Les locaux d`activités et entrepôts

L'immobilier d'entreprise en 2013
Les locaux d'activités et entrepôts
Les transactions des conseils en immobilier d'entreprise et opérations
réalisées en comptes propre au sein de l'agglomération de Tours
Avec un volume global d'environ 34 200 m² placés en 2013, le marché
des locaux d'activités et entrepôts de l'agglomération tourangelle enregistre sa première baisse depuis 2009. Il s'agit du troisième plus bas
niveau enregistré au cours de la décennie. Un repli de la demande
placée de près de 34 % alors que, parallèlement, le nombre de
transactions a augmenté de 11 % par rapport à 2012. Un ralentissement qui, à l'image du marché des bureaux, est principalement lié la
diminution du nombre de grosses opérations (supérieures à 3 000 m²).
zoom sur...
En 2013, le marché des locaux d'activités et entrepôts a été largement
dominé par les transactions portant sur des petites surfaces. En effet,
près de trois transactions sur quatre concernent une superficie
inférieure à 1 000 m². Autre fait caractéristique, la demande à l'acquisiLa disponibilité immédiate en produits neufs se concentre principalement
tion a nettement progressé et concerne au final plus des deux tiers de sur la ZAE Carrefour en Touraine (Ballan-Miré).
la surface commercialisée. Les secteurs de la Construction et de
l'Industrie manufacturière ont été les plus actifs en 2013. Avec 15 opérations, ils représentent à eux seuls plus de la moitié
de la surface placée totale, soit 19 442 m². En considérant les 16 732 m² recensés en comptes propres et clés en main, le
marché des locaux d'activités et entrepôts de l’agglomération s’établit à environ 51 000 m².
Quelques transactions significatives réalisées en 2013 : CHALUMEAU LAQ'ALU (3 500 m² à Montlouis-sur-Loire), BMS (3 000
m² à Parçay-Meslay),...
1 - Les transactions de locaux d’activités, entrepôts et opérations en comptes propres
- Les locaux d’activités et entrepôts placés selon le type d’opération
Entre 2012 et 2013, le nombre d'opérations réalisées
nature de la transaction
nombre
%
surface
%
à la vente à été multiplié par deux. Par ailleurs, au
- Location
32
74,0% 11 209
32,7%
sein des acquisitions, on note la présence des huit
- Vente
18
36,0% 23 113
67,3%
plus grosses transactions. Ainsi, avec 20 216 m², ces
Total
50 100,0% 34 322 100,0%
dernières représentent, à elles seules 87,5 % des
Source : Conseils en immobilier d’entreprise partenaires - 01/2014. Surface en m².
surfaces vendues.
- Les locaux d’activités et entrepôts placés selon l’état du local
état du local
nombre
%
surface
%
Le marché de l'agglomération de Tours est marqué
- Neuf
2,0%
150
0,4%
1
par une pénurie accrue de produits neufs. Les
98,0% 34 172
- Seconde main
99,6%
49
transactions réalisées sur ce type de produit n'ont
Total
50 100,0% 34 322 100,0%
porté que sur 0,4 % de la surface commercialisée
Source : Conseils en immobilier d’entreprise partenaires - 01/2014. Surface en m².
totale. Il s'agit là du plus faible niveau enregistré
depuis ces dix dernières années.
- Les locaux d’activités et entrepôts placés selon la superficie
surperficie
nombre
%
surface
%
Les transactions réalisées au cours de l'année 2013
18
2 507
36,0%
- Moins de 250 m²
7,3%
portent très majoritairement (72 %) sur des surfaces
- de 250 m² à 499 m²
14
4 472
13,0%
28,0%
inférieures à 1 000 m². Le volume représentant les
- de 500 m² à 999 m²
9
18,0%
5 977
17,4%
transactions de plus de 3 000 m² a, pour sa part,
11 666
- de 1 000 m² à 2 999 m²
12,0%
34,0%
6
diminué de plus de 52 % par rapport à 2012. La
surface moyenne des transactions a fortement
- 3 000 m² et plus
6,0%
28,3%
3
9 700
diminué pour s'établir à 686 m² contre 1 154 m² en
Total
100,0%
100,0%
50
34 322
2012.
Source : Conseils en immobilier d’entreprise partenaires - 01/2014. Surface en m².
- Les principales opérations en comptes propres & clés en main
maitrise d’ouvrage ou preneur clé en main
surface*
- SOCOFER (Saint-Pierre-des-Corps)
- LE COUVENT DES MINIMES plusieurs preneurs (La Riche)
- SCRAPCOOKING extension (Fondettes)
- SOCIETE GUIONNIERE (Fondettes)
- LA CAVE DES PRODUCTEURS DE MONTLOUIS (La Ville aux Dames)
- COLLES CLEOPATRE extension (Ballan Miré)
- PRD extension (Joué-lès-Tours)
- VÉOLIA EAU (Sorigny)
- LIGHT ANIMATION (Joué-lès-Tours)
8 000 m²
2 600 m²
1 332 m²
1 000 m²
1 000 m²
1 000 m²
700 m²
600 m²
500 m²
Total
Source : Enquête OE2T - projets > à 500 m². * Surfaces exprimées en m² de surface de plancher.
16 732 m²
Le marché des principales opérations réalisées en
comptes-propres et clés en main recensés au sein
de l'agglomération s'élève à plus de 16 730 m². La
plus grosse opération est signée Socofer. L'équipementier ferroviaire a fait construire un bâtiment de
8 000 m² (dont 1 000 m² de bureau) sur une parcelle
desservie par une voie ferrée à Saint-Pierre-desCorps.
Observatoire de l’Economie et des Territoires de Touraine
Un partenariat Conseil général d’Indre et Loire, Chambre de Commerce et d’Industrie de Touraine et Tour(s)plus
1
L'immobilier d'entreprise en 2013
Les locaux d'activités et entrepôts
Les transactions des conseils en immobilier d'entreprise et opérations
réalisées en comptes propre au sein de l'agglomération de Tours
- Les commercialisations de locaux d’activités et entrepôts au sein de l’agglomération de Tours en 2013
2
1
2
1
1
9
10
2
1
1
10
3
4
2
Superficie des locaux placés (m²) :
1
Neuf
Seconde main
8 000
4 000
800
4
Nb de commercialisations
Sources : Conseils en immobilier d’entreprise partenaires / enquête OE2T. Cartographie : Observatoire de l’Economie et des Territoires de Touraine, janvier 2014.
%
surface
%
Total agglomération de Tours (SCOT)
secteur géographique
nombre
50
100,0%
34 322
100,0%
- dont CA Tour(s)plus
39
78,0%
21 311
62,1%
- dont CC de l’Est Tourangeau
4
8,0%
7 427
21,6%
- dont CC du Vouvrillon
4
8,0%
4 034
11,8%
- dont CC du Val de l’Indre
3
6,0%
1 550
4,5%
Source : Conseils en immobilier d’entreprise partenaires / enquête OE2T - 01/2014. Surface en m².
La distribution géographique des transactions en
locaux d'activités et entrepôts demeure moins
concentrée que celle des bureaux. Elle se caractérise
par un nombre réduit de transactions réalisées au
Nord de la Loire ainsi que par une forte proportion
d'opérations portant sur des bâtiments situés sur
zones d'activités (2/3 des commercialisations). Les
communes de Saint-Pierre-des-Corps, Tours et
Joué-lès-Tours concentrent à elles seules 55,2 % de
la surface placée.
Observatoire de l’Economie et des Territoires de Touraine
Un partenariat Conseil général d’Indre et Loire, Chambre de Commerce et d’Industrie de Touraine et Tour(s)plus
2
L'immobilier d'entreprise en 2013
Les locaux d'activités et entrepôts
Les transactions des conseils en immobilier d'entreprise et opérations
réalisées en comptes propres au sein de l'agglomération de Tours
- Volumes placés et nombre de transactions par trimestre au sein de l’agglomération de Tours en 2013
14 000
12 000
10 000
8 000
6 000
4 000
2 000
0
15
transactions
13
transactions
A l'image du marché de l'immobilier tertiaire, le
premier semestre a été plus dynamique que le
second. En effet, c'est durant les 6 premiers mois
de l'année qu'ont été commercialisés les deux tiers
de la surface totale. Avec seulement 8 commercialisations pour 2 565 m² placés, la demande a fortement chuté au cours du 3e trimestre. Elle a repris à
partir du mois d'octobre permettant de finir l'année
au niveau auquel elle avait commencé.
14
transactions
8 transactions
1er trimestre
2e trimestre
3e trimestre
4e trimestre
2 - Evolution des surfaces commercialisées depuis 2004
m²
60 000
50 000
40 000
30 000
20 000
10 000
0
2004
2005
2006
2007
Surface commercialisée neuve
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Moyenne décennale :
moyenne mobile
39 960 m²
Surface commercialisée de seconde main
3 - L’offre disponible en locaux d’activités et entrepôts
Etat
nombre
%
surface
%
- Offre de seconde main
NS
NS
NS
NS
- Offre neuve
20
NS
5 000
NS
NS
NS
NS
NS
Total
Source : simplanter-en-touraine.com CCI de Touraine / enquête OE2T 01/2014. Surfaces en m². NS = non significatif.
Dans le cadre de la mise en en place du site
www.simplanter-en-touraine.com, le nouvel outil
développé par la CCI de Touraine pour trouver
bureaux, locaux d'activités et terrains, une
nouvelle base de données dédiée aux surfaces
disponibles est en cours d'alimentation par les
conseils en immobilier d'entreprise. En conséquence, le volume des stocks disponibles à la fin
2013 n'a donc pas pu être calculé.
4 - Le prix des locaux d’activités et entrepôts en 2013
Prix de vente le m² (en €)*
Tours centre ville
Agglomération
- Neuf
- Seconde main
NS
NS
550/800
200/600
Prix de location le m²/an (en €)*
Tours centre ville
Agglomération
NS
NS
50/60
35/55
Source : FILOSCOPE - Club Immobilier de Touraine. * Prix de vente HT pour le neuf. Valeurs données à titre indicatif. Ces prix sont
susceptibles de varier en fonction de la particularité et de la surface des locaux, de leur situation, de leur disposition et de la qualité des
prestations proposées.
La diminution de la demande et l'inadéquation de
l'offre avec les exigences des utilisateurs ont
globalement entrainé une diminution des valeurs
observées. En matière de seconde main, la disparité des prix reste forte en fonction de la localisation
et du niveau de mixité de bureaux. De manière
générale, on observe également une augmentation des franchises et avantages commerciaux.
Observatoire de l’Economie et des Territoires de Touraine
Un partenariat Conseil général d’Indre et Loire, Chambre de Commerce et d’Industrie de Touraine et Tour(s)plus
3
A propos
L'immobilier d'entreprise en 2013
Les transactions des conseils en immobilier d'entreprise et opérations
réalisées en comptes propres au sein de l'agglomération de Tours
L'observatoire de l'immobilier d'entreprise de l'agglomération de Tours :
L’observatoire de l'immobilier d'entreprise de l'agglomération de Tours existe depuis 1999. Dès l'origine, il s'est appuyé sur un
réseau de partenaires regroupé au sein de la commission FNAIM Entreprises et depuis 2013 sur un partenariat regroupant
différents acteurs de l'immobilier réunis au sein du Club immobilier de Touraine : Chambre de Commerce et d’Industrie de
Touraine, Tour(s)plus, conseil général, conseils en immobilier d’entreprise, Observatoire de l'Economie et des Territoires de
Touraine, Agence d'Urbanisme de l'Agglomération de Tours, géomètres experts, promoteurs... Au travers de ce partenariat,
l'observatoire de l'immobilier d'entreprise a pour mission principale de produire des chiffres fiables et objectifs concernant les
volumes de transactions et les niveaux de stocks de l'agglomération de Tours. Ces chiffres sont diffusés dans le cadre de
l'étude annuelle et sur le site du Réseau National des Observatoires de l’Immobilier d’Entreprise des Métropoles (www.rnoie.fr).
L'étude annuelle est réalisée depuis 2000 par l'Observatoire de l'Economie et des Territoires de Touraine (OE2T) qui collecte,
analyse et met en forme les données. Celle-ci est publiée au mois en février de chaque année et suit des règles très strictes en
matière de données analysées, règles conformes à celles édictées par le Réseau National des Observatoires de l’Immobilier
d’Entreprises et du GIE IMMOSTAT.
Note méthodologique :
Aire d'analyse : les 40 communes composant le S.C.O.T. de l'agglomération de Tours, soit environ 830 km².
L'étude des transactions : Il s'agit de l'ensemble des opérations réalisées au cours de l'année par les conseils en immobilier
d'entreprises partenaires et les communautés de communes. Seules les transactions de bureaux destinés aux utilisateurs
finaux sont comptabilisées. Ainsi, les ventes à investisseurs sont exclues de l'analyse.
L'analyse des stocks : l'évaluation des stocks disponibles est actualisée chaque année au mois de décembre sur la base du
Fichier des offres de Locaux (FILOC) réalisé par la C.C.I. de Touraine en partenariat avec les conseils en immobilier d'entreprise FNAIM Entreprises.
Le recensement des comptes propres : Afin de disposer d’une vision plus exhaustive du marché tertiaire de l'agglomération
de Tours, l’observatoire intègre, depuis 2009, les principales opérations réalisées en comptes propres. Celles-ci sont comptabilisées l'année au cours de laquelle la construction, l'extension, ou la restructuration est terminée. Par ailleurs, seules les opérations d'une surface supérieure à 500 m² sont, pour l'instant, prises en compte. La superficie des opérations est exprimée en m²
de surface utile (SU). Conformément au corpus commun au Réseau National des Observatoires de l'Immobilier d'Entreprise et
à IMMOSTAT, il est considéré que la surface utile d'une opération correspond à 90% de la surface hors œuvre nette (SHON).
Lexique :
En 2003, une harmonisation des grands indicateurs d'évaluation du marché des bureaux a été mise en œuvre avec la
réalisation d'un corpus de définitions commun aux membres du RNOIE. Cette uniformisation des méthodes de collecte et
d'analyse a pour objectif d'appréhender de manière identique les informations fournies sur l'état des marchés régionaux.
Compte propre (aussi appelé construction pour soi) : Il s'agit des surfaces de bureaux construites à l’initiative d’une entreprise
ou d’une administration pour sa propre utilisation et qui ne passe pas par un réseau de commercialisation.
Demande placée : ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par les utilisateurs finaux.
Neuf : surfaces neuves ou lourdement restructurées, qui sont fiscalement assujetties à la TVA pendant 5 ans, en cas de vente,
à compter de la date de livraison de l’immeuble.
Offre immédiate : ensemble des locaux vacants à une date donnée, proposés sur le marché, pouvant être occupés
immédiatement, sans tenir compte du délai lié aux travaux d’installation. Par extension, cette définition s’applique aussi aux
locaux proposés à la seule vente et répondant à ces critères.
Offre neuve à un an : elle comprend l’offre neuve disponible immédiatement et l’offre future neuve disponible d’ici 1 an
(chantier en cours).
Projet "en blanc" : bâtiment destiné à la vente ou à la location, dont la construction est lancée sans qu'il ait été vendu ou loué
à l'avance.
Transactions : ensemble des commercialisations, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux et
concrétisées par la signature d’un bail ou d’un acte de vente.
Observatoire de l’Economie et des Territoires de Touraine
Un partenariat Conseil général d’Indre et Loire, Chambre de Commerce et d’Industrie de Touraine et Tour(s)plus
4
Les partenaires
L'immobilier d'entreprise en 2013
Les transactions des conseils en immobilier d'entreprise et opérations
réalisées en comptes propres au sein de l'agglomération de Tours
Le Club de l'Immobilier de Touraine (CIT) :
Créé en 2013, Le Club de l'Immobilier de
Touraine fédère l'ensemble des professionnels et acteurs économiques représentatifs
des activités liées à l'immobilier.
4 bis rue Jules Favre 37000 TOURS
Tél : 02 47 750 750
E-mail : [email protected]
internet : www.club-it.fr
Document réalisé par :
L'Observatoire de l'Economie
et des Territoires de Touraine
4 bis, rue Jules Favre - BP 41028
37010 TOURS CEDEX 1
Tél : 02 47 47 20 45
Fax : 02 47 66 41 54
Email : [email protected]
Internet : www.economie-touraine.com
Les conseils en immobilier d'entreprise :
Immobilier
d'Entreprise
ARTHUR LOYD - BOILLE IMMOBILIER
47, rue Edouard Vaillant 37000 TOURS
Tél : 02 47 750 750 - Fax : 02 47 750 908
E-mail : [email protected]
Internet : www.boille-immobilier.fr
BROSSET IMMOBILIER CBRE
4, rue de Clocheville BP 2017 37020 TOURS Cedex 1
Tél : 02 47 333 347 - Fax : 02 47 333 343
E-mail : [email protected]
Internet : www.brosset-immobilier.fr
I2BC - IMMOBILIER D'ENTREPRISE
114, avenue André Maginot 37100 TOURS
Tél : 02 47 888 888 - Fax : 02 47 41 58 24
E-mail : [email protected]
Internet : www.i2bc.fr
GEMOFIS - VAL DE LOIRE
28, rue de la Tuilerie 37550 SAINT AVERTIN
Tél : 02 47 46 28 55 E-mail : [email protected]
Internet : www.gemofis.com
IEL - IMMOBILIER D'ENTREPRISE
41, rue de la Milletière 37100 TOURS
Tél : 02 47 05 08 08 – Fax : 02 47 75 07 98
E-mail : [email protected]
Internet : www.iel.fr
LA CENTRALE IMMOBILIÈRE - ORPI ENTREPRISES
19, avenue de Grammont 37000 TOURS
Tél : 02 47 75 53 53 - Fax : 02 47 70 15 11
E-mail : [email protected]
Internet : www.orpientreprises.com
SQUARE HABITAT - IMMOBILIER D'ENTREPRISE
113, rue des Halles BP 1508 37015 TOURS Cedex 1
Tél : 02 47 76 60 00 - Fax : 02 47 76 60 30
E-mail : [email protected]
Internet : www.squarehabitat-touraine.com
TRANSAC - ARTPROM
13, rue Edouard Vaillant BP31517 37015 TOURS Cedex 1
Tél : 02 47 70 22 32 - Fax : 02 47 66 59 04
E-mail : [email protected]
Internet : www.artprom.fr
Les partenaires associés :
COMMUNAUTÉ D’ AGGLOMÉRATION
COMMUNAUTÉ D'AGGLOMÉRATION TOUR(S)PLUS
Tél : 02 47 80 33 00 – Fax : 02 47 28 34 46
E-mail : [email protected]
Internet : www.agglo-tours.fr
CONSEIL GÉNÉRAL D'INDRE-ET-LOIRE
Tél : 02 47 31 43 92 – Fax : 02 47 31 43 10
E-mail : [email protected]
Internet : www.cg37.fr
CHAMBRE DE COMMERCE ET D'INDUSTRIE DE TOURAINE
Tél : 02 47 47 20 54 – Fax : 02 47 61 62 38
E-mail : [email protected]
Internet : www.touraine.cci.fr
Ils ont également participé à cette étude :
LA COMMUNAUTÉ DE COMMUNES DE L'EST TOURANGEAU, LA COMMUNAUTÉ
DE COMMUNES DU VAL DE L'INDRE, REALTIS, ISOPARC - SUD INDRE
DEVELOPPEMENT, CGLM IMMOBILIER,...
NOUVEAU : service en ligne de recherche de bureaux,
locaux d’activités et terrains disponibles
www.simplanter-en-touraine.com
Observatoire de l’Economie et des Territoires de Touraine
Un partenariat Conseil général d’Indre et Loire, Chambre de Commerce et d’Industrie de Touraine et Tour(s)plus
5