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Lifecycle Kosten und Facility Management - Bauhaus
Summer School 2009 Bauhaus-Universität Weimar Alumni-Summer-School 2009 Vortrag am 11.08.2009 Lifecycle Kosten und Facility Management Prof. Dr.-Ing. Dipl.-Wirtsch.-Ing. Hans Wilhelm Alfen Dipl.-Wirtsch.-Ing. Frank Kiesewetter 1 © Professur BWL im Bauwesen SS 2009 Themenüberblick Summer School 2009 Bauhaus-Universität Weimar Lifecycle Kosten und Facility Management Vorstellung FM im Studiengang „Management“ Vorstellung Person und Professur Einbettung von Facility Management in den Studiengang Management [Bau Immobilien Infrastruktur] Grundlagen Facility Management Lebenszykluskosten und Life Cycle Costing als Aufgabe im FM Grundlagen des FM Literatur: Life Cycle Costing im FM GEFMA-Normen 100ff., seit 1996. DIN EN 15221:2006 Teil 1: Begriffe Teil 2: Leitfaden zur Ausarbeitung von Facility Management-Vereinbarungen Hellerforth, Handbuch Facility Management für Immobilienunternehmen, 2006 2 © Professur BWL im Bauwesen SS 2009 Vorstellung: Frank Kiesewetter Bauhaus-Universität Weimar Summer School 2009 Biografie Vorstellung FM im Studiengang „Management“ 1980 1998 – 2003 2004 – 2007 seit 2007 Grundlagen des FM Life Cycle Costing im FM 3 geboren in Ilmenau / Thüringen Studium des Wirtschaftsingenieurwesens, Fachrichtung Bauingenieurwesen, Universität Leipzig Wirtschaftsförderung und Liegenschaftsentwicklung Stadtentwicklungsgesellschaft Hildburghausen mbH Professur Betriebswirtschaftslehre im Bauwesen, Bauhaus-Universität Weimar Wissenschaftliche Arbeit Forschungsschwerpunkte in den Bereichen Bauwirtschaft, Wertschöpfungsketten, Facility Management und Energieeinsparung Mitarbeit am Forschungsprojekt ZukunftBau "Lebenszyklusorientiertes Management von Hochschulliegenschaften" Inhaltliche Organisation der Seminarreihe "Public Private Partnership" Lehrgebiete u.a.: Operatives FM, Strategisches FM, Masterprojekt © Professur BWL im Bauwesen SS 2009 Vorstellung: Prof. Betriebswirtschaftslehre im Bauwesen Summer School 2009 Bauhaus-Universität Weimar Historie und Positionierung Vorstellung FM im Studiengang „Management“ Grundlagen des FM Life Cycle Costing im FM 4 im Jahr 2000 an der Bauhaus-Universität gegründet Leiter: Prof. Dr.-Ing. Hans Wilhelm Alfen spezifische Managementlehre mit interdisziplinärem Charakter - betriebs- und volkswirtschaftliche Perspektive - Fokus: Akteure und Objekte der Bau-, Infrastruktur- und Immobilienwirtschaft zahlreiche Forschungsprojekte im öffentlichen Sektor, insbesondere Public Private Partnership neue Forschungsschwerpunkte: - Risikomanagement - strategisches Management Highlights für Professionals: - 10. Betriebswirtschaftliches SymposiumBau 17.-19. März 2010 - Seminare „Public Private Partnership“ neue Staffel ab November 2009 Weitere Informationen: www.bwlbau.de © Professur BWL im Bauwesen SS 2009 Studiengang Management [Bau Immobilien Infrastruktur] Summer School 2009 Bauhaus-Universität Weimar Fakten Vorstellung FM im Studiengang „Management“ Grundlagen des FM Life Cycle Costing im FM 5 2- stufiges Studium seit 2001 - Bachelor (Regelstudienzeit: 6 Semester) - Master (Regelstudienzeit: 4 Semester) Inhalte: - Bauwesen (ca. 40% der Lehrinhalte) - Wirtschaftswissenschaften (ca. 33%) und Recht (ca. 10%), Informatik und Medien - soziale Kompetenz, Kommunikationsfähigkeit, Managementkapazitäten und Führungspotential (ca. 17% der Lehrinhalte) © Professur BWL im Bauwesen SS 2009 • Konstruieren • Dimensionieren • Simulieren • Bauen • Betreiben Tragwerke: - Stahlbeton - Stahl - Holz Verkehr XW7 • Entwerfen • Gestalten Campus Immobilien- Baurecht Master Bay terMas erk w Kraft Vergabe- wissenrecht schaften & & Gebäude Baustoffe Immobilienrecht G Ge IS/ odä sie • Investieren • Finanzieren • Verwerten BWL Wirtschaftswissenschaften Þ ß à Projektentwickler Investoren ke ur t c uk rü Haus B er str mie d fr a o der In kon • Regulieren ö Immobilien• Tarifieren ökonomie • Analysieren • Modellieren • Bewerten Bachelor Bay öffentliche und private Bauherren / Betreiber Planungs-/ Umweltrecht * 6 - ) -I&K - Verwaltungswissenn nt e Stadt und schaften e lv Raum so - Rhetorik b rA - Teamwork de 6 - Projekte om RechtsStr InfrastrukturManagement d grun Bau Sonstige Bauhaus-Universität Weimar Finanzinstitutionen Finanzberater Planungsbüros L H Le on hr or be ar au pr ft of ra es gt so e re n 5 Architektur VW 4 . Abfall „Einzugsgebiet“ der Lehrinhalte des Immobilien und Infrastrukturmanagements Arbeitsmarkt der Absolventen n e t k f i at cha m s e h n Summer School 2009 at sse M i rw u at N IngenieurWissenWasser-/ Abwasser Schaften Bauunternehmen ImmobilienInfrastrukturDienstleister Immobilien© Professur Infrastrukturnutzer BWL im Bauwesen SS 2009 M.Sc. Studiengang Management [Bau Immobilien Ma Infrastruktur] s arb tereit Bau Immobilien Infrastruktur Summer School 2009 Konzept Planen Vorstellung Bauhaus-Universität Weimar Master Studiengang Bauen Lebenszyklusübergreifende Aspekte Verwerten lorBache it arbe FM im Studiengang „Management“ B.Sc. QM & EM WfM PE UM Wahlpflichtmodule PM R&CM FM OR Spezialisierung auf Bau Basisdisziplinäre Vertiefung Basisdisziplinäre Vertiefung Grundbau Rewe & Controlling PF Baustoffe Tragwerke VWL Bodenmechanik Allg. BWL Baubetrieb PC BC Recht & Verträge Basisdisziplinäre Grundlagen Recht WU r Investition Infrastruktur ige Finanzierung Bauverfahren Immobilien Gebäudelehre ste Massiv-/ Stahlbau CREM PREM Ma pro sterj ek t Ma pro sterj ek t in ere Qu lorBache kt proje PPP Urbanes Infrastrukturmanagement FM Interdisziplinäre Grundlagen lorBache kt proje lorBache kt proje Interdisziplinäre Vertiefung Bau Immobilien Infrastruktur Bachelor Studiengang Finanzieren Investieren Betreiben Erhalten Maßgeschneidertes Qualifikationsprogramm Infrastruktur Allgemeine Grundlagen MatheInformation & Rhetorik Studium Statistik Geodäsie Sprachen 7matik Kommunikation Teamwork Generale © Professur BWL im Bauwesen SS 2009 Lehrveranstaltungen mit FM-Inhalten Summer School 2009 Bauhaus-Universität Weimar Operatives Facility Management Vorstellung FM im Studiengang „Management“ Grundlagen des FM Life Cycle Costing im FM 8 Studiengang Management [Bau Immobilien Infrastruktur] Bachelorstudium Vermittlung von Kenntnissen zu - den Grundlagen des Facility Managements, - den Inhalten des Operativen Facility Managements und - den damit verbundenen grundlegenden Planungs- und Managementmethoden Bewusstsein schaffen für - die Spezifika der mit Gebäuden direkt oder indirekt verbundenen Dienstleistungen - die Einsparungspotentiale durch ein effektives Kosten- und Vertragsmanagement - die Optimierung des Informationsmanagement im FM durch den Einsatz von CAFM-Systemen didaktische Mittel: Exkursion, Einbeziehung von Referenten aus der Praxis, Beleg zu CAFM-Systemen © Professur BWL im Bauwesen SS 2009 Lehrveranstaltungen mit FM-Inhalten Summer School 2009 Bauhaus-Universität Weimar Operatives Facility Management – Inhalte: Vorstellung FM im Studiengang „Management“ Grundlagen des FM Life Cycle Costing im FM 9 Grundlagen - Lebenszyklusperspektive - Stakeholderperspektive - Inhalte und Abgrenzung - FM-Markt Schwerpunkte - Datenmanagement und CAFM-Systeme - Beschaffungsmanagement / Outsourcing Aufgaben des Operativen FM - Kaufmännisches FM Vertragsmanagement, Vermietungsmanagement, Nutzungskostenmaangement, Betreiberverantwortung, Steuerliche und Bilanzielle Aspekte von FM - Technisches FM Instandhaltungsmanagement, Energiemanagement - Infrastrukturelles FM - Flächenmanagement © Professur BWL im Bauwesen SS 2009 Lehrveranstaltungen mit FM-Inhalten Summer School 2009 Bauhaus-Universität Weimar Strategisches Facility Management Vorstellung FM im Studiengang „Management“ Grundlagen des FM Life Cycle Costing im FM 10 Studiengang Management [Bau Immobilien Infrastruktur] Masterstudium, Wahlmodul auch für andere Studienrichtungen Vermittlung von Planungs- und Managementmethoden zur Strukturierung von Zielen, Aufgaben und Maßnahmen im Rahmen des Facility Management Bewusstsein schaffen für - die Notwendigkeit der Betrachtung von Gebäuden über ihren gesamten Lebenszyklus und Einbindung des Facility Managements in die Planungsphase - Outsourcing und Möglichkeiten gesellschaftsrechtlicher Konstruktionen - effektiven Einsatz von Managementmethoden didaktische Mittel: Einbeziehung von Referenten aus der Praxis, Individuelle Hausarbeiten zu ergänzenden und vertiefenden Themen © Professur BWL im Bauwesen SS 2009 Lehrveranstaltungen mit FM-Inhalten Summer School 2009 Bauhaus-Universität Weimar Strategisches Facility Management – Inhalte: Vorstellung FM im Studiengang „Management“ Grundlagen des FM Life Cycle Costing im FM 11 Grundlagen FM im Rahmen der Immobilienentwicklung - Optimierungspotentiale in Planungs-, Bau- und Betriebsphase - Kosten- und Leistungsrechnung im FM - Life Cycle Costing FM im Rahmen der Unternehmensentwicklung - Immobilien-Controlling - Outsourcing und gesellschaftsrechtliche Konstruktionen - FM im Fokus unternehmerischer Entscheidungen - FM bei Industrieunternehmen (Praxisbeispiel Merck KGaA) Managementmethoden - z.B. Benchmarking, Balanced Scorecard © Professur BWL im Bauwesen SS 2009 Inhalte und Abgrenzung von Facility Management Summer School 2009 Bauhaus-Universität Weimar Historische Entwicklung Vorstellung FM im Studiengang „Management“ Grundlagen des FM Life Cycle Costing im FM 12 Grundgedanke stammt aus USA Auslöser: rückläufiger Umsatz eines Büromöbelherstellers - dieser erkannte Zusammenhang zwischen Arbeitsumfeld, Motivation und Produktivität der Büromitarbeiter - versuchte dies zu beeinflussen Æ Produktivitätssteigerung durch Gestaltung einer „Bürolandschaft“ 1978: erste Konferenz über die Wirkung der Facilities auf die Produktivität 1980: Gründung der National Facility Management Association, 1982 umbenannt in International Facility Management Association (IFMA) Mitte der 80-er Jahre kam der Trend nach Europa und Deutschland 1989: Gründung der GEFMA (German Facility Management Association) Status quo: - FM an Universitäten in Forschung und Lehre etabliert - FM ist ein bedeutendes Marktsegment in der Immobilienbranche Quelle: May; Eschenbaum; Breitenstein, Projektentwicklung im CRE, 1998, S. 33. © Professur BWL im Bauwesen SS 2009 Inhalte und Abgrenzung von Facility Management Summer School 2009 Bauhaus-Universität Weimar Definitionen von Facility Management Vorstellung DIN EN 15221-1: FM im Studiengang „Management“ Grundlagen des FM Life Cycle Costing im FM „Integration von Prozessen innerhalb einer Organisation zur Erbringung und Entwicklung der vereinbarten Leistungen, welche zur Unterstützung und Verbesserung der Effektivität der Hauptaktivitäten der Organisation dienen.” (Quelle: DIN EN 15221-1, 2006) GEFMA (German Facility Management Association): „Facility Management ist die Betrachtung, Analyse und Optimierung aller kostenrelevanten Vorgänge rund um ein Gebäude, ein anderes bauliches Objekt oder eine im Unternehmen erbrachte (Dienst-)Leistung, die nicht zum Kerngeschäft gehört.“ (Quelle: GEFMA-Richtlinie 100, 1996) 13 © Professur BWL im Bauwesen SS 2009 Inhalte und Abgrenzung von Facility Management Summer School 2009 Bauhaus-Universität Weimar Fazit Vorstellung FM im Studiengang „Management“ Grundlagen des FM Life Cycle Costing im FM viele verschiedene Definitionen, ähnliche Aussagen Kernaussagen: - effiziente Gebäudebewirtschaftung - Unterstützung der Kern- und Wertschöpfungsprozesse des Nutzers Gebäude und Anlagen wurden schon immer bewirtschaftet! Neu ist die ganzheitliche Betrachtungsweise: - Optimierung von Prozessen - Bündelung von Leistungen - Schaffung einer effizienten Organisation - Ausschöpfung von Kostensenkungs- und Rationalisierungspotentialen - Verbesserung der Nutzungsqualität und Arbeitsproduktivität Reduzierung auf die Charakteristika von FM 14 © Professur BWL im Bauwesen SS 2009 Inhalte und Abgrenzung von Facility Management Bauhaus-Universität Weimar Summer School 2009 Abgrenzung Operatives und Strategisches FM Vorstellung 1 Projektinitiierung FM im Studiengang „Management“ 2 Entwurfs- u. Genehmigungsplanung 6 Verwertung überwiegend Strategisches FM Grundlagen des FM 6 1 2 Life Cycle Costing im FM 3 4 5 5 Nutzungsphase 3 Realisierung/ Herstellung 4 Inbetriebnahme überwiegend Operatives FM 15 © Professur BWL im Bauwesen SS 2009 Inhalte und Abgrenzung von Facility Management Summer School 2009 Bauhaus-Universität Weimar Vorteile von Facility Management (1) Vorstellung eindeutige und transparente Kommunikation zwischen Bedarfsseite und Angebotsseite durch Zuordnung alleiniger Ansprechpartner für alle in einer Facility Management-Vereinbarung festgelegten Dienstleistungen - Reduzierung der Anzahl an Ansprechpartnern für Eigentümer bzw. Nutzer - Einbeziehung von mehr Dienstleistungen führt zu weniger Schnittstellen effektive Nutzung von Synergien zwischen verschiedenen Dienstleistungen - Steigerung der Leistungsfähigkeit - Senkung der Kosten einer Organisation FM im Studiengang „Management“ Grundlagen des FM Life Cycle Costing im FM 16 Quelle: DIN EN 15221-1, 2006, S. 4. © Professur BWL im Bauwesen SS 2009 Inhalte und Abgrenzung von Facility Management Summer School 2009 Bauhaus-Universität Weimar Vorteile von Facility Management (2) Vorstellung einfaches und leicht zu handhabendes Konzept der internen und externen Verantwortung für Dienstleistungen, basierend auf strategischen Entscheidungen, welches zu systematischen Eigen- oder Fremdleistungsvergaben führt - klar geregelte Kompetenzen und Verantwortlichkeiten - Entscheidungsebene muss Konzept für Immobilienbewirtschaftung festlegen Reduzierung von Konflikten zwischen internen und externen Leistungserbringern Integration und Koordination aller erforderlichen Dienstleistungen FM im Studiengang „Management“ Grundlagen des FM Life Cycle Costing im FM 17 Quelle: DIN EN 15221-1, 2006, S. 4. © Professur BWL im Bauwesen SS 2009 Inhalte und Abgrenzung von Facility Management Summer School 2009 Bauhaus-Universität Weimar Vorteile von Facility Management (3) Vorstellung transparentes Wissen und Informationen zu Leistungsniveaus und deren Kosten - Transparenz gegenüber Nutzern und Eigentümern - Datenbasis für weitere Entscheidungen Verbesserung der Nachhaltigkeit einer Organisation durch Implementierung einer Lebenszyklusbetrachtung für die Facilities - Einsparung von Kosten bedeutet i.d.R. auch Einsparung von Ressourcen und damit Umweltschutz - langfristige Perspektive von Investitionsentscheidungen FM im Studiengang „Management“ Grundlagen des FM Life Cycle Costing im FM 18 Quelle: DIN EN 15221-1, 2006, S. 4. © Professur BWL im Bauwesen SS 2009 Der Facility-Management-Markt Bauhaus-Universität Weimar Summer School 2009 Anbieter von FM-Dienstleistungen Vorstellung Strategische Handlungsfelder Dienstleistungen FM im Studiengang „Management“ Grundlagen des FM Techn. FM Infrast. FM • Reinigung und Pflege • Sicherheit u. Kommunikation • Hausmeisterdienste • Catering und Veranstaltung • Entsordungsmanagement •… Kaufm. FM • Objektverwaltung • Vermietung / Veräußerung • Objektcontrolling • Vertrags- / Datenmanagement • Nebenkostenabrechnung •… Life Cycle Costing im FM 19 • Energie-, Wärme-, Kältetechnik • Elektrotechnik • Medientechnik • Sanitärtechnik • Sicherheitstechnik •… Quelle: Riemenschneider, FM-Tag, 2008. Vom Einzeldienstleister zum „Full-Service-Partner“ Einzelleistung Einzelleistung Paketleistung Einzelleistung Einzelleistung Einzelleistung Übergreifender Paketdienstleister Paketleistung „Full Service“ Dienstleister © Professur BWL im Bauwesen SS 2009 Der Facility-Management-Markt Bauhaus-Universität Weimar Summer School 2009 Die größten FM-Anbieter (Stand 2007) Vorstellung FM im Studiengang „Management“ Grundlagen des FM Life Cycle Costing im FM Nr Umsatz Inland [Mio. EUR] Umsatz Gesamt [Mio. EUR] Mitarbeiter gesamt 1 DeTe Immobilien, Münster (seit 10/2008 STRABAG Property and Facility Services) 982 1.029 6.200 2 DB Services, Berlin 910 910 13.000 3 InfraServ Hoechst, Frankfurt am Main 901 901 2.700 4 Dussmann, Berlin 853 1.331 24.655 5 Wisag, Frankfurt am Main 685 708 24.200 6 Voith Industrial Services, Stuttgart 611 791 8.500 7 Bilfinger Berger FS/HSG, Neu-Isenburg (noch ohne Übernahme FM-Bereich M+W Zander) 579 720 7.580 8 Hochtief FM, Essen 547 592 4.400 9 Zehnacker Gruppe, Singen 510 572 10.200 Klüh, Düsseldorf 388 537 16.760 10 20 Unternehmen mehr als 1/3 internen Aufträge: DeTeImmobilien, InfraServ Hoechst, DB Services seit 2005 Wachstum der 25 größten Anbieter um ca. 10 % p.a. (durch Umsatzsteigerung und Fusionen) Quellen: Lünendonk-Studie 2008. © Professur BWL im Bauwesen SS 2009 Der Facility-Management-Markt Bauhaus-Universität Weimar Summer School 2009 Marktvolumen Vorstellung FM im Studiengang „Management“ in Deutschland ca. 52 Mrd. € (Quelle: Süddeutsche Zeitung, November 2008) Æ Aber: Es gibt unterschiedliche Aussagen! / Definition?! mittelfristig stagnierendes Leistungsvolumen (Effizienzgewinne verhindern Steigerung des Marktvolumens) Grundlagen des FM Teil des Marktes, der durch Effizienzgewinne wegfällt neue Wettbewerber Life Cycle Costing im FM (schematische Darstellung) Anbieter aus traditionellen Bereichen und Strukturen 21 Vgl. auch Hellerforth, Handbuch Facility Management, 2006, S. 3. © Professur BWL im Bauwesen SS 2009 FM im Kontext der Stakeholder Bauhaus-Universität Weimar Summer School 2009 Beziehungen zwischen den Stakeholdern Vorstellung Die Stakeholder können alle Teil einer Organisation sein. 22 FM-verantwortliche Abteilung/ Stabstelle Verantwortung u. Organisation der Leistungserbringung Beschaffungsmanagement teilweise Überschneidung Flächenmanagement Immobiliennutzer Dienstleistungen Infrastrukturelles FM (teilw.) Eigennutzung: (teilw.) Überschneidung oder verschiedene Interessen Technisches FM Life Cycle Costing im FM teilweise Überschneidung Grundlagen des FM Immobilieneigentümer Kaufmännisches FM FM im Studiengang „Management“ Anforderungen an FM-Leistungserbringung Budget / Vergütung und Organisationsvoraussetzungen externer o. interner FM-Dienstleister © Professur BWL im Bauwesen SS 2009 FM im lebenszyklusorientierten Immobilienmanagement Bauhaus-Universität Weimar Summer School 2009 Kostenentwicklung im Immobilien-Lebenszyklus Vorstellung Kumulierte Kosten 7 6 5 Grundlagen des FM 4 Nutzungskosten 3 Life Cycle Costing im FM 2 FM-Verantwortung FM im Studiengang „Management“ 1 Erstellungskosten 0 PE Phasen 1-4 23 Nutzungszyklus 1 Nutzungszyklus 2 Nutzungszyklus 3 Phase 5 © Professur BWL im Bauwesen SS 2009 FM im lebenszyklusorientierten Immobilienmanagement Bauhaus-Universität Weimar Summer School 2009 Verhältnis von Baufolgekosten zu Baukosten nach Gebäudearten Vorstellung FM im Studiengang „Management“ Grundlagen des FM Life Cycle Costing im FM 24 Baufolgekosten Baukosten Büro und Verwaltung 8,5 % 11-12 Jahren Produktionsgebäude 10 % 10 Jahren Verkehrsanlagen 10 % 10 Jahren Freibäder 15 % 6-7 Jahren Sporthallen 17 % 5-6 Jahren Hallenbäder 21 % 4-5 Jahren Krankenhäuser 26 % 4 Jahren Schulen/ Kindergärten 31 % 3-4 Jahren Quelle: Keller, Baukostenplanung für Architekten, 1995, S. 57. p.a. Überschreitung der Herstellkosten nach Gebäudeart © Professur BWL im Bauwesen SS 2009 FM im lebenszyklusorientierten Immobilienmanagement Bauhaus-Universität Weimar Summer School 2009 Beeinflussbarkeit der Kosten im Immobilien-Lebenszyklus Vorstellung Beeinflussbarkeit von Qualität, Kosten und Terminen FM im Studiengang „Management“ 1 Einfluss ist am Beginn des Lebenszyklus am größten Æ hier werden die Rahmenbedingungen für die spätere Bewirtschaftung geschaffen Æ Facility Manager sollten früh eingebunden werden Grundlagen des FM Life Cycle Costing im FM 0 Projektentwicklungs- und Bauphase Phasen 1-4 25 Nutzungszyklus 1 Phase 5 © Professur BWL im Bauwesen SS 2009 FM im lebenszyklusorientierten Immobilienmanagement Bauhaus-Universität Weimar Summer School 2009 Lebenszyklus einer Immobilie Vorstellung FM im Studiengang „Management“ Darstellung mit 6 Phasen 1 Projektinitiierung 2 Entwurfs- u. Genehmigungsplanung 6 Verwertung 6 Grundlagen des FM 1 2 3 Life Cycle Costing im FM 4 5 5 Nutzungsphase 3 Realisierung/ Herstellung 4 Inbetriebnahme i.d.R. mehrere Nutzungsphasen mit Zyklen von Nutzung, Leerstand und Redevelopment 26 © Professur BWL im Bauwesen SS 2009 FM im lebenszyklusorientierten Immobilienmanagement Summer School 2009 Bauhaus-Universität Weimar Unterstützung durch FM Vorstellung 1. 1. Phase: Phase: Projektinitiierung Projektinitiierung FM im Studiengang „Management“ Grundlagen des FM Life Cycle Costing im FM 27 Berücksichtigung nutzungsspezifischer Gebäude- u. Raumkonzeptionen, z.B. Ausstattungsmerkmale, Arbeits- u. Organisationskonzepte und Flexibilität Anforderungen an technische Anlagen, z.B. - Beleuchtung, Raumlufttechnik - Informations- und Kommunikationstechnik - sanitäre Anlagen, Gebäudesicherheit Anforderungen an die Baukonstruktion - Raster und Module (vgl. Vorlesung Gebäudelehre – Funktion) - Deckentragfähigkeit, Geschosshöhen - Anordnung von Verkehrs- und Kommunikationsflächen u.a. Anforderungen an Bauweise und Geschossbelegung Quelle: Hellerforth, Handbuch Facility Management, 2006, S. 49ff. © Professur BWL im Bauwesen SS 2009 FM im lebenszyklusorientierten Immobilienmanagement Summer School 2009 Bauhaus-Universität Weimar Unterstützung durch FM Vorstellung FM im Studiengang „Management“ Beispiel: 2. 2. Phase: Phase: EntwurfsEntwurfs- und und Genehmigungsplanung Genehmigungsplanung Auswirkung von Planungsentscheidung auf die Reinigungskosten Grundlagen des FM Life Cycle Costing im FM 28 Architektur - Schmutzschleusen - Vermeidung freistehender Säulen, Nischen und unzugänglicher Ecken Bodenbelag - Auswahl (auch optisch) unempfindlicher Materialien - geschlossenporige Hartbeläge dezentrale Lage von Putzräumen Auswahl der Möblierung und Zugänglichkeit von Zwischenräumen Quelle: Hellerforth, Handbuch Facility Management, 2006, S. 74. © Professur BWL im Bauwesen SS 2009 FM im lebenszyklusorientierten Immobilienmanagement Summer School 2009 Bauhaus-Universität Weimar Unterstützung durch FM Vorstellung 3. 3. Phase: Phase: Realisierung Realisierung FM im Studiengang „Management“ Grundlagen des FM Life Cycle Costing im FM 29 Sicherstellung der Dokumentation Übernahme der nutzungsrelevanten Unterlagen in ein CAFM-System Controlling der Qualität und Funktionsfähigkeit betriebsrelevanter Gewerke (z.B. Haustechnik) Æ Optimierung des Bauablaufes im Hinblick auf die Nutzungsphase Vermittlung Einbindung der Nutzerinteressen Quelle: Hellerforth, Handbuch Facility Management, 2006, S. 76ff. © Professur BWL im Bauwesen SS 2009 FM im lebenszyklusorientierten Immobilienmanagement Summer School 2009 Bauhaus-Universität Weimar Unterstützung durch FM Vorstellung 4. 4. Phase: Phase: Inbetriebnahme Inbetriebnahme FM im Studiengang „Management“ Grundlagen des FM Life Cycle Costing im FM 30 Abnahme und Einstellung technischer Anlagen Sicherstellung der vollständigen Funktionsfähigkeit der Immobilie vor Fertigstellung ggf. Nutzerschulung Umzugsplanung (Teil des infrastrukturellen FM) Mängeldokumentation und Gewährleistungsverfolgung Æ dauert in Nutzungsphase an Dokumentation und Beschilderung als Grundlage für effizienten Gebäudebetrieb, z.B. - Schaltpläne elektrischer Anlagen - Berechnungen und Daten zu energetischen Anlagen - Wartungsanweisungen als Grundlage für Instandhaltung - Auflistung installierter Geräte und Lieferantennachweis Quelle: Hellerforth, Handbuch Facility Management, 2006, S. 85ff. © Professur BWL im Bauwesen SS 2009 FM im lebenszyklusorientierten Immobilienmanagement Bauhaus-Universität Weimar Summer School 2009 Aufgaben in den Lebenszyklusphasen Vorstellung 6 1 2 5. 5. Phase: Phase: Nutzung Nutzung FM im Studiengang „Management“ 4 Grundlagen des FM Life Cycle Costing im FM 5 InfrastrukInfrastrukturelles turelles ManageManagement ment KaufKaufmännisches männisches ManageManagement ment TechniTechnisches sches Manage Manage ment ment Flächenmanagement Flächenmanagement 31 Quelle: Hellerforth, Handbuch Facility Management, 2006, S. 110. © Professur BWL im Bauwesen SS 2009 Life Cycle Costing Summer School 2009 Bauhaus-Universität Weimar Grundlagen der Lebenszykluskostenrechnung Vorstellung FM im Studiengang „Management“ Grundlagen des FM Life Cycle Costing im FM 32 Managementwerkzeug zur Bestimmung der langfristig vorteilhaftesten von verschiedenen Ausführungsalternativen Lebenszykluskostenanalyse (Life Cycle Cost Analysis) vergleicht anhand der Barwerte verschiedener Investitionsalternativen Betrachtungszeitraum liegt in der Zukunft Æ Prognoseunsicherheit Alternativen können auf unterschiedlichen Maßstabsebenen verglichen werden: - Gebäudeebene - Bauteilebene - Anlagenebene oft werden in der Praxis einige wenige kostenintensive Bauelemente betrachtet, z.B.: - HLK-Anlagen Æ großer Einfluss auf Energie- und Wartungskosten - Dächer Æ Instandhaltung sehr wichtig, kleiner Schaden am Dach kann großen Schaden am Gebäude verursachen bisher gibt es keinen Konsens über standardisierte Definitionen und Verfahren Quelle: GEFMA 220-1, 2006. © Professur BWL im Bauwesen SS 2009 Life Cycle Costing Bauhaus-Universität Weimar Summer School 2009 Kosten im Immobilienlebenszyklus Bedarfsermittlung Bereitstellung Bewirtschaftung Verwertung Standortwahl Prüfung von Alternativen Machbarkeitsstudie Neubau Bau- und Baunebenkosten Kauf Erwerbs- und Erwerbsnebenkosten Miete / Leasing Entgelte Umbau / Unterhalt Bau- und Baunebenkosten Nutzungsunabhängige Bewirtschaftungskosten Grundsteuer Versicherungen Winterdienst Grundleistungen von Verwaltung, Betrieb und Instandhaltung Nutzungsabhäng. BWK Energie Abfallentsorgung Reinigung Abriss Funktionaler Bedarf Flächenbedarf Erstellung eines Raumprogrammes Festlegung von Raumanforderungen Verkauf, Vermietung Eingang in die Lebenszykluskostenrechnung Kosten der Markterkundung Kosten der Machbarkeitsstudie Vorplanungskosten Grundstückskosten 33 Kostenermittlung nach DIN 276 Kostenschätzung Kostenberechnung Kostenanschlag Kostenfeststellung Kostenkalkulation Berechnung der Kosten nach DIN 18960 Berechnung der Kosten nach GEFMA 200 Berechnung der Betriebskosten (Wohnraum) nach BetrKV Entsorgungskosten Maklerkosten © Professur BWL im Bauwesen SS 2009 Life Cycle Costing Summer School 2009 Bauhaus-Universität Weimar Nutzungskostenberechnung Vorstellung FM im Studiengang „Management“ Grundlagen des FM nach verschiedenen Kostengliederungen i.d.R. Orientierung an den Normen GEFMA 200 (Kosten im Facility Management) und/oder DIN 18960 (Nutzungskosten im Hochbau) GEFMA 200 orientiert sich an den Gliederungen der DIN 276 (Kosten im Hochbau) und DIN 18960 sie ist allerdings detaillierter, prozessorientierter und bezieht auch gebäudeferne Dienstleistungen („Unterstützung des Kerngeschäftes“) ein Life Cycle Costing im FM 34 Vgl. GEFMA 200 und DIN 18960. © Professur BWL im Bauwesen SS 2009 Life Cycle Costing Bauhaus-Universität Weimar Summer School 2009 Nutzungskostenberechnung Vorstellung FM im Studiengang „Management“ Grundlagen des FM Life Cycle Costing im FM 35 Vergleich der Kostengliederung nach DIN 18960 und GEFMA 200 GEFMA 200 DIN 18960-1 Übergeordnete Leistungen Leistung Facility Management Consulting für Facility Management Zentrale Datenhaltung Sonst. übergeordnete Leistungen Technisches Gebäudemanagement Technisches Objektmanagement Betriebsführung - Übernehmen / in Betrieb nehmen - Betätigen (Bedienen) - Inspizieren - Warten - kleine Instandsetzung - Entsorgung - kleine Umbauten - Dokumentieren - Übergeben/Außerbetriebnehmen Vgl. GEFMA 200 und DIN 18960. Bedienung Bedienung Wartung und Inspektion Wartung und Inspektion Wartung und Inspektion Sonstiges Bedienung © Professur BWL im Bauwesen SS 2009 Life Cycle Costing Bauhaus-Universität Weimar Summer School 2009 Nutzungskostenberechnung Vorstellung FM im Studiengang „Management“ Grundlagen des FM Life Cycle Costing im FM 36 Vergleich der Kostengliederung nach DIN 18960 und GEFMA 200 GEFMA 200 DIN 18960-1 Technisches Gebäudemanagement (Fortsetzung) Unterhaltung Bauunterhaltungskosten Energiemanagement Versorgen - Abwasser Abwasser und Wasser - Wasser Abwasser und Wasser - Energieträger für Heiz- u. Kühlzwecke Wärme und Kälte - Strom Strom - Umwandlungskosten - sonst. Medien Transportdienste Sonst. technische Leistungen Sonstiges - Kopierer - Sachverständigenprüfungen - Schornsteinreinigung Vgl. GEFMA 200 und DIN 18960. © Professur BWL im Bauwesen SS 2009 Life Cycle Costing Bauhaus-Universität Weimar Summer School 2009 Nutzungskostenberechnung Vorstellung FM im Studiengang „Management“ Grundlagen des FM Life Cycle Costing im FM 37 Vergleich der Kostengliederung nach DIN 18960 und GEFMA 200 GEFMA 200 Infrastrukturelles Gebäudemanagement Flächenmanagement Reinigungsdienste Sicherheitsdienste Hausmeisterdienste Dienste in Außenanlagen Speisenverpflegung Wäschereidienste Umzugsmanagement Entsorgen Büro-Service Sonstige Dienste Vgl. GEFMA 200 und DIN 18960. DIN 18960-1 Gebäudereinigung Sonstiges Sonstiges Verkehrs- und Grünflächen Sonstiges Sonstiges © Professur BWL im Bauwesen SS 2009 Life Cycle Costing Bauhaus-Universität Weimar Summer School 2009 Nutzungskostenberechnung Vorstellung FM im Studiengang „Management“ Grundlagen des FM Life Cycle Costing im FM 38 Vergleich der Kostengliederung nach DIN 18960 und GEFMA 200 GEFMA 200 Kaufmännisches Gebäudemanagement Kostenabrechnung, Controlling (Verwaltung) Objektbuchhaltung - Finanzierungskosten - Miete/Pacht - Abschreibungen - Steuern - Gebühren und Abgaben - Versicherungen Vertragsmanagement Vermarktung von Mietflächen Sonstige kaufmännische Dienste Vgl. GEFMA 200 und DIN 18960. DIN 18960-1 Verwaltungskosten Kapitalkosten Abschreibung Steuern Sonstiges © Professur BWL im Bauwesen SS 2009 Life Cycle Costing Bauhaus-Universität Weimar Summer School 2009 Kostenverhältnis Bewirtschaftungskosten Vorstellung Investitionskosten FM im Studiengang „Management“ Alternative A Grundlagen des FM Life Cycle Costing im FM Kosten Alternative B Lebenszykluskosten Optimum Investitionskosten Bewirtschaftungskosten 39 © Professur BWL im Bauwesen SS 2009 Life Cycle Costing Bauhaus-Universität Weimar Summer School 2009 Betrachtungszeitraum Vorstellung FM im Studiengang „Management“ Grundlagen des FM Life Cycle Costing im FM Basisszeitpunkt Betrachtungszeitraum Bewirtschaftungsbeginn Bewirtschaftungszeitr. Jahr 1 2 3 4 5 Basisszeitpunkt Betrachtungszeitraum Planung/Bau Jahr 40 n 1 2 3 Bewirtschaftungszeitr. 4 5 n © Professur BWL im Bauwesen SS 2009 Life Cycle Costing Bauhaus-Universität Weimar Summer School 2009 Lebenszykluskosten Vorstellung FM im Studiengang „Management“ Bewirtschaftungskosten Grundlagen des FM Investitionskosten Life Cycle Costing im FM Anfangswert Instandhaltungskosten Bewirtschaftungskosten Restwert 41 © Professur BWL im Bauwesen SS 2009 Life Cycle Costing Bauhaus-Universität Weimar Summer School 2009 Diskontierungsfaktor Vorstellung Ausgabe Barwert FM im Studiengang „Management“ Ct Barwert Gleichmäßige Ausgaben (1+d)t 3C o n Kapitalwert = Co Co Barwert C2 C 1 3 C3 C0 x Σ t=1 Gleichmäßig erhöhte Ausgaben 42 1 d … Kalkulationszinsfuß Grundlagen des FM Life Cycle Costing im FM 3 Kapitalwert = Ct x (1+d)n -1 1 = (1+d)t C0 x d(1+d)n e … Erhöhungsfaktor n Kapitalwert = C0 x Σ t=1 1+e t 1+d © Professur BWL im Bauwesen SS 2009 Life Cycle Costing Summer School 2009 Bauhaus-Universität Weimar Formel zur Ermittlung der Lebenszykluskosten Vorstellung FM im Studiengang „Management“ Grundlagen des FM Summe der Barwerte: LCC = I + E - RW + B + BI&R Life Cycle Costing im FM I … Investitionskosten E … Erneuerungskosten RW … Restwert B … Betriebskosten (Strom, Wasser) BI&R … Kosten für Bewirtschaftung, Instandhaltung und Reparaturen 43 © Professur BWL im Bauwesen SS 2009 Life Cycle Costing Bauhaus-Universität Weimar Summer School 2009 Beispiel: Berechnung der LCC zweier alternativer Klimaanlagen (1) Vorstellung FM im Studiengang „Management“ Grundlagen des FM Life Cycle Costing im FM 44 Allgemeine Parameter: - Ort: - Kalkulationszinsfuß: - Energiekosten: - Wirtschaftliche Lebensdauer: - Betrachtungszeitraum: - Basiszeitpunkt: Erfurt d = 3% 0,08 €/kWh 20 Jahre 20 Jahre April 2009 Parameter der Variante A: - 103.000 € Anfangsinvestitionskosten - 12.000 € für den Austausch eines Ventilators am Ende des 12. Jahres - 3.500 € Restwert am Ende des Betrachtungszeitraums nach 20 Jahren - 20.000 € Jährliche Stromkosten ( 250.000 kWh für 0,08 €/kWh) - 7.000 € jährliche Kosten für Bewirtschaftung, Instandhaltung und Reparaturen © Professur BWL im Bauwesen SS 2009 Life Cycle Costing Bauhaus-Universität Weimar Summer School 2009 Alternative A Vorstellung Kostenarten FM im Studiengang „Management“ Grundlagen des FM Kosten zum Jahr des Auftretens Basiszeitpunkt Anfangsinvestitionskosten Erneuerungskosten Diskontierungsfaktor Kapitalwert 103.000 € 2008 schon Barwert 103.000 € 12.000 € 2020 0,701 8.412 € Life Cycle Costing im FM 1 (1+d)t 1 = (1+0,03)12 = 0,701 45 © Professur BWL im Bauwesen SS 2009 Life Cycle Costing Bauhaus-Universität Weimar Summer School 2009 Alternative A Vorstellung Kostenarten FM im Studiengang „Management“ Grundlagen des FM Life Cycle Costing im FM 46 Anfangsinvestitionskosten Kosten zum Jahr des Auftretens Basiszeitpunkt Diskontierungsfaktor Kapitalwert 103.000 € 2008 schon Barwert 103.000 € Erneuerungskosten 12.000 € 2020 0,701 8.412 € Restwert -3.500 € 2028 0,554 -1.939 € © Professur BWL im Bauwesen SS 2009 Life Cycle Costing Bauhaus-Universität Weimar Summer School 2009 Alternative A Vorstellung Kosten zum Jahr des Auftretens Basiszeitpunkt Kostenarten FM im Studiengang „Management“ Grundlagen des FM Life Cycle Costing im FM 47 20 -1 (1+d)n -1 103.000 (1+0,03) € 2008 = 0,03(1+0,03)20 Anfangsinvestitionskosten d(1+d)n Diskontierungsfaktor Kapitalwert schon Barwert 103.000 € Erneuerungskosten = 14,88 12.000 € 2020 0,701 8.412 € Restwert -3.500 € 2028 0,554 -1.939 € Stromkosten 20.000 € jährlich 14,88 297.549 € © Professur BWL im Bauwesen SS 2009 Life Cycle Costing Bauhaus-Universität Weimar Summer School 2009 Alternative A Vorstellung Kostenarten FM im Studiengang „Management“ Grundlagen des FM Life Cycle Costing im FM Anfangsinvestitionskosten Diskontierungsfaktor Kapitalwert 103.000 € 2008 schon Barwert 103.000 € Erneuerungskosten 12.000 € 2020 0,701 8.412 € Restwert -3.500 € 2028 0,554 -1.939 € Stromkosten 20.000 € jährlich 14,88 297.549 € 7.000 € jährlich 14,88 104.160 € BI&R 48 Kosten zum Jahr des Auftretens Basiszeitpunkt © Professur BWL im Bauwesen SS 2009 Life Cycle Costing Bauhaus-Universität Weimar Summer School 2009 Alternative A Vorstellung Kostenarten FM im Studiengang „Management“ Grundlagen des FM Life Cycle Costing im FM Anfangsinvestitionskosten Diskontierungsfaktor Kapitalwert 103.000 € 2008 schon Barwert 103.000 € Erneuerungskosten 12.000 € 2020 0,701 8.412 € Restwert -3.500 € 2028 0,554 -1.939 € Stromkosten 20.000 € jährlich 14,88 297.549 € 7.000 € jährlich 14,88 104.160 € BI&R Gesamte Lebenszykluskosten (LCC) 49 Kosten zum Jahr des Auftretens Basiszeitpunkt 511.182 € © Professur BWL im Bauwesen SS 2009 Life Cycle Costing Bauhaus-Universität Weimar Summer School 2009 Beispiel: Berechnung der LCC zweier alternativer Klimaanlagen (2) Vorstellung FM im Studiengang „Management“ Grundlagen des FM Life Cycle Costing im FM 50 Allgemeine Parameter: - Ort: - Kalkulationszinsfuß: - Energiekosten: - Wirtschaftliche Lebensdauer: - Betrachtungszeitraum: - Basiszeitpunkt: Erfurt d = 3% 0,08 €/kWh 20 Jahre 20 Jahre April 2009 Parameter der Variante B: - 110.000 € Anfangsinvestitionskosten - 12.500 € für den Austausch eines Ventilators am Ende des 12. Jahres - 3.700 € Restwert am Ende des Betrachtungszeitraums nach 20 Jahren - 13.000 € Jährliche Stromkosten ( 250.000 kWh für 0,08 €/kWh) - 8.000 € jährliche Kosten für Bewirtschaftung, Instandhaltung und Reparaturen © Professur BWL im Bauwesen SS 2009 Life Cycle Costing Bauhaus-Universität Weimar Summer School 2009 Alternative B Vorstellung Kostenarten FM im Studiengang „Management“ Grundlagen des FM Life Cycle Costing im FM Anfangsinvestitionskosten Diskontierungsfaktor Kapitalwert 110.000 € 2008 schon Barwert 110.000 € Erneuerungskosten 12.500 € 2020 0,701 8.762 € Restwert -3.700 € 2028 0,554 -2.050 € Stromkosten 13.000 € jährlich 14,88 193.440 € 8.000 € jährlich 14,88 119.040 € BI&R Gesamte Lebenszykluskosten (LCC) 51 Kosten zum Jahr des Auftretens Basiszeitpunkt 429.192 € © Professur BWL im Bauwesen SS 2009 Life Cycle Costing Summer School 2009 Bauhaus-Universität Weimar Vergleich der Investitionsalternativen Vorstellung FM im Studiengang „Management“ Grundlagen des FM A B 511.182 € - 429.192 € = 81.990 € Die energiesparende Klimaanlage B ist die vorteilhaftere Investitionsalternative unter Berücksichtigung der Lebenszykluskosten. Life Cycle Costing im FM 52 © Professur BWL im Bauwesen SS 2009 Life Cycle Costing Summer School 2009 Bauhaus-Universität Weimar Anwendung und weitere Entwicklung Vorstellung FM im Studiengang „Management“ Benchmarking - intern oder extern - Nutzung kommerzieller Datenbanken Softwareunterstützung - verschiedene Softwarelösungen am Markt z.B. LEGEP, conject, Gebäudenutzungskostenrechner m+p-Gruppe Herausforderungen und Ausblick - Datenbasis - Kosten-Nutzen-Verhältnis - Erfahrungen z.B. aus PPP-Projekten nutzen Grundlagen des FM Life Cycle Costing im FM 53 © Professur BWL im Bauwesen SS 2009 Summer School 2009 Bauhaus-Universität Weimar Danke für Ihre Aufmerksamkeit Dipl.-Wirtsch.-Ing. Frank Kiesewetter Bauhaus-Universität Weimar Professur Betriebswirtschaftslehre im Bauwesen Marienstraße 7a 99423 Weimar Tel.: 03643 / 58-45 91 Fax: 03643 / 58-45 65 [email protected] www.bwlbau.de 54 © Professur BWL im Bauwesen SS 2009
