Übung im Bürgerlichen Recht für Fortgeschrittene Hausarbeit

Prof. Dr. Eva-Maria Kieninger
WS 2016/17
Übung im Bürgerlichen Recht für Fortgeschrittene
Hausarbeit
Nach zwei Jahren Yogalehrerausbildung in einem kleinen Ashram in Indien reifte in Mathilde
Meeresburg (M) die Idee, ein Yogastudio zu eröffnen, damit jede/r in Würzburg gegen eine
monatliche Pauschale von 40,- € ihren/seinen eigenen Weg zum Frieden durch den Besuch
von Yoga-Kursen finden und sie selbst dadurch ihren Lebensunterhalt bestreiten könnte.
Am 19.04.2012 schloss sie zur Umsetzung dieses Plans mit Viktor (V) folgenden Vertrag:
§ 1 Räume
a)
Im Haus XY Str. 1, 97070 Würzburg, 1. OG werden folgende Räume von V an M
überlassen: Zwei helle Atelierräume, ein Bad mit Dusche und WC, eine Kochnische und ein Zimmer.
b)
Der M werden für die Dauer der Überlassung ausgehändigt: ein Haus-, ein Atelierraum- und ein Zimmerschlüssel.
c)
Die Raumfläche beträgt 150 qm. Davon entfallen 100 qm auf die Atelierräume,
50qm auf das Bad, die Kochnische und das Zimmer.
d)
Schäden an diesen Räumen sind dem V unverzüglich mitzuteilen.
§ 2 Zweckbestimmung
Die Überlassung der oben bezeichneten Atelierräume erfolgt zur ausschließlichen Nutzung
als Yogastudio (Angebot von entgeltlichem Yogaunterricht), die Überlassung des Bades, der
Kochnische und des Zimmers zur privaten Nutzung durch M.
§ 3 Laufzeit
Das Vertragsverhältnis beginnt am 02.05.2012 und endet am 30.04.2020.
§ 4 Entgelt
Das monatliche Entgelt für die Überlassung der Räume beträgt € 1400,00. Es ist im Voraus,
spätestens am 3. Werktag jeden Monats, kostenfrei an V auf dessen Konto […] zu bezahlen.
§ 5 Sonstiges
V verpflichtet sich folgendes Inventar der Atelierräume an M zu verschaffen gegen Zahlung
eines Entgelts von € 100,00 durch M: zwei grüne Sofas und einen weißen Wasserkocher mit
roten Punkten.
§ 6 Auszug
Zieht M aus, muss sie die in § 1 genannten Räume besenrein und mit sämtlichen Schlüsseln
an V zurückgeben.
Würzburg, 19.04.2012 Unterschriften V und M
1
Nach Bezug der Räume am 02.05.2012 konnte M überglücklich bereits am 18.05.2012 die
Pforten ihres Yoga-Studios „Die Friedensfinder“ öffnen. Da sie mit der Eröffnung ihres Studios offenbar ein Grundbedürfnis der Mainfranken stillte, dachte sie ab 2015 über die Schaffung eines Zusatzangebots in Form von Meditationsklassen nach. Während der Vorbereitung
dazu bemerkte sie, dass aufgrund des nach Feng-Shui ungünstigen Energieverlaufs in den
Atelierräumen das Angebot einer passenden Meditation nicht möglich ist.
Nach der Yoga-Weihnachtsfeier am 24.12.2015 vereinbarten M und V bei einem alkoholfreien Punsch mündlich, dass das monatliche Entgelt ab dem 01.10.2016 um 20,- € auf 1420,€ erhöht werde. Um die Erhöhung nicht zu vergessen, strich M die Summe des monatlichen
Entgelts von § 4 ihres Mietvertrags durch und schrieb darüber in roter Farbe die neu vereinbarte Summe.
***
Anton (A), Bernd (B) und Cäcilie (C) sind die ständigen Hiobsbotschaften über die europäische Zinspolitik leid und beschließen gemeinsam, eine Immobilie zu erwerben. Sie planen
gemeinsam von Viktor (V) dessen Büro- und Geschäftshaus in der XY-Straße Nr. 1 in Würzburg zu erwerben. Den Kaufpreis von 900.000,- € wollen A und B zu je 400.000,- €, C zu
100.000,- € aufbringen. Außerdem plant C im Erdgeschoss die Einrichtung eines kleinen Cafés, das sie ohne Angestellte selbst betreiben will. A und B finanzieren mit jeweils 20.000,- €
den Umbau der Räumlichkeiten im Erdgeschoss und die Einrichtung des Cafés. Die Einnahmen aus der Vermietung und aus dem Betrieb des Cafés sollen im Verhältnis 40%, 40%,
20 % unter A, B und C aufgeteilt werden. Vor dem Notar erscheinen am 11.01.2016 V, A, B
und C. Sie schließen den Kaufvertrag über das Grundstück und erklären die Auflassung. Die
Käufer A, B und C werden am 25.01.2016 im Grundbuch unter der Bezeichnung „XYImmobilien Gesellschaft bürgerlichen Rechts, bestehend aus den Gesellschaftern A, B und C“
als neue Eigentümer eingetragen. In der Folgezeit schließen A, B und C verschiedene Mietverträge über Räumlichkeiten in dem Bürohaus, wobei als Vermieter stets die „XYImmobilien Gesellschaft bürgerlichen Rechts“ angegeben ist.
M, die durch einen Rundbrief an alle bisherigen Mieter des Anwesens in der XY-Str. 1 davon
erfahren hat, dass das Geschäftshaus veräußert worden ist, erklärt am 24.03.2016 in einem
Gespräch gegenüber C die außerordentliche fristlose Beendigung des Vertrags unter der Bedingung, dass der von ihr beauftrage Guru aus Indien keine Neuausrichtung der energetischen
Felder erreichen würde. Denn schließlich habe sie kein Interesse an Räumen, die zum Abhalten von zusätzlichen Meditationsklassen energetisch nicht geeignet seien. C lachte darauf hin
nur und meinte, dass die mangelnde energetische Ausrichtung das Problem der M sei und
diese nicht zur Kündigung berechtige.
Am nächsten Tag entschloss sich M einer plötzlichen Eingebung folgend, die Räumlichkeiten
zu vermessen. Bei der Vermessung zeigte sich, dass die Atelierräume tatsächlich nur über 85
qm und die Wohnräume über 42,5 qm verfügen. Von dieser Erkenntnis verärgert, entschied
sie, sich nun endgültig vom Vertrag zu lösen.
Daher setzte sie am Sonntag, den 03.04.2016, ein Schreiben auf, in dem sie der „XYImmobilien Gesellschaft bürgerlichen Rechts“ ordentlich zum 30.09.2016 kündigte. Dieses
Schreiben landet am 04.04.2016 im Briefkasten des A, der es auch an B und C weiterleitet.
Am 30.05.2016 eröffnet C dem A und dem B, dass sie bei einem Wochenendtrip ihre große
Liebe getroffen habe und nach Mallorca ziehen werde. Sie wolle daher ihren Anteil an dem
2
Bürohaus und den Cafébetrieb an die A und B gut bekannte Fiona (F) veräußern. A und B
sind zwar über den plötzlichen Ausstieg der C enttäuscht, erklären jedoch ihr Einverständnis
mit dem Vorgehen. Mit Zustimmung von A und B zahlt F der C am 20.06.2016 einen Betrag
von 100.000,- € und übernimmt den Betrieb des Cafés.
Schon wenige Tage später gibt es erneut Schwierigkeiten: A gesteht B und F, dass er sich mit
einem anderen Immobilienentwicklungsprojekt finanziell völlig übernommen habe und dass
er dringend Liquidität brauche. Auch befürchte er, dass die Mieten durch den Bauboom in
Zukunft eher wieder sinken würden. A, B und F beschließen nach längerem Hin und Her, das
Bürohaus in der XY-Straße wieder zu veräußern. A und B finden über „Immoscout“ rascher
als gehofft einen Käufer, Kurt (K), der bereit ist, das Objekt zu übernehmen. Um Schwierigkeiten mit dem Grundbuchamt zu vermeiden, erscheinen vor dem Notar neben dem Käufer K
nur A, B und C, die eigens aus Mallorca angereist ist, nicht dagegen F. Die Erschienenen
schließen den Kaufvertrag und erklären die Auflassung, wobei A, B und C wiederum als
„XY-Immobilien Gesellschaft bürgerlichen Rechts, bestehend aus den Gesellschaftern A, B
und C“ auftreten. K wird am 11.07.2016 im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen.
Am 12.07.2016 erklärt K der F, dass er – anders als ursprünglich mit A und B besprochen –
nun auch das Café selbst übernehmen wolle. F klärt K darüber auf, dass sie doch Miteigentümerin des Hauses gewesen sei und man sie nun nicht so einfach rauswerfen könne. Möglicherweise sei ja auch die Veräußerung an K von vornherein unwirksam gewesen, da sie auf Anraten von A und B ja gar nicht beim Notartermin dabei gewesen sei. K dagegen beteuert
wahrheitsgemäß, die F nur für eine Mieterin des Cafés gehalten zu haben. Von ihrer Beteiligung an der Immobilie habe er nichts gewusst.
Frage 1: Besteht gegen K einen Anspruch auf Berichtigung des Grundbuchs hinsichtlich des
Anwesens XY-Str. 1 in Würzburg?
Frage 2: Wann endet das Mietverhältnis der M?
Es ist davon auszugehen, dass der Betrieb der XY-Immobilien Gesellschaft bürgerlichen
Rechts keinen in kaufmännischer Weise eingerichteten Geschäftsbetrieb erfordert.
Bearbeiterhinweis:
Die Bearbeitung darf eine Länge von 20 Seiten (ohne Titelblatt, Gliederung, Literaturverzeichnis und Schlusserklärung) nicht überschreiten. Der Haupttext muss mit 12 pt-Schrift und
1,5-fachem Zeilenabstand in normaler Laufweite geschrieben sein. Die Fußnoten sind fortlaufend zu nummerieren. Der Fußnotentext ist mit 10 pt-Schrift und einzeilig zu schreiben. Auf
der rechten Seite ist ein Rand von fünf cm frei zu lassen, oben, unten und links von je zwei
cm.
Die Abgabe der Ferienhausarbeit erfolgt im Anschluss an die erste Vorlesungsstunde am
19.10.2016, 12:00 – 14:00 Uhr in HS I. Bei Zusendung der Arbeit an die Adresse des Lehrstuhls ist der Poststempel vom 18.10.2016 erforderlich.
3