Stadt Rottenburg am Neckar

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Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung
von Einzelhandelsnutzungen in
ROTTENBURG am Neckar
Auftraggeber:
Firmengruppe Krause, Bayreuth
Projektleitung:
Dipl.-Geogr. Gerhard Beck
Dipl.-Ing. Gabriele Ostertag
Ludwigsburg, im Dezember 2012
Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH
Ludwigsburg | Dresden, Hamburg, Köln, München
Geschäftsführer: Dr. Manfred Bauer; Dr. Stefan Holl
71638 Ludwigsburg, Hohenzollernstraße 14
Telefon: 07141 - 93600 Telefax: 07141 - 936010
eMail: [email protected] Internet: http://www.gma.biz
Auswirkungsanalyse Rottenburg a. N., Gewerbepark Dätzweg, Dezember 2012
Vorbemerkung
Bereits im April 2011 erteilte die Firmengruppe Krause in Abstimmung mit der Stadt Rottenburg am Neckar der GMA, Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH, Ludwigsburg, den Auftrag zur Erstellung einer Auswirkungsanalyse (= Grobanalyse) zur geplanten Ansiedlung von Einzelhandelsnutzungen im Gewerbepark Dätzweg in Rottenburg
am Neckar.
Mittlerweile fanden diverse Besprechungen zwischen Vorhabenträger und Stadt sowie mit
dem Regionalverband Neckar-Alb und dem Regierungspräsidium Tübingen zur weiteren
Vorgehensweise statt. Dabei wurde das ursprüngliche Konzept seitens des Vorhabenträgers mehrfach angepasst und die Gesamtverkaufsfläche deutlich reduziert.
Das vorliegende Gutachten stellt die Bewertung möglicher städtebaulicher und raumordnerischer Auswirkungen des Projektes im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO dar. Aufgrund
der zahlreichen Veränderungen wurde die Analyse im November 2012 vollständig überarbeitet. Außerdem wurde eine vertiefende Analyse der Elektrosortimente durchgeführt.
Zur Bearbeitung der Untersuchung standen der GMA Daten des Statistischen Bundesamtes, des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg, der Stadt Rottenburg am Neckar, des Regionalverbandes Neckar-Alb, des Regierungspräsidiums Tübingen sowie
GMA-interne Unterlagen zur Verfügung. Dabei konnte auch auf das Entwicklungskonzept
zur Stärkung des Einzelhandels in der Kernstadt und in den Stadtteilen der Stadt Rottenburg am Neckar zurückgegriffen werden („Lebendiges Zentrum 2020“). In diesem Zusammenhang wurde seitens der GMA eine Erhebung aller Einzelhandelsbetriebe in Rottenburg am Neckar vorgenommen. Im November 2012 wurden die Daten zur Einzelhandelsstruktur nochmals aktualisiert, da mittlerweile wesentliche Wettbewerber weggefallen
sind (z. B. der bislang größte Elektroanbieter in Rottenburg am Neckar-Ergenzingen).
Der Untersuchungsumfang und die Vorgehensweise wurden eng mit dem RP Tübingen
abgestimmt. Die vorliegende Untersuchung dient als Grundlage für die Entscheidungsfindung der am Genehmigungsverfahren Beteiligten. Die Weitergabe der Untersuchung bedarf der schriftlichen Zustimmung der GMA bzw. des Auftraggebers.
Das vorliegende Dokument unterliegt dem Urheberrecht gemäß § 2 Abs. 2 sowie § 31
Abs. 2 des Gesetzes zum Schutz der Urheberrechte. Eine Vervielfältigung, Weitergabe
oder (auch auszugsweise) Veröffentlichung ist nur nach vorheriger schriftlicher Genehmigung der GMA und des Auftraggebers unter Angabe der Quelle zulässig.
GMA
Gesellschaft für Markt- und
Absatzforschung mbH
Ludwigsburg, im Dezember 2012
BE GO wym
INHALTSVERZEICHNIS
Seite
I.
Aufgabenstellung und Vorhaben
1
1.
Aufgabenstellung
1
2.
Rechtsrahmen
2
2.1
Regelungen der BauNVO
2
2.2
Regelungen der Landes- und Regionalplanung
3
2.3
Sonstige Vorgaben
5
3.
Definitionen und Planobjekt
5
3.1
Definition
5
3.2
Trends und Strukturdaten der einzelnen Segmente
6
3.2.1
Elektromarkt
6
3.2.2
Gartencenter
8
3.2.3
Möbelmärkte (= Bettenfachmarkt)
9
3.2.4
Tierfachmarkt
10
3.
Projektbeschreibung
11
II.
Standortbeschreibung und -bewertung
16
1.
Makrostandort Rottenburg am Neckar
16
2.
Mikrostandort Gewerbepark Dätzweg
19
III.
Einzugsgebiet, Bevölkerung und Kaufkraft
21
1.
Einzugsgebiet und Bevölkerung
21
2.
Projektrelevante Kaufkraft
23
IV.
Projektrelevante Wettbewerbssituation
24
1.
Mittelzentrum Rottenburg am Neckar (= Zone I)
24
1.1
Elektrowaren
24
1.2
Gartenbedarf
26
1.3
Möbel
27
1.4
Zoologischer Bedarf
27
2.
Mittelbereich Rottenburg am Neckar (= Zone II)
28
3.
Wesentliche Wettbewerber außerhalb des Einzugsgebietes
28
3.1
Das Oberzentrum Tübingen
31
3.2
Das Mittelzentrum Herrenberg
32
3.3
Das Mittelzentrum Nagold
32
3.4
Das Mittelzentrum Horb
33
3.5
Das Unterzentrum Mössingen
33
3.6
Zusammenfassung
34
4.
Gesamtbewertung
35
V.
Konsequenzen für das Rottenburger Sortimentskonzept
38
1.
Sortimentsdifferenzierung vor dem Hintergrund des regionalen Zentrenund Märktekonzeptes Neckar-Alb
38
2.
Sortimentsdifferenzierung: Zentren- und Nichtzentrenrelevanz
39
3.
Überprüfung Sortimentsliste für Rottenburg am Neckar
42
VI.
Städtebauliche und raumordnerische Auswirkungen
45
1.
Methodischer Ansatz
45
2.
Umsatzerwartung und Umsatzherkunft
46
3.
Kaufkraftbewegungen und Umsatzumverteilung
49
4.
Mögliche städtebauliche Auswirkungen
52
4.1
Die Stadt Rottenburg am Neckar
52
4.2
Das Umland (= Zone II)
53
4.3
Mögliche Wirkungen außerhalb des Einzugsgebietes
53
5.
Raumordnerische Bewertung
54
5.1
Kongruenzgebot
54
5.2
Beeinträchtigungsverbot
54
6.
Abschließende Betrachtung
55
VII.
Zusammenfassung
57
I.
Aufgabenstellung und Vorhaben
1.
Aufgabenstellung
Die Stadt Rottenburg am Neckar sieht am Standort Gewerbepark Dätzweg die Ansiedlung
eines Einkaufszentrums mit einer Gesamtverkaufsfläche von knapp 10.200 m² vor. Zur
möglichen Ansiedlung des Einkaufszentrums im Gewerbepark Dätzweg hat das vorliegende Gutachten die Aufgabe, die möglichen städtebaulichen und raumordnerischen
Auswirkungen der Neuansiedlung zu untersuchen.
Die Untersuchung wird vor dem Hintergrund der einschlägigen Vorschriften des BauGB,
der BauNVO, der Landes- und Regionalplanung sowie des Einzelhandelserlasses BadenWürttemberg von 2001 durchgeführt. Dabei fließen die Erkenntnisse aus dem Regionalen
Zentren- und Märktekonzept Neckar-Alb 2011 (i. F.: reZuM) ein, welches aktuell jedoch
noch keinen abschließenden Eingang in den Regionalplan gefunden hat. Zusätzlich wird
das Zentrenkonzept der Stadt Rottenburg am Neckar bzw. die im Rahmen des vorliegenden Gutachtens erfolgte Überprüfung und begriffliche Anpassung an das reZuM
zur Bewertung herangezogen. Im Mittelpunkt stehen dabei:
raumordnerische Auswirkungen durch das Vorhaben i. S. einer möglichen Beeinträchtigung des Zentrale-Orte-Systems (= Kongruenzgebot)
städtebauliche Wirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich in Rottenburg am
Neckar sowie in benachbarten Zentralen Orten bzw. im Umland (= Beeinträchtigungsverbot). Der Untersuchungsraum wurde mit dem Regierungspräsidium Tübingen abgestimmt.
Im Einzelnen werden folgende Untersuchungsschritte durchgeführt:
Darlegung der Ausgangslage und des Rechtsrahmens
Darstellung und Einordnung des Planobjektes (inkl. –entwicklung)
Darstellung und Bewertung des Mikrostandortes Dätzweg, Rottenburg am Neckar
Abgrenzung des objektrelevanten Einzugsgebietes und Ermittlung des Bevölkerungspotenzials
Berechnung des projektrelevanten Kaufkraftpotenzials
1
Erfassung und Bewertung der Angebots- und Wettbewerbssituation im Einzugsgebiet
Ermittlung der zu erwartenden und bewertungsrelevanten Umsätze des Vorhabens
Bewertung der möglichen städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen
i. S. des § 11 Abs. 2 BauNVO
Abschließende Bewertung des Vorhabens / Empfehlungen.
2.
Rechtsrahmen
Die wesentlichen Rechtsgrundlagen für die räumliche Planung und Steuerung von Einzelhandelsgroßprojekten stellen v. a. die Baunutzungsverordnung (BauNVO) sowie die
landes- und regionalplanerischen Bestimmungen dar.
2.1
Regelungen der BauNVO
Nach § 11 Abs. 3 BauNVO i. V. m. der dazu ergangenen Rechtsprechung, ist für Neuansiedlungen von Einkaufszentren, großflächiger Einzelhandelsbetriebe sowie sonstige
großflächigen Handelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können, ab ca. 1.200 m² Geschossfläche bzw. ca. 800 m² Verkaufsfläche1,2, die Festsetzung eines Kern- oder entsprechenden Sondergebietes in der Regel erforderlich.
1
Verkaufsfläche ist wie folgt definiert: „Verkaufsfläche ist die Fläche, auf der die Verkäufe
abgewickelt werden und die vom Kunden zu diesem Zwecke betreten werden darf, einschließlich der Flächen für Warenpräsentation (auch Käse-, Fleisch- und Wursttheken),
Kassenvorraum mit „Pack- und Entsorgungszone“ und Windfang. Ebenso zählen zur Verkaufsfläche auch Pfandräume (ohne Fläche hinter den Abgabegeräten), Treppen, Rolltreppen und Aufzüge im Verkaufsraum und Freiverkaufsflächen. Nicht dazu gehören reine Lagerfläche und Flächen, die der Vorbereitung / Portionierung der Waren dienen sowie Sozialräume, WC-Anlagen etc. (vgl. hierzu auch BVerwG 4C 10.04 und 4C 14.04 vom
24.11.2005).
2
Gemäß aktueller Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichtes beginnt die Großflächigkeit eines Einzelhandelsbetriebes bei 800 m² Verkaufsfläche (vgl. u. a. BVerwG 4 C
3.05 und 4 C 10.04 vom 24.11.2005).
2
Nach § 11 Abs. 3 S. 2 BauNVO sind insbesondere schädliche Umwelteinwirkungen,
Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung
der Bevölkerung im Einzugsbereich, auf die zentralen Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden, auf das Orts- und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt zu prüfen. In Bezug auf die Beurteilung der genannten Auswirkungen sind v.
a. die Gliederung und die Größe der Kommune, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und das Warenangebot des geplanten Objektes zu berücksichtigen (sog. „Vermutungsgrenze“).
2.2
Regelungen der Landes- und Regionalplanung
Der Landesentwicklungsplan Baden-Württemberg legt in Bezug auf großflächige Einzelhandelsvorhaben als wesentliche Zielsetzungen fest:
„Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige
Handelsbetriebe für Endverbraucher (Einzelhandelsgroßprojekte) sollen sich in das
zentralörtliche Versorgungssystem einfügen; sie dürften i.d.R. nur in Ober-, Mittelund Unterzentren ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden. [...]“. (Z 3.3.7)
Die Verkaufsfläche der Einzelhandelsgroßprojekte soll so bemessen sein, dass deren Einzugsbereich deren zentralörtlichen Verflechtungsbereich nicht wesentlich
überschreitet. Die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich und die Funktionsfähigkeit anderer Zentraler Orte dürfen nicht wesentlich beeinträchtigt werden. (Z 3.3.7.1)
Einzelhandelsgroßprojekte dürfen weder durch ihre Lage und Größe, noch durch
ihre Folgewirkungen die Funktionsfähigkeit der Gemeinde und Ortskerne der
Standortgemeinde wesentlich beeinträchtigen. Einzelhandelsgroßprojekte sollen
vorrangig an städtebaulich integrierten Standorten ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden.“ (Z 3.3.7.2).
Die Ausführung des Landesentwicklungsplanes Baden-Württemberg werden im Regionalplan Neckar-Alb 1993 durch eine Definition der Oberzentren, Mittelzentren, Unterzentren und Kleinzentren mit ihren jeweiligen Verflechtungsbereichen ergänzt. Zum großflächigen Einzelhandel führt der Regionalplan darüber hinaus aus:1
1
Regionalplan Neckar-Alb 1993, Kapitel 2.6 „Schwerpunkte für Industrie- und Dienstleistungseinrichtungen“, Seite 35.
3
„Großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Handelsbetriebe
für Endverbraucher mit überörtlicher Bedeutung sollen nur in den Kernbereichen
und in Sondergebieten der Ober-, Mittel- und Unterzentren ausgewiesen, errichtet
oder erweitert werden.
Die Ausweisung entsprechender Sondergebiete ist auf solche großflächigen Einzelhandelsbetriebe zu beschränken, die sich aufgrund ihres spezifischen Warenangebotes und des damit angehenden Flächenbedarfs oder hohen Verkehrsaufkommens nicht in die Kernbereiche der zentralen Orte eingliedern lassen (…). Die
Größe der Verkaufsflächen hat sich am Verflechtungsbereich des zentralen Ortes
zu orientieren.“
Derzeit befindet sich der Regionalplan Neckar-Alb in der Fortschreibung. Gleichzeitig ist
das Regionale Zentren- und Märktekonzept fertig gestellt, ist jedoch aktuell noch kein Bestandteil des Regionalplanes. Dies definiert den Untersuchungsbereich „Dätzweg“
grundsätzlich als Ergänzungsstandort für Einzelhandelseinrichtungen.
Zur Beurteilung von Einzelhandelsansiedlungen ist zusätzlich der Einzelhandelserlass
Baden-Württemberg 2001 zu beachten1: Im vorliegenden Fall ist insbesondere das Kongruenzgebot und das Beeinträchtigungsverbot zu berücksichtigen:
Das Kongruenzgebot besagt, dass sich das Vorhaben in das zentralörtliche Versorgungssystem einfügen muss. Nach dem Einzelhandelserlass Baden-Württemberg liegt
„eine Verletzung des Kongruenzgebotes vor, wenn der betriebswirtschaftlich angestrebte
Einzugsbereich des Vorhabens den zentralörtlichen Verflechtungsbereich der Standortgemeinde wesentlich überschreitet. Eine wesentliche Überschreitung ist i.d.R. gegeben,
wenn mehr als 30 % des Umsatzes aus Räumen außerhalb des Verflechtungsbereiches
erzielt werden soll“ (vgl. 3.2.1.4 Einzelhandelserlass Baden-Württemberg).
Das Beeinträchtigungsverbot besagt, dass das Vorhaben das städtebauliche Gefüge
und die Funktionsfähigkeit des zentralörtlichen Versorgungskerns sowie die verbrauchernahe Versorgung im Einzugsbereich des Vorhabens nicht beeinträchtigen darf. Gemäß
Einzelhandelserlass Baden-Württemberg liegt eine wesentliche Beeinträchtigung des
zentralörtlichen Versorgungskerns (Stadt- und Ortskern) der Standortgemeinde oder eine
Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit anderer Zentraler Orte sowie der verbrauchernahen Versorgung im Einzugsbereich dann vor, wenn dort auf Grund des Vorhabens und
des zu erwartenden Kaufkraftabflusses Geschäftsaufgaben drohen.
1
Verwaltungsvorschrift des Wirtschaftsministeriums zur Ansiedlung von Einzelhandelsgroßprojekten – Raumordnung, Bauleitplanung und Genehmigung von Vorhaben (Einzelhandelserlass); Februar 2011 – AZ: 6-2500.4/7 -
4
„Anhaltswert für eine derartige Annahme ist ein Umsatzverlust bei zentren- oder
nahversorgungsrelevanten Sortimenten von ca. 10 % und bei nicht zentrenrelevanten und nicht nahversorgungsrelevanten Sortimenten von ca. 20 % im vorhabenspezifischen Sortiment“ (vgl. 3.2.2.3 Einzelhandelserlass Baden-Württemberg).
2.3
Sonstige Vorgaben
Als weitere Vorgaben zur Bewertung des vorliegenden Planobjektes ist insbesondere das
Zentrenkonzept der Stadt Rottenburg am Neckar heranzuziehen.1 Die Sortimentsliste
der Stadt Rottenburg am Neckar definiert große Teile des vorhabenrelevanten Sortiments
als nicht zentrenrelevant. Im Zuge der vorliegenden Analyse wurde das Sortimentskonzept der Stadt Rottenburg am Neckar für die vorhabenrelevanten Sortimente im Hinblick
auf Begrifflichkeit und Aktualität an die Anregungen des reZuM angepasst und im Hinblick
auf die aktuelle Situation in Rottenburg am Neckar überprüft.
3.
Definitionen und Planobjekt
3.1
Definition
Bei den zu untersuchenden Nutzungen Elektro-, Garten-, Betten- und Zoologiemarkt sowie einen Automobilzubehörmarkt handelt es sich in der Gesamtbetrachtung um ein Einkaufszentrum. In der Einzelbetrachtung liegen 5 Fachmärkte vor. Die Bewertung des
Vorhabens erfolgt unter der Maßgabe einer kumulierten Betrachtung der Gesamtwirkungen i. S. eines Einkaufszentrums (= worst-case). Der Bereich „Autoteilezubehör“ bleibt
aufgrund seiner eindeutig nicht-zentrenrelevanten Sortimentsgestaltung im Folgenden
außerhalb der Detailbetrachtung.
1
vgl. Stadt Rottenburg am Neckar: „lebendiges Zentrum 2020“; Stand: 03/2010; gem. Prüfung und Begründung GMA-Sortimentskonzept 2010.
5
3.2
Trends und Strukturdaten der einzelnen Segmente
3.2.1 Elektromarkt
Leistungsfähige Elektrofachmärkte bieten heute ein breites Spektrum an Elektroartikeln
sowie angrenzender Sortimentsbereiche an. Zu den wichtigsten Kern- und Randsortimenten gehören:
Weiße Ware (Elektrogroßgeräte und Elektrokleingeräte)
Unterhaltungselektronik (sog. braune Ware, Auto-Hifi etc.)
Tonträger, Bildträger
Video- und PC-Spiele
Computer und Zubehör sowie Peripheriegeräte (Drucker, Scanner, etc.)
Telekommunikationsartikel und Mobilfunkgeräte
Fotoartikel, inkl. Fotoentwicklungsdienstleistungen und Zubehör.
Die Sortimentsbreite und -tiefe ist ein bestimmendes Merkmal der Kompetenz eines Elektrofachmarktbetreibers und auch seiner Wettbewerbsfähigkeit. Nur ein ausreichend tiefes
und breites Sortiment ermöglicht eine große Marktreichweite und Marktbedeutung. In den
letzten Jahren ist im Bereich der Elektrofachmärkte eine zunehmende Veränderung der
Sortimentsstruktur zu erkennen, welche u. a. aus Diversifizierungsbestrebungen der
Betreiber, technischen Entwicklungen sowie einem zunehmendem Margendruck in einzelnen Angebotssegmenten (z. B. PC-Bereich) resultiert.
Die Einzelhandelsstrukturen im Elektrofachmarktbereich sind in Deutschland geprägt
durch das Nebeneinander von Filialketten und Verbundgruppen, in denen sich selbständige, meist regional tätige Einzelhändler zu bundesweiten oder sogar international operierenden Einkaufskooperationen zusammengeschlossen haben. Neben Elektrofachgeschäften betreiben die Mitglieder der Verbundgruppen auch Elektrofachmärkte; hierzu
zählen u. a. Expert, EP-Elektronic Partner und Euronics. Neben den Verbundgruppen
spielen weiterhin Filialketten eine bedeutende Rolle im Markt der Elektrofachmärkte. Hier
sind die Marktführer Media Markt und Saturn sowie die Rewe-Schiene ProMarkt zu nennen.
6
Der Internetvertrieb ist mittlerweile zum wichtigen Absatzkanal im Elektrohandel avanciert:
Ein Marktanteil von knapp 22 % der Bereiche „Elektronik / Medien“ wird mittlerweile über
den Online-Kanal und nicht über die Ladentheke des stationären Einzelhandels abgewickelt1. Im Rahmen einer aktuellen Studie wurde ermittelt, dass ein Anteil von knapp
20 % der Befragten die Produkte „Unterhaltungselektronik / Haushaltsgeräte“ ausschließlich bzw. hauptsächlich über den Vertriebskanal Internet bezieht. Ein weiterer großer Anteil von 31 % gibt an, sich gleichermaßen im Internet und im stationären Handel zu bedienen. Nur noch ein Anteil von ca. 35 % kauft diese Produkte heute ausschließlich im stationären Ladeneinzelhandel2. Somit stellt das Thema Internet nicht nur große Wachstumschancen dar, sondern stellt den stationären Einzelhandel grundsätzlich in Frage. Diese
Gefahr wird seitens der im Rahmen der angeführten Studie befragten Unternehmer /
Händler insbesondere im Segment „Unterhaltungselektronik / Haushaltsgeräte“ gesehen
(41 % der Befragten)3.
Kennzeichen der gesamten Branche ist der fortschreitende technische Wandel, der teilweise erhebliche Auswirkungen auf einzelne Marktsegmente hat. Die starke Innovationskraft der Branche führt zur ständigen Entwicklung neuer Produkte und somit zu immer
kürzeren Produktzyklen.
Die Notwendigkeit, ein möglichst umfassendes Sortiment präsentieren zu können, hat
tendenziell dazu geführt, dass auch die Verkaufsflächengrößen der einzelnen Betriebseinheiten gestiegen sind.4 Allerdings muss die Entwicklung der Verkaufsfläche differenziert betrachtet werden. Während die großen Fachmarktbetreiber ihre Untergrenze für
einen Filialbetrieb bei ca. 1.500 m² ansetzen, sind bei Betrieben, die zu Verbundgruppen
gehören, dagegen tendenziell kleinere Verkaufsflächen festzustellen. Diese liegen i.d.R.
zwischen 700 und 1.500 m². Die großen Einheiten von bis zu 4.000 m² VK sind jedoch
nach wie vor selten und gehören fast schon der Vergangenheit an; wohin der Trend möglicherweise gehen wird, wird aktuell vom Elektronikhändler Conrad ausgetestet: So hat
1
Vgl. exemplarisch Bundesverband des Deutschen Versandhandels (bvh) bzw. OC&CAnalyse: Online-Lebensmittel in Deutschland – steht das Geschäftsmodell in Deutschland
vor dem Durchbruch?) – ein OC&C Insight; Düsseldorf; 08 / 2010.
2
Vgl. Ernst & Young Handelsbarometer; Düsseldorf, April 2011; Seite 20.
3
Ebenda; Seite 24.
4
Dies ist neben einem größeren Sortiment und neuen technischen Entwicklungen auch auf
den vergrößerten Platzbedarf an Präsentationsflächen zurückzuführen (z. B. Heimkino,
Flachbildfernseher).
7
Conrad aktuell in Regensburg ein deutlich kleineres Testgeschäft eröffnet, wobei Arbeitskosten durch Einsparung von Auspreisen und Verräumung der Ware reduziert werden
können. Die Beratung hingegen wird intensiviert und die Kunden im Laden selbst online
zu weiteren Produkten geführt, welche sie direkt nach Hause bestellen können. Somit
investiert Conrad stärker in die Beratungskompetenz seiner Mitarbeiter anstatt i. d. R.
teure Flächen. Dabei dient das Online-Angebot als verlängertes Regal1.
3.2.2 Gartencenter
Bei Gartencentern ist zwischen Einzelunternehmen, reinen Gartencenterfilialisten, den
Baumärkten angegliederten Gartencentern und den zu Kooperationen gehörenden Gartencenterbetreibern zu unterscheiden. Im Juni 2011 vereinigten die 20 größten Gartencenterbetreiber in Deutschland 3.461 Gartencenter (mind. 400 m² Verkaufsfläche) mit
einer Verkaufsfläche von knapp 6,5 Mio. m² auf sich.2 Dabei war in den letzten Jahren ein
rasantes Wachstum der Filialen und des Umsatzes festzustellen.
Ebenso wie bei Bau- und Heimwerkermärkten ist auch bei reinen Gartencentern der
Trend zu steigenden Verkaufsflächen zu beobachten. Die flächengrößten Gartencenter in
Deutschland erreichen derzeit Verkaufsflächen von bis zu 17.000 m². Sowohl in den Gartencentern als auch in den Fachabteilungen der Bau- und Heimwerkermärkte finden sich
zumeist auch Waren des zoologischen Bedarfs, wie Tiernahrung und -zubehör sowie lebende Tiere.
Die Firma Dehner, welche als Betreiber für den Gartenfachmarkt vorgesehen ist, betreibt
mittlerweile (Stand: Dezember 2011) 107 Gartenfachmärkte auf Verkaufsflächen mit ca.
1.500 – 15.000 m² und ist damit mit Abstand der größte Gartencenter-Filialist in Deutschland. Den Gartencentern sind häufig Zooabteilungen angegliedert. Der durchschnittliche
Jahresumsatz je Filiale liegt bei etwa 6,0 – 6,5 Mio. €.
Nach Angaben der Firma Dehner beträgt der Anteil des zoologischen Bedarfs / Tiernahrung und -zubehör3 etwa 17 % am Gesamtumsatz. Da die geplante Verkaufsfläche von
1
Vgl. hierzu Immobilienzeitung: Internet verändert die Cities vom 03.05.2012.
2
Dähne-Gartencenterstatistik 2012.
3
Einschließlich Aquaristik.
8
ca. 700 m² in Rottenburg am Neckar in diesem Bereich ebenfalls als durchschnittliche
Abteilung eines Dehner Gartencenters im Bereich zoologischer Bedarf zu bewerten ist1,
kann die im durchschnittliche Umsatzleistung im Bereich zoologischer Bedarf auch für das
vorgesehene Konzept von Dehner übernommen werden. Der Umsatz / m² Verkaufsfläche
wird im Mittel2 mit ca. 1.245 € angegeben.
3.2.3 Möbelmärkte (= Bettenfachmarkt)
Die Angebotsstrukturen im Möbelsektor sind gegenwärtig durch eine besondere Dynamik
der Betriebsformen sowie durch Marktbereinigungsprozesse gekennzeichnet. Der
Kampf um Marktanteile nimmt weiter zu, so dass bereits eine beträchtliche Anzahl von
Anbietern sukzessive aus dem Markt ausgeschieden ist. Im Gegensatz zum Lebensmitteleinzelhandel oder der Elektrobranche ist der deutsche Möbeleinzelhandel noch stark
segmentiert, so dass ein Ende der Marktbereinigung derzeit nicht absehbar ist.
Diese Konzentrationstendenz geht in erster Linie zu Lasten derjenigen Betriebe, die der
„unprofilierten Mitte“ zuzurechnen sind. Aus dem Markt scheiden hauptsächlich Anbieter
mit einem zu kleinen Flächenangebot aus, denen eine umfassende Darstellung des Möbel-Vollsortiments schwer fällt.
Neben den sog. „Vollsortimentern“ mit 30.000 – 40.000 m² Verkaufsfläche entwickeln sich
Abholmärkte bzw. Möbeldiscounter mit Flächen zwischen 5.000 und 10.000 m². Der Möbelhandel wird sich somit zukünftig stärker auf drei klar abgegrenzte Konzepte fokussieren:
Vollsortimentsmöbelhäuser mit umfassendem Angebot auf Flächen über 30.000
m² Verkaufsfläche
Möbeldiscounter mit preisorientiertem Sortiment (i.d.R. als Abholware) mit 5.000 –
10.000 m² Verkaufsfläche
Spezialanbieter wie z.B. Betten- und Matratzenmärkte, Massivholzmöbel, Bäderfachmärkte mit klar definiertem Sortiment.
1
2
An anderen Standorten betreibt Dehner weitaus größere Fachabteilungen im Bereich zoologischer Bedarf mit Verkaufsflächen von bis zu 2.500 m².
Vgl. Dähne-Gartencenter Statistik 2010.
9
Der Untersuchungsbetrieb Betten- und Matratzenmarkt „Dänisches Bettenlager“ ist den
sog. „Spezialanbietern“ zuzuordnen. Der durchschnittliche Filialumsatz beträgt aktuell ca.
1,2 Mio. € p. a.1 In der Regel werden in solchen Märkten zu einem großen Teil nichtzentrenrelevante Sortimente, aber auch zentrenrelevante Sortimente geführt.
3.2.4 Tierfachmarkt
Gemäß dem BBE-Spezialreport „Fachmärkte" lassen sich Zoo- und Tierfuttermittelfachmarkt wie folgt definieren2:
„Zoofachmärkte sind Märkte mit Verkaufsflächen ab ca. 400 m² an verkehrstechnisch gut angebundenen Standorten. Sie weisen betriebswirtschaftliche Vorteile, wie
geringere Mietkostenbelastung und höhere Produktivität als die traditionellen Fachgeschäfte des Zoo- und Samenfachhandels auf.“
Bei Futtermittelfachmärkten handelt es sich um „Märkte für den Vertrieb von Tiernahrung und Zubehör. Es handelt sich bei ihnen vornehmlich um autoorientierte
Standorte, die es dem Kunden erlauben, größere Gebindegrößen - insbesondere im
Hunde- und Katzenfertignahrungsbereich - bequem abzutransportieren. Futtermittelfachmärkte verstehen sich als primär discountorientierte Fachmärkte mit einer Artikelzahl von mind. 7.000 - 10.000 Artikeln. Die Verkaufsflächengrößen dieser sehr
heterogenen Betriebsform liegen zwischen 50 und 1.200 m².“
Insbesondere bei Zoofachmärkten werden zunehmend auch Lebendtiere in das Sortiment
aufgenommen, weshalb die Unternehmen auch steigende Flächenansprüche für Präsentationsflächen in ihren Märkten haben. Bei Futtermittel- bis Heimtierfachmärkten fokussiert
sich das Sortiment hingegen auf Tiernahrung und -zubehör, überwiegend für weit verbreitete Haustierarten.
Hinsichtlich der Verteilung des Umsatzes nach Vertriebswegen lässt sich eine klare
Zweiteilung erkennen. Der Markt für Heimtierfutter wird nach wie vor dominiert durch die
Vertriebswege des Lebensmitteleinzelhandels und der Drogeriemärkte, die einen Marktanteil von etwa 67 % erzielen konnten. Im Markt für Heimtierbedarf stellen hingegen der
Fachhandel sowie die Zooabteilungen in den Bau- und Gartenmärkten den größten Anteil
mit einem Marktanteil von etwa 86 % (vgl. Tabelle 1). Zu den wichtigsten Tier- und Zoofachmärkten zählen die Konzepte Fressnapf, Futterhaus, Zoo & Co. sowie Mega-Zoo.
1
vgl. www.handelsdaten.de; abgerufen am 14.11.2012
2
Quelle: BBE-Unternehmensberatung Spezialreport Fachmärkte, Jahrgang 2004/05
10
Tabelle 1:
Rang
Top 6 der Tier- und Zoofachhandelsunternehmen im Jahr 2010
Unternehmen
Verkaufsstellen
Anzahl
Umsatz in Mio. €
1
Fressnapf
794
875
2
Das Futterhaus
222
196
3
Zoo&Co. (Sagaflor)
156
148
4
Egesa-Zookauf
440
65
5
Kölle-Zoo
12
45
6
TierGarten (Stroetmann)
44
25
Quelle: www.handelsdaten.de; abgerufen am 14.11.2012
Beim Heimtier- bzw. zoologischen Bedarf handelt es sich um einen dynamisch wachsenden Markt. Die Nachfrage stieg in den vergangenen Jahren stark an. Insofern handelt es
sich um ein besonderes Segment des deutschen Einzelhandels. Die Kernkompetenz des
untersuchungsrelevanten Anbieters Zoo & Co. liegt im Handel mit lebenden Tieren
(Kleinsäuger, Vögel, Terrarientiere sowie Aquaristik). Ein weiterer Schwerpunkt liegt im
Segment Gartenteich (Teichpflanzen und -tiere).
3.
Projektbeschreibung
Das Vorhaben der Firmengruppe Krause sieht zur Entwicklung des Gewerbeparks
Dätzweg eine Verkaufsfläche von knapp 9.300 m² Verkaufsfläche vor. Die Sortimentsstruktur und die Einordnung gemäß Zentrenkonzept Rottenburg am Neckar 2010 bzw.
aktualisierter Sortimentsliste (vgl. Kapitel V) ist der Tabelle 2 bzw. 3 zu entnehmen.
Zusätzlich ist eine Tankstelle sowie eine Systemgastronomie (voraussichtlich Padeffke,
Mössingen) vorgesehen. Diese bleiben absprachegemäß im Folgenden unterberücksichtigt.
11
Tabelle 2:
Projektdaten des Planvorhabens
Daten
VK in m²
Sortimente
Voraussichtlicher Anbieter
Einordnung nach Zentrenkonzept
Rottenburg am Neckar 2010 / 2012
Elektrofachmarkt
1.900
nn, ggf. Media
Markt
Randsortimente zentrenrelevant (vgl. Tab. 3)
Gartenfachmarkt
5.000
Dehner
Möbel (Bettenfachmarkt)
799
Dänisches Bettenlager
Tierfachmarkt
747
Zoo & Co.
Autoteilezubehör
799
ATU
nicht zentrenrelevant
Gesamt
Quelle:
9.245
---
---
GMA-Darstellung nach Angaben des Vorhabenträgers; Stand: Dezember 2012
12
Tabelle 3:
Sortimentsaufteilung einzelner Anbieter
Daten
VK in m²
VK in %
Einordnung nach Sortimentskonzept Rottenburg am Neckar
2010
Sortimente
2012
Elektrofachmarkt: 1.900 m² VK
Weiße Ware
(Elektrogroßgeräte)
270
14
nicht
zentrenrelevant
nicht
zentrenrelevant
Weiße Ware
(Elektrokleingeräte)
200
10
zentrenrelevant
zentrenrelevant
Unterhaltungselektronik
(Großgeräte)
550
29
nicht
zentrenrelevant
nicht
zentrenrelevant
(Kleingeräte)
60
3
zentrenrelevant
nicht
zentrenrelevant
Tonträger, Bildträger
200
11
zentrenrelevant
zentrenrelevant
Computer, Navigationsgeräte, Zubehör
410
22
nicht
zentrenrelevant
nicht
zentrenrelevant
Telekommunikation und
Zubehör
60
3
zentrenrelevant
zentrenrelevant
Foto und Zubehör
90
5
zentrenrelevant
zentrenrelevant
Zentrenrelevante Randsor1
timente
60
3
zentrenrelevant
zentrenrelevant
4.300
86
nicht
zentrenrelevant
nicht
zentrenrelevant
zoologischer Bedarf
600
12
nicht
zentrenrelevant
nicht
zentrenrelevant
zentrenrelevante Randsor2
timente
100
2
zentrenrelevant
zentrenrelevant
1
hierzu gehören Haushaltswaren
Gartenfachmarkt: ca. 5.000 m² VK
Gartenbedarf
2
hierzu gehören: Spielwaren, Nahrungs- und Genussmittel, Fachliteratur Tiere und Garten, Geschenk- und Bastelbedarf, Schnittblumen
Fortsetzung auf der nächsten Seite
13
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Daten
VK in m²
VK in %
Einordnung nach Sortimentskonzept Rottenburg am Neckar
2010
Sortimente
2012
Bettenfachmarkt: 799 m² VK
Möbel
520
65
nicht
zentrenrelevant
nicht
zentrenrelevant
Bettwaren, Matratzen
200
25
nicht
zentrenrelevant
nicht
zentrenrelevant
7
1
nicht
zentrenrelevant
nicht
zentrenrelevant
72
9
zentrenrelevant
zentrenrelevant
Teppiche, Bodenbeläge,
sonstiges
Zentrenrelevante Randsor3
timente
3
hierzu gehören: Kinderartikel, Haushaltswaren, Bilderrahmen, Meterwaren, Badtextilien, Handtücher, Dekoschals, Kleinwaren, Tischdecken und –sets
Heimtierfachmarkt: 747 m² VK
Tiere, Tiernahrung,
Zooartikel
Zentrenrelevante
4
Randsortimente
4
Quelle:
732
98
nicht
zentrenrelevant
nicht
zentrenrelevant
15
2
zentrenrelevant
zentrenrelevant
hierzu gehören: Geschenkartikel, Dekoartikel, Fachbücher
GMA-Darstellung nach Angaben des Vorhabenträgers; Stand: Dezember 2012; Rundungsdifferenzen möglich
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der Schwerpunkt des Sortimentes des
geplanten Projekts in seiner Gesamtschau (= ca. 9.245 m² VK) mit ca. 91 – 92 % der
Verkaufsfläche im nicht-zentrenrelevanten Sortimentsbereich gemäß Rottenburger
Liste liegt. Dies entspricht einer Verkaufsfläche von 8.448 m². Im zentrenrelevanten
Segment liegt die vorgesehene Verkaufsfläche bei insgesamt 797 m².
14
Auf die einzelnen Fachmärkte verteilt, zeigt sich folgender zentrenrelevanter Sortimentsanteil (Klammerwert: in %, ca.-Werte):
Elektrowaren:
ca. 610 m² VK (= 32 - 33 %)
Gartenfachmarkt;
ca. 100 m² VK (= 2 %)
Bettenfachmarkt:
ca. 72 m² VK (= 9 %)
Tierfachmarkt:
ca. 15 m² VK (= 2 %)
Autoteilezubehör:
0.
Das Gesamtprojekt hat sich im Verlauf der Projektdauer erheblich verändert; nicht nur in
der Gesamtgröße (Reduktion von knapp 15.000 m² VK auf ca. 9.000 m² VK), sondern
v. a. hinsichtlich der Zentrenrelevanz der vorgesehenen Sortimente hat sich das Gesamtprojekt mit der Herausnahme des Bio-Lebensmittelmarktes, des Schuhmarktes und des
Sportfachmarktes angepasst. Das Gesamtprojekt kommt dem bereits seit langem festgehaltenen Nachholbedarf v. a. im Elektrosegment nach. Durch die jüngste Aufgabe des
einzigen größeren Anbieters in Rottenburg am Neckar wurde der Nachholbedarf noch
deutlicher.
15
II.
Standortbeschreibung und -bewertung
1.
Makrostandort Rottenburg am Neckar
Im Hinblick auf die Einzelhandelsfunktion der Stadt Rottenburg am Neckar sind folgende
Punkte hervorzuheben:
Die Stadt Rottenburg am Neckar ist Mittelzentrum für die dem Mittelbereich zugeordneten Gemeinden Hirrlingen, Neustetten und Starzach. Die Stadt Rottenburg
am Neckar ist optimal sowohl an den Individualverkehr (A 81, B 28) sowie an den
ÖPNV (Bahnlinie Richtung Stuttgart – Tübingen – Horb am Neckar) angebunden.
Rottenburg am Neckar verfügt über eine kompakte Siedlungsstruktur der Kernstadt sowie 17 ländlich geprägte Stadtteile mit z. T. hoher Distanz zur Kernstadt.
Die Stadt Rottenburg am Neckar durchlebte in der vergangenen Dekade einen
deutlichen Bevölkerungsanstieg um ca. 2,8 %. Die größten Aktivitäten fanden
dazu in der Kernstadt selbst (v. a. Wohngebiet Dätzweg) statt1.
Mit einem negativen Pendlersaldo von – 7.262 Personen im Jahr 20102 wird die
Funktion der Stadt Rottenburg am Neckar auch als Wohnstandort für die Region
deutlich.
Eine ebenfalls hohe Außenorientierung findet bei den Einkaufsaktivitäten statt.
Mit einer Zentralität von 54 %3 (Tendenz abnehmend) wird die Stadt Rottenburg
am Neckar ihrer mittelzentralen Funktion nach wie vor nicht gerecht.
Die Einzelhandelsstruktur ist neben dem innerstädtischen Hauptgeschäftsbereich durch eine Vielzahl an verstreut liegenden Einzelhandelslagen, insbesondere
in der Kernstadt, geprägt. Die wesentlichen Wettbewerbslagen sind der Karte 2 zu
entnehmen.
Die Rottenburger Innenstadt weist eine hohe städtebauliche Qualität auf. Damit
verbunden ist jedoch auch eine kleinteilige Struktur, die eine Weiterentwicklung
mit zeitgemäßen Angebotsformen nicht in allen Segmenten ermöglicht. Diese
Aussagen decken sich mit den Aussagen des reZuM in Bezug auf die Stadt Rottenburg am Neckar.
1
Vgl. Statistisches Landesamt Baden-Württemberg zum 31.12.2000 bzw. 2010.
2
Vgl. Statistisches Landesamt Baden-Württemberg zum 31.12.2010.
3
Quelle: GfK Gesellschaft für Konsumforschung, Nürnberg, 2009; Relation Kaufkraft in
Rottenburg am Neckar zum erzielten Umsatz in Rottenburg.
16
Die Stadt Rottenburg am Neckar weist dabei nicht nur in den untersuchungsrelevanten Sortimenten, sondern über nahezu alle Warengruppen des Einzelhandels
hinweg, deutlich unterdurchschnittliche Ausstattungsmerkmale auf. In der Folge kann das Mittelzentrum Rottenburg am Neckar seine Attraktivität und Zentralität
im Einzelhandelssegment bei weitem nicht erfüllen. Konsequenterweise leitet sowohl das Sortimentskonzept der Stadt Rottenburg am Neckar als auch das reZuM
Ansätze für eine Aufwertung der quantitativen Ausstattung ab (= Ansiedlungspotenzial).1 Hierzu führt das Regionale Zentren- und Märktekonzept Neckar-Alb weiterhin aus:
„In Rottenburg sind deutliche Defizite bei den langfristigen Sortimenten festzustellen. Die mittelzentrale Versorgungsfunktion ist hier nur bedingt erfüllt.
Als Ergänzungsstandorte sind neben dem Fachmarktzentrum östlich der
Graf-Wolfegg-Straße, der Bereich des Gewerbegebietes Siebenlinden I einzubeziehen, die bereits heute einen gewissen Handelsbesatz aufweisen,
sowie der östliche Bereich der Tübinger Straße inkl. dem Gewerbepark
Dätzweg vorgesehen. Da in Rottenburg aktuell keine größeren dezentralen
Einzelhandelsagglomerationen bestehen, sind so auch Potenzialstandorte
für eine Stärkung des Gesamtstandortes berücksichtigt. Diese weisen neben
einer guten verkehrlichen Erreichbarkeit z. T. aber auch noch eine größtmögliche Innenstadtnähe (auf Bereiche Tübinger Straße) ....“2
Das Sortiments- und Zentrenkonzept der Stadt Rottenburg am Neckar zielt auf
eine deutliche Aufwertung der Gesamtstadt Rottenburg am Neckar als Einzelhandelsstandort ab. Eine mögliche Weiterentwicklung des Gesamtstandortes hat jedoch insbesondere vor dem Ziel einer attraktiven Weiterentwicklung der Innenstadt
von Rottenburg am Neckar zu erfolgen. Hierzu wurde der zentrale Versorgungsbereich entsprechend definiert und abgegrenzt sowie das Sortimentskonzept formuliert3. Das aktuell gültige Konzept ist im weiteren für die vorhabenrelevanten Sortimente im Hinblick auf das reZuM zu überprüfen. Darüber hinaus werden Ergänzungsstandorte im reZuM bzw. im Zentrenkonzept der Stadt Rottenburg am Neckar konkretisiert (vgl. Karte 1).
1
vgl. hierzu Stadt Rottenburg am Neckar: Sortimentskonzept und ergänzende Bausteine für
den Einzelhandel der Stadt Rottenburg am Neckar; GMA im Juni 2010 sowie Regionales
Zentren-und Märktekonzept Neckar-Alb, Band 2: Daten und Fakten; S. 329 ff.
2
vgl. Regionales Zentren- und Märktekonzept Neckar-Alb, Band 1: Konzeption; S. 192.
3
vgl. hierzu Sortimentskonzept für den Einzelhandelsstandort Rottenburg am Neckar; Januar
2010 bzw. Entwicklungskonzept zur Stärkung des Einzelhandels in der Kernstadt und in
den Stadtteilen; Lebendiges Zentrum 2020; Rottenburg; März 2010.
17
Karte 1: Der Einzelhandelsstandort Rottenburg am Neckar, Planstandort Dätzweg, Wettbewerbsstandorte
Legende:
Anbieter Elektro
(weitere vgl. Tab. 6):
1 = Euronics Raufer
2 = Elektro Brück
3 = Elektroanlagen Schach
4 = Elektrotechnik Nisch
5 = Elektro Schäfer
Zentraler Versorgungsbereich
Ergänzungsbereich
1
2
Seebronn
3
Ergenzingen
Untersuchungsstandort DHL
4
erstellt mit RegioGraph Planung;
GMA-Bearbeitung 2011 / 2012;
GMA-Zentrenkonzept Rottenburg a.N. reZuM
5
2.
Mikrostandort Gewerbepark Dätzweg
Das ehemalige Gelände der DHL umfasst eine Fläche von 8 ha und befindet sich innerhalb des als Ergänzungsstandort ausgewiesenen Bereiches, südlich des zentralen Versorgungsbereiches der Rottenburger Kernstadt. Die Erschließung des Geländes erfolgt
damit unmittelbar über die Südtangente (L 385). Dabei besteht insbesondere ausgehend
von der Südtangente eine sehr gute Einsehbarkeit. In diesem Zusammenhang wird auf
das Verkehrsgutachten verwiesen
Die fußläufige Anbindung in Richtung Innenstadt ist über die Tübinger Straße gegeben.
Die Distanz zum zentralen Versorgungsbereich beträgt ca. 200 m (Luftlinie). Im Realisierungsfall ist die öffentliche Zugänglichkeit einer vorhandenen Fußgängerunterführung unter der Bahnlinie vorgesehen. Diese Unterführung soll auch für den Radverkehr zugänglich gemacht werden. Hierzu ist insbesondere die Errichtung einer Rampe in Richtung
Tübinger Straße geplant.
Aktuell besteht eine ÖPNV-Anbindung über die Bushaltestelle „Dätzweg“. Auch hier ist im
Realisierungsfall eine entsprechende Anpassung vorzunehmen und das Areal optimal an
den ÖPNV anzuschließen. In diesem Zusammenhang ist auf die geplante Haltestelle
„Rottenburg-Ost“ der Regionalstadtbahn Neckar-Alb zu verweisen. Der angedachte Haltepunkt soll östlich des Bahnhofs für Pendler und Nutzer der Gewerbegebiete eingerichtet
werden.
Das Gelände ist noch mit mehrgeschossigen Gebäuden der ehemaligen DHL bebaut.
Aktuell werden einzelne Gebäude (bzw. Gebäudeteile) durch das bischöfliche Ordinariat
Diözese Rottenburg (aufgrund Sanierung eigener Gebäude) und einen Kindergarten zwischengenutzt. Weitere Gebäude und Gebäudeteile werden derzeit nicht genutzt und stehen leer. Mittlerweile befindet sich das Grundstück in städtischer Hand. Das Areal ist insgesamt großzügig und unkompliziert zugeschnitten. Am nördlichen Grundstücksrand
weist das Gelände jedoch einen deutlichen Geländesprung in Richtung Bahntrasse auf.
19
Fußgängerunterführung
Quelle: GMA 2011 / Stadt Rottenburg a. N.
Das DHL-Gelände
Das Gelände wird in nördlicher Richtung durch die Bahntrasse (Geländesprung), in östlicher und südlicher Richtung von der L 370 (Tübinger Straße) bzw. L 385, in westlicher
Richtung durch das Wohngebiet „Dätzweg“ begrenzt. Insofern ist das Umfeld des Standortes gemischt geprägt (Wohnen Richtung Westen; gewerbliche und einzelhandelsbezogene Nutzungen in Richtung Norden, wie z. B. ARO, Vögele).
Tabelle 4:
Wesentliche Stärken und Schwächen des Mikrostandortes
Stärken
+
+
+
+
+
+
+
+
+
sehr gute Einsehbarkeit ausgehend von der
Südtangente
gute verkehrliche Erreichbarkeit
Lage innerhalb des Ergänzungsstandortes
räumliche Nähe zum zentralen Versorgungsbereich
in Teilen bereits einzelhandelsbezogene
Umfeldnutzungen (ARO, Vögele)
ausreichend großes Grundstück mit unkompliziertem Zuschnitt
Aktivierung einer Brachfläche (zeitlich begrenzte Zwischennutzung)
Wohnen Richtung Westen (Nahversorgungsfunktion)
Aufwertung der ÖPNV-Anbindung vorgesehen (Regionalstadtbahnhaltestelle)
Quelle:
Schwächen
-
bestehende Bebauung ist in Teilen im Rahmen des Nutzungskonzeptes zu integrieren
aktuell noch stark eingeschränkte fußläufige Erreichbarkeit aus Richtung Norden
(Bahntrasse und Geländesprung = Barriere). Planung: Aufwertung der vorhandenen
Fußgängerunterführung in Richtung Innenstadt und Nutzbarmachung auch für Radfahrer
GMA 2011 / 2012
20
III.
Einzugsgebiet, Bevölkerung und Kaufkraft
1.
Einzugsgebiet und Bevölkerung
Das erschließbare Bevölkerungs- und Kaufkraftpotenzial für einen Einzelhandelsstandort
stellt einen wesentlichen Faktor für die wirtschaftliche Tragfähigkeit von Einzelhandelsbetrieben dar. Als Einzugsgebiet wird der Raum bezeichnet, in dem sich die Verbraucher
überwiegend zum Einkauf an das Vorhaben orientieren. Bei der Abgrenzung des Einzugsgebietes wurden folgende Aspekte berücksichtigt:
Projektrelevante Angebotssituation in Rottenburg am Neckar und im Umland
Ausstrahlung des Vorhabens aufgrund des Standortes, der Dimensionierung und
der Konzeption
Siedlungs- und zentralörtliche Strukturen im Untersuchungsraum
Verkehrliche und topografische Gegebenheiten im Untersuchungsraum (ZeitDistanz-Werte).
Vor diesem Hintergrund ist von folgendem Einzugsgebiet auszugehen1:
Zone I: Rottenburg am Neckar
Zone II: Hirrlingen, Neustetten, Starzach
(= Mittelbereich Rottenburg):
Einzugsgebiet gesamt
ca. 42.610 Einwohner (ca. 80 %)
ca. 10.800 Einwohner (ca. 20 %)
ca. 53.410 Einwohner.
Im gesamten Einzugsgebiet leben aktuell ca. 53.410 Einwohner.
Nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes sowie eigenen Berechnungen beträgt die ladeneinzelhandelsrelevante Kaufkraft einschließlich der Ausgaben im Lebensmittelhandwerk in Deutschland pro Kopf der Wohnbevölkerung aktuell ca. € 5.349.
1
Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg (Stand: 31.12.2011), gerundet.
21
Karte 2: Einzugsgebiet des Vorhaben, Wettbewerbssituation
Herrenberg
Legende:
Zone I (Rottenburg)
Zone II (MB Rottenburg)
erstellt mit RegioGraph Planung;
GMA-Bearbeitung 2011
2.
Projektrelevante Kaufkraft
Für die nachfolgende Kaufkraftberechnung wurden die Verbrauchsausgaben auf die projektrelevanten Sortimente abgestimmt. Unter Berücksichtigung der sortimentsspezifischen
Pro-Kopf-Ausgaben sowie der in der Zwischenzeit leicht gestiegenen regionalen Kaufkraftkoeffizienten1 ist das vorhabenrelevante Kaufkraftpotenzial differenziert in Tabelle 5
dargelegt.
Tabelle 5:
Projektrelevantes Kaufkraftpotenzial im Einzugsgebiet in Mio. €
Pro-KopfAusgaben
in € p. a.
Elektrofachmarkt, davon
weiße Ware (Elektrogroß- bzw. –kleingeräte)
Unterhaltungselektronik (Radio, TV, DVDPlayer, Soundsysteme, Receiver)
Ton-, Bildträger, Unterhaltungssoftware
Computer, Telefone, Navigationssysteme, Zubehör
Foto und Zubehör
zentrenrelevante Randsortimente
Gartenmarkt, davon
Gartenbedarf
Tierbedarf
Möbelmarkt, davon
Zone I
Einzugsgebiet
insgesamt
Angaben in Mio. €
Zone II
561
24,3
6,0
30,3
95
4,1
1,0
5,1
120
5,2
1,3
6,5
60
2,6
0,6
3,2
111
4,8
1,2
6,0
73
3,2
0,8
4,0
102
4,4
1,1
5,5
375
16,2
4,0
20,2
150
6,5
1,6
8,1
46
2,0
0,5
2,5
179
7,7
1,9
9,6
522
22,6
5,6
28,2
Kernsortiment
335
14,5
3,6
18,1
187
8,1
2,0
10,1
46
2,0
0,5
2,5
Tierfachmarkt
Quelle:
1
GMA-Berechnungen 2012 (ca.-Werte)
Die GfK Nürnberg errechnet auf Grundlage der Steuerstatistik die Kaufkraftkoeffizienten.
Für Rottenburg am Neckar beträgt Kaufkraftkoeffizient 101,3 und liegt damit leicht über
dem Bundesdurchschnitt (= 100,0). Im sonstigen Einzugsgebiet liegt das Kaufkraftniveau
bei folgenden Werten: Starzach: 100,0; Neustetten: 99,9; Hirrlingen: 100,4.
23
IV.
Projektrelevante Wettbewerbssituation
Bereits im Jahr 2011 erfolgte eine detaillierte Erhebung der Wettbewerber mit projektrelevanten Haupt- und Randsortimenten im Einzugsgebiet des Planobjektes. Die Erhebung
erfolgte flächen-, lage- und sortimentsbezogen. Im Herbst 2012 wurde eine Aktualisierung
vorgenommen. Somit gibt die folgende Ausführung die aktuelle Situation wider. In die Bewertung sind jedoch alle ansässigen Anbieter eingegangen, auch diejenigen, die über
geringere Verkaufsflächen verfügen. Dabei wurden im relevanten Einzugsgebiet auch
jene Anbieter berücksichtigt, die das ehemalige Sortiment nur als untergeordnetes Ergänzungssortiment führen (z. B. Elektrowaren im Supermarkt, Drogeriemarkt). Darüber hinaus wurde in Absprache mit dem RP Tübingen das relevante Angebot in den benachbarten Zentren außerhalb des Einzugsgebietes berücksichtigt (Herrenberg, Horb, Mössingen, Nagold, Tübingen).
1.
Mittelzentrum Rottenburg am Neckar (= Zone I)
1.1
Elektrowaren
Zum Zeitpunkt der Erhebung waren im Mittelzentrum Rottenburg am Neckar 15 Betriebe
mit nennenswerten elektrowarenrelevanten Angeboten vorhanden (hier ohne Lampen und
Leuchten). Mit der Aufgabe des einzigen Elektromarktes mit einem umfassenderen Sortiment (Haus & Heim in Rottenburg am Neckar-Ergenzingen) halbierte sich jüngst die Verkaufsfläche im Mittelzentrum Rottenburg am Neckar auf heute nur noch ca. 800 m² VK.
Dabei stellt die Fa. Euronics Raufer mit unter 200 m² VK mittlerweile den letzten verbliebenen größeren Elektroanbieter für das knapp 54.000 Einwohner zu versorgende Mittelzentrum Rottenburg am Neckar dar. Der Umsatz beläuft sich heute nur noch auf ca. 4 – 5
Mio. € (bei einem Kaufkraftpotenzial von 24,3 Mio. €).
In Tabelle 6 werden die projektrelevanten Anbieter einzeln, in Tabelle 7 die Wettbewerbssituation nach Teilsegmenten des Elektrowarenbereichs zusammenfassend dargestellt.
Ergänzend ist für den Bereich des zentrenrelevanten Randsortimentes (u. a. Haushaltswaren) auf den innerstädtischen Anbieter Jeckel sowie kleinteilige Geschenkartikelläden
hinzuweisen.
24
Tabelle 6:
Firma
Projektrelevante Anbieter im Elektrowarensegment in Rottenburg am
Neckar
Branchen
Betriebstyp
Standortlage*
schwerpunkt
Euronics Raufer
Fachgeschäft
Weiße Ware;
ZVB
Elektro Brück
Fachgeschäft
Weiße Ware
ZVB
Mediateam
außerhalb ZVB
Weiße Ware
außerhalb ZVB
Müller
Kaufland
Fachgeschäft
Fachgeschäft, v. a. Handwerk
Drogeriemarkt
Großer Supermarkt
ZVB
ZVB
Pick’s Raus
Sonderpostenmarkt
Oasis
IT-Dienstleister
O2
Telefonanbieter
Vodafone
Telefonanbieter
T-Punkt
Telefonanbieter
KabelBW
Telefonanbieter
Foto Faiss
Schach Elektroanlagen
Fachgeschäft
Fachgeschäft / Dienstleistung / Handwerk
Fachgeschäft / Dienstleistung / Handwerk
Bild- und Tonträger
Bild- und Tonträger
Computer, Zubehör etc.,
Aktionswaren
Computer, Zubehör
Zubehör
Zubehör
Zubehör
Zubehör
Foto, Zubehör
Elektro Nisch
Elektro Schäfer
*
Quelle:
außerhalb ZVB
außerhalb ZVB
ZVB
ZVB
ZVB
ZVB
ZVB
Computer, Netzwerktechnik
außerhalb ZVB
Installation Telekommunikation, Satelliten, Fotovoltaik
außerhalb ZVB
ZVB = zentraler Versorgungsbereich gemäß Zentrenkonzept Stadt Rottenburg am Neckar bzw.
des reZuM
GMA-Zusammenstellung 2011 / 2012 (ca.-Werte, gerundet).
Tabelle 7:
Wettbewerbssituation in Rottenburg am Neckar nach Teilsortiment
und Lage
Verkaufsfläche in m²
VK gesamt
Sortimente
in m²
in ZVB*
außerhalb
Weiße Ware (Elektrogroßgeräte)
150
40
190
Weiße Ware (Elektrokleingeräte)
50
10
60
Unterhaltungselektronik (Großgeräte)
20
50
70
Unterhaltungselektronik (Kleingeräte)
10
20
30
Ton-, Bildträger, PC-Spiele / Software
30
-
30
120
80
200
Telekommunikation, Zubehör
100
20
120
Foto und Zubehör
110
-
110
Rottenburg am Neckar gesamt
590
220
810
*
Quelle:
des reZuM
25
Heute existiert im Mittelzentrum Rottenburg am Neckar kein adäquater Anbieter im Elektrowarenbereich (= Vollsortiment). Der einzige Anbieter mit einem Vollsortiment (Fa.
Haus & Heim Elektrowelt) hat jüngst seinen Betrieb aufgegeben.
Eine Zentralität von unter 20 % (bzw. unter 15 % in Bezug auf den Mittelbereich Rottenburg am Neckar) belegt den extrem hohen Kaufkraftabfluss aus dem Mittelzentrum Rottenburg am Neckar an andere Standortlagen in der Region. Somit erfüllt die Stadt in diesem Segment bei weitem nicht ihre zentralörtliche Funktion als Mittelzentrum; andersherum ausgedrückt: Das Rottenburger Angebot stellt sich aktuell so defizitär und
lückenhaft dar, dass über 80 % der Rottenburger Kaufkraft (bzw. ca. 85 % der Kaufkraft aus dem Mittelbereich Rottenburg am Neckar) an Alternativstandorte abwandert (hier insbesondere Reutlingen, Tübingen und jüngst sicherlich auch Mössingen). Letztlich fehlt ein wichtiger mittelzentraler Angebotsbaustein im Handel der
Stadt Rottenburg am Neckar.
1.2
Gartenbedarf
Im Gartensegment konzentriert sich das Angebot im Wesentlichen auf drei Betriebe sowie die kleinteiligen Blumenfachgeschäfte. Bei einem Gesamtumsatz von ca. 4 – 5 Mio. €
lässt sich auch hier ein deutlicher Entwicklungsbedarf erkennen. Auch in diesem Segment
wird die Stadt Rottenburg am Neckar ihrer mittelzentralen Bedeutung nicht gerecht (Zentralität max. 40 %). Mit Ausnahme der kleinteiligen Blumenfachgeschäfte (Schnittblumen)
befinden sich die wesentlichen Anbieter außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches
(vgl. hierzu Tabelle 8).
26
Tabelle 8:
Projektrelevante Anbieter Gartenmarktsegment in Rottenburg am Neckar
Branchen
Firma
Betriebstyp
Standortlage*
schwerpunkt
Globus Bau- und Heimwerkermarkt
Fachmarkt
Bau- und Heimwerkerbedarf
außerhalb ZVB
WLZ Raiffeisenmarkt
Fachmarkt
Bau- und Heimwerkerbedarf, Tiernahrung
außerhalb ZVB
Geiger’s Pflanzenwelt
Gärtnerei
Pflanzen
außerhalb ZVB
Blumenparadies Schumacher &
Lein
Fachgeschäft
Schnittblumen
außerhalb ZVB
Blumenladen AIS
Fachgeschäft
Schnittblumen
außerhalb ZVB
Blumengeschäft Maisch
Fachgeschäft
Schnittblumen
ZVB
Blumen Rigger
Fachgeschäft
Schnittblumen
außerhalb ZVB
Blumen Nesch
Fachgeschäft
Schnittblumen
ZVB
Blumengeschäft Schiebel
Fachgeschäft
Schnittblumen
ZVB
Elke Thalmüller Floristik
Fachgeschäft
Schnittblumen
außerhalb ZVB
Blumenstube
Fachgeschäft
Schnittblumen
außerhalb ZVB
Julia Floristik
Fachgeschäft
Schnittblumen
außerhalb ZVB
*
Quelle:
1.3
des reZuM
Möbel
Im planobjektrelevanten Segment Bettwaren ist in Rottenburg am Neckar kein Anbieter
vorhanden. Auch im erweiterten Möbelsegment ist lediglich ein kleiner Anbieter mit < 150
m² im Stadtteil Kiebingen angesiedelt (Sur Interieur des Südens).
1.4
Zoologischer Bedarf
Das Angebot im zoologischen Bedarfsbereich wird in Rottenburg am Neckar durch
entsprechende Abteilungen in den Lebensmittelsupermärkten, -discountern und Drogeriemärkten (dm, Müller) bzw. im WLZ-Raiffeisenmarkt bestimmt. Das einzige Fachgeschäft, in der Rottenburger Innenstadt gelegen, hat bereits im Jahr 2011 seinen Betrieb
aufgegeben. Insgesamt wird ein Umsatz von unter 1,0 Mio. € generiert, woraus sich eine
Zentralität von max. 55 % ableiten lässt.
27
2.
Mittelbereich Rottenburg am Neckar (= Zone II)
Insgesamt ist das planobjektrelevante Angebot im Umland der Stadt Rottenburg am Neckar (= Zone II des Einzugsgebietes) nur gering ausgeprägt.
Die Gemeinden des überörtlichen Einzugsgebiets (= Zone II) weisen keine unmittelbaren Systemwettbewerber im Elektrohandel auf. Das Angebot beschränkt
sich maximal auf dienstleistungs- / handwerksorientierte Betriebsformen und Spezialanbieter (z. B. Faiss Elektrotechnik und Hausgerätetechnik in Starzach bzw.
Saile System und Elektrotechnik in Hirrlingen).
In den übrigen planobjektrelevanten Segmenten Gartenbedarf, Möbeleinzelhandel sowie zoologischer Bedarf konnte im Umland der Stadt Rottenburg am Neckar (= Mittelbereich; Zone II des Einzugsgebietes) kein Angebot ausgemacht
werden. Allerdings wird der zoologische Bedarf als Randsortiment in den Lebensmittelanbietern (hier: Bonus in Hirrlingen und Neustetten und Netto in Starzach)
angeboten.
3.
Wesentliche Wettbewerber außerhalb des Einzugsgebietes
Aufgrund der vorgesehenen Objektgröße des Vorhabens und der Sortimentsstruktur wurde absprachegemäß die Untersuchungsregion für die Segmente Elektro und Garten auf
die umliegenden Zentren außerhalb des Mittelbereichs Rottenburg am Neckar und damit
des Einzugsgebietes ausgedehnt. Hierbei wurden in Abstimmung mit dem Regierungspräsidium Tübingen die Städte Tübingen, Herrenberg, Nagold, Horb und Mössingen in die
Betrachtung einbezogen. In den Tabellen 9 bis 11 werden die wesentlichen projektrelevanten Anbieter bzw. die Angebotssituation in den einzelnen Städten dargestellt. Aufgrund der schwerpunktmäßig nicht integrierten Standortorientierung im Segment Garten
und Zoologie wurde für diese Sortimente auf Darstellung nach Lagen verzichtet.
28
Tabelle 9:
Elektroanbieter außerhalb des Einzugsgebietes
Firma
Betriebstyp
Relevante Branchen
Tübingen
Standortlage*
Saturn
Expert
Marktkauf
Müller
EP Kürner
Arlt
Rimpo
Fotomarkt
Elektro Betz
(Euronics)
Euronics Kunzelmann
real
Fachmarkt
Fachmarkt
SB-Warenhaus
Drogeriemarkt
Fachgeschäft
Fachgeschäft
Fachgeschäft
Fachgeschäft
Vollsortiment
nahezu Vollsortiment
Ton-, Bildträger
weiße Ware
Computer
Ton-, Bildträger
Foto
ZVB Innenstadt
außerhalb ZVB
außerhalb ZVB
ZVB Innenstadt
außerhalb ZVB
ZVB Innenstadt
ZVB Innenstadt
ZVB Innenstadt
Fachgeschäft
weiße Ware, Unterhaltungselektronik
außerhalb ZVB
Fachgeschäft
SB-Warenhaus
nahe Vollsortiment
Herrenberg
außerhalb ZVB
außerhalb ZVB
Elektro Hämmerle
Brenner Elektrohaus,
Stadtteil Kuppingen
Euronics Eichhorn und
Wimmer
Müller
Com-House
Marktkauf
Kaufland
Fachmarkt
Weiße Ware
außerhalb ZVB
Fachgeschäft
Weiße Ware, Fotovoltaik
außerhalb ZVB
Fachgeschäft
außerhalb ZVB
Drogeriemarkt
Fachgeschäft
SB-Warenhaus
SB-Warenhaus
Ton-, Bildträger
Computer
Nagold
ZVB Innenstadt
außerhalb ZVB
ZVB Innenstadt
außerhalb ZVB
Media Markt
Keck
Müller
Telekom
Kaufland
Fachmarkt
Fachgeschäft
Drogeriemarkt
Fachgeschäft
SB-Warenhaus
Vollsortiment
weiße Ware
Ton-, Bildträger
Telekommunikation
Horb
außerhalb ZVB
außerhalb ZVB
ZVB Innenstadt
außerhalb ZVB
außerhalb ZVB
real
Kaufland
Müller
SB-Warenhaus
SB-Warenhaus
Drogeriemarkt
Ton-, Bildträger
Mössingen
außerhalb ZVB
außerhalb ZVB
ZVB Innenstadt
HEM Expert
Stadtwerke
Müller
Edeka / Marktkauf
Fachmarkt
Fachmarkt
Drogeriemarkt
SB-Warenhaus
Vollsortiment
Ton-, Bildträger
außerhalb ZVB
außerhalb ZVB
ZVB Innenstadt
außerhalb ZVB
*
ZVB = zentraler Versorgungsbereich; räumliche Zuordnung auf Grundlage der jeweiligen Zentrenkonzepte
bzw. des reZuM
Quelle: GMA-Zusammenstelllung 2011 / 2012
29
Tabelle 10:
Wettbewerbssituation im Elektrowarensektor außerhalb des Einzugsgebiet nach Teilsortiment und Lage
Verkaufsfläche in m²
VK gesamt
Sortimente
in m²
in ZVB*
außerhalb
Tübingen
Weiße Ware
960
1.120
1.105
840
2.065
1.960
Ton-, Bildträger
1.045
475
1.520
Computer, Telefone, Navigationsgeräte, Zubehör
Foto, Zubehör
1.345
540
500
30
1.845
570
Tübingen gesamt
5.010
2.950
7.960
Weiße Ware
50
40
600
635
650
675
Ton-, Bildträger
90
40
130
Foto, Zubehör
440
100
50
30
490
130
Herrenberg gesamt
720
1.355
2.075
80
30
925
630
1.005
660
Ton-, Bildträger
230
450
680
Foto, Zubehör
275
--
785
140
1.060
140
Nagold gesamt
615
2.930
3.545
---
110
135
110
135
160
100
260
25
40
100
5
125
45
225
450
675
---
750
700
750
700
150
40
190
-15
--
350
110
80
350
125
80
165
2.030
2.195
Herrenberg
Nagold
Weiße Ware
Horb
Weiße Ware (Elektrogroß- und –kleingeräte)
Ton-, Bildträger
Foto, Zubehör
Horb gesamt
Mössingen
Weiße Ware
Ton-, Bildträger
Telefone, Handys, Zubehör
Foto, Zubehör
Mössingen gesamt
*
ZVB = zentraler Versorgungsbereich; Zuordnung auf Grundlage der jeweiligen Zentrenkonzepte bzw. des
reZuM
Quelle: GMA-Berechnungen 2011 / 2012 (ca.-Werte, gerundet)
30
Tabelle 11:
Garten- und Zoologieanbieter außerhalb des Einzugsgebietes
Firma
Betriebstyp
Standortlage*
Tübingen
Hornbach
Fachmarkt
außerhalb ZVB
toom
Fachmarkt
außerhalb ZVB
Gärtnerei
außerhalb ZVB
Zweygart
Fachmarkt
außerhalb ZVB
Gärtnerei Stephan
Fachmarkt
außerhalb ZVB
Fressnapf
Fachmarkt
ZVB
Gärtnerei Sinner
Herrenberg
toom
Fachmarkt
außerhalb ZVB
BayWa
Fachmarkt
außerhalb ZVB
Nagold
Bauhaus
Bühler’s Gartenwelt
Fachmarkt
außerhalb ZVB
Gärtnerei
außerhalb ZVB
Horb
Dehner
Fachmarkt
außerhalb ZVB
BayWa
Fachmarkt
außerhalb ZVB
Mössingen
OBI
Fachmarkt
außerhalb ZVB
Das Futterhaus
Fachmarkt
außerhalb ZVB
*
ZVB = zentraler Versorgungsbereich; Zuordnung auf Grundlage der jeweiligen Zentrenkonzepte bzw. des
reZuM
Quelle: GMA-Zusammenstelllung 2011 / 2012
3.1
Das Oberzentrum Tübingen
Im Oberzentrum Tübingen befindet sich die höchste Fachmarktkonzentration der Untersuchungsregion. Im Elektrobereich sind die beiden großflächigen Formate „Saturn“ und
„Expert“ vertreten. Diese stellen ein attraktives Vollsortiment dar. Darüber hinaus sind
diverse kleinflächige Fachanbieter vorhanden, die sich ganz wesentlich über ihre dienstleistungsbezogenen Leistungen profilieren. Spezialanbieter (z. B. Fotogeschäfte und Telekommunikations-Anbieter wie Mobilcom, Vodafone) runden das Angebot des Oberzentrums Tübingen ab. Ergänzend wird ein entsprechendes Angebot auch im dezentral liegenden real sowie im Müller Drogeriemarkt angeboten (v. a. Ton- und Bildträger). Unter
der Maßgabe einer integrierten Standortlage des Anbieters Saturn lässt sich für Tübingen
ein fast ausgewogenes Bild zwischen zentralen Versorgungsbereichen und nichtintegrierten Standorten erkennen.
31
Das Angebot im Gartenmarktsegment wird in Tübingen neben diversen Spezialanbietern
durch die Vollsortimenter Hornbach und Toom auch von diversen Gärtnereien (alle außerhalb des ZVB) geprägt. In der Folge ist für Tübingen eine deutlich dezentrale Standortorientierung festzuhalten. Dies gilt auch für das zoologische Sortiment.
Zusammenfassend zeigt sich, dass das objektrelevante Angebot in Tübingen bis heute
attraktiv vertreten ist. Dabei dominiert das Fachmarktsegment, wobei für alle Segmente
(Elektro, Garten und Zoo) attraktive Anbieter zur Verfügung stehen.
3.2
Das Mittelzentrum Herrenberg
Im Elektrosegment konzentriert sich das Angebot in Herrenberg insbesondere auf Anbieter mittlerer Größenordnung (hier z. B. Euronics Eichhorn und Wimmer). Angebote in den
Segmenten Weiße Ware und Unterhaltungselektronik sind aktuell auf dezentrale Standortlagen konzentriert, wohingegen die übrigen Sortimente im Elektrowarensegment
schwerpunktmäßig innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches angesiedelt sind.
Im Gartensegment dominieren im Mittelzentrum Herrenberg die beiden Vollsortimenter
Toom und BayWa, beide außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches gelegen. Somit
liegt auch hier mit Ausnahme des Schnittblumenhandels eine deutliche Standortorientierung auf Bereiche außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches vor.
Zusammenfassend ist die Stadt Herrenberg relativ gut im objektrelevanten Segment versorgt. Dabei liegt für die Segmente Elektro- sowie Gartenbedarf eine Standortorientierung
außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt vor.
3.3
Das Mittelzentrum Nagold
Mit dem Fachmarktanbieter Media Markt, außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches
gelegen, ist das Mittelzentrum Nagold im Elektrosegment gut ausgestattet. Dabei wird
das Angebot über diverse Fachgeschäfte (z. B. Keck), aber auch Spezialanbieter (Telekom) und Randsortimentsanbieter in Drogeriemärkten (Müller mit Ton- und Bildträgern)
und Kaufland abgerundet. Das Angebot konzentriert sich im Mittelzentrum Nagold über
alle Teilsortimente hinweg auf Standortlagen außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches.
32
Auch in Nagold wird das Gartenmarktangebot fast ausschließlich außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches zur Verfügung gestellt. Dies geschieht hier insbesondere mit
dem Bau- und Heimwerkermarkt Bauhaus. Lediglich im Gartenbereich (hier insbesondere
Blumen) ist der zentrale Versorgungsbereich noch präsent.
Zusammenfassend ist für Nagold eine gute Angebotsstruktur im Bereich Elektro- sowie
Gartenbereich festzuhalten. Dabei liegt eine deutlichen Außenorientierung vor.
3.4
Das Mittelzentrum Horb
Mit Ausnahme von Spezialanbietern (Foto, Telekommunikation, PC-Anbieter) wird das
elektrowarenrelevante Angebot im Mittelzentrum Horb insbesondere über das SBWarenhaus (hier real und Kaufland) sowie den Drogeriemarkt Müller (schwerpunktmäßig
Ton- und Bildträger) abgebildet. Ein eigenständiger Elektromarkt, der in gewissen Teilen
ein Vollsortiment abbildet, ist nicht vorhanden. Aktuell liegt mit Ausnahme von Ton- und
Bildträgern sowie Foto eine Orientierung auf Standorte außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches vor.
Im Gartensegment wird das Angebot v. a. über die beiden Fachmärkte Hela Profizentrum
und v. a. Dehner abgebildet, womit insgesamt für Horb eine fast ausschließliche Standortorientierung auf Lagen außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches vorliegt.
Zusammenfassend ist für Horb lediglich im Gartensegment eine attraktive Versorgungsstruktur zu erkennen. Über alle Segmente hinweg liegt hingegen eine Standortorientierung außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches vor (Ausnahme: Ton- und Bildträger
sowie Foto).
3.5
Das Unterzentrum Mössingen
Das Angebot im Elektrosegment im Unterzentrum Mössingen war bislang auf Teilsortimente im Drogeriemarkt Müller (v. a. Ton- und Bildträger) sowie im Marktkauf (aktuell
Umbau zu Edeka) begrenzt. Durch einen Fachmarktanbieter der Stadtwerke war darüber
hinaus ein gewisses Angebot im Bereich Weiße Ware und Unterhaltungselektronik mit
33
entsprechenden Handwerksdienstleistungen und Serviceangeboten vorhanden. Jüngst ist
es gelungen, einen attraktiven mittelflächigen Anbieter für Mössingen zu aktivieren, womit
heute eine attraktive Versorgungsstruktur in Mössingen existiert.
Das Gartenmarktsegment ist im Unterzentrum Mössingen mit dem Vollsortimenter OBI
gut ausgeprägt. Zusätzlich ist ein Heimtierfachmarkt „Das Futterhaus“ angesiedelt. In
standörtlicher Hinsicht dominiert hier naturgemäß der Bereich außerhalb des zentralen
Versorgungsbereiches.
Mittlerweile ist das objektrelevante Sortiment in Mössingen für beide Segmente attraktiv
vertreten. Dabei dominieren Lagen außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches.
3.6
Zusammenfassung
Die Wettbewerbsanalyse relevanter Zentren außerhalb des Einzugsgebietes zeigt eine
starke Angebotskonzentration im Oberzentrum Tübingen. Dies gilt über alle Sortimente
hinweg. Hier sind neben Fachgeschäften insbesondere auch die relevanten Fachmarktanbieter vorhanden. Zusammenfassend ist nochmals auf folgendes Angebot hinzuweisen:
Im Elektrowarenhandel ist ganz wesentlich auf das Tübinger Angebot (Saturn,
Expert, zwei Standorte von Euronics sowie EP) zu verweisen. Darüber hinaus verfügen die umliegenden Städte Nagold (z. B. Media Markt) über weitere, insbesondere großflächige Elektrofachmärkte. Anbieter mittlerer Größenordnungen finden
sich zudem z. B. in Herrenberg (z. B. Euronics Eichhorn und Wimmer) und neuerdings mit der jüngeren Ansiedlung von HEM Expert in Mössingen.
Der Gartenmarktsektor wird von den einschlägigen Bau- und Gartenmarktstandorten in der Region dominiert. Dabei sind insbesondere die Standorte Tübingen
(toom, Hornbach) sowie Mössingen (OBI), Herrenberg (Toom), Nagold (Bauhaus)
und Horb (Dehner, Hela) anzuführen. Das zoorelevante Angebot befindet sich
neben den entsprechenden Fachabteilungen in den Bau-, Heimwerker- und Gartenmärkten mit Standortorten der Fa. Fressnapf und Futterhaus in Tübingen bzw.
Mössingen.
34
4.
Gesamtbewertung
Zusammenfassend ist zunächst festzuhalten, dass im Mittelbereich Rottenburg am Neckar mit über 53.000 Einwohnern erhebliche Defizite in allen vorhabenrelevanten Sortimenten bestehen.
Insgesamt konnten im Einzugsgebiet (= Mittelbereich Rottenburg am Neckar) 31 planobjektrelevante Betriebe mit einer Verkaufsfläche von knapp 3.300 m² und einem Umsatz
von ca. 10 Mio. € festgehalten werden (vgl. Tabelle 12).
Tabelle 12:
Verkaufsflächen in m² und Umsätze in Mio. € im Einzugsgebiet
Sortiment
Rottenburg a. N.
Umsatz
VK in m²
in Mio. €
Zone II
Umsatz
VK in m²
in Mio. €
Elektro gesamt, davon
810
4-5
~
~
190
1,0
~
~
60
0,5
~
~
Unterhaltungselektronik (TV, Zubehör)
70
0,4
~
~
30
0,3
~
~
Ton-, Bildträger, PC-Spiele, Software
30
0,3
~
~
Computer, Navigation und Zubehör
200
0,8
~
~
Telekommunikation, Handy, Zubehör
120
0,6
~
~
Foto und Zubehör
110
0,5
~
~
2.500
4–5
~
~
Möbel / Betten
~
~
~
~
zoologischer Bedarf
~
< 1,0*
~
< 0,1*
Bau- und Gartenbedarf
~
*
Quelle:
Werte unterhalb einer gutachterlichen Nachweisgrenze
Umsatz in Lebensmittelbetrieben und Bau- und Heimwerkermärkten
GMA-Berechnungen 2011 / 2012, Werte gerundet
Das seit langem bekannte Defizit in allen vorhabenrelevanten Sortimenten wird sowohl
durch die Zentralitätskennziffer in Bezug auf die Stadt Rottenburg am Neckar als auch auf
den gesamten Mittelbereich bezogene Zentralitätskennziffer deutlich (vgl. Tabelle 13).
35
Tabelle 13:
Zentralitätswerte* in %
Sortiment
Bezug Stadt
Rottenburg a. N.
Bezug Mittelbereich
Rottenburg a. N.
Elektrowaren
18 – 19
14 - 15
Bau- und Gartenbedarf
27 – 28
22 – 23
<5
<5
35 – 36
32 - 33
Möbel / Betten
zoologischer Bedarf
*
Quelle:
Zentralität = Verhältnis von Gesamtumsatz und Kaufkraft eines Bezugsraumes
GMA-Berechnungen 2011 / 2012, Werte leicht gerundet
Die Zentralität wird für das Elektrowarensegment in Bezug auf den Mittelbereich Rottenburg am Neckar auf ca. 14 – 15 % taxiert. Das reZuM weist sogar nur einen Wert von
12 % aus.1 Mit einer Verkaufsflächenausstattung von noch nicht einmal 20 m² VK je 1.000
Einwohner liegt auch die Versorgungsausstattung deutlich unterhalb des Wertes der Gesamtregion Neckar-Alb bzw. den anderen angeführten Städten der Region.2
Aktuell ist im gesamten Einzugsgebiet kein adäquater, moderner Elektrovollsortimenter
ansässig. Dabei hat sich die Gesamtsituation mit der Aufgabe des Anbieters Haus & Heim
Elektrowelt in jüngster Zeit nochmals verschlechtert. Mit dem derzeitigen Angebot in der
Stadt Rottenburg am Neckar ist davon auszugehen, dass sich die bereits bestehende
hohe Außenorientierung der Kunden an Standorte außerhalb des Mittelbereiches weiter
verstärken und manifestieren wird. Auch das reZuM weist mehrfach auf die deutlich unterdurchschnittliche Ausstattung des Mittelzentrums Rottenburg am Neckar hin. Diese
Aussage bezieht sich auf alle Warengruppen und Sortimentsbereiche, insbesondere des
mittelund langfristigen Bedarfs.3
Im reZuM wird daher auch eine Flächenprognose für die Stadt Rottenburg am Neckar
entwickelt. Demnach besteht bereits aktuell ein Flächenpotenzial bzw. ein Nachholpotenzial über den gesamten Einzelhandel hinweg zwischen 13.900 und 27.200 m² Verkaufs1
Vgl. regionales Zentren- und Märktekonzept der Region Neckar-Alb, Band II: Daten und
Fakten; Seite 126; hier Umsatz-Kaufkraft-Relation bzw. Marktabschöpfung (Umsatz Zentraler Orte in Relation zur Kaufkraft im Mittelbereich).
2
Verkaufsflächenausstattung Elektrowaren in der Region Neckar-Alb: 40 m² VK je 1.000
Einwohner (gemäß regionalem Zentren- und Märktekonzept der Region Neckar-Alb,
Band II, Daten und Fakten; Seite 115) bzw. Vergleichsstädte Tübingen: 90 m² VK / 1.000
EW; Herrenberg: 66 m² VK / 1.000 EW; Nagold: 160 m² VK / 1.000 EW; Horb: 27 m² VK
/ 1.000 EW; Mössingen: 100 m² VK / 1.000 EW; GMA-Vergleichswerte 2012.
3
Regionales Zentren- und Märktekonzept Neckar-Alb, Band II: Daten und Fakten; Seite
329.
36
fläche und prognostisch bis zum Jahr 2015 nochmals von ca. 14.200 und 27.700 m² Verkaufsfläche. Aufgeteilt auf die unterschiedlichen Sortimente des Planobjektes ergeben
sich folgende Orientierungswerte gemäß reZuM1:
Elektrowaren: ca. 2.200 VK (Flächenpotenzial vorsichtig) bis ca. 3.000 m² VK
(Flächenpotenzial optimistisch)
Haushalt, Einrichtung, Möbel: ca. 5.100 VK (Flächenpotenzial vorsichtig) bis ca.
7.200 m² VK (Flächenpotenzial optimistisch)
Sonstiger Einzelhandel (hierunter Gartenbedarf sowie Zoologie): bis zu 2.300
m² VK (Flächenpotenzial optimistisch).
Zweifelsfrei tendiert ein Großteil der Rottenburger Kundschaft bzw. der Bevölkerung aus
dem ihr zugeordneten Mittelbereich an Standorte außerhalb des Mittelzentrums. Somit
kommt das Mittelzentrum Rottenburg am Neckar in fast keinem Segment des Einzelhandels, aber v. a. den für ein Mittelzentrum wichtigen Sortimentsbereichen aus dem mittelund langfristigen Bedarf seiner mittelzentralen Funktion nach. Das Projekt ist daher zumindest in Teilen dazu geeignet, auf eine Stärkung der mittelzentralen Handelsfunktion der Stadt Rottenburg am Neckar abzuheben.
1
Vgl. regionales Zentren- und Märktekonzept der Region Neckar-Alb; Band I: Konzeption,
Seite 117.
37
V.
Das Sortimentsleitbild gilt grundsätzlich als wesentlicher Baustein eines Einzelhandelsbzw. Zentrenkonzeptes und bildet in Zusammenhang mit dem BauGB und der BauNVO
ein planungsrechtliches Instrumentarium, mit dem die Standortentwicklung des Einzelhandels in Städten gezielt gesteuert werden kann.
Vor dem Hintergrund des reZuM sowie des Sortimentskonzeptes der Stadt Rottenburg am
Neckar aus dem Jahr 2010, welches in das Entwicklungskonzept zur Stärkung des Einzelhandels „Lebendiges Zentrum 2020“ eingeflossen ist, wurde in Abstimmung mit dem
RP Tübingen eine Aktualisierung der bestehenden Sortimentsdifferenzierung für Rottenburg am Neckar hinsichtlich der projektrelevanten Sortimente vorgenommen. Dies gilt als
erste Stufe zur anschließenden Aktualisierung und Fortentwicklung der Rottenburger Sortimentsliste (= Anpassung an das reZuM).
1.
Sortimentsdifferenzierung vor dem Hintergrund des regionalen Zentren- und Märktekonzeptes Neckar-Alb
Das regionale Zentren- und Märktekonzept Neckar-Alb formuliert in einer regionalen Sortimentsliste Neckar-Alb die zentren- bzw. nicht zentrenrelevanten Sortimente. Ziel dabei
ist eine möglichst einheitliche Bewertung von großflächigen Einzelhandelsprojekten in der
Region Neckar-Alb. Damit werden Einzelhandelssortimente definiert, die stets als zentrenrelevant oder als nicht zentrenrelevant einzustufen sind. Diese Zuordnung ist von den
Kommunen zu übernehmen. „Die regionale Sortimentsliste zudem gibt aber auch Sortimente an, die i. d. R. zentrenrelevant sind, die jedoch ortsspezifisch auch nicht zentrenrelevant sein können. Die konkrete Zuordnung liegt bei den einzelnen Kommunen und kann
dort im Rahmen von kommunalen Einzelhandelskonzepten auf Basis der Vor-OrtSituation individuell ausgestaltet werden.“1 Aktuell befindet sich das reZuM bzw. der fortgeschriebene Regionalplan in der Abstimmung und hat somit noch keinen abschließenden Charakter. Die darin vorgeschlagene Sortimentsliste wurde ebenfalls als solche noch
nicht verabschiedet. Daher ist in der Folge eine auf Rottenburg am Neckar zugeschnittene
Sortimentsdifferenzierung vorzunehmen.
1
Vgl. regionales Zentren- und Märktekonzept Neckar-Alb; Band I: Konzeption; Seite 20 ff.
38
2.
Sortimentsdifferenzierung: Zentren- und Nichtzentrenrelevanz
Die Einordnung von Sortimenten bezüglich ihrer Zentren- bzw. Nichtzentrenrelevanz erfolgt vor dem Hintergrund folgender Aspekte:
Transportierbarkeit (An- und Ablieferung)
Flächenbedarf / Integrierbarkeit
Bedeutung für die Attraktivität der Innenstadt (Einkaufserlebnis / Magnetfunktion)
Synergieeffekte zu anderen typischen Innenstadtsortimenten und anderen Nutzungen (Kopplungseffekte)
städtebauliche Zielsetzungen sowie derzeit vorhandener Besatz
Fristigkeit des Bedarfes (kurz-, mittel-, langfristiger Bedarfsbereich).
Demnach sind Sortimente i. d. R. als zentrenrelevant einzustufen, wenn sie
dem kurz- bis mittelfristigen Bedarfsbereich unterliegen
Magnetfunktion aufweisen und damit zu einer Attraktivitätssteigerung der Innenstadt beitragen
für einen einfachen Transport geeignet sind (sog. Taschenkäufer)
geringe bis mittlere Flächenansprüche aufweisen (= integrierbar sind)
Bestandteil des innerstädtischen Branchenmixes sind
Synergien zu anderen Sortimenten in der Innenstadt aufzeigen (z. B. Schuhe und
Bekleidung).
Dagegen können Sortimente dem nicht-zentrenrelevanten Bereich zugeordnet werden,
wenn
hohe Flächenansprüche bestehen (nicht integrierbar sind)
die Beschaffenheit des Sortimentes einen Transport mit dem Pkw erfordert
eine nur geringe Attraktivität für innerstädtische Lagen besteht (z. B. Möbel)
untergeordnete Synergien zu anderen Betrieben bzw. Sortimenten abgeleitet werden können
sie keine Bedeutung als Frequenzbringer für die Innenstadt aufweisen
sie dem aperiodischen Bedarfsbereich zugeordnet werden können.
39
Zur weiteren differenzierten Bewertung der Einzelsortimente werden folgende wesentliche
Kriterien zur Einordnung der Zentrenrelevanz zugrunde gelegt.
Übersicht 1: Kriterien der Zentrenrelevanz
Kriterium
Prüfmaßstäbe / Indikator
1.
Warenbeschaffenheit / Transport
Sperrigkeit, Abtransport, Transportierbarkeit
2.
Flächenbedarf / Integrierbarkeit
Warenbeschaffenheit, Verkaufsflächenbedarf
3.
Bedeutung für Attraktivität und Branchenmix in der Innenstadt
Alltagstauglichkeit, breite Zielgruppenansprache
4.
Magnetfunktion
Bekanntheit, Anziehungseffekte auf Kunden, Besucherfrequenz
5.
Synergieeffekte mit anderen typischen
Innenstadtsortimenten
Kopplungseffekte zwischen Sortimenten bzw.
anderen Zentrennutzungen
6.
Städtebauliche Zielsetzungen sowie
derzeit vorhandener Besatz
städtebauliche Zielsetzungen, Anteil der Verkaufsfläche in der Innenstadt
7.
Präsenz des Sortimentes in der Gesamtstadt
Versorgungsgrad der Bevölkerung; Attraktivität
des Handelsstandortes
Quelle: GMA-Darstellung 2012
Das erste Kriterium wurde allgemein als „Warenbeschaffenheit / Transport“ definiert. Dieses schließt neben der Größe des Artikels (Sperrigkeit) auch den Abtransport der Ware durch den Konsumenten ein. Dieser erfolgt bei sperrigen Artikeln i. d. R. mit dem Pkw, wodurch die Zentrentauglichkeit deutlich eingeschränkt
ist. Letztlich handelt es sich bei der Einordnung als zentrenrelevantes Sortiment
um Waren, die aufgrund ihre Handlichkeit i. d. R. keinen Pkw erfordern (sog.
„Handtaschenkauf“).
Das zweite Kriterium „Flächenbedarf“ zielt auf die Warenpräsentation und den
dafür erforderlichen Flächenbedarf ab. Zentrenrelevante Sortimente verfügen
i. d. R. über einen verhältnismäßig geringen Flächenbedarf. Ist aufgrund der Beschaffenheit des Produktes eine hohe Verkaufsflächenausstattung unumgänglich,
weist dies auf eine tendenzielle Nichtzentrenrelevanz hin. Dies liegt z. B. bei sperrigen Artikeln (z. B. Kühlschrank) vor.
Als drittes Kriterium gibt die „Bedeutung für Attraktivität der Innenstadt“ Auskunft über die Zentrenrelevanz eines Produktes. Weist der Artikel eine hohe Alltagstauglichkeit und breite Zielgruppenansprache auf, ist er dem kurz- bis mittelfris40
tigen Bedarfsbereich zuzuordnen oder regt der Artikel zu Spontankäufen an, weist
der Artikel eher zentrenrelevante Eigenschaften auf.
Das vierte Kriterium „Magnetfunktion“ bezieht sich auf die Bedeutung des Artikels bzw. Anbieters als Anziehungspunkt für Kunden. Betriebe mit einer hohen Bekanntheit und Attraktivität (z. B. „Retail Stores“) tragen in erheblichem Maße zur
Attraktivität einer Einkaufsinnenstadt bei, indem diese gezielt Kunden anziehen.
Weist ein Sortiment eine hohe Attraktivität für die Allgemeinheit auf bzw. führt dazu, einen Einkaufsstandort erheblich zu stärken, indem Kunden gezielt angezogen
werden, kann ihm eine Magnetfunktion zugesprochen werden, welche auf eine
Zentrenrelevanz hindeutet. In diesem Zusammenhang kommt dem Begriff der Frequenz eine hohe Bedeutung zu.
Als fünftes Bewertungskriterium gehen die „Synergieeffekte mit anderen typischen Innenstadtsortimenten“ in die Bewertung ein. Dabei werden zentrenrelevante Sortimente häufig mit anderen Zentrennutzungen in Anspruch genommen (z.
B. Einkauf, Gastronomie, Arzt). Ein Artikel weist Synergieeffekte auf, wenn Kopplungseffekte zu anderen Sortimenten oder Innenstadtaktivitäten bestehen. Dies
kann z. B. für Bekleidung in Verbindung mit Schuhen abgeleitet werden. Mit zunehmender Spezialisierung eines Sortimentes nimmt i. d. R. die Intensität von
Kopplungskäufen ab.
Als weiteres Bewertungskriterium wird neben der städtebaulichen Zielsetzung
mit den Indikatoren des „vorherrschenden Besatzes bzw. die Verkaufsflächenverteilung über die Stadt“ abgehoben. In diesem Fall wären zentrenrelevante
Sortimente im zentralen Versorgungsbereich am stärksten vertreten. Es wird davon
ausgegangen, dass die auf diesem Wege bestimmten Sortimente prägend für einen zentralen Versorgungsbereich bzw. für ein Zentrum sind.
Als abschließendes Bewertungskriterium ist letztlich die Präsenz und Ausprägung
des zu prüfenden Sortimentes innerhalb der Gesamtstadt als Indikator der Gesamtattraktivität der Stadt als Handelsstandort heranzuziehen. Über den Versorgungsgrad der Bevölkerung ist in der Zusammenschau mit den anderen Kriterien
(insbesondere Flächenbedarf, Integrierbarkeit, städtebauliche Rahmenbedingungen) über die Zentrenrelevanz zu diskutieren.
41
Im Einzelhandelskonzept Rottenburg am Neckar 2010 wurde bereits eine Sortimentsliste
für Rottenburg am Neckar formuliert, wobei die spezifischen Gegebenheiten der Stadt
bzw. des Einzelhandels Eingang gefunden haben. Jene Sortimente, die bereits damals
von der Einordnung gemäß Einzelhandelserlass Baden-Württemberg abwichen, wurden
begründet. Die bestehende Sortimentsliste des Einzelhandelskonzeptes 2010 wurde vor
dem Hintergrund der aktuellen Erhebungen und Entwicklung in Rottenburg am Neckar
und den Ergebnissen aus dem regionalen Märkte- und Zentrenkonzept Neckar-Alb sowie
der dort angewandten Begrifflichkeit überprüft und angepasst.
3.
Überprüfung Sortimentsliste für Rottenburg am Neckar
Im Folgenden werden die projektrelevanten Sortimente für Rottenburg am Neckar gemäß
den aufgeführten Kriterien bewertet (vgl. Übersichten 3 und 4) und den zentren- bzw.
nicht zentrenrelevanten Sortimenten zugeordnet und eine Anpassung empfohlen. Dies
wurde zunächst für die vorhabenrelevanten Sortimente durchgeführt (vgl. Übersicht 2).
Eine vollständige Prüfung erfolgt zeitnah, ist aber nicht bewertungsrelevante Grundlage
für das Vorhaben.
Übersicht 2: Rottenburger Sortimentsliste Elektro, Garten, Möbel, Zoologie
zentrenrelevante Sortimente
nicht zentrenrelevante Sortimente
− Weiße Ware / Elektrokleingeräte
− Weiße Ware / Elektrogroßgeräte
− Foto und Zubehör
− Unterhaltungselektronik
− Ton-, Bildträger
− Computer, Navigationsgeräte, Zubehör
− Telekommunikation und Zubehör
− Gartenbedarf
− Schnittblumen
− Möbel
− Haushaltswaren
− Bettwaren, Matratzen
− Teppiche, Bodenbeläge
− Tiere, Tiernahrung, Zoologie
− Kfz-Zubehör
Quelle: GMA 2012 nach GMA 2010 bzw. reZuM 2011
42
Übersicht 3: Überprüfung der projektrelevanten Sortimente in Rottenburg am Neckar: Elektrowaren
Flächenbedarf / Integriertbarkeit
Bedeutung für Attraktivität des ZVB
Magnetfunktion
Synergieeffekte zu
typischen Innenstadtsortimenten
Verkaufsflächenanteil ZVB in %
aktueller Versor1
gungsgrad
Zuordnung 2012
Zuordnung Sortimentsliste Rottenburg am Neckar
2010
Sortiment
Bewertungskriterien
Zuordnung gem.
reZuM
Status-quo Situation
*
79
↓
Anmerkungen
Umsortierung als nicht zentrenrelevantes Sortiment; innerhalb des ZVB
können große Versorgungslücken
nicht geschlossen werden
-
**
***
83
↓
Unterhaltungselektronik (Großgeräte)
**
29
↓
**
33
↓
?
***
100
↓
**
60
↓
-
?
***
83
σ
-
**
***
100
σ
-
Ton-, Bildträger
Telekommunikation und Zubehör
Foto und Zubehör
-
= i. d. R. zentrenrelevante Eigenschaft
= i. d. R. nicht-zentrenrelevante Eigenschaft
↑ gute Versorgung σ ausreichende Versorgung ↓ unzureichende Versorgung
*
gem. reZuM: i. d. R. zentrenrelevante Sortimente, deren tatsächliche Zuordnung auf kommunaler Ebene bspw. im Rahmen eines Einzelhandelskonzeptes definiert und begründet werden soll.
**
gem. reZuM: typischerweise zentrenrelevante Sortimente; übernommen aus dem Einzelhandelserlass Baden-Württemberg, teilweise ergänzt / konkretisiert
***
als zentrenrelevante Randsortimente i. R. von größeren Vorhaben auch an nicht integrierten Standorten denkbar
?
Zuordnung fehlt
Quelle: GMA-Bewertung 2010 / 2012
1
43
Übersicht 4: Überprüfung der projektrelevanten Sortimente in Rottenburg am Neckar: Garten-, Möbel-, Tierbedarf
Zuordnung Sortimentsliste Rottenburg am Neckar
2010
Flächenbedarf / Integriertbarkeit
Bedeutung für Attraktivität des ZVB
Magnetfunktion
Synergieeffekte zu
typischen Innenstadtsortimenten
Verkaufsflächenanteil ZVB in %
aktueller Versor1
gungsgrad
Zuordnung 2012
Bewertungskriterien
Zuordnung gem.
reZuM
Status-quo Situation
Gartenbedarf
0
σ
-
Schnittblumen
**
***
34
↑
-
Möbel
0
↓
-
Bettwaren, Matratzen
?
0
↓
-
Teppiche, Bodenbeläge
*
0
σ
-
Haushaltswaren
**
95
↓
-
Tiere, Tiernahrung, Zooartikel
*
0
↓
-
Autozubehör
0
σ
-
Sortiment
Anmerkungen
= i. d. R. zentrenrelevante Eigenschaft
= i. d. R. nicht-zentrenrelevante Eigenschaft
↑ gute Versorgung σ ausreichende Versorgung ↓ unzureichende Versorgung
*
gem. reZuM: i. d. R. zentrenrelevante Sortimente, deren tatsächliche Zuordnung auf kommunaler Ebene bspw. im Rahmen eines Einzelhandelskonzeptes definiert und begründet werden soll.
**
gem. reZuM: typischerweise zentrenrelevante Sortimente; übernommen aus dem Einzelhandelserlass Baden-Württemberg, teilweise ergänzt / konkretisiert
***
als zentrenrelevante Randsortimente i. R. von größeren Vorhaben auch an nicht integrierten Standorten denkbar
?
Zuordnung fehlt
Quelle: GMA-Bewertung 2010 / 2012
1
44
VI.
Städtebauliche und raumordnerische Auswirkungen
Zur Bewertung der möglichen Auswirkungen durch das Vorhaben ist zu prüfen, ob wesentliche schädliche Auswirkungen sowohl durch die Einzelvorhaben für sich betrachtet
als auch in ihrer Gesamtheit zu erwarten sind, also ob der neu zu entwickelnde Einzelhandelsstandort „Gewerbepark Dätzweg“ in Rottenburg am Neckar insgesamt eine deutlich stärkere Wettbewerbsstellung erreichen wird (= worst case).
Die Prüfung der möglichen Auswirkungen erfolgt vor dem Hintergrund der in § 11 Abs. 3
BauNVO aufgeführten Prüfkriterien. Insbesondere sind auch die Vorgaben des Landesentwicklungsprogramms Baden-Württemberg (2002) der Regionalplanung Neckar-Alb
sowie die Regelungen des Einzelhandelserlasses Baden-Württemberg vom 21.12.2001
zu berücksichtigen.
1.
Methodischer Ansatz
Die zu erwartenden städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen durch das Vorhaben in der Größenordnung von knapp 10.200 VK werden im Folgenden vor dem Hintergrund der zur Verfügung stehenden Kaufkraftvolumina und der dargelegten Wettbewerbsstrukturen ermittelt. Auf das Thema „Autoteile“ wurde in der folgenden Bewertung
verzichtet. Hierzu werden zwei Berechnungsschritte durchgeführt:
Ein erster Ansatz, das Marktanteilkonzept, stellt die voraussichtliche Kaufkraftabschöpfung des Vorhabens (= Marktanteile) aus dem Einzugsgebiet dar und verdeutlicht, aus welchen Teilräumen dem Vorhaben die Kaufkraft der Endverbraucher
zufließt (vgl. Kapitel VI. 2., Tabelle 14).
Mit einem zweiten Ansatz, dem Umsatzumverteilungsmodell, werden die voraussichtlichen Auswirkungen des Vorhabens auf bestehende Angebote im Einzugsgebiet eingeschätzt. Damit wird aufgezeigt, wo und in welchem Umfang dem Wettbewerb Umsätze verloren gehen (vgl. Kapitel VI. 3., Tabellen 15 und 16).
45
2.
Umsatzerwartung und Umsatzherkunft
Zur Ermittlung der Umsatzerwartung bzw. der Umsatzherkunft der vorgesehenen Planobjektes in Rottenburg am Neckar wird im Folgenden das sog. Marktanteilkonzept zugrunde
gelegt, welches die mögliche Marktdurchdringung der Ansiedlungsobjekte darstellt und
die zu erwartende Kaufkraftabschöpfung ermittelt. Wesentliche Rahmenbedingungen der
Einschätzung der Umsatzerwartung sind die dargelegte Wettbewerbssituation und die
geplante Dimensionierung der Märkte. Ergänzend fließen verkehrliche Erreichbarkeitskriterien sowie mögliche Synergieeffekte aufgrund der angestrebten Fachmarktkonzeption
ein.
In Tabelle 14 werden die Marktanteile und die Umsatzerwartungen im Rahmen einer
worst case-Betrachtung für die jeweiligen Einzelvorhaben in Rottenburg am Neckar dargestellt.
Tabelle 14:
Marktanteile und Umsatzerwartung des Planobjektes
Kaufkraft
in Mio. €
Marktanteil
in %
Umsatz
in Mio. €
Elektrofachmarkt (1.900 m² VK)
Zone I (Rottenburg)
24,3
30
7,3
Zone II (restl. MB*)
6,0
25
1,5
30,3
29 – 30
8,8
Streuumsätze
0,2
Gesamt
9,0
Gartenmarkt (5.000 m² VK)
Zone I (Rottenburg)
16,2
30
4,9
Zone II (restl. MB**)
4,0
27 – 28
1,1
20,2
29 – 30
6,0
Streuumsätze
0,2
Gesamt
6,2
Fortsetzung auf nächster Seite
46
Fortsetzung von vorheriger Seite
Kaufkraft
in Mio. €
Marktanteil
in %
Umsatz
in Mio. €
Möbel (Bettenmarkt; 799 m² VK)
Zone I (Rottenburg)
22,6
3–4
0,8
5,6
2
0,1
28,2
3–4
0,9
Streuumsätze
~
Gesamt
0,9
Tierfachmarkt (747 m² VK)
Zone I (Rottenburg)
2,0
30
0,6
0,5
25
0,1
2,5
28
0,7
Streuumsätze
Gesamt
~
*
**
Quelle:
~
0,7
vernachlässigbar
Flächenangaben Bau- und Heimwerkermarkt ungewichtet
MB = Mittelbereich Rottenburg am Neckar
GMA-Berechnung und Zusammenstellung 2011 / 2012 (ca.-Werte, gerundet).
Die Marktbedeutung des Planobjektes ist Tabelle 14 zu entnehmen. Angesichts der prognostizierten Marktanteile von max. 30 % in Rottenburg am Neckar bzw. von 29 – 30 % in
Bezug auf den gesamten Mittelbereich im Falle des Elektromarktes lässt sich eine starke,
jedoch keine marktbeherrschende Position des neuen Anbieters in der Region ableiten.
Die Marktanteile fallen im Hinblick auf die Tatsache, dass aktuell kein attraktiver Anbieter
in den untersuchten Segmenten vorhanden ist und letztlich der Wettbewerb als fast nicht
existent einzuordnen ist, noch moderat aus. Dabei weist das Planobjekt eine fast ausschließliche Versorgungsfunktion für die Stadt Rottenburg am Neckar bzw. den ihr
zugeordneten Mittelbereich auf (vgl. hierzu Tabelle 15).
47
Tabelle 15:
Nutzungskonzept und Marktfähigkeit (ca.-Werte)
Vorhaben
und geplante
Verkaufsfläche
in m²
ermittelter
Umsatz
gem. Marktanteilkonzept
in Mio. €
Umsatzherkunft in %
Zone I
Zone II
Streuumsätze
Flächenproduktivität
in € / m² VK
Erste Einordnung /
Bewertung
Elektromarkt (1.900)
9,0
81
17
2
4.740
durchschnittlicher Wert (z. B. Expert: ca. 3.400 € / m² VK; Medimax:
ca. 4.240 € / m² VK); Media Markt deutlich darüber; Marktfähigkeit
gegeben
Gartenmarkt (5.000)
6,2
79
18
3
1.240
durchschnittlicher Wert; Marktfähigkeit gegeben (z. B. Dehner: ca.
1.245 € / m² VK)
Bettenmarkt (799)
0,9
89
11
~
1.130
leicht überdurchschnittlicher Wert (z. B. Matratzen Concord: ca. 980
€ / m² VK; Dänisches Bettenlager: ca. 1.000 € / m² VK); Markfähigkeit gegeben
Tierfachmarkt (747)
0,7
86
14
~
880
~
Quelle:
leicht unterdurchschnittlicher Wert in Zusammenhang mit Projekt
Dehner (Fressnapf: ca. 1.000 € / m² VK); Marktfähigkeit grundsätzlich gegeben
kaum nachweisbar
GMA-Zusammenstellung 2011 / 2012
48
Es zeigt sich, dass selbst bei Realisierung des Gesamtprojektes das hohe Entwicklungspotenzial in den einzelnen Segmenten bei Weitem nicht ausgeschöpft ist. Das
prognostizierte Entwicklungspotenzial wird lediglich im zoologischen Bereich unter
der Maßgabe der Umsetzung beider Projekte (Zoologieabteilung im Gartenmarkt
zzgl. Tierfachmarkt) ausgeschöpft sein.
Tabelle 16:
Entwicklungspotenzial
Projektbaustein
Zentralität
aktuell
in %
in Mio. € bei
Zentralität =
100 %
Umsatzprognose
in Mio. €
Dätzweg
Elektromarkt
18 – 19
19 – 20
9,0
Gartenmarkt
27 – 28
11 – 12
6,2
<5
20
0,9
40
1–2
0,7
1,7
Bettenmarkt (hier: Möbel gesamt)
Tierfachmarkt
– inkl. Zooabteilung Dehner
Quelle:
3.
GMA-Zusammenstellung / -berechnung 2011 / 2012
Kaufkraftbewegungen und Umsatzumverteilung
Mit der Neuansiedlung von Einzelhandelsobjekten werden i. d. R. Kaufkraftbewegungen
bzw. Umsatzumverteilungsprozesse ausgelöst. Dabei stellt das Kaufkraftbewegungsmodell einen methodischen Ansatz zur Einschätzung und Bewertung der möglichen Folgewirkungen eines Vorhabens dar. Es sind folgende Punkte zu beachten:
Aktuell besteht über alle Sortimente des Gesamtobjektes hinweg ein hoher Kaufkraftabfluss aus dem Einzugsgebiet (mit über 80 % Abflüssen z. B. im Falle von
Elektrowaren). Somit kann in hohem Maße ein zusätzlicher Umsatz durch eine
Steigerung der Kaufkraftbindung im Mittelzentrum Rottenburg am Neckar, aber
auch durch höhere Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland (= Zone II), erwartet werden
(= insgesamt: Anstieg der Zentralität).
Ein geringer und kaum nachweisbarer Anteil (unter 3 %) wird durch höhere Zuflüsse von außerhalb des Einzugsgebietes nach Rottenburg am Neckar generiert werden können (= Streuumsätze).
49
Das Planobjekt wird in einem relativ geringen Umfang auch Umsatzumverteilungen
gegenüber dem projektrelevanten Einzelhandel im Einzugsgebiet, aber auch außerhalb des Einzugsgebietes (= Streuumsätze bzw. Umsatzrückgänge durch Zurückholen der aktuell aus dem Mittelzentrum nach außen fließender Kaufkraft) auslösen.
Im Weiteren ist von folgenden Kaufkraftströmen auszugehen:
Mit der Neuansiedlung des Planobjektes wird es zu einer deutlichen Erhöhung
der Kaufkraftbindung in Rottenburg am Neckar selbst kommen
Auch in Zone II (= Mittelbereich Rottenburg am Neckar) wird es zu einer Erhöhung der Kaufkraftbindung kommen. Diese Kaufkraftströme gehen aktuell überwiegend an Standorte außerhalb des Einzugsgebietes.
Weiterhin sind Streuumsätze von außerhalb des Einzugsgebietes zu berücksichtigen, die in das Planobjekt einfließen, die jedoch eher marginaler Natur sind.
Dennoch verbleiben Umsatzumverteilungen, die sich in Anbetracht der äußerst
dünnen Wettbewerbslandschaft fast gleichermaßen über alle Anbieter verteilen
werden. Diese sind jedoch eher marginaler Natur, da es im Elektro-, Garten-, Möbel- und Tierbedarfsegment keinen unmittelbaren Systemwettbewerber in Rottenburg am Neckar gibt. Der Fachhandel und die Spezialanbieter sind aufgrund ihrer
Serviceorientierung, Beratungskompetenz und ihres Reparaturservices nur geringfügig vom Planobjekt tangiert.
Differenziert nach Teilsortimenten sind die zu erwartenden Kaufkraftbewegungen
und Umsatzumverteilungswerte in Bezug auf die bewertungsrelevanten zentralen
Versorgungsbereiche in den Tabellen 17 - 19 dargelegt.
Tabelle 17:
Kaufkraftbewegungen und Umsatzumverteilungen in Mio. €
(ca.-Werte)
Sortiment
Erwarteter
Gesamtumsatz
Planobjekt
Umverteilung
in Rottenburg
(Zone I)
Umverteilung
im Mittelbereich Rottenburg (Zone II)
~
Umverteilung
außerhalb des
Einzugsgebietes*
Elektrowaren
9,0
0,2
Gartenbedarf
6,2
0,6
∼
5,6
Möbel (Betten)
0,9
∼
∼
0,9
zoologischer Bedarf
0,7
< 0,1
∼
0,5 – 0,6
∼
*
Quelle:
8,8
unterhalb einer gutachterlichen Nachweisgrenze
aufgrund von Erhöhung der Zentralität in Rottenburg am Neckar und damit Rückholungseffekten
von verloren gegangener Kaufkraft
GMA-Berechnungen 2011 / 2012, Werte leicht gerundet
50
Die möglichen Umverteilungen gegenüber zentralen Versorgungsbereichen außerhalb
des Einzugsgebietes wurden vereinbarungsgemäß für die Fachmärkte Elektronik und
Gartenbedarf für die umliegenden Zentren Tübingen, Herrenberg, Nagold, Horb und
Mössingen vorgenommen. Aufgrund der schwerpunktmäßig dezentralen Lage der entsprechenden Wettbewerber im Gartenmarktsegment (vgl. hier nochmals Kapitel IV, 3.)
liegen die Umverteilungsquoten gegenüber zentralen Versorgungsbereichen über alle
Teilsegmente hinweg unterhalb der gutachterlichen Nachweisgrenze und bleibt somit außerhalb der weiteren Betrachtung.
Nachweisbare Umsatzumverteilungsquoten gegenüber zentralen Versorgungsbereichen
außerhalb des Einzugsgebietes können lediglich für die Stadt Tübingen ermittelt werden.
Diese liegen jedoch allesamt deutlich unterhalb des relevanten Schwellenwertes von 10
% (vgl. Tabelle 19).
Tabelle 18: Umverteilungsquoten in Rottenburg am Neckar bzw. Hirrlingen, Neustetten, Starzach in % gegen zentrale Versorgungsbereiche
Rottenburg
Hirrlingen, NeustetProjektbaustein
am Neckar
ten, Starzach
Weiße Ware
1–2
∼
2–3
∼
Ton- und Bildträger
2–3
∼
Computer, Telefone, Navigationsgeräte,
Zubehör
2–3
∼
Foto und Zubehör
2–3
∼
Haushaltswaren
1–2
∼
<3
∼
Gartenbedarf
∼
∼
Baustoffe
∼
∼
∼
∼
Gartenmarkt gesamt
∼
∼
Bettenmarkt
∼
∼
Tierfachmarkt
∼
∼
Elektromarkt gesamt
∼
Quelle:
Werte unterhalb der gutachterlichen Nachweisgrenze
GMA- Berechnung 2011 / 2012
51
Tabelle 19:
Umverteilungsquoten im Elektrosegment in % gegenüber zentralen
Versorgungsbereichen außerhalb des Einzugsgebietes
Teilsortiment
Tübingen
Mössingen
Herrenberg
Nagold
Horb
Weiße Ware
2–3
∼
∼
∼
∼
3–4
∼
∼
∼
∼
Ton- und Bildträger
3–4
∼
∼
∼
∼
3–4
∼
∼
∼
∼
Foto und Zubehör
3–4
∼
∼
∼
∼
Elektromarkt gesamt
3–4
∼
∼
∼
∼
∼
Quelle:
4.
Werte unterhalb der gutachterlichen Nachweisgrenze
GMA- Berechnung 2011 / 2012
Mögliche städtebauliche Auswirkungen
Von den durch das Vorhaben ausgelösten Umsatzumverteilungswirkungen werden in
erster Linie sog. Systemwettbewerber, d. h. andere Fachmarktanbieter betroffen sein.
Außerdem werden auch die Spezialabteilungen der SB-Warenhäuser sowie die Facheinzelhändler (z. B. Handyläden) allerdings in stark untergeordneter Form mit Umsatzverlusten zu rechnen haben. Dabei werden die Wirkungen v. a. außerhalb des Einzugsgebietes,
in den Städten Tübingen, Mössingen, z. T. auch in Herrenberg, Horb oder Nagold, wirksam werden. Eine städtebauliche Relevanz besitzen diese jedoch allesamt nicht.
4.1
Die Stadt Rottenburg am Neckar
Das Sortiment des Planobjektes ist für die Stadt Rottenburg am Neckar gemäß aktualisierter Sortimentsliste mit Ausnahme der Bild- und Tonträger, Telekommunikationswaren
sowie Fotowaren- und -geräte als nicht zentrenrelevant eingestuft.
Insgesamt wird sich eine Umsatzumverteilungsquote gegenüber dem Rottenburger Angebot innerhalb des städtebaulich relevanten, zentralen Versorgungsbereiches in der Größenordnung von max. 3 % ergeben. Geringfügige Überschneidungen mit dem ansässigen
Telekommunikationshandel (Telefonshops), Fotohandel sowie den beiden kleinflächigen
Elektrowarenanbietern Raufer und Brück ergeben. Eine unmittelbare Gefährdung dieser
52
Betriebe ist deutlich auszuschließen. Städtebaulich negative Entwicklungen können mitnichten abgeleitet werden. Auch für die ergänzenden Fachmärkte Garten, Betten und
Zoologie sind negative städtebauliche Effekte deutlich auszuschließen.
In Bezug auf das zentrenrelevante Randsortiment ist darauf hinzuwirken, dass dieses auf
die vorliegenden Flächengrößen festgesetzt wird. Eine Ausnahme ist für den Elektromarkt
zu formulieren: Es wird angeregt, auf das deutlich zentrenrelevante Sortiment „Haushaltswaren“ mit Blick auf die Rottenburger Innenstadt gänzlich zu verzichten.
4.2
Das Umland (= Zone II)
Es ist grundsätzlich festzuhalten, dass mit der Ansiedlung des Planobjektes am Standort
Rottenburg am Neckar nur marginale und rechnerisch nicht nachweisbare Umverteilungseffekte zu Lasten der Wettbewerber in den Gemeinden und Städten der Zone II eintreten
werden. Dies gilt über alle Sortimente hinweg. Negative Auswirkungen im Sinne einer
Schädigung der zentralen Versorgungsbereiche bzw. der integrierten Lagen können deutlich ausgeschlossen werden.
4.3
Mögliche Wirkungen außerhalb des Einzugsgebietes
Städtebauliche Auswirkungen können sich ggf. auch außerhalb des Einzugsgebietes in
Folge einer erhöhten Kaufkraftbindung ergeben. Die Umverteilungswirkungen sind Tabelle 19 zu entnehmen. Diese verteilen sich auf die unterschiedlichen Zentren der Region
gleichermaßen, wobei schwerpunktmäßig die Zentren Tübingen und Reutlingen, abgesetzt auch Herrenberg, Mössingen, Nagold und Horb davon betroffen sein werden. Dabei werden die größeren Fachmarktanbieter, die sich überwiegend außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche befinden, auf gewisse Umsatzumverteilungen einstellen müssen, die jedoch kaum nachvollziehbar sein werden. Städtebaulich negative Wirkungen
können für alle Projektbausteine, aber auch für das Gesamtprojekt ausgeschlossen
werden.
53
5.
Raumordnerische Bewertung
In Bezug auf die Regelungen des Einzelhandelserlasses Baden-Württemberg 2001 sind
die möglichen raumordnerischen Wirkungen der Ansiedlung des Planobjektes in Rottenburg am Neckar wie folgt zu bewerten:
5.1
Kongruenzgebot
Als Mittelzentrum ist Rottenburg am Neckar grundsätzlich vorgesehener und gewünschter
Standort für großflächige Einzelhandelseinrichtungen, v. a. aus dem mittel- bis langfristigen Segment. Mit der vorgesehenen Planung kommt die Stadt Rottenburg am Neckar
dem ihr zugewiesenen Auftrag nach, die Bevölkerung in ihrem Mittelbereich adäquat zu
versorgen. Aktuell liegt über beinahe alle Sortimente des Einzelhandels hinweg eine deutlich unterdurchschnittliche Zentralität und damit Versorgungsausstattung vor. Dies hat die
Stadt Rottenburg am Neckar in der Wahrnehmung ihrer mittelzentralen Funktionen deutlich geschwächt. Die geringe Attraktivität als Handelsstandort für die eigene Bevölkerung
im Mittelbereich wirkt sich letztendlich auch auf wichtige Handelslagen, wie den zentralen
Versorgungsbereich, negativ aus.
Das Einzugsgebiet des Planobjektes erstreckt sich auf den regionalplanerisch zugewiesenen Mittelbereich. Der prognostizierte Umsatz der einzelnen Planobjekte wird bis zu mit
jeweils deutlich über 90 % aus dem regionalplanerisch zugeordneten Mittelbereich erwirtschaftet (vgl. Tabelle 15, S. 48). Das Kongruenzgebot wird somit nicht nur unstrittig
eingehalten, sondern es ergibt sich hieraus eine ausgewogenere Standortverteilung
für die betrachteten Sortimente: bis heute verfügt die Stadt Rottenburg am Neckar über
keinen adäquaten Anbieter in diesen Segmenten.
5.2
Beeinträchtigungsverbot
Gemäß Einzelhandelserlass Baden-Württemberg wird das Beeinträchtigungsverbot verletzt, wenn eine wesentliche Beeinträchtigung des zentralörtlichen Versorgungskernes der
Standortgemeinde oder eine Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit anderer Zentraler
Orte vorliegt, d. h. wenn dort aufgrund des Vorhabens und des zu erwartenden Kaufkraftabflusses Geschäftsaufgaben drohen, die als städtebaulich relevant einzuordnen sind.
Anhaltswert für eine solche Annahme ist ein Umsatzverlust bei zentrenrelevanten Sorti54
menten von ca. 10 % und bei nicht zentrenrelevanten Sortimenten von ca. 20 % im vorhabenspezifischen Sortiment. Dabei wird nochmals auf die Ausführungen der Kapitel III und
IV verwiesen. Die Ergebnisse lassen sich wie folgt zusammenfassen:
In Bezug auf die Stadt Rottenburg am Neckar wird das Beeinträchtigungsverbot
sowohl bei den gemäß Sortimentsliste der Stadt Rottenburg am Neckar definierten
zentrenrelevanten als auch nicht zentrenrelevanten Sortimenten nicht verletzt. Die
Umverteilungsquoten liegen über alle Teilsortimente hinweg deutlich unterhalb der
10 %-Marke.
Auch für die Städte und Gemeinden des Umlandes (Zone II = Verflechtungsbereich) wird das Beeinträchtigungsverbot deutlich eingehalten. Aktuell sind dort ohnehin keine nennenswerten Angebote vorhanden.
Das Beeinträchtigungsverbot in Bezug auf Städte und Gemeinden außerhalb des
Einzugsgebietes (hier insbesondere Tübingen, Mössingen, Herrenberg, Nagold und Horb) wird ebenfalls eingehalten. Städtebaulich negative Wirkungen in
Bezug auf die jeweiligen zentralen Versorgungsbereiche können nicht nachgewiesen werden.
6.
Abschließende Betrachtung
Die Ergebnisse zeigen, dass das Projekt sowohl für jeden einzelnen Projektbaustein für
sich betrachtet, als Gesamtvorhaben die untersuchten Kriterien des Einzelhandelserlasses Baden-Württemberg nicht nur grundsätzlich einhält, sondern ein wichtiger Beitrag zur Attraktivierung und Stärkung des Mittelzentrums Rottenburg am Neckar in
den angesprochenen Segmenten darstellt. Als Mittelzentrum hat die Stadt Rottenburg
am Neckar einen Versorgungsauftrag für die eigene Bevölkerung, aber auch für die Bevölkerung in dem ihr zugeordneten Mittelbereich. Dieser Versorgungsauftrag erstreckt
sich im Handelssegment insbesondere auch auf die mittel- bis langfristigen Sortimentsbereiche.
Abschließend wird das vorgesehene Sortiments- und Flächenkonzept hinsichtlich seiner
Einordnung in das Rottenburger Sortimenteskonzept bilanziert dargestellt (vgl. Tabelle
20).
55
Tabelle 20:
Flächenbilanzen und Empfehlungen
vorgesehene
davon zentVerkaufsProjektbausteine
renrelevant*
flächen
m² VK
in m²
Empfehlung
Elektrofachmarkt
1.900
550**
Gartenmarkt
5.000
100
-
Bettenmarkt
799
72
-
Tierfachmarkt
747
15
Marktfähigkeit hinsichtlich Zooabteilung im
Gartenmarkt zu prüfen
Autozubehörmarkt
799
0
-
9.245
737
-
Gesamt
*
**
Quelle:
Haushaltswaren streichen (60 m² VK)
gemäß Zentrenkonzept der Stadt Rottenburg am Neckar
Bei Umsetzung der formulierten Empfehlungen
GMA-Zusammenstellung 2011 / 2012
56
VII.
Zusammenfassung
In Rottenburg am Neckar ist am Standort Dätzweg die Ansiedlung von Einzelhandelsnutzungen mit einer Gesamtverkaufsfläche von knapp 9.245 m² vorgesehen. In diesem Zusammenhang ist die Ausweisung eines Sondergebietes für großflächigen Einzelhandel
gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO notwendig. Mit der vorliegenden Untersuchung wurden die
möglichen städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen i. S. des § 11 Abs. 3
BauNVO analysiert. Die Ergebnisse lassen sich wie folgt zusammenfassen:
Als konkreter Standort ist ein ehemaliges und seit Jahren brach liegendes Gewerbegebiet (DHL-Areal; Dätzweg) vorgesehen, welches derzeit eine Zwischennutzung erfährt. Das Gebiet ist durch hervorragende standortbezogene Rahmenbedingungen gekennzeichnet (insbesondere Flächenverfügbarkeit, verkehrliche Erreichbarkeit, Nähe zum Bevölkerungsschwerpunkt in Rottenburg am Neckar; Ausweisung als Ergänzungsstandort Einzelhandel).
Das Einzugsgebiet der geplanten Märkte bezieht sich ganz überwiegend auf den
raumordnerisch relevanten Mittelbereich der Stadt Rottenburg am Neckar (also
Neustetten, Hirrlingen und Starzach). Hier leben aktuell insgesamt ca. 53.410 Einwohner.
Das Mittelzentrum Rottenburg am Neckar verfügt in allen vorgesehenen Sortimenten aktuell über eine deutlich unterdurchschnittliche bzw. über keine Ausstattung. In der Konsequenz liegt auch die Zentralität auf einem stark unterdurchschnittlichen Niveau. Bereits seit langem kann das Mittelzentrum Rottenburg am
Neckar daher seine zugewiesene Versorgungsfunktion insbesondere im mittel- bis
langfristigen Bedarfssegment nicht nachkommen. Mit der Betriebsaufgabe des
einzigen größeren Elektromarktes hat sich die Situation in jüngster Zeit noch weiter verschlechtert. Diese Entwicklungen werden auch durch das reZuM 2011 beschrieben und analysiert, in dessen Konsequenz Flächenpotenziale zwischen
13.900 m² VK (vorsichtliche Schätzung, aktuell) bis hin zu 27.700 m² VK (optimistische Schätzung bis 2015) als Entwicklungsorientierung ermittelt wurden.1 Bis heute ist eine deutliche Außenorientierung in den relevanten Sortimenten insbesondere in Richtung der Oberzentren Tübingen und Reutlingen, aber auch an die umliegenden Standorte (z. B. Mössingen) festzuhalten.
1
Vgl. regionales Zentren- und Märktekonzept der Region Neckar-Alb; Band 1: Konzeption;
Endfassung: Juni 2011, Seite 117.
57
Die bewertungsrelevanten Kriterien des Einzelhandelserlasses Baden-Württemberg sind wie folgt zu bewerten:
Ein Umsatz von über 90 % wird durch Kunden aus dem Mittelbereich Rottenburg am Neckar erwirtschaftet werden. Somit wird das Kongruenzgebot sowohl für jeden Projektbaustein für sich als auch für das Gesamtprojekt insgesamt unstrittig eingehalten.
Ebenfalls können mitnichten zentrenschädigenden Wirkungen durch das
Planobjekt insgesamt sowie in den einzelnen Teilsegmenten nachgewiesen
werden. In Bezug auf die zentralen Versorgungsbereiche sowohl in Rottenburg am Neckar als auch in den Gemeinden des Mittelbereiches Rottenburg am Neckar und in den betrachteten Zentren außerhalb des Einzugsgebietes (hier: Tübingen, Herrenberg, Nagold, Horb, Mössingen), liegen die
Umsatzumverteilungsquoten über alle Teilsegmente der relevanten Sortimente hinweg deutlich unterhalb der 10 %-Schwelle. Insofern ist auch das
Beeinträchtigungsverbot eingehalten.
Das Gesamtvorhaben dient ganz wesentlich der Attraktivierung und Aufwertung des Einzelhandelsstandortes Rottenburg am Neckar. Bis heute kommt die Stadt Rottenburg am
Neckar ihrer zentralörtlichen Funktion als Mittelzentrum im Bereich Einzelhandel nicht
nach. Der Planstandort eignet sich dabei hervorragend zur Entwicklung des der Bewertung zugrunde liegenden Konzeptes. Außerdem verfügt die städtebaulich attraktive Rottenburger Innenstadt (= ZVB) über keine adäquaten Flächenpotenziale zur möglichen
Entwicklung zeitgemäßer Handelsbetriebe.
58
Karten-, Tabellen- und Übersichtsverzeichnis
Seite
Kartenverzeichnis
Karte 1:
Karte 2:
Der Einzelhandelsstandort Rottenburg am Neckar, Planstandort
Gewerbepark Dätzweg, Wettbewerbsstandorte
18
Einzugsgebiet des Vorhabens, Wettbewerbssituation
22
Tabellenverzeichnis
Tabelle 1:
Top 6 der Tier- und Zoofachhandelsunternehmen im Jahr 2010
11
Tabelle 2:
Projektdaten des Planvorhabens
12
Tabelle 3:
Sortimentsaufteilung einzelner Anbieter
13
Tabelle 4:
Wesentliche Stärken und Schwächen des Mikrostandortes
20
Tabelle 5:
Projektrelevantes Kaufkraftpotenzial im Einzugsgebiet in Mio. €
23
Tabelle 6:
Projektrelevante Anbieter im Elektrowarensegment in Rottenburg
am Neckar
Tabelle 7:
Wettbewerbssituation in Rottenburg am Neckar nach Teilsortiment
und Lage
Tabelle 8:
25
25
Projektrelevante Anbieter Gartensegment in Rottenburg am Neckar
(= Zone I)
27
Tabelle 9:
Elektroanbieter außerhalb des Einzugsgebietes
29
Tabelle 10:
Wettbewerbssituation im Elektrowarensektor außerhalb des
Einzugsgebiet nach Teilsortiment und Lage
30
Tabelle 11:
Garten- und Zoologieanbieter außerhalb des Einzugsgebietes
31
Tabelle 12:
Verkaufsflächen in m² und Umsätze in Mio. € im Einzugsgebiet
35
Tabelle 13:
Zentralitätswerte* in %
36
Tabelle 14:
Marktanteile und Umsatzerwartung des Planobjektes
46
Tabelle 15:
Nutzungskonzept und Marktfähigkeit (ca.-Werte)
48
Tabelle 16:
49
Tabelle 17:
Kaufkraftbewegungen und Umsatzumverteilungen in Mio. € (ca.Werte)
Tabelle 18:
Umverteilungsquoten in Rottenburg am Neckar bzw. Hirrlingen,
Neustetten, Starzach in % gegen zentrale Versorgungsbereiche
Tabelle 19:
Tabelle 20:
50
51
Umverteilungsquoten im Elekterosegment in % gegenüber
zentralen Versorgungsbereichen außerhalb des Einzugsgebietes
52
Flächenbilanzen und Empfehlungen
56
Übersichtsverzeichnis
Übersicht 1:
Kriterien der Zentrenrelevanz
40
Übersicht 2:
Rottenburger Sortimentsliste Elektro, Garten, Möbel, Zoologie
42
Übersicht 3:
Überprüfung der projektrelevanten Sortimente in Rottenburg am
Neckar: Elektrowaren
Übersicht 4:
43
Überprüfung der projektrelevanten Sortimente in Rottenburg am
Neckar: Garten-, Möbel-, Tierbedarf
44

Stadt Rottenburg am Neckar

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Aufnahmeantrag PDF - Kulturverein Zehntscheuer eV Rottenburg

Flyer für Arbeitgeber - im Landkreis Tübingen

Einladung Bad Wimpfen

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