2 Q 2014 CBRE Büromarktbericht

Büromarkt Frankfurt
MarketView
CBRE Global Research and Consulting
Q2 2014
BIP Q1 DE
+0,8 % Q/Q
BIP Q4 DE
+0,4 % Q/Q
IFO INDEX
109,7 Juni 2014
BA-STELLENINDEX
153 Juni 2014
ALQ FFM
7,3 % Juni 2014
ÜBERBLICK
Quick Stats
Q2 2014
Q/Q
72.100 m²

Leerstand
1,53 Mio. m²

Spitzenmiete
38,00 €/m²

4,70 %

50.000 m²

Umsatz
Spitzenrendite
Fertigstellungen
Hot Topics
1
•
Büroflächenumsatz mit 165.400 m² 19 %
unter Vorjahreswert
•
Umsatzvolumen im CBD um 30 % im
Vorjahresvergleich gestiegen
•
Spitzenmiete bleibt stabil –
Durchschnittsmiete legt deutlich zu
•
Leerstandsrate geht um 1,5 %-Punkte auf
13 % in den letzten zwölf Monaten zurück
•
Hohe Nachfrage von Core-Investoren sorgt
für stabile Spitzenrendite auf niedrigem
Niveau
Gesamtwirtschaftliche Aspekte
Neben guten wirtschaftlichen Rahmendaten erfreut sich der Standort Frankfurt
eines erhöhten Interesses, das sich vermehrt durch Zuzüge von Unternehmen
äußert. Dabei achten Unternehmen stärker auf ein urbanes, kreatives Umfeld
und einen zentralen Standort, um sich beim Wettbewerb um qualifizierte
Arbeitnehmer durch gute Erreichbarkeit attraktiv zu bleiben. Auch Frankfurts
Bedeutungsausbau als internationaler Finanzstandort hat weitere Fortschritte
gemacht. Die Entscheidung der chinesischen Regierung, den RenminbiDevisenhandel im Euroraum ausschließlich in der Mainmetropole stattfinden
zu lassen, nimmt mit der Ernennung der im Westend ansässigen Bank of
China als erstes Institut in der Eurozone als Yuan-Clearing-Stelle konkrete
Züge an und führte seitens chinesischer Banken bereits zu ersten Reaktionen
auf dem Büromarkt. So hat die China Construction Bank in unmittelbarer
Nähe zur Clearing-Bank ein Gebäude zur Eigennutzung erworben und wird
dort deutlich mehr Fläche belegen als bisher.
Büromarkt
Nach einem umsatzstarken Jahresstart nahm die Vermietungsdynamik durch
einen Mangel an Großabschlüssen im zweiten Quartal ab. Mit einem
kumulierten Halbjahresergebnis von 165.400 m² endete das zweite Quartal
mit einem Minus von 19 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Trotz Umsatzrückgang zeigten sich auf dem Frankfurter Bürovermietungsmarkt jedoch
positive Entwicklungen. So setzte sich die Reduktion des Leerstandes weiter
fort, der im Vorjahresvergleich um mehr als 10 % auf 1,53 Mio. m² zurückging. Gleichzeitig nahm die Leerstandsquote um 1,5 %-Punkte auf aktuell
13,0 % ab. Steigern konnte sich dagegen die gewichtete Durchschnittsmiete
mit einem Plus von 17 % auf derzeit 19,67 €/m²/Monat. Die erzielbare
Spitzenmiete blieb stabil bei 38,00 €/m²/Monat – den mit Abstand höchsten
Wert unter den deutschen Büromarktzentren.
Investmentmarkt
Die weiterhin hohe Investitionstätigkeit in gewerbliche Immobilien in Frankfurt
zeigt sich an dem vergleichsweise starken Umsatzergebnis von rund
1,3 Mrd. €, auch wenn das überragende Vorjahresergebnis nicht erreicht
werden konnte. Jedoch zeichnen sich für die zweite Jahreshälfte einige
Großtransaktionen ab, die in Summe zu einem sehr guten Gesamtjahresergebnis führen sollten. Büroimmobilien waren mit rund 73 % des
Investitionsvolumens die am stärksten nachgefragte Anlageklasse.
Q2 2013
Q2 2014
J/J
11,76
11,69
– 0,6 %
Umsatz, kum. in 1.000 m²
204
165,4
– 18,9 %
Leerstand, in Mio. m²
1,70
1,53
– 10,0 %
Leerstandsrate, in %
14,5
13,0
38,00
38,00
Spitzenrendite, in %
4,80
4,70
Kapitalwertindex (Q1 1986 = 100)
223
227
Tabelle 1: Büromarktkennzahlen
Bestand, in Mio. m²
Spitzenmiete, in €/m²/Monat
– 1,5 %-Pkt.
0,0 %
– 0,1 %-Pkt.
+ 1,8 %
Quelle: CBRE Research
© 2014, CBRE GmbH
700
10-Jahresdurchschnitt: 462.900 m²
600
500
400
300
200
100
0
2004
2005
2006
2007
2008
Q1
Q2
2009
Q3
2010
2011
2012
2013
2014
Q4
Quelle: CBRE Research
Grafik 2: Büroflächenumsatz (kumuliert, in %)
nach Branchen* - Top 5 -
Banken,
Finanzdienstl.
36%
Restl.
Branchen
40%
Aus-,
Berater
Sport, 8%
Weiterbildung
EDV Freizeit, Kultur
4%
6%
6%
Quelle: CBRE Research
*Grundgesamtheit aus 20 Branchen
Grafik 3: Büroflächenleerstand
2.500
20,0
18,0
10-Jahresdurchschnitt: 15,0 %
2.000
16,0
14,0
1.500
12,0
10,0
in %
LEERSTAND
Der Leerstand auf dem Frankfurter Büromarkt wurde zum
Ende des zweiten Quartals im Vorjahresvergleich um 10 %
auf 1,53 Mio. m² reduziert. Zahlreiche Abrisse und
Umnutzungen (vor allem zu Wohnraum) nicht mehr
marktgängiger Bürogebäude von insgesamt 171.600 m²
sowie zahlreiche begonnene Sanierungsprojekte von
insgesamt 51.000 m², die dem Vermietungsmarkt während
der Bauphase nicht zur Verfügung stehen, trugen im ersten
Halbjahr zum Leerstandsabbau bei. Daneben ist mit knapp
45.000 m² nur ein sehr geringes Volumen an fertiggestellten
Büroflächen derzeit noch unvermietet. Bei einem Büroflächenbestand von 11,7 Mio. m² resultiert hieraus eine
Leerstandsrate von 13,0 %, was einen Rückgang um 1,5 %Punkte im Vergleich zum ersten Halbjahr 2013 bedeutet.
Das Angebot an Büroflächen, das aus den Fertigstellungen
der nächsten zwölf Monaten, der aktuell zur Untervermietung verfügbaren Flächen, die sich in den letzten
zwölf Monaten um 17 % reduziert haben und dem Leerstand
besteht, belief sich zum Ende des ersten Quartals auf
1,63 Mio. m² (-11 % im Vorjahresvergleich).
Grafik 1: Büroflächenumsatz
in 1.000 m²
Büromarkt Frankfurt | MarketView
Im ersten Halbjahr 2014 wurden 165.400 m² Bürofläche
vermietet, was einen Umsatzrückgang von ca. 19 % im
Vergleich zum Vorjahreszeitraum darstellt. Dieser Rückgang
ist in erster Linie auf das Ausbleiben von Großabschlüssen
jenseits der 5.000 m²-Marke zurückzuführen. Unternehmen
zeigen sich zum einen aufgrund des derzeit ungewissen
weiteren Verlaufs der Weltkonjunktur, aber auch aufgrund
des geringen Angebots an hochwertigen und zentral
gelegenen Flächen bei gleichzeitig uneingeschränktem
hohen Anspruch bzgl. Lage- und Ausstattungsqualität noch
zurückhaltend bei Neuanmietungen oder verlängern oft
ihren bestehenden Mietvertrag. Größte Deals im zweiten
Quartal waren der Abschluss der FOM Hochschule mit fast
5.000 m² im Voltacenter in der Franklinstraße und die
Eigennutzung der China Construction Bank mit rund
4.000 m² im Sanierungsprojekt West 77 an der Bockenheimer Landstraße. Somit blieb der Abschluss der Deutschen
Bank über 32.000 m² aus dem ersten Quartal die bisher
größte und prägendste Anmietung im ersten Halbjahr.
Dementsprechend war die Branche der Banken und
Finanzdienstleister mit 36 % der nachgefragten Büroflächen
(59.900 m²) die mit Abstand stärkste Mietergruppe auf dem
Frankfurter Büroimmobilienmarkt im ersten Halbjahr, gefolgt
von Beratungsunternehmen, die für rund 8 % des Flächenumsatzes verantwortlich zeichneten. Wichtigste Teilmärkte im
ersten Halbjahr waren mit einem Umsatz von 88.900 m² die
Teilmärkte Bankenlage, City und Westend, die zusammen
Frankfurts Central Business District (CBD) bilden. Hier wurde
mehr als die Hälfte des gesamten Flächenumsatzes getätigt.
In diesen zentralen Lagen konnte der Flächenumsatz im
Vorjahresvergleich sogar um 30 % gesteigert werden. Die
rege Vermietungsaktivität im CBD spiegelt die große
Nachfrage nach hochwertigen und zentral gelegenen
Flächen wider, welche sich auch in der Analyse der
Ausstattungsqualität der neubelegten Büroflächen zeigt: Mit
mehr als zwei Dritteln der im ersten Halbjahr vermieteten
Flächen verfügte der Großteil über eine gehobene
Ausstattungskategorie (sog. A-Flächen).
in 1.000 m²
Q2 2014
2
UMSATZ
1.000
8,0
6,0
500
4,0
2,0
0
0,0
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Leerstand
2010
2011
2012
2013 Q2 2014
Leerstandsrate
Quelle: CBRE Research
© 2014, CBRE GmbH
45
35
in €/m²/Monat
30
25
20
15
10
5
0
2004
2005
2006
2007
2008
Spitzenmiete
2009
2010
2011
2012
2013
Q2 2014
Gewichtete Durchschnittsmiete
Quelle: CBRE Research
Grafik 5: Mietpreisindex
Büromarkt Frankfurt | MarketView
40
MIETE
Die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete für beste Büroflächen
in zentraler Innenstadtlage ist im Frankfurter CBD erzielbar
und blieb stabil bei 38,00 €/m²/Monat. Aufgrund des
weiterhin begrenzten Angebots im CBD an neu- und
hochwertigen Flächen bei gleichzeitig stabiler Nachfrage in
diesen Teilmärkten konnte sich die Spitzenmiete auf diesem
Niveau festigen. Durch die unveränderte erzielbare Spitzenmiete verharrt auch der Mietpreisindex (Referenzwert = Q1
1986) bei 219 Indexpunkten. Die gewichtete Durchschnittsmiete aller abgeschlossenen Mietverträge der letzten zwölf
Monate betrug zum Halbjahr 19,67 €/m²/Monat und
konnte sich damit im Vorjahresvergleich um 17 % steigern.
Begründen lässt sich diese Entwicklung mit einem
gestiegenen Anteil an hochpreisigen Vermietungen im CBD.
Die realisierte Spitzenmiete (Median aus 3 % des Umsatzes
der teuersten Vermietungsabschlüssen der letzten zwölf
Monate) belief sich Ende des zweiten Quartals auf
35,50 €/m²/Monat. Die höchsten Mieten wurden in diesem
Zeitraum in modernen und hochwertigen, innerstädtisch
gelegenen prestigeträchtigen und prominenten Bürogebäuden wie dem OpernTurm, dem Taunusturm, dem
One Goetheplaza oder dem Nextower registriert.
Q2 2014
Grafik 4: Spitzenmiete &
Gewichtete Durchschnittsmiete
350
300
Index Q1 1986 = 100
250
200
150
100
50
0
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Deutschland
Frankfurt
Quelle: CBRE Research
Grafik 6: Büroflächenpipeline
450
400
350
in 1.000 m²
300
10-Jahresdurchschnitt:
207.700 m²
250
200
150
100
3
50
0
2004
2005
2006
2007
fertiggestellt
Quelle: CBRE Research
© 2014, CBRE GmbH
2008
2009
spekulativ
2010
2011
vorvermietet
2012
2013
Eigennutzer
2014
2015
2016
PIPELINE
Für den weiteren Jahresverlauf rechnen wir aus aktueller
Sicht mit Büroflächenfertigstellungen von rund 149.000 m².
Verglichen mit dem zehnjährigen Durchschnittswert von rund
208.000 m² liegt das erwartete Fertigstellungsvolumen für
das Gesamtjahr 2014 gut 30 % darüber. Aufgrund von
Eigennutzungen, die hauptsächlich durch die geplante
Fertigstellung des Skytower – dem zukünftigen Hauptsitz der
EZB mit 104.000 m² – einen sehr hohen Anteil (71 %) am
gesamten Fertigstellungsvolumen haben und durch Vorvermietungen von rund 20.000 m² (14 %) stehen dem Vermietungsmarkt jedoch nur noch 15 % oder 23.000 m² der
geplanten Fertigstellungen für 2014 zur Verfügung. Für das
Jahr 2015 rechnen wir mit einer deutlichen Reduzierung des
Fertigstellungsvolumens auf insgesamt 129.000 m². Von
diesen Flächen stehen dem Vermietungsmarkt nach heutigem Stand noch knapp 55 % zur Verfügung, 31 % sind
bereits vorvermietet, 14 % gehen an Eigennutzer. Die größte
Fertigstellung des kommenden Jahres wird mit rund
23.000 m² der St. Martin Tower sein, der spekulativ, d.h.
ohne Vorvermietung, errichtet wird. Für 2016 ist bisher
lediglich mit Fertigstellungen von insgesamt 70.000 m² zu
rechnen, wovon gut ein Drittel nach aktuellem Stand rein
spekulativ errichtet wird. Aufgrund des sich verknappenden
Angebots moderner und zentral gelegener Büroflächen, das
auf eine konstante Nachfrage trifft rechnen wir mit weiteren
Projektrealisierungen, die noch bis Jahresende 2016
fertiggestellt werden könnten.
3
Grafik 7: Büroflächenpipeline (Q3 2014-2016)
nach Teilmärkten* -Top 5120
80
4
60
40
20
0
Ost
Bankenl.
spekulativ
BHFV.
vorvermietet
City
City
W.
Eigennutzer
in %
Quelle: CBRE Research
*Grundgesamtheit aus 20 Teilmärkten
INVESTMENT
Die Stimmung am Investmentmarkt ist auch zum Halbjahr
Grafik 8: Bürospitzenrendite, Kapitalwert und
2014 weiterhin sehr gut. Mit einem starken Umsatzvolumen
Benchmarkrendite
von rund 1,3 Mrd. €, das in gewerbliche Immobilien und
zukünftig gewerblich genutzte Grundstücke investiert wurde,
250
6
konnte das überragende Vorjahresergebnis zwar nicht
erreicht werden (-21 %), der fünfjährige Durchschnitt der
5
200
Halbjahreswerte mit 46 % dagegen deutlich übertroffen
werden, was die hohe und weiter zunehmende Bedeutung
4
Frankfurts aus Investorensicht unterstreicht. Mit 73 % oder
150
rund 938 Mio. € entfiel der Großteil des investierten Kapitals
3
auf Büroimmobilien. Die Büro-Spitzenrendite blieb aufgrund
100
der ungebrochenen Nachfrage wie in den beiden Vor2
quartalen noch stabil auf einem niedrigen Niveau von
4,70 %. Wegen des eingeschränkten Angebots an Objekten
50
1
im Core-Segment weichen Investoren verstärkt auf Objekte
außerhalb des CBDs aus, was zu sinkenden Renditen in den
0
0
innerstädtischen Randlagen führte. Das zweithöchste
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013 Q2 2014
Volumen entfiel mit rund 259 Mio. € und einem ungeKapitalwertindex
Spitzenrendite (in %)
10-j. Bundesanleihe (in %)
wöhnlich hohen Anteil von 20 % am gesamten
Investitionsvolumen auf Hotelimmobilien, die damit eine
Quelle: CBRE Research
Steigerung des Investitionsvolumens von 161 % im Vergleich
zum Vorjahr verzeichneten. Fünf von sieben Hotelverkäufen wurden dabei im Rahmen von Portfoliotransaktionen abgewickelt.
Dies trug, zusammen mit dem Verkauf des Polizeipräsidiums an der Adickesallee (als Bestandteil des Leo-I-Portfolios von
CommerzReal AG an Patrizia Immobilien AG), mit einem Wert von deutlich über 300 Mio. € zu einem Anteil von 37 % an
Paketverkäufen zum Ende des zweiten Quartals 2014 bei. Mit dem Verkauf des Polizeipräsidiums sowie des Bürogebäudes
Alpha Rotex am Flughafen von Groß & Partner und OFB an die Zurich Gruppe Deutschland wird Frankfurt seinem Ruf als
Investitionsstandort für Großtransaktionen eindrücklich gerecht, zumal sich derzeit weitere großvolumige Transaktionen in der
Vermarktung befinden. Auf Käuferseite waren im ersten Halbjahr die Offenen Immobilien- und Spezialfonds, auf die rund ein
Drittel des Investitionsvolumens entfiel, die aktivste Investorengruppe, gefolgt von Versicherungen/Pensionskassen mit einem
Anteil von 18 %. Der Anteil ausländischer Investoren von 35 % am gesamten Investitionsvolumen untermauert das
international hohe Interesse an Frankfurt als globalen Finanz- und Investitionsplatz.
Index Q1 1986 = 100
Büromarkt Frankfurt | MarketView
100
in 1.000 m²
Q2 2014
PIPELINE NACH TEILMÄRKTEN
Bei der differenzierten Betrachtung der geplanten Fertigstellungen nach Teilmärkten wird im Zeitraum bis Ende
2016 das höchste Fertigstellungsvolumen im Teilmarkt
Frankfurt Ost, bedingt durch den EZB-Neubau, erwartet.
Von den 110.000 m² Bürofläche, die in diesem Teilmarkt
errichtet werden, stehen dem Vermietungsmarkt aufgrund
der Eigennutzung der EZB nur noch 5 % zur Verfügung. Das
zweithöchste Fertigstellungsvolumen im Betrachtungszeitraum wird mit rund 78.000 m² auf die Bankenlage
entfallen. 54 % dieser Flächen stehen potenziellen Mietern
noch zur Verfügung, die restlichen Flächen sind bereits
vorvermietet. Mit rund 45.000 m² wird im Teilmarkt
Bahnhofsviertel bis Ende 2016 das dritthöchste Volumen
neu entwickelter oder sanierter Büroflächen erwartet.
Bemerkenswert sind hierbei die hohe Vorvermietungsleistung
von 75 % und ein im Vergleich zum Gesamtmarkt hohe
Eigennutzerquote von 18 % sowie der nur geringe Anteil
spekulativ errichteter Entwicklungen, die derzeit noch
verfügbar sind.
PROGNOSE
Aufgrund der bisher aufgeschobenen Anmietungsentscheidungen zahlreicher Unternehmen gehen wir von einer Steigerung der
Vermietungsleistung im zweiten Halbjahr 2014 aus, so dass das Vorjahresergebnis von rund 448.000 m² erreicht werden
könnte. Großvolumige Vermietungsverträge erwarten wir eher zum Jahresende, wenn die Budgetierungen der Unternehmen
für das Folgejahr vorliegen und ihnen so die Entscheidung für einen Umzug leichter fällt. Durch das sich verknappende
Angebot an neuwertigen und hochwertigen Flächen im CBD bei gleichzeitig stabil hoher Nachfrage in diesen Teilmärkten
gehen wir mittelfristig von einem leichten Anstieg der Spitzenmiete aus. Aufgrund des geringen Volumens an erwarteten
spekulativen Fertigstellungen und einem kontinuierlichen Abbau beziehungsweise der Umwidmung veralteter Büroflächen
gehen wir auch im Laufe des Jahres von einer weiter sinkenden Leerstandsrate aus. Auf dem Investmentmarkt rechnen wir
aufgrund einiger derzeit im Markt befindlichen großvolumigen Transaktionen mit einer Steigerung des Jahresumsatz auf bis zu
4 Mrd. €.
© 2014, CBRE GmbH
Leerstandsrate
in %
Mietpreisspanne
in €/m²/Monat
Gewichtete Durchschnittsmiete
in €/m²/Monat
8.800
45.200
9,2
8,50 – 16,00
14,10
49.800
77.800
13,8
18,00 – 38,00
27,95
2.000
800
16,2
7,00 – 15,00
9,61
City West
14.300
23.000
15,8
11,00 – 21,00
15,46
Eschborn
7.300
600
17,6
7,50 – 14,50
12,28
19.800
35.600
11,3
12,50 – 34,00
21,89
4.600
0
7,0
15,50 – 28,00
17,81
Bahnhofsviertel
Bankenlage
Bürostadt/Niederrad
Frankfurt City
Frankfurt Flughafen
Frankfurt Nord
0
0
3,3
8,00 – 14,00
k. A.
13.800
110.000
16,5
7,50 – 15,50
11,88
Frankfurt Süd
0
2.700
5,4
9,00 – 15,00
k. A.
Frankfurt West
4.100
0
7,9
7,00 – 13,00
12,35
Mertonviertel
5.500
0
31,1
8,00 – 13,50
11,84
0
15.300
8,8
10,50 – 21,00
k. A.
900
0
37,8
6,50 – 11,50
k. A.
1.700
0
6,5
8,00 – 12,50
k. A.
Frankfurt Ost
Messe/Europaviertel
Niedereschbach
Offenbach Kaiserlei
Rebstock
Sachsenhausen
Sossenheim/Rödelheim/Hausen
Westend
Westhafen
GESAMT
0
0
2,6
10,50 – 17,00
k. A.
8.600
13.800
11,9
10,00 – 19,00
14,12
900
3.200
13,4
7,00 – 14,00
11,09
19.300
20.500
15,5
15,50 – 35,00
21,74
4.000
0
9,5
17,00 – 26,00
19,57
165.400
348.500
13,0
6,50 – 38,00
19,67
Büromarkt Frankfurt | MarketView
Fertigstellungen
Q3 2014 – 2016
in m²
Q2 2014
Kumulierter
Flächenumsatz
in m²
Tabelle 2: Teilmarktzahlen
Quelle: CBRE Research
5
5
Quelle: CBRE Research
© 2014, CBRE GmbH
Q2 2014
Büromarkt Frankfurt | MarketView
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