L`immobilier de bureaux en Europe

ÉTUDE EN BREF
n Octobre 2011
L’immobilier
de bureaux en Europe
2010 : une parenthèse dans la crise
Pour les investisseurs, l’Europe de l’immobilier de bureaux n’est pas celle
qui est délimitée par les accords politiques (les 27) ou monétaires (la zone
Euro). Le champ de cette étude comprend douze pays qui constituent autant
de marchés, chacun avec ses caractéristiques propres. La crise apparue en
2007, d’abord financière et économique, s’est transformée en crise publique
mettant certains États en situation proche de la banqueroute. Concernant
l’immobilier d’entreprise proprement dit, 2010 apparaît comme une année
de reprise, notamment en ce qui concerne les transactions et le marché de
l’investissement.
n 2010 : des signes positifs que 2011 ne semble pas confirmer
Si l’année 2010 s’est engagée sur de graves difficultés dans la poursuite de la
crise économique initiée en 2008, elle représente, malgré tout, une année de
rebond.
Économie mondiale à trois vitesses. Rebond qui n’a pas touché l’ensemble
des pays de manière uniforme. Les pays émergents se sont situés en tête de
peloton de la croissance mondiale. Les États-Unis ont connu une évolution de
près de 3 % de leur PIB, niveau certes deux fois inférieur à la moyenne de celui
des pays émergents mais nettement supérieur à celui de la zone Euro. Dans la
zone Euro, la croissance globale pour 2010 est ainsi restée limitée à 1,7 %. Si
l’Allemagne s’est illustrée par une croissance soutenue, la Grèce et l’Irlande sont
restées en récession et l’Espagne a stagné.
Croissance du PIB
tri décroissant sur 2010
2007
2008
2009
2010
2011*
2012*
Suède
3,3
-0,6
-5,3
5,7
4,2
2,5
Allemagne
3,3
1,1
-5,1
3,7
2,6
1,9
Finlande
5,3
1,0
-8,2
3,6
3,7
2,6
Belgique
2,9
1,0
-2,8
2,2
2,4
2,2
Pays-Bas
3,9
1,9
-3,9
1,8
1,9
1,7
Danemark
1,6
-1,1
-5,2
1,7
1,7
1,5
France
2,3
-0,1
-2,7
1,5
1,8
2,0
Royaume-Uni
2,7
-0,1
-4,9
1,4
1,7
2,1
Italie
1,5
-1,3
-5,2
1,3
1,0
1,3
Norvège
2,7
0,7
-1,7
0,3
2,7
2,5
Espagne
3,6
0,9
-3,7
-0,1
0,8
1,5
Irlande
5,2
-3,0
-7,0
-0,4
0,6
*Projections
1,9
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Source : Eurostat
n Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière - 23 boulevard Poissonnière 75002 Paris - Tél. : 01 44 82 63 63 - Fax : 01 44 82 63 64 - www.ieif.fr n
L’immobilier de bureaux en Europe
Déplacement des zones de risque. Les emprunteurs privés, notamment
les ménages, avaient été au cœur de la crise financière de 2007-2008. En
2010, c’est la crise de la dette publique de certains pays européens (Portugal, Italie, Irlande, Grèce, Espagne) qui est devenue la principale source
d’inquiétude. Partout en Europe, des plans d’austérité ont été mis en place
pour réduire les dettes publiques.
D’une crise financière
en 2007-2008,
on est passé à une
crise de la dette
publique en 2010
Évolution de la dette publique dans la zone Euro
en % du PIB, tri décroissant sur 2010
2007
2008
2009
2010
Grèce
105,4
1 10,7
127,1
142,8
Italie
103,6
1 06,3
116,1
119,9
Belgique
84,2
89,6
96,2
96,8
Irlande
25,0
44,4
65,6
96,2
Portugal
68,3
71,6
83,0
93,0
Allemagne
64,9
66,3
73,5
83,2
France
63,9
67,7
78,3
81,7
Royaume-Uni
44,5
54,4
69,6
80,0
Pays-Bas
45,3
58,2
60,8
62,7
Espagne
36,1
39,8
53,3
60,1
Finlande
35,2
34,1
43,8
48,4
Norvège
51,5
49,1
43,1
44,7
Danemark
27,5
34,5
41,8
43,6
Suède
40,2
38,8
42,8
39,8
Zone Euro
66,3
70,0
79,4
85,5
Source : Eurostat
n Les grands chiffres du marché des bureaux
1. La taille des parcs de bureaux : continuité sauf dans les pays de l’Est
Parc de bureaux par grandes villes au 4e trimestre 2010
en millions de m2
25
20
20,3 19,8
16,9 16,5
14,7 14,4
15
13,0 12,7
12,1 12,1 12,0
11,2
10
10,6
8,4 7,9
3,6 3,2
3,2
2,7
Prague
5,1
Gothenburg
5,9
Dublin
6,5
5
Varsovie
Lyon
Barcelone
Amsterdam
Oslo
Helsinki
Copenhague
Francfort
Stockholm
Milan
Rome
Moscou
Bruxelles
Hambourg
Madrid
Central Paris**
Berlin
Munich
Central London*
0
*Northern Fringe, City Midtown, Central City, South Bank.
**Paris et croissant ouest, y compris La Défense.
Sources : Jones Lang LaSalle et CB Richard Ellis pour Marseille
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Le classement des métropoles européennes selon la taille de leur parc de bureaux s’inscrit dans une grande continuité. Les chiffres enregistrés au 4e trimestre 2010 par Jones Lang LaSalle présentent cependant une progression importante sur un an pour quelques villes de l’Europe de l’Est : + 26 % pour Moscou
avec 916 960 m² supplémentaires, + 21 % pour Budapest avec 532 910 m²
en plus, 15 % pour Varsovie avec 180 000 m² complémentaires. Il en résulte
un changement hiérarchique. Moscou, qui talonnait Stockholm en 2009, a fini
par passer devant en 2010.
2. L’offre disponible et la demande placée : fragile équilibre
Demande placée en 2010, offre disponible
et taux d’écoulement au 31 décembre 2010
en milliers de m2 et en %
Demande placée
Offre immédiatement disponible
Taux d'écoulement
2 500
2 000
120%
105%
100%
80%
1 500
80%
58%
52%
1 000
28%
500
33%
27%
26%
37%
32%
25%
17%
15%
24%
60%
40%
30%
20%
Lyon
Barcelone
Rome
Dublin
Paris
Milan
Hambourg
Amsterdam
Bruxelles
Madrid
Berlin
Central London
Moscou
Francfort
0%
Munich
0
Sources : CB Richard Ellis, GIE Immostat, Jones Lang LaSalle et Knight Frank
Progression
généralisée de
la demande placée
en 2010...
L’année 2010 marque une nette progression du marché. Le taux d’écoulement,
rapport entre la demande placée et l’offre immédiatement disponible, est en
hausse sur la quasi-totalité des villes étudiées. Ainsi Paris reste la métropole où
il est le plus important, passant de 62 % en 2009 à 105 % en 2010.
Ainsi, l’ensemble des marchés, sans exception, connaissent une progression
importante de la demande placée. C’est notamment le cas à Londres (+ 58 %
sur un an), Milan (+ 62 %) ou bien Dublin (+ 69 %). Avec une progression de
53 %, Paris tire également sa carte du jeu.
Hormis à Madrid où elle augmente de manière significative (+ 31 %), l’offre immédiatement disponible progresse peu et diminue même dans certaines grandes capitales : Paris (– 9 %), Londres et Moscou (– 20 %) risquant de produire
une situation de pénurie.
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L’immobilier de bureaux en Europe
3. Les taux de vacance : stabilisation sauf pour les pays en très grande fragilité économique
Taux de vacance des bureaux
en % tri croissant sur 2010
5,6
Paris QCA
Stockholm
Rome QCA
Marseille
6,4
6,5
6,5
7,0
Lyon
Berlin
Oslo
Hambourg
Central London
Copenhague
7,1
7,5
8,0
8,1
2010
2009
9,0
9,0
9,8
Munich
Milan QCA
Bruxelles
Helsinki
Madrid
Francfort
Barcelone
Moscou
Amsterdam
Dublin
11,8
12,2
12,9
13,3
14,7
15,2
19,6
23,6
0
5
10
15
20
25
Sources : BNP Paribas Real Estate, CB Richard Ellis, Jones Lang LaSalle et Knight Frank
On estime généralement qu’un taux de vacance inférieur ou proche de 5 % est
satisfaisant et ne fait qu’exprimer un degré normal de rotation. Plus un marché
se rapproche de 10 %, plus il convient de s’interroger sur son fonctionnement
et la raison de la hausse du taux de vacance. Au-delà de 10 %, le problème
risque fort de ne plus être conjoncturel et le marché paraît fondamentalement
déséquilibré.
... mais un taux
de vacance
encore
très élevé
Le seuil d’alerte prévu par cette grille de lecture est franchi par plusieurs marchés européens.
uIls sont encore 8 (Bruxelles, Helsinki, Madrid, Francfort, Barcelone, Moscou,
Amsterdam et Dublin) à dépasser le seuil fatidique de 10 % contre 9 l’an dernier. Londres est ainsi passé d’un taux de vacance de 10,2 % en 2009 à 8,1 %
en 2010. La situation est particulièrement inquiétante pour Barcelone (14,7 %),
Moscou (15,2 %), Amsterdam (19,6 %) et surtout Dublin (23,6 %).
uLe
taux modeste de 5,6 % à Paris reflète l’étroitesse du marché des bureaux
de qualité dans le quartier central des affaires et la faiblesse de l’offre immédiate
par rapport à la demande placée dans les années de bonne conjoncture.
Une dégradation importante est constatée dans les zones particulièrement fragilisées par la crise financière et économique comme Dublin (hausse de 37 % du
taux de vacance, Madrid (+ 17 %) ou Barcelone (+ 15 %). À l’inverse, plusieurs
villes ont réussi à améliorer significativement leur taux de vacance entre 2009
et 2010 ; c’est notamment le cas de Stockholm (– 44 %), Moscou (– 22 %),
Londres (– 21 %), Paris (– 15 %) et Lyon (– 13 %).
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4. Les loyers prime : retour à la hausse
Indice des loyers prime des bureaux dans 16 villes européennes*
évolution annuelle
Évolution annuelle
25%
20%
200
Indice des loyers prime
21%
(base 100 en 1995)
180
15%
160
15%
10%
120
6%
2,6% 3%
5%
140
10%
8%
4%
2%
2%
80
0%
-2%
-5%
60
-3%
-5% -5%
40
-10%
-15%
100
20
-11%
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
0
*Amsterdam, Barcelone, Berlin, Bruxelles, Dublin, Francfort, Hambourg, London City, Lyon, Madrid, Marseille, Milan,
Munich, Paris QCA, Rome.
Source : DTZ Research
Les loyers prime ont atteint des sommets en 2000-2001 mais ont ensuite reculé
jusqu’à 2003-2004. Ils ont ensuite retrouvé une courbe ascendante jusqu’au
franchissement des records antérieurs en 2006 et 2007, avant de recommencer à fléchir en 2008 et chuter en 2009. 2010 renoue avec la progression estimée à une moyenne de 4 % pour 15 villes européennes.
Échelle des loyers prime des bureaux au 2e trimestre 2011
en €/m2/an, tri décroissant
Marseille
Barcelone
Malmö
Lyon
Copenhague
Berlin
Bruxelles
Gothenburg
Hambourg
Madrid
Dublin
Munich
Amsterdam
Rome
Francfort
Oslo
Stockholm
Milan
London City
Paris QCA
Moscou
216 (+3%)
216 (-10%)
228 (nd)
240 (+4%)
240 (-3%)
264 (+2%)
264 (+2%)
276 (nd)
288 (nd)
288 (-10%)
312 (-17%)
380 (+6%)
384 (+13%)
420 (+11%)
420 (+3%)
444 (+48%)
504 (+47%)
516 (+8%)
660 (+38%)
756 (+16%)
864 (+53%)
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1 000
Source : DTZ Research
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L’immobilier de bureaux en Europe
Dublin figure incontestablement en bonne place parmi les marchés les plus
turbulents. Un point haut historique a été enregistré en 2007, avant une rechute
qui se poursuit depuis.
En Espagne, le marché de Barcelone suit la même pente que le marché de
Dublin : niveau record en 2007, recul continu depuis. À Madrid, les tendances
sont les mêmes mais avec des fluctuations beaucoup plus importantes. Le niveau atteint au 1er semestre 2011 (288 €/HT/m²/an) est comparable à celui de
2004.
Moscou suit un parcours très proche : point haut en 2007, chute jusqu’en 2009
et reprise en 2010. Avec un loyer qui se situe à 864 €/HT/m²/an, la capitale
russe est, de loin, la plus chère. C’est également celle qui a connu la plus forte
progression cette année (+ 53 %).
Le marché de Londres a effectué un parcours également accidenté, mais au
profil très différent : dans la City, les loyers prime n’ont jamais retrouvé leur
niveau record des années 2000-2001, et le choc financier les a ramenés en
2008 et 2009 en dessous du niveau de 2006, mais toujours très haut placés sur
l’échelle européenne. Ils connaissent un reprise dès 2010, retrouvant un niveau
proche de 2006 (660 €/HT/m²/an au 1er semestre 2011).
En Italie, que ce soit à Milan ou à Rome, la courbe des loyers prime se distingue
nettement de tous les exemples précédents. Après une période de creux au
milieu des années 1990, plus longue à Milan qu’à Rome, la dernière décennie
a connu une période de hausse jusqu’en 2006 et de stabilité depuis.
En Allemagne, si Berlin et Francfort connaissent des évolutions parallèles
– niveau record en 2000-2001, recul important jusqu’en 2004, reprise jusqu’en
2008 et retour à la baisse depuis –, Munich et Hambourg connaissent des parcours très différents. La particularité allemande : un fédéralisme, et la forte autonomie des régions (Länder) explique certainement cette diversité de situations.
Trio gagnant
des villes les plus
chères en termes
de loyer :
Moscou, Paris QCA,
Londres
En France, comme en Allemagne, les évolutions sont très différentes selon les
villes. Paris montre une progression particulièrement chaotique avec des points
hauts en 2000 et 2008. Marseille et Lyon connaissent des progressions plus
régulières. Le centralisme économique de la France et l’aspect international de
Paris sont pour beaucoup dans cette progression.
À Amsterdam, si 2010 marque le point haut (384 € HT/m²/an au 1er semestre
2011), la crise ne semble pas avoir eu d’impact : hausse continue de 1996 à
2001, grande stabilité de 2001 à 2009 et forte progression en 2010.
À noter. La reprise des loyers est générale en 2011, hormis en Espagne (Madrid
et Barcelone, – 10 % annualisés au 1er semestre 2011) et en Irlande (Dublin,
– 17 %). À l’inverse Moscou (+ 53 %), Oslo (+ 48 %) et Stockholm (+ 47 %)
connaissent des progressions impressionnantes.
5. Les taux de rendement : recul quasi général
Les rendements calculés à partir des loyers prime se sont fortement tendus en
2010 dans presque toutes les grandes métropoles, avec des baisses particulièrement importantes dans certaines capitales, – 31 % à Moscou, – 27 % à Londres. Ils semblent traduire une nouvelle pression à l’investissement, amenant,
en période de crise, les acquéreurs à se positionner en masse sur des actifs
prime offrant à la fois une grande sécurité et une forte liquidité.
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Taux de rendement prime observés des bureaux de fin 2008 à fin 2010
en %
2008
2009
2010
évolution
2010/2009
Amsterdam
5,70
6,30
5,70
-10%
Barcelone
5,75
6,30
5,75
-9%
Berlin
5,30
5,40
5,20
-4%
Bruxelles
6,00
6,50
6,25
-4%
Central London*
5,75
5,50
4,00
-27%
Paris CBD
5,75
5,50
5,50
-
Dublin
4,80
7,50
7,30
-3%
Francfort
5,15
5,20
5,20
-
Glasgow
7,00
5,75
6,00
+4%
Hambourg
5,10
5,10
4,95
-3%
Lyon
6,60
6,50
6,25
-4%
Madrid
5,75
6,00
5,50
-8%
Manchester
7,00
5,75
6,00
+4%
Marseille
6,85
7,15
6,35
-11%
Milan
6,00
5,75
5,25
-9%
-
13,00
9,00
-31%
Munich
5,00
5,10
5,00
-2%
Rome
6,00
5,75
5,80
+1%
Moscou CBD
*Central London : ancien périmètre de Central London plus les quartiers de Southbank, Hammersmith et King’s Cross.
Central Paris : l’Île-de-France sans la deuxième couronne.
Source : BNP Paribas Real Estate
6. Investissement en immobilier d’entreprise : le retour des investisseurs
Investissement en immobilier d’entreprise en Europe*
Investment in European commercial property
en milliards de m2
241,9
244,1
Transfrontalier
National
129,8
173,9
130,2
112,5
102,0
84,8
63,2
2000
72,8
2001
69,2
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
*Allemagne (Berlin, Düsseldorf, Francfort, Hambourg et Munich), Belgique, Espagne, Europe centrale et de l’Est
(République Tchèque, Hongrie, Pologne et Russie), France (Île-de-France), Italie, Pays-Bas, Royaume-Uni, Suède
et autres.
Source : Jones Lang LaSalle
uAprès
avoir fortement chuté en 2009, les niveaux investis en immobilier d’entreprise en Europe retrouvent le chemin de la croissance avec une progression
de 47 % en 2010. Cela représente un montant de 102 milliards d’euros, niveau
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L’immobilier de bureaux en Europe
qui peut paraître encore faible comparé aux années 2003-2007 mais qui reste
bien supérieur à ceux atteint en début de décennie.
Pour 2011, Jones Lang LaSalle imagine une progression de l’ordre de 30 %, ce
qui ramènerait les engagements au niveau atteint en 2004.
uLa part des acteurs nationaux est croissante. En 2010, 58 % des investissements étaient réalisés par des locaux contre 37 % en 2009. On retrouve une
répartition proche de celle atteinte en 2006 et 2007.
Investissement en immobilier d’entreprise en Europe par pays
Investment in European commercial property per country
en milliards d’euros
39,0
37,1
34,0
2010
2009
29,0
24,0
17,7
19,0
14,0
11,6
7,2
9,0
4,7
4,0
3,2
3,8
3,5
2,2
1,8
1,2
1,1
0,8
0,8
0,8
0,3
0,3
Irlande
Portugal
Danemark
Suisse
Finlande
Autriche
Belgique
Pologne
Russie
Norvège
Italie
Espagne
Pays-Bas
Suède
France
Allemagne
Royaume-Uni
-1,0
Source : Jones Lang LaSalle
Avec 37 milliards d’euros d’engagements (36 % de l’ensemble), le RoyaumeUni est, de loin, la première destination des investisseurs. On trouve ensuite
l’Allemagne (17 %) et la France (11 %). La Suède (+ 203 % entre 2009 et
2010), la Pologne (+ 150 %) et la Norvège (+ 119 %) connaissent des progressions particulièrement importantes des engagements. Même si, en valeur absolue, la hausse de 56 % pour le Royaume-Uni est beaucoup plus représentative
puisque cela correspond à 13,3 milliards d’euros supplémentaires.
n À partir de mi-2011 : les interrogations
Dans ses perspectives mondiales de septembre, le FMI prévoit une croissance
économique mondiale en ralentissement à 4,0 % en 2011 et 2012 après avoir
atteint 5,1 % en 2010.
Là encore, elle sera inégale selon les parties du monde :
ules pays émergents devraient ralentir légèrement avec une croissance de
6,4 % pour 2011, de 6,1 % en 2012 après 7,3 % en 2010. Avec respectivement une progression du PIB de 9,5 % et 7,8 % en 2011, La Chine et l’Inde
semblent les moins exposés à la crise ;
ules pays avancés devraient ralentir plus nettement avec une croissance de
1,6 % en 2011 et de 1,9 % en 2012 après 3,1 % en 2010. L’incertitude croissante sur la stabilité du secteur bancaire et la crise de la dette souveraine en
zone Euro affaibliront la croissance sur la zone à 1,6 % en 2011 et 1,1 % en
2012 contre 1,8 % en 2010. Quant à l’économie américaine, le FMI projette
une croissance de 1,5 % en 2011 et 1,8 % en 2012 contre 3,0 % en 2010.
L’année immobilière 2011 avait assez bien commencé dans un certain nombre
de pays européens à l’économie bien équilibrée. Mais la révision générale à la
baisse de la croissance économique suite aux turbulences sur les marchés de
cet été ne sera pas sans conséquence sur la conjoncture immobilière de l’ensemble de l’année 2011.
Charles-Henri de Marignan
Analyste pôle Immobilier, IEIF
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