Rechtliche Probleme im Zusammenhang mit der

RECHT UND PRAXIS
Rechtliche Probleme im Zusammenhang mit
der Anzahlung zum Grundstückkaufvertrag
Thomas Elmiger
Thomas Hager
lic. iur.,
Rechtsanwalt,
HEV Aargau
eidg. dipl.
Immobilientreuhänder
stv. Vermittlungen
HEV Aargau
finteressent eine Anzahlung leistet, welche
er als so genanntes Reuegeld verliert, wenn
er den Kaufvertrag doch nicht eingehen will.
Auch hier gilt: Der Kaufpreis ist Teil eines
Grundstückkaufvertrages. Kaufverträge über
Grundstücke wie auch Vorverträge zum Kauf
von Grundstücken bedürfen zu ihrer Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung (Art. 216
Abs. 1 und 2 OR sowie Art. 22 Abs. 2 OR),
wobei einfache Schriftlichkeit nicht genügt.
Vor dem Kauf eines Grundstücks ist es ge-
1. Die Leistung einer Anzahlung ohne «Re-
bräuchlich, dass der Verkäufer eine Anzah-
servationsvertrag» wie auch ohne öffent-
Wurde es nun unterlassen, eine Reservati-
lung in Anrechnung an den Kaufpreis ver-
lich beurkundeten Grundstückkaufver-
onsvereinbarung öffentlich zu beurkunden,
langt. Die Funktion der Anzahlung ist zum
trag, d.h. ohne schriftlichen Vertrag.
so ist sie nichtig, also in rechtlicher Hinsicht
einen die Anbindung des Kaufsinteressenten,
2. Die Leistung einer Anzahlung im Rahmen
für beide Vertragsparteien unverbindlich. Der
damit dieser vom Kauf nicht mehr Abstand
eines
«Reservationsver-
Käufer kann zum Beispiel vom Kauf Abstand
nimmt und die Kosten einer neuen Käufer-
trages» in der Form der einfachen Schrift-
nehmen, die Anzahlung verweigern oder die
suche gedeckt sind. Zum anderen stellt die
lichkeit.
bereits entrichtete Zahlung wieder zurückfor-
sogenannten
Anzahlung für den Käufer den ersten not-
3. Die Leistung einer Anzahlung im Rahmen
dern. Sofern der Verkäufer keine speziellen
wendigen Schritt dar, um für sich selbst die
eines öffentlich beurkundeten Grund-
Aufwendungen im Hinblick auf den Verkauf
Immobilie bzw. die Finanzierung durch eine
stückkaufvertrages, z.B. Vorvertrag, Kauf-
hatte, kann der Kaufinteressent die geleistete
Bank zu sichern.
rechtsvertrag.
Anzahlung in der Regel vollständig zurückverlangen.
Das Schicksal der Anzahlung wird regelmäs-
1. Die Leistung einer Anzahlung ohne
sig erst bei Nichterfüllung einer Partei – z. B.
«Reservationsvertrag» wie auch
Auch hier gilt, dass der Käufer die Anzahlung
eines Rücktritts nach Ausbleiben der Finan-
ohne öffentlich beurkundeten
sogar dann zurückfordern kann, wenn er sie
zierung durch die Bank – ein Thema.
Grundstückkaufvertrag
in Kenntnis der Formungültigkeit des Kauf-
Kommt der Kauf nicht zustande, so kann es
Da der Kaufpreis Teil des Grundstückkaufver-
für den Käufer schwierig sein, die gesamte
trages bildet (vgl. Art. 216 OR) müsste auch
Anzahlung zurückzufordern, wenn der Be-
dieser öffentlich beurkundet, d.h. von einem
Frist zur Geltendmachung
trag bereits auf ein Konto des Verkäufers
Notar in einem Vertrag abgefasst werden.
der Rückforderung
überwiesen wurde. Oft verweigert der Ver-
In einem solchen Fall erfolgt die Anzahlung
Für die Rückforderung der Reservationszah-
käufer die Rückzahlung der Anzahlung. Der
ohne Rechtsgrund im Sinne von Art. 62
lung wie auch der ohne schriftlichen Vertrag
Rückbehalt wird mit geleisteten Vorarbeiten
Abs. 2 OR (ungerechtfertigte Bereicherung)
erfolgten Anzahlung sind die Bestimmungen
begründet. Die tatsächlichen Aufwendungen
und kann zurückgefordert werden, da ein
über die ungerechtfertigte Bereicherung nach
sind jedoch wesentlich tiefer, so dass der
formungültiger Vertrag geschlossen wur-
Art. 62 ff. OR massgebend. Demnach beträgt
Rückbehalt der gesamten Anzahlung nicht
de, welcher nichtig ist. Die Anzahlung kann
die Frist zur Geltendmachung ein Jahr seit
gerechtfertigt ist.
selbst dann zurückgefordert werden, wenn
Kenntnis, dass der Vertrag ungültig ist, je-
der Käufer die Zahlung im Bewusstsein der
doch maximal zehn Jahre seit der Entstehung
Formungültigkeit gemacht hat.
des Rückforderungsanspruchs (Zeitpunkt der
Formen der Anzahlung
Zunächst ist festzuhalten, dass die Anzah-
vertrages geleistet hat.
Anzahlung).
lung per se kein juristischer Begriff ist und die
2. Die Leistung einer Anzahlung im
Leistung derselben in verschiedenen Konstel-
Rahmen eines so genannten
Abgrenzung der «Reservationsvereinba-
lationen, welche sich in Form und Inhalt un-
«Reservationsvertrages»
rung» von einem Werkvertrag
terscheiden, vorkommt. Folgende Konstellati-
In einem so genannten Reservationsvertrag
Wenn gleichzeitig mit dem Reservationsver-
onen kommen in der Praxis vor:
wird in der Regel vereinbart, dass der Kau-
trag ein Werkvertrag (z. B. «GU-Vertrag»)
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Wohnwirtschaft HEV Aargau 12-09
RECHT UND PRAXIS
zum Bau eines Hauses abgeschlossen wird,
den aber Anzahlungen auch dem Verkäufer
Fazit
ist dieser gültig zu Stande gekommen, weil
direkt bezahlt. Bei beiden Varianten ist zu
Ein Reservationsvertrag, welcher nicht öffent-
der Werkvertrag für seine Gültigkeit keiner
prüfen, ob die Vertragsparteien seriös und
lich beurkundet ist, müsste vom Käufer man-
öffentlichen Beurkundung bedarf. Nur der
zahlungsfähig sind.
gels Einhaltung der Formvorschriften nicht
Kauf eines eigentlichen Grundstücks bedarf
erfüllt werden. Zudem sollte kein öffentlich
der öffentlichen Beurkundung. Damit kann
Will der Käufer die grösstmögliche Sicher-
beurkundeter
der Werkbesteller bei einem Werkvertrag je-
heit haben, so muss ein Sperrkonto bei einer
werden, in dem steht, dass bei einem Rück-
derzeit vom Vertrag zurücktreten, muss aber
Bank eröffnet werden, in welchem die Bedin-
tritt eine übermässige Anzahlung zugunsten
den Unternehmer schadlos halten, also seine
gungen für die Freigabe der Anzahlung an
des Verkäufers verfällt.
bisherigen Aufwendungen voll vergüten.
den Verkäufer definiert werden.
3. Die Leistung einer Anzahlung im Rah-
Der Hauseigentümerverband Aargau besitzt
len, die Anzahlung auf ein Sperrkonto auf
men eines öffentlich beurkundeten
für Anzahlungen bei ihren Verkaufsman-
Namen des Käufers zu überweisen, damit der
Grundstückkaufvertrages
daten ein spezielles Treuhandkonto. Die Aus-
Käufer sein Geld auch im Falle des Konkurses
Gemäss Art. 216 Abs. 2 OR bedarf der Kauf-
zahlung an die Verkäuferschaft erfolgt erst
des Verkäufers zurückerhält. Bei Generalun-
vertrag über ein Grundstück zu seiner Gültig-
nach beurkundetem Kaufvertrag. Somit kann
ternehmern ist stets vor Vertragsabschluss
keit der von einem Notar vorzunehmenden
der Hauseigentümerverband Aargau garan-
deren Zahlungsfähigkeit abzuklären.
öffentlichen Beurkundung, deswegen auch
tieren, dass die geleistete Anzahlung auch
die Anzahlung von diesem Formzwang erfasst
für den gewollten Kauf benutzt wird. Bei
ist. Wenn die Anzahlung in einem öffentlich
einem Rücktritt des Kaufinteressenten wer-
beurkundeten Vertrag vereinbart wird, so ist
den die daraus entstandenen Kosten, z. B.
sie auch geschuldet, da die notwendige Form
Notarkosten, von der Anzahlung abgezogen.
eingehalten wurde.
Die Anzahlung gilt als Sicherheit, dass dem
Vorvertrag
unterschrieben
Aus Sicherheitsgründen ist auch zu empfeh-
Verkäufer bei Rücktritt des Kaufinteressenten
Eine «Hintertüre» bleibt jedoch dem Käufer,
keine zusätzlichen Kosten entstehen.
der vom Vertrag zurücktreten möchte. Juristisch gesehen, handelt es sich bei einer sol-
Ein Kaufinteressent hat somit zwei Möglich-
chen Anzahlung um ein Angeld im Sinne von
keiten, um sicherzustellen, dass die Anzah-
Art. 158 Abs. 1 OR.
lung nicht zweckentfremdet verwendet wird:
NEUE IMMO AG
IMMOBILIEN-TREUHAND
Entweder er wählt einen seriösen Makler für
Wenn das Angeld, welches gewissermassen
den Kauf des Hauses oder die Anzahlung
eine Art «Strafzahlung» darstellt, übermässig
wird auf ein spezielles Sperrkonto des Ver-
ist, kann es vom Richter nach Art. 163 Abs. 3
käufers einbezahlt.
OR herabgesetzt werden. Bei der Beurteilung
der Übermässigkeit sind die konkreten Um-
Noch heikler sind Anzahlungen beim Bau
stände zu berücksichtigen unter Einschluss
einer Immobilie. Die Anzahlung kann verlo-
des Schadensrisikos, dem der Verkäufer aus-
ren gehen, wenn der Generalunternehmer
gesetzt war. Anzahlungen von mehr als CHF
Konkurs geht. Wenn eine Liegenschaft ab
50 000 sind beim Kauf eines Hauses oder ei-
Plan von einem Generalunternehmer gekauft
ner Wohnung regelmässig als übermässig zu
wird, müssen normalerweise eine Anzahlung
qualifizieren und können beim Rücktritt des
vor Baubeginn sowie während des Baus wei-
Käufers herabgesetzt werden.
tere Teilzahlungen geleistet werden. Dabei
Wir schätzen…
Wir verkaufen…
Wir verwalten…
Immobilien professionell und
mit hoher Fachkompetenz
ist die Überprüfung der Zahlungsfähigkeit
Sicherheiten der Anzahlung
des Unternehmers mittels Handelsregister-
Die Anzahlung wird meistens ohne konkrete
und Betreibungsauszug besonders wichtig.
Sicherheit getätigt. So werden Maklern An-
Je weniger Kapital die Gesellschaft hat und
zahlungen überwiesen, ohne dass der Kau-
je jünger sie ist, desto vorsichtiger muss der
finteressent überprüfen kann, ob der Makler
jeweilige Käufer sein. Zudem kann man sich
auch wirklich den Verkaufsauftrag hat. Die
bei grösseren Anzahlungen die Erfüllung des
Anzahlung wird dem Makler gewissermas-
Generalunternehmervertrages
sen als Blankokredit gewährt. Zum Teil wer-
Bank oder Versicherung garantieren lassen.
durch
eine
Ihr Expertenteam mit über
20-jähriger Berufser fahrung.
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Telefon 062 832 77 00
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12-09 Wohnwirtschaft HEV Aargau
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