Tous acteurs de la transformation

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RAPPORT D’ACTIVITÉ 2013
Tous acteurs
de la transformation
RAPPORT D’ACTIVITÉ
2013
Siège social 167, rue des Foulons
CS60049 - 59501 Douai Cedex - Tél. 03 27 99 85 85
maisonsetcites.fr
SOMMAIRE
16
PAGE
01
PAGE
08
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PATRIMOINE
ÉDITO
04
PAGE
INTERVIEW
DIRECTEUR
GÉNÉRAL
12
40
PAGE
06
LES TEMPS
FORTS 2013
PAGE
01
Epinorpa
Établissement public
rattaché à la Région
Nord-Pas-de-Calais
Axévie
(avec Adévia et la mutuelle Apréva)
Construction et rénovation
d’établissement d’hébergement
pour personnes agées
dépendantes (EHPAD)
02
Maisons &
Cités
Soginorpa
(SA HLM)
GOUVERNANCE
03 ET
ORGANISATION
Maisons & Cités
Habitat
(Société coopérative HLM)
Constructions neuves HLM
Accession sociale sécurisée
Gestion locative du parc de
logements miniers
Amélioration de l’habitat
ancien et renouvellement
urbain Constructions
neuves et accession sociale
dans l’ancien
14
GESTION
LOCATIVE
72
52
PAGE
PAGE
Les chiffres
clés 2013
RÉSULTATS
FINANCIERS
PAGE
PAGE
MISSION
ET
VALEURS
62
PAGE
SUPPORTS
ANNEXES
Jacques MARQUETTE - chargé de mission département marchés - Douai
Louise BAHAKA - Technicienne domaine - Agence de Billy-Montigny
Josée LANCIAUX - Adjointe au responsable locations - Agence de Bruay-la-Buissière
Yves DEGRUGILLIERS - Directeur de l’agence de Lens/Liévin
Jacques VERNIER - Président de Maisons & Cités Soginorpa
Daniel ROGALA - Chef de bureau domaine - Agence de Lens/Liévin
ÉDITO
Le bilan 2013 d’une entreprise sociale
pour l’habitat naissante
Depuis le 1er janvier 2014, Maisons & Cités Soginorpa est une
société anonyme d’HLM et son nouveau statut d’entreprise
sociale pour l’habitat lui ouvre de nouveaux horizons.
En 2013, période de référence du présent rapport d’activité,
l’entreprise était encore une société « classique », accomplissant
sa mission avec détermination. Cette mission, confiée par
le Conseil régional lors de la création de l’Epinorpa en 2002,
consistait à terminer la rénovation du patrimoine immobilier, le
mettre en valeur, l’enrichir et le diversifier, l’inscrire dans un vaste
projet régional de restructuration du bassin minier… Vaste
programme dont la colonne vertébrale était la satisfaction du
client, ayant droit, locataire, futur locataire ou accédant à la
propriété.
Le bilan que nous vous présentons dans les pages qui suivent
illustre l’engagement du groupe Maisons & Cités et l’ensemble
de ses collaborateurs à mener à bien cette mission et préparer
l’avenir.
L’obtention du statut de SA d’HLM doit être accueillie comme
l’aboutissement de cet engagement et un levier pour
progresser encore au service de la population du bassin minier.
Nous vous souhaitons une bonne lecture du rapport d’activité
2013 de Maisons & Cités.
Jacques Vernier
Président de Maisons & Cités Soginorpa
Alain Wacheux
Président de l’Epinorpa
Rapport d’activité 2013 M&C
1
Maisons & Cités, premier bailleur HLM régional,
deuxième entreprise sociale pour l’habitat Évolution des
constructions vers
les cités jardins
NOTRE HISTOIRE
Découverte du charbon à
Fresnes-sur-Escaut, création
de la Compagnie
des mines d’Anzin
en 1756
1720
de France
Création de
l’établissement
public Épinorpa
et création
du groupe
Maisons & Cités
Premiers
programmes
de réhabilitation
1825
1900
1970 1985
2002
2014
Héritier d’une histoire
et acteur du renouveau
Maisons & Cités, c’est d’abord un
héritage : celui de deux siècles et
demi d’exploitation charbonnière
qui ont façonné les paysages,
les communes et les hommes
du bassin minier. C’est aussi un
patrimoine composé d’un important parc immobilier, exceptionnel par sa diversité et ses
caractéristiques architecturales.
Ce patrimoine immobilier a évolué au fil du temps
et des campagnes successives de réhabilitation.
Depuis la création de l’établissement public régional
Épinorpa en 2002, les personnels,
les administrateurs du Groupe et
2
les élus de la région ont
redoublé d’effort pour transformer l’image des cités minières
et en faire des symboles de
renouveau du bassin minier.
Le passage au statut HLM de
Maisons & Cités Soginorpa au 1er
janvier 2014, qui devient de fait la
deuxième entreprise
sociale pour l’habitat de France,
vient honorer ces décennies de
travail opiniâtre au service de la
population du bassin minier. Il
lui donne en même temps de
nouveaux moyens et lui ouvre
de nouvelles perspectives.
Premières
constructions
d’ensembles
de logements
ouvriers
à Denain
le Journal officiel
de décembre
annonce
la création
de Soginorpa
Le 1er janvier 2014
M&C devient
une SA d’HLM
3
Nos valeurs
Promouvoir
l’humain
au cœur
de l’entreprise
Dans nos relations aux autres,
qu’ils soient clients, partenaires ou
collègues, nous adhérons sans réserve
aux principes fondamentaux qui
conduisent notre action : l’écoute,
le respect mutuel, l’esprit d’équipe,
la solidarité, la prise en compte de la
dignité d’autrui et la tolérance. Ainsi,
nous construisons au quotidien des
relations humaines de qualité, faites
de confiance, de reconnaissance et
d’équité.
Faire preuve
d’audace
Enthousiastes, nous croyons en
l’avenir pour nos clients et notre
territoire en affirmant notre volonté
de réussir et de développer notre
créativité, afin de proposer un
éventail élargi de prestations dans le
domaine de l’habitat. Ambitieux, nous
nous inscrivons dans une dynamique
de développement personnel et
professionnel qui contribue au
progrès individuel et collectif.
Affirmer notre identité et
notre fierté d’appartenir
à un Groupe tourné vers
l’avenir
L’identité de notre Groupe est le fruit
de l’engagement d’hommes et de
femmes qui, animés de courage et
d’esprit d’équipe, ont façonné son
histoire et dessinent aujourd’hui
son avenir. Nous sommes fiers de la
confiance de nos partenaires qui nous
chargent de faire évoluer l’habitat
pour accueillir les générations futures.
Nous sommes fiers d’appartenir
à ce Groupe qui s’inscrit dans une
dynamique globale de recomposition
de l’espace régional.
4
S’engager
pour une entreprise
proche du client
Notre mission
Le groupe Maisons & Cités
est le plus important bailleur
social de la région
Nord-Pas-de-Calais
Nous nous engageons par notre
proximité, notre écoute et notre
disponibilité à apporter avec
professionnalisme une réponse
adaptée aux attentes de nos clients.
Nous avons la volonté de les satisfaire
au mieux en étant réactifs, en
anticipant leurs besoins et en nous
attachant à vérifier la qualité de nos
actions.
Notre clientèle et notre parc de logements miniers
nous ont permis d’acquérir un savoir-faire spécifique en
matière d’offre de services et de gestion de patrimoine.
L’évolution des exigences du marché du logement
social, notre statut d’opérateur régional nous invitent à
développer une politique d’habitat de qualité en vue
de répondre aux besoins de la population d’aujourd’hui
et de celle de demain.
C’est dans ce contexte que doit évoluer et
qu’évoluera notre mission de bailleur social.t
Être une entreprise
citoyenne et
responsable
qu’évoluera notre mission de bailleur social.
En collaboration étroite avec
nos partenaires, nous nous
engageons à agir pour le bien-être
des habitants. Au-delà de leur
proposer un habitat de qualité et
des services performants, nous
contribuons à développer le lien
social et leur offrons la possibilité
de s’inscrire dans un parcours
résidentiel. Groupe soucieux
de maîtriser l’impact sociétal,
environnemental et économique
de ses activités, nous nous
reconnaissons dans une éthique
de comportement et d’actions qui
prône l’honnêteté et la loyauté.
Notre mission est
de proposer et de
développer une offre de
logements et de services
adaptés aux besoins de
notre clientèle, quels
que soient son âge, son
parcours et son projet.
Nous donnons ainsi la
possibilité à nos clients
de s’inscrire dans un
parcours résidentiel.
Porteur d’une mission
d’intérêt général,
nous sommes des
partenaires privilégiés
des collectivités locales
dans leurs projets
d’aménagement. Nous
leur proposons des
solutions durables de
renouvellement urbain.
Dans le neuf comme
dans l’ancien, nos
opérations intègrent
une dimension sociale
et une exigence de
qualité architecturale,
urbanistique et
environnementale.
Nous contribuons ainsi
à la transformation des
territoires et de leur
image.
En développant la mixité,
l’accompagnement
et le lien social, nous
assumons pleinement
l’essence même de notre
mission
de bailleur social.
Nous contribuons ainsi
quotidiennement et
durablement à offrir un
cadre de vie agréable
où il fait bon vivre
ensemble.
5
2013 : année du
changement de statut
Le groupe Maisons & Cités s’est
constitué à partir de 2002, date de la
création de l’Etablissement public de
gestion immobilière du Nord-Pas-deCalais (Epinorpa) puis du rachat par celuici de la SAS Soginorpa, société créée par
Charbonnages de France, chargée depuis
1986 de la gestion du patrimoine de
logements miniers issu de l’exploitation
charbonnière. Pendant plus de dix
années, le Groupe a diversifié ses activités,
notamment avec l’acquisition d’une société
coopérative HLM, Accecura Habitat, devenue
Maisons & Cités Habitat, qui a permis de
développer une activité de construction
de logements. En janvier 2013, la loi Duflot
a octroyé le statut de société anonyme
HLM à Maisons & Cités Soginorpa. Cette
transformation a été effective en janvier
2014 avec l’obtention de l’agrément HLM.
Le groupe Maisons & Cités reste un
acteur particulier dans le monde du
logement social. L’Épinorpa est un
établissement public qui a été créé par la
loi SRU de 2000. Il est rattaché à la Région
Nord-Pas-de-Calais. Il est l’actionnaire
majoritaire de la SA d’HLM Maisons & Cités
Soginorpa, deuxième entreprise sociale
pour l’habitat de France par le nombre
de logements gérés (62 000 à fin 2013).
Ces deux entités sont chacune dotées
d’un conseil d’administration aux rôles
spécifiques. Le conseil d’administration
de l’Epinorpa est présidé par M. Alain
Wacheux et celui de Maisons & Cités
Soginorpa par M. Jacques Vernier.
6
01
Axévie
(avec Territoires 62 et la mutuelle Apréva)
Construction et rénovation
d’établissement d’hébergement
pour personnes agées
dépendantes (EHPAD)
03
Maisons & Cités
Habitat
(Société coopérative HLM)
Construction de logements HLM
Accession sociale sécurisée
LE CONSEIL D’ADMINISTRATION
SON FONCTIONNEMENT
L’Epinorpa est un établissement
public régional créé en 2002.
La composition de son conseil
d’administration est fixée par
la loi SRU de 2000 et prévoit
une représentation à la fois
des collectivités locales, des
communes du bassin minier, des
ayants droit, des locataires et
de l’État. Les membres siégeant
au conseil d’administration
définissent les grandes
orientations stratégiques du
Groupe.
Les membres du conseil
d’administration se réunissent
au moins trois fois par an. Pour
préparer leurs travaux et assurer
un suivi de la mise en œuvre
des politiques décidées, ils se
réunissent régulièrement en
commissions. Ces commissions
thématiques sont composées
de membres du conseil
d’administration, mais également
d’experts. Elles émettent un avis
et formulent des propositions.
Elles présentent régulièrement
un compte rendu de leurs travaux
aux autres membres du CA. Elles
font, le cas échéant, état de tout
dysfonctionnement constaté
sur le terrain, afin d’améliorer la
satisfaction de la clientèle.
SON RÔLE
Epinorpa
Établissement public
rattaché à la Région
Nord-Pas-de-Calais
L’Épinorpa
02
Maisons &
Cités
Soginorpa
(SA HLM)
Gestion locative du parc de
logements miniers
Construction de logements
Renouvellement urbain
Accession sociale
dans l’ancien
Le conseil d’administration définit
par ses délibérations la politique
de réhabilitation du patrimoine,
les conditions d’accès aux
logements gérés, ainsi que les
conditions de location et de
cession, en coordination avec
les autres organismes publics
intervenant dans le secteur du
logement.
SA COMPOSITION
Les représentants des locataires sont élus
pour une durée de quatre ans.
Parmi les six membres désignés par
l’association des communes minières,
trois au moins doivent exercer des
fonctions de maire.
Les membres du conseil
d’administration :
6 membres représentants du conseil
régional
général du Pas-de-Calais
général du Nord
3 représentants de l’État
6 membres issus de l’association des
communes minières
5 membres représentants des locataires
5 membres représentants des
organisations syndicales des mineurs
M&C Soginorpa
LE CONSEIL D’ADMINISTRATION
Depuis juin 2012, Maisons & Cités
Soginorpa est dotée d’un conseil
d’administration qui met en œuvre
les orientations stratégiques de
la société. Il se saisit de toute
question relative à la bonne
marche de l’entreprise.
L’ORGANISATION
Sous la présidence de M. Jacques
Vernier et la direction générale de
M. Dominique Soyer,
les activités de M&C Soginorpa
sont rassemblées au sein de quatre
Directions générales adjointes :
Deux directions générales
adjointes (DGA) ont en charge
l’offre aux clients :
- La DGA Clientèle et Territoires
(DGA-CT) : responsable des
politiques d’offres territoriales
et de la commercialisation des
logements et des services, elle est
dédiée à la relation clientèle. Les
quatre agences territoriales et les
quinze antennes de proximité lui
sont rattachées.
- La DGA Immobilier (DGA-I) :
responsable du patrimoine
immobilier, de la production et de
la livraison de logements neufs ou
anciens,
et deux directions générales
adjointes en charge des
activités de support :
- La DGA Economie et stratégie
(DGA-ES) : responsable des affaires
économiques, ainsi que des études
prospectives et stratégiques.
- La DGA Management et Qualité
(DGA-MQ) : responsable de la
gestion des ressources humaines,
des systèmes d’information, de la
qualité et de la sécurité.
COMPOSITION DU CONSEIL
D’ADMINISTRATION
M&C SOGINORPA
Le CA est composé de 11 membres
dont trois administrateurs sont des
représentants des collaborateurs de
l’entreprise. Deux sont élus, le troisième
est désigné par le Comité central
d’entreprise et représente le corps
social.
7
interview
2013 restera
une année historique
pour le groupe M&C…
Dominique SOYER :
Cette année marque
clairement un tournant
pour notre entreprise. Nous
sommes devenus une société anonyme HLM et intégrons de
fait le cercle des entreprises sociales pour l’habitat. C’est une
vraie satisfaction car notre précédent statut était à bout de
souffle. Notre particularité juridique ne nous permettait pas de
bénéficier des mêmes avantages que nos confrères bailleurs
HLM. Aujourd’hui, cette transformation est une chance, elle
vient corriger une situation qui commençait à nous pénaliser.
C’est également l’occasion pour moi de remercier les élus
de tous bords qui ont compris cette situation et qui se sont
mobilisés pour permettre ce changement. Les services de
l’État comme la Direction régionale de l’environnement, de
l’aménagement et du logement nous ont également apporté
leur soutien, c’est important de le souligner.
“
Dominique SOYER : directeur général
Nous devons désormais évoluer
dans notre nouvel environnement
et repenser notre stratégie d’entreprise
8
”
Vous parliez
d’un système
à bout de souffle,
quelles sont les
opportunités qui
s’offrent désormais
à M&C ?
Dominique SOYER :
Elles concernent
principalement notre
capacité d’investissement.
Sous notre précédente
forme juridique, nous
dépendions des subsides de l’Anah pour réaliser les travaux de
réhabilitation. La baisse régulière des aides versées devenait
pour nous un motif d’inquiétude. Depuis le 1er janvier 2014,
nous bénéficions des mêmes mécanismes financiers que
les autres bailleurs HLM. Cela nous permet d’augmenter le
montant investi dans la rénovation du parc de logements
miniers, notamment en ce qui concerne l’amélioration
thermique. D’ici à 2018, nous allons monter en puissance
pour atteindre 700 logements par an améliorés au niveau
énergétique. Nous accélèrerons également les investissements
liés aux constructions neuves. Nous avons pour objectif
d’atteindre 1000 logements par an. Pour cela, nous tablons,
sur la construction de 600 logements en maîtrise d’ouvrage
intégrée, auxquels nous ajouterons 400 acquisitions réalisées
par de la maîtrise d’ouvrage externe.
Nous parlions des
opportunités, mais
quels sont les défis
pour l’entreprise ?
Dominique SOYER :
Ils sont nombreux. Même si, je
le redis, notre transformation
est une très bonne chose,
elle ne résout toutefois
pas toutes les difficultés
auxquelles nous devons faire face. Le contexte économique
est tel que cette année aura été une année de grande difficulté
pour nos clients. De fait, nous avons constaté en 2013 une
augmentation significative du taux d’impayé. Je souhaite que
notre Groupe travaille activement sur les leviers qui sont à sa
disposition pour en prévenir et limiter les effets. Un chantier
d’optimisation de notre activité locative est déjà lancé. J’en
attends des résultats perceptibles dès 2015. Ensuite, dans ce
contexte de crise persistante, nos locataires sont souvent les
plus fragilisés. C’est pourquoi l’accompagnement social est
pour moi l’un des enjeux majeurs. En lien avec les acteurs
locaux spécialisés, nous avons un rôle à jouer en la matière.
J’avais déjà formulé ce vœu l’an passé, mais 2013 n’aura pas
permis d’aller aussi loin que je l’espérais. Je veux que nous
soyons plus proactifs sur ce point et des moyens humains ont
été mis place en ce sens. En parallèle, nous allons également
multiplier les actions favorisant l’insertion. Enfin, l’obtention
en 2013 de la certification ISO 9001 et la transformation en
SA d’HLM en fin d’année marquent la fin d’un cycle. Nous
devons désormais évoluer dans notre nouvel environnement
et repenser notre stratégie d’entreprise en conséquence. Nous
sommes désormais la 2e ESH de France, nous devons nous
adapter et prendre la mesure des enjeux qui nous attendent.
9
Interview
Entrer de plein droit dans
le monde du logement HLM
« Offrir un logement de qualité à ceux qui ne peuvent se loger
au prix du marché » : telle est la vocation du mouvement HLM.
En 2013, on comptait en France 755 organismes HLM, aux
statuts différents : offices publics, entreprises sociales, sociétés
anonymes coopératives ou sociétés de crédit immobilier.
L’HABITAT SOCIAL : UNE MISSION
D’INTÉRÊT GÉNÉRAL
Ces 755 organismes HLM sont fédérés
au sein de l’Union sociale pour l’habitat.
Ces organismes Hlm logent environ 10
millions de personnes en France. Ils possèdent 4,2 millions de logements locatifs
et 300 000 logements-foyers.
Le financement de ces logements repose
essentiellement sur des prêts assis sur
l’épargne populaire et sur des aides de
l’État et/ou des collectivités territoriales.
Les familles bénéficiaires peuvent, en
fonction de leurs ressources, recevoir
également une aide personnelle au
logement (APL) facilitant le paiement de
leur loyer ou des mensualités d’accession
à la propriété.
Depuis l’origine, le mouvement HLM
vise à permettre aux ménages de choisir
entre location et accession sociale à la
propriété. Les organismes peuvent donc
être, en fonction de leurs compétences,
constructeurs, gestionnaires, prêteurs ou
tout à la fois.
Premiers constructeurs et premiers gestionnaires de France, les organismes Hlm
ont réalisé, en 2012, 17 milliards d’euros
d’investissement en construction, acquisition, amélioration et gros entretien.
Outre leur poids économique dans toute
la filière du bâtiment, les organismes
jouent un rôle particulier dans la préservation et le développement d’emplois
locaux non délocalisables (140 000 en
10
2012), tournés principalement vers l’amélioration de la qualité des constructions
et des services aux habitants.
Le secteur Hlm emploie directement
80 000 personnes dont plus des 3/4 sont
des agents de proximité.
LE MONDE
DU LOGEMENT
HLM EN FRANCE...
4,5 millions de logements
Aujourd’hui, 72 % des logements
du parc Hlm sont des maisons
ou sont situés dans des petits
ou moyens immeubles.
10 millions de personnes
sont logées en Hlm.
En 2013, les logements vacants
(y compris la vacance technique
due aux projets de démolition,
aux travaux ou à la rotation
du parc) représentaient
4,2% du parc total géré.
Dans le parc Hlm, la taille
moyenne d’un logement est
de 69 m² contre 66 m² pour
les logements locatifs privés.
ET EN NORDPAS DE CALAIS
48 opérateurs adhèrent à
l’Association régionale pour
l’habitat du Nord-Pas-deCalais. Elle réunit notamment
7 offices publics de l’habitat,
22 entreprises sociales pour
l’habitat et 16 coopératives HLM.
402 100 logements locatifs
sociaux, soit 8,8 % du parc
locatif social national
936 000 personnes vivent en
logement locatif social, soit 23,1 %
des habitants de la région
Le loyer médian dans la
région est de 348 €
La surface habitable moyenne
des logements est de 70 m²
Deuxième
entreprise sociale
pour l’habitat
de France
Les entreprises sociales pour l’habitat (ESH) sont
un type d’organisme HLM, les SA d’HLM. Elles
gèrent 50 % des logements sociaux en France et
accueillent ainsi 4,5 millions de personnes.
Au nombre de 280, elles emploient environ
30 000 personnes et sont regroupées au
sein de la Fédération des ESH.
En moyenne, une entreprise gère l’habitat de
7 000 ménages et d’environ 17 000 habitants.
Par leurs activités de construction, réhabilitation
et maintenance, les ESH procurent annuellement
plus de 7,5 milliards d’euros de chiffre
d’affaires aux entreprises du secteur BTP.
DOMINIQUE
CHAUVET
Directrice générale
de la Fédération des ESH
Les entreprises sociales pour l’habitat
ont-elles un rôle particulier ou une
singularité dans le monde du logement
HLM ?
Les sociétés anonymes d’HLM sont des
organismes de droit privé chargées d’une mission d’intérêt
général. Elles allient ainsi deux cultures celle de l’entreprise,
de l’entrepreneur, avec un objectif de garantir les équilibres
économique et celle de l’utilité collective car cette performance
a pour but d’offrir aux locataires un parc de qualité avec une
gestion sociale efficiente. Si notre histoire, notre statut nous
différencie des autres organismes notre but est commun.
Comment accueillez-vous dans votre fédération un nouveau
membre, Maisons & Cités Soginorpa, qui se place d’emblée
comme la 2e entreprise sociale pour l’habitat de France ?
C’est toujours un honneur d’accueillir un nouvel adhérent, un
bonheur de voir notre famille s’agrandir. Le cas de Maisons &
Cités Soginorpa est un cas inédit, de par la taille de votre patrimoine, votre histoire liée au bassin minier et votre héritage. La
fédération a un statut associatif ou chaque société a voix égale
quelle que soit sa taille : l’équipe de la fédération s’attache à
apporter à tous les adhérents un service adapté à ses problématiques. Vous accompagner dans la transformation de votre
statut est pour nous un défi stimulant.
Quels sont, de votre point de vue, les enjeux auxquels M&C
Soginorpa aura à faire face dans les années qui viennent ?
Le premier enjeu est patrimonial : poursuivre la rénovation du
parc en remplissant les objectifs de performance thermique et
s’adapter aux contraintes du classement Unesco d’une partie
de votre patrimoine. Il s’agit aussi de définir une politique de
développement du parc dans les zones où la demande est forte
et où il faut régénérer l’offre.
Le second enjeu est sociétal : tout d’abord faire face au vieillissement des locataires par un maintien organisé à domicile
reposant sur une adaptation des logements et la mise en place
de services. Il s’agit aussi d’adapter les modes de gestion à
la paupérisation des locataires et au maintien du bien vivre
ensemble.
Quel est votre point de vue sur la place du logement social
dans le cadre de la reforme territoriale et de la politique
budgétaire de l’Etat ?
La politique budgétaire de l’Etat est en retrait sur le logement
social. La programmation de la construction neuve ne tient pas
assez compte de la réalité de la demande des territoires et du
niveau de revenu des locataires HLM. Ce sont les collectivités
territoriales qui apportent le plus de subventions dans les
opérations de construction. Même si aujourd’hui, la réforme
territoriale reste floue sur le partage des compétences logement, il paraît essentiel de clarifier l’empilement des acteurs et
de désigner un chef de file unifiant les injonctions de chacun,
parfois contradictoires.
11
Temps forts
> 18 mars : Maisons &
Cités Soginorpa reçoit la
certification ISO 9001 pour
l’ensemble de ses activités
Janvier
> 30 janvier : visite de
Jacques Vernier, président
de Maisons & Cités
Soginorpa, cité Bruno
ancienne, à Dourges
Février
> 7 février : signature
de convention avec
l’association Prim’toit, à
l’Espace Pierre-Castagnou
de Noyelles-sous-Lens.
Le Groupe soutient un
dispositif innovant intitulé
« colocation choisie ».
Maisons & Cités louera à
deux jeunes locataires,
sélectionnés par l’association Prim’toit, un logement
T3 à Douai. Ceux-ci se
partageront ainsi le loyer et
les charges.
> 22 mars : pose de
première pierre d’un programme de 16 logements
neufs, cité Belleforière, rue
de Mortagne, à RoostWarendin.
> 29 mars : signature, à
l’Espace Pierre-Castagnou
de Noyelles-sous-Lens,
d’une convention de
partenariat entre Maisons
& Cités et l’établissement
public départemental de
l’enfance et de la famille
(EPDEF) concernant un
programme locatif, situé
rue de Cracovie à Liévin.
Ce projet comprend, sur
une surface totale de
491 m², la réalisation
de six logements
individuels de type 3
plain-pied, une salle
d’activité et huit
Mars
1 > 9 mars : plantation
3
> 20 juin : conférence
de presse, à l’Espace
Pierre-Castagnou de
Noyelles-sous-Lens
concernant la transformation de M&C Soginorpa
en entreprise sociale de
l’habitat (ESH).
> 25 juin : pose de première
pierre d’un programme
de 29 logements neufs,
rue d’Estienne-d’Orves, à
Dechy.
Septembre
5 > 24, 25 et 26 septembre :
Maisons & Cités participe
au congrès de l’Union
sociale pour l’habitat
organisé à Lille.
1
Avril
> 19 avril : pose de
première pierre d’un programme de 24 logements
neufs, cité Thellier de
Poncheville, à Montigny-en-Gohelle.
des parcours d’insertion au 7 > 17 octobre : pose de
bénéfice de personnes en
première pierre d’un progrande difficulté éconogramme de 26 logements
mique et sociale. Ainsi,
neufs, rue Berlioz, cité
Maisons & Cités Soginorpa
Berce-Gayant, à Waziers.
proposera chaque année
> 17 octobre : cérémonie
à cette association 10
de remise de clefs aux noulogements à réhabiliter ou
veaux habitants de la
à rénover, afin d’assurer
l’insertion sociale et profes- « résidence de Pont-Aven »,
cité du Bivouac, à Waziers.
sionnelle de populations
en difficulté. Pour sa part,
l’association 3ID s’engage
à recruter 6 « emplois
d’avenir », afin d’assurer les
travaux de ces logements
mis à disposition.
Juin
places de parking. Avec
cette opération,
l’EPDEF souhaite
créer un « village
famille » à proximité immédiate
de sa Maison de
l’enfance pour éviter
l’éclatement familial et
maintenir le lien entre
parents et enfants.
d’arbres fruitiers par les enfants de l’école Saint-Exu2 > 7 avril : Maisons & Cités
péry, rue de Jussieu, à
a offert vingt ordinateurs
Méricourt. Cette opération
et écrans aux écoles
intitulée « Un arbre, un
maternelles Véronèse de
enfant », était soutenue par
Liévin et Juliette Wantiez,
le groupe Maisons & Cités.
d’Annay-sous-Lens.
12
> 12 mai : Maisons & Cités
partenaire de la Route du
Louvre pour la 8e année
consécutive.
4
> 14 février : deuxième
édition de l’opération « un
toit pour nos mésanges »,
organisée cité 4, à Lens.
> 7 mars : les clients de
la cité de la Chapelle à
Oignies ont pu visiter deux
logements témoins réhabilités dans le cadre d’un
programme soutenu par le
FEDER. 78 logements de la
cité bénéficient d’une rénovation tournée principalement vers la réduction des
charges liées au chauffage.
> 22 avril : Maisons & Cités
permet aux enfants du CAJ
de Vendin-le-Vieil de venir
passer un après-midi sportif aux côtés des volleyeurs
professionnels de Harnes.
Mai
5
> 2,3 et 4 mai : Maisons &
Cités partenaire de la caravane publicitaire de la 59e
édition de la course cycliste
des 4 jours de Dunkerque.
Juillet
2
4 > 4 juillet : inauguration
3 > 31 mai : pour la 8e année
consécutive, Maisons &
Cités soutient de nombreuses associations lors
de la fête des voisins.
d’un programme de 32
logements neufs locatifs
individuels, situé Cité
du 4/11, à Sallaumines,
au cœur des rues
Marchiennes, Quesnoy et
Landrecies.
Août
> 1er août : signature de
convention entre Maisons
& Cités et l’association 3ID.
Le but est de développer
Octobre
Novembre
> 8 octobre : inauguration
du programme locatif composé de six logements PLAI
et d’une salle commune,
sur un terrain appartenant
à l’EPDEF, rue de Cracovie
à Liévin.
> 6 novembre : une vingtaine d’enfants du centre
de loisirs de Calonne-Ricouart ont participé à une
visite-atelier du LouvreLens.
> 11 octobre : inauguration, rues Faidherbe,
Delestraint et Lise London
à Avion, d’un programme
de constructions neuves de
39 logements individuels
8
locatifs.
> 16 octobre : une vingtaine d’enfants du centre
de loisirs de Barlin, âgés
entre 8 et 12 ans, ont participé à une visite-atelier du
Louvre-Lens. Une action
menée par Maisons & Cités,
mécène du musée.
Décembre
> 12 décembre : pose de première pierre du programme
de constructions neuves situé,
rue Guynemer, à Douai.
9 > 13 décembre : inauguration
d’une nouvelle antenne de
proximité Maisons & Cités
à Bruay-la-Buissière.
8
9
6
6
> 28 novembre : pose de
première pierre des programmes de constructions
neuves situés à Auchel, cité
Saint-Pierre (rue Saint-Paul)
et Quartier C (lotissement
Marcel-Wacheux).
> 8 novembre : pour la
5e année consécutive,
Maisons & Cités soutient
l’opération « Par ici la
bonne soupe », organisée
à Liévin.
7
> 8 novembre : réunion
d’information financière à
l’Espace Pierre-Castagnou,
de Noyelles-sous-Lens.
> 20 octobre : une quarantaine d’enfants des CCAS
de Haillicourt et Houdain,
ont participé à une visite-atelier du Louvre-Lens.
13
Les chiffres clés 2013
87 73
3 849
m2
%
des clients se déclarent « satisfaits »
à « très satisfaits »
des rénovations
mais regrettent
parfois un manque
d’information
(source : enquête de satisfaction 2013
menée par le cabinet règle de 3)
14
demandes de logement
on été satisfaites en 2013
c’est la surface
moyenne
des logements
Maisons & Cités
131
c’est le nombre de communes
sur lesquelles est implanté le patrimoine
165
c’est le nombre de logements
vendus en 2013
62,9 M€
c’est le résultat avant
impôts sur les sociétés
de M&C Soginorpa
397€
c’est le loyer moyen
d’un logement
Maisons & Cités
98%
c’est le pourcentage des clients qui
recommanderaient M&C pour la
recherche d’un logement
(source : enquête de satisfaction 2013 menée par le cabinet règle de 3)
5
« cités pilotes »
labellisées au patrimoine mondiale de
l’Unesco ont fait l’objet
d’une démarche exploratoire et sont arrivées
en phase opérationnelle.
61 815
c’est le nombre de logements que
compte le Groupe Maisons & Cités
à fin 2013
31% 300
80,9
33
ans
c’est la moyenne d’âge des
ayants droit actuellement
présents dans le parc
des demandeurs de logements ont moins de 30 ans
ont été audités par l’equipe
d’auditeurs internes dans le
cadre de la démarche qualité
projets sociaux ou culturels ont été
portés par les antennes de proximité
et soutenus par Maisons & Cités
en 2013
13 560
demandes
de logements
en instance
au 1er janvier 2014
15
PATRIMOINE
Un patrimoine exceptionnel issu de l’histoire, que
Maisons & Cités doit faire évoluer pour l’adapter
aux besoins actuels et futurs des habitants.
16
17
PATRIMOINE
Richesse, diversité
et renouvellement
Bâti de 1860 à 1960 - par les compagnies minières
puis par les Houillères du Bassin Nord-Pas-deCalais - le parc de logements miniers a évolué au
fil du temps, tout en gardant ce caractère, cette
histoire et cette variété architecturale qui en font
un patrimoine unique en son genre. L’Unesco l’a
d’ailleurs remarqué en distinguant la spécificité
et l’identité singulière des cités minières que gère
Maisons & Cités.
Le logement minier, c’est aussi plus de 60 000
foyers qui attendent de leur bailleur un service à la
hauteur des besoins en matière de logement.
La politique menée par le Groupe vise à concilier
la nécessité de préserver et pérenniser le patrimoine, tout en répondant aux attentes des clients,
en tenant compte des critères sociaux et urbains
et en s’engageant auprès des communes dans
leurs projets de renouvellement urbain.
61 815 LOGEMENTS À FIN 2013
Au 31 décembre 2013, le patrimoine est composé
de 61 815 logements pour la très grande majorité
individuels avec jardin, caractéristique qui fait de
Maisons & Cités l’un des choix privilégiés des candidats à la location. Les logements anciens sont au
nombre de 60 550. La construction de logements
neufs a démarré en 2007 et 1265 maisons ou appartements ont été livrés à fin 2013.
Les chiffres clés
du patrimoine
ACTEUR DE L’AMÉNAGEMENT RÉGIONAL
Maisons & Cités est un acteur régional important,
fortement impliqué dans les politiques de développement et d’aménagement du Bassin minier.
Son action vise à porter les exigences du développement durable et engager des opérations
innovantes, à conduire ou accompagner les opérations de restructuration et/ou de densification du
tissu minier, et aussi à adapter des logements aux
personnes à mobilité réduite ou encore à soutenir
l’insertion professionnelle des plus défavorisés.
L’AMÉLIORATION DE L’HABITAT
Il reste quelques milliers de logements qui sont
encore dans leur état d’origine et dont le devenir
(amélioration ou démolition) est défini dans le
plan stratégique de patrimoine. En 2013, 437 logements ont bénéficié d’une rénovation complète
(amélioration de l’habitat-rénovation), 565 autres
ont été traités en amélioration complémentaire,
231 l’ont été en rénovation thermique et 246 dans
le cadre d’opérations d’amélioration de l’habitat
isolée.
90 %
des clients se déclarent
globalement «très
satisfaits» à
« plutôt satisfaits »
de leurs conditions
d’habitation.
(source : enquête de satisfaction 2013 menée par le
cabinet règle de 3)
700
cités minières réparties
sur le Nord et le Pas-deCalais
18
logements neufs ont
été livrés depuis le
lancement de l’activté
construction en 2007
1 265
40
%
231
logements ont été traités en
amélioration thermique en 2013
c’est la part du parc de
logements de
Maisons & Cités
entrant dans le périmètre
du bassin minier inscrit
par l’Unesco sur la liste
du patrimoine mondial de
l’humanité
364
83
ans
c’est l’âge moyen des logements de M&C Soginorpa
logements neufs ont
été livrés en 2013
Rue de la verberie à Masny.
19
RÉNOVATION
Réhabilitation du parc de
logements anciens
Gagner en confort et en qualité
La plus grande partie du parc immobilier de Maisons & Cités a été construite
au début du 20e siècle. Ces logements
ont aujourd’hui une moyenne d’âge de
83 ans, nombre d’entre eux datant de
l’entre-deux guerres. À l’époque des
compagnies minières, ils correspondaient
aux besoins des mineurs et de leurs employeurs en termes de confort, d’espace
et de proximité avec le lieu de travail
(les fosses d’extraction charbonnière).
Ce n’est plus le cas aujourd’hui et les
« maisons des mines », exemplaires dans
le domaine du logement social jusqu’à
la moitié du 20e siècle, demandent une
rénovation en profondeur en appliquant
les normes modernes, en constante évolution, en matière de confort, de volume,
d’accessibilité ou encore de consommation énergétique.
Démarrée dans les années 1970, l’amélioration de l’habitat n’a ainsi cessé de
gagner en qualité et atteint aujourd’hui
un haut niveau de prestations.
Moins de cinq mille logements doivent
encore, à ce jour, bénéficier de travaux
« lourds », avant que la société ne puisse
clore le chapitre de l’amélioration de
l’habitat en 2016/2017.
87
%
des clients se déclarent satisfaits
à très satisfaits des rénovations
mais regrettent parfois
un manque d’information.
1/3
d’entre eux sont insatisfaits
de la qualité des matériaux
et équipements.
(source : enquête de satisfaction 2013 menée
par le cabinet règle de 3)
PLAN STRATÉGIQUE
DE PATRIMOINE
DE M&C SOGINORPA
AU 1er JANVIER 2014
598
1
3
5191
Restructuration
court terme
ON DISTINGUE QUATRE TYPES D’AMÉLIORATION DE L’HABITAT
L’amélioration de l’habitat-réhabilitation (AHR) est appliquée aux
logements qui sont encore dans leur état d’origine. Le bâtiment
principal fait l’objet de travaux de réhabilitation, de regroupement dans certains cas et voit généralement la construction
d’une extension pour accueillir une cuisine et une salle de bains.
Les travaux réalisés comportent la mise en place d’une isolation
thermique, l’installation d’un chauffage central au gaz et d’une
ventilation mécanique contrôlée, la mise aux normes des installations électriques, la réfection des sanitaires, le raccordement
au tout-à-l’égout, … ainsi que très souvent aussi, la réfection des
couvertures et la rénovation des façades.
Le montant moyen de ces opérations (toutes dépenses confondues) est d’environ 85 760 € par logement.
2
En 2013, 437 logements ont été concernés par des travaux de ce
type.
L’amélioration de l’habitat complémentaire (AHC) intervient sur les
premières améliorations (1970 à 1987). Les travaux sont similaires à
ceux ci-dessus énoncés, hormis le raccordement au tout à l’égout
et la construction des extensions pour les cuisines et salles de
bains. Certains logements font aussi l’objet d’une reconfiguration
des pièces de vie, pour s’adapter aux évolutions sociétales (décloisonnement séjour / salon, cuisine ouverte).
565 logements ont bénéficié de travaux d’AHC en 2013.
20
L’amélioration de l’habitat isolée (AHI) est une amélioration de
l’habitat – réhabilitation ou complémentaire – qui s’effectue sur
un logement récemment libéré et qui avait fait l’objet d’un refus
de travaux de la part de son ancien occupant. Les travaux sont les
mêmes que ceux précédemment énoncés, étant précisé que les
travaux extérieurs (couvertures, façades, clôtures, …) avaient bien
souvent été réalisés lors de l’opération de rénovation globale des
autres logements.
4
Restructuration
long terme
53 779
Patrimoine
long terme
855
Restructuration
moyen terme
Total : 60 423 logements M&C Soginorpa
auxquels il faut ajouter les 1265 logements
de M&C Habitat, soit un patrimoine Groupe
de 61 815 logements
246 logements ont bénéficié de travaux d’AHI en 2013.
Depuis les années 2010, une nouvelle politique de travaux se met
progressivement en place et vise à améliorer les performances
thermiques des logements les plus énergivores (souvent de classe
énergétique F ou G), afin de réduire les dépenses de chauffage des
occupants, d’améliorer leurs conditions de vie et de participer à la
réduction des émissions de gaz à effet de serre.
L’amélioration thermique de ces logements permet la mise en
place d’une isolation intérieure renforcée et d’une ventilation
mécanique performante. Elle est complétée, en tant que de
besoin, par divers travaux de grosses réparations sur les sanitaires,
carrelages, menuiseries…
231 logements ont été traités en amélioration thermique en
2013, la perspective étant d’atteindre à 700 logements par an
d’ici à 2018.
LES LOGEMENTS À TRAITER
EN AMÉLIORATION
DE L’HABITAT
amélioration de l’habitat-réhabilitation (AHR) :
1973
amélioration de l’habitat isolée (AHI) :
6103
mise aux normes thermiques :
19 668
21
RECHERCHE & DÉVELOPPEMENT
Innover
pour développer
l’habitat de demain…
K a r i n e F i t z n e r, c h e f d e b u r e a u d o m a i n e , A g e n c e d ’ A n i c h e
L’opération de conventionnement des logements a nécessité
la collaboration de différentes fonctions dans les agences
territoriales. Karine et ses collègues du domaine et des
locations ont parcouru le territoire pour s’assurer de la
pertinence du classement des logements.
En octobre 2013, la région Nord-Pasde-Calais et la Chambre de commerce
et d’industrie Région Nord de France
se fixent comme objectif de devenir
une référence au niveau national et
international en matière de transition
énergétique et d’optimisation de
l’utilisation des ressources naturelles.
Pour y parvenir, elles s’appuient sur le
travail de l’économiste Jérémy Rifkin.
Celui-ci, dans un ouvrage édité en
2012, théorise une troisième révolution
industrielle, fruit de la convergence
des technologies liées à internet et de
l’exploitation grandissante des énergies
renouvelables (voir encadré). Ce vaste
projet ne verra le jour qu’avec l’adhésion
et l’implication des différents acteurs
économiques locaux. En prenant le pari
d’une nouvelle révolution industrielle,
tous attendent des bénéfices à la fois
pour le territoire et ses habitants.
Maisons & Cités entend s’inscrire dans
cette démarche novatrice, dans le
cadre de sa politique de recherche et
développement en matière d’habitat.
FAVORISER L’ÉMERGENCE DE PRINCIPES
CONSTRUCTIFS INNOVANTS
Un rapprochement a été opéré avec
Sia Habitat pour faire de la cité 9 de
Lens, située en proximité immédiate
du Louvre-Lens, un démonstrateur
dans le domaine de l’habitat social.
Sur ce projet de reconversion de la cité
minière, M&C et Sia se partageront la
LA THÉORIE DE RIFKIN
EN QUELQUES MOTS…
Le constat est simple. D’ici à 2050, la production mondiale
aura été multipliée par 4 ou 5. Les modes de production
actuels sont basés essentiellement sur l’exploitation
d’énergies fossiles, dont on sait pertinemment qu’elles sont
limitées et qu’elles contribuent de manière significative au
réchauffement de la planète. De plus, ce système à bout de
souffle ne génère plus d’emplois dans les pays développés.
22
Rapport
Rapport
d’activité
d’activité
2013
2013
M&C
M&C
maîtrise d’ouvrage. Un travail visant
à imaginer les fonctionnalités et
technologies nouvelles a démarré fin
2013. Il doit permettre l’émergence de
principes constructifs favorisant à la fois
le mieux vivre ensemble et la transition
énergétique. Un livre blanc présentant
les objectifs a d’ores et déjà été édité
conjointement. Il comprend également
des propositions concrètes et applicables
pour faire de la cité 9 un projet pilote,
permettant aux professionnels régionaux
de développer leurs compétences au
service du logement social. Deux autres
démonstrateurs sont envisagés sur les
communes de Loos-en-Gohelle et
Bruay-la-Buissière.
Pour Jérémy Rifkin, une révolution industrielle naît
lorsque que de nouvelles technologies de communication
apparaissent et se conjuguent simultanément avec
de nouvelles sources d’énergies... L’économiste
théorise ainsi la troisième révolution industrielle à
partir de la rencontre des technologies liées à internet
et l’émergence des énergies renouvelables.
23
Interview
RÉNOVATION URBAINE
Lens, terre
des futures
écocités du
Louvre
Lens
cité Jeanne d’Arc
La ville de Lens est située au cœur du bassin minier.
Les cités minières y représentent 18 % du territoire
communal et 27 % de son patrimoine bâti.
La requalification de quatre cités minières
situées au pourtour du Louvre-Lens (la cité du
12/14, la cité du 4, la cité du 9/Jeanne d’Arc et la
cité des provinces), dont trois appartiennent
à Maisons & Cités, fait partie du projet de
territoire décliné en plusieurs grand projets
structurants en cours de réalisation ou à venir.
SYLVAIN
ROBERT
Maire de Lens et
président de la communauté
d’agglomération de Lens/Liévin
Quels sont les enjeux de renouvellement
urbain pour la ville de Lens ?
Lens est une ville en métamorphose
continue. Les investisseurs, commerçants
et touristes sont toujours plus nombreux
à se laisser séduire par le charme et les
atouts de la ville. Les travaux de rénovation et de réaménagement y sont pour beaucoup. Initié il y a 10
ans, le renouvellement urbain de la ville de Lens est désormais dans sa phase opérationnelle. Ouverture du LouvreLens, développement du Quartier des Gares, aménagement des
entrées de ville et des quartiers, renforcement de l’attractivité
du centre-ville et des pôles commerciaux, revalorisation des espaces verts et urbains, développement de solutions alternatives
à l’automobile pour se déplacer en ville, etc. Plusieurs projets
d’envergure sont conçus pour offrir à Lens une véritable
dimension métropolitaine. Les anciennes cités minières font
également l’objet d’une attention toute particulière.
Quelle est la place des cités minières dans cet ensemble ? En
particulier quelle est votre ambition pour les cités du Louvre ?
La ville compte 9 cités minières, ce qui représente près de 4 500
logements, soit ¼ du patrimoine immobilier lensois. Les cités
minières constituent donc un enjeu central du renouvellement
urbain. Parmi elles, les éco-cités du Louvre-Lens, dont 4 inscrites
au patrimoine mondial de l’UNESCO : Cité des Provinces, Cité
Jeanne d’Arc, Cité du 9, Cité du 4 et Cité du 12/14. Nous avons trois
principaux objectifs : préserver le patrimoine, architectural,
urbain et paysager hérité du 19e siècle ; moderniser les espaces
publics et les habitations avec des objectifs environnementaux et de développement durable ; et favoriser l’accès des
habitants à la culture, en lien avec le Louvre-Lens et les autres
acteurs culturels du territoire. La priorité est de répondre à la
question des logements insalubres et procéder aux premières
démolitions. À plus long terme, 10 à 20 ans, il s’agit de la restructuration du quartier, de l’amélioration et de la mise aux normes
des logements, et de favoriser la mixité sociale dans ces quartiers.
Lens est la première ville du patrimoine de Maisons & Cités
en nombre de logements. Cela fait de M&C un interlocuteur
incontournable sur les questions de l’habitat et du renouvellement urbain. Qu’attendez-vous de Maisons & Cités ?
La Ville de Lens compte de près de 4 500 logements miniers,
patrimoine presque entièrement géré par Maisons & Cités, lequel
décide de la programmation des travaux d’amélioration de
l’habitat. Nous avons donc instauré une démarche partenariale
permettant à la collectivité d’avoir connaissance des chantiers
envisagés par le bailleur. De cette manière, la municipalité est
en mesure d’intégrer ces aménagements au projet global de
renouvellement urbain lensois, mais également de proposer des
ajustements si cela s’avère nécessaire pour la cohérence du développement urbain mené par la collectivité. Cette collaboration
est essentielle, elle permet d’informer les habitants mais aussi
d’assurer un déploiement cohérent de l’offre de logements sur le
territoire. Maisons & Cités est un partenaire incontournable
de la ville, mobilisé pour construire l’avenir de Lens.
24
25
Patrimoine
RÉNOVATION THERMIQUE DES BÂTIMENTS
Montée en puissance
des programmes
Les dépenses énergétiques, en particulier de
chauffage, ont pris dans la dernière décennie une
place de plus en plus importante dans le budget
des ménages. Bien que nous observions depuis
l’an dernier une baisse du prix du gaz de ville,
Lorsque les logements des mines furent
bâtis par les compagnies minières, puis
par les Houillères du Bassin du NordPas-de-Calais, le problème du coût du
chauffage ne se posait pas. Aujourd’hui,
ces mêmes logements, qui ont un âge
moyen de 83 ans, se situent pour 50 %
d’entre eux en classe énergétique E, F
et G. La maîtrise des charges pour les
clients est ainsi devenue une priorité
pour Maisons & Cités et la rénovation
thermique prend une part croissante
dans les programmes de travaux,
permettant de bénéficier d’une isolation
performante et d’un système de chauffage efficient.
Au-delà des programmes habituels
d’amélioration de l’habitat, Maisons &
Cités a entrepris la rénovation thermique des bâtiments les plus énergivores.
231 logements ont été traités en amélioration thermique en 2013, l’objectif
étant d’atteindre un minimum de 700
logements par an d’ici 2018.
QUESTIONS À
Le montant moyen de ces opérations
(toutes dépenses confondues) est de
35 240 € par logement.
26
grâce à la révision de la formule de calcul de son
tarif, nous avons assisté, entre 2005 et 2013, à
une augmentation de plus de 80 %. À son tour,
l’électricité prend le chemin de la hausse des prix.
LA RÉNOVATION
THERMIQUE AU
TRAVERS DE QUELQUES
OPERATIONS
EXEMPLAIRES
Dans la cité Thiers, partagée entre
Bruay-sur-Escaut et Escautpont,
les 470 logements bénéficient de
travaux de rénovation thermique
dans le cadre d’une convention
de peuplement signée par l’ANRU,
les deux communes, Valenciennes
Métropole et Maisons & Cités.
À Oignies, 78 logements de la cité
de la Chapelle bénéficient d’une
rénovation tournée principalement
vers la réduction des charges liées
au chauffage. Ce programme
est soutenu par le FEDER.
Construits entre 1911 et 1930,
124 logements de la cité de
la Clarence à Divion entrent
dans une phase de travaux
d’amélioration de l’habitat et
seront labellisés bâtiment basse
consommation-rénovation (BBCrénovation). Ce projet est soutenu
par l’ANAH et des subventions
européennes (FEDER 2).
Un vaste programme de mise
en valeur de la cité Deblock à
Noyelles-sous-Lens comprend la
construction de 80 logements et
la réhabilitation de 62 logements
qui atteindront après travaux
le niveau BBC-rénovation.
27
PRÉSERVATION DU PATRIMOINE
Cités classées à l’Unesco :
40 % du patrimoine inscrit
Le 30 juin 2012, le Comité du
Patrimoine Mondial a reconnu
la valeur exceptionnelle
et universelle du bassin
minier du Nord-Pas-deCalais et décidé de l’inscrire
sur la liste du patrimoine
mondial de l’humanité.
Louise Bahaka, technicienne domaine, Agence de Billy-Montigny
Les services Domaine de nos agences territoriales ont été
fortement impliqués dans l’opération de conventionnement
des logements. Louise a eu en charge la mise à jour des
cartographies du patrimoine au regard des décisions de
classification HLM des logements.
Les cités minières sont apparues comme
l’un des atouts majeurs de la candidature et comme la colonne vertébrale
de ce paysage culturel vivant. Ainsi,
s’agissant des logements miniers, le
patrimoine classé par l’Unesco porte sur
124 cités minières, réparties dans environ
70 communes. Ainsi, 27 000 logements
sont concernés dont 23 500 logements
propriété de Maisons & Cités, soit près de
40 % de son patrimoine (3 500 logements sont propriété du bailleur SIA
Habitat).
La préservation et la mutation des cités
minières deviennent un enjeu majeur
non seulement pour la gestion d’un label exigeant, mais encore pour améliorer
l’image du territoire et garantir l’attractivité à long terme des logements pour les
habitants du bassin minier. La question
de la protection et de la valorisation de
ce parc est ainsi et surtout une question
urbaine, sociale, environnementale et
d’aménagement du territoire.
Maisons & Cités a conclu un accord avec
la Mission Bassin Minier, afin de mettre
en adéquation la protection d’un patrimoine exceptionnel avec la nécessité de
mutation d’un parc social nécessairement évolutif pour l’ensemble des cités
inscrites par l’Unesco.
Afin de développer des projets innovants sur une série de cités minières
sélectionnées à la fois pour leurs qualités
patrimoniales et leur fort enjeu en
terme de mutation à court terme, une
démarche dite des « cités pilotes » a été
définie. Elle vise une mutation ambitieuse du parc en prenant en compte
enjeux sociaux, urbains, patrimoniaux et
environnementaux.
5 CITÉS PILOTES
Cinq « cités pilotes » ont fait l’objet d’une démarche exploratoire et sont arrivées
en phase opérationnelle.
Il s’agit de :
> La cité Taffin à Vieux-Condé (59)
> La cité Thiers à Bruay-sur-l’Escaut (59)
> Les cités Lemay et Sainte-Marie à Pecquencourt (59)
> La cité Bruno à Dourges (62)
> La cité des Electriciens à Bruay-la-Buissière (62)
Maisons & Cités a également entrepris une démarche analogue sur les cités situées
à proximité du musée du Louvre-Lens, et notamment sur les cités 12 et 14 ouest.
28
Rapport
Rapport
d’activité
d’activité
2013
2013
M&C
M&C
29
Cité Lemay à Pecquencourt
inscrite au Patrimoine mondial
de l’Humanité
30
Rapport
Rapport
d’activité
d’activité
2013
2013
M&C
M&C
31
ACQUISITION DE PATRIMOINE
LOGEMENTS NEUFS
Construire pour
renouveler le parc
Accélérer le
développement
du patrimoine
Le Groupe acquiert
des immeubles en VEFA
Pour accompagner les opérations de restructuration et de densification urbaine
engagées par les communes et agglomérations, et parallèlement aux opérations d’amélioration de l’habitat ancien,
le Groupe a commencé à construire en
2007, en s’appuyant sur sa filiale coopérative HLM Maisons & Cités Habitat,
acquise en 2005. Les programmes de
constructions neuves se développent
en majorité sur les réserves foncières du
Groupe, liées à des opérations de démolitions reconstructions menées dans
les cités minières. Ainsi, Maisons & Cités
renouvelle son parc de logements en
tenant compte de l’architecture exceptionnelle des cités, en veillant à ce que
les nouveaux bâtiments s’y intègrent
parfaitement.
Il s’agit en grande majorité de logements individuels avec jardin, bien que
Maisons & Cités produise également des
appartements en immeubles collectifs.
Au 31 décembre 2013, 303 logements
individuels et 61 logements en collectifs
ont été livrés. L’objectif fixé à compter de
2014 dans le plan stratégique de gestion
du Groupe est d’atteindre une vitesse
de croisière de 1000 logements par an,
composés d’une production propre et de
l’achat de programmes en vente en l’état
futur d’achèvement (VEFA).
364 logements ont été livrés en 2013, dont 303 logements individuels et
61 collectifs, en PLAI, PLUS, PLS.
Pour développer la mixité
sociale dans les opérations de
promotion privée neuve, la
loi SRU a autorisé les bailleurs
sociaux à acquérir des lots
d’appartements dans des
immeubles disposant déjà
d’un permis de construire.
90
%
des clients se déclarent
globalement «très satisfaits» à
« plutôt satisfaits » de leurs
conditions d’habitation.
Un bémol en ce qui concerne la
propreté des espaces extérieurs.
88
%
de rappels pour malfaçons
ou réglages.
32
Ce mode d’acquisition de patrimoine
neuf a été encouragé par l’État en 2008
pour soutenir le secteur de la construction et du bâtiment. À l’époque, 30 000
logements en projet ou en construction
ont été acquis en VEFA (vente en l’état
futur d’achèvement), par le secteur HLM.
La Loi Molle de 2009 a conforté cette
pratique qui représente, aujourd’hui,
30% de la production du secteur HLM.
Ce mode d’acquisition présente des
avantages pour chaque partie concernée : les promoteurs, les communes et
les bailleurs.
Pour les promoteurs qui ont obligation
de produire un quota de logements
sociaux, la vente en VEFA à des bailleurs
sociaux permet « d’écouler » une partie
de leur production et de dégager ainsi le
financement nécessaire à d’autres projets. Les communes gardent la maîtrise
des projets de renouvellement urbain
et d’urbanisation de leur territoire, en
veillant à l’homogénéité et la cohérence
de l’ensemble. Pour les bailleurs, la VEFA
leur permet de produire plus, d’enrichir
leur patrimoine à prix compétitifs et de
s’implanter sur de nouveaux territoires.
Maisons & Cités a voulu saisir cette
opportunité pour développer son
parc et son offre de logements. Parallèlement au projet Sainte-Henriette
d’Hénin-Beaumont, où le Groupe se
porte acquéreur de 80 logements en
VEFA, d’autres projets concernent Douai
(120 logements), Denain (21 logements),
Pont-à-Vendin (31 logements), Achicourt
(47 logements), Arras (150 logements),
Beuvry (72 logements) et Lillers (69
logements).
Plusieurs avantages se dégagent de ce
type d’opérations. Les projets proposent des conceptions de logements
enrichissant ainsi la diversité de notre
patrimoine. Ils permettent en même
temps aux équipes de la direction du
développement de se concentrer sur les
nombreux projets déjà engagés par le
Groupe (de 500 à 600 par an) et qui sont
amenés à se développer.
Le but de ces achats en VEFA est de
répondre à l’objectif de 1000 logements
supplémentaires par an inscrit dans le
Plan stratégique de gestion du Groupe.
source : enquête de satisfaction
menée en 2013 auprès des
locataires de logements neufs
par le cabinet Règle de 3.
33
Patrimoine
JACQUES
MARQUETTE
Chargé de missions à Douai
COMBIEN DE MARCHÉS SONT GÉRÉS
CHAQUE ANNÉE PAR LE GROUPE M&C ?
En 2012, on dénombre 103 consultations publiées et 138 clôturées. Ces
consultations génèrent environ 760
marchés auxquels on peut ajouter 1355
demandes diverses d’achats de travaux
ou prestations et 1580 demandes en ce
qui concerne les moyens généraux, soit
au total 3697 demandes en une année.
VOUS ÉTIEZ CHARGÉ DE LA RÉDACTION DES PROCÉDURES D’ACHAT DANS
LE CADRE DE LA CERTIFICATION ISO
DU GROUPE, COMBIEN DE TEMPS A
DURÉ CETTE ÉTAPE ?
La phase rédaction du processus des
achats a duré au total trois ans. Elle a
débuté en mars 2010 par un état des lieux
de l’existant, puis nous avons connu une
période de réorganisation fonctionnelle
et d’uniformisation. Une fois la transition
réalisée, la phase écriture s’est accélérée
et finalement nos nouvelles procédures
ont été publiées en janvier 2012. Nous
avons été certifiés le 14 mars 2012. Cette
certification a été confirmée via l’audit de
suivi qui a eu lieu début 2013.
Établissements
d’hébergement
pour personnes âgées
dépendantes
Le handicap est un fardeau lourd à
porter, comme l’est la perte d’autonomie. C’est un fardeau pour
celui qui le subit, mais aussi pour
ses proches. La moindre activité, le
moindre détail de la vie quotidienne
doit être organisé en fonction de
ce handicap. Les structures médicalisées sont là pour offrir des
conditions de vie optimales pour les
personnes désorientées et un répit
pour les proches. Mais ces structures
superficie de 6 700 m2
dont une surface utile
de 5 800 m².
Maître d’œuvre :
Scénario Ara.
L’EHPAD a été livré fin
octobre 2013 à Apréva
RMS, qui en assure la
gestion. Il fonctionne
depuis fin mai 2014.
Coût total de l’opération : 11 878 K€ HT.
EHPAD D’OISY-LE-VERGER
L’EHPAD d’Oisy, ouvert
depuis octobre 2013,
se situe au nord de la
commune, le long de la
rue Maurice-Pierrache.
D’une capacité de 60
lits, dont 12 dédiés
aux soins Alzheimer, il
s’étend sur un dénivelé de 5 400 m2 dont
Maisons & Cités contribue à ce
programme, en y apportant ses
compétences de constructeur, par la
réalisation de six EHPAD.
il occupe 4 530 m2 de
surface utile.
L’établissement a été
livré au gestionnaire
Apréva RMS en juin
2013 et a ouvert ses
portes en octobre de la
même année.
Atlante Architecte.
Coût de l’opération :
10 173 K€.
EHPAD DE LEFOREST
Le permis de construire
a été obtenu en septembre 2013 pour cet
EHPAD qui sera composé de 72 lits en 6 unités
de 12 lits dont 2 unités
de soins Alzheimer et
4 places d’accueil jour.
L’établissement se
situera avenue Fran-
EHPAD DE MÉRICOURT
Situé chemin du Bossu
à Méricourt, l’établissement a une capacité
d’accueil de 120 lits
répartis en 8 unités de
15 lits dont 4 unités de
soins Alzheimer et une
structure d’accueil de
jour de 8 places. L’ensemble est de plain-
34
L’établissement est situé rue du Général-Leclerc. Il propose 84 lits
répartis en 6 unités
de 14 lits dont 2 unités
de soins Alzheimer. Le
choix s’est porté sur
des bâtiments à étages
(R+1) qui occupent une
étaient encore récemment trop peu
nombreuses dans le Bassin minier.
Les conseils généraux et l’agence
régionale de santé ont ainsi lancé un
programme de rattrapage pour les
constructions de plusieurs EHPAD.
AU FINAL, QUEL EST LE BÉNÉFICE
POUR L’ENTREPRISE ET POUR SES
PARTENAIRES ?
Pour améliorer notre fonctionnement
interne, des indicateurs ont été institués.
Ils se sont vite révélés indispensables. De
manière générale, cela a permis à l’entreprise de structurer son fonctionnement
tout en y intégrant l’aspect juridique de
façon complémentaire. De plus, nous
EHPAD DE FOUQUIÈRES-LÈS-LENS
pied et s’étend sur une
superficie de 10 850 m2
pour une surface utile
de 8 850 m².
Atlante Architecte
Coût total de l’opération : 17 367 K€ HT.
L’EHPAD a été livré en
février 2013 à Apréva
RMS (réalisations médico-sociales), gestionnaire du site.
çois-Mitterrand. Les
travaux de construction
ont débuté mi-mai
2014 et sa livraison est
prévue vers la fin 2015.
Coût prévisionnel de
la réalisation :
9 950 K€ TTC.
La maîtrise d’œuvre
a été confiée à MV2
Architectes et EGIS
Bâtiments Nord.
EHPAD DE HARNES
EHPAD DE DROCOURT
L’emplacement choisi
pour cet EHPAD se situe
le long du canal de la
Souchez, entre le chemin du Halage, l’allée
des Chênes et celle des
Platanes, sur un terrain
de 1,3 ha en connexion
avec la trame verte qui
traverse la ville.
Le projet en est au stade de
l’étude. Il s’agit de la construction, sur un même site, d’un
EHPA (pour personnes valides)
de 44 lits et d’un EHPAD de
80 lits dont 2 unités de soins
Alzheimer et 1 unité pour
personnes handicapées.
L’établissement est
composé de 95 lits
d’hébergement permanent, dont 2 unités spé-
cifiques Alzheimer et 2
places d’accueil de jour,
le tout sur une surface
utile de 6 700 m2. Il doit
être livré à la Mutualité Française, qui en
assurera la gestion, en
septembre 2014.
Matière A.
Un ancien foyer pour personnes âgées occupe les lieux
et 2 options sont envisagées :
Coût global
de l’opération :
14 128 K€ HT.
- rénover le foyer pour en faire
un EHPA et construire l’EHPAD
dans son prolongement,
- ou démolir ce foyer pour
laisser la place à des bâtiments neufs.
Un concours de conception/
réalisation a été lancé à l’été
2014 pour élaborer le projet
qui doit réunir l’architecte et
le promoteur sélectionnés. Le
duo sera assisté par Amexia
Conseil, filiale de Projex
Ingénierie.
35
RÉPARATION LOCATIVE
ADAPTATION DES LOGEMENTS AU HANDICAP ET AU VEILLISSEMENT
Logement des séniors :
repérer, adapter, innover,
anticiper
UN LONG TRAVAIL DE RECENSEMENT
Maisons & Cités s’implique
dans l’accompagnement du
vieillissement de ses clients
et des populations du Bassin
minier. De la conception de
nouveaux logements adaptés
à la relation de proximité avec
ses clients âgés, le Groupe
tente de répondre aux enjeux
sociétaux et humains du « bien
vieillir ». Zoom sur les grands
axes de la politique dédiée aux
besoins des personnes âgées.
Pour pouvoir proposer le logement
correspondant aux besoins exacts de
ses clients, Maisons & Cités a effectué un
important travail de recensement de ses
logements. Ainsi, durant l’année 2013,
les chargés de clientèle du Groupe ont
recensé plus de 1 200 logements dans le
but de les classer selon cinq catégories
définies en fonction de leur capacité
d’usage. Cette démarche vise à améliorer l’adéquation entre la demande des
séniors et l’offre proposée.
L’ADAPTATION DES LOGEMENTS
Vivre dans un logement adapté à la
perte d’autonomie est une condition
indispensable au maintien au domicile
des séniors. Maisons & Cités veille ainsi
à intégrer dans la grande majorité de
ses programmes de construction de
logements neufs, des logements plainpied dédiés aux besoins des séniors ou
des personnes à mobilité réduite (PMR).
Dans le patrimoine ancien, l’adaptation
du logement se pose en d’autres termes.
Chaque situation étant unique, l’étude
des solutions les plus en phase avec les
Responsable des relations
avec la clientèle
36
INNOVER C’EST ANTICIPER
Particulièrement concerné par la question du vieillissement de sa clientèle,
M&C souhaite développer les solutions
innovantes favorisant le maintien à domicile. Celles-ci peuvent consister à promouvoir de nouvelles formes d’habitat,
permettant de créer un environnement
favorable au vieillissement tout comme
intégrer des équipements spécifiques
(domotique, ergonomie, etc.) Pour cela,
M&C souhaite développer des liens avec
les partenaires institutionnels et médico-sociaux (cf. page 34), et devenir un
acteur de la Silver économie*. Il participe
par exemple au « Cluster sénior » porté
par la CCI Artois, avec le soutien de l’État.
Ce collectif de professionnels et d’universitaires consacre ses travaux à l’aménagement et la réhabilitation du logement
ainsi qu’aux services contribuant au
maintien au domicile.
(*) La Silver économie est l’économie dédiée à l’avancée
en âge de nos sociétés. Économie transversale, elle
concerne tous les secteurs d’activité : loisirs, transport,
sécurité, domicile, habitat, sport, alimentation…
Témoignage
DENIS
VENDEVILLE
besoins se fait au cas par cas, au domicile
du client demandeur. Lorsqu’il est techniquement et financièrement réalisable,
M&C privilégie le maintien à domicile de
la personne âgée.
Pour un service plus
performant
La loi met à la charge des locataires la réalisation
d’un certain nombre de réparations et de prestations d’entretien. Le défaut d’entretien entraîne
une usure prématurée des équipements et, outre
les inconvénients générés par le fonctionnement
défectueux de certains appareils, des frais importants de remise en état sont payés par le locataire,
ou facturés lors de sa sortie des lieux.
Pour assurer cet entretien ou ces réparations, le
locataire doit s’adresser à des professionnels qui
appliquent des tarifs publics, souvent lourds pour
le budget des ménages. Il en va ainsi de l’entretien
du chauffage central, pour lequel un contrat de
maintenance est obligatoire. Les interventions sur
la robinetterie ou la menuiserie ne sont pas moins
onéreuses.
UN SERVICE DE QUALITÉ POUR HABITER
« SANS SOUCIS »
ses clients d’un tarif de groupe et d’une meilleure
qualité des prestations. Ce service s’est étendu progressivement et couvre désormais la majeure partie
des réparations à la charge du locataire, en échange
de charges locatives mensuelles modérées.
Les avantages pour le client sont certains : une
amélioration de la qualité de service, des économies sur l’entretien que la loi les oblige à assumer,
la démarche est simplifiée (plus de contrat individuel), les prestations sont améliorées en délai et en
contenu (intégration de l’ensemble de l’installation
de chauffage, thermostats), un engagement de
délai d’intervention sous 24 heures, une astreinte,
l’extension des plages d’appel téléphonique, une
facturation au prix coûtant mutualisée étalée sur
12 mois, des appareils en parfait état de marche, plus
de soucis pour trouver le meilleur prestataire au
meilleur prix…
Pour pallier ces difficultés, dès janvier 2008, Maisons
& Cités a mis en place un service d’entretien dans
les domaines les plus sollicités pour faire bénéficier
MONTANT DES PROVISIONS MENSUELLES
DES CONTRATS D’ENTRETIEN EN 2013 :
Logement équipé du chauffage
central : 10,10 €
Logement non équipé du
chauffage central mais
chauffe-eau électrique : 5,65 €
Logement sans chauffage central ni chauffe-eau : 3,55 €
« Notre changement de statut nous autorise désormais à
déduire les dépenses engagées pour développer l’accessibilité et l’adaptation des logements des personnes en
situation de handicap sur le montant de la Taxe foncière sur
les propriétés bâties (TFPB) versée par notre organisme. Ce
levier financier va nous permettre de traiter plus facilement
les demandes de nos clients. Dès 2014, notre Groupe mettra
en œuvre ce dispositif et définira la nouvelle procédure
de traitement des demandes d’adaptation de nos clients,
ayants droit ou locataires ».
37
en entreprise sociale pour l’habitat
Gilles YVERNAULT - Chef de département études et gestion
des carrières collectives - Noyelles-sous-Lens
Pierre MOUCHON - Chargé de mission stratégie - Agence d’Aniche
Albin TRACHEZ - Chargé de mission stratégie - Agence de Billy-Montigny
Grégory ROUSSEL - Chargé de communication - Douai
Nathalie LEMAN - Chef du service moyens généraux - Douai
Marie-Agnès FAMECHON - Responsable gestion locative et sociale
Agence de Bruay-la-Buissière
38
39
GESTION
LOCATIVE
Contribuer au bien vivre dans nos cités
40
Rapport
Rapport
d’activité
d’activité
2013
2013
M&C
M&C
41
CONVENTIONNEMENT DU PARC DE LOGEMENT M&C
60 000 logements
examinés et catégorisés
selon les règles HLM
En prévision de son nouveau statut, M&C
Soginorpa a dû procéder au classement
de ses logements selon les trois grandes
catégories du monde HLM : PLAI (logements très sociaux destinés aux ménages
cumulant des difficultés d’adaptation
sociale et de faibles ressources), PLUS (logements sociaux, majoritaires en nombre
car s’adressant à une large partie de la
population) et PLS (logements intermédiaires au loyer plus élevé, en nombre
limité).
Chacune des catégories obéit à des
contraintes de plafonnement : un loyer
maximum et un niveau de ressources
plafonné pour les futurs attributaires. La
répartition souhaitée par les services de
l’État reflétait celle existant dans le patrimoine social au niveau régional : 4 % de
PLAI, 81 % de PLUS (dont 21 % à plafond
de loyer PLAI) et 15 % PLS. Cet équilibre
devant être recherché pour chacune
des 131 communes d’implantation de
l’entreprise.
La méthodologie qui a été adoptée devait permettre de prendre en compte un
certain nombre de contraintes :
 respecter les équilibres sociologiques
et financiers des cités,
 choisir prioritairement les logements
de niveau PLAI dans le patrimoine
entièrement rénové, afin que les charges
soient minimisées pour les familles
occupantes,
42
dans des secteurs particulièrement
attractifs.
d’une convention ancienne liant les deux
parties, dont la dernière version date de
novembre 2008.
Ces principes étant posés, un pré-classement a été établi à partir des bases de
données, au regard du loyer pratiqué et
de l’état de rénovation thermique des
logements.
L’ANGDM pourra continuer à attribuer des
logements aux ayants droit dans le parc
ancien, indépendamment du statut du
logement, de son niveau de loyer ou des
ressources de l’occupant.
Puis, à l’aide des cartographies reprenant
les 3 catégories, les équipes de M&C se
sont rendues dans l’ensemble des cités
pour vérifier et corriger le cas échéant
la classification de chaque logement. La
composante « terrain » (localisation géographique, orientation, état du logement,
etc.) a donc été privilégiée.
Pour les locataires en place, une enquête
de ressources a été lancée courant 2014
pour réexaminer la situation de chacun.
Au terme de celle-ci, de nouveaux baux
seront édités en tenant compte à la fois
de leur situation et de la catégorie du
logement dans lequel ils résident. Cette
formalité doit permettre d’ajuster le
montant des loyers, uniquement à la
baisse pour les foyers dont les ressources
respecteraient le plafond de la catégorie
du logement qu’ils occupent, mais dont
le loyer dépasserait le plafond autorisé.
Pour les autres situations, le loyer restera
inchangé.
 choisir les logements de niveau PLS
C’est ensuite sur la base de ce travail que
la phase de concertation a été menée
avec les collectivités locales.
Enfin, cette classification a du être reprise
dans pas moins de 313 conventions signées avec les services de l’État au cours
du 1er semestre 2014.
LES CONSÉQUENCES DU CONVENTIONNEMENT POUR LES HABITANTS
Pour les 17 000 ayants droit résidant
encore dans le parc fin 2013, une disposition de la loi ALUR confirme le caractère
dérogatoire de la gestion opérée conjointement entre l’Agence nationale pour la
garantie des droits des mineurs (ANGDM)
et M&C Soginorpa en vertu
LE FONCTIONNEMENT
DES COMMISSIONS D’ATTRIBUTION
Depuis plusieurs années déjà,
M&C Soginorpa avait mis en place
des commissions d’attribution de
logements qui fonctionnaient sur le
modèle des bailleurs HLM suivant les
dispositions du code de la construction et de l’habitation (art L 441- 2).
Le nouveau statut n’en modifie que
la composition. Désormais, les commissions comportent six membres
(désignés par le conseil d’administration) qui élisent en leur sein un
président. Le maire de la commune,
où sont implantés les logements
attribués (ou son représentant) est
membre de droit des commissions
d’attribution. Il dispose d’une voix
prépondérante en cas d’égalité des
voix.
Le découpage territorial des commissions a été maintenu, il en existe 4
au total, une par agence territoriale
(Aniche, Billy-Montigny, Lens-Liévin
et Bruay-la-Buissière).
43
GESTION LOCATIVE
Une première convention
d’utilité sociale
Le précédent statut de M&C
Soginorpa ne l’obligeait pas à
rédiger de convention d’utilité
sociale. En validant fin 2013
un nouveau plan stratégique
de patrimoine, M&C posait
les bases de ses engagements
vis-à-vis de l’État.
Françoise Cornu, directrice de la clientèle, siège de Douai
L’un des autres chantiers de la transformation en SA d’HLM
a consisté à préparer les modalités de concertation de
l’organisme avec ses locataires. Avec son équipe et en
collaboration avec les agences territoriales, Françoise a piloté
tous les volets liés à la gestion locative.
“
Un travail de fond
est engagé sur la
concertation locative
44
”
En 2013, Maisons & Cités a entrepris
la refonte de son plan stratégique de
patrimoine (PSP), en y intégrant les nouvelles dispositions en matière de vente,
de réhabilitation, de restructuration et
d’amélioration thermique de ses logements. Celui-ci tient compte du classement au patrimoine de l’Unesco de près
de 40 % du parc. Validé en décembre
2013 par le conseil d’administration, ce
travail sert également de base à la rédaction des trois volets de la Convention
d’utilité sociale qui déclinent la politique
patrimoniale et l’investissement, la qualité de service et la politique sociale de
l’entreprise. Au travers de cette convention, M&C s’engage, vis-à-vis de l’État, à
mener des actions dans chacune de ces
thématiques.
LES INDICATEURS RÉGLEMENTAIRES
La convention signée avec l’État
comprend 27 indicateurs réglementaires. Certains d’entre eux comme par
exemple celui concernant les ascenseurs
ou les parties communes des logements
collectifs, s’appliquent difficilement
au parc de Maisons & Cités, presque
essentiellement composé de logements
individuels. Par contre, les indicateurs
relatifs à l’action sociale (traitement
social de l’impayé, relogement des
personnes en difficultés…) revêtent une
importance toute particulière dans ce
patrimoine qui répond à des besoins
sociaux forts dans le bassin minier. Des
objectifs vont ainsi être fixés sur chacun
de ces volets et des plans d’actions
déployés dès que l’enquête réglementaire auprès de l’ensemble des locataires
pourra être analysée. Pour rappel, dans
son précédent statut, M&C Soginorpa
n’était pas soumise à l’enquête d’occupation du parc social sur son patrimoine
non conventionné.
UNE SIGNATURE EN JUIN 2014
La signature de cette CUS doit être
effective avant le 30 juin 2014 et s’étendra sur une période de trois ans, la loi
ALUR autorisant dans son article 105, le
principe d’une première CUS arrivant à
échéance le 30 juin 2017.
Cela présente le double avantage de
mettre M&C Soginorpa en cohérence
avec le calendrier national défini pour
l’ensemble des bailleurs HLM, et de permettre aux services de l’État une consolidation des données de l’ensemble des
bailleurs de la région au terme prévu par
la loi.
LA CONCERTATION
LOCATIVE
Un groupe de travail sur la
concertation locative s’est constitué
en 2013 afin de mettre en place les
futures instances de concertation
locative obligatoires dans les
organismes HLM (article 44 la loi
du 23 décembre 1986).
Le Groupe a ainsi travaillé sur le
projet d’un plan de concertation
locative jusqu’à fin 2014,
période de renouvellement des
représentants des locataires.
Ce plan prévoit la création de 4
conseils de concertation locative,
un par agence territoriale.
La concertation au niveau de
l’ensemble du territoire d’action
de M&C Soginorpa est réalisée à
travers les commissions mixtes
Epinorpa/Soginorpa, concernant
les locataires et ayants droit, sur les
volets gestion locative et gestion
patrimoniale.
Dès 2014, la procédure de
concertation pour les travaux
d’amélioration de l’habitat sera
effective.
45
GESTION LOCATIVE
APPRENONS À MIEUX DIALOGUER ENSEMBLE
STOP AUX AGRESSIONS
Marie Béral, gestionnaire conventions et loyers, siège de Douai
Une fois le classement des 60 000 logements arrêté, Marie a
saisi et contrôlé la conformité des informations dans la base
de données patrimoniale.
À l’issue de ces consultations, la Direction des
systèmes d’information (DSI) pourra concrétiser
le projet par la consultation de fournisseurs
et veiller à l’installation effective du système
dans les accueils les plus accidentogènes.
REPRESENTATION DIRECTE
DEVANT LES TRIBUNAUX
Une procédure sur la représentation directe devant les
tribunaux a été mise en place par les collaborateurs
des bureaux de traitement des impayés en vue de
minimiser les frais liés aux procédures contentieuses.
Cette procédure englobe tous les dossiers
contentieux liés aux impayés de loyers, aux
défauts d’entretien et aux défauts d’assurances
des locataires de Maisons & Cités.
La représentation est assurée par des collaborateurs
de la société, qui interviennent directement
devant le magistrat en charge du contentieux.
Ils défendent ainsi les intérêts de la société
sans passer par le concours d’un avocat.
Ils sont aidés par les bureaux de traitement de
l’impayé pour la constitution des dossiers.
46
917
Nous vous informons que toute
agression verbale ou physique
envers nos collaborateurs
pourrait faire l’objet de
poursuites judiciaires
photo © lpstudio / Fotolia
Tolérance // PoliTesse // resPecT // Dialogue
février 2013
En effet, un comité de pilotage travaillant sur ce
thème a finalisé une charte préalable, indispensable
à un futur accord administratif de la préfecture,
pour son installation. Ce projet doit maintenant
être soumis à l’avis des Comités d’hygiène, de
sécurité et des conditions de travail (CHSCT) et
des Comités d’établissements (CE) du Groupe.
irrespect... insultes... violences... agression...
Maisons & Cités
Pour aider et soutenir nos collaborateurs victimes
d’agression, des groupes de parole animés par un
psychologue clinicien spécialisé ont vu le jour en 2013.
Pour tenter d’enrayer le phénomène, M&C développe
actuellement un projet d’installation d’un système de
vidéo surveillance de ses points d’accueil. Celui-ci est
destiné à fournir des preuves matérielles d’agressions
mais aussi à dissuader d’éventuels agresseurs.
Plusieurs campagnes de sensibilisation à
destination des locataires ont été menées durant l’année.
COMMISSION
CONTENTIEUSE
Une commission contentieuse s’est mise en place
en 2013. Elle se compose des directeurs adjoints
d’agences, des responsables Bureaux de traitement
des impayés, de la coordinatrice action sociale, de la
directrice clientèle, du chef du département exploitation
locative et de la chef du service relation clientèle.
La commission examine, chaque mois, les
dossiers impayés des locataires dont le
commandement de payer a été délivré.
Elle examine également la situation sociale et
économique des familles, elle analyse le motif de l’impayé
et vérifie que toutes les mesures pré-contentieuses ont
été mises en place avant le recours à l’assignation.
Enfin, en ce qui concerne les situations d’impayé pour
lesquels une autre solution n’est pas envisageable,
elle valide leur passage en contentieux.
47
Chaque année, Maisons & Cités
apporte son soutien à des initiatives
locales visant à développer le lien
social et ainsi améliorer la qualité et
le cadre de vie. Chaque antenne de
proximité a donc pour objectif de
mettre en place au moins une action
par an. Exemple d’initiatives
soutenues en 2013…
L’animation
territoriale
pour développer
le lien social
Les jardins fleuris
Maisons & Cités s’associe chaque année à des municipalités ou à des associations qui organisent des concours de jardins fleuris. En 2013, le Groupe a
ainsi récompensé 255 « embellisseurs » de nos cités et soutenu 15 concours.
Génération foot 62
Lâcher de ballons à Thivencelle
Le 1er mars 2013, au stade Louis-Duflot de Calonne-Liévin, une cinquantaine d’enfants de la cité du 2/5 ont participé aux ateliers football mis
en place par les éducateurs du club de l’Espérance Calonne-Liévin. Une
opération menée pour la seconde année consécutive sous l’impulsion de
Karim Oubekhti, chargé de clientèle à l’antenne de Liévin.
Le 19 juin 2013, dans la cité Saint-Roch de Thivencelle,
les enfants du quartier ont participé à des animations
et à un grand goûter organisés par la régie de quartier
et soutenus par Maisons & Cités. Le point d’orgue de
cet après-midi festif était le lâcher de centaines de
ballons colorés.
Visites ateliers
au Louvre-Lens
Depuis 2011, Maisons & Cités est l’un des mécènes
du musée Louvre-Lens. En renouvelant ce partenariat pour les trois prochaines années, le Groupe
confirme sa volonté de contribuer à l’appropriation
du musée par la population. Dans ce cadre, des
visites ateliers ont été organisées en direction du
jeune public.
« Un jardin
et un toit
pour nos
mésanges »
Le 14 février 2013, Maisons & Cités,
en collaboration avec la commune et
la chaîne des terrils, a organisé pour la
seconde année consécutive, à la cité 4
de Lens, une opération intitulée
« Un jardin et un toit pour nos
mésanges ». Ce projet d’animation
territoriale et environnementale, initié
par Sylvain Bouzin, chargé de clientèle à
l’antenne de Lens, a donné la possibilité
à une quarantaine d’écoliers lensois de
réaliser des nichoirs destinés à accueillir
des mésanges charbonnières.
48
Fête des voisins
Le Groupe a soutenu, pour la 8e année consécutive, plusieurs
associations ayant organisé, le 31 mai 2013, la fête des voisins, dans
le cadre de l’opération « Immeubles en fête ». 40 associations
ont pu bénéficier d’un don de 100 euros pour aider à l’achat de
victuailles et d’un kit de gadgets composé de jeux et de ballons
pour les enfants.
Crêpes partie
Le 15 février 2013, les habitants de la cité 8 de Loison-sous-Lens ont organisé, avec le soutien de
Maisons & Cités et de la commune, une crêpes
partie. Le but de cette opération était clair :
passer un agréable après-midi ensemble. Ainsi,
une cinquantaine de personnes s’étaient donné
rendez-vous salle Cuvellier pour rire, manger
quelques crêpes et dialoguer entre voisins.
49
3
Animations territoriales
Quelles ont été les
actions réalisées
au sein de votre
établissement en
2013 ?
QUESTIONS À
BERTRAND
LION
Chef d’antenne de proximité
à Lallaing
Elles sont très variées. Je
pense à la création d’un jardin
potager pour et avec les
enfants à Écaillon. C’était un
projet basé sur la simplicité,
la convivialité et la solidarité.
Nous avons permis à une association de créer un atelier
« Nature et découverte du jardin », autour de conseils
dispensés par un bénévole passionné. Pour cette opération,
nous avons participé au financement d’un chalet en bois
et offert un équipement du parfait « du petit jardinier » à
chaque enfant. D’autres manifestations relèvent du mécénat
sportif et culturel à destination des jeunes publics. M&C a
par exemple décidé d’apporter un soutien au Douai Hockey
Club. En contrepartie, le club organise des goûters sportifs
avec initiation à la pratique du hockey pour des jeunes âgés
de 8 à 12 ans. Sur le même principe, des visites ateliers sont
organisées au musée du Louvre-Lens. Les jeunes enfants
des cités minières ont l’opportunité de visiter le musée
accompagné par un guide, puis ils participent à un atelier
thématique lié à la peinture et à la sculpture, au cours duquel
ils réalisent leur propre œuvre d’art.
Pourquoi est-il
important que
Maisons & Cités
mette en place ce
type d’action ?
C’est essentiel ! Notre
politique de mécénat et
d’animation territoriale
encourage les actions sociales
locales. Nous privilégions
les actions pédagogiques,
culturelles ou encore sportives à destination des habitants et
plus particulièrement du jeune public des cités minières. Je
pense, par exemple, que les visites au Louvre-Lens sont un
excellent moyen de favoriser l’appropriation du Musée et de
créer une passerelle entre les jeunes et la culture. Par ailleurs,
nous avons pour vocation de créer et développer le lien social
dans nos quartiers. Soutenir les initiatives nous permet ainsi
d’entretenir la relation de proximité avec nos locataires.
50
SATISFACTION DE LA CLIENTÈLE
Quels sont les
retours des
locataires sur
les projets mis
en place ?
Ils sont à la fois ravis et
étonnés de voir leur bailleur
les aider pour réaliser de
tels projets. Pour le quartier
c’est formidable. Les gens
se retrouvent, partagent et
les familles se rapprochent. C’est important qu’il y ait ce type
de projets pour faire vivre la cité. Quand on y regarde, nous
partageons le même objectif : développer le bien vivre dans
nos cités.
COMMISSION D’ANIMATION TERRITORIALE
Pour améliorer la qualité de vie dans les
cités minières de son parc, le groupe
Maisons & Cités a créé en 2011, une
commission d’examen des projets
d’animation territoriale. Son objectif est
d’étudier les projets sociaux et culturels
qui peuvent être mis en place dans nos
cités afin de développer le « mieux vivre
ensemble ». Réunie tous les deux mois,
elle est composée de médiateurs et
représentants des agences et antennes
du Groupe. En plus d’avoir vu augmenter le nombre de projets présentés (13
en 2011, 33 en 2013), cette commission a
également permis au Groupe de créer et
de fidéliser un réseau de personnes
« initiateurs de projets » au sein même
de sa clientèle.
Des enquêtes
pour améliorer
notre service
Chaque année, une
enquête est menée
par un cabinet d’audit
indépendant auprès des
clients pour évaluer la
perception qu’ils ont
de Maisons & Cités. Les
questions portent sur la
rénovation, l’entretien,
l’appropriation des lieux
par les nouveaux entrants
(dans le neuf ou l’ancien)
et aussi sur les rapports
entretenus avec les salariés
de Maisons & Cités ou des
entreprises partenaires.
2000 clients ont ainsi été contactés en
2013 pour répondre à quelques questions dont l’analyse des réponses permet
à Maisons & Cités d’améliorer son service. L’enquête a été menée auprès d’un
échantillon représentatif de la clientèle
pour toucher équitablement toutes ses
composantes.
Les résultats révèlent une estime croissante de la part des clients envers leur
bailleur, mais soulignent dans le même
temps des domaines où des progrès
peuvent être accomplis.
LES POINTS FORTS
Pour ce qui concerne les nouveaux
entrants (mutations, nouvelles entrées
dans un logement ancien rénové ou
dans un logement neuf), l’image de la
société est très positive, son savoir-faire
administratif reconnu, son personnel apprécié tout autant que les équipements.
En attestent les 98 % de personnes
interrogées qui recommanderaient à des
amis ou à la famille à la recherche d’un
logement de contacter Maisons & Cités.
on relève 1/3 d’insatisfaits quant à la
qualité des matériaux et équipements,
et un autre quart sur le contrôle et les
inspections.
Forts de ces analyses, Maisons & Cités et
son personnel vont s’attacher à corriger
le tir dans les domaines où cela semble
nécessaire.
L’entretien courant bénéficie d’une note
particulièrement élevée avec un taux
de 93 % de locataires satisfaits ou très
satisfaits de la qualité des finitions, et
presque un sans faute pour l’accueil
réservé aux clients demandeurs, ce qui
est tout à l’honneur des personnels.
LES POINTS D’AMÉLIORATION POSSIBLE
Cette image très positive de Maisons
& Cités ne doit pas masquer les points
où la satisfaction n’est pas tout à fait au
rendez-vous.
Ainsi les nouveaux entrants soulignent
le manque d’information lors de leur
entrée dans les lieux (guide d’accueil,
d’entretien ou numéro d’astreinte) ou les
délais entre la demande de logement et
l’acceptation du dossier. Dans le cadre de
l’entretien ou de la rénovation, on notera
des progrès à réaliser dans l’information
lors de reports de travaux, sur la durée
prévisionnelle des travaux, la présentation des intervenants et l’état des
lieux après réhabilitation. Par ailleurs,
Florian Zajac, chargé de clientèle,
chez une cliente de Bruay-la-Buissière.
51
SUPPORTS
Réussir collectivement
le pari du changement
52
53
RESSOURCES HUMAINES
Accompagner la mutation
La transformation de Maisons & Cités
Soginorpa en SA d’HLM a impliqué le
changement de convention collective.
Jusqu’à présent soumise aux règles de la
convention de l’immobilier, l’entreprise devait
passer sous le régime de la convention des
personnels des SA et fondations HLM.
Dès février 2013, la Direction générale a proposé d’anticiper
la modification des statuts au 1er janvier 2014. Un important
travail de mise à plat de l’ensemble des accords d’entreprise a
été effectué. Un accord de méthode permettant d’organiser les
négociations a été signé en mars 2013. Un nombre important
de réunions a été tenu avec les organisations syndicales dans
un dialogue constructif et concerté.
Laurence Billin, administrateur des ventes, service Ventes
En vertu des règles HLM, M&C Soginorpa a réintégré
son activité ventes jusqu’alors confiée au réseau d’agences
immobilières du Groupe. Laurence fait partie
des collaborateurs qui ont souhaité devenir administrateur
des ventes, nouveau métier créé en 2013.
Ce travail a permis la rédaction de l’accord d’adaptation signé
le 10 juillet 2013.
La Direction des ressources et relations humaines a ensuite
adressé à chaque collaborateur un courrier individuel afin de
l’informer des dispositions de cet accord.
Parmi les avancées permises par ces négociations, les points
suivants sont à retenir :
 l’attribution d’une prime de vacances et une revalorisation
significative de l’indemnité de départ en retraite,
 l’amélioration notable de la prise en charge de la couverture
maladie par un élargissement du dispositif de prévoyance,
 l’amélioration des conditions d’utilisation du Compte
épargne temps (CET).
RÉORGANISER L’ACTIVITÉ VENTE
Courant 2006, Maisons & Cités
Soginorpa décide de créer un réseau
d’agences immobilières pour assurer
la commercialisation de ses logements
neufs et anciens. Les boutiques M&C
Immobilier ouvrent leurs portes à
Douai et Liévin et permettent de
développer l’accession à la propriété.
54
Joëlle Levacher, chargée de mission SIRH
Le passage en SA d’Hlm a contraint le
Groupe à revoir son organisation. En
effet, avec ce nouveau statut juridique
l’entreprise n’est plus autorisée à posséder des parts dans une entreprise à
vocation commerciale. L’activité vente
est donc réintégrée dans le giron de
la nouvelle société anonyme depuis
le 1er janvier 2014. Le personnel du
réseau d’agences immobilières intègre
les effectifs de M&C Soginorpa et
l’organisation se met petit à petit en
place. Des postes d’administrateurs
des ventes sont créés et le service
disposera prochainement d’un espace
dédié à la vente.
55
interview croisée
Gérard GRELL
SYSTÈME DE MANAGEMENT
Démarche qualité
Indicateurs de mesure
et de pilotage
S’appuyer sur des procédures partagées
pour faciliter le changement
M&C Soginorpa a été certifiée ISO
9001 en mars 2013. L’ensemble
du travail de rédaction des
procédures et modes opératoires
de l’entreprise a constitué le
socle sur lequel les collaborateurs
ont pu s’appuyer en vue du
passage en SA d’HLM.
Courant 2009, M&C Soginorpa décide
de s’inscrire résolument dans une
démarche d’amélioration continue
de ses pratiques. Pour cela, elle
choisit le cadre de la norme internationalement reconnue : ISO 9001.
La première étape de rédaction de
l’ensemble des procédures et modes
opératoires prendra près de deux
ans. Ce travail aura permis à l’entreprise de clarifier et d’optimiser ses
pratiques internes au bénéfice de
sa clientèle et de ses partenaires.
Ces travaux ont été récompensés
par l’extension du certificat en mars
2013 pour l’ensemble de ses activités
(l’entreprise ayant choisi de scinder
en deux les périmètres de certification, un premier périmètre avait
54
indicateurs sont déployés
dans le système de management
de l’entreprise.
300
Nombre de collaborateurs
audités en 2013
L’équipe d’auditeurs internes compte désormais 21 membres.
56
Thierry Michiels
déjà été certifié courant 2012). Pour
s’assurer de la bonne évolution de la
démarche et de son appropriation
par les collaborateurs du Groupe,
une équipe de 21 auditeurs internes
a été constituée. Chacun d’entre eux
réalise au minimum un audit par an.
S’APPUYER SUR DES PROCÉDURES
POUR RÉUSSIR LE CHANGEMENT
Avant même l’extension du certificat,
l’entreprise a eu connaissance de sa
transformation en entreprise sociale
pour l’habitat. Le travail de définition
et de description du fonctionnement
interne dans le cadre de sa démarche
qualité a incontestablement facilité
l’adaptation des procédures au
nouvel environnement du Groupe
Maisons & Cités.
Début 2013,
l’entreprise a été
certifiée, quel a
été le rôle de la
Direction qualité une
fois le label obtenu ?
Gérard GRELL : La
certification n’a qu’une durée
limitée. À la suite d’audits,
qu’ils soient internes ou
externes, nous travaillons sur
les constats en accompagnant
les différents acteurs internes pour faire progresser le système
de management. Les pilotes sont autonomes, ils font vivre
leur processus. Nous sommes toutefois présents pour les
accompagner. L’un des chantiers majeurs de 2013 aura été
l’instauration d’indicateurs de mesure et de pilotage. Nous
avons travaillé avec les pilotes pour trouver les indicateurs les
plus pertinents. Ensuite, nous veillons à leur suivi et à leur mise
à jour.
Quelle a été
votre démarche
pour instaurer
la mise en place
d’indicateurs
partagés ?
Thierry MICHIELS : Il s’agit
presque pour nous d’un
changement de culture. Notre
éclatement territorial nous
a parfois obligé à avancer
chacun de notre côté. Les
méthodes de travail n’étaient pas toujours harmonisées.
Nous avons cherché à tirer profit des pratiques de chacun en
nous appuyant sur la norme ISO 9001. C’était le moyen le plus
efficace de parvenir à une harmonisation. La mise en place
d’indicateurs partagés est un maillon essentiel de la démarche.
Aujourd’hui, ils constituent la référence en interne et nous
permettent de faire ressortir d’éventuels dysfonctionnements.
Il faut maintenant rester mobilisé pour suivre, étudier et faire
évoluer ces indicateurs.
Gérard GRELL
Directeur de la qualité
Thierry MICHIELS
Directeur du pôle amélioration du patrimoine
En quoi le travail
initié depuis 2009
facilite-t-il la
transformation ?
TM : Pour nous, dans
tous les cas, un travail
de d’actualisation des
procédures et modes
opératoires sera nécessaire. Ce nouveau statut nous oblige à
mener de nouvelles actions sur le terrain. Je pense notamment
au travail de concertation locative. Cela, il nous faudra
l’intégrer dans notre processus. Pour autant, le fait d’avoir
décrit l’ensemble de notre activité auparavant va clairement
nous faciliter ce travail d’actualisation. En décrivant notre
activité, nous avons fait la plus grosse partie du travail.
GG : C’est le cas pour l’ensemble des activités de l’entreprise.
En interne, certains collaborateurs avaient des craintes en se
demandant à quoi servirait leur travail de description si nous
changions de statut. Finalement, ils se sont aperçus que cela
constituait un socle sur la base duquel ils pouvaient s’appuyer
pour aborder sereinement le changement.
GG : Ce que dit Thierry est primordial, le suivi de ces
indicateurs prend du temps et la démobilisation est un
risque. Le rôle de la Direction qualité consiste aussi, en lien
avec le pilote et l’encadrement, à prévenir l’essoufflement.
Les collaborateurs de M&C ont été très sollicités entre la
démarche de certification et le travail sur la transformation.
À chaque audit, nous devons prouver au certificateur que le
travail d’amélioration se poursuit. C’est pour cette raison que
nous continuons notre travail de sensibilisation à la démarche
qualité en interne.
57
LES ACHATS ET MARCHÉS
SYSTÈME D’INFORMATION
Les procédures
d’achats avaient
été anticipées
La transformation de l’entreprise en SA
d’HLM n’a pas occasionné de changement en profondeur pour le fonctionnement du pôle marchés. Depuis 2010, M&C
a anticipé l’application des procédures de
marchés publics au sens de l’ordonnance
de 2005. Seuls quelques ajustements
ont dû être réalisés. Quelques précisions
ont également été apportées au règlement intérieur des achats, afin d’être en
parfaite conformité avec l’ordonnance de
2005. Parallèlement, une charte déontologique a été édictée pour le personnel du
Groupe. Son utilisation, à titre préventif,
contribue à assurer plus efficacement la
protection des acheteurs face aux risques
de sanctions pénales. C’est également un
recueil de bonnes pratiques à adopter par
les collaborateurs dans leur quotidien.
Par ailleurs, l’entreprise poursuit son
processus de maîtrise et de mutualisation des coûts. Pour y parvenir, un
service « moyens généraux » a été créé.
Il fonctionne en étroite collaboration
avec les responsables administratifs et
comptables des agences.Il est autonome
vis-à-vis du service marchés et centralise
les commandes de fournitures réalisant,
dans la mesure du possible, des économies d’échelle. Pour ce service, le passage
en ESH n’aura eu pour conséquence
qu’un pic d’activité lié à l’augmentation
du nombre de consultations.
58
LA RESTRUCTURATION
DU PARC AUTOMOBILE
Au regard de l’importance du parc
automobile de l’entreprise, un travail sur
le choix des véhicules est mené. Ainsi,
lorsque l’un d’entre eux vient à être remplacé le choix se porte sur un véhicule à
faible taux d’émission de CO2. Cela permet de réduire l’impact environnemental
Adapter le SI à la nouvelle
donne HLM et sécuriser
l’infrastructure existante
de la flotte automobile tout en limitant
les frais fiscaux. Parallèlement, l’entreprise
propose des stages d’éco-conduite à
tous ses collaborateurs. Conjuguées à la
baisse du prix du carburant, ces dispositions ont contribué à réduire les frais de
fonctionnement du parc automobile de
près 8,3 %.
En sa qualité de service support, la
Direction des systèmes d’information
(DSI) a été fortement sollicitée en amont
comme en aval du passage en SA d’Hlm.
On compte ainsi plusieurs projets d’importance visant à structurer ou adapter
le système d’information existant aux
contraintes liées au fonctionnement HLM.
La mise en service des échanges avec le
serveur national des demandes de logement, l’adaptation des logiciels de paie,
l’intégration du nouveau plan comptable
ou encore la production d’indicateurs
réglementaires liés à la Convention
d’utilité sociale sont autant de projets
qui ont jalonné l’année. Pour anticiper
au maximum la transition, un environnement spécifique dédié a été mis en
place. Il a ainsi permis de simuler toutes
les démarches liées à la transformation.
Le conventionnement des logements
aura également nécessité la mise à jour
de l’ensemble des plans cadastraux dans
le système d’information géographique
(SIG) de l’entreprise.
LIMITER À 24 HEURES LE TEMPS DE REPRISE
D’ACTIVITÉ
Parallèlement aux projets liés au passage
en SA d’HLM, la DSI a fait évoluer son dispositif de sécurisation de l’infrastructure.
Des aménagements importants ont été
réalisés dans plusieurs établissements du
Groupe. L’entreprise possède désormais
un système de sauvegarde en temps réel
de son système d’information incluant
l’ensemble de ses serveurs et de ses
applications de production. Le système
de sauvegarde permet de limiter à
24 heures le temps de reprise d’activité
en cas de panne importante du système.
La sécurisation des postes de travail de
l’ensemble des collaborateurs s’est également accrue avec la durcissement de la
politique de sécurité interne. Par ailleurs,
la Direction a choisi de s’appuyer sur un
centre de service piloté en interne. Cet
outil permet notamment d’améliorer le
traitement et la traçabilité des demandes
d’intervention internes.
Aline Elias, gestionnaire du parc automobile
59
RESPONSABILITÉ SOCIALE ET ENVIRONNEMENTALE
Un premier diagnostic
a été posé
Maisons & Cités Soginorpa a décidé de s’engager dans
une démarche structurée de Responsabilité sociale
de l’entreprise (RSE), basée sur l’ISO 26000. Quatre
phases de travail ont été définies en vue, à terme,
d’une évaluation par un organisme externe.
Pendant l’année 2013, les deux premières phases de cette
démarche ont été réalisées. Un comité technique composé
de collaborateurs représentant les grandes fonctions de
l’entreprise a été formé et a mené divers travaux. De même,
un diagnostic a été effectué sur la base d’entretiens, en vue
d’évaluer le degré de maturité de l’entreprise au regard de
la RSE.
Ainsi, des pistes de progrès ont été
identifiées, relatives aux 7 questions
centrales de l’ISO 26000 :
60
Concomitamment, Maisons & Cités a mené une réflexion
sur les indicateurs sociétaux permettant de mesurer les
impacts des actions qui seront décidées dans le cadre du
plan d’action RSE. Cette réflexion a intégré la nécessaire
mise en conformité de l’entreprise avec le décret de l’article
225 de la loi dite Grenelle 2, qui demande aux entreprises de
plus de 500 salariés de réaliser un reporting extra-financier à
compter de janvier 2015. Maisons & Cités a décidé d’adopter
le référentiel Eurho-GR© élaboré par l’association Delphis. Ce
référentiel est spécifique au monde du logement social et
utilisé par une vingtaine d’organismes de logement HLM en
France.
Il est structuré autour de 5 axes :

gouvernance

droits de l’homme

relations et conditions de travail

environnement

loyauté des pratiques

questions relatives aux consommateurs

communauté et développement local.
L’année 2014 verra la poursuite de la démarche initiée en
2013 et notamment la définition d’un plan d’action pluriannuel et le lancement de sa mise en œuvre.
Ce matériau, ainsi que les travaux du comité technique,
serviront de base à la définition du plan d’action RSE de
l’entreprise.
Maisons & Cités est membre du Réseau Alliances et du Club
Noé (nouveaux modèles économiques et développement
durable vers l’économie de la fonctionnalité) depuis 2013.

promouvoir l’équilibre social des territoires
 préserver l’environnement
 assumer sa responsabilité économique
 améliorer et animer la gouvernance
 développer les ressources humaines.
61
FINANCES
Adaptation du plan
comptable aux normes
HLM
Dans le cadre de sa transformation en
SA d’HLM, Maisons & Cités Soginorpa
a dû adapter son plan comptable aux
normes applicables aux ESH.
Ce travail de longue haleine, réalisé
par la Direction administrative et financière a débuté dès septembre 2012 pour
se terminer en janvier 2014.
Cédric Vernagut, comptable, siège de Douai
Le plan comptable a dû être adapté pour répondre aux
exigences de l’instruction comptable HLM. Cédric, comme
ses collègues de la Direction financière, a contribué à assurer
la transition en toute transparence pour les utilisateurs.
62
COMPTABILITÉ DE PROGRAMME ET FICHES
DE SITUATION COMPTABLE ET FINANCIÈRE
Dans le cadre de ses nouvelles obligations liées à son nouveau statut de SA
d’HLM, la société doit tenir une comp-
tabilité de programme. Au travers de
cette comptabilité de programme,
Maisons & Cités Soginorpa doit retracer les opérations d’investissement
locatifs (les constructions, les réhabilitations ou les acquisitions), les bâtiments administratifs et les terrains.
L’objectif de la tenue de cette
comptabilité est de suivre les dépenses d’investissement, ainsi que
leurs financements externes, et de
s’assurer de l’adéquation entre les dépenses et les ressources.
Cette comptabilité de programme
est retracée par le biais de fiches de
situation comptable et financière. Ces
dernières retracent la vie d’une opération, détaillant son historique, son
mode de financement et son descriptif analytique.
La tenue obligatoire de cette comptabilité de programme formalisée par
les fiches de situation comptable et
financière est un des principaux chantiers en cours en 2014.
LA NOTATION DU GROUPE
MAISONS & CITÉS
En 2013, Maisons & Cités s’est
engagé dans une démarche
de notation réalisée par
l’agence Standard and Poor’s.
la capacité et la volonté de
l’entreprise de rembourser
intégralement ses dettes
financières à l’échéance prévue.
À travers cette démarche,
Standard and Poor’s apprécie
le risque de solvabilité
financière de M&C Soginorpa
par l’attribution d’une note,
qui reflète son opinion sur
C’est ainsi qu’en juillet 2013,
notre Groupe a obtenu la note
AA- à perspective négative
compte tenu de ses liens très
forts avec la Région Nord-Pasde-Calais. Suite à l’abaissement
de la note de la Région, notre
Groupe a vu sa note évoluer
en A+ en décembre 2013.
Le Groupe est le premier
bailleur social ayant choisi
de se faire noter. Cette
démarche sera poursuivie
pour l’exercice 2014.
63
Gestion locative
Interview
FINANCES
Des nouvelles modalités
de financement
Depuis sa transformation
en société d’HLM, de
nouvelles perspectives de
financement sont offertes.
En effet, Maisons & Cités
Soginorpa peut désormais
emprunter auprès de
la Caisse des Dépôts
et Consignations à des
conditions avantageuses :
taux plus bas et basés sur
le livret A, durées plus
longues que les prêts
bancaires « classiques »…
Le recours aux prêts octroyés par la
Caisse des Dépôts et Consignations
sera, désormais, privilégié pour financer
les constructions neuves ainsi que les
réhabilitations.
in fine et se négocient de gré à gré avec
leur porteurs, ses conditions n’en sont
que plus avantageuses au regard des
emprunts bancaires classiques négociés
auprès des banques.
En complément à ce nouveau mode de
financement, Maisons & Cités
Soginorpa a également mis en place,
pour les opérations non finançables par
la CDC, un nouveau mode de financement : l’emprunt obligataire.
Ainsi, dès la fin de l’exercice 2013, et
début 2014. Maisons & Cités Soginorpa
a contracté plusieurs emprunts obligataires pour un montant global de
120 millions €.
La conjoncture économique, et plus
particulièrement les conditions du marché bancaire de ces dernières années,
ont été propices au déploiement des
emprunts obligataires.
Le recours aux emprunts obligataires
reste, néanmoins, cantonné aux opérations ne pouvant être financées par la
Caisse des Dépôts et Consignations.
Dans le but de lever toutes
les incertitudes pesant sur le
remboursement de cet emprunt,
une partie correspondant à
120 millions € a été remboursée
avec une année d’avance.
64
Ainsi, des négociations avec la
Caisse régionale du Crédit Agricole,
un de nos partenaires historiques,
ont été engagées dès août 2011
avant de déboucher sur un prêt
de 120 millions € octroyé en juin
2012 permettant d’obtenir sans
difficulté les fonds nécessaires
au remboursement anticipé
partiel qui a eu lieu en juin 2013.
Directeur régional
de la Caisse des dépôts
POUVEZ-VOUS D’ABORD RAPPELER
QUELQUES CHIFFRES SUR LES ACTIVITÉS DE LA CAISSE DES DÉPÔTS DANS LA
RÉGION NORD-PAS DE CALAIS ?
En 2013, la Caisse des Dépôts a maintenu
ses prêts sur fonds d’épargne à un niveau
élevé à hauteur de 1,6 Md€, dont 648 M€
de prêts aux collectivités locales. Sur ce
montant, 492 M€ ont bénéficié au financement à long terme des investissements
publics (transport, construction et rénovation de bâtiments publics) et 156 M€ au
financement d’aménagements et d’équipements dans les territoires de la politique
de la ville. L’année 2013 a été marquée par
l’engagement de 10 nouvelles opérations
d’investissement immobilier dans des
classes d’actifs hétérogènes (tertiaire,
numérique et bâtiment industriel) pour
un montant de fonds propres engagés de
près de 16 M€, générant un montant total
d’investissement de 115 M€.
QUELLE EST LA PLACE DU SECTEUR
LOGEMENT SOCIAL DANS
VOS ACTIVITÉS ?
Le financement du logement social constitue le cœur de métier historique de la
Caisse des Dépôts. En 2013, elle a financé, à
hauteur de 915 M€, la construction de
7 546 logements sociaux et la réhabilitation
de 11 635 logements, dont 2 321 réhabilitations dites thermiques financées en
éco-prêt qui bénéficie de conditions très
avantageuses puisque le taux actuel,
indexé sur le livret A – 0,75 %, est de 0,5 %.
S’agissant de titres représentatifs d’emprunt, ces derniers sont remboursables
LE REMBOURSEMENT DE LA DETTE ÉPINORPA
Le rachat de Maisons & Cités
Soginorpa par l’Épinorpa en 2002
a été financé par la souscription
d’un emprunt obligataire
sur 12 ans de 458 millions €
remboursable in fine en juin 2014.
DOMINIQUE
MIRADA
Les 338 millions € restant seront
remboursés à l’échéance de juin
2014 au moyen d’un prélèvement
sur les réserves ayant déjà eu
lieu et dont la trésorerie avait
été sanctuarisée dès 2009.
QUEL EST VOTRE POINT DU VUE SUR
LES ENJEUX DU TERRITOIRE D’IMPLANTATION DE M&C SOGINORPA, L’EX
BASSIN MINIER ?
L’attractivité économique constitue sans
doute le principal enjeu pour le territoire.
L’implantation du Louvre-Lens et les
activités induites générées, l’inscription
du bassin minier du Nord-Pas de Calais au
patrimoine mondial de l’Unesco, le futur
réseau urbain de transport (bus à haut
niveau de service) sont autant d’éléments
qui contribuent à cet enjeu.
QUELS SONT SELON VOUS LES ENJEUX
AUXQUELS M&C SOGINORPA AURA
À FAIRE FACE DANS LES ANNÉES QUI
VIENNENT ?
M&C Soginorpa a des enjeux importants
sur la réhabilitation de son patrimoine,
qu’elle soit lourde pour améliorer le
confort des locataires, qu’elle soit thermique pour la maîtrise des charges des
fluides. L’autre enjeu est d’être à l’écoute
des acteurs publics, les maires sur les
besoins de logements exprimés par
les habitants, les agglomérations pour
accompagner l’attractivité économique
et la création d’emploi, les stratégies
urbaines et la transition écologique du
territoire.
65
Comptabilité & Finances
Les résultats financiers de
l’année 2013
1) Les résultats consolidés* du groupe Maisons & Cités pour 2013
Les emprunts restant à rembourser (hors concours bancaires courants) s’élèvent à 1423 M€ :
En millions d’euros
Le chiffre d’affaires consolidé
poursuit sa progression
Le chiffre d’affaires global consolidé de l’exercice s’élève
à 295,1 M€ contre 280,5 M€ en 2012, en hausse globale
de 14,6 M€ (+ 5,2 %).
L’application des hausses légales sur les loyers, les
augmentations de loyers pratiquées après amélioration
de l’habitat ou travaux complémentaires de confort
(chauffage central) et de remise en état à la relocation
ainsi que les mises en service des constructions neuves
contribuent à cette augmentation des produits locatifs
d’un exercice à l’autre.
Le bénéfice consolidé affiche une baisse
Le bénéfice net consolidé du groupe Maisons & Cités
s’établit à 34,4 M€ contre 44,5 M€ en 2012.
Cette baisse provient notamment de la diminution du
résultat financier (- 25,7 M€), les reprises de provisions
étant moins importantes.
Ces provisions comptabilisées lors de la crise financière
de 2008 tendent en effet à diminuer de part leur
reprises régulières, suite à la politique de sécurisation
des produits spéculatifs, à la vente des placements
non sanctuarisés et aux paiements des intérêts liés
aux swaps. Le résultat d’exploitation est quant à lui en
hausse grâce à l’augmentation du chiffre d’affaires et à la
maîtrise des charges.
2012
2013
Epinorpa
458
458
M&C Soginorpa
702
787
97
173
5
5
1 262
1 423
M&C Habitat
Intérêts courus sur emprunts
Total
La trésorerie nette du Groupe se monte à 392,8 M€.
Bilan consolidé du groupe Maisons & Cités pour l’exercice 2013 (en millions d’euros)
Actif
0,8
0,8
Immobilisations incorporelles, corporelles et financières
1875,5
1955,6
Total Actif immobilisé
1876,3
1956,4
Créances d'exploitation
42,0
41,0
2013
Disponibilités
362,7
407,1
38,8
47,2
Autres éléments de l'actif circulant
87,5
95,1
7,5
-18,2
Total Actif circulant
492,2
543,2
0,1
0,0
-
0,5
2368,6
2500,1
2012
2013
652,0
683,8
76,4
47,4
1640,2
1768,9
2) Actif Circulant
Compte de résultat consolidé du groupe Maisons & Cités pour l’exercice 2013
2012
Résultat d'exploitation
Résultat financier
Résultat exceptionnel
24,2
20,0
Charges à répartir sur plusieurs exercices
Impôts sur les bénéfices
- 26
-14,3
Primes de remboursement des emprunts
Participation des salariés aux résultats
Résultat net de l'exercice
-
-0,3
44,5
Total Actif (1+2)
34,4
Passif
1) Capitaux propres
L’autofinancement consolidé enregistre une légère
hausse : 83,4 M€ contre 79,1 M€ au 31 décembre
2012.
Le groupe Maisons & Cités a réalisé 184,3 M€
d’investissements en 2013.
2) Provisions pour risques et charges
3) Dettes
dont
dettes financières
* Le périmètre de consolidation comprend l’Epinorpa et les sociétés Maisons & Cités Soginorpa et Maisons & Cités Habitat.
66
2013
1) Actif Immobilisé
Ecart de consolidation Soginorpa - MCH
en millions d'euros
2012
1333,5
1454,3
autres dettes
89,8
90,1
produits constatés d'avance
216,9
224,5
2368,6
2500,1
Total passif (1+2+3)
67
la progression des produits de l’activité locative et du
développement des produits issus de l’aménagement et
des VEFA.
2009
2010
2011
2012
2013
Loyers et charges
252,1
259,6
266,7
274,3
282,0
Prestations de services
1,6
2,6
3,3
4,5
4,8
Produits des activités annexes
3,3
1,9
1,1
0,7
1,0
Vente de terrains lotis
0,3
0,0
0,0
0,7
4,3
-
-
1,3
-
1,5
257,3
264,1
272,4
280,2
293,6
Total chiffre d’affaires
Production vendue (biens et services)
280 189 580,53
293 618 520,94
Montant net du chiffre d’affaires
280 189 580,53
293 618 520,94
Production stockée
4 146 396,79
- 2 721 875,06
Production immobilisée
12 647 006,15
15 524 139,53
214 191,65
52 028,45
7 962 670,97
8 667 197,16
195,91
395,39
305 160 042,00
315 140 406,41
Subventions d’exploitation
Le chiffre d’affaires
Vente de constructions neuves VEFA
Exercice 2013
PRODUITS D’EXPLOITATION
2) Les résultats 2013 de Maisons & Cités Soginorpa
Un chiffre d’affaires en progression
On constate que le chiffre d’affaires augmente de
13,4 M€ par rapport à celui de l’exercice précédent, soit
+ 4,78 %. Cette évolution résulte essentiellement de
Exercice 2012
Reprises sur provisions (et amortissements), transfert de charges
Autres produits
TOTAL I
CHARGES D’EXPLOITATION
Achats stockés : terrains
1 371 206,31
669 769,28
Variation de stocks
540 352,88
1 425 809,54
Autres achats et charges externes
70 705 349,42
63 915 849,46
Impôts, taxes et versements assimilés
39 083 883,38
40 826 781,28
Salaires et traitements
34 602 129,10
35 200 238,88
Charges sociales
18 764 212,90
19 101 007,96
92 332 041,67
97 727 973,15
1 955 241,00
4 041 071,01
Dotations aux amortissements et aux provisions :
Sur immobilisations : dotations aux amortissements
Sur actif circulant : dotations aux provisions
Pour risques et charges : dotations aux provisions
Autres charges
TOTAL II
I - Résultat d’exploitation ( I - II )
Un résultat en augmentation par rapport à 2012
L’exercice 2013 se termine avec un résultat avant impôts
sur les sociétés de 62,9 M€ en augmentation de
4,1 M€ par rapport à l’exercice 2012.
Cette hausse trouve son explication notamment
par la hausse du résultat d’exploitation qui est due
à l’augmentation du chiffre d’affaires. Les charges
d’exploitation continuent quant à elles d’être maîtrisées.
La stabilité du résultat financier est la conséquence de
marchés financiers redevenus liquides et d’une politique
de « sécurisation des placements » : les provisions
pour les swaps et les valeurs mobilières de placement
comptabilisées en 2008 lors de la crise financière
continuent de faire l’objet de reprises régulières.
À noter que les ventes de logements ont diminué cette
année : 165 logements en 2013 contre 201 logements en
2012. Ce qui situe le résultat exceptionnel à 19,5 millions
d’euros contre 24,2 millions d’euros en 2012.
Le résultat comptable
Résultat d’exploitation
Autres intérêts et produits assimilés
16 073 136,51
15 703 116,52
Reprises sur provisions et transferts de charges
15 353 528,76
17 053 528,46
291 995,09
689 816,47
31 718 660,36
33 503 232,49
957 350,66
223 511,17
30 929 649,95
34 023 336,19
3 984 558,31
3 295 177,81
TOTAL IV
35 871 558,92
37 542 025,17
II - Résultat financier ( III - IV )
- 4 152 898,56
-4 038 792,68
III - Résultat courant avant impôts (I - II + III - IV)
34 578 074,41
43 509 829,05
Produits nets sur cessions de valeurs mobilières de placement
TOTAL III
CHARGES FINANCIÈRES
Dotation aux amortissements et aux provisions
Intérêts et charges assimilées
Charges nettes sur cessions de valeurs mobilières de placement
PRODUITS EXCEPTIONNELS
2012
2013
Ecart
Sur opérations de gestion
386 797,25
582 928,39
+ 38,7
+ 47,5
+ 8,8
Sur opérations en capital
26 280 412,49
24 212 085,27
- 4,0
+ 0,1
Reprises sur provisions et transferts de charges
+ 8,9
TOTAL V
Résultat exceptionnel
+ 24,2
+ 19,4
- 4,8
Résultat avant impôt sur les sociétés
+ 58,8
+ 62,9
+ 4,1
CHARGES EXCEPTIONNELLES
Sur opérations de gestion
-
- 0,3
- 0,3
Sur opérations en capital
- 22,5
- 24,0
- 1,5
Dotations aux amortissements et aux provisions
+ 36,3
+ 38,6
+ 2,3
TOTAL VI
IV - Résultat exceptionnel ( V - VI )
L’autofinancement se maintient à un niveau élevé. L’exploitation de la société dégage une capacité
d’autofinancement de 100,2 M€ en augmentation de 10,6 % par rapport à 2012 (90,6 M€).
68
6 500,00
52 317,29
26 673 709,74
24 847 330,95
53 736,22
14 077,89
1 982 084,20
3 763 165,21
449 126,99
1 609 219,70
2 484 947,41
5 386 462,80
24 188 762,33
19 460 868,15
323 615,00
TOTAL VI - IMPOTS SUR LES BÉNÉFICES
22 485 368,00
24 024 790,00
Total des produits ( I + III + V )
363 552 412,10
373 490 969,85
Total des charges ( II + IV + VI + VII )
327 270 943,36
334 868 677,65
36 281 468,74
38 622 292,20
BÉNÉFICE OU PERTE
267 591 784,68
47 548 621,73
11 740,86
+ 43,5
Résultat net
266 429 069,03
38 730 972,97
45 030,18
- 4,1
Impôt sur les sociétés
2 102 650,88
D’autres valeurs mobilières et créances de l’actif immobilisé
+ 34,6
2 580 633,24
PRODUITS FINANCIERS
De participations
Résultat courant
Résultat financier
4 068 661,70
3 005 990,67
69
Évolution du bilan de M&C Soginorpa
Le bilan
31/12/2010
31/12/2011
31/12/2012
31/12/2013
1 264,0
1 297,1
1 320,6
1 005,0
62,2
55,2
48,6
35,2
17,1
18,6
10,2
8,2
638,6
658,2
702,3
786,8
1) Capitaux permanents
Capitaux propres
Provisions pour risques et charges
Provisions de l’actif circulant
Dettes financières
- 0,5
Actif sans valeur
1 981,9
2 029,1
2 081,7
1834,7
1 653,5
1 712,5
1 747,0
1790,0
328,4
316,6
334,7
44,7
Créances sur les locataires
25,0
29
29,9
29,7
Autres éléments de l’actif circulant
16,1
18,5
20,9
74,1
41,1
47,5
50,8
103,8
42,5
33,5
34,2
38,8
2) Actif immobilisé
Immobilisations corporelles, incorporelles et financières
3) Fonds de roulement
(1-2)
4) Actif circulant
5) Passif circulant
Dettes fournisseurs et comptes rattachés
Autres éléments du passif circulant
45,9
53,2
48,6
425,6
88,4
86,7
82,8
464,4
- 47,3
- 39,2
- 32,0
- 360,6
375,7
355,8
366,7
405,3
6) Besoin en fonds de roulement
(4 - 5)
7) Trésorerie
(3 - 6)
Schéma d’analyse du bilan (en millions d’€uros)
ACTIF
PASSIF
capitaux propres
1005,0
provisions pour
risques et charges
35,2
actif immobilisé
1 790,0
provisions actif circulant
8,2
dettes financières
786,8
Raismes
cité Sabatier
70
actif
circulant
510,8
Actif sans valeur
- 0,5
passif
circulant
466,1
capitaux permanents
1834,7
71
Annexes
La clientèle
Outre la spécificité de son parc de logements (habitat individuel), une autre caractéristique du groupe Maisons & Cités
réside dans sa clientèle. Pour des raisons historiques, celle-ci se distingue en effet de celle des autres bailleurs sociaux :
au sein des cités minières cohabitent en effet des ayants droit du statut du mineur et des locataires.
ÉVOLUTION DE LA CLIENTÈLE
Locataires
Ayants droit
du statut
de mineur
50000
16 858
41 390
18 170
19 411
39 610
20 681
38 434
38 037
10000
21 916
20000
23 182
30000
40 583
40000
37 500
Évolution de la clientèle :
En décembre 2013, les logements
sont occupés à 66,96 % par des
locataires, soit 41 390 locataires, et à
27,27 % par des ayants droit du statut
du mineur, soit 16 858 ayants droit.
Nous avons enregistré en 2013 une
baisse de 7,22 % de la population
ayants droit et une augmentation de
1,99 % de la population locataire.
0
2008
2009
2010
2011
2012
2013
La clientèle ayants droit
La clientèle ayants droit :
Les ayants droit du statut du mineur (retraités de la mine et veuves de mineur) bénéficient de la gratuité du
logement. Les loyers sont pris en charge par l'Agence nationale pour la garantie des droits des mineurs (ANGDM).
L'âge moyen des ayants droit s'élève à 80,9 ans.
Répartition géographique :
La population des ayants droit
logés dans le parc Maisons & Cités
se répartit entre retraités vivant en
couple et personnes seules. On
observe des différences quant à
leur répartition géographique sur
l’ensemble du bassin minier. La
majorité des ayants droit les plus
âgés se situe dans la partie Ouest du
territoire, là où a débuté la récession
minière.
72
RÉPARTITION PAR TRANCHE D’ÂGE
DES AYANTS DROIT
38,6 %
moins de 74 ans
20,4%
74 à 78 ans
18,3%
78 à 80 ans
14,1%
80 à 84 ans
8,7 %
84 ans et +
73
La clientèle locataire
Une clientèle plus jeune
L'âge moyen des locataires dans le parc est de 49 ans ; il est de 44 ans pour les locataires entrés en 2013. Le taux
moyen d'occupation des logements s'élève à 2,9 personnes par logement pour les locataires entrés en 2013.
Évolution du nombre de locataires
Fin d’année
2001
Logements loués à des locataires
33 037 34 023 34 969 35 927 35 628 36 923 37 419 37 500 38 037 38 434 39 610 40 583 41 390
Évolution en nombre
+ 686
2,12
Évolution en %
2002
+ 986
2,98
2003
2004
+ 946
2,78
+ 958
2,74
2005
+701
1,95
2006
+ 295
0,81
2007
+ 496
1,34
2008
+ 81
0,22
2009
+ 537
1,43
2010
+397
1,04
2011* 2012*
+1 176 + 973
3,06
+ 2,5
2013*
+ 807
+ 1,99
* Y compris les logements de M&C Habitat
Taille de la famille
Ressources moyennes des ménages selon
le nombre de personnes en 2012 et 2013 en euros
Nombre de personnes
2011
2012
2013
1
18,7 %
18,4 %
16,8 %
2
26,9 %
26,9 %
Nombre de personnes
2012
2013
28,3 %
1
1003
1049
1528
1552
3
23,5 %
24,1 %
24,3 %
2
4
15,5 %
15 %
15,9 %
3
1589
1673
4
1643
1690
5
9,1 %
8,6 %
8,4 %
6
3,7 %
4%
3,9 %
5
1824
1842
2,4 %
6
1879
1996
6 et +
1826
2070
7 et +
2,6 %
2,4 %
53 % des familles entrées dans le parc en 2013
sont composées de 2 et 3 personnes. La majorité (69 %)
compte au plus 3 personnes. 15 % des ménages sont
composés de 5 personnes et plus.
Ressources mensuelles moyennes en 2013 : 1 576 €
Répartition géographique des locataires
30 197 logements occupés par des locataires se
situent dans le département du Pas-de-Calais, 11 193
dans le département du Nord.
Répartition par tranches d'âges des locataires
entrés en 2013
Sur les 64 communes du bassin minier qui comptent
plus de 250 logements, 26 communes accueillent plus
de 70 % de locataires, 11 entre 65 et 70 %, 16 entre 60 et
65 %, 11 moins de 60 %.
Situation familiale
Situation professionnelle du chef
de famille locataire entré en 2013
Origine résidentielle des ménages
entrés en 2013
Situation professionnelle
2011
2012
2013
Origine résidentielle
2011
2012
2013
Retraité
9,7 %
10,3 %
10,1 %
Propriétaire
3,6 %
3,3 %
4,2 %
Demandeur d’emploi
31,2 %
33,6 %
34 %
Locataire HLM
24,3 %
26,6 % 54,5 %
19,5 %
18,8 % 18,3 %
Tranches d'âge
2011
2012
2013
Situation de famille
2011
2012
2013
Cadre moyen
0,8 %
0,5 %
0,4 %
29,1 %
28,9 %
29,8 %
Locataire parc privé
20 – 29
17,6 %
17,2 %
17,2 %
Ouvrier
27,7 %
22,8 %
21,4 %
17,3 %
16 %
20,6 %
25,1 %
23,6 %
23,7 %
Logé par l’entourage
30 – 39
Célibataire
Marié
28,2 %
27,7 %
26,3 %
Employés
20,4 %
22,4 %
25,1 %
1,6 %
1,4 %
40 – 49
17,6 %
18,3 %
16,3 %
Logé par l’employeur
1,1 %
Veuf-Veuve
4%
4,9 %
5,7 %
Artisan
0,6 %
0,6 %
0,6 %
50 – 59
14,1 %
15,6 %
15,6 %
Divorcé - Séparé
16,5 %
18,1 %
17,4 %
Fonctionnaire
4,2 %
4,3 %
3,6 %
Sans domicile connu ou
logement temporaire
0,7 %
1%
1%
60 – 69
8,4 %
8,3 %
9,8 %
Concubin
30,8 %
29,9 %
30,6 %
Etudiant
0,3 %
0,5 %
0,2 %
70 – 79
5,7 %
5,3 %
4,8 %
Pacsé
2,9 %
2,2 %
2,8 %
Autre contrat (CES, CEJ...)
5,1 %
5%
4,6 %
L’âge moyen du chef de famille locataire entré
dans le parc en 2013 est de 44 ans, tandis que celui des
locataires déjà en place est de 49,4 ans.
74
Parmi les ménages entrés dans le parc en 2013,
60 % sont composés de couples mariés, pacsés ou vivant
en concubinage.
Parmi les ménages entrés en 2013, on note une
augmentation des employés (+2,7 %)
On note une augmentation des personnes logés
par la famille.
75
La clientèle locataire
La demande
Au 1er janvier 2014, Maisons & Cités comptabilise
13 560 en instance. 3 849 demandes ont été satisfaites
dans l’année 2013, soit un taux de satisfaction de 22,11 %.
Le délai moyen d’attente est de 11 mois.
Le parc de logements de M&C était assujetti jusqu’au 31 décembre
2013, à trois catégories de loyers :
Les loyers « dits » libres : pour les logements non
conventionnés et non réglementés (45 729 logements
au 31 décembre 2013), le décret de 2002 les soumet
toutefois à un plafond de type PLS.
Les loyers conventionnés : pour les logements
améliorés de 1980 à 1987 avec le concours financier
de la PALULOS et plus récemment pour les logements
améliorés avec l’aide de l’ANAH. Il s’agit également des
logements neufs. Une convention régit les obligations
du bailleur quant aux plafonds de ressources des
ménages attributaires et aux loyers des logements
(14 301 logements au 31 décembre 2013).
Les loyers réglementés : pour des logements
existant au 1er septembre 1948, n’ayant pas fait l’objet
de travaux d’amélioration de l’habitat et dont le bail est
antérieur au 23 décembre 1986. Depuis la promulgation
de la loi de 1986, tout logement réglementé devenant
vacant sort du champ d’application de la loi de 1948
(1785 logements au 31 décembre 2013).
Typologie de la demande de logements
Propriétaire
5,5
Typologie
Locataire HLM (y compris M&C)
53,3
T1
Locataire parc privé
21
T2
2 416
17,9
Logé par la famille
17
T3
6 529
48,4
Logé par l'employeur
1,7
T4
3 987
29,5
Sans logement ou mal logé
1,5
T5
384
2,8
T6 et +
Total
Nombre
%
131
1
48
0,4
13 495
100
non renseigné : 65
Tranche d’âge des demandeurs en %
Références des loyers
Loyer moyen en €
Origine résidentielle des demandeurs en %
Surface hab. moyenne en m²
€/m de surface hab.
2
Composition des ménages demandeurs en %
- de 26 ans
14,2
1
20,2
26 à 30 ans
16,7
2
26,6
31 à 35 ans
13,8
3
21,2
36 à 45 ans
20,8
4
15,7
46 à 55 ans
17,0
5
9,3
PLUS
479
80
6,02
56 à 65 ans
12,5
6
4,2
PLS
656
83
7,92
66 à 75 ans
3,4
+ de 6
2,8
PLAI
374
75
5,01
+ de 75 ans
1,6
Loyer selon le type de financement
363
75
4,82
avec chauffage central
377
76
4,95
sans chauffage central
307
72
4,25
413
74
5,6
396
65
6,11
PALULOS
Conventionné ANAH social
Conventionné ANAH intermédiaire
Réglementé
79
4,86
80
5,36
CSP des demandeurs en %
274
76
3,61
Retraités
10,3
395
72
5,49
Demandeurs d'emploi
46,3
411
72
5,70
Cadres
0,4
286
71
4,05
Ouvriers
14,7
Employés
20,7
Fonctionnaires
2,9
Autres CSP (Etudiants, artisans...)
1,1
Autres contrats (CES, CEJ...)
3,6
Libre
76
383
429
31 % des demandeurs ont moins
de 30 ans, 14 % ont moins de 26 ans.
77
Classement des villes les plus demandées
(plus de 200 demandes en stock
au 1er janvier 2014)
Ville
Nbre de demandes
Lens
951
Liévin
818
Bruay-la-Buissière
427
Hénin-Beaumont
390
Douai
388
Avion
329
Bully-les-Mines
316
Libercourt
309
Harnes
291
Carvin
279
Lexique
AHC
ESH
THPE
complémentaire
Entreprise sociale pour
l’habitat
Très haute performance énergétique
GIRZOM
UNESCO
isolée
Groupe interministériel pour
la restructuration des zones
minières
Organisation des Nations unies pour
AHI
l’éducation, la science et la culture
Sallaumines
270
Wingles
269
AHR
Oignies
259
HBNPC
Montigny-en-Gohelle
257
réhabilitation
Noyelles-sous-Lens
244
Houillères du bassin NordPas-de-Calais
Sin-le-Noble
227
ALUR
HLM
Vente en état futur d’achèvement
Méricourt
221
Habitation à loyer modéré
Billy-Montigny
220
Accès au logement et
à l’urbanisme rénové
VRD
ANAH
PALULOS
Voiries et réseaux divers
Agence nationale
de l’habitat
Prime à l’améloration des
logements à usage locatif et à
occupation sociale
ANGDM
Agence nationale pour
la garantie des droits
des mineurs
ANRU
Agence nationale pour
la rénovation urbaine
VEFA
Prêt locatif aidé
d’intégration
PLS
Prêt locatif social
PLUS
Prêt locatif à usage social
Aide personnalisée
au logement
PMR
Bâtiment basse
consommation
Union sociale pour l’habitat
PLAI
APL
BBC
USH
Personne à mobilité réduite
PSP
Plan stratégique de patrimoine
CARMI
Caisse régionale de sécurité
sociale dans les mines
CUS
Convention d’utilité sociale
78
79
Gilles YVERNAULT - Chef de département études et gestion
des carrières collectives - Noyelles-sous-Lens
Roland BOUCHER - Chef de bureau domaine - Agence de Bruay-la-Buissière
Emmanuel BATTAGLIA - Chargé de clientèle - Antenne de Harnes
Françoise CORNU - Directrice de la clientèle - Douai
Laurence MATHON - Chargée de clientèle - Antenne de Bruay-la-Buissière
Alexandra LEGRAND - Directrice adjointe
de l’agence de Billy-Montigny
Crédits photos Rapport d'activité 2013
Sam Bellet, Samuel Dhote,
Maisons & Cités
Burbure
Divion
CalonneRicouart
Lozinghem
Auchel
CauchyMarlesà-la-Tour
les-Mines
Enquin-lesMines Estrée
Blanche
Houdain
Annezin
Maisnilles-Ruitz
Haillicourt
Barlin
Fouquereuil
Gosnay
Bruay-la-Buissiére
Lapugnoy
Chocques
BouvignyBoyeffles
Sains-enGohelle
Noeuxles-Mines
HersinCoupigny
Violaines
Douvrin
AixNoulette
Bully-lesMines
Souchez
Givenchyen-Gohelle
Liévin
Vimy
Eleu
Estevelles
Courrières
Méricourt
Sallaumines
HéninBeaumont
Drocourt
BoisBernard
Rouvroy
BillyMontigny
Noyelles- Fouquières- Montigny
sous-Lens lez-Lens en-Gohelle
Loisonsous-Lens
Harnes
Pont-à-Vendin
ÉvinMalmaison
Ostricourt
Auby
Lambreslez-Douai
Flers-enEscrebieux
CourcellesNoyelles- les-Lens
Godault
Dourges
Oignies
Libercourt
DOUAI
Dechy
Sin-Le-Noble
Waziers
RoostWarendin
Lewarde
Guesnain
Auberchicourt
Écaillon
Monchecourt
Masny
Montigny-enOstrevent
Lallaing
Pecquencourt
31, rue Lamendin
62410 WINGLES
Tél. 03 21 79 00 38
Anhiers
Antenne de Wingles
Raimbeaucourt
8, rue Charcot
62300 LENS
Tél. 03 21 14 65 65
Place Sainte-Barbe
62290 NOEUX-LES-MINES
Tél. 03 21 61 68 00
Leforest
Rue Malik Oussékine
59970 FRESNES-SUR-ESCAUT
Tél. 03 27 28 50 00
Antenne de Lens
Boutique de Nœux-les-Mines
Wahagnies
Antenne de Fresnes-sur-Escaut
79, avenue Jean-Jaurès
62800 LIÉVIN
Tél. 03 21 13 03 50
76, rue du Canada
CS50016 - 62701 BRUAY-LA-BUISSIÈRE
Tél. 03 21 52 00 55
Carvin
Rue F. Décarpentry
59255 HAVELUY
Tél. 03 27 21 91 91
Antenne de Liévin
Antenne de Bruay-la-Buissière
Annœulin
Antenne de Haveluy
Rue du 18 Novembre 1869
62160 BULLY-LES-MINES
Tél. 03 21 72 66 00
2, rue de la Meuse
62470 CALONNE-RICOUART
Tél. 03 21 63 26 00
Aniche
Somain
Rieulay
Abscon
Fenain
Erre
Rœulx
Lourches
Escaudain
Hornaing
47, Bd Faidherbe
62820 LIBERCOURT
Tél. 03 21 79 34 70
Antenne de Libercourt
Antenne de Dourges
Bellaing
Douchyles-Mines
Wavrechainsous-Denain
Denain
Haveluy
Wallers
151, Rue Général de Gaulle
62221 NOYELLES-SOUS-LENS
Tél. 03 21 79 34 00
Antenne de Noyelles-sous-Lens
Antenne de Harnes
Hérin
La Sentinelle
Bruaysur-Escaut
Valenciennes
Anzin
Beuvrages
Raismes
Escautpont
Onnaing
Vicq
Thivencelle
Condésur-Escaut
Fresnessur-Escaut
VieuxCondé
Cité Hauts Prés, Allée H
59167 LALLAING
Tél. 03 27 99 96 90
Antenne de Lallaing
143, rue Marceau Martin
59128 FLERS-EN-ESCREBIEUX
Tél. 03 27 99 76 99
Antenne de Flers-en-Escrebieux
Antenne de Bully-les-Mines
Antenne de Calonne-Ricouart
Tél. 03 21 77 35 00
Tél. 03 27 99 86 86
Tél. 03 21 13 26 26
AGENCE D’ANICHE
40, Bd Vaillant-Couturier
CS50095
59580 Aniche
Tél. 03 21 52 98 00
Lieu dit «Quart de Six heures»
3, Bd Malik Oussékine
CS30010
62420 Billy-Montigny
AGENCE DE
BILLY-MONTIGNY
207, rue Roger Salengro
BP 27
62750 Loos-en-Gohelle
AGENCE DE
LENS/LIÉVIN
76, rue du Canada
CS50016
62701 BRUAY-LA-BUISSIÈRE
Meurchin
Annaysous-Lens
Wingles
BillyBauvin
Berclau
Vendinle-Vieil
Avion
Lens
Bénifontaine
Loos-en-Gohelle
Angres
Grenay
Mazingarbe
Annequin
Auchy-lesSaillyMines Haisnes
Labourse
les-la-bassée
Noyelles-lesLabourse
Vermelles
Hulluch
Vermelles
Verquigneul
Verquin
Béthune
Beuvry
DANS LA RÉGION NORD-PAS-DE-CALAIS
IMPLANTATION DE M&C SOGINORPA
Tél. 03 27 99 85 85
Siège social - 167, rue des Foulons - CS60049 - 59501 DOUAI CEDEX
Le groupe Maisons & Cités
AGENCE DE BRUAYLA-BUISSIÈRE
Quiévrechain

Tous acteurs de la transformation

Transcription

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