130 8888 Musterdorf Immobilienweg 14

Transcription

IMMOBILIEN-BUSINESSPLAN
Objekt:
Objekt-Art:
8888 Musterdorf, Immobilienweg 14
Wohngebäude mit Einstellplätzen
Eigentümer:
Pensionskasse der Muster AG
8888 Musterdof, Alpenblickweg 37
Datum per:
4. Oktober 2009
Version:
3 / 04. Oktober 2009
Ersteller:
Pascal Steiner, Architekt FH, Master Immobilienökonomie, 4537 Wiedlisbach
Olivier R. Lehmann, Betriebsökonom FH, Master Immobilienökonomie, 4800 Zofingen
130 8888 Musterdorf Immobilienweg 14.xls
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Inhaltsverzeichnis/Glossar
INHALTSVERZEICHNIS
Titelblatt
Management-Summary
Inhaltsverzeichnis/Glossar
Basisdaten/Geschichte
Angebot/Dienstleistung
Markt/Objekt Heute
Markt/Objekt Zukunft
Marketing
Entwicklung/Potential/Massnahmen
SWOT/Riskmanagement
Finanzanalyse
Abbildung Strategie 1 - Halten und betreiben
Abbildung Strategie 2 - Administrative Massnahmen
Abbildung Strategie 3 - Bauliche Massnahmen
Abbildung Strategie 4 - Verkaufen
Auswahl Strategie
Anhang
Strategische Entwicklung STRATEGIE S1
Seite
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
GLOSSAR
Strategien
Begriffe
17
18
19
20
S1 - Halten und betreiben
Die Immobilie bleibt im Bestand, nötige Instandhaltungsarbeiten werden
durchgeführt. Die Immobilie ist nachhaltig und rentabel. Kein weiterer,
ausserordentlicher Handlungsbedarf.
S2 - Administrative Massnahmen
Die Immobilie bleibt im Bestand, nötige Instandhaltungsarbeiten werden
durchgeführt. Die Immobilie erfordert Administrative Massnahmen, um
die Nachhaltigkeit und Rentabilität sicher zustellen, respektive
zu erhöhen.
S3 - Bauliche Massnahmen
Die Immobilie bleibt im Bestand, es werden bauliche Massnahmen
vorgesehen, um die Nachhaltigkeit und Rentabilität sicher zustellen,
respektive zu erhöhen.
S4 - Verkaufen
Die Immobilie wird veräussert. Die laufenden Kosten werden stetig
reduziert. Ein Käufer wird gesucht.
Instandhalten (IH)
Das Bauteil wird durch Unterhalt und Reparaturen in Stand gehalten.
Die Massnahmen haben keinen wertvermehrenden Charakter.
Instandsetzen (IS)
Das Bauteil wird durch Ersatz instandgesetzt. Es wird
der ursprüngliche funktionsfähige Zustand erreicht.
Die Massnahmen haben keinen wertvermehrenden Charakter.
Wertvermehrende Investitionen
Durch bauliche Massnahmen und Investitionen können mehr
Mieteinnahmen generiert werden.
Die Massnahmen haben einen wertvermehrenden Charakter
Grosszyklische Sanierung (GZS)
Rund alle 30 - 40 Jahre fälliger Sanierungszyklus von Dach, Fassade,
technischen Installationen und Armaturen.
Exit-Strategie
Besondere Form der Strategie Verkaufen. Die Immobilie wird
ausgesogen. Es fliesst kein Geld mehr in die Immobilie. Ein Effekt
davon ist, dass die Renditen über die letzten Jahre extrem hoch
steigen und der Verkehrswert überproportional sinkt.
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Management-Summary
Eckwerte
Kriterium
Verkehrswert
Objekt
4'650'000.00
ROI/Gesamtkapital-Rendite (letzte Ø 5 Jahre)
Jährlicher Mietertrag IST
4.5%
295'804.00
177'337.33
1.8%
3.0%
75.8%
70.3%
Jahre
0
Jahre 17.66667
Fr./m2a
112.00
EBIT (Ø 5 Jahre)
Mietwertansatz pro m2/Jahr
Nettorendite IST (aktuelles Jahr) / SOLL (nach Strategie)
2'880'000.00
4.1%
Leerstandsquote (Ø 5 Jahre)
Restnutzungsdauer bis Sanierung
Ø Portfolio
Fr./m2a
144.07
4.0%
Strategien
8.0%
2.0%
9.0%
1.0%
10.0%
0.0%
ROI IST:
4.37%
Empfehlung
200
S2 - Administrative Massnahmen
NEIN
80
JA
60
220
240
260
NEIN
Fr./m2a SOLL:
112.00
Die Grosszyklische Sanierung kann die Rentabilität nachhaltig steigern. Eine Glättung der
Leerstandsquote
Wohnungsgrössen zu 2.5 und 4.5 Zimmerwohnungen erhöht die Flächenproduktivität. Positionierun
3.0%
der Liegenschaft in einem mittleren Preissegment. Den heutigen Standards nicht hinreichende
3.5%
Situationen werden durch Preis- und Angebotsattraktivität aufgewogen. Die Einzigartigkeit der
4.0%
Immobilie als Hochhaus (Aussicht) kann künftig stärker betont werden.
2.5%
1,5%
1.0%
0.5%
0.0%
5.0%
Leerstand IST:
1. Überarbeitung der Sanierungskonzepte
2. Erstellung Projektplanung (Termin/Kosten)
3. Information an die Mieter
4. Durchführung der Sanierung
5. Mietzinsanpassungen nach Sanierung
135.00
2.0%
4.5%
Nächste Schritte
5.00%
180
100
Fr./m2a IST:
Erläuterung zur
Strategie
160
120
NEIN
S4 - Verkaufen
ROI SOLL:
Mietzinsansatz pro m2/Jahr
S1 - Halten und betreiben (Instandhaltung)
S3 - Bauliche Massnahmen (Instandsetzung)
6.0%
7.0%
140
Strategie
5.0%
3.0%
1.82%
Entwicklungspotential
Mietwertpotential:
Potential kapitalisiert zu
6.10%
Geäufnete Rückstellungen (Sanierung)
Total für Sanierung und Investition
Leerstand SOLL:
2.00%
Fr.
Fr.
Fr.
Fr.
56'580
928'000
1'173'000
2'101'000
Seite 3/20
Basisdaten/Geschichte
Gliederung
Gebäude
Nutzung
Wohngebäude
Typ
Hochhaus
Nr.
14
Baujahr
1970
Einstellhalle
Unterirdisch
14A
1970
Lage
Die Liegenschaft befindet sichim östlichen Teil von Musterdorf. In
der direkten Umgebung sind Wohn- respektive Gewerbenutzunge
vorhanden. Das Gebäude hat eine gute Besonnung.
Objektbeschrieb
Hochhaus mit Parterregeschoss, 11 Wohngeschossen, Total 32
Wohnungen, diverse Kellerräume, 25 Einstellparkplätze sowie 6
Aussenparkplätze.
Lageplan
Situationsplan
Rahmenbedingungen
Flächen
Parzellenfläche
Vermietbare Fläche:
Baurecht
Wohnzone mit Planungspflicht
Ausnützungsziffer
Mögliche BGF
m2
Effektive BGF
m2
Lageklasse
Wohnen nach SIV
Grundbuchlasten
Wegrechte
Altlasten
Wohnrechte
Parkplatzrechte
m2
m2
2'979.00
2'460.00
1.23
3664.17
3480.00
4.35
Anzahl
Anzahl
Anzahl
Anzahl
3
0
0
0
Seite 4/20
Angebot/Dienstleistung
Mietangebot
Anzahl:
Wohnungen
ESH-PP
32
25
6
0
Wohnungstyp:
<= 2.5 Zi
10
3 - 3.5 Zi
0
4 - 4.5 Zi
15
5 Zi >=
7
Wohnungsgrössen:
< 59m2
10
60-99m2
15
100-149m2
7
150m2 >
0
Tiefster Ansatz
4.5 Zi - 2.OG
91.73
Mietzinsansatz
Wohnung
Fr./m2a
Parkplätze
Fr./Monat
Mieteranalyse
Bemerkungen
Grosszyklische
Sanierung (GZS)
Bisherige
Massnahmen
Bemerkungen
Lebenszyklen
37 Jahre/GZS
Carport-PP
Höchster Ansatz
1.5 Zi - 9.OG
146.76
ESH
93.00
Aussen
36.00
Carport
1
k.A.
2
k.A.
3-4
k.A.
5+
k.A.
Erinnerung
1. Mahnung
2. Mahnung
Betreibung
k.A.
k.A.
k.A.
k.A.
Anzahl Bewohner
pro Wohnung
Zahlungsmoral
Anzahl pro Jahr
Aussen-PP
k.A.
Bau
1970
1. GZS
2007
2. GZS
2044
3. GZS
2081
-1996 Heizung Fr. 218'000.-1997 Flachdachsanierung Fr. 63'000.-
Die Sanierungsmassnahmen bezüglich Fenstern,
Sanitärinstallationen und Technischen Anlagen sind nach
Alterstabelle fällig. Dies zeigt sich auch praktisch aufgrund der
Mängel am Objekt (u.a. Rostwasser).
Altersmatrix
Massnahme Vergangenheit
1960
1.0
Rohbau
100 +
Jahre
2.0
Dach
25-40
Jahre
2.1
Fassade
25-40
Jahre
2.2
Fenster
25-40
Jahre
3.0
Sanitärinstallationen
3.1
Heizungsinstallationen
1970
1980
Massnahme Fälligkeit
1990
2000
2010
2020
Phase
1. GZS
20-35
Jahre
15-25
Jahre
3.2
Elektroinstallationen
15-25
Jahre
4.0
Tech.Anlagen
Liftanlagen
25-35
Jahre
5.0
Küche
Armaturen
T
T
20-25
Jahre
T
T
5.1
Sanitärzellen
15-25
Jahre
T
T
6.0
Bodenbeläge
8-16
Jahre
T
T
Neu
Ersatz
Instandhaltung
Instandsetzung
T = Teilweise
Abbruch
Seite 5/20
Markt/Objekt Heute
1. Infrastruktur
Punkte*
52
87
45
65
Gewicht
0.3
0.3
0.2
0.2
Total / %
64
25%
2. Arbeitsmarkt
Arbeitslosenquote
Ausbildungsstand
73
66
0.5
0.5
69
15%
3. Bevölkerung
Kaufkraft
Zunahme über letzt. 10 Jahre
Steuern
48
68
38
0.3
0.4
0.3
53
25%
4. Regionaler
Immobilienmarkt
Objekt
Standortqualität
Verkehrsverbindungen
Autobahn
Bahnhof (Zentrum)
1. Lage
Durchschnittlicher Mietpreis
Leerwohnungsziffer
Neubauinvestitonen
39
0.3
78
0.4
50
0.3
Total Punkte Markt
58
35%
60
Anbindung an ÖV
Einkaufsmöglichkeiten
Schulen
Störrende Nutzung/Emmiss.
86
79
89
100
0.3
0.2
0.2
0.3
89
10%
Ausnutzung Grundstück
Reserveflächen
Grundbuchbelastungen
Autoabstellplätze
97
0
70
94
0.2
0.3
0.2
0.3
61
5%
3. Gebäudebeschaffenheit
Geschosshöhen
Restnutzungsdauer bis GZS
Bausubstanz
70
-3
82
0.2
0.4
0.4
46
10%
4. Gebäudeausstattung
Grössenmix
Flächenproduktivität
Balkon/Terrasse
75
46
71
0.4
0.4
0.2
62
10%
5. Kosten
Betriebskosten
Instandhaltungsk./Rep/Unterh.
Instandsetzungskosten
Leerstandsquote
82
44
52
79
0.1
0.2
0.3
0.4
64
15%
6. Erträge
Mieteinahmen
37
1.0
37
20%
7. Kennzahlen
Nettorendite
Cashflow
2. Grundstück
53
0.6
65
0.4
Total Punkte Objekt
Matrix nach Immopointsystem
100
90
Marktattraktivität (Markt)
Markt
80
70
60
50
40
30
20
10
0
0
10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
relativer Wettbewerbsvorteil (Objekt)
Nr./Objekt
58
30%
57
Objekt Markt Verkehrswert
8430 Hinterstadt, Wohngasse 43
8820 Vorderhaus, Baustrasse 23
8430 Hinterstadt, Bodenweg 76
57
51
59
57
62
62
60
60
3'320'000
2'050'000
1'100'000
4'650'000
8804 Exempel, Zikadienstrasse 56
85
80
60
60
3'070'000
3'090'000
S1
30%
S2
15%
S3
40%
S4
15%
Zusammenzug und Konklusion der
Strategie auf Seite16
* = Punkt- und Strategiezuteilung nach Immopointsystem Steiner/Lehmann 2009
Seite 6/20
Markt/Objekt Zukunft
--
-
o
x
4. Marktnachfrage für vergleichbare Gebäude
x
gut
--
-
o
+
++
1. Mietermix (Struktur, Qualität)
x
2. Neumieter (Nachfrage)
x
3. Architektur/Ästhetik/Demodierung
x
4. Ordnung/Sauberkeit/Wirkung
x
5. Verkehrswertentwicklung
x
S2
S3
20.97%
26.09%
50.27%
18.84%
26.21%
OBJEKT Absehbares Potential
S1
nutzbar
x
vorhanden
8. Immissionen (Lärm, Geruch, Umwelt, Sicht)
gering
x
kein
7. Infrastruktur (Kommune)
15.94%
x
2.55%
39.13%
x
6. Verkehrsanbindungen (Strassen, Bahn)
S4
Erläuterungen zur Markt/Objekt Zukunft
Die Beurteilung des künftigen Objektpotentials unterstützt eine Grosszyklische
Sanierung. Die Tendenz des Marktpotential steht für eine Strategie Halten. Aufgrund
dieser Tendenzen wird eine Sanierung des Objekts unterstützt.
x
6. Mietzins/Mietwert
7. Bausubstanz/Raumstruktur
x
8. Um- und Anbauten
x
++
x
3. Liquidität des Immobilienmarktes
Kriterien
Grafik nach Immopointsystem
x
5. Mietpreisentwicklung (Markt)
Objekt
+
besser
Kriterien
1. Politische/Rechtliche Rahmenbedingungen,
Steuerbelastung
2. Wirtschaftsentwicklung (Tendenz, Arbeitsmarkt,
Kaufkraft)
leicht
schlechter
gleich
bleibend
leicht
besser
MARKT Absehbare Veränderungen/Tendenzen
schlechter
Markt
Seite 7/20
Marketing
Preispolitik
(Pricing)
Produktpolitik
(Product)
Kommunikationspolitik
(Promotion)
Distributionspolitik
(Placement)
Mietzinsansatz
IST
S1
S2
S3
S4
Mietmarkt 8888 Musterdorf, Immobilienweg 14
Mietzinsansatz Ø Fr./m2a
112.00
112.00
112.00
135.00
112.00
Mietzins Fläche Fr./m2
netto/p.m. (m2)
p.a.
Abweichung Markt +/-27.3%
-27.3%
-27.3%
-12.3%
-27.3%
3.5 Zimmer, 3.OG
Erläuterungen zur Preispolitik:
Wehribachstrasse 22
920
62
178
Obwohl die Mietzinse mit 27% deutlich unter dem durchschnittlichen Marktniveau liegen, 2.5 Zimmer, 3.OG
Ziegelei 4
770
66
140
können aufgrund der Mängel infolge aufgeschobener Grosszyklischen Sanierung keine 3.5 Zimmer,
Bahnhofstrasse 44
1200
73
197
Erhöhungen vorgenommen werden. Eine Anpassung in Richtung des Marktniveaus muss 4 Zimmer, 3 OG
Wohnmattweg 45
1000
75
160
nach erfolgter Sanierungen stetig vorangetrieben werden, um die Nachhaltigkeit der
4 Zimmer, EG
Zielstrasse 44
900
77
140
Immobilie zu sichern.
4 Zimmer, EG
Zimmerweg 49
870
77
136
3.5 Zimmer, 1.OG
Grubenstrasse 41
800
78
123
3.5 Zimmer, 1.OG
Erläuterungen zur Positionierung am Immobilienmarkt:
Grubenstrasse 33
932
79
142
Während die Wohnungen der anderen Liegenschaft der PK am Immobilienweg im obere 3.5 Zimmer, 3.OG
Lochmatt 4
850
79
129
Preisniveau liegen, macht es Sinn hier ein tiefes bis mittleres Niveau anzustreben. Somit 3.5 Zimmer,2.OG
Lochmatt 6
880
79
134
wird die Liegenschaftsansammlung Immobilienweg diversifiziert. Auf zu hohe
4.5 Zimmer, 2.OG
Bergstrasse 5
1195
80
179
Investitionen soll verzichtet werden um die Attraktivität des Angebotes zu erhalten.
4.5 Zimmer, EG
Zielstrasse 48
1195
80
179
Längerfristig sollten die Wohnungsgrössen geglättet werden. Die 1.5 Zimmerwohnungen 4.5 Zimmer, EG
Schwurweg 31
1070
80
161
können zu 2.5 Zimmerwohnungen gewandelt werden. Das zusätzliche Zimmer wird der 3.5 Zimmer, 3.OG
Rennweg 47
1200
81
178
5.5 Zimmerwohnung abgezogen. Damit kann die Rentabilität gesteigert werden.
3.5 Zimmer, 2.OG
Klosterstrasse 88
1140
82
167
4.5 Zimmer, 1.OG
Hauptstrasse 4
1'030
83
149
4.5 Zimmer, EG
Nebenweg 47
1096
83
158
4.5 Zimmer, 2.OG
Erläuterungen zu den Heraustellungsmerkmalen des Angebots:
Hüsleralle 6
1050
83
152
4 Zimmer, 1.OG
Stollweg 7
-Gutes Preis/Leistungsverhältnis (nach Sanierung)
1'090
90
145
-Spezielles Mietangebot in Musterdorf (Hochhaus)
4.5 Zimmer, 2. OG
Rebbergweg 33
1110
90
148
-Gutes, ruhiges Wohnquartier
4.5 Zimmer, EG
Rennweg 47
1360
95
172
-Aussicht über Musterdorf
4.5 Zimmer, 4.OG
Nebenweg 47
1203
96
150
4.5 Zimmer, 2.OG
Haggerstrasse 62
1205
97
149
4.5 Zimmer,EG
Henneweg 4
1350
100
162
4.5 Zimmer,1. OG
Sommerweg 82
1120
108
124
4.5 Zimmer, 1.OG
Im Halter 4
1380
108
153
5.5 Zimmer, EG
Ramseiersweg 37
1'210
109
133
5.5 Zimmer, 2.OG
Wohnungstypen
< 2.5 Zi
3 - 3.5 Zi
4 - 4.5 Zi
5 Zi >
Bürgisfäldli 7
1'709
113
181
5.5 Zimmer, 2.OG
Anzahl Leerstände über letzte 5 Jahre
Dr. Paul Herzog-Allee 36
k.A.
k.A.
k.A.
k.A.
1700
124
165
4.5 Zimmer,2. OG
Ø Anzahl Monate bis Neuvermietung
Gölkerweg 77
k.A.
k.A.
k.A.
k.A.
1750
147
143
4.5 Zimmer, 2.OG
Ø Anzahl Bewerber bis Neuvermietung
Nebenweg 47
k.A.
k.A.
k.A.
k.A.
1750
147
143
Ø Alter der Bewerber
k.A.
k.A.
k.A.
k.A.
Ø Fr./m2a Wohnungen mit Flächen zwischen 60 bis 79m2
149
Erläuterung zur Mietergewinnung:
161
Zurzeit muss aufgrund der erschwerten Situation der genannten Mängel darauf geachtet Ø Fr./m2a Wohnungen mit Flächen zwischen 80 bis 99m2
werden, dass die bestehenden Mieter möglichst gehalten werden können. Situativ könnenØ Fr./m2a Wohnungen mit Flächen zwischen 100 bis 150m2
151
nach der Sanierung eventuelle Neuzuzüger akquiriert werden.
Ø Fr./m2a Wohnungen
154
Seite 8/20
Entwicklung/Potential/Massnahmen
Erweiterung
Horizontal/Vertikal
Mögliche BGF (m2):
3664.17
Vertikale Ausweitung: kaum realisierbar
Effektive BGF (m2):
3480.00
Horizontale Ausweitung: kaum realisierbar
Restpotential (m2):
184.17
Sonstige Einschränkungen:
Realisierbare vermietbare Fläche zusätzlich VMF (m2):
Mietwertansatz für zusätzliche VMF (Fr./m2a):
0.00
Zusätzlicher Mietertrag pro Jahr (Fr.):
0.00
Kosten Massnahmen ohne Instandhaltung/-setzung (Fr.)
0.00%
Bruttorendite auf Investition
Beurteilung Potential Erweiterung
Potential
Aufgrund des zur Verfügung stehenden Restpotential nicht realisierbar.
Umstrukturierung/
Umnutzung best.
Substanz
56'580.00
928'000.00
Kosten Massnahmen ohne Instandhaltung/-setzung (Fr.)
6.10%
Bruttorendite auf Investition
Beurteilung Potential Umstrukturierung
Potential
Durch bauliche Massnahmen kann ein Mehr an Mieten generiert werden.
Instandsetzung
(wertneutral)
Administrative
Massnahme
Kosten Massnahmen ohne Instandhaltung (Fr.)
Restnutzungsdauer bis Sanierung
Beurteilung Potential Instandsetzung
Rückstellungskapital für Instandsetzung vorhanden.
1'173'000.00
Jahre
0
Potential
Pläne/Skizzen/Darstellungen
Neu
Rückbau/Ausbruch
Neu/Ersetzen
Auf den Geschossen mit zwei 4 Zi.-Wohnungen und einer 2. Zi.-Wohnung
kann die Wohnungsstruktur belassen werden. Die Sanitär- und Küchenzellen
sind zu reorganisieren und sanieren. Durch einen Teilausbruch der Schränke
und der seitlichen Wände der Küche werden die Räume grosszügiger und heller.
Auf den Geschossen mit den 5 Zi.-Wohnungen wird die Wohnungsstruktur an
den oberen Typus angepasst. Die restlichen Massnahmen sind analog der
oberen Variante auszuführen.
0.00
0.00
Kosten Massnahmen (Fr.)
0.00%
Kostenaufwandverhältnis
Beurteilung Potential Administrative Massnahme
Potential
Administrative Massnahmen bzw. Erhöhung der Mieten ohne Sanierung des Objekts
nicht möglich.
Seite 9/20
SWOT/Riskmanagement
SWOT
Marktfaktoren
Opportunities (Chancen)
Threats (Risiken)
Potential zur Mietzinserhöhung nach Sanierung
Stagnierende Neubauinvestitionen; erhöht
Marktattraktivität für bestehende Häuser
Gute Standortqualität in Musterdorf
Abwanderung der Mieter
Schlechter Ruf, wenn nicht gehandelt wird
Verkaufsmarkt eher illiquid
Strenghts (Stärken)
Strenghts-Opportunities Strategie
Strenghts-Threats Strategie
Zeitgemässe Grundrissaufteilung
PK verfügt über Kapital
PK geniesst Vertrauen
Anpassung der Küchenverhältnisse
Geäufnete Rückstellungen (ca. 1 Mio Fr.)
SO 1
ST 1
Weaknesses (Schwächen)
Weaknesses-Opportunities Strategie
Weaknesses-Threats Strategie
Grosszyklische Sanierung
Defektes Leitungssystem
Tiefer Mietzinsansatz
Eingangspartie demodiert
Nasszellen demodiert
Holzfenster
WO 1
WT 1
Objektfaktoren
Nr.
1
2
3
4
5
6
7
8
Beschrieb Risiko
Demodierung des Eingangs/Vandalismus
Defektes Leitungssystem (Rostwasser)
Demodierung der Nasszellen/Küchen
Undichte, technisch überholte Holzfenster
A
3
4
2
2
Sanierungsarbeiten/GZS
verbunden mit einer Mietzinsanpassung
B
5
5
4
4
Resultat
15
20
8
8
Priorität Risikomatrix
2
1
3
3
Eintrittswahrscheinlichkeit = B
Erkennung Risiken
Nutzung der Standortqualität und
Potential des Gebäudes, Modernisierung
der Immobilie.
Verkaufen mit Abschlagszahlung
(wegen aufgestautem Unterhalt)
Der Käufer wird die anstehende
Sanierung und allfällige Mietzinsausfälle/Minderungen in Abzug
bringen
Rückbehaltung der Mieter durch
Kommunikation und Sanierung
häufig
wahrscheinlich
gelegentlich
entfernt vorstellbar
unwahrscheinlich
unvorstellbar
6
5
4
3
2
1
12
10
8
6
4
2
unwesentlich geringfügig
18
15
12
9
6
3
24
20
16
12
8
4
kritisch
katastrophal
Schadensausmass = A
Seite 10/20
Finanzanalyse/Kennzahlen
LIBU und Kennzahlen nach SIA d0213
Entwicklung letzte
2004
5 Jahre
Mietertrag SOLL Fr.
2005
2006
2007
2008
299'124 299'124 289'791 289'297 302'352
101.18% 102.27% 101.56% 105.22% 102.21%
Renditen und Verkehrswerte
2004
2005
2006
5'765'000
5'585'000
5'710'000
4'650'000
5.70%
5.19%
5.19%
5.07%
6.50%
4.95%
4.33%
4.43%
3.80%
4.37%
3.73%
4.40%
4.12%
5.28%
4.37%
3'476
1.16%
6'650
2.22%
4'463
1.54%
5'863
2.03%
6'548
2.17%
Nettoertrags-Rendite
ROI/GK-Rendite
Mietausfälle/-reduktion (von SOLL) Fr.
0
0.00%
0
0.00%
0
0.00%
8'488
2.93%
0
0.00%
Entwicklung der Renditen über die letzten 5 Jahre
5'567
2.02%
4'783
1.62%
Instandhaltung Fr.
30'180
10.21%
30'729
10.51%
36'434
12.77%
18'123
6.59%
45'353
15.33%
Nettoertrag Fr.
259'687
87.84%
255'604
87.39%
243'888
85.48%
251'256
91.38%
245'668
83.05%
Managementkosten Fr.
3'228
1.09%
4'035
1.38%
0
0.00%
2'493
0.91%
3'551
1.20%
Ausserord. Aufwand/Etrag Fr.
0
0.00%
0
0.00%
0
0.00%
0
0.00%
0
0.00%
EBITDA Fr.
256'459
86.74%
251'569
86.01%
243'888
85.48%
248'763
90.48%
242'117
81.85%
29'444
9.96%
32'606
11.15%
35'344
12.39%
13'662
4.97%
38'963
13.17%
Wertvermehrende Investitionen Fr.
0
0.00%
0
0.00%
0
0.00%
0
0.00%
0
0.00%
EBIT Fr.
227'015
76.79%
218'963
74.87%
208'544
73.09%
235'101
85.51%
203'154
68.68%
Zinsen/Steuern/Latente Steuern Fr.
0
0.00%
0
0.00%
0
0.00%
0
0.00%
0
0.00%
Liegenschaftserfolg Fr.
227'015
76.79%
218'963
74.87%
208'544
73.09%
235'101
85.51%
203'154
68.68%
Cashflow Fr.
227'015
76.79%
218'963
74.87%
208'544
73.09%
235'101
85.51%
203'154
68.68%
Instandsetzungskosten Fr.
ROI/Gesamtkapital‐Rendite
6.00%
5.00%
4.00%
3.00%
2.00%
1.00%
6.50%
5.28%
4.37%
5'006
1.75%
5.07%
4.40%
4.12%
6'141
2.10%
Nettoertrags‐Rendite
5.19%
4.37%
3.73%
5'781
1.96%
Brutto‐Rendite
7.00%
5.19%
4.43%
3.80%
Betriebs- + Nebenkosten Fr.
8.00%
5.70%
4.95%
4.33%
295'648 292'474 285'328 274'946 295'804
100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00%
2008
5'246'000
Leerstände (von SOLL) Fr.
Mietertrag IST Fr.
2007
Verkehrswert
Bruttorendite
2004 2005 2006 2007 2008 0.00%
‐1.00%
‐2.00%
Erläuterungen zur Finanzanalyse/Kennzahlen
Die überdurchschnittliche Veränderung der Rendite im Jahr 2008 gegenüber
den Vorjahren beruht hauptsächlich auf der Neubewertung der Liegenschaft.
Seite 11/20
Abbildung Strategie 1 - Halten und betreiben (inkl. Instandhalten)
2004
BK inkl. NK
Instandhaltung
Fazit zur Strategie
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2044
2060
2081
5'006
5'567
4'783
5'500
5'500
5'500
5'500
5'500
5'500
5'500
5'500
5'500
5'500
5'500
0
0
0
30'180
30'729
36'434
18'123
45'353
25'000
26'000
27'040
28'122
29'247
30'416
31'633
32'898
34'214
35'583
37'006
0
0
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2044
2060
2081
227'015
218'963
208'544
235'101
203'154
227'000
217'000
211'385
202'650
196'788
190'795
181'664
172'389
165'962
156'377
143'627
0
0
0
227'015
218'963
208'544
235'101
203'154
227'000
217'000
211'385
202'650
196'788
190'795
181'664
172'389
165'962
156'377
143'627
0
0
0
2044
2060
2081
#DIV/0!
#DIV/0!
#DIV/0!
2044
2060
2081
4.33%
2004
Anlagevermögen
(in 1'000.- Fr.)
2007
6'141
2004
ROI / Return on
Investment
Zielrendite
5.00%
2006
5'781
2004
Erfolg Immobilie
Cash-Flow
2005
5'246
2005
3.80%
2005
5'765
2006
3.73%
2006
5'585
2007
4.12%
2007
5'710
2008
4.37%
2008
4'650
2009
4.97%
2009
4'567
2010
4.84%
2010
4'481
2011
4.81%
2011
4'391
2012
4.72%
2012
4'297
Aufgrund des unausweichlichen Handlungsbedarfes
bezüglich Grosszyklischer Sanierung kann diese Strategie
nicht verfolgt werden.
2013
4.69%
2013
4'199
2014
4.66%
2014
4'097
2015
4.55%
2015
3'991
2016
4.44%
2016
3'880
2017
4.41%
2017
2018
4.29%
2018
3'764
3'643
2019
4.08%
2019
3'517
0
0
0
Ereignisse/Massnahmen/Entwicklungen
q
w
e
r
t
y
u
Seite 12/20
Abbildung Strategie 2 - Administrative Massnahmen
2004
BK inkl. NK
Instandhaltung
Fazit zur Strategie
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2044
2060
2081
5'006
5'567
4'783
5'500
5'500
5'500
5'500
5'500
5'500
5'500
5'500
5'500
5'500
5'500
0
0
0
30'180
30'729
36'434
18'123
45'353
25'000
26'000
27'040
28'122
29'247
30'416
31'633
32'898
34'214
35'583
37'006
0
0
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2044
2060
2081
227'015
218'963
208'544
235'101
203'154
227'000
214'500
209'385
202'650
196'788
190'795
181'664
172'389
165'962
156'377
143'627
0
0
0
227'015
218'963
208'544
235'101
203'154
227'000
214'500
209'385
202'650
196'788
190'795
181'664
172'389
165'962
156'377
143'627
0
0
0
2044
2060
2081
#DIV/0!
#DIV/0!
#DIV/0!
2044
2060
2081
4.33%
2004
Anlagevermögen
(in 1'000.- Fr.)
2007
6'141
2004
ROI / Return on
Investment
Zielrendite
5.00%
2006
5'781
2004
Erfolg Immobilie
Cash-Flow
2005
5'246
2005
3.80%
2005
5'765
2006
3.73%
2006
5'585
2007
4.12%
2007
5'710
2008
4.37%
2008
4'650
2009
4.97%
2009
4'567
2010
4.79%
2010
4'481
2011
4.77%
2011
4'391
2012
4.72%
2012
4'297
Aufgrund des unausweichlichen Handlungsbedarfes
bezüglich Grosszyklischer Sanierung kann diese Strategie
nicht verfolgt werden.
2013
4.69%
2013
4'199
2014
4.66%
2014
4'097
2015
4.55%
2015
3'991
2016
4.44%
2016
3'880
2017
4.41%
2017
2018
4.29%
2018
3'764
3'643
2019
4.08%
2019
3'517
0
0
0
q
w
e
r
t
y
u
Seite 13/20
Abbildung Strategie 3 - Bauliche Massnahmen (inkl. Instandsetzung, Entwicklungen)
Instandsetzung
Rückstellung/a.
Erfolg Immobilie
Cash-Flow
Fazit zur Strategie
w
e
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
20'000 1'192'554
20'000
20'000
20'000
20'000
20'000
20'000
20'000
20'000
20'000
0
0
0
39'530
39'530
39'530
43'650
43'650
43'650
43'650
43'650
43'650
43'650
43'650
43'650
0
0
0
q
w
e
2008
2009
2010
2011
2012
2005
2006
2007
2008
2009
29'444
32'606
35'344
13'662
38'963
39'530
39'530
39'530
39'530
2004
2005
2006
2007
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2044
2060
2044
2081
2060
2081
227'015
218'963
208'544
235'101
203'154
242'000
-1'933'554
271'250
297'400
299'175
299'175
299'175
299'175
299'175
299'175
299'175
0
0
0
227'015
218'963
208'544
235'101
203'154
242'000
-1'933'554
271'250
297'400
299'175
299'175
299'175
299'175
299'175
299'175
299'175
0
0
0
2044
2060
2081
#DIV/0!
#DIV/0!
#DIV/0!
2044
2060
2081
4.33%
2004
Anlagevermögen
(in 1'000.- Fr.)
q
2010
2004
2004
ROI / Return on
Investment
Zielrendite
5.00%
5'246
2005
3.80%
2005
5'765
2006
3.73%
2006
5'585
2007
4.12%
2007
5'710
2008
4.37%
2008
4'650
2009
q
w
e
2010
2011
2012
5.30% -35.19%
2009
4'567
4.98%
5.50%
q
w
e
2010
2011
2012
5'495
5'452
Die Strategie sichert längerfristig eine gute Rendite und
Nachhaltigkeit der Investition. Die Sanierung ist gemäss
Potentialauswertung durchzuführen.
5'406
2013
5.58%
2013
5'359
2014
5.64%
2014
5'309
2015
5.69%
2015
5'257
2016
5.75%
2016
5'204
2017
5.81%
2017
5'147
2018
5.88%
2018
5'089
2019
5.95%
2019
5'028
0
0
0
q Durchführung Grosszyklische Sanierung, Neupositionierung
w 1. Phase Erhöhung Mietzinse
e 2. Phase Erhöhung Mietzinse
r
t
y
u
Seite 14/20
Abbildung Strategie 4 - Verkaufen
q
2004
BK inkl. NK
Instandhaltung
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2044
2060
2081
5'781
6'141
5'006
5'567
4'783
5'500
5'500
5'500
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
30'180
30'729
36'434
18'123
45'353
25'000
25'000
25'000
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
q
Erfolg Immobilie
Cash-Flow
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2044
2060
2081
227'015
218'963
208'544
235'101
203'154
222'000
221'100
130'500 -926'123
173'250
181'913
191'008
200'559
210'586
221'116
232'172
0
0
0
227'015
218'963
208'544
235'101
203'154
222'000
221'100
130'500 -926'123
173'250
181'913
191'008
200'559
210'586
221'116
232'172
0
0
0
2044
2060
2081
#DIV/0!
#DIV/0!
#DIV/0!
2044
2060
2081
q
2004
ROI / Return on
Investment
Zielrendite
5.00%
4.33%
2005
3.80%
2006
3.73%
2007
4.12%
2008
4.37%
2009
4.86%
2010
4.93%
2011
2012
2013
2.97% -26.73%
2014
4.76%
2015
4.76%
2016
4.76%
2017
4.76%
2018
4.76%
2019
4.76%
4.76%
q
2004
Anlagevermögen
(in 1'000.- Fr.)
Fazit zur Strategie
5'246
2005
5'765
2006
5'585
2007
5'710
2008
4'650
2009
4'567
2010
4'481
2011
2012
4'391
Durch den Verkauf der Liegenschaft entsteht ein
Abschreibungsverlust von zirka Fr. 1'000'000.00 neben
zusätzlichen Verkaufs- und Maklerkosten. Des Weiteren
bietet das Objekt ein latentes Potential zur
Mietzinssteigerung nach erfolgter Sanierung und
Instandsetzung.
2013
0
2014
0
2015
0
2016
0
2017
0
2018
0
2019
0
0
0
0
0
q Verkauf der Liegenschaft
w
e
r
t
y
u
Seite 15/20
Auswahl Strategie
Rahmenbedingungen
Rendite
Ertrag
Nachhaltigkeit
Anlagestrategie Asset Immobilien
Objekt entspricht Anlagestrategie
Markt entspricht Anlagestrategie
Exit-Strategie auf Objekt
Grosszyklische Sanierung fällig in
Erweiterung Gebäude Horizontal/Vertikal
Umstrukturierung/Umnutzung Substanz
Instandsetzung
Administrative Massnahme
Total Rahmenbedingungen
Strategie S1
Strategie S2
Strategie S3
Strategie S4
Halten und betreiben
Administrative Massnahmen
Bauliche Massnahmen
Verkaufen
Bestand halten
nein
nein
nein
0 Jahren
Ø ROI/GK-Rendite der letzte 5 Jahre
Ø ROI/GK-Rendite der kommenden 10 Jahre
Ø Netto-Ertrag über kommende 10 Jahre
Fr.
Ø Cash-Flow über kommende 10 Jahre
Fr.
Markt/Objekt Heute
Markt Zukunft
Objekt Zukunft
nach BCG
nach Datenradar
nach Datenradar
2
2
2
1
0
Bestand halten
nein
nein
nein
0 Jahren
2
2
2
1
0
Potential
7
0
7
12
1
4.1%
4.5%
265'200
183'864
4.1%
4.5%
265'200
183'414
4.1%
5.6%
333'488
295'875
4.1%
4.6%
215'820
195'800
Fr.
Fr.
30.0% nach BCG
39.1% nach Datenradar
2.6% nach Datenradar
15.0%
15.9%
26.2%
Bestand halten
nein
nein
nein
0 Jahren
Potential
Potential
Potential
Fr.
Fr.
nach BCG
nach Datenradar
nach Datenradar
1
2
2
1
2
0
2
2
40.0%
18.8%
50.3%
Bestand halten
nein
nein
nein
0 Jahren
Fr.
Fr.
nach BCG
nach Datenradar
nach Datenradar
0
0
0
0
1
15.0%
26.1%
21.0%
Beurteilung
Aufgrund des
unausweichlichen
Handlungsbedarfes bezüglich
Grosszyklischer Sanierung
kann diese Strategie nicht
verfolgt werden.
Aufgrund des
unausweichlichen
Handlungsbedarfes bezüglich
Grosszyklischer Sanierung
kann diese Strategie nicht
verfolgt werden.
Die Strategie sichert
längerfristig eine gute Rendite
und Nachhaltigkeit der
Investition. Die Sanierung ist
gemäss Potentialauswertung
durchzuführen.
Durch den Verkauf der
Liegenschaft entsteht ein
Abschreibungsverlust von zirka
Fr. 1'000'000.00 neben
zusätzlichen Verkaufs- und
Maklerkosten. Des Weiteren
bietet das Objekt ein latentes
Potential zur
Mietzinssteigerung nach
erfolgter Sanierung und
Instandsetzung.
Empfehlung
NEIN
NEIN
JA
NEIN
Seite 16/20
Strategische Entwicklung / Finanztechnische Entwicklung STRATEGIE S1
Return on Investment (deutsch Kapitalverzinsung oder Kapitalrendite, kurz ROI) bezeichnet ein Modell zur Messung der Rendite des eingesetzten Kapitals.
2004
Erträge netto
2005
295'648
2004
BK inkl. NK
Instandhaltung
2005
wenn
2010
2012
282'000
2011
2013
276'000
2012
2014
273'000
2013
2015
270'000
2014
2016
264'000
2015
2017
258'000
2016
2018
255'000
2017
2019
249'000
2018
2044
240'000
2019
2060
0
2044
2081
0
2060
0
2081
5'500
5'500
5'500
5'500
5'500
5'500
5'500
5'500
5'500
5'500
5'500
0
0
0
30'180
30'729
36'434
18'123
45'353
25'000
26'000
27'040
28'122
29'247
30'416
31'633
32'898
34'214
35'583
37'006
0
0
0
2005
259'687
2006
255'604
2005
3'228
2007
243'888
2006
4'035
2005
256'459
2007
0
2006
251'569
2005
2008
251'256
2008
2'493
2007
243'888
2006
2009
245'668
2009
3'551
2008
248'763
2007
2010
262'000
2010
5'000
2009
242'117
2008
2011
253'500
2011
5'000
2010
257'000
2009
2012
249'460
2012
5'000
2011
248'500
2010
2013
242'378
2013
5'000
2012
244'460
2011
2014
238'253
2014
5'000
2013
237'378
2012
2015
234'084
2015
5'000
2014
233'253
2013
2016
226'867
2016
5'000
2015
229'084
2014
2017
219'602
2017
5'000
2016
221'867
2015
2018
215'286
2018
5'000
2017
214'602
2016
2019
207'917
2019
5'000
2018
210'286
2017
2044
197'494
2044
5'000
2019
202'917
2018
2060
0
2060
0
2044
192'494
2019
2081
0
2081
0
2060
0
2044
0
0
2081
0
2060
0
2081
29'444
32'606
35'344
13'662
38'963
30'000
31'500
33'075
34'729
36'465
38'288
40'203
42'213
44'324
46'540
48'867
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
39'530
39'530
39'530
39'530
39'530
39'530
39'530
39'530
39'530
39'530
39'530
39'530
39'530
39'530
39'530
39'530
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
2004
2005
227'015
2004
2006
218'963
2005
0
Zinsen/Steuern
2004
Immo-Erfolg
Cash-Flow
2009
2011
285'000
4'783
x =mit Rückst.
EBIT
2008
2010
292'500
5'567
2004
Instandsetzung
Investitionen
Rückstellung/a.
2007
2009
295'804
5'006
2004
EBITDA
2006
2008
274'946
6'141
2004
Mgmt / AO-A/E
2007
285'328
5'781
2004
Nettoertrag
2006
292'474
2007
208'544
2006
0
2005
2008
235'101
2007
0
2006
2009
203'154
2008
0
2007
2010
227'000
2009
0
2008
2011
217'000
2010
0
2009
2012
211'385
2011
0
2010
2013
202'650
2012
0
2011
2014
196'788
2013
0
2012
2015
190'795
2014
0
2013
2016
181'664
2015
0
2014
2017
172'389
2016
0
2015
2018
165'962
2017
0
2016
2019
156'377
2018
0
2017
2044
143'627
2019
0
2018
2060
0
2044
0
2019
2081
0
2060
0
2044
0
0
2081
0
2060
0
2081
227'015
218'963
208'544
235'101
203'154
227'000
217'000
211'385
202'650
196'788
190'795
181'664
172'389
165'962
156'377
143'627
0
0
0
227'015
218'963
208'544
235'101
203'154
227'000
217'000
211'385
202'650
196'788
190'795
181'664
172'389
165'962
156'377
143'627
0
0
0
#DIV/0!
#DIV/0!
#DIV/0!
ohne NICHT
realisierte
Gewinne/Verluste
ROI / Return
on Investment
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2044
4.33%
3.80%
3.73%
4.12%
4.37%
4.97%
4.84%
4.81%
4.72%
4.69%
4.66%
4.55%
4.44%
4.41%
4.29%
4.08%
5.00%
5.00%
5.00%
5.00%
5.00%
5.00%
5.00%
5.00%
5.00%
5.00%
5.00%
5.00%
5.00%
5.00%
5.00%
5.00%
2060
2081
Zielrendite
5.00%
2004
Gesamtkapital
mit R =mit Rückst.
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2044
2060
2081
5'246'000
5'765'000
5'585'000
5'710'000
4'650'000
4'567'314
4'481'073
4'391'123
4'297'305
4'199'453
4'097'394
3'990'946
3'879'920
3'764'121
3'643'342
3'517'370
0
0
0
5'246'000
5'765'000
5'585'000
5'710'000
4'650'000
4'567'314
4'481'073
4'391'123
4'297'305
4'199'453
4'097'394
3'990'946
3'879'920
3'764'121
3'643'342
3'517'370
0
0
0
mit U =mit UV
u
2004
2005
Anlagevermögen
(Immobilienwert)
5'246'000
Rückstellungen
2004
geäuffnet, verzinst
Umlaufvermögen
ohne Rückstel.
2006
5'765'000
2005
705'596
2004
2006
775'466
2005
0
2007
5'585'000
2007
848'341
2006
0
2008
5'710'000
2008
924'350
2007
0
2009
4'650'000
2009
1'003'627
2008
0
2010
4'567'314
2010
1'086'313
2009
0
2011
4'481'073
2011
1'172'554
2010
0
2012
4'391'123
2012
1'262'504
2011
0
2013
4'297'305
2013
1'356'322
2012
0
2014
4'199'453
2014
1'454'174
2013
0
2015
4'097'394
2015
1'556'233
2014
0
2016
3'990'946
2016
1'662'681
2015
0
2017
3'879'920
2017
1'773'707
2016
0
2018
3'764'121
2018
1'889'506
2017
0
2019
3'643'342
2019
2'010'285
2018
0
2044
3'517'370
2044
2'136'257
2019
0
2060
2060
0
2044
0
2081
0
0
2081
0
2060
0
0
0
2081
0
0
Seite 17/20
2004
Erträge netto
2005
295'648
2004
BK inkl. NK
Instandhaltung
2005
wenn
2010
2012
282'000
2011
2013
276'000
2012
2014
273'000
2013
2015
270'000
2014
2016
264'000
2015
2017
258'000
2016
2018
255'000
2017
2019
249'000
2018
2044
240'000
2019
2060
0
2044
2081
0
2060
0
2081
5'500
5'500
5'500
5'500
5'500
5'500
5'500
5'500
5'500
5'500
5'500
0
0
0
30'180
30'729
36'434
18'123
45'353
25'000
26'000
27'040
28'122
29'247
30'416
31'633
32'898
34'214
35'583
37'006
0
0
0
2005
259'687
2006
255'604
2005
3'228
2007
243'888
2006
4'035
2005
256'459
2007
0
2006
251'569
2005
2008
251'256
2008
2'493
2007
243'888
2006
2009
245'668
2009
3'551
2008
248'763
2007
2010
262'000
2010
5'000
2009
242'117
2008
2011
253'500
2011
7'500
2010
257'000
2009
2012
249'460
2012
7'000
2011
246'000
2010
2013
242'378
2013
5'000
2012
242'460
2011
2014
238'253
2014
5'000
2013
237'378
2012
2015
234'084
2015
5'000
2014
233'253
2013
2016
226'867
2016
5'000
2015
229'084
2014
2017
219'602
2017
5'000
2016
221'867
2015
2018
215'286
2018
5'000
2017
214'602
2016
2019
207'917
2019
5'000
2018
210'286
2017
2044
197'494
2044
5'000
2019
202'917
2018
2060
0
2060
0
2044
192'494
2019
2081
0
2081
0
2060
0
2044
0
0
2081
0
2060
0
2081
29'444
32'606
35'344
13'662
38'963
30'000
31'500
33'075
34'729
36'465
38'288
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42'213
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39'530
39'530
39'530
39'530
39'530
39'530
39'530
39'530
39'530
39'530
39'530
39'530
39'530
39'530
39'530
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0
2004
2005
227'015
2004
2006
218'963
2005
0
Zinsen/Steuern
2004
Immo-Erfolg
Cash-Flow
2009
2011
285'000
4'783
x =mit Rückst.
EBIT
2008
2010
292'500
5'567
2004
Instandsetzung
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Rückstellung/a.
2007
2009
295'804
5'006
2004
EBITDA
2006
2008
274'946
6'141
2004
Mgmt / AO-A/E
2007
285'328
5'781
2004
Nettoertrag
2006
292'474
2007
208'544
2006
0
2005
2008
235'101
2007
0
2006
2009
203'154
2008
0
2007
2010
227'000
2009
0
2008
2011
214'500
2010
0
2009
2012
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2011
0
2010
2013
202'650
2012
0
2011
2014
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2013
0
2012
2015
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2014
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2013
2016
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2015
0
2014
2017
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2016
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2015
2018
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2017
0
2016
2019
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2018
0
2017
2044
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2019
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2018
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0
2044
0
2019
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0
2060
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2044
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0
2081
0
2060
0
2081
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156'377
143'627
0
0
0
227'015
218'963
208'544
235'101
203'154
227'000
214'500
209'385
202'650
196'788
190'795
181'664
172'389
165'962
156'377
143'627
0
0
0
#DIV/0!
#DIV/0!
#DIV/0!
ohne NICHT
realisierte
Gewinne/Verluste
ROI / Return
on Investment
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2044
4.33%
3.80%
3.73%
4.12%
4.37%
4.97%
4.79%
4.77%
4.72%
4.69%
4.66%
4.55%
4.44%
4.41%
4.29%
4.08%
5.00%
5.00%
5.00%
5.00%
5.00%
5.00%
5.00%
5.00%
5.00%
5.00%
5.00%
5.00%
5.00%
5.00%
5.00%
5.00%
2060
2081
Zielrendite
5.00%
2004
Gesamtkapital
mit R =mit Rückst.
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2044
2060
2081
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0
0
5'246'000
5'765'000
5'585'000
5'710'000
4'650'000
4'567'314
4'481'073
4'391'123
4'297'305
4'199'453
4'097'394
3'990'946
3'879'920
3'764'121
3'643'342
3'517'370
0
0
0
mit U =mit UV
u
2004
2005
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(Immobilienwert)
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2004
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ohne Rückstel.
2006
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2005
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2004
2006
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2005
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2007
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2007
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2006
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2008
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2008
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2007
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2009
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2009
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2010
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2011
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2010
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2012
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2012
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2011
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2013
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2013
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2012
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2014
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2014
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2013
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2015
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2015
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2014
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2016
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2016
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2015
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2017
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2017
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2016
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2018
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2018
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2017
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2019
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2019
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2018
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2044
3'517'370
2044
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2019
0
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0
2060
0
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2081
0
2081
0
2060
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0
0
2081
0
0
Seite 18/20
2004
Erträge netto
2005
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2004
BK inkl. NK
Instandhaltung
2005
wenn
2010
2012
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2011
2013
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2012
2014
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2013
2015
349'675
2014
2016
349'675
2015
2017
349'675
2016
2018
349'675
2017
2019
349'675
2018
2044
349'675
2019
2060
0
2044
2081
0
2060
0
2081
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5'500
5'500
5'500
5'500
5'500
5'500
5'500
5'500
5'500
5'500
0
0
0
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20'000
20'000
20'000
20'000
20'000
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20'000
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2006
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2007
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2005
2008
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2008
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2006
2009
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2009
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2008
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2007
2010
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2010
5'000
2009
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2008
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2010
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2009
2012
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2010
2013
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2013
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2011
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2015
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2013
2016
324'175
2016
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2015
319'175
2014
2017
324'175
2017
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2016
319'175
2015
2018
324'175
2018
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2017
319'175
2016
2019
324'175
2019
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2018
319'175
2017
2044
324'175
2044
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2019
319'175
2018
2060
0
2060
0
2044
319'175
2019
2081
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2081
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0
2044
0
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2081
0
2060
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2081
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32'606
35'344
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39'530
39'530
39'530
39'530
39'530
39'530
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43'650
43'650
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43'650
43'650
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43'650
43'650
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2005
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2004
2006
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2005
0
Zinsen/Steuern
2004
Immo-Erfolg
Cash-Flow
2009
2011
217'500
4'783
x =mit Rückst.
EBIT
2008
2010
292'500
5'567
2004
Instandsetzung
Investitionen
Rückstellung/a.
2007
2009
295'804
5'006
2004
EBITDA
2006
2008
274'946
6'141
2004
Mgmt / AO-A/E
2007
285'328
5'781
2004
Nettoertrag
2006
292'474
2007
208'544
2006
0
2005
2008
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2007
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2006
2009
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2008
0
2007
2010
2009
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2008
2011
2010
2011
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2009
2012
271'250
2010
2013
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2011
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2012
2015
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2014
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2013
2016
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2015
0
2014
2017
299'175
2016
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2015
2018
299'175
2017
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2016
2019
299'175
2018
0
2017
2044
299'175
2019
0
2018
2060
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2019
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0
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2044
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2060
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2081
227'015
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299'175
299'175
299'175
299'175
299'175
299'175
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0
0
227'015
218'963
208'544
235'101
203'154
242'000
-1'933'554
271'250
297'400
299'175
299'175
299'175
299'175
299'175
299'175
299'175
0
0
0
#DIV/0!
#DIV/0!
#DIV/0!
ohne NICHT
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Gewinne/Verluste
ROI / Return
on Investment
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2044
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3.80%
3.73%
4.12%
4.37%
5.30%
-35.19%
4.98%
5.50%
5.58%
5.64%
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5.81%
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5.00%
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5.00%
5.00%
5.00%
5.00%
5.00%
2060
2081
Zielrendite
5.00%
2004
Gesamtkapital
mit R =mit Rückst.
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2044
2060
2081
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0
5'246'000
5'765'000
5'585'000
5'710'000
4'650'000
4'567'314
5'495'314
5'451'664
5'406'137
5'358'652
5'309'126
5'257'470
5'203'593
5'147'399
5'088'788
5'027'658
0
0
0
mit U =mit UV
u
2004
2005
Anlagevermögen
(Immobilienwert)
5'246'000
Rückstellungen
2004
Umlaufvermögen
ohne Rückstel.
2006
5'765'000
2005
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2008
5'710'000
2008
924'350
2007
0
2009
4'650'000
2009
1'003'627
2008
0
2010
4'567'314
2010
1'086'313
2009
0
2011
5'495'314
2011
0
2010
0
2012
5'451'664
2012
43'650
2011
0
2013
5'406'137
2013
89'177
2012
0
2014
5'358'652
2014
136'662
2013
0
2015
5'309'126
2015
186'188
2014
0
2016
5'257'470
2016
237'844
2015
0
2017
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2017
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2016
0
2018
5'147'399
2018
347'915
2017
0
2019
5'088'788
2019
406'526
2018
0
2044
5'027'658
2044
467'656
2019
0
2060
0
2060
0
2044
0
2081
0
2081
0
2060
0
0
0
2081
0
0
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2004
Erträge netto
2005
295'648
2004
BK inkl. NK
Instandhaltung
2005
wenn
2010
2012
291'000
2011
2013
165'000
2012
2014
173'250
2013
2015
181'913
2014
2016
191'008
2015
2017
200'559
2016
2018
210'586
2017
2019
221'116
2018
2044
232'172
2019
2060
0
2044
2081
0
2060
0
2081
5'500
5'500
5'500
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0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
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30'729
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25'000
25'000
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
2005
259'687
2006
255'604
2005
3'228
2007
243'888
2006
4'035
2005
256'459
2007
0
2006
251'569
2005
2008
251'256
2008
2'493
2007
243'888
2006
2009
245'668
2009
3'551
2008
248'763
2007
2010
262'000
2010
10'000
2009
242'117
2008
2011
261'100
2011
10'000
2010
252'000
2009
2012
260'500
2012
100'000
2011
251'100
2010
2013
165'000
2013
1'091'123
2012
160'500
2011
2014
173'250
2014
0
2013
-926'123
2012
2015
181'913
2015
0
2014
173'250
2013
2016
191'008
2016
0
2015
181'913
2014
2017
200'559
2017
0
2016
191'008
2015
2018
210'586
2018
0
2017
200'559
2016
2019
221'116
2019
0
2018
210'586
2017
2044
232'172
2044
0
2019
221'116
2018
2060
0
2060
0
2044
232'172
2019
2081
0
2081
0
2060
0
2044
0
0
2081
0
2060
0
2081
29'444
32'606
35'344
13'662
38'963
30'000
30'000
30'000
0
0
0
0
0
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0
0
0
0
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0
0
39'530
39'530
39'530
39'530
39'530
39'530
39'530
39'530
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0
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0
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0
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0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
2004
2005
227'015
2004
2006
218'963
2005
0
Zinsen/Steuern
2004
Immo-Erfolg
Cash-Flow
2009
2011
291'600
4'783
x =mit Rückst.
EBIT
2008
2010
292'500
5'567
2004
Instandsetzung
Investitionen
Rückstellung/a.
2007
2009
295'804
5'006
2004
EBITDA
2006
2008
274'946
6'141
2004
Mgmt / AO-A/E
2007
285'328
5'781
2004
Nettoertrag
2006
292'474
2007
208'544
2006
0
2005
2008
235'101
2007
0
2006
2009
203'154
2008
0
2007
2010
222'000
2009
0
2008
2011
221'100
2010
0
2009
2012
130'500
2011
0
2010
2013
-926'123
2012
0
2011
2014
173'250
2013
0
2012
2015
181'913
2014
0
2013
2016
191'008
2015
0
2014
2017
200'559
2016
0
2015
2018
210'586
2017
0
2016
2019
221'116
2018
0
2017
2044
232'172
2019
0
2018
2060
0
2044
0
2019
2081
0
2060
0
2044
0
2081
0
2060
0
2081
227'015
218'963
208'544
235'101
203'154
222'000
221'100
130'500
-926'123
173'250
181'913
191'008
200'559
210'586
221'116
232'172
0
0
0
227'015
218'963
208'544
235'101
203'154
222'000
221'100
130'500
-926'123
173'250
181'913
191'008
200'559
210'586
221'116
232'172
0
0
0
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
4.33%
3.80%
3.73%
4.12%
4.37%
4.86%
4.93%
2.97%
-26.73%
4.76%
4.76%
4.76%
4.76%
4.76%
4.76%
4.76%
#DIV/0!
#DIV/0!
#DIV/0!
5.00%
5.00%
5.00%
5.00%
5.00%
5.00%
5.00%
5.00%
5.00%
5.00%
5.00%
5.00%
5.00%
5.00%
5.00%
5.00%
ohne NICHT
realisierte
Gewinne/Verluste
ROI / Return
on Investment
2044
2060
2081
Zielrendite
5.00%
2004
Gesamtkapital
mit R =mit Rückst.
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2044
2060
2081
5'246'000
5'765'000
5'585'000
5'710'000
4'650'000
4'567'314
4'481'073
4'391'123
3'465'000
3'638'250
3'820'163
4'011'171
4'211'729
4'422'316
4'643'431
4'875'603
0
0
0
5'246'000
5'765'000
5'585'000
5'710'000
4'650'000
4'567'314
4'481'073
4'391'123
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
mit U =mit UV
u
2004
2005
Anlagevermögen
(Immobilienwert)
5'246'000
Rückstellungen
2004
Umlaufvermögen
ohne Rückstel.
2006
5'765'000
2005
705'596
2004
2006
775'466
2005
0
2007
5'585'000
2007
848'341
2006
0
2008
5'710'000
2008
924'350
2007
0
2009
4'650'000
2009
1'003'627
2008
0
2010
4'567'314
2010
1'086'313
2009
0
2011
4'481'073
2011
1'172'554
2010
0
2012
4'391'123
2012
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2011
0
2013
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0
2014
0
2013
2015
0
2014
2016
0
2015
2017
0
2016
2018
0
2017
2019
0
2018
2044
0
2019
2060
0
2044
0
0
0
0
0
0
0
0
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
3'465'000
3'638'250
3'820'163
4'011'171
4'211'729
4'422'316
4'643'431
4'875'603
2081
0
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130 8888 Musterdorf Immobilienweg 14

Transcription

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Spielzeit 2016 | 2017