérage va être réalisé soit dans le cadre du diagnostic prévu par l'article L. 1334-1 du code de la santé publique, soit par
l'établissement du constat de risque d'exposition au plomb prévu par l'article L. 1334-5 du même code.
Mode de repérage du plomb
Opération à l'origine de la recherche du plomb
Enquête sur l'environnement d'un mineur atteint de saturnisme
X
Risque d'exposition au plomb d'un mineur porté à la connaissance
du préfet
X
Vente de bâtiments
1er janvier 1949
141
Diagnostic du risque d'intoxication par Constat de risque d'exposition au
le plomb (v. nos 143 et s.)
plomb (v. nos 155 et s.)
d'habitation
construits
avant
le
X
Location de bâtiments d'habitation construits avant le
1er janvier 1949
X
Inspection des parties communes des bâtiments d'habitation
construits avant le 1er janvier 1949
X
Réalisation de travaux de sortie d'insalubrité sur des bâtiments
d'habitation construits avant le 1er janvier 1949
X
Schémas récapitulatifs des procédures de lutte contre le risque d'exposition au plomb
Sous-section 1 : Repérage du risque d'exposition au plomb décidé par le préfet
142
Rôle du préfet dans l'identification du risque d'exposition au plomb
Après avoir informé le préfet de l'existence d'un cas de
saturnisme infantile, le directeur général de l'agence régionale de santé ou, à la demande du préfet, le directeur du service communal d'hygiène et de santé
enquête sur l'environnement du mineur afin de rechercher les sources de plomb à l'origine de l'intoxication.
Cette enquête peut être complétée, le cas échéant, par un diagnostic portant sur les revêtements des immeubles ou parties d'immeubles habités ou
fréquentés régulièrement par l'enfant. Ce diagnostic peut également être décidé lorsqu'un risque d'exposition au plomb pour un mineur est porté à sa
connaissance ( C. santé publ., art. L. 1334-1 et L. 1334-2, mod. par ord. n° 2010-177, 23 févr. 2010, art. 7, 18° et 19° C. santé publ., art. R. 1334-1 à
R. 1334-3, mod. par D. n° 2006-474, 25 avr. 2006, art. 1er).
143
Réalisation du diagnostic
Le diagnostic auquel fait procéder le préfet consiste à :
- localiser les parties de l'immeuble habitées ou fréquentées régulièrement par les enfants dont la situation a justifié le diagnostic ;
- observer l'état de toutes ces parties d'immeubles ;
- réaliser des mesures de la concentration en plomb de tous les revêtements présentant des dégradations ;
- établir un rapport.
Arr. 25 avr. 2006, NOR : SANP0620650A, art. 1er
Depuis le 19 mai 2011, le diagnostic doit être réalisé par un opérateur répondant aux conditions de compétences des professionnels appelés à réaliser les
diagnostics immobiliers compris dans le dossier de diagnostic technique ( C. santé publ., art. L. 1334-1-1, mod. par L. n° 2011-525, 17 mai 2011, art. 38, I,
2° : JO, 18 mai).
Les modalités de certification des professionnels réalisant ces diagnostics ont été modifiées par un arrêté du 7 décembre 2011 qui s'applique à compter du
1er février 2012 (v. n° 26). La nouvelle procédure prévoit la mise en place de deux certifications, avec ou sans mention :
- la certification sans mention est délivrée aux opérateurs établissant uniquement des constats de risque d'exposition au plomb ;
- la certification avec mention est réservée aux personnes réalisant les diagnostics du risque d'intoxication par le plomb des peintures ou des
contrôles après travaux en présence de plomb.
Pour postuler à la mention, le professionnel doit avoir déjà été certifié une fois et avoir fait l'objet d'une opération de surveillance par l'organisme certificateur.
Une fois la mention obtenue, l'un des cinq premiers diagnostics est contrôlé in situ, permettant à l'organisme de se prononcer sur le maintien ou non de celleci. Cependant, le diagnostiqueur peut conserver cette mention même s'il n'a pas exercé d'activité spécifique en lien avec celle-ci. En revanche, elle disparaît
en même temps que la certification en cas d'expiration, de retrait ou de suspension de cette dernière.
Arr. 21 nov. 2006, NOR : SOCU0611885A, mod. par arr. 7 déc. 2011, NOR : DEVL1128741A : JO, 22 déc.
Par ailleurs, depuis le 1er janvier 2012, le protocole de réalisation du diagnostic plomb est régi par un arrêté du 19 août 2011 qui remplace l'arrêté du 25 avril
2006 anciennement applicable ( Arr. 19 août 2011, NOR : ETSP1123271A : JO, 1er sept.). L'opérateur a notamment l'obligation d'être en possession d'une
attestation indiquant la durée de vie maximale de la source radioactive des appareils à fluorescence X qu'il utilise pour son diagnostic.
144
Entrée dans les lieux sur ordonnance judiciaire
145
Caractère positif du diagnostic
Même si le propriétaire n'est pas à l'origine du diagnostic (décidé par le préfet : v. n° 142),
celui-ci doit laisser l'accès libre à l'opérateur chargé de procéder aux recherches. En cas de refus d'accès aux locaux opposé par le locataire, le
propriétaire, le syndicat des copropriétaires ou l'exploitant du local d'hébergement, le préfet saisit le président du TGI. Ce dernier, statuant en référé, fixe les
modalités d'entrée dans les lieux ( C. santé publ., art. L. 1334-4, al. 3 partiel, mod. par L. n° 2004-806, 9 août 2004, art. 75).
Un revêtement contient du plomb si, au moins, une des mesures suivantes est vérifiée :
- en l'absence d'analyse chimique, la concentration surfacique en plomb total mesurée à l'aide d'un appareil portable à fluorescence X est supérieure
ou égale à 1 mg/cm2 ;
- quel que soit le résultat de l'analyse par fluorescence X, la concentration massique en plomb acido-soluble mesurée en laboratoire sur un
prélèvement de revêtement est supérieure ou égale à 1,5 mg/g.
Ces valeurs fixées à l'origine par un arrêté du 25 avril 2006 sont identiques dans le cadre du nouveau protocole de réalisation du diagnostic plomb qui est
entré en vigueur le 1er janvier 2012 ( Arr. 19 août 2011, NOR : ETSP1123271A, art. 6).
146
Information par le propriétaire sur le risque de saturnisme
147
Présence de plomb dans les canalisations
A l'instar de la vente (v. n° 179), le propriétaire aura, à compter du 12 août
2008, l'obligation d'annexer au contrat de location un dossier de diagnostic technique de l'immeuble qui comprendra, notamment, le CREP (v. n° 156). En
attendant, le propriétaire auquel le préfet a communiqué les résultats de l'enquête environnementale et du diagnostic, n'a pas d'obligation d'informer les
locataires de l'immeuble sur le risque de saturnisme. La seule information que ceux-ci peuvent obtenir résulte des textes relatifs au logement décent (v. n°
3). En effet, le propriétaire est tenu de délivrer un logement dont les matériaux de construction, canalisations ou revêtements muraux ne présentent pas de
risques manifestes pour la santé ( D. n° 2002-120, 30 janv. 2002, art. 2, 3) : le risque de saturnisme entre bien évidemment dans cette catégorie.
Tout revêtement contenant du plomb doit être repéré. Faut-il prendre en compte l'état interne des
canalisations de plomb qui risque de polluer l'eau constituant ainsi un risque sanitaire d'exposition au plomb ? Les dispositions législatives ne précisant rien,
ce risque devrait être pris en compte. Mais ce repérage est difficilement réalisable en pratique.
Les pouvoirs publics ont tout de même mis en place un dispositif de réduction du risque d'intoxication par le plomb présent dans les canalisations. Ces
mesures consistent en :
- une interdiction de mettre en place des canalisations en plomb ou de tout élément en plomb dans les installations de distribution d'eau destinée à la
consommation humaine ( C. santé publ., art. R. 1321-49) ;
- une obligation pour les personnes publiques ou privées responsables de la distribution d'eau de réduire la quantité de plomb hydrique à un taux de
10 g/litre d'ici 2013 ( Dir. 98/83/CE du Conseil 3 nov. 1998 : JOCE n° L 330/32, 5 déc.).
Sous-section 2 : Réalisation des travaux d'élimination du risque d'exposition au plomb
§ 1 : Décision de procéder à des travaux
148
Injonction du préfet
149
Décision du propriétaire dans un délai de 10 jours
Si l'enquête environnementale, le diagnostic ou le constat de risque d'exposition au plomb (sur accord de l'autorité sanitaire)
révèle la présence de revêtements dégradés susceptibles d'être à l'origine de l'intoxication du mineur ou de constituer un risque d'exposition au plomb, le
préfet notifie au propriétaire, au syndicat des copropriétaires ou à l'exploitant du local d'hébergement, par lettre recommandée avec accusé de réception,
son intention de faire exécuter, à leurs frais, les travaux nécessaires pour supprimer le risque constaté. Cette notification décrit la nature, le délai dans
lequel les travaux doivent être réalisés ainsi que les modalités d'occupation et, le cas échéant, d'hébergement provisoire pendant leur durée ( C. santé
publ., art. L. 1334-2, al. 2 et 5, mod. par L. n° 2009-323, 25 mars 2009, art. 85, 3° : JO, 27 mars C. santé publ., art. R. 1334-6, mod. par D. n° 2006-474,
25 avr. 2006, art. 1er).
Dans le délai de 10 jours à compter de l'injonction faite par le préfet, le propriétaire le
syndicat des copropriétaires ou l'exploitant du local d'hébergement peut :
- soit contester la nature des travaux envisagés. Le président du TGI ou son délégué statue alors en référé : sa décision est, de droit, exécutoire à
titre provisoire ;
- soit faire connaître au préfet son engagement de procéder aux travaux dans le délai figurant dans la notification.
Il doit, par ailleurs, préciser les modalités d'hébergement des occupants, si la nature des travaux le nécessite.
Si le propriétaire ne se prononce pas (pas de contestation ou pas d'engagement de réaliser les travaux), le préfet fait exécuter les travaux nécessaires à
ses frais.
C. santé publ., art. L. 1334-2, al. 6 à 8, mod. par L. n° 2004-806, 9 août 2004, art. 73
§ 2 : Réalisation des travaux
150
Travaux envisagés
1° Travaux imposés aux propriétaires
Les travaux portent sur la mise en place de matériaux de recouvrement sur les revêtements dégradés contenant du plomb et, le cas échéant, le
remplacement de certains éléments de construction. Ils doivent avoir pour objectif de supprimer les causes immédiates de la dégradation des revêtements et
assurer la pérennité de la protection. Ces travaux ne doivent pas entraîner de dissémination nuisible de poussières de plomb ( C. santé publ., art. L. 13342, al. 3, mod. par L. n° 2004-806, 9 août 2004, art. 73 C. santé publ., art. R. 1334-5, mod. par D. n° 2006-474, 25 avr. 2006, art. 1er, al. 1 partiel).
2° Exécution des travaux
Indiqué dans l'injonction adressée par le préfet, le délai pour réaliser les travaux est limité à un mois sauf si, dans ce même délai, l'hébergement provisoire
des occupants doit être assuré. Dans ce cas, le délai est porté à 3 mois maximum ( C. santé publ., art. L. 1334-2, al. 2 in fine, mod. par L. n° 2004-806,
9 août 2004, art. 73).
Si les travaux sont à effectuer sur les parties communes de l'immeuble, ceux-ci sont décidés, depuis le 27 mars 2014, date d'entrée en vigueur de la loi
ALUR, à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés) et non plus à celle de
l'article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires) au titre des travaux rendus obligatoires par des dispositions législatives ou réglementaires ( L.
n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 24, II, b, mod. par L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 59, I, 4° : JO, 26 mars).
Si les travaux nécessitent la libération temporaire des locaux, le préfet prend les dispositions nécessaires pour assurer l'hébergement provisoire des
occupants. Son coût est néanmoins à la charge du propriétaire (v. n° 154). Toutefois, lorsque les locaux sont occupés par des personnes entrées par voie
de fait ayant fait l'objet d'un jugement d'expulsion devenu définitif et que le propriétaire ou l'exploitant du local d'hébergement s'est vu refuser le concours de
la force publique pour que ce jugement soit mis à exécution, la personne peut demander au tribunal administratif que tout ou partie de la créance dont il est
redevable soit mis à la charge de l'État ( C. santé publ., art. L. 1334-4, al. 1er, 2 et 4, mod. par L. n° 2004-806, 9 août 2004, art. 75 C. santé publ., art.
R. 1334-7 partiel, mod. par D. n° 2006-474, 25 avr. 2006, art. 1er). Le juge doit statuer sur cette demande de remise de créance depuis le 26 avril 2006, date
d'entrée en vigueur de la loi du 9 août 2004 réformant le dispositif de lutte contre le saturnisme, et ce, même si le titre de perception a été émis avant cette
date ( CE, 7 déc. 2011, n° 343128 CE, 22 févr. 2012, n° 343129).
3° Mesures conservatoires et arrêt du chantier
Sur proposition du directeur général de l'agence régionale de santé ou du directeur du service communal d'hygiène et de santé, le préfet peut prescrire
toutes mesures conservatoires, y compris l'arrêt du chantier, si des travaux entraînent un risque d'exposition au plomb pour les occupants d'un immeuble ou
la population environnante ( C. santé publ., art. L. 1334-11, mod. par ord. n° 2010-177, 23 févr. 2010, art. 7, 23° C. santé publ., art. R. 1334-13, mod.
par D. n° 2006-474, 25 avr. 2006, art. 1er).
151
Contrôle de la concentration de plomb dans l'immeuble traité
A l'issue des travaux ou au terme du délai indiqué dans la notification
de sa décision, le préfet procède ou fait procéder au contrôle des lieux afin de vérifier que le risque d'exposition au plomb est supprimé. Ce contrôle peut
être confié au directeur du service communal d'hygiène et de santé ( C. santé publ., art. L. 1334-3, mod. par L. n° 2010-853, 23 juill. 2010, art. 38, II, 1° :
JO, 24 juill.).
Si les travaux sont réalisés d'office par le préfet en l'absence de contestation de la décision préfectorale ou d'engagement de réaliser ces travaux, le
contrôle est effectué aux frais du propriétaire, du syndicat des copropriétaires ou de l'exploitant du local d'hébergement ( C. santé publ., art. L. 1334-3,
al. 2, créé par L. n° 2011-525, 17 mai 2011, art. 38, I, 1° : JO, 18 mai).
1° Opérateurs procédant aux contrôles
Depuis le 19 mai 2011, le contrôle doit être réalisé par un opérateur répondant aux conditions de compétences des professionnels appelés à réaliser les
diagnostics immobiliers compris dans le dossier de diagnostic technique ( C. santé publ., art. L. 1334-1-1, mod. par L. n° 2011-525, 17 mai 2011, art. 38, I,
2° : JO, 18 mai). La procédure de certification des compétences de ces diagnostiqueurs a été renforcée par un arrêté du 7 décembre 2011 : voir n° 143.
après quelques hésitations, le législateur a finalement tranché pour une procédure de certification des compétences de l'opérateur. Cette
clarification a été apportée par la loi de simplification du droit du 17 mai 2011 qui met fin au projet de révision de la procédure d'agrément
des opérateurs envisagée en 2010. Jusqu'à présent, à l'instar des opérateurs réalisant les travaux de suppression du risque d'exposition
au plomb, les personnes chargées d'effectuer les diagnostics et les contrôles des locaux après travaux devaient être agréés par le préfet,
ou plus récemment, par le directeur général de l'agence régionale de santé. Or, dans le cadre de la loi du 23 juillet 2010 relative aux
réseaux consulaires, au commerce, à l'artisanat et aux services, les pouvoirs publics avaient souhaité réviser la procédure de leur
agrément en y substituant une procédure d'accréditation dont les modalités de mise en oeuvre devaient être précisées par décret en
Conseil d'État. C'est finalement la procédure de certification des opérateurs, moins coûteuse, qui est retenue.
2° Mesure de la concentration de plomb
Le contrôle consiste en :
- une inspection des lieux permettant de vérifier la réalisation des travaux prescrits ;
- une mesure de la concentration de plomb dans les poussières au sol.
Fixées dans un premier temps par un arrêté du 25 avril 2006, les modalités d'inspection des éléments de construction et de prélèvement des poussières ont
été redéfinies par un arrêté du 12 mai 2009 ( Arr. 12 mai 2009, NOR : SASP0908775A : JO, 27 mai).
La norme NF X46-032 définit la méthodologie des mesures du plomb dans les poussières présentes sur le sol (
ECEF0810031V, § A : JO, 15 mars).
152
Avis 15 mars 2008, NOR :
Nouveaux travaux d'élimination du risque de saturnisme
Les travaux ne peuvent être considérés comme terminés que si la
concentration surfacique des poussières au sol est inférieure ou égale à 1 000 g/m2 pour l'un des échantillons prélevés. En cas de dépassement de ce
seuil, il doit être procédé à un nouveau nettoyage minutieux des locaux traités et à de nouveaux prélèvements de poussières ( C. santé publ., art.
L. 1334-3 mod. par L. n° 2010-853, 23 juill. 2010, art. 38, II, 1° : JO, 24 juill. Arr. 25 avr. 2006, NOR : SANP0620648A, art. 6).
§ 3 : Financement des travaux
153
Aides financières et fiscales
S'ils ont accepté d'engager des travaux à la suite de la notification du préfet (v. n° 149), les propriétaires peuvent
bénéficier d'aides financières.
L'Agence nationale de l'habitat (Anah) peut accorder des subventions pour les travaux d'élimination ou d'isolation des peintures et revêtements contenant
des sels de plomb, y compris les finitions.
En matière fiscale, les livraisons à soi-même des travaux réalisés dans les logements sociaux visés aux 2 à 8 du I de l'article 278 sexies du CGI, consistant
à protéger les occupants contre le risque d'exposition au plomb, bénéficient du taux réduit à 5,5 % de la TVA depuis le 1er janvier 2014 ( CGI, art. 278
sexies, IV, A, 4° et B, mod. par L. fin. 2014, n° 2013-1278, 29 déc. 2013, art. 29, II, C, 3° : JO, 30 déc. L. fin. 2014 n° 2013-1278, 29 déc. 2013, art. 29, III,
A). En revanche, à compter de cette même date, les travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien des locaux à usage d'habitation
achevés depuis plus de 2 ans sont soumis au taux intermédiaire de 10 % de la TVA (et non plus à 7 % comme auparavant), sauf dispositions transitoires
pour les travaux ayant fait l'objet d'un devis daté et accepté avant le 1er janvier 2014. Sont ainsi éligibles à ces taux les travaux destinés à supprimer le
risque d'exposition au plomb.
Les prestations d'études telles que les opérations de recherche de plomb préalables aux travaux sont soumises au taux normal de la TVA (soit 20 %) (
Rép. min. n° 15020 : JOAN Q, 20 oct. 2003, p. 8011).
BOI-TVA-LIQ-30-20-90-30, 200 et 210
154
CGI, art. 279-0 bis
L. fin. rect. 2013 n° 2013-1279, 29 déc. 2013, art. 21, I : JO, 30 déc.
Frais avancés par l'État
En cas de carence des propriétaires, le préfet établit un état des frais de réalisation des travaux et, le cas échéant, de
l'hébergement provisoire des occupants (v. n° 150). Il émet le titre de perception correspondant revêtu de la formule exécutoire ( C. santé publ., art.
er
L. 1334-4, al. 1 , 2 et 4, mod. par L. n° 2004-806, 9 août 2004, art. 75 C. santé publ., art. R. 1334-7, partiel, mod. par D. n° 2006-474, 25 avr. 2006,
art. 1er).
Sous-section 3 : Repérage du plomb dans les immeubles d'habitation
§ 1 : Mise en place du constat de risque d'exposition au plomb (CREP)
155
Objectif du CREP
Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) consiste à repérer les revêtements contenant du plomb et, le cas échéant, à
dresser un relevé sommaire des facteurs de dégradation du bâti.
Élaboré selon un protocole défini par arrêté, ce document est accompagné d'une notice d'information dont le contenu a été fixé, dans un premier temps, en
annexe de l'arrêté du 25 avril 2006 ( Arr. 25 avr. 2006, NOR : SANP0620647A, ann. 3). Ce protocole est régi, depuis le 1er janvier 2012, par un arrêté du
19 août 2011 qui modifie certains points de la méthodologie comme les prélèvements d'échantillons ou l'envoi aux autorités compétentes du rapport final. Par
ailleurs, le diagnostiqueur a désormais l'obligation d'être en possession d'une attestation indiquant la durée de vie maximale de la source radioactive des
appareils à fluorescence X qu'il utilise pour son repérage ( Arr. 19 août 2011, NOR : ETSP1123269A : JO, 1er sept.).
C. santé publ., art. L. 1334-5, mod. par L. n° 2004-806, 9 août 2004, art. 76, II
Arr. 19 août 2011, NOR : ETSP1123269A : JO, 1er sept.
Pour plus de précisions sur les modalités d'établissement du CREP : voir le Dictionnaire Permanent Construction et urbanisme.
156
Production obligatoire du CREP
Le CREP est produit dans les situations suivantes :
- lors de la vente de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation construit avant le 1er janvier 1949 : voir n° 163 ;
- depuis le du 12 août 2008, lors de la signature d'un nouveau contrat de location d'un immeuble affecté en tout ou partie à l'habitation, construit avant
le 1er janvier 1949 ( L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 3-3, 2°, mod. par L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 1er, I, 6° : JO, 26 mars) : voir le Dictionnaire
Permanent Gestion immobilière ;
- avant le 12 août 2008, lors de l'inspection des parties communes d'un immeuble collectif affecté en tout ou partie à l'habitation, construit avant le
1er janvier 1949 : voir n° 157 ;
- lors de travaux portant sur des immeubles d'habitation insalubres construits avant le 1er janvier 1949, situés dans les zones délimitées pour la
réalisation d'opération d'amélioration de l'habitat, réalisés par les propriétaires bénéficiant d'aides financières pour sortie d'insalubrité.
C. santé publ., art. L. 1334-6, L. 1334-7 et L. 1334-8, mod. par L. n° 2004-806, 9 août 2004, art. 76
n° 2010-177, 23 févr. 2010, art. 7, 21°
157
C. santé publ., art. L. 1334-8-1, mod. par ord.
CREP portant sur les parties communes des immeubles collectifs d'habitation
Un constat de risque d'exposition au plomb doit
obligatoirement être réalisé sur les parties à usage commun des immeubles collectifs affectés en tout ou partie à l'habitation, construits avant le
er
1 janvier 1949. Le législateur accorde un délai aux propriétaires pour procéder à cette recherche, sauf en cas de réalisation de certains travaux pouvant
endommager les revêtements.
1° Obligation de produire le CREP avant le 12 août 2008
Toutes les parties communes des immeubles collectifs d'habitation construits avant 1949 devront avoir fait l'objet d'un CREP avant le 12 août 2008 (
santé publ., art. L. 1334-8, al. 3, créé par L. n° 2004-806, 9 août 2004, art. 76, III).
C.
2° Production immédiate du CREP en cas de réalisation de travaux altérant les revêtements
Lorsque des travaux portant sur les parties communes sont de nature à provoquer une altération substantielle des revêtements, un CREP doit être établi au
préalable. Il s'agit des travaux susceptibles de produire des poussières ou des écailles de peinture. Si le CREP établit l'absence de revêtements contenant du
plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils définis par arrêté (v. n° 160), il n'y a pas lieu de faire
établir un nouveau constat à l'occasion de nouveaux travaux sur les mêmes parties.
C. santé publ., art. L. 1334-8, al. 1er et 2, créé par L. n° 2004-806, 9 août 2004, art. 76, III
Arr. 25 avr. 2006, NOR : SANP0620649A
§ 2 : Élaboration du CREP
158
CREP réalisé par un professionnel
159
Protocole de réalisation du CREP
Jusqu'au 31 octobre 2007, le CREP était dressé par un contrôleur technique agréé au sens de l'article
L. 111-25 du CCH ou par un technicien de la construction qualifié ( C. santé publ., art. R. 1334-11). Depuis le 1er novembre 2007, le professionnel chargé
d'établir ce document doit répondre aux conditions de compétences des professionnels appelés à réaliser les diagnostics immobiliers compris dans le
dossier de diagnostic technique. Toutefois, à compter du 1er février 2012, sa certification est faite « sans mention », contrairement aux professionnels
réalisant les diagnostics du risque d'intoxication par le plomb des peintures qui peuvent obtenir une certification avec mention ( Arr. 21 nov.
2006, NOR : SOCU0611885A, mod. par arr. 7 déc. 2011, NOR : DEVL1128741A : JO, 22 déc.) : voir n° 143.
L'opérateur réalise un croquis lisible de l'ensemble des locaux, identifie les éléments comportant un
revêtement, et précise la concentration en plomb de ces revêtements et la méthode d'analyse utilisée pour la mesurer. Il décrit aussi l'état de conservation
des revêtements contenant du plomb et consigne, le cas échéant, dans le rapport du constat la liste des facteurs de dégradation du bâti. Il indique, par
ailleurs, si le constat est réalisé en parties privatives ou en parties communes.
S'agissant des parties privatives, il doit mentionner le fait que le constat est effectué avant la vente (s'il n'a pas eu connaissance de cette information, il en
précise le motif). Dans ce cas, le CREP porte uniquement sur les revêtements privatifs du logement, y compris les revêtements extérieurs (volet, portail,
grille, etc.).
Le protocole de réalisation du CREP qui contient des exemples de relevés de mesures s'inspire très largement de celui proposé pour le diagnostic du risque
d'intoxication par le plomb des peintures, notamment en ce qui concerne la définition des unités de diagnostic, les modalités de mesurage ou d'analyse de la
concentration en plomb des prélèvements (v. nos 143 et s.).
Dans le cadre du nouveau protocole de réalisation du CREP applicable à compter du 1er janvier 2012, le diagnostiqueur a l'obligation, préalablement au
repérage, d'informer le propriétaire qu'il pourra être amené à titre exceptionnel à effectuer des prélèvements pour analyse ( Arr. 19 août
2011, NOR : ETSP1123269A, ann. I, 1 : JO, 1er sept.).
Comme en matière d'état des risques d'accessibilité au plomb, le CREP n'a pas pour objet la recherche de canalisations en plomb.
Arr. 19 août 2011, NOR : ETSP1123269A : JO, 1er sept.
Depuis le 1er janvier 2012, date d'entrée en vigueur du nouveau protocole de réalisation du CREP, l'objet de celui-ci est complété. Il a pour effet :
- d'informer le propriétaire et, le cas échéant, les occupants d'un logement ou d'un immeuble, sur la présence de revêtements contenant du plomb
dans le bien, y compris les revêtements extérieurs au logement ;
- de permettre à l'opérateur qui réalise le constat de signaler à l'agence régionale de santé les situations de risque de saturnisme infantile ;
- de permettre à l'opérateur qui réalise le constat d'identifier les situations de dégradation du bâti susceptibles de porter gravement atteinte à la santé
ou la sécurité des occupants, et de les signaler à l'agence régionale de santé ;
- de fournir des éléments sur la présence de plomb aux personnes susceptibles de réaliser des travaux de nature à provoquer une altération
substantielle des revêtements.
Le CREP consiste toujours à mesurer la concentration en plomb des revêtements du bien afin d'identifier ceux contenant du plomb, à décrire leur état de
conservation et à repérer, le cas échéant, les situations de risque de saturnisme infantile ou de dégradation du bâti.
La norme NF X46-030 définit la méthodologie pour réaliser le CREP (
160
Caractère positif du CREP
Avis 15 mars 2008, NOR : ECEF0810031V, § A : JO, 15 mars).
Un revêtement contient du plomb si, au moins, une des mesures suivantes est vérifiée :
- en l'absence d'analyse chimique, la concentration surfacique en plomb total mesurée à l'aide d'un appareil portable à fluorescence X est supérieure
ou égale à 1 mg/cm2 ;
- quel que soit le résultat de l'analyse par fluorescence X, la concentration massique en plomb acido-soluble mesurée en laboratoire sur un
prélèvement de revêtement est supérieure ou égale à 1,5 mg/g.
Arr. 19 août 2011, NOR : ETSP1123269A, art. 5 : JO, 1er sept.
La norme NF X46-031 définit la méthode d'extraction du plomb acido-soluble et son dosage (
15 mars).
Avis 15 mars 2008, NOR : ECEF0810031V, § A : JO,
l'utilisation obligatoire des appareils portables à fluorescence X lors des mesures effectuées dans le cadre d'un CREP ne va pas à l'encontre
des préconisations imposées en matière d'activités nucléaires. Même si ces appareils présentent une certaine dangerosité, les risques
encourus sont minimisés grâce à une réglementation stricte quant à leur mise sur le marché et leurs modalités d'utilisation. Les avantages
sanitaires qui en résultent en matière de lutte contre le saturnisme infantile justifient leur recours. Ces appareils permettent aussi
d'effectuer des mesures du plomb au-delà des seuls éléments des couches superficielles des peintures, procédés techniques qui renforcent
d'autant plus les possibilités de détecter les risques d'exposition au plomb (
CE, 6 juill. 2007, n° 294599).
Depuis le 1er janvier 2012, le diagnostiqueur a l'obligation d'être en possession d'une attestation indiquant la durée de vie maximale de la source radioactive
des appareils à fluorescence X qu'il utilise pour son repérage. Pendant cette durée, l'appareil doit garantir que 95 % des résultats de mesures réalisées sur
un échantillon standardisé de concentration voisine de 1 mg/cm sont compris dans l'intervalle suivant : [valeur cible - 0,1 mg/cm2 ; valeur cible + 0,1 mg/cm2]
( Arr. 19 août 2011, NOR : ETSP1123269A, art. 3 : JO, 1er sept.).
161
Contenu du CREP
Le CREP contient le rapport complet de l'inspection. Un résumé de ce rapport ou une attestation de présence ou d'absence de
plomb ne peut en aucun cas être accepté. A ce rapport sont jointes les conclusions de l'opérateur portant sur le classement des unités de diagnostic en
fonction de la concentration en plomb et de la nature des dégradations.
Une notice d'information sur les dangers du plomb pour la santé dont le contenu est précisé par l'arrêté du 19 août 2011 est également annexée au CREP. Si
un revêtement contenant du plomb est dégradé, le rapport doit reproduire les dispositions de l'article L. 1334-9 du code de la santé publique qui impose au
propriétaire d'informer les occupants et les entreprises amenées à intervenir sur l'immeuble de la présence de ces revêtements, et de procéder aux travaux
de suppression du risque d'exposition au plomb (v. nos 150 et s.).
En cas de location, ces travaux incombent au propriétaire bailleur. Leur non-réalisation, avant la mise en location, est susceptible d'engager sa responsabilité
pénale pour manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence.
C. santé publ., art. L. 1334-9, mod. par L. n° 2004-806, 9 août 2004, art. 76, III C. santé publ., art. R. 1334-12, mod. par D. n° 2010-344, 31 mars 2010,
art. 51, 4° : JO, 1er avr. Arr. 19 août 2011, NOR : ETSP1123269A, ann. I, 11 et ann. II : JO, 1er sept.
162
Diffusion du CREP
L'opérateur transmet une copie du constat établi sur les parties communes des immeubles en copropriété ou lors de travaux de
sortie d'insalubrité, à leur demande, au préfet, au directeur général de l'agence régionale de santé et, le cas échéant, au directeur du service communal
d'hygiène et de santé.
Si le CREP réalisé en cas de vente, de location ou de travaux fait apparaître la présence de facteurs de dégradation du bâti, l'opérateur en transmet une
copie au directeur général de l'agence régionale de santé qui en informe le préfet.
Depuis le 1er janvier 2012, ce document doit être envoyé dans un délai de 5 jours ouvrables.
L'opérateur en informe alors le propriétaire, le syndicat des copropriétaires ou l'exploitant du local d'hébergement. Ces derniers doivent tenir le CREP à
disposition des autorités médicales mentionnées aux articles L. 1421-1 et L. 1435-7 du code de la santé publique, des services d'inspection du travail et des
services de prévention des organismes de sécurité sociale.
C. santé publ., art. L. 1334-10, mod. par ord. n° 2010-177, 23 févr. 2010, art. 7, 22° C. santé publ., art. R. 1334-10, mod. par D. n° 2010-344, 31 mars
2010, art. 51, 3° : JO, 1er avr. C. santé publ., art. R. 1334-12, mod. par D. n° 2010-344, 31 mars 2010, art. 51, 4° : JO, 1er avr. Arr. 19 août
2011, NOR : ETSP1123269A, art. 8 : JO, 1er sept.
Section 2 : Obligation d'établir un constat de risque d'exposition au plomb en vue de la vente
163
Protection de l'acquéreur immobilier contre le risque de saturnisme
La loi du 9 août 2004 impose au vendeur de produire un
constat de risque d'exposition au plomb (CREP) lors de la vente d'immeubles d'habitation construits avant le 1er janvier 1949, dans les conditions et selon les
modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6 du CCH ayant instauré le dossier de diagnostic technique de l'immeuble vendu ( C. santé publ., art.
L. 1334-6). Contrairement à l'ancien dispositif, ce document est obligatoire sur tout le territoire national, et non plus dans les seules zones à risque délimitées
par le préfet.
Sur les modalités de réalisation du CREP : voir nos 155 et s.
164
Sort des états des risques d'accessibilité au plomb (ERAP) en cours de validité
Des dispositions transitoires ont été prévues
pour le vendeur de parties privatives d'un immeuble affecté au logement, qui dispose d'un ERAP en cours de validité. Dans cette hypothèse, l'ERAP tient lieu
de CREP sous réserve que la durée de validité de l'état (fixée à un an conformément à l'article L. 1334-5 du code de la santé publique dans sa version
antérieure à la loi de 9 août 2004) n'ait pas expiré au jour de la conclusion de la transaction immobilière. A l'expiration de ce délai, si la conclusion de la
transaction immobilière a eu lieu, la vente suivante du bien nécessite l'établissement d'un CREP.
cette dernière précision se justifie notamment si l'ERAP expiré se révélait être négatif. En effet, si cet ERAP a été assimilé à un CREP lors
d'une précédente vente au motif que le document était toujours valable, il serait tentant de considérer le CREP comme négatif. Or, selon
la réglementation régissant le constat, il n'est pas nécessaire de faire établir un nouveau CREP pour chaque mutation suivante lorsqu'il est
négatif (v. n° 174). La recherche du plomb effectuée dans le cadre du CREP est, cependant, plus complète que celle réalisée pour l'ERAP.
Aussi serait-il dangereux d'admettre le CREP comme négatif au regard des résultats de l'ERAP en cours de validité et de l'annexer tel quel
à chaque vente, alors qu'un nouveau diagnostic opéré dans le cadre d'un CREP peut révéler la présence de risques d'exposition au plomb
non décelables au stade d'un ERAP.
D. n° 2006-474, 25 avr. 2006, art. 2 : JO, 26 avr.
165
Cas particulier des logements vendus après division de l'immeuble
Toute division d'immeuble en vue de créer des locaux à usage
d'habitation, qu'elle soit en propriété ou en jouissance, qu'elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, est interdite si cette
opération n'a pas été précédée d'un constat de risque d'exposition au plomb. Dès lors, les propriétaires qui mettent en vente des locaux d'habitation
provenant d'une division réalisée en méconnaissance de cette interdiction encourent une peine de 2 ans d'emprisonnement, une amende de 75 000 € et une
interdiction temporaire d'exercer une activité professionnelle ou sociale ( CCH, art. L. 111-6-1, al. 3, 5 à 9, mod. par L. n° 2009-323, 25 mars 2009,
art. 86 : JO, 27 mars).
Voir aussi n° 114.
Sous-section 1 : Moment de production du constat de risque d'exposition au plomb
166
Obligation de produire le CREP dès l'avant-contrat
167
Condition suspensive d'obtention d'un CREP
Joint au dossier de diagnostic technique de l'immeuble, le constat de risque
d'exposition au plomb est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente ( C. santé publ., art. L. 1334-6, mod.
par L. n° 2006-872, 13 juill. 2006, art. 79, V CCH, art. L. 271-4, I, al. 1er et 1°).
Comme en matière de constat « amiante » (v. n° 119), le vendeur et l'acquéreur peuvent
souhaiter signer rapidement la promesse de vente avant même que le CREP soit établi ou actualisé. Aussi, il peut être envisagé d'insérer une condition
suspensive d'obtention d'un état ne révélant pas la présence d'un tel risque. Toutefois, même si le vendeur peut encore s'exonérer de la garantie des vices
cachés au moment de l'acte authentique en annexant le CREP obligatoire, l'insertion d'une condition suspensive n'est pas pour autant recommandée. Comme
en matière d'amiante, il vaut mieux reporter la signature de la promesse jusqu'à l'obtention du document.
Sous-section 2 : Immeubles à diagnostiquer
168
Bâtiments d'habitation construits avant 1949
L'obligation d'annexer un constat de risque d'exposition au plomb (CREP) vise les vendeurs de
tout ou partie d'immeubles à usage d'habitation construits avant le 1er janvier 1949 ( C. santé publ., art. L. 1334-6, mod. par L. n° 2006-872, 13 juill. 2006,
art. 79, V CCH, art. L. 271-4, I, al. 11) : voir n° 8. Tout le territoire national est visé par cette obligation.
avant la mise en place du CREP, l'obligation imposée au vendeur de produire un état des risques d'accessibilité au plomb (ERAP) portait sur
les immeubles affectés en tout ou partie à l'habitation, construits avant 1948 et situés dans une zone à risque.
Selon la circulaire interministérielle du 13 août 2007, ne requièrent pas la production d'un CREP les ventes d'hôtels de tourisme, les crèches, les hôpitaux, les
internats (etc.), sauf si l'immeuble comporte spécifiquement un lieu d'habitation (ex. : logement de l'hôtelier), auquel cas le CREP ne porte que sur le logement.
Par ailleurs, l'administration rappelle qu'une péniche n'étant pas considérée comme un immeuble, sa vente ne nécessite pas la réalisation d'un CREP (
Circ. intermin. DGS/EA2 n° 2007-321, 13 août 2007, ann. I, sous art. L. 1334-6 : BO min. Santé n° 2007/9).
169
Immeuble en copropriété ou appartenant à plusieurs titulaires de droits réels ou de parts du bien
Si le bien mis en vente
est un immeuble en copropriété (régi par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965), le constat de risque d'exposition au plomb porte exclusivement sur les parties
privatives affectées au logement. Cette règle s'applique également si les locaux appartiennent :
- à des personnes titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux ;
- à des titulaires de parts donnant droit ou non à l'attribution ou à la jouissance en propriété des locaux.
CCH, art. L. 271-4, I, al. 13
Sur l'obligation de réaliser un CREP portant sur les parties communes des immeubles d'habitation, avant le 12 août 2008 : voir n° 157.
170
Canalisations
171
Coût du CREP
La recherche de canalisations en plomb, pour l'évaluation des risques liés à la dissolution de plomb dans l'eau potable, ne fait pas
partie du champ d'application du constat de risque d'exposition au plomb ( Arr. 19 août 2011, NOR : ETSP1123269A, ann. I, 2 partiel : JO, 1er sept.).
Comme pour le constat « amiante » (v. n° 126), il appartient au propriétaire de mettre en concurrence les entreprises sollicitées (
Rép. min. n° 6105 : JOAN Q, 30 déc. 2002, p. 5276).
Logiquement, le coût du CREP est à la charge du vendeur. Toutefois, la liberté contractuelle permet de le mettre à celle de l'acquéreur.
Sous-section 3 : Production d'un constat de risque d'exposition au plomb valide
172
CREP daté de moins d'un an
173
Actualisation éventuelle du CREP lors de la signature de l'acte authentique de vente
Par rapport à la date de la promesse de vente ou à la date de l'acte authentique de vente, le constat de risque
d'exposition au plomb doit avoir été établi depuis moins d'un an ( CCH, art. R. 271-5, créé par D. n° 2006-1653, 21 déc. 2006, art. 4 : JO, 23 déc.).
Si le constat de risque d'exposition au
plomb produit lors de la signature de la promesse de vente n'est plus valide (daté de plus d'un an) à la date de signature de l'acte authentique de vente, il est
remplacé par un nouveau document pour être annexé audit acte ( CCH, art. L. 271-5, al. 2).
Sur la validité permanente du CREP négatif : voir n° 174.
174
Validité permanente du CREP négatif
Si le constat de risque d'exposition au plomb établit l'absence de revêtements contenant du plomb à
des concentrations inférieures aux seuils réglementaires (v. n° 160), le vendeur n'a pas besoin de faire établir un nouveau CREP à chaque mutation. Le
constat initial est alors joint au dossier de diagnostic technique exigible pour chaque nouvelle vente ( CCH, art. L. 271-5, al. 3).
Sous-section 4 : Sanction de la non-production d'un constat de risque d'exposition au plomb valide
175
Impossibilité pour le vendeur de s'exonérer de la garantie des vices cachés
Si le vendeur ne produit pas, lors de la signature de
l'acte authentique de vente, un constat de risque d'exposition au plomb en cours de validité (v. n° 172), celui-ci ne peut pas s'exonérer de la garantie des
er
vices cachés liés au risque de saturnisme ( CCH, art. L. 271-4, II, al. 1 ).
Comme en matière d'amiante, une telle clause insérée dans l'acte malgré l'absence de CREP valide doit être réputée non écrite. L'acquéreur ayant signé l'acte
dans un tel cas dispose contre le vendeur de l'action en garantie des vices cachés : voir l'étude «Vices cachés».
Difficulté de la mise en oeuvre de la garantie des vices cachés
Doit-on considérer que la présence de plomb sans quantification du risque de contamination est constitutive du risque d'exposition au plomb ?
Deux conceptions sont possibles : la notion de vice caché dépend de la concentration du plomb et non de sa simple présence. Si la
concentration est inférieure aux seuils réglementaires, il n'y a pas vice caché. Si elle les dépasse, il y a vice caché.
Une autre conception serait de considérer que la présence de plomb constitue, quel que soit le seuil de concentration, un vice caché. Les
vices cachés nés d'une concentration supérieure au seuil et les vices potentiellement constitutifs dans le futur d'un risque d'exposition au
plomb seraient traités de façon similaire.
Le juge pourrait être tenté de sanctionner le défaut de constat par la prise en compte de cette notion extensive du risque présent ou futur
d'exposition au plomb. A défaut de ce document, l'accessibilité s'entendrait donc de tout danger né de l'exposition présente et future puisque
la présence de plomb pourrait laisser présumer la réalisation du risque à terme.
176
Pour les mêmes raisons applicables en matière d'amiante, il semble que l'impossibilité pour le vendeur
professionnel de l'immobilier d'introduire une clause d'exonération des vices à raison du plomb semble une sanction peu adaptée. En effet, celui-ci ne peut
pas imposer à l'acquéreur une clause d'exonération ou de limitation de responsabilité : voir n° 128.
Sous-section 5 : Conséquences d'un constat révélant des risques d'exposition au plomb
177
CREP qualifié de « positif »
Le constat de risque d'exposition au plomb est considéré comme positif dès lors que l'un des seuils de concentration
en plomb est atteint : voir n° 160.
178
Choix de signer la promesse de vente en dépit d'un CREP positif
Les règles indiquées en matière d'amiante sont également
applicables (v. nos 130 et s.). L'acquéreur peut accepter ou refuser d'acquérir le bien.
En présence d'un CREP positif, des travaux sont mis à la charge du propriétaire (v. n° 161). Il est donc nécessaire de prévoir une information de l'acquéreur
sur la nature et l'étendue de ces travaux.
selon la circulaire interministérielle du 13 août 2007, le vendeur n'est pas tenu d'effectuer les travaux de suppression du risque
d'exposition au plomb avant la vente. Mais il semble qu'il ait toutefois l'obligation de les réaliser tout de suite en présence de mineurs dans
les locaux, dès lors que la conclusion définitive de la vente risque d'être différée dans le temps. En effet, conformément à la législation,
ces travaux doivent être réalisés dans le mois ou dans les 3 mois en cas d'hébergement provisoire des occupants (v. n° 150). Dans ce
cas, il doit informer les services sanitaires qu'il a bien effectué les travaux demandés. En revanche, en l'absence d'enfants, le vendeur
peut informer ces mêmes services qu'il a vendus (ou signé une promesse de vente) pour se dégager des obligations qui, du fait de la loi,
sont attachées à la qualité de propriétaire (
Circ. intermin. DGS/EA2 n° 2007-321, 13 août 2007, ann. I, sous art. L. 1334-10 : BO min.
Santé n° 2007/9).
179
Information obligatoire des tiers et réalisation de travaux de suppression du risque d'exposition au plomb
Lorsque le
CREP se révèle positif, le propriétaire a l'obligation d'informer les occupants et les personnes amenées à réaliser des travaux dans l'immeuble. Il doit par
ailleurs procéder aux travaux de suppression du risque de saturnisme : voir nos 150, 161 et 162.
Chapitre 3 Termites
180
Organisation de la lutte et de la protection contre les termites
Le régime de lutte et de protection contre les termites et les autres
insectes xylophages a été institué par la loi n° 99-471 du 8 juin 1999. Ce texte tend à la fois à protéger l'acquéreur et à lutter contre les dégâts des termites
sur les immeubles. Ainsi, la loi fait obligation à tout occupant ou propriétaire qui a connaissance de la présence de termites d'effectuer une déclaration en
mairie. Cette déclaration va permettre aux autorités publiques de pouvoir contraindre le propriétaire à prendre des mesures d'éradication.
Pour plus de détails sur la réglementation applicable en matière de lutte et de protection contre les termites : voir le Dictionnaire Permanent Construction et
urbanisme.
181
Textes applicables en matière de lutte contre les termites
Le dispositif juridique de lutte et de protection contre les termites et les
autres insectes xylophages a été mis en place par :
- la loi du 8 juin 1999 qui a été insérée aux articles L. 133-1 à L. 133-6 du CCH ( L. n° 99-471, 8 juin 1999 : JO, 9 juin L. n° 2006-872, 13 juill.
2006, art. 79, I et VI : JO, 16 juill. CCH, art. L. 133-1 à L. 133-6, mod. par ord. n° 2005-655, 8 juin 2005, art. 16 : JO, 9 juin) ;
- le décret du 3 juillet 2000 relatif à la protection des acquéreurs et propriétaires d'immeubles contre les termites qui, depuis le 1er novembre 2007, est
inséré dans le CCH ( CCH, art. R. 133-1 à R. 133-8, mod. par D. n° 2006-1114, 5 sept. 2006, art. 1er, 1 : JO, 7 sept. D. n° 2000-613, 3 juill.
2000 : JO, 5 juill.) ;
- l'arrêté du 29 mars 2007 qui définit un nouveau modèle d'état parasitaire exigé par la loi ( Arr. 29 mars 2007, NOR : SOCU0751093A : JO,
28 avr.) ;
- la circulaire du 23 mars 2001 relative à la protection des acquéreurs et propriétaires d'immeubles contre les termites ( Circ. UHC/QC/1/5 n° 200121, 23 mars 2001 : BO min. Équip., n° 2001/7).
Section 1 : Obligations des propriétaires en matière de lutte et de protection contre les termites
182
Détection et éradication des termites
L'acquéreur d'un immeuble doit connaître les obligations imposées aux propriétaires par le dispositif mis
en place, à l'origine, par la loi du 8 juin 1999, qui peuvent lui être transmises, le cas échéant, au moment de la vente. Ainsi, ces obligations vont consister à
déclarer la présence de termites s'il en a connaissance (v. nos 183 et s.), à procéder aux recherches de ceux-ci dans certains cas (v. nos 186 et s.) et à
réaliser des travaux d'éradication (v. nos 191 et s.).
alors que le titre de la loi du 8 juin 1999 évoque également la protection contre les insectes xylophages, les obligations pesant sur les
propriétaires en matière de déclaration, recherches et éradication ne visent que les termites.
Par ailleurs, les propriétaires doivent, sous peine d'encourir une amende et une peine d'emprisonnement, respecter des règles en matière de construction (
CCH, art. L. 112-17). Ces règles sont fixées par les articles R. 112-2 à R. 112-4 du CCH et un arrêté du 27 juin 2006 ( CCH, art. R. 112-2 à R. 112-4,
créés par D. n° 2006-591, 23 mai 2006, art. 1er et mod. par D. n° 2014-1427, 28 nov. 2014 : JO, 30 nov. Arr. 27 juin 2006, NOR : SOCU0610507A, mod.
par arr. 28 nov. 2014, NOR : ETLL1412268A : JO, 30 nov.).
Sous-section 1 : Déclaration de la présence de termites
183
Déclaration obligatoire
L'occupant de l'immeuble qui a connaissance de l'existence de termites doit en faire la déclaration en mairie, quelle que
soit la nature de l'immeuble (bâti ou non bâti) ou son usage.
A défaut d'occupant, la déclaration incombe au propriétaire de l'immeuble.
Pour un immeuble en copropriété, la déclaration est faite par le syndicat des copropriétaires.
CCH, art. L. 133-4, créé par ord. n° 2005-655, 8 juin 2005, art. 16
184
Formalités de la déclaration
La déclaration précise l'identité du déclarant, les éléments d'identification de l'immeuble et les indices révélateurs de
la présence de termites. Datée et signée par le déclarant, elle est adressée, dans le mois suivant les constatations, au maire de la commune du lieu de
situation de l'immeuble par lettre recommandée avec accusé de réception ou bien déposée contre récépissé en mairie ( CCH, art. R. 133-3).
Voir dans la partie Formulaire du Dictionnaire, sous la rubrique «Diagnostics et recherches foncières», un modèle de déclaration en mairie.
185
Sanction pénale en l'absence de déclaration de la présence de termites
CCH, art. R. 133-6, al. 1er
présence de termites est puni d'une amende de 450 € au plus (
art. 131-13, 3°).
Le non-respect de l'obligation de déclaration de la
Circ. UHC/QC/1/5 n° 2001-21, 23 mars 2001, IV.2 C. pén.,
Sous-section 2 : Recherches de la présence de termites
§ 1 : Recherches par les propriétaires à la demande du maire
186
Recherches sur injonction du maire
Dans les secteurs délimités par le conseil municipal, le maire peut enjoindre aux propriétaires d'immeubles
bâtis et non bâtis de procéder dans les 6 mois à la recherche de termites ( CCH, art. L. 133-1, al. 1er partiel). L'injonction est prise par arrêté du maire et
notifiée au propriétaire de l'immeuble ( CCH, art. R. 133-1, al. 1er).
Lors de l'adoption de la loi du 8 juin 1999, le législateur n'a pas défini les modalités de notification de l'injonction en matière de copropriété. Cet oubli a été
réparé par la loi de simplification et d'amélioration de la qualité du droit du 17 mai 2011 qui précise que l'injonction aux copropriétaires est, depuis le 19 mai
2011, valablement notifiée au syndic en sa qualité de mandataire du syndicat des copropriétaires. Le syndic doit alors répercuter cette information, sans
délai, à chaque copropriétaire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ( CCH, art. L. 133-1, mod. par L. n° 2011-525, 17 mai 2011, art.
125, 1° : JO, 18 mai).
187
Justification des recherches par un état parasitaire
188
Sanction pénale en l'absence de recherche des termites
Une fois les recherches effectuées, le propriétaire doit justifier celles-ci en adressant
au maire un état du bâtiment relatif à la présence de termites (v. nos 206 et s.) établi par une personne exerçant l'activité d'expertise ou de diagnostic de la
présence de termites. Ce document indique les parties visitées et non visitées de l'immeuble, les éléments infestés ou ayant été infestés par les termites et
ceux qui ne le sont pas, ainsi que la date de son établissement ( CCH, art. R. 133-1, al. 2).
une amende de 1 500 € au plus (
CCH, art. R. 133-2 partiel
Si le propriétaire ne justifie pas de la recherche de termites, il encourt alors
C. pén., art. 131-13, 5°).
sous réserve de l'appréciation souveraine des tribunaux, l'infraction est constituée dès l'expiration du délai initial de 6 mois et persiste
même si le propriétaire obtempère pendant le délai de mise en demeure qui lui a été notifié en dernier lieu (
Circ. UHC/QC/1/5 n° 200121, 23 mars 2001, II.2).
§ 2 : Recherches effectuées d'office par le maire
189
Recherches après autorisation du juge
En cas de carence d'un propriétaire et après mise en demeure demeurée infructueuse à l'expiration
d'un délai fixé par le maire, ce dernier peut, sur autorisation du président du TGI statuant comme en matière de référé, faire procéder d'office et aux frais du
propriétaire à la recherche de termites ( CCH, art. L. 133-2, al. 1er partiel).
Lors de l'adoption de la loi du 8 juin 1999, le législateur n'a pas défini les modalités de notification de la mise en demeure en matière de copropriété. Cet oubli a
été réparé par la loi de simplification et d'amélioration de la qualité du droit du 17 mai 2011 qui précise que la mise en demeure des copropriétaires est, depuis
le 19 mai 2011, valablement notifiée au syndic en sa qualité de mandataire du syndicat des copropriétaires. Le syndic doit alors répercuter cette information,
sans délai, à chaque copropriétaire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ( CCH, art. L. 133-2, mod. par L. n° 2011-525, 17 mai 2011,
art. 125, 2° : JO, 18 mai).
la mise en demeure est un acte distinct de l'injonction initiale (v. n° 186). Le délai dont elle est assortie est à l'appréciation du maire, mais il
doit être fixé en s'assurant que les propriétaires puissent trouver des interlocuteurs avertis pour mener à bien les démarches
administratives et juridiques nécessaires à l'accomplissement des expertises demandées dans le temps imparti (
Circ. UHC/QC/1/5 n°
2001-21, 23 mars 2001, II.2).
190
Frais des recherches
directes (
Le montant des frais est avancé par la commune. Il est recouvré auprès du propriétaire comme en matière de contributions
CCH, art. L. 133-2, al. 2).
Sous-section 3 : Travaux préventifs et d'éradication des termites
§ 1 : Démolition des immeubles infestés
191
Incinération sur place ou traitement avant transport
192
Déclaration de la destruction des termites
Lorsqu'un immeuble situé dans une zone contaminée par les termites, ou susceptible
de l'être à court terme (v. n° 204), est démoli en tout ou partie, les bois et matériaux contaminés par les termites sont incinérés sur place ou traités avant tout
transport si leur incinération sur place est impossible ( CCH, art. L. 133-5, al. 2 partiel).
La personne qui procède à la destruction des termites par incinération ou par traitement avant
tout transport des bois et matériaux contaminés doit en faire la déclaration en mairie dans le mois suivant l'achèvement des opérations. Cette déclaration est
adressée au maire par lettre recommandée avec accusé de réception ou déposée contre récépissé en mairie ( CCH, art. L. 133-5, al. 2 in fine CCH,
art. R. 133-5).
Voir dans la partie Formulaire du Dictionnaire, sous la rubrique «Diagnostics et recherches foncières», un modèle de déclaration en mairie.
193
Sanction pénale en matière de démolition d'immeubles infestés
Les personnes qui, à l'occasion de la démolition d'un bâtiment, ont
l'obligation de détruire ou traiter les matériaux contaminés par les termites et d'en faire la déclaration en mairie encourent :
- une amende de 1 500 € au plus, lorsqu'elles n'ont pas procédé aux destructions et traitements requis ;
- une amende de 750 € au plus, lorsqu'elles n'en ont pas fait la déclaration.
CCH, art. R. 133-6, al. 2 et 3
Circ. UHC/QC/1/5 n° 2001-21, 23 mars 2001, IV.2
C. pén., art. 131-13, 4° et 5°
§ 2 : Travaux préventifs ou d'éradication des termites
I. Exécution des travaux par le propriétaire
194
Travaux ordonnés par le maire
195
Justification des travaux par une attestation
196
Sanction pénale pour non-réalisation des travaux
Le maire peut enjoindre aux propriétaires d'immeubles bâtis et non bâtis de réaliser, dans les 6 mois, des
travaux préventifs ou d'éradication nécessaires. Les formalités de cette injonction sont les mêmes qu'en matière de recherches de termites (v. n° 186) (
CCH, art. L. 133-1, mod. par L. n° 2011-525, 17 mai 2011, art. 125, 1° : JO, 18 mai CCH, art. R. 133-1, al. 1er).
Le propriétaire justifie de l'exécution des travaux ordonnés par le maire par l'envoi d'une
attestation établie par la personne exerçant l'activité de traitement et de lutte contre les termites, distincte de la personne ayant établi l'état du bâtiment relatif
à la présence de termites (v. nos 206 et s.), certifiant qu'il a été procédé aux travaux correspondants ( CCH, art. R. 133-1, al. 3).
Le propriétaire qui ne justifie pas de l'accomplissement de son obligation de réaliser les
travaux ordonnés par le maire encourt une amende de 1 500 € au plus ( CCH, art. R. 133-2 partiel Circ. UHC/QC/1/5 n° 2001-21, 23 mars 2001, IV.2
C. pén., art. 131-13, 5°).
sous réserve de l'appréciation souveraine des tribunaux, l'infraction est constituée dès l'expiration du délai initial de 6 mois et persiste
même si le propriétaire obtempère pendant le délai de mise en demeure qui lui a été notifié en dernier lieu (
Circ. UHC/QC/1/5 n° 200121, 23 mars 2001, II.2).
II. Exécution d'office des travaux par le maire
197
Travaux après autorisation du juge
198
Frais des travaux
Comme en matière de recherches des termites (v. n° 189), le maire, après mise en demeure restée
infructueuse, peut, sur autorisation du président du TGI, faire procéder aux travaux préventifs ou d'éradication nécessaires ( CCH, art. L. 133-2, mod. par
L. n° 2011-525, 17 mai 2011, art. 125, 2° : JO, 18 mai).
directes (
Le montant des frais est avancé par la commune. Il est recouvré auprès du propriétaire comme en matière de contributions
CCH, art. L. 133-2, al. 2).
§ 3 : Financement des travaux
199
Aides financières et fiscales
L'Agence nationale de l'habitat (Anah) peut accorder des subventions pour les travaux préventifs ou curatifs de
l'immeuble contre les termites et autres parasites xylophages, sous réserve qu'ils permettent d'assurer un traitement efficace et durable. Elle subventionne
également les états parasitaires préalables, à condition d'être suivis des travaux qu'ils préconisent.
les traitements curatifs font partie des travaux de mise aux normes minimales d'habitabilité (NMH) au titre des normes générales relatives
à la sécurité et à la salubrité de l'immeuble. Ils sont, à ce titre, éligibles aux subventions de la prime à l'amélioration des logements à usage
locatif et à occupation sociale (PALULOS) (
Circ. UHC/QC/1/5 n° 2001-21, 23 mars 2001, ann. IV).
Depuis le 1er janvier 2014, les travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien des locaux à usage d'habitation achevés depuis plus
de 2 ans bénéficient du taux intermédiaire à 10 % de la TVA, et non plus 7 %, sauf dispositions transitoires pour les travaux ayant fait l'objet d'un devis daté
et accepté avant cette date. Le taux intermédiaire de la TVA s'applique au traitement préventif ou curatif de l'immeuble contre les termites, mais pas aux
opérations de diagnostics, celles-ci relevant du taux normal de la taxe (soit 20 %). Les travaux qui sont effectués en dehors du local d'habitation (jardin par
exemple) ne sont pas soumis à ce taux intermédiaire ( CGI, art. 279-0 bis, mod. par L. fin. rect. 2013 n° 2013-1279, 29 déc. 2013, art. 21, I Circ.
UHC/QC/1/5 n° 2001-21, 23 mars 2001, ann. IV Rép. min. n° 19896 : JOAN Q, 6 oct. 2003, p. 7658 BOI-TVA-LIQ-30-20-90-30, 200 et 210).
Section 2 : Obligation de produire en cas de vente un état du bâtiment relatif à la présence de termites
200
Protection de l'acquéreur immobilier contre les termites
Dans certaines zones, le vendeur a l'obligation d'annexer à la promesse de
vente, ou à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente un état relatif à la présence de termites dans le bâtiment (appelé « état parasitaire », avant la
codification opérée par l'ordonnance du 8 juin 2005) s'il veut pouvoir stipuler dans l'acte une clause d'exonération de garantie des vices cachés
correspondante. Cet état est joint au dossier de diagnostic technique de l'immeuble vendu ( CCH, art. L. 133-6, créé par ord. n° 2005-655, 8 juin 2005,
art. 16 CCH, art. L. 271-4, I, 3°) : voir n° 8.
la loi impose au vendeur de délivrer à l'acquéreur une information uniquement sur la présence ou non de termites dans le bâtiment.
L'obligation ne vise donc pas les autres insectes xylophages, alors que la loi organise elle-même la prévention et la lutte contre de tels
insectes. Voir toutefois n° 208.
L'acquéreur peut, à ses risques et périls, renoncer à la production d'un état parasitaire. Le notaire doit alors attirer son attention sur les conséquences de sa
renonciation, sous peine d'engager sa responsabilité (v. l'étude «Notaire»). Toutefois, pour qu'une faute lui soit reprochée en l'absence de conseil, encore
faut-il que celle-ci ait eu des conséquences dommageables. Tel n'est pas le cas lorsque l'état parasitaire qui devait être établi n'aurait pu en aucun cas
révéler la présence de termites qui n'a été décelée que 2 ans après la vente à l'occasion de travaux de démolition, et ce même si l'acquéreur avait été
informé d'un détermitage réalisé un an avant la signature de l'acte ( Cass. 3e civ., 11 janv. 2011, n° 09-71.687).
201
Obligation d'information sur l'existence d'une ancienne infestation et mauvaise foi du vendeur
Le vendeur qui n'a pas
informé l'acquéreur d'une ancienne infestation par les termites, confirmée par un état parasitaire annexé à son propre acte d'acquisition, deux ans
auparavant, ne peut se prévaloir de la clause de non-garantie à raison de ce vice, en invoquant l'état parasitaire négatif ultérieur joint à l'acte de vente. Selon
les juges, « la présence, même sans activité, de termites dans un immeuble ancien constitue un vice dès lors qu'il est acquis que, de manière très rapide,
une situation caractérisée par une simple présence peut évoluer de manière aléatoire et non prévisible vers une véritable infestation provoquée par un
regain d'activité » ( Cass. 3e civ., 8 avr. 2009, n° 08-12.960, n° 473 FS - P + B). Le dommage subi par l'acquéreur du fait de l'infestation relève de la seule
responsabilité du vendeur. Pour s'être conduit de mauvaise foi, il doit en assumer entièrement la responsabilité. Il est donc vain pour lui de contester la
décision des juges du fond ayant rejeté l'appel en garantie dirigé contre le professionnel ayant établi un diagnostic erroné ( Cass. 3e civ., 13 janv. 2010,
n° 08-21.677, n° 41 FS - P + B).
Même s'il produit un état parasitaire négatif pour l'appartement qu'il cède, le vendeur est tenu de garantir le vice s'il en a eu connaissance et ne peut, en
aucun cas, s'en exonérer dans l'acte de vente. Peu importe qu'il ait transmis au notaire une attestation générale établie le même jour pour la totalité de
l'immeuble mentionnant le passage de termites au 3e étage du bâtiment et que l'officier public n'ait pas porté à la connaissance des acquéreurs cette
information ( Cass. 3e civ., 16 déc. 2009, n° 09-10.540, n° 1497 FS - P + B).
le vendeur de mauvaise foi peut être condamné à réparer les désordres imputables au vice qui a été caché à l'acquéreur, même ceux
portant sur une partie de l'immeuble affectée par le vice et dont le vendeur ignorait l'existence à cet endroit (
Cass. 3e civ., 14 avr.
2010, n° 09-14.455, n° 499 FS - P + B) : voir l'étude «Vices cachés».
En revanche, la mauvaise foi des vendeurs ne peut pas être retenue si l'infestation n'était pas apparente au moment de la vente, même si l'immeuble avait
déjà été contaminé auparavant, dès lors que cette précédente infestation, intervenue avant même que les vendeurs n'acquièrent le bien litigieux, avait été
traitée avec succès ( CA Paris, ch. 4-1, 3 févr. 2011, n° 08/21059). La demande de la résolution de la vente fondée sur une réticence dolosive relative à
la présence de termites 5 ans auparavant ne peut pas non plus être accueillie si le notaire a synthétisé dans l'acte dont il a donné lecture les conclusions de
l'état parasitaire sur l'absence de termites et sur la mise en oeuvre d'un traitement antiparasitaire 5 ans auparavant ( Cass. 3e civ., 6 nov. 2013, n° 1222.474).
Sur les modalités d'établissement de la mauvaise foi du vendeur pour écarter la clause de garantie des vices cachés : voir l'étude «Vices cachés».
Sous-section 1 : Moment de production de l'état du bâtiment relatif à la présence de termites
202
Annexion de l'état du bâtiment dès la promesse de vente
Étant joint au dossier de diagnostic technique, l'état du bâtiment relatif à la
présence de termites doit être produit dès la promesse de vente. Si aucune promesse n'est signée, il est alors annexé à l'acte authentique de vente. Cette
précision, apportée par l'ordonnance du 8 juin 2005 ayant instauré notamment le dossier de diagnostic technique, impose au vendeur de fournir à l'acquéreur
l'état au stade de l'avant-contrat alors qu'à l'origine, la loi du 8 juin 1999, ne l'obligeait à annexer le document qu'au stade de l'acte authentique de vente (
CCH, art. L. 271-4, 1, 3°).
sous l'empire de la loi du 8 juin 1999, il était donc de l'intérêt pour l'acquéreur d'insérer au niveau de l'avant-contrat une condition
suspensive de la production d'un état parasitaire mentionnant l'absence de trace ou de risque de présence de termites. En effet, s'il ne
prenait pas cette précaution, il pouvait ne pas pouvoir se désengager de la vente alors que l'état parasitaire produit à la signature de
l'acte authentique révélait la présence de termites.
Sous-section 2 : Immeubles à contrôler
203
Immeubles bâtis
L'annexion de l'état du bâtiment relatif à la présence de termites n'est obligatoire que dans le cas de la vente d'un immeuble bâti. La
vente de terrains nus n'est donc pas visée ( CCH, art. L. 133-6).
l'exclusion des terrains nus peut paraître surprenante alors que ces terrains sont les lieux d'implantation des termitières. Elle s'explique
d'autant moins que les autres obligations prévues par la loi en matière de prévention et de lutte contre les termites concernent aussi bien
les bâtiments que les immeubles non bâtis.
204
Immeubles situés dans une zone contaminée ou susceptible de l'être à court terme
Les bâtiments vendus qui font l'objet d'une
recherche de la présence ou non de termites sont ceux situés dans une zone délimitée par le préfet comme contaminée ou susceptible de l'être à court
terme ( CCH, art. L. 133-5, al. 1er et L. 133-6 partiel).
l'Institut technologique FCBA a mis en place une cartographie des régions contaminées par les termites issue des différents arrêtés
préfectoraux pris en la matière. Cette cartographie est disponible sur le site dédié à l'observatoire national sur les termites (
www.termite.com.fr).
205
Immeubles en copropriété ou appartenant à plusieurs titulaires de droits réels ou de parts du bien
Si le bien mis en vente
est un immeuble en copropriété (régi par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965), l'état du bâtiment relatif à la présence de termites porte exclusivement sur la
partie privative du lot. Cette règle s'applique également si les locaux appartiennent :
- à des personnes titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux ;
- à des titulaires de parts donnant droit ou non à l'attribution ou à la jouissance en propriété des locaux.
CCH, art. L. 271-4, I, al. 13
l'état parasitaire des parties communes peut être établi à la demande du syndic au titre de ses pouvoirs propres d'administration du
bâtiment. Il n'a donc pas à obtenir l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires pour conclure un contrat avec une entreprise,
afin qu'elle réalise cet état tous les trimestres, dès lors que ces prestations ont un coût modique et qu'elles permettent une action
immédiate en cas d'infestation de l'immeuble (
Cass. 3e civ., 4 janv. 2006, n° 04-19.771, n° 14 FS - P + B).
Sur les conséquences de l'annexion, à l'acte de vente d'un appartement, d'un état parasitaire négatif alors qu'une attestation générale établie le même jour
mentionne la présence de termites à un étage du bâtiment : voir n° 201.
Sous-section 3 : Élaboration de l'état du bâtiment relatif à la présence de termites
§ 1 : État réalisé par un professionnel expert
206
Depuis le 1er novembre 2007, le professionnel
chargé d'établir ce document doit répondre aux conditions de compétences des professionnels appelés à réaliser les diagnostics immobiliers compris dans
le dossier de diagnostic technique : voir nos 17 et suivants ( CCH, art. L. 133-6 et R. 133-7 CCH, art. L. 271-6 et R. 271-1 et s.). Instaurée à l'origine
par un arrêté du 30 octobre 2006, la procédure de certification a été réaménagée par un arrêté du 7 décembre 2011. Les modifications opérées par ce texte
sont applicables à compter du 1er février 2012 ( Arr. 30 oct. 2006, NOR : SOCU0611887A, mod. par arr. 7 déc. 2011, NOR : DEVL1130786A : JO,
18 déc.) : voir n° 26.
Personnes habilitées à établir l'état du bâtiment relatif à la présence de termites
§ 2 : Contenu de l'état
207
Méthodologie de réalisation de l'état parasitaire
Les pouvoirs publics ont renforcé, en 2007, la procédure de réalisation de l'état du
bâtiment relatif à la présence de termites en imposant de nouvelles exigences méthodologiques lors de l'inspection.
L'opérateur de diagnostic doit respecter les exigences suivantes :
- préalablement à son intervention, il identifie le client, collecte les informations concernant le bâtiment et obtient les autorisations nécessaires à la
réalisation de sa mission ;
- il doit mettre en oeuvre l'ensemble des moyens mis à sa disposition pour détecter une éventuelle présence de termites ;
- lors de la visite, il examine l'ensemble des niveaux et la totalité des pièces et volumes ;
- il procède à un examen visuel minutieux de l'ensemble des éléments et ouvrages constituant le bâtiment.
la responsabilité du diagnostiqueur ne peut ainsi pas être engagée si les parties infestées ne sont pas visibles et accessibles mais
décelables seulement après cassage, enlèvement ou ponçage des lames de bois d'un parquet (
Cass. 3e civ., 5 juin 2012, n° 1118.591
CA Paris, ch. 5-11, 19 oct. 2012, n° 11/00671). En revanche, le professionnel est fautif en mentionnant dans ses rapports de
repérage l'inactivité de termites alors que des constatations visuelles suffisent à déceler des attaques de ces insectes sur des pièces de
bois et autres éléments cellulosiques jonchant les sols des diverses annexes du bâtiment vendu (
CA Montpellier, 1re ch., sect. AO1,
26 sept. 2013, n° 11/05282) ;
- il procède à des sondages sur les ouvrages bois.
L'application de la norme NF P 03-201 (mars 2012) depuis le 1er juillet 2012 (norme XP P 03-201 auparavant), ou de toutes autres normes équivalentes
européennes doit permettre de satisfaire au protocole de diagnostic.
Arr. 29 mars 2007, NOR : SOCU0751093A, mod. par arr. 7 mars 2012, NOR : DEVL1205897A : JO, 16 mars
Sur l'appréciation des juges quant à la rédaction de la rubrique « Constatations diverses » en présence d'insectes xylophages : voir n° 42.
Voir également nos 41 et suivants.
208
Indication sur la présence ou non de termites
L'état du bâtiment relatif à la présence de termites identifie l'immeuble concerné, indique les
parties visitées et celles n'ayant pu l'être, les éléments infestés par la présence de termites et ceux qui ne le sont pas. Ce document est daté et signé (
CCH, art. R. 133-7). Il donne lieu à la rédaction d'un rapport de visite ( Arr. 29 mars 2007, NOR : SOCU0751093A, art. 2 et ann. : JO, 28 avr.).
Un modèle de rapport de l'état du bâtiment relatif à la présence de termites est proposé en annexe de l'arrêté du 29 mars 2007. Ce nouveau modèle d'état
parasitaire remplace celui instauré par un arrêté du 10 août 2000 qui, de ce fait, se trouve abrogé.
Voir dans la partie Formulaire du Dictionnaire, sous la rubrique «Diagnostics et recherches foncières», le modèle d'état du bâtiment relatif à la présence de
termites.
Sur l'appréciation des juges quant à la responsabilité du diagnostiqueur en présence d'autres insectes xylophages : voir n° 42.
§ 3 : Validité de l'état
209
État daté de moins de 6 mois
Pour pouvoir s'exonérer de la garantie des vices cachés, l'état du bâtiment relatif à la présence de termites doit
avoir été établi depuis moins de 6 mois par rapport à la date de la promesse de vente ou à la date de l'acte authentique de vente ( CCH, art. L. 271-5,
al. 1er, R. 133-8 et R. 271-5, al. 3 Communiqué de presse, 22 janv. 2007 : min. Logement). Si l'état produit lors de la signature de la promesse de vente
n'est plus en cours de validité à la date de signature de l'acte authentique de vente, il doit être remplacé par un nouveau document pour être annexé à cet
acte ( CCH, art. L. 271-5, al. 2).
avant la modification de la durée de validité de l'état, entrée en vigueur le 23 décembre 2006 ( Communiqué de presse, 22 janv. 2007 :
min. Logement), opérée par la loi portant engagement national pour le logement du 13 juillet 2006 et le décret du 21 décembre 2006 relatif
aux durées de validité des documents figurant dans le dossier de diagnostic technique, l'article 8 de la loi du 8 juin 1999 avait fixé cette
durée à 3 mois.
§ 4 : Coût de l'état
210
Frais d'établissement de l'état
La clause d'exonération des vices cachés constitués par la présence de termites étant stipulée dans l'intérêt du
vendeur, on peut penser que le coût de l'état parasitaire est mis à la charge de celui-ci, même si la loi ne prévoit rien. Toutefois, la liberté contractuelle permet
de le mettre à la charge de l'acquéreur.
Sous-section 4 : Sanction de la non-production de l'état du bâtiment relatif à la présence de termites
211
Impossibilité pour le vendeur de s'exonérer de la garantie des vices cachés
Si le vendeur n'a pas annexé à l'acte authentique de
vente un état du bâtiment relatif à la présence de termites daté de moins de 6 mois, celui-ci ne peut pas stipuler dans l'acte une clause d'exonération de
garantie pour vice caché correspondante ( CCH, art. L. 133-6 et L. 271-4, II, al. 1er, créés par ord. n° 2005-655, 8 juin 2005, art. 16 et 18).
si le vendeur annexe un état parasitaire conforme, le champ d'application de la clause d'exonération de la garantie du vice caché
s'applique aux ouvrages, parties d'ouvrages et éléments de construction dont l'expertise est consignée dans l'état (
Circ. UHC/QC/1/5
n° 2001-21, 23 mars 2001, I.2).
La clause insérée dans l'acte malgré l'absence d'état doit être réputée non écrite. L'acquéreur ayant signé un tel acte conserve une action en garantie des
vices cachés contre le vendeur : voir l'étude «Vices cachés».
Difficulté de la mise en oeuvre de la garantie des vices cachés
L'acquéreur doit rapporter la preuve que la présence de termites est antérieure à la vente. Cette preuve reste possible, mais dans un temps
limité après la vente. En effet, il est difficile de déterminer techniquement la date d'arrivée des termites. La preuve que le vendeur a eu
connaissance du vice est difficile à rapporter, sauf pour le cas d'une infestation généralisée ne pouvant pas échapper à l'observation de
l'homme.
Toutefois, il convient de préciser que l'impossibilité de s'exonérer des vices cachés ne concerne que les vices constitués par la présence de termites. Le
vendeur peut, en revanche, se prévaloir de la clause d'exonération insérée en l'absence d'état lorsque le vice est constitué, non pas par la présence de
termites, mais par celle de capricornes. Les dispositions de l'article 8 de la loi du 8 juin 1999 (insérées sous les articles L. 133-6 et L. 271-4, II du CCH) sont
alors inapplicables ( CA Montpellier, 1re ch., sect. AO2, 11 mars 2003, n° 01/05228).
212
Comme en matière d'amiante, il semble que l'impossibilité pour le vendeur professionnel de l'immobilier de stipuler
une clause d'exonération des vices à raison de la présence de termites semble une sanction peu adaptée. En effet, celui-ci ne peut pas imposer à
l'acquéreur une clause d'exonération ou de limitation de responsabilité : voir n° 128.
le vendeur professionnel a tout de même intérêt à prévoir un état pour obtenir la confirmation de l'absence de termites et ne pas être mis
en cause, par la suite, au titre de la garantie des vices cachés en cas d'apparition de tels insectes. Le vendeur aura la preuve matérielle
qu'à la date de la vente le vice n'était pas constitué. Il pourra ainsi faire échec à la présomption qui met à sa charge la connaissance des
vices (présomption qui reste conditionnée par le fait que l'acquéreur rapporte la preuve que le vice existait bel et bien, y compris en
germe, au jour de la vente).
Sur l'impossibilité pour le vendeur professionnel d'engager la responsabilité de l'opérateur ayant réalisé l'état lorsqu'il a confié à ce dernier, en pleine
connaissance de cause, un diagnostic incomplet au regard de la réglementation : voir n° 49.
Sous-section 5 : Conséquences de la production d'un état révélant la présence de termites
213
Choix de signer l'acte de vente
Dans l'hypothèse où l'acquéreur accepte de faire son affaire personnelle de la présence de termites,
notamment lorsque le bâtiment est destiné à être démoli, le caractère positif de l'état entraîne l'exonération de toute garantie pour le vendeur ( Cass. 3e
civ., 15 nov. 2011, n° 10-26.032), le vice étant devenu apparent.
En aucun cas, l'acquéreur ne peut invoquer un vice caché fondé sur l'inexactitude des déclarations du vendeur sur les travaux d'éradication (
civ., 30 janv. 2008, n° 07-10.133, n° 90 FS - P + B) : voir l'étude «Vices cachés».
Cass. 3e
Il appartient au notaire de rappeler à l'acquéreur les obligations qui peuvent peser sur lui en matière de prévention et de lutte contre les termites et les autres
insectes xylophages (v. nos 180 et s.).
214
Obligation pour le vendeur de déclarer la présence de termites
Lorsque l'état parasitaire révèle la présence de termites, le vendeur
conserve à sa charge l'obligation de déclarer en mairie la présence de termites (v. n° 183).
le transfert contractuel à l'acquéreur de l'obligation de déclarer la présence de termites n'est pas conseillé. En effet, le vendeur n'est pas
déchargé, à l'égard de l'autorité communale, de sa responsabilité en matière de déclaration au cas où l'acquéreur ne la fait pas. Il encourt
l'amende prévue à cet effet (v. n° 185).
215
État du bâtiment relatif à la présence de termites erroné
La clause d'exonération de garantie pour vices cachés semble pouvoir
s'appliquer même si le contenu de l'état est erroné. Cette règle a été retenue dans une affaire où un architecte avait omis dans l'attestation, annexée à l'acte,
de relever une infestation légère causée par des capricornes ( Cass. 3e civ., 26 sept. 2001, n° 99-21.764). Rendue avant l'entrée en vigueur de la loi du
8 juin 1999, cette solution devrait être transposable sous le régime de cette loi. En revanche, les juges admettent la possibilité pour l'acquéreur de mettre en
jeu la responsabilité civile délictuelle de l'expert et d'être indemnisé des réparations nécessitées par cette infestation, notamment si celui-ci n'a relevé ni
d'importantes attaques d'insectes xylophages ni d'attaques fongiques visibles sans sondages destructifs ( CA Poitiers, 1re ch., sect. civ., 14 févr. 2007,
n° 03/02646 Cass. 3e civ., 8 févr. 2012, n° 10-27.250 Cass. 3e civ., 12 sept. 2012, n° 11-18.122 CA Rouen, 1re ch. civ., 3 oct. 2012, n°
11/02981).
En revanche, même si le diagnostic est erroné, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés s'il s'est comporté de mauvaise foi en ne
révélant pas l'existence d'une ancienne infestation dont il a eu connaissance : voir n° 201.
Sur l'appréciation des juges quant à la responsabilité du diagnostiqueur en présence d'autres insectes xylophages : voir n° 42.
216
Obligation d'information du diagnostiqueur
Sur la responsabilité de l'opérateur dans l'accomplissement de sa mission de diagnostic : voir
nos 41 et s.
217
Garantie du vendeur de mauvaise foi à l'égard du diagnostiqueur dont la responsabilité est engagée
Voir n° 49.
Sur l'impossibilité pour le vendeur de se prévaloir de la clause de non-garantie en cas de non-révélation d'une ancienne infestation par les termites : voir n°
201.
Chapitre 4 Mérule
218
Politique de protection et de lutte contre la mérule
Après plusieurs refus ( Rép. min. n° 81879 : JOAN Q, 7 sept. 2010, p. 9770
Rép. min. n° 103076 : JOAN Q, 14 juin 2011, p. 6316), les pouvoirs publics ont finalement accepté d'accorder une place à la mérule (« serpula lacrymans »
ou mérule pleureuse) dans l'information de l'acquéreur immobilier. La loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové du 24 mars 2014, dite loi ALUR,
introduit dans le dossier de diagnostic l'information sur la présence d'un risque de mérule, qui doit être annexée aux actes de vente dès lors que le bâtiment
vendu est situé dans une zone contaminée ( CCH, art. L. 133-9 et L. 271-4, I, 9°, mod. par L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 76 : JO, 26 mars). Ce
document est primordial lorsqu'on sait que ce champignon lignivore, qui se développe dans les endroits à fort taux d'humidité, peut provoquer d'importants
dégâts sur les structures en bois (pourriture).
Le législateur ne s'est toutefois pas contenté d'ajouter cette information au dossier de diagnostic technique. Il a également mis en place un dispositif de
prévention et de lutte contre la mérule qui s'inspire très largement de celui qui a été institué pour les termites.
CCH, art. L. 133-7 et L. 133-8, créés par L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 76, I : JO, 26 mars
Bibliographie :
J. Lafond, Vente d'immeuble : le risque mérule, JCP N 2015, n°26, p. 31
Section 1 : Obligations des propriétaires en matière de lutte et de protection contre la mérule
Sous-section 1 : Déclaration de la présence de mérule
219
Déclaration obligatoire
L'occupant de l'immeuble qui a connaissance de l'existence de mérule doit en faire la déclaration en mairie, quel que soit
l'usage du bâtiment qu'il occupe.
A défaut d'occupant, la déclaration incombe au propriétaire de l'immeuble.
Pour un immeuble en copropriété, la déclaration est faite par le syndicat des copropriétaires.
CCH, art. L. 133-7, créé par L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 76, I : JO, 26 mars
220
Formalités de la déclaration
A l'instar de la déclaration obligatoire en matière de présence de termites, un décret devrait prochainement préciser
le contenu de ce document.
221
Pas de sanction pénale en l'absence de déclaration de la présence de mérule
Contrairement à ce qu'il a instauré dans le cadre
du dispositif « termites », le législateur n'a prévu aucune sanction pénale en l'absence de déclaration en mairie relative à la mérule.
Sous-section 2 : Éradication de la mérule
222
Incinération sur place ou traitement avant transport
223
Déclaration de destruction de la mérule
224
Pas de sanction pénale en matière de démolition d'immeubles infestés
Lorsqu'un bâtiment situé dans une zone où des foyers de mérule sont identifiés (v.
n° 228), est démoli en tout ou partie, les bois et matériaux contaminés sont incinérés sur place ou traités avant tout transport si leur incinération sur place est
impossible ( CCH, art. L. 133-8, al. 2, créé par L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 76, I).
La personne qui procède à la destruction des bois et matériaux contaminés par la mérule par
incinération ou par traitement avant tout transport doit en faire la déclaration en mairie ( CCH, art. L. 133-8, al. 2 in fine, créé par L. n° 2014-366, 24 mars
2014, art. 76, I).
Contrairement à ce qu'il a instauré dans le cadre du
dispositif « termites », le législateur n'a prévu aucune sanction pénale en l'absence de déclaration en mairie des opérations de destruction de la mérule.
Section 2 : Obligation de produire en cas de vente une information sur la présence d'un risque de mérule
225
Protection de l'acquéreur immobilier contre la présence de mérule
Dans certaines zones, le vendeur a l'obligation d'annexer à la
promesse de vente, ou à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente une information sur la présence d'un risque de mérule. Cette information est
jointe au dossier de diagnostic technique de l'immeuble vendu ( CCH, art. L. 133-9 et L. 271-4, I, 9°, mod. par L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 76 : JO,
26 mars) : voir n° 8.
Sous-section 1 : Moment de production de l'information sur la présence d'un risque de mérule
226
Annexion de l'information dès la promesse de vente
Étant joint au dossier de diagnostic technique, l'information sur la présence d'un
risque de mérule doit être produite dès la promesse de vente. Si aucune promesse n'est signée, il est alors annexé à l'acte authentique de vente ( CCH,
art. L. 271-4, I, al. 1).
Sous-section 2 : Bâtiments faisant l'objet d'une information
227
Immeubles bâtis
228
Immeubles situés dans une zone contaminée
L'annexion de l'information sur la présence d'un risque de mérule n'est obligatoire que dans le cas de la vente d'un immeuble bâti.
La vente de terrains nus n'est donc pas visée ( CCH, art. L. 133-9, créé par L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 76, I).
Les bâtiments vendus qui font l'objet d'une information sur la présence d'un risque de mérule
sont ceux situés dans une zone où des foyers de mérule ont été identifiés.
Ces zones pouvant comprendre une ou plusieurs communes sont délimitées par arrêté préfectoral, consultable en préfecture, pris sur proposition ou après
consultation des conseils municipaux intéressés.
CCH, art. L. 133-8, al. 1, créé par L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 76, I
pour une meilleure information des particuliers et des professionnels, les pouvoirs publics devraient certainement mettre en place un site
internet centralisant l'ensemble des arrêtés préfectoraux de zonage ainsi qu'une cartographie des régions contaminées, comme l'a déjà
fait l'institut technologique FCBA dans le cadre de son observatoire national sur les termites : voir n° 204.
Sous-section 3 : Nature de l'information sur la présence d'un risque de mérule
229
Contenu de l'information sur la présence d'un risque de mérule
230
Durée de validité de l'information
231
Pas de sanction en l'absence de production de l'information
Le législateur n'a pas précisé le contenu de cette information fournie
à l'acquéreur. Toutefois, ce document devrait s'inspirer de l'état des risques naturels, miniers et technologiques. Un modèle d'information (formulaire Cerfa)
devrait, en principe, servir de support à cette information et être disponible prochainement.
La loi ALUR du 24 mars 2014, qui impose la production de l'information sur la présence d'un risque de
mérule, n'a prévu aucune durée de validité du document. Cette dernière pourrait toutefois être fixée par décret comme cela a été fait pour la majorité des
diagnostics figurant dans le dossier de diagnostic technique (v. n° 15).
Le législateur n'a envisagé aucune sanction en l'absence, lors de la
signature de l'acte authentique de vente, de l'information sur la présence d'un risque de mérule. L'acquéreur ne peut ainsi pas poursuivre la résolution du
contrat ou demander au juge une diminution du prix si ce document fait défaut, comme il peut le faire en l'absence d'état des risques naturels, miniers et
technologiques (v. n° 299), document duquel l'information sur la présence d'un risque de mérule s'inspire. Or ce manque d'information peut être préjudiciable
pour l'acquéreur. Selon un amendement rectificatif introduit dans le projet de loi ALUR à l'origine du dispositif, les parlementaires voient dans ce document
plutôt une valeur informative, à l'instar du diagnostic de performance énergétique. Mais le législateur n'a pas expressément indiqué dans les textes une telle
valeur informative.
Chapitre 5 Installation intérieure de gaz
232
Diagnostic de l'installation intérieure de gaz de plus de 15 ans
233
Entrée en vigueur de l'obligation de produire un état de l'installation intérieure de gaz
Si le bien immobilier vendu comporte une installation intérieure de gaz
réalisée depuis plus de 15 ans, le vendeur doit produire un état de cette installation en vue d'évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des
personnes ( CCH, art. L. 134-6, créé par ord. n° 2005-655, 8 juin 2005, art. 17, 5° : JO, 9 juin). Cet état est joint au dossier de diagnostic technique de
l'immeuble vendu ( CCH, art. L. 271-4, I, 4°).
Les modalités d'établissement de l'état
de l'installation intérieure de gaz sont fixées par les articles R. 134-6 à R. 134-9 du CCH et sont applicables depuis le 1er novembre 2007 ( D. n° 20061147, 14 sept. 2006, art. 2 Communiqué de presse, 22 janv. 2007 : min. Logement).
l'état de l'installation intérieure de gaz a été instauré, à l'origine, par l'article 17 de la loi n° 2003-8 du 3 janvier 2003 relative aux marchés
du gaz et de l'électricité et au service public de l'énergie. Ce texte prévoyait, à cette époque, qu'en cas de vente d'un bien immobilier à
usage d'habitation comportant une installation intérieure de gaz naturel, la clause d'exonération de garantie pour vice caché prévue à
l'article 1643 du code civil ne pouvait être stipulée que si un diagnostic de cette installation était annexé à l'acte authentique constatant
la réalisation de la vente. Les modalités d'application de cet article devaient toutefois faire l'objet d'un décret en Conseil d'État. Il en
résulte qu'à défaut de publication du décret d'application à la date de la vente, le diagnostic ne pouvait pas être exigé. C'est ce qu'a
précisé la Cour de cassation en censurant la décision du juge de proximité aux termes de laquelle il avait condamné le vendeur à verser
des dommages-intérêts en réparation du préjudice subi consécutivement à la non-production, à un acte authentique signé le 10 janvier
2005, du diagnostic prévu par la loi de 2003 (
Cass. 3e civ., 5 déc. 2007, n° 06-20.335).
Section 1 : Immeubles et installations à diagnostiquer
Sous-section 1 : Installation de gaz des immeubles d'habitation
234
Immeubles concernés
L'obligation d'annexer un état de l'installation intérieure de gaz de plus de 15 ans ne vise que la vente des immeubles ou
parties d'immeubles à usage d'habitation ( CCH, art. L. 271-4, al. 11, créé par ord. n° 2005-655, 8 juin 2005, art. 18). Les maisons individuelles et les
appartements sont donc concernés.
Cette obligation vise également les installations comprises dans les dépendances des parties privatives à usage d'habitation (
235
CCH, art. R. 134-6).
Lorsque les locaux
faisant l'objet de la vente sont soumis aux dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ou
appartiennent à des personnes titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux ou à des titulaires de parts donnant droit ou non à l'attribution ou à la
jouissance en propriété des locaux, l'état porte exclusivement sur la partie privative du lot ( CCH, art. L. 271-4, I, al. 13, créé par ord. n° 2005-655, 8 juin
2005, art. 18).
Sous-section 2 : Installation intérieure de gaz de plus de 15 ans
236
Installation de plus de 15 ans
plus de 15 ans (
L'obligation pour le vendeur de produire un état ne vise que les installations intérieures de gaz réalisées depuis
CCH, art. L. 134-6).
prévue à l'origine par l'article 17 de la loi n° 2003-8 du 3 janvier 2003, l'obligation d'établir un diagnostic concernait toutes les installations
intérieures de gaz, quelle que soit leur ancienneté. Cette disposition a été abrogée par l'ordonnance du 8 juin 2005 (
Ord. n° 2005655, 8 juin 2005, art. 23).
237
Installation intérieure utilisant tout type de gaz
La loi portant engagement national pour le logement du 13 juillet 2006, qui a ratifié
l'ordonnance du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction, a étendu l'obligation de produire un état de l'installation intérieure de gaz, à tout type de
gaz utilisé (auparavant, seules les installations de gaz naturel étaient concernées). Cette mesure permet de prendre en compte les installations de gaz
propane liquide qui présentent les mêmes risques que celles de gaz naturel ( Projet de loi AN, n° 2513, 25 août 2005, art. 2).
Section 2 : Réalisation de l'état de l'installation intérieure de gaz
238
Professionnels habilités à établir l'état de l'installation intérieure de gaz
239
Contenu de l'état de l'installation intérieure de gaz
Les personnes chargées de réaliser l'état de l'installation
intérieure de gaz de plus de 15 ans doivent répondre aux exigences de compétences des professionnels appelés à établir les diagnostics immobiliers
compris dans le dossier de diagnostic technique : voir nos 17 et s. ( CCH, art. L. 134-6 et R. 134-8 CCH, art. L. 271-6 et R. 271-1 et s. Arr. 6 avr.
2007, NOR : SOCU0751182A, mod. par arr. 15 déc. 2011, NOR : DEVL1130783A : JO, 21 déc.). La procédure de certification des compétences de ces
professionnels a été renforcée par un arrêté du 15 décembre 2011 qui s'applique depuis le 1er juillet 2012 : voir n° 26.
Réalisé sans démontage d'éléments des installations et établi selon un modèle, l'état
porte sur les appareils de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire alimentés par le gaz, ainsi que sur les tuyauteries fixes d'acheminement du gaz
et leurs accessoires. L'aération des locaux et l'évacuation des produits de combustion sont également vérifiées ( CCH, art. R. 134-7).
dans une affaire concernant un diagnostic gaz établi avant l'entrée en vigueur de la nouvelle réglementation, les juges ont précisé que le
diagnostiqueur avait rempli sa mission en mentionnant dans son rapport la non-conformité de l'installation gaz et la nécessité de la
remettre aux normes, sans qu'il soit obligatoire pour lui d'indiquer en quoi l'installation n'était pas conforme aux règles en vigueur ni de
chiffrer le coût des travaux de remise en état (
CA Pau, 1re ch., 9 janv. 2007, n° 05/04331).
1° Modalités de réalisation du diagnostic gaz
Le diagnostic est effectué dans les parties privatives des locaux d'habitation et leurs dépendances. L'opérateur doit vérifier les équipements au regard des
règles techniques et de sécurité applicables aux installations de gaz combustible et d'hydrocarbures liquéfiés, fixées par l'arrêté du 2 août 1977 ( Arr.
2 août 1977, mod.), et, plus particulièrement, la tuyauterie fixe, le raccordement en gaz des appareils, la ventilation des locaux et la combustion.
La prise en considération d'autres normes ou spécifications européennes équivalentes reconnues en France permet cependant de satisfaire aux exigences
méthodologiques (v. 2° ci-dessous).
Dans son rapport d'inspection, qui comporte au minimum les informations mentionnées dans le formulaire annexé à l'arrêté du 6 avril 2007, le diagnostiqueur
doit signaler les anomalies constatées lors de sa visite. Celles-ci sont classées dans les catégories suivantes :
- A1, lorsque l'installation présente une anomalie à prendre en compte lors d'une intervention ultérieure ;
- A2, pour une anomalie dont la gravité ne justifie pas une interruption de la fourniture de gaz mais qui nécessite une réparation dans les meilleurs
délais ;
- DGI (danger grave et immédiat), pour une anomalie nécessitant l'interruption immédiate de l'alimentation en gaz par le diagnostiqueur jusqu'à la
suppression du défaut constituant la source du danger.
Mis à jour, une première fois, par un arrêté du 24 août 2010, le modèle de rapport de visite a de nouveau été actualisé par un arrêté du 12 février 2014 afin
d'intégrer les évolutions de la norme NF P45-500 en 2013 (v. 2° ci-dessous). Cette nouvelle version du rapport est applicable depuis le 1er avril 2014.
Arr. 6 avr. 2007, NOR : SOCU0751203A, mod. par arr. 12 févr. 2014, NOR : ETLL1401687A : JO, 22 févr.
Voir dans la partie Formulaire du Dictionnaire, sous la rubrique «Diagnostics et recherches foncières», le modèle de rapport de l'état de l'installation
intérieure de gaz.
2° Recours à la norme NF P45-500
Depuis le 1er septembre 2010, date d'abrogation de l'arrêté du 29 oct. 2007 ayant reconnu la norme expérimentale XP P45-500 de mars 2007, amendée par
la norme XP P45-500/A1 du 24 septembre 2007, le diagnostic peut être effectué selon la norme NF P45-500.
Selon ce document qui s'inspire largement de la norme expérimentale, l'opérateur doit examiner non seulement toutes les installations de production
individuelle de chaleur ou d'eau chaude sanitaire, quelle que soit la puissance, mais aussi les appareils de cuisson desservis par une installation fixe. Comme
le rappelle d'ailleurs l'arrêté du 6 avril 2007, l'inspection doit porter sur la tuyauterie fixe, le raccordement en gaz des appareils, la ventilation des locaux et la
combustion. Toutefois, dans le cadre de la norme, l'état du conduit de fumée ne fait pas l'objet d'un diagnostic. Seuls la présence de cet équipement et l'état
du conduit de raccordement sont contrôlés.
La norme NF P45-500 a fait l'objet d'une mise à jour en début d'année 2013 (norme NF P45-500 janvier 2013). Disponible auprès de l'AFNOR, elle s'applique
depuis le 1er janvier 2014 comme le précise l'arrêté ministériel du 18 novembre 2013 qui a reconnu la mise à jour de la norme ( Arr. 18 nov.
2013, NOR : DEVP1311058A : JO, 19 déc.).
Parmi les nouveautés intégrées dans la version 2013 figurent :
- la définition de l'anomalie 32c (VMC gaz) et de sa procédure de gestion spécifique ;
- la clarification des responsabilités respectives des diagnostiqueurs, des distributeurs de gaz, des syndics d'immeubles, des bailleurs sociaux et des
clients de l'installation ;
- l'abaissement des seuils de monoxyde de carbone pour les appareils raccordés ;
- le traitement des DGI (dangers graves et immédiats) signalés pour les installations alimentées par bouteille de gaz ;
- la prise en compte de l'interdiction sur les installations alimentées par réseaux, des robinets à about porte-caoutchouc non démontable, à compter
du 1er juillet 2015, et des tubes souples à base de caoutchouc, à compter du 1er juillet 2019 ( Arr. 2 août 1977, mod. par arr. 25 avr. 2012, NOR :
DEVP1129054A : JO, 4 mai) ;
- la mise à jour du modèle de rapport de visite de l'état de l'installation de gaz (annexe E).
Communiqué de presse AFNOR, 9 janv. 2013
240
Document tenant lieu d'état de l'installation intérieure de gaz
Peut faire office d'état de l'installation intérieure de gaz :
- le certificat de conformité qui est délivré par l'installateur et visé par un organisme agréé, à la suite de travaux de modification de l'installation, dès
lors qu'il a été établi depuis moins de 3 ans ( D. n° 62-608, 23 mai 1962 Arr. 2 août 1977, art. 25 CCH, art. R. 134-9) ;
- le diagnostic daté de moins de 3 ans, réalisé avant la date d'entrée en vigueur du décret du 14 septembre 2006 relatif au diagnostic de performance
énergétique et à l'état de l'installation intérieure de gaz dans certains bâtiments, dans le cadre d'opérations organisées par des distributeurs de gaz et
définies par arrêté ( D. n° 2006-1147, 14 sept. 2006, art. 3, al. 1er).
Section 3 : Annexion de l'état de l'installation intérieure de gaz à l'acte de vente
241
Moment de production de l'état
242
Annexion d'un état de moins de 3 ans
Figurant parmi les documents annexés au dossier de diagnostic technique de l'immeuble vendu, l'état de
l'installation de gaz de plus de 15 ans est produit dès la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte authentique de vente ( CCH, art. L. 271-4, I, 4°) : voir n°
13.
L'état de l'installation intérieure de gaz que le vendeur doit fournir à l'acquéreur doit avoir été établi
depuis moins de 3 ans à la date de la promesse de vente ou à la date de l'acte authentique de vente ( CCH, art. L. 271-5, al. 1er, R. 134-8-1 et R. 271-5,
al. 4). Si l'état produit lors de la signature de la promesse de vente n'est plus en cours de validité à la date de signature de l'acte authentique de vente, il doit
être remplacé par un nouveau document pour être annexé à cet acte ( CCH, art. L. 271-5, al. 2).
Sur la possibilité de produire un autre document tenant lieu d'état de l'installation intérieure de gaz : voir n° 240.
243
Inopposabilité de la clause d'exonération de garantie pour vice caché en cas de non-production d'un diagnostic valide
Si le vendeur n'annexe pas, à l'acte de vente, un état de l'installation intérieure de gaz en cours de validité (c'est-à-dire daté de moins de 3 ans), celui-ci
ne peut pas stipuler, dans l'acte, une clause d'exonération de la garantie des vices cachés correspondante ( CCH, art. L. 271-4, II, al. 1er, créé par ord.
n° 2005-655, 8 juin 2005, art. 18).
Chapitre 6 Performance énergétique de l'immeuble
244
Diagnostic de performance énergétique (DPE)
La directive 2002/91/CE du 16 décembre 2002 sur la performance énergétique des
bâtiments, qui a été remplacée par la directive 2010/31/CE du 19 mai 2010, a été transposée en décembre 2004 par la création des articles L. 134-1 à
L. 134-5 du CCH. Ces textes ont instauré un diagnostic de performance énergétique du bâtiment. Ce document indique la quantité d'énergie effectivement
consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment, ainsi que des normes de référence facilitant la comparaison. Il est accompagné de
recommandations destinées à améliorer cette performance.
la refonte de la directive 2002/91/CE du 16 décembre 2002 a été initiée par l'accord de principe, conclu fin 2009 entre le Parlement
européen et le Conseil ( Communiqué de presse du Parlement, n° 20091118IPR64746, 18 nov. 2009), qui a pour objet d'imposer le
recours aux énergies renouvelables dans les constructions neuves édifiées à compter du 1er janvier 2021. En adoptant une nouvelle
directive, l'Europe se donne comme objectif, à l'horizon 2020, la construction de bâtiments proches de la norme « 0 énergie » (
Dir.
2010/31/UE du Parlement européen et du Conseil 19 mai 2010 : JOUE n° L 153, 18 juin, p. 13).
Ce texte a été complété par un règlement délégué européen du 16 janvier 2012 qui fixe un cadre méthodologique comparatif que les États
membres doivent utiliser pour calculer les niveaux optimaux qu'ils peuvent atteindre en matière de performance énergétique des bâtiments
et éléments de bâtiments neufs et existants, en fonction des coûts des exigences minimales imposées par la réglementation (
Règl.
(UE) n° 244/2012 de la Commission 16 janv. 2012 : JOUE n° L 81, p. 18).
La production du DPE est exigible pour les ventes d'immeubles existants réalisées depuis le 1er novembre 2006 (
al. 3).
D. n° 2006-1147, 14 sept. 2006, art. 2,
Le DPE figure parmi les documents du dossier de diagnostic technique que le vendeur doit produire dès la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte
authentique de vente ( CCH, art. L. 271-4, I, 6°, créé par ord. n° 2005-655, 8 juin 2005, art. 18) : voir nos 4 et s.
le DPE doit être non seulement annexé à l'acte de vente, mais également établi lors de la construction ou l'extension d'un immeuble (pour
les demandes de permis de construire déposées à compter du 1er juillet 2007) ( CCH, art. L. 134-2, mod. par L. n° 2010-788, 12 juill.
2010, art. 1er, I, 7° : JO, 13 juill.). Pour les contrats de location signés ou renouvelés depuis le 1er juillet 2007, il est communiqué au
locataire de locaux d'habitation ou mixtes. La loi portant engagement national pour l'environnement du 12 juillet 2010, dite loi Grenelle 2, a
étendu cette obligation de communication du DPE à tous les baux à l'exception des baux ruraux et des locations saisonnières ( CCH,
art. L. 134-3-1, créé par L. n° 2010-788, 12 juill. 2010, art. 1er, I, 9° : JO, 13 juill.). Par ailleurs, dans certaines catégories
d'établissements recevant du public (ERP), le propriétaire ou le gestionnaire doit afficher à l'intention du public un DPE daté de moins de
10 ans ( CCH, art. L. 134-4 CCH, art. R. 134-4-1 et s., mod. par D. n° 2013-695, 30 juill. 2013 : JO, 1er août
Arr. 7 déc.
2007, NOR : DEVU0771404A : JO, 20 déc.). Enfin, un DPE collectif doit être établi pour les bâtiments équipés d'installations de chauffage
ou de refroidissement ( CCH, art. L. 134-4-1, créé par L. n° 2010-788, 12 juill. 2010, art. 1er, I, 11° : JO, 13 juill.) : voir n° 247, voir le
Dictionnaire Permanent Construction et urbanisme et voir le Dictionnaire Permanent Gestion immobilière.
CCH, art. L. 134-1 et L. 134-5, mod. par L. n° 2010-788, 12 juill. 2010, art. 1er, I, 6° et 13° : JO, 13 juill. CCH, art. R. 134-1 à R. 134-5, mod. par D.
n° 2013-695, 30 juill. 2013 : JO, 1er août Arr. 15 sept. 2006, NOR : SOCU0611881A, mod. par arr. 8 févr. 2012, NOR : DEVL1202653A : JO, 15 mars
Arr. 8 févr. 2012, NOR : DEVL1202653A, art. 3 Arr. 15 sept. 2006, NOR : SOCU0611882A : JO, 28 sept.
Sur les engagements du Grenelle de l'environnement, voir n° 330.
245
Communication du diagnostic au candidat acquéreur
246
Obligation, depuis le 1er janvier 2011, de faire référence au classement énergétique du bâtiment dans les annonces
immobilières Le dispositif d'information du candidat acquéreur (v. n° 245) est complété, depuis le 1er janvier 2011, par l'obligation de faire figurer
A l'origine, le diagnostic de performance énergétique devait être tenu à la
disposition de tout candidat acquéreur qui en faisait la demande au vendeur ( CCH, art. L. 134-3, al. 2, mod. par ord. n° 2005-655, 8 juin 2005, art. 17, 4).
Mais les pouvoirs publics ont constaté que la plupart du temps, les DPE sont réalisés à la dernière minute, juste avant de conclure l'acte, afin de remplir une
obligation légale imposée aux propriétaires. C'est pour éviter cette précipitation qui entraîne généralement des diagnostics peu approfondis et de mauvaise
qualité que le législateur, dans le cadre de la loi Grenelle 2 du 12 juillet 2010, impose une communication systématique du DPE plus en amont dans la phase
de réflexion et de négociation entre les parties, dès la mise en vente. Le candidat acquéreur n'a donc plus à réclamer au propriétaire qu'il lui transmette le
DPE au stade des pourparlers ( CCH, art. L. 134-3, mod. par L. n° 2010-788, 12 juill. 2010, art. 1er, I, 8° : JO, 13 juill.).
dans les annonces immobilières (vente et location) le classement de l'immeuble au regard de sa performance énergétique ( CCH, art. L. 134-4-3, créé par
L. n° 2010-788, 12 juill. 2010, art. 1er, I, 11° : JO, 13 juill.). Les modalités de cet affichage qui diffèrent selon le support de l'annonce (papier, électronique, en
vitrine) ont été définies par décret en Conseil d'État ( CCH, art. R*. 134-5-1 et s., créés par D. n° 2010-1662, 28 déc. 2010 : JO, 30 déc.) : voir l'étude
«Annonce immobilière, vitrine, panonceau».
les membres de l'association « Cercle des Diagnostiqueurs » ont décidé de mettre à disposition l'intégralité du DPE qu'ils ont établi, par
l'intermédiaire d'un code-barre numérique ajouté à l'étiquette énergie figurant sur les annonces immobilières et qui peut être lu par les
smartphones et tablettes tactiles ( www.dpe.info/QRCode_DPE.php). Un lien internet situé sous le code-barre permet d'accéder
également à son contenu. Ce code-barre, dénommé QR Code DPE (QR pour Quick Response), est également disponible sur les rapports
d'expertises des diagnostiqueurs ou sur la fiche de visite de l'agent immobilier.
Les différentes rubriques du DPE consultables par le biais du code sont les suivantes :
- la nature de l'opération à l'origine du diagnostic (vente, location, catégorie de bien) ;
- les matériaux et équipements utilisés dans le logement (ex. : double-vitrage, isolants, installations pour le chauffage et la
production d'eau chaude sanitaire, etc.) ;
- les dépenses annuelles à prévoir en matière de consommation d'énergie (avec rappel des deux étiquettes, énergie et climat,
présentes sur l'annonce elle-même) ;
- le bilan déperditif de chaque élément du bien ;
- le cas échéant, la note de synthèse des autres diagnostics immobiliers (loi Carrez, plomb, amiante, termites, gaz, électricité) ;
- les recommandations du professionnel pour améliorer la performance énergétique du logement et les aides financières pour y
parvenir (crédits d'impôt, etc.).
247
Diagnostic de la performance énergétique des immeubles collectifs (DPE collectif et audit énergétique)
Lorsque le
diagnostic de performance énergétique porte sur un bâtiment ou une partie d'un bâtiment qui bénéficie d'un dispositif collectif de chauffage, de
refroidissement ou de production d'eau chaude, le propriétaire du dispositif collectif, son mandataire ou le syndic de copropriété fournit à la personne qui
demande le diagnostic et aux frais de cette dernière :
- la quantité annuelle d'énergie consommée pour ce bâtiment ou cette partie de bâtiment par le dispositif collectif ;
- le calcul ou les modalités ayant conduit à la détermination de cette quantité à partir de la quantité totale d'énergie consommée par le dispositif
collectif ;
- une description des installations collectives de chauffage, de refroidissement ou de production d'eau chaude et de leur mode de gestion.
CCH, art. R. 134-3
Ces informations vont servir notamment à l'établissement du DPE collectif. La loi Grenelle 2 impose en effet, depuis le 1er janvier 2012, l'élaboration d'un tel
diagnostic pour les bâtiments équipés d'installations collectives de chauffage ou de refroidissement, avant le 1er janvier 2017, à l'exception des immeubles
collectifs d'habitation de plus de 50 lots et ayant fait l'objet d'une demande de permis de construire déposée avant le 1er juin 2001, lesquels doivent faire
l'objet d'un audit énergétique ( CCH, art. L. 134-4-1, créé par L. n° 2010-788, 12 juill. 2010, art. 1er, I, 11° : JO, 13 juill.).
Réalisé par un professionnel dont les compétences sont certifiées (v. n° 256), le DPE collectif peut être produit en cas de vente de chacun des lots du
bâtiment.
CCH, art. R. 134-4-3, créé par D. n° 2012-1342, 3 déc. 2012, art. 1er : JO, 5 déc.
Comme le DPE collectif, l'audit énergétique doit être établi avant le 1er janvier 2017. Les syndicats de copropriétaires qui auraient fait réaliser un audit
énergétique depuis le 1er janvier 2007 ont l'obligation de l'actualiser et de le compléter conformément aux exigences réglementaires.
CCH, art. L. 134-4-1, al. 2 et 3, créé par L. n° 2010-788, 12 juill. 2010, art. 1er, I, 11° CCH, art. R. 134-14 à R. 134-18, créés par D. n° 2012-111, 27
janv. 2012, art. 1er : JO, 29 janv. Arr. 28 févr. 2013, NOR : ETLL1235886A : JO, 3 avr.
L'audit énergétique constitue le support indispensable à l'assemblée des copropriétaires pour mettre en place un plan de travaux d'économies d'énergie à
réaliser dans l'immeuble ou un contrat de performance énergétique (CPE).
le contrat de performance énergétique (CPE) est un accord contractuel entre le propriétaire des locaux et le fournisseur d'une mesure
visant à améliorer l'efficacité énergétique : les investissements sont consentis afin de parvenir à un niveau d'amélioration de l'efficacité
énergétique qui est contractuellement défini. Si les objectifs ne sont pas atteints, le prestataire est soumis à une pénalité financière.
248
DPE vente non éligible au crédit d'impôt en faveur du développement durable
249
Transmission des DPE à l'ADEME
La loi de finances pour 2009 a étendu le crédit
d'impôt en faveur du développement durable aux dépenses d'établissement des diagnostics de performance énergétique, payées entre le 1er janvier 2009 et
le 31 décembre 2015 ( CGI, art. 200 quater). Toutefois, le législateur a précisé que le crédit d'impôt ne s'applique pas au DPE dont l'établissement est
rendu obligatoire par la réglementation. Par conséquent, le DPE effectué dans le cadre d'une vente est exclu du régime fiscal de faveur. Les frais de
réalisation du diagnostic n'ouvrent donc pas droit au crédit d'impôt.
En centralisant les diagnostics qui doivent lui être transmis, l'ADEME (Agence de l'environnement et de la
maîtrise de l'énergie) a pu mettre en place une base de données, qu'elle a concrétisée par la création d'un observatoire (v. n° 250), permettant d'avoir une
meilleure connaissance du parc immobilier et d'établir des corrélations entre les typologies de bâtiments et leur performance énergétique. Cette collecte
d'informations doit contribuer également à améliorer la méthodologie de réalisation des DPE ( CCH, art. L. 134-4-2, créé par L. n° 2010-788, 12 juill. 2010,
art. 1er, I, 11° : JO, 13 juill.).
Les modalités techniques de mise en place de la base de données ont été précisées par un décret du 5 juillet 2011 ( CCH, art. R*. 134-5-5 et R*. 134-5-6,
créés par D. n° 2011-807, 5 juill. 2011, art. 1er : JO, 7 juill.) et un arrêté du 24 décembre 2012 ( Arr. 24 déc. 2012, NOR : ETLL1242680A, art. 1er, 2 et 4 :
JO, 29 déc.). Une application informatique organisant la collecte des diagnostics doit permettre à un utilisateur de vérifier qu'un DPE a été réalisé selon les
prescriptions techniques imposées pour ce type de document et qu'il est toujours valable, à savoir qu'il a été établi depuis moins de 10 ans. L'accès aux
données individuelles est en revanche exclu. Par ailleurs, les informations recueillies par l'ADEME ne peuvent en aucun cas être utilisées à des fins
commerciales.
La transmission s'effectue selon un format standardisé et est justifiée par un numéro d'identifiant du document communiqué.
Elle doit avoir lieu, par voie électronique, au moyen d'un logiciel validé. Le contenu et le format du récapitulatif standardisé du diagnostic sont précisés en
annexe de l'arrêté du 24 décembre 2012 ( Arr. 24 déc. 2012, NOR : ETLL1242680A, ann.). La base de données de l'ADEME comprend plusieurs profils
d'identification afin de préserver la confidentialité des informations y figurant. Outre l'ADEME et les diagnostiqueurs, peuvent avoir accès à cette base les
organismes certificateurs et les collectivités publiques.
La transmission des DPE devait s'imposer à tous les diagnostiqueurs immobiliers à compter du jour de la publication de l'arrêté d'application, et au plus tard le
9 juillet 2012. Cet arrêté d'application n'a toutefois été publié qu'après cette date butoir. L'entrée en vigueur de l'arrêté a été fixée au 1er avril 2013 ( Arr.
24 déc. 2012, NOR : ETLL1242680A, art. 4 : JO, 29 déc.).
selon un courrier adressé à la fin du mois de mars 2013 par la Direction de l'habitat, de l'urbanisme et des paysages (DHUP) aux
organisations professionnelles, les éditeurs de logiciels qui ont été validés par le ministère ont eu, s'ils ne l'avaient pas déjà fait, jusqu'au
1er juin 2013 pour intégrer le module de transmission des DPE à l'ADEME.
S'ils ne satisfont pas à cette obligation, les professionnels seront punis d'une amende prévue pour les contraventions de 5e classe, soit 1 500 € ( CCH,
art. R. 271-4, a, mod. par D. n° 2011-807, 5 juill. 2011, art. 2). La récidive sera réprimée conformément aux articles 132-11 et 132-15 du code pénal (
CCH, art. R. 271-4 in fine).
250
Observatoire des DPE
Dans le cadre de sa mission de centralisation des DPE, l'ADEME a créé un observatoire des DPE. Ce site est alimenté au fur
et à mesure de la transmission des diagnostics. Accessible aussi bien aux professionnels qu'au public, il permet de consulter l'annuaire des diagnostiqueurs
compétents en la matière et de vérifier leur certification (v. n° 32), d'imprimer un DPE vierge en fonction de la nature de l'opération (vente, location,
construction, bâtiment public, copropriété) et de suivre l'état de validation par le ministère des logiciels intégrant les méthodes de calcul des performances
énergétiques des bâtiments.
Dans le courant de l'année 2013, les particuliers pourront également simuler un DPE et s'assurer ainsi que le diagnostic établi sur leur logement actuel ou
futur correspond bien aux exigences réglementaires. Par ailleurs, une fois que le site disposera d'un nombre significatif de données, ils auront la possibilité
de juger de la qualité énergétique de l'offre de logement grâce à des statistiques classant les DPE par étiquette, par énergie de chauffage, par type de
bâtiment et par année de construction.
www.observatoire-DPE.fr
251
Information sur la rénovation thermique des bâtiments publics et des bâtiments du secteur tertiaire
Sur l'obligation
d'annexer à l'acte de vente des bâtiments à usage tertiaire ou dans lesquels s'exerce une activité de service public, le constat du respect de l'obligation de
procéder aux travaux d'amélioration de la performance énergétique des locaux : voir n° 330.
Section 1 : Immeubles dont la performance énergétique est contrôlée
252
Diagnostic de tous les bâtiments quelle que soit leur affectation
énergétique doit être réalisé sur tout ou partie de bâtiment clos et couvert (
253
Bâtiments dispensés de DPE
Sauf exceptions (v. n° 253), le diagnostic de performance
CCH, art. R. 134-1, al. 1er). L'affectation de celui-ci importe peu.
Ne font pas l'objet d'un diagnostic de performance énergétique :
- les constructions provisoires prévues pour une durée d'utilisation égale ou inférieure à 2 ans.
un vendeur peut se dispenser de faire établir le DPE si l'acquéreur fournit au notaire une attestation sur l'honneur par laquelle il s'engage à
démolir le bien dans les 2 ans maximum ( « Des réponses à vos questions sur le diagnostic de performance énergétique » :
http://www.developpement-durable.gouv.fr) ;
- les bâtiments indépendants dont la surface de plancher est inférieure à 50 m2.
Exemple : l'exception vise le cas où le bâtiment tout entier a une SHOB inférieure à 50 m2. Ainsi, le DPE est obligatoire en cas de vente d'un logement de
moins de 50 m2 mais situé dans un bâtiment dont la SHOB est supérieure à 50 m2 ;
- les bâtiments ou parties de bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel, autres que les locaux servant à l'habitation, dans lesquels le système
de chauffage ou de refroidissement ou de production d'eau chaude pour l'occupation humaine produit une faible quantité d'énergie au regard de celle
nécessaire aux activités économiques.
le DPE, dispositif d'information et d'incitation aux améliorations énergétiques du bâtiment, est spécifiquement conçu pour les locaux à
usage tertiaire ou d'habitation. « La faible quantité d'énergie » est celle qui est utilisée pour le chauffage, la production d'eau chaude ou le
refroidissement à destination des personnes et non pas de l'élevage ni de la culture. Les locaux où l'utilisation d'énergie pour réguler le
climat intérieur se limite aux fins de production ou de conservation des biens ou des animaux qu'ils abritent ne sont pas soumis à DPE (ex. :
pour le cas d'une ferme constituée d'une partie d'habitation, d'une partie de bureaux, d'une partie destinée à la vente des produits de la
ferme et d'une partie utilisée à des fins d'élevage ou de stockage de faune ou de flore, l'obligation de DPE porte exclusivement sur les trois
premières parties, à l'exclusion de la dernière partie, destinée exclusivement aux seules fins de production ou d'élevage) ( « Des
réponses à vos questions sur le diagnostic de performance énergétique » : http://www.developpement-durable.gouv.fr) ;
- les bâtiments servant de lieux de culte ;
- les monuments historiques classés ou inscrits à l'inventaire en application du code du patrimoine ;
- les bâtiments ou parties de bâtiments non chauffés ou pour lesquels les seuls équipements fixes de chauffage sont des cheminées à foyer ouvert,
et ne disposant pas de dispositif de refroidissement des locaux ;
- les bâtiments ou parties de bâtiments résidentiels qui sont destinés à être utilisés moins de 4 mois par an.
CCH, art. R. 134-1, al. 2 à 6, mod. par D. n° 2008-461, 15 mai 2008, art. 2 : JO, 18 mai
en cas de vente d'un bâtiment comportant plusieurs corps affectés, d'une part, aux activités mentionnées ci-dessus, et d'autre part, à
d'autres usages, seuls les corps de bâtiment affectés à ces derniers doivent faire l'objet d'un DPE. Par ailleurs, lorsque des locaux servant
à l'habitation ou des bureaux sont insérés dans la structure d'un bâtiment d'activité industrielle, artisanale ou agricole, un DPE n'est pas
requis. En revanche, lorsque les locaux d'activité industrielle, artisanale ou agricole sont insérés dans un bâtiment à usage principal
d'habitation, un DPE doit être établi pour la totalité, sauf si les locaux peuvent être aisément pris en compte séparément ( Note
DGUHC, « Aide pour l'établissement du diagnostic de performance énergétique de bâtiments existants proposés à la vente en France
métropolitaine », 12 oct. 2006).
254
Bâtiments disposant d'équipements destinés à réguler la température intérieure
Le diagnostic de performance énergétique est
requis pour les seuls bâtiments qui utilisent de l'énergie pour réguler la température intérieure des locaux. Ils doivent donc être équipés d'installations
mentionnées par l'article R. 134-2 du CCH (chauffage, production d'eau chaude sanitaire, refroidissement, etc. : v. n° 264). Aussi, le DPE est inutile lors de
la vente d'un lot de copropriété représentant un garage, un emplacement de parking, une cave dépendant d'un bâtiment non pourvu d'un moyen de
chauffage et de production d'eau chaude sanitaire ( Arr. 15 sept. 2006, NOR : SOCU0611881A, art. 1er Rép. min. n° 108051 : JOAN Q, 9 janv. 2007,
p. 313).
255
Immeuble à construire
Afin d'éviter la multiplication des études sur la consommation d'énergie du bâtiment, la loi portant engagement national pour
le logement a exclu les ventes d'immeubles à construire de l'obligation de fournir le DPE : voir n° 271.
Section 2 : Réalisation du diagnostic de performance énergétique (DPE)
256
Depuis le 1er novembre 2007, le diagnostic de performance énergétique doit être
réalisé par un professionnel dont les compétences sont certifiées selon les articles R. 271-1 à R. 271-4 du CCH (v. n° 17) ( CCH, art. R. 134-4 D. n°
2006-1147, 14 sept. 2006, art. 3, al. 2 : JO, 15 sept.).
Élaboration du DPE par un diagnostiqueur compétent
Les modalités de certification des professionnels réalisant les DPE ont été modifiées par un arrêté du 13 décembre 2011 qui s'applique depuis le 1er février
2012 (v. n° 26). Les certifications délivrées avant le 30 mars 2008 et en cours de validité sont restées valables jusqu'au 30 mars 2013 afin de permettre aux
organismes de prendre en compte les nouvelles modalités de réalisation du DPE mises en place par un arrêté du 8 février 2012. Après cette date, la
recertification intégrant le dispositif 2012 du DPE est nécessaire ( Arr. 8 févr. 2012, NOR : DEVL1202653A, art. 3).
La nouvelle procédure prévoit la mise en place de deux certifications, avec ou sans mention :
- la certification sans mention, dite « diagnostic de performance énergétique individuel », est délivrée aux opérateurs réalisant des DPE pour les
maisons individuelles et les lots de copropriété, ainsi que les attestations de prise en compte de la RT 2012 dressées à l'issue de travaux ;
- la certification avec mention, dite « diagnostic de performance énergétique tous types de bâtiments », est réservée aux personnes ayant en sus
des compétences pour réaliser les DPE portant sur les immeubles autres que d'habitation.
la loi portant engagement national pour l'environnement du 12 juillet 2010, dite loi Grenelle 2, a consacré légalement l'obligation
réglementaire de faire appel à un professionnel satisfaisant aux règles de compétence imposées aux diagnostiqueurs ( CCH, art.
L. 134-1, mod. par L. n° 2010-788, 12 juill. 2010, art. 1er, I, 6° : JO, 13 juill.). L'insertion, dans la loi, d'une disposition figurant déjà à
l'article R. 134-4 du CCH est un moyen de rappeler aux opérateurs chargés de réaliser des DPE qu'ils doivent respecter les conditions
d'assurance mais surtout d'indépendance et d'impartialité auxquelles ils sont soumis, cela afin de mettre fin à la pratique du
commissionnement qui, selon les organisations professionnelles, discrédite cette activité et, selon les juges, est contraire à l'esprit même
de leur mission : voir n° 36.
Une seule exception est prévue à l'obligation d'indépendance du diagnostiqueur : la possibilité de faire réaliser le DPE affiché à l'intention du public dans
certains ERP ( CCH, art. L. 134-4) par un agent de la collectivité publique ou de la personne morale occupant le bâtiment. Le diagnostic sera alors établi
selon des modalités à définir par décret. Ce membre du personnel devra, en tout état de cause, respecter les conditions de compétences fixées par la loi (
CCH, art. L. 271-6, mod. par L. n° 2010-788, 12 juill. 2010, art. 1er, I, 12° : JO, 13 juill.).
En complément des deux arrêtés du 15 septembre 2006 définissant le contenu du DPE et les méthodes et procédures applicables à ce document ( Arr.
15 sept. 2006, NOR : SOCU0611881A Arr. 15 sept. 2006, NOR : SOCU0611882A) et d'un arrêté du 9 novembre 2006 approuvant diverses méthodes de
calcul ( Arr. 9 nov. 2006, NOR : SOCU0610563A : BO min. Équip. n° 2006-22), un guide à l'usage du diagnostiqueur est disponible sur le site internet du
ministère du logement ( http://www.developpement-durable.gouv.fr).
257
Nouvelles modalités de réalisation du DPE obligatoires depuis le 1er avril 2013
Les modalités de réalisation du DPE et les
méthodes et procédures applicables à ce document ont été fixées par deux arrêtés du 15 septembre 2006. Toutefois, afin de rendre les diagnostics plus
fiables et plus transparents, les règles d'établissement de ces documents ont été renforcées par un arrêté du 8 février 2012.
Les professionnels ont eu jusqu'au 31 mars 2013 pour se familiariser avec les nouveaux textes qui ne sont devenus obligatoires qu'à compter du 1er avril
2013 (et non plus le 1er janvier 2013, comme cela était prévu à l'origine par l'arrêté du 8 février 2012). A titre transitoire, ils pouvaient donc encore élaborer
leurs DPE jusqu'au 31 mars 2013 (et non plus le 31 décembre 2012) selon les anciennes règles ( Arr. 15 sept. 2006, NOR : SOCU0611881A, mod. par
arr. 8 févr. 2012, NOR : DEVL1202653A : JO, 15 mars Arr. 15 sept. 2006, NOR : SOCU0611882A : JO, 28 sept. Arr. 8 févr.
2012, NOR : DEVL1202653A, art. 3, mod. par arr. 24 déc. 2012, NOR : ETLL1242680A, art. 3, 1 : JO, 29 déc.). Mais selon un courrier adressé à la fin du
mois de mars 2013 par la Direction de l'habitat, de l'urbanisme et des paysages (DHUP) aux organisations professionnelles, les diagnostiqueurs ont pu
bénéficier d'un mois supplémentaire pour mettre en oeuvre le nouveau DPE. En effet, beaucoup d'éditeurs n'avaient pas eu le temps de faire valider par le
ministère leurs nouveaux logiciels avant le 1er avril 2013. Les professionnels ont donc pu recourir aux anciens logiciels jusqu'au 1er mai 2013.
1° Méthodologie plus transparente
Les techniques de relevé des quantités annuelles d'énergie finale nécessaire au chauffage, à la production d'eau chaude sanitaire ou au refroidissement,
demeurent identiques dans les grandes lignes.
Toutefois, il faut signaler que le diagnostiqueur doit désormais obligatoirement recourir à la seule méthode des factures sur les bâtiments d'habitation
construits avant 1948, c'est-à-dire sur les consommations réelles. Il ne peut plus utiliser une méthode conventionnelle de calcul. Par ailleurs, les centres
commerciaux ne doivent plus être diagnostiqués selon le nouveau dispositif (v. n° 268).
Les principales nouveautés portent sur les points suivants :
- en cas de recours à une méthode conventionnelle, l'opérateur doit indiquer dans le DPE la méthode de calcul retenue et la référence du logiciel. Il doit
aussi expliquer les raisons pour lesquelles les données qu'il retient révèlent des différences entre les consommations estimées et les consommations
réelles. A défaut, il mentionne dans le document la période de relevés de consommation considérée ;
- pour une meilleure transparence des diagnostics effectués sur les bâtiments d'habitation, une fiche technique recensant les caractéristiques
techniques du bien et les données entrées dans la méthode de calcul doit être jointe aux DPE réalisés suivant la méthode des consommations
estimées ;
- le calcul des surfaces des bâtiments à usage autre que d'habitation (secteur tertiaire) est amélioré. Il n'est plus fait référence à la surface utile de
ces biens mais à leur surface thermique (Sth). Si le diagnostiqueur ne peut pas obtenir cette information grâce aux documents fournis par le
propriétaire, cette surface est déterminée en multipliant par 1,1 la surface utile du bien telle qu'elle est définie en annexe 2 de l'arrêté de 2006 modifié ;
- s'il est impossible d'effectuer des relevés de consommation dans les bâtiments d'habitation construits avant 1948 et dans les bâtiments du secteur
tertiaire, les rubriques du DPE relatives au calcul des consommations annuelles d'énergie et aux étiquettes « énergie » et « climat » doivent rester
vierges.
2° Multiplication des étiquettes énergétiques dans le tertiaire
Le ministère a multiplié les étiquettes « énergie » et « climat » en matière de vente de bâtiments à usage principal autre que d'habitation. Jusqu'à la
modification opérée par l'arrêté du 8 février 2012, il n'existait que deux étiquettes globales : une pour l'échelle des consommations d'énergie classées de A
(bâtiment économe) à I (bâtiment énergivore), une pour l'échelle des émissions de gaz à effet de serre, également classées de A à I (de faible à forte
émission de GES).
Désormais, chacune des étiquettes est recentrée sur 7 classes de A à G (et non plus 9) et subdivisée en 3 catégories pour tenir compte de l'usage des
bâtiments diagnostiqués :
- bâtiments à usage principal de bureau, d'administration ou d'enseignement ;
- bâtiments à occupation continue (ex. : hôpitaux, hôtels, internats, maisons de retraite, etc.) ;
- autres bâtiments non mentionnés dans les deux précédents cas (ex. : théâtres, salles de sport, restauration, commerces individuels, etc.).
Ces nouvelles échelles de référence, destinées à affiner la portée du DPE, sont incluses dans les nouveaux formulaires disponibles en annexe de l'arrêté
modificateur.
3° DPE vierge
Pour élaborer le DPE des bâtiments d'habitation construits avant 1948, le diagnostiqueur doit obligatoirement se référer aux consommations réelles des
immeubles. Or, selon les circonstances (départ précipité du locataire, refus du propriétaire de fournir les documents, départ à l'étranger, etc.), le
professionnel n'a pas forcément accès à ces renseignements. Il ne peut pas, en outre, les demander directement aux fournisseurs d'énergie. Privé de ces
données, celui-ci se trouve donc dans l'incapacité de remplir l'étiquette relative au classement énergétique du bien. Le gouvernement a pris acte de ce
problème et, par conséquent, a engagé des recherches pour adapter la méthode de calcul à ces anciens bâtiments.
La loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) du 24 mars 2014 pallie désormais cette absence de factures. Selon ce texte, le propriétaire
ou son mandataire doit compléter les états des lieux d'entrée et de sortie par les relevés des index de consommations énergétiques (électricité, gaz), en
présence d'une installation de chauffage ou d'eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel. L'extrait de l'état des lieux doit
alors être transmis au diagnostiqueur qui en fait la demande, et ce, sans préjudice de la mise à disposition des factures ( L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 32, al. 6, mod. par L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 1er).
S'agissant des consommations réelles des anciens bâtiments, la ministre du logement a précisé qu'il était exclu de différencier les cas d'exigence du DPE
selon la valeur patrimoniale des biens, quand bien même leur bilan énergétique peu favorable aurait pour effet de réduire considérablement leur valeur
vénale intrinsèque.
258
Mise en jeu de la responsabilité du professionnel en cas de DPE erroné
Pour l'instant, les condamnations de diagnostiqueurs en
matière de DPE sont assez rares mais d'autant plus remarquables qu'on avait tendance à croire qu'il y aurait, en principe, peu de litiges dans ce domaine.
Cela s'explique par le fait que le législateur a prévu une simple valeur informative du document en matière de vente (v. n° 275), alors que la production ou
non des autres diagnostics conditionne la faculté pour le vendeur de s'exonérer de la garantie des vices cachés. L'article L. 271-4, II, alinéa 5 du CCH
prévoit ainsi expressément que l'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations figurant dans le DPE.
le locataire ne peut pas non plus se prévaloir à l'encontre du bailleur des informations contenues dans le DPE (
L. 134-3-1, al. 2 CCH, art. R. 134-1 à R. 134-5
CA Pau, 2e ch., sect. 1, 31 janv. 2013, n° 11/04593).
CCH, art. L. 134-1 et
Lorsque la consommation énergétique de l'immeuble acquis se révèle être nettement plus élevée que celle annoncée dans le DPE, le nouveau propriétaire
dispose donc de peu de recours à l'encontre du vendeur, si ce n'est engager sa responsabilité, dans les conditions de droit commun, pour non-respect de
son obligation légale d'information, à charge alors pour ce dernier d'appeler en garantie l'opérateur ayant rédigé un rapport erroné. Mais au vu de l'article
L. 271-4 du CCH, une quelconque faute du vendeur peut paraître difficile à établir. Si la responsabilité contractuelle du vendeur semble écartée d'office,
l'acquéreur conserve toujours la possibilité de mettre en cause directement le diagnostiqueur au titre de sa responsabilité délictuelle fondée sur l'article
1382 du code civil. C'est d'ailleurs cette voie qui a été empruntée dans les affaires soumises au TGI de Paris et à la cour d'appel d'Angers.
Dans l'affaire soumise au TGI de Paris, l'acquéreur reproche au technicien d'avoir commis des erreurs grossières lorsqu'il a recueilli les données
énergétiques de certains équipements de la maison (dispositif de production d'eau chaude et de chauffage, existence de doubles vitrages aux fenêtres).
Selon les juges, ces éléments inexacts ont faussé le résultat du DPE quel que soit le mode de calcul retenu par le diagnostiqueur. Les magistrats rappellent
au passage qu'une quelconque compétence de l'acquéreur en la matière n'exclut en rien le fait que le professionnel a bel et bien commis une faute dans
l'exercice de sa mission. La faute ayant été prouvée, le tribunal s'est attaché à démontrer le préjudice subi par l'acquéreur et son lien de causalité avec la
faute commise par le technicien. Il s'avère que le premier n'a pas pu effectuer un choix éclairé lors de l'acquisition, en l'absence d'informations précises pour
estimer les dépenses à engager pour l'alimentation du bien en énergie ou pour prévoir des travaux destinés à réduire ces dépenses. Or, la consommation
énergétique du bien peut avoir un impact sur la valeur du bâtiment. Ne disposant pas de cette véritable donnée économique au moment de la vente,
l'acquéreur a perdu la chance de négocier le prix à la baisse ou de renoncer à l'opération compte tenu d'un prix trop élevé. Les juges ont d'autant plus retenu
ce préjudice qu'il avait déjà pu obtenir, de la part du vendeur, une réduction du prix de vente à la suite de la découverte d'amiante dans la toiture de la maison
( TGI Paris, 5e ch., sect. 2, 7 avr. 2011, n° 09/15353).
Dans l'affaire jugée par la cour d'appel d'Angers, les magistrats rappellent que le professionnel ne peut se contenter de recueillir auprès des vendeurs des
indications sur les dépenses énergétiques annuelles du bâtiment alors qu'aux termes de l'article R. 134-2 du CCH, il doit mentionner dans le DPE les
caractéristiques pertinentes du bâtiment. Si seules des investigations destructrices permettent de proposer un diagnostic fiable, l'opérateur doit signaler
cette difficulté dans le document afin que soit relativisé l'avis qu'il formule ( CA Angers, ch. com., 13 déc. 2011, n° 10/02273). Toutefois, dans cette
même affaire, le juge refuse de condamner le professionnel qui aurait sous-estimé gravement le coût annuel de chauffage dans son diagnostic, à réparer le
préjudice subi par l'acquéreur qui se trouve obligé de réaliser de gros travaux de rénovation thermique. Il estime que ce manquement à un devoir
d'information et de conseil s'analyse tout au plus en une perte de chance pour l'acquéreur de renoncer à acquérir le bien litigieux ou de l'acquérir à des
conditions plus avantageuses ( Cass. 1re civ., 20 mars 2013, n° 12-14.711).
Si les juges peuvent condamner le professionnel à verser des dommages-intérêts à l'acquéreur en raison de l'erreur qu'il a commise dans son diagnostic, le
montant du dédommagement doit cependant être proportionnel au préjudice effectivement subi par l'acquéreur. Il sera ainsi moindre si le manque de
diligences du diagnostiqueur a abouti à un classement du bâtiment dans la classe F (par conséquent, des locaux déjà énergivores), alors qu'il relève
réellement de la classe G, la dernière catégorie énergivore possible. En effet, compte tenu de son classement thermique, la perte de chance d'obtenir un prix
plus bas auprès du vendeur est faible ( CA Bourges, ch. civ., 13 juin 2013, n° 12/01097).
il est encore difficile d'évaluer la portée de ces décisions tant que d'autres juridictions ne se sont pas prononcées sur ce point, notamment
la Cour de cassation. Cependant, il faut attirer l'attention des professionnels sur la nécessité d'élaborer des DPE de qualité : leur
responsabilité peut en effet être engagée plus facilement pour des diagnostics où toute référence à une « simple valeur informative du
contenu du document » n'existe pas dans les textes. Il en est ainsi du DPE fourni en cas de construction neuve ou d'extension d'un
bâtiment ( CCH, art. L. 134-2), de celui affiché à l'intention du public sur certains ERP ( CCH, art. L. 134-4 et R. 134-4-1) ou du
diagnostic réalisé à compter du 1er janvier 2012 sur les bâtiments équipés d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement (
CCH, art. L. 134-4-1).
259
Plan d'actions pour améliorer la qualité des DPE
En octobre 2010, le ministère de l'écologie a engagé un programme d'actions, en
concertation avec les organisations professionnelles et autres organismes intéressés, afin d'améliorer la qualité des diagnostics de performance
énergétique ( Dossier de presse min. Écologie, 27 oct. 2010, Améliorer l'information des Français et introduire la « Valeur verte » sur le marché
immobilier). Un plan en 6 mesures a été adopté en ce sens en septembre 2011 et devrait entrer en vigueur le 1er janvier 2012. Il s'articule ainsi :
- une meilleure transparence vis-à-vis des particuliers : le diagnostiqueur doit expliciter les données qu'il renseigne à travers un relevé détaillé. Le
particulier est ainsi entièrement informé de la méthodologie avec laquelle le document a été réalisé. Une explication est donnée sur les écarts entre
consommations réelles et consommations conventionnelles : voir n° 257 ;
- une amélioration de la méthode de calcul : pour un résultat plus fiable, il s'agit d'augmenter, de 30 à 60, le nombre de données à analyser afin de
faire un calcul plus précis de la performance énergétique : voir n° 263 ;
- une utilisation de logiciels validés par le ministère : pour un meilleur encadrement des logiciels utilisés, la liste des logiciels autorisés à générer des
DPE sera limitée aux logiciels ayant été soumis à une procédure d'évaluation menée entre 2008 et 2010 par le ministère et l'Agence de l'environnement
et de la maîtrise de l'énergie (ADEME) ;
- la mise en ligne d'une base de données des DPE : les statistiques contribueront notamment à l'élaboration des stratégies nationales et locales dans
la politique de renforcement de la performance énergétique des bâtiments. Les modalités techniques de mise en place de cette base de données ont
été précisées par un décret du 5 juillet 2011 (v. n° 249) ;
- une montée en compétence des diagnostiqueurs, en augmentant le niveau de difficulté des examens. Actuellement, un seul examen existe. En 2012,
deux niveaux de difficulté seront instaurés : mention « bâtiments d'habitation » (maisons individuelles et appartements) et mention « tous types de
bâtiments » (immeubles tertiaires, etc.) ;
- un contrôle plus efficace des DPE (lors des cycles de certification et recertification, un contrôle in situ sur un diagnostic déjà réalisé devrait être
imposé) et la mise en ligne d'un annuaire des diagnostiqueurs (v. n° 32).
Communiqué de presse, 13 sept. 2011, « 6 mesures pour améliorer le Diagnostic de Performance Énergétique » : MEDDTL
2011 : MEDDTL
260
Guides d'aide à l'élaboration des DPE
Dossier de presse, 13 sept.
La mise en oeuvre des différents textes relatifs au DPE peut susciter quelques interrogations de la
part des professionnels sur certains points techniques. Les pouvoirs publics ont donc décidé de mettre à leur disposition une fiche d'interprétation et
d'harmonisation de la réglementation applicable en la matière.
Disponible sur le site internet dédié à la réglementation thermique, ce premier document apporte un éclairage en matière, notamment, de choix de la méthode
de réalisation du diagnostic et du modèle de rapport, de locaux non chauffés, de ponts thermiques, de systèmes intégrés dans la nouvelle méthode de
calcul 3CL-DPE, de coûts de l'énergie et de DPE-construction.
Fiche d'application DPE, 7 oct. 2013 (MEDDE-METL) : www.rt-batiment.fr
Sous-section 1 : Mesure de la performance énergétique du bâtiment
261
Mesure de la performance énergétique en France métropolitaine
La procédure de calcul de la performance énergétique vise
uniquement les bâtiments situés en France métropolitaine. Le DPE n'est donc pour l'instant pas obligatoire dans les DOM. En effet, les méthodes de calcul
actuelles ne permettent pas de caractériser les spécificités de ces départements en termes de climat, de type de construction ou de mode d'occupation des
bâtiments. Des études complémentaires sont nécessaires pour élaborer de nouvelles méthodes ( Arr. 9 nov. 2006, NOR : SOCU0610563A : BO min.
Équip. n° 2006-22 « Des réponses à vos questions sur le diagnostic de performance énergétique » : min. Logement).
Le conseil régional de la Guadeloupe a fixé des règles techniques particulières permettant de mesurer la performance énergétique des bâtiments sur l'île. Il a,
à cette fin, créé un diagnostic spécifique pour la Guadeloupe : le DPE-G ( Délib. 19 avr. 2011, NOR : CTRX1112556X : JO, 20 mai).
262
Choix entre plusieurs méthodes de calcul de la performance énergétique
Afin de déterminer la consommation énergétique du
bâtiment, le diagnostiqueur peut utiliser :
- une des méthodes conventionnelles de calcul définies par arrêté (v. n° 263) ;
- une des méthodes européennes définies par le Comité européen de normalisation ;
- une autre méthode conçue selon un cahier des charges et déclarée préalablement au ministre de la construction.
Arr. 15 sept. 2006, NOR : SOCU0611882A
15 mars
Arr. 15 sept. 2006, NOR : SOCU0611881A partiel, mod. par arr. 8 févr. 2012, NOR : DEVL1202653A : JO,
lors de l'établissement de l'étiquette-climat (v. n° 270), les diagnostiqueurs doivent utiliser des facteurs de conversion pour déterminer les
quantités de CO 2 émises par le bâtiment. Pour les réseaux de chaleur ou de froid, pour lesquels la dispersion du contenu CO 2 est
importante, les valeurs à retenir sont définies à l'annexe 7 de l'arrêté du 15 septembre 2006. Elles ont été fixées en dernier lieu par un
arrêté du 27 octobre 2014 (
Arr. 15 sept. 2006, NOR : SOCU0611881A, ann. 7, mod. par arr. 27 oct. 2014, NOR : ETLL1424145 : JO,
13 nov.). Par ailleurs, les frais annuels d'estimation de consommation d'énergie sont calculés selon un nouveau barème de tarifs d'énergie
fixés au 15 août 2011 (
Arr. 15 sept. 2006, NOR : SOCU0611881A, ann. 5, mod. par arr. 8 févr. 2012, NOR : DEVL1202653A, art. 2
et ann.).
Sur l'obligation de recourir à la seule méthode des factures pour les bâtiments d'habitation construits avant 1948 : voir n° 257.
263
Méthodes mises à disposition des diagnostiqueurs
Les pouvoirs publics ont approuvé trois méthodes permettant de calculer la
performance énergétique des bâtiments dans le cadre du DPE. Il s'agit des méthodes 3CL-DPE, Comfie-DPE et DEL6-DPE ( Arr. 9 nov.
2006, NOR : SOCU0610563A : BO min. Équip. n° 2006-22 Arr. 6 mai 2008, NOR : DEVU0810970A : JO, 17 mai).
Toutefois, la méthode de calcul 3CL-DPE a fait l'objet d'une révision en 2012 afin de pallier le manque de fiabilité des DPE lié à l'utilisation de nombreuses
valeurs par défaut. L'actualisation de la méthode a permis d'affiner les modalités d'élaboration des diagnostics, notamment grâce à la multiplication des
données d'entrée. La nouvelle méthode 3CL-DPE version 2012, qui à l'origine devait être obligatoire à compter du 1er janvier 2013, est finalement applicable
depuis le 1er avril 2013 ( Arr. 9 nov. 2006, NOR : SOCU0610563A, ann. 1, mod. par arr. 17 oct. 2012, NOR : ETLL1234842A, art. 1er : JO, 10 nov. Arr.
17 oct. 2012, NOR : ETLL1234842A, art. 2, mod. par arr. 24 déc. 2012, NOR : ETLL1242680A, art. 3, 4 : JO, 29 déc.). Elle est disponible sur le site internet
dédié à la réglementation thermique ( www.rt-batiment.fr).
Les logiciels intégrant les méthodes de calcul doivent être validés par le ministre en charge de la construction selon une procédure d'évaluation fixée par un
arrêté du 27 janvier 2012. Le ministère évalue le logiciel au regard des résultats des autotests de recevabilité qui sont présentés sous forme de tableaux mis
à la disposition des éditeurs de cette méthode. Une fois leur logiciel validé, les éditeurs doivent le tenir à jour en fonction des évolutions réglementaires.
le silence gardé pendant plus de 2 mois par le ministre en charge de la construction à compter de la date où le dossier est déclaré complet
vaut décision implicite d'opposition à l'approbation de la méthode conventionnelle proposée par un éditeur. L'agrément du logiciel est
réputé rejeté, quant à lui, au bout de 4 mois de silence (
D. n° 2014-1299, 23 oct. 2014
Arr. 15 sept.
2006, NOR : SOCU0611882A, art. 3, II, al. 2).
Le recours à un logiciel validé est obligatoire depuis le 1er avril 2013 (et non plus à compter du 1er janvier 2013, comme cela était prévu à l'origine). A titre
transitoire, les DPE pouvaient être établis, jusqu'au 31 mars 2013, avec une méthode conventionnelle applicable avant la modification opérée par l'arrêté de
janvier 2012 et intégrée à un logiciel qui n'avait pas été autorisé par le ministère. Par ailleurs, les organismes chargés de certifier les compétences des
diagnostiqueurs ont eu la possibilité d'utiliser, jusqu'à la fin mars 2013, des logiciels intégrant la version 2012 de la méthode de calcul 3CL-DPE, non validés
mais en cours d'évaluation selon la procédure nouvellement définie.
Arr. 15 sept. 2006, NOR : SOCU0611882A, art. 2, ann. 1, 2 et 5, mod. arr. 27 janv. 2012, NOR : DEVL1135797A, art. 1er : JO, 10 févr.
2012, NOR : DEVL1135797A, art. 2, mod. par arr. 24 déc. 2012, NOR : ETLL1242680A, art. 3, 3 : JO, 29 déc.
Arr. 27 janv.
selon un courrier adressé à la fin du mois de mars 2013 par la Direction de l'habitat, de l'urbanisme et des paysages (DHUP) aux
organisations professionnelles, les diagnostiqueurs ont pu bénéficier d'un mois supplémentaire pour mettre en oeuvre le nouveau DPE. En
effet, beaucoup d'éditeurs n'avaient pas eu le temps de faire valider par le ministère leurs nouveaux logiciels avant le 1er avril 2013. Les
professionnels ont donc pu recourir aux anciens logiciels jusqu'au 1er mai 2013. Par ailleurs, les éditeurs de logiciels validés ont eu jusqu'au
1er juin 2013 pour intégrer le module de transmission obligatoire des DPE à l'ADEME : voir n° 249.
Sous-section 2 : Contenu du DPE
264
Caractéristiques techniques des équipements consommateurs d'énergie
Le diagnostic de performance énergétique contient :
- les caractéristiques pertinentes du bâtiment ou de la partie du bâtiment ;
- un descriptif des équipements de chauffage, de production d'eau chaude sanitaire, de refroidissement, de ventilation et, dans certains types de
bâtiments, de l'éclairage intégré des locaux ;
- pour chaque catégorie d'équipements, la quantité d'énergie consommée ou estimée, un classement de cette consommation rapportée à la surface
du bien immobilier par rapport à une échelle de référence, appelée « l'étiquette énergie » (v. n° 270), et des recommandations d'amélioration de la
performance énergétique ;
l'énergie mesurée est principalement de l'énergie mobilisée pour chauffer ou refroidir le bâtiment (réguler la température intérieure), pour
la fourniture d'eau chaude sanitaire et dispensée par les équipements intégrés au bâti. L'énergie alimentant les appareils ménagers, les
équipements de télécommunication, etc., dite « énergie spécifique » n'est pas incluse dans les calculs.
- des informations utiles à l'acquéreur pour améliorer la performance énergétique du bâtiment (v. n° 265).
CCH, art. R. 134-2, al. 1er à 8 Note DGUHC, « Aide pour l'établissement du diagnostic de performance énergétique de bâtiments existants proposés à
la vente en France métropolitaine », 12 oct. 2006
265
Recommandations pour améliorer la performance énergétique du bâtiment
Lors de l'établissement du DPE, l'opérateur de
diagnostic doit faire quelques recommandations visant à améliorer la performance énergétique du bâtiment. Il doit ainsi donner des informations utiles à
l'acquéreur en le sensibilisant à la lutte contre l'effet de serre. Parmi ces informations figurent :
- l'évaluation du montant des frais résultant de la consommation énergétique ;
- la quantité d'énergie d'origine renouvelable produite par des équipements installés à demeure et utilisée par le bâtiment ;
- un indicateur d'émissions de gaz à effet de serre qui est exprimé en quantité équivalente de dioxyde de carbone (CO2) émise du fait du total des
consommations en énergie finale pour les usages concernés, et un classement de cet indicateur sur une échelle de classes (« étiquette climat » :
v. n° 270).
CCH, art. R. 134-2, al. 8 Note DGUHC, « Aide pour l'établissement du diagnostic de performance énergétique de bâtiments existants proposés à la
vente en France métropolitaine », 12 oct. 2006
Les recommandations doivent toutefois être formulées en fonction des particularités de chaque bâtiment, notamment lorsqu'elles visent des immeubles
anciens. Aussi, les pouvoirs publics invitent les diagnostiqueurs à éviter d'émettre des recommandations excessives ou inadaptées susceptibles de
dégrader les qualités hygrothermiques, de l'air intérieur ou de durabilité des locaux ( Rép. min. n° 108519 : JOAN Q, 13 févr. 2007, p. 1591).
266
Rapport d'inspection des chaudières
chaudière est inclus dans le DPE (
Lorsque le bâtiment ou la partie de bâtiment est équipé d'une chaudière, le rapport d'inspection de la
CCH, art. R. 134-2, h, mod. par D. n° 2013-695, 30 juill. 2013, art. 1er : JO, 1er août).
Cette obligation ne devait entrer en vigueur qu'après publication des textes d'application des dispositions de l'article L. 224-1, II, 2°, du code de
l'environnement imposant une inspection des chaudières et des systèmes de climatisation dépassant une certaine puissance. Or ces textes, qui devaient
transposer avant le 4 janvier 2006 les articles 8 et 9 de la directive 2002/91/CE du 16 décembre 2002 sur la performance énergétique des bâtiments, n'ont,
dans un premier temps, pas été adoptés pour une question d'indépendance des professionnels chargés de réaliser ces inspections. Pour lever cet obstacle,
la loi sur la responsabilité environnementale du 1er août 2008 a amélioré le dispositif en ajoutant au rapport d'inspection une obligation d'entretien et un
contrôle périodique des chaudières ( C. envir., art. L. 224-1, II, 2°, mod. par L. n° 2008-757, 1er août 2008, art. 8, I : JO, 2 août).
Les textes d'application des nouvelles dispositions de l'article L. 224-1 du code de l'environnement ont été publiés au Journal officiel du 11 juin 2009. Il
s'agit :
- du décret n° 2009-648 du 9 juin 2009 relatif au contrôle des chaudières dont la puissance nominale est supérieure ou égale à 400 kilowatts et
inférieure à 20 mégawatts. Ce texte prévoit un contrôle périodique de l'efficacité énergétique des chaudières, par un organisme accrédité, tous les
2 ans au maximum. A l'issue de ce contrôle, cet organisme rédige un rapport que l'exploitant de l'installation doit conserver au moins 5 ans ( C.
envir., art. R. 224-33) ;
- du décret n° 2009-649 du 9 juin 2009 relatif à l'entretien annuel des chaudières dont la puissance nominale est comprise entre 4 et 400 kilowatts.
Ces installations doivent faire l'objet d'un entretien annuel. Dans les 15 jours suivant sa visite, le professionnel ayant réalisé cet entretien doit délivrer
une attestation au commanditaire de l'opération ( C. envir., art. R. 224-41-8).
Il résulte donc de ces textes que le diagnostiqueur doit compléter le DPE avec :
- l'attestation d'entretien annuel, lorsque la chaudière a une puissance comprise entre 4 et 400 kilowatts ;
- le rapport de contrôle périodique, lorsque la chaudière a une puissance supérieure à 400 kilowatts.
Les contenus de l'attestation d'entretien annuel et du rapport de contrôle périodique sont fixés par deux arrêtés des 15 septembre et 2 octobre 2009.
C. envir., art. R. 224-31 à R. 224-38, et R. 226-10, mod. par D. n° 2009-648, 9 juin 2009, art. 3 et 5 : JO, 11 juin C. envir., art. R. 224-41-4 à R. 224-419, créés par D. n° 2009-649, 9 juin 2009, art. 1er : JO, 11 juin C. santé publ., art. R. 1311-14, créé par D. n° 2009-649, 9 juin 2009, art. 2 Arr. 15 sept.
2009, NOR : DEVE0918467A, ann. 5 : JO, 31 oct. Arr. 2 oct. 2009, NOR : DEVE0923035A, ann., § 2.3 : JO, 31 oct.
267
Contenu du DPE variant selon le type de bâtiments diagnostiqués
Les informations sur la performance énergétique des locaux
contenues dans le DPE vont différer selon que l'immeuble diagnostiqué est :
- une maison individuelle ;
- un bâtiment collectif à usage principal d'habitation pour lesquels le propriétaire du bien mis en vente n'est pas propriétaire de l'ensemble du bâtiment
ou effectue une mise en copropriété. Le contenu du DPE varie alors selon que :
• le bâtiment est pourvu d'un mode commun de chauffage ou de production d'eau chaude ;
• le bâtiment comporte des lots dotés de dispositifs individuels de chauffage et de production d'eau chaude ;
- un bâtiment collectif à usage principal d'habitation proposé globalement à la vente ;
- un bâtiment ou partie de bâtiment à usage principal autre que d'habitation pour lesquels le propriétaire du bien mis en vente n'est pas propriétaire de
l'ensemble du bâtiment ou effectue une mise en copropriété. Le contenu du DPE varie alors selon que :
• le bâtiment est pourvu d'un mode collectif de chauffage, de production d'eau chaude sanitaire ou de refroidissement ;
• le bâtiment n'est pas pourvu de modes communs de chauffage, de production d'eau chaude sanitaire, ni de refroidissement ;
- un bâtiment à usage principal non résidentiel proposé globalement à la vente.
Arr. 15 sept. 2006, NOR : SOCU0611881A, partiel, mod. par arr. 8 févr. 2012, NOR : DEVL1202653A : JO, 15 mars
Sur la possibilité de produire le DPE collectif en cas de vente de certains lots de copropriété : voir n° 247.
268
DPE propre aux centres commerciaux
18 avril 2012 (
Les modalités de réalisation du DPE dans les centres commerciaux sont fixées par un arrêté du
Arr. 18 avr. 2012, NOR : DEVL1220586A : JO, 28 avr.).
ces ensembles immobiliers ont été exclus de la nouvelle méthodologie des DPE mise en place par deux arrêtés du 8 février 2012 et
applicable à la grande majorité des bâtiments proposés à la vente ou à la location : voir n° 257.
Ce DPE spécifique est entré en vigueur, en principe, le 1er juillet 2012, mais les diagnostiqueurs ont jusqu'au 31 mars 2013 pour se familiariser avec les
nouvelles prescriptions qui ne deviendront obligatoires qu'à compter du 1er avril 2013 (et non plus le 1er janvier 2013 comme cela était prévu à l'origine). A
titre transitoire, ils peuvent encore réaliser leurs DPE selon les anciennes règles fixées par l'arrêté du 15 septembre 2006, jusqu'au 31 mars 2013.
Les locaux visés sont les établissements comprenant un ensemble de magasins de vente et, éventuellement, d'autres établissements recevant du public qui
sont, pour leur accès et leur évacuation, tributaires de mails clos. Le DPE doit porter sur les parties communes et privatives des centres commerciaux
pourvues d'un mode commun de chauffage, de refroidissement ou de production d'eau chaude sanitaire, auxquelles des énergies communes sont délivrées
par le gestionnaire de l'ensemble immobilier.
le document, établi conformément au formulaire annexé à l'arrêté du 18 avril 2012, peut tenir lieu de DPE qui doit obligatoirement être
réalisé sur les immeubles équipés d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement ( CCH, art. L. 134-4-1) et peut être
affiché à l'intention du public au titre du « DPE-public » ( CCH, art. L. 134-4).
269
Différents modèles de DPE
Selon la nature du bien vendu et les modalités de la vente, le diagnostiqueur doit établir le DPE selon l'un des modèles
suivants (ces documents sont annexés à l'arrêté du 15 septembre 2006 modifié par l'arrêté du 8 février 2012 réformant le DPE ou à l'arrêté du 18 avril 2012
relatif au DPE des centres commerciaux) :
- le modèle 6.1, établi pour les bâtiments à usage principal d'habitation pour lesquels les quantités d'énergie sont évaluées sur la base de
consommations estimées (consommation conventionnelle) ;
- le modèle 6.2, établi pour les bâtiments à usage principal d'habitation pour lesquels les quantités d'énergie sont évaluées sur la base de
consommations réelles (consommations estimées au moyen de factures d'énergie, de décomptes de charges ou de relevés de comptages) ;
- le modèle 6.3, établi pour les bâtiments à usage autre que d'habitation (ex. : tertiaire, bureaux, commerces, etc.), à l'exception des centres
commerciaux, déclinés en 3 sous-groupes :
• modèle 6.3.a pour les bâtiments à usage principal de bureau, d'administration ou d'enseignement ;
• modèle 6.3.b pour les bâtiments à occupation continue (ex. : hôpitaux, hôtels, internats, maisons de retraites, etc.) ;
• modèle 6.3.c pour les autres bâtiments non mentionnés dans les deux précédents cas (ex. : théâtres, salles de sport, restauration,
commerces individuels, etc.) ;
- le modèle spécifique établi pour les centres commerciaux.
Arr. 15 sept. 2006, NOR : SOCU0611881A, ann. 6, mod. par arr. 8 févr. 2012, NOR : DEVL1202653A, art. 2 et ann. : JO, 15 mars
2012, NOR : DEVL1220586A, ann. 6 : JO, 28 avr.
270
Étiquette énergie et étiquette climat
Arr. 18 avr.
Une fois la consommation énergétique du bâtiment mesurée, le diagnostiqueur doit établir deux étiquettes
qui classent les locaux en fonction :
- pour « l'étiquette énergie », de la quantité d'énergie primaire consommée annuellement par rapport à la surface habitable.
ce document donne le classement du bâtiment (de A à I selon la nature du local) en fonction de sa consommation d'énergie primaire
exprimée en kWhEP /m2/an. Afin de rendre plus compréhensible cette donnée, il a été proposé de substituer à cette consommation
d'énergie primaire un coût annuel en énergie en €/m2. Mais le gouvernement s'y oppose. La ministre de l'égalité des territoires et du
logement met en garde sur le risque de confusion et d'imprécision que pourrait présenter une étiquette énergie exprimée en €/m2/an. Un
bien très performant mais utilisant une énergie plus onéreuse se retrouverait moins bien classé. Ce coût annuel pourrait par ailleurs se
retrouver très vite obsolète avec des tarifs de l'énergie qui varient souvent compte tenu de leur indexation. Cela aboutirait à donner une
information erronée sur la consommation énergétique du bien. La consommation annuelle d'énergie primaire en kWhEP/m2 semble donc
être une donnée plus objective. La ministre tient toutefois à rappeler qu'une telle information existe déjà sur la première page du DPE,
dans la colonne « Frais annuels d'énergie » du tableau consacré aux consommations annuelles par énergie (chauffage, ECS et
refroidissement) (
Rép. min. n° 41704 : JOAN Q, 9 juin 2015, p. 4361) ;
- pour « l'étiquette climat », de la quantité annuelle d'émissions de gaz à effet de serre (GES).
Sur la multiplication des étiquettes pour le secteur tertiaire, dans le cadre du nouveau DPE : voir n° 257.
Section 3 : Annexion du diagnostic de performance énergétique à l'acte de vente
271
DPE non annexé à l'acte de vente d'immeuble à construire
Afin d'éviter la multiplication des études sur la consommation d'énergie du
bâtiment, la loi portant engagement national pour le logement a exclu les ventes d'immeubles à construire de l'obligation de fournir le DPE. En effet, selon le
législateur, le maître d'ouvrage a déjà l'obligation de respecter dans son projet de construction les dispositions de la nouvelle réglementation thermique, dite
RT 2012 (v. nos 244 et 330) ( CCH, art. L. 271-4, I, al. 12, mod. par L. n° 2006-872, 13 juill. 2006, art. 79, IV CCH, art. L. 134-2, mod. par L. n° 2006-872,
13 juill. 2006, art. 59).
Bibliographie :
Y. Le Magueresse, Du diagnostic de performance énergétique en matière de vente en l'état futur d'achèvement, JCP N 2007, n° 41, p. 15.
272
Annexion aux ventes de bâtiments situés en France métropolitaine
Les méthodes actuelles ne permettent pas encore de
déterminer la performance énergétique des bâtiments situés dans les DOM (v. n° 261). L'obligation de produire un DPE ne vise pour l'instant que les
bâtiments existants proposés à la vente en France métropolitaine ( Arr. 15 sept. 2006, NOR : SOCU0611881A, art. 1er : JO, 28 sept. Arr. 15 sept.
2006, NOR : SOCU0611882A, art. 1er : JO, 28 sept.).
la loi de programmation relative à la mise en oeuvre du Grenelle de l'environnement (v. n° 330) prévoit que le DPE sera adapté à l'outremer afin de tenir compte des caractéristiques propres à ces territoires (
L. n° 2009-967, 3 août 2009, art. 5, III, al. 7).
273
Moment de production du DPE
Figurant parmi les documents annexés au dossier de diagnostic technique de l'immeuble vendu, le diagnostic de
performance énergétique est produit dès la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte authentique de vente ( CCH, art. L. 271-4, I, 4°) : voir n° 13.
La production du DPE est obligatoire pour les ventes de bâtiments ou parties de bâtiments existants réalisées depuis le 1er novembre 2006 (
1147, 14 sept. 2006, art. 2, al. 3).
D. n° 2006-
dans un communiqué de presse du 18 septembre 2006, le ministre du logement a précisé les modalités transitoires de mise en oeuvre de
cette obligation :
- lorsqu'une promesse de vente avait été passée avant le 1er novembre 2006, l'acte authentique de vente devait être accompagné
d'un DPE s'il était signé après le 31 octobre ;
- après le 1er novembre, le diagnostic doit être joint à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique.
274
Annexion d'un DPE de moins de 10 ans
Le diagnostic de performance énergétique que le vendeur doit fournir à l'acquéreur doit avoir été
établi depuis moins de 10 ans à la date de la promesse de vente ou à la date de l'acte authentique de vente ( CCH, art. L. 271-5, al. 1er CCH, art.
R. 134-4-2, mod. par D. n° 2011-413, 13 avr. 2011, art. 1er : JO, 19 avr.). Si le DPE produit lors de la signature de la promesse de vente n'est plus en cours
de validité à la date de signature de l'acte authentique de vente, il doit être remplacé par un nouveau document pour être annexé à cet acte ( CCH, art.
L. 271-5, al. 2).
la durée de validité de 10 ans du DPE-vente a été confirmée par le décret n° 2011-413 du 13 avril 2011 pris en application de la loi portant
engagement national pour l'environnement, dite loi Grenelle 2, aux termes de laquelle le législateur avait renvoyé au gouvernement la
charge de fixer la durée du DPE ( CCH, art. L. 134-1, mod. par L. n° 2010-788, 12 juill. 2010, art. 1er, I, 6° : JO, 13 juill.). Toutefois,
par souci d'harmonisation, l'alinéa 5 de l'article R. 271-5 du CCH qui fixait la durée de validité du DPE-vente a été supprimé pour éviter
toute répétition avec l'article R. 134-4-2 du CCH qui a défini cette validité pour tous les DPE, quelle que soit leur nature. La suppression
n'était cependant pas souhaitable puisque l'article R. 271-5 a l'avantage de centraliser presque toutes les durées de validité des
diagnostics compris dans le dossier de diagnostic technique fourni lors de la vente, mentionné à l'article L. 271-4, I du CCH et auquel
renvoie l'article réglementaire modifié. Désormais, s'agissant du DPE, il faut se référer à une autre disposition du CCH.
275
Valeur simplement informative du DPE
Contrairement à ce qui est prévu pour la plupart des autres diagnostics immobiliers, le vendeur qui
n'annexe pas à l'acte authentique de vente un DPE en cours de validité n'encourt pas la sanction de ne pas pouvoir stipuler, dans l'acte, une clause
d'exonération de la garantie des vices cachés correspondante. En effet, le DPE n'a qu'une valeur informative. L'acquéreur ne peut pas se prévaloir à
l'encontre du vendeur des informations contenues dans le document ( CCH, art. L. 271-4, II in fine, créé par ord. n° 2005-655, 8 juin 2005, art. 18).
Selon le ministre du logement, l'absence du DPE ne peut pas être considérée comme un élément mettant en cause la garantie des vices cachés. La
consommation énergétique d'un bâtiment ne constitue pas en soi un vice de l'immeuble au sens du code civil. En étant obligatoirement annexé à l'acte, le DPE
conserve toutefois son intérêt car il demeure un indicateur très utile pour apprécier la valeur du bien ( Rép. min. n° 108705 : JOAN Q, 27 févr. 2007, p.
2175).
La question de rendre opposable le DPE au vendeur a toutefois été évoquée lors des débats parlementaires portant sur le projet de loi portant engagement
national pour l'environnement, dite loi Grenelle 2 ( Projet loi n° 458, AN, 11 mai 2010, art. 1er, I, 9° bis). La mesure a même été adoptée par l'Assemblée
nationale en 1re lecture. Finalement, elle a été abandonnée lors du passage du texte devant la commission mixte paritaire. Le DPE conserve donc toujours sa
valeur informative.
si la réglementation ne prévoit aucune sanction particulière à l'encontre du vendeur qui n'annexe pas à l'acte de vente un DPE, celui-ci est
toutefois susceptible d'engager sa responsabilité, dans les conditions de droit commun, pour non-respect de son obligation légale
d'information de l'acquéreur. Il appartient aux juges de déterminer, le cas échéant, la sanction encourue par le vendeur dans cette
hypothèse (nullité de l'acte, octroi de dommages-intérêts, etc.).
Bibliographie :
D. Boulanger, Le DPE : quelle sanction ? JCP N 2006, n° 45, p. 1919.
Sur la possibilité de mettre en jeu la responsabilité du diagnostiqueur ayant établi un DPE erroné : voir n° 258.
Chapitre 7 Installation intérieure d'électricité
276
Obligation d'annexer à l'acte de vente un état de l'installation intérieure d'électricité de plus de 15 ans
La loi portant
engagement national pour le logement a ajouté aux documents que le vendeur doit joindre au dossier de diagnostic technique de l'immeuble l'état de
l'installation intérieure d'électricité réalisée depuis plus de 15 ans. Destiné à évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes, cet état
devra être produit en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble d'habitation selon des modalités qui ont été définies par un décret en Conseil d'État du
22 avril 2008 ( CCH, art. L. 134-7 et L. 271-4, I, 7°, mod. par L. n° 2006-872, 13 juill. 2006, art. 79, IV CCH, art. R*. 134-10 à R. 134-13, créés par
D. n° 2008-384, 22 avr. 2008, art. 1er : JO, 24 avr.).
Deux arrêtés interministériels précisent les exigences méthodologiques, le modèle du diagnostic électricité et les critères de certification des opérateurs (
CCH, art. R*. 134-11 in fine, créé par D. n° 2008-384, 22 avr. 2008, art. 1er partiel Arr. 8 juill. 2008, NOR : DEVU0811947A : JO, 23 juill. Arr. 8 juill.
2008, NOR : DEVU0811952A, mod. par arr. 2 déc. 2011, NOR : DEVL1130779A : JO, 21 déc.). La procédure de certification des compétences de ces
professionnels a été renforcée par un arrêté du 2 décembre 2011 qui s'applique à compter du 1er février 2012 : voir n° 26.
277
Entrée en vigueur de l'obligation de produire un état de l'installation électrique
Les modalités d'établissement de l'état de
l'installation intérieure d'électricité sont précisées par les articles R*. 134-10 à R. 134-13 du CCH. L'entrée en vigueur de ces textes a été fixée au
1er janvier 2009. Par conséquent, l'état de l'installation intérieure d'électricité est obligatoire depuis cette date ( D. n° 2008-384, 22 avr. 2008, art. 2 : JO,
24 avr.).
Section 1 : Immeubles et installations à diagnostiquer
Sous-section 1 : Installation d'électricité des immeubles d'habitation
278
L'obligation d'annexer un état de l'installation intérieure d'électricité de plus de 15 ans ne vise que la vente des immeubles
ou parties d'immeubles à usage d'habitation ( CCH, art. L. 271-4, al. 11). Les maisons individuelles et les appartements sont donc concernés.
Cette obligation vise également les installations comprises dans les dépendances des parties privatives à usage d'habitation (
279
CCH, art. R*. 134-10).
Lorsque les locaux
faisant l'objet de la vente sont soumis aux dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ou
appartiennent à des personnes titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux ou à des titulaires de parts donnant droit ou non à l'attribution ou à la
jouissance en propriété des locaux, le diagnostic électricité porte exclusivement sur la partie privative du lot ( CCH, art. L. 271-4, 1, al. 13 et art. R*. 13410).
Sous-section 2 : Installation intérieure d'électricité de plus de 15 ans
280
Installation de plus de 15 ans
L'obligation pour le vendeur de produire un diagnostic électricité ne vise que les installations intérieures
d'électricité réalisées depuis plus de 15 ans ( CCH, art. L. 134-7).
Section 2 : Réalisation de l'état de l'installation intérieure d'électricité
281
Professionnels habilités à établir le diagnostic électricité
282
Phase préalable à l'inspection du diagnostiqueur
283
Contenu de l'état de l'installation intérieure d'électricité
Les personnes chargées de réaliser l'état de l'installation intérieure
d'électricité de plus de 15 ans doivent répondre aux exigences de compétences des professionnels appelés à établir les diagnostics immobiliers compris
dans le dossier de diagnostic technique : voir nos 17 et s. ( CCH, art. L. 134-7 et R*. 134-12 CCH, art. L. 271-6 et R. 271-1 et s. Arr. 8 juill.
2008, NOR : DEVU0811952A : JO, 23 juill.).
Avant son intervention, le diagnostiqueur doit recueillir les informations sur le client et
l'immeuble. Lors de la prise de rendez-vous, le client doit lui confirmer qu'il pourra y avoir accès. Par ailleurs, il doit s'assurer auprès du donneur d'ordre que
celui-ci l'autorise à prendre toutes dispositions pour assurer la sécurité des personnes durant la réalisation de l'état ( Arr. 8 juill.
2008, NOR : DEVU0811947A, art. 1er partiel : JO, 23 juill.).
Le diagnostic est réalisé en aval de l'appareil général de commande de
l'installation électrique jusqu'aux bornes d'alimentation et prises de courant. Il porte également sur l'adéquation des équipements fixes aux caractéristiques du
réseau et sur les conditions de leur installation au regard des exigences de sécurité.
Par ailleurs, le document décrit, au regard des exigences de sécurité, les caractéristiques du compteur général et son accessibilité, d'au moins un dispositif
différentiel de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre, des dispositifs de protection contre les surintensités ainsi que celles des installations
électriques des pièces contenant une baignoire ou une douche.
Le diagnostiqueur doit également identifier les matériels électriques dangereux et les conducteurs non protégés mécaniquement.
CCH, art. R*. 134-10 et R*. 134-11, créés par D. n° 2008-384, 22 avr. 2008, art. 1er : JO, 24 avr.
284
Examen de l'installation d'électricité par le diagnostiqueur
L'opérateur de diagnostic procède à un examen visuel, des essais ou des
mesurages des différents points de l'installation intérieure d'électricité regroupés dans les sept grands champs d'investigation figurant en annexe I de l'arrêté
du 8 juillet 2008 :
- appareil général de commande et de protection ;
- dispositifs différentiels de sensibilité appropriée aux conditions de mise en terre ;
- dispositifs de protection contre les surintensités ;
- liaison équipotentielle et installation électrique adaptées aux conditions particulières des locaux contenant une douche ou une baignoire ;
- matériels électriques vétustes, inadaptés à l'usage ou présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension ;
- conducteurs ;
- installations particulières.
L'application de la norme XP C16-600 (août 2007) ou de toutes autres normes ou spécifications techniques équivalentes, en vigueur dans un État membre de
la Communauté européenne ou un autre État partie à l'accord sur l'Espace économique européen, est présumée satisfaire aux exigences méthodologiques.
Arr. 8 juill. 2008, NOR : DEVU0811947A, art. 1er et ann. I : JO, 23 juill.
Cette norme a été remplacée, depuis le 1er septembre 2011, par sa version actualisée en février 2011.
Sur le plan technique, les sept secteurs d'investigation précisés en annexe I de l'arrêté du 8 juillet 2008 demeurent identiques. Les modifications portent
plutôt sur le champ d'application du diagnostic qui a été clarifié. Le modèle de rapport du diagnostic, figurant en annexe II, a été complété à ce titre pour y
apporter les précisions nécessaires qui sont applicables depuis le 20 avril 2011 :
- le diagnostic est réalisé uniquement sur l'ensemble de l'installation à basse tension située en aval de l'appareil général de commande et de protection
de cette installation. Il ne porte en aucun cas sur les matériels d'utilisation amovibles, ni sur les circuits internes des matériels d'utilisation fixes,
destinés à être reliés à l'installation électrique fixe. Pareillement, les installations de production d'énergie électrique (ex. : panneaux photovoltaïques,
groupe électrogène, micro-éolienne, etc.) ne sont pas diagnostiquées, du générateur jusqu'au point d'injection au réseau public de distribution
d'énergie ou au point de raccordement à l'installation intérieure ;
- l'opérateur procède à un examen des constituants visibles, visitables, de l'installation au moment du diagnostic. Cet examen visuel ne doit nécessiter
aucun déplacement de meubles ni démontage de l'installation électrique (hormis le démontage des capots des tableaux électriques lorsque cela est
possible) ni destruction des isolants des câbles.
Arr. 8 juill. 2008, NOR : DEVU0811947A, art. 1er et ann., mod. par arr. 4 avr. 2011, NOR : DEVL1100401A : JO, 19 avr.
Le Conseil d'État souligne toutefois que l'imbrication des recommandations de la norme XP C16-600 et du contenu du rapport de diagnostic soulève la
question du caractère obligatoire ou non de la norme. En effet, le rapport fait référence à six reprises à ce document en matière de libellé d'anomalies, de
mesures compensatoires et d'informations complémentaires. Les juges estiment que l'ampleur des renvois à la norme tend à la rendre obligatoire dès lors
qu'en l'absence d'explications sur le contenu de ces renvois, le diagnostiqueur se trouve dans l'impossibilité de recourir à une autre norme ou à d'autres
spécifications techniques reconnues équivalentes. Or, les normes qui sont rendues obligatoires doivent être consultables gratuitement sur le site internet de
l'AFNOR ( D. n° 2009-697, 16 juin 2009, art. 17 : JO, 17 juin), ce qui n'est pas le cas. Le Conseil d'État invite donc les pouvoirs publics à indiquer
expressément si la norme s'impose aux professionnels, auquel cas un accès gratuit à son contenu doit être assuré, ou si elle est simplement facultative,
auquel cas les dispositions litigieuses doivent être abrogées ( CE, 20 nov. 2013, n° 354752).
285
Rédaction du rapport de visite
A l'issue de son inspection, le diagnostiqueur rédige un rapport de l'état de l'installation intérieure d'électricité
conformément au modèle proposé en annexe II de l'arrêté du 8 juillet 2008.
Il est établi en langue française et comprend notamment la liste des anomalies de l'installation.
le rapport de diagnostic intègre, depuis le 20 avril 2011, le libellé des mesures compensatoires mises en oeuvre pour limiter tout risque de
choc électrique lorsque les règles fondamentales de sécurité ne peuvent s'appliquer pleinement pour des raisons économiques, techniques
ou administratives.
Arr. 8 juill. 2008, NOR : DEVU0811947A, art. 1er et ann. II, mod. par arr. 4 avr. 2011, NOR : DEVL1100401A : JO, 19 avr.
286
Document tenant lieu d'état de l'installation intérieure d'électricité
Peut faire office de diagnostic électricité :
- l'attestation de conformité qui est délivrée par l'installateur et visée par un organisme agréé (ou la déclaration de l'organisme attestant qu'il a visé une
attestation), dès lors qu'elle aura été établie depuis moins de 3 ans ( D. n° 72-1120, 14 déc. 1972, mod. par D. n° 2010-301, 22 mars 2010 : JO,
23 mars CCH, art. R*. 134-13) ;
- le diagnostic date de moins de 3 ans, réalisé avant le 1er janvier 2009, dans le cadre d'opérations organisées par des distributeurs d'électricité et
définies par arrêté ( D. n° 2008-384, 22 avr. 2008, art. 3).
Section 3 : Annexion de l'état de l'installation intérieure d'électricité à l'acte de vente
287
Moment de production de l'état
288
Durée de validité de l'état de l'installation électrique
Figurant parmi les documents annexés au dossier de diagnostic technique de l'immeuble vendu, l'état de
l'installation électrique de plus de 15 ans est produit dès la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte authentique de vente ( CCH, art. L. 271-4, I, 7°) : voir
n° 13.
Ce document a une durée de validité de 3 ans ( CCH, art. L. 271-5, al. 1er
CCH, art. R. 271-5, mod. par D. n° 2008-1175, 13 nov. 2008 : JO, 15 nov.). Si l'état produit lors de la signature de la promesse de vente n'est plus en cours
de validité à la date de signature de l'acte authentique de vente, il doit être remplacé par un nouveau document pour être annexé à cet acte ( CCH, art.
L. 271-5, al. 2).
Sur la possibilité de produire un autre document tenant lieu d'état de l'installation intérieure d'électricité : voir n° 286.
289
Inopposabilité de la clause d'exonération de garantie pour vice caché en l'absence de diagnostic valable
Si le vendeur
ne fournit pas l'état de l'installation intérieure d'électricité en cours de validité lors de la signature de l'acte authentique de vente, il ne pourra pas s'exonérer
de la garantie des vices cachés correspondante ( CCH, art. L. 271-4, II, al. 1er).
Chapitre 8 Risques naturels et technologiques
290
Obligation d'annexer à l'acte de vente un état des risques naturels et technologiques
Le vendeur doit informer l'acquéreur
que l'immeuble est situé dans une zone à risques naturels ou technologiques. Un état des risques, établi sur la base des informations mises à disposition par
le préfet, est joint au dossier de diagnostic technique qui est annexé dès la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte authentique de vente ( C. envir., art.
L. 125-5, I, mod. par ord. n° 2005-655, 8 juin 2005, art. 21, 1° : JO, 9 juin
CCH, art. L. 271-4, I, 5°) : voir nos 4 et s.
Les modalités de mise en oeuvre de l'obligation d'information de l'acquéreur sont précisées par les articles R. 125-23 à R. 125-27 du code de
l'environnement. Ces textes ont été complétés par une circulaire interministérielle du 27 mai 2005 ( Circ. 27 mai 2005 : min. Équip., min. Écologie et dév.
durable).
la circulaire interministérielle précise que ne sont pas concernés par l'obligation de produire un état des risques les ventes de biens
immobiliers dans le cadre de procédures judiciaires et les transferts de propriété réalisés dans le cadre des procédures de préemption, de
délaissement et d'expropriation lorsqu'ils sont réalisés au bénéfice des attributaires de ces droits (
Circ. 27 mai 2005 : min. Équip., min.
Écologie et dév. durable).
Ces dispositions sont entrées en vigueur à compter du premier jour du quatrième mois suivant la publication au Recueil des actes administratifs des arrêtés
préfectoraux listant les communes exposées à des risques (v. n° 294), étant précisé que cette publication devait intervenir avant le 17 février 2006 ( C.
envir., art. R. 125-27).
En tout état de cause, l'obligation d'annexer l'état des risques naturels et technologiques est obligatoire depuis le 1er juin 2006 (
31 mai 2006 : min. Écologie).
Communiqué de presse,
dans le cadre de l'extension et de l'adaptation à Mayotte des règles relatives au logement, l'ordonnance du 26 avril 2012 précise que l'état
des risques naturels et technologiques est obligatoire dans ce département d'outre-mer à compter du 1er janvier 2013 ( CCH, art.
L. 281-2, 2°, créé par ord. n° 2012-576, 26 avr. 2012, art. 3, III : JO, 27 avr.).
Le ministère de l'écologie, du développement durable, des transports et du logement a mis à la disposition du public une plaquette d'information récapitulant
les renseignements utiles sur ce document ( L'information des acquéreurs et des locataires sur les risques naturels et technologiques majeurs, 25 août
2011 : www.developpement-durable.gouv.fr).
291
Information complémentaire sur les dommages subis par le bâtiment à la suite d'une catastrophe naturelle ou
technologique Le vendeur doit signaler dans l'acte de vente tout sinistre ayant donné lieu à une indemnité d'assurance : voir n° 343.
Section 1 : Champ d'application de l'état des risques naturels et technologiques
292
Personnes devant produire l'état des risques naturels et technologiques
293
Situation d'un bâtiment en zone à risques
Tous les vendeurs, qu'ils soient personnes physiques ou
personnes morales de droit public ou privé, doivent produire l'état des risques naturels et technologiques. Cette obligation vise également les collectivités
territoriales, l'État et leurs établissements publics ( Circ. 27 mai 2005 : min. Équip., min. Écologie et dév. durable).
L'état des risques naturels et technologiques que le vendeur doit joindre au dossier de diagnostic
technique de l'immeuble doit renseigner l'acquéreur d'un bâtiment, quelle que soit sa destination, situé dans des zones à risques. En effet, l'obligation de
produire ce dossier concerne les ventes de tout ou partie d'un immeuble bâti ( CCH, art. L. 271-4, I, al. 1er Circ. 27 mai 2005 : min. Équip., min. Écologie
et dév. durable).
L'état des risques naturels et technologiques doit, en principe, également être annexé à l'acte de vente d'un terrain situé en zones à risques : voir n° 342.
294
Zones à risques naturels ou technologiques
L'obligation d'informer l'acquéreur s'impose au vendeur dès lors que l'immeuble est situé :
- dans les périmètres d'exposition aux risques technologiques ou naturels, délimités par des plans de prévention approuvés ou prescrits (PPRN et
PPRT) ;
- dans une des communes classées, au 1er mai 2011, en zones de sismicité 2 (faible), 3 (modérée), 4 (moyenne) ou 5 (forte) ( C. envir., art.
R. 563-4 et ann., mod. par D. n° 2010-1254, 22 oct. 2010, art. 1er C. envir., art. D. 563-8-1 créé par D. n° 2010-1255, 22 oct. 2010, art. 1er Arr.
22 oct. 2010, NOR : DEVP1015475A, mod. par arr. 15 sept. 2014, NOR : ETLL1407083A : JO, 23 sept.).
Le vendeur peut obtenir cette information grâce aux arrêtés préfectoraux fixant la liste des risques naturels ou technologiques, qui sont transmis aux
communes intéressées et à la chambre départementale des notaires, et, par ailleurs, publiés au Recueil des actes administratifs. La liste des communes où
l'obligation d'annexer l'état des risques s'applique est également disponible sur le site internet du ministère de l'écologie dédié à la prévention des risques
majeurs ( http://www.prim.net).
Les documents auxquels le vendeur peut se référer pour renseigner l'acquéreur sur les éventuels risques sont les documents graphiques, la note de
présentation et les documents d'information du public annexés aux plans de prévention des risques. Les arrêtés reconnaissant l'état de catastrophe
naturelle ou technologique sont également une source d'information pour le vendeur.
C. envir., art. L. 125-5, III et R. 125-23 à R. 125-25
2011, NOR : DEVP1104738C : BO MEDDTL n° 2011/5
Circ. 27 mai 2005 : min. Équip., min. Écologie et dév. durable
Circ. 2 mars
afin de permettre aux propriétaires de faire le bon choix en matière de travaux de prévention face aux risques de sismicité, les pouvoirs
publics ont élaboré un guide relatif au diagnostic et au renforcement du bâti existant. Ce document s'appuie sur les dispositions relatives
au renforcement volontaire défini dans l'arrêté du 22 octobre 2010 modifié et sur les dispositions de l'Eurocode 8 ( Guide « Diagnostic et
renforcement du bâti existant vis-à-vis du séisme », mars 2013 : www.developpement-durable.gouv.fr).
295
Contenu de l'état des risques naturels et technologiques
296
Modèle d'imprimé
L'état mentionne les risques naturels ou technologiques recensés par les
arrêtés préfectoraux. Il est accompagné des extraits des documents et dossiers joints à ces arrêtés, permettant de localiser l'immeuble vendu au regard des
risques encourus (documents cartographiques, zonage réglementaire, cartes d'aléas du PPRN et du PPRT, etc.) ( C. envir., art. R. 125-26, al. 1er Circ.
27 mai 2005 : min. Équip., min. Écologie et dév. durable).
L'état des risques naturels et technologiques est établi par le vendeur conformément à un modèle défini par un arrêté de 2005.
Ce formulaire a été modifié par un arrêté du 13 avril 2011 afin de tenir compte du nouveau zonage de sismicité entré en vigueur le 1er mai 2011 (v. n° 294)
puis, en dernier lieu, par un arrêté du 19 mars 2013 ( C. envir., art. R. 125-26, al. 2 Arr. 13 oct. 2005, NOR : DEVP0540417A, ann., mod. par arr.
19 mars 2013, NOR : DEVP1228996A : JO, 27 mars). Ce nouveau formulaire, entré en vigueur le 1er juillet 2013, est désormais dénommé « état des risques
naturels, miniers et technologiques ». Comme son nom l'indique, une partie du document est consacrée explicitement à la situation de l'immeuble au regard
d'un plan de prévention de risques miniers (PPRm), à l'instar des plans de prévention de risques naturels (PPRn) et de risques technologiques (PPRt). Le fait
que le bien vendu soit soumis ou non à des prescriptions de travaux (v. nos 346 et 359) est également mentionné. Le vendeur doit alors indiquer si les
travaux prescrits ont été réalisés ou non. L'information relative aux sinistres indemnisés doit figurer aussi dans le nouvel état des risques (v. n° 343).
L'imprimé est disponible en préfecture, sous-préfecture et en mairie, ou téléchargeable sur le site internet du ministère de l'écologie dédié à la prévention des
risques majeurs ( http://www.prim.net).
Voir dans la partie Formulaire du Dictionnaire, sous la rubrique «Diagnostics et recherches foncières», le modèle d'imprimé de l'état des risques naturels et
technologiques.
Section 2 : Annexion à l'acte de vente de l'état des risques naturels et technologiques
297
Moment de production de l'état des risques
Figurant parmi les documents annexés au dossier de diagnostic technique de l'immeuble vendu,
l'état des risques naturels et technologiques est produit dès la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte authentique de vente ( CCH, art. L. 271-4 I, 5°) :
voir n° 13.
Le dossier de diagnostic technique est complété, lors de la signature de l'acte authentique de vente, par un état des risques naturels et technologiques ou
par la mise à jour de l'état existant :
- si, après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l'immeuble est inscrite dans une des zones à risques (v. n° 294) ;
- si, après la promesse de vente, l'arrêté préfectoral fixant la liste des communes situées en zones à risques fait l'objet d'une mise à jour.
CCH, art. L. 271-5, al. 4
298
Annexion d'un état des risques de moins de 6 mois
299
Sanction en l'absence de production de l'état des risques
L'état des risques naturels et technologiques que le vendeur doit fournir à
l'acquéreur doit avoir été établi depuis moins de 6 mois à la date de la promesse de vente ou à la date de l'acte authentique de vente ( C. envir., art.
R. 125-26, al. 3).
En cas de non-respect par le vendeur de son obligation d'informer
l'acquéreur sur la situation de l'immeuble dans une zone à risques technologiques et naturels, et d'annexer à l'acte de vente l'état des risques, ce dernier
peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution de prix ( C. envir., art. L. 125-5, V CCH, art. L. 271-4, II, al. 2).
Chapitre 9 Assainissement non collectif
300
Obligation, à compter de 2011, d'annexer à l'acte de vente le document de contrôle de l'installation d'assainissement
non collectif Depuis le 1er janvier 2011, le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif doit être joint au
dossier de diagnostic technique, lors de la vente de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation non raccordé au réseau d'assainissement.
une proposition de loi déposée le 22 novembre 2011 envisage de rendre cette obligation applicable uniquement dans le cas où un service
public d'assainissement non collectif (SPANC) a été mis en place par la commune ou l'EPCI. En effet, le député à l'origine de ce texte
souligne que certains vendeurs sont dans l'impossibilité de fournir un tel document pour des biens situés dans des communes n'ayant pas
encore organisé ce service public ( Proposition de loi, n° 3973, AN, 22 nov. 2011).
La loi portant engagement national pour l'environnement du 12 juillet 2010, dite loi Grenelle 2, a devancé l'échéance de production obligatoire du document
qui, à l'origine, avait été fixé au 1er janvier 2013 par la loi n° 2006-1772 du 30 décembre 2006 sur l'eau et les milieux aquatiques.
Les modalités de réalisation des contrôles des installations d'assainissement non collectif ont été définies par un arrêté du 7 septembre 2009 qui est
remplacé, depuis le 1er juillet 2012, par un arrêté du 27 avril 2012.
C. santé publ., art. L. 1331-11-1, créé par L. n° 2006-1772, 30 déc. 2006, art. 46, 12° et mod. par L. n° 2010-788, 12 juill. 2010, art. 160, III : JO, 13 juill.
CCH, art. L. 271-4 et L. 271-5, mod. par L. n° 2006-1772, 30 déc. 2006, art. 47 L. n° 2006-1772, 30 déc. 2006, art. 102, V, mod. par L. n° 2010-788,
12 juill. 2010, art. 160, I : JO, 13 juill. CGCT, art. L. 2224-8, III, al. 2, mod. par L. n° 2010-788, 12 juill. 2010, art. 161, I, 3° : JO, 13 juill. Arr. 7 sept.
2009, NOR : DEVO0920064A : JO, 9 oct. Arr. 27 avr. 2012, NOR : DEVL1205609A : JO, 10 mai
Pour plus d'informations sur les installations autonomes d'assainissement, voir le site internet : www.assainissement-non-collectif.developpementdurable.gouv.fr
301
Contrôle des installations d'assainissement collectif
Aucune obligation similaire n'est en revanche imposée pour les immeubles soumis à
un raccordement au réseau public d'assainissement, contrairement à ce qui avait été envisagé au cours de la discussion parlementaire portant sur la loi sur
l'eau et les milieux aquatiques du 30 décembre 2006. Cette règle d'exclusion du contrôle des dispositifs d'assainissement collectif dans le cadre du dossier
de diagnostic technique a été rappelée par le secrétaire d'État chargé du logement en novembre 2010 ( Rép. min. n° 67781 : JOAN Q, 9 nov. 2010, p.
12297).
Toutefois, le maire peut prendre un arrêté municipal imposant un contrôle de la conformité du raccordement, au titre de son pouvoir de police en matière
sanitaire. En effet, la loi autorise les communes à s'assurer de la qualité d'exécution du branchement de l'installation à la partie publique du réseau, et du
maintien de son bon état de fonctionnement ( C. santé publ., art. L. 1331-4 in fine). La vente peut donc être l'occasion pour la commune d'effectuer ce
contrôle ( Rép. min. n° 46680 : JOAN Q, 17 mars 2015, p. 1968).
Section 1 : Contrôle des installations d'assainissement non collectif
Sous-section 1 : Immeubles à contrôler
302
L'obligation d'annexer le diagnostic de l'installation d'assainissement non collectif ne vise que la vente de tout ou partie des
immeubles d'habitation non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées ( C. santé publ., art. L. 1331-11-1). Les maisons individuelles et les
appartements sont donc concernés.
Sous-section 2 : Modalités de contrôle des installations
303
Objet du contrôle de l'installation d'assainissement non collectif
La commune a l'obligation de contrôler les installations
d'assainissement non collectif afin de vérifier que ces équipements ne portent pas atteinte à la salubrité publique, ni à la sécurité des personnes. La
préservation de la qualité des eaux superficielles et souterraines est également une priorité dans cette mission de contrôle ( Arr. 7 sept.
2009, NOR : DEVO0920064A, art. 2 partiel : JO, 9 oct. Arr. 27 avr. 2012, NOR : DEVL1205609A, art. 2 et 3 : JO, 10 mai).
La liste des points à vérifier a minima sur toutes les installations et dans le cas particulier des toilettes sèches est fixée en annexes de l'arrêté du 27 avril
2012 applicable depuis le 1er juillet 2012.
les communes ont eu l'obligation de contrôler tous les dispositifs existants avant le 31 décembre 2012 (
al. 5).
CGCT, art. L. 2224-8, III,
La commune précise, dans son règlement de service, non seulement la périodicité des contrôles (v. n° 304), mais également les modalités d'information du
propriétaire de l'immeuble ou, le cas échéant, de l'occupant de l'immeuble, les documents à fournir pour la réalisation du contrôle ainsi que le montant de la
redevance du contrôle et ses modalités de recouvrement ( Arr. 7 sept. 2009, NOR : DEVO0920064A, art. 8 : JO, 9 oct.). A cette liste, se sont ajoutés
notamment, à compter du 1er juillet 2012, les modalités et les délais de transmission du rapport de visite, les voies et délais de recours de l'usager en cas de
contestation ( Arr. 27 avr. 2012, NOR : DEVL1205609A, art. 7).
Pour plus de détails, voir l'étude Assainissement du Dictionnaire Permanent Construction et urbanisme.
304
Fréquence du contrôle périodique des installations d'assainissement non collectif
Il appartient à chaque commune de définir
dans son règlement de service la périodicité du contrôle des installations qui peut varier selon le type d'installation et ses conditions d'utilisation. Toutefois,
cette fréquence ne peut excéder 10 ans.
En cas de risques sanitaires ou environnementaux, les contrôles peuvent être plus fréquents tant que les risques perdurent.
Dans le cas des installations nécessitant un entretien plus régulier, notamment celles comportant des éléments électromécaniques, la commune peut
décider :
- soit de procéder à des contrôles plus réguliers si un examen fréquent des installations est nécessaire pour vérifier la réalisation de l'entretien, des
vidanges et l'état des installations ;
- soit de ne pas modifier la fréquence de contrôle avec examen des installations mais de demander au propriétaire de lui communiquer régulièrement
entre deux contrôles, les documents attestant de la réalisation des opérations d'entretien et des vidanges.
CGCT, art. L. 2224-8, III, al. 5, mod. par L. n° 2010-788, 12 juill. 2010, art. 161
305
Arr. 27 avr. 2012, NOR : DEVL1205609A, art. 7, a
Rapport de visite dressé par la commune
A l'issue de son contrôle réalisé par un agent du service public de l'assainissement non collectif
(SPANC), la commune établit un rapport de visite dans lequel elle peut apporter quelques recommandations et, le cas échéant, imposer la réalisation de
certains travaux en cas de risques sanitaires et environnementaux. Ce document constitue le diagnostic à annexer à l'acte de vente conformément à l'article
L. 1331-11-1 du code de la santé publique : voir n° 307.
Ce rapport consigne les observations que la commune a faites lors de sa visite et les risques de pollution environnementale que l'installation présente. Par
ailleurs, il comporte :
- des recommandations sur l'accessibilité, l'entretien ou la nécessité de faire des modifications ;
- en cas de risques sanitaires et environnementaux constatés, la liste des travaux classés, le cas échéant, par ordre de priorité à réaliser par le
propriétaire de l'installation dans le délai mentionné dans le rapport (au maximum dans un délai de 4 ans à compter de la date de notification de la liste
de travaux).
Le propriétaire informe la commune des modifications réalisées à l'issue du contrôle. La commune effectue alors une contre-visite pour vérifier la réalisation
des travaux comprenant une vérification de conception et d'exécution dans les délais impartis, avant remblaiement.
Arr. 7 sept. 2009, NOR : DEVO0920064A, art. 6 : JO, 9 oct.
II, al. 1er
306
Arr. 27 avr. 2012, NOR : DEVL1205609A, art. 4 partiel
C. santé publ., art. L. 1331-1-1,
Sort des contrôles réalisés avant le 10 mai 2012
Les contrôles et vérifications d'installations d'assainissement non collectif réalisés avant
la publication des nouvelles modalités de contrôle édictées par l'arrêté du 27 avril 2012 (qui remplace l'arrêté du 7 septembre 2009), soit avant le 10 mai
2012, sont considérés comme répondant aux exigences de la mission de contrôle prévue par l'article L. 2224-8 du CGCT ( Arr. 27 avr.
2012, NOR : DEVL1205609A, art. 8, al. 1er).
Section 2 : Annexion du rapport de visite à l'acte de vente
307
Rapport de visite à annexer à l'acte de vente
A l'issue de sa mission de contrôle de l'installation d'assainissement non collectif, la
commune adresse au propriétaire de l'immeuble un rapport de visite : voir n° 305.
C'est ce document qui doit être annexé à l'acte de vente depuis le 1er janvier 2011.
L'élaboration du rapport de visite repose intégralement sur le service public d'assainissement non collectif (SPANC) de la commune, ou de l'établissement
public de coopération intercommunale (EPIC) ou du syndicat mixte si l'activité de contrôle des installations individuelles d'assainissement lui a été transférée.
Le SPANC peut assurer sa mission directement, en régie, à l'aide de ses propres moyens de contrôle ou en la déléguant à une société privée. Par
conséquent, le propriétaire ne peut pas faire appel à un prestataire privé de son choix pour faire établir le document à annexer à l'acte de vente ( Rép.
min. n° 67784 : JOAN Q, 9 nov. 2010, p. 12297).
308
Moment de production du rapport de visite
309
Durée de validité du rapport de visite
Figurant parmi les documents annexés au dossier de diagnostic technique de l'immeuble vendu,
le rapport de visite est produit dès la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte authentique de vente ( CCH, art. L. 271-4, I, 8°) : voir n° 13.
La loi portant engagement national pour l'environnement du 12 juillet 2010, dite loi Grenelle 2, a fixé la
durée de validité du rapport de visite. Ce dernier devra être daté de moins de 3 ans à la date de signature de l'acte de vente.
Si le document a plus de 3 ans ou s'il n'a pas été dressé par la commune, le vendeur a la charge de le faire établir.
C. santé publ., art. L. 1331-11-1, mod. par L. n° 2010-788, 12 juill. 2010, art. 160, III : JO, 13 juill.
comme pour les autres diagnostics immobiliers, la durée de validité du rapport de visite court à compter de la date de contrôle, sur le
terrain, de l'installation par un agent du SPANC (v. n° 305) et non de la date à laquelle est établi le document officiel ( Rép. min. n°
98270 : JOAN Q, 19 avr. 2011, p. 3964
Arr. 27 avr. 2012, NOR : DEVL1205609A, art. 4 in fine).
310
Rapport de visite établi avant la publication de l'arrêté du 27 avril 2012
311
Inopposabilité de la clause d'exonération de garantie pour vice caché en l'absence d'un rapport de visite valable
312
Obligation, pour l'acquéreur, de mettre en conformité l'installation d'assainissement individuelle
Les modalités de réalisation du contrôle des installations
individuelles ont été renforcées par un arrêté du 27 avril 2012, qui remplace l'arrêté du 7 septembre 2009. Compte tenu de la durée de validité du rapport de
visite fixée à 3 ans, le vendeur peut se prévaloir du document en cours de validité, établi avant la publication du nouveau texte (v. n° 306). Toutefois, à la
demande du vendeur, la commune peut effectuer un nouveau contrôle suivant les prescriptions de l'arrêté du 27 avril 2012 ; cette visite reste à la charge du
propriétaire ( Arr. 27 avr. 2012, NOR : DEVL1205609A, art. 8, al. 2).
Si
le vendeur ne fournit pas un rapport de visite en cours de validité lors de la signature de l'acte authentique de vente, il ne peut pas s'exonérer de la garantie
er
des vices cachés correspondante ( CCH, art. L. 271-4, II, al. 1 ).
Si, lors de la signature de
l'acte de vente, l'installation d'assainissement non collectif n'est pas conforme à la réglementation, l'acquéreur doit la mettre en conformité dans le délai d'un
an après l'acte de vente ( CCH, art. L. 271-4, II, al. 3, créé par L. n° 2010-788, 12 juill. 2010, art. 160, IV : JO, 13 juill. Arr. 27 avr.
2012, NOR : DEVL1205609A, art. 4 partiel).
Même si l'information recueillie par l'acquéreur sur l'état de l'installation lui permet de discuter le prix de vente en connaissance de cause, il ne lui est
cependant pas conseillé de demander au vendeur de réaliser les travaux avant la vente. D'une part, ces travaux pourraient retarder la transaction, d'autre
part, l'acquéreur est le plus à même pour adapter l'installation d'assainissement non collectif au nouvel usage qu'il en fera (nombre de résidents, utilisation en
intermittence ou non, choix en termes d'entretien). Il peut aussi prendre le risque que le vendeur retienne un investissement peu coûteux avec des coûts de
fonctionnement plus lourds. Ces raisons n'incitent donc pas les pouvoirs publics à exiger une mise en conformité de l'installation avant la signature de l'acte
authentique de vente ( Rép. min. n° 12977 : JO Sénat Q, 19 mars 2015, p. 609).
dans la procédure ordinaire de contrôle des installations autonomes d'assainissement par les communes, le délai imposé aux propriétaires
pour rendre conformes leurs installations défaillantes est plus long que dans le cadre d'une opération de vente. Il est, en effet, de 4 ans
au lieu d'un an : voir n° 305.
En collaboration avec le Conseil supérieur du notariat, les pouvoirs publics réfléchissent à la mise en place d'un système permettant au service public
d'assainissement non collectif (SPANC) d'être informé sur les mutations des propriétés équipées d'installations individuelles d'assainissement, même si cette
réflexion, qui aboutirait à instaurer un nouveau dispositif de transmission de données, va à l'encontre de la simplification des procédures administratives (
Rép. min. n° 9860 : JO Sénat Q, 19 juin 2014, p. 1453). En étant destinataire de ces informations, le SPANC pourrait ainsi organiser un suivi plus facile de
la réalisation effective de ces travaux ( Rép. min. n° 17203 : JO Sénat Q, 29 sept. 2011, p. 2511 Rép. min. n° 61731 : JOAN Q, 7 oct. 2014, p. 8435).
Il faut signaler que des sanctions financières pèsent sur l'acquéreur s'il ne réalise pas les travaux de mise en conformité. Il est alors astreint au paiement
d'une somme au moins équivalente à la redevance qu'il aurait payée au service public d'assainissement si son immeuble avait été raccordé au réseau ou
équipé d'une installation d'assainissement autonome réglementaire, somme qui peut être majorée dans une proportion fixée par le conseil municipal ou le
conseil de la métropole de Lyon dans la limite de 100 % ( C. santé publ., art. L. 1331-8, mod. par ord. n° 2014-1335, 6 nov. 2014, art. 19, I, G).
Cette obligation de réaliser les travaux est rappelée dans une plaquette d'information à destination des usagers diffusée auprès des notaires et disponible
sur le site internet dédié à l'assainissement non collectif ( « Acheteur ou vendeur d'une maison, ce qu'il faut savoir » : www.assainissement-noncollectif.developpement-durable.gouv.fr
Rép. min. n° 9860 : JO Sénat Q, 19 juin 2014, p. 1453).
dans le cadre de l'extension et de l'adaptation à Mayotte des règles relatives au logement, l'ordonnance du 26 avril 2012 précise que le
dossier de diagnostic technique sera obligatoire dans ce département d'outre-mer à compter du 1er janvier 2015 (sauf pour l'état des
risques naturels et technologiques obligatoire depuis le 1er janvier 2013). Si, à compter de cette date, le rapport de visite annexé à l'acte
de vente signale la non-conformité de l'installation, l'acquéreur se verra octroyer un délai supplémentaire pour réaliser les travaux de mise
en conformité qui devront alors être effectués dans un délai de 3 ans. Pour les ventes conclues à compter du 1er janvier 2018, ce délai
repassera à la durée classique d'1 an ( CCH, art. L. 281-2, 2° et 9°, créé par ord. n° 2012-576, 26 avr. 2012, art. 3, III : JO, 27 avr.).
Titre 3 : Autres vérifications techniques de l'immeuble
313
Information complémentaire de l'acquéreur
Le législateur a élargi, ces dernières années, le champ d'information de l'acquéreur immobilier
(amiante, plomb, termites, installations intérieures de gaz et d'électricité, état des risques technologiques et naturels, etc.) en instaurant des diagnostics
obligatoires de l'immeuble. Pour autant, l'acquéreur peut ne pas se contenter de ces diagnostics pour se faire une idée précise de l'état de l'immeuble qu'il
envisage d'acheter en tout ou partie. La recherche de renseignements complémentaires peut s'avérer nécessaire pour connaître, notamment, la conformité
ou non de l'immeuble au regard des différentes réglementations applicables à celui-ci. Sans être exhaustives, ces informations peuvent porter sur :
- la sécurité et le confort de l'immeuble (v. nos 314 et s.) ;
- le risque d'atteinte à la santé des occupants (v. nos 332 et s.).
Chapitre 1 Sécurité et confort de l'immeuble
Section 1 : Structure de l'immeuble
314
Informations disponibles sur la structure du bâtiment
Le tableau ci-dessous donne quelques exemples de vérifications à faire sur l'état
de l'immeuble au niveau même de sa structure.
l'acquéreur peut demander au vendeur si un contrôle technique a été effectué lors de la construction du bien vendu, un tel contrôle étant
obligatoire pour certaines opérations ( CCH, art. L. 111-26, mod. par L. n° 2005-102, 11 févr. 2005, art. 41, III) : voir le Dictionnaire
Permanent Construction et urbanisme, et également n° 352.
Information sur la structure de l'immeuble
Objet de l'information
Source de l'information
Pour en savoir
plus
État général de l'immeuble en copropriété
Carnet d'entretien
Clos et couvert, conduites et canalisations, etc.
Diagnostic technique avant mise en copropriété d'un immeuble de plus de voir n° 316
15 ans
Suivi des travaux et de l'état général de l'immeuble
Diagnostic établi dans le cadre des ventes à la découpe
voir n° 317
Dossier d'interventions ultérieures sur l'ouvrage (DIUO)
voir n° 318
Carence du syndicat des copropriétaires dans la gestion Décision du président du TGI déclarant l'état de carence du syndicat
de l'immeuble
Immeuble menaçant ruine ou insalubre
voir n° 315
voir n° 319
Arrêté d'insalubrité ou arrêté prescrivant la réparation ou la démolition de voir n° 320
l'immeuble en péril
État hypothécaire
Informations communiquées par le vendeur
315
Carnet d'entretien
316
Diagnostic technique global de l'immeuble en copropriété
L'acquéreur d'un lot de copropriété peut obtenir les informations nécessaires sur l'état général de l'immeuble en se faisant
communiquer le carnet d'entretien : voir l'étude «Lot de copropriété».
A compter du 1er janvier 2017, la réalisation d'un diagnostic technique
global (DTG) pour tout immeuble à destination totale ou partielle d'habitation relevant du statut de la copropriété devra être décidé à la majorité simple de
l'assemblée des copropriétaires.
Ce diagnostic comportera :
- une analyse de l'état apparent des parties communes et des équipements communs de l'immeuble ;
- un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard des obligations légales et réglementaires au titre du CCH ;
- une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l'immeuble ;
- une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l'immeuble ;
- le DPE ou l'audit énergétique de l'immeuble.
Le DTG devra faire également apparaître une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, en précisant
notamment ceux qui devraient être menés dans les 10 prochaines années.
Toute mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de 10 ans devra être précédée du DTG.
CCH, art. L. 731-1 et s., créés par L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 58, II, 1° : JO, 26 mars
L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 58, III
la loi ALUR du 24 mars 2014 abroge à compter du 1er janvier 2017 l'article L. 111-6-2 du CCH qui impose avant toute mise en copropriété
d'un immeuble de plus de 15 ans, la réalisation d'un diagnostic portant constat de l'état apparent de la solidité du clos et du couvert et de
celui de l'état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité ( L. n° 2014-366, 24 mars
2014, art. 58, II, 2°).
Voir l'étude «Lot de copropriété».
317
Diagnostic réalisé dans le cadre des ventes à la découpe
En cas de vente par lots d'un immeuble de plus de 10 logements, le bailleur
est tenu de fournir aux occupants des diagnostics et bilans techniques sur l'état de l'immeuble, et d'examiner avec les associations représentatives de
locataires les modalités de leur réalisation ( Accord 9 juin 1998, NOR : EQUU9900577D, art. 2.2 Accord 16 mars 2005, art. 2.2 Cass. 3e civ.,
5 sept. 2012, n° 11-17.630, n° 911 FS - P + B). Ces diagnostics portent en particulier sur le clos, le couvert, l'isolation thermique, les conduites et
canalisations collectives, les équipements de chauffage collectif, les ascenseurs, et la sécurité en matière d'incendie. Ils doivent être complets et lisibles
sous peine d'annulation des congés délivrés dans le cadre de la vente à la découpe ( Cass. 3e civ., 20 févr. 2008, n° 06-21.122, n° 148 FS - P + B + R + I
CA Paris, 6e ch., sect. B, 21 sept. 2006, n° 06/02901 CA Paris, ch. 4-4, 2 oct. 2012, n° 09/23517) : voir l'étude «Logement loué ou occupé».
à l'occasion du premier bilan sur la mise en oeuvre de la loi du 13 juin 2006 relative à la vente en bloc d'immeubles loués, un rapport
d'information préconise de donner une définition plus précise du contenu du diagnostic exigé dans le cadre des opérations de vente à la
découpe ( Rapp. information n° 490, 7 déc. 2007 : http://www.assemblee-nationale.fr).
Bibliographie :
P. Haas, N. Gardères, Diagnostics immobiliers et obligation d'information en matière de vente à la découpe, AJDI 2010, p. 789.
318
Dossier d'interventions ultérieures sur l'ouvrage (DIUO)
Ce document, établi par le coordonnateur de chantier après chaque intervention
sur le bâtiment, permet d'avoir un suivi rigoureux des travaux effectués et de l'état général de l'immeuble ( C. trav., art. L. 4532-16).
Il doit être joint à chaque acte de vente de l'immeuble (
C. trav., art. R. 4532-97 partiel, créé par D. n° 2008-244, 7 mars 2008).
Voir aussi l'étude «Lot de copropriété».
319
Procédure de carence dans la gestion de la copropriété
Cette procédure vise à faire constater l'état de carence du syndicat qui, en
raison de graves difficultés financières et de l'importance des travaux à mettre en oeuvre, est dans l'incapacité d'exercer sa mission de conservation de
l'immeuble et d'assurer la sécurité des occupants qui s'en trouve menacée (équipements défectueux ou mal entretenus).
Si, après expertise, le président du TGI déclare l'état de carence du syndicat des copropriétaires, l'immeuble est exproprié, entre autres organismes, par la
commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de logement.
CCH, art. L. 615-6 et L. 615-7, mod. par L. n° 2009-323, 25 mars 2009, art. 23
320
Immeuble menaçant ruine ou insalubre
L'arrêté d'insalubrité ou l'arrêté prescrivant la réparation ou la démolition de l'immeuble en péril est
publié à la conservation des hypothèques (fichier immobilier) ou au livre foncier. L'acquéreur peut donc obtenir l'information sur d'éventuelles procédures en
cours, soit par le vendeur, soit par l'état hypothécaire demandé par le notaire avant toute vente ( C. santé publ., art. L. 1331-25 et s., mod. par ord.
n° 2005-1566, 15 déc. 2005, art. 2 CCH, art. L. 511-1 et s., mod. par ord. n° 2005-1566, 15 déc. 2005, art. 4 et 5).
Par ailleurs, qu'elle soit en propriété ou en jouissance, qu'elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, toute division par
appartements d'immeubles frappés d'un arrêté de péril ou déclarés insalubres est interdite. Les personnes qui mettent en vente de tels logements sont
punies d'un emprisonnement de 2 ans, d'une amende de 75 000 € et d'une interdiction temporaire d'exercer une activité professionnelle ou sociale. Toutefois,
l'ordonnance relative à la lutte contre l'habitat insalubre ou dangereux du 15 décembre 2005 autorise la division lorsqu'il s'agit d'y réaliser des travaux de
restauration immobilière déclarés d'utilité publique en application de l'article L. 313-4 du code de l'urbanisme ( CCH, art. L. 111-6-1 partiel, mod. par
L. n° 2009-323, 25 mars 2009, art. 86 : JO, 27 mars).
Section 2 : Équipements de l'immeuble
321
Informations sur la conformité des équipements
Le tableau ci-dessous donne quelques précisions sur les réglementations applicables à
certains équipements de l'immeuble.
Information sur les équipements de l'immeuble
Nature de l'équipement
Dispositif à contrôler
Accessibilité aux personnes handicapées
Ascenseur
Ancien
Neuf
Installation de chauffage
Piscine
Détecteur de fumée
Dispositifs techniques d'accessibilité
voir n° 322
Dispositifs de sécurité
Entretien
Contrôle technique
voir n° 323
Exigences de sécurité conformes
Prévention des intoxications au monoxyde de carbone voir n° 324
Dispositif de sécurité
voir n° 325
Installation obligatoire dans le logement
voir n° 326
Borne de recharge des véhicules électriques ou hybrides Installation des bornes d'accueil
Stationnement sécurisé des vélos
322
Pour en savoir plus
Installation des infrastructures
Accessibilité des bâtiments aux personnes handicapées
voir n° 327
voir n° 327
La loi du 11 février 2005 pour l'égalité des droits et des chances, la
participation et la citoyenneté des personnes handicapées a imposé des règles d'accessibilité des bâtiments plus contraignantes. Depuis le 1er janvier 2007
et selon un échéancier allant jusqu'en 2015, les immeubles, quelle que soit leur affectation, doivent être construits ou améliorés de manière à les rendre
accessibles aux personnes quel que soit leur handicap : voir le Dictionnaire Permanent Construction et urbanisme.
le Premier ministre a annoncé, le 26 février 2014, une possibilité de mise en accessibilité des bâtiments au-delà de la date butoir du
1er janvier 2015 sous réserve d'adopter un agenda d'accessibilité programmée (Ad'AP) (programme de financement et de réalisation des
travaux selon un calendrier très précis). L'Ad'AP, qui est validé par le préfet, peut permettre de reporter l'échéance de 3, 6 ou 9 ans selon
la catégorie des établissements et la complexité du chantier. Cette mesure a été précisée par une ordonnance du 26 septembre 2014 et
dont la loi d'habilitation à légiférer en ce sens a été promulguée le 10 juillet 2014 (
L. n° 2014-789, 10 juill. 2014, art. 1er et 4 : JO,
11 juill.
Rép. min. n° 55248 : JOAN Q, 24 juin 2014, p. 5243). L'ordonnance précise que l'Ad'AP doit être déposé avant le
27 septembre 2015 sous peine pour les propriétaires ou gestionnaires d'ERP non accessibles d'encourir les sanctions pénales prévues par
l'article L. 152-4 du CCH, sauf s'ils peuvent bénéficier d'une prorogation selon les modalités précisées par arrêté (
Arr. 27 avr.
2015, NOR : ETLK1414409A : JO, 8 mai).
CCH, art. L. 111-7 à L. 111-7-12, mod. par Ord. n° 2014-1090, 26 sept. 2014, art. 2 à 4 : JO, 27 sept. Arr. 1er août 2006, NOR : SOCU0611477A, mod.
Arr. 1er août 2006, NOR : SOCU0611478A, mod. Arr. 26 févr. 2007, NOR : SOCU0612413A Arr. 26 févr. 2007, NOR : SOCU0612414A Arr.
22 mars 2007, NOR : SOCU0612415A, mod. Arr. 8 déc. 2014, NOR : ETLL1413935A : JO, 13 déc. et rect. 3 janv. 2015 Circ. intermin. n° 2007-53
DGUHC, 30 nov. 2007 : BO min. Équip. n° 2007/23
1° Dérogations aux règles d'accessibilité
La réglementation prévoit la possibilité de déroger, dans certains cas particuliers, aux règles d'accessibilité aussi bien dans les constructions neuves que
dans les bâtiments existants. Mais le Conseil d'État, saisi par une association d'aide aux personnes handicapées, a considéré que le législateur n'avait pas
entendu permettre au pouvoir réglementaire d'ouvrir des possibilités de dérogations pour les constructions neuves. Il a, en conséquence, annulé comme
étant illégales les dispositions des articles R. 111-18-3 et R. 111-18-7 du CCH permettant des dérogations dans les logements neufs ainsi que les
dispositions de l'article R. 111-19-6 du CCH relatives aux établissements recevant du public neufs ( CE, 21 juill. 2009, n° 295382). Cette même censure
est intervenue à l'encontre de l'article R. 4214-27 du code du travail qui prévoit également des dérogations à l'accessibilité des locaux neufs de travail en cas
d'impossibilité technique résultant de l'environnement du bâtiment ( CE, 1er juin 2011, n° 334892).
après avoir été censuré dans le cadre de la loi de finances rectificative pour 2009 ( Cons. const., déc., 29 déc. 2009, n° 2009-600 DC :
JO, 31 déc.), le législateur a tenté une nouvelle fois de réintroduire des possibilités de dérogations en leur donnant un fondement législatif
à l'article 19 de la loi n° 2011-901 du 28 juillet 2011 tendant à améliorer le fonctionnement des maisons départementales des personnes
handicapées et portant diverses dispositions relatives à la politique de l'habitat, dite « loi Blanc ». Mais, le Conseil constitutionnel a de
nouveau censuré cette disposition en reprochant au législateur de ne pas avoir respecté l'esprit de la loi en ne définissant pas précisément
l'objet des règles que le pouvoir réglementaire doit prendre pour assurer l'accessibilité des bâtiments neufs (
Cons. const., déc.,
28 juill. 2011, n° 2011-639 DC : JO, 30 juill.). En revanche, il a validé l'article 20 de cette même loi qui habilite expressément le
gouvernement à fixer les exigences relatives à l'accessibilité des logements neufs destinés à l'occupation temporaire ou saisonnière dont la
gestion et l'entretien sont organisés et assurés de façon permanente. Un décret en Conseil d'État et deux arrêtés en date du 14 mars
2014 fixent les nouvelles mesures dérogatoires permettant de rendre accessibles ces locaux neufs aux personnes handicapées ( CCH,
art. L. 111-7-1, mod. par L. n° 2011-901, 28 juill. 2011, art. 20 : JO, 30 juill. CCH, art. R. 111-18-2 et R. 111-18-6 mod. par D.
n° 2014-337, 14 mars 2014 : JO, 16 mars
Arr. 14 mars 2014, NOR : ETLL1404845A : JO, 16 mars
Arr. 1er août
2006, NOR : SOCU0611477A, art. 1er et 17, mod. par arr. 14 mars 2014, NOR : ETLL1404926A : JO, 16 mars).
Cependant, dans le cadre du plan d'investissement pour le logement présenté par le Président de la République le 21 mars 2013, le gouvernement a souhaité
rendre possibles des dérogations à certaines règles de construction (isolation acoustique, sécurité-incendie, ascenseurs, réglementation thermique,
accessibilité aux personnes handicapées, etc.), afin de favoriser la construction de logements. Une ordonnance du 3 octobre 2013 (ratifiée par l'article 172
de la loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014) et son décret d'application du même jour fixent aux articles L. 111-4-1 et R. 111-1-2 du CCH les modalités de
mise en oeuvre de ces dérogations. Elles peuvent être sollicitées pour un projet de surélévation d'un immeuble achevé depuis plus de 2 ans, situé dans une
zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants (zone d'application de la taxe annuelle sur les logements vacants) ou dans une commune de plus
de 15 000 habitants en forte croissance démographique (villes « champignons » dont l'indicateur global du besoin de logement locatif social est supérieur ou
égal à 160, figurant sur la liste prévue à l'article L. 302-5, alinéa 7 du CCH, c'est-à-dire en annexe II du décret n° 2013-671 du 24 juillet 2013), ainsi que dans
les communes appartenant à une des zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants mentionnées à l'article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet
1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Compte tenu de la structure et de la
configuration de la partie existante, le préfet peut ainsi accorder des dérogations aux règles d'accessibilité, accompagnées le cas échéant de mesures
compensatoires ( CCH, art. L. 111-4-1, créé par ord. n° 2013-889, 3 oct. 2013, art. 2 : JO, 4 oct. C. urb., art. L. 123-5-1, mod. par L. n° 2014-1545,
20 déc. 2014, art. 14, III : JO, 21 déc. CCH, art. R. 111-1-2, créé par D. n° 2013-891, 3 oct. 2013, art. 2 : JO, 4 oct.).
2° Reconnaissance de conseil donné au regard des règles d'accessibilité obligatoires
Si l'acquéreur d'un logement neuf exige du promoteur des modifications de l'aménagement du bien contraires aux règles d'accessibilité, ce dernier peut faire
signer un document aux termes duquel l'acquéreur reconnaît avoir été informé que son futur logement sera non conforme à la réglementation en la matière.
Ce document peut permettre au professionnel de se dégager de sa responsabilité, mais sous réserve de l'appréciation souveraine des tribunaux qui peuvent
toujours reprocher au professionnel de ne pas avoir suffisamment conseillé son client ou déclarer non conforme un tel document. Cette volonté par
l'acquéreur de modifier les plans peut également être consignée en annexe de l'attestation constatant la conformité des travaux aux règles d'accessibilité (
Rép. min. n° 18177 : JOAN Q, 1er juin 2010, p. 6132). Cette reconnaissance de conseil donné doit cependant être utilisée avec parcimonie. La
responsabilité délictuelle prévue par l'article 1382 du code civil, engagée entre deux personnes non liées par un contrat (ex. : entre le futur locataire et
l'agent immobilier), peut toujours être engagée. Par ailleurs, le professionnel qui déroge intentionnellement aux règles d'accessibilité peut être sanctionné
d'une amende de 45 000 € en vertu de l'article L. 152-4 du CCH ( Communiqué de presse, 20 juill. 2010 : Min. Écologie).
Toutefois, cette question sera prochainement encadrée par des textes puisque l'ordonnance du 26 septembre 2014 prévoit qu'un décret précisera les règles
d'accessibilité des logements vendus en l'état futur d'achèvement et faisant l'objet de travaux modificatifs de l'acquéreur. Ces dispositions devaient en
principe s'appliquer aux demandes de permis de construire déposées à compter du 1er janvier 2015 ( CCH, art. L. 111-7-1, mod. par ord. n° 2014-1090,
26 sept. 2014, art. 1er, II : JO, 27 sept. Ord. n° 2014-1090, 26 sept. 2014, art. 18). Mais le projet de loi de ratification de l'ordonnance, présenté en Conseil
des ministres le 4 février 2015, prévoit de supprimer cette entrée en vigueur différée ( Projet de loi n° 276, Sénat, 4 févr. 2015, art. 2). Les dispositions
s'appliqueront aux contrats de travaux modificatifs conclus à compter de la date d'entrée en vigueur de la ratification de l'ordonnance. Elles produiront leurs
effets sur les opérations de logement dont le permis de construire a déjà été déposé, pour lesquelles des acquéreurs demanderaient la réalisation de tels
travaux ( Projet de loi n° 276, Étude d'impact).
323
Ascenseur
Les ascenseurs anciens dont la vitesse dépasse 0,15 m/s doivent :
- être équipés de dispositifs de sécurité avant le 3 juillet 2018 ;
- faire l'objet d'un entretien propre à les maintenir en état de bon fonctionnement et à assurer la sécurité des personnes ;
- être soumis à un contrôle technique périodique portant sur leur état de fonctionnement et sur la sécurité des personnes.
CCH, art. L. 125-1 à L. 125-2-4, mod. par L. n° 2009-323, 25 mars 2009, art. 15 : JO, 27 mars et art. R. 125-1 à R. 125-2-8, mod. par D. n° 2012-674,
7 mai 2012 : JO, 8 mai Arr. 18 nov. 2004, NOR : LOGU0411015A, mod. par arr. 31 juill. 2008, NOR : MLVU0814876A : JO, 23 août Arr. 18 nov.
2004, NOR : LOGU0411016A : JO, 28 nov. Arr. 18 nov. 2004, NOR : LOGU0411017A, mod. par arr. 1er août 2006, NOR : SOCU0610291A : JO, 15 août
Les ascenseurs neufs doivent respecter les exigences essentielles de sécurité et de santé des personnes et des biens définis par le décret du 24 août
2000 ( D. n° 2000-810, 24 août 2000 : JO, 27 août).
Pour plus de détails sur les réglementations applicables aux ascenseurs : voir le Dictionnaire Permanent Gestion immobilière.
324
Installation de chauffage
Les propriétaires ont l'obligation de mettre en oeuvre les mesures destinées à prévenir les intoxications par le
monoxyde de carbone causées par un mauvais fonctionnement des installations ( CCH, art. L. 131-7, créé par L. n° 2003-590, 2 juill. 2003, art. 81). Les
modalités de mise en oeuvre de cette obligation sont définies par les articles R. 131-31 à R. 131-37 du CCH.
Les dispositifs de sécurité doivent être installés dans les locaux d'habitation, neufs ou existants, ou leurs dépendances, dès lors qu'ils comportent un
appareil de chauffage ou de production d'eau chaude sanitaire d'une puissance inférieure ou égale à 70 kilowatts et utilisant des combustibles solides,
liquides ou gazeux. A défaut, le propriétaire encourt une contravention de 3e classe (amende de 450 € au plus).
La nouvelle réglementation est entrée en vigueur le 1er janvier 2009 pour les constructions neuves. Elle est applicable depuis le :
- 1er juillet 2010 pour les appareils n'utilisant pas un gaz combustible ou un hydrocarbure liquéfié, installés dans les locaux existants ;
- 1er juillet 2010 pour les VMC (ventilations mécaniques contrôlées) mises en service avant le 9 août 1989. Toutefois, un dispositif de sécurité
collective doit être installé sans délai si, en cas d'arrêt de l'extracteur, l'évacuation des fumées par tirage naturel n'est pas assurée alors que certains
appareils à gaz restent en fonctionnement.
CCH, art. R. 131-31 à R. 131-37 et R*. 152-11, créés par D. n° 2008-1231, 27 nov. 2008, art. 1er et 2 : JO, 29 nov.
3 et 4
325
D. n° 2008-1231, 27 nov. 2008, art.
Piscine
Les piscines privées de plein air, enterrées ou semi-enterrées, à usage individuel ou collectif (situées dans les hôtels, dans les campings des
villages de vacances) doivent être dotées de dispositif de sécurité :
- depuis le 1er janvier 2004, pour celles construites ou installées à compter de cette date ;
- depuis le 1er mai 2004, pour celles existantes au 1er janvier 2004 et situées dans des habitations données en locations saisonnières ;
- depuis le 1er janvier 2006, pour celles existantes au 1er janvier 2004, à condition que le dispositif de sécurité soit adaptable à l'équipement. Sont
notamment concernées par cette échéance les habitations louées à l'année ( Rép. min. n° 70128 : JOAN Q, 11 oct. 2005, p. 9499).
sont exclus de l'obligation les piscines gonflables ou démontables ainsi que les établissements de natation faisant l'objet d'une surveillance
par un maître sauveteur.
Les propriétaires des piscines qui n'installent pas de dispositif de sécurité encourent une amende de 45 000 € ( CCH, art. L. 152-12). La vente du bien
peut, en revanche, avoir lieu même si l'obligation de sécurisation des installations n'est pas respectée ( Rép. min. n° 15930 : JO Sénat Q, 3 mars 2011, p.
540). Dans ce cas, cette obligation est mise à la charge de l'acquéreur, sous peine de même sanction.
Le dispositif de sécurité doit répondre aux normes fixées en la matière (ex. : barrières de protection - NF P90-306, alarmes - NF P90-307-1, couvertures de
sécurité et dispositifs d'accrochage - NF P90-308, abris de piscines - NF P90-309).
Toutefois, les pouvoirs publics ont renforcé, dans un décret du 16 juillet 2009, les exigences de sécurité des alarmes par détection d'immersion. A titre
transitoire, les alarmes actuellement sur le marché, qui sont conformes à la norme NF P90-307-1 (avril 2009) ou aux anciennes normes NF P90-307
(mai 2004) et NF P90-307/A1 (avril 2005), peuvent continuer à être commercialisées mais seulement jusqu'au 19 janvier 2010.
CCH, art. L. 128-1 à L. 128-3
873, 16 juill. 2009 : JO, 18 juill.
CCH, art. R. 128-1 à R. 128-4, mod. par D. n° 2004-499, 7 juin 2004, art. 1er et 2 : JO, 8 juin et rect. 12 juin
D. n° 2009-
Pour plus de détails sur les obligations des propriétaires en matière de sécurité des piscines : voir le Dictionnaire Permanent Construction et urbanisme.
326
Détecteur de fumée
Les logements doivent être équipés d'au moins un détecteur de fumée. Le législateur avait prévu une entrée en vigueur au
plus tard, le 10 mars 2015. Finalement, le décret du 10 janvier 2011, pris en application de la loi du 9 mars 2010, impose la pose d'un détecteur de fumée
avant le 8 mars 2015.
l'installation d'extincteur dans les logements ne sera pas imposée en raison des difficultés pratiques d'utilisation de ces équipements (
Rép. min. n° 56177 : JOAN Q, 29 juin 2010, p. 7380).
Jusqu'à l'adoption de la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové du 24 mars 2014, dite loi ALUR, l'installation d'un détecteur de fumée normalisé
devait rester à la charge de l'occupant du logement, qu'il soit locataire ou propriétaire. Mais dans un souci de protection du locataire, le législateur a souhaité
mettre à la charge du bailleur l'installation de l'équipement. Cette obligation lui incombe dorénavant. En principe, celle-ci devait être respectée avant le 8 mars
2015. Toutefois, compte tenu de la pénurie des équipements et d'indisponibilité de certaines entreprises pour l'installation des DAAF dans les grands parcs
immobiliers appartenant aux bailleurs, un amendement au projet de loi Macron (pour la croissance et l'activité) a été adopté. L'obligation d'installation sera
réputée satisfaite si le bailleur a signé un contrat d'achat de détecteur au plus tard le 8 mars 2015 et à la condition que le détecteur soit installé avant le
1er janvier 2016 ( Projet de loi n° 2498, art. 23 bis B : Amendement AN, n° 827).
Par ailleurs, la loi ALUR impose au bailleur de s'assurer du bon fonctionnement du détecteur lors de l'établissement de l'état des lieux d'entrée.
pour les logements occupés par un locataire au 8 mars 2015, l'obligation d'installation faite au bailleur est satisfaite par la fourniture d'un
détecteur à son locataire ou, s'il le souhaite, par le remboursement au locataire de l'achat du détecteur.
Il appartient à l'occupant du logement (propriétaire ou locataire) de veiller à l'entretien et au bon fonctionnement de l'équipement dont les caractéristiques
techniques et les conditions d'installation sont fixées par un arrêté du 5 février 2013, et de procéder à son renouvellement, si nécessaire.
En revanche, cette obligation incombe au seul propriétaire non occupant pour certains logements comme les locations saisonnières, les foyers, les
logements de fonction et les locations meublées.
Le propriétaire doit prendre les mesures de sécurité nécessaires pour prévenir le risque d'incendie dans les parties communes des immeubles. Ces mesures
sont précisées par l'arrêté de février 2013.
L'occupant ou, le cas échéant, le propriétaire doit notifier à son assureur que le logement est équipé d'un détecteur de fumée. Au vu de cette déclaration
dont le contenu a été fixé en annexe de l'arrêté, l'assureur peut le faire bénéficier d'une minoration de la police d'assurances. Il faut noter qu'aucune
sanction particulière n'est prévue si l'occupant ne respecte pas le dispositif. Ainsi, sont considérées comme nulles toutes clauses qui frapperaient de
déchéance l'assuré qui n'aurait pas satisfait aux obligations qui lui sont imposées. L'assureur ne peut donc pas se désengager du remboursement des
dommages résultant de l'incendie d'un logement non équipé.
CCH, art. L. 129-8 et L. 129-9, mod. par L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 3, I : JO, 26 mars CCH, art. R. 129-12 à R. 129-15, créés par D. n° 2011-36,
10 janv. 2011 : JO, 11 janv. et mod. par D. n° 2015-114, 2 févr. 2015 : JO, 4 févr. Arr. 5 févr. 2013, NOR : ETLL1126574A : JO, 14 mars C. assur., art.
L. 113-11 et L. 122-9, mod. par L. n° 2010-238, 9 mars 2010, art. 3 et 4 L. n° 2010-238, 9 mars 2010, art. 5 L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 3, III
327
Borne de recharge des véhicules électriques et stationnement sécurisé des vélos
Les projets de construction de nouveaux
bâtiments collectifs d'habitation, soumis à permis de construire après le 1er janvier 2012, doivent prévoir l'installation, dans les parkings, de gaines
techniques et câblages nécessaires à l'alimentation de prises de recharge pour véhicule électrique ou hybride ainsi que des infrastructures permettant le
stationnement sécurisé des vélos. La même obligation s'impose aux nouveaux locaux de travail. Les places de stationnement doivent aussi être dotées de
dispositifs de sécurité afin de protéger les bornes de recharge contre d'éventuelles détériorations climatiques ou le vandalisme ( CCH, art. L. 111-5-2,
créé par L. n° 2010-788, 12 juill. 2010, art. 57, IV : JO, 13 juill.).
S'agissant des bâtiments existants, les locaux de travail devront être aménagés en ce sens avant le 1er janvier 2015, sous réserve de dérogations en cas
d'impossibilité technique ou de contraintes liées à l'environnement naturel du bâtiment ( CCH, art. L. 111-5-3, créé par L. n° 2010-788, 12 juill. 2010, art. 57,
IV : JO, 13 juill.). Les bâtiments collectifs d'habitation existants seront, en revanche, seulement soumis à l'obligation d'installer des bornes de rechargement à
compter de 2015.
Les dispositifs techniques à mettre en place ont été précisés par un décret du 25 juillet 2011 et un arrêté du 20 février 2012 ( CCH, art. R. 111-14-2 à
R. 111-14-5 et R. 136-1 à R. 136-4, mod. par D. n° 2014-1302, 30 oct. 2014, art. 1er : JO, 1er nov. D. n° 2011-873, 25 juill. 2011, art. 2, mod. par D.
n° 2014-1302, 30 oct. 2014, art. 2 Arr. 20 févr. 2012, NOR : DEVL1202477A, mod. par arr. 30 oct. 2014, NOR : ETLL1414367A : JO, 1er nov.).
La loi ALUR du 24 mars 2014 a étendu certaines de ces obligations aux bâtiments industriels constituant principalement un lieu de travail, aux centres
commerciaux et aux complexes cinématographiques. L'obligation de pré-câblage pour le rechargement des véhicules électriques s'appliquera aux
constructions faisant l'objet d'une demande de permis déposée après le 1er janvier 2016. Mais les bornes de recharge doivent d'ores et déjà être installées,
depuis le 27 mars 2014, dans les centres commerciaux et les complexes cinématographiques existants (pas les bâtiments industriels) dès lors que des
travaux d'aménagement sont effectués sur leurs parkings ( CCH, art. L. 111-5-2, II bis, II ter et III et art. L. 111-5-4, mod. par L. n° 2014-366, 24 mars 2014,
art. 174 : JO, 26 mars).
contrairement à ce que la loi Grenelle 2 du 12 juillet 2010 a prévu pour les bâtiments d'habitation et les immeubles de bureaux, la loi ALUR
n'impose pas la réalisation d'infrastructures permettant le stationnement sécurisé des vélos dans les parkings des bâtiments industriels,
des centres commerciaux ou des complexes cinématographiques.
Section 3 : Confort de l'immeuble
328
Informations sur le niveau de confort de l'immeuble
Le tableau ci-dessous propose certaines vérifications à faire sur le confort de
l'immeuble.
Information sur le niveau de confort de l'immeuble
Dispositif à contrôler
Assainissement Bâtiment situé en zone d'assainissement Raccordement de l'immeuble à l'égout collectif
collectif
Pour en savoir
plus
voir n° 329
Bâtiment situé hors zone d'assainissement Installation individuelle d'assainissement conforme et en bon état de
collectif
fonctionnement
329
Réglementation thermique
Performance énergétique
Respect de la nouvelle réglementation
voir n° 330
Raccordement des eaux pluviales
Modalités d'installation des équipements
Déclaration en mairie
voir n° 331
Assainissement
L'acquéreur doit se renseigner auprès de la commune pour savoir si l'immeuble est situé ou non dans une zone d'assainissement
collectif (ces zones délimitées par les communes peuvent être mentionnées dans les plans locaux d'urbanisme).
C. santé publ., art. L. 1331-1 à L. 1331-11-1, mod. par L. n° 2006-1772, 30 déc. 2006, art. 46
1° Bâtiment situé en zone d'assainissement collectif
Le propriétaire a l'obligation de raccorder l'immeuble dans un délai de 2 ans à compter de la mise en service de l'égout. L'acquéreur doit s'assurer auprès du
vendeur que celui-ci a bien rempli son obligation. En effet, si tel n'était pas le cas, l'acquéreur pourrait être mis en demeure par la commune de procéder à ce
raccordement.
L'acquéreur a également la possibilité de demander directement à la mairie un document attestant que l'immeuble est bien raccordé, ou que celui-ci est
exonéré de l'obligation de raccordement ou bénéficie d'une prolongation de délai pour réaliser le raccordement.
2° Bâtiment situé hors zone d'assainissement collectif
Les immeubles qui ne sont pas situés dans un secteur d'assainissement collectif doivent être dotés d'un assainissement autonome. Les communes ou leur
groupement assurent le contrôle des dispositifs d'assainissement non collectif et peuvent décider d'organiser l'entretien de ces dispositifs ( CGCT, art.
L. 2224-8 partiel).
D'ici 2011, l'acquéreur doit demander au vendeur si l'installation individuelle d'assainissement est conforme et en bon état de fonctionnement. A défaut
d'information par le vendeur, l'acquéreur peut solliciter un contrôle de la part des services communaux.
le vendeur d'une propriété bâtie possédant un système d'assainissement défaillant a tout intérêt à fournir à l'acquéreur les rapports de
visite de contrôle signalant sa non-conformité afin de ne pas courir le risque de voir, le cas échéant, sa responsabilité engagée pour vice
caché en cas de litige (
Rép. min. n° 28757 : JOAN Q, 13 sept. 1999, p. 5356).
Sur l'obligation pour le vendeur, à compter de 2011, de produire le document de contrôle de l'installation d'assainissement non collectif : voir n° 300.
330
Réglementation thermique - Performance énergétique de l'immeuble
L'acquéreur d'un bâtiment construit récemment peut se
renseigner auprès du vendeur pour savoir si l'immeuble respecte bien les nouvelles dispositions applicables en matière d'économie d'énergie.
Sur la possibilité d'accorder des dérogations à la réglementation thermique, à l'instar des règles d'accessibilité des locaux aux personnes handicapées, afin
de favoriser la construction de logements : voir n° 322.
1° Diagnostic de performance énergétique
Voir n° 244.
2° Grenelle de l'environnement - RT 2012
La loi de programmation relative à la mise en oeuvre du Grenelle de l'environnement du 3 août 2009, dite loi Grenelle 1, et la loi portant engagement national
pour l'environnement du 12 juillet 2010, dite loi Grenelle 2, ont fixé les grandes orientations énergétiques à mettre en place dans les prochaines années.
L'une des priorités porte sur la réduction des consommations d'énergie dans les bâtiments qui restent très énergivores. Une nouvelle réglementation
thermique, dite RT « Grenelle Environnement 2012 » ou RT 2012 (qui remplace la RT 2005 applicable depuis le 1er septembre 2006), a été élaborée afin de
réduire de 38 %, d'ici à 2020, les dépenses énergétiques des bâtiments existants ( L. n° 2009-967, 3 août 2009, art. 3 à 6 : JO, 5 août CCH, art.
L. 111-9-1 et s., mod. par L. n° 2010-788, 12 juill. 2010, art. 1er, I : JO, 13 juill.). Tous les nouveaux locaux ne doivent plus désormais dépasser, en moyenne,
le seuil de 50 kWh/m2/an. Le respect de la RT 2012 est justifié par une attestation délivrée à l'achèvement des travaux. Par ailleurs, le maître d'ouvrage doit
établir, en version informatique, un récapitulatif standardisé d'étude thermique qu'il tient, durant 5 ans après l'achèvement des travaux, à la disposition de tout
acquéreur ( Arr. 26 oct. 2010, NOR : DEVU1026270A, art. 9 : JO, 27 oct.).
Un décret et un arrêté du 26 octobre 2010 ont fixé le contenu de la RT 2012 ( CCH, art. R. 111-20, mod. par D. n° 2010-1269, 26 oct. 2010, art. 1er : JO,
27 oct. D. n° 2010-1269, 26 oct. 2010, art. 2 Arr. 26 oct. 2010, NOR : DEVU1026270A : JO, 27 oct. et rect. 26 déc.). Ces textes ont été complétés par
un décret et un arrêté du 28 décembre 2012 applicables aux autres bâtiments neufs non visés par les textes de 2010 ( CCH, art. R. 111-20-6, créé par D.
n° 2012-1530, 28 déc. 2012, art. 1er : JO, 30 déc. D. n° 2012-1530, 28 déc. 2012, art. 2 Arr. 28 déc. 2012, NOR : ETLL1233337A : JO, 1er janv. 2013
et rect. 20 avr.).
La RT 2012 s'applique aux projets de construction faisant l'objet d'une demande de permis de construire ou d'une déclaration préalable déposée depuis le :
- 28 octobre 2011, pour les bâtiments neufs à usage de bureaux ou d'enseignement primaire ou secondaire, les établissements d'accueil de la petite
enfance ;
- 1er mars 2012, pour les bâtiments à usage d'habitation construits en zone ANRU, ces derniers répondant aux critères d'éligibilité au taux réduit de la
TVA immobilière conformément à l'article 278 sexies, I, 11, du CGI.
à l'origine, les pouvoirs avaient prévu une entrée en vigueur de la RT 2012, pour cette catégorie de bâtiments, au 28 octobre 2011. Un
décret du 27 janvier 2012 a repoussé cette échéance au 1er mars 2012 ;
- 1er janvier 2013 pour les autres bâtiments neufs à usage d'habitation (maisons individuelles ou accolées, logements collectifs, cités universitaires,
foyers de jeunes travailleurs, etc.), les établissements d'hébergement pour personnes âgées et ceux pour personnes âgées dépendantes
(établissements entrant dans la catégorie des bâtiments à usage d'habitation au sens de la RT) et les autres bâtiments neufs des secteurs
secondaire et tertiaire, à savoir :
• les bâtiments universitaires d'enseignement et de recherche ;
• les hôtels et les restaurants ;
• les commerces ;
• les gymnases et les salles de sports, y compris les vestiaires ;
• les établissements de santé ;
• les aérogares ;
• les tribunaux et les palais de justice ;
• les bâtiments à usage industriel et artisanal.
Dans un second temps, à la fin 2020, toutes les constructions neuves devront être conçues selon la norme « bâtiment à énergie positive » : leur
consommation d'énergie primaire devra être inférieure à la quantité d'énergie renouvelable qu'elles produisent.
Pour plus de détails, voir le Dictionnaire Permanent Construction et urbanisme.
3° Rénovation thermique des bâtiments publics et ceux du secteur tertiaire
A compter du 1er janvier 2012 et avant 2020, les bâtiments du secteur tertiaire ou affectés à une activité de service public doivent faire l'objet de travaux
d'amélioration de leur performance énergétique. Les acquéreurs de ces locaux pourront s'assurer que les travaux ont bien été réalisés grâce au constat
établi à ce titre qui sera annexé au contrat de vente. Les conditions d'élaboration de ce document seront précisées par décret en Conseil d'État ( CCH,
art. L. 111-10-3, créé par L. n° 2010-788, 12 juill. 2010, art. 3 : JO, 13 juill.).
331
Du 1er janvier 2007 au 31 décembre 2013, les dépenses d'équipements de
récupération et de traitement des eaux pluviales, installés sur les habitations principales, ont ouvert droit à un crédit d'impôt ( CGI, art. 200 quater, 1, e).
Le propriétaire qui devait effectuer un entretien périodique des installations et tenir à jour un carnet sanitaire devait aussi informer les occupants du bâtiment
et le futur acquéreur de l'existence et du fonctionnement des équipements.
Équipements de raccordement des eaux pluviales
L'installation d'équipements de récupération des eaux pluviales doit faire l'objet d'une déclaration en mairie ( CGCT, art. L. 2224-9, al. 2 et 3, créés par L.
n° 2010-788, 12 juill. 2010, art. 164, III : JO, 13 juill.). Cette déclaration indique notamment l'évaluation des volumes d'eau utilisés à l'intérieur du bâtiment.
conformément à l'article R. 2224-19-4 du CGCT, les utilisateurs d'une eau qui ne provient pas d'un service public ont l'obligation de le
signaler à la mairie qui transmet alors l'information aux services d'eau et d'assainissement.
Chapitre 2 Risque d'atteinte à la santé des occupants de l'immeuble
332
Informations sur les risques sanitaires
La composition même de l'immeuble ou le fonctionnement de ses équipements peuvent entraîner des
risques pour la santé de ses occupants. Des réglementations draconiennes ont déjà été mises en place en matière d'amiante ou de lutte contre le saturnisme
(v. nos 51 et s.). En revanche, pour certains risques encore marginaux (exposition au radon, légionellose), seuls quelques textes ont été adoptés.
L'acquéreur doit disposer d'informations sur ces nouvelles mesures destinées à réduire les risques d'exposition des occupants de l'immeuble à ces
dangers. Le tableau ci-dessous récapitule, sans être exhaustif, les quelques textes mis en place.
Risque d'atteinte à la santé des occupants de l'immeuble
Risque sanitaire
Amiante
Légionellose
333
Constat amiante obligatoirement annexé à l'acte de vente
Pour en savoir plus
voir n° 333
Diagnostic non obligatoire sur les structures susceptibles de propager les légionelles voir n° 334
Plomb
Constat de risque d'exposition au plomb obligatoirement annexé à l'acte de vente
voir n° 335
Radon
Mesures de son activité
voir n° 336
L'information de l'acquéreur est assurée par le constat « amiante » que le vendeur a obligation de produire à l'acte de vente (v. nos 111 et s.).
L'acquéreur doit également avoir connaissance de la réglementation applicable en matière de recherche et de travaux de désamiantage : voir nos 51 et s.
Amiante
Sur l'annexion du constat « amiante » au dossier de diagnostic technique de l'immeuble vendu : voir nos 4 et suivants.
334
Légionellose
L'acquéreur doit être vigilant sur les risques liés à la contamination par les légionelles. Ces bactéries naturellement présentes dans
l'eau potable ne présentent aucun danger en cas d'ingestion sous forme liquide. En revanche, proliférant par élévation de la température, elles peuvent
causer des maladies graves (voire mortelle pour la légionellose), dès lors qu'elles sont inhalées par l'homme.
plusieurs types d'installation utilisant l'eau peuvent être à l'origine d'une contamination du public : tours aéroréfrigérantes, bains à remous
et bains à jets, installation de conditionnement d'air, circuits de refroidissement industriel, réseaux d'eau chaude sanitaire des structures
accueillant du public (hôtels, maisons de retraite, centres d'hébergement, complexes sportifs, campings, etc.).
C. santé publ., art. L. 1335-2-1 à L. 1335-2-3, créés par L. n° 2004-806, 9 août 2004, art. 81 : JO, 11 août
Circ. DGS/VS4 n° 98-771, 31 déc. 1998 :
BO min. Emploi, n° 99/3 Circ. DGS/SD7A/SD5C/DHOS/E4 n° 2002/243, 22 avr. 2002 : BO min. Emploi, n° 2002/18 Circ. DGS/SD7A-DHOS/E4-DGAS/SD2
n° 2005-493, 28 oct. 2005 : BO min. Santé, n° 2005/11 Circ. intermin. DGS/SD7A/DCS/DGUHC/DGE/DPPR n° 2007-126, 3 avr. 2007
Même si aucune obligation n'est mise à la charge du vendeur en la matière, l'acquéreur peut demander à celui-ci un diagnostic sur les structures
susceptibles de propager les légionelles, pour être assuré de l'absence de risque de contamination par ces bactéries.
un guide intitulé « Guide des bonnes pratiques : legionella et tours aéroréfrigérantes », mis à la disposition des maîtres d'ouvrage, maîtres
d'oeuvre, propriétaires, installateurs, exploitants et traiteurs d'eau, précise les mesures à prendre pour éviter la dissémination des
légionelles dans l'air. Ce document est disponible auprès de la Direction générale de la santé (DGS) (v. n° 389) ou directement sur le site
internet du ministère de la santé : http://www.sante-jeunesse-sports.gouv.fr/
335
Plomb
L'information de l'acquéreur en matière de risque de saturnisme résulte du constat de risque d'exposition au plomb que le vendeur doit annexer
à l'acte de vente. L'acquéreur doit également avoir connaissance des obligations qui peuvent s'imposer à lui en matière de lutte contre le saturnisme : voir
os
n 136 et s.
Sur l'annexion du constat de risque d'exposition au plomb au dossier de diagnostic technique de l'immeuble vendu : voir nos 4 et suivants.
336
Radon
Le radon, gaz radioactif d'origine naturelle, peut être source d'atteinte à la santé des occupants de l'immeuble. L'acquéreur doit donc être
informé des obligations qui peuvent s'imposer à lui, notamment lorsqu'il doit se retrouver propriétaire de locaux ouverts au public.
La gestion du risque lié au radon dans ces locaux impose l'obligation aux propriétaires, ou, à défaut, aux exploitants, de procéder à des mesures de l'activité
du radon dans les lieux où le public est susceptible de séjourner pendant des durées significatives.
Les mesures seront effectuées dans les 2 ans suivant la publication de l'arrêté définissant les départements et les bâtiments visés par cette obligation, et
les modalités de réalisation des mesures, puis tous les 10 ans, et chaque fois que des travaux modifiant la ventilation ou l'étanchéité du bâtiment seront
effectués. Les résultats des mesures doivent être communiqués ou tenus à la disposition des personnes mentionnées par l'article R. 1333-16 du code de la
santé publique (chef d'établissement, représentants du personnel, médecins du travail, autorités sanitaires et sociales, etc.).
C. santé publ., art. R. 1333-15, R. 1333-15-1 et R. 1333-16, mod. par D. n° 2007-1582, 7 nov. 2007, art. 13, 14 et 30 : JO, 9 nov. Arr. 22 juill.
2004, NOR : SANY0422748A : JO, 11 août Arr. 20 août 2004, NOR : SANY0422898A : JO, 28 août Déc. ASN n° 2009-DC-0135, 7 avr. 2009 : JO,
21 juin
dans le cadre de la loi portant réforme de l'hôpital du 21 juillet 2009, les règles de surveillance du radon ont été renforcées. Désormais, la
mesure de la concentration du gaz, qui peut être responsable de décès par cancer, ne vise plus seulement les lieux ouverts au public mais
également certains bâtiments situés dans les zones géographiques, définies par arrêté, où l'exposition aux rayonnements naturels peut
porter atteinte à la santé. Par ailleurs, le législateur oblige les propriétaires ou les exploitants d'immeubles présentant un taux de radon
supérieur à un certain seuil, de prendre les mesures nécessaires pour réduire le risque d'exposition et assurer la santé des personnes. Les
textes d'application du nouveau dispositif législatif devront fixer les catégories d'immeubles soumis à contrôle, les niveaux d'activité du
radon déclenchant les mesures de protection ainsi que la nature de ces mesures ( C. santé publ., art. L. 1333-10, mod. par L. n° 2009879, 21 juill. 2009, art. 103, I : JO, 22 juill.).
337
Diagnostic relatif à la gestion des déchets avant la démolition d'un bâtiment ou sa réhabilitation lourde
Afin de
favoriser le recyclage des déchets que peuvent générer des opérations de démolition ou de réhabilitation lourde d'un bâtiment, un diagnostic sur la nature ou
la quantité de ces déchets doit obligatoirement être réalisé avant le début des travaux ( CCH, art. L. 111-10-4, créé par L. n° 2010-788, 12 juill. 2010,
art. 190). Cette mesure s'applique aux démolitions de bâtiments pour lesquelles la date de dépôt de la demande de permis de démolir, ou, à défaut, la date
d'acceptation des devis ou de passation des marchés relatifs aux travaux de démolition est postérieure au 1er mars 2012 ( D. n° 2011-610, 31 mai 2011,
art. 2 : JO, 1er juin).
une réhabilitation comportant la destruction d'au moins une partie majoritaire de la structure d'un bâtiment est considérée comme une
démolition de bâtiment au sens de cette réglementation.
L'acquéreur qui souhaite démolir le bâtiment qu'il vient d'acquérir doit donc se conformer à cette nouvelle obligation.
Le diagnostic est communiqué, dans le mois de la demande, au préfet, au maire de la commune d'implantation du bâtiment ou au président de l'EPCI compétent
en matière de logement, sous peine des sanctions pénales prévues par les articles L. 152-1 à L. 152-10 du CCH ( CCH, art. L. 111-10-1, mod. par L.
n° 2010-788, 12 juill. 2010, art. 190).
Un décret du 31 mai 2011 fixe le champ d'application de ce « diagnostic déchets » ainsi que les modalités de son établissement et de sa diffusion (
art. R. 111-43 à R. 111-49, créés par D. n° 2011-610, 31 mai 2011, art. 1er : JO, 1er juin). Un arrêté devrait prochainement compléter ce dispositif.
CCH,
Partie 3 : Recherches foncières
338
Recherches sur le terrain nu ou supportant un immeuble bâti
L'acquéreur d'un immeuble bâti a tout intérêt à vérifier que celui-ci ne
présente aucun danger pour sa santé et sa sécurité ou pour celles de ses occupants. C'est pour cette raison qu'il lui est recommandé de procéder aux
os
différents diagnostics techniques réalisables en la matière (v. n 4 et s.). Toutefois, les dangers ne concernent pas uniquement le bâtiment. Certains
risques visant le terrain lui-même (qu'il soit nu ou qu'il supporte un immeuble bâti) peuvent amener l'acquéreur à reconsidérer sa décision d'achat. Ainsi, il est
important pour lui de savoir si le terrain est exposé :
- à des servitudes administratives (alignement, proximité d'un monument historique, prévention contre les risques d'incendie, etc.) ou à des servitudes
privées (passage, vue, aqueduc, sépulture, etc.) : voir l'étude «Servitudes» ;
- à des risques technologiques ou liés à des installations classées : voir nos 340 et s. ;
- à des risques naturels : voir nos 351 et s.
Dans certaines hypothèses, le vendeur ou l'acquéreur ont besoin, par ailleurs, de vérifier qu'ils peuvent effectivement réaliser sur le terrain l'opération
projetée. En effet, l'utilisation du sol peut être subordonnée à l'obtention de certaines autorisations ou à la réalisation de certaines prescriptions. Ainsi, en
est-il notamment du terrain :
- susceptible de receler des vestiges archéologiques : voir nos 362 et s. ;
- destiné à être divisé en plusieurs parcelles : voir nos 377 et s.
Sur les informations disponibles par le cadastre et la création de bases de données numériques parcellaires : voir l'étude «Acte authentique de vente».
339
Cartorisque - Information du public sur les risques majeurs
Les acquéreurs peuvent avoir accès aux informations sur les risques
naturels et technologiques présents sur l'ensemble du territoire national. En effet, la plupart des préfectures ont mis à la disposition du public, sur leur site
internet, la liste des communes situées en zone sismique ou en zone couverte par un plan de prévention des risques naturels ou technologiques. Ces
données sont accompagnées, dans la majorité des cas, des cartographies précisant les risques à prendre en compte. L'ensemble de ces documents est
relayé par le portail internet du ministère de l'écologie et du développement durable dédié à la prévention des risques majeurs ( http://www.prim.net) (
Rép. min. n° 102889 : JOAN Q, 23 janv. 2007, p. 824).
Chapitre 1 Risques technologiques et installations classées
340
Prévention des risques technologiques et réglementation sur les installations classées
Suite aux nombreux accidents
industriels, les personnes sont de plus en plus sensibles aux risques technologiques auxquels peut être soumis l'immeuble qu'elles désirent acheter. La
catastrophe survenue à l'usine AZF de Toulouse, en 2001, ayant entraîné une prise de conscience du danger, une nouvelle politique de prévention des
risques technologiques et naturels a récemment été mise en place par une loi du 30 juillet 2003 ( L. n° 2003-699, 30 juill. 2003 : JO, 31 juill.).
Ce texte a notamment organisé l'information de l'acquéreur d'un immeuble situé en zone à risques technologiques.
L'immeuble situé à proximité d'un établissement à risques peut, par ailleurs, être soumis à certaines contraintes d'urbanisme. L'acquéreur doit enfin se
préoccuper des conséquences environnementales que peut entraîner l'exploitation d'une installation classée sur le terrain vendu.
Sur la politique de prévention de ces risques : voir le Dictionnaire Permanent Construction et urbanisme.
Les tableaux ci-dessous présentent les principales informations que peut obtenir l'acquéreur en matière de risques technologiques et d'installations
classées.
Information sur les risques technologiques
Pour en savoir plus
Situation de l'immeuble en zone à risques
État des risques obligatoirement annexé à l'acte de vente
Plans de prévention des risques (« cartorisque »)
Immeuble ayant subi un sinistre
Information communiquée obligatoirement par le vendeur
voir nos 343 et 344
Procès-verbaux d'assemblée générale des copropriétaires
Prescriptions d'urbanisme applicables à l'immeuble Documents de planification
Plan de prévention des risques technologiques
voir n° 342
voir n° 339
voir nos 345 et s.
Information relative aux installations classées
Objet de
l'information
Pollution du sol
État de pollution des sols obligatoirement annexé à l'acte de vente
Information de l'acquéreur sur le risque de pollution du sol émanant de documents rendus publics par l'État
Pour en
savoir
plus
voir
348
n°
Terrain ayant supporté Information communiquée obligatoirement par le vendeur et annexée à l'acte de vente (dangers et inconvénients voir
une installation classée de l'installation, activité de celle-ci ayant entraîné la manipulation ou le stockage de produits toxiques)
349
n°
Exploitation
de Voir l'étude «Local professionnel, industriel et commercial»
l'installation classée
Section 1 : Informations sur les risques technologiques
Sous-section 1 : Information sur la situation de l'immeuble en zone à risques technologiques
341
Modes d'information de l'acquéreur sur les risques technologiques affectant le bien vendu
Lorsque le bien vendu est situé
dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques (PPRT), l'acquéreur peut obtenir des informations sur ces risques grâce à
l'état des risques naturels et technologiques qui doit être annexé à la promesse de vente (v. n° 342).
Si aucun PPRT n'a été prescrit, les renseignements sur les risques technologiques auxquels est exposé l'immeuble peuvent être recueillis, bien évidemment,
auprès du vendeur lui-même, au titre de son devoir général d'information. Si un dommage survient après l'acquisition alors que le vendeur n'a pas fait
mention, au moment de la vente, d'un quelconque risque, l'acquéreur peut se prévaloir de la garantie des vices cachés, à la condition que le vice ne soit pas
apparent : voir l'étude «Vices cachés». En revanche, en l'absence de PPRT, il lui incombe de se documenter lui-même sur l'éventualité de la survenance d'un
accident, s'il peut être en mesure, par une observation attentive des environs du bien, de constater que ce dernier est situé à proximité d'établissements
industriels importants pouvant laisser présumer l'existence de risques technologiques ( CA Rouen, 21 avr. 2010, n° 09/01130).
342
État des risques technologiques
Le vendeur doit informer l'acquéreur que l'immeuble est situé dans une zone couverte par un plan de
prévention des risques technologiques (PPRT) prescrit ou approuvé. Un état des risques établi sur la base des informations mises à disposition par le préfet
est annexé au dossier de diagnostic technique qui est produit dès la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte authentique de vente : voir nos 290 et s.
L'état des risques, qui est annexé au dossier de diagnostic technique lorsque le bien vendu est un bâtiment (v. n° 293), doit également être produit en cas de
vente d'un terrain. Même si ses dispositions renvoient au dossier de diagnostic technique du bâtiment pour les modalités de production de l'état en cas de
vente, l'article L. 125-5, I, alinéa 2, du code de l'environnement impose au vendeur de fournir ce document dans le cas général de mise en vente de
l'immeuble (et pas uniquement en cas de vente d'un immeuble bâti). Une circulaire interministérielle du 27 mai 2005 et le modèle d'imprimé de l'état des risques
naturels, miniers et technologiques envisagent d'ailleurs le cas de la vente d'un immeuble non bâti ( Circ. 27 mai 2005 : min. Équip., min. Écologie et dév.
durable).
la circulaire interministérielle précise que ne sont pas concernés par l'obligation de produire un état des risques les ventes de biens
immobiliers dans le cadre de procédures judiciaires et les transferts de propriété réalisés dans le cadre des procédures de préemption, de
délaissement et d'expropriation lorsqu'ils sont réalisés au bénéfice des attributaires de ces droits (
Circ. 27 mai 2005 : min. Équip., min.
Écologie et dév. durable).
Sur les modalités d'établissement de l'état des risques naturels, miniers et technologiques, et sur les sanctions encourues par le vendeur en l'absence du
document : voir nos 292 et s.
343
Immeuble sinistré
Si l'immeuble a subi un sinistre ayant donné lieu à une indemnité d'assurance pour les dommages résultant de catastrophes
naturelles ou technologiques ( C. assur., art. L. 125-2 et L. 128-2), le vendeur doit mentionner dans l'acte de vente tout sinistre survenu pendant la
période où il a été propriétaire de l'immeuble, ou dont il a été lui-même renseigné en sa qualité d'acquéreur dans le cadre de cette même obligation
d'information ( C. envir., art. L. 125-5, IV, créé par L. n° 2003-699, 30 juill. 2003, art. 77). Les modalités d'application de ces dispositions auraient dû être
précisées par un décret en Conseil d'État.
le décret d'application de l'article L. 125-5 du code de l'environnement devrait apporter des précisions. En effet, son paragraphe IV ne
précise pas sur quelle période le vendeur doit se reporter pour fournir l'information sur les sinistres susvisés. De plus, la garantie des
dommages d'incendie ou de tous autres dommages prévue à l'article L. 128-2 du code des assurances (dommages résultant de
catastrophes technologiques), pour ce qui concerne les biens immobiliers, porte uniquement sur les immeubles à usage d'habitation.
L'article L. 125-1 du même code prévoit, quant à lui, la garantie des dommages d'incendie ou de tous autres dommages pour les biens
situés en France, sans autre précision.
En cas de non-respect par le vendeur de son obligation d'informer l'acquéreur sur l'indemnisation d'un sinistre survenu sur l'immeuble, ce dernier peut
demander la résolution du contrat ou une diminution de prix ( C. envir., art. L. 125-5, V, créé par L. n° 2003-699, 30 juill. 2003, art. 77).
344
Immeuble en copropriété endommagé par une catastrophe technologique
En cas de catastrophe technologique, le syndic d'un
immeuble géré en copropriété, dont les parties communes sont endommagées, doit convoquer sous 15 jours l'assemblée des copropriétaires, cette réunion
devant se tenir dans les 2 mois de la catastrophe. Lors de l'assemblée générale, les décisions pour les travaux de remise en état rendus nécessaires par
l'urgence sont prises à la majorité des copropriétaires présents ou représentés ( L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 38-1, créé par L. n° 2003-699, 30 juill.
2003, art. 20). Il est important pour l'acquéreur de savoir si cette disposition a été respectée ; cette information lui sera donnée grâce aux procès-verbaux
d'assemblée qu'il aura demandés au syndic (en pratique, pour les 3 dernières années).
Sous-section 2 : Prescriptions d'urbanisme applicables à l'immeuble situé en zone à risques technologiques
345
Prescriptions prévues par les documents de planification
346
Prescriptions imposées par le plan de prévention des risques technologiques (PPRT)
Si l'immeuble est situé près d'un établissement à risques (ex. : explosion,
émanation de produits nocifs), celui-ci est généralement soumis à des contraintes d'urbanisme particulières qui sont indiquées dans les documents de
planification générale (schéma de cohérence territoriale, plan local d'urbanisme).
Le plan de prévention des risques
technologiques mentionne les servitudes d'utilité publique (instituées sur le fondement de l'article L. 515-8 du code de l'environnement : v. n° 347) ( C.
envir., art. L. 515-21). Il délimite les zones dans lesquelles la réalisation d'aménagements ou d'ouvrages, ainsi que les constructions nouvelles et l'extension
des constructions existantes sont interdites ou subordonnées au respect des prescriptions relatives à la construction, l'utilisation ou l'exploitation ( C.
envir., art. L. 515-16). Il vaut également servitude d'utilité publique et est, à ce titre, annexé au plan local d'urbanisme (PLU) ( C. envir., art. L. 515-23).
le PPRT peut délimiter des secteurs où, en raison de l'existence de risques importants d'accident, les propriétaires des biens concernés
peuvent mettre en demeure la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent en matière
d'urbanisme de procéder à l'acquisition de leur bien, pendant une durée de 6 ans à compter de la date de signature de la convention de
financement prévue à l'article L. 515-19 du code de l'environnement ou de la mise en place de la répartition par défaut des contributions
mentionnées à ce même article. La valeur du bien servant à déterminer le prix d'acquisition est appréciée sans tenir compte de la
dépréciation supplémentaire éventuelle résultant des prescriptions imposées par l'article L. 515-16 du même code (v. ci-dessus). Toutefois,
pour les PPRT approuvés avant le 30 juin 2013, la durée durant laquelle les propriétaires des biens peuvent mettre en demeure est
étendue au 30 juin 2020 ( C. envir., art. L. 515-16, II, mod. par L. n° 2013-619, 16 juill. 2013, art. 4 : JO, 17 juill.).
Dans les zones couvertes par un PPRT, le vendeur peut se référer aux documents graphiques, au règlement ainsi qu'à la note de présentation du plan (
C. envir., art. R. 125-24, I, 2°, a, mod. par D. n° 2012-475, 12 avr. 2012, art. 2 : JO, 14 avr.).
Voir le Dictionnaire Permanent Construction et urbanisme.
347
Servitude d'utilité publique
Le préfet peut instituer une servitude d'utilité publique autour d'un établissement à risques nouveau implanté sur un
site nouveau. Cette possibilité est désormais étendue aux modifications d'installations classées existantes et aux installations classées nouvelles créées sur
un site existant, pouvant engendrer des risques supplémentaires et nécessitant la délivrance d'une autorisation nouvelle ( C. envir., art. L. 515-8, I, mod.
par L. n° 2003-699, 30 juill. 2003, art. 3).
Cette servitude peut notamment limiter ou interdire d'implanter des constructions ou des ouvrages, ou subordonner les autorisations de construire à des
prescriptions techniques pour limiter les risques. Elle tient compte de la nature et de l'intensité des risques encourus, et peut s'appliquer différemment dans
les zones d'un même périmètre.
En revanche, elle ne peut contraindre à la démolition ou à l'abandon de constructions existantes édifiées en conformité avec les dispositions législatives et
réglementaires en vigueur avant l'instauration de cette servitude. Par ailleurs, en l'absence de péril imminent, le maire ne peut aggraver les prescriptions
prises par le préfet dans le périmètre d'une installation classée comme interdire toute création nouvelle de locaux d'habitation en réutilisant les anciens situés
dans le périmètre de protection ( CE, 29 sept. 2003, n° 218217).
Enfin, l'institution de cette servitude d'utilité publique donne droit aux propriétaires concernés d'être indemnisés par l'exploitant, en cas de préjudice direct,
matériel et certain ( C. envir., art. L. 515-11).
Section 2 : Informations relatives aux installations classées
348
Pollution du sol
Si l'immeuble contient une installation relevant des catégories de l'article L. 516-1 du code de l'environnement (installations Seveso,
carrières et installations de stockage de déchets), le dernier état de pollution des sols sur lesquels est située l'installation doit être joint à toute promesse
unilatérale de vente ou d'achat, même si le vendeur n'est pas l'exploitant. Cet état de pollution est établi, remis à jour et transmis à l'administration compétente
(préfet, maire, président de l'EPCI) ainsi qu'au propriétaire du terrain (ex. : le vendeur n'est pas l'exploitant) à chaque changement notable des conditions
d'exploitation ( C. envir., art. L. 512-18).
un décret en Conseil d'État doit définir les modalités de mise en oeuvre de l'état de pollution des sols.
La loi portant engagement national pour l'environnement du 12 juillet 2010, dite loi Grenelle 2, impose également au vendeur d'indiquer à l'acquéreur par écrit
les informations rendues publiques par l'État sur le risque de pollution du sol. L'acte de vente doit attester de l'accomplissement de cette formalité. Si la
pollution rend le terrain impropre à la destination mentionnée dans le contrat de vente, l'acquéreur peut, dans un délai de 2 ans à compter de la découverte
de la pollution, demander la résolution de la vente, se faire restituer une partie du prix de vente ou demander la réhabilitation du terrain aux frais du vendeur
si le coût n'est pas disproportionné au prix de vente ( C. envir., art. L. 125-7, mod. par L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 173, 2°).
Voir également l'étude «Local professionnel, industriel ou commercial».
349
Terrain supportant une installation classée
Le vendeur d'un terrain sur lequel a été exploitée une installation soumise à autorisation ou à
enregistrement doit :
- en informer par écrit l'acquéreur ;
- fournir à celui-ci une note expliquant, pour autant qu'il les connaisse, les dangers et inconvénients d'une telle installation ;
- informer celui-ci, lorsqu'il vend en qualité d'exploitant de l'installation classée, si son activité a entraîné la manipulation ou le stockage de substances
chimiques ou radioactives. L'acte de vente doit attester de l'accomplissement de cette formalité.
Si le vendeur ne donne pas ces informations à l'acquéreur, ce dernier peut poursuivre la résolution de la vente ou se faire restituer une partie du prix. Il peut
aussi demander la remise en état du site aux frais du vendeur, lorsque le coût de cette dernière ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de vente.
C. envir., art. L. 514-20, mod. par ord. n° 2009-663, 11 juin 2009, art. 15
ces dispositions s'appliquent sans préjudice de celles du code civil relatives aux vices du consentement (erreur, violence, dol). Mais
l'acquéreur devra établir que la pollution décelée sur le terrain le rend impropre à sa destination et qu'il en ignorait l'existence au moment
de la vente.
L'obligation légale d'information écrite vise uniquement les installations classées dont l'exploitation a cessé à la date de la vente et non les installations en
cours d'exploitation ( Cass. 3e civ., 9 avr. 2008, n° 07-10.795, n° 418 FS - P + B + I).
350
Exploitation de l'installation classée
Certaines vérifications doivent être faites au moment de l'acquisition d'une installation classée en cours
d'exploitation ou qui a cessé son activité : voir l'étude «Local professionnel, industriel ou commercial».
Chapitre 2 Risques naturels
351
Comme en matière de risques technologiques (v. nos 340 et s.), le vendeur a l'obligation de
fournir à l'acquéreur diverses informations dès lors que l'immeuble est situé dans une zone à risques naturels ou sismiques (v. nos 352 et s.) ( L. n°
2003-699, 30 juill. 2003 : JO, 31 juill.).
Immeubles menacés par des risques naturels
Acquisition des biens par les collectivités territoriales
La loi du 30 juillet 2003 permet aux communes, aux groupements de communes ou à l'État d'acquérir à l'amiable des biens exposés à certains
risques naturels majeurs menaçant gravement des vies humaines. Le fonds de prévention des risques naturels majeurs finance alors 100 %
des dépenses éligibles pour ces acquisitions ( C. envir., art. L. 561-3 et R. 561-15). Les prix fixés pour ces transactions sont calculés,
comme en matière d'expropriation, sur la base de la valeur vénale des biens sans tenir compte du risque ( C. envir., art. L. 561-1, al. 4 et
L. 561-3, I, al. 8).
En complément de cette information obligatoire donnée par le vendeur, il est conseillé à l'acquéreur de se renseigner sur les autres risques susceptibles
d'affecter l'immeuble vendu, tels que ceux :
- portant atteinte à la stabilité du sol ou pouvant entraîner une pollution naturelle de celui-ci ;
- résultant d'une érosion des sols ;
- résultant d'une inondation ;
Exemple : la non-révélation par le vendeur d'une précédente inondation ayant provoqué des dommages sur le bien qu'il cède constitue, compte tenu des
risques de survenance d'un nouveau sinistre, une dissimulation volontaire et mensongère caractérisant son intention dolosive aux fins de
tromper l'acquéreur et de le déterminer à conclure la vente (
CA Pau, 1re ch., 22 nov. 2011, n° 11/5155).
Le tableau ci-dessous récapitule certaines informations que l'acquéreur doit obtenir.
Information sur les risques naturels
352
Pour en savoir
plus
Situation de l'immeuble en zone à risques naturels ou État des risques obligatoirement annexé à l'acte de vente
sismiques
Atlas des zones inondables
Plans de prévention des risques (« cartorisque »)
voir n° 352
voir nos 360 et 361
Immeuble ayant subi un sinistre
Information communiquée obligatoirement par le vendeur
voir n° 352
Présence d'une ancienne mine
Note obligatoirement transmise par le vendeur
voir n° 353
Présence de cavités souterraines ou de marnières
Carte établie par la collectivité territoriale
Liste des communes publiée par le préfet
voir n° 354
Présence de carrières
Certificat de l'inspection générale des carrières
voir n° 355
Présence de radon
Mesures d'activité du gaz
voir n° 356
Présence d'argile
Carte des terrains soumis au phénomène de retrait-gonflement des sols voir n° 357
argileux
Érosion du sol
Carte établie par le préfet
voir n° 358
Servitudes grevant le terrain situé en zone inondable
Arrêté du préfet
voir n° 359
Inondations
Liste des repères de crues
Atlas des zones inondables
Plans de prévention des risques
voir nos 360 et 361
État des risques naturels ou sismiques menaçant l'immeuble
Si l'immeuble est situé dans une zone couverte par un plan de prévention
des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans une zone de sismicité, le vendeur est tenu de fournir à l'acquéreur certaines informations
comme en matière de risques technologiques (état des risques joint au dossier de diagnostic technique annexé à l'acte de vente et information sur la
survenance d'un sinistre ayant été indemnisé) : voir nos 290 et s. et nos 342 et 343.
dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, le vendeur peut se référer aux documents
graphiques, au règlement ainsi qu'à la note de présentation du plan, pour obtenir des informations sur les risques pouvant affecter
l'immeuble cédé ( C. envir., art. R. 125-24, I, 2°, a, mod. par D. n° 2012-475, 12 avr. 2012, art. 2 : JO, 14 avr.).
Par ailleurs, les acquéreurs d'immeubles situés en zone de sismicité peuvent vérifier que les bâtiments respectent bien les règles de construction
parasismique, en demandant au vendeur si celui-ci a procédé au contrôle technique des constructions. Ce contrôle est devenu, en effet, obligatoire pour
certaines opérations faisant l'objet d'une demande de permis de construire, selon leur classement dans les différentes catégories de zones sismiques (
CCH, art. R. 111-38, 4° et 5°, créés par D. n° 2005-1005, 23 août 2005, art. 1er : JO, 25 août
353
D. n° 2005-1005, 23 août 2005, art. 2).
Mine
Si le tréfonds du terrain sur lequel est construit l'immeuble contient une ancienne mine, le vendeur doit transmettre à l'acquéreur une note lui
indiquant, pour autant qu'il les connaisse, les dangers ou inconvénients importants résultant de l'exploitation de cette dernière ( C. minier, art. L. 154-2). A
défaut, l'acquéreur peut poursuivre la résolution de la vente ou se faire restituer une partie du prix, ou encore demander au vendeur de supprimer ces
dangers et inconvénients si le coût de cette suppression n'est pas disproportionné par rapport au prix de vente.
De plus, le code minier déclare nulle (nullité d'ordre public) toute clause exonérant l'exploitant de la responsabilité des dommages liés à son activité minière.
Cette disposition ne s'applique qu'à des contrats de mutation immobilière conclus par l'exploitant avec une collectivité locale (commune, département, région,
EPCI) ou une personne physique non professionnelle ( C. minier, art. L. 155-4 et L. 155-5).
avant la renumérotation du code minier opérée par l'ordonnance n° 2011-91 du 20 janvier 2011, les dispositions des articles L. 154-2,
L. 155-4 et L. 155-5 figuraient sous l'article 75-2 de l'ancien code.
Sur les indemnisations liées aux effondrements de terrains : voir le Dictionnaire Permanent Construction et urbanisme.
354
Cavités souterraines et marnières
L'information sur la présence de cavités souterraines ou de marnières peut être obtenue par :
- la carte établie par la commune ou le groupement compétent en matière de documents d'urbanisme, délimitant les sites où sont situées les cavités
susceptibles de provoquer des effondrements du sol ;
- la liste des communes publiée et mise à jour par le préfet, pour lesquelles il a été informé par le maire de l'existence de telles cavités et de celles où il
existe une présomption réelle et sérieuse de leur existence.
C. envir., art. L. 563-6 et R. 125-9 à R. 125-14
Sous peine d'une contravention de la 3e classe, toute personne connaissant l'existence d'une cavité souterraine ou d'une marnière dont l'effondrement peut
porter atteinte aux personnes ou aux biens, ou d'un indice susceptible de révéler cette existence, doit en informer le maire qui communique au préfet et au
Président du conseil général/conseil départemental les éléments dont il dispose à ce sujet ( C. envir., art. R. 563-10). La diffusion d'informations
manifestement erronées, mensongères ou résultant d'une intention dolosive, relatives à l'existence d'une cavité souterraine ou d'une marnière est punie
d'une amende de 30 000 € ( C. envir., art. L. 563-6, II in fine).
Une base de données nationale numérique, accessible au public, permet de prendre connaissance, à l'échelle de la commune, de la liste et de la
cartographie des cavités inventoriées en France ( www.cavites.fr) ( Rép. min. n° 22302 : JOAN Q, 3 sept. 2013, p. 9236).
Sur les indemnisations liées aux effondrements de terrains : voir le Dictionnaire Permanent Construction et urbanisme.
355
Carrières
356
Radon
357
Sol argileux
En pratique, un certificat demandé auprès de l'inspection générale des carrières permet de confirmer si l'immeuble est ou non situé sur
d'anciennes carrières.
Gaz d'origine naturelle, le radon peut présenter des risques d'atteinte à la santé des occupants de l'immeuble. Des mesures de l'activité du
radon sont obligatoires : voir n° 336.
Compte tenu du phénomène particulier de retrait-gonflement des argiles, lequel a provoqué de nombreux désordres sur les maisons
individuelles lors de la sécheresse de 2003, il est recommandé de procéder à des études de sols en cas d'acquisition d'un bien, notamment lorsqu'il s'agit
d'un terrain à bâtir. Le ministère de l'écologie a mis en place un groupe de travail chargé d'élaborer des dispositions permettant d'améliorer les constructions
de maisons individuelles soumises à ce phénomène ( Rép. min. n° 108665 : JOAN Q, 4 oct. 2011, p. 10583).
Des informations complémentaires, notamment des cartographies, sont disponibles sur le site internet dédié au phénomène de retrait-gonflement, élaboré par
le Bureau de recherches géologiques et minières (BRGM) ( www.argiles.fr).
358
Érosion du sol
L'immeuble peut être affecté par des risques d'érosion des sols agricoles. Cette information est obtenue grâce aux cartes établies
par le préfet qui délimitent ces zones.
dans le cadre de la lutte contre les phénomènes d'érosion, le préfet définit un programme d'action, en concertation avec les collectivités
territoriales et les propriétaires et exploitants des terrains concernés. Ce programme peut, le cas échéant, rendre obligatoires certaines
pratiques agricoles (ex. : plantations de haies) limitant les risques d'érosion. Lorsque le programme prévoit des plantations de haies, il peut
déroger aux distances de plantation prévues par l'article 671 du code civil, après avis de la chambre d'agriculture et du conseil
général/conseil départemental.
C. rur., art. L. 114-1 et L. 114-2
359
C. rur., art. R. 114-1 à R. 114-10, mod. par D. n° 2007-882, 14 mai 2007, art. 1er
Servitudes grevant le terrain situé en zone inondable
L'État, les collectivités territoriales ou leurs groupements peuvent décider
d'instaurer des servitudes sur les terrains riverains d'un cours d'eau ou de la dérivation d'un cours d'eau, situés dans leur bassin versant ou dans une zone
estuarienne. Ces servitudes, instituées par arrêté préfectoral pris après enquête publique du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique (sauf pour
les zones humides qui sont délimitées conformément à l'article L. 212-5 du code de l'environnement), vont :
- créer des zones de rétention temporaire des crues ou de ruissellement (capacité de stockage d'eau accrue) ;
- créer ou restaurer le déplacement naturel du cours d'eau (digues, remblais) ;
- préserver ou restaurer des zones humides dites « zones stratégiques pour la gestion de l'eau ».
Il s'agit de réduire l'impact des crues sur les zones urbanisées. L'instauration de ces servitudes ouvre droit à indemnités pour les propriétaires de terrains
grevés en raison d'un préjudice matériel, direct et certain.
C. envir., art. L. 211-12, I à III, VIII, mod. par L. n° 2006-1772, 30 déc. 2006, art. 77, III : JO, 31 déc.
1° Travaux non soumis au régime d'autorisation ou de déclaration prévue par le code de l'urbanisme
Dans les zones de rétention temporaire des eaux ou les zones de mobilité d'un cours d'eau, le préfet peut décider de soumettre à déclaration préalable les
travaux susceptibles de faire obstacle au stockage et à l'écoulement des eaux ou au déplacement naturel du cours d'eau. Il aura 2 mois pour refuser
l'exécution des travaux ou les soumettre à prescriptions. Les travaux ne peuvent commencer avant l'expiration de ce délai.
2° Travaux soumis au régime d'autorisation ou de déclaration prévue par le code de l'urbanisme
Dans ces mêmes zones, l'autorité qui instruit une demande d'autorisation ou une déclaration de travaux peut être amenée à demander l'accord du préfet. Ce
dernier a 2 mois, à compter de la réception de la déclaration ou de la demande d'autorisation, pour s'opposer à ces travaux ou prescrire les modifications
nécessaires. Comme pour les travaux non soumis à autorisation ou déclaration préalable, ceux-ci ne peuvent commencer avant l'expiration de ce délai.
Ces dispositifs qui alourdissent encore la procédure d'obtention des autorisations de construire tendent à éviter les conséquences graves résultant d'une
urbanisation mal localisée dans des zones de crues ou de ruissellement.
360
Carte des zones inondables
La loi portant engagement national pour l'environnement du 12 juillet 2010, dite loi Grenelle 2, a imposé aux autorités
compétentes de mettre en place, avant le 22 décembre 2013, une cartographie des surfaces inondables et des risques d'inondation qui doit être actualisée
tous les 6 ans et modifiée autant que de besoin ( C. envir., art. L. 566-6, créé par L. n° 2010-788, 12 juill. 2010, art. 221, I).
une inondation est une submersion temporaire par l'eau de terres émergées, quelle qu'en soit l'origine, à l'exclusion des inondations dues
aux réseaux de collecte des eaux usées, y compris les réseaux unitaires. Sur le littoral, l'inondation par submersion marine s'étend au-delà
des limites du rivage de la mer définies à l'article L. 2111-4 du CGPPP. Le risque d'inondation est la combinaison de la probabilité de
survenue d'une inondation et de ses conséquences négatives potentielles pour la santé humaine, l'environnement, les biens, dont le
patrimoine culturel, et l'activité économique ( C. envir., art. L. 566-1, créé par L. n° 2010-788, 12 juill. 2010, art. 221, I).
Élaborées par le préfet coordonnateur de bassin après avis des préfets de région et des préfets de département, les cartes des surfaces inondables et
celles des risques d'inondation sont mises à disposition du public dans les lieux qu'il désigne (ex. : chambres consulaires, commissions locales de l'eau,
conseils économiques, sociaux et environnementaux régionaux, organes de gestion des parcs nationaux, des parcs naturels régionaux et du domaine
relevant du Conservatoire de l'espace littoral et des rivages lacustres) ( C. envir., art. L. 566-12, créé par L. n° 2010-788, 12 juill. 2010, art. 221 et 250
C. envir., art. R. 566-9, créé par D. n° 2011-227, 2 mars 2011, art. 1er : JO, 3 mars).
361
Risques de crues
Dans les zones exposées au risque d'inondations, le maire doit recenser les repères de crues, correspondant notamment aux
crues historiques, aux nouvelles crues exceptionnelles ou aux submersions marines ( C. envir., art. L. 563-3). Une fois cet inventaire effectué, le maire
ou le président de l'EPCI est chargé de matérialiser, d'entretenir et de protéger ces repères qui doivent être visibles depuis la voie publique. Un mois avant le
début des opérations, il doit en informer les propriétaires ou les syndics d'immeubles en copropriété concernés. Cette information est alors accompagnée
pour chacun des immeubles :
- de la localisation cadastrale précise et de la situation en élévation du repère de crue ;
- en cas de premier établissement, du type de matérialisation auquel le repère donnera lieu et des motifs de son implantation ;
- d'un calendrier de réalisation des opérations.
Les candidats à l'acquisition peuvent donc identifier sur le terrain les immeubles exposés au risque d'inondations mais également en consultant la liste des
repères de crues qui est incluse dans le document d'information communal sur les risques majeurs prévus à l'article R. 125-11 du code de l'environnement.
C. envir., art. R. 563-11 à R. 563-15, créés par D. n° 2007-1467, 12 oct. 2007, art. 1er, 2 et ann. : JO, 16 oct.
2005, NOR : DEVP0430389A : JO, 16 mars Arr. 16 mars 2006, NOR : DEVN0650168A : JO, 15 avr.
Arr. 14 mars
L'information préventive des acquéreurs sur les risques d'inondations d'un terrain est également assurée grâce au serveur national dénommé
« cartorisque » permettant d'accéder, au fur et à mesure de leur mise en place, aux atlas des zones inondables et aux plans de prévention de risques (
Circ. 4 juill. 2006, NOR : DEVP0650487C : BO Écologie et dév. durable, n° 06/18) : voir n° 339.
Chapitre 3 Archéologie préventive
362
Immeubles situés sur un site archéologique
Il est important pour l'acquéreur qui envisage des travaux sur le terrain, objet de la vente, de
savoir si celui-ci contient ou non des vestiges archéologiques. Le certificat d'urbanisme de l'article L. 410-1 du code de l'urbanisme (v. n° 2) va lui indiquer si
le terrain est inclus dans la carte archéologique nationale. Si tel est le cas, celui-ci est susceptible d'être grevé de prescriptions ordonnées par le préfet de
région, lesquelles peuvent se concrétiser par un diagnostic et des fouilles archéologiques et entraîner le versement d'une redevance et/ou d'un prix de
réalisation des fouilles (lequel prix devient une rémunération si les fouilles sont réalisées par l'Institut national de recherches archéologiques préventives
selon l'article L. 524-1 du code du patrimoine).
C. patrim., art. L. 521-1 et s.
C. patrim., art. R. 522-1 et s., créés par D. n° 2011-574, 24 mai 2011 : JO, 26 mai
le décret n° 2011-574 du 24 mai 2011 a transféré dans la partie réglementaire du code du patrimoine les dispositions figurant
anciennement dans le décret n° 2004-490 du 3 juin 2004 relatif aux procédures administratives et financières en matière d'archéologie
préventive.
Le tableau ci-dessous propose certaines vérifications ou opérations que l'acquéreur doit faire en matière d'archéologie préventive.
Information sur l'archéologie préventive
Vérifications ou opérations à faire
Situation du terrain sur un Consultation de la carte archéologique nationale
site archéologique
Pour en
savoir
plus
voir n° 363
Prescriptions
Avant tous travaux, consultation du préfet de région qui peut décider de prescrire un diagnostic et des voir nos
archéologiques grevant le fouilles archéologiques et, le cas échéant, la modification de la consistance du projet
364, 365 et
terrain
367
Réalisation du diagnostic et Signature d'une convention pour l'établissement du diagnostic archéologique
des fouilles archéologiques
voir nos
366 et 367
Possibilité de faire appel à un opérateur (autre que l'INRAP) pour la réalisation des fouilles
voir n° 368
Contrôle des opérations Observations et instructions du représentant de l'État et mise en demeure, le cas échéant
d'archéologie préventive
voir n° 369
Obligations financières
Paiement de la redevance d'archéologie préventive et/ou d'un prix de réalisation des fouilles (lequel prix voir nos
devient une rémunération si les fouilles sont réalisées par l'INRAP selon l'article L. 524-1 du code du 371 et s.
patrimoine)
Section 1 : Situation de l'immeuble sur un site archéologique
363
Consultation de la carte archéologique nationale
Pour savoir si le terrain est susceptible de receler des vestiges archéologiques, il est
possible d'obtenir un extrait de la carte archéologique nationale. Cette carte est dressée par l'État avec le concours des établissements publics ayant des
activités de recherche archéologique et des collectivités locales, dans des conditions et modalités déterminées par convention avec l'État ( C. patrim., art.
L. 522-5 et L. 522-6 C. patrim., art. R. 522-3 à R. 522-6, créés par D. n° 2011-574, 24 mai 2011).
La carte rassemble et ordonne les données archéologiques disponibles pour l'ensemble du territoire national et peut contenir des zones où les projets
d'aménagement affectant le sous-sol sont présumés faire l'objet de prescriptions archéologiques, préalablement à leur réalisation. Deux niveaux
d'information sont disponibles.
1° Éléments généraux de connaissance et de localisation du patrimoine archéologique
Ces données peuvent être utilisées par les autorités compétentes pour délivrer les autorisations de travaux et permettant l'information du public. Leur
consultation peut également se faire sur place par toute personne qui en fait la demande auprès notamment de la direction régionale des affaires culturelles
[service régional de l'archéologie, centre d'informations et de documentations (CID)] territorialement compétente, des préfectures, directions départementales
de l'équipement et autres services compétents pour délivrer des autorisations de travaux.
2° Données archéologiques recensées
Ces informations font l'objet d'un inventaire informatisé complet des connaissances et de la localisation du patrimoine archéologique. L'accès à ces données
est restreint. Par conséquent, les informations concernant une parcelle cadastrale ne sont accessibles à son propriétaire (ou à la personne mandatée par
lui), que s'il fait état d'un projet de travaux susceptibles d'affecter le patrimoine archéologique. La consultation se fait au siège de la direction régionale des
affaires culturelles (service régional d'archéologie).
Section 2 : Prescriptions archéologiques grevant l'immeuble
364
Décision du préfet de région
Les informations relatives à l'archéologie préventive (v. n° 363) doivent être obtenues si le propriétaire qui projette
de réaliser des aménagements, ouvrages ou travaux, souhaite connaître la position du préfet de région avant de déposer une demande d'autorisation de
construire.
La purge de la situation archéologique peut s'effectuer également en dehors de zones couvertes par la carte archéologique nationale.
Faute de réponse dans les 2 mois ou en cas de réponse négative, le préfet de région est réputé renoncer pendant 5 ans à prescrire un diagnostic, sauf
modification substantielle du projet (ex. : modification portant sur l'implantation, la profondeur ou les modes de fondation des ouvrages projetés) ou des
connaissances archéologiques sur le territoire de la commune ( C. patrim., art. L. 522-4 C. patrim., art. R. 523-12 et R. 523-13, créés par D. n° 2011574, 24 mai 2011). Si le diagnostic est nécessaire, l'aménageur peut en demander la réalisation anticipée par l'établissement public ou un service territorial et
aura à payer la redevance d'archéologie préventive (v. n° 371).
365
Permis de construire - Installations classées
1° Vérification de l'existence de prescriptions archéologiques
Si, dans le cadre de la vente, un permis de construire ou une autorisation pour une installation classée a été demandé, il est important de vérifier que le
permis ou l'autorisation a été délivré sous réserve de la réalisation de prescriptions archéologiques.
Le permis de construire doit indiquer que les travaux ne pourront être entrepris avant l'achèvement des opérations d'archéologie préventive, et non plus
seulement avant l'achèvement des fouilles ( C. urb., art. L. 425-11, créé par ord. n° 2005-1527, 8 déc. 2005). Les arrêtés d'autorisation d'installation
classée doivent également indiquer que la réalisation des travaux liés à cette autorisation est subordonnée à l'accomplissement des prescriptions
archéologiques. Par ailleurs, le délai de validité du permis court à compter de la remise du rapport de diagnostic et en cas de fouilles, de la délivrance de
l'attestation préfectorale ou du certificat prévus par l'article R. 523-59 du code du patrimoine ( C. urb., art. R*. 425-31).
En ce qui concerne les installations classées, le délai de validité de l'autorisation est prolongé à concurrence du délai d'exécution des prescriptions
archéologiques ( C. envir., art. R. 512-28 à R. 512-30 et R. 512-35, créés par D. n° 2007-1467, 12 oct. 2007, art. 1er, 2 et ann. : JO, 16 oct.).
2° Vérification de la réalisation des prescriptions archéologiques
Lorsque l'autorisation de construire ou d'exploiter une installation classée contient des prescriptions archéologiques (diagnostics, fouilles), il faut vérifier
que celles-ci ont été effectivement réalisées et obtenir l'attestation de libération du terrain délivrée par le préfet de région dans les 15 jours suivant la
notification par l'aménageur (à savoir, la personne qui projette d'exécuter les travaux) de l'achèvement des fouilles sur le site. Faute de notification dans ce
délai de l'attestation, celle-ci est réputée acquise. Tout intéressé peut alors demander au préfet de région de lui délivrer un certificat attestant qu'aucune
décision n'est intervenue ( C. patrim., art. R. 523-59, créé par D. n° 2011-574, 24 mai 2011).
L'acquéreur devra également obtenir les documents résultant de ces opérations.
Section 3 : Diagnostic et fouilles archéologiques
Sous-section 1 : Diagnostic archéologique
366
Organisme chargé du diagnostic
Les diagnostics prescrits par le préfet de région sont confiés :
- à l'INRAP qui réalise également les fouilles, assure l'exploitation scientifique des opérations d'archéologie préventive et diffuse leur résultat. Cet
établissement public peut s'associer par convention avec d'autres personnes morales dotées de services de recherche archéologique ( C.
patrim., art. L. 523-1) ;
- aux services archéologiques dépendant d'une collectivité territoriale ou d'un groupement de collectivités territoriales, agréés par le ministre chargé
de la culture et le ministre chargé de la recherche ( C. patrim., art. L. 522-7 et L. 522-8 C. patrim., art. R. 522-9, créé par D. n° 2011-574, 24 mai
2011).
367
Convention de réalisation du diagnostic
Une fois que le préfet de région a approuvé le projet d'intervention élaboré par l'opérateur et
détaillant la mise en oeuvre de la prescription de diagnostic, une convention est alors conclue entre la personne projetant les travaux et l'INRAP ou la
collectivité territoriale ou le groupement dont dépend le service archéologique territorial pour établir le diagnostic d'archéologie préventive ( C. patrim., art.
L. 523-7 C. patrim., art. R. 523-30 et R. 523-31, créés par D. n° 2011-574, 24 mai 2011). Cette convention définit les délais de réalisation et de remise du
rapport, les conditions d'accès aux terrains et de fourniture des matériels, équipements et moyens nécessaires à la réalisation des diagnostics. Les délais
courent à compter de la mise à disposition des terrains pour réaliser ces opérations.
Elle détermine les conséquences pour les parties en cas de dépassement des délais de réalisation des diagnostics. Faute d'accord entre les parties sur
lesdits délais, le préfet de région les fixe à la demande de la partie la plus diligente.
depuis le 19 février 2009, la loi impose un délai maximal pour engager les travaux nécessaires à la réalisation du diagnostic archéologique.
Il est de 4 mois suivant la conclusion de la convention de diagnostic. Le non-respect de ce délai par l'opérateur entraîne la caducité de la
prescription ( C. patrim., art. L. 523-7, mod. par L. n° 2009-179, 17 févr. 2009, art. 8, II : JO, 18 févr.).
Si le diagnostic n'est pas réalisé dans les délais, du fait de la défaillance de l'opérateur, la prescription de diagnostic est réputée caduque à l'expiration d'un
délai d'1 mois à compter de la date conventionnelle d'achèvement des travaux archéologiques sur le terrain (délai passant à 2 mois pour des travaux soumis
à étude d'impact). Les découvertes faites ultérieurement sur le terrain seront alors soumises au titre III de la loi du 27 septembre 1941 réglementant les
fouilles archéologiques (articles L. 531-14 et s. du code du patrimoine) ( C. patrim., art. R. 523-33, R. 523-34 et R. 523-37, créés par D. n° 2011-574,
24 mai 2011).
Le futur acquéreur doit obtenir les copies du projet d'intervention élaboré par l'opérateur chargé du diagnostic (v. n° 366) et approuvé par le préfet de région,
de la convention, de l'agrément du service archéologique territorial ainsi que les conclusions du diagnostic transmises à la personne projetant les travaux et
au propriétaire du terrain pour déterminer comment il reprendra les obligations du vendeur, le cas échéant.
pour les conventions antérieures à la modification de la loi du 17 janvier 2001 par la loi du 1er août 2003 et conclues alors seulement avec
l'INRAP, l'article 5 dans son ancienne rédaction continue à s'appliquer. Toutefois, bon nombre de ces dispositions ont été reprises à
l'article L. 523-7 du code du patrimoine.
Par ailleurs, la réglementation ne prévoyant pas d'équivalent à l'attestation de libération du terrain ou au certificat délivré par le préfet de
région conformément à l'article R. 523-59 du code du patrimoine (v. n° 365), il serait préférable d'obtenir auprès de cette autorité, dans
la mesure où cela est possible, une justification de sa renonciation à édicter des prescriptions postérieures au diagnostic. En effet, la
réglementation prévoit simplement qu'à défaut de notification desdites prescriptions dans le délai de 3 mois de la date de réception du
rapport, le préfet est réputé avoir renoncé à édicter de telles prescriptions ( C. patrim., art. R. 523-19, créé par D. n° 2011-574,
24 mai 2011). Cette justification est d'autant plus souhaitable que parmi les prescriptions archéologiques postérieures au diagnostic, le
préfet de région peut prévoir la modification de la consistance du projet permettant d'éviter en tout ou partie la réalisation des fouilles
(ex. : modifications portant sur la nature des fondations, les modes de construction ou de démolition, le changement d'assiette ou tout
autre aménagement technique permettant de réduire l'effet du projet sur les vestiges) ou une conservation sur place des vestiges
archéologiques faisant obstacle à l'aménagement et conduisant à une demande de classement de tout ou partie du terrain parmi les
monuments historiques ( C. patrim., art. R. 523-15 et R. 523-16, créés par D. n° 2011-574, 24 mai 2011). L'acquéreur doit connaître
ces éléments pour déterminer comment il peut reprendre les obligations du vendeur et la faisabilité du projet de travaux.
Sous-section 2 : Fouilles archéologiques
368
Possibilité de conclure un contrat avec un opérateur de fouilles
Les opérations de fouilles archéologiques incombent à la personne
qui projette d'exécuter des travaux sur lesquels s'applique la prescription de l'État. Lorsque cette personne réalise un lotissement ou une ZAC, les fouilles
concernent l'ensemble du projet d'aménagement. Elle peut faire appel à l'INRAP ou un service archéologique territorial, ou à toute autre personne de droit
public ou privé agréée par l'État, cette dernière ne pouvant être contrôlée directement ou indirectement par l'aménageur ou l'un de ses actionnaires ( C.
patrim., art. L. 523-8 C. patrim., art. R. 523-49 et R. 523-50 créés par D. n° 2011-574, 24 mai 2011).
L'aménageur et l'opérateur de fouilles concluent un contrat fixant notamment le prix (ou rémunération de l'INRAP selon l'article L. 524-1 du code du
patrimoine), les délais de réalisation des fouilles et les indemnités en cas de dépassement de délais. Le préfet de région autorise les fouilles après avoir
contrôlé la conformité du contrat avec les prescriptions de fouilles (contenues notamment dans le cahier des charges scientifique). Si aucun opérateur ne
s'est porté candidat ou ne remplit les conditions pour réaliser les fouilles, l'INRAP doit les effectuer en raison de sa mission de service public ( C. patrim.,
art. L. 523-9 et L. 523-10).
afin d'accélérer les réalisations de logements sociaux, la loi pour l'accélération des programmes de construction et d'investissement publics
et privés (APCIPP) du 17 février 2009 a fixé un délai pour réaliser les fouilles archéologiques. Si un contrat de fouilles a été passé avec un
opérateur, celui-ci dispose de 6 mois, à compter de leur autorisation, pour engager les opérations de fouilles, et de 12 mois pour les
achever (ce dernier délai étant prorogeable une fois pour une période de 18 mois). Si, à défaut d'opérateur candidat ou ne remplissant
pas les conditions requises, l'INRAP est chargé de procéder aux fouilles, l'établissement dispose de 6 mois, à compter de la délivrance de
l'autorisation, pour engager les opérations de fouilles, et de 18 mois pour les achever (délai prorogeable une fois). Le non-respect de ces
délais entraîne la caducité des prescriptions d'archéologie préventive ( C. patrim., art. L. 523-9 et L. 523-10, mod. par L. n° 2009-179,
17 févr. 2009, art. 8, III et IV : JO, 18 févr.).
En cas de désaccord entre les parties sur les conditions de réalisation ou le financement des fouilles, une procédure d'arbitrage entre l'INRAP et l'aménageur
est mise en place ( C. patrim., art. R. 523-52 et s., créés par D. n° 2011-574, 24 mai 2011). Un exemplaire du rapport de fouilles est remis à l'INRAP et au
préfet de région si les fouilles ont été réalisées par un autre organisme.
Comme pour le diagnostic, l'acquéreur doit obtenir les copies de l'arrêté préfectoral prescrivant la réalisation de la fouille avec le cahier des charges
scientifique, du contrat, de l'agrément du service archéologique territorial ou de l'opérateur privé, de l'autorisation des fouilles par le préfet de région et du
rapport élaboré par l'opérateur ainsi que la justification du paiement du prix (ou rémunération) des fouilles par l'aménageur à l'opérateur. Il doit également se
faire remettre les copies de l'attestation de libération du terrain ou du certificat délivré par le préfet de région (v. n° 365).
Sous-section 3 : Contrôle des opérations de diagnostic et de fouilles
369
Contrôle des opérations d'archéologie préventive
Pour l'ensemble des opérations d'archéologie préventive, l'acquéreur doit savoir si le
représentant de l'État a communiqué des observations par écrit à l'opérateur et, dans le cas des fouilles, à l'aménageur. Il doit, à cet effet, obtenir les copies
des observations et instructions dudit représentant. Il doit également vérifier si l'opérateur et le responsable scientifique ont fait ou non l'objet d'une mise en
demeure du préfet de région ainsi que l'issue de cette procédure (ex. : désignation d'un nouveau responsable scientifique, retrait de l'autorisation des
fouilles, suspension des fouilles), ce qui pourrait retarder d'autant la réalisation des travaux ( C. patrim., art. R. 523-60 et R. 523-61, créés par D. n° 2011574, 24 mai 2011).
Section 4 : Redevance d'archéologie préventive
370
Réforme de la redevance d'archéologie préventive depuis le 1er mars 2012
La 4e loi de finances rectificative pour 2011 du
28 décembre 2011 a procédé à la réforme de la redevance d'archéologie préventive dont la mise en oeuvre s'est échelonnée sur 2012 et 2013. La
distinction est faite entre la redevance « filière urbanisme » touchant les opérations nécessitant une autorisation d'urbanisme et la redevance de la « filière
DRAC » (ou « filière culturelle ») visant les autres opérations (travaux donnant lieu à étude d'impact et affouillements soumis à déclaration administrative).
Applicable aux autorisations déposées depuis le 1er mars 2012, la redevance « filière urbanisme » est adossée à la taxe d'aménagement, destinée à
remplacer les différentes participations et redevances d'urbanisme, instaurée par la 4e loi de finances rectificative pour 2010 et qui est entrée en vigueur à
compter de cette même date. Son assiette est plus large puisqu'elle intègre les surfaces de moins de 1 000 m2 exonérées jusqu'alors. En contrepartie, son
taux a baissé et a été fixé à 0,40 % au lieu de 0,50 %. Elle est établie par les services chargés de l'urbanisme, comme pour la taxe d'aménagement, et
exigible soit en totalité lors du premier titre de perception, soit après un délai unique de 12 mois consécutif au fait générateur.
Depuis le 1er mars 2013, la redevance « DRAC » est exigible immédiatement après l'ordonnancement du titre de recette. Mais elle reste établie par les
services de la DRAC.
C. patrim., art. L. 524-2 à L. 524-15, mod. par L. fin. rect. 2011 n° 2011-1978, 28 déc. 2011, art. 79, I : JO, 29 déc.
28 déc. 2011, art. 79, IV Circ. 18 juin 2013, NOR : ETLL1309352C, § 3
L. fin. rect. 2011 n° 2011-1978,
Sous-section 1 : Assiette de la redevance
371
Opérations soumises à la redevance d'archéologie préventive
La redevance d'archéologie préventive s'applique aux dossiers
susceptibles d'affecter des vestiges archéologiques. Son fait générateur résulte :
- de la délivrance de l'autorisation d'urbanisme ou d'aménager, de la délivrance du permis modificatif, de la naissance d'une autorisation tacite de
construire ou d'aménager, de la décision de non-opposition à une déclaration préalable ou, en cas de construction sans autorisation ou en infraction
aux obligations résultant de l'autorisation de construire ou d'aménager, du procès-verbal constatant les infractions ;
- pour les travaux non soumis à autorisation au titre du code de l'urbanisme, et donnant lieu à étude d'impact (à l'exception des zones d'aménagement
concerté), de l'acte qui, après cette étude, détermine le terrain d'assiette de l'opération ;
- pour les affouillements, du dépôt de la déclaration administrative préalable.
C. patrim., art. L. 524-2 et L. 524-4, mod. par L. fin. rect. 2011 n° 2011-1978, 28 déc. 2011, art. 79, I
Le dépôt volontaire d'une demande de diagnostic auprès du préfet de région (purge préalable de la situation archéologique) donne également lieu au
paiement de la redevance par la personne demanderesse (futur aménageur, propriétaire du terrain) ( C. patrim., art. L. 524-4 in fine).
Sur la réforme de la redevance « filière urbanisme » applicable depuis le 1er mars 2012 : voir n° 370.
372
Opérations exonérées de la redevance d'archéologie préventive
La redevance n'est pas due pour :
- les constructions et aménagements mentionnés aux 1° à 3° et 7° à 9° de l'article L. 331-7 du code de l'urbanisme (article exonérant certaines
opérations du paiement de la taxe d'aménagement). Les constructions de maisons individuelles réalisées pour elle-même par une personne physique,
faisant l'objet d'une demande d'autorisation de construire déposée depuis le 1er janvier 2013, ne sont plus exonérées de la redevance d'archéologie
préventive alors qu'elles l'étaient auparavant.
les travaux n'affectant pas le sous-sol ne sont pas taxables (ex. : une surélévation, une reconstruction sur des fondations existantes, les
emplacements destinés aux tentes dans un camping, les emplacements de stationnement simplement matérialisés au sol) (
Circ. n°
2005-38 UHC/DU3, 23 juin 2005, chap. 1er, sect. 1, A, 1
Circ. 18 juin 2013, NOR : ETLL1309352C, § 3.1) ;
- les affouillements nécessaires à la réalisation de travaux agricoles, forestiers ou pour la prévention des risques naturels.
C. patrim., art. L. 524-3, mod. par L. fin. 2013 n° 2012-1509, 29 déc. 2012, art. 101
Sous-section 2 : Calcul de la redevance
373
La 4e loi de finances rectificative pour 2011 du 28 décembre 2011 a modifié le mode de calcul de la redevance
archéologique (v. n° 370). Le nouveau dispositif distingue deux taux de redevance applicables à différents travaux, selon leur nature :
Redevances forfaitaires
- pour les travaux soumis à autorisation ou déclaration préalable en application du code de l'urbanisme (v. n° 371), l'assiette de la redevance est
constituée, depuis le 1er mars 2012, par la valeur de l'ensemble immobilier déterminée dans les conditions prévues aux articles L. 331-10 à L. 331-13
du code de l'urbanisme (base d'imposition de la taxe d'aménagement). Le taux de la redevance est de 0,40 % de cette valeur ;
- pour les travaux soumis à une étude d'impact et les travaux d'affouillement soumis à déclaration préalable (v. n° 371), le taux de redevance est
indexé sur le coût de la construction. Pour la période allant du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2015, le taux de la redevance d'archéologie
préventive est fixé à 0,53 €/m2 (contre 0,54 €/m2 pour la période allant du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2014). La redevance s'applique
uniquement aux travaux et aménagements réalisés sur une superficie supérieure à 3 000 m2. Les modalités de calcul de la surface varient selon la
nature des ouvrages.
C. patrim., art. L. 524-7, mod. par L. fin. rect. 2011 n° 2011-1978, 28 déc. 2011, art. 79, I
Arr. 19 déc. 2014, NOR : MCCC1430371A : JO, 31 déc.
Arr. 11 oct. 2013, NOR : MCCC1325289A : JO, 25 oct.
La valeur forfaitaire concernant les stationnements est la valeur de base nationale pour la taxe d'aménagement, soit 2 000 € par emplacement ( Circ.
18 juin 2013, NOR : ETLL1309352C, § 3.1 C. urb., art. L. 331-13, 6°). Par ailleurs, les montants déjà payés au titre d'une demande volontaire de diagnostic
viennent en déduction du montant à payer au titre de la redevance dont le fait générateur est une autorisation d'urbanisme ( Circ. 18 juin
2013, NOR : ETLL1309352C, § 3.1).
Sous-section 3 : Perception de la redevance
374
Modalités de perception de la redevance d'archéologie préventive
375
Juridiction compétente en cas de litige
376
Vérification par l'acquéreur du paiement de la redevance
Sur les nouvelles modalités de perception des redevances
« filière urbanisme » et « filière DRAC » depuis respectivement les 1er mars 2012 et 1er mars 2013 ( Circ. 18 juin 2013, NOR : ETLL1309352C, § 3.2) : voir
n° 370.
Depuis le 1er mars 2012, pour la redevance « filière urbanisme », et depuis le 1er mars 2013 pour la
redevance « DRAC », les réclamations sont présentées, instruites et jugées selon les règles applicables en matière d'impôts directs locaux ( C. urb., art.
L. 331-31, al. 3) tandis qu'en matière de recouvrement, les réclamations sont présentées, instruites et jugées selon les règles applicables en matière de
créances étrangères à l'impôt et au domaine ( C. urb., art. L. 331-32 C. patrim., art. L. 524-15, mod. par L. fin. rect. 2011 n° 2011-1978, 28 déc. 2011,
art. 79, I, H : JO, 29 déc.).
Si le terrain a déjà fait l'objet de fouilles archéologiques, le futur acquéreur
doit s'assurer que la redevance d'archéologie préventive, prévue par les articles L. 524-2 et s. du code du patrimoine, a été réglée. Il doit vérifier également
l'identité de son redevable : l'aménageur, les tiers tenus solidairement à son paiement (ex. : établissements de crédit ou sociétés de caution mutuelle garants
de l'achèvement de l'opération d'aménagement ou de travaux, aménageurs successifs). Cette identité est précisée dans le contrat pour la réalisation des
fouilles (v. n° 368). En cas de transfert d'immeubles pouvant entraîner un changement d'aménageur, le contrat de vente doit prévoir des recours contre le
redevable défaillant et la couverture du paiement de la redevance par la garantie d'achèvement mise en place pour la construction d'un immeuble.
Chapitre 4 Divisions foncières et rôle du géomètre-expert
377
Contrôle des divisions de terrain
En dehors des nombreux risques ou de prescriptions d'archéologie pouvant affecter le terrain, la recherche
foncière va porter, pour une grande partie, sur l'utilisation même de celui-ci et, plus particulièrement, sur son morcellement. Connaître la nature des divisions
du terrain qui ont pu être faites par le passé s'avère primordial lorsque le propriétaire envisage notamment de diviser à nouveau le terrain à vendre. En effet,
selon qu'elle constitue ou non un lotissement, cette division sera soumise à autorisation de l'administration ou à une simple déclaration.
Professionnel qui est le seul à pouvoir réaliser les divisions foncières, le géomètre-expert peut intervenir pour :
- redéfinir les limites de propriété de l'immeuble et les servitudes le grevant ;
- procéder au bornage et au descriptif du terrain lorsque ces opérations sont requises.
Rôle du géomètre-expert
Domaine d'intervention
Servitudes
Objet de l'intervention
Pour en savoir plus
Détermination de l'étendue physique des voir n° 378
servitudes sur le terrain
Problèmes d'empiétement sur une parcelle voisine
Fixation des limites de propriété
Copropriété
Mise en copropriété de l'immeuble
Établissement du plan de l'état descriptif de voir n° 380
division
voir n° 379
Vente d'un lot de copropriété
Mesurage du lot de copropriété (toutefois,
l'intervention du géomètre-expert n'est pas
obligatoire)
Descriptif d'un lot de lotissement ou d'un terrain issu d'une division effectuée Bornage obligatoire du terrain
dans une ZAC ou d'un remembrement réalisé par une association foncière
urbaine
Divisions foncières
Élaboration du document d'arpentage avec
plan de division du terrain
voir n° 381
voir le tableau cidessous « Divisions
foncières »
Informations sur les divisions foncières
Nature de la division
Obligations à satisfaire
Pour en
savoir plus
Division d'une parcelle bâtie depuis moins de 10 ans
Vendeur devant fournir à l'acquéreur un certificat de SHON (surface hors voir n° 384
oeuvre nette) (1) ou de surface de plancher
Division constituant ou non un lotissement
Obtention de l'autorisation de lotir (ou du permis d'aménager) par le voir n° 385
vendeur
Division d'immeubles situés dans certaines zones naturelles à Déclaration préalable en mairie obligatoire
protéger
voir n° 386
Division d'un terrain sur lequel une même personne envisage Obtention d'un permis groupé
la construction de plusieurs bâtiments
voir n° 387
(1) Depuis le 1er mars 2012, la surface hors oeuvre nette (SHON) est remplacée par la surface de plancher dont la définition a été fixée par une
ordonnance du 16 novembre 2011 et un décret du 29 décembre 2011
C. urb., art. L. 112-1, mod. par ord. n° 2011-1539, 16 nov. 2011, art. 1 er : JO,
17 nov. Ord. n° 2011-1539, 16 nov. 2011, art. 2 à 5 C. urb., art. R. 112-2, mod. par D. n° 2011-2054, 29 déc. 2011, art. 1er et 7 : JO, 31 déc..
Section 1 : Intervention du géomètre-expert
378
Délimitation des servitudes
Le géomètre va déterminer l'étendue physique des servitudes sur le site, résultant notamment de la situation
naturelle des lieux, de la loi, des réglementations, des règles d'urbanisme ou d'environnement, des titres de propriété, des conventions de servitudes (dont
l'ancienneté peut laisser subsister quelques doutes sur le maintien de ces dernières face au bâti actuel), de l'installation d'antennes par un opérateur
bénéficiant d'une autorisation pour l'établissement et l'exploitation de réseaux de télécommunications ( C. P et communications électroniques, art. L. 33-1,
L. 45-1 et L. 48), des règlements de copropriété, des états descriptifs de division en volumes, des règlements et cahiers des charges d'une ZAC, d'un
lotissement, d'une zone industrielle, etc.
Voir aussi l'étude «Servitudes».
379
Fixation des limites de propriété
Le géomètre va fixer les limites de propriété de l'immeuble à vendre lorsqu'à la suite d'incohérence entre les
documents cadastraux et les titres ou autres documents attestant de la propriété, des problèmes d'empiétement du bâtiment sur la parcelle voisine ou le
domaine public se posent.
Pour l'empiétement sur une parcelle voisine, la Cour de cassation a une vision très restrictive de la propriété et prononce la démolition d'une construction
n'ayant empiété que de 0,50 cm ( Cass. 3e civ., 20 mars 2002, n° 00-16.015, n° 587 FS - P + B + I : Bull. civ. III, n° 71). De même, ne peut être considéré
comme mitoyen et doit être démoli le mur entre deux fonds qui ne suit pas leur ligne divisoire et se trouve implanté d'une manière très irrégulière
alternativement sur l'un et l'autre fonds ( Cass. 3e civ., 5 nov. 2003, n° 03-11.668, n° 1182 FS - P + B).
L'intangibilité de l'ouvrage public a aussi été remise en cause. S'il est implanté irrégulièrement, cet ouvrage peut être démoli lorsque toute régularisation est
impossible et après avoir pris en considération les inconvénients pour les intérêts publics et privés liés à la présence de l'ouvrage. Ce principe d'intangibilité
est également écarté lorsque l'implantation de l'ouvrage public résulte d'une voie de fait ( CE, 29 janv. 2003, n° 245239 Cass. 3e civ., 30 avr. 2003, n°
01-14.148, n° 518 FP - P + B + R + I Cass. 1re civ., 28 juin 2005, n° 03-14.165, n° 1057 FS - P + B) : voir aussi le Dictionnaire Permanent Construction et
urbanisme.
Sur la réalisation du bornage : voir n° 381.
380
Immeuble en copropriété
1° Mise en copropriété d'un immeuble
Le géomètre intervient pour établir les plans de l'état descriptif de division (répartition des millièmes de copropriété entre les parties communes et les parties
privatives).
Voir aussi n° 316.
2° Mesurage du lot de copropriété (loi Carrez)
Même si l'intervention du géomètre n'est pas obligatoire pour procéder au mesurage du lot de copropriété, le recours à ce professionnel est vivement
conseillé au regard des graves conséquences que peut entraîner un mauvais calcul de la superficie du lot vendu : voir l'étude «Lot de copropriété».
381
Descriptif du terrain - Bornage
Si l'acquéreur a l'intention de construire sur un terrain un immeuble à usage d'habitation ou mixte
(habitation/professionnel), l'acte de vente doit alors faire mention, sous peine de nullité, que le descriptif de ce terrain résulte ou non d'un bornage.
Si le terrain est un lot de lotissement, ou est issu d'une division effectuée dans la ZAC par l'aménageur ou d'un remembrement réalisé par une association
foncière urbaine, ce descriptif se transforme en une obligation de bornage. La mention du descriptif du terrain résultant du bornage doit figurer dans le
contrat.
C. urb., art. L. 111-5-3
dans la dernière hypothèse, l'article L. 111-5-3 du code de l'urbanisme ne fait pas référence à l'usage de terrain, mais l'interprétation de
cet article lors des débats parlementaires semble limiter le champ d'application à la volonté de l'acquéreur d'utiliser le bien pour l'habitation.
Le descriptif et le bornage ne font pas l'objet d'une définition légale. Le descriptif étant certainement plus large que la simple désignation du bien, la pratique
notariale préconise de décrire le terrain matériellement comme avant la réforme de la publicité foncière [nom des confronts, nature de la parcelle voisine
(terre, pré, bois), signes matériels existant sur les lieux (haies, arbres, fossés, clôtures, murs)]. Ce descriptif doit également donner un maximum
d'informations sur les présomptions de mitoyenneté, sur la nature des limites et la sécurité de leur tracé. Pour plus de précision, le descriptif devrait être
accompagné d'un plan à faire établir par un géomètre.
Bibliographie :
T. Delesalle, O. Herrnberger, Les pièges du bornage, JCP N 2003, n° 10, p. 388 et s. - J.-M. Delperier, J.-D. Roche, Les déclarations de bonne foi dans la
vente d'immeuble, JCP N 2003, n° 14, p. 557 et s. - S. Pérignon, Le bornage des terrains à bâtir, Defrénois 2002, p. 80 et s.
Sur le régime complet de l'obligation de décrire le terrain destiné à la construction : voir l'étude «Lotissement».
382
Document d'arpentage
Lorsque le propriétaire d'un terrain décide d'en vendre une partie, le géomètre intervient pour procéder au découpage le
mieux approprié du terrain en fonction des servitudes, des raccordements, des voies d'accès et des règles d'urbanisme. Il élabore alors un procès-verbal
de délimitation et d'arpentage destiné à créer de nouvelles unités cadastrales. Ce procès-verbal est publié à la conservation des hypothèques (fichier
immobilier) en même temps que l'acte de vente.
A ce document, il est amené à joindre un plan de division du terrain : voir nos 385 et s.
Section 2 : Divisions foncières
383
Réforme des autorisations d'urbanisme
Dans un objectif de simplification du droit, l'ordonnance du 8 décembre 2005 a réorganisé les
autorisations d'urbanisme autour de trois permis (le permis de construire, le permis de démolir et le nouveau permis d'aménager) et d'une déclaration
préalable. Cette réforme a entraîné une réécriture totale du livre IV du code de l'urbanisme mais également de sa partie réglementaire par la publication du
décret d'application de l'ordonnance ( Ord. n° 2005-1527, 8 déc. 2005 : JO, 9 déc. D. n° 2007-18, 5 janv. 2007 : JO, 6 janv.).
Entrée en vigueur le 1er octobre 2007, elle a apporté quelques modifications aux dispositions portant sur :
- les divisions constitutives ou non de lotissements : voir n° 385 ;
- les divisions de terrains situés en zones naturelles sensibles : voir n° 386 ;
- les permis valant division : voir n° 387.
Voir aussi l'étude Division de terrain dans le Dictionnaire Permanent Construction et urbanisme.
384
Division d'une parcelle bâtie depuis moins de 10 ans
Jusqu'au 27 mars 2014, date d'entrée en vigueur de la loi ALUR du 24 mars 2014,
en cas de division d'une parcelle bâtie située dans une zone du plan local d'urbanisme (PLU) dans laquelle avaient été fixés un ou plusieurs coefficients
d'occupation des sols (COS) et où il ne pouvait être construit que dans la limite des droits non encore utilisés, le vendeur devait fournir à l'acquéreur un
certificat attestant la surface de plancher des bâtiments existants sur la ou les parcelles concernées. L'acte de vente devait attester de la remise de ce
certificat par le vendeur à l'acquéreur.
Mais le législateur a décidé, dans le cadre de cette loi, de supprimer le COS afin de permettre la densification des constructions. L'article L. 123-1-11 du
code de l'urbanisme a donc fait l'objet d'une réécriture, faisant disparaître de ce fait l'obligation de remettre ce certificat.
C. urb., art. L. 123-1-11, mod. par L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 158, I, 4° : JO, 26 mars
385
Depuis le 1er octobre 2007, date d'entrée en vigueur de la réforme des autorisations
d'urbanisme (v. n° 383), l'opération de lotissement doit, en principe, être précédée d'un permis d'aménager. A l'occasion de cette réforme, les pouvoirs
publics ont donné une définition législative (et non plus réglementaire) à l'opération de lotissement.
Divisions constitutives ou non de lotissement
Constitue un lotissement l'opération d'aménagement qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de 10 ans, a eu pour effet la division, qu'elle soit en
propriété ou en jouissance, qu'elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, d'une ou de plusieurs propriétés foncières en
vue de l'implantation de bâtiments ( C. urb., art. L. 442-1, mod. par ord. n° 2005-1527, 8 déc. 2005, art. 15).
Cette définition a toutefois été modifiée par une ordonnance du 22 décembre 2011 qui a supprimé les critères d'aménagement et de durée. Selon ce texte qui
est entré en vigueur le 1er mars 2012, « constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités
foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis » ( C. urb., art. L. 442-1, mod. par ord. n° 2011-1916, 22 déc.
2011, art. 2 : JO, 23 déc. C. urb., art. R*. 442-1 et s., mod. par D. n° 2012-274, 28 févr. 2012, art. 5, 6° : JO, 29 févr. D. n° 2012-274, 28 févr. 2012,
art. 10).
Sur le dispositif détaillé des opérations constitutives ou non de lotissement : voir l'étude «Lotissement».
386
Divisions de terrains situés en zones naturelles à protéger
Dans les parties des communes nécessitant une protection particulière en
raison de la qualité des sites, milieux naturels et paysages, le conseil municipal peut, par délibération motivée, soumettre, à l'intérieur des zones qu'il délimite,
à déclaration préalable prévue par l'article L. 421-4 du code de l'urbanisme, toute division volontaire, en propriété ou en jouissance, d'une propriété foncière,
par ventes ou locations simultanées ou successives qui ne sont pas soumises à un permis d'aménager ( C. urb., art. L. 111-5-2).
Ne sont toutefois pas soumises à déclaration préalable les divisions opérées dans le cadre d'une opération d'aménagement autorisée, les divisions
effectuées, avant la clôture de l'opération, dans le cadre d'une opération d'aménagement foncier rural relevant du titre II du livre Ier du code rural et les
divisions résultant d'un bail rural consenti à des preneurs exerçant la profession agricole ( C. urb., art. R*. 421-23, b).
La déclaration préalable comprend, entre autres documents, un plan permettant de connaître la situation du terrain à l'intérieur de la commune, un plan
sommaire des lieux indiquant les bâtiments de toute nature existant sur le terrain ainsi qu'un croquis et un plan coté dans les trois dimensions de
l'aménagement faisant apparaître, s'il y a lieu, la ou les divisions projetées ( C. urb., art. R*. 441-9 et R*. 441-10, mod. par D. n° 2014-253, 27 févr. 2014,
art. 6, 3° : JO, 1er mars).
La violation de l'article L. 111-5-2 du code de l'urbanisme entraîne la nullité de l'acte de vente effectué. L'action est exercée par l'autorité compétente pour
délivrer la déclaration et prescrite dans les 5 ans à compter de la publication de l'acte ayant effectué la division ( C. urb., art. L. 111-5-2, al. 3, mod. par
L. n° 2006-872, 13 juill. 2006, art. 6, II). Par ailleurs, la personne ayant procédé à cette division encourt les sanctions édictées à l'article L. 480-4 du code de
l'urbanisme, applicables en cas d'exécution de travaux ou d'utilisation du sol en méconnaissance des obligations imposées par l'article L. 111-5-2 du même
code ainsi que par les règlements pris pour son application ( C. urb., art. L. 160-1, al. 2, a).
Voir l'étude Division de terrain du Dictionnaire Permanent Construction et urbanisme.
387
Depuis le 1er octobre 2007, date d'entrée en vigueur de la réforme des autorisations d'urbanisme (v. n° 383), un nouveau
« permis valant division » a été mis en place.
Permis valant division
Lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le
terrain d'assiette comprenant une ou plusieurs unités foncières contiguës doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance avant l'achèvement de
l'ensemble du projet, le dossier présenté à l'appui de la demande est complété par un plan de division.
Lorsque des voies ou espaces communs sont prévus, le dossier comprend également le projet de constitution d'une association syndicale des acquéreurs à
laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien de ces voies et espaces communs, sauf si l'ensemble est soumis au statut de la copropriété ou si
le demandeur justifie de la conclusion avec la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent d'une convention prévoyant le
transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés.
C. urb., art. R*. 431-24, mod. par D. n° 2012-274, 28 févr. 2012, art. 4, 6° : JO, 29 févr.
avant le 1er octobre 2007, lorsque la demande de permis de construire portait sur ces mêmes opérations, un permis dit « groupé » ou
« valant autorisation de division » devait être obtenu (ancien article R*. 421-7-1 du code de l'urbanisme).
Voir l'étude Division de terrain du Dictionnaire Permanent Construction et urbanisme.
Bibliographie :
S. Pérignon, Le nouveau permis valant division, JCP N 2007, n° 6, p. 46. - R. Ducourau, Le permis de construire valant division : substitut du lotissement ?
JCP N 2010, n° 45, p. 35.
Bibliographie et Adresses Utiles
388
Bibliographie
D. Boulanger, L'amiante, le plomb et la condition suspensive, JCP N 2002, n° 50, p. 172, Ordonnance du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction :
le dossier de diagnostic technique, JCP N 2005, n° 25, p. 1133. - C. Corgas-Bernard, Délivrance tardive du dossier de diagnostic technique : L'absence de
sanction ou presque, JCP N 2008, n° 18, p. 15. - N. Cote, Plomb et amiante : les incohérences des dispositifs, JCP N 2002, n° 3, p. 88, Vente d'immeuble bâti,
production du constat amiante : la controverse, JCP N 2003, n° 9, p. 347. - T. Delesalle, Les évolutions souhaitables en matière de diagnostics immobiliers,
AJDI 2003, p. 483, Les risques liés à la mauvaise rédaction du dernier décret relatif à l'amiante, JCP N 2002, n° 41, p. 1436. - T. Delesalle, O. Herrnberger,
Recherches obligatoires lors d'une vente d'immeuble, Dr. et patrim., avr. 2003, p. 24. - G. Durand-Pasquier, De l'incidence des obligations d'informations
légales du vendeur sur le contrat de vente d'immeuble, JCP N 2008, n° 16, p. 17. - T. Kéravec, Diagnostics techniques : regroupement dans un dossier
unique, JCP N 2005, nos 30-34, p. 1356. - J. Lafond, L'amiante et les ventes de maisons individuelles, JCP N 2002, n° 41, p. 1428. - S. Pérignon, Le contrôle
des terrains à bâtir, A propos du nouvel article R. 315-54 du code de l'urbanisme, Defrénois 2001, p. 827, Le nouveau permis valant division, JCP N 2007,
n° 6, p. 46. - J.-F. Sagaut, L'assainissement dans la vente d'immeuble, un problème nauséabond ? Defrénois 2006, n° 17, p. 1287. - M.-F. Steinlé-Feuerbach,
La nouvelle obligation d'information sur les risques technologiques et naturels en matière de transaction immobilière : article 77 de la loi n° 2003-699 du
30 juillet 2003, JCP N 2004, n° 21-22, p. 864. - B. Wertenschlag, M. Abinader, Le « dossier de diagnostic technique », AJDI 2005, p. 624.
389
Adresses utiles
Ministère de la santé et de la protection sociale, DGS (Direction générale de la santé), 8, avenue de Ségur, 75007 Paris. Tél. :
01.40.56.60.00.
Ministère de l'équipement, des transports, de l'aménagement du territoire, du tourisme et de la mer, Direction générale de l'urbanisme, de l'habitat et de la
construction, Arche de La Défense - Paroi Sud, 92055 La Défense Cedex. Tél. : 01.40.81.21.22.
390
Sites internet
Ministère de la santé : http://www.sante-jeunesse-sports.gouv.fr
Ministère de l'écologie et du développement durable : http://www.ecologie.gouv.fr ; http://www.prim.net (site dédié à la prévention des risques
majeurs).
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