Residential Investment Marktreport 2012 /2013 · Duisburg

Wohn- & Geschäftshäuser · Residential Investment
Marktreport 2012 /2013 · Duisburg
Wohn- und Geschäftshäuser Duisburg
Residential Investment Duisburg
Ein steigendes Umsatzvolumen bei einem insgesamt stabilen Preisniveau kennzeichnet den Markt für Wohn- und
Geschäftshäuser in Duisburg. 2011 wurden 439 Immobilien
gehandelt, was einem Zuwachs von neun Objekten entspricht. Das Verkaufsvolumen stieg um knapp 25 % auf
128 Mio. EUR. Der durchschnittliche Verkaufspreis pro
Immobilie von knapp 290.000 EUR zeigt, dass vermehrt
größere Immobilien als in den Vorjahren gehandelt wurden.
A rising turnover volume with an overall stable price
level characterises the market for residential investments
in Duisburg. 439 properties were traded in 2011, which
corresponds to an increase of nine properties. Turnover
volume increased by almost 25 % to 128 million euros.
The average sales price per property of almost 290,000
euros shows that increasing numbers of larger properties
were sold compared to the previous years.
Differenzierte Betrachtung der Lagen
Trotz des gestiegenen Umsatzvolumens kann das Angebot die aktuelle Nachfrage nicht decken. Insbesondere in
den guten und funktionierenden mittleren Lagen gibt es
einen Mangel an handelbaren Objekten. Teilweise sind
auch einfache Lagen in den Fokus der Anleger gerückt,
solange das Umfeld, die nachhaltige Vermietbarkeit und
die Objektqualität stimmen. Die Nachfrage konzentriert
sich auf die guten und mittleren Lagen im Süden der
Stadt, gerade Rahm und Huckingen stehen wegen der
Nähe zur Landeshauptstadt Düsseldorf im Fokus der
Anleger. In den südlichen Teilen sind qualitativ hochwertige Mietwohnungen immer gefragt und auch die
universitätsnahen Lagen wie die Altstadt, Neudorf und
Duissern zeigen eine stabile Nachfrage. Zukunfts- und
Entwicklungspotential werden gegenwärtig im Dellviertel gesehen, eine eigentlich mittlere Lage, die sich
mehr und mehr zur „In-Lage“ entwickelt. Auch die
Lagen im nördlichsten Stadtbezirk Walsum, z. B.
Aldenrade und Röttgersbach, können partiell interessante Perspektiven bieten.
Die Schattenseiten mit sinkenden Einwohner- und Haushaltszahlen zeigen die wenig attraktiven Viertel nördlich
des Hafens, wo der Leerstand mit etwa 5,5 % recht
hoch ist. In den mittleren Stadtbezirken Meiderich/Beek
Differentiated perception of locations
Despite the higher turnover volume, supply is not
able to fulfil the current demand. There is a lack
of marketable properties, especially in good and
functioning average locations. In some cases, investors’ attention is also turning to some basic locations
as long as the surrounding area, the long-term
lettability and the quality of the property are right.
Demand is concentrated on good and average locations
in the south of the city; Rahm and Huckingen, in
particular, are being considered by investors due to
their proximity to the state capital, Düsseldorf. In the
southern areas, high-quality rental housing is always
in demand, and there is also stable demand in the
areas close to the university, such as Altstadt, Neudorf
and Duissern. Potential concerning the future and
development can currently be seen in Dellviertel, which
is actually an average location that is increasingly
becoming “in”. Even the locations in the most northerly
district, Walsum, such as Aldenrade and Röttgersbach,
can sometimes offer interesting prospects.
In contrast, falling inhabitant and household
numbers are affecting the less attractive area north
of the harbour, where vacancy is very high at around
5.5 %. As a result, the marketing situation in the more
Bevölkerung und private Haushalte
Population and private households
2006
2007
2008
2009
2010
2011*
2015
2020
Bevölkerung Tsd. Population, in ´000s
499,1
496,7
494,0
491,9
489,6
488,4
476,6
464,1
Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in ´000s
243,5
242,7
241,3
239,6
238,5
237,9
238,3
235,6
Ø Haushaltsgröße Av. size of household
2,05
2,05
2,05
2,05
2,05
2,05
2,00
1,97
*
Stand:/As of: 30.06.2011
Quelle:/Source: Destatis, BBR, Engel & Völkers Commercial
Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2012/2013 • Duisburg
Rendite versus Inflation
Wohnungsmarkt – Angebot/Nachfrage 2011
Yield versus inflation
Residential
R
market – supply/demand 2011
12,0
mittlere Lage/average location
10,0
8,0
gute Lage/good location
in %
Haushalte Nachfrage
6,0
4,0
2,0
237,9
Households, demand
Wohnungsbestand Angebot
259,9
Housing stock, supply
Bundesschatzbriefe
(10 Jahre)/Bunds (10 years)
Inflationsrate/
inflation rate
0,0
-2,0
1. Hj.
2. Hj.
1. Hj.
2009
2. Hj.
1. Hj.
2010
2. Hj.
1. Hj.
2011
2012
Transaktionsvolumen*
Number of transactions
Transaction volume
466
477
430
400
439
460
440
368
300
200
100
0
2007
2008
2009
2010
2011 2012**
* Mehrfamilienhäuser und Mischnutzung mit geringem gewerblichen Anteil
Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use
** Prognosespanne/Forecast range
Quelle:/Source: Gutachterausschuss Duisburg, Engel & Völkers Commercial
Volumen in Mio. EUR/Volume in EUR million
Transaktionszahl*
500
Anzahl7VG1XPEHULQV
Quelle:/Source:'HVWDWLV(QJHO9|ONHUV&RPPHUFLDO
Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial
Anzahl/Number
¨
300
280
250
200
150
128
126
103
100
135
130
74
50
0
2007
2008
2009
2010
2011 2012**
* Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil
Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use
** Prognosespanne/Forecast range
Quelle:/Source: Gutachterausschuss Duisburg, Engel & Völkers Commercial
Soweit nicht anders bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Bruttoanfangsrendite.
If not otherwise indicated, the factor information refers to the gross yield factor/multiplier and the returns information refers to the gross initial rate of return.
und Hamborn ist die Vermarktungssituation demzufolge
tendenziell schwierig. Die gegenwärtig nicht einfache
soziale Struktur mit einem hohen Ausländeranteil verbunden mit einer vernachlässigten Bausubstanz prägt die
Situation.
central districts of Meiderich/Beek and Hamborn
tends to be difficult. The situation is shaped by a currently rather difficult social structure, with a high
proportion of foreign nationals, combined with
neglected buildings.
Investoren aus der Region
Insgesamt sind die Preise leicht gestiegen. In den sehr
guten Lagen haben die Faktoren leicht angezogen. Hier
akzeptieren die Anleger in der Spitze Werte von bis zu 13,3
und in den guten Lagen liegen die Faktoren zwi-schen
10,4 und 11,8. Die zunehmende Preissensibilität zeigt sich
besonders in den einfachen Lagen, in denen der Grenzwert
momentan bei einem Faktor von 8,1 liegt.
Die derzeitigen Investoren kommen aus Duisburg und
der näheren Umgebung. Wegen des erheblichen Preisanstiegs für Anlageimmobilien im Rheinland weichen
Düsseldorfer Investoren aufgrund des günstigeren Preisniveaus nach Duisburg aus. Bei den Anlegern handelt
es sich zum überwiegenden Teil um vermögende Privatinvestoren und Erstkäufer. Aber auch kleinere Unternehmen, die ihre Bestände erweitern wollen, sind am
Markt aktiv. Sie interessieren sich in der Regel für Objekte
mit einem Volumen von bis zu 500.000 EUR.
Institutionelle und ausländische Investoren nutzen die hohe
Nachfrage zum gezielten Verkauf einzelner Immobilien.
Investors from the local region
Overall, prices have increased slightly. In prime
locations, multipliers have risen slightly. Here, investors
are accepting values of up to 13.3 at the top end, while in
good locations the multipliers lie between 10.4 and 11.8.
The increasing price sensitivity can be particularly seen
in basic locations, in which the limit value is currently at
a multiplier of 8.1.
Current investors mainly come from Duisburg or the
surrounding area. As a result of the significant price
increase for investment properties in the Rhineland,
Düsseldorf investors are shifting towards Duisburg due
to the cheaper price level. Investors are mainly made
up of wealthy private investors and first-time buyers.
However, there are also some smaller companies active
in the market who want to increase their portfolios. They
are generally interested in properties with a value of up
to 500,000 euros. Institutional and foreign investors are
making the most of the high demand to make targeted
sales of individual properties.
Verbesserung der Lebensqualität durch
geplanten Grüngürtel
Die Zukunft des Duisburger Immobilienmarktes wird
stark davon abhängen, die Wohnattraktivität zu steigern.
Die Nutzung der zahlreichen Wasserlagen bietet hier
ebenso Chancen wie der Abriss von Industriebrachen
und der nicht mehr nachgefragten Wohnungen nördlich
des Hafens. Im Norden ist der angestrebte Duisburger
Grüngürtel eines der Projekte zur Verbesserung der
Lebensqualität.
Improvement in quality of life due to the
planned green belt
The future of the Duisburg property market will
significantly depend on boosting the city’s attractiveness
as a place to live. The use of the numerous water locations
offers just as many opportunities here as the demolition
of brownfield sites and residential property no longer in
demand to the north of the harbour. To the north, one
of the projects intended to improve quality of life is the
Duisburg green belt.
Stabile Preise
Bis zum Ende dieses Jahres wird die Zahl der verkauften
Wohn- und Geschäftshäuser nur leicht ansteigen und
sich aller Voraussicht nach in einer ähnlichen Größenordnung wie 2011 bewegen. Bei stabilen Preisen und
Faktoren rechnen wir mit einem Umsatzvolumen
zwischen 130 und 135 Mio. EUR.
Stable prices
By the end of this year, sales on the market for residential
investments are expected to increase slightly and,
according to all expectations, be of a similar scale to
2011. With stable prices and multipliers, we anticipate
a turnover volume between 130 and 135 million euros.
Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2012/2013 • Duisburg
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Stand der Informations- und Datenlage: Juni/Juli 2012, Quelle: Engel & Völkers. Whilst every effort has been made by those concerned to ensure the accuracy of the information in this
document, no responsibility can be taken for errors made. Any copies made must cite the source. Date of information and data: June/July 2012, Source: Engel & Völkers
Duisburg - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser
Duisburg - Residential Investment locations
Overbruch
Vierlinden
Alt Walsum
A2
Wehofen
Aldenrade
Fahrn
Röttgersbach
Marxloh
Obermarxloh
A42
Baerl
Neumühl
Alt-Hamborn
Bruckhausen
Beeck
Beeckerwerth
Obermeiderich
Untermeiderich
Laar
Alt-Homberg
Mittelmeiderich
Ruhrort
A40
Hochheide
Kaßlerfeld
Neuenkamp
Duissern
Altstadt
Neudorf-Nord
Bergheim
RumelnKaldenhausen
Dellviertel
Hochemmerich
Hochfeld
RheinhausenMitte
Wanheimerort
A57
Neudorf-Süd
A59
Wedau
Friemersheim
Bissingheim
WanheimAngerhausen Buchholz
RHEIN
A3
Hüttenheim
Großenbaum
Huckingen
A52
Mündelheim
Ungelsheim
Rahm
B288/A524
© Engel & Völkers Commercial
Sehr gute Lage
Gute Lage
Mittlere Lage
Einfache Lage
Prime location
Good location
Average location
Basic location
Gewerbe-/Industriefläche
Grünfläche
Gewässer
Commercial/Industrial area
Green area
Waters
Indikator
Indicator
2009
2010
2011
2012
Faktor
11,8 - 13,3
11,1 - 13,3
11,2 - 13,3
11,3 - 13,3
Multiplier
11,0 - 12,5
10,0 - 11,8
10,3 - 11,8
10,4 - 11,8
9,1 - 10,0
9,1 - 10,5
9,2 - 10,5
9,2 - 10,5
7,1 -8,0
7,1 - 8,0
7,1 - 8,1
7,1 - 8,1
6,80 - 8,20
6,80 - 8,20
7,00 - 8,20
7,00 - 8,20
6,80 - 7,60
6,80 - 7,60
6,80 - 7,70
6,80 - 7,70
4,60 - 5,60
4,60 - 5,60
4,60 - 5,60
4,60 - 5,60
3,50 - 3,80
3,50 - 3,80
3,50 - 3,80
3,50 - 3,80
Whg.-Mieten in EUR/m2
2
Residential rents in EUR/m
Trend








Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2012/2013 • Duisburg
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