Planen und Bauen

Leichlingen
Planen und Bauen
Ausgabe 2016/2017
www.leichlingen.de
Willkommen in Leichlingen
Sehr geehrte Bürgerinnen und Bürger!
Die Entscheidung, ein eigenes Haus zu
bauen, ist für die meisten Menschen die
wichtigste Investitionsentscheidung in ihrem Leben.
Deswegen ist es wichtig, diesen Schritt
umsichtig zu planen und vorausschauend
Risiken und Chancen zu kalkulieren.
Gerade im Bereich des Bau- und Planungsrechts gibt es umfangreiche gesetzliche
Bestimmungen zu beachten, die für den
Laien oftmals unverständlich und vielleicht
verwirrend sind.
Damit es Ihnen gelingt, die persönliche Idee
vom eigenen Heim – von der Finanzierung
bis zur Planung und Umsetzung – optimal
zu verwirklichen, brauchen Sie Antworten,
die schnell, unkompliziert und unbürokratisch verfügbar sind.
Diese von der Stadt Leichlingen herausgegebene Broschüre will Ihnen deshalb
nützliche Tipps rund ums Bauen geben, als
Wegweiser zu den einzelnen Dienststellen
dienen und Ihnen den Fortlauf Ihres Vor-
habens verständlich vermitteln, um Ihnen
unnötige Zeitaufwendungen und Kosten zu
ersparen.
Sie finden in dieser Baubroschüre eine
Darstellung der wichtigsten planungs- und
bauordnungsrechtlichen Vorschriften, wissenswerte Fachbegriffe aus dem Themenbereich „Bauen“ sowie ein Adressenverzeichnis, das Ihnen Aufschluss über die
für Sie zuständigen Ansprechpartnerinnen
und Ansprechpartner zum Thema Bauen
und Wohnen gibt.
Ich hoffe, dass diese Broschüre Ihnen eine
Hilfestellung sein kann und Sie daraus
wichtige Tipps für Ihr Bauvorhaben ziehen
können.
Für die Verwirklichung Ihres Bauvorhabens
wünsche ich Ihnen gutes Gelingen und viel
Freude an Ihrem künftigen Eigentum.
Frank Steffes
Bürgermeister
3
Inhaltsverzeichnis/Impressum
· Geltungsdauer der Baugenehmigung
· Baulasten
Inhaltsverzeichnis/Impressum
05 · Während der Bauzeit
· Statik
Zahlen, Daten, Fakten
07 · Sondernutzung
· Baustelle
Grundstücks- oder Hauskauf
09 · Haustechnik
· Die Fertigstellung
Grundstückswerte/ Grundstücksteilung 09 · Baugenehmigungsgebühren
· Ordnungsbehördliche Verfahren bei
Kosten
11 · Verstößen gegen das öffentliche Baurecht
· Erschließungsbeiträge
Denkmalschutz & Denkmalpflege
29
· Nebenkosten
· Gebühren
Abwasserentsorgung
30
Öffentliches Baurecht
11
Energieeinsparung
30
· Bauplanungsrecht nach Baugesetzbuch
· Energieeinsparverordnung 2014
· Der Flächennutzungsplan
· Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz
· Der Bebauungsplan
· Fördermittel
· Der Innenbereich
· Solarthermie
· Der Außenbereich
· Photovoltaik
Bauordnungsrecht 17 · Wärmepumpen
· Biomasse
· Baugenehmigungspflicht
· Bauvoranfrage
Sonstige Themen
35
· Genehmigungsverfahren für
· Nachbarrecht
einfache Bauten
· Hochwasserschutz
· Genehmigungsverfahren für
· Einbruchschutz
besondere Bauten · Bauantrag
Adressen & Ansprechpartner
36
· Baugenehmigung
· Teilbaugenehmigung
Willkommen in Leichlingen
03
BVB-Verlagsgesellschaft mbH
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Herausgeber: BVB-Verlagsgesellschaft mbH
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Homepage: www.leichlingen.de
Fotos: Büro Bürgermeister, Ute Gerhards ©
Alle Angaben nach bestem Wissen, jedoch ohne Gewähr
oder Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit. Irrtümer vorbehalten.
© BVB-Verlagsgesellschaft mbH, 2016
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Art und Anordnung des Inhalts sind urheberrechtlich
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Zahlen, Daten, Fakten
Immobilienpreise
Grunddaten
Fläche:
37,27 km
Mietpreise
Ausdehnung:
N-S 4,8 km
Wohnraum: W-O 10,8 km
Mietpreise
Einwohner
29.151
Geschäftsräume: 2
Kaufkraftkennziffer: 115,1
5,50 bis 10,00 €
5,00 bis 15,00 €
Grundstücke
Wohnnutzung,
Verkehrsanbindung
· A 3: AS Leichlingen (21)
einfach bis gute Lage: 225 bis 320 €/m²
· A 542/59: AS Leichlingen
Grundstücke
· A 1: AS Burscheid
· Landstraßen L288, L294 und L359, L427
gewerbliche Nutzung: · Bahnhof Leichlingen
· Flughäfen Köln/Bonn und Düsseldorf
Ärztliche Versorgung
20 Haus- und Fachärzte, 12 Zahnärzte,
2 Tierärzte, 1 Pferdeklinik,
Reha-Klinik Roderbirken (Reha Herzerkrankungen)
112 €
Kaufpreis Reihenhaus/
Doppelhaus: 200.000 - 300.000 €
Steuern
Grundsteuer A: 230 v.H.
Grundsteuer B: 495 v.H
Gewerbesteuer: 445 v.H.
und Klinik Wersbach (Psychosomatische Störungen)
Schulen und Kindergärten
10 Kindertagesstätten, 5 Grundschulen,
5 Offene Ganztagsschulen, 2 Förderschulen,
1 Gymnasium, 1 Sekundarschule
1 Hauptschule (läuft 2018 aus), 1 Realschule (läuft 2020 aus)
Sportstätten
11 Turn- und Sporthallen, 2 Kunstrasenplätze,
3 Sportplätze, 1 Hallenbad, 2 Freibäder,
4 Tennisanlagen, 2 Reit-, 2 Schießsportanlagen
(Landesleistungsstützpunkt für Sportschießen)
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Grundstücks- oder Hauskauf
Bevor man sich endgültig für eine Immobilie entscheidet, sollte man genau prüfen,
ob Wünsche und Ansprüche mit den örtlichen Gegebenheiten zusammenpassen.
Es sollten z.B. Erkundigungen darüber eingeholt werden, wie sich die Gegend um
das Grundstück in den nächsten Jahren
entwickeln kann. Garantien für eine ruhige
Lage auf Lebenszeit oder einen „unverbaubaren Blick“ gibt es nirgends, doch kann
man beim Bauordnungs- und beim Planungsamt der Stadt Leichlingen erfahren, welche
städtebaulichen Planungen in Vorbereitung
oder aufgrund bereits bestehender Bebauungspläne geltendes Recht sind.
Dort gibt es Auskünfte über die Bebauungsmöglichkeiten des Grundstücks und, bei Interesse für ein bereits errichtetes Haus, die
Einsicht in die Baugenehmigung (bei Vorlage einer entsprechenden Vollmacht des
bisherigen Eigentümers).
Außer einem Blick in das Grundbuch, aus
dem Informationen über privatrechtliche
Verpflichtungen (z.B. Dienstbarkeiten) hervorgehen, die auf dem Grundstück ruhen,
kann ggfs. auch eine Auskunft aus dem
Baulastenverzeichnis eingeholt werden.
Dieses wird beim Bauordnungsamt der
Stadt Leichlingen geführt. Es enthält Informationen über öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die mit dem Baugrundstück
aus baurechtlichen Gründen fest verbunden sind. Hierzu zählen insbesondere Baulasten zur Sicherung einer Abstandfläche
oder einer Zuwegung zugunsten des Nachbarn. Aus Baulasteintragungen können
sich ggf. Einschränkungen für die bauliche
Ausnutzung des Grundstücks ergeben.
Bauordnungs- und Stadtplanungsamt der
Stadt Leichlingen
Geoportal des RBK
Grundstückswerte/Grundstücksteilung
Grundstückswerte
Auskünfte über Bodenwerte von Grundstücken gibt es bei der Geschäftsstelle des
Gutachterausschusses beim RheinischBergischen Kreis. Aufgrund von Kartenübersichten besteht die Möglichkeit, dort
die jeweils aktuellen Bodenrichtwerte in
Erfahrung bringen, die einen ersten guten
Anhalt für Grundstückspreise bringen.
Vermessung, Liegenschaftskataster und Gutachterausschuss beim Rheinisch-Bergischen Kreis
BORIS
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Grundstücksteilung
In vielen Fällen ist es erforderlich, das Anträge für „katastermäßige“ Teilungen
Baugrundstück im rechtlichen Sinne erst können nur über öffentlich bestellte Vermesnoch zu schaffen. Falls ein Grundstück sungsingenieure beim Bauordnungsamt
aus einem größeren im Grundbuch ein- der Stadt gestellt werden.
getragenen Grundstück herausgetrennt Bauordnungsamt der Stadt Leichlingen
werden muss, ist eine Teilungsvermessung Vermessungsingenieur
erforderlich.
Erst nach Übernahme der Vermessung in
das Kataster ist die Eigentumsumschreibung im Grundbuch möglich.
Individuelle Eigenheime
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Kosten
Nebenkosten, Gebühren
Die Notariats- und Grundbuchkosten betragen zwischen 1,5% und 3 % des Kaufpreises. Beim Grundstückskauf werden die
Gebühren vom Kaufpreis berechnet.
Beim Kauf eines bereits bestehenden Objekts oder Abschluss eines Vertrags mit einem Bauträger über die Immobilie, werden
die Gebühren von der im Vertrag genannten Summe berechnet.
Die Grunderwerbssteuer wird ebenfalls vom
Kaufpreis berechnet. Es werden 6,5 % der
vereinbarten Summe in Rechnung gestellt.
so müssen diese Kosten in der Finanzplanung berücksichtigt werden.
Auch wenn bereits eine Straße an das
Grundstück führt, so können dennoch Erschließungsbeiträge für die Straße und
einmalige Anschlussbeiträge für die Kanalisation anfallen.
Kämmerei der Stadt Leichlingen
Erschließungsbeiträge
Ist das Grundstück noch nicht erschlossen Städtischer Abwasserbetrieb der Stadt
oder wird aufgrund der Teilung eines alten, Leichlingen
größeren Grundstücks in mehrere Bauplät- Stadtwerke Leichlingen GmbH
ze eine erneute Erschließung notwendig,
Die Grunderwerbssteuer wird, soweit diese im Kaufvertrag enthalten ist, auch vom
Gebäudewert verlangt.
Weitere Kosten können u.U. entstehen, wenn
ein Immobilienmakler den Verkauf eines Gebäudes oder einer Wohnung organisiert. Das Bauplanungsrecht regelt mit dem Baugesetzbuch (BauGB) und der Baunutzungsverordnung (BauNVO) wo und was gebaut
werden darf.
Bauplanungsrecht nach Baugesetzbuch
Die Planungshoheit innerhalb der Stadtgrenzen liegt bei der Stadt Leichlingen. Für
die Vollziehung ist das Stadtplanungsamt
zuständig. Erforderliche Beschlüsse werden in Leichlingen zunächst vom Ausschuss
für Stadtentwicklung und Wirtschaftsförderung und dann im Stadtrat gefasst. Der
Stadtrat ist also zuständig für die Aufstellung des Flächennutzungsplanes und der
Bebauungspläne, die sog. Bauleitplanung.
Die Bauleitplanung nach dem Baugesetzbuch
(BauGB) hat zwei Stufen:
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Die „vorbereitende Bauleitplanung“, die im
Flächennutzungsplan dargestellt wird, und
die „verbindliche Bauleitplanung“, die sich in
den Bebauungsplänen niederschlägt. Der Flächennutzungsplan ist lediglich behördenverbindlich und hat keine direkten Auswirkungen.
Flächennutzungsplan (FNP) (F-Plan)
Der für das gesamte Gemeindegebiet geltende Flächennutzungsplan stellt die beabsichtigte städtebauliche Entwicklung in den
Grundzügen dar und baut auf den raumordnerischen Vorgaben auf, die in NordrheinWestfalen durch Landesentwicklungspläne
und Regionalpläne konkretisiert sind. Der
Flächennutzungsplan zeigt die Einteilung
des Stadtgebietes in Bauflächen - gegliedert nach Wohnbauflächen, gemischten
und gewerblichen Bauflächen sowie Sonderbauflächen - und in sonstige Nutzungen
wie Flächen für Landwirtschaft, Wald, Wasserflächen, Flächen für den Gemeinbedarf,
Verkehrsflächen sowie Versorgungs- und
Grünflächen oder Sonderflächen.
An dem Verfahren zur Aufstellung oder Änderung des Flächennutzungsplanes und der
Bebauungspläne werden Behörden und Bürger in einem mehrstufigen Verfahren beteiligt. Aus dem Flächennutzungsplan ergeben
sich keine direkten Rechtsansprüche auf die
Bebaubarkeit eines Grundstücks. Der Flächennutzungsplan bedarf i. d. R. der Genehmigung übergeordneter Behörden.
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Öffentliches Baurecht
Öffentliches Baurecht
Bebauungsplan (B-Plan)
Aus dem Flächennutzungsplan entwickelt ständigkeitsgebiete von der Aufstellung des
die Stadt für genau abgegrenzte Teilberei- Bebauungsplanes berührt werden könnten
che der Stadt die Bebauungspläne. Diese (z.B. Energieträger, Verantwortliche für Strawerden aufgestellt, um neue Bauflächen ßen und Verkehr, Stellen des Kreises etc.).
einer Bebauung zuzuführen oder städte- Außerdem werden Ideen und Konzepte, die
bauliche Problemzonen zu ordnen. Sie dem Aufstellungsbeschluss zugrunde liegen,
enthalten für die einzelnen Baugrundstücke anhand der Plangebietsskizze in der Regel
Festsetzungen über die Art und das Maß den Bürgern in einer öffentlichen Veranstalder baulichen Nutzung und über die über- tung, der sog. Bürgeranhörung, erläutert.
baubaren bzw. nichtüberbaubaren Grund- Hierüber wird ein Protokoll gefertigt, das
stücksflächen. Oft regeln sie auch die Bau- dem Rat vorgelegt wird. Die Pläne werden
weise, die Stellung der baulichen Anlagen im Anschluss unter Berücksichtigung der
auf den Grundstücken, die Dachform, die in der Beteiligung gewonnen Erkenntnisse
Dachneigung und die Bepflanzung der weiter ausgearbeitet und konkretisiert. Der
Freiflächen. Die Festsetzungen des Bebau- Stadtrat beschließt sodann die „öffentliche
ungsplanes sind als geltendes Ortsrecht für Auslegung“ des Planentwurfs.
jedermann verbindlich; ein (Bau-)Vorhaben Zunächst wird der Planentwurf einen Moist gem. § 30 BauGB nur zulässig, wenn nat lang öffentlich ausgelegt. Ort und Daues diesen Festsetzungen nicht widerspricht. er werden „ortsüblich“ - also im Amtsblatt
Von den Festsetzungen darf nur mit schrift- der Stadt Leichlingen - bekannt gemacht.
licher Zustimmung des Bauordnungsamtes Während des Auslegungszeitraumes könabgewichen werden und auch nur dann, nen auch in diesem Schritt des Verfahrens
wenn die in § 31 BauGB aufgeführten Be- Anregungen und Bedenken der Bürger
eingebracht werden, es findet auch eine
freiungsvoraussetzungen zutreffen.
Die Aufstellung eines Bebauungsplanes erneute Beteiligung der o.a. Träger öfbeschließt der Stadtrat, sobald und soweit fentlicher Belange statt. Der Rat der Stadt
es für die städtebauliche Entwicklung und Leichlingen prüft die vorgebrachten Anregungen, die ggfs. zu einer Änderung der
Ordnung erforderlich ist.
Das Baugesetzbuch schreibt die Beteiligung bisherigen Planung führen können. Ist der
der Bürger bei allen Planungen zwingend Stadtrat mit dem Ergebnis der Planungen
vor. Nachdem der Stadtrat die Aufstellung einverstanden, beschließt er den Bebaueines Bebauungsplans beschlossen hat, ungsplan als Satzung – der Bebauungswird dieser Beschluss „ortsüblich“ im Amts- plan wird somit zu einem „Ortsgesetz“ und
blatt der Stadt Leichlingen bekannt gemacht. ist für alle Bürger und die Verwaltung verIm Anschluss daran werden die „Träger bindlich und kann beim Stadtplanungsamt
öffentlicher Belange“ beteiligt, deren Zu- eingesehen werden.
Für Änderungen an rechtskräftigen Bebauungsplanen gilt grundsätzlich das hier
aufgezeigte Verfahren. Bebauungspläne
können jedoch auch in einem vereinfachten Verfahren geändert werden, dessen
Voraussetzungen im BauGB geregelt sind
– dann kann u.U. die erste Stufe der Bürgerund Behördenbeteiligung entfallen.
Auf die Aufstellung, Änderung, Ergänzung
oder Aufhebung eines Bebauungsplanes
besteht kein Rechtsanspruch.
Stadtplanungsamt
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Öffentliches Baurecht
Der Innenbereich
Liegt ein Grundstück außerhalb des Geltungsbereichs eines Bebauungsplans, aber
innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils, so regeln sich die Zulässigkeitsvoraussetzungen für Bauvorhaben
nach dem § 34 Baugesetzbuch (BauGB).
Danach ist ein Bauvorhaben dann zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der
baulichen Nutzung, der Bauweise und der
überbauten Grundstücksfläche in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und
die Erschließung gesichert ist. Das Ortsbild
darf nicht beeinträchtigt werden und die
Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben.
Die Frage nach der Einfügung eines Bauvorhabens in einen örtlichen Zusammenhang
ist in vielen Fällen nur nach sorgfältiger
Abwägung verschiedenster Gesichtspunkte in jedem Einzelfall zu beantworten. Die
Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter des Bauordnungsamts oder des Stadtplanungsamtes beraten Sie zu diesen Fragestellungen,
eine Bauvoranfrage kann in Grenzfällen
für Klarheit sorgen.
Bauordnungsamt oder Stadtplanungsamt
Der Außenbereich
Als Außenbereich im planungsrechtlichen
Sinne werden Bereiche verstanden, die
nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans und auch nicht in einem Ortsteil
liegen, der im Zusammenhang bebaut ist.
Der Außenbereich soll grundsätzlich von
jeglicher Bebauung freigehalten werden,
um diesen Bereich für die Erholung der
Bevölkerung sowie die land- und forstwirtschaftliche Nutzung zu reservieren.
Im Außenbereich gilt daher grundsätzlich
ein Bauverbot, das eine Bebauung nur für
die sog. privilegierten Vorhaben erlaubt,
die wegen ihrer Zweckbestimmung im Außenbereich errichtet werden müssen. Hierzu zählen in erster Linie land- und forstwirtschaftliche Betriebe, öffentliche Ver- und
Entsorgungseinrichtungen und bestimmte
gewerbliche Nutzungen, die besondere
Anforderungen an die Umgebung stellen
oder nachteilige Auswirkungen hervorrufen. Ferner dürfen in gesetzlich genau festgelegtem Umfang bestehende Gebäude
im Außenbereich geändert oder erweitert
werden. Voraussetzung für den Großteil
der privaten Bauvorhaben Bautätigkeit
im Außenbereich ist jedoch, dass ein
Vorhaben keine öffentlichen Belange wie
z.B. Naturschutz und Landschaftspflege,
Wasserwirtschaft oder Denkmalpflege beeinträchtigt sowie den Darstellungen z.B.
des Flächennutzungsplanes und des Landschaftsplanes nicht widerspricht.
Ferner muss bei der Realisierung von Baumaßnahmen im Außenbereich nach § 8
Bundesnaturschutzgesetz in Verbindung
mit §§ 4 bis 6 Landschaftsgesetz ein Ausgleich für die Inanspruchnahme bislang unbebauter Flächen geschaffen werden.
Derartige Ausgleichsmaßnahmen werden
zwischen Antragsteller und dem Bauordnungsamt im Benehmen mit der unteren
Landschaftsbehörde des Rheinisch-Bergischen Kreises vereinbart und in der Baugenehmigung festgesetzt.
Im Außenbereich hat der Bundesgesetzgeber außerdem sog. privilegierte Bauvorhaben zugelassen,
Bauordnungs- und Stadtplanungsamt
Untere Landschaftsbehörde beim
Rheinisch-Bergischen Kreis
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Bauordnungsrecht
Das Bauordnungsrecht regelt in der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen
(BauO NRW) die Einhaltung der öffentlichen Sicherheit und Ordnung beim Bau und
der Nutzung von Gebäuden und baulichen
Anlagen. Besondere Beachtung finden dabei die Aspekte der Standsicherheit und
des Brandschutzes. Die BauO NRW enthält
aber auch Regeln und Verfahrensweisen darüber, wann und wie gebaut werden darf,
konzentriert sich also auf die Ausführung
des Bauvorhabens auf dem Grundstück.
Für die Vollziehung des Bauordnungsrechts
ist die Untere Bauaufsichtsbehörde, bzw.
das Bauaufsichtsamt zuständig. Die Bauaufsichtsbehörde ist eine Ordnungsbehörde und ist berechtigt, Verfügungen, Verbote und Bußgelder zu erlassen.
Ob ein Bauvorhaben zulässig ist, prüft
die Bauaufsichtsbehörde im Rahmen eines
Baugenehmigungsverfahrens.
Baugenehmigungspflicht
Die Bauaufsichtsbehörde prüft im Baugenehmigungsverfahren nach der Landesbauordnung (BauO NRW) federführend zusammen mit weiteren zuständigen Behörden
die Übereinstimmung des Bauvorhabens
mit öffentlich-rechtlichen Vorschriften, die
die Belange des Brand- und Nachbarschutzes, aber unter vielen anderen beispielsweise auch Fragen des Planungsrechts,
des Umweltschutzes, des Landschafts- und
Bodenschutzes, der Erschließung, der Gestaltung und der Barrierefreiheit betreffen.
Eine Baugenehmigung muss erteilt werden,
wenn die zu prüfenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden
und sie kann nicht erteilt werden, wenn
Vorschriften dem Bauvorhaben entgegenstehen – die Behörde hat diesbezüglich
keinen Ermessensspielraum. Wird ein Gebäude oder Gebäudeteile
gebaut, um- oder angebaut, die Nutzung
eines Gebäudes oder einzelner Gebäudeteile geändert, oder ein Gebäude abgerissen, ist in den meisten Fällen eine Baugenehmigung erforderlich. Gleiches gilt für
bauliche Anlagen wie z.B. Anschüttungen
und Abgrabungen, größere Parkplätze
oder Stützwände.
Von der Baugenehmigungspflicht gibt es
nur wenige Ausnahmen, z. B. für bauliche
Anlagen geringer Größe und Bedeutung.
Allerdings sind auch bei genehmigungsfreien Vorhaben die öffentlich-rechtlichen
Vorschriften einzuhalten.
Auch vor Durchführung kleinerer baulicher Maßnahmen sollte man sich deshalb
erkundigen, welche Vorschriften einzuhalten und welche Genehmigungen einzuholen sind.
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Bauordnungsrecht
Da eine umfassende Änderung und Aktualisierung der Bauordnung für das Land
Nordrhein-Westfalen derzeit durch das
Ministerium für Bauen, Wohnen, Stadtentwicklung und Verkehr des Landes Nordrhein-Westfalen intensiv geprüft wird, deren Inkrafttreten in 2016 geplant ist, sind
einige Vorschriften, die auch die Genehmigungsverfahrensweisen betreffen werden,
derzeit im Umbruch.
Zu dem für Ihr konkretes Bauvorhaben zutreffenden Genehmigungsverfahren und die
dazu erforderlichen Angaben und Unterlagen sollte ein Architekt befragt werden. Das
Bauordnungs- und das Stadtplanungsamt
bieten innerhalb ihrer Zuständigkeiten auch
Bauberatung an, die jedoch die Beratung
durch einen Architekten nicht ersetzen kann.
Bauordnungs- und Stadtplanungsamt
Architekt
Bautätigkeit ohne die erforderliche Baugenehmigung stellt eine Ordnungswidrigkeit
dar und kann mit einer Geldbuße geahndet werden. Hinzu kommt das Risiko, dass
ein nicht genehmigungsfähiger Schwarzbau auf eigene Kosten wieder beseitigt
werden muss.
Bauvoranfrage
Um aufwendige und ggfs. vergebliche
Planungsarbeiten zu vermeiden kann es
in planungsrechtlichen Grenzfällen oder
zur Sicherstellung einer grundsätzlichen
Genehmigungsfähigkeit (z.B. für die Finanzierung einer Immobilie) sinnvoll sein, die
Zulässigkeit eines Bauvorhabens oder auch
bestimmte Detailfragen des Vorhabens
durch eine Bauvoranfrage (Antrag auf Vorbescheid) beim Bauordnungsamt der Stadt
Leichlingen vorab klären zu lassen.
Dem schriftlichen Antrag auf Erteilung eines Vorbescheides sind die Bauvorlagen
beizufügen, die zur Beurteilung der durch
den Vorbescheid zu entscheidenden Fragen des Bauvorhabens erforderlich sind.
Zu diesen Unterlagen gehören in jedem Fall
· Antragsvordruck mit genauer Fragestellung zur Voranfrage
· Lageplan im Maßstab 1:500 mit Eintragung des Vorhabens oder eventuell Flurkartenauszug
· Formlose Beschreibung mit Angabe von
Geschossigkeit, Höhe der baulichen
Anlage und Dachform
Diese Unterlagen werden mindestens dreifach
beim Bauordnungsamt eingereicht. Als Orientierung gilt: Die Aussagekraft eines Vorbescheides reicht nur soweit, wie die Fragestellung und
die Qualität der Bauvorlagen es ermöglichen.
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Bauordnungsrecht
Der Vorbescheid gilt zwei Jahre und kann
auf Antrag um ein Jahr verlängert werden.
Zudem bindet er das Bauordnungsamt in
seiner Entscheidung innerhalb dieses Zeitraums bezüglich der im Vorbescheid geklärten Fragen.
Die Bindung der Behörde entfällt jedoch,
wenn der Bauantrag vom Vorbescheid abweicht.
Bauordnungsamt der Stadt Leichlingen
Architekt
Genehmigungsverfahren
für einfache Bauten
Das Genehmigungsverfahren wird durchgeführt für alle Wohngebäude bis zur
Hochhausgrenze und für einige, kleinere
Bauten besonderer Art und Nutzung. In
diesem Verfahren überprüft die Bauaufsichtsbehörde nur eingeschränkt die Übereinstimmung des Bauvorhabens mit den
öffentlich-rechtlichen Vorschriften.
Hinsichtlich der bautechnischen Einzelheiten liegt die Verantwortung für das Vorhaben in allen Planungs- und Bauphasen bei
den am Bau Beteiligten. Allerdings wird
durch den reduzierten Prüfumfang eine zügige Bearbeitung seitens des Bauordnungsamtes ermöglicht.
Im eingeschränkten Prüfverfahren prüft die
Bauaufsichtsbehörde die Einhaltung der
planungsrechtlichen Vorschriften sowie die
grundstücksbezogenen Regelungen des
Bauordnungsrechts. Die Prüfung erfolgt insbesondere hinsichtlich der Themen Erschließung des Grundstücks, Nachbarabstände,
Grünflächen, Gestaltung, Stellplätze und
Barrierefreiheit. Bei Wohngebäuden mittlerer
Höhe und kleinen Sonderbauten muss der
Bauherr einen staatlich anerkannten Sachverständigen mit der Prüfung des Brandschutzes
beauftragen. Für kleinere Wohngebäude
(„Gebäude geringerer Höhe“) muss der Entwurfsverfasser die Verantwortung für einen
ausreichenden Brandschutz allein tragen.
Genehmigungsverfahren
für besondere Bauten
Für komplexe Bauvorhaben mit besonderer
Art oder Nutzung prüft die Bauaufsichtsbehörde die Übereinstimmung mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften uneingeschränkt.
In diesem Baugenehmigungsverfahren gibt
es also keinen Bereich, der von der Prüfung
ausgenommen bleibt. Wegen des umfassenden Prüfauftrages dauert das normale
Baugenehmigungsverfahren länger als das
vereinfachte. Es besteht aber die Möglichkeit, diese Dauer zu verkürzen, indem der
Bauherr in allen Phasen des Verfahrens eng
mit dem Bauordnungssamt kooperiert. Diese Kooperation besteht einmal darin, dass
Forderungen anderer Fachbehörden und
Dienststellen schnellstens durch Änderung
bzw. Anpassung der Baupläne entsprochen
wird. Es kann zur Prüfung einzelner Fragestellungen erforderlich werden Fachgutachten vorzulegen.
Bauantrag
Um eine Baugenehmigung zu erhalten, ist
ein Bauantrag zu stellen, den i.d.R. ein/e
Architekt/in so vollständig vorzubereiten
hat, dass er durch die Bauaufsichtsbehör-
de beurteilbar und genehmigungsfähig
ist. Die Unterlagen sind gemäß Bauprüfverordnung (BauPrüfVO) einzureichen.
Die Kenntnis der hierzu erforderlichen und
gesetzlichen Voraussetzungen gehört zu
den vertraglichen Leistungen der Entwurfsverfasser. Der Bauantrag muss mindestens
in dreifacher - bei gewerblichen Objekten
nach Absprache mit dem Bauamt in dreibis fünffacher Ausfertigung eingereicht
werden, da nur so eine sternförmige und
somit schnelle Bearbeitung durch die am
Antragsverfahren beteiligten Dienststellen
und Ämter gewährleistet ist.
19
Dem Antrag müssen mindestens folgende
Unterlagen beigefügt werden:
·D
as Bauantragsformular
·D
er Lageplan (§ 2 BauPrüfVO)
ist auf der Grundlage einer amtlichen Flurkarte im Maßstab 1:500 in der Regel von
einem amtlich bestellten Vermessungsingenieur zu erstellen. Inhalt und Umfang
der Darstellungen sind in der Bauprüfverordnung im Einzelnen genannt. Einen
beglaubigten Auszug aus dem Liegenschaftskataster (Flurkarte im Maßstab
1:500) gibt es gegen Gebühr im Kataster- und Vermessungsamt des RheinischBergischen Kreises.
· Die Liegenschaftskarte/Flurkarte und
Deutsche Grundkarte
Liegt für das Grundstück kein rechtsverbindlicher Bebauungsplan oder Vorhabenund Erschließungsplan vor, so sind den
Antragsunterlagen eine beglaubigte Liegenschaftskarte/Flurkarte, die nicht älter
als sechs Monate sein darf und die Deutsche Grundkarte im Maßstab 1: 5000 beizufügen. Anhand dieser Karten prüft das
Bauordnungsamt die Einhaltung der Planersatzvorschriften der §§ 34, 35 BauGB.
Aus diesem Grund muss die Liegenschaftskarte/Flurkarte die Bebauung im Umkreis
von 50 Meter um das Baugrundstück und
die Deutsche Grundkarte die Bebauung im
Umkreis von 500 Meter darstellen. Diese
Karten können beim Kataster- und Vermessungsamt des Rheinisch-Bergischen Kreises
angefordert werden.
20
· Die Bauzeichnungen (§ 4 BauPrüfVO)
im Maßstab 1:100 müssen sämtliche für
die Beurteilung notwendigen Angaben
enthalten, insbesondere alle Grundrisse,
Schnitte und Ansichten mit entsprechender Vermaßung. In den Ansichten ist es
z.B. wichtig, die vorhandenen und geplanten Geländehöhen in Bezug auf das
geplante Gebäude ebenso darzustellen
wie die für die Beurteilung des Bauvorhabens relevanten Nachbargebäude.
· Die Bau- und Betriebsbeschreibung (§ 5
BauprüfVO) zur näheren Erläuterung und
Beschreibung des Bauvorhaben und seiner Nutzung
Die Bauaufsichtsbehörde kann weitere Unterlagen anfordern, wenn es zur Prüfung
des Vorhabens erforderlich sein sollte.
Baugenehmigung
Die Bauaufsichtsbehörde überprüft den
Bauantrag zunächst auf seine formelle Vollständigkeit. Sollten Unterlagen fehlen - leider ist dies häufig der Fall - oder die eingereichten Unterlagen nicht ausreichen, kann
bis zur Vervollständigung des Antrags keine Bearbeitung erfolgen. Sind die Mängel
erheblich, muss der Bauantrag – ggfs. gebührenpflichtig - zurückgewiesen werden.
Sobald der Bauantrag vollständig vorliegt,
werden die Stellungnahmen verschiedener
Fachdienststellen und Behörden eingeholt,
parallel prüft die Bauaufsichtsbehörde die
Fragestellung in ihrer Zuständigkeit.
Ein Baugenehmigungsverfahren ist kein Verfahren mit Öffentlichkeitsbeteiligung und
unterliegt nicht der Zustimmung des Stadtrates. Falls ein Vorhaben konkreten Planungen für ein Stadtgebiet zuwiderläuft, für die
ein Bebauungsplan aufgestellt wurde, kann
die Bearbeitung des Bauantrags mit einem
Votum der politischen Gremien durch die
Verwaltung unter engen Voraussetzungen
ausgesetzt, bzw. angehalten werden.
Im Baugenehmigungsverfahren kann in
Einzelfällen die Beteiligung der Angrenzer
bzw. Nachbarn erforderlich sein, wenn zu
erwarten ist, dass öffentlich-rechtlich geschützte nachbarliche Belange (z.B. Nachbarabstände,
Lärmbeeinträchtigungen,
etc.) berührt werden. Diese Beteiligung
kann von Amts wegen erfolgen und nimmt
in der Regel längere Zeit in Anspruch, da
die Nachbarn oft Erläuterungsbedarf haben. Die Zustimmung kann der Nachbar
abgeben, wenn er die Lagepläne und Bauzeichnungen unterschreibt oder für eine
erforderliche Abweichung schriftlich sein
Einverständnis gibt. Es liegt auf der Hand,
dass eine frühzeitige Kontaktaufnahme des
Bauherrn mit dem Nachbarn und die Vorlage der Zustimmung bereits mit dem Bauantrag das Verfahren beschleunigen kann.
Wenn sämtliche Fachprüfungen durch die
Bauaufsichtsbehörde sowie die beteiligten
Fachämter durchgeführt wurden, werden
die Prüfungsergebnisse in einer Baugenehmigung zusammengefasst. Die Baugenehmigung kann besondere Bedingungen,
Auflagen oder Hinweise zur Durchführung
des Bauvorhabens oder der späteren Nutzung enthalten.
© BERLINSTOCK - Fotolia.com
Bauordnungsrecht
Bauordnungsrecht
Der Bauantrag soll durch die Bauaufsichtsbehörde innerhalb von 6 Wochen bearbeitet werden, wenn das Bauvorhaben im
Geltungsbereich eines Bebauungsplanes
liegt oder ein positiver Vorbescheid schon
erteilt worden ist. Die Bearbeitungszeit beginnt jedoch erst mit der Vollständigkeit der
Bauvorlagen.
Ca. 3 Monate Bearbeitungszeit können
notwendig sein, wenn über Ausnahmen,
Befreiungen und/oder Abweichungen von
gesetzlichen Vorgaben oder Baulasten zu
entscheiden ist und/oder die Stellungnahmen externer Behörden erforderlich wird.
Bei besonders großen oder komplizierten
Bauvorhaben kann diese Bearbeitungszeit
auch überschritten werden, weil umfangreiche Gutachten z. B. zu den Themen
Brandschutz, Standsicherheit und Immissionsschutz zu prüfen sind.
Teilbaugenehmigung (§ 76 BauO NRW)
Vor der Zustellung der Baugenehmigung
darf mit den Bauarbeiten, einschließlich
des Baugrubenaushubs, nicht begonnen
werden. Es ist möglich, auf schriftlichen
Antrag eine „Teilbaugenehmigung“ für einzelne Schritte des Bauablaufs (z.B. Grubenaushub und Gründung) oder einzeln abgrenzbare Bereiche des Baus zu erhalten.
Die Teilbaugenehmigung berechtigt nur zur
Ausführung des festgelegten Teilbereichs.
Dies setzt voraus, dass der Bauaufsichtsbehörde ein kompletter Bauantrag vorliegt,
der den öffentlich-rechtlichen Vorschriften
entspricht und die gesamte Baumaßnahme
bauplanungs- und bauordnungsrechtlich
bereits durch die Bauaufsichtsbehörde geprüft worden ist.
Geltungsdauer der Baugenehmigung
(§ 77 BauO NRW)
Die Baugenehmigung und die Teilbaugenehmigung erlöschen, wenn nicht innerhalb von drei Jahren nach Zustellung mit
der Ausführung des Bauvorhabens begonnen wurde. Die Baugenehmigung erlischt
auch, wenn die Bauausführung ein Jahr
lang unterbrochen wird. Auf schriftlichen
Antrag kann die Frist jedoch jeweils um ein
Jahr verlängert werden, wenn das Bauvorhaben den derzeit gültigen Rechtsvorschriften entspricht. Die jeweilige Verlängerung
ist gebührenpflichtig.
Baulasten (§ 83 BauO NRW)
Grundstücke sind manchmal ungünstig geschnitten oder ohne Zufahrtsmöglichkeit, so
dass ein Bauvorhaben nicht ohne Probleme
mit den gesetzlichen Erfordernissen in Einklang zu bringen ist. Hier gibt es in vielen
Fällen die Möglichkeit, das gewünschte
Bauvorhaben durch Eintragung einer Baulast in das bei der Bauaufsichtsbehörde
geführte Baulastenverzeichnis doch noch zu
realisieren.
Ist beispielsweise die notwendige Abstandfläche zur Nachbargrenze auf dem eigenen Grundstück nicht nachzuweisen, kann
u.U. mit einem notariellen Vertrag mit dem
betroffenen Nachbarn die fehlende Ab-
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Bauordnungsrecht
standfläche auf dem Nachbargrundstück per
Baulast gesichert werden. Weiterhin können
z. B. Einstellplätze oder Kinderspielplätze
Gegenstand einer Baulast sein, wenn sie von
dem Bauherrn nicht auf dem eigenen Grundstück nachgewiesen werden können.
Mit einer Baulast schließen Baulastgeber,
Baulastnehmer und die Bauaufsichtsbehörde einen Vertrag, der erforderlich ist, um
bauordnungsrechtlich unlösbare Probleme
auf der Grundstücksebene in den Griff zu
bekommen. Ohne Zustimmung der Bauaufsichtsbehörde darf die Baulast nicht wieder
aufgehoben, bzw. gelöscht werden. Diese
Zustimmung kann nur erteilt werden, wenn
der ursprüngliche Grund für die Baulast
nicht mehr existiert.
Die Eintragung einer Baulast setzt den Antrag des Grundstückseigentümers, einen
beglaubigten Grundbuchauszug neuesten
Datums sowie den Lageplan mit Darstellung der einzutragenden Baulastfläche
voraus. Dieser Lageplan muss von einem
öffentlich bestellten Vermessungsingenieur
angefertigt und mit öffentlichem Glauben
beurkundet werden (amtlicher Lageplan).
Bei der Baulast handelt es sich um eine öffentlich-rechtliche Sicherung mit Eintragung
in das Baulastenverzeichnis der Bauaufsichtsbehörde. Im Gegensatz dazu ist eine
Grunddienstbarkeit eine privatrechtliche
Regelung zwischen zwei Grundstückseigentümern, die im Grundbuch beim Amtsgericht eingetragen wird. Eine Baulasteintragung zieht in der Regel ebenfalls eine
Eintragung in das Grundbuch mit sich.
Während der Bauzeit
Bei der Ausführung des Bauvorhabens
übernimmt der Bauherr verschiedene Verpflichtungen. Der Beginn des Bauvorhabens, die Fertigstellung des Rohbaus und
die abschließende Gesamtfertigstellung
müssen der Bauaufsichtsbehörde mindestens eine Woche vorher mitgeteilt werden.
Der Bauaufsichtsbehörde sind außerdem
die mit der Ausführung des Vorhabens und
die mit dessen Überwachung beauftragten
Personen zu benennen. Das Bauvorhaben
unterliegt während der Bauzeit der behördlichen Bauüberwachung. Im Regelfall
überprüfen die Baukontrolleure des Bauordnungamtes mindestens anlässlich der
Fertigstellung des Rohbaus und schließlich
des Gesamtgebäudes die Übereinstimmung des Bauvorhabens mit den genehmigten Plänen. Weicht die Ausführung von
der Baugenehmigung ab, kann während
der Bauphase ein Nachtrag (Tektur) beantragt werden. Kann diese jedoch nachträglich nicht genehmigt werden, ist ein
Schwarzbau entstanden.
Eine Nutzungsuntersagung ist in diesem
Falle nicht auszuschließen. Daher: Sollte
während der Ausführung des Bauvorhabens festgestellt werden, dass Änderungen
vonnöten sind, sollte man sich umgehend
mit dem/der zuständigen Sachbearbeiter/in der Bauaufsichtsbehörde in Verbindung
setzen und die Änderungen des Bauvorhabens im Rahmen eines Nachtrages beantragen.
Aus triftigen Gründen kann die Bauaufsichtsbehörde die Ingebrauchnahme eines
Bauvorhabens verbieten oder Nachbesserungen fordern. Ohne die Freigabe der
Bauaufsichtsbehörde darf ein Gebäude
nicht genutzt werden. Das Bauordnungsrecht kennt keine Legalisierung durch
Verjährung oder durch Zeitablauf – eine
Genehmigung oder Freigabe der Bauaufsichtsbehörde kann nicht durch die Schaffung von Tatsachen „ersessen“ werden.
23
Bauordnungsrecht
Die Bauaufsichtsbehörde prüft im Genehmigungsverfahren und im Bauablauf ausschließlich die Übereinstimmung des Bauvorhabens mit den öffentlich-rechtlichen
Bestimmungen. Qualitätsmängel am Gebäude fallen nicht in die Zuständigkeit der
Baubehörde und sind nicht Bestandteil der
örtlichen Kontrollen.
Statik
Der Nachweis der Standsicherheit muss
dem Bauordnungsamt spätestens bei Baubeginn vorliegen. Liegt dieser Nachweis
nicht vor, muss die Bauaufsichtsbehörde
die Baustelle stilllegen.
Sondernutzung
Werden durch die Bauarbeiten öffentliche
Verkehrswege über den Gemeingebrauch
hinaus in Anspruch genommen, z.B. für
Baustelleneinrichtung, muss dazu vorher
eine behördliche Genehmigung eingeholt
werden. Nähere Auskünfte dazu erteilt die
Untere Straßenverkehrsbehörde der Stadt
Leichlingen
24
Baustelle
Von Baustellen können Gefahren für die
öffentliche Sicherheit, insbesondere auch
für Kinder ausgehen. Die Baustelle und besonders die Baugrube müssen deshalb vom
Bauunternehmer ordnungsgemäß abgesichert werden. Das der Baugenehmigung
beigefügte Baustellenschild (roter/grüner
Punkt) muss angebracht werden.
Haustechnik
Für haustechnische Anlagen (z.B. Wasserheizungsanlagen,
Wärmepumpen,
Feuerungsanlagen und offene Kamine,
ortsfeste Behälter für brennbare Flüssigkeiten und Gase, Wasserversorgungsanlagen, Abwasseranlagen...) hat sich der
Bauherr vor Benutzung durch Vorlage von
Bescheinigungen der Unternehmerinnen
und Unternehmer nachweisen zu lassen,
dass die Anlagen den öffentlich-rechtlichen
Vorschriften entsprechen. Im Regelfall stellt
eine solche Bescheinigung derjenige Unternehmer aus, der die entsprechende Anlage installiert hat. Mit der abschließenden
Fertigstellung eines Gebäudes hat der Bauherr außerdem sicherzustellen, dass ihm
ein Energieausweis unter Zugrundelegung
der energetischen Eigenschaften des fertig
gestellten Gebäudes ausgestellt wird.
Die Fertigstellung
Die Fertigstellung des Vorhabens ist der
Bauaufsichtsbehörde von dem Bauherrn
eine Woche vorher anzuzeigen. Hierzu
können die der Baugenehmigung beigefügten Vordrucke verwendet werden. Zum
Bauzustandsbesichtigungstermin ist das
Gebäude mit der in der Baugenehmigung
vergebenen Hausnummer zu versehen.
Die Bauzustandsbesichtigung ist gebührenpflichtig. Auf Verlangen des Bauherrn kann
über das Ergebnis der Bauzustandsbesichtigung eine Bescheinigung ausgestellt werden. Die Bauaufsichtsbehörde ist allerdings
nicht verpflichtet, für alle Bauvorhaben Bauzustandsbesichtigungen durchzuführen.
Bauordnungsrecht
Nach der Fertigstellung ist das Gebäude
durch einen Vermessungsingenieur einzumessen.
Baugenehmigungsgebühren
Die Gebühren für die Baugenehmigung,
die erforderlichen Prüfungen, Abnahmen
usw. werden nach der allgemeinen Verwaltungsgebührenverordnung für das Land
NRW festgesetzt. Sie richten sich nach der
Höhe der Rohbausumme, die nach einer
Landesverordnung, unabhängig von den
Angaben des Bauherrn, errechnet wird
(in einigen Sonderfällen auch nach den
Herstellungskosten). Gebührenpflichtig ist
auch die Ablehnung eines Bauantrages
oder eine Zurücknahme des Antrages
durch den Bauherrn.
Die Bauaufsichtsbehörde kann für die
nachträgliche Genehmigung von bereits
errichteten Bauvorhaben oder von bereits vollzogenen Nutzungsänderungen
(Schwarzbauten) die 3-fache Gebühr
erheben.
Ordnungsbehördliche Verfahren bei Verstößen gegen das öffentliche Baurecht
Verstöße liegen z.B. vor, wenn ohne die
erforderliche Baugenehmigung oder abweichend vom genehmigten Plan bauliche
Anlagen errichtet, verändert oder abgebrochen werden. Die Ordnungswidrigkeiten
können mit einer Geldstrafe geahndet werden. Mit Zahlung dieser Geldbuße wird
der Bauherr jedoch nicht von den sonstigen
Folgen seines Vergehens freigestellt.
Kann aus bautechnischen oder baurechtlichen Gründen der Verstoß nicht durch
nachträgliche Genehmigung legalisiert
werden, wird unter Umständen die Beseitigung der nicht genehmigten Bauteile, bzw.
der Abriss angeordnet.
Die Bauaufsichtsbehörde kann auch ein ordnungsbehördliches Verfahren eröffnen, wenn
durch Nachbarbeschwerden ein Verstoß gegen das öffentliche Baurecht bekannt wird,
oder wenn (z.B. durch eine Brandschau) bekannt gewordene Mängel an einem Gebäude nicht fristgerecht beseitigt werden.
Gegen die Bescheide und Anordnungen
der Bauaufsichtsbehörde kann vor dem
Verwaltungsgericht Köln Klage erhoben
werden.
Die Erhaltung des baulichen Erbes ist eine
wichtige, Identität stiftende öffentliche Aufgabe; sie beschränkt sich heute nicht allein
auf herausragende Einzeldenkmale wie
Adelssitze, Klöster und Kirchen, sondern
umfasst auch bäuerliche wie städtische
Einzelobjekte ebenso wie Dörfer und Stadtviertel; zu dem großen Gebiet der technischen Baudenkmale zählen Zechenanlagen, aber auch Mühlen, Webereien und
andere Betriebe. Ebenso sind Bodendenkmale zu pflegen und zu schützen.
Denkmäler sind natürlich nicht reproduzierbar, sie existieren als Originale, oder sie
existieren gar nicht. Das gilt nicht nur für
das Ganze, sondern auch für alle Details.
Jede, auch die kleinste Änderung beinhaltet einen negativen Aspekt für den Zeugnischarakter.
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Denkmalschutz & Denkmalpflege
Das schäbige, heruntergekommene verfallene Original ist als Kulturdokument von
größerem Wert, weil von höherem Wahrheitsgehalt, als das herausgeputzte, verschönerte, unwahre Neue. Reproduktionen
können ihre Daseinsberechtigung haben,
der Denkmalbegriff nach dem DSchG NRW
ist jedoch maßgeblich mit dem Erhalt der
Originalsubstanz des Denkmals verknüpft.
Baudenkmäler sind nicht nur schöne
Gebrauchsgegenstände, sondern auch
Dokumente einer bestimmten Zeit und
Entwicklung. Sie geben uns authentische
Informationen über wichtige Aspekte des
historischen Wohnens, Entwicklungen des
Gestaltenwollens sowie der technischen
Möglichkeiten ihrer jeweiligen Erbauungszeit und vielfältige Veränderungen im
Laufe der Jahrhunderte. Diese originalen
geschichtlichen Aussagen - zumindest in
prägnanten Beispielen - möglichst unverändert, vollständig und gut lesbar für die
Zukunft zu erhalten, ist das wesentliche Anliegen der Denkmalpflege. Dazu gehören
frühere Umbauten und Altersspuren, die
Nutzung und Materialverschleiß hinterlassen haben, ebenso wie die Erhaltung am
Inanspruchnahme von steuerlichen Vorteilen aus und gibt Hinweise zur möglichen
Gewährung von Zuschüssen in Form günstiger Darlehen. Auf Antrag erteilt die Denkmalbehörde Erlaubnisbescheide nach dem
Denkmalschutzgesetz.
Jede Maßnahme an und in einem Baudenkmal, in seiner Umgebung und im Denkmalbereich ist bereits bei der Planungsphase
mit der Unteren Denkmalbehörde abzusprechen und steht unter Erlaubnisvorbehalt. Die
Denkmalbehörde kann als Ordnungsbehörde in ihrem Zuständigkeitsrahmen Ge- und
Verbote sowie sonstige Ordnungsverfügungen und Bußgelder erlassen.
Leichlingen hat ca. 100 eingetragene
Baudenkmäler, 4 Denkmäler, 6 Bodendenkmäler und 2 Denkmalbereiche (Denkmalbereich Dorf und Denkmalbereich
Witzhelden). Die Denkmalliste der Stadt
Leichlingen ist öffentlich und kann zu den
Dienstzeiten bei der Unteren DenkmalbeDie Denkmalbehörde berät Denkmalei- hörde eingesehen werden:
gentümer bei Sanierungs- und Reparatur- www.leichlingen.de/Denkmalliste-dermaßnahmen in enger Zusammenarbeit mit Stadt-Leichlingen.550.0.html
dem Amt für Denkmalpflege im Rheinland
des LVR. Sie stellt Bescheinigungen für die
ursprünglichen Ort und eine angemessene
Gestaltungsrücksicht bei Neubauten in der
Umgebung.
Veränderungen an einem Baudenkmal,
in seiner Umgebung oder innerhalb eines
Denkmalbereiches führen fast zwangsläufig zu einem Verlust an historischer Authentizität des geschützten Gegenstandes.
Daher unterliegen solche Maßnahmen einem Erlaubnisvorbehalt seitens der bei der
Kommune angesiedelten Unteren Denkmalbehörde. Die Obere Denkmalbehörde als
Aufsichtsbehörde ist beim Rheinisch-Bergischen Kreis angesiedelt.
Grundlage aller denkmalrechtlichen Verfahren bildet das am 1. Juli 1980 in Kraft
getretene Gesetz zum Schutz und zur Pflege der Denkmäler in Nordrhein-Westfalen,
kurz Denkmalschutzgesetz (DSchG NRW).
Denkmalbehörde beim Bauordnungsamt
der Stadt Leichlingen
29
28
Abwasserentsorgung
Die Erschließung eines Grundstücks gilt
nur als gesichert, wenn die Ableitung des
Abwassers gewährleistet ist. Unter Abwasser ist einerseits das anfallende häusliche
Schmutzwasser (Duschen, Küche, WC,....)
und andererseits das auf den befestigten
Außenflächen anfallende Regenwasser zu
verstehen.
Die häuslichen Abwässer werden entweder
gemeinsam (Schmutz- und Regenwasser) in
sogenannten Mischwasserkanälen (Mischsystem) oder getrennt im jeweils eigenen
Kanalnetz (Trennsystem mit Schmutz- und
Regenwasserkanalisation) abgeführt. Vor
Benutzung des Gebäudes muss der Kanalanschluss vorliegen. Der Städtische
Abwasserbetrieb hat vor Jahren ein Abwasserbeseitigungskonzept erstellt, in dem
festgelegt wurde, in welchen Stadt- und
Ortsteilen Misch- oder Trennsysteme verlegt
werden.
Es kann vorkommen, dass das Regenwasser auf dem Grundstück schadlos beseitigt
werden muss – das Regenwasser muss
auf dem Grundstück „versickern“ -, da
kein Mischsystem oder kein Regenwasserkanal in Ihrer Ortslage vorhanden ist.
Zur Planung und Durchführung der Nie-
derschlagswasserversickerung ist ein hydrogeologisches Gutachten erforderlich,
das der Unteren Umweltbehörde beim
Rheinisch-Bergischen Kreis zur Genehmigung vorgelegt werden muss.
Untere Umweltbehörde beim RheinischBergischen Kreis
Vor dem Bauen sollte man Erkundigungen
über das Entwässerungssystem einholen,
welches in dem betreffenden Baugebiet
verlegt ist.
Städtischer Abwasserbetrieb Leichlingen
Energieeinsparung
Energieeinsparverordnung 2014
Auf dem Weg zum klimaneutralen Gebäudestand soll in Gebäuden mehr Energie
eingespart werden, sei es beim Heizen,
Kühlen, Wassererwärmen, Lüften oder Beleuchten. Der Gesetzgeber hat in der Energieeinsparverordnung (EnEV) die frühere
Wärmeschutzverordnung und die Heizanlagenverordnung zusammengefasst. Damit
werden die großen Energieeinsparpotenziale bei der Beheizung von Gebäuden
genutzt werden. Für Neubauten bedeutete
die Energieeinsparverordnung, dass ein
vorgeschriebener Wärmeenergiebedarf für
die Beheizung des Gebäudes nicht überschritten werden darf. © ZIHE - Fotolia.com
Auch bei Sanierungen müssen Dämmstandards eingehalten werden.
Vom 1. Mai 2014 an gilt die neue Energieeinsparverordnung (EnEV 2014). Kernelement der EnEV 2014 ist die weitere
Anhebung der Effizienzanforderungen für
Neubauten inkl. der Anforderungen an die
Dichtheit des gesamten Gebäudes. Außerdem wird die Bedeutung des Energieausweises als Informationsmittel für
den Verbraucher herausgestellt. Ab 2016
wird es eine Verschärfung für Neubauten
geben.
www.enev-online.de
www.energieagentur.nrw.de
www.vz-nrw.de
Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz
Eigentümer von Neubauten mit einer Nutzfläche von mehr als 50 m² sind verpflichtet,
den Wärme- (oder Kälte)-Energiebedarf im
nach verwandter Energieart unterschiedlichen Umfang aus erneuerbaren Energien zu
decken. Der Anteil der erneuerbaren Energie
ist abhängig von der gewählten Energieart.
Bei der solaren Strahlungsenergie müssen
15 % und bei der Biomasse 50 % an dem
gesamten Energieverbrauch bereitgestellt
werden. Ersatzmaßnahmen durch Erhöhung
der Dämmung oder Nutzung der Kraft-Wärme-Kopplung können die Nutzungspflicht
ebenfalls erfüllen.
29
Ver- & Entsorgungsunternehmen
Notdienst
0173 6508107
0172 2132730
WASSERVERSORGUNGSVEREIN
e.V. Witzhelden www.wasserversorgungsverein-witzhelden.de
Geschäftsstelle
Hauptstraße 22
42799 Leichlingen-Witzhelden
© tomas - Fotolia.com
Haustechnik
30
Telefon: 0 2174 795293
Telefax: 0 2174 749057
[email protected]
Energieeinsparung
Fördermittel
Für den geplanten Hausbau oder eine Sanierung bestehen verschiedene Möglichkeiten öffentliche Fördermittel vom Bund, dem
Land oder den öffentlichen Versorgern zu
erhalten. Fördermittel in unterschiedlicher
Höhe erhalten Sie z. B. für den Einbau einer Solaranlage, einer Holzpelletheizung,
einer Wärmepumpenanlage oder auch
einer Regenwassernutzungsanlage. Generell werden so gut wie alle erneuerbaren
Energien gefördert. Die Höhe dieser Fördermittel oder zinsgünstigen Darlehen ist
unterschiedlich und wird zum Teil jedes
Kalenderjahr neu berechnet.
Unter den angefügten Links sind die möglichen Förderungen aufgeführt.
www.kfw.de
www.bezreg-koeln.nrw.de/
www.bafa.de
Solarthermie
Bei der Solarthermie wird die Wärmeenergie der Sonnenstrahlung mittels Sonnenkollektoren auf dem Dach aufgefangen und in
einem Pufferspeicher über einen längeren
Zeitraum gespeichert. Diese Wärme wird
in der Regel für die Warmwasserbereitung
genutzt, sodass die Solarthermieanlage
die Warmwasserversorgung eines Hauses
in den Sommermonaten zum großen Teil
übernimmt. Wird nicht ausreichend Wärmeenergie für die Warmwasserbereitung bereitgestellt, übernimmt der Kessel, sodass
immer ausreichend Warmwasser zur Verfügung steht. Die Größe einer thermischen
Solaranlage liegt für einen Vierpersonen-
haushalt bei einer 4-6 qm großen Kollektorfläche und einem 300 - 400 l Speicher.
Eine weitere Einsatzmöglichkeit der Solarthermie bietet die Unterstützung der Heizungsanlage. Niedertemperaturheizungen
mit geringen Vor- und Rücklauftemperaturen, wie es zum Beispiel bei der derzeit
oft verbauten Fußbodenheizung zu finden
ist, können in den Übergangszeiten (Frühling und Herbst) von der Solarthermie unterstützt werden. Die Kollektorfläche sollte
hierbei ca. 10 % der zu beheizenden Gebäudefläche betragen.
www.solarwirtschaft.de
Photovoltaik
Photovoltaik ist eine umweltfreundliche
Möglichkeit die Sonnenenergie in Strom
zu verwandeln. Mit einer Photovoltaikanlage wird über den photoelektrischen Effekt
in den Solarzellen Strom produziert. Eine
Photovoltaik-Anlage arbeitet am effektivsten, wenn die Module in Richtung Süden
mit einer Neigung von ca. 25° - 35° ausgerichtet werden. Abweichungen zu der idealen Ausrichtung verringern den Stromertrag,
der wirtschaftliche und sinnvolle Betrieb ist
in den häufigsten Fällen dennoch möglich.
Der von der Photovoltaik-Anlage produzierte Strom ist vorrangig aus ökologischen
und wirtschaftlichen Gründen im eignen
Haushalt zu verbrauchen. Erst bei einer
Überschussproduktion wird der Strom in
das öffentliche Netz eingespeist und jede
Kilowattstunde vom Energieversorger nach
dem aktuellen EEG vergütet.
Schon seit mehreren Jahren liegt die Vergütung deutlich unterhalb der Strompreise. Der
wirtschaftliche Betrieb einer PhotovoltaikAnlage ist erst bei ausreichendem Eigenverbrauch möglich. Folglich ist die Anlage
entsprechend des Stromverbrauches und
dem Nutzerverhalten zu dimensionieren.
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Ver- & Entsorgungsunternehmen
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bergischer Energie.
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die Erdgasheizung aufdrehen oder anderweitig Energie nutzen:
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Bergisches Energiekompetenzzentrum
Betreute Dauerausstellung – „Haus der Zukunft“
Erneuerbare Energien, Energieeffizienz und
energetischer Gebäudesanierung
Kostenfreie Energie-Impulsberatung
samstags 10:00 -12:00 Uhr nach Vereinbarung: 02263/805-597
Öffnungszeiten
Mo.- Fr. 10:00 -17:00 Uhr,
Sa.
10:00 -16:00 Uhr, So. 11:00 -16:00 Uhr
Am Berkebach, 51789 Lindlar
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www.metabolon.de
© asrawolf - Fotolia.com
Energieeinsparung
Wärmepumpen
Eine Wärmepumpe entzieht der Umwelt
Wärme und macht sie unter Einsatz von
Hilfsenergie, meist Strom, für Heizzwecke
nutzbar. Als Quelle für die Umweltwärme
werden das Erdreich, das Grundwasser,
die Außenluft und die Abluft von Lüftungsanlagen verwendet. Für die Effektivität einer Wärmepumpe sind die zur Verfügung
stehende Wärmequelle und das verwendete Heizsystem von entscheidender Rolle. Je geringer der Temperaturunterschied
zwischen Umweltwärme und Vorlauftemperatur ist, desto weniger Hilfsenergie muss
zusätzlich beigesteuert werden. Daher ist
eine Niedertemperaturheizung in Kombination mit einer geothermischen Energiequelle optimal für den effizienten Betrieb
der Wärmepumpe.
www.waermepumpe.de
Biomasse
Biomasse ist ein nachwachsender Rohstoff,
der bei nachhaltiger Bewirtschaftung beständig bereitsteht. Die Biomasse ist regional verfügbar. Der Energieaufwand für
die Aufbereitung und Bereitstellung der
Biomassefestbrennstoffe ist im Vergleich zu
Heizöl und Erdgas sehr gering. Die Wertschöpfung bleibt in der Region. Biomasse
ist bei nachhaltiger Bewirtschaftung und regionaler Nutzung nahezu CO2-neutral, da
bei deren Verbrennung nur so viel CO2 abgegeben wird, wie die Pflanze zuvor beim
Wachsen aufgenommen hat.
Die Biomasse, meist Pellets, wird in einem
Kessel verbrannt und somit die thermische
Energie an das Heizungssystem abgegeben.
Die Biomasse selbst wird wie Öl in einem
Tank gelagert und mittels Saugsystem oder
Förderschnecke zum Kessel transportiert.
www.carmen-ev.de
33
Sonstige Themen
Nachbarrecht
Im Gegensatz zum öffentlichen Baurecht,
wo Rechtsstreitigkeiten vor dem Verwaltungsgericht zwischen dem Bürger und
einer Behörde verhandelt werden, handelt
es sich beim Nachbarrecht um Privatrecht.
Streitigkeiten werden zwischen zwei Personen ausgetragen. Zum weiten Feld des
Nachbarrechts, der Streitschlichtung und
sonstiger Probleme mit dem Angrenzer
empfehlen wir die Broschüre „Rechtsprobleme an der Gartengrenze“ des Justizministeriums NRW. Die Broschüre kann im
Internet kostenlos heruntergeladen werden.
www.broschueren.nordrheinwestfalendirekt.de
Hochwasserschutz
Mit der HochwasserrisikomanagementRichtlinie (HWRMRL) hat die Europäische
Union eine Leitlinie für eine europaweite
34
ökologische Entwicklung der Gewässer
und die Verminderung der Risiken durch
Hochwasser ausgegeben. Für Leichlingen
wurden die Wupper und der Weltersbach
als Risikogewässer ermittelt.
Für diese Gewässer wurden die Überschwemmungsgebiete einschließlich der
Überschwemmungsgebietsverordnungen
festgesetzt sowie die Hochwassergefahrenund -risikokarten erarbeitet.
Der Hochwasserschutz ist ein zentrales Thema, dem sich die Kommunen, Verbände und
auch jeder einzelne Grundstücksbesitzer
stellen müssen. Im Zuge der EG-Hochwasserrisikomanagementrichtlinie werden Hochwasserschutzmaßnahmen erarbeitet und Verantwortlichkeiten hinsichtlich der Vorsorge
und Anlagenunterhaltung festgelegt.
Für die Festsetzung von Überschwemmungsgebieten und den Erlass der Über-
schwemmungsgebietsverordnungen mit den
jeweiligen Verbots- und Genehmigungstatbeständen ist die Bezirksregierung Köln
zuständig.
www.bezreg-koeln.nrw.de/brk_internet/
leistungen/abteilung05/54/hochwasserschutz/index.html
Einbruchschutz
Wir möchten auf die Angebote der Beratungsstelle der Polizei im RheinischBergischen Kreis hinweisen, die z.B. zum
Thema „Sicher wohnen – Einbruchschutz“
die Broschüre „Ungebetene Gäste“ herausgegeben hat.
(Kriminal)Polizeiliche Beratungsstelle im
Rheinisch-Bergischen Kreis
Adressen & Ansprechpartner
Vermessung, Liegenschaftskataster und
Gutachterausschuss beim Rheinisch-Bergischen Kreis
Grundstücksordnung
Am Rübezahlwald 7
51469 Bergisch Gladbach
Mo. - Fr.: 08:30 bis 12:00 Uhr
Mo. - Do.: 14:00 bis 16:00 Uhr
und nach Vereinbarung
Tel.: 02202 13 26 17
Fax:02202 13 24 94
www.rbk-direkt.de
Geodatenportal:
www.rbk-direkt.de/geoportal/default.
aspx
Informationen zum Immobilienmarkt:
www.boris.nrw.de
Untere Landschaftsbehörde beim Rheinisch-Bergischen Kreis
Radverkehr, Naturschutz
Landschaftsplanung
Am Rübezahlwald 7
51469 Bergisch Gladbach
Mo. - Fr.: 08:30 bis 12:00 Uhr
Mo. - Do.: 14:00 bis 16:00 Uhr
und nach Vereinbarung
Tel.: 02202 13 25 56
Fax:02202 13 10 40 20
www.rbk-direkt.de
Untere Umweltbehörde beim RheinischBergischen Kreis
Altlasten, Gewässerschutz, Abwässer, Bodenschutz, Immissionsschutz, gefährliche
Abfälle, etc.
Am Rübezahlwald 7
51469 Bergisch Gladbach
Di. und Fr.: 08:30 bis 12:00 Uhr
Tel.: 02202 13 0
www.rbk-direkt.de
Standortentwicklung beim Rheinisch-Bergischen Kreis
Energie und Klimaschutz, Freizeitwegenetz,
„Unser Dorf hat Zukunft“
Am Rübezahlwald 7
51469 Bergisch Gladbach
Mo. - Fr.: 08:30 bis 12:00 Uhr
Mo. - Do.: 14:00 bis 16:00 Uhr
und nach Vereinbarung
Tel.: 02202 13 25 41
Fax:02202 13 10 25 41
www.rbk-direkt.de
Architektenkammer NRW
Verzeichnis der Architekten, Innenarchitekten, Stadtplaner und Landschaftsplaner
in NRW und diverse staatlich anerkannte
Sachverständige
Zollhof 1, 40221 Düsseldorf
Tel.: 0211 4967 0
Fax:0211 4967 99
www.aknw.de
Ingenieurkammer NRW
Verzeichnis der Ingenieure in NRW und diverse staatlich anerkannte Sachverständige
Zollhof 2, 40221 Düsseldorf
Tel.: 0211 13067-0
Fax:0211 13067-150
www.ikbaunrw.de
Bezirksregierung Köln
Hochwasserrisikomanagment u.v.m.
Zeughausstraße 2-6, Köln
Tel.: 0221 147 0
www.bezreg-koeln.nrw.de
Kriminalpolizeiliche Beratungsstelle im
Rheinisch-Bergischen Kreis
Einbruchsicherheit, u.v.m.
Hauptstraße 1-9
51465 Bergisch Gladbach
Tel.: 02202 205 431 und 434
www.polizei-nrw.de/lka
[email protected]
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Vermessungsingenieure & Sachverständige
Franz Leinfelder
Diplom-Ingenieur
Klaus Dieter Dingarten
Öffentlich bestellter
Vermessungsingenieur
Öffentlich bestellter
Vermessungsingenieur
Wilhelmstraße 33 · 42781 Haan
Priv. Heinenbusch 10 · 40764 Langenfeld
Telefon 02129 93430 · Fax 9343 30
[email protected] · www.leinfelder-haan.de
Dipl.-Ing.Christine Monka
Mitglied im Bund
der Öffentlich bestellten
Vermessungsingenieure e. V.
Sandstraße 130 · 51379 Leverkusen
Tel. 02171 4900-0 · Fax 4900-20
[email protected]
www.dingarten-vermessung.de
Öffentlich bestellte Vermessungsingenieurin
Sachverständige für die Bewertung
von bebauten u. unbebauten Grundstücken (TÜV)
Am Kreispark 32
Telefon 02171-1817
51379 Leverkusen
Telefax 02171-715741
KAUFMANN
SACHVERSTÄNDIGENBÜRO
Dipl.-Ing. Uwe Kaufmann
[email protected]
www.oebvi-monka.de
Staatlich anerkannter Sachverständiger
für SCHALL- UND WÄRMESCHUTZ
PRÜFUNG DES BAULICHEN
BRANDSCHUTZES
Beratender Ingenieur
Zertifiziert nach DIN ISO 9001/2000
Mitglied der
Ingenieurkammer-Bau
Nordrhein-Westfalen
Buscher Feld 1 · 42653 Solingen
Tel. 02 12 / 5 00 91 · Fax 02 12 / 5 38 53
www.brandschutzbuero-kaufmann.de
© roxcon - Fotolia.com
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Adressen & Ansprechpartner
Bauordnungsamt
Baugenehmigungsverfahren, ordnungsbehördliche Verfahren, Akteneinsicht, Bauberatung, Grundstücksteilung, Baulasten
Am Schulbusch 16, 42799 Leichlingen
Mo.: 08:30 bis 12:00 Uhr
14:00 bis 17:30 Uhr
Mi.: 08:30 bis 12:00 Uhr
und nach Vereinbarung
Tel.: 02175 992 183
Fax:02175 992 201
[email protected],
www.leichlingen.de
Denkmalbehörde
Denkmalliste, Denkmalangelegenheiten
Am Schulbusch 16, 42799 Leichlingen
Mo.: 08:30 bis 12:00 Uhr
14:00 bis 17:30 Uhr
Mi.: 08:30 bis 12:00 Uhr
und nach Vereinbarung
Tel.: 02175 992 183
Fax:02175 992 201
www.leichlingen.de
Stadtplanungsamt
Stadtplanung, Stadtentwicklung, städtische
Liegenschaften
Am Schulbusch 16, 42799 Leichlingen
Mo.: 08:30 bis 12:00 Uhr
14:00 bis 17:30 Uhr
Mi.: 08:30 bis 12:00 Uhr
und nach Vereinbarung
Tel.: 02175 992 183
Fax:02175 992 201
www.leichlingen.de
Tiefbauamt
Straßenbaumaßnahmen, Grünflächen, Bauhof ,Plakatierungen
Am Büscherhof 1, 42799 Leichlingen
Mo.:
08:30 bis 12:00 Uhr
14:00 bis 17:30 Uhr
Mi.:
08:30 bis 12:00 Uhr
Fr.:
08:30 bis 12:00 Uhr
und nach Vereinbarung
Tel: 02175 992 183
Fax:02175 992 201
www.leichlingen.de
Untere Straßenverkehrsbehörde
Fließender und ruhender Verkehr, Sondererlaubnisse für Verkehrsflächen
Am Büscherhof 1, 42799 Leichlingen
Mo.:
08:30 bis 12:00 Uhr
14:00 bis 17:30 Uhr
Mi.:
08:30 bis 12:00 Uhr
Fr.:
08:30 bis 12:00 Uhr
und nach Vereinbarung
Tel.: 02175 992 0
www.leichlingen.de
Kämmerei der Stadt Leichlingen
Grundsteuer, Grunderwerbsteuer
Am Büscherhof 1, 42799 Leichlingen
Mo.: 08:30 bis 12:00 Uhr
14:00 bis 17:30 Uhr
Mi.: 08:30 bis 12:00 Uhr
Fr.: 08:30 bis 12:00 Uhr
und nach Vereinbarung
Tel.: 02175 992 0
www.leichlingen.de
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Adressen & Ansprechpartner
Städtischer Abwasserbetrieb Leichlingen
Am Schulbusch 16, 42799 Leichlingen
Mo.: 08:30 bis 12:00 Uhr
14:00 bis 17:30 Uhr
Mi.: 08:30 bis 12:00 Uhr
Fr.: 08:30 bis 12:00 Uhr
und nach Vereinbarung
Tel.: 02175 890012
Fax:02175 890019
www.abwasserbetrieb-leichlingen.de
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Stadtwerke Leichlingen
Bahnhofstraße 25, 42799 Leichlingen
Mo. - Fr.: 08:00 bis 12.30 Uhr
Mo. - Mi.: 13:00 bis 15.30 Uhr
Do: 13:00 bis 18:00 Uhr
Tel.: 02175 977 0
Fax:02175 977 33
www.stadtwerke-leichlingen.de
Sonstige Informationen und hilfreiche Links
Amtsblatt Stadt Leichlingen:
www.leichlingen.de/Amtliche-Bekanntmachungen-Amtsblatt.722.0.html
Vermessungsingenieure:
www.ha.it.nrw.de/oebvi/oebvinrw.pdf
Schornsteinfeger:
www.schornsteinfeger-nrw.de
Antragsformulare für das Baugenehmigungsverfahren
www.leichlingen.de
www.aknw.de/mitglieder/service/downloads/
Gesetze und Verordnungen in NRW zum
Thema Bauen
www.mbwsv.nrw.de/service/downloads/
Bauen/index.php
www.recht.nrw.de
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