Sozialreferat

Sozialreferat
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Amt für Wohnen und Migration
Abteilung Wohnraumerhalt
S - III - W / BS 120-8
Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum
Antrag auf Genehmigung einer Nutzungsänderung
im Anwesen Tulbeckstraße 48, Erdgeschoss rechts,
für den Verein „Generationengerechtes Wohnen mit
der Wohnungsgenossenschaft München-West eG“
zur Nutzung als Vereinsbüro und Nachbarschaftstreff
Anwesen/Wohnraum:
Stadtbezirk:
Antragsteller:
Verfügungsberechtigte:
Betroffene Mietparteien:
Antrag vom:
Tulbeckstr. 48/Erdgeschoss rechts
8 - Schwanthalerhöhe
Wohnungsgenossenschaft München-West eG
Wohnungsgenossenschaft München-West eG
keine
11.10./18.10.2004
Sitzungsvorlage Nr. 02-08 / V 07936
3 Anlagen
Beschluss des Sozialausschusses vom 16.05.2006 (SB)
Öffentliche Sitzung
I.
Vortrag des Referenten
1.
Sachverhalt
1.1
Antrag
Die Wohnungsgenossenschaft München-West eG beantragte am 11.10./18.10.2004
die Genehmigung zur Nutzungsänderung der Wohnung Tulbeckstr. 48, Erdgeschoss rechts, als Vereinsbüro und Nachbarschaftstreff durch den Verein „Generationengerechtes Wohnen mit der Wohnungsgenossenschaft München-West eG“.
1.2
Begründung
Der Antrag wurde mit vorrangigen öffentlichen Belangen begründet.
Der im Juli 2004 neu gegründete, gemeinnützige und mildtätige Verein „Generationengerechtes Wohnen mit der Wohnungsgenossenschaft München-West eG“ hat
zum 01.11.2004 eine 2-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss rechts des Anwesens
Tulbeckstr. 48 zur Nutzung als Vereinsbüro und Nachbarschaftstreff angemietet.
Das Büro soll den erst vor kurzem fertiggestellten Gemeinschaftsraum der Genossenschaft auf der Theresienhöhe ergänzen.
**
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Vorrangige Ziele des Vereins sind die Förderung
 der Altenhilfe, insbesondere die Hilfe, die dazu beiträgt, die durch das Alter entstehenden Schwierigkeiten zu verhüten, zu überwinden oder zu mildern und alten Menschen die Möglichkeit erhält, am Leben in der Gemeinschaft teilzunehmen,
 der Jugendhilfe, insbesondere in Form der Kinder- und Jugendsozialarbeit, des
erzieherischen Jugendschutzes und der Förderung der Erziehung in der Familie, um junge Menschen in ihrer Entwicklung zu fördern und dazu beizutragen,
dass sie zu eigenverantwortlichen und gemeinschaftsfähigen Persönlichkeiten
heranwachsen,
 der Völkerverständigung, insbesondere die Förderung der Begegnung und des
Miteinanders zwischen Deutschen und Ausländern in Deutschland, speziell in
München und Eichenau,
 und die Unterstützung von Personen, die sich in einer Notlage befinden, mit der
Intention, die eingetretene Notlage zu beseitigen oder zu lindern (Unterstützung
Hilfsbedürftiger im Sinne von § 53 Abgabenordnung).
Das Finanzamt München für Körperschaften hat dem Verein am 01.09.2004 eine
vorläufige Bescheinigung über die Anerkennung der Gemeinnützigkeit erteilt.
Der Verein verfolgt ausschließlich und unmittelbar gemeinnützige und mildtätige
Ziele im Sinne des Abschnitts „Steuerbegünstigte Zwecke“ der Abgabenordnung.
Das angemietete Vereinsbüro wird von einer Sozialpädagogin geleitet. Mit Unterstützung des Vereinsvorstandes und freiwilliger Helferinnen und Helfer werden erste Kontakte in den Wohngebieten geknüpft, um vor Ort den Bedarf an nachbarschaftlicher Hilfe, weitere Anregungen und Wünsche zu erfassen und ein unerlässliches Netzwerk für nachbarschaftliche Hilfe aufzubauen.
1.3
Kurzbeschreibung des verlorengehenden Wohnraumes
1.3.1 Lage
Das Anwesen liegt im 8. Stadtbezirk, Schwanthalerhöhe und befindet sich gleichweit entfernt von der Trappentreu- bzw. Bergmannstraße. Aufgrund der nahe gelegenen S- und U-Bahn-Haltestelle ist eine gute Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln gegeben (siehe Anlage 2 – Lageplan).
1.3.2 Art
✘
Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung
Behelfsheim
Zweifamilienhaus
Werk-Dienstgebäude
Wohn-/Geschäftshaus
Mehrfamilienhaus
✘ nein
familiengerecht
ja
1 WE, ca. 55 m², 2 Zimmer, Küche, Bad/WC (siehe Anlage 1)
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1.3.3
Beschaffenheit
Baulicher Zustand
Ausstattung
Grundriss
Umweltbelastung
schlecht
schlecht
schlecht
stark
✘
✘
mittel
mittel
normal
normal
✘
✘
gut
gut
gut
gering
2.
Stellungnahme des Bezirksausschusses
Der Bezirksausschuss 8 wurde mit Schreiben vom 03.11.2004 angehört.
Er hat dem Antrag mit Schreiben vom 17.10.2005 zugestimmt (siehe Anlage 3).
3.
Belange von Mietern
Mieter sind nicht betroffen.
4.
Belange einer Erhaltungssatzung
Das betreffende Anwesen liegt im Umgriff der Erhaltungssatzung
„Ludwigsvorstadt/Schwanthalerhöhe“, die am 30.05.2002 auf die Dauer der Geltung
von 5 Jahren in Kraft getreten ist.
Eine erhaltungssatzungsrechtliche Genehmigung kann im Regelfall nur dann erteilt
werden, wenn ein entsprechender Ersatzwohnraum im betroffenen Erhaltungssatzungsgebiet zur Verfügung gestellt wird.
Die Bestimmungen der §§ 172 ff. BauGB stehen nach Auffassung des Sozialreferates jedoch zumindest dann einer Nutzungsänderung nicht grundsätzlich entgegen,
wenn es sich um eine Einrichtung der sozialen Infrastruktur handelt und die künftige
Nutzung der Erhaltung der angestammten Wohnbevölkerung dient.
Die Schaffung von sozialer Infrastruktur – wie hier die genannte Einrichtung – die
zur Versorgung (auch) der im Milieuschutzgebiet lebenden Bevölkerung notwendig
ist, führt nicht zu einer Verdrängung der Bevölkerung i.S. des § 172 Abs. 4 BauGB.
Bei einer Gesamtschau des Gebietes verhindert die Schaffung bzw. Ergänzung der
sozialen Infrastruktur eine Abwanderung der angestammten Bevölkerung.
Für eine solche Betrachtungsweise spricht auch, dass es nach der Rechtsprechung
des Bundesverwaltungsgerichts zur Milieuschutzsatzung (Urteil des BVerwG vom
18.06.1997, GuG 1997, 375) „auch bei Annahme einer Verdrängungsgefahr im Einzelfall atypische Fallgestaltungen geben mag, die gleichwohl die Erteilung der Genehmigung im Ermessenswege rechtfertigen“.
Selbst wenn man also bei der hier beantragten Nutzungsänderung von Wohnraum
in eine soziale Einrichtung eine eventuelle Verdrängungsgefahr annehmen würde,
so liegt wohl dann eine atypische Fallgestaltung im Sinne des o.g. Urteils vor, wenn
die Schaffung gerade dieser sozialen Infrastruktur auch dazu dient, die angestammte Wohnbevölkerung (auch) im Milieuschutzgebiet zu „halten“. Da derartige Nutzungsänderungen gerade auch nach dem Sinn des § 172 BauGB als erwünscht anzusehen sind, ist hier die Erteilung der Genehmigung gerechtfertigt. Insofern kann
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eine solche Nutzungsänderung auch dann genehmigt werden, wenn im betreffenden Satzungsgebiet kein entsprechender Ersatzwohnraum geschaffen wird.
5.
5.1
Stellungnahme des Sozialreferates
Öffentliches Interesse an der Zweckentfremdung
Das öffentliche Interesse an der Nutzung der antragsgegenständlichen Wohnung
als Vereinsbüro und Nachbarschaftstreff wurde durch die Abteilung Sozialplanung
und Sozialberichterstattung des Sozialreferats mit Schreiben vom 15.03.2005 und
vom Bayerischen Staatsministerium für Arbeit und Sozialordnung, Familie und
Frauen mit Schreiben vom 25.07.2005 und 03.08.2005 bestätigt bzw. befürwortet.
5.1.1
Stellungnahme der Abteilung Sozialplanung und Sozialberichterstattung
(S-Z-SP) vom 15.03.2005:
Die beantragte Unterbringung des Vereins “Generationengerechtes Wohnen mit der
Wohnungsgenossenschaft München-West eG“ in unmittelbarer Nachbarschaft der
Verwaltung der Genossenschaft sowie deren Sozialberatung (Laden) dient der Arrondierung des mieterorientierten Angebotes der Genossenschaft und liegt mit dem
Standort Tulbeckstr. 48 im Zentrum des Wohnungsbestandes.
Die umfangreiche, zielgruppenübergreifende Zweckbestimmung des Vereins und
die Zielsetzung seines sozialintegrativen Maßnahmenspektrums sowie seiner
Stadtteilorientierung (§ 2 Ziff. 3 der Satzung), die die Inanspruchnahme der Angebote auch unabhängig von der Mitgliedschaft der Genossenschaft ermöglicht, verdeutlichen die Wahrnehmung öffentlicher Interessen im Stadtteil.
Das überwiegende öffentliche Interesse an der Umnutzung gegenüber der Erhaltung der Erdgeschosswohnung wird bestätigt.
5.1.2 Stellungnahme des Bayerischen Staatsministeriums für Arbeit und Sozialordnung, Familie und Frauen, vom 25.07. und 03.08.2005
(Zusammenfassung):
Das Ministerium befürwortet die im Stadtteil Schwanthalerhöhe/Westend vorgesehene Einrichtung, insbesondere wegen des überdurchschnittlich hohen Ausländeranteils. Nach Ansicht des Ministeriums unterstützt der Vereinszweck (Generationengerechtes Wohnen) die notwendige, bedarfsgerechte Infrastruktur. Das überwiegende öffentliche Interesse wird deshalb grundsätzlich befürwortet.
5.2
Unvermeidbarkeit der Zweckentfremdung
Die Wohnungsgenossenschaft München-West eG hat ihren Hauptbestand von insgesamt 3.366 Wohnungen im Westend, nämlich rund 2.500 Wohnungen. Dieser
Wohnungsbestand mit einer Bewohnerzahl von rund 5.800 Menschen befindet sich
in einem Radius von rund 2 km Durchmesser. In etwa ist die Tulbeckstraße, wo
sich auch die Verwaltung der Genossenschaft mit 20 Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern befindet, der „geographische Mittelpunkt“ dieser Bestände im Westend.
In der Ladenwohnung im Erdgeschoss links des Anwesens Tulbeckstr. 48 ist das
Sozialberatungsbüro der Genossenschaft, besetzt mit einem Sozialpädagogen, untergebracht.
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Das Vereinsbüro und der neue Nachbarschaftstreff des Vereins liegen nicht nur inmitten des Hauptwohnungsgebietes der Genossenschaft, sondern auch direkt neben deren Verwaltungseinrichtungen. Deshalb werden die neuen Vereinsräumlichkeiten gerade an dieser Stelle dringend benötigt. Es wurde glaubhaft dargelegt,
dass andere Räume dafür nicht zur Verfügung stehen und auch nicht geschaffen
werden können. Die Beeinträchtigung des Wohnungsmarktes ist somit nicht vermeidbar.
5.3
Rechtslage
Nach Nr. 7.1 der Bekanntmachung des Bayerischen Staatsministeriums des Innern
zum Vollzug des Verbotes der Zweckentfremdung von Wohnraum VollzBekZwE
liegen vorrangige (überwiegende) öffentliche Belange für eine Zweckentfremdung in
der Regel vor, wenn Wohnraum zur Versorgung der Bevölkerung mit sozialen Einrichtungen (zum Beispiel für Erziehungs-, Ausbildungs-, Betreuungs- oder gesundheitliche Zwecke) oder für lebenswichtige Dienste (zum Beispiel ärztliche Betreuung) verwendet werden soll, die gerade an dieser Stelle der Gemeinde dringend benötigt werden und für die andere Räume nicht zur Verfügung stehen oder nicht zeitgerecht geschaffen werden können.
Die genannten Voraussetzungen sind hier gegeben, insbesondere wurde das öffentliche Interesse durch das Sozialreferat, Abteilung Sozialplanung und Sozialberichterstattung bestätigt und daneben glaubhaft dargelegt, dass andere
(gewerblich/beruflich nutzbare) Räume nicht zur Verfügung stehen und auch nicht
geschaffen werden können.
In Abwägung mit dem öffentlichen Interesse am Erhalt des Wohnraumes ist das öffentliche Interesse an der Nutzung der Wohnung als Vereinsbüro und Nachbarschaftstreff als vorrangig zu bewerten.
5.4
Kurze rechtliche Würdigung:
Der Antrag ist nach Art. 6 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur
Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen (MRVerbG) vom 04.11.1971 (BGBl. I, S. 1745), zuletzt geändert durch
Gesetz vom 13.09.2001 (BGBl. S. 2376) und Zehntes Euro-Einführungsgesetz vom
15.12.2001 (BGBl. I. S. 3762) in Verbindung mit der Verordnung über das Verbot
der Zweckentfremdung von Wohnraum vom 28.07.1992 (BayRS 2330-11-I), zuletzt
geändert durch Verordnung vom 24.07.2001 (GVBl.
S. 366) und der Bekanntmachung des Bayerischen Staatsministeriums des Innern
zum Vollzug des Verbotes der Zweckentfremdung von Wohnraum [VollzBekZwE]
vom 06.12.2001 (AllMBl. Nr. 14/2001, S. 841 f.), wie folgt zu beurteilen:
Es liegen vorrangige öffentliche Belange vor, die eine Genehmigung der Zweckentfremdung rechtfertigen (Nr. 7.1 VollzBekZwE).
Deshalb sollte die Genehmigung zur Zweckentfremdung unter den im Antrag des
Referenten enthaltenen Nebenbestimmungen erteilt werden.
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Anhörung des Bezirksausschusses
In dieser Beratungsangelegenheit ist die Anhörung des Bezirksausschusses vorgeschrieben (vgl. Anlage 1 der BA-Satzung). Das Gremium wurde um eine Stellungnahme
gebeten. Diese ist als Anlage 3 dieser Beschlussvorlage beigegeben.
II.
Dem Korreferenten, Herrn Stadtrat Benker, dem Verwaltungsbeirat, Herrn Stadtrat Pretzl,
dem Referat für Stadtplanung und Bauordnung, der Stadtkämmerei, dem Vorsitzenden und
den Fraktionssprechern bzw. -sprecherinnen des zuständigen Bezirksausschusses des 8.
Stadtbezirkes, der Frauengleichstellungsstelle und dem Sozialreferat / Interkulturelle Arbeit
und Migration ist ein Abdruck der Sitzungsvorlage zugeleitet worden.
Antrag des Referenten
1. Die Genehmigung zur Zweckentfremdung von Wohnraum durch Nutzungsänderung
der Wohnung Tulbeckstraße 48, Erdgeschoss rechts, wird unter nachstehenden Nebenbestimmungen erteilt:
Die Genehmigung wird befristet auf die Dauer der Nutzung durch die Wohnungsgenossenschaft München-West eG. Nach Beendigung der Überlassung der Wohnung an
den Verein „Generationengerechtes Wohnen mit der Wohnungsgenossenschaft München-West eG“ sind die Wohnräume wieder unverzüglich Wohnzwecken zuzuführen.
2.
Dieser Beschluss unterliegt nicht der Beschlussvollzugskontrolle.
III. Beschluss
nach Antrag.
Der Stadtrat der Landeshauptstadt München
Die Vorsitzende
Der Referent
Christine Strobl
Bürgermeisterin
Friedrich Graffe
Berufsm. Stadtrat
IV. Abdruck von I. mit III.
über den Stenografischen Sitzungsdienst
an das Direktorium - Dokumentationsstelle
an die Stadtkämmerei
an das Revisionsamt
an die Frauengleichstellungsstelle
z. K.
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V. Wv. Sozialreferat
1. Die Übereinstimmung vorstehenden Abdrucks mit der beglaubigten Zweitschrift wird
bestätigt.
2.
An den Vorsitzenden und die Fraktionssprecher/innen des Bezirksausschusses
des 8. Stadtbezirkes (8-fach)
An das Referat für Stadtplanung und Bauordnung – HA IV
An das Sozialreferat, S-III-M
z. K.
Am
I.A.