Büroflächen · Office Space Marktreport 2013/2014 · Hannover

Büroflächen · Office Space
Marktreport 2013/2014 · Hannover
Büromarkt Hannover
Office market Hanover
Im Jahr 2013 fiel der Büroflächenumsatz mit 100.000 m²
im Vergleich zum Vorjahr um 20 % geringer aus und lag
damit auf dem Niveau von 2010. Dabei verliefen beide
Halbjahre nahezu ausgeglichen. Nachdem in den ersten
sechs Monaten 47.000 m² Fläche vermietet worden
waren, stieg der Umsatz bis zum Jahresende leicht an.
In 2013 the office space take-up of 100,000 m² was 20 %
lower than in the previous year and thus reached the level
of 2010. The figures for both half-years of 2013 were
almost identical. After 47,000 m² were let during the first
six months, the turnover increased slightly towards the
end of the year.
Im Wesentlichen ist der Rückgang darauf zurückzuführen, dass die überdurchschnittlich starken Eigennutzerumsätze der Vorjahre wie beispielsweise durch die
Versicherungen VHV, VGH oder Talanx nicht kompensiert wurden. Im Vergleich zum Jahr 2012, wo bei einem
Flächenumsatz von insgesamt 125.000 m² der Anteil der
Eigennutzer 28 % betrug, änderte sich der Anteil 2013
auf 23 %.
The decline is mainly due to the fact that the exceptional
high owner-occupier sales of the previous years, for
example with the insurance companies VHV, VGH or
Talanx, were not compensated. In comparison with 2012,
where the share of owner-occupiers totalled 28 % with
a take-up of 125,000 m², the share fell to 23 % in 2013.
Mit knapp 12.000 m² war die Anmietung des Landes
Niedersachsen für das neue Justizzentrum der größte Abschluss. Zu den nächstgrößeren Flächenumsätzen zählen
darüber hinaus die Anmietung der Stadt Hannover für den
Fachbereich Umwelt und Stadtgrün sowie die Anmietung
durch die Oskar Kämmer Schule in Bemerode, die beide
von Engel & Völkers Commercial Hannover vermittelt
wurden. Die überwiegenden Mietabschlüsse spielten sich
in der Größenklasse unter 1.000 m² ab und machten 48 %
am Gesamtflächenumsatz aus. In der Größenklasse unter
500 m² wurden 70 % aller Mietverträge abgeschlossen.
City: Nachfrage übersteigt Angebot
Stark nachgefragt wurde insbesondere der Innenstadtbereich. Im Vergleich zum Vorjahr wurden 2013 hier
elf Flächen mehr vermietet. Insgesamt machten Anmietungen in Citylage 43 % des Gesamtflächenumsatzes
aus. Man interessiert sich dort überwiegend für Häuser,
die jünger als zehn Jahre sind und über eine moderne
Ausstattung verfügen.
Die gestiegene Flächennachfrage in Verbindung mit
höheren Qualitätsanforderungen hat zu einem weiteren
Anstieg sowohl bei den Spitzen- als auch bei den Durch-
With just under 12,000 m² the lease with the Land Lower
Saxony for the new Justice Centre represented the largest
deal. Furthermore, the next greatest take-up figures
included the letting to the City of Hanover for the special
authority Environment and City Parks, as well as the lease
concluded with the Oskar Kämmer School in Bemerode.
In both cases Engel & Völkers Commercial Hanover was
the successful broker. The major rental deals were in the
category below 1,000 m² and comprised 48 % of the total
take-up. In fact, 70 % of all leases concluded were in the
size category below 500 m².
City: Demand exceeds Availability
There was a particularly strong demand for premises
in the inner city area. In comparison with the previous
year, eleven spaces more were let in 2013. On the whole
leases for properties in city locations made up 43 % of
the total take-up. In this respect the main point of interest
are buildings that are younger than ten years old and have
a modern fit-out.
The rise in demand in combination with higher quality
requirements has led to a further increase in both the
top and average rents. In the sought-after city locations
the top rent currently lies at around 15.00 euros/m², the
average rent at approx. 10.00 euros/m². In outstanding
Bedeutende Flächenumsätze – Hannover*
Significant take-ups – Hanover*
Nutzer User
Niedersächsisches Justizzentrum
Fläche Space
Bürolagen Office area
11.900 m²
City/Stadtmitte
Fachbereich Umwelt und Stadtgrün, Stadt Hannover
5.400 m²
City/Stadtmitte
Kämmer International Bilingual School
5.000 m²
Hannover Süd
Arbeitsagentur, Regionaldirektion Niedersachsen-Bremen
4.100 m²
Hannover Ost
Callcenter Bosch Siemens Hausgeräte
3.500 m²
Hannover Nord
* Jahr 2013/year 2013
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Büroflächen Marktreport 2013/2014 • Hannover
Flächenumsatz
Flächenumsatz – Lage*
Take-up
Take-up – location*
200
180
190
in Tsd. m²/in '000s m²
City/Stadtmitte
165
150
140
140
43 %
Hannover Nord
160
130
Hannover Nordost
125
120
106
10 %
Hannover Ost
6%
Hannover Süd
120
100
100
17 %
8%
Hannover West
3%
80
Lahe/Altwarmbüchen
3%
60
Langenhagen
3%
40
Messe/Laatzen
20
Sonstiges Stadtgebiet
4%
2%
0
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014*
0%
10 %
20 %
30 %
40 %
50 %
* Jahr 2013/Year 2013
* Prognose/Forecast
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Flächenumsatz – Branche*
Flächenumsatz – Größenklassen*
Take-up – segment*
Take-up – size categories*
Verbände,
Interessensvertretungen 1 %
Öffentliche Hand,
Verwaltung 37 %
22 %
< 500 m²
Handel 2 %
Medien, Werbung 2 %
500–1.000 m²
Transport, Verkehr,
Post + Kurier 2 %
unternehmensnahe
Dienstleister 16 %
Bauwesen,
Vermietung,
Verpachtung 3 %
Gesundheits- und
Sozialwesen 11 %
Finanzwesen 3 %
26 %
1.001–2.000 m²
8%
2.001–5.000 m²
27 %
sonstige
Dienstleister 9 %
> 5.000 m²
Information,
Kommunikation 8 %
Industrie,
Verwaltung 6 %
17 %
0
* Jahr 2013/Year 2013
10
* Jahr 2013/Year 2013
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Leerstand – Hannover
Office rents – Hanover (EUR/m²)
Vacancies – Hanover
16,0
250
15,00
240
230
220
225
200
12,50
12,00 12,00
12,0
10,0 9,50
9,50
9,50
9,40
9,50
9,80
8,50
8,50
8,50
8,40
8,40
8,60
9,80
8,90
10,00
9,00
in Tsd. m²/in '000s m²
12,50 12,50
9,0
210
14,00
13,50
14,0
10,0
230
190
200
150
8,0
7,0
6,4
5,2
4,8
4,9
6,0
5,0
4,6
4,4
4,6
5,0
4,0
100
3,0
8,0
50
6,0
0
2,0
1,0
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Spitzenmiete/Prime rent
Durchschnittsmiete City/Average rent city
Durchschnittsmiete Hannover/Average rent Hanover
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
2013
0,0
2006
2007
2008
2009
Leerstandsquote/Vacancy rate
Leerstand/Vacancies
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
2010
2011
2012
2013
Quote in % / Rate in %
Büromieten – Hannover (EUR/m²)
in EUR/m² nettokalt/in EUR/m² excl. add. costs
30
20
schnittsmieten geführt. In den gefragten Citylagen liegt
gegenwärtig die Spitzenmiete bei etwa 15,00 EUR/m²,
die Durchschnittsmiete bei ca. 10,00 EUR/m². In außergewöhnlichen Projekten werden auch Mieten jenseits
von 16,00 EUR/m² erzielt. Im Gesamtgebiet Hannover
liegt in den Büroflächenlagen die Durchschnittsmiete bei
etwa 9,00 EUR/m².
Aktivposten Verwaltung
Die „Öffentliche Hand bzw. Verwaltung“ war beim
Flächenumsatz mit 37 % (2012: 31 %) wieder die am
stärksten vertretene Branche in der Landeshauptstadt.
Danach folgen die „unternehmensnahen Dienstleister“ (16 %) und das „Gesundheits- und Sozialwesen“
(11 %). Auch wenn im zurückliegenden Jahr 88.000 m²
Bürofläche fertiggestellt wurden, sind bei rund 90 % Vorvermietung nicht nur in der City freie Neubau- und Sanierungsflächen rar. Insgesamt übersteigt die Nachfrage
nach größeren Büroflächen das Angebot deutlich. Obwohl eine Nachfrage nach modernen, effizienten Flächen
vorhanden ist, werden Neubauprojekte überwiegend nur
bei einer hohen Vorvermietungsquote mit langen Mietlaufzeiten (zehn Jahre) umgesetzt. Spekulativer Bau von
neuen Bürohäusern findet quasi nicht statt. Mittelfristig
werden vermehrt Unternehmen, die langfristig Hannover
als Standort nutzen wollen, aufgrund der attraktiven
Finanzierungszinsen die Möglichkeit in Erwägung ziehen, Bürogebäude zur Eigennutzung zu erwerben oder
zu errichten.
Impulse durch Medizinforschung
Neben einem bedeutenden Versicherungsstandort entwickelt sich die niedersächsische Landeshauptstadt
kontinuierlich und erfolgreich zu einer renommierten
Adresse im Bereich der Forschung und Medizin. Dies
zeigt sich u. a. durch die Entstehung des Clinical Research Center Hannover (CRC Hannover), welches mit
ca. 6.100 m² auf dem Gelände des Fraunhofer-Instituts
für Toxikologie und Experimentelle Medizin (ITEM) im
projects rents even shot over the 16.000 euros/m² mark.
Altogether in the Hanover region, the average rent in
office space locations lies at around 9.00 euros/m².
Administration as a Key Asset
“Public Authorities or Administration“ was again the
strongest sector to be represented in the federal state
capital with a take-up of 37 % (2012: 31 %). This was
followed by the “Corporate Service Providers” sector
(16 %) as well as “Health and Social Affairs” (11 %).
Even though 88,000 m² of office space were completed
during the previous year, with a pre-letting rate of around
90 % vacant spaces in new or refurbished spaces are
rare not only in the city itself. Regarded on the whole,
the demand for larger office spaces clearly exceeds
the range available. Although there is still a demand
for modern, efficient premises, new constructions are
usually only turned over where there is a high pre-letting
rate with long rental terms (ten years). There is almost
no speculative building of new office premises. In the
medium-term more and more companies who wish to use
Hanover as their long-term location, will be considering
the possibility of buying or building their own office
premises.
Impulses thanks to Medical Research
Besides being a significant insurance location, the Lower
Saxon capital has succeeded in gradually becoming a
renowned address in Research and Medicine. This is
apparent due to, amongst others, the establishment of the
Clinical Research Centre Hanover (CRC Hanover) with
approx. 6,100 m² space, which will be unique throughout
the country. Completion is expected in 2014 on the site of
the Fraunhofer Institute for Toxicology and Experimental
Medicine ITEM. Furthermore, with the Lower Saxon
Centre for Bio-Medicinal Technology, Implant Research
and Development (German NIFE), a large property of
approx. 7,000 m² will be realised.
Bauprojekte – Fertigstellung 2014/2015 (Auswahl)
New constructions – completion in 2014/2015 (selection)
Projektname Project name
Deutsche Rentenversicherung
Deutsche Hypo
Niedersächsisches Justizzentrum
Deloitte Neubau
NIFE
Projektentwicklung Project development
Investor Investor
Fläche Space
Bürolage Office area
Eigennutzer
18.500 m²
Laatzen
Bertram Projektmanagement GmbH / LHI Leasing GmbH
13.200 m²
City/Stadtmitte
FUBOS Beteiligungs GmbH
11.900 m²
City/Stadtmitte
Quantum Immobilien AG
10.500 m²
City/Stadtmitte
Land Niedersachsen / Bund
7.000 m²
Hannover Nordost
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Büroflächen Marktreport 2013/2014 • Hannover
Jahr 2014 fertiggestellt und bundesweit einmalig sein
wird. Des Weiteren wird mit dem Niedersächsischen
Zentrum für Biomedizintechnik, Implantatforschung und
Entwicklung (NIFE) ein ca.7.000 m² großes Objekt fertig.
Prospects for 2014
In the course of this year a series of landmark-creating
office properties will become ready for occupation. For
instance, the German Pension Insurance BrunswickHanover will be moving into its new premises (18,500 m²)
in Laatzen, and the Deutsche Hypo into its new building
in the city (13,200 m²). In addition, as a consequence
of expiring leases, there will again be some attractive
spaces available on the market which should be in great
demand. Moreover, in particular thanks to the good
economic situation, there will be more companies from
the private sector seeking spaces in excess of 5,000 m².
We therefore expect a rise in the take-up that should lie
within a range between 120,000 and 140,000 m². Besides
the pure brokerage of spaces, our advisory services on
space and lease optimisation are of major importance
to our customers. Due to the described shortage of
modern office spaces available, rents should remain on
a consistent level.
Ausblick für 2014
Im laufenden Jahr werden eine Reihe stadtbildprägender
Büroimmobilien bezugsfertig. So bezieht die Deutsche
Rentenversicherung Braunschweig-Hannover ihren Neubau (18.500 m²) in Laatzen. Die Deutsche Hypo wird in
der City in ihren Neubau (13.200 m²) ziehen. Darüber
hinaus kommen aufgrund auslaufender Mietverträge
wieder einige attraktive Flächen auf den Markt, die
sicherlich stark nachgefragt werden. Zudem gibt es vor
allem aufgrund der guten konjunkturellen Lage wieder
mehr Gesuche über 5.000 m² aus der Privatwirtschaft.
Somit rechnen wir mit einem Anstieg des Flächenumsatzes, der zwischen 120.000 und 140.000 m² liegen dürfte.
Neben der reinen Flächenvermittlung stehen wir auch mit
Beratungsdienstleistungen zur Flächen- und Vertragsoptimierung im Fokus unserer Kunden. Die Mieten dürften
aufgrund der beschriebenen Angebotsknappheit moderner
Büroflächen konstant bleiben.
Büroflächen Neuzugänge – Hannover
Office space completion – Hanover
100
88,0
90
79,0
in Tsd. m²/in '000s m²
80
72,9
68,0
70
74,0
60
50
44,0
40
30
34,1
26,0
22,2
20
20,8
14,8
12,5
10
0
2004
2005
2006
2007
geplante Fertigstellung/scheduled completion
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014*
davon vorvermietet/pre-let
* Prognose/Forecast
Quelle:/Source: Destatis, BulwienGesa AG, Engel & Völkers Commercial
Büroflächen Marktreport 2013/2014 • Hannover
Office locations in Hanover
Isernhagen
A7
A352
Langenhagen
Isernhagen Süd
A37
A2
B6
Nordhafen
Vinnhorst
Vahrenheide
Brink-Hafen
Bothfeld
Stöcken
Marienwerder
Lahe
Sahlkamp
Ledeburg
Garbsen
Leinhausen
Burg
Hainholz
Groß Buchholz
Vahrenwald
Herrenhausen
Misburg Nord
List
Zoo
Nordstadt
Ahlem
Heideviertel
Oststadt
Stadtmitte
Limmer
Davenstedt
Kleefeld
Linden Nord
Linden Mitte
Bult
Calenberger
Linden Süd Neustadt
Badenstedt
Misburg Süd
Kirchrode
B65
Südstadt
Anderten
Bornum
Ricklingen
Mühlenberg
Waldhausen
Döhren
Seelhorst
Bemerode
Oberricklingen
Messe
Wettbergen
Wülfel
Mittelfeld
Wülferode
B443
B217
Laatzen
© Engel & Völkers Commercial
Hannover Süd
Hannover Ost
Messe/Laatzen
Sonstiges Stadtgebiet
Hanover south
Hanover east
Messe/Laatzen
Other municipal area
7,00 - 13,50 EUR/m²
7,50 - 12,00 EUR/m²
6,00 - 11,00 EUR/m²
Hannover West
Hannover Nordost
Lahe/Altwarmbüchen
Hanover west
Hanover northeast
Lahe/Altwarmbüchen
5,00 - 11,00 EUR/m²
7,50 - 12,50 EUR/m²
6,00 - 11,50 EUR/m²
City/Stadtmitte
Hannover Nord
Langenhagen
City
Hanover north
Langenhagen
6,50 - 15,00 EUR/m²
5,00 - 10,00 EUR/m²
5,00 - 9,50 EUR/m²
EVC Hannover GmbH
Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH
Schiffgraben 11 · 30159 Hannover
Tel. +49-(0)511-36 80 20 · [email protected]
Alle Informationen wurden mit größtmöglicher Sorgfalt recherchiert. Für etwaige Fehler kann jedoch keine Verantwortung übernommen werden. Vervielfältigung nur mit Quellenangabe.
Stand der Informations- und Datenlage: 31. Dezember 2013, Quelle: Engel & Völkers Commercial. Whilst every effort has been made by those concerned to ensure the accuracy
of the information in this document, no responsibility can be taken for errors made. Any copies made must cite the source. Date of information and data: 31st Decembre 2013,
Source: Engel & Völkers Commercial
Bürolagen Hannover