Geschäftsbericht 2006 - Lüneburger Wohnungsbau GmbH

3 Reihenhäuser als Kindertagesstätte Teufelsküche
WOHNUNGSBAU GMBH
Geschäftsbericht 2006
Inhalt
Lagebericht 2006
A. Geschäft und Rahmenbedingungen
1. Wirtschaftliche Eckdaten
4
2. Darstellung des Geschäftsverlaufs
5
B. Darstellung der Lage
1. Ertragslage
10
2. Vermögenslage
11
3. Finanzlage
13
C. Nachtragsbericht
14
D. Risikobericht
Risiken und Chancen der künftigen Entwicklung
E. Prognosebericht
15
16
Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2006
Bilanz zum 31.12.2006
20/21
Gewinn- und Verlustrechnung
22
Anhang 2006
Allgemeine Angaben
23
Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
23
Erläuterungen zur Bilanz
25
Sonstige Angaben
28
Bestätigungsvermerk
30
Bericht des Aufsichtsrates
31
Mit besten Empfehlungen überreichen wir den
GESCHÄFTSBERICHT 2006
Lüneburger Wohnungsbau GmbH
- Geschäftsführung LÜNEBURGER WOHNUNGSBAU GMBH
Lerchenweg 2 21339 Lüneburg
Telefon ( 04131 ) 244 46-0
Telefax ( 04131 ) 244 46-24
Internet: www.luewobau.de E-Mail: [email protected]
2
Kurzporträt der Lüneburger Wohnungsbau GmbH
Sitz
Lerchenweg 2
21339 Lüneburg
Telefon: (04131) 24 44 6-0
Telefax: (04131) 24 44 6-24
Internet: www.luewobau.de
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Gründung
Am 10. Februar 1922 als Lüneburger Volkshaus GmbH,
ab 4. Dezember 1941 Gemeinnützige Lüneburger Wohnungsbau GmbH,
seit dem 7. Januar 1991 Lüneburger Wohnungsbau GmbH,
eingetragen im Handelsregister Lüneburg unter HRB 54
Stammkapital
Euro 4.026.300,-
Gesellschafter
Stadt Lüneburg
Avacon Aktiengesellschaft
Sparkasse Lüneburg
Vera Neumann
Volker F.A.Martin
Raab Karcher Baustoffe GmbH
LÜWOBAU - eigene Anteile -
Aufsichtsrat
Ulrich Mädge
Karl-Reinhold Mai
Heiko Dörbaum
Rolf Sauer
Dr. Gerhard Scharf
Dipl.-Ing.
Peter-A. Gummert
ab 03.07.2006
Dipl.Kfm.
Heiko Westermann
Euro
3.705.420
122.680
108.860
16.440
14.280
1.800
56.820
in %
92,03
3,05
2,70
0,41
0,36
0,04
1,41
4.026.300
100,00
Oberbürgermeister
Vorsitzender
Stadt Lüneburg
Sparkassendirektor
stellv. Vorsitzender
1. Polizei-Hauptkommissar a.D.
Stadtkämmerer
Stadt Lüneburg
Oberstudiendirektor a. D.
Betriebsleiter Lüneburg/Salzwedel
E.ON Avacon AG
Geschäftsführer
Roy Robson Fashion GmbH & Co.
Geschäftsführung
Heiderose Schäfke
Mitgliedschaften
GdW Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen e.V., Berlin
Verband der Wohnungswirtschaft in Niedersachsen u. Bremen e.V., Hannover
Arbeitgeberverband der Wohnungswirtschaft, Düsseldorf
Arbeitgeberverband für den Regierungsbezirk Lüneburg e.V.
Forum für gemeinschaftliches Wohnen im Alter e.V., Hannover
Verkehrswacht Lüneburg e.V., Bardowick
3
Lagebericht 2006
A. Geschäft und Rahmenbedingungen
1. Wirtschaftliche Eckdaten
Das deutsche Bruttoinlandsprodukt (BIP), der Wert der erwirtschafteten Leistungen, hat sich im Jahr
2006 im Vergleich zum Vorjahr real um 2,7% erhöht. Das ist die stärkste wirtschaftliche Belebung seit
dem Jahr 2000.
Die Wachstumsimpulse im Jahre 2006 kamen sowohl aus dem Inland als auch aus dem Ausland. Jedoch
lieferte die Inlandsnachfrage einen weitaus größeren Beitrag zum BIPWachstum (+1,7%- Punkte) als
der Außenbeitrag ( +0,7%- Punkte).
Dazu trugen vor allem die Bruttoanlageinvestitionen bei, die so stark gestiegen sind wie noch nie nach
der Vereinigung: in Ausrüstung wurde nochmals deutlich mehr investiert als im Vorjahr (+7,3%) und auch
die Bauinvestitionen sind nach der jahrelangen Schwächeperiode kräftig gestiegen (+3,6%). Es wurde
jedoch nicht nur investiert, sondern auch stärker konsumiert: der private Konsum legte nach zwei nahezu stagnierenden Jahren um 0,6% zu, und der Staat erhöhte seine Konsumausgaben um 1,7%. Daneben
präsentierte sich der Außenhandel weiterhin sehr dynamisch: Die Wachstumsraten der Im- und Exporte
haben sich Vergleich zu 2005 fast verdoppelt.
Das staatliche Finanzierungsdefizit 2006 beträgt nach vorläufigen Berechnungen 46,5 Milliarden Euro.
Bezogen auf das Bruttoinlandsprodukt sind das 2%. Damit wurde erstmals seit 2001 das 3%-ige
Maastrichtkriterium unterschritten. Die Arbeitslosenquote, bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen,
belief sich im Jahresdurchschnitt 2006 auf 10,8%. Im Vergleich zum Vorjahr sank sie um 0,9% Punkte.
Die Zahl der Erwerbstätigen lag nach Angaben des Statistischen Bundesamtes mit 39,1 Millionen im
Jahresdurchschnitt um 258.000 Personen oder 0,7% über der des Vorjahres.
Die Fakten im einzelnen:
Bruttoinlandsprodukt (Veränderung ggü. Vorjahr in %)
Arbeitslosenquote (in %) *
Inflationsrate (in %) *
2006
2005
2,7
0,9
10,8
11,7
1,7
2,0
Quelle : Statistisches Bundesamt Deutschland 2006
Die führenden deutschen Wirtschaftsinstitute sehen die wirtschaftliche Entwicklung im Jahr 2007 optimistisch. Die befürchteten Auswirkungen der Mehrwertsteuererhöhung auf das Konsumverhalten der
Deutschen sind nicht eingetreten.
Zwischenzeitlich zeigen die Konjunkturprognosen eine breite Spanne der Wachstumserwartungen. Das
Frühjahrsgutachten der führenden Forschungsinstitute prognostiziert ein anhaltend kräftiges Wirtschaftswachstum von 2,4%. Die Bundesregierung geht in ihrem Jahreswirtschaftsbericht von einem Wachstum
von 2,3% im Jahr 2007 aus.
4
I. Wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen 2006 / 2007
Das wohnungswirtschaftliche Umfeld wird regional bestimmt durch den Effekt der Metropolregion Hamburg
mit ihrer demografischen und wirtschaftlichen Entwicklung. Laut GEWOS-Studie 2006 ergibt sich eine
zusätzliche Nachfrage von Wohnraum für 138.000 Haushalte bis zum Jahr 2020. Aus dem Wohnungsmarktbarometer 2006 der Niedersächsischen Landestreuhandstelle (LTS) ist eine Entwicklung hin zu
altersgerechten Wohnungen zu entnehmen. Laut Statistischen Bundesamt hat sich im Laufe der Jahre
die Eigentümerquote in Deutschland deutlich erhöht. Im europäischen Vergleich befindet sich Deutschland
aber noch im unteren Bereich.
Der Rat der Immobilienweisen sieht laut der Frankfurter Allgemeinen Zeitung vom 09.02.2007 für die
Immobilienwirtschaft die Chance eines langen Aufschwungs. Der Markt werde seine im vergangenen
Jahr begonnene Erholung fortsetzen; der Wohnungsmarkt jedoch nach einer Zunahme der Arbeitsplatzsicherheit „erst mittelfristig“ nachziehen.
II. Nachfragepotenzial
Der Lüneburger Wohnungsmarkt ist laut Gewos-Studie 2006 mit einem Nachfrageüberhang von 7%
immer noch ein Nachfragemarkt. Lüneburg profitiert von einem Anstieg der Bevölkerungsentwicklung
von ca. 10% bis zum Jahr 2020. Dies wird bestätigt durch das Gutachten der emperica Wirtschafts- und
sozialwissenschaftliches Unternehmen aus 2007.
Hiernach besteht im Landkreis Lüneburg eine Wohnungsnachfrage bis zum Jahr 2020 von 11.000
Wohneinheiten. Bereits zwischen 1995 – 2004 wies Lüneburg einen Bevölkerungsanstieg von 11% auf.
Ebenso wichtig zur Beurteilung des Nachfragepotenzials und der erzielbaren Mieten ist die Arbeitslosigkeit
in der Region.1
Arbeitslosenquote
Stadt und Landkreis Lüneburg in %
2006
2005
9,0
11,3
Die Arbeitslosenquote in Stadt und Landkreis Lüneburg sank signifikant auf 9,0% (7,4% Stand April
2007). Die Entwicklung in der Bauindustrie ist sehr positiv zu bewerten, wobei Vorzieheffekte aus der
Mehrwertsteuererhöhung zu beobachten sind, aber auch die Investitionen stiegen und der Personalabbau
kam zum Stillstand.2
2. Darstellung des Geschäftsverlaufs
Das Unternehmen betätigt sich als Vermieter von Wohnungen und Gewerbeflächen ausschließlich in
der Stadt Lüneburg. Darüber hinaus werden Infrastrukturbauten für den eigenen Bestand errichtet und
Immobilien unter Portfoliogesichtspunkten erworben. Neben der Mieterbetreuung und der laufenden
Instandhaltung wurde mit dem Bau der Feuerwache und den Feuerwehrwohnungen begonnen. Das
Bürgerhaus Häcklingen/Rettmer (Bonhoefferhaus), die Kindertagesstätte im Baugebiet Teufelsküche
und eine Erweiterung der Kindertagesstätte am Klinikum sind fertig gestellt und übergeben. Mit der
Planung des Dorfgemeinschaftshauses Ochtmissen wurde begonnen.
1
2
Lt. GEWOS-Studie 2006
Lt. Bundesagentur für Arbeit
5
Das Geschäftsjahr 2006 konnte mit einem Bilanzgewinn von 986,6 TEUR abgeschlossen werden. Die
Investition ins Anlagevermögen betrug TEUR 4.766,3. Ein Schwerpunkt der Instandhaltungsaufwendungen
war im Berichtsjahr die Modernisierung von Wohnungen, welche nach langer Mietzeit gekündigt wurden und so nicht weiter vermietet werden konnten, sowie der Umbau von Erdgeschosswohnungen in
barrierearmen Wohnraum (Türenverbreiterungen, Schwellenfreiheit, bodengleiche Duschen).
Auch 2006 fanden wieder Aktionen zur Kundenfindung wie z. B. Mieterzeitung, Mieterfest, Seniorenweihnachtsfeier, Seniorenausflug, Würdigung besonderer Geburtstage und Mieterjubiläen statt.
Die Entwicklung im Geschäftsjahr wird im Folgenden dargestellt:
Angaben zum Bereich Wohnungswirtschaft
• Wohnungsbestand
Der Wohnungsbestand hat sich im Geschäftsjahr 2006 unter Berücksichtigung der Bauten einer
Kindertagesstätte und des Bonhoefferhauses in Häcklingen/Rettmer sowie des Verkaufs zweier
Reihenhäuser wie folgt entwickelt:
2006
Stck.
m2
2005
Stck.
Wohnungen
Gewerbe
Garagen u.
Stellplätze
Gesamtzahl der
Objekte
Gesamtflächen m2
2.145
21
225
894
122.000,02
4.254,96
3.166,70
Wohnungen
Gewerbe
Garagen
Stellplätze
Gesamtzahl der
Objekte
Gesamtflächen m2
2.147
19
225
894
3.285
129.421,68
m2
122.146,23
3.289,49
3.166,70
3.285
128.602,42
• Miethöhe
Im Geschäftsjahr wurden zeitnah die regelmäßig anstehenden Mieterhöhungen für Wohnraum durchgeführt und 376 Mieten (Vorjahr 285) gemäß § 557 und § 558 BGB angepasst. Darüber hinaus wurden
die Mieten bei Neuverträgen und nach Modernisierungen erhöht. 2006 hat sich die durchschnittliche
Nettogrundmiete/m2 der Wohnungen/Gewerbeflächen auf 5,08 Euro (Vorjahr 4,94 Euro) erhöht. Die
durchschnittliche Nettogrundmiete/m2 für Wohnungen beträgt im Geschäftsjahr 4,96 Euro (Vorjahr 4,87
Euro) und die durchschnittliche Nettogrundmiete/m2 für Gewerbeflächen 9,65 Euro. Die durchschnittlichen Nettogrundmieten für Wohnungen haben sich im Verhältnis zum Vorjahr um 2,84% erhöht.
• Leerstand/Erlösschmälerungen
Am Ende des Geschäftsjahres standen 24 Wohnungen (Vorjahr: 18) leer. Dies entspricht einer Leerstandsquote von 1,12% (Vorjahr: 0,84%). Diese Steigerung der Leerstände resultiert aus der Neuorientierung, die Erdgeschosswohnungen barrierearm zu gestalten, was zu längeren Leerstandszeiten dieser Wohnungen führte. Zusätzlich wurden 22 Wohnungen mehr als in 2005 modernisiert was ebenfalls
zu längeren Leerstandszeiten führte. Eine korrespondierende Steigerung weisen die Erlösschmälerungen
auf, welches die Erhöhung auf TEUR 88,1 (Vorjahr: TEUR 63,2) zeigt. Im Verhältnis zu den Sollmieten
sind dieses 1,21% (Vorjahr 0,84%). Mit diesem Wert liegt das Unternehmen immer noch auf einem sehr
niedrigen Niveau im Vergleich zu anderen Unternehmen im Verbandsbereich Niedersachsen/Bremen.
6
• Fluktuation
Wohnungswechsel im Geschäftsjahr
Jahr
2006
2005
2004
Wohnungswechsel
236
235
219
Fluktuationsquote
11,0
10,9
10,9
Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden 236 Mietverhältnisse gekündigt (Vorjahr: 235).
Die Fluktuationsquote liegt im Vergleich zum Vorjahr fast gleichbleibend bei 11,0%. Die Fluktuationsquote
2006 wurde intern wie in den Vorjahren um die Leerstände und die Wohneinheiten mit Belegungsrecht
durch das Städtische Klinikum bereinigt, da die Wohnungen für Schwesternschülerinnen und Ärzte im
Praktikum nutzungsbedingt erhöhte Fluktuationsquoten (38,93%) haben.
• Mieterwechsel unter Angabe des Kündigungsgrundes
Ortswechsel
65
65
Unternehmensinterner Tausch
33
29
27,54%
27,66%
13,98%
12,34%
27
11,44%
12,77%
Krankheit/Pflegeheim/Altenheim
30
zu klein
22
24
9,32%
10,21%
Eigentumserwerb
20
16
8,47%
Zusammenzug mit Partner/
Trennung
16
15
6,78%
Tod
16
24
keine Angabe
10
10
4,24%
10
4,24%
fristlose Kündigung
6,81%
6,38%
6,78%
10,21%
4,26%
2,13%
5
2,54%
Zwangsräumung
6
7
Ärger mit Nachbarn
5
4
schlechte Ausstattung
3
0
1,27%
0,00%
zu groß
2
3
0,85%
1,28%
zu teuer
1
3
0,42%
1,28%
2,98%
2,12%
1,70%
0,00%
% Vorjahr
5,00%
10,00%
% 2006
7
15,00%
20,00%
25,00%
30,00%
Die Gesellschaft führt nach wie vor eine Interessentenliste. Bis zum Jahresende waren 265 (Vorjahr
281) als Wohnungssuchende eingetragen. Die Analyse der Kündigungsgründe zeigt, dass nach wie vor
sowohl die Flexibilisierung in der Arbeitswelt (Ortswechsel) als auch die demografische Entwicklung
(Heimunterbringung/Tod) die häufigsten Gründe für eine Kündigung sind. Die zunehmende Zahl der
Mieter, die unternehmensintern tauscht, ist erfreulich und zeigt einen hohen Zufriedenheitsgrad, der
durch die Ergebnisse der Mieterbefragung bestätigt wurde.
• Mietforderungen
Die Mietforderungen betrugen zum Jahresende 2006 TEUR 43,6 (Vorjahr TEUR 48,3). Ins Verhältnis
gesetzt zu den Sollmieten sind dieses 0,60% (Vorjahr 0,63%). Die Abschreibungen auf Forderungen
sind auf TEUR 47,8 (Vorjahr TEUR 65,3) gesunken.
Technik
Am Bilanzstichtag standen der Gesellschaft für die Erledigung von Instandhaltungsmaßnahmen und
Reparaturarbeiten fünf qualifizierte Mitarbeiter zur Verfügung. Zwei davon sind besonders auf die Wartung
der zentralen und dezentralen Heizungsanlagen spezialisiert. Die übrigen Handwerker wurden insbesondere für Kleinreparaturen, Wohnungsumbauten und Vollrenovierungen eingesetzt.
• Instandhaltung
Der Instandhaltungsaufwand der Hausbewirtschaftung betrug inklusive eigener Handwerkerleistungen
im Geschäftsjahr TEUR 3.453 (Vorjahr TEUR 3.106,2). Die Anzahl der modernisierten Wohnungen stieg
auf 79 (Vorjahr 57), das entspricht einer Steigerung von 38,6%. Im Ergebnis betrug der Instandhaltungsaufwand bei einer Gesamtfläche von 129.421,68 m2 (Vorjahr 128.602,42 m2) EUR/m2 26,70 (Vorjahr
EUR/m2 24,20 ). Bezogen auf die Wohnfläche betrug der Wert EUR/m2 28,30, für die Gewerbeflächen
EUR/m2 2,38. Der niedrige Wert für die Gewerbeflächen resultiert aus dem überwiegenden Neubaustatus
der Gewerbeeinheiten.
• Renovierte Wohnungen im Verhältnis zur Fluktuation
2006
2005
2004
236
235
219
Wohnungsrenovierungen
79
57
33
in %
33,5%
24,3%
15,1%
Fluktuation
Besondere Instandhaltungsschwerpunkte 2006 waren:
Heizkörpererneuerungen: Schützenstr. 95 - 97
Alte Rippenheizkörper in Heizkörpernieschen wurden durch neue Plattenheizkörper ersetzt, einschl.
ausmauern und dämmen der Heizkörpernischen.
TEUR
144
Heizthermenerneuerungen: 69 Stück (Vj. 73)
TEUR
177
Wohnungsrenovierungen: 79 Whg. (Vj. 57)
TEUR
1.683
Dacherneuerungen:
Soltauer Str. 117/119, Schildsteinweg 14-18
TEUR
90
8
Fenster: Fenstererneuerungen
Fensteranstriche - außen
TEUR 29
TEUR 76
TEUR
105
Treppenhausrenovierungen mit Kellern
TEUR
76
Sprechanlagen:
Schützenstr. 92 – 102
TEUR
26
Eingänge: Treppen u. Kelleraußentreppen
TEUR
13
Erneuerung Gas- und Elektrozählerstände:
TEUR
70
• Angaben zum Personalbereich
Die Gesellschaft beschäftigte am Bilanzstichtag
neben der Geschäftsführerin folgende Mitarbeiter
(davon Teilzeitbeschäftigte in Klammern)
kaufmännische Angestellte
technische Angestellte
Auszubildende
2006
Vorjahr
8 (4)
3
1
7 (3)
3
1
5
3
1 (1)
21 (5)
5
3
1 (1)
20 (4)
Regiebetrieb
Handwerker
Minijobs (Hauswart)
Hauswart
in der Hausbewirtschaftung insgesamt
Das Personalmanagement liegt in den Händen der Geschäftsführerin. Dem Unternehmen standen per
31.12.2006 insgesamt 21 Mitarbeiter zur Verfügung, 7 weibliche und 14 männliche. Das Durchschnittsalter
der Beschäftigten betrug 47,5 Jahre. Fortbildungsmaßnahmen wurden vom Unternehmen gefördert.
Die Entwicklung der Personalkosten ergibt sich
aus nachfolgender Übersicht
Löhne und Gehälter
Soziale Abgaben
Aufwendungen für Altersversorgung
2006
Vorjahr
Veränderung
€
765.730,29
156.307,92
€
747.581,07
150.696,45
%
2,43
3,72
58.193,44
53.619,18
8,53
Die Personalkostensteigerung beruht im Wesentlichen auf der tariflichen Erhöhung von 0,9% und einer
Einmalzahlung. Die Steigerung der Altersversorgung entstand durch die Hereinnahme von Beiträgen
für zwei Mitarbeiter und die Steigerung der Gehälter. Über das hier aufgezeigte Personal hinaus werden noch Dienstleistungen bei der Lüneburger Wohnungsbau Verwaltungsgesellschaft eingekauft.
9
B. Darstellung der Lage
1. Ertragslage
Zur Darstellung der Ertragslage wurde in der nachfolgenden Übersicht eine nach betriebswirtschaftlichen Gesichtspunkten gegliederte Ergebnisrechnung abgeleitet aus der Gewinn- und Verlustrechnung.
2006
TEUR
Umsatzerlöse einschl.
Bestandsveränderungen
Andere aktivierte Eigenleistungen
Gesamtleistung
Andere betriebliche Erträge
Betriebsleistung
Aufwendungen für bezogene
Lieferungen und Leistungen
Personalaufwand
Abschreibungen
Andere betriebliche Aufwendungen
Zinsaufwand
Gewinnunabhängige Steuern
Aufwendungen für die
Betriebsleistung
Betriebsergebnis
Finanzergebnis
Neutrales Ergebnis
Gesamtergebnis vor Steuern
vom Einkommen
Steuern vom Einkommen
Jahresüberschuss
Spartenergebnisse
Hausbewirtschaftung
Bautätigkeit Mietobjekte
Sonstige ordentliche
Geschäftsvorfälle
%
Veränderung
TEUR
Vorjahr
TEUR
%
10.088,2
25,1
10.113,3
63,3
10.176,6
99,13
0,25
99,38
0,62
100,00
9.829,5
14,0
9.843,5
88,7
9.932,2
98,97
0,14
99,11
0,89
100,00
258,7
11,1
269,8
-25,4
244,4
-5.002,0
-982,4
-1.482,8
-500,3
-712,6
-279,2
-49,15
-9,65
-14,57
-4,92
-7,00
-2,74
-4.605,1
-951,9
-1.516,1
-433,8
-753,2
-274,9
-46,37
-9,58
-15,26
-4,37
-7,58
-2,77
-396,9
-30,5
33,3
-66,5
40,6
-4,3
-8.959,3
1.217,3
42,4
-134,4
-88,04
11,96
0,42
-1,32
-8.535,0
1.397,2
50,6
-89,2
-85,93
14,07
0,51
-0,90
-424,3
-179,9
-8,2
-45,2
1.125,3
-138,7
11,06
-1,36
1.358,6
-299,3
13,68
-3,01
-233,3
160,6
986,6
9,69
1.059,3
10,67
-72,7
2006
TEUR
Vorjahr
TEUR
Veränderung
TEUR
1.376,8
-54,2
1.489,1
0,0
-112,3
-54,2
-105,3
1.217,3
-92,0
1.397,1
-13,3
179,8
Mit TEUR 986,6 lag der Jahresüberschuss um TEUR 72,7 unter dem des Vorjahres. Den um TEUR
258,7 gestiegenen Umsatzerlösen inkl. Bestandserhöhungen standen gestiegene Aufwendungen für
bezogene Lieferungen und Leistungen von TEUR 396,9 sowie andere betriebliche Aufwendungen von
TEUR 205,2 gegenüber. Die höheren Aufwendungen beruhten hauptsächlich aus der Einstellung eines
Sonderpostens mit Rücklagenanteils aus dem Verkauf zweier Reihenhäuser in Höhe von TEUR 107,9,
dem zum Vorjahr um TEUR 28,0 höheren Personaldienstleistungen vom verbundenen Unternehmen
Lüneburger Wohnungsbau Verwaltungs GmbH. Die Abschreibungen auf ausgezogene Mieter wegen
Uneinbringlichkeit verringerten sich um TEUR 22,9.
Trotz deutlich gestiegener Investitionen in das Anlagevermögen unter Beibehaltung des Bewertungswahlrechts Bauzeitzinsen nicht zu aktivieren, konnte aufgrund der kontinuierlichen Entschuldung des
Unternehmens sowie der weiterhin günstigen Konditionen am Kapitalmarkt der Zinsaufwand um TEUR
40,6 vermindert werden. Den Hauptbeitrag zum Betriebsergebnis lieferte mit 99,13 % das Kerngeschäft,
die Hausbewirtschaftung.
10
2. Vermögenslage
Für die Vermögenslage des Unternehmens wird betrachtet, wie sich der Vermögensaufbau und die Kapitalstruktur innerhalb des Unternehmens im Verhältnis zum Vorjahr verändert haben.
Vermögensaufbau
(Aktiva)
Anlagevermögen
Immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen
Finanzanlagen
Umlaufvermögen
Mittelfristig
Eigene Anteile
Kurzfristig
Unfertige Leistungen
und andere Vorräte
Forderungen und sonstige
Vermögensgegenstände
Flüssige Mittel
Rechnungsabgrenzungsposten
Gesamtvermögen
2006
TEUR
%
Vorjahr
TEUR
%
Veränderung
TEUR
38.281,3
31,7
38.313,0
89,1
0,1
89,2
35.343,0
26,0
35.369,0
86,4
0,1
86,5
2.938,3
5,7
2.944,0
581,3
1,3
581,3
1,4
0,0
2.012,4
4,7
1.931,7
4,7
80,7
169,6
1.188,9
0,4
2,8
98,1
2.208,0
0,2
5,4
71,5
-1.019,1
3.952,2
9,2
4.237,8
10,4
-285,6
693,7
1,6
698,8
1,7
-5,1
42.958,9
100,0
40.886,9
100,0
2.072,0
Die Bilanzsumme ist um TEUR 2.072,0 gestiegen und beträgt TEUR 42.958,9. Auf der Aktivseite der
Bilanz hat sich das Anlagevermögen um TEUR 2.944,0 erhöht. Den Zugängen aus Anschaffungs- und
Herstellungskosten in Höhe von TEUR 4.766,3 stehen Abschreibungen von TEUR 1.618,3 gegenüber.
Der Erhöhung des Anlagevermögens um TEUR 2.944,0, der Zunahme der unfertigen Leistungen und
anderen Vorräten von TEUR 80,7, der Zunahme der Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen
von TEUR 71,5, steht die Verminderung der flüssigen Mittel um TEUR 1.019,1 gegenüber, diese ist im
Wesentlichen begründet in der Sondertilgung von Darlehen und der Finanzierung der laufenden Bauvorhaben aus eigenen Mitteln.
11
Kapitalstruktur
(Passiva)
Eigenkapital
Gezeichnetes Kapital
Rücklagen
Bilanzgewinn
Sonderposten mit Rücklageanteil
Fremdkapital
Verbindlichkeiten gegenüber
Kreditinstituten und
anderen Kreditgebern
Verbindlichkeiten aus
Lieferungen und Leistungen
Sonstige Rückstellungen
Erhaltene Anzahlungen
Übrige Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber
verbundenen Unternehmen
Rechnungsabgrenzungsposten
Gesamtkapital
2006
TEUR
%
Vorjahr
TEUR
%
Veränderung
TEUR
4.026,3
11.673,6
986,6
16.686,5
9,4
27,2
2,3
38,9
4.026,3
11.179,9
1.059,3
16.265,5
9,8
27,3
2,6
39,7
0,0
493,7
-72,7
421,0
107,9
0,2
0,0
0,0
107,9
22.058,6
51,3
21.507,8
52,6
550,8
695,2
356,3
2.954,0
71,5
1,6
0,8
6,9
0,2
302,3
375,4
2.197,3
177,6
0,7
0,9
5,4
0,5
392,9
-19,1
756,7
-106,1
0,00
4.077,0
28,9
0,0
9,5
0,1
28,5
3.081,1
32,5
0,1
7,6
0,1
-28,5
995,9
-3,6
42.958,9
100,0
40.886,9
100,0
2.072,0
Das Eigenkapital hat sich im Geschäftsjahr durch den Bilanzgewinn von TEUR 986,6 unter Berücksichtigung einer Ausschüttung von TEUR 565,6 für 2005 um TEUR 421,0 erhöht. Das entspricht aufgrund
der gestiegenen Bilanzsumme einer relativen Verringerung der Eigenkapitalquote um 2,26 Prozentpunkte
auf 38,8% (Vorjahr 39,8%). Das langfristige Fremdkapital stieg um TEUR 550,8.
Auf der Passivseite der Bilanz steht dem Abbau der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten von
TEUR 3.433,0 ein Anstieg der Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern von TEUR 3.973,4
entgegen. Gleichzeitig haben sich die Rückstellungen um TEUR 19,1 verringert.
Das lang- und mittelfristig gebundene Vermögen ist durch das lang- und mittelfristige Fremdkapital
gedeckt. Die Überdeckung beträgt TEUR 20,5 (Vorjahr TEUR 1.201,8).
Im Kennzahlenvergleich für drei Jahre stellt sich die Vermögenslage wie folgt dar:
Bilanzsumme
TEUR
Anlageintensität
%
Eigenkapitalrentabilität
%
Gesamtkapitalrentabilität
%
Eigenkapital
TEUR
Eigenkapitalquote
%
Statischer Verschuldensgrad
%
2006
2005
42.958,9
89,1
6,7
4,3
16.686,5
38,8
157,3
40.886,8
86,4
8,4
5,2
16.265,5
39,8
151,2
12
2004
41.085,9
86,6
7,3
4,7
15.718,2
38,3
161,2
3. Finanzlage
Ziel des Finanzmanagements der Gesellschaft ist es, den Zahlungsverpflichtungen der Gesellschaft im
laufenden Geschäftsverkehr nachzukommen sowie eine ausreichende Liquidität für Investitionen und
die Zahlung der Dividende sicher zu stellen. Durch die hohe Einzugsermächtigungsquote gegenüber
den Mietern wird eine gleich bleibend hohe Einnahme zu Beginn eines jeden Monats sichergestellt.
Dadurch besteht eine große Planungssicherheit in der Liquiditätsausstattung.
Die Gesellschaft benutzt zur Finanzierung vorwiegend Annuitätendarlehen mit verbleibenden Laufzeiten
von 1 bis 12 Jahren. Die Zinssätze belaufen sich im geförderten und nicht geförderten Bereich von 0%
bis 6,1%. Durch bereits im Jahre 2005 abgeschlossene Forwarddarlehen wurden Zinsänderungsrisiken
begrenzt. Dieses führte im Jahre 2006 zu Umfinanzierungen in Höhe von TEUR 5.789 bei erheblich günstigeren Konditionen. Ferner steht der Gesellschaft eine ungenutzte Kreditlinie in Höhe von TEUR 255,6
zur Verfügung. Finanzinstrumente wie Swaps, Caps oder ähnliches wurden nicht in Anspruch genommen.
2006
TEUR
Jahresüberschuss
Abschreibungen auf Gegenstände
des Anlagevermögens
Zuschreibungen auf Gegenstände
des Anlagevermögens
Erhöhung des SoPo mit Rücklageanteil
Sonstige wesentliche nicht
zahlungswirksame Vorgänge
Cashflow
Gewinn (-) aus dem Abgang von
Gegenständen des Anlagevermögens
Abnahme (+) der lang- und mittelfristigen
Vermögensgegenstände
Zunahme (-) der kurzfristigen Vorräte,
Forderungen und sonstiger Aktiva
Zunahme (-) der kurzfristigen
Rückstellungen, Verbindlichkeiten und
sonstiger Passiva
Mittelzufluss aus laufender
Geschäftstätigkeit
Einzahlungen aus Abgängen von
Gegenständen des Anlagevermögens
Auszahlungen für Investitionen in das
Anlagevermögen
Mittelabfluss aus der Investitionstätigkeit
Valutierung von Darlehen
planmäßige Tilgung von Darlehen
Außerplanmäßige Tilgung von Darlehen
Einzahlungen
aus Baukostenzuschüssen
Dividendenzahlung
Mittelzufluss aus der Finanzierungstätigkeit
= zahlungswirksame Veränderungen
des Finanzmittelbestandes
+ Finanzmittelbestand am 01.01.
= Finanzmittelbestand am 31.12.
TEUR
Vorjahr
TEUR
TEUR
986,6
1.059,3
1.618,3
1.871,2
107,9
0,0
0,0
1.726,2
2.712,8
-30,2
-133,6
-148,6
5,7
8,4
-171,9
152,7
1.021,7
721,9
257,4
3.434,7
143,3
-4.766,2
269,9
3.170,2
157,9
-4.628,6
-4.628,6
-1.413,8
8.584,9
-578,0
-7.466,5
2.400,0
-617,9
-2.949,3
200,0
-565,6
0,0
-512,0
13
1.841,0
2.900,3
-1.255,9
-1.255,9
174,8
-1.679,2
-1.679,2
-1.019,1
2.208,0
1.188,9
235,1
1.972,9
2.208,0
• Innenfinanzierungskraft
2006
TEUR
Cashflow vor Instandhaltungsausgaben
Instandhaltungsausgaben (fremdbezogen)
Cashflow
Planmäßige Tilgungen
Innenfinanzierungskraft
Vorjahr
TEUR
Veränderung
TEUR
5.796,4
-3.083,6
2.712,8
-578,0
5.649,6
-2.749,3
2.900,3
-617,9
146,8
-334,3
-187,5
-39,9
2.134,8
2.282,4
-147,6
Die Investitionen in das Sachanlagevermögen, wie die Fertigstellung des Bürgerhauses Häcklingen/
Rettmer (Bonhoefferhaus), der Kindertagesstätte Teufelsküche, sowie des Anbaus der Kindertagesstätte
am Klinikum und der im Bau befindlichen Feuerwache und Feuerwehrwohnungen wurden aus liquiden
Mitteln der laufenden Geschäftstätigkeit und aus langfristigen Fremdmitteln finanziert.
Die Innenfinanzierungskraft hat sich aufgrund gestiegener Instandhaltungskosten und planmäßiger
Tilgungen von TEUR 578,0 um TEUR 147,6 auf TEUR 2.134,8 reduziert.
• Zinsdeckung
Ergebnis der Betriebstätigkeit vor AfA
Zinsaufwand
2006
TEUR
Vorjahr
TEUR
Veränderung
TEUR
3.290,8
712,6
3.518,2
753,2
-227,4
-40,6
4,62
4,67
Zinsdeckung (Quote)
Die Zinsaufwendungen betragen ca. ein Fünftel des Brutto-Cashflows ohne Tilgungen.
C. Nachtragsbericht
Die sich im Bau befindenden Feuerwache und Feuerwehrwohnungen werden planungsgemäß im
September 2007 fertig gestellt. Der Anbau der Kindertagesstätte am Klinikum wurde zum Jahresende
fertig gestellt und zum 1. Januar 2007 zur Nutzung übergeben. Weiterhin wurden das Gebäude der ehemaligen Landeszentralbank Lüneburg, die Gebäude und Freifläche der Bundeslehranstalt für Landmaschinen (Schmiedeschule), ein Doppelhaus am Zeltberg 41 und 42 und ein Vorratsgrundstück am
Brockwinkler Weg erworben. Zum Zeitpunkt des Prüfungsbeginns wurde mit dem Anbau der Kindertagesstätte Häcklingen begonnen. Der Kauf der Kindertagesstätte Häcklingen ist für den 01.07.2007
geplant.
Zur Liquiditätssicherung der hohen Investitionstätigkeit im Jahre 2007 wurde ein zusätzlicher (kurzfristiger) Betriebsmittelkredit in Form eines Euriborkredites in Höhe von TEUR 1.500 als Kreditlinie vereinbart.
Die o. a. Maßnahmen haben ein Gesamtinvestitionsvolumen von ca. EUR 10,1 Mio.
Zur Finanzierung der Feuerwehrwohnungen wurde aufgrund der Bauweise ein günstiges KfW – Darlehen
(ESH 40) in Anspruch genommen.
14
D. Risikobericht
Risiken und Chancen der künftigen Entwicklung
Immobilien sind gekennzeichnet von hohen Investitionen und ziehen so die Notwendigkeit einer langen
Marktfähigkeit jedes Objektes nach sich. Negative Entwicklungen vollziehen sich schleichend und sind
dann nachhaltig. Deshalb ist eine frühzeitige Erkennung von Risiken und Chancen von wesentlicher
Bedeutung für die Rentabilität des Objektes und den Unternehmenserfolg. Das Controlling und Risikomanagement hat sich deshalb zu einem wichtigen Instrument der Unternehmenssteuerung in den letzten Jahren entwickelt. Entwicklungen werden frühzeitig erkannt, bewertet, weiter beobachtet oder steuernd eingegriffen.
Im Rahmen des Risikomanagements werden insbesondere der Wohnungsmarkt, die Zinsentwicklung,
die Laufzeiten und Zinshöhen der Erbbaurechte und die Entwicklung der Baupreise regelmäßig beobachtet. Zunehmend ist auch die demografische Entwicklung und deren Auswirkung auf die Kundenbedürfnisse ein wichtiges Beobachtungsfeld.
Es besteht eine systematische, mittel- und langfristig angelegte Erfolgs-, Finanz-, Investitions- und Personalplanung. Im Rahmen des Controllings steht der Geschäftsführung ein monatliches Berichtswesen
zur Verfügung. Dem Überwachungssystem unterliegen die Liquidität, die Einnahmen aus Vermietung,
die Veränderung der Leerstände, die Entwicklung der Mietforderungen und insbesondere die Kostenkontrolle für die Instandhaltung und die Investitionen. Zur Vermeidung möglicher finanzieller Engpässe
insbesondere angesichts der großen Bauvorhaben wurde ein wöchentlicher Liquiditätsplan angelegt,
der eine Hochrechnung auf Jahresbasis enthält, um zeitnah steuernd eingreifen zu können.
Für die Feuerwehrwohnungen erwirbt die Stadt Lüneburg mittels eines Baukostenzuschusses ein zwanzigjähriges Belegungsrecht für aktive Feuerwehrleute. Aufgrund des Kfw40-Standards werden sehr günstige Heizkosten erwartet.
Aufgrund der anziehenden Baukonjunktur, der Mehrwertsteuererhöhung und teilweisen Lieferengpässen
bei Baumaterialien sind steigende Baupreise zu beobachten. Diese und die aktuellen Tarifabschlüsse
für das Baugewerbe sowie steigende Zinsen sorgen für eine Kostenerhöhung der Baupreise bei gleich
bleibenden Mietzinsniveau. Da für eine Übergangszeit für Neubauten das Mietzinsniveau marktbedingt
nicht angepasst werden kann, ist mit sinkender Rendite zu rechnen. Es wird verstärkt auf KfW-Programme
und andere Förderungsmöglichkeiten zurückgegriffen werden, um die Rendite stabil zu halten.
Für bestehende Darlehen sind Zinsänderungsrisiken durch in den letzten Jahren abgeschlossene
Forwarddarlehen und Prolongationen bis Juli 2013 ausgeschlossen.
Aufgrund einer Zinsanpassung erfolgt zum 01.07.2007 eine Umfinanzierung von Darlehen in Höhe von
TEUR 800.
Die mittelfristige Erfolgs-, Liquiditäts- und Investitionsplanung sieht für die nächsten Jahre eine gute
Geschäftsentwicklung voraus.
15
E. Prognosebericht
Die Entwicklung der Metropolregion Hamburg wirkt sich maßgeblich auf die Situation in Lüneburg und
auch auf den Wohnungsmarkt aus. Durch die gute Anbindung wird sich Lüneburg weiterhin als Wohnalternative wegen der niedrigeren Immobilienpreise und der geringeren Mieten im Verhältnis zu Hamburg
anbieten.
Die strikte Ausrichtung an betriebswirtschaftlichen Parametern einerseits und die soziale Verantwortung
für die Bürger der Stadt Lüneburg stehen im Mittelpunkt der Unternehmensstrategie.
Die Ergebnisentwicklung und der cashflow ermöglicht dem Unternehmen zusätzlich zu dem ohnehin
hohen Instandhaltungsbudget, energetische Sanierungen und Umbauten zu barrierearmen Erdgeschosswohnungen durchzuführen. Mit einem ortsansässigen Unternehmen, welches auch die Energiepässe
erstellt, wird derzeit ein Sanierungskonzept der Wohnungsbestände für energetische Maßnahmen unter
Portfoliogesichtspunkten entwickelt.
Die energetische Sanierung der Häuser und der Einsatz von regenerativen Energien sollen nachhaltig
die Bewirtschaftungskosten senken und so Mieterhöhungspotenziale sichern.
Neben dem Vermietungsgeschäft widmet sich das Unternehmen zunehmend Infrastrukturbauten in der
Stadt Lüneburg. Für 2007/2008 sind Erwerb und Erweiterung der KITA Häcklingen, der Neubau eines
Dorfgemeinschaftshauses in Ochtmissen sowie der Erwerb und die Erweiterung der Feuerwehr
Rettmer/Häcklingen geplant.
Die Zahlungsfähigkeit ist durch den hohen Cashflow und Innenfinanzierungsgrad, der deutlich über dem
Benchmark vergleichbarer Unternehmen im Verbandsbereich Niedersachsen/Bremen liegt, gekennzeichnet. Diese ermöglicht weitere vorzeitige Rückzahlungen von Darlehen in den Jahren 2006 – 2009
in Höhe von TEUR 1.380.
Die Planungen gehen in den nächsten Jahren von einer konstant guten Entwicklung der Vermögens-,
Finanz- und Ertragslage aus. Der Erfolgsplan sieht für das Jahr 2007 ein zum Vorjahr leicht geringeres
Ergebnis und für die Jahre 2008 – 2011 eine überdurchschnittliche Ergebnisverbesserung, durch die ab
2008 ganzjährigen Erträge der Investitionen aus den Jahren 2006 und 2007.
Gute Wohnlagen, hohe Instandhaltungsbudgets, zufriedene Mieter, die steigende Nachfrage nach
Wohnraum in Lüneburg, ein aktives Zinsmanagement und Infrastrukturbauten werden die Ertragskraft
des Unternehmens auch für die Zukunft sichern.
16
Dank
Zum Schluss dieses erfolgreichen Geschäftsjahres danke ich herzlich
• den Gesellschaftern und dem Aufsichtsrat für die vertrauensvolle und konstruktive
Zusammenarbeit
• den Mietern für die teilweise über Jahrzehnte dauernde Treue
• den Partnern in Ämtern, Verwaltungen, Banken, sozialen Organisationen und vor allem den
Handwerksbetrieben für die stets zuverlässige Unterstützung
• und dem LüWoBau-Team für die kompetente Leistung und das große Engagement
Lüneburg, den 25. Mai 2007
Lüneburger Wohnungsbau GmbH
Die Geschäftsführung
Heiderose Schäfke
17
Mieter-Sommerfest
Seniorenfahrt nach Schwerin
Seniorenweihnachtsfeier
Jubiläumsessen
18
Jahresabschluss
für das
Geschäftsjahr 2006
Bilanz
Gewinn- und Verlustrechnung
Anhang
19
Bilanz zum 31. Dezember 2006
AKTIVA
EUR
EUR
Vorjahr
TEUR
A. ANLAGEVERMÖGEN
I.
4.742,00
Immaterielle Vermögensgegenstände
11,0
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche
Rechte mit Wohnbauten
2. Grundstücke und grundstücksgleiche
Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten
3. Grundstücke ohne Bauten
4. Maschinen
5. Betriebs- und Geschäftsausstattung
6. Anlagen im Bau
7. Bauvorbereitungskosten
8. Geleistete Anzahlungen auf Grundstückkäufe
23.587.489,77
24.759,0
10.213.983,91
406.813.80
20.374,14
102.815,38
3.917.927,30
19.209,42
7.912,35
38.276.526,07
9.077,2
653,7
22,2
114,1
218,5
487,2
0,0
38.281.268,07
35.342,9
31.665,44
24,0
1,7
0,3
38.312.933,51
35.368,9
2.012.448,34
1.922,7
9,0
169.579,73
48,3
0,0
0,0
49,8
581.338,87
581,3
1.188.897,05
2.208,0
0,0
3.952.263,99
4.819,1
693.675,23
698,8
42.958.872,73
40.886,8
II. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen
3. Sonstige Ausleihungen
4. Andere Finanzanlagen
24.000,00
7.405,44
260,00
Anlagevermögen insgesamt
B. UMLAUFVERMÖGEN
I.
Andere Vorräte
1. Unfertige Leistungen
2. Andere Vorräte
2.003.278,77
9.169,57
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1.
2.
3.
4.
Forderungen aus Vermietung
Forderungen aus dem Verkauf von Grundstücken
Forderungen gegen verbundene Unternehmen
Sonstige Vermögensgegenstände
43.636,90
0,00
22.196,15
103.746,68
III. Wertpapiere
Eigene Anteile
IV. Flüssige Mittel
1. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten
2. Bausparguthaben
1.188.897,05
0,00
C. RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN
Andere Rechnungsabgrenzungsposten
20
Bilanz zum 31. Dezember 2006
PASSIVA
EUR
EUR
Vorjahr
TEUR
A. EIGENKAPITAL
I.
Gezeichnetes Kapital
II.
1.
2.
3.
4.
Gewinnrücklagen
Rücklage für eigene Anteile
Gesellschaftsvertragliche Rücklage
Bauerneuerungsrücklage
Andere Gewinnrücklagen
III. Jahresüberschuss
Einstellung in Rücklagen
IV. Sonderposten mit Rücklageanteil
4.026.300,00
4.026,3
581.338,87
2.013.150,00
828.292,85
8.250.811,71
11.673.593,43
581,3
2.013,1
828,3
7.757,1
9.86.619,42
0,00
986.619,42
1.059,3
0,0
16.686.512,85
16.265,4
107.863,17
107.863,17
0,0
66.932,00
289.411,76
356.343,76
176,4
198,9
464.206,93
375,3
B. RÜCKSTELLUNGEN
1. Steuerrückstellungen
2. Sonstige Rückstellungen
C. VERBINDLICHKEITEN
1.
2.
3.
4.
5.
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
11.516.967,28
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 10.541.607,13
Erhaltene Anzahlungen
2.954.019,94
Verbindlichkeiten aus Vermietung
49.980,76
Verbindlichkeiten aus anderen Lieferungen
und Leistungen
695.159,98
6. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen
0,00
Unternehmen
21.521,86
7. Sonstige Verbindlichkeiten
14.950,0
6.568,2
2.197,3
39,3
302,3
28,6
25.779.256,95
127,8
(davon aus Steuern EUR 17.173,77)
(93,0)
(davon im Rahmen der sozialen Sicherheit
EUR 0,00)
(0,00)
D. RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN
21
28.896,00
32,6
42.958.872,73
40.886,8
Gewinn- und Verlustrechnung
für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2006
EUR
Vorjahr
TEUR
10.007.616,49
9.677,3
1.
a)
Umsatzerlöse
aus der Hausbewirtschaftung
2.
Erhöhung/Verminderung des Bestandes an
unfertigen Leistungen
80.588,29
152,2
3.
Andere aktivierte Eigenleistungen
25.130,55
14,0
4.
Sonstige betriebliche Erträge
211.266,56
431,0
5.
Aufwendungen für bezogene
Lieferungen und Leistungen
Aufwendungen für
Hausbewirtschaftung
5.001.961,81
4.605,0
6.
Rohergebnis
5.322.640,08
5.669,5
7.
a)
b)
Personalaufwand
Löhne und Gehälter
765.730,29
Soziale Abgaben und
Aufwendungen für Altersversorgung
216.646,09
(davon für Altersversorgung EUR 58.193,44)
a)
8.
Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen
982.376,38
747,6
204,3
(53,6)
1.618.251,51
1.716,2
622.846,04
463,5
200,96
0,1
42.232,50
50,5
0,00
155,0
24.437,50
46,8
712.627,48
753,2
1.404.534,63
1.633,5
Steuern vom Einkommen und vom
Ertrag
138.665,59
299,2
17.
Sonstige Steuern
279.249,62
275,0
18.
Jahresüberschuss
986.619,42
1.059,3
19.
Einstellung in Rücklagen
0,00
0,0
20.
Bilanzgewinn
986.619,42
1.059,3
9.
Sonstige betriebliche Aufwendungen
10.
Erträge aus anderen Wertpapieren
und Ausleihungen des
Finanzanlagevermögens
11.
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge
12.
Abschreibungen auf Finanzanlagen
13.
Aufwendungen aus Verlustübernahmen
14.
Zinsen und ähnliche Aufwendungen
15.
Ergebnis der gewöhnlichen
Geschäftstätigkeit
16.
22
Anhang 2006
Allgemeine Angaben
Die Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung wurde unter Beachtung der Verordnung über Formblätter
für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen vom 22. September 1970 in der
Fassung vom 6. März 1987 aufgestellt. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren angewendet.
In der Gliederung der Gewinn- und Verlustrechnung ergaben sich gegenüber dem Vorjahr keine
Veränderungen.
Die in der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung angegebenen Vorjahresbeträge sind vergleichbar.
Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
I. Bilanzierungsmethoden
Die Bilanzierungsmethoden sind gegenüber dem Vorjahr unverändert beibehalten worden. Aufgrund
des bestehenden Bilanzierungswahlrechts wurde keine Bilanzierung einer Rückstellung für Bauinstandhaltung vorgenommen. Vom Wahlrecht des §274 Abs. 2 HGB zur aktiven Steuerabgrenzung wurde kein
Gebrauch gemacht.
II. Bewertungsmethoden
1.1 Immaterielle Vermögensgegenstände
Die Bewertung der immateriellen Vermögensgegenstände erfolgte zu den Anschaffungskosten unter
Berücksichtigung zeitanteiliger linearer Abschreibung von 33,3%.
1.2 Anlagevermögen
Das Sachanlagevermögen wurde zu fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewertet. Die
Herstellungskosten wurden auf Grundlage der Einzelkosten ermittelt. Fremdkapitalzinsen wurden nicht
aktiviert.
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten wurden einschließlich der bis 1990 erfolgten Zugänge linear unter Zugrundelegung eines Abschreibungssatzes von 2,5% (Fertigstellung vor dem
1. Januar 1925) bzw. 2,0% (Fertigstellung nach dem 31. Dezember 1924) abgeschrieben.
Für nachträgliche Herstellungskosten werden, teilweise unter Verlängerung der Nutzungsdauer, ebenfalls die oben genannten Abschreibungssätze verwendet.
Die durch Fertigstellung ab 1991 zugegangenen Neubauten wurden gem. §7 Abs. 5 EStG i. V. m. §254
HGB degressiv mit fallenden Staffelsätzen abgeschrieben.
Besondere Gebäudeteile werden linear unter Zugrundelegung eines Abschreibungssatzes von 3,3%
(Aufzugsanlagen, nachträglich eingebaute Heizungsanlagen) bzw. 10% (Notrufanlage) abgeschrieben.
23
Außenanlagen werden linear unter Zugrundelegung eines Abschreibungssatzes von 10% bzw. 6,67%
abgeschrieben.
Die Anschaffungskosten für Erbbaurechte werden linear über die Dauer der Erbbaurechte abgeschrieben.
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten werden, sofern sie nicht bereits voll abgeschrieben
sind, linear unter Zugrundelegung eines Abschreibungssatzes von 2% (Geschäftsbauten, Garagen),
bzw. 3% (Dialyse, Parkhaus, Onkologie) und 10% (Einstellplätze) abgeschrieben.
Im Geschäftsjahr erstellte andere Bauten werden gem. § 7.Abs.4 Nr. 1 EStG mit einem Abschreibungssatz
von 3% abgeschrieben.
Maschinen werden linear unter Zugrundelegung eines Abschreibungssatzes von 12,5%, und 10%,
Parktechnik (Großrechner) mit einem Satz von 14,29% abgeschrieben.
Die Betriebs- und Geschäftsausstattung wurde linear unter Zugrundelegung eines Abschreibungssatzes
von 12,5%, 16,67% und 7,69% abgeschrieben.
Die Abschreibungen auf das bewegliche Anlagevermögen wurden entsprechend der steuerlichen Vorschrift
ab dem Monat des Zugangs berechnet.
Geringwertige Anlagegüter wurden bei entsprechender Ausübung des Wahlrechts im Jahr des Zugangs
voll abgeschrieben.
2. Umlaufvermögen
Die unfertigen Leistungen umfassen mit Mietern abzurechnende Betriebs- und Heizkosten. Die anderen Vorräte sind zu Anschaffungskosten bewertet.
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind zu Anschaffungskosten bewertet. Erkennbare
Risiken bei den Forderungen wurden durch Abschreibung Rechnung getragen.
Die eigenen Anteile wurden zu den Anschaffungskosten bilanziert, in gleicher Höhe wurde eine Rücklage
für eigene Anteile gebildet.
3. Rechnungsabgrenzungsposten
Seit 1991 werden von der Gesellschaft zu tragende Erschließungskosten für Grundstücke, bei denen
sie Erbbauberechtigte ist, über die Laufzeit der Erbbaurechte abgeschrieben.
4. Rückstellungen
Die sonstigen Rückstellungen wurden nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung in Höhe der künftigen Inanspruchnahme bzw. Belastung gebildet.
5. Verbindlichkeiten
Die Verbindlichkeiten sind mit dem Rückzahlungsbetrag passiviert. Der Posten „Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen“ enthält die gemäß Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag aufgelaufenen Beträge.
24
Erläuterungen zur Bilanz
Der Posten „unfertige Leistungen“ enthält in Höhe von EUR 2.003.278,77 (2005 EUR 1.922.690,48)
noch nicht abgerechnete Betriebskosten.
Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr bestanden wie im Vorjahr nicht.
Rücklagenspiegel
Rücklage
für
eigene Anteile
Gesellschaftsvertragliche
Rücklage
BauerneuerungsRücklage
Andere
Gewinnrücklagen
581.338.87
2.013.150,00
828.292,85
7.757.078,55
Zugang
0,00
0,00
0,00
493.733,16
Abgang
0,00
0,00
0,00
0,00
581.338.87
2.013.150,00
828.292,85
8.250.811,71
Bestand am
01.01.2006
Bestand am
31.12.2006
Der Sonderposten mit Rücklageanteil in Höhe von EUR 107.863,17 wurde gem. § 254 HGB i. V. mit §
6b EStG gebildet.
In dem Posten „Sonstige Rückstellungen“ sind folgende Positionen mit einem nicht unerheblichen Umfang enthalten: Rückstellung von noch erwarteten Betriebskosten EUR 72.000,00, für unterlassene
Instandhaltungsmaßnahmen EUR 141.000,00 und für Prozesskosten EUR 15.500,00.
Im Voraus erhaltene Mieten werden im Geschäftsjahr unter Verbindlichkeiten aus Vermietung ausgewiesen.
Die Position „Passive Rechnungsabgrenzung“ enthält einen Baukostenzuschuss von EUR 28.896,00,
welcher über eine Laufzeit von 10 Jahren aufzulösen ist.
Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung
In den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung sind folgende periodenfremde Erträge und Aufwendungen
enthalten, die für die Beurteilung der Ertragslage wesentlich sind.
„Sonstige betriebliche Erträge“
EUR
Erträge aus dem Verkauf von Gegenständen des Anlagevermögens
25
143.000,00
26
6.500,00
30.395,50
Anlagevermögen
insgesamt
4.772.786,42
0,00
260,00
Andere Finanzanlagen
72.999.181,65
6.500,00
6.135,50
Sonstige Ausleihungen
Summe
0,00
4.766.286,42
72.947.257,17
24.000,00
19.209,42
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen
Unternehmen
Summe
Bauvorbereitungskosten
487.215,01
3.481.322,03
218.450,96
Anlagen im Bau
7.912,35
28.848,10
276.163,09
Andere Anlagen,
Betriebs- und
Geschäftsausstattung
0,00
2.024,55
106.501,11
Maschinen
Geleistete Anzahlungen
auf gekaufte Grundstücke
2.372,41
1.195.291,10
653.739,03
10.483.626,51
Grundstücke und
grundstücksgleiche
Rechte mit Geschäftsund anderen Bauten
29.306,46
0,00
Zugänge
EUR
Grundstücke ohne
Bauten
60.721.561,46
21.528,98
Sachanlagen
Grundstücke und
grundstücksgleiche
Rechte mit Wohnbauten
Immaterielle
Vermögensgegenstände
Anschaffungs-/
Herstellungskosten am
01.01.2006
EUR
255.737,26
0,00
0,00
0,00
0,00
255.737,26
0,00
0,00
0,00
31.049,33
4.914,38
0,00
200.000,00
19.773,55
0,00
Abgänge
EUR
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
-452.215,01
0,00
218.154,31
0,00
0,00
-249.297,64
483.358,34
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
Umbuchungen Zuschreibungen
EUR
EUR
Erläuterungen zur Bilanz
Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens
ist in dem nachfolgenden Anlagespiegel dargestellt:
39.203.297,30
5.230,06
0,00
5.230,06
0,00
39.181.280,26
35.000,00
0,00
0,00
171.146,48
83.237,14
0,00
1.748.292,04
37.143.604,60
16.786,98
Abschreibungen
(kumuliert)
EUR
38.312.933,51
31.665,44
260,00
7.405,44
24.000,00
38.276.526,07
19.209,42
7.912,35
3.917.927,30
102.815,38
20.374,14
406.813,80
10.213.983,91
23.587.489,77
4.742,00
Buchwert am
31.12.2006
EUR
35.368.944,46
25.970,31
260,00
1.710,31
24.000,00
35.331.924,15
487.215,01
0,00
218.450,96
114.144,38
22.254,65
653.739,03
9.077.175,35
24.758.944,77
11.050,00
Buchwert am
31.12.2005
EUR
1.618.251,51
804,87
0,00
804,87
0,00
1.611.943,51
35.000,00
0,00
0,00
30.436,10
3.905,06
0,00
341.840,88
1.200.761,47
6.308,00
Abschreibungen
des
Geschäftsjahrs
EUR
*) ohne
Tilgung
*) Tilgung
27
21.521,86
(127.866,19)
Sonstige Verbindlichkeiten
25.779.256,95
(24.213.518,44)
0,00
(28.556,88)
Verbindlichkeiten ggü.
verbundenen Unternehmen
Insgesamt
695.159,98
(302.313,45)
49.980,76
(39.284,54)
2.954.019,94
(2.197.274,15)
10.541.607,13
(6.568.180,98)
3.805.528,43
(4.983.397,12)
21.521,86
(127.866,19)
0,00
(28.556,88)
695.159,98
(302.313,45)
3.442.200,60
(3.113.138,14)
710.500,00
2.243.519,94
(2.197.274,15)
49.980,76
(39.284,54)
1.015.585,23
(1.224.141,12)
1.696.115,37
(1.888.997,02)
273.403,24
(1.815.874,75)
521.942,65
(472.227,16)
EUR
EUR
EUR
11.516.967,28
(14.950.042,28)
zwischen
1 bis 5 Jahre
Davon mit einer
Restlaufzeit
bis zu 1 Jahr
Insgesamt
Verbindlichkeiten aus
Lieferungen und Leistungen
Verbindlichkeiten aus
Vermietung
Erhaltene Anzahlungen
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
Verbindlichkeiten
18.551.527,92
(16.116.983,18)
9.252.618,66
(3.528.165,11)
9.298.909,26
(12.588.818,07)
EUR
über 5 Jahre
Die Zusammensetzung der Verbindlichkeiten entsprechend der Laufzeit sowie der Art
der gestellten Sicherheit ergibt sich aus dem nachfolgenden Verbindlichkeitenspiegel:
18.369.312,13
(18.943.330,14)
(0,00)
2.800.000,00
(2.564.439,13)
838.518,78
GPR
2.800.000,00
(0,00)
9.684.411,77
(3.999.052,01)
838.518,78
(2.564.439,13)
GPR
Schuldscheine
GPR
Art der
Sicherung
8.684.900,36
(14.944.278,13)
EUR
Gesichert
Sonstige Angaben
I. Einfluss steuerlich begründeter Bewertungsmaßnahmen
Die gemäß §7 Abs. 5 EStG verrechneten Abschreibungsbeträge übersteigen die gemäß allgemeinen
handelsrechtlichen Vorschriften zu verrechnenden Abschreibungsbeträge von 2,0% p.a. um EUR
100.537,53 (2005 EUR 100.537,53). Das Jahresergebnis wurde in Höhe dieser Beträge abzüglich der
aus ihnen resultierenden Steuerentlastung gemindert.
Für den steuerlichen Überschuss aus Verkäufen von Gegenständen des Anlagevermögens wurde nach
§ 254 HGB aufgrund § 6b EStG ein Sonderposten mit Rücklage von EUR 107.863,17 gebildet.
II. Haftungsverhältnisse
Es besteht eine persönliche Haftung in Höhe von EUR 260,00 aus der mit der Zeichnung eines Geschäftsanteils bei der Volksbank Lüneburg e.G. verbundenen Haftsumme.
III. Sonstige finanzielle Verpflichtungen
Es bestehen folgende, nicht in der Bilanz ausgewiesene oder vermerkte finanzielle Verpflichtungen, die
für die Beurteilung der Finanzlage von Bedeutung sind: Aus Bauwerkverträgen für Neubauten betragen
die finanziellen Verpflichtungen rund MIO. EUR 3.3, Kautionen werden in Höhe von EUR 527.876,87
als Treuhandvermögen außerhalb der Bilanz geführt, aus Leasingverträgen betragen die
Verpflichtungen EUR 4.212,60.
IV. Beteiligung
Die Gesellschaft ist zu 100% an der Lüneburger Wohnungsbau Verwaltungs GmbH sowie zu 60% an
der Lüneburger Parkhaus und Parkraum Verwaltungs GmbH beteiligt. Das Stammkapital von TEUR 25,0
und TEUR 24,0 ist voll eingezahlt. Die Beteiligung an der Lüneburger Wohnungsbau Verwaltungs GmbH
wurde im Geschäftsjahr 2005 auf Grund der zukünftigen Ertragslage der Gesellschaft voll
abgeschrieben.
Mit der Lüneburger Wohnungsbau Verwaltungs GmbH wurde im Geschäftsjahr 2004 ein Beherrschungsund Gewinnabführungsvertrag mit einer Laufzeit von fünf Jahren abgeschlossen. Die Verlustübernahme
betrug im Geschäftsjahr EUR 24.437,50.
V. Anzahl der durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer
Die Gesellschaft beschäftigte im Jahresdurchschnitt neben der Geschäftsführung folgende Mitarbeiter
(davon Teilzeitbeschäftigte in Klammern)
kaufmännische Angestellte
technische Angestellte
gewerbliche Mitarbeiter (Handwerker)
Minijobs (Hauswarte)
Hauswart
Auszubildende
28
2006
7,50 (4)
3,00
5,00
2005
7,75 (4)
3,00
5,50
15,50 (4)
2,00
1,00 (1)
1,00
15,75 (4)
2,00
1,00 (1)
1,00
19,50
19,75
VI. Gesamtbezüge des Aufsichtsrats
Die Gesamtbezüge der Aufsichtsratsmitglieder betrugen im Geschäftsjahr 2006 EUR 2.300,00.
VII. Gesamtbezüge des Geschäftsführungsorgans
Die Angabe unterbleibt aufgrund § 286 Abs. 4 HGB.
VIII. Kredite an das Geschäftsführungsorgan
Kredite bestehen nicht.
IX. Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern
Zum 31.12.2006 bestehen folgende, in der Bilanz nicht gesondert ausgewiesene Forderungen und
Verbindlichkeiten:
Forderungen
31.12.2006
EUR
Sonstige Vermögensgegenstände
31.12.2005
EUR
2.878,03
19.646,46
1.147.511,42
2.199.072,85
1.150.389,45
2.333.820,98
31.12.2006
EUR
31.12.2005
EUR
3.065.666,50
5.602.558,32
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern
838.518,76
2.569.128,95
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
107.262,20
143.684,32
0,00
0,00
4.011.447,46
8.315.371,59
Guthaben bei Kreditinstituten
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
Sonstige Verbindlichkeiten
29
X. Geschäftsführung
Alleinvertretungsberechtigte Geschäftsführerin ist Heiderose Schäfke.
XI. Aufsichtsrat
Ulrich Mädge
Oberbürgermeister
Stadt Lüneburg
Vorsitzender
Karl Reinhold Mai
Sparkassendirektor
stellv. Vorsitzender
Heiko Dörbaum
1. Polizei-Hauptkommissar a.D.
Rolf Sauer
Stadtkämmerer
Stadt Lüneburg
Dr. Gerhard Scharf Oberstudiendirektor a.D.
Dipl. Ing.
Peter-A. Gummert
ab 03.07.2006
Betriebsleiter Lüneburg/Salzwedel
Dipl. Kfm.
Geschäftsführer
Heiko Westermann
E.ON Avacon AG
Roy Robson Fashion
GmbH&Co.
XII. Gewinnverwendungsvorschlag
Der Gesellschafterversammlung wird vorgeschlagen, aus dem Bilanzgewinn von EURO 986.619,42 eine
Dividende von EURO 619.126,00 auszuschütten und EURO 367.493,42 in die anderen Gewinnrücklagen
einzustellen.
Lüneburg, den 25. Mai 2007
Lüneburger Wohnungsbau GmbH
Die Geschäftsführung
Heiderose Schäfke
Bestätigungsvermerk (Abschrift) ©
Aufgrund unserer Prüfung haben wir für Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht den folgenden
uneingeschränkten Bestätigungsvermerk erteilt.
„Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang
– unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der Lüneburger Wohnungsbau GmbH für
das Geschäftsjahr vom 01.01. bis 31.12.2006 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von
Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen im Gesellschaftsvertrag liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter
der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine
Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht
abzugeben.
Wir haben den Jahresabschluss nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer
(IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach
ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung
und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der
30
Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für
die Angaben in der Buchführung, im Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf Basis von
Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze
und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung
eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der
Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz-, und Ertragslage der Gesellschaft.
Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild
von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.“
Den vorstehenden Bericht haben wir anhand der Feststellungen aus den uns übergebenen Unterlagen
und der uns erteilten Auskünfte nach bestem Wissen und Gewissen erstellt.
Hannover, den 08.06.2007
VERBAND
DER WOHNUNGSWIRTSCHAFT IN NIEDERSACHSEN UND BREMEN E.V.
Guenther
Viemann
Wirtschaftsprüfer
Wirtschaftsprüfer
Bericht des Aufsichtsrates
Im Berichtsjahr hat sich der Aufsichtsrat in vier Sitzungen über die wirtschaftlichen Verhältnisse und die
wichtigsten Geschäftsvorfälle unterrichten lassen. Er hat auf Grund der Vorlagen der Geschäftsführung
und nach eingehender Beratung die gemäß Gesellschaftsvertrag erforderlichen Beschlüsse gefasst. Im
Mittelpunkt standen dabei die Beschlüsse über die Ankäufe der ehemaligen LZB, der Schmiedeschule,
von zwei Einfamilienhäusern am Zeltberg, eines Vorratsgrundstücks auf dem LKH-Gelände sowie den
Bau der 17 Wohnungen für aktive Feuerwehrleute und den Erweiterungsbau der Kita am Klinikum. Die
Geschäftsführung informierte über den Stand der Baumaßnahmen Feuerwache, Kita Teufelsküche und
Bonhoefferhaus.
Darüber hinaus hat die Geschäftsführung den Aufsichtsratsvorsitzenden regelmäßig informiert. Die
Jahresabschlussprüfung 2006 und die Prüfung nach § 53 Haushaltsgrundsätze-Gesetz wurden im Auftrag
des Aufsichtsrates vom Verband der Wohnwirtschaft in Niedersachsen Bremen e.V. Hannover im Mai
2007 mit dem Ergebnis eines uneingeschränkten Bestätigungsvermerkes durchgeführt.
Der Aufsichtsrat erhebt gegen die Feststellungen der Prüfer keine Einwände und billigt den von der
Geschäftsführung aufgestellten Jahresabschluss 2006. Der Gesellschafterversammlung wird seitens
des Aufsichtsrates empfohlen, den Jahresabschluss zum 31.12.2006 festzustellen, den Bilanzgewinn
wie von der Geschäftsführung vorgeschlagen, zu verwenden und der Geschäftsführerin für das Jahr
2006 Entlastung zu erteilen.
Abschließend dankt der Aufsichtsrat der Geschäftsführerin und dem LüWoBau-Team für die guten
Leistungen im Geschäftsjahr 2006.
Lüneburg, den 4. Juli 2007
VORSITZENDER DES AUFSICHTSRATES
Ulrich Mädge
Oberbürgermeister
31