Untitled - Banco Popular

Guide Immobilier
et Financier
“Banco Popular est une référence dans le secteur bancaire depuis
le début de son histoire.
Depuis sa fondation, en 1926, Banco Popular a renforcé sa position,
au travers d’une croissance organique, d’alliances stratégiques
et d’acquisitions.
Nous sommes actuellement présents dans 14 pays dans
3 continents, Europe, Asie et Amérique, et nous avons
17 bureaux de représentation dans le monde entier.
Nous sommes une banque mondiale, toujours à l’écoute
des besoins de nos clients “
1. L’achat d’un immeuble
hypothèques, saisies immobilières, etc.). Le certificat
devrait être atteinte dans le cadre d’une utilisation
du cadastre (Certidão de Teor Matricial) est émis par
normale du bien, en établissant les mesures
les services fiscaux (Serviços das Finanças) et les
qui doivent être adoptées afin d’améliorer cette
données dont il fait état concernent la description
performance.
du bien (notamment sa surface totale), lesquelles
doivent coïncider avec celles inscrites au Registre
1.3 Formalités du processus d’acquisition
1.1 Cadre juridique
foncier. Ce document établit également la valeur
fiscale du bien.
a) Promesse de vente
La notion de propriété au Portugal coïncide avec celles
Il est fréquent que, préalablement à conclusion
d’autres ordres juridiques en Europe continentale,
b) Autorisations administratives
de l’acquisition, les parties concluent un avantcomme celui de la France. Ainsi, lorsqu’il s’agit
Tous les immeubles construits après 1951 doivent
contrat, sous la forme d’un engagement de vente,
de la pleine propriété, elle correspond à un droit
disposer d’une autorisation d’utilisation (Autorização
en vertu duquel le vendeur et l’acheteur s’engagent
réel d’user, jouir et disposer d’un bien de manière
de Utilização), document émis par la mairie du lieu
l’un envers l’autre à conclure un futur contrat
exclusive. L’acquisition d’un immeuble au Portugal
de situation du bien immobilier (Câmara Municipal)
d’achat et de vente. La signature de ce contrat n’est
est un processus simple et rapide qui offre toutes les
qui atteste que la construction a été réalisée
pas obligatoire, mais il participe d’une pratique
garanties légales à l’acheteur.
en respectant les autorisations de construction
habituelle car, au jour de l’accord, l’acheteur ne
approuvées par la mairie et établit la finalité
dispose souvent pas encore de tous les éléments
autorisée dudit bien.
requis. Il est d’usage que la promesse de vente
1.2 Audit d’acquisition
En ce qui concerne les immeubles d’habitation
régisse certaines conditions ou obligations qui
dont l’autorisation d’utilisation aurait été émise (ou
doivent être respectées par les parties au contrat
Il est vivement recommandé de réaliser un audit
sollicitée) après le 30 mars 2004, il sera également
avant la conclusion du contrat définitif de vente.
d’acquisition afin que l’acheteur puisse, directement
nécessaire d’examiner la fiche technique de la
L’une des conditions les plus fréquentes concerne
ou par l’intermédiaire de ses représentants, vérifier
propriété d’habitation (ficha técnica de habitação)
l’existence de droits de préemption. En effet, souvent
la conformité de l’immeuble à la législation et la
qui décrit les caractéristiques techniques et
et selon la valeur historique du bien, sa localisation
réglementation en vigueur ainsi que son état. L’objectif
fonctionnelles de l’immeuble.
ou l’existence d’un contrat de bail de plus de 3 ans, la
poursuivi dans le cadre d’un audit d’acquisition réside
Ces documents peuvent être obtenus auprès la
vente de l’immeuble peut être soumise à des droits
essentiellement dans la confirmation qu’aucune sûreté
marie, mais le propriétaire doit également les fournir
de préemption, tels droits pouvant appartenir à des
réelle ou d’autres droits des créanciers sont grevés sur
à l’acheteur.
personnes publiques ou privées. En de tels cas, le
le bien. Dans ce contexte, l’acheteur devra, notamment,
Si vous souhaitez acheter un terrain à bâtir, il
propriétaire doit notifier, préalablement à la vente,
examiner la documentation suivante :
sera également nécessaire d’examiner, auprès de
son intention de vendre aux titulaires des droits
la mairie du lieu de situation du bien, quels sont
de préemption et il conviendra de stipuler dans la
a) Certificat de l’immeuble (Certidão de Registo
les usages autorisés et confirmer les indices de
promesse de vente que la conclusion du contrat
Predial) et du cadastre (Certidão de Teor Matricial)
construction approuvés pour ce terrain.
définitif n’aura lieu que sous réserve de l’absence
Les deux documents précités constituent la pièce
d’exercice de ces droits par leurs bénéficiaires.
d’identité d’un immeuble au Portugal.
c) Certificat de performance énergétique du bâtiment
Lors de la signature de la promesse de vente, les
Le certificat de l’immeuble (Certidão do Registo
(Certificado de desempenho energético e de
parties peuvent convenir du versement d’arrhes à
Predial) est émis par le Registre foncier portugais
qualidade do ar do interior dos edifícios) La grand
titre d’acompte sur le paiement du prix (la valeur du
et il peut être obtenu personnellement auprès d’une
majorité des bâtiments doit aujourd’hui disposer
dépôt est souvent fixée à une somme oscillant entre
dépendance dudit registre (Conservatória do Registo
d’un certificat de performance énergétique
10 % et 20 % du prix).
Predial) ou en ligne en consultant le site Internet
(Certificado de desempenho energético e de
Dans cette hypothèse, en cas de défaillance de
http://www.portaldaempresa.pt/. Il contient, en
qualidade do ar do interior dos edifícios) qui décrit
l’acheteur, la valeur de l’indemnisation due au
outre, une description du bien immobilier, attestant,
non seulement l’état de la performance énergétique
vendeur correspondra à la somme déjà acquittée par
à tout moment, de l’identité de son propriétaire
des bâtiments mais également la performance qui
l’acheteur. En revanche, si la défaillance contractuelle
avec l’indication des charges qui le grèvent (p. ex.,
au Portugal
est imputée au vendeur, ce dernier sera tenu de
verser à l’acheteur un montant correspondant au
double de la partie du prix déjà payée par celuici. Il est conseillé que les signatures de l’acheteur
et du vendeur d’une promesse de vente soient
authentifiées par un notaire, lequel doit également
certifier de l’existence de l’autorisation d’utilisation
si l’immeuble en vente est un bâtiment ou fait partie
d’une division horizontale déjà construit.
b) Contrat de vente
Le transfert du droit de propriété de biens
immobiliers doit être conclu dans un acte notarié
ou un acte sous seing privé dressé en la forme
authentique par un avocat ou fonctionnaire des
chambres de commerce et d’industrie ou du
Registre foncier.
2.2 Conditions d’application
Afin de bénéficier de ce régime, les intéressés doivent
respecter les conditions cumulatives suivantes :
c) Ne pas avoir été qualifiés de résident au Portugal au
cours des cinq années précédentes.
d) Acquérir la qualité de résident au Portugal en vertu
des dispositions du Code de l’IRPP. Et,
e) Opter pour l’application de ce régime, ainsi
que s’enregistrer auprès des autorités fiscales
portugaises en qualité de résident non-habituel.
La qualité de résident au Portugal durant l’année
au cours de laquelle les revenus sont obtenus est
soumise, notamment, aux exigences suivantes :
2. Régime fiscal applicable
a) Demeurer sur le territoire portugais plus de 183
jours (consécutifs ou discontinus), durant une
période de 12 mois, débutant ou s’achevant au cours
de cette même année (cas dans lequel l’intéressé
sera considéré comme résident depuis le premier
jour de son séjour au Portugal) ; ou
2.1 Cadre juridique
b) Disposer d’un logement au Portugal susceptible
d’être utilisé comme lieu de résidence principale,
quelle que soit la date de disposition de ce logement
durant la période susmentionnée (cas dans lequel
l’intéressé sera considéré comme résident depuis le
premier jour de son séjour au Portugal).
aux nouveaux résidents
au Portugal
Le Portugal a établi un régime fiscal special pour
nouveaux résidents − le régime des résidents nonhabituels (Regime dos Residentes Não Habituais RNH) −, qui offre des avantages fiscaux aux personnes
physiques qui transfèrent leur résidence fiscale
au Portugal et rend plus attractive leur installation
dans ce pays.
Ce régime prévoit des exonérations de l’impôt sur
le revenu des personnes physiques (Imposto sobre
o Rendimento das Pessoas Singulares - IRPP) pour
certains revenus obtenus à l’étranger ou l’application
d’un taux plus favorable sur certains revenus obtenus
au Portugal.
Ce régime plus attractif sera applicable durant un délai
de 10 années.
2.3 Possibilité de perte de la qualité
de résident au Portugal
Dès que les conditions précédentes ne sont plus
remplies, la personne ne devra plus être considérée
comme résidente fiscale au Portugal. Ainsi et en
général, la perte de la qualité de résident produit
ses effets à compter du dernier jour du séjour au
Portugal. Par ailleurs, la personne doit modifier
son enregistrement auprès des autorités fiscales
portugaises afin d’y être inscrite comme non-résidente.
2.4 Imposition applicable aux revenus
obtenus au Portugal
En règle générale, les revenus d’origine portugaise
obtenus par des résidents non-habituels seront
imposés selon le regime général applicable aux autres
résidents fiscaux au Portugal.
Ainsi, les revenus salariés, commerciaux et
professionnels, ainsi que les pensions obtenus au
Portugal seront soumis aux taux progressifs généraux
de l’IRPP qui oscillent entre 14,5 % et 48 %, majorés
d’une contribution spéciale au titre de l’impôt de
solidarité à un taux de 2,5 %, applicable aux revenus
compris entre 80.000 euros et 250.000 euros, ainsi
qu’à un taux de 5 % sur les montants excédant cette
dernière somme.
En revanche, les revenus d’investissements en capital
(tels que les dividendes ou les intérêts), ceux issus de
biens immobiliers et les plus-values mobilières sont
imposés à un taux de 28 % (à moins que la personne
qui les perçoit choisisse de les assujettir aux taux
progressifs généraux susmentionnés). S’ils proviennent
d’un paradis fiscal, le taux applicable sera de 35 %,
majoré de la contribution spéciale (le cas échéant) de 3,5 %.
Nonobstant, si les revenus d’origine portugaise sont
obtenus au titre d’un travail salarié ou d’un travail
indépendant suite à l’exercice d’une activité à haute
valeur ajoutée, ils seront assujettis à un taux fixe de
20 % (majoré de la contribution spéciale de 3,5 %
susmentionnée le cas échéant).
À cette fin, en vertu de la loi, sont réputées constituer
des activités à haute valeur ajoutée, notamment, celles
exercées pas des architectes, ingénieurs, artistes,
auditeurs, conseillers fiscaux, certaines professions
médicales, investisseurs, dirigeants et gérants de
sociétés de promotion d’investissement, ainsi que
cadres supérieurs.
2.5 Imposition applicable aux revenus
obtenus à l’étranger
En général, les revenus obtenus à l’étranger par un
résident non-habituel peuvent être exonérés de l’IRPP
au Portugal, sous réserve que les conditions suivantes
soient remplies :
pas considérés comme issus d’un paradis fiscal (les
Etats, régions ou territoires considérés comme paradis
fiscales sont compris dans la liste des paradis fiscaux
établie par le Gouvernement Portugais).
À titre d’information, Portugal a conclu plus de
soixante-dix CDIs, notamment avec tous les l‘États
Membres de l’Union Européenne.
b) Revenus salariés: Les revenus soient effectivement
a) Revenus résultant d’une prestation de services
imposés dans son État d’origine.
d’activités à haute valeur ajoutée, de droits de
propriété intellectuelle ou industrielle, ainsi que
c) Pensions de retraite: Les pensions obtenues à
de la cession de savoir-faire, et revenus issus
l’étranger sont, en règle générale, exonérées de
d’investissements en capital, de biens immobiliers et
l’IRPP au Portugal.
de plus-values :
• Les revenus soient imposables dans son État
d’origine, conformément à la CDI conclue entre
le Portugal et l’État concerné ; ou, lorsqu’aucune
convention de cette nature n’a été conclue,
• Les revenus soient imposables dans son État
d’origine en vertu des dispositions du modèle de
convention fiscale de l’OCDE Dans ce dernier cas, il
est également nécessaire que de tels revenus ne soient
En vertu de ces règles et dans le cas des revenus
d’origine étrangère plus fréquents obtenus par un
résident non-habituel, leur imposition doit être la
suivante (en tenant compte le regime prévu dans la
plupart des CDIs signées par Portugal):
Revenus
2.6 Procédure à suivre pour l’application
du statut de résident non-habituel
L’application du régime des résidents non-habituels
n’est pas automatique.
Pour son application, l’intéressé doit d’abord
s’enregistrer comme résident fiscal au Portugal et puis
présenter une demande auprès des autorités fiscales
portugaises pour son enregistrement comme résident
non-habituel.
Cette demande doit être accompagnée d’une
déclaration signée par l’intéressé attestant qu’il n’a pas
été résident fiscal au Portugal durant les cinq années
précédentes.
Cette demande doit être présentée jusqu’au 31 mars de
l’année suivante à l’entrée du candidat sur le territoire
portugais.
Étranger
Portugal
Total
Dividendes
Taux appliqué dans le pays d’origine, dans la limite
maximale prévue dans le CDI applicable (10% à 15%)
0%
Maximum 15 %
Intérêts
Taux appliqué dans le pays d’origine, dans la limite
maximale prévue dans le CDI applicable (10% à 15%)
0%
Maximum 15 %
Redevances
Taux appliqué dans le pays d’ origine, dans la limite
maximale prévue dans le CDI applicable (5% à 15%)
0%
Maximum 15 %
0%
Taux appliqué dans le
pays d’origine
28%
28%
Revenus issus
d’investissements dans
des biens immobiliers
Taux appliqué dans le pays d’origine
et plus-values résultant
de la cession de biens
immobiliers
Plus-values résultant
de la cession de valeurs
0%
mobilières et rachats de
parts dans des fonds
3. Autres Considérations Fiscales
3.1 Imposition sur le patrimoine
Il n’existe au Portugal aucune imposition générale sur
le patrimoine ou la fortune.
3.2 Imposition sur le patrimoine immobilier
3.3 Imposition de l’acquisition de
patrimoine immobilier
3.4 Imposition en matière de successions et
donations au Portugal
L’acquisition de biens immeubles au Portugal est
imposable au titre de l’impôt municipal sur la cession,
à titre onéreux, d’immeubles (Imposto Municipal sobre
a Transmissão Onerosa de Imóveis – IMT) et d’un
droit de timbre (Imposto do Selo) calculés en fonction
de la valeur fiscale ou du prix d’acquisition des biens
immeubles, selon celle qui s’avère la plus élevée, à un
taux maximal de 6,5 % et de 0,8 %, respectivement.
En règle générale, les cessions à titre gratuit
(successions et donations) sont soumises à un droit
de timbre (Imposto do Selo) à un taux de 10 %,
sous réserve que les biens transmis soient situés au
Portugal.
Malgré l’absence d’un impôt global grevant le
patrimoine, les biens immeubles situés sur le territoire Ces impôts sont uniques et seront versés uniquement
au jour de l’acquisition de biens immeubles au
portugais sont assujettis à l’impôt municipal sur les
immeubles (Imposto Municipal sobre os Imóveis – IMI) Portugal.
calculé en fonction de leur valeur fiscale (déterminée
selon les règles du Code qui régit ledit impôt
municipal) dont le taux applicable :
À cette fin et à titre d’exemple, ne sont pas considérés
comme situés au Portugal les biens immeubles
situés à l’étranger, les comptes ouverts auprès d’une
institution financière à l’étranger, ainsi que les créances
sur des personnes ou entités résidant à l’étranger.
Toutefois, les cessions à titre gratuit effectuées au
profit des époux, conjoints, ascendants ou descendants
sont exonérées dudit impôt.
En conséquence, les successions et donations de biens
situés en dehors du Portugal ou au profit des héritiers
directs ne seront pas imposables au Portugal.
a) Oscille entre 0,3 % et 0,5 %, selon qu’il s’agisse de
terrains bâtis ou à bâtir. Ou,
b) Est de 0,8 % lorsqu’il s’agit de sols ruraux.
Les biens immeubles destinés au logement – qu’il
s’agisse de bâtiments ou de terrains à bâtir − et dont
la valeur fiscale est égale ou supérieure à 1.000.000
d’euros sont en outre assujettis à un droit de timbre
(Imposto do Selo) à un taux de 1 % sur leur valeur
fiscale. Ces impôts sont exigibles chaque année.
Juin 2015
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