Les chiffres de la Chambre des notaires 22

Le marché
de l’Immo
2009
www.notaires22.com
2 500
12,4 %
1 500
991 E
3,9 %
Après dix années de flambée, le marché de l'immobilier
résidentiel marque le pas.
Le décalage entre le prix des logements et les possibilités
financières des ménages est devenu trop important.
La hausse des taux d'intérêts a grevé un peu plus le budget
des ménages.
Enfin, la dégradation de l'économie a entraîné une perte
de confiance dans l'avenir qui amène les acquéreurs à repousser
leur projet.
L'attentisme s'est installé et le volume des transactions a baissé.
Mais une lueur d'espoir
Il est difficile de pronostiquer un redémarrage du marché.
Cependant, depuis quelques temps, les taux d'intérêts
diminuent et rendent le crédit moins cher.
Par ailleurs, les vendeurs comprennent que pour vendre,
ils doivent revoir leurs prétentions à la baisse.
Les mesures gouvernementales favorisent également
l'investissement immobilier (doublement du prêt à taux zéro,
pass foncier, loi Scellier).
Enfin, les costarmoricains restent attachés à la pierre
qui demeure une valeur refuge.
Un marché plus favorable pour les acheteurs
Aujourd'hui, les acquéreurs sont en meilleure position
pour négocier. Pour autant, la prudence doit rester de mise.
Votre notaire saura vous guider dans votre projet de vente
ou d'achat.
6,8 %
8,3 %
7,6 %
10,4 %
0
5,2 %
9,2 %
9,6 %
867 E
11,1 %
636 E
2,6 %
1,8 %
0,6 %
1998
1999 2000
18,3 %
7,7 %
18,9 %
1 000
500
HORS ILE-DE-FRANCE
15,7 %
11,4 %
Le marché est grippé
2 408 E
0,7 %
FRANCE
14,9 %
2 000
5,4 %
20,2 %
19,3 %
1,4 %
9,9 %
16,7 %
0,5 %
2001
2002 2003
2004
Évolution du prix au m2 des appartements anciens
0,6 %
6,1 %
-1,7 %
1 770 E
6,0%
6,4 %
1412 E
4,6 %
CÔTES D’ARMOR
SAINT-BRIEUC
2005 2006
PRIX MOYEN (en %)
2007 2008
6,9 %
200 000
12,0 %
194 546 E
-0,6 %
15,0 %
13,9 %
150 000
100 000
50 000
0
79 355 E 11,1 %
5,7 %
66 407 E
5,2 %
1998
12,5 %
10,5 %
7,0 %
1999 2000
7,6 %
9,5 %
10,2 %
8,7 %
17,4 %
6,5 % 154 412 E
1,4 %
12,5 %
7,4 %
2001
4,2 %
FRANCE
9,6 %
2002 2003
HORS ILE-DE-FRANCE
CÔTES D’ARMOR
2004
2005 2006
Évolution du prix moyen des maisons
Yves le BONNIEC
Président de la Chambre des notaires
des Côtes d'Armor
2007 2008
Côtes d'Armor 22
Édito
PRIX AU M2 (en %)
*DOOJM<G%JjGJ
!rO@?@%M<IDO0JN@
APPARTEMENTS
MBJ<O%PDIB<HK*<IIDJI
!rO@?’\H@M<P?@
1<DIO MD@P>
!JPMJII@
MDJ>CDI@
.<TN?@"DI<I
@O*<H=<GG@
1P??P?gK<MO@H@IO
Après avoir augmenté de 100 % au cours de la décennie, le
prix au m² des appartements a à nouveau progressé de 6 % au
cours de l’année 2008.
Mais cette évolution positive, qui peut surprendre, doit être
pondérée par deux éléments. Le premier est que le volume des
transactions a chuté (- 25 % entre le 3e trimestre 2007 et le 3e
trimestre 2008), mais cette chute a moins affecté la Côte,
traditionnellement plus chère, que les villes.
Le second, est que cette évolution est mesurée sur l’année, or
si les prix ont continué de progresser au 1er semestre 2008,
ils ont baissé au second.
VARIATION SUR 2008
Après 10 années d’euphorie,
le marché de l’immobilier tourne
au ralenti, le volume des
transactions a chuté au second
semestre 2008.
Les problèmes de solvabilité des
acquéreurs, de resserrement de
l’octroi des crédits par les banques
et de l’attentisme provoqué
par la crise économique sont dans
les Côtes d’Armor, comme ailleurs
au cœur du problème.
Aujourd’hui, pour vendre dans un
délai raisonnable, les vendeurs
doivent revoir leurs prétentions
à la baisse, ce qu’ils ont commencé
à intégrer.
Les acquéreurs, quant à eux,
se trouvent en position de force.
L’offre est importante. Ils peuvent
négocier les prix.
0
Saint-Brieuc
1 412 E 4,60 %
Argoat - Guingamp - Lannion
1 481 E 2,00 %
Pays de Dinan et Lamballe
1 633 E -0,20 %
inférieurs, 2 412 €/m² et reculent légèrement (- 1,9 %).
Perros-Guirec, à 2 530 €/m², concentre 50 % des appartements
vendus sur le secteur et a vu son prix du m² s’apprécier de 4 %
en 2008.
Les acheteurs sont âgés, 72 % ont plus de 50 ans, un sur 3
est retraité. Le secteur attire également des cadres (43 % des
acquéreurs).
Globalement, le littoral est le royaume de la résidence
secondaire et attire une clientèle aisée et âgée.
VOLUMES
80
70
60
50
CÔTES D’ARMOR
1 770 E 6,00 %
Littoral Goëlo - Côte de Granit Rose
2 412 E -1,90 %
20
Côte d’Émeraude
3 379 E 19,70 %
10
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
30
0
PRIX AU M2
Prix au m2 des appartements anciens
Les villes : Saint-Brieuc
Des grands appartements
Saint-Brieuc, à 1 412 €/m², qui concentre 44 % des transactions
d'appartements dans les Côtes d’Armor, tire la moyenne
départementale vers le bas. Elle demeure l’une des villes de
Bretagne les moins chères.
Cette particularité permet aux plus jeunes d’investir
(un acquéreur sur cinq a moins de 30 ans). Cette première
acquisition, leur offre un point de départ à leur « parcours
immobilier résidentiel ». En moyenne, ils investissent 79 000 €,
budget pour lequel ils peuvent aisément trouver un 3 pièces.
Globalement, sur la ville, les acquéreurs achètent un
appartement pour y vivre, par conséquent les ventes se
concentrent sur les grands logements (près de 70 % des
appartements vendus sont des 3 pièces et plus).
Sur Dinan, les prix sont plus élevés (1 611 €/m²), par conséquent
les jeunes sont moins présents (9 % des acquéreurs ont moins de
30 ans). Mais contrairement à Saint-Brieuc, la baisse des prix est
amorcée depuis 2007 (- 2,3 % en 2007, - 0,9 % en 2008).
Enfin, sur Lannion, si le prix au m² tend à se stabiliser (+ 1,9 %),
les notaires ont constaté que le budget moyen des acquéreurs lui
a baissé, - 13,6 %, c'est-à-dire, que ces derniers se sont orientés
vers des logements plus petits.
02
Notaires de l’Ouest - Mars 2009
2008
Janv. Fév. Mars Avr. Mai Juin Juil. Août Sept. Oct. Nov. Déc.
Évolution annuelle des volumes de vente en appartements anciens
LE neuf
Chute des volumes
Il apparaît curieux de noter que le prix du m² dans le neuf s’est
envolé dans les Côtes d’Armor en 2008.
En fait, le volume des transactions a moins baissé sur le
littoral, où les prix du m² sont très élevés, que dans les
autres secteurs.
Toutefois, le prix de 3 840 €/m² sur la Côte d’Émeraude masque
des disparités entre les communes : à Ploubalay par exemple le
prix moyen s’est établi à 2 494 €/m² contre 4 778 €/m² à Erquy.
Le neuf a été le premier segment du marché de l’immobilier
à être touché par la chute des volumes de transactions.
Traditionnellement, c’est un marché d’investisseurs, mais les
prix trop élevés ont réduit la rentabilité.
Toutefois, gageons que la loi Scellier donnera un nouveau
souffle au secteur.
Les ventes s’étant concentrées sur la Côte, les costarmoricains
ne sont intervenus que dans 34 % des transactions.
La Côte : la résidence de loisirs
dynamise le marché
Le littoral concentre un quart des transactions en appartement
du département.
Sur la Côte d’Émeraude le prix du m² a continué de grimper.
Mais, les ventes se sont concentrées sur les petites surfaces
(53 % des appartements vendus étaient des 2 pièces).
Le marché reste animé par des franciliens (30 % des
acquéreurs). Les locaux n’interviennent que dans 37 % des
transactions. Pléneuf-Val-André à 3 448 €/m² est la station la
plus prisée de la Côte d’Émeraude.
Sur le littoral Goëlo-Côte de Granit Rose, les prix sont nettement
2007
40
Pays de Dinan et Lamballe
2 524 E
Argoat - Guingamp - Lannion
2 702 E
Saint-Brieuc
2 713 E
Sud département
2 861 E
CÔTES D’ARMOR
0
3 386 E 26,00 %
Littoral Goëlo - Côte de Granit Rose
3 711 E
Côte d’Émeraude
3 840 E
500
1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000
Prix au m2 des appartements neufs
PRIX AU M2
Maisons
Malgré une augmentation de 132,5 % sur 10 ans, les Côtes d’Armor demeurent le département
le moins cher de la région. En 2008, si le prix moyen a légèrement progressé (+ 1,4 %), le volume
des ventes a baissé de 28 % entre le 3e trimestre 2007 et le 3e trimestre 2008. Cette baisse a entraîné
un glissement des prix au 4e trimestre (- 3,8 %).
Sur le département, les notaires constatent que les familles n’hésitent pas à
s’éloigner de la mer et des agglomérations pour pouvoir accéder à la propriété.
Par conséquent, les ventes se concentrent sur les secteurs les moins chers (Sud
département 24 % des transactions, Argoat-Lannion-Guingamp 21 % des transactions).
Au cours de la décennie écoulée tous les secteurs ont vu leurs prix flamber, la Côte
(+ 180 % sur le littoral Goëlo-Côte de Granit Rose) comme l’intérieur (+ 179 % sur le
secteur Argoat-Guingamp-Lannion).
VARIATION SUR 2008
Sud département
95 300 E -5,40 %
Argoat - Guingamp - Lannion
132 000 E 0,10 %
CÔTES D’ARMOR
154 400 E 1,40 %
La Côte : des évolutions contrastées
La Côte demeure le paradis des résidences secondaires. Mais elle n’échappe pas
au repli du marché et de nombreuses communes ont vu leurs prix moyens reculer en
2008. Les évolutions sont contrastées, elles s’échelonnent de - 16 % à + 21 %. Sur la
Côte d’Émeraude, la très prisée commune d’Erquy a vu ses prix s’apprécier de 2,3 % pour
atteindre les 248 800 €. Sur cette côte, seuls 31 % des acquéreurs sont costarmoricains.
Les parisiens dopent le marché avec un budget moyen supérieur de 100 000 € à celui
des locaux. Sur le littoral Goëlo-Côte de Granit Rose, les prix sont encore plus élevés, ils
s’échelonnent de 159 300 € à Plestin-les-Grèves à 290 700 € à Trébeurden. Sur cette côte
également, le marché est dynamisé par la résidence secondaire, un acquéreur sur quatre
est originaire d’Ile-de-France. Le secteur attire une clientèle âgée (27 % sont retraités).
VOLUMES
500
Pays de Dinan et Lamballe
159 400 E 4,90 %
Saint-Brieuc
159 600 E 2,90 %
Couronne briochine
178 000 E 3,20 %
Côte d’Émeraude
212 200 E -2,30 %
200
Littoral Goëlo - Côte de Granit Rose
282 200 E 6,30 %
150
300
250
2007
100
50 000
100 000
150 000
200 000
250 000
2008
PRIX MOYEN
50
Prix moyen des maisons anciennes
0
Les agglomérations : un marché local
Sur les agglomérations, le marché est très local (80 % des acquéreurs sont originaires du
département). Comme toujours les prix sont plus élevés dans la Couronne Briochine
qu’à Saint-Brieuc, ils s’échelonnent de 157 000 € à Ploufragan à 201 000 € à Langueux.
Si les prix ont progressé sur l’ensemble de l’année, ils ont baissé au cours du 4e trimestre
(- 1,5 % à Saint-Brieuc, - 2 % dans la Couronne). Comme en appartement, Saint-Brieuc
attire les plus jeunes, la moyenne d’âge des acquéreurs est de 41 ans.
Profitant de la proximité de Saint-Malo et de la mer, Dinan enregistre des prix
nettement supérieurs à ceux des autres villes et ils continuent de progresser.
Sur Lannion (156 000 €) et Guingamp (103 000 €) les prix sont inférieurs et se
stabilisent.
Janv.
Fév.
Mars
Avr.
Mai
Juin
Juil.
Août
Sept.
Oct.
Nov.
Déc.
Évolution annuelle des volumes de vente en maisons
Les secteurs ruraux
L’arrière-pays attire les familles. Sur ces secteurs, elles peuvent encore trouver des
maisons à des prix inférieurs à 100 000 €. L’achat à la campagne est favorisé par un
réseau routier de qualité qui permet de rejoindre rapidement son lieu de travail.
Seul bémol à ce choix, le coût du transport pèse sur le budget des ménages. Comme sur
le reste du département, sur ces secteurs les prix ont reculé au 4e trimestre 2008. Sur le
Sud département, on note que les britanniques, qui représentaient 35 % des acquéreurs
en 2004, sont moins présents, ils n’interviennent plus que dans 17 % des transactions.
Plusieurs raisons expliquent cette désertion. Les prix de l’immobilier ont baissé en
Grande-Bretagne. De plus l’Euro cher a réduit leur budget pour acheter un bien, ainsi
que leur niveau de vie en France, par conséquent beaucoup souhaitent revendre.
Terrains
Les volumes de vente de terrains à bâtir ont baissé mais dans une moindre mesure (- 9 % entre
le 3e trimestre 2007 et le 3e trimestre 2008) et les prix ont continué de progresser (+ 9,5 % en 2008
et + 1,7 % au 4e trimestre).
Le terrain à bâtir demeure l’investissement privilégié des jeunes familles (54 % des acquéreurs ont moins
de 40 ans) et des classes moyennes (66 % des acquéreurs sont des ouvriers employés ou cadres moyens).
La surface moyenne d’un terrain dans le département est de 1 000 m².
Comme toujours, les terrains en lotissement, qui représentent 60 % des transactions, sont plus petits
(730 m² contre 1 436 m² pour un terrain hors lotissement).
Secteur
Couronne briochine
Argoat-Guingamp-Lannion
Côte d’Émeraude
Prix des terrains à bâtir
Prix au m2
82,00 *
29,80 *
89,10 *
Prix moyen
60 000 *
36 000 *
68 000 *
VARIATION SUR 2008
15,20 %
12,30 %
-10,30 %
Littoral Goëlo - Côte de Granit
Pays de Dinan et Lamballe
Sud département
Côtes d’Armor
72,20 *
49,70 *
23,00 *
48,00 *
69 000 *
46 000 *
28 000 *
48 000 *
-4,60 %
9,00 %
6,60 %
9,50 %
Côtes d'Armor 22
0
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03
Préférez l’acte notarié !
Il existe deux grandes catégories d’actes juridiques : l’acte sous seing privé et l’acte
authentique.
Le premier est régularisé entre particuliers, sans l’intervention d’un professionnel. L’acte
authentique quant à lui, est rédigé par une personne spécialement habilitée par la loi : le préfet,
les présidents de conseils régionaux ou départementaux, le maire, le juge ou le notaire.
L’acte notarié est une forme d’acte authentique. Il est parfois obligatoire (donation, contrat de
mariage, vente d’immeuble). Il est toujours préférable et présente de nombreux avantages,
liés à la qualité du juriste qui le rédige. Le notaire est nommé par le ministre de la justice, après
une enquête portant à la fois sur sa moralité et ses compétences. Ses actes sont donc les seuls
à bénéficier de la garantie de l’État.
Le notaire et ses collaborateurs sont en outre soumis à une obligation de formation continue
très exigeante. Cela lui permet, à une époque où le droit devient de plus en plus complexe
et évolue très rapidement, de fournir à ses clients un conseil toujours adapté.
N’oublions pas non plus que le notaire est soumis à une déontologie très rigoureuse : il est
au service de ses clients, à qui il doit un devoir de conseil absolu et dont les intérêts doivent
toujours primer les siens. Il lui est fait interdiction d’avantager un client au détriment de
l’autre. Dans une vente, dans un divorce, le notaire doit le même conseil à chacune des parties :
sa déontologie l’oblige à rédiger des actes équilibrés.
Le notaire offre à ses clients un service complet en signant l’acte avec eux. C’est sa signature
qui donne à l’acte sa qualité d’acte notarié. Cela signifie que le notaire s’engage avec
ses clients. S’il commet une erreur, il en est responsable et devra réparer le préjudice subi par
son client. Cet engagement du notaire rend l’acte notarié incontestable.
L’original est conservé par le notaire ; il ne risque donc pas de disparaître. Son contenu et
sa date ne peuvent pas être falsifiés. C’est la raison pour laquelle il est possible de le mettre
à exécution si l’une des parties ne respecte pas ses engagements. Il a la même valeur
qu’un jugement et évite ainsi procès, pertes de temps et d’argent.
Il est souvent reproché à l’acte notarié d’être long à établir et cher. Ce sont des idées fausses.
Le coût des services apportés par le notaire est transparent. Fixé par un tarif national et
obligatoire, il peut être connu à l’avance et est le même quelque soit le notaire qui rédige l’acte.
Ce coût doit aussi être rapporté à la sécurité que l’acte notarié procure. Faire, par exemple, une
déclaration de don manuel en remplissant l’imprimé fourni par l’administration fiscale sera
toujours moins cher que de faire établir un contrat de donation en bonne et due forme. Mais ce
sera au détriment de la paix des familles parce que, en se privant de l’intervention du notaire,
les parties n’auront pas pu anticiper certaines conséquences de la donation.
Qu’est ce que la Loi Scellier ?
Qui peut en bénéficier ?
Tous les contribuables français qui acquièrent entre le
1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 un logement neuf
(ou en l’état futur d’achèvement) peuvent en bénéficier :
• Pour les investisseurs 2009 et 2010 : réduction d’impôts = 25 %
• Pour les investisseurs 2011 et 2012 : réduction d’impôts = 20 %
Quels logements sont concernés ?
Tous les immeubles neufs, dont les caractéristiques
thermiques et la performance énergétique sont conformes aux
prescriptions de l’article L.111-9 du Code de la Construction
et de l’Habitation. Sont exclus de la loi Scellier les immeubles
classés ou inscrits au titre des monuments historiques.
Quelles sont les obligations ?
Dans le cadre de cette loi, la réduction d’impôts est
conditionnée à l’engagement de louer le logement nu à
usage d’habitation principale pendant une durée minimale
de 9 ans. L’engagement de location doit prendre effet
dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de
l’immeuble. Les loyers ne doivent pas excéder le plafond
fixé par décret. Un seul logement par an accordé et le
plafond d’investissement retenu est de 300 000 €.
Quels sont les avantages fiscaux ?
Elle permet une réduction d’impôts de 25 % du prix
de revient du logement. Avec un plafond de 300 000 €
d’investissement et un seul logement par an.
Cette réduction d’impôts de 25 % de l’investissement
s’étale sur 9 ans de manière linéaire.
Exemple : Pour un investissement de 200 000 €, la
réduction est de 50 000 € sur 9 ans, soit 5 555,55 € / an.
NOTE : Lorsque la fraction de la réduction d’impôts imputable
au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le
contribuable au titre de cette même année, le solde peut
être imputé sur l’I.R. des années suivantes jusqu’à la sixième
année inclusivement.
La loi Scellier après 9 ans ?
Il est prévu dans la loi Scellier, qu’à l’issue des 9 ans, si vous
continuez à louer votre logement, « en vous engageant
de nouveau auprès de l’administration fiscale par période
de 3 ans », vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôts
supplémentaire. Dans ce cas, la réduction d’impôts
annuelle Scellier est égale à 2 % du prix de revient du
logement, avec un maximum de 6 années supplémentaires.
Exemple : Pour un investissement de 200 000 €, la
réduction est de 50 000 € sur 9 ans. Puis éventuellement
2 % soit 4 000 € / an les 6 années suivantes.
Le total de réduction d’impôts peut donc atteindre 74 000 €
sur 15 ans pour un investissement de 200 000 €.
NOTE : L’investisseur peut bénéficier d’une réduction de 12 %
supplémentaire, soit au total 37 % de son prix de revient.
Mais dans le cadre de ces 6 années, il existe en sus du plafond
de loyer, un plafond de ressources des locataires.
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Principe de la loi
C’est une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 37 %.
Elle s’adresse à tous les contribuables français investissant
dans des logements neufs en 2009 et 2010 (logements
destinés à la location). Ce n’est donc plus un abattement
sur le revenu comme dans le cadre de la loi Robien ou la loi
Borloo, mais bel et bien une « réduction d’impôts » étalée
sur 9 ans et reportable.