Auswirkungsanalyse

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Auswirkungsanalyse

Auswirkungsanalyse
zur Prüfung raumordnerischer und städtebaulicher
Auswirkungen der Weiterentwicklung des Luchcenters am Standort Hamburger Straße in der Stadt
Nauen
für die
Familiengesellschaft Baier GmbH & Co. KG
Debringer Straße 2
96135 Stegaurach
Ihr Ansprechpartner
Dr. Silvia Horn
Richard Engel, Humangeographie M.Sc.
BBE Handelsberatung GmbH
Uferstraße 21
04105 Leipzig
Deutschland
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Fax +49 341 98386-80
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Urheberrechte, verbleiben bei der BBE Handelsberatung GmbH.
Wissen schafft Zukunft.
München ∙ Hamburg ∙ Köln ∙ Leipzig ∙ Erfurt
Leipzig, 26.05.2015
Auswirkungsanalyse - Weiterentwicklung Luchcenter in der Stadt Nauen
Inhaltsverzeichnis
1.
Ausgangssituation und Zielsetzung ..................................................................................................... 4
2.
Projektplanung und Projektdaten .......................................................................................................... 6
3.
Regionale Lage und zentralörtliche Bedeutung der Stadt Nauen .................................................... 10
4.
Mikrostandortanalyse ........................................................................................................................... 17
5.
Wettbewerbssituation im potenziellen Einzugsgebiet ...................................................................... 20
6.
Nachfrageanalyse - Einzugsgebiet und Kaufkraftbindung ............................................................... 28
7.
Kaufkraftbindungsquoten des Einzelhandels der Stadt Nauen ....................................................... 31
8.
Entwicklungsperspektiven des Einzelhandelsstandortes Nauen .................................................... 35
9.
Bewertung städtebaulicher und raumordnerischer Wirkungen ....................................................... 38
9.1.
Regionale Kundenorientierung und Umsatzumverteilung ................................................................ 39
9.2.
Zukünftige städtebauliche Einordnung des Fachmarktzentrums Luchcenter und Empfehlungen zu
planungsrechtlichen Festsetzungen ................................................................................................. 42
2
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1: Aktuelle Situation Luchcenter ...................................................................................................... 6
Abbildung 2: Ansichten zur Modernisierung des Luchcenters ......................................................................... 7
Abbildung 3: Einzelhandelsrelevante Kaufkraft (Einzelhandel insgesamt) .................................................... 13
Abbildung 4: Ansichten zum Standortumfeld ................................................................................................. 18
Abbildung 5: Verkehrsanbindung des Luchcenters ........................................................................................ 19
Abbildung 6: Angebotsstrukturen (aktueller Bestand) im Untersuchungsgebiet Verkaufsflächen nach
Standorten - Abgrenzung gemäß Einzelhandels und Zentrenkonzept ..................................... 22
Abbildung 7: Angebotsstrukturen (aktueller Bestand) im Untersuchungsgebiet Umsatz nach Standorten Abgrenzung gemäß Einzelhandels und Zentrenkonzept .......................................................... 22
Abbildung 8: Anbieter in der historischen Altstadt Nauen .............................................................................. 23
Abbildung 9: Anbieter im Nauener Karree ...................................................................................................... 25
Abbildung 10: Magnetanbieter Süd-Ost-Flügel Feldstraße / Berliner Straße sowie Ergänzungsstandorte
Dammstraße und Raiffaisenstraße / Berliner Straße................................................................ 25
Abbildung 11: Anbieter im Gewerbegebiet Nauen-Ost .................................................................................. 26
Abbildung 12: Anbieter Designer Outlet Wustermark .................................................................................... 27
Abbildung 13: Anbieter Havelpark .................................................................................................................. 27
Tabellenverzeichnis
Tabelle 1: Geschossflächen gemäß Bebauungsplan „EKZ - Hamburger Straße“ und aktuelle
Geschossflächen und Verkaufsflächen des Luchcenters im Vergleich ...................................... 7
Tabelle 2: Bevölkerungsentwicklung der Stadt Nauen im Landkreisvergleich und Bevölkerungsprognose bis
2030 .......................................................................................................................................... 12
Tabelle 3: Marktpotenzial differenziert nach den Einzugsgebietszonen ........................................................ 30
Tabelle 4: Kaufkraftbindung des Einzelhandels der Stadt Nauen .................................................................. 31
Tabelle 5: Kaufkraftbindung des Einzelhandels im Mittelbereich ................................................................... 33
Tabelle 6: Zielkaufkraftbindung des Einzelhandels der Stadt Nauen und Verkaufsflächenpotenziale .......... 36
Tabelle 7: Modellrechnung zur Umsatzherkunft und Umsatzumverteilung .................................................... 40
Tabelle 8: Empfehlungen für planungsrechtliche Festsetzungen in Gegenüberstellung zum aktuellen
Anbieter- und Flächenbesatz .................................................................................................... 45
Kartenverzeichnis
Karte 1: Landesplanerische Einordnung der Stadt Nauen in die Raumstruktur ............................................ 10
Karte 2: Übersicht zur Lage des zentralen Versorgungsbereichs und der ergänzenden
Einzelhandelsstandorte im Nauener Stadtgebiet ..................................................................... 14
Karte 3: Lage des Luchcenters und Umfeldnutzungen .................................................................................. 17
Karte 4: Übersicht der wichtigsten Einzelhandelsstandorte in der Stadt Nauen ............................................ 21
Karte 5: Einzugsgebiet des Ergänzungsstandorts Luchcenter in der Stadt Nauen ....................................... 29
3
1.
Ausgangssituation und Zielsetzung
Die Eigentümergesellschaft des Luchcenters in Nauen plant eine Modernisierung und partielle Neuausrichtung der Angebotskonzeption dieses Einzelhandelsstandortes. Bereits in den letzten Jahren ist es, aufgrund
aktueller Markterfordernisse zu Veränderungen in der Angebotsstruktur des Fachmarktzentrums gekommen. Ankermieter am Standort sind ein großer Supermarkt1 (Sky-Markt) und ein Gartencenter (baumert)
ergänzt durch weitere Fachmärkte von Takko, T€di, Dänischen Bettenlager und K+K Schuhcenter.
Im Zuge des geplanten Umbaus und der Modernisierung bestehender Angebotsstrukturen wird eine Weiterentwicklung des Fachmarktstandortes angestrebt. Der in der Nauener Versorgungsstruktur seit knapp 20
Jahren etablierte Einzelhandelsstandort und maßgebliche Träger mittelzentraler Versorgungsfunktionen soll
zukunftsfähig aufgestellt werden. Aktuell weist das Luchcenter über 1.800 m² Leerstandsfläche aus.
Die planungsrechtliche Grundlage für den Einzelhandelsstandort bildet der Bebauungsplan „EKZ Hamburger Straße“, der 1996 in Kraft getreten ist. Danach sind ein Selbstbedienungswarenhaus bis zu einer Geschossfläche von 4.000 m² sowie ein Baumarkt mit ebenfalls 4.000 m² Geschossfläche und ein Gartencenter bis zu einer Geschossfläche von 5.000 m² festgesetzt. Nach Schließung des Baumarktes erfolgten in
den letzten Jahren Änderungen in der Angebotsstruktur im Fachmarktzentrum, denen Baugenehmigungen
erteilt wurden.
Im Zuge eines Bebauungsplanänderungsverfahrens wird eine städtebaulich verträgliche Weiterentwicklung
des Fachmarktzentrums angestrebt, die insbesondere zentrenrelevante Sortimente (vgl. Nauener Liste)
umfasst. Ziel ist es, den städtisch und regional bedeutsamen Einkaufsstandort zu sichern und zukunftsfähig
zu positionieren. Die vorliegende Untersuchung hat die Aufgabe, mögliche Entwicklungspotenziale für Sortimente und Verkaufsflächen für den Standort aufzuzeigen und die Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche der Stadt Nauen und auf die wohnungsnahe Versorgung, umliegender Gemeinden zu bewerten.
Der Standort des Luchcenters befindet sich in der Hamburger Straße, etwa 1,5 km westlich der Nauener
Altstadt gelegen.
Die Stadt Nauen verfügt über ein Einzelhandels- und Zentrenkonzept, welches am 17. Mai 2010 im Nauener Stadtrat beschlossen wurde. Darin wird die Altstadt von Nauen als zentraler Versorgungsbereich ausgewiesen. Im Bebauungsplan „Einzelhandel“ Stadt Nauen wurde der zentrale Versorgungsbereich planungsrechtlich festgeschrieben. Die Altstadt soll eine prioritäre Stellung in der Einzelhandelsstrategie der
Stadt Nauen einnehmen und wird unter besonderen Schutz gestellt. Der Standort des Luchcenters hat ergänzende Versorgungsfunktionen mit dem Schwerpunkt auf die Nahversorgung zugewiesen bekommen.
Diese Versorgungsfunktionen sind unter Berücksichtigung der zentralörtlichen Funktion der Stadt Nauen als
Mittelzentrum zu diskutieren und die Weiterentwicklung des Luchcenters im Kontext zu den Entwicklungsperspektiven der historischen Altstadt zu untersuchen.
Vor diesem Hintergrund hat der Vorhabenträger den Nachweis zu führen, dass das Vorhaben keine negativen Auswirkungen auf die raumordnerischen Grundsätze und Ziele sowie städtebaulichen Zielvorstellungen
der Stadt Nauen hat. Da sich das Vorhaben im Geltungsbereich des Bebauungsplans „EKZ - Hamburger
Straße“ befindet und ein Bebauungsplanänderungsverfahren angestrebt wird, sind Auswirkungen auf die
wohnungsnahe Versorgung und zentrale Versorgungsbereiche in der Stadt Nauen sowie im weiteren Einzugsgebiet im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO zu untersuchen.
Die BBE Handelsberatung hat hierzu eine umfassende Auswirkungsanalyse erstellt. In vertiefter Form wird
das Projekt dabei hinsichtlich der nachfrage- und angebotsseitigen Rahmenbedingungen begutachtet, die
stadträumliche Wettbewerbsposition wird einer genauen Prüfung unterzogen. Aufgrund der detaillierten
Betrachtung der lokalen Situation wird die Wirkung des Planvorhabens auf die städtebauliche Ordnung und
1
Definition der Betriebstypen im Lebensmitteleinzelhandel, siehe Anhang
4
Entwicklung aufgezeigt und abschließend planungsrechtliche Empfehlungen abgegeben. Im Zuge der Analyse werden insbesondere folgende Fragestellungen thematisiert:
■ Welche einzelhandelsrelevanten Rahmenbedingungen liegen vor (Soziodemographie, Erreichbarkeit
etc.)? Welche angebots- und nachfrageseitigen Strukturdaten sind für den Einzelhandel in der Stadt
Nauen von Bedeutung (Makrostandortanalyse)?
■ Wie ist der Mikrostandort des Vorhabens unter städtebaulichen Aspekten zu bewerten?
■ Welches Einzugsgebiet kann das Vorhaben erschließen?
■ Wie ist das Vorhaben aus städtebaulicher Perspektive zu bewerten? Welche Auswirkungen ergeben
sich für zentrale Versorgungsbereiche und die wohnungsnahe Versorgung?
■ Welche planungsrechtlichen Empfehlungen lassen sich für das Bebauungsplanänderungsverfahren
ableiten?
Methodische Grundlagen des Gutachtens:
Die formulierte Aufgabenstellung basiert auf einer detaillierten Marktanalyse. Grundlage der Untersuchung
bilden die relevanten Angebotsstrukturen sowie die Nachfragesituation. Letztere ist auch in ihrer Entwicklung maßgeblich für die Analyse, deshalb werden Prognosedaten der wesentlichsten Rahmenbedingungen
(Bevölkerung und Kaufkraft) in die Bewertung einbezogen. Im Einzelnen stützt sich das Gutachten auf:
Erhebung der Einzelhandelsbetriebe
Im April 2015 erfolgte eine aktuelle Aufnahme aller Einzelhandelsbetriebe in der Stadt Nauen durch die
Gutachter. Die Verkaufsflächenerhebung der Einzelhandelsbetriebe in Nauen schließt mit dem Stichtag
30. April 2015. Die Verkaufsflächen der Betriebe wurden nach der Warengruppenabgrenzung gemäß dem
Handbuch zur Einzelhandelserhebungen im Land Brandenburg differenziert erhoben und entsprechend
dargestellt, dies gilt auch für Mehrbranchenanbieter. Die Daten wurden nach eigener Erhebung mit der Einzelhandelserfassung Land Brandenburg 20102 abgeglichen.
Für alle Betriebe wurde unter Beachtung der standortbezogenen Rahmenbedingungen sowie branchenund betriebsformenspezifischer Leistungskennziffern die Umsatzleistung ermittelt.
Nachfrageanalyse
Die im Rahmen der Analyse vorgenommenen statistischen Auswertungen basieren auf Unterlagen der
Stadt Nauen bzw. des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg. Grundlage für die Berechnung der Nachfragesituation in der Stadt Nauen stellen aktuelle Kaufkraftdaten von BBE!CIMA!MB-Research dar.
Weitere Grundlagen
■ Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (LEP B-B 2009) und Vorgängerplanungen
■ Unterlagen zur Bauleitplanung der Stadt Nauen
■ Statistische Daten der Stadt Nauen und des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg
■ Einzelhandelskonzept der Stadt Nauen 2010
■ Unterlagen des Vorhabenträgers
2
Unter Verwendung von Daten der Einzelhandelserfassung Land Brandenburg 2010, erstellt durch Stadt + Handel, Dortmund, im Auftrag der
Gemeinsamen Landesplanungsabteilung der Länder Berlin-Brandenburg in Kooperation mit dem Handelsverband Berlin-Brandenburg, den
Industrie- und Handelskammern Potsdam, Cottbus und Ostbrandenburg sowie dem Ministerium für Wirtschaft und Europaangelegenheiten.
5
2.
Projektplanung und Projektdaten
Das Luchcenter wurde an der Hamburger Straße in der Stadt Nauen vor knapp 20 Jahren eröffnet. Ursprünglich war der Standort mit einem großem Supermarkt, einem Baumarkt sowie einem Gartencenter auf
den Lebensmittel- sowie Bau- und Gartenmarktbereich fokussiert. Infolge des begrenzten Marktpotenzials
sowie hoher lokaler und regionaler Konkurrenz im Baumarktbereich ist der Baumarkt ausgezogen und wurde durch den Fachmarkt für Möbel, Haus- und Heimtextilien Dänisches Bettenlager, den Bekleidungsfachmarkt Takko, den Schuhfachmarkt K+K Schuhcenter und eine Bowlingbahn nachgenutzt. Die Mietfläche der
Bowlingbahn steht mittlerweile seit über drei Jahren leer. Da diese Mietfläche neubelegt werden soll und die
bestehenden Mieter eine Modernisierung der Verkaufsflächen anstreben, ist nach Angaben des Auftraggebers eine Neuaufstellung des Luchcenters nötig, welche die bestehenden Nutzungen planungsrechtlich
absichert und eine perspektivische Weiterentwicklung des Luchcenters ermöglicht. In diesem Zusammenhang soll das Gebäude des großen Supermarktes Sky um ein Pfandlager und eine Pfandannahmestelle um
ca. 200 m² erweitert werden, wobei sich die Verkaufsfläche durch die Pfandannahmestelle lediglich um ca.
20 m² erhöht. Darüber hinaus ist für das Gebäude mit u.a. Takko als Mieter eine Aufwertung des Eingangsbereichs im hinteren Gebäudeteil zur besseren Einsehbarkeit vorgesehen. Bisherige Baugrenzen werden
hierdurch marginal überschritten.
Abbildung 1: Aktuelle Situation Luchcenter
Eingang großer Supermarkt Sky
T€di im Gebäude großer Supermarkt Sky
Dänisches Bettenlager
Bekleidungsfachmarkt Takko
baumert Gartencenter
Quelle: eigene Aufnahmen, April 2015
Die nachstehende Tabelle stellt dabei die im Bebauungsplan „EKZ - Hamburger Straße“ im Jahr 1996 festgesetzten Geschossflächen mit den aktuellen Geschossflächen und Verkaufsflächen gegenüber. Aus der
Auflistung der Anbieter wird im Vergleich zu den aktuellen Geschossflächen von ca. 10.900 m² deutlich,
dass die Flächenpotenziale gemäß Bebauungsplan von 13.000 m² Geschossfläche nicht ausgeschöpft werden. Im Gebäude des SB-Warenhauses gibt es mit dem Sonderpostenmarkt T€di, einen Lotto-Toto-Shop,
einer Bäckerei mit angeschlossenem Gastronomiebereich und einem Handyshop mehrere Konzessionäre in
Ergänzung zum großen Supermarkt. Die Geschossfläche des großen Supermarktes ist dabei entsprechend
geringer im Vergleich zum bestehenden Bebauungsplan. Für die Nutzungsänderungen im ehemaligen
Baumarkt bestehen zur Vermeidung von Leerstand eines etablierten Handelsstandortes Befreiungen vom
6
Bebauungsplan. Insgesamt ist dabei eine stärkere Fachmarktorientierung im zentrenrelevanten Bereich zu
konstatieren.
Tabelle 1: Geschossflächen gemäß Bebauungsplan „EKZ - Hamburger Straße“ und aktuelle
Geschossflächen und Verkaufsflächen des Luchcenters im Vergleich
Festsetzungen gemäß Bebauungsplan
EKZ- Hamburger Straße
Geschossfläche
in m²
Anbieter
Anbieter
SB-Warenhaus
davon 200 m² gastron. Einrichtung
Baumarkt
Gartencenter
Baumschule
Flächen aktuell
4.000 Gebäude SB-Warenhaus
Großer Supermarkt Sky
Der Havelbäcker inkl. Gastronomie
4.000 Lotto-Toto
5.000 T€di-Sonderpostenmarkt
Vodafone-Handyshop
Geschossfläche Verkaufsfläche
in m²
in m²
2.870
150
60
840
80
2.480
45
45
675
45
800
650
402
720
585
360
Gebäude ehemals Baumarkt
Dänisches Bettenlager (Fachmarkt
für Möbel, Haus- und Heimtextilien)
Takko (Textilmarkt)
K+K Schuhcenter (Schuhfachmarkt)
Unzulässig:
Textilmarkt
Schuhfachmarkt
Parfümeriefachmarkt
Gebäude Gartencenter
13.000
3.000 + 2.000 m²
Außenfläche
10.852
3.370
8.325
Quelle: Bebauungsplan EKZ - Hamburger Straße; Unterlagen Auftraggeber
Nachstehende Abbildung stellt das Planvorhaben bei Modernisierung des Luchcenters dar.
Abbildung 2: Ansichten zur Modernisierung des Luchcenters
Gesamtübersicht Luchcenter
7
Gebäude großer Supermarkt Sky
Gebäude mit u.a. Dänisches Bettenlager
Geplante Verkaufsflächengestaltung Sky (Bilder Sky Potsdam, Nedlitzer Straße)
Quelle: Familiengesellschaft Baier GmbH & Co. KG
So sollen laut Auftraggeber die Gebäude und die Parkplatzanlage modernisiert werden, um eine attraktive
Warenpräsentation der bestehenden und künftigen Mieter zu gewährleisten und den Einzelhandelsstandort
perspektivisch innerhalb der Stadt Nauen zu sichern. Zur Vermeidung von Geruchs- und Geräuschbelästigungen innerhalb des Sky-Marktes soll eine Pfandannahme mit separatem Zugang errichtet werden. Die
Warenpräsentation innerhalb der Immobilie soll nach aktuellem Konzept von Sky mit moderner Obst- und
Gemüseabteilung und Frischetheke erfolgen (siehe Abbildung 2).
Im Zuge der Modernisierung des Fachmarktzentrums strebt der Vorhabenträger auch eine Nachnutzung
gegenwärtig leerstehender Verkaufsflächen am Standort an. In der Folge sollen Nutzungsoptionen, insbesondere aus dem zentrenrelevanten Sortimentsspektrum geprüft werden. Die Stadt Nauen hat mit dem
Einzelhandels- und Zentrenkonzept folgende Liste zentrenrelevanter Sortimente verabschiedet.
Zentrenrelevante Sortimente für die Nahversorgung
– abschließende Auflistung der nahversorgungsrelevanten Sortimente in der Stadt Nauen –
47.2 Nahrungs- und Genussmittel, Getränke und Tabakwaren
47.61 Bücher
47.62.1 Zeitschriften und Zeitungen
47.73 Apotheken (Arzneimittel)
47.74 Medizinische und orthopädische Artikel
47.75 Kosmetische Erzeugnisse und Körperpflegemittel, Drogerieartikel (i. S. 52.33.2 WZ 2003)
47.76.1 (tlw.) Blumen (nicht aber: Pflanzen, Sämereien und Düngemittel)
47.78.1 Augenoptiker
47.78.9 Wasch-, Putz-, Reinigungs- und Pflegemittel, Bürsten und Besen, Kerzen
8
Sonstige zentrenrelevante Sortimente
– abschließende Auflistung der sonstigen zentrenrelevanten Sortimente in der Stadt Nauen –
47.43 Geräte der Unterhaltungselektronik
47.51 (tlw.) Textilien (Kurzwaren, Haus- und Tischwaren, Ausgangsmaterial für Handarbeiten; nicht aber:
Dekorations- und Möbelstoffe, dekorative Decken und Kissen, Stuhl- und Sesselauflagen u. Ä.; Matratzen,
Stepp- u. a. Bettdecken, Kopfkissen u. a. Bettwaren)
47.54 (tlw.) Elektrische Haushaltsgeräte (nur Elektrokleingeräte; nicht aber: Elektrogroßgeräte wie Wasch-,
Bügel- und Geschirrspülmaschinen, Kühl -und Gefrierschränke und -truhen)
47.59.2 Keramische Erzeugnisse und Glaswaren
47.59.3 Musikinstrumente und Musikalien
47.59.9 (tlw.) Haushaltsgegenstände (u. a. Hausrat; Holz-, Korb-, Kork- und Flechtwaren; nicht aber: Lampen und Leuchten, Sicherheitssysteme)
47.62.2 Schreib- und Papierwaren, Schul- und Büroartikel
47.63 Bespielte Ton- und Bildträger
47.65.0 Spielwaren
47.71 Bekleidung (für Damen, Herren, Kinder und Säuglinge nebst Bekleidungszubehör)
47.72.1 Schuhe
47.72.2 Lederwaren und Reisegepäck
47.76.2 Zoologischer Bedarf und lebende Tiere
47.64.1 Fahrräder, Fahrradteile und -zubehör
47.64.2 (tlw.) Sport- und Campingartikel (ausschließlich Sport-, Freizeit- und Outdoorbekleidung; nicht aber:
Sportgeräte, sonstiges Campingzubehör und -möbel, Zelte, Boote)
47.77 Uhren und Schmuck
47.78.2 Foto- und optische Erzeugnisse (ohne Augenoptiker)
47.78.3 Kunstgegenstände, Bilder, kunstgewerbliche Erzeugnisse, Briefmarken, Münzen und Geschenkartikel3
3
Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Nauen, Nauener Sortimentsliste, S. 76 f.
9
3.
Regionale Lage und zentralörtliche Bedeutung der Stadt Nauen
Im Folgenden werden einzelhandelsrelevante Rahmendaten dargestellt, die zur Beurteilung des Vorhabens
notwendig sind. Dazu zählen soziodemographische sowie nachfrage- und angebotsseitige Strukturdaten
der Stadt Nauen.
Lage und Siedlungsstruktur
Die brandenburgische Stadt Nauen liegt im westlichen Teil des Osthavellands im Landkreis Havelland. Sie
liegt etwa 41 km westlich vom Stadtzentrum der Bundeshauptstadt Berlin und etwa 32 km nordwestlich von
der Landeshauptstadt Potsdam, die Kreisstadt Rathenow ist ca. 45 km in westlicher Richtung entfernt.
Nordöstlich angrenzend an die Stadt befindet sich das Landschaftsschutzgebiet Nauen-Brieselang-Krämer.
Aktuell verfügt die Stadt über 16.711 Einwohner (Stand 30.09.2014)4.
Gemäß dem Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg 2009 (LEP B-B) wird die Stadt Nauen als Mittelzentrum ausgewiesen5 und nimmt somit eine zentralörtliche Versorgungsfunktion für das Amt Friesack und
die Stadt Ketzin\Havel wahr. Im Mittelbereich leben zum Stand 30.09.2014 insgesamt 29.489 Einwohner.
Der Landesentwicklungsplan ist derzeit außer Kraft6, aber auch in den Vorgängerplanungen wurde die Stadt
Nauen als Mittelzentrum eingeordnet. Im LEP B-B 2009 heißt es dazu: „In den Mittelzentren sollen für den
jeweiligen Mittelbereich die gehobenen Funktionen der Daseinsvorsorge mit regionaler Bedeutung konzentriert werden. Dazu gehören insbesondere: Wirtschafts- und Siedlungsfunktionen, Einzelhandelsfunktionen, Kultur- und Freizeitfunktionen, Verwaltungsfunktionen, Bildungs-, Gesundheits-, soziale Versorgungsfunktionen sowie überregionale Verkehrsknotenfunktionen. Dazu sollen die in den Mittelzentren vorhandenen Angebote an Gütern und Dienstleistungen des gehobenen Bedarfes dem Nachfragepotenzial entsprechend gesichert, teilweise auch qualifiziert werden.“7
Karte 1: Landesplanerische Einordnung der Stadt Nauen in die Raumstruktur
Quelle: Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg 2009 (LEP B-B), S. 30 (Ausschnitt)
4
vgl. Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Bevölkerungsstand auf Basis der Zensusergebnisse vom 9. Mai 2011
5
vgl. hierzu Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg 2009 (LEP B-B), Abschnitt 2. Zentrale Orte, 2.9 (Z)
6
vgl. LEP B-B im Land Brandenburg unwirksam, http://gl.berlin-brandenburg.de/landesentwicklungsplanung/lepbb.html, Zugriff: 12.05.2015
7
vgl. hierzu Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg 2009 (LEP B-B), Abschnitt 2. Zentrale Orte, 2.10 (G)
10
Die Stadt Nauen besteht aus der Kernstadt Nauen und vierzehn außerhalb der Kernstadt liegenden Ortsteilen (Berge, Bergerdamm, Börnicke, Groß Behnitz, Kienberg, Klein Behnitz, Lietzow, Markee, Neukammer,
Ribbeck, Schwanebeck, Tietzow, Wachow, Waldsiedlung). Siedlungs- und Bevölkerungsschwerpunkt bildet
die Kernstadt Nauen mit ca. 11.300 Einwohnern. Die restlichen Ortsteile der Stadt Nauen zählen jeweils
zwischen 85 (Neukammer) und 869 Einwohner (Markee)8. Das Stadtgebiet erstreckt sich südlich der Stadt
Kremmen und der Gemeinde Fehrbellin bis zu Päwesin, Märkisch Luch und der Stadt Ketzin\Havel und wird
östlich von den Gemeinden Brieselang und Wustermark sowie westlich von den Gemeinden Paulinenaue
und Retzow begrenzt. Die Weitläufigkeit des Stadtgebiets und die Vielzahl der Ortsteile mit geringer Bevölkerung ist für die Einzelhandels- und Standortstruktur der Stadt Nauen von besonderer Bedeutung.
Erreichbarkeit und Verkehrsanbindung
Die überregionale verkehrliche Erreichbarkeit von Nauen erfolgt über die Bundesstraße B5 (HamburgBerlin), die in östlicher Richtung nach Berlin verläuft, das ca. 40 km entfernt ist, sowie über die Bundesstraße B273, die in nordöstlicher Richtung eine Verbindung ins ca. 40 km entfernte Oranienburg herstellt. Die
Bundesstraßen durchqueren das Stadtgebiet und gewährleisten einen Anschluss an die östlich gelegene
Bundesautobahn A10 (Berliner Ring) und die im Norden verlaufende Bundesautobahn A24, die Nauen mit
dem ca. 250 km entfernten Hamburg verbindet. Neben diesen Straßenverbindungen bestehen diverse Landes- und Kreisstraßen, so dass Nauen in Summe durch eine sehr gute überörtliche Erreichbarkeit geprägt
ist.
Der öffentliche Personennahverkehr wird durch Regionalbuslinien der Havelbus Verkehrsgesellschaft mbH
gewährleistet. Die Regionalbuslinien verkehren in regelmäßigen Abständen zwischen der Kernstadt von
Nauen und den einzelnen Ortsteilen und eine Stadtbuslinie sichert den innerstädtischen öffentlichen Personennahverkehr. Des Weiteren bestehen durch die Regionalbuslinien Verbindungen ins ca. 33 km entfernte
Potsdam über Wustermark und zur Kreisstadt Rathenow.
Über den Bahnhof in Nauen ist ein Anschluss an das Regionalbahnnetz der Deutschen Bahn sowie an die
Bahnlinien der Ostdeutschen Eisenbahn GmbH gewährleistet. Durch die Regionalbahnlinien ist eine schnelle Verbindung in die Bundeshauptstadt Berlin hergestellt, da die Stadt Nauen im 60-Minuten-Einzugsbereich
von Berlin-Mitte liegt. Ebenso besteht eine Verbindung mit dem Regionalexpress der Ostdeutschen Eisenbahn nach Wismar und Cottbus.
Einwohnerentwicklung und Einzelhandelsrelevante Kaufkraft
Die nachfolgenden Berechnungen im Gutachten basieren auf der aktuell verfügbaren Datenbasis des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg. Gemäß dieser Grundlage leben zum Stichtag 30.09.2014 insgesamt
16.711 Einwohner in Nauen.
Die Bevölkerungsentwicklung in den vergangenen Jahren ist durch einen leichten Zuwachs gekennzeichnet.
Gegenüber dem Datenstand nach dem Zensus 2011 gewann die Stadt innerhalb der letzten Jahre ca. 1,4%
mehr Einwohner.
Dieser Zuwachs ist adäquat zur Entwicklung des Landkreises Havelland und fügt sich somit insgesamt in
den regionalen Kontext ein, der durch die Lage im Verflechtungsraum der Metropole Berlin beeinflusst wird.
8
Stadt Nauen, Stand: 31.12.2014
11
Tabelle 2: Bevölkerungsentwicklung der Stadt Nauen im Landkreisvergleich und
Bevölkerungsprognose bis 2030
Stadt Nauen
Stand
Einwohner
Entwicklung
zum Vorjahr
Landkreis Havelland
Index
Einwohner
Entwicklung
zum Vorjahr
100,0% 152.915
Index
31.12.2011
16.475
100,0%
31.12.2012
16.491
0,1%
100,1% 153.294
0,2%
100,2%
31.12.2013
16.616
0,8%
100,9% 153.874
0,4%
100,6%
30.09.2014
16.711
0,6%
101,4% 155.078
0,8%
101,4%
Prognose Landesamt für Bauen und Verkehr (Basisjahr 2010)
Prog 2020
Prog 2030
16.509
15.224
100,2% 153.761
92,4% 148.636
100,6%
97,2%
103,6% 156.270
103,6% 154.820
102,2%
101,2%
Prognose Bertelsmann Stiftung (Basisjahr 2012)
Prog 2020
Prog 2030
17.070
17.070
Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Bevölkerungsfortschreibung auf Basis des Zensus vom 9. Mai 2011 /
Landesamt für Bauen und Verkehr, Bevölkerungsvorausschätzung 2011 bis 2030 (Basisjahr 2010) / Bertelsmann
Stiftung, Bevölkerungsvorausberechnung für Gemeinden ab 5.000 Einw ohner (Basisjahr 2012)
In Bezug auf die zukünftige Bevölkerungsentwicklung der Stadt Nauen kommen die aktuelle Bevölkerungsvorausschätzung des Landesamtes für Bauen und Verkehr des Landes Brandenburg (Basisjahr 2010) und
die aktuelle Bevölkerungsvorausberechnung der Bertelsmann Stiftung (Basisjahr 2012) zu einer unterschiedlichen Prognose. In der Bevölkerungsvorausschätzung des Landesamtes für Bauen und Verkehr
weist die Stadt Nauen bis 2020 noch einen Zuwachs von 0,2 % gegenüber dem Jahr 2011 auf. Bis 2030
wird in dieser Prognose der Bevölkerungszuwachs jedoch in einen Rückgang von 7,6 % umgekehrt. Demnach würde die Bevölkerung Nauens bis 2030 auf 15.224 Einwohner zurückgehen. Der Landkreis Havelland hat laut dieser Vorausschätzung einen geringeren Bevölkerungsrückgang als die Stadt Nauen zu verzeichnen, jedoch weist auch der Landkreis Havelland in der Prognose des Landesamtes für Bauen und
Verkehr bis 2030 einen Rückgang von 2,8 % gegenüber dem Jahr 2011 auf. Im Vergleich dazu zeichnet
sich in der Bevölkerungsvorausberechnung der Bertelsmann Stiftung für die Stadt Nauen und den Landkreis
Havelland ein deutlicher Zuwachs ab. Danach würde die Stadt Nauen bis 2030 einen Zuwachs von 3,6 %
gegenüber dem Jahr 2011 erreichen und auf eine Bevölkerungszahl von 17.070 anwachsen. Auch der
Landkreis Havelland weist in der Prognose der Bertelsmann Stiftung im Jahr 2030 einen Zuwachs von
1,2 % im Vergleich zum Jahr 2011 auf.
Das einzelhandelsrelevante Kaufkraftniveau wird durch die Einkommensverhältnisse der Bevölkerung bestimmt. Diese Kennzahl spiegelt letztlich auch die Wirtschaftskraft einer Gemeinde oder Region wider. Die
Kennziffer gibt unabhängig von der Größe der Gemeinde das verfügbare Netto-Einkommen pro Einwohner
im Verhältnis zum Gesamt-Einkommen der Bundesrepublik (= 100) an, welches für die Ausgaben im Einzelhandel zur Verfügung steht.
Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft in der Region liegt zwischen 101,3 in Falkensee und 81,1 in Friesack.
In der Stadt Nauen liegt das Niveau mit 90,5 leicht unter dem Durchschnittswert des Landes Brandenburg,
als auch unter dem Vergleichswert des Landkreises Havelland. Jedoch auch die umliegenden Gemeinden
Friesack und Ketzin\Havel liegen unter diesen Werten. Lediglich das Mittelzentrum Falkensee, Wustermark
und Brieselang liegen über dem Landesdurchschnitt Brandenburgs.
12
Abbildung 3: Einzelhandelsrelevante Kaufkraft (Einzelhandel insgesamt)
Quelle: BBE!CIMA!MB-Research, Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern
Pendlersituation
Eine für den Einzelhandel bedeutende Größe in einer Kommune stellen die Ein- und Auspendler dar. Da
sich Beschäftigte tagsüber, vor allem aber auf dem Nachhauseweg am Abend, versorgen, kommt diese
Kaufkraft teilweise auch dem Einzelhandel am Arbeitsort zu Gute. Dies betrifft verstärkt den Lebensmitteleinzelhandel. Vor allem Einzelhandelsbetriebe mit längeren Öffnungszeiten können dabei die Kaufkraft verstärkt vor Ort binden.
Die tägliche Einpendlerzahl der Stadt Nauen beträgt 4.304, demgegenüber sind 4.799 Auspendler zu konstatieren. Daraus errechnet sich ein negativer Pendlersaldo von 4959. Somit pendeln mehr Menschen aus
der Stadt zu deren Arbeitsort als in die Stadt zum Arbeitsplatz. Vor dem Hintergrund des negativen Pendlersaldos ist mit Kaufkraftabflüssen in die umliegenden Städte zu rechnen.
Wettbewerb im Umfeld
Aufgrund der regionalen Lage der Stadt Nauen, unweit der Hauptstadt Berlin und des Oberzentrums Potsdam ist ein starker regionaler Wettbewerb in Wustermark und Dallgow-Döberitz mit großen Einzelhandelsstandorten zu verzeichnen, der im Saldo zu Kaufkraftabflüssen aus dem Mittelzentrum führt. Die Zentralitätskennziffer der Stadt Nauen von 75,0 dokumentiert die beschriebene Situation.
Einzelhandelsstrukturen
Im Jahr 2010 wurde ein Einzelhandels- und Zentrenkonzept im Auftrag der Stadt Nauen erarbeitet und am
17. Mai 2010 im Nauener Stadtrat beschlossen. Dieses soll auf eine nachhaltige räumliche Steuerung von
Einzelhandelsnutzungen ausgerichtet sein, um eine geordnete städtebauliche Entwicklung der Versorgungs- und Zentrenstrukturen im Nauener Stadtgebiet zu gewährleisten. In der Stadt Nauen ist nur in der
Kernstadt ein zentraler Versorgungsbereich zu verzeichnen. Die anderen Ortsteile der Stadt weisen keinen
zentralen Versorgungsbereich auf.
Der zentrale Versorgungsbereich der Stadt Nauen erstreckt sich fast über die gesamte Altstadt und schließt
in seiner südöstlichen Ausdehnung die Ansiedlungen in der nördlichen Berliner Straße, den Bereich des
Lindenplatzes / Gartenstraße sowie Teilflächen an der Feldstraße bis zur Berliner Straße mit ein. In seiner
9
Arbeitsmarkt in Zahlen – Beschäftigungsstatistik, Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte nach Wohn- und Arbeitsort mit Pendlerdaten,
30.06.2014, Bundesagentur für Arbeit
13
nordöstlichen Ausdehnung erstreckt sich der zentrale Versorgungsbereich „Altstadt Nauen“ bis einschließlich zum Einkaufszentrum „Nauener Karree“.
Karte 2: Übersicht zur Lage des zentralen Versorgungsbereichs und der ergänzenden
Einzelhandelsstandorte im Nauener Stadtgebiet
Quelle: Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Nauen, S. 73
Über den zentralen Versorgungsbereich hinaus verteilen sich weitere Einzelhandelsstandorte, die als ergänzende Einzelhandelsstandorte bezeichnet werden. Wobei diesen aufgrund der unterschiedlichen Angebotsstruktur unterschiedliche Funktionen zuzuweisen sind. Folgende fünf ergänzende Einzelhandelsstandorte wurden abgegrenzt:
■ Ergänzender Einzelhandelsstandort „Dammstraße“ - Schwerpunkt Nahversorgung
■ Ergänzender Einzelhandelsstandort „Berliner Straße / Raiffeisenstraße“ - Schwerpunkt Nahversorgung
■ Ergänzender Einzelhandelsstandort „Gewerbegebiet Nauen-Ost“ - Schwerpunkt nichtzentrenrelevanter Einzelhandel
■ Ergänzender Einzelhandelsstandort „Fachmarktzentrum Luchberge“ - Schwerpunkt nichtzentrenrelevanter Einzelhandel
■ Ergänzender Einzelhandelsstandort „Luchcenter“ - Schwerpunkt Grund- und Nahversorgung
Zur Steuerung des Einzelhandels wurden Grundsätze formuliert, an welchen sich Neuansiedlungen und
Erweiterungen orientieren sollten. Diese werden im Folgenden dargestellt und im Abschnitt 9 wird die Ein14
ordnung des Erweiterungsvorhabens in die Grundsätze und in die Einzelhandelsstruktur der Stadt Nauen
untersucht.
„Grundsatz 1: Der zentrenrelevante Einzelhandel soll grundsätzlich im zentralen Versorgungsbereich Altstadt konzentriert werden.
Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevantem Hauptsortiment sind grundsätzlich nur im zentralen Versorgungsbereich Altstadt anzusiedeln.
Grundsatz 2: Betriebe der Nahversorgung können auch außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs zugelassen werden.
Betriebe für die Nahversorgung der Bevölkerung mit Nahrungs- und Genussmitteln sowie Drogeriewaren
müssen auch außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs an geeigneten Standorten bestehen und zugelassen werden können. Dafür bieten sich insbesondere die identifizierten ergänzenden Versorgungsstandorte an.
Betriebsformen, die der Nahversorgung eines Gebiets dienen, sind:
■ Kioske, Trinkhallen, Bäckereien und Backshops mit einer Verkaufsfläche von maximal 100 m² (diese
können regelmäßig zugelassen werden),
■ die sog. „Nachbarschaftsläden“; das sind wohngebietsverträgliche kleine Nahversorgungsläden,
überwiegend reine Lebensmitteleinzelhändler, mit einer orttypischen Verkaufsfläche bis zu maximal
500 m² (diese sollten nur ausnahmsweise zugelassen werden können).
Auch Supermärkte mit Verkaufsflächen, die unterhalb der Schwelle der Großflächigkeit von 800 m² liegen,
können vornehmlich der Nahversorgung in ihrem unmittelbaren Umfeld dienen.
Fachmärkte, die nur bestimmte Waren in Mengen und mit großer Auswahl anbieten (z. B. Getränkemärkte,
reine Drogeriemärkte) sowie Läden, die Waren des mittel- oder gar langfristigen Bedarfs vertreiben, dienen
grundsätzlich nicht mehr der Nahversorgung eines Gebiets. Besonders unerwünscht ist die räumliche Konzentration solcher Betriebe (Einzelhandelsagglomerationen) an ungeeigneten Standorten.
Grundsatz 3: Der großflächige Einzelhandel muss durch Planung an verträgliche Standorte gelenkt
werden.
Die Ansiedlung großflächiger Einzelhandelsbetriebe (über 800 m² Verkaufsfläche bzw. 1.200 m² Geschossfläche) soll nur kraft Bauleitplanung möglich sein. Sie bedarf des schlüssigen Nachweises ihrer städtebaulichen Verträglichkeit. Es dürfen insbesondere keine schädlichen Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Nauen und der Nachbargemeinden zu erwarten sein. Der schlüssige Nachweis
über die Verträglichkeit ist vom Vorhabensträger zu erbringen.
Grundsatz 4: Zentrenrelevante Randsortimente sind zulässig.
Einzelhandelsbetriebe mit nicht zentrenrelevantem Hauptsortiment dürfen in allen Gebieten bis zu 10 % der
Verkaufsfläche mit zentrenrelevanten Randsortimenten führen.
[…]
Grundsatz 6: Leerstand soll verhindert werden.
Im Interesse der Verhinderung von Leerstand und zur Vermeidung städtebaulicher Missstände, kann die
Nachnutzung leer stehender Einzelhandelsflächen unter 800 m² VKF auch außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs und der identifizierten ergänzenden Einzelhandelsstandorte wünschenswert sein. Die Nach-
15
nutzung mit zentrenrelevanten Sortimenten ist aber nur dann ausnahmsweise zulässig, wenn schädliche
Auswirkungen auf die Stadtstrukturen nachweislich ausgeschlossen werden können.“ 10
Fazit zum Makrostandort Nauen:
■ Stadt innerhalb des Landkreises Havelland westlich von Berlin,
■ Mittelzentrum mit zentralörtlicher Versorgungsfunktion für das Amt Friesack und die Stadt Ketzin\Havel,
■ steigende Bevölkerungszahl in den Jahren seit dem Zensus 2011,
■ leicht unterdurchschnittliches Kaufkraftniveau im Vergleich zum Land Brandenburg,
■ sehr gute verkehrliche Erschließung sowohl mit dem PKW als auch dem ÖPNV und den Regionalbahnlinien der Deutschen Bahn und der Ostdeutschen Eisenbahn,
■ leichte Pendlerverluste durch die Nähe zur Metropole Berlin, die Kaufkraftabflüsse erwarten lassen,
■ geringe Einzelhandelszentralität von 75, welche die regionale Wettbewerbssituation darstellt.
10
Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Nauen, S. 48 f.
16
4.
Mikrostandortanalyse
Neben der Analyse des Makrostandortes stellt die Mikrostandortanalyse den zweiten wichtigen Teil der
Standortbewertung dar. Damit werden insbesondere die Aspekte der Lage, der verkehrlichen Erreichbarkeit
und die Eigenart der näheren Umgebung thematisiert. Der Mikrostandort ist insbesondere auch für die Abgrenzung des Einzugsgebietes, für eigenständige Versorgungsfunktionen und für die Wechselwirkungen mit
nächstgelegenen, zentralen Versorgungsbereichen von Relevanz.
Lage des Projektgrundstücks und Nutzungsumfeld
Der Standort des Luchcenters befindet sich im westlichen Stadtbereich von Nauen in städtebaulich integrierter Ortsrandlage. Das unmittelbare Umfeld ist fast ausschließlich durch Wohnnutzungen gekennzeichnet. Östlich und südlich dominieren hierbei Einfamilienhäuser und südöstlich vom Standort Mehrfamilienhäuser. Weiterhin existiert direkt östlich ein modernisierter Aldi-Markt, welcher im April wiedereröffnet wurde
und die Nahversorgungsfunktion des Standortes untersetzt. Durch eine Bushaltestelle, Fuß -und Fahrradwege sowie hauptsächlich Wohnnutzungen im Umfeld ist der Standort als städtebaulich integriert zu bewerten.
Karte 3: Lage des Luchcenters und Umfeldnutzungen
Quelle: Nexiga GmbH, Bearbeitung: BBE Handelsberatung GmbH
17
Abbildung 4: Ansichten zum Standortumfeld
Einfamilienhaussiedlung
Einfamilienhaussiedlung
Mehrgeschossige Wohngebäude
Aldi-Lebensmitteldiscounter
Quelle: eigene Aufnahme, April 2015
Versorgungsfunktion und wohnortnahe Versorgung
Hauptsächlich hat der Standort mit mehreren Fachmärkten eine gesamtstädtische und regionale Versorgungsfunktion im mittelzentralen Verflechtungsbereich. So ist der große Supermarkt Sky der einzige Lebensmittelmarkt im Verflechtungsbereich, welcher auf den Wocheneinkauf ausgerichtet ist. Das baumert
Gartencenter ist der einzige Fachmarkt mit Gartenbedarf als Kernsortiment. Die weiteren Fachmärkte sind
in Ergänzung zu diesen beiden Magnetanbieter zu bewerten, welche die Kopplungspotenziale am Standort
erhöhen.
Weiterhin hat das Luchcenter durch die wohngebietsbezogene Lage und dem Lebensmittelvollsortimenter
Sky sowie einer Bäckerei am Standort Versorgungsfunktionen für das direkte Umfeld. Diese werden sich
nach Auskunft der Stadt Nauen perspektivisch durch den Bau neuer Wohngebiete südöstlich des Luchcenters im Bereich „An der Heuwiese“ sowie direkt östlich im Bereich des zukünftigen Wohngebietes „Luchblick“ erhöhen.
Verkehrliche Situation
Über Fuß- und Fahrradwege ist der Standort für die Bevölkerung im westlichen Stadtbereich gut zu erreichen. Straßenbegleitend befindet sich an der Hamburger Straße ein Fuß- und Fahrradweg.
Unmittelbar am Standort existiert die Bushaltestelle „Nauen, Luchcenter“ der Linien 661, 664, 666 und 680.
Diese verkehren in das weitere Stadtgebiet sowie Friesack, Rathenow und Königshorst.
Die Hamburger Straße ist eine bedeutende Verkehrsachse innerhalb der Stadt Nauen und stellt eine Verbindung in westlicher Richtung zur B5 her. Die ebenerdigen Parkplätze direkt vor der Immobilie, welche
nach Modernisierung des Luchcenters aufgewertet werden sollen, sichern die Erreichbarkeit ab.
18
Abbildung 5: Verkehrsanbindung des Luchcenters
Bushaltestelle Nauen, Luchcenter und Hamburger Straße
Fuß- und Fahrradweg am Luchcenter
Planungsrechtliche Situation
Das Luchcenter liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans „EKZ - Hamburger Straße“. Gemäß Bebauungsplan sind ein SB-Warenhaus mit 4.000 m² Geschossfläche (davon 200 m² Gastronomiefläche), ein
Baumarkt mit 4.000 m² Geschossfläche sowie ein Gartencenter mit 5.000 m² Geschossfläche zulässig. Als
unzulässig wurden ein Textilmarkt, Schuhfachmarkt sowie ein Parfümeriefachmarkt festgesetzt. Die bereits
dargestellten Nutzungsveränderungen resultieren aus der Schließung des Baumarktes. Für die aktuellen
Nutzungsabweichungen vom Bebauungsplan bestehen Befreiungen seitens der Stadt Nauen. Zur planungsrechtlichen Absicherung der bestehenden Mieter wird ein Bebauungsplanänderungsverfahren angestrebt.
Darüber hinaus plant der Vorhabenträger eine weitere Umstrukturierung im Gebäudekomplex des ehemaligen Baumarktes, um der leerstehenden Fläche wieder Nutzungen zuzuführen. Im Rahmen des Bebauungsplanänderungsverfahrens sollen mögliche Nutzungen geprüft und die Auswirkungen im Sinne von § 11
Abs. 3 BauNVO auf die zentralen Versorgungsbereiche in der Stadt Nauen und die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich untersucht werden.
Fazit zum Mikrostandort Hamburger Straße in der Stadt Nauen
■ Der Standort befindet sich in städtebaulich integrierter Ortsrandlage mit hauptsächlich Wohnen im
Umfeld.
■ Als einziger Lebensmittelmarkt mit einem Schwerpunkt auf den Wocheneinkauf sowie einem Gartencenter hat der Standort Versorgungsfunktionen für die Stadt Nauen sowie für den mittelzentralen
Verflechtungsbereich. Darüber hinaus verfügt er durch den Lebensmittelmarkt und die Bäckerei bei
einer wohngebietsbezogenen Lage über Nahversorgungsfunktionen im westlichen Stadtbereich.
■ Fuß- und Fahrradwege, die Bushaltestelle „Nauen, Luchcenter“ und die vorhandenen ebenerdigen
Parkplätze stellen die Erreichbarkeit für nichtmotorisierte und motorisierte Kunden sicher.
19
5.
Wettbewerbssituation im potenziellen Einzugsgebiet
Die Analyse der Wettbewerbssituation im potenziellen Einzugsgebiet des Luchcenters bezieht alle Anbieter
des mittelzentralen Verflechtungsbereiches sowie die Bereiche westlich der A10 der östlich angrenzenden
Gemeinden ein. Dies stellt den Untersuchungsraum dar, der zunächst die Grundlage für die Bewertung der
Wettbewerbssituation und die Einzugsgebietsabgrenzung bildet. Darüber hinaus wurden die großflächigen
Fachmarktstandorte Havelpark (Dallgow-Döberitz) und das Designer Outlet in Wustermark in die Betrachtung ohne quantitative Erfassung der Flächen mit einbezogen. Die aktuelle Erhebung aller Einzelhandelsbetriebe erfolgte im Rahmen einer Ortsbesichtigung im April 2015.
Die quantitative Analyse zum Einzelhandelsbesatz berücksichtigt sowohl die Wettbewerbsrelevanz der einzelnen Betriebsformen als auch die Standortstrukturen im Untersuchungsgebiet als Basis einer nachfolgend
standortspezifischen Bewertung potenzieller Auswirkungen durch das Revitalisierungsvorhaben. Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass Standorte mit einem Fachmarktbesatz und vergleichbaren Hauptmietern
wie im Luchcenter in einen intensiveren Wettbewerb mit dem Vorhaben treten als Fachgeschäftsstrukturen
mit anderer Sortimentsausrichtung.
Im Untersuchungsgebiet gibt es 123 Einzelhandelsbetriebe mit einer Gesamtverkaufsfläche von ca.
47.600 m², die einen Umsatz von 101,6 Mio. Euro generieren.
Angebotsschwerpunkte in der Stadt Nauen bilden die im Einzelhandels- und Zentrenkonzept ausgewiesene
Altstadt Nauen sowie die ergänzenden Einzelhandelsstandorte. In den weiteren Orten des Untersuchungsraumes befinden sich lediglich Grundversorgungsangebote. In der nachstehenden Karte sind die Einzelhandelslagen gemäß ihren räumlichen Abgrenzungen im Einzelhandels- und Zentrenkonzept mit Magnetanbietern dargestellt.
20
Karte 4: Übersicht der wichtigsten Einzelhandelsstandorte in der Stadt Nauen
Nachfolgende Tabellen kennzeichnen die wettbewerbsrelevanten Angebotsstrukturen innerhalb der Stadt
Nauen. Die Abgrenzungen der Standorte sind dem Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Nauen
aus dem Jahr 2010 entnommen.
Wie die nachstehenden beiden Abbildungen verdeutlichen, stellen die Altstadt von Nauen, das Luchcenter
und das Gewerbegebiet Nauen-Ost zusammengefasst mit dem direkt angrenzenden Fachmarktzentrum
Luchberge die drei wesentlichen Handelsstandorte innerhalb des Untersuchungsraumes dar.
21
Abbildung 6: Angebotsstrukturen (aktueller Bestand) im Untersuchungsgebiet Verkaufsflächen nach
Standorten - Abgrenzung gemäß Einzelhandels und Zentrenkonzept
Erhebung: BBE Handelsberatung, April 2015
Flächengrößter Standort ist hierbei das Gewerbegebiet Nauen-Ost zusammengefasst mit dem Fachmarktzentrum Luchberge, welches jedoch aufgrund seiner großflächigen Anbieter im nicht-zentrenrelevanten
Bereich mit niedrigen Flächenleistungen mit 14,3 Mio. Euro geringere Umsätze als die im Einzelhandelsund Zentrenkonzept abgegrenzte Altstadt und das Luchcenter erzielt. Insbesondere die Altstadt kann aufgrund ihrer kleinteiligen Struktur mit schwerpunktmäßig zentrenrelevanten Sortimenten höhere Flächenproduktivitäten erzielen, so dass sich ein Umsatz von 24,3 Mio. Euro errechnen lässt. Das Luchcenter generiert
bei einer aktuellen Verkaufsfläche von ca. 8.300 m² einen Umsatz von 15,9 Mio. Euro. Dies zeigt die Versorgungsfunktion des Ergänzungsstandorts insbesondere im Bereich Wocheneinkauf und Gartenbedarf,
jedoch auch im ergänzenden Fachmarktbereich auf.
Abbildung 7: Angebotsstrukturen (aktueller Bestand) im Untersuchungsgebiet Umsatz nach
Standorten - Abgrenzung gemäß Einzelhandels und Zentrenkonzept
Erhebung: BBE Handelsberatung, April 2015
22
Innerhalb der Stadt Nauen sind weiterhin der Ergänzungsstandort Dammstraße mit einer Verkaufsfläche
von 1.250 m² und einem Umsatz von 3,8 Mio. Euro und der Ergänzungsstandort Raiffaisenstraße / Berliner
Straße mit einer Verkaufsfläche von ca. 2.100 m² und einem Umsatz von 6,9 Mio. Euro zu betrachten. Auf
sonstige Lagen innerhalb des Stadtgebiets entfallen lediglich ca. 2.600 m² Verkaufsfläche mit einem Umsatz
von 7,9 Mio. Euro.
Die ca. 1,5 km vom Luchcenter entfernte Altstadt Nauen wurde im Einzelhandels- und Zentrenkonzept als
einziger schützenswerter zentraler Versorgungsbereich ausgewiesen. Sie ist durch eine Fachgeschäftsstruktur im historischen Stadtkern geprägt, wird jedoch gemäß Abgrenzung im Einzelhandels- und Zentrenkonzept durch den Nord-Ost-Flügel „Nauener Karree“ und den Süd-Ost-Flügel Feldstraße / Berliner Straße
im Fachmarktbereich ergänzt.
Als Hauptgeschäftsbereich in der historischen Altstadt sind die Mittelstraße und die Marktstraße zu bewerten, welche zusammen 24 der insgesamt 40 Einzelhandelsbetriebe aufweisen. Als weitere Schwerpunkte sind die Berliner Straße, die Goethestraße und die Kirchstraße zu benennen. Als Magnetbetriebe fungieren hierbei der Supermarkt Edeka, der Papier- und Schreibwarenladen McPaper, der Glas- Porzellan und
Keramik sowie Sonderpostenmarkt Euroland und das Lederwarengeschäft Mikosek. Insgesamt stellt sich in
der historischen Altstadt ein breiter Branchenmix dar, welcher sich auf den nahversorgungs- und zentrenrelevanten Bereich konzentriert. Charakteristisch sind der hohe Anteil an individuellen inhabergeführten Geschäften, welche von Dienstleistungs- und Gastronomiebetrieben ergänzt werden. Insbesondere Bankfilialen, das Rathaus und die Außenstelle Nauen der Kreisverwaltung sind als weitere Frequenzbringer im
Dienstleistungsbereich zu nennen.
Abbildung 8: Anbieter in der historischen Altstadt Nauen
Edeka, Mittelstraße
Electronic Partner, Mittelstraße
Leder Mikosek, Mittelstraße
McPaper, Marktstraße
Ladenzeilen Marktstraße
Sparkasse, Goethestraße
In Verbindung mit der historischen Altbausubstanz verfügt die Altstadt von Nauen im Vergleich zu den weiteren Fachmarktstandorten im Stadtgebiet über ein Alleinstellungsmerkmal. Vor allem die multifunktionale
Ausrichtung der Altstadt mit Handel, Gastronomie und Dienstleistungen begründet deren Wettbewerbsfähigkeit.
In die räumliche Definition des zentralen Versorgungsbereichs wird im Einzelhandelskonzept der Stadt
Nauen der Nord-Ost-Flügel „Nauener Karree“ und der Süd-Ost-Flügel Feldstraße / Berliner Straße mit
einbezogen. Eine funktionale Verknüpfung der historischen Altstadt mit den beiden Flügeln ist praktisch
23
nicht gegeben. Ursächlich hierfür sind zum einen, die Entfernung zum eigentlichen Hauptgeschäftsbereich
von 350 m bzw. 400 m und zum anderen die funktionalen Unterbrechungen. Der nördliche Bereich der
Marktstraße, die Baderstraße und auch der südliche Bereich der Dammstraße verfügen über keinen bzw.
einen geringen Besatz, so dass hier eine klare Trennung zwischen dem Nauener Karree und dem Hauptgeschäftsbereich in der historischen Altstadt besteht. Der Süd-Ost-Flügel wird durch die B273 abgetrennt, die
eine Barriere darstellt. Im Einzelhandels- und Zentrenkonzept wird diese Bewertung zum Nauener Karree
und auch zum Süd-Ost-Flügel bestätigt:
Nauener Karree: „Als nachteilig zu bewerten ist jedoch die räumliche Verbindung zwischen der Anlage und
der Altstadt. Gegenwärtig gelangt der Kunde nicht unmittelbar von den Geschäftsstraßen der Altstadt aus in
das Einkaufszentrum. Der dazwischen gelegene Bereich stellt bisher keine gelungene Funktionsverbindung
dar, da ein durchgängiger Geschäftsbesatz fehlt.“11
Süd-Ost-Flügel Feldstraße / Berliner Straße: „Gegenwärtig ist dieser Bereich durch eine Hauptverkehrsachse als städtebaulich-funktionale Zäsur räumlich vom Innenstadtzentrum getrennt.“12
Im Einzelhandels- und Zentrenkonzept sowie im darauf aufbauenden Bebauungsplan „Einzelhandel“ Stadt
Nauen wurde die Altstadt unter Einbezug des Nauener Karrees und des Süd-Ost-Flügels als zentraler Versorgungsbereich planerisch festgelegt, trotz der Feststellung, dass eine funktionale Verknüpfung, insbesondere mit dem Einkaufszentrum Nauener Karree nicht vorhanden ist. Sofern eine reale Umsetzungschance
gegeben ist und damit Entwicklungsspielräume definiert werden, eine nachvollziehbare Festlegung. In einer
Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichtes wird bezüglich der Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche darauf verwiesen, „dass nach Vorstellung des Gesetzgebers sich zentrale Versorgungsbereiche nicht
nur aus planerischen Festschreibungen, sondern auch aus nachvollziehbar eindeutigen tatsächlichen Verhältnissen ergeben können“13. Die tatsächlichen Gegebenheiten zeigen jedoch, dass es keine Entwicklung
gibt, welche die beiden Einzelstandorte mit der historischen Altstadt stärker verknüpfen, perspektivisch ist
eine solche Funktionsverbindung auch nicht zu erwarten. Folglich handelt es sich beim Nauener Karree und
auch beim Süd-Ost-Flügel, zwar um innenstadtnahe, aber um Einzelstandorte.
Das Nauener Karree befindet sich dabei aktuell in der Transformation. So soll vor allem der südöstliche
Gebäudebereich mit dem Non-Food-Discounter MäcGeiz, einer Fleischerei, einem Otto-Bestellshop und
einem Reisebüro verändert werden. Derzeit stehen wesentliche Flächen dieses Gebäudes leer. Das nordöstliche Gebäude des Fachmarktzentrums ist mit dem Discounter Netto, einer Bäckerei, dem Bekleidungsfachmarkt Kik und einem Küchenstudio belegt. Mit dem Drogeriemarkt Rossmann gibt es einen weiteren
Fachmarkt mit einer Ausrichtung auf den kurzfristigen Bedarfsbereich. Dieser ist nach der Insolvenz der
Firma Schlecker derzeit der einzige Drogeriemarkt in Nauen und im mittelzentralen Verflechtungsbereich,
so dass dieser eine starke Marktstellung hat. Mit Ernsting's Family gibt es zudem ein filialisiertes Fachgeschäft mit vorwiegend Kinderbekleidung. Die Anzahl der Parkplätze des Nauener Karrees ist ausreichend,
allerdings ist die Anordnung vor den Gebäuden nicht ideal. Gerade vor dem Hintergrund der mittelzentralen
Ausstrahlung des Standorts, schränkt dies die Versorgungsfunktion für die Bevölkerung ein.
11
Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Nauen, S. 58
12
Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Nauen, S. 58
13
vgl. zum Begriff zentraler Versorgungsbereiche: Bundesverwaltungsgericht, Urteil BVerwG 4 C 7.07 vom 11.10.2007
24
Abbildung 9: Anbieter im Nauener Karree
Mäc-Geiz und Bauvorbereitungen
Discounter Netto und Kik
Leder Mikosek, Mittelstraße
Quelle: eigene Aufnahmen, April 2015'
Magnetanbieter des Süd-Ost-Flügels Feldstraße / Berliner Straße ist der Lebensmitteldiscounter Lidl, der
sich mit einer Verkaufsfläche von über 1.000 m² mit einer Bäckerei in der Vorkassenzone als sehr wettbewerbsfähig präsentiert. Ebenerdige Parkplätze befinden sich vor der Immobilie. Zudem kann der Standort
von der hohen Pkw-Frequenz der B273 profitieren. Ein ehemaliger Lebensmittelmarkt in der Feldstraße
existiert hingegen nicht mehr am Standort. Dieser konnte sich in abgehängter Lage und in einer veralteten
Immobilie nicht mehr wirtschaftlich aufstellen. Ein Blumenladen und ein Elektrofachgeschäft sind als Ergänzung zu bewerten.
Insgesamt haben damit sowohl das Nauener Karree als auch der Südost-Flügel ergänzende Versorgungsfunktionen im Fachmarktbereich zur historischen Altstadt.
Abbildung 10: Magnetanbieter Süd-Ost-Flügel Feldstraße / Berliner Straße sowie
Ergänzungsstandorte Dammstraße und Raiffaisenstraße / Berliner Straße
Lidl, Berliner Straße
Penny, Dammstraße
Netto Marken-Discount, Berliner Straße
Der nördliche Ergänzungsstandort Dammstraße ist ebenfalls vorwiegend auf die Nahversorgung ausgerichtet. Der Lebensmitteldiscounter Penny und der Getränkemarkt Getränkeland erzielen hohe Kopplungspotenziale, so dass sich dieser Standort auch durch die Lage an der frequentierten B273 als wettbewerbsfähig darstellt. Durch die Lage im nördlichen Stadtgebiet übernimmt der Markt in diesem Bereich wichtige
Nahversorgungsfunktionen. Darüber hinaus können auch Pendler durch die Nähe zum Bahnhof vom Lebensmitteldiscounter profitieren. Der südliche Bereich des Ergänzungsstandort ist durch Leerstände geprägt. Ursächlich sind hierfür die schlechte Parkplatzsituation sowie eine veraltete Immobilie mit einer unflexiblen Flächenaufteilung.
Im südöstlichen Bereich gibt es mit dem Ergänzungsstandort Raiffaisenstraße / Berliner Straße einen
weiteren Standort mit Nahversorgungsausrichtung. Ankerbetriebe sind der Hybrid-Discounter Netto MarkenDiscount und der Lebensmitteldiscounter Norma. Mit dem Getränkemarkt Hoffmann und einer Bäckerei am
Standort des Netto Marken-Discounts wird der Ergänzungsstandort im Lebensmittelbereich ergänzt.
25
Die Angebotsstruktur innerhalb des Gewerbegebiets Nauen-Ost ist fast ausschließlich durch nichtzentrenrelevante Anbieter geprägt. Wichtigste Anbieter sind der Hagebaumarkt mit dem Fachmarkt für
Heimtierbedarf Futterhaus innerhalb der Immobilie und der Repo-Möbel sowie Repo-Sonderpostenmarkt.
Der Baumarkt steht durch seine Gartensortimente insbesondere mit dem baumert Gartencenter im Luchcenter im Wettbewerb. Der Möbelmarkt ist der einzige Fachmarkt in dieser Branche. Er positioniert sich im
Discountbereich, so dass nur bestimmte Kundengruppen angesprochen werden können. Alle weitere Anbieter im Baustoff- und Baugerätebereich sowie ein Küchenstudio, ein Angelsportgeschäft und ein Jagdfachhandel sind als Ergänzung zu sehen. Insgesamt ergibt sich damit ein Einzelhandelsstandort mit einer Ausrichtung auf den nicht-zentrenrelevanten Bereich, der mit dem Luchcenter zunächst im Bereich Gartenbedarf im Wettbewerb besteht.
Abbildung 11: Anbieter im Gewerbegebiet Nauen-Ost
Hagebaumarkt, Robert-Bosch-Str.
Repo Sonderposten- und Möbelmarkt, Robert-Bosch-Str.
In den umliegenden Orten Wustermark, Brieselang (Bereich westl. A10), Ketzin\Havel und Friesack
werden vor dem Hintergrund der Größe der Kommunen bzw. der betrachteten Ortsteile lediglich Grundversorgungsangebote vorgehalten. Wichtigste Anbieter sind in Friesack die beiden Lebensmitteldiscounter Aldi
und Norma sowie ein Baumarkt mit ca. 800 m² Verkaufsfläche. Vergleichbar ist die Angebotssituation ebenfalls in Ketzin\Havel mit Edeka, Lidl und einem Kik-Textilfachmarkt und auch im westlichen Kernort Wustermark gibt es mit Rewe und Aldi zwei Lebensmittelanbieter. In allen drei Kommunen werden diese durch das
Lebensmittelhandwerk, Apotheken, Blumengeschäfte und inhabergeführte Geschäfte des mittelfristigen
Bedarfsbereichs ergänzt. Die Anbieter übernehmen maßgebliche Nahversorgungsfunktionen in den jeweiligen Orten. Wesentliche Wettbewerbseffekte ergeben sich für das Luchcenter durch die unterschiedlichen
Angebotsstrukturen jedoch nicht.
Deutlich relevanter sind hingegen der Havelpark in Dallgow-Döberitz und das Designer Outlet im Ortsteil
Elstal von Wustermark. Das Designer Outlet positioniert sich dabei mit vertikalen Anbietern im gehobenen
zentrenrelevanten Bereich. Insbesondere Bekleidungs-, Schuh- und Sportanbieter existieren am Standort.
Dies sind u.a. Nike, Adidas, Desigual, Lacoste, Crocs, Converse, Skechers, Tom Tailor und Strellson. Mit
Samsonite (Koffer und Taschen), Villeroy & Boch (Glas, Porzellan, Keramik) und Swarovski (Schmuck)
existieren allerdings auch weitere Anbieter aus anderen zentrenrelevanten Branchen. Der Standort erzielt
durch seine hohe Aufenthaltsqualität, seinen abgestimmten Branchenmix und seine sehr gute Erreichbarkeit
bei einer Gesamtmietfläche von ca. 16.900 m²14 eine hohe regionale und überregionale Kundenbindung.
14
EHI Retail Institute GmbH (2015): Shopping-Center Report, www.shopping-center-report.de, Zugriffsdatum: 07.05.2015
26
Abbildung 12: Anbieter Designer Outlet Wustermark
Eingangsbereich Designer Outlet
Nike-Sportfachmarkt
Ladenzeile mit u.a. Lacoste, Fossil und Diesel
Der Havelpark ist über die B5 ebenfalls für die Nauener Bevölkerung sehr gut zu erreichen. Im Gegensatz
zum Designer Outlet hat das Einkaufszentrum einen diversifzierteren Branchenmix mit dem SB-Warenhaus
Kaufland, dem Gartencenter Kölle, dem Elektrofachmarkt MediMax sowie zahlreichen Bekleidungs- und
Schuhgeschäften. Dies sind u.a. New Yorker, H& M, Hess Schuhe, Esprit, Engbers und Deichmann. Bei
einer Gesamtmietfläche von ca. 54.60015 ist dies ein Standort mit regionalem Einzugsgebiet, der auch Kunden aus dem Nauener Stadtgebiet bindet. Durch ein SB-Warenhaus und die Gärtnerei Kölle bestehen ebenfalls Wettbewerbsverflechtungen mit dem großen Supermarkt Sky und dem baumert Gartencenter. Zusammen verfügen der Havelpark und das Factory-Outlet-Center in Wustermark über mehr Verkaufsfläche als
die Stadt Nauen insgesamt.
Abbildung 13: Anbieter Havelpark
Einkaufszentrum Havelpark Hauptgeb.
Pflanzen Kölle
Mallbereich mit u.a. C&A, MediMax
Fazit zur Wettbewerbssituation:
■ Die Wettbewerbssituation der Stadt Nauen wird wesentlich durch die beiden Einzelhandelsstandorte
in Wustermark und Dallgow-Döberitz determiniert, welche zusammen über eine größere Verkaufsfläche verfügen als die Stadt Nauen selbst.
■ Innerhalb der Stadt Nauen steht das Luchcenter am stärksten mit dem Nauener Karree und dem
Gewerbegebiet Nauen-Ost im Wettbewerb, welche ebenfalls Fachmärkte aufweisen.
■ Die Wettbewerbsverflechtungen mit der historischen Altstadt sind durch die Fachgeschäftsstruktur
mit Dienstleistungen und Gastronomie als Ergänzung hingegen gering.
15
EHI Retail Institute GmbH (2015): Shopping-Center Report, www.shopping-center-report.de, Zugriffsdatum: 07.05.2015
27
6.
Nachfrageanalyse - Einzugsgebiet und Kaufkraftbindung
Die Abgrenzung des Einzugsgebietes und die Berechnung des vorhabenrelevanten Kaufkraftvolumens stellen einen weiteren wichtigen Bezugspunkt für die nachfolgende Analyse der möglichen Auswirkungen des
Vorhabens dar. Für die Einkaufsorientierung der Bevölkerung und damit die Abgrenzung des Einzugsgebietes von Einzelhandelsbetrieben spielen grundsätzlich mehrere Faktoren eine maßgebliche Rolle:
■ die Häufigkeit der Bedarfsdeckung in den verschiedenen Sortimentsbereichen,
■ der vom Verbraucher in der Regel akzeptierte Zeit- und Wegeaufwand,
■ die relevante Wettbewerbssituation, wie z.B. die Entfernung und die Attraktivität der relevanten
Wettbewerber im engeren und weiteren Standortumfeld,
■ die Attraktivität der Einzelhandelslage, die durch die Betriebsgröße, die Leistungsfähigkeit und den
Bekanntheitsgrad der Betreiber bestimmt wird,
■ die Qualität des Mikrostandortes, die aus der verkehrlichen Erreichbarkeit, der Lage zu Siedlungsschwerpunkten und aus möglicherweise vorhandenen Agglomerationseffekten resultiert,
■ Barrierewirkungen, ausgehend von den topographischen, infrastrukturellen oder baulichen Gegebenheiten.
Von Bedeutung für die Einzugsgebietsabgrenzung des Ergänzungsstandortes Luchcenter sind vor allem der
große Supermarkt Sky und das baumert Gartencenter, welche im mittelzentralen Verflechtungsbereich ein
Alleinstellungsmerkmal aufweisen und damit in Verbindung mit den ergänzenden Anbietern ein Einzugsgebiet über das Stadtgebiet von Nauen hinaus generieren.
Unter der Berücksichtigung weiterer Faktoren, wie der qualitativen Bewertung der Wettbewerbssituation,
ergibt sich folgendes Einzugsgebiet:
■ Das Kerneinzugsgebiet umfasst mit Ausnahme der weiter entfernten Stadtteile Börnicke und
Wachow das Stadtgebiet von Nauen. Der Standort ist durch die Lage an der Hamburger Straße für
die Nauener Bevölkerung gut zu erreichen. Durch den großen Supermarkt Sky wird der Standort als
einziger Anbieter im Stadtgebiet für den Wocheneinkauf und das baumert Gartencenter für Gartenbedarf aufgesucht. Dies gilt auch für das Dänische Bettenlager als einziger Fachmarkt für Möbel,
Haus- und Heimtextilien.
■ Das erweiterte Einzugsgebiet wird in östlicher Richtung wesentlich durch den hohen Wettbewerbsbesatz in Falkensee und Dallgow-Döberitz geprägt. Zudem stellt die A10 eine Barriere dar. In südlicher Richtung ist die zum mittelzentralen Verflechtungsbereich zählende Stadt Ketzin\Havel zum erweiterten Einzugsgebiet zu zählen, welche vor Ort lediglich Grundversorgungsfunktionen bündeln
kann. Nördlich stellt die A24 eine Barriere dar und in westlicher Richtung wird das Einzugsgebiet
wesentlich durch die Entfernung zu den nächsten Orten determiniert. So gehört zwar Friesack zum
mittelzentralen Verflechtungsbereich. Allerdings ist bei einer Entfernung von ca. 25 km nur in Ausnahmefällen mit einer Kundenorientierung auf den Ergänzungsstandort Luchcenter zu rechnen.
Die exakte Abgrenzung ist in Karte 5 nachvollziehbar. Diese entspricht im Wesentlichen dem mittelzentralen Verflechtungsbereich. Einzig im östlichen Bereich gibt es leichte Überschneidungen mit dem mittelzentralen Verflechtungsbereich der Stadt Falkensee. Die nachfolgenden Berechnungen verdeutlichen,
dass dieses Gebiet ein hohes Nachfragepotenzial repräsentiert.
28
Karte 5: Einzugsgebiet des Ergänzungsstandorts Luchcenter in der Stadt Nauen
Insgesamt leben im Einzugsgebiet 31.977 Einwohner, wobei sich 15.366 Einwohner auf das Kerneinzugsgebiet und 16.611 Einwohner auf das erweiterte Einzugsgebiet verteilen.
Das vorhabenrelevante Kaufkraftvolumen innerhalb des Einzugsgebiets errechnet sich aus der Multiplikation der Bevölkerungszahl (31.977) mit dem statistisch ermittelten Pro-Kopf-Ausgabebetrag (BBE
29
Markt- und Strukturdaten) gewichtet mit der sortimentsspezifischen Kaufkraftkennziffer (BBE!CIMA!MBResearch).
Die Werte zum regionalen Kaufkraftniveau repräsentieren die Bevölkerungsstruktur und bestimmen ausgehend vom insgesamt verfügbaren Pro-Kopf-Einkommen jene Ausgabenanteile, die sortimentsspezifisch im
Einzelhandel zur Verfügung stehen. Die folgende Berechnung zeigt das resultierende Marktpotenzial sowohl im Kern- als auch im erweiterten Einzugsgebieten des Projektvorhabens auf.
Entsprechend ergibt sich ein Marktpotenzial von 86,8 Mio. Euro für das Kerneinzugsgebiet und 93,4 Mio.
Euro für das erweiterte Einzugsgebiet, so dass sich ein Gesamtmarktpotenzial von 180,2 Mio. Euro errechnet.
Nachfolgende Tabelle (Aufteilung der Warengruppen sind an das Handbuch zur Einzelhandelserhebung im
Land Brandenburg angepasst) zeigt das Marktpotenzial differenziert nach den beiden Einzugsgebietszonen
und der jeweiligen Sortimentsgruppe auf. Es wird deutlich, dass im erweiterten Einzugsgebiet durch die
höhere Einwohnerzahl das Marktpotenzial geringfügig höher ist als im Kerneinzugsgebiet, wobei die Bindungschancen für das Luchcenter im erweiterten Einzugsgebiet deutlich abnehmen.
Tabelle 3: Marktpotenzial differenziert nach den Einzugsgebietszonen
Einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenziale 2015
in 1.000 € zu EVP (incl. MwSt.)
Kerneinzugsgebiet
Verbrauchsausgabe pro
Person
Einwohner
Nahrungsmittel, Getränke und Tabakwaren
Erweitertes
KerneinzugsErweitertes
Einzugsgebiet
Marktpotenzial
gebiet MarktEinzugsgebiet
VerbrauchsEinzugsgebiet
potenzial in
Marktpotenzial in
ausgabe pro
in Mio. Euro
Mio. Euro
Mio. Euro
Person
15.366
16.611
31.977
2.132
32,8
2.121
35,2
68,0
Drogerie / Parfümerie /Apotheken, medizin. u. orthopäd. Artikel
880
13,5
877
14,6
28,1
Papier / Bürobedarf/ Schreibwaren, Bücher, Zeitungen / Zeitschriften
197
3,0
196
3,3
6,3
Zoo-/Heimtierbedarf
44
0,7
44
0,7
1,4
Blumen/ Topfplanzen (indoor)
69
1,1
68
1,1
2,2
3.322
51,1
3.307
54,9
106,0
Bekleidung
423
6,5
424
7,0
13,6
Schuhe/ Lederwaren
109
1,7
108
1,8
3,5
Haushaltswaren, Glas/Porzellan/Keramik
86
1,3
85
1,4
2,7
Spielwaren
42
0,6
42
0,7
1,3
Sportartikel, Fahrräder, Camping
108
1,7
107
1,8
3,4
Baumarktsortimente i.e.S.
288
4,4
287
4,8
9,2
Gartenbedarf
127
2,0
127
2,1
4,1
1.183
18,2
1.180
19,6
37,8
267
4,1
265
4,4
8,5
76
1,2
76
1,3
2,4
133
2,0
132
2,2
4,2
Einrichtungszubehör, Kunstgegenstände
54
0,8
54
0,9
1,7
Teppiche
35
0,5
34
0,6
1,1
Neue Medien, Unterhaltungselektronik
257
3,9
256
4,2
8,2
Foto, Optik
102
1,6
101
1,7
3,2
42
0,6
41
0,7
1,3
177
2,7
176
2,9
5,6
langfristiger Bedarfsbereich
1.141
17,5
1.136
18,9
36,4
Einzelhandelsrelevantes Potenzial insgesamt
5.646
86,8
5.623
93,4
180,2
kurzfristiger Bedarfsbereich
mittelfristiger Bedarfsbereich
Möbel
Bettwaren, Haus-/Bett-/Tischwäsche, Kurzwaren, Stoffe, Gardinen
Elektrische Haushaltsgeräte, Leuchten
Uhren / Schmuck
Sonstige nicht-zentrenrelevante Sortimente
Quelle: BBE!CIMA!MB-Research, Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern, eigene Berechnungen
In den letzten Jahren war die Einwohnerentwicklung in der Stadt Nauen positiv. Während das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg von einem Rückgang der Bevölkerung bis 2030 ausgeht, rechnet die Prognose
von Wegweiser Kommune der Bertelsmann Stiftung mit einem weiteren Bevölkerungsanstieg. Vor dem
Hintergrund der positiven Bevölkerungsentwicklung in den letzten Jahren ist zumindest mit einer stabilen
Entwicklung zu rechnen, so dass auch perspektivisch mit einer zumindest gleichbleibenden Nachfrage für
die Einzelhandelsbetriebe zu rechnen ist.
30
7.
Kaufkraftbindungsquoten des Einzelhandels der Stadt Nauen
Die Gegenüberstellung der örtlichen Umsatzstruktur mit den Marktvolumina im Stadtgebiet sowie im gesamten Mittelbereich Nauen führt zu Bindungsquoten der örtlichen Nachfrage (Tabellen 4 und 5). Diese stellt
den entscheidenden Bewertungsmaßstab für die Zentralität und Leistungsfähigkeit des örtlichen Einzelhandels dar.
Die gegenwärtig bereits erzielten Bindungsquoten in den einzelnen Warengruppen sind ein Indikator für die
Beurteilung der Marktchancen zusätzlicher Anbieter. Damit entsteht eine Grundlage für die Bewertung zur
Umnutzung bestehender Flächen bzw. zum Entwicklungspotenzial einzelner Branchen. Die für Nauen typische Angebotsstruktur von Altstadt und Ergänzungsstandorten begründet die Gesamtausstrahlung der
Stadt als Einzelhandelsstandort, ist zugleich aber auch zukünftigen Entwicklungsperspektiven zugrunde zu
legen. Dabei kann es nicht, um die einseitige Ausschöpfung von Marktchancen und Entwicklungspotenzialen gehen. Damit wäre die Attraktivität und Ausstrahlung der Gesamtstadt und somit letztlich deren Einzelhandelszentralität in Gefahr.
Tabelle 4: Kaufkraftbindung des Einzelhandels der Stadt Nauen
Marktpotenzial
Stadt
Nauen
(T€)
Zoo-/Heimtierbedarf
Bekleidung
Schuhe/ Lederwaren
Spielwaren
Gartenbedarf
Möbel
Teppiche
Foto, Optik
Uhren / Schmuck
35.622
14.713
3.294
740
1.151
55.520
7.072
1.816
1.435
706
1.799
4.814
2.123
19.767
4.454
1.263
2.227
898
579
4.292
1.699
696
2.958
19.066
94.352
EH-Umsatz
Stadt
Nauen
(T€)
33.200
8.120
1.650
1.040
1.150
45.160
3.020
1.450
2.660
310
410
5.710
3.310
16.870
3.860
1.010
880
810
490
820
650
230
2.290
11.040
73.070
Kaufkraftbindung
(%)
93%
55%
50%
141%
100%
81%
43%
80%
185%
44%
23%
119%
156%
85%
87%
80%
40%
90%
85%
19%
38%
33%
77%
58%
77%
Saldo Zu- u.
Abfluss
(T€)
-2.422
-6.593
-1.644
300
-1
-10.360
-4.052
-366
1.225
-396
-1.389
896
1.187
-2.897
-594
-253
-1.347
-88
-89
-3.472
-1.049
-466
-668
-8.026
-21.282
Berechnung: BBE Handelsberatung, Mai 2015
Dem erzielten Umsatz der Einzelhandelsbetriebe in Nauen in Höhe von rd. 73,1 Mio. Euro steht ein Nachfragevolumen von 94,4 Mio. Euro gegenüber. Aus diesem Verhältnis errechnet sich im Saldo eine Kauf-
31
kraftbindung von 77 % (vgl. Tabelle 4). Dies entspricht einem saldierten Kaufkraftabfluss16 von rd. 21,3 Mio.
Euro aus dem Mittelzentrum Nauen. Der errechnete Kaufkraftabfluss erklärt sich durch die starken Wettbewerbsstandorte östlich der Stadt Nauen in Wustermark und Dallgow-Döberitz sowie der Nähe zur Hauptstadt Berlin, einschließlich der bestehenden Pendlerbeziehungen zwischen Wohn- und Arbeitsort, die Kaufkraftströme auch nach Berlin lenken.
Aus der vorstehenden Tabelle wird deutlich, dass die Kaufkraftbindung im Nauener Einzelhandel der betrachteten Branchen bzw. Warengruppen differenziert zu bewerten ist.
Während im mittelfristigen Bedarfsbereich eine Bindungsquote von 85% erreicht wird, ist die Bindungsquote
im langfristigen Bedarfsbereich bei lediglich 58% und im kurzfristigen Bedarfsbereich bei 80%.
Zuflüsse bestehen insbesondere bei nicht-zentrenrelevanten Warengruppen. So gibt es mit Hagebaumarkt
und dem baumert Gartencenter zwei großflächige Fachmärkte mit Bau- und Gartensortiment. Der Repo
Möbel- sowie Sonderpostenmarkt verfügt über mehr als 10.000 m² Verkaufsfläche und ist damit der flächengrößte Anbieter in der Stadt Nauen für Möbel und Sonderpostenartikel. Die Angebotskonzepte sind auf
Sortimente mit geringen Qualitätsansprüchen im untersten Preissegment bzw. Sonderpostenartikel ausgerichtet, so dass in diesen Warengruppen Entwicklungspotenziale nur in einer stärkeren Qualifizierung des
Angebots bestehen.
Im kurzfristigen Bedarfsbereich gibt es deutliche Diskrepanzen. Für Nahrungs- und Genussmittel ist die
Bindungsquote mit 93% nahezu ausgeschöpft. Abflüsse erklären sich zunächst durch den Kaufland im Havelpark, der als starker Wettbewerber zum großen Supermarkt Sky fungiert. Vor allem im Drogerie/Gesundheitsbereich und auch für Papier, Schreibwaren und Bücher bestehen hingegen bei einer Bindungsquote von 55% bzw. 50% deutliche Abflüsse. So gibt es seit der Insolvenz der Firma Schlecker innerhalb der Stadt Nauen lediglich einen Drogeriemarkt im Nauener Karree, welcher die Nachfrage der Nauener
Bevölkerung nicht decken kann. Mit McPaper, einem Buchladen in der Innenstadt sowie mehreren kleinen
Lotto-Toto-Läden ist die Branche Papier/ Bürobedarf/ Schreibwaren, Bücher, Zeitungen/ Zeitschriften ebenfalls unterdurchschnittlich besetzt. Gerade im Bereich Bücher fließt wesentliche Kaufkraft aus Nauen ab.
Dem gegenüber werden durch den Fachmarkt Futterhaus im Fachmarktzentrum Luchberge sowie durch
Randsortimente bei Lebensmittelmärkten für Heimtierbedarf Zuflüsse von ca. 0,3 Mio. Euro im Nauener
Stadtgebiet erzielt. Da neben den örtlichen Blumengeschäften auch im baumert Gartencenter und im Hagebaumarkt Blumen angeboten werden, ergibt sich für diese Warengruppe eine Bedarfsdeckung.
Im mittelfristigen Bedarfsbereich bestehen besonders hohe Abflüsse in den Bereichen Bekleidung und
Sportartikel mit über 4 Mio. Euro Kaufkraftabfluss bei Bekleidung (Bindungsquote 43%) und knapp 1,4 Mio.
Euro Kaufkraftabfluss für Sportartikel/Fahrräder (Bindungsquote 23%). Die Bindungsquoten sind Ausdruck
des geringen Besatzes in der Stadt Nauen infolge des hohen Wettbewerbsbesatzes im Designer-Outlet in
Wustermark sowie im Havelpark in Dallgow-Döberitz.
Im Vergleich dazu sind die Abflüsse bei Schuhen und Lederwaren durch das K+K Schuhcenter, das Lederwarengeschäft Mikosek in der historischen Altstadt und Schuhen auf Teilflächen von Anbietern mit diversifiziertem Sortiment geringer. Bei einer Bindungsquote von 80% bestehen allerdings weitere Entwicklungspotenziale.
Zuflüsse werden hingegen im Bereich Glas, Porzellan, Keramik und Haushaltswaren von ca. 1,2 Mio. Euro
erzielt. Als wesentliche Anbieter sind hierbei in der Altstadt Komma10 und Euroland zu nennen sowie der
Repo-Sonderpostenmarkt im Fachmarktzentrum Luchberge. Diese haben sich allerdings zunächst im Discountbereich positioniert, so dass zunächst qualitative Entwicklungsspielräume bestehen.
16
Saldo aus Kaufkraftzuflüssen aus der Region und Kaufkraftabflüssen aus dem Stadtgebiet Nauen
32
Die Warengruppen Einrichtungszubehör, Kunstgegenstände / Bettwaren, Haus-/Bett-,Tischwäsche, Kurzwaren, Stoffe, Gardinen verfügen über Bindungsquoten von 80% bzw. 90%. Mit dem Dänischen Bettenlager
im Luchcenter wird die Fachmarktnachfrage in diesem Sortimentsbereich angesprochen und zu wesentlichen Teilen gebunden.
Im langfristigen Bedarfsbereich sind mit knapp 3,5 Mio. Euro besonders hohe Kaufkraftabflüsse im Bereich
Unterhaltungselektronik zu verzeichnen. So existiert kein Fachmarkt in der Stadt Nauen. Mit Electronic
Partner in der historischen Altstadt gibt es ein Fachgeschäft in der historischen Altstadt. Ansonsten werden
die Umsätze insbesondere vom Fachmarkt MediMax im Havelpark gebunden.
In der Bewertung ist festzuhalten, dass zum einen die Umsätze bei den wichtigsten innerstädtischen Branchen die Stellung der Altstadt untersetzen. Andererseits wird auch die Bedeutung der Fachmärkte für die
Kaufkraftbindung innerhalb der Stadt Nauen deutlich, die bisher in umliegende Wettbewerbsstandorte abfließen. Hierbei nimmt der Ergänzungsstandort Luchcenter eine wichtige Rolle ein.
Die Stadt Nauen hat Versorgungsfunktionen für den mittelzentralen Verflechtungsbereich wahrzunehmen.
Vor diesem Hintergrund werden in der Tabelle 5 die Einzelhandelsumsätze im Mittelbereich dem vorhandenen Nachfragevolumen im Mittelbereich gegenüber gestellt.
Tabelle 5: Kaufkraftbindung des Einzelhandels im Mittelbereich
Zoo-/Heimtierbedarf
Bekleidung
Schuhe/ Lederwaren
Spielwaren
Gartenbedarf
Möbel
Teppiche
Foto, Optik
Uhren / Schmuck
Marktpotenzial
Mittelbereich
EH-Umsatz
Mittelbereich
Kaufkraftbindung
(T€)
(T€)
(%)
62.721
25.926
5.805
1.304
2.022
97.777
12.495
3.193
2.527
1.241
3.171
8.480
3.740
34.847
7.846
2.228
3.918
1.582
1.019
7.560
2.991
1.225
5.212
33.580
166.204
46.360
10.600
2.200
1.300
1.490
61.950
3.520
1.510
2.720
370
470
6.910
3.310
18.810
3.860
1.070
1.230
870
490
860
860
410
2.290
11.940
92.700
74%
41%
38%
100%
74%
63%
28%
47%
108%
30%
15%
81%
88%
54%
49%
48%
31%
55%
48%
11%
29%
33%
44%
36%
56%
Saldo Zu- u.
Abfluss
(T€)
-16.361
-15.326
-3.605
-4
-532
-35.827
-8.975
-1.683
193
-871
-2.701
-1.570
-430
-16.037
-3.986
-1.158
-2.688
-712
-529
-6.700
-2.131
-815
-2.922
-21.640
-73.504
Als Durchschnittswert über alle untersuchten Einzelhandelsbranchen errechnet sich eine Bindungsquote
von 56%. Insgesamt ergibt sich ein Kaufkraftabfluss von über 73,5 Mio. Euro aus dem Mittelbereich an
33
Wettbewerbsstandorte außerhalb des Mittelbereichs. Die signifikanten Abflüsse im mittel- und langfristigen
Bedarfsbereich erklären sich daraus, dass in den weiteren Kommunen des Mittelbereichs fast ausschließlich Grundversorgungsangebote vorgehalten werden. Entsprechend sind die Kaufkraftabflüsse mit Bindungsquoten von 54% im mittelfristigen Bedarfsbereich und 36% im langfristigen Bedarfsbereich prozentual
höher. So können im kurzfristigen Bedarfsbereich 63% des Marktpotenzials gebunden werden.
Nach Auffassung der Gutachter bieten die Bindungsquoten branchenspezifische Entwicklungsspielräume,
die die regionale Bedeutsamkeit des Einzelhandelsstandortes Nauen und dessen Zentralität stärken können. Unter Berücksichtigung der regionalen Lage von Nauen und der Ausstrahlungskraft der Wettbewerbsstandorte sowie der Hauptstadt Berlin sind die Entwicklungspotenziale jedoch begrenzt. Im folgenden Abschnitt 8 werden, abgeleitet aus den errechneten Bindungsquoten, die Entwicklungsperspektiven des Einzelhandelsstandortes Nauen nach Branchen aufgezeigt.
34
8.
Entwicklungsperspektiven des Einzelhandelsstandortes Nauen
Wie aus den Bevölkerungsprognosen und der Entwicklung der letzten Jahre hervorgeht, ist von einer stabilen Nachfrageentwicklung im mittelzentralen Verflechtungsbereich auszugehen. Durch den hohen Wettbewerbsbesatz in den umliegenden Städten sowie der Nähe zur Stadt Berlin, sind die Entwicklungsperspektiven zum Ausbau der Verkaufsfläche als begrenzt einzuschätzen.
Dennoch ist eine Stärkung und Weiterentwicklung der Angebotsstrukturen abgeleitet aus den erreichten
Bindungsquoten branchenspezifisch möglich. In diesem Sinne sind Verkaufsflächenentwicklungen vorrangig
dem Aspekt einer Optimierung gesamtstädtischer Angebotsstrukturen, mit dem Ziel einer Weiterentwicklung
der Zentralität der Stadt Nauen unterzuordnen. Eine Ausschöpfung von Bindungschancen sollte jedoch
weiterhin in Wechselbeziehung zu den Entwicklungsmöglichkeiten der historischen Altstadt stehen.
Vor dem Hintergrund der stabilen Entwicklung des Marktpotenzials errechnet sich in Tabelle 6 in der Gegenüberstellung von Marktpotenzial und einer realistischen Zielkaufkraftbindung das Umsatzpotenzial der
Stadt Nauen gesamt und differenziert nach Branchen. Die Zielkaufkraftbindung bildet die Steigerungsfähigkeit der Bindungschancen unter Berücksichtigung wesentlicher Einflussfaktoren (zentralörtliche Funktion,
regionale Lage, Wettbewerbssituation etc.) ab.
Unter Zugrundelegung durchschnittlicher Flächenproduktivitäten für die einzelnen Branchen und Warengruppen17, welche das Kaufkraftniveau und die regionale Wettbewerbssituation berücksichtigen, lassen sich
die Entwicklungschancen für zusätzliche Verkaufsflächen ableiten.
17
BBE Handelsberatung GmbH (2013): Struktur und Marktdaten im Einzelhandel 2013
35
Zoo-/Heimtierbedarf
Bekleidung
Schuhe/ Lederwaren
Spielwaren
Gartenbedarf
Möbel
Teppiche
Foto, Optik
Uhren / Schmuck
35.622
14.713
3.294
740
1.151
55.520
7.072
1.816
1.435
706
1.799
4.814
2.123
19.767
4.454
1.263
2.227
898
579
4.292
1.699
696
2.958
19.066
94.352
Marktpotenzial
Stadt
Nauen 2020
(T€)
(%)
100%
80%
55%
141%
100%
89%
65%
85%
194%
65%
70%
119%
156%
100%
95%
100%
50%
100%
100%
60%
60%
33%
77%
74%
88%
(%)
93%
55%
50%
141%
100%
81%
43%
80%
185%
44%
23%
119%
156%
85%
87%
80%
40%
90%
85%
19%
38%
33%
77%
58%
77%
Zielkaufkraftbindung
Kaufkraftbindung
Tabelle 6: Zielkaufkraftbindung des Einzelhandels der Stadt Nauen und Verkaufsflächenpotenziale
2.422
3.650
162
0
0
6.234
1.577
94
124
149
850
0
3
2.796
372
253
234
88
89
1.755
369
0
0
3.159
12.189
Differenz
Umsatz
Ist/Ziel
(T€)
1.500
1.500
3.000
1.500
1.200
3.700
5.000
8.000
1.500
1.600
2.000
1.700
1.900
1.800
1.200
1.100
4.000
3.800
4.000
1.500
1.200
€/m²
Flächenleistung
610
960
40
0
0
1.610
990
50
70
80
470
0
0
1.660
250
170
80
60
70
470
70
0
0
1.170
4.440
Entwicklungspotenzial
Verkaufsfläche
m²
36
Unter städtebaulichen Gesichtspunkten besteht die Chance zur quantitativen Weiterentwicklung vor allem
im Drogeriebereich, aber auch bei Bekleidung, Sportartikeln und Unterhaltungselektronik. In der Tabelle 6
wird das Entwicklungspotenzial ausgewiesen.
Das Luchcenter als Fachmarktzentrum kann zu einer stärkeren Kaufkraftbindung an die Stadt Nauen führen. In Ergänzung zur historischen Altstadt ist der Standort prädestiniert für Fachmarktkonzepte, welche in
der innerstädtischen Entwicklung aufgrund der notwendigen Verkaufsflächendimensionierung nicht einzubinden sind.
Die Ausschöpfung potentieller Entwicklungschancen sollte der ergänzenden Standortfunktion des Luchcenters zur historischen Altstadt dienen. Im Sinne städtebaulicher Zielstellungen sollte die Entwicklung zu keinen Verdrängungswirkungen gegenüber der historischen Altstadt führen. Im nachfolgenden Abschnitt 9
werden deshalb die städtebaulichen und raumordnerischen Wirkungen untersucht.
37
9.
Bewertung städtebaulicher und raumordnerischer Wirkungen
Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich eines rechtskräftigen Bebauungsplanes (§ 30 BauGB). Für diesen
wird ein Änderungsverfahren angestrebt. Demnach bemisst sich die Zulässigkeit von großflächigen Einzelhandelsbetrieben nach den Regelungen des § 11 Abs. 3 BauNVO. Hierin heißt es:
„1. Einkaufszentren,
2. großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art und Lage oder Umfang auf die Verwirklichung Ziele
der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können,
3. sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Verbraucher und auf die
Auswirkungen den in Nummer 2 bezeichneten Einzelhandelsbetrieben vergleichbar sind, sind außer in
Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig.“
Auswirkungen im Sinne des Satzes 1 Nr. 2 und 3 sind u. a. auch Auswirkungen auf die verbrauchernahe
Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der beschriebenen Betriebe und auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden.
Bei der Frage, ob ein Vorhaben als Einzelhandelsgroßprojekt zu bewerten ist, sind zwei Aspekte zunächst
getrennt voneinander zu prüfen:
■ Der Sachverhalt der Großflächigkeit des Vorhabens muss erfüllt sein, was nach höchstrichterlicher
Entscheidung ab einer Verkaufsfläche von über 800 m² zutrifft.18
■ Die zuvor beschriebenen Auswirkungen gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO müssen zu erwarten sein, was
regelmäßig ab 1.200 m² Geschossfläche angenommen wird (= Regelvermutung), jedoch in einer
Einzelfalluntersuchung widerlegt werden kann.
Für eine Einstufung als Einzelhandelsgroßprojekt müssen beide Sachverhalte (über 800 m² Verkaufsfläche
und gleichzeitig Auswirkungen bei über 1.200 m² Geschossfläche) kumulativ auftreten.
Vor dem Hintergrund der Großflächigkeit des Luchcenters ist zu untersuchen ob Auswirkungen auf die
raumordnerischen Grundsätze und Ziele sowie städtebaulichen Zielvorstellungen der Stadt Nauen induziert
werden. Insofern sind Auswirkungen auf die wohnungsnahe Versorgung und zentrale Versorgungsbereiche
in der Stadt Nauen sowie im weiteren Einzugsgebiet im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO zu untersuchen.
18
BVerwG vom 24. November 2005, 4 C 10.04. In dem Urteil hat das Bundesverwaltungsgericht die bisherige Grenze der Großflächigkeit auf
800 m² VK angehoben. Demnach sind nunmehr Einzelhandelsbetriebe großflächig im Sinne von § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO, wenn sie
eine Verkaufsfläche von 800 m² überschreiten. Bei der Berechnung der Verkaufsfläche sind auch die Thekenbereiche, die vom Kunden nicht
betreten werden dürfen, der Kassenvorraum (einschl. eines Bereichs zum Einpacken der Waren und zur Entsorgung des Verpackungsmaterials) sowie evtl. ein Windfang einzubeziehen.
38
9.1.
Regionale Kundenorientierung und Umsatzumverteilung
Im Folgenden werden die Entwicklungsperspektiven des Luchcenters aus Sicht einer erzielbaren Kundenbindung bewertet, dabei sind sowohl Aspekte der Zentralitätsstärkung als auch des innerörtlichen Wettbewerbs mit bestehenden Angebotsstrukturen zu berücksichtigen.
Generell ist davon auszugehen, dass die Entwicklungspotenziale der Nauener Einzelhandelsstrukturen
vorrangig warengruppenspezifisch sind. Zu unterscheiden ist dabei grundsätzlich zwischen verminderten
Kaufkraftabflüssen aus Nauen sowie erhöhten Kaufkraftzuflüssen aus dem Mittelbereich. Diese können
durch Ergänzung und Weiterentwicklung der Angebotsstrukturen erschlossen werden, im Fokus stehen
dabei regionale und überregionale Kundenströme, insbesondere im Wettbewerb mit den Einzelhandelsstandorten im regionalen Umfeld.
Umsatzerwartungen zusätzlicher Anbieter im Einkaufszentrum Luchcenter resultieren zudem aus der Konzentration auf eine gezielte Zentren- und Standortstruktur zu Lasten von Solitär- und Streulagen im Stadtgebiet. Schließlich sind aber auch Umverteilungsprozesse zu Lasten dieser Zentren- und Standortstruktur
zu prüfen.
Anzunehmen ist dabei, dass zusätzlicher Umsatz, der im Realisierungsfall am Ergänzungsstandort „Luchcenter“ gebunden wird, zwangsläufig Anbietern an anderer Stelle verloren geht. Ein neuer Anbieter vergrößert nicht den verfügbaren „Kaufkraftkuchen“, sondern sorgt lediglich für eine räumliche Umverteilung des
Umsatzes. Die geschätzte Umsatzerwartung des weiterentwickelten Einkaufszentrums (vgl. Abschnitt 8)
führt zu entsprechend differenzierten Wirkungen einer veränderten Kundenorientierung bei den Mitbewerbern vor Ort, im erweiterten Einzugsgebiet und speziell gegenüber den überregionalen Kaufkraftströmen in
Richtung Dallgow-Döberitz, Wustermark und Berlin.
Zentralitätssteigerung des Nauener Einzelhandels und innerörtliche Umsatzumverteilungseffekte stehen in
einer unmittelbaren Wechselwirkung. Führen leistungsfähige Einzelhandelsstandorte zu einer stärkeren
Nachfragebindung an das Stadtgebiet Nauen, werden nicht nur die örtlichen Wettbewerbseffekte minimiert,
eine zunehmende Kundenbindung bietet für die gesamten Angebotsstrukturen bessere Profilierungschancen. Im Umkehrschluss bewirkt eine zu geringe Zentralität jedoch entweder ein Verfehlen der Umsatzerwartungen im Projektvorhaben oder einen stark zunehmenden Wettbewerbsdruck gegenüber den örtlichen
Angebotsstrukturen.
Nachfolgende Modellrechnung verknüpft in diesem Sinne eine erzielbare Kaufkraftbindung und zu erwartende, innerörtliche Umverteilungsprozesse in einem „Worst-Case-Szenario“. Die Umverteilungseffekte sind
in der Spalte „Umsatzherkunft“ dargestellt. Diese beinhaltet die Umverteilung bisheriger Kundenkaufkraftströme. Eine zusätzlich zu erreichende Zentralitätssteigerung fließt mit einem Mindestwert ein, als Bewertungsbasis dienen vergleichbare, aktuelle Branchenwerte des Nauener Einzelhandels. Folglich sind resultierende Umverteilungseffekte innerhalb des Stadtgebietes als Maximalwerte einzuschätzen.
Die Modellrechnung konzentriert sich auf die vier Schwerpunktbranchen bei den zentrenrelevanten Entwicklungspotenzialen gemäß Tabelle 6: Drogerie, Bekleidung, Sportartikel und Unterhaltungselektronik.
Die Ansiedlung eines Drogeriemarktes schöpft in besonderem Maße verfügbare Entwicklungspotenziale
aus. Bereits in der Bewertung der aktuellen Bindungsquoten wurden Defizite in diesem Branchenbereich
sichtbar (Bindungsquote 55 %), zurückzuführen auf eine unterdurchschnittliche Ausstattung im DrogerieFachhandel. Mit einem neuen Drogeriemarkt erhöht sich der Gesamtumsatz des Fachmarktzentrums Luchcenter im Branchenspektrum Drogerie/Parfümerie/Apothekenbedarf auf ca. 4,3 Mio. Euro, dies entspricht
einem Mehrumsatz von ca. 3,7 Mio. Euro gegenüber dem aktuellen Bestand.
Bereits eine saldierte Nachfragedeckung im Stadtgebiet Nauen (Bindungsquote 100%) übersteigt rechnerisch deutlich den notwendigen Mehrumsatz, eine notwendige Ziel-Bindungsquote liegt bei 80%.
39
Tabelle 7: Modellrechnung zur Umsatzherkunft und Umsatzumverteilung
Drogerie
Bekleidung
Sportartikel
Unterhaltungselektronik
aktuelle Bindungsquote Stadt Nauen
55%
43%
23%
19%
Ziel-Bindungsquote Stadt Nauen
80%
80%
70%
60%
entspricht Ziel-Bindungsquote Mittelbereich
55%
41%
42%
35%
zusätzliche Erschließung Marktpotenzial
3.650 T€
1.577 T€
0.850 T€
0.850 T€
aktueller Umsatz Luchcenter
0.670 T€
0.840 T€
0.180 T€
0.140 T€
Plan-Umsatz Luchcenter
4.320 T€
2.417 T€
1.030 T€
1.895 T€
Mehrumsatz Luchcenter
3.650 T€
1.577 T€
0.850 T€
1.755 T€
29%
34%
57%
44%
zukünftige Bindungsquote Luchcenter
Umverteilungseffekte in den Angebotsstrukturen der Stadt Nauen
Umsatzherkunft
Entwicklungsperspektive historische Altstadt
Bestandsstrukturen historische Altstadt
Nord-Ost-Flügel Nauener Karree
Süd-Ost-Flügel Feldstraße/Berliner Straße
Ergänzender Einzelhandelsstandort
Dammstraße
Ergänzender Einzelhandelsstandort
Raiffaisenstraße/Berliner Straße
Fachmarktzentrum Luchberge
Umsatzherkunft
Umsatzherkunft
Umsatzherkunft
350
3%
11
160
3%
5
250
3%
8
230
3%
7
970
2%
19
110
3%
3
460
4%
18
1.650
7%
116
890
7%
62
20
0%
0
0
0%
0
140
2%
3
40
0%
0
20
0%
0
0
0%
0
150
2%
3
20
0%
0
20
0%
0
0
0%
0
310
2%
6
160
0%
0
40
0%
0
0
0%
0
30
0%
0
40
0%
0
0
0%
0
60
0%
0
Sonstige
180
2%
4
60
0%
0
20
0%
0
160
2%
3
Sonstige Mittelbereich
740
2%
15
500
2%
10
60
2%
1
40
0%
0
Umsatzherkunft - Erschließung örtliches und
regionales Marktpotenzial
Umsatzherkunft - Begrenzung innerstädtischer
Entwicklungsperspektiven
Umsatzherkunft - Umverteilung gegenüber
Bestandsstrukturen
erwarteter Mehrumsatz gesamt
3.496 T€
1.475 T€
841 T€
1.726 T€
0 T€
11 T€
5 T€
8 T€
154 T€
91 T€
4 T€
21 T€
3.650 T€
1.577 T€
850 T€
1.755 T€
Wechselwirkungen mit dem Drogeriemarkt Rossmann im Nauener Karree sind bei hinzutreten eines neuen
leistungsfähigen Drogeriemarktes nicht grundsätzlich auszuschließen, werden jedoch bei einem weiterhin
hohen Nachfragepotenzial mit einer Umverteilungsquote von 7 % und einem prognostizierten Umsatzrückgang von ca. 0,12 Mio. Euro keine existenziellen Wirkungen entfalten. In der historischen Altstadt gibt es ein
Drogeriefachgeschäft, welches aber nur marginal im Wettbewerb steht. Nach Angaben der Stadt Nauen ist
das Gewerbe für das Drogeriegeschäft bereits abgemeldet und es schließt im Juni 2015. Ansonsten werden
Drogerieartikel in der historischen Altstadt nur als Randsortiment geführt. Die Umverteilungseffekte gegenüber den Anbietern in der historischen Altstadt bleiben somit unter der Spürbarkeitsschwelle. Entwicklungsperspektiven für einen Drogeriemarkt in der historischen Altstadt bestehen aufgrund der Flächenverfügbarkeit nicht. Die örtlichen und regionalen Nachfragepotenziale bieten eine sehr gute Basis für die wirtschaftliche Entwicklung der gesamten, branchenrelevanten Angebotsstrukturen.
Mit einer Bindungsquote von zukünftig 29% im Branchenspektrum Drogerie/Parfümerie/Apothekenbedarf
nimmt das Luchcenter eine der Versorgungsfunktion adäquate, jedoch nicht dominante Marktposition ein.
40
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Umsatzerwartung eines neuen Drogeriemarktes zu 96 %
(3,5 Mio. Euro) aus der Erschließung zusätzlicher Nachfragepotenziale und lediglich zu 4 % (0,15 Mio. Euro) aus innerörtlichen Umverteilungseffekten resultieren wird.
Differenzierter sind die Effekte durch die Erweiterung des Bekleidungsangebotes zu bewerten. Grundsätzlich setzt das Planvorhaben an einem fehlenden Marktsegment an, der fachmarktorientierten Bekleidungsnachfrage. Die Angebotsstrukturen im Stadtgebiet Nauen sind von einer kleinteiligen Struktur geprägt. Ausnahmen sind der Bekleidungsfachmarkt Takko im Luchcenter und der Bekleidungsfachmarkt kik im Nauener
Karree.
Gleichzeitig ist aber zu beachten, dass die Warengruppe Bekleidung zu den innerstädtischen Leitbranchen
gehört. Geeignete Standortvoraussetzungen für einen größeren Fachmarkt sind in der Altstadt nicht gegeben. Allerdings bestehen Entwicklungsspielräume für weitere Fachgeschäfte, durch die sonstige Discountausrichtung im Stadtgebiet, vor allem im qualitativ höherwertigen Bereich. Der Schutz dieser Entwicklungsperspektive fließt in die Modellrechnung ein. Als potenzielle Angebotsstruktur wird von zwei Fachgeschäften
mit ca. 150 m² Gesamtverkaufsfläche und einem Gesamtumsatz von ca. 0,35 Mio. Euro ausgegangen (siehe „Entwicklungsperspektive historische Altstadt“ in oben stehender Tabelle). Eine Erschließung zusätzlicher Zielgruppen bzw. Nachfragepotenziale muss somit sowohl die historische Altstadt als auch das Fachmarktzentrum Luchcenter abdecken. Aktuell wird der Nauener Einzelhandel dem mittelzentralen Anspruch
in dieser Branchengruppe mit einer Bindungsquote von 43 % nicht gerecht. Regionale Kaufkraftzuflüsse
sind nicht zu erkennen.
Bei einer für ein Mittelzentrum sehr niedrigen Bindungsquote werden zum wesentlichen Teil (94%) die Planumsätze eines Bekleidungsfachmarktes durch die Bindung von bisher abgeflossener Kaufkraft vor Ort
resultieren. Wie aus Tabelle 7 hervorgeht, werden die Entwicklungsperspektiven im Fachgeschäftsbereich
der historischen Altstadt und auch dem bestehenden Besatz nur marginal berührt. Stärker sind die Umverteilungseffekte mit dem Fachmarkt kik, wobei vor dem Hintergrund des Marktpotenzials bei einer Umverteilungsquote von 7% eine Schließung des Fachmarkts nicht abgeleitet werden kann. Alle weiteren Standorte
werden keine bzw. minimale Auswirkungen bei einem zusätzlichen Bekleidungsfachmarkt verzeichnen
müssen. Bei einer Bindungsquote von 34 % im Bekleidungsbereich kann eine dominierende Marktstellung
des Ergänzungsstandortes nicht abgeleitet werden.
Im Bereich Sportartikel gibt es ein Fachgeschäft mit weniger als 100 m² Verkaufsfläche in der historischen
Altstadt. Ansonsten werden Sportartikel in der Stadt Nauen und im weiteren Mittelbereich nur als Randsortiment geführt. Entsprechend ist die Bindungsquote mit 23 %, gerade vor dem Hintergrund der mittelzentralen Funktion der Stadt Nauen, sehr gering. Erhebliche Abflüsse bestehen insbesondere zum Designer Outlet-Center in Wustermark und zum Havelpark in Dallgow-Döberitz. Realistisch betrachtet werden weiterhin
Abflüsse an diese Einzelhandelsstandorte bestehen. Allerdings besteht die Chance mit einem qualifizierten
Angebotsspektrum lokale Nachfrage zu binden, von der auch der innerstädtische Anbieter partizipieren
kann.
Eine Attraktivitätssteigerung des Einzelhandelsstandortes Nauen in der Gesamtheit führt auch zu Entwicklungschancen des innerstädtischen Fachhandels. Wobei im Sinne einer eher vorsichtigen Kalkulation jedoch lediglich eine Ziel-Bindungsquote erwartet wird, die noch unter der durchschnittlichen Zentralität des
Nauener Einzelhandels verbleibt, folglich auch zukünftig deutlich hinter der Nachfragebindung anderer mittel- und langfristigen Warengruppen zurückbleibt. Eine Ziel-Bindungsquote von 70% für das Stadtgebiet
Nauen entspricht lediglich einer rechnerischen, mittelzentralen Nachfrageabschöpfung von ca. 42%.
Dieser vorsichtige Ansatz in der Modellrechnung bietet dennoch Entwicklungspotenziale für das Luchcenter
in dieser Branche. Es ist zu erwarten, dass der erwartete Mehrumsatz fast vollständig (99%) aus der Erschließung zusätzlicher Nachfragepotenziale des stationären Einzelhandels resultieren wird. Die Auswirkungen auf die Entwicklungsperspektive der historischen Altstadt und den dortigen bestehenden Anbieter
sind entsprechend unterhalb der Spürbarkeitsschwelle.
Die geringsten Bindungsquoten der vier betrachteten Branchen gibt es bei Unterhaltungselektronik mit
19% und einem saldierten Kaufkraftabfluss von 3,5 Mio. Euro. Vor dem Hintergrund der Wettbewerbssitua41
tion mit MediMax im Havelpark ist lediglich eine Ziel-Bindungsquote von 60% für das Nauener Stadtgebiet
und von 35% für den mittelzentralen Verflechtungsbereich realistisch. Entwicklungsspielräume bestehen in
der historischen Altstadt zusätzlich zum bestehenden Fachgeschäft Electronic Partner für ein Fachgeschäft
mit einem Umsatz von 0,35 Mio. Euro, welche in der Umverteilung berücksichtigt werden. Vor dem Hintergrund, dass Unterhaltungselektronik ansonsten nur als Randsortimente in der Stadt Nauen vorhanden sind,
werden die Umsätze adäquat zum Sportartikelfachmarkt fast ausschließlich durch die Bindung von bisher
abgeflossener Kaufkraft gewonnen. Die Umverteilungseffekte auf die Entwicklungsperspektiven und auf den
bestehenden Anbieter sind mit 3% bzw. 4% äußerst gering und werden keine schädlichen Auswirkungen
nach sich ziehen.
Im folgenden Abschnitt werden auf Basis der errechneten Entwicklungsspielräume nach Branchen und der
jeweiligen Umsatzherkunft unter Berücksichtigung der zukünftigen städtebaulichen Einordnung des Luchcenters planungsrechtliche Empfehlungen für zukünftige Festsetzungen im Bebauungsplan abgegeben.
9.2.
Zukünftige städtebauliche Einordnung des Fachmarktzentrums Luchcenter
und Empfehlungen zu planungsrechtlichen Festsetzungen
Gemäß Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Nauen wurden dem Fachmarktzentrum Luchcenter
ergänzende Versorgungsfunktionen zur Altstadt zugesprochen. Mit dem einzigen Gartencenter und einem
großen Supermarkt hat der Standort zunächst ergänzende Versorgungsfunktion im Bereich Gartenbedarf
sowie durch den großen Supermarkt Sky im Wocheneinkauf bei Lebensmitteln. Darüber hinaus erfüllt der
Standort nach der Umnutzung des Baumarkts ergänzende Versorgungsfunktionen im Fachmarktbereich,
deren Umsetzung in der historischen Altstadt, aufgrund fehlender Voraussetzungen, nicht möglich ist.
Im Grundsatz 6 „Leerstand soll verhindert werden“ wird hervorgehoben, dass leer stehende Einzelhandelsflächen „zur Vermeidung städtebaulicher Missstände“ ebenfalls von Einzelhandelsflächen nachgenutzt werden können. „Die Nachnutzung mit zentrenrelevanten Sortimenten ist aber nur dann ausnahmsweise zulässig, wenn schädliche Auswirkungen auf die Stadtstrukturen nachweislich ausgeschlossen werden können.“19
Da der Nord-Ost-Flügel Nauener Karree und auch der Süd-Ost-Flügel Feldstraße / Berliner Straße keine
funktionale Verbindung zur historischen Altstadt aufweisen, sind sie zwar planerisch in den zentralen Versorgungsbereich eingeordnet, funktional und unter rechtlichen Aspekten jedoch als Einzelstandorte zu bewerten (siehe Abschnitt 5). Insofern verfügt die historische Altstadt von Nauen derzeit über keine Fachmärkte, sondern zeichnet sich durch eine individuelle Fachgeschäftsstruktur mit Dienstleistungs- und Gastronomiebetrieben aus. Demzufolge sind die Wettbewerbsbeziehungen des Luchcenters mit den Anbietern in der
historischen Altstadt marginal (siehe Abschnitt 9.1). Vielmehr stellt der Standort eine Ergänzung zur Altstadt
mit einem Gartencenter und einem großen Supermarkt als Magnetanbieter sowie ergänzenden Fachmärkten dar.
Aus den Kaufkraftbindungsquoten des Mittelzentrums Nauen wurden deutliche Abflüsse zu den umliegenden Wettbewerbsstandorten in Dallgow-Döberitz, Wustermark und durch die Pendlerverpflechtungen mit
Berlin auch in die Hauptstadt deutlich.
Unter den oben genannten Prämissen werden aus gutachterlicher Sicht folgende Empfehlungen unterbreitet:
19
Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Nauen, S. 48 f.
42
■ Der vorhandene Entwicklungsspielraum von 610 m² Verkaufsfläche bei Nahrungs- und Genussmittel
sollte am Standort Luchcenter zur Optimierung des großen Supermarktes u.a. mit einer Pfandannahmestelle genutzt werden. Für diese werden gemäß der aktuellen Planungen 20 m² Verkaufsfläche in Ansatz gebracht. Die geplanten 200 m² Gesamtgeschossfläche sind maßgeblich Lager- und
Nebenflächen vorgesehen. Mit den Umbauten und Anpassungen ist ein moderneres Konzept für einen großen Supermarkt umsetzbar. Dieser deckt die Kundennachfrage für den Wocheneinkauf für
Kunden im mittelzentralen Verflechtungsbereich und übernimmt Nahversorgungsfunktionen für die
Nauener Bevölkerung.
■ Nauen verzeichnet signifikante Abflüsse im Sortiment Drogerie, die allein durch den Drogeriefachmarkt im Nauener Karree nicht gebunden werden können. Die Standortlage und die funktionalen Defizite des Einzelhandelsstandortes (Sichtbarkeit, Kompaktheit etc.) führen zu den eingeschränkten
Versorgungsfunktionen des Standorts. Innerhalb der historischen Altstadt gibt es keine Flächen für
einen modernen Drogeriefachmarkt. Aufgrund der mittelzentralen Ausstrahlungskraft und der höheren Attraktivität des Luchcenters kann derzeit abfließende Kaufkraft gebunden werden. Aktuell besteht ein Entwicklungspotenzial von maximal 960 m². Unter dem Aspekt marktüblicher Konzepte wird
eine Verkaufsfläche von 800 m² für den Drogeriemarkt empfohlen, was in Bezug zu ermittelten Auswirkungen einen zusätzlichen Sicherheitspuffer darstellt.
■ Für die Fachmärkte in den Bereichen Bekleidung, Sportartikel und Unterhaltungselektronik wurden
jeweils Entwicklungsspielräume für die historische Altstadt (siehe Tabelle 7) berücksichtigt (150 m²
Verkaufsfläche Bekleidung, 70 m² Verkaufsfläche Sportartikel, 70 m² Verkaufsfläche Unterhaltungselektronik). Diese werden von den ermittelten Entwicklungspotenzialen abgezogen. Bei Verkaufsflächenpotenzialen für das Luchcenter von 840 m² bei Bekleidung, 400 m² bei Sportartikeln und bei Unterhaltungselektronik ist die Umsetzung eines Fachmarktkonzeptes in Ergänzung zur historischen
Altstadt zur Bindung regionaler Kaufkraftabflüsse zu empfehlen.
■ Die weiteren errechneten Entwicklungspotenziale zeigen nur Entwicklungen im Bestand bzw. für
Fachgeschäfte auf. Potenziale für Fachgeschäfte sollten weiterhin der historischen Altstadt vorgehalten werden. Geringe Entwicklungsspielräume im Bestand können allerdings für den Schuhfachmarkt
(50 m²) und für das Dänische Bettenlager (170 m² Bettwaren, 250 m² Möbel) ermittelt werden, welche eine modernere Verkaufsflächengestaltung ermöglichen. Vor dem Hintergrund der zusätzlichen
Verkaufsflächengröße von 50 m² können schädliche Auswirkungen ausgeschlossen werden. Dies
gilt auch für das Dänische Bettenlager. Möbel wurden als nicht-zentrenrelevant gemäß Nauener Liste eingestuft. In der historischen Altstadt gibt es in der Mittelstraße lediglich einen Anbieter mit Hausund Heimtextilien als Kernsortiment.
■ In der Branche Zoo/Heimtierbedarf ist kein Angebot im zentralen Versorgungsbereich verortet. Dies
wird sich auch zukünftig aufgrund von Entwicklungstrends, welche stärker zu Fachmärkten gehen,
nicht umsetzen lassen. Auch durch fehlende Entwicklungsspielräume im zentralen Versorgungsbereich ist dieses Sortiment nach gutachterlicher Einschätzung als nicht-zentrenrelevant zu bewerten.
Die Nachfrage wird bereits jetzt außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs und im Lebensmitteleinzelhandel bedient. Wettbewerbseffekte würden sich insofern fast ausschließlich lediglich mit dem
Fachmarktzentrum Luchberge ergeben. Städtebauliche Effekte sind durch die Gewerbegebietslage
nicht abzuleiten. Allerdings wird sich die Wettbewerbsintensität bei einer Ansiedlung eines Fachmarkts für Zoo/Heimtierbedarf deutlich erhöhen. Zur zukunftsfähigen Ausrichtung des Standorts stellt
die Ansiedlung eines Fachmarkts für Tiernahrung mit bis zu 600 m² Verkaufsfläche eine Option für
die Weiterentwicklung des Luchcenters dar, welche sich in die Grund- und Nahversorgungsfunktionen des Standorts einfügt.
■ Dies gilt adäquat für einen Fachmarkt im nicht-zentrenrelevanten Sortimentsbereich in Ergänzung
zum Gartencenter, welches ebenfalls die Standortfunktion des Standorts in diesem Sortimentsbereich untersetzen würde. Bei nicht-zentrenrelevanten Sortimenten gemäß Nauener Sortimentsliste
43
könnten Auswirkungen auf die historische Altstadt ebenfalls ausgeschlossen werden. Eine Verkaufsfläche von 2.000 m² sollte hierbei nicht überschritten werden. Zentrenlevante Randsortimente dürfen
hierbei einen Anteil von 10% nicht überschreiten.
■ Die Empfehlungen orientieren sich an den städtebaulichen Zielvorstellungen und dem Kundenverhalten, dass letztlich nicht im Widerspruch zueinander stehen darf. Die historische Altstadt bedarf attraktiver Angebotsstrukturen angeführt von den Leitbranchen, deshalb sind Ansiedlungswünsche in
dieser Richtung zukünftig auch weiterhin auf den Altstadtkern, soweit möglich, zu konzentrieren.
Zumindest sollte vermieden werden, dass die potenziellen Entwicklungschancen durch Ansiedlungen außerhalb der historischen Altstadt ausgeschöpft werden. Wechselseitig gilt es jedoch auch zu
berücksichtigen, dass der Kunde auch bestimmte Betriebsformen (Fachmärkte und Filialisten mit
großem Verkaufsflächenbedarf) mit erhöhtem Flächenbedarf nachfragt. Nur in diesem Wechselspiel
kann die Zentralität des Mittelzentrums Nauen gesichert und ausgebaut werden.
Die obigen Empfehlungen werden in der Tabelle 8 abgebildet. Zur besseren Vergleichbarkeit mit dem bestehenden Bebauungsplan, werden die errechneten Verkaufsflächen in Geschossflächen umgerechnet.
Dabei wird nach höchstrichterlicher Entscheidung ein Verhältnis von Verkaufsfläche zu Geschossfläche von
3 zu 420 angesetzt. Eine Erweiterung der Geschossfläche ist dabei mit Ausnahme des Pfandanbaus von
200 m² beim großen Supermarkt und des geplanten Eingangsportals im hinteren Bereich des Gebäudes mit
u.a. Takko als Mieter auszuschließen, so dass die angegebenen Geschossflächen immer unter der Prämisse der bestehenden Gebäude zu bewerten sind. Die Geschossfläche für das Gartencenter wird dafür entsprechend reduziert.
Zur planungsrechtlichen Absicherung des Vorhabens wird als Zweckbestimmung die Ausweisung eines
Fachmarktzentrums21 und eine betriebstypenbezogene Festschreibung der Geschossflächenobergrenze,
wie in Tabelle 8 dargestellt, empfohlen. Zum einen, weil damit die Zweckbestimmung der Festsetzungen
entsprechend begründbar ist und zum anderen auch in einem bestimmten Rahmen eine Optimierung der
Angebotskonzepte im Fachmarktzentrum vorgenommen werden kann. Letzteres dient auch der Sicherung
des Luchcenters und berücksichtigt Aspekte der Angebots- und Nachfrageentwicklung.
Die empfohlenen Festsetzungen spiegeln die diskutierten Entwicklungsperspektiven des Fachmarktzentrums wider.
20
Urteil Bundesverwaltungsgericht vom 24.11.2015, BVerwG 4 C 10.04
21
Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. (Hrsg.): Definitionen zur Einzelhandelsanalyse, 2014, S.97: „Bei einem Fachmarktzentrum handelt es sich um eine Sonderform eines Einzelhandelszentrums […], das einheitlich geplant und zentral verwaltet wird (Vermietung /
Management) und das aufgrund einheitlicher Gebäudegestaltung und einem gemeinsamen Parkplatz als ein zusammengehöriger Komplex
wahrgenommen wird.“
44
Tabelle 8: Empfehlungen für planungsrechtliche Festsetzungen in Gegenüberstellung zum aktuellen
Anbieter- und Flächenbesatz22
Flächen aktuell
Anbieter
empfohlene Festsetzungen
Geschossfläche
in m²
Gebäude SB-Warenhaus
Großer Supermarkt Sky
Der Havelbäcker inkl. Gastronomie
Lotto-Toto
T€di-Sonderpostenmarkt
Vodafone-Handyshop
2.870
150
60
840
80
Geschossfläche
in m²
Anbieter
Großer Supermarkt
einschließlich Konzessionären in der Vorkassenzone
4.000
Gartencenter
4.600
ein Fachmarkt für Möbel, Haus- und Heimtextilien
zwei Bekleidungsfachmärkte mit maximal
ein Schuhfachmarkt
ein Non-Food-Discounter
ein Drogeriemarkt
ein Sportartikelfachmarkt
ein Fachmarkt für Unterhaltungselektronik
ein Fachmarkt für Tiernahrung
ein Fachmarkt mit nicht-zentrenrelevantem Kernsortiment
(zentrenrelevant. Sortimente auf max. 10% der
Gesamtverkaufsfläche begrenzt)
1.400
1.800
460
840
1.070
550
550
800
2.000
Gebäude ehemals Baumarkt
Dänisches Bettenlager (Fachmarkt
für Möbel, Haus- und Heimtextilien)
Takko (Textilmarkt)
K+K Schuhcenter (Schuhfachmarkt)
Gebäude Gartencenter
800
650
402
3.000 + 2.000 m²
Außenfläche
10.852
Geschossfläche maximal
13.000
Für den großen Supermarkt Sky ist im bestehenden Bebauungsplan eine Geschossfläche von 4.000 m²
festgesetzt. Es wird empfohlen die bestehende Festsetzung für den großen Supermarkt beizubehalten.
Darin eingebunden ist die geplante Pfandannahmestelle von 200 m² Geschossfläche. Perspektivisch könnten sich damit bei Veränderungen der Markttrends neue Angebotskonzepte einbinden lassen, um auch den
Betriebstyp großer Supermarkt zukünftig mit seiner mittelzentralen Funktion zu sichern.
Aktuell wird die Geschossfläche des Gartencenters nicht ausgeschöpft. Unter der Prämisse, dass sich die
Geschossfläche des Luchcenters im Zuge der Weiterentwicklung des Fachmarktzentrums nicht erhöhen
soll, wird die Geschossfläche von 5.000 m² auf 4.600 m² reduziert. Ein Fortbestand des Gartencenters ist
damit möglich.
Die Geschossfläche des Gebäudes mit ehemaliger Baumarktnutzung von 4.000 m² wird lediglich durch die
Neugestaltung des Eingangsbereichs im hinteren Gebäudebereich minimal erhöht. Im Abschnitt 8 wurden
Entwicklungsspielräume in bestimmten Branchen errechnet und die Auswirkungen im Einzugsbereich insbesondere auf die historische Altstadt und deren Entwicklungsmöglichkeiten untersucht. Hierbei können
Entwicklungsspielräume sowohl im Bestand mit einen Fachmarkt für Möbel, Haus- und Heimtextilien, für
Bekleidung und für Schuhe abgeleitet werden. Mit Fachmärkten in den Bereichen Drogerie, Sportartikel,
Unterhaltungselektronik, Tiernahrung und nicht-zentrenrelevanter Sortimente sind vor dem Hintergrund der
22
Ausschuss für Definitionen zu Handel und Distribution (Hrsg.): Katalog E, Definitionen zu Handel und Distribution - Elektronische Fassung, 5.
Ausgabe, Köln 2006: „Ein Fachmarkt ist ein meist großflächiger Einzelhandelsbetrieb, der ein breites und oft auch tiefes Sortiment aus einem
Warenbereich (z. B. Bekleidungsfachmarkt, Schuhfachmarkt, Baufachmarkt) oder einem Zielgruppenbereich (z. B. Möbel- und Haushaltswarenfachmarkt für designorientierte Kunden) in übersichtlicher Warenpräsentation bei tendenziell niedrigem bis mittlerem Preisniveau anbietet.“
45
Kaufkraftabflüsse in die umliegenden Städte und der geringen Auswirkungen auf die historische Altstadt
auch weitere Fachmärkte mit den angegeben Geschossflächen unter Beachtung der Gesamtgeschossfläche zu empfehlen. So darf die bestehende Gesamtgeschossfläche von 13.000 m² nicht überschritten werden.
Der Bebauungsplan ist auf einen langfristigen Zeitraum ausgelegt. Die Entwicklung der Angebots- und Sortimentskonzepte ist über einen solchen Zeitraum kaum absehbar, deshalb empfehlen die Gutachter, dass
ausnahmsweise die Ansiedlung weiterer Sortimente bzw. Betriebsformen zulässig ist, jedoch nur unter dem
Vorbehalt, dass die städtebauliche und raumordnerische Verträglichkeit nachgewiesen wird.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass diese planungsrechtlichen Empfehlungen den Bestand
und die Entwicklungsperspektiven unter Beachtung der historischen Altstadt berücksichtigen. Die
Ergänzungsfunktion zur Altstadt wird damit gestärkt und die Möglichkeit eröffnet bisher aus dem
Mittelzentrum Nauen in die umliegenden Städte abfließende Kaufkraft zu binden. Schädliche Auswirkungen nach § 11 Abs. 3 BauNVO auf den zentralen Versorgungsbereich Altstadt der Stadt Nauen
und die weiteren Ortskerne im Einzugsgebiet sowie auf die verbrauchernahe Versorgung können
dabei durch die ergänzende Fachmarktstruktur nicht festgestellt werden. Damit ist das Vorhaben im
Sinne einer Weiterentwicklung der Einzelhandelsstruktur auch mit dem Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Nauen kompatibel.
Vorstehendes Gutachten dient als Beurteilungsgrundlage für zukünftige Planungs- und Genehmigungsprozesse. Für Fragen zu unseren Ausarbeitungen stehen wir Ihnen ebenso gerne zur Verfügung wie für weitere beratende Unterstützung.
BBE Handelsberatung GmbH
i. V. Dr. Silvia Horn
i. V. Richard Engel
Dipl.-oec.
Humangeographie M. Sc.
Gesamtleitung
Projektleitung
BBE Standortforschung
BBE Standortforschung
46
Anhang, Definitionen verschiedener Lebensmittel-Vertriebsformen:
Lebensmitteldiscounter:
■ Meist Betriebsgrößen zwischen ca. 400 und 1.200 m² Verkaufsfläche.
■ Ausgewähltes, spezialisiertes, schnelldrehendes Sortiment mit relativ niedriger Artikelzahl (ca. 700
bei Harddiscountern bis 1.400 bei Markendiscountern), Nonfood-Umsatzanteil ca. 10 - 13%.
■ Schwerpunkt ist ein Trockensortiment (ergänzt um Getränke)
■ In den letzten Jahren kontinuierlicher Ausbau des Frischesortiments (Obst, Gemüse, Fleisch).
■ Ohne Bedienungsabteilungen und weiteren Dienstleistungen, preisaggressiv, werbeintensiv.
■ In der Regel sehr nüchterne Warenpräsentation, vereinzelt werden einzelne Warengruppen wertiger
präsentiert (z. B. Drogerieartikel).
■ So genannte Markendiscounter verfolgen dieses Konzept weniger strikt (Konzept ähnelt eher Supermärkten).
SB-Markt:
■ „Kleiner Supermarkt“ mit bis zu 400 m² Verkaufsfläche
■ Eingeschränktes Sortiment
■ In kleinen Orten anzutreffen, in denen aus betriebswirtschaftlichen Gründen kein Supermarkt oder
Lebensmitteldiscounter rentabel ist.
Supermarkt:
■ Ca. 400 bis 3.000 m² Verkaufsfläche.
■ Lebensmittelvollsortiment inkl. Frischfleisch, ab 800 m² Verkaufsfläche bereits höherer NonfoodAnteil: Umsatzanteil ca. 10 - 15%, Flächenanteil ca. 20 - 30%.
■ Standorte vor allem in Wohngebieten und verkehrsgünstigen Lagen.
■ Hohe Kompetenz im Frische-Bereich.
Großer Supermarkt:
■ Verkaufsfläche über 1.500 bis 5.000 m².
■ Breites und tiefes Lebensmittelvollsortiment, mit zunehmender Fläche stark ansteigender Flächenanteil an Nonfood-Abteilungen (Ge- und Verbrauchsgüter des kurz- und mittelfristigen Bedarfs), Nonfood-Umsatzanteil ca. 20 - 40%, Nonfood-Flächenanteil ca. 30 - 60%.
■ Autokundenorientierter Standort.
SB-Warenhaus:
■ Verkaufsfläche über 5.000 m².
■ neben einer leistungsfähigen Lebensmittelabteilung (Umsatzanteil i. d. R. über 50%) umfangreiche
Nonfood-Abteilungen: Nonfood-Umsatzanteil ca. 35 - 50%, Nonfood-Flächenanteil ca. 60 - 75%.
■ Ganz oder überwiegend in Selbstbedienung ohne kostenintensiven Kundendienst.
■ Hohe Werbeaktivität, Dauerniedrigpreispolitik oder Sonderangebotspolitik.
■ Autokundenorientierter, häufig peripherer Standort.
■ Häufig als Mittelpunkt einer größeren Fachmarktagglomeration
47

Auswirkungsanalyse

Transcription

Documents pareils

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